為遏止投資客炒作房市，央行祭出多項打炒房措施，造成市場買氣出現部分觀望。不過，根據3月的買賣移轉棟數，6都合計交易量達2萬2576棟，創下10年新高。央行將於22日公布的5大房貸銀行新承做房貸，金額恐在今年第1季創有紀錄以來新高。

Q1新承做房貸料新高
中央銀行將於22日公布今年3月5大房貸銀行新承做放款利率。5大房貸銀行指的是台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀，因占整體房貸市佔約37%，其新承做房貸業務的消長，可視為「房市風向球」。

統計前2月5大銀行新增房貸金額合計觀察，今年金額飆上957.89億元，創下歷年同期新高。原因不外乎是房市有自住買盤支撐，6都與全國建物買賣移轉棟數仍持續增加。

根據最新統計，2021年3月6都買賣移轉棟數，合計交易量達2萬2576棟，創下10年以來新高，月增45.4%、年增13.9%。台北市月增36.8%、年增13%；新北市月增56.3%、年增19.6%；桃園市月增25.7%、年增8.9%；台中市月增47.4%、年增10.5%；台南市月增48.4%、年增8.3%；高雄市月增58.2%、年增19.2%。

統計第1季，以台中1萬2630棟，年增20.9%表現最佳，高雄9626棟，年增20.1%，創近7年新高；台北、新北、桃園首季買賣移轉量各年增16.1%、14.9%、16.8%。另外，台南首季買賣移轉量年增僅6%，不過移轉量卻創下近14年來的最佳紀錄。

房市持續火熱並且少了農曆春節因素的影響，房貸承辦情況理應絡繹不絕，可望帶動5大銀行新承做房貸金額的成長。按照6都買賣移轉棟數第1季表現推測，5大銀行新承做房貸第1季累積金額也有望創歷史新高。

台北市南港及文山區，都緊鄰房價最高的信義計劃區，發展卻完全不同。南港近期在台北市府東區門戶計劃推動之下，交通、產業發展散發十足活力；文山區則是著名的文教區，房價CP值高，今年因捷運南環段動工話題吸引目光，這兩區各有不同的擁護者，買氣向來十分熱絡。

南港將成新東區 新案衝8字頭
在過去有黑鄉之稱的台北市南港區，近年有了明顯的變化，捷運、高鐵陸續到位，南港軟體園區、南港展覽館、生技園區一一實現，工業用地華麗大變身，包括三井、富邦人壽、台肥等民間投資積極搶入，使得去年以來房價漲幅明顯，被認為是下一個信義計劃區。

台北市政府自2015年進行東區門戶計劃，以4鐵共構的南港車站為軸心，打造「軟體、會展、交通、新創、生技」5大主軸，其中軟體園區、經貿園區、會展中心、國家生技研究園區，中國信託金融園區等均已到位，台北流行音樂中心也在去年盛大開幕，後續還有三井LaLaPort、富邦人壽、國產實業、台肥、潤泰創新公辦都更、玉成段大型商辦等民間投資案百花齊放，未來10年，南港都是台北市主力發展區。

高鐵捷運利多加持
交通是南港改變最大的地方，「久云嘉潤日出」專案經理吳世文指出，尤其高鐵扮演相當重要的角色，可以一日來回南科，整合台灣南北的產業鏈，捷運也串聯內科、南軟科技廊帶，展覽館1、2館落成，更加強國內外產業交流，帶動周邊飯店需求。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，南港挾帶著中央與北市府的重大建設利多，以及民間諸多開發題材加持，被視為未來的新東區。從去年以來，新建案房價持續上揚，平均成交價已從去年初的6字頭漲至7字頭，尤以南港車站周邊價位較高，成交價已攀升至8字頭。

今年指標建案如「擎天森林」、「久云嘉潤日出」、「德杰羽森」、「國泰悠揚」等案，推案呈現大爆發的態勢，特別的是，這些建案都集中在南港車站周邊，純住宅規劃的重陽重劃區也難得有建案推出。

房價波動幅度較大
吳世文表示，台北市建築愈蓋愈高，許多地方幾乎都看不到天空，重陽重劃區有最高50米建築高度限制，還有6600坪向陽綠大地，該區有充足的陽光及綠地，且在台北市中心想要住重劃區，往往需付出的房價不菲，「久云嘉潤日出」成交均價每坪85萬元，房價相對親民。

何世昌提醒，南港過去房價走勢是漲得快、下來得也快，房價波動幅度比較大一些，縱使房市前景看好，但投資人應注意慎防追高。其次，南港在地客需求較弱，指標案需引入高比例的外來客才能順銷，也成為業者銷售上較大的挑戰。

文山區強勢補漲 指標大案齊發
很多民眾對於文山區還存有位於偏僻遙遠處的舊有印象，且缺乏建設議題。事實上，文山區緊鄰信義計劃區，經信義快速道路就可快速抵達，有信義計劃區的後花園之稱，相對其他地區，房價漲幅向來不多，但今年捷運南環段即將動工，落後補漲的跡象十分明顯。

房價僅信義區一半
文山區相較台北市其他地區，生活腳步較緩慢，有山有水，學校眾多，居住環境單純且相當寧靜，吸引許多樂活族移居。「冠德微山丘」專案經理高志鵬表示，文山區沒有太多的商業活動，也沒有工廠，武漢肺炎爆發之後，民眾更加追求健康、樂活、養生的生活，加上文山房價親民，因此吸引許多民眾從市區搬出來。

高志鵬指出，很多人對文山區的印象，只有動物園、政大，覺得位置偏僻，事實上，文山區緊鄰房價最貴的信義計劃區，離市區很近，比從大直到信義計劃區還要近，且羅斯福路也直通文山區，2者都連接熱鬧的商圈，但房價只要大安、信義區的1/2價，通勤時間並沒有犧牲太多，房價CP值相當高。

「冠德微山丘」更是台北市少見的別墅社區，基地廣達萬坪，有900坪的生活會館，室內溫水泳池、檜木烤箱、蒸氣室、健身房、瑜伽室等，頂樓還有360度的Skybar，以及冠德建設一貫打造的遠見圖書館，已銷售9成。

捷運南環段將動工
《住展》雜誌研發長何世昌表示，今年初以來，文山區指標大案陸續釋出，預料整個上半年都很熱鬧，量體較大的建案如「元利森活莊園」、「景美聯山」、「自慢藏」、「吉美君悅」等案，成交價位全面走漲至7字頭以上，而羅斯福六段、景美一段則要賣到8字頭。

文山區房價因比信義、大安低很多，再加上鄰近的新北市新店市區、央北等蛋黃區房價也普遍漲至6字頭以上，文山區房價落後補漲的跡象明顯，因此今年新公開的建案售價直接從6字頭跳上7字頭，漲勢非常凌厲。

雖然捷運南環段動工對木柵房市是一大利多，但何世昌指出，目前看起來利多題材尚未發酵，沿線推案與價格表現並不突出，今年文山房市焦點主要在景美、萬隆一帶，木柵則為「元利森活莊園」獨秀撐住全場。

台商大舉投資 引進人口紅利

桃園市是全台唯一擁有陸海空3大交通優勢的縣市，且產業鏈完整，成為許多企業設廠擴張的首選，房產專家指出，桃園在這波台商設廠投資下，預估可創造3萬名就業機會，大舉引進人口紅利，尤其是北部最大工業區所在地的觀音區及鄰近航空城計劃、擁有客貨園區的大園，皆成房市超級黑馬。

桃園市向來為北台灣工業大城，依據經濟部「歡迎台商回台投資行動方案」顯示，去年投資桃園總金額達到3000億元，佔全台總金額1/5，顯見桃園已成為企業設廠擴張首選。

交通便捷企業選址關鍵
企業所以選址桃園，交通機能為重要關鍵，北接台北港樞紐，除坐擁桃園機場，還有國道1號、國道2號，加上去年甫完工的台61西濱快速道路，北至新北八里區、南接台南安南區，因不需收取通行費，是不少運輸物流業仰賴之道路。沿途行經台灣史上最大區段徵收案的航空城計劃區，周邊產業逐步湧進。

產業帶來人口，房市首當受惠的為大園地區，以及坐擁4大工業區的觀音地區。其中大園區近期受惠航空城區段徵收拍板定案，上月舉行招標說明會，推漲購屋信心，尤其是位於大園、觀音交界的「航空客運園區」(以下簡稱客貨園區) 鄰近台61交流道，目前也有民航局、大金空調、宅配通及萬商等大型物流公司進駐，加上距離青埔特區（高鐵桃園站特定區）僅10分鐘車程，成為房市新寵兒。

客貨園區成房市新寵兒
該園區面積197.54公頃，由大觀路、環區東路、環區西路、環區北路所圍成，預估可供2.7萬人居住，區內有學校預定地、多處公園綠地。台灣房屋航空城直營店經營主管徐國強指出，目前不少購屋族為熟悉生活圈的航空城一期徵收戶，加上在地工業區的就業人口，房市日益活絡。

目前桃園市政府也向中央爭取2300萬元開發大園智慧科技園區，將打造為低污染的綜合型工業區，人口紅利將持續流入，加上航空城聯絡道路預定今年8月完工，未來發展可期。

徐國強表示，目前客貨園區生活機能仰賴大園市區，車程約12分鐘可到大觀路商圈，有敏盛醫院、大園運動中心、小北百貨、全聯、麥當勞、星巴克等，日常機能都能滿足，學區則隸屬大園國中、潮音國小，其中大園國中因應航空城計劃已經搬遷至園區內，孩童就學便利。

