在地客 外來客都捧場

桃園市是北北桃3區中房價最親民的都會區，眾多重大建設及產業發展都促使桃園人口增長，成長幅度居六都之冠，同時讓房市有亮眼的表現。其中的桃園區有經國、中路、小檜溪3大重劃區，低密度高綠覆率的規劃，不僅在地桃園人埋單，也吸引不少外來移民族群。

經國重劃區商辦聚落帶動需求
經國重劃區位於國道1號南崁交流道旁，聯外交通區位佳，桃園市政府選定此處設立經國轉運站，「築億海格」專案經理黃耀庭指出，以桃園區3個重劃區來看，只有此區有轉運站，6條中長途國道客運搭配市區公車，一天發車達330班次，對通勤族來說十分便捷。

今年2月桃園市政府標售經國重劃區抵費地，開出紅盤，共有5筆順利標出，其中水汴頭段5地號、底價9.28億元的千坪商業區土地，以總價約10.56億標脫，溢價率達13.9%，換算土地單價高達105萬元，為該區歷次標售中第4度攻佔百萬行情的土地。

建商看好搶進獵地
台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，多年前已有許多知名建商看好未來發展潛力，紛紛插旗經國重劃區，包括中悅、昭陽、寶佳、忠泰、竹城、璞園等都已在此獵地。

指標案「築億海格」規劃2房26坪、3房40坪，2~3面採光，有全桃園唯一室內495米PU人工跑道，及經國重劃區目前唯一的ALFA SAFE柱中柱與一筆箍工法，採用臉膜辨識系統及APD5合一電子門鎖，回家不用帶磁釦及鑰匙，刷臉、指紋即可。地下1樓規劃電動車位，並預留電動車充電管路，幫住戶想到未來5~10年的居住需求。

黃耀庭認為，經國重劃區是公辦重劃區，有政府公權力可執行整治計劃，目前只到第一批計劃，遠期還有長榮貨櫃、煉油廠遷移計劃，近期則有幸褔路打通至中正路，可連通捷運綠線，打通交通任督二脈。

與其它重劃區不同，經國重劃區已形成商辦大樓聚落特色，江怡慧表示，以往桃園根本沒有辦公聚落，後來中正藝文特區開始推動商辦，鄰近的經國重劃區則因房價相對便宜，原就有些中古辦公大樓，加上近交流道、轉運站，辦公聚落逐漸成形，進一步帶動住宅需求。

中路重劃區純住宅擁高綠覆率
中路重劃區全區為純住宅聚落，綠覆率相當高，有3座主題公園以及6座鄰里公園，因緊鄰桃園市政府，又有司法園區進駐，有桃園副都心之稱，區內產品十分多元，從一般2~4房產品，到百坪豪宅都有。

該區位於國道2號南桃園交流道旁，聯外交通十分便捷，車程10餘分鐘就能抵達桃園國際機場、高鐵桃園站等，區內更是罕見的純住宅聚落，有風禾、向陽、水秀等3座主題公園，其中風禾公園設施豐富，最知名設施為長達50米的溜滑梯、沙坑等，十分受到民眾歡迎，是著名的打卡景點。

周邊商圈方便採買
許多重劃區都有生活機能的困擾，中路重劃區因周邊都是成熟的商圈，例如桃園市政府、力行路、永安路商圈等，以及力行市場、南門市場可供採買，近年也陸續有不少商家進駐，如星巴克、路易莎等，全聯也在積極籌備當中，機能將愈來愈完整。

「合雄5號花園」專案經理陳鴻遠表示，重劃區規劃嚴謹，包括人行道樹種、植栽、綠帶等，都有詳細的規劃，雖是重劃區，但學童就學也無須煩惱，有既有的中埔、文山國小及中興國中可就讀，離市區也不遠，因此吸引不少喜愛重劃區整齊街廓的民眾目光，購屋人有高達8成是桃園在地客層。