推案有透天及大樓，根據591新建案統計，光是上半年即有30億元規模新案進場，可見建商對於區域信心走強，透天產品有位於園學路、學十一街口的「大耀首耀」，總價1388~2488萬元。大樓有即將完工的「高誠君臨」，為先建後售案，採均質3房規劃，南和路、甘塘路口的「巧世代」是區內少見超過200戶的中大型社區，規劃2~3房。

過去推案多以在地的大耀建設、高誠建設為主力，近期最受矚目的則為上市櫃建商新潤建設首度插旗推出的「明日莊園」，基地廣達千坪，且鄰近桃園喜來登飯店、萬坪森林公園，規劃62~82坪透天別墅社區，並導入物業管理、智慧保全、獨棟會館，還有交誼廳、健身房及視聽室等主題式公設。

觀音區受惠房價基期低
緊鄰大園的觀音區，則受惠於房價基期低，加上擁有觀音、桃科、大潭等4座工業區，交易量一直表現不差。台灣房屋中壢過嶺直營店店長許仁豪指出，區內交通動線便利，除了有台61線，還有台66東西向快速道路，採買可至過嶺商圈，包含好市多中壢店、億客成賣場，餐飲消費相當便捷。

有別於過嶺商圈多屬大樓產品，近期正晟建設在嘉富路1169巷推出稀有的莊園式透天產品「嘉樂富」，基地2分鐘開車上台66、16分鐘到台61線，沿著大湖路轉接台31線，約15分鐘可抵青埔特區，8分鐘可到好市多，生活氛圍鬧中取靜。

「嘉樂富」佔地3134.8坪，僅規劃97棟地上4層透天別墅，採社區統一門禁出入、前院停車，前後排棟距廣達17米，1樓配置客廳、餐廚區，2樓以上可規劃4~5間臥室，總價888~1338萬元，相較於青埔、過嶺親民許多。

台中海線利多簇擁 房價釀漲

台中市近年房價飆漲，讓1字頭房價區市場變得火熱，尤其是有捷運藍線規劃定調、三井Outlet第2期今年底將開幕、中港加工出口區招商亮眼，以及中科西南向特5號聯外道路將通車等，多項利多加持的海線地區，猶如待磨的鑽石潛力區，房市熱度直逼北屯區。

根據民政局統計，台中海線的沙鹿、梧棲、清水區，今年2月總戶數為7萬9927戶，較2018年同期的7萬4719戶，3年增加5208戶；總人口數24萬2800人，也比3年前的23萬7479人增加5321人，顯示海線人口持續穩定成長。

原因是海線地區近年陸續推出重大建設，除規劃中的捷運藍線，台中海洋生態館、清泉岡機場擴建、中港加工出口區招商表現亮眼，吸引車王電子、宇隆、宏全、允誠、志盛等大廠投資，為台中提供近萬個就業機會；民間投資則有三井台中港Outlet第2期擴建、光田醫院向上院區、家樂福進駐沙鹿等，未來一片榮景。

建設加持掀獵地潮
交通上則具備海空港、國道3號、台61線等聯外道路完善優勢，另有特5號道路（中科西南向聯外道路）連接海線與中科，即將於2022年完工；除規劃中的大台中山手線，台中捷運藍線及橘線的規劃備受期待，地區運輸動能強勁。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，隨著市區房價上揚，海線的1字頭房價顯得親民，因此近年吸納大量來自市區的輕移民，建商也湧進獵地推案，包括遠雄、長虹、富宇、華建等上市櫃建商都來攻城掠地，價格也強勢補漲。

最早有遠雄建設布局清水區的遠雄之星造鎮案，預計第2季將推出「遠雄之星9」，總戶數多達498戶，總銷約140億元；清水市中心則有富宇建設推出「富宇大悅」，開價近30萬元。陳定中指出，由於造鎮案推案步伐擴及梧棲，後續可望複製清水經驗，帶動房價提升。

位於梧棲61線外側的「聯悅臻」去年已推出2期，今年再度推出第3期「聯悅臻」，鄰近三井Outlet，3000多坪基地打造1200坪社區森林，是備受矚目的造鎮大案。

龍井漲勢相對和緩
不過陳定中強調，目前海線各城鎮中，沙鹿因居心臟地帶且人口最多，發展最為強勢，前房價已逐步邁向2字頭。近期推案如富旺「心海城」、「佳鏵大心」、「小時代3」等，及總計290戶、總銷約21億元的允將「上上謙」等。

其中「心海城」基地1015坪，規劃179戶，主打2房2衛，可說是該區最後一塊完整大基地的大樓案。專案經理周柏志表示，該案3房僅剩3戶，開價每坪18~23萬元，去年11月公開至今銷售已逾5成。

海線各城鎮中以龍井房市表現較低調。陳定中指出，龍井農業保護區範圍廣大，再扣除工業發展為主的台中港區後，可供開發的土地有限，故房市熱度不溫不火，但也因漲勢相對和緩，買方更有機會以平實價位入手。

近期龍井沙田路有「裕國豐盛」新案，基地922坪，規劃123戶住家、12戶店面，特別請來七期豪宅永豐建築師事務所設計，以及玖柞景觀設計規劃社區景觀打造此案，引起不小話題，開價每坪18~20萬元，3房已完售且全案售出9成。

台中海線近年因有不少品牌建商進駐，並推動造鎮案，進而帶動房市熱潮。其中又以沙鹿因人口數最多、位置居中，且有靜宜、弘光2所大學，加上生活機能健全，目前已成為海線房價最高區，被視為最可能成為海線七期的行政區。

沙鹿向來是台中海線鄉鎮中最具商業氣息的小鎮，也是海線核心區，有台中科學園區、工業區、弘光、靜宜等2所大學的人口紅利，根據民政局統計，沙鹿今年2月人口數95326人，逼近10萬人大關。

交通上有中華路貫穿龍井、梧棲、清水直通大甲，15分鐘內可抵達中科；未來捷運藍線開通後，更成直達台中港的重要樞紐。

3大商圈機能充足
從發展脈絡來看，80年代鹿寮商圈沒落，原在台中市區的靜宜大學搬遷到沙鹿，加上同區的弘光科技大學，帶來近3萬名師生的消費需求，不僅活絡沙鹿車站周邊商圈，也帶動區域內北勢東路、英才路繁榮，形成人潮不斷的商店街。加上光田綜合醫院沙鹿總院、童綜合醫院沙鹿總院的座落，為區內民眾提供醫療機能。

「心海城」專案經理周柏志分析，台中市區房市熱絡而外溢，是帶動海線建案熱銷原因之一，但海線居民地域觀念重，「沙鹿居民不大會買清水建案，清水居民也不大會去買梧棲的房子」，因此就人口數、交通位置、生活機能來看，沙鹿仍是主要推案區，平均單價落在22~25萬。

沙鹿區有3大商圈支援各項生活機能，包括發展最早的沙鹿車站商圈；其次為光大路家樂福商圈，附近不只餐飲、商業機能發達，還有童綜合醫院；接著是北勢東路沿線靜宜大學、弘光大學的大學城商圈，周邊也成建商主力推案熱區。

打炒房也不影響剛需市場的買氣，尤其高雄市鳳山區受惠人口及建設紅利，屬於交易熱區，觀察近5年房價變化全面走揚，目前大樓單價17萬元，漲幅逾1成；透天總價1367萬元，漲幅逾3成，漲勢相當驚人。專家表示，該區交易量較過去增加2~3成，在買氣加持下，房價自然水漲船高。

統計鳳山大樓、透天近5年房價變化，比較2020年第3季與2015年第3季，不論新屋或中古屋的平均房價全面走揚，大樓每坪從約15萬元漲到17萬元，漲幅超過1成，透天平均總價更從1005萬元漲到1367萬元，漲幅超過3成，等於5年後要買間透天，需多付出361.3萬元，價格漲幅相當大，也看出其增值潛力強勁。

人口多生活機能充足
住商不動產文山帝堡加盟店經理鍾庠禮分析，鳳山是高雄人口最多的行政區，共達35.9萬人，佔高雄人口的13%，近年市府明顯將建設移入，包含鐵路地下化完工、黃線捷運、台鐵鳳山站改建、鳳山運動園區興建，加上坐擁衛武營藝術中心、大東藝術文化中心，食衣住行育樂機能完善，帶動厚實的剛需買盤，房價逐年上揚。

近期指標案包含聯上集團聯捷建設的預售案「聯上ME悅」，基地近1500坪，為2棟地上15樓、地下2樓的大樓，規劃2~3房21~41坪。專案經理高志昇表示，此案位於發展50年的五甲商圈，周邊商店林立，應有盡有，食衣住行育樂都可在這商圈滿足，生活機能方便。

看好前景建商搶推案
此外，「聯上ME悅」也位於亞洲新灣區的延伸帶，車程10分鐘就可到達夢時代百貨、台鋁MLD、Coctco、IKEA等商家，不過有別於亞灣區主要以豪宅建案為主，高志昇指出，五甲商圈的建案房價相對平實，1坪可有10萬元以上落差，因此帶動首購族向外輕移民，該案每坪開價21萬元起，由於CP值高，吸引不少年輕族群的目光。

富邦建設在鳳山鬧區則推出「富邦大無疆」成屋案，共5棟大樓，計有767戶住家，最高樓層達28樓，規劃2~4房25~65坪，產品規劃多元，目前主推58坪以上的4房格局，屬於鳳山區較稀缺的產品，每坪開價28萬元起。

「富邦大無疆」專案經理劉詠欣表示，富邦建設當年在鳳山取得該案4440坪基地，相當難得，可謂「震撼房產界」，此案位於鳳山市中心，近中山商圈，有衛武營藝術文化中心、大東文化藝術中心，採取25%的超低建蔽率，建築退縮30米，同時規劃近3千坪的中庭花園，並鄰近5千坪公園綠地，鬧中取靜，吸引區域客及附近軍公教等，有換屋需求的買方。

上揚建設也在高鳳一路推出「上揚城」透天別墅造鎮社區，地坪20~54坪、建坪46~268坪，共計75戶，內含29戶店面透天，面寬5~8米，總價1388萬元起，為鳳山高CP值的透天店住新案。

文山特區站上3字頭
雖屬透天案，但「上揚城」社區設有獨立管理室，提供24小時保全管理、代收包裹、代收垃圾等服務。聯外交通便利，距離88快速道路約3分鐘車程，可以迅速連通鳳山、大寮、小港桂林商圈、三多百貨商圈，十分方便。

鍾庠禮表示，鳳山房市前景備受看好，最貴房價區如文山特區的新建案，每坪開價已站上3字頭，整體房屋量體大、需求也大，「房子拿出來賣很快就成交」，地理位置居中，通往高雄市區、仁武、屏東都相當方便。

專家意見?房價親民 適合首購
以往南部人習慣住透天，但現在鳳山的新蓋大樓供給漸趨熱絡，加上年輕人平時上班需要代收包裹、垃圾等服務，中老年人口也需要從透天換屋到大樓居住，相較於動輒2千萬元以上的高價透天，年輕族群更傾向購買大樓。

目前鳳山房價親民相對好入手，仍以剛需自住為主，不受政府打房政策影響，預算有限的首購族，可搭配銀行低利率、寬限期等方案，算好支付的房貸不會造成生活太大壓力，就可以入手。

購屋乃人生大事，想要錢花在刀口上、買得超值，不妨直攻蛋白區，《地產王》針對台北、桃園、台中、高雄4都，盤點近期熱門蛋白區，助買房民眾一臂之力，從中挑出潛力屋。

若與市中心蛋黃區相比，外圍二、三線區段視為蛋白區，《住展》雜誌研發長何世昌解釋，以台北市而言，屬於蛋白區的內湖、文山、南港3區最具潛力，內湖區因內科景氣蓬勃，建案市場供不應求；南港區聚集重大建設題材，又有多個民間開發案的激勵，房價有感上漲；文山區則學區完善、距蛋黃區近，在比價效應下，順勢吸收到被大安區、信義區所推擠出來的剛需買盤。

3區目前新案平均成交價，文山區每坪約64萬元最低，惟區內景美、萬隆一帶價位較高，從單價65至80萬元皆有；內湖成交價每坪約75萬元；南港今年多個指標案陸續開出，單價界於75至85萬元，又以南港車站周邊物件價格較高。

桃園首推A7重劃區
桃園部分首推A7重劃區，以機捷A7體育大學站為基地，位處台北車站跟桃園機場中間，鄰近國道1號。591新建案總編輯李忠哲表示，A7交通便利，且擁有龐大產業鏈，包含廠商陸續進駐的樂善科技園區、預計2025年啟用營運的郵政物流園區，以及華亞科技園區將增設2期擴建，就業人口帶動大量居住需求，今年上半年推案量就高達120億元。

李忠哲表示，「機捷先行、產業再吸引人口流入，人潮吸錢潮，進而帶動地方發展，未來也將有商場、影城設施進駐郵政物流園區，目前區內新案單價每坪25~30萬元，CP值相當高。」因應人口遽增，區內也擴建2間小學，其中樂善國小今年擴大招生。

台中則推薦台中港重劃區，行政區橫跨梧棲與清水，整個海線又可擴至沙鹿、龍井區，目前新案房價每坪界於15~19萬元，李忠哲表示，腹地內土地分區多為商業用地，極具開發價值，街廓有如棋盤般方正整齊，在「台中港2.0計劃」推升下，吸引遠雄、潤泰、勤美、聯等多家大型建商插旗。

目前除興建中的三井Outlet第2期之外，接續還有台中海生館、捷運藍線等建設準備開幕、動工，上半年台中港重劃區推案量達234億元。

高雄看好高大特區
高雄市潛力蛋白區，李忠哲推薦高雄大學特區，「高大特區為楠梓區腹地相對大的重劃區，區內生活機能便利、綠覆率高，鄰近楠梓加工區，距未來橋頭科學園區僅約10分鐘車程，就業市場讓區域住宅有強勁剛需，房市話題度高，目前建案單價18~21萬元，上半年推案量約88億元。

觀察高大特區近年轉變，台慶不動產楠梓高大藍昌加盟店店東胡承龍指出，「2、3年前土地1坪差不多30幾萬元，現在1坪都來到40幾萬元。」土地漲順勢帶動房價，建案單價從2、3年前的13~14萬元，漲到目前18萬元起跳、20萬元初，「儘管漲了5、6萬元，接待中心每天還是很多人在看，買氣驚人。」

胡承龍表示，高大特區主要居住人口包含學生、海軍軍官跟來自加工區及昔日煉油總廠的就業人口，鄰近大學有高雄大學、高雄第一科技大學、高雄海洋科技大學等3所，大學消費人口也讓德賢商圈發展成形，「星巴克、全聯都將在這開旗艦店，整體發展欣欣向榮。」

避免押錯寶 選題材可實現區域
【施智齡?台北報導】蛋白區房價平易近人，深受買屋者青睞，且在重大建設及投資題材加持下，當前不起眼的小鴨，未來也極有機會變天鵝。專家建議，挑選蛋白區務必檢視周遭生活機能是否足夠，觀察題材是否會成真，免得押錯寶、生活不便又等不到房價翻身。

捷運動工或商場已興建
蛋白區普遍具有地段較偏遠、社區老舊、生活機能開發不高、有嫌惡設施等要素，區域房價偏低，居住的便利性與舒適度難免扣分，全球居不動產情報室總監陳炳辰提醒，民眾下手前得先有心理準備，惟獨北市蛋白區較例外，因為生活機能具備一定的水平，且房價無走低空間。

陳炳辰認為，民眾購屋前可先想像區域的未來發展，比如有無捷運開通計劃、建商是否在此獵地、有無商場進駐、周邊老屋參與都更危老與否等，相關細項不單影響生活機能性，更牽動區域面貌，買方可藉由這些利多，搜尋到蛋白區的璞玉潛力屋。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡指出，許多民眾願意以未成熟的機能跟不便利的交通，來換取低房價與更寬敞的生活空間，但建議尋找周邊有可補足生活機能的舊市區，確保一定的生活品質。

此外，民眾挑選標的時，應瞄準題材真的會實現的區域，比如捷運確實已在動工、商場已興建中，或是公園綠地確實在整建，畢竟區域房價的帶動，乃依附在這些題材之下，若題材未實現，房價要增長就會有困難，甚至會跌落。

「證券F4」新基地有眉目了! 中華郵政最新公告一項顧問案，擬針對「台北郵局公辦都市更新案」尋求顧問公司協助處理都更事務，得標廠商4月底出爐。知情官員透露，打造國家科技金融中心的台北郵局公辦都更案正式啟動，力拚2022年首季送交台北市府闖關，完工後依商辦市價預估，開發價值至少430億起跳。

中華郵政介紹，基地位於北市中正區忠孝西路一段、北門郵局現址，緊鄰台北車站（雙鐵、雙捷）。基地面積4,304坪，受惠於都更容積獎勵及增額容積規定，建蔽率75％、容積率可達800％，最大樓地板面積高達59,080坪，將要打造國家科技金融中心，以及國家郵政通訊博物館，證交所、櫃買中心、集保所、期交所等「證券F4」也確定進駐。

從持有比例來看，中華郵政持有50.10％、國產署36.87％、交通大學12.60％、北市府0.43％，先前初步構想是要興建35~40樓大型商辦，且確定不作住宅、旅館或大型商場等娛樂使用。

根據信義全球資產16日剛出爐的「2021第一季商用不動產季報」，站前西門商圈商辦平均單價每坪73.9萬元，換算本案市價粗估436.6億元。若是整棟出租，該區域商辦平均租金每坪每月1,842元，換算每年租金收入最多可衝上13億水準。

據了解，本案2016年經行政院協調拍板要以公辦都更方式再開發利用，北市都市計畫委員會2017年確定該基地為更新區，2020年4月同意中華郵政擔任都更實施者。官員說，4月底顧問公司出爐後，半年內可完成規劃草稿，隨即進入地主協商，敲定各方出資比例、權利變換等細節，最快2022年第一季有望送進北市府。

郵政官員分析，規劃案送入北市府後即進入「事業計畫階段」，須闖過五大關，包含公開展覽公聽會、幹事會議、幹事複審、聽證，最後通過都更審議會，才能確定往動工邁進。預估北市府審查加上工程招標就得花費至少二~三年，工期保守估計四年，因此本案「最快」完工時間應會落在2028年。

經費方面，官員分析，2016年時曾評估投資金額約270億元，時隔五年，加上台商回流產生搶工搶料效應，物價、人工成本飛漲，所需經費恐至少得300億起跳，將由上述地主及「證券F4」共同負擔，不開放民間出資。實際分回的樓地板面積將依土地持有比例、出資比例等綜合考量而定。

郵政物流園區招商 築巢引鳳

包租公又要找「房客」！中華郵政透露，正在趕工的郵政物流園區，正進行招商準備，將釋出萬坪倉儲空間、千坪資訊機房盼「築巢引鳳」。近期更要一口氣替全台19間郵局裝設光電設施，年總發電量可衝上394萬度，換算可供1,000個小家庭超過一年的用電量。

中華郵政物產多，包含已興建、正在蓋的，全台「房客」涵蓋旅館、套房、影城、健身房、長照機構等業態。官員透露，其實郵政亦有著墨「綠電」領域，布局太陽光電已邁入第七年，2015年至今已投入逾1.3億元，默默打造2,286KW的裝置容量，每年發電274萬度，賣給台電一年可收1,479萬元，年減碳1,396公噸。