「合雄5號花園」基地位於崇法街、埔安街口，基地周邊被綠帶包覆，正面還有農業區景觀，視野景觀開闊，單層規劃4戶，戶戶邊間，採用中空樓板、VAF空氣淨流系統，可過濾PM2.5。陳鴻遠笑說，基地恰好位於前往南桃園交流道的順向，早上開車上班可省下等紅綠燈的時間。

小檜溪重劃區才開發就站3字頭
小檜溪重劃區為民間自辦重劃區，鄰近大有大業商圈、中正藝文特區、桃園車站等多個商圈，被稱為桃園最近市區的重劃區，吸引遠雄、國泰、昭揚、東騰等多家建商積極搶入，即便尚在開發初期，房價已上探3~4字頭。

小檜溪重劃區面積僅39公頃，更只有24.25公頃是可建土地，預計只要5~10年就可開發完成，是少見有東門溪、南崁溪等2條溪流經過的區域。桃園市政府針對溪流兩側進行整治工程，打造完整的自行車道及人行步道，兩側還有萬坪公園綠地，綠覆率15%是桃園最高的重劃區，又被稱為「青溪特區」。

2~4房產品為主力
整個重劃區被春日路貫穿，未來還有桃園捷運綠線可期待，最近的是中正路、民光東路口的G09民光站，預計2025年通車，可直接通往桃園車站及機場捷運，開車則可由國道1號南崁交流道聯外。

目前區域推案以2~4房為主力，如「東騰青一」位於觸動之森公園首排，基地3面臨路，特地邀請建築師李文勝操刀，打造地上25層雙塔建築，東騰建設白國祥總經理指出，本案採十字型平面設計，戶戶3面採光，且是無店面無地主戶的純住宅，從1樓公設看出去，可以看到自然公園、南崁溪等層層堆疊出去的景致。

財經專家阮慕驊表示，以六都來看，桃園房價漲幅都居前幾名，這跟桃園環境面有關，由於雙北市面臨到住宅、商業發展空間有限，所以政府未來重大建設跟資源投入勢必要往桃竹苗走。

加上台商回流，現在雙北工業地已貴到不可思議， 「有錢也很難進入到工業區買產辦，勢必要往雙北以外的地方尋覓」，阮慕驊認為，桃園就成為首選地區，這幾年工業地漲幅高就是因為台商回流資金多，選擇進入相對有發展的桃園，都是吸引外來資金很大的原因。

比起台中市蛋黃區建案的浮誇公設，位於外圍郊區的建案公設則顯得樸實近人，大多走溫馨親子路線，規劃專屬孩童的特色空間，有些設施風格獨特、聘請知名團隊打造，甚至安排「故事媽媽」講故事，有些戶外空間寬敞，打造豐富的自然環境及遊戲元素，皆適合有兒童的小家庭，備受首購族青睞。

安排故事媽媽
台中郊區近期有不少首購、首換案規劃多元兒童設施，尤以大毅建設、總太地產對兒童相關的硬體著墨最多。例如大毅建設過去的建案設施一向不乏豐富的童趣設計，戶外休憩區常見以沙、土等軟鋪面為主的規劃，保護孩童活動時不受傷；室內的故事館也定期會有志工故事媽媽來為孩童說故事，豐富社區小孩的童年。

而近期台中2字頭房價最熱建案、北屯區總太地產推出的預售大樓案「心之所向」，造鎮基地超過萬坪，共逾1800戶住家，休閒設施有親子遊戲區、SPA、KTV、俱樂部、瑜伽教室、廚藝教室、曬被區、Lounge Bar。

從過往建案規劃就不乏專注在孩童設施的總太地產董事長翁毓羚表示，「心之所向」的公設中，還特別規劃露營區，買方在自家社區就能獲得如度假般的生活享受，也是吸引消費者購買的要素之一。

海線大案「聯悦臻」則是特別打造台中首座蔦屋書店選冊之社區，有360度環景森海泳池俱樂部，以及佔地千坪森林中庭、健身會館、書屋咖啡廳、KTV室、兒童遊戲室、KTV室、琴房等36項全齡化公設。

聯悅建設業務副理吳宇秝指出，未來「聯悦臻」住戶不只與森海為鄰，也與書香、藝術為鄰，「吸引家庭客大概佔有3成比例。」

為因應房地合一稅新制與囤房稅對於房地產經營造成的衝擊，大台中不動產開發商業同業公會日前邀請房產趨勢大師田大全總監，舉辦「打炒房之2.0思維」講座，吸引滿場聽眾，業者參與踴躍。

立法院三讀通過房地合一稅2.0，國內建築業者大多表示十分憂心，稅改將嚴重影響建築產業發展及民眾購屋權益，加稅並無助於居住正義，對住房市場的影響，全民將一起承擔。

田大全表示，如果沒有這場全球疫情，就不會有因為挽救經濟而產生的「全球降息」以及極大的量化寬鬆政策。台灣也出現「史上最低利率」，央行貨幣供給創新高，市場資金過於充沛，物價上漲，土地價格跟著水漲船高。另外台商回流，產業擴廠，缺工問題嚴重，工資上漲40%，原物料也上漲30%等種種因素，最終導致房價居高不下。

剛出爐的今年第一季的不動產移轉棟數，較去年大幅增長，馬上就解讀為「打房無效」。而央行不排除對自然人第二戶貸款成數限制在五成以下，這對許多想盡孝道的為人子女，自己有房若要購屋給父母者，將形成極大的貸款壓力與負擔。

大台中不動產開發商業同業公會理事長王至亮表示，目前建築業面臨最大問題是「雙缺」，也就是「缺工」和「缺料」，工料雙缺造成成本的上漲，去年至今工資漲4~5成、材料漲2~3成。單就缺工問題來看，全台各行業合法移工76萬多人，政府公共工程占四千多人，民間建案至今為0（尚未開放），公會不斷向政府喊話呼籲，卻至今未果。

再加上土地成本攀升，成本已吃掉大半的銷售利潤，對原本利潤就不高的中南部的中小型建商，恐怕會紛紛難以經營。王理事長語重心長表示，呼籲政府應在稅負上做通盤的檢討和改進，提高國家競爭力，增加就業機會，經濟繁榮人民所得增加，才是福國利民之道。

國建已連續五年營收突破百億大關，轉型控股公司績效展現，基於看多房市，手中回收現金也大舉在全台購地，累計今年前四月已砸下60.88億元，買進台北、台中、台南、高雄各一筆土地，購地範圍在四大都會遍地開花，購地金額僅次於興富發的130億元。

國建去年在四大新案完工交屋，包括總銷12億元「國泰水秀」、27億元「國泰PLUS」、38億元「國泰O2馥建築」和38億元「國泰禾」交屋認列下，營收衝上歷年第三高紀錄、突破140億元，也連續五年衝出百億營收紀錄。

展望今年業績，國建今年初以來，主要業績為去年底完工交屋、跨年度到今年第一季持續認列的「國泰禾」，第一季合併財務報告，首季營收27.6億元，歸屬於母公司業主淨損1,087萬元，每股稅後純損0.01元。

不過國建手中將有三筆新案今年將完工交屋，包括總銷18億元「國泰豐格」已完銷， 總銷17億元「國泰上城」已完銷，及38億元「文府硯」銷售九成多，合計完工量達73億元；再加上「國泰禾」為去年底才完工入帳、今年第一季持續交屋認列，以及高雄部分中高總價住宅持續銷售，市場預期今年營運可望維持高檔。

國建副總林清樑表示，國建向來以剛性自住需求客戶為主，面對房地合一2.0修法和實價登錄2.0修法即將在7月上路，對於國建並無影響，只要市場在哪裡、國建就會在哪裡，因此仍積極購地。

累計今年前四月，國建就砸下60億餘元，在新北市三重、台中、台南和高雄，各買進一筆土地；購地金額排名在興富發大約130.9億元之後，攻城略地相當積極。

法人依國建工程進度估計，2022年將有四案完工交屋，完工量102億元，2023年將有三案完工、總銷約80億元，合計未來三年完工交屋量將上看255億元，市場預期營運可望維持高峰。