根據政府採購網最新資訊顯示，中華郵政近期公告四項標案，要替全台19間郵局裝設光電設施，在台北有莒光郵局等八處、台中有四張犁郵局等四處、南投則是埔里郵局等三處，以及台南的西華郵局等四處。

郵政官員透露，今年目標是要再增1,000KW，年發電量可再增120萬度，增幅將近五成，年總發電量可達到394萬度，年減碳超過2,000公噸。以一個小家庭每月用電量300度計算，將可滿足1,000個小家庭長達13個月的日常用電，一年賣電收入將可衝上2,000萬元，替郵政營收多元化「添色」。

至於裝設地點，郵政官員說，除了屋頂，也正與經濟部能源局密集討論，有望在停車場（車棚）屋頂增設，以擴大設置面積。以每1KW設置成本5萬元的市場行情估算，今年投入經費將有5,000萬元。

除了光電，郵政擅長的倉儲領域也是商機不斷，官員表示，位在桃園龜山A7專區的郵政物流園區正全力趕工，其中耗資69億元打造的「北台郵件作業中心」規劃有1.2萬坪物流倉儲空間，預計5月將公告顧問標，接續進行訪商、招商說明會後，招商條件就能定案，預計2022年首季就會啟動招商。

同一園區另一棟「資訊中心」投入15.68億元興建，符合資訊機房技術標準「TIA-942等級3」，七級耐震，機房設計散熱佳，設有27單元資訊機房、共1,620坪準備招商，目標吸引有資訊機房需求的電商、物流等業者進駐，已委託香港商世邦魏理仕公司提供預招租服務，現正訪商中，第三季將公告釋出。

信義計畫區「最貴菜園」不作飯店了！ 富邦D1開發案 改蓋豪辦大樓

台北市信義計畫區有「最貴籃球場」、「最貴菜園」、「最貴停車場」之稱的富邦D1開發案，不作飯店了！富邦大股東決定解約原本簽下的「瑰麗酒店Rosewood Taipei」，改蓋頂級辦公大樓；這也是繼皇翔建設台汽北站與萬豪國際酒店解約，改為「豪辦」之後，再度出現飯店改辦公的一例。

由富邦集團台灣大董事長蔡明忠的明東實業和道盈實業，所擁有的信義計畫區D1開發案，最近開發方向已大轉彎。

據富邦集團高層透露，全案已不再作國際品牌飯店「瑰麗酒店Rosewood Taipei」，並已進行解約，目前已朝頂級辦公大樓方向調整產品，因為該案位於信義計畫區的門戶，地段極為稀缺，目前飯店經營環境不易，因此決定改為頂級辦公大樓，朝向只租不售方向來開發。

富邦高層表示，D1開發案的開發完成時間點將落在A25案2022年完工之後，會是富邦下一座國際級地標建築。

素有全台「最貴籃球場」、「最貴菜園」、「最貴停車場」的富邦D1，位於信義路五段、莊敬路和松勤路口，就在台北101大樓斜對面，基地面積1,562坪，富邦整合多年才完成，每坪取得成本曾逼近千萬大關。

據內政部實價登錄資訊，2012年D1土地成交價格，每坪高達929.9萬元，刷新當前信義區實價揭露的最高土地單價紀錄。

市場人士指出，D1土地的整合之路命運多舛，整個街廓佔地約2,545坪，共16筆土地、分屬五、六十位地主，最早僑泰建設進入整合，1998年亞洲金融風暴使得部分地主出現財務危機，部分持分土地進入法拍市場，陸續換手。

富邦則是從2005年透過富邦資產、富邦建設和大股東投資公司，陸續以法拍、競標等方式整合；2013年華固建設加入戰局，以22.94億元從法拍市場標下D1其中475坪持分，不過富邦主張行使優先承買權，由富邦資產管理公司以14.912億元買回其中的318坪，富邦建設以8.028億元買回157坪，自此富邦掌握D1面積一舉擴大為1,562坪，約占整個街廓65％，進一步鞏固D1的開發主導權。

2018年4月富邦資產管理公司擁有的789坪土地拿出來公開標售，蔡明忠的盈保發展公司以總價35.5億元得標，富邦資產管理再換手至盈保發展名下，自此進入實質開發階段。

原本外界預期富邦可能開發D1為頂級豪宅，但富邦於2018年12月底宣布，由旗下的富邦旅管與國際酒店集團瑰麗酒店（Rosewood）正式簽訂委託管理合約，要在D1興建兩棟37樓、地下4層的複合大樓，其中1~9樓為瑰麗酒店「Rosewood Taipei」、十樓以上為235戶的精品住宅，每坪開價上看300萬元，躍居為市場焦點。不過D1開發方向確定改弦易轍，日前進行拆除籃球框架、及整地作業，市場預料信義計畫區鑽石地段可望再出現頂級豪辦，加入戰局。

飯店掀改建商辦潮

商辦市場夯，飯店變身辦公潮來臨！市場調查顯示，十年前陸客觀光潮，市場曾掀起一波老舊辦公耬紛紛改裝、改建為飯店的風潮，不過十年後的此時，陸客潮退燒、加上疫情衝擊，飯店變身為辦公潮儼然來臨。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，若富邦D1開發案將從奢華飯店改為頂級辦公大樓，租金效益一定會比飯店還要高，這是明確的決策。依目前高齡老舊辦公動輒都跳到每坪百萬起，信義計畫區平均月租行情3,500元以上來觀察，以富邦品牌的吸引力，身價勢必炙手可熱。

趙正義表示，雖然接下來信義計畫區還會有富邦A25於2023年完工，南山世貿三館、南山信義行政中心案在2026年完工，成為下波區內頂級辦公大樓的新供給，但富邦D1未來每坪月租仍可望上看3,500~4,000元大關。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，辦公市場在剛性需求，以及產業擴廠推升下，躍居為市場大熱門，近幾年飯店紛紛尋求退場，不少營運中或規劃、開發中的飯店，也紛紛喊卡，改弦易轍變身為辦公大樓。

例如皇翔建設決定解約萬豪國際酒店，把台汽北站開發案改為頂級辦公大樓；六福客棧飯店走危老重建，將變身為商辦大樓；富邦人壽更是砸下268億元買下王朝大飯店，正是著眼於未來有都更危老和商辦市場的開發效益。

綜觀飯店市場，可謂十年河東十年河西，前波因2008年開放陸客來台，不少老舊辦公紛紛改裝為飯店，以因應外國旅客來台旅遊人次由每年380萬人次快速成長到2015年破1,000萬人次所需。當時不少屋齡高、租金收益率偏低的舊商辦，甚至連金融壽險業的辦公樓，也紛紛搭上這一波潮流，調整不動產開發策略，把自有的舊辦公大樓改為商旅。

光是2010~2016年，台北市B辦改裝成旅館的案例就不下20棟，包括國泰民生通商大樓、國泰忠孝大樓、國泰民生建國大樓、華航大樓、睦昇大樓、和成大樓、龍巖西華大樓、歌林商業大樓、東鉅大樓、襄陽大樓、松哖仁愛大樓、三陽忠孝大樓及台鳳大樓、佩芳大樓等，至少4.5萬坪的辦公室退出租賃市場，改作飯店。不過2016年民進黨執政，陸客不再來台旅遊，飯店市場才開始逆轉。

媒體報導有租客為領租金補貼，退租後竟沒遷出戶籍，形同鑽規定漏洞。營建署表示，租金補貼訂有異常查核規定，如有不實應該追繳，會向台北市政府了解個案情形，並督促追繳租金補貼。

媒體報導稱，有租客在網路分享自己一家3口租賃兩房一廳，直到要申請租金補貼時，才發現之前的租客沒有遷出戶籍，等於是鑽租金補貼漏洞。

營建署晚間發布新聞稿，強調會向台北市政府了解報導中個案情況，並督促追繳。

營建署指出，依據自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法第22條規定，受租金補貼者申報資料有虛偽或不實情事時，直轄市、縣市政府主管機關應自事實發生之日起停止租金補貼，並撤銷或廢止原補貼處分，追繳溢領的租金補貼。

營建署指出，依租金補貼申請異常查核作業要點第4點規定，直轄市、縣市政府主管機關接獲通報異常案件，應限期通知申請人說明，發現有疑似異常情事者，移送警察機關辦理。經地方檢察署起訴且地方法院判決有罪者，直轄市、縣市主管機關應依規定停止租金補貼。

中國建築近日發佈2020年報。報告期內，公司共實現營業總收入16150.23億元，同比增長13.7%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤449.44億元，同比增長7.3%。中國建築2021年的經營目標是營業總收入約1.76萬億元、新簽合同額約3.5萬億元，較2020年保持平穩增長。

2020年，中國建築全年完成新簽合同額首次突破3萬億元，新簽合同總額32008億元，同比增長11.6%,其中房建合同額首次超過2萬億元，新簽合同額20779億元，創歷史新高。

報告期內，公司各項業務收入均衡構成，其中房建業務占比61.36%，營收首次突破一萬億元；基建業務占比21.36%，地產業務占比16.63%。

2020年，公司計畫每10股派送現金紅利人民幣2.147元（含稅），計畫現金分紅90.06億元。

房建業務方面，公司中標6個300米以上超高層項目，高度位列世界第十八、中國第十高的蘇州國際金融中心竣工亮相，繼續創造超高層建築施工“中國速度”；同時，保障全球最大的量子資訊實驗室——中國科學院量子資訊與量子科技創新研究院1號科研樓、首都體育館改擴建工程等大型複雜工程的順利交付。醫療設施類新簽合同額翻倍，會展中心和工業廠房領域新簽合同額同比增速近50%，教育設施類新簽合同額同比增速超過40%。