另外，今年國建推案計劃也不會因為政策重手打房而調整，目前規劃推出七筆新案，涵蓋台北市北投士林科技園區、桃園、台中和台南等，合計七筆新案，推案量上看270億元。

隨著捷運未來將串起桃園交通動脈，即使打炒房政策對未來房市埋下變數，不過建商仍加速布局插旗捷運及交通樞紐土地，2021年以來，桃園地區大型土地交易多集中在機捷、桃捷綠線沿線，又以中壢、蘆竹及大園交易量最大，捷運沿線未來將是建商推案主戰場。

2021年以來建商購地不手軟，推升桃園土地交易熱度，根據桃園不動產e指通統計，包括中壢、蘆竹與大園、觀音都有超過百件土地交易，明顯從過去以國一、國三兩條高速公路交流道周邊為主的成熟聚落或重劃區，在航空城及高鐵特區發展題材的帶動下，逐步往西側的海線、捷運沿線新興重劃區等蛋白區位移。

觀察近期以來的大型土地交易，多集中在捷運沿線，中壢主要集中在桃園高鐵特區、A20興南站一帶以及過嶺重劃區；蘆竹區則以捷運站為主，分別在A10山鼻站以及G13A站附近；大園區則是以客大華建設分別以7.9億元、3.5億元買進高特區青溪段土地；此外，大清、尊騰、立程等建商2021年以來，都砸上億元入手客運園區土地。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，近年不動產市場信心度明顯提升，買方較願意出手以及自住型買盤轉強，整體交易熱度亦隨之攀升，建商購地信提高，不少企業也以自用設廠或置產需求進場購地，多以重大建設、議題發展或是產業聚落之處作為購地的考量。

桃園土地交易轉熱，主要原因還有受惠整個桃園捷運路網，除了機捷的A7、A10山鼻站外，高鐵特區內的A17~A19站以及興南段A20?A21站一帶，都已成為建商布區的重點區域，另外尚有綠線捷運已動工效益發酵，帶動蘆竹區G13A蘆竹工業區站等地土地交易轉熱。

台北捷運上月剛滿25週年，走過四分之一個世紀。根據中信房屋統計昔日第一條國內商轉捷運路線木柵線的房價，25年來以六張犁站到忠孝復興站的大安區成長幅度最大，房價成長了1.72倍，即使是動物園站到辛亥站間的文山區，成長幅度也達1.34倍，成長力道不容小覷。

當年名為木柵線的路線，是從文山區的動物園站到中山區的中山國中站，現今的文湖線則是木柵線與後來的內湖線所結合而成。根據中信房屋資料顯示，木柵線目前的房價以大安區的科技大樓站每坪80.8萬最高，房價最低的則是文山區的動物園站及萬芳社區站，每坪也要44.1萬元。

中信房屋研展室副理張漢超表示，當年營運的木柵線不僅是台北、也是全台唯一一條商轉的捷運。此後各家房地產業者也抓住交通便利這項賣點，以「逐捷運而居」作為銷售沿線不動產的主力訴求。當年規劃路線就是為了要連結木柵動物園這個休憩據點，並帶動區域發展，現在看來不僅目的達成，商業及不動產開發都有不錯的表現，像是文山區的房價就比25年前多出了1.34倍，其他沿途各行政區也有1.62倍到1.72倍的成長幅度。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，房市回溫自然讓蛋黃區房價更顯高漲，但值得注意的是如六張犁、麟光等站點本為大安區較外圍的親民區，住宅產品老舊，也有嫌惡設施，卻也因都更議題而房價趨漲，區域行情已告別過去的單價6字頭。而科技大樓站周邊多辦公大樓，亦有大學校區，置產出租市場強，且生活機能無虞又是黃金門牌，自住者也惜售，房價居高不下毫無懸念。

陳炳辰另說明，文山的木柵山區本屬台北市的低房價區，萬芳醫院站周邊因生活機能較佳，房價相較持穩，但下一站萬芳站以後的站點更進入山區，出了捷運往興隆路三段都得爬坡，到了興隆路四段目前也無捷運機能，社區老舊，都讓區域房市黯淡，而這也是捷運概念宅的特性，得有周邊相關生活機能的配合，始得錦上添花效益。

張漢超認為，捷運帶來人潮，人潮帶來商業發展，這是相互依存的關係，木柵線周邊房價上漲也是同樣的道理。以木柵線營運初期的日均搭乘人次來觀察，當時僅有4萬人次左右，但到了2019年搭乘人次卻已達21萬人次高峰，捷運利用人潮持續增加，顯示沿線周邊商機蓬勃，對於房價也相對有撐。

不過千金難買早知道，捷運宅過去已成長一波，購屋人現在還有機會抓到捷運帶動的房地產商機嗎？張漢超指出，大台北捷運路網仍持續在建設擴張中，像是萬大樹林線、環狀線北環、南環、信義線東延段等路線仍然可期，有意購屋的民眾其實可依據自己的需要及偏好、妥善規劃及佈局，順勢搭上捷運置產的順風車。

購屋金額動輒百千萬是人生中的大事，但選屋看屋挑屋要花上不少時間，旺好運教您節省寶貴的時間，命理專家谷帥臻老師表示，先向房仲或建商取得房屋的格局配置圖，看懂格局圖，直接排除風水大忌的物件，下面兩種風水格局難以再透過室內裝修改善，就不用花大把時間與金錢做選擇了囉 !

水火不留十字線
好風水注重「藏風聚氣」，陽宅是居住休息最重要的場所，因此屋宅中心氣場要穩健，居家運勢才能平安。廚房屬火，廁所屬水，水和火都是屬於動氣，宅心宜靜不宜動，因此在挑選購屋時，需留意廚房的灶火與水龍頭，以及廁所馬桶、水槽、水龍頭有水流動的位置，均不可落在屋子中央的十字線上。

客廳無對外採光
古語「一富明堂闊」，客廳明堂代表主人的運勢與前景，因此客廳在屋宅的坐落風水位置相當重要，客廳窗戶需落在對外採光該面，此屋才有明確的坐山與立向。現代集合式大樓二樓以上大門入口多從屋後或腰部直接進入客廳，客廳坐落屋宅內部而無對外窗直接採光，客廳連接房間採光面反落於房間內，此屋客廳自是難以辨別明確立向，客廳光亮只能靠燈光照明，自然陽光無法入宅，自然宅氣不旺，長久居住於此，居住者心情抑鬱健康運勢不佳。

看多房市，代銷雙雄海悅國際、甲山林集團同步加碼自建案、收益性不動產，在全台遍地開花。其中，海悅最大開發案台北市舊市議會地上權案動工開發，全案只租不售；甲山林旗下愛山林建設，計畫四年後自建案貢獻營收占比從目前二成拉高至七~八成，成為資產股。

海悅日前砸7.6億元買下台北市敦化北路松山機場的「蘇黎世產險大樓」兩成產權，成為危老重建豪宅案「敦仰」一案主要投資興建商之一，每坪取得單價震撼市場；接下來將攜手香港豐泰地產、璞永建設進行拆除重建，全案總銷150億元，海悅不但是代銷，也可依產權比例分回營收和獲利，鞏固蛋黃區案源，一石三鳥。

接下來海悅將進行台北市舊市議會大樓地上權案開發，去年以2.12億元取得金毓泰公司過半持股，今年初海悅國際董事長黃希文進一步在董監改選時，取得董事長席位，將規劃為日本三井不動產集團所承租的「三井花園飯店」大樓、辦公、商場、餐飲等複合式建築，打造高端收益型不動產，成為中長期營運成長動能。

至於甲山林集團和愛山林來勢洶洶，董事長祝文宇在台北、新北、新竹、屏東都有不少土地資產，涵蓋住宅和收益性資產，在四年後自建案進入完工交屋的高峰。

祝文宇對於只租不售的不動產情有獨鍾，至少擁有五筆，地點都在台北市，著眼於擁有長期穩定的租金收益。包括興安街「甲山林湯旅」飯店大樓，先前得標中油公司龍江路地上權案，中山區大直辦公室「台北時代廣場CBD」等，還有「101總裁行館」提供一層一戶的四房家庭式房型，至於仁愛路四段「甲山林101行旅」採長租約經營模式。