基建業務方面，公司在基建領域持續為國家“補短板”持續貢獻“中建力量”，中標“一帶一路”區域交通樞紐重慶江北機場T3B航站樓專案等，在軌道交通領域持續做強做優，中標西安、南京、合肥、大連等地重點工程。公司參建的雄安高鐵站正式投入使用；建造的首個大型水利工程贛江井岡山航電樞紐，實現首台機組並網發電。

地產業務方面，公司全年實現合約銷售額4,287億元，同比增長12.1%。公司經過多年拓展，目前擁有寫字樓、酒店、公寓、商業地產等持有型物業1254萬平方米，帳面淨值922.8億元，占公司總資產4.2%。旗下中海地產銷售額增長高於行業增速，土地權益投資額排名行業第一，在“三道紅線”監管政策下屬于綠檔企業，發展持續穩健。

報告顯示，公司年末資產負債率73.7%，較年初下降1.6個百分點。經營性現金流實現202.72億元淨流入。

中國證券報記者16日于華遠地產（600743.SH）獲悉，截至2020年12月31日，華遠地產總資產616.37億元，同比增長5.4%；營業收入77.31億元，同比增長4.16%；歸屬于母公司股東的淨利潤4.14億元；經營活動產生的現金流淨額回正，為63.14億元。簽約銷售額為191.39億元，同比增長27%；銷售回款147.69億元，同比增長34%，兩項銷售資料均創近五年新高。

精准運營拉升回款

對華遠地產來說，2020年公司最重要工作即是促銷售加快回款，讓儲備的土地資產儘快變現，以便快速從積累期跨入變現期。

報告期內，華遠地產開復工面積達580萬平方米，同比增長27%，創近5年新高；新開工面積達215萬平方米，同比增長13%；竣工面積達100萬平方米，同比增長9%；銷售回款達147.69億元，同比增長34%，創近5年新高。

華遠地產表示，2021年，將更加聚焦“精准運營”和專案，通過“1+3”運營管理抓手（經營指標科學管理+節點開發精細化/全周期貨值精細化/運營動態評估精細化），助力項目精准運營，提升開發效率和資金使用率。此外，對不同專案開發進度的精准掌控，也有利於在土地集中供應時代更靈活地調整供貨計畫，進一步提升市場佔有率。

新增土儲 地貨比優化

記者瞭解到，截至2020年12月31日，華遠地產已售未結轉金額148.76億元。同時，預計2021年竣工面積將達歷史新高，這將帶來更多結轉利潤，為後續業績穩步增長奠定了基礎。此外，在公司已有土地儲備中，平均地價較低，地貨比較為合理，保證了未來發展的利潤空間。

在新增土地儲備方面，2020年，華遠地產于西安、銀川、長沙獲取3塊新地，占地面積共計41.0萬平方米，地上建築面積共計95.6萬平方米，成交金額共計15.5億元，預計貨值共計95.31億元；地貨比由2018年的32%優化至2020年的16%，以更低的成本獲得高貨值土地，拿地能力得到強化。截至2021年1月底，華遠地產進駐京津冀、西部、華中、華南四大區域11座城市，總貨存共計526.84億元。

在投資佈局方面，華遠地產表示，2021年，公司拿地將進一步深耕現有進入城市，同時擇機進入華東市場。拿地方式上，華遠地產將在繼續關注公開市場的基礎上，充分發揮國企優勢，通過政企合作、產業協同等方式擴充土地儲備。另外，華遠地產也將進一步加大與標杆房企合作。

財務盤面穩步向好

此外，在多措並舉之下，2020年，華遠地產財務狀況得到進一步改善。報告期內，華遠地產資產負債率、剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比，均比2020年三季度末和2019年年末，有明顯好轉。

在降杠杆方面，華遠地產表示，未來將繼續優化債務規模和債務結構，在保證發展的基礎上，合理控制負債率，儘快轉為綠檔房企。在具體措施上，比如加快運營效率，保證利潤結轉增厚淨資產規模；加快去化速度，提升回款率強化自身造血能力；控制好拿地比重，深耕已有城市，儘快讓土地資產變成資金，也考慮在恰當時候增厚權益類股本；在不加杠杆基礎上優化負債結構，提升銀行端融資占比。另外，公司將合理配置債務期限，動態優化債務規模，靠經營杠杆提升發展效率，健康良性發展。

金地集團(600383)4月16日晚間披露年報，公司2020年營業收入839.82億元，同比增長32.42%；淨利潤103.98億元，同比增長3.2%；每股收益2.3元。公司擬每10股派發股利7元（含稅）。

萬通已經掉隊太久。近日，萬通發展(7.950, 0.06, 0.76%)最新財報顯示，實現歸屬于母公司所有者的淨利潤0.51億元，同比降低了91.59%。公司轉型多年仍不得其法，去地產化後主營業務經營不力，六年未拿地。而培育的新興業務尚不足以支撐公司發展。

營收不及十年前水準

2020年，萬通發展實現營業收入13.62億元，較上年增長23.55%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤0.51億元，同比降低了91.59%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益淨利潤為0.15億元，同比降低了91.89%。

2020年，萬通發展房地產項目合同銷售面積5.19萬平方米，合同銷售金額10.43億元，存貨面積15.32萬平方米，房地產銷售項目主要是天津萬通新新逸墅住宅產品、杭州萬通中心寫字樓產品、杭州未來科技城綜合產品、北京天竺新新家園住宅產品等專案。

同其他房企動輒千億、百億的業績來比較，萬通10億元的銷售數字可謂“九牛一毛”。多年之前，萬通曾經位列中國房地產開發企業十強，對比當年和他齊名的萬科、金地、華潤置地等企業，萬通早已難以望其項背。

另外，儘管2020年萬通營業收入同比增加了兩成，但營收數字還比不上自己10年前的水準。《華夏時報》記者查詢發現，早在2008年，萬通就實現了全年48.4億元的營業收入，歸屬上市公司股東的淨利潤為5.27億元。

六年未拿地

萬通在去房地產化的路上越走越遠，在財報中萬通表示，堅定公司戰略轉型，2020年傳統房地產開發及銷售業務戰略性收縮，未做增量房地產開發業務。現有房地產存量可銷售物業轉為自持經營性物業運營，彰顯轉型決心。

作為一家開發企業，土地儲備是企業未來發展的基礎生產資料，但萬通已經很少在土地市場露面，土地儲備告急。公開資料顯示，萬通最後一次拿地是在2014年，收入了杭州未來科技城專案地塊。萬通2020年依然無土地新增，在最新的財報中，萬通已經將土地儲備一項刪去。

告別土地市場多年之後的萬通，不僅不考慮拿地，近年來還在出售旗下項目，2019年將香河項目大部分股權轉讓給世茂。2020年，萬通完成了香河萬通70%股權的轉讓，萬通持有香河萬通30%股權，公司累計收到100%股權轉讓款7.69億元，收到部分債權轉讓款1.81億元，以及香河萬通歸還往來款0.80億元。

上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者採訪時表示，萬通從一定程度上來說已經邊緣化了，本來土儲就不充足，長期不拿地土地會消化的很快，怎麼生存下去都是問題，房企不拿地就基本意味著淡出市場了。

多元化頻頻折戟

這家由馮侖創辦的企業，多年來經歷了多次實控人更迭，也進行了多次轉型探索，但目前來看，仍未找到未來的出路。

2014年10月，馮侖引入嘉華控股。2015年，萬通董事會重組，馮侖系宣告退出。2016年，嘉華控股收購萬通股份，收購完成後持股比例達35.66%，拿到萬通的控股權，王憶會成為萬通的實際控制人。2019年萬通引入普洛斯，普洛斯成為公司第三大股東。

萬通的轉型之路並不順利，多方探索後並未取得實質性突破。在嘉華系入主後，萬通開始由傳統的第二產業生產型向第三產業服務型轉型，打造“萬通生活家”品牌，在物業管理、健康管理、體育、教育、文化等方面謀求發展。2016年萬通明確由房地產業務向地產金融服務型的第三產業轉型升級。2018年，萬通還曾經試圖收購星恆電源，試水新能源業務，但幾個月後雙方未達成一致，涉足新能源業務的嘗試最終以失敗告終。

經過近年來的轉型佈局，在萬通的規劃中，目前逐漸形成了以原有核心地產開發與運營業務為載體，開拓“地產+N”的多元化城市運營生態模式。萬通貫徹“新萬通，新賦能，新發展”的整體發展戰略，將精力放在了新城市(23.340, 0.80, 3.55%)運營管理、新科技、新消費和新文化(2.940, 0.16, 5.76%)等領域，公司將打造以城市為主體、以數字科技為動力、以“可持續發展”為目標的新型城市發展綜合產業，致力於成為面向未來的城市更新運營商。

為了彰顯轉型的決心，萬通還改了名字，去掉了地產二字。2020年7月，“北京萬通地產股份有限公司”正式更名為“北京萬通新發展集團股份有限公司”，股票簡稱變更為“萬通發展”。

但截至目前，這些新的業務尚未形成氣候。其財報顯示，萬通的營業收入主要由四個部分組成，分別是房地產銷售，房屋租賃和資產管理和其他業務。但從各項業務的表現來看，房地產銷售仍然是萬通最大的業務類型，房地產銷售業務實現營收10.56億元，較上一年增長了70.4%，占總營收的77.53%，其餘業務類型總計占營收比例不足三成。

盧文曦表示，房企可以做多元化的業務，但主營業務要以房地產為主，多元化也主要是圍繞房地產的多元化，佔用資金的比重也不能太高。如果主營業務和多元業務完全不匹配，市場必然會出現質疑的聲音。

關於企業未來發展重點，是否有拿地計畫等，《華夏時報》記者已經將問題發送給萬通發展，截至發稿，未收到回復。

4月14日晚間，中交地產(6.370, 0.15, 2.41%)發佈2020年年度報告。2020年，公司實現營業收入123億元，同比減少12.54%；實現歸母淨利潤3.47億元，同比下降35.87%；扣非歸母淨利潤0.21億元，同比大幅下降91.82%。報告期內，公司計提資產減值準備和信用減值準備共計4.6億元，減少歸母淨利潤2.62億元。在2020年下半年出臺的三道紅線政策下，不少房企都對內部結構進行了調整，優化債務結構，以獲得更多的融資空間。

事實上，以三道紅線的要求考核，不少央企都是行業佼佼者，財務比較穩健，但中交地產卻並非如此。2020年，其三項指標依然踩線兩條，並且淨負債率進一步大幅上升至近300%，遠遠超出100%的紅線。

歸母淨利潤下滑幅度進一步擴大 財務費用激增

事實上，從2019年中交地產的業績便已經出現了下滑，歸母淨利潤下滑了33.01%，2020年的下滑幅度進一步擴大到35.92%。尤其是扣非後歸母淨利潤下滑幅度由上一年度的9.53%大幅擴大到91.82%。

截至2020年末，中交地產的加權ROE降至近四年最低，為12.02%，較2019年的21.7%下降了9.68個百分點。2020年，公司的銷售毛利率較2019年的25.36%上升至26.52%，但淨利率卻由7.98%下降至7.28%，三費控制較差。同時，公司的資產周轉率由2019年的0.32倍大幅下降至0.17倍，近乎減半。

公告顯示，2020年，中交地產的三費均較2019年同比大幅增長。其是財務費用，2020年達到4.99億元，同比增長1986.32%，約占當期淨利潤的55.69%，超出當期3.47億元的歸母淨利。財務費用激增主要系由於外部借款增加，費用化利息增加。

2020年，中交地產的短期有息負債達到30.26億元，而2019年為15.83億元，當期長期有息負債達到191億元，較2019年的36.52億元增長423%，2020年中交地產的有息負債增速依然高達322.66%。有息負債的快速增長給公司帶來了較大的財務負擔。

三道紅線仍踩兩條 拿地力度上升

截至2020年末，中交地產剔除預收款後的資產負債率為83.4%，較2020年6月末的86.26%下降約3個百分點；淨負債率為296.4%，較年中的238.86%上升約58個百分點；現金短債比為1.43倍，較2020年中的1.37倍小幅上升。截至2020年末，中交地產依然是兩項指標踩線，整體改善不大。並且對比2019年同期來看，淨負債率同比增長了約146個百分點，杠杆率大幅上升。

2020年，中交地產拿地力度進一步加大，當年的拿地面積/銷售面積達到2.63倍，較2019年的1.22倍大幅上升，土儲池子持續擴大。截至2020年末，公司的土地儲備面積達到2376萬平方米，同比增長62.09%，遠高於當期28.37%的銷售面積增長速度，目前的土儲是銷售面積的9.82倍。由於土儲的高增長導致公司周轉水準大幅下降。

2020年中交地產新增30宗土地的購置總價款為535.80億元，超出當期533億元的全口徑銷售額。而拿地成本則由上一年度的7911.04元/平方米上升至8429.96元/平方米。不過由於2020年公司的銷售均價取得大幅上升，當期的拿地均價/銷售均價由上一年度的51%下降至38%。

資料顯示，2020年，中交地產實現簽約銷售金額533億元，較上年增長81.37%，增速雖較2019年的97.53%有所放緩，但在行業整體放緩的背景下，公司這一增速水準較高。其中權益銷售金額371億元，同比增長 92.97%，銷售權益比由2019年度的65.42%上升至69.61%。

同時，中交地產還公佈了2021年第一季度業績預告，受期間費用增加影響，公司預計1-3月歸母淨利虧損1.4億元。公司表示，由於上一年度獲取新項目的數量及土地儲備面積均較大幅度超過以往年度，但多數專案尚處於前期開發階段，所需人員及開發建設所需外部借款增加，管理費用和費用化利息增加。此外，達到預售節點的項目同比增加，導致銷售費用相應增加。

省會城市，是我國城鎮化體系的重要一環，也是城鎮化過程中人口流入的主要方向。

疫情發生以來，樓市的區域分化十分明顯，當前各大省會城市的房價情況如何？

記者根據國家統計局公佈的2021年3月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，對26個省會城市（不含拉薩）二手住宅價格的環比漲幅梳理顯示，3月份，21個省會城市二手房房價環比上漲，廣州、杭州和南京環比漲幅位居省會城市前三。另外，同比來看，還有7個城市低於一年前。

廣州杭州南京位居前三

其中，廣州3月二手住宅環比漲幅達到了1.4%，在省會城市中領跑位居第一；同比漲幅達到了11.5%，在省會城市中同樣位居榜首。

作為四大一線城市之一和超大城市，疫情後，廣州房價漲幅明顯，城市內部板塊區域分化也很明顯。隨著城市向東發展，天河、黃埔兩區產業突出，金融業、互聯網、總部經濟和先進製造業集聚，年輕人多，購買力和需求旺盛。因此，近一年來，這兩區房價上漲幅度大，尤其是在金融城板塊附近的多個樓盤，同比漲幅超過了四成。

在天河和黃埔之後，近期海珠也在“接棒”上漲。海珠區東曉南板塊一位地產仲介對第一財經分析，海珠區還不少樓盤近期漲幅較大，如果比起去年同期，海珠東邊的琶洲、濱江東一些樓盤近一年漲幅有三成以上，西邊學區較好的光大花園、翠城花園漲幅也比較大。“現在成交量有所減少了，但是價格還在往上走，一次性付款的客戶不少。”

面對房價上漲的情況，廣州的調控也在加碼。根據廣州市住建局發佈的資訊，4月16日，廣州市人民政府約談海珠、天河、黃埔、番禺、南沙、增城等6個區政府負責人。會議強調，針對今年以來廣州房地產市場新情況新問題，市政府專門出臺了調控措施，特別要求各區按照分區精准施策的原則，進一步做好分類指導和精准施策。各區政府要嚴格落實屬地責任，切實做到分類施策、精准發力，果斷採取措施穩控市場。

會議要求，市政府各相關部門和金融監管部門，要增強房地產調控協同聯動，切實增加住宅用地和租賃住房用地供應規模，嚴厲打擊捂地囤地行為，加強新建商品住房價格指導，加強房地產金融管理和市場監管，嚴格規範房地產市場訊息發佈管理，確保廣州市房地產市場平穩健康發展。

廣州之後，杭州和南京的環比漲幅在省會城市中位居二、三位，分別達到了1.2%和0.9%。

值得注意的是，廣州、杭州、南京的房價水準位居省會城市前三。根據中國城市房價行情平臺數，廣州3月房價為每平方米42849元，杭州和南京分別達到了36770元和33659元。

這三個省會城市的樓市發展情況，在很大程度上也體現了所在省域樓市的情況。去年以來，東南沿海的江蘇、浙江、廣東等地不僅銷售額大，而且銷售面積增速和銷售金額增速也都比較高，整體樓市較為火熱。

近期以來杭州、南京也在升級調控舉措。根據杭州媒體13日報導，杭州市房管部門相關人士證實，根據最新政策，高層次人才家庭落戶杭州須滿5年方可購買第二套房。這是繼人才無房家庭認定條件調整之後，杭州人才購房政策的又一次調整，有利於市場公平，杜絕少數人才炒房現象。

2021年3月26個省會城市二手住宅銷售價格指數



（資料來源：第一財經記者根據國家統計局資料整理）

7城低於一年前

除了廣州、杭州和南京之外，合肥、銀川、成都、福州等城市漲幅也比較靠前。

4月15日，合肥市住房保障和房產管理局和合肥市司法局聯合發佈《關於新建商品住房公證搖號公開銷售有關事項的通知》，明確對剛需購房登記人不得設置首付款超過金融機構確定的貸款首付比例的登記條件，公正搖號選房使用公證機構提供的電腦搖號軟體。值得注意的是，一次一個家庭只能參與一個專案搖號。

相比之下，還有4個城市環比下跌，分別是長春、太原、南寧和烏魯木齊，石家莊則與去年持平。從一年來的走勢而言，目前仍有7個城市房價低於一年前，分別是太原、哈爾濱、貴陽、長春、石家莊、濟南、鄭州。

這些城市中，有部分城市由於前期土地出讓量大，導致市場明顯處於供過於求的局面，房價出現下行趨勢。以鄭州為例，2018年和2019年鄭州住宅商品房銷售面積都超過了3000萬平方米。在供過於求的情況下，鄭州也成為2020年房價下跌幅度最大的省會城市。

不過，當前，鄭州、濟南等城市已經開始築底回暖，二手房價格環比上漲，其中，3月鄭州環比上漲了0.3%，濟南環比上漲了0.1%，哈爾濱環比上漲了0.4%，貴陽環比上漲了0.2%。

在新房價格方面，鄭州3月份環比上漲0.8%，同比上漲1.2%。從今年1月份開始，鄭州一手房房價環比一直持上漲態勢，且每月上漲幅度逐漸增大。

58安居客房產研究院分院院長張波分析，包括鄭州等城市在今年一季度開始逐步觸底反彈，屬於正常的市場回暖，但也需嚴防市場熱度過快上升。

北京市規劃和自然資源委員會日前發布本年度第一批次商品住宅用地出讓公告的補充公告，針對今年第一批次通過掛牌方式出讓的２９個項目，首次公布了土地合理上限價格，並公布競建「公共租賃住房」上限面積等，並要求競買人對未來房屋售價及住房最低品質保障等內容做出承諾。
　　
在地價上限設置方面，此次商品住宅用地地塊超九成溢價率未超過１５％，通過進一步降低溢價空間、競其他條件確定土地競得人。
　　
此外，補充公告明確，競買人須提交的《房屋售價承諾書》模板中，除需承諾房屋售價外，還需承諾項目要滿足最低品質保障要求，內容包括綠色建築二星級標准、採用裝配式建築且裝配率達到６０％、設置太陽能光伏或光熱系統。