其中，龍江路地上權案預計今年完工，佔地面積693坪，計畫作為長期持有的商用不動產。

愛山林今年推九大案 總銷660億
愛山林首季營收噴發，預料獲利明顯飆升。甲山林集團、愛山林建設總經理張境在表示，由於資金回流台灣加碼投資，加上各國實施史上最大、最長一波的貨幣寬鬆政策，超低利環境短期內不會改變，因此房市逆勢向上價量成長。

張境在分析，尤其台股站上萬七，不論北中南等都會區土地溢價率都高達60~70％，加上營建原物料、工資雙漲，短期並沒有解決的配套，民眾將感受到潛在通膨現象，就最佳資金配置來說，購買不動產或換屋，不論自住或保值都是最安心、穩當的操作策略之一。

張境在認為，儘管政府從去年12月來打炒房，但就需求端觀察，民眾為求保有最佳的資產配置，還是會積極買房，帶動房貸餘額或土、建融同步創新高。

去年預售市場熱，愛山林代銷事業豐收，房屋成交額逾150億元，衝高全年營收達47.78億元，年增1.16倍，改寫七年最高紀錄；今年第一季營收12.04億元，雖比前一季15.4億元略降，卻比去年同期激增近五成。

愛山林董事長祝文宇表示，愛山林股本僅14億多元，但擁有土地資產逾5萬坪，最大手筆是新竹寶山約4萬多坪，與宏國建設機構以各占五成方式合作開發，合計新竹寶山案基地規模達8.2萬坪，預計今年取得建照，並伺機推出第一期。

愛山林計畫今年大舉推出自建案，估計9大案、總銷約660億餘元，包括4月推出板橋江翠天禧2期約40億元，7月新竹寶山案第一期約300億元，屏東藝文中心50億元，高雄文華帝寶40億元，及三重捷運先嗇宮五谷王段約80億元等四筆。

每年上半年房市第二波大檔「520檔期」即將登場，受政策打房，營建成本難以掌握所影響，建商紛紛觀望，打房打成窒息量。專業市調統計發現，北台灣預售新屋推案量，估計僅有2,133億元，較去年同期減少了200多億元、年減9％，恐創下2018年以來的新低量。

住展雜誌研發長何世昌表示，最近房市表現穩定，但即將登場的520檔期推案量不增反減，主要是受到政府打房干擾，及營建成本不可控風險飆高，導致建商降低預售推案意願。供給緊俏的問題，恐提早浮現。

住展雜誌統計，上半年房市主戰場還是在雙北市，其中台北市推案量估計約有727.95億元，新北市約823.8億元。何世昌表示，今年「520」台北市房市的主力產品，呈現小、中、大房型三分天下的局面，有利建商多元化出擊。

在區域分布方面，北市蛋黃區以松山區推案最熱門，案量逾百億元，又以馥敦飯店改建案「鑴萃」總銷45億元最大；蛋白區則是大同區逾200多億元，最為活絡。

但今年台北市多數的指標大案，都是危老重建、或都更案，顯示老屋重建為北市新推案主流的趨勢不變。新北市推案重心在新店、淡水與三重，新興重劃區供給豐沛。主力房型為20~50坪，佔總戶別約高達八成多，主要客層為首購、首換。

基隆方面，今年520檔推案數雖很少，但因有總銷達150億元的大型指標案「新橫濱」開賣，具話題性。桃園大約有300億元，新竹則僅約百億元，供給進入低谷。其中桃園以青埔特區推案動能較為強勁，指標案如「新潤君頤」、「國際青塘帝寶」。

新竹方面，何世昌指出，新竹供給量縮，主要是精華區素地有限，使推案量減少，另外最近官方嚴格稽查接待中心，更讓新竹業者選擇不公開、只賣熟客的銷售模式。一般民眾若想買新房子，恐怕只能當「接盤俠」，越來越難買到第一手新屋。

何世昌分析，雖然今年520檔期推案量縮，但可看性還是很高，光是總銷超過100億元以上的指標案就有四筆，包括「宏國大道城」AB 區、「聯上澐朗」、「蒔光泊旅」、「新橫濱」。今年7月起將同步實施實登2.0與房地合一2.0，預料520檔的市況冷熱，將是下半年房市的溫度計。

4月房市交易續旺 年增五成
即使政府加重手打炒房，不過新政上路前的政策曖昧期房市買氣居高不下，仍有不少自住客趁機進場撿便宜。據五大房仲品牌統計旗下門市4月交易量，普遍維持3月高檔火燙表現，與處於疫情嚴峻的去年同期相較，大增約五成。

永慶房產集團全台4月交易量月減4％，較去年同期則大幅成長56％。永慶房屋業管部協理謝志傑表示，通常第二季是傳統房市交易旺季，購屋需求出籠，今年農曆年後，自住、長期置產投資族群積極看屋、進場，4月初雖有房地合一稅修法紛擾，不過民眾多已了解政策目的是打擊短期投機炒作，並不影響購屋意願，民眾看屋量仍較3月成長一成左右，房市旺季仍旺。

信義房屋4月交易量約與3月持平。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台股頻創新高，加上國內經濟展望樂觀與低利環境不變的條件下，自住需求穩定回籠。

台北市以外的都會區，民眾偏好條件較好的新大樓產品，總價1,000萬~1,500萬元交易最為熱絡，中南部因為市場已經熱絡一陣子，則有降溫跡象。

包括住商、中信、台灣房屋等各大房仲品牌門市4月量交易，普遍維持今年以來的持續高檔，遠優於去年同期。房仲業者觀察，目前的交易量屬於打房前的「避稅急售潮」，打炒房效應在6月後會更加明顯。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，房地合一稅新制7月上路，擔心閉縮期拉長的屋主，售屋動作積極，為搶在5月底前簽約，才有機會適用舊版本稅制，多少會透過小幅讓利提早下車。

新稅上路後，來不及跑的置產族「收手不賣」，市場待售量減；想賣的自住客會考量稅負成本「加價再賣」，市場價格修正不易；有購屋意願的買方會衡量市場變化而「觀望再買」的態度，這三種態度都會影響第三季的交易量。

年僅四十三歲的美國無線通訊設備大廠優比快科技（Ubiquiti Networks）創辦人佩拉（Robert Jacob Pera），因看到別人未發現的商機，毅然離開蘋果公司，設計低成本、高效能的WiFi模組，創辦了優比快，讓他賺進巨額財富，還買下職籃NBA孟斐斯灰熊隊，三十六歲時，就成為富比世雜誌全球十大最年輕富豪之一，如今身價高達一八三億美元，較創業時的三萬美元暴漲了六十一萬倍。

佩拉發現蘋果用來投射訊號的WiFi裝置電源，遠低於聯邦通訊傳播委員會（FCC）的限制，一旦提升電力，可增加傳送範圍至數十英里，讓電話或有線電視公司無法觸及地區能夠接取網路。但佩拉的主管沒有理會他的發現，他遂於二○○五年三月離開蘋果，用三萬美元積蓄和刷卡創辦了優比快。

優比快這個字來自於ubiquitous，意思是「無所不在」，優比快初期產品利用既有的WiFi技術，透過傳統的電話線或有線電視線路，讓網路服務不足、缺乏網路基礎建設的偏鄉地區或新興市場也能接取網路；此後將業務拓展到其他產品，包括無線存取點（WAP）、監視器、路由器等。

優比快二○一一年十月十四日以十五美元在美股上市，營收從二○一三年的三． 二一億美元，一路成長到二○二○年十三億美元，上週五股價收在二八五． 三三美元，從上市迄今大漲了十八倍。

房產業者分析，佩拉來台買豪宅有跡可循，二○○九年先在台灣成立香港商優比快科技，打著自家產品要從台灣出發到全球；去年二月更直接在台灣成立優比快台灣銷售有限公司，設在台北一○一大樓三十七樓，佩拉也出現在董事名單，可說積極布局台灣。