ＥＳＲ（０１８２１）公布，與ＧＩＣ（Ｒｅａｌｔｙ）　Ｐｒｉｖａｔｅ　Ｌｉｍｉｔｅｄ分別擁有２０％及８０％的競標公司向ＢｌａｃｋｓｔｏｎｅＧｒｏｕｐ　Ｉｎｃ﹒收購澳洲物業組合，ＥＳＲ將按股權為競標公司提供資金７﹒５３億元（
澳元．下同）。此外，該集團將就收購澳洲物業組合的營運公司支付１３００萬元。　
　　
該集團指，物業組合包括持有位於澳洲的４５個工業及物流房地產的單位信託，其總土地面積３６０萬平方米，建築可出租總面積１４０萬平方米，為當地推出的最大物流組合。該集團指，收購可將其資產管理規模及澳洲業務規模增加至６０億美元。物業組合初始收益率４﹒５％，加權平均租賃期限６﹒９年。據獨立物業估值師估值，物業組合價值總額３４﹒３億元。據物業賣方按澳洲會計原則編製，在２０１９年度及２０２０年度，物業組合淨溢利分別為２﹒８２億及２﹒９４億元。　
　　
該集團指，物業組合將可提升於澳洲物流地產行業參與度。該集團預期為物業組合提供管理服務，並將大增自澳洲業務產生的經常性盈利。該集團預期，按所管理資產及總面積計算，該等收購事項將使其成為澳洲第三大物流地產管理公司。

粵海置地（００１２４）公布，兩個發展項目分別獲不同有限合夥提供貸款共９７０萬元（人民幣．下同）（約１１５４萬港元）。
　　
該集團指，深中一號有限合夥提供貸款５２６萬元（約６２６萬港元）以投資於中山馬鞍島項目，而灣華一號有限合夥提供貸款４４４萬元（約５２８萬港元）以投資於佛山灣華項目，兩項貸款收益視乎利潤表現，雙方已同意貸款的內部回報率不得超過１８﹒６％，即於深中一號貸款協議日期全國銀行間同業拆借中心公布的４年期以上貸款市場報價利率的４倍。
　　
該集團指，中山項目開發該市翠亨新區起步區，佔地面積約９﹒８８萬平方米，計容總樓面面積約２４﹒７萬平方米。至於佛山項目位於該市禪城區石灣板塊，佔地面積約４﹒３３萬平方米，計容總樓面面積約１５﹒１５萬平方米。兩個項目均發展住宅、車位等物業，將全部作出售用途。
　　
此外，該集團指，深中一號和灣華一號均由主席、兩名執行董事及若干附屬公司董事所組成，故跟投方使參與者、股東利益及房地產項目利益保持一致，將能有效控制投資及經營風險，增強專案運作團隊管理運營的積極性，提升房地產項目運營效率。

時代鄰里（０９９２８）公布，以約１﹒９４億元（人民幣．下同）（約２﹒３１億港元）增持物業管理商成都合達聯行３１％股權，由４９％升至８０％，成為其非間接全資附屬，並將財務綜合至其財務報表。
　　
該集團指，擔保人及少數股東作溢利保證，有關公司今年至２０２３年的年度純利由４５６７萬至５５２６萬元，並享有指定分派。該集團指，成都合達聯行在成渝地區及１８個省市從事物業管理業務，去年度盈利４５４８萬元，按年升７﹒１８％，於去年底資產淨值約２８７８萬元。

領展（00823）管理層於上周二投資者日稱，截至今年3月底止，2020/21財年下半年度的續租租金下降，跌幅與上半年度的2.6%相若，但相信踏入新一財年能加租。

有份參與是次網上會議的分析員表示，最大驚喜是領展新財年在續租租金有望上調，雖非劃一加租，惟管理層有信心整體租金將錄小幅上升，涉及3年前簽訂的租約和去年新簽的6至12個月短期租約。

派息率仍低 股價乏憧憬

分析員指出，本地零售市況仍欠佳，大部分業主都難斷言今年有條件加租，領展卻對此感樂觀，相關展望較預期佳，其股價亦已作反映；儘管領展前景可望改善，然而股價上沒有很大憧憬，上周五收報75.2元，分派收益率只相當於3.7厘水平，也未知其股息會否快速增長；管理層未有重提回購計劃，相信不會有所行動。

此外，領展管理層認為倘本地新冠疫情不再轉差，向旗下商戶提供的6億元支援措施將不會進一步加碼，有關影響僅在去年度業績表反映；管理層強調，續留意具防守性的配置，料將加大收購穩定回報的資產，例如有長期租客的海外物業。

領展香港資產組合比重目標，由截至去年9月底的81.4%，縮減為70%至75%；內地資產則從14.8%增至低於20%，海外資產由3.8%升至低於10%，相關指引跟過往大致相同。

美銀證券日前發表報告，指領展管理層傳達積極訊息，包括爭取2021/22年度香港物業有低單位數加幅，惟估計其租金調整幅度僅為持平；預期領展可受惠於政府發放的5000元電子消費券、本地消費復甦和通關等，維持「買入」評級，目標價從78元上調至79元。

物流地產平台公司ESR（01821）宣布，其合資公司向黑石收購澳洲最大的倉庫和物流資產組合，作價38億澳元（約228.4億港元），由新加坡政府投資公司GIC出資80%，其餘由ESR承擔，涉及黑石旗下Milestone物流所持45項資產，為澳洲過去5年多以來最大規模物流地產交易。黑石1月標售有關資產，首輪接獲逾10宗入標，最終由ESR財團擊敗另外4名入圍競標者。

當地5年最大宗同類交易

ESR指出，相關資產預計初始收益率為4.5厘，加權平均租賃期限為6.9年，是次交易將令ESR於澳洲管理的資產增至79億澳元（約474.9億港元），成為澳洲第三大物流地產管理公司。該交易有待澳洲外資審查委員會（FIRB）批准。

按建築面積與其直接持有及管理的基金和投資公司所持資產價值計算，ESR為專注亞太區的最大物流地產平台。

截至去年底，該公司直接持有物業的公平市值及所管理的基金和投資公司資產管理規模約300億美元，項目及土地儲備合計總建築面積超過2000萬方米。

買家入市意欲高漲，多區破頂成交不絕，將軍澳區更連環有屋苑錄新高呎價個案，其中慧安園相隔短短一天兩度錄破頂成交，最新一個頂層連天台戶以每方呎18079元易手；同區新都城有兩房戶呎價高見19423元，亦創該屋苑歷來最貴。

市場消息指出，慧安園1座頂層連天台單位，實用面積354方呎，另連305方呎天台，過去周六（17日）議價後減價10萬元或約1.5%，以640萬元成交，呎價高見18079元，呎價創該屋苑歷史新高。原業主於2012年9月以316萬元購入單位，賬面獲利324萬元或約1倍。

資料顯示，慧安園對上呎價高位紀錄為17521元，屬1座高層E室，實用面積351方呎，於上周五（16日）以615萬元創下，意味有關紀錄保持短短一日，便被前述頂層戶打破，並將紀錄推高約3.2%。

新都城每呎19423新高

同區新都城亦錄破頂個案，香港置業分區董事劉浩勤透露，該屋苑1期6座高層G室2房戶，實用面積364方呎，昨天（18日）以707萬元獲同區用家承接，呎價高見19423元，造價是該期數同類單位最貴之餘，呎價更創該屋苑歷史新高紀錄。原業主於2014年6月以約428萬元購入，持貨約7年轉手，賬面獲利279萬元或65.2%。

屯門有新盤登場，有投資客則以高價率先購入區內二手屋苑。市場消息稱，屯門瓏門8座高層G室，實用面積379方呎，屬1房間隔，原開價728萬元放盤約半年，新近議價後減價18萬元或約2.5%，昨天以710萬元交吉形式易手，成交價創該屋苑同類單位新高紀錄，呎價約18734元。據了解，新買家為區外投資者，並以每月約1.4萬元招租。原業主於2017年3月以約548萬元購入單位，持貨約4年沽出單位，賬面獲利162萬元或29.6%。

另外，事故單位同層戶亦獲買家垂青，利嘉閣地產首席聯席市務董事莊國寶表示，屯門錦華花園B座低層8室事故單位同層戶，實用面積約353方呎，2房間隔，新近以430萬元易手，低市價15%，呎價約12181元。原業主於2015年2月以約335萬元購入上址，持貨約6年轉手，賬面獲利約95萬元或約28.4%。

新一輪新盤搶客戰爆發，市場焦點逐步轉移至一手市場，二手成交量應聲下跌。中原地產統計的十大二手屋苑，過去兩天（17日至18日）錄得15宗成交，按周減少4宗或21%，當中天水圍嘉湖山莊「零成交」，是十大屋苑之中唯一一個「捧蛋」；美聯物業統計的十大屋苑同期有18宗交投，較前一個周末（10日至11日）減少兩宗或10%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，過去兩天十大屋苑錄得15宗成交，雖然按周減少，惟仍是連續第九個周末錄得10宗或以上，市況仍暢旺，買家入市意欲強，睇樓氣氛熱鬧，不過經過復活節假期前後急速承接後，業主陸續收窄議價空間甚至加價，買家未有盲目高追，令成交量放緩。

一手搶客 嘉湖吞蛋

十大屋苑中僅嘉湖山莊捧蛋，中原地產副區域營業董事伍耀祖分析，現時嘉湖山莊樓價較今年初有一定升幅，加上屯門區有新盤過去兩天供公眾參觀和認購，搶去部分二手客源，令屋苑交投放慢。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，樓市利好因素未變，惟新盤搶走客源，二手交投短期或稍為放慢，需要待二手盤源累積，或者新盤向隅客回流，才會回復早前交投既快且多的盛況。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，該行統計的十大屋苑，過去兩天錄得17宗成交，按周大減8宗或32%，屬近9個周末最少。香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽稱，該行統計的十大屋苑過去兩天共有10宗成交，較前一個周末減少4宗（約29%）。

政府去年11月撤銷非住宅物業的雙倍印花稅（DSD），加上物業市場氣氛好轉，工業物業（下稱工廈）的買賣交投趨暢旺。美聯工商舖（00459）指出，今年首季錄得890宗工廈買賣註冊，較去年同期急升逾1.6倍；首季整體工廈售價按季漲1%，並以屯門區表現最突出，首3個月急升4.9%。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料指出，今年首3個月錄得890宗工廈買賣註冊，按年升逾1.6倍，涉及總註冊金額約84.8億元，較去年同期飆超過1.5倍。今年3月表現最佳，單月錄得351宗成交，佔全季約39.4%，宗數按年升約2.1倍，牽涉的金額28.56億元，按年增近1.3倍。

屯門售價按季漲4.9%稱冠

工廈售價方面，該行反映指標工廈走勢的美聯工商物業售價指數（MII）顯示，今年首季指數報321.9點，按季漲1%。以該行統計的10個主要分區，其中8區售價按季上揚，幅度0.2%至4.9%，其中屯門漲4.9%最勁，最新平均呎價（以建築面積計算．下同）錄得3278元，惟金額仍屬10區之中最低；沙田區（包括火炭和石門）升幅屬10區之中次高，按季揚2.4%，3月錄得的平均呎價為4183元。

租金走勢則背馳，首季美聯工商物業租金指數（MIRI）報166.3點，按季降0.8%。

美聯工商董事陳偉志表示，「撤辣」效應及多個工廈新盤大賣，帶動工廈註冊量按年大升，隨着新冠肺炎疫苗展開接種，中港通關指日可待，預計工廈市場交投繼續向好，加上工廈新盤陸續推售，前景可望再看高一線。

入場費567.8萬 最快周末首輪賣

新地（00016）屯門御海灣II（御海灣發展項目第2期）上周開價後，過去周末（17日至18日）首度開放現樓示範單位供參觀及收票，經過周六（17日）首天錄得不俗入票後，發展商隨即於昨天（18日）加推新一張價單，涉及42伙，以最高22%折扣計算，折實平均呎價18730元，較首張價單微升1.7%，料最快本周末進行首輪銷售。過去周末新盤以銷售貨尾為主，當中不乏大額及破頂成交，總括兩天共沽約57伙，較前一個周末（10日至11日）錄得約41伙，按周增加約39%。

御海灣II昨天加推的2號價單，涉及42伙，實用面積299至448方呎，包括21個1房及21個2房戶，以最高折扣計算折實平均呎價18730元，較上周四（15日）公布的首張價單折實平均呎價18419元，輕微上升1.7%。最平單位為1座3樓P室，實用面積299方呎，折扣後入場費567.8萬元，呎價18990元，部分單位折實呎價逾2萬元，當中1座22樓Q室，實用面積299方呎，折實售價611.46萬元，呎價20450元。

新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，項目推出後市場反應非常理想，為回應市場需求，加推42伙應市，屬原價加推，包括首次推出的A室1房連儲物房及F室向海優質2房單位。

御海灣II過去周末首度開放現樓示範單位供參觀及進行收票，本報記者昨日下午於現場所見，陸續有市民到場參觀，並持續出現參觀人龍，反應不俗，不少準買家指鍾情項目可享有全海景。

新盤兩天售57單位 多39%

市場消息稱，截至昨晚7時半，該盤首兩天累積收票已超過700張，以兩張價單共推出130伙計算，超購4.4倍，料最快本周末進行首輪銷售。位於海皇路23號的御海灣II提供406伙，實用面積255至731方呎，預計今年6月底入伙。

過去周末新盤以銷售貨尾為主，總括成交紀錄及市場消息，兩天共錄得約57宗成交，按周上升約39%，嘉華國際（00173）九龍東啟德嘉峯匯兩天共沽7伙，為眾盤之冠，套現7799.6萬元。

新盤成交不乏大額及破頂個案，保利置業（00119）旗下屯門青山灣洋房項目瑧譽，周六連沽兩洋房，共套現2.447775億元，其中19號屋，實用面積4153方呎，以1.225135億元連兩個車位售出，呎價2.95萬元，成交價及呎價均創該項目新高；另18號屋，實用面積4216方呎，以1.22264億元連兩個車位售出，呎價2.9萬元。

133 PORTOFINO屋9800萬貴絕

信置（00083）西貢133 PORTOFINO現樓豪宅項目，昨日以9800萬元沽出5號洋房，成交價創該樓盤新高，洋房實用面積3460方呎，5房間隔，呎價28324元。

萬科香港旗下長沙灣The Campton和屯門上源，昨天各沽一戶，單日套現3233.9萬元，其中The Campton以2234萬元售出35樓H室頂層特色戶，實用面積840方呎，連87方呎平台及492方呎天台，呎價26595元。

會德豐地產則指出，旗下啟德GRANDE MONACO和觀塘藍田站茜發道對出KOKO HILLS過去3天（16日至18日）共沽出5單位，涉資逾5623萬元，買家不乏醫護人員等專業人士，其中GRANDE MONACO獲醫護人員購入1B座32樓A室自住，實用面積573方呎，以1516.8萬元售出，平均呎價26471元。

香港置業市務經理（銷售）吳仁傑指出，九龍東啟德龍譽1A座高層C室，實用面積244方呎，開放式間隔，業主今年2月以約583萬元購入，及後以每月1.25萬元放租，獲租客議價後減價500元（4%），以每月1.2萬元租出，呎租49.2元。以最新租金計算，回報率2.5厘。

內房股毛利率下降為行業趨勢，但中國奧園（03883）高級副總裁陳嘉揚接受訪問時稱，有信心今年毛利率由去年約25%，增至27%至28%水平，因毛利率較高的城市更新業務加速轉化，希望未來新增項目佔比維持15%至20%，有助穩定整體利潤。

奧園現有60個城更項目，約97%可售資源位於大灣區，料未來3年轉化1,600億元（人民幣，下同）可售貨值，平均毛利率35%至40%，利潤率15%至20%。陳嘉揚提到，奧園普遍在舊改中期接觸項目，雖然利潤空間不是最多，但轉化時間只需3至5年。同時，公司上月完成內部架構優化，提升了營運及決策效率，加強非房地產業務於舊改中競爭優勢的體現。

一條紅綫未達標 料明年完成

對於行業前景，陳嘉揚表示，房地產行業進入管理紅利時代，注重高質量及精細化管理，奧園已進入千億俱樂部，全國銷售為首30名，今年銷售目標為1,500億元。他又指，雖然公司增長較行業平均為高，但現時行頭「不是一味快就得」，亦要平衡「三條紅綫」等要求。

奧園剔除預收款後的資產負債率是78%，僅餘一條紅綫未達標，預計明年完成。陳嘉揚指現時回款為公司內部考核的第一位，去年回款率約85%，高於10年平均，未來2至3年希望保持回款率85%至90%水平。第二，公司將調節買地節奏，買地預算由年銷售的三分一減至四分一。另外，奧園目標今年融資成本降至7%或以下，未來3年有息負債及淨資產分別每年下降5%及上升15%，加強現金流。

陳嘉揚指，公司傾向增持，未有考慮配股，若然配股，希望是引入長綫戰略投資者，優化股東結構。

樓市交投氣氛熾熱，帶動資助房屋成交價量齊升，青衣夾屋宏福花園，2房戶以838萬元易手，創屋苑同類單位歷史次高；而港島東居屋王康山花園，近日自由市場2房造價重上800萬元水平，創1年來的新高。

青衣夾屋宏福花園近月交投活躍，最新1座中層F室，實用550平方呎，以838萬元易手，呎價15,236元。同座高層比鄰G單位，550平方呎，於上月以835萬元成交，最新成交價於不足1個月內再度攀升；同時亦創屋苑同類單位有紀錄以來次高造價。據EPRC地產庫資料顯示，去年6月1座高層G室，以838.8萬元易手。

康山花園2房 重上800萬元

另外，康山花園4月暫錄5宗成交，當中有4宗屬於自由市場，全為2房。最新成交的2座低層A室，實用484平方呎，望街景，以800萬元易手，實用呎價16,529元。翻查資料，屋苑近1年未見有「8」字頭2房戶成交，對上1宗於去年4月錄得。至於本月其他2房成交，造價由743.8萬至786萬元不等。據區內代理表示，比鄰的私樓康怡花園，近期2房戶交投亦見活躍，佔成交比例約6成，造價則由800萬至1,000萬元不等，因而間接帶動康山花園自由市場成交價向上。

近期樓市氣氛不俗，拍賣場亦加快推拍步伐，本周共有兩場拍賣，合共推出34項物業，當中不乏銀主物業。忠誠拍賣行於本周三舉行拍賣會，承拍14項物業，其中，銅鑼灣香港大廈13樓K室，為銀主盤，面積576方呎，開拍價為620萬，呎價約10764元；據該行發言人指出，上述開拍價低市價約25%，外望樓景為主，單位附設基本裝修。

另一方面，黃開基亦於同日舉行拍賣會，承拍20項物業，其中，將軍澳天晉II1B座16樓C室，為銀主盤，面積826方呎，開拍價為1260萬，呎價約15254元。