4月29日，有市場消息稱，綠地控股(5.670, -0.05, -0.87%)集團股份有限公司（下稱“綠地控股”，600606.SH）正在籌備綠地新加坡REITs專案。綠地旗下酒店將打包REITs到新交所上市。首批資產為4家酒店，估值30多億元。

對於此消息的真實性，4月30日，綠地方面回應中國房地產報記者稱，“尚未有確切消息”。不過，如何盤活存量資產，依然成為綠地控股當下的重要議題。

此前4月26日，綠地控股剛剛發佈了2020年年報，報告顯示，綠地全年實現經營收入4557.53億元，同比增長6.53%，增幅較去年收窄；利潤總額307億元，同比增長0.3%；歸母淨利為149.98億元，同比微增1.73%。各項指標實現微漲。

與此同時，對於外界關注的“二次混改”問題，綠地方面表示，“不設時間表”。

優淘城總裁薛建雄告訴記者，綠地控股進行“二次混改”是上層國資委的政策導向需要。目前，綠地儘管在所有制上屬於國企，但卻是由小股東和職業經理人把持，跟之前萬科一樣存在治理結構不合理的問題，因此需要調整股權等相關結構。

因為是上層大資本方國資委的導向，不在綠地管理層控制範圍內，可以說是沒有任何時間表。薛建雄稱，“綠地方面只能聽命，除非管理層自己引進參股資方又獲國資委批准。”

薄利基建“獨佔鰲頭”

根據綠地控股的2020年業績報表，其營收主要來自於房地產業務和大基建業務兩部分。

具體來看，2020年全年房地產業務實現營收1947.83億元，占總營收43%；基建對應營收2334.38億元，占比51%，躍居公司第一大業務。

截至2020年末，綠地控股大基建板塊在建專案總金額為9752億元，其中：房屋建設業務7062億元，占比72%；基建工程2285億元，占比23%。

旱澇保收的大基建業務值得期待。目前，綠地控股旗下已擁有綠地城建集團、貴州建工集團、綠地城投集團、江蘇省建集團、西安建工集團、天津建工集團、廣西建工集團、上海市水利工程集團、河南省公路工程局集團等9家成員企業。

2020年，綠地控股的基建產業營收首次超越房地產板塊。不過，基建的毛利率卻不及房地產業務，為4.56%，同比增加0.25個百分點，但仍處在較低水準。

房地產土地儲備方面，截至2020年底，綠地控股總土儲20088萬平方米，去年共獲取項目90個，新增權益土地面積1256萬平方米，權益計容建築面積2680萬平方米。

降負債的一年，綠地控股放緩了拿地力度，相較於2019年3508萬平方米的權益計容建築面積，2020年該資料同比下降23.6%。新增土儲讓綠地支出了929億的土地款，對應總貨值約為3330億元，平均樓面價3175元/平方米。其中，按貨值計算，一二線城市貨值占比提升至70%；按計容建面計算，約70%為住宅。

即便放緩了拿地速度，依照“三道紅線”的規定，2020年，綠地控股沒能走出“紅檔”企業之列。

根據貝殼研究院統計，綠地控股剔除預收款後的資產負債率為84.1%，較上年同期上升1.3個百分點；淨負債率為139.2%，較上年同期下降17.7個百分點；現金短債比為0.97，同比提升0.21，距離監管層的要求仍有差距。

不過，截至2021年一季度末，綠地控股的貨幣資金為899.33億元，短期借款為290.47億元，一年內到期的非流動負債為400.38億元，貨幣資金已經能夠覆蓋短期負債。

據其披露，截至2月底，綠地控股現金短債比超過1，“一條紅線”實現“轉綠”，比原計劃提前一個多季度達標。截至3月底，有息負債總額較今年初下降181億元；淨負債率較高點下降52個百分點，剔除預收款後的資產負債率也在延續回落態勢。

綠地控股董事長張玉良表示，“接下來，綠地將進一步提速去杠杆計畫，相關指標達標時點有望再提前，今年內力爭實現兩條線“轉綠”達標。”

“二次混改”沒有時間表

作為國資國企改革的先頭兵，綠地的初次混改早已進行。

2013年12月17日，《關於進一步深化上海國資改革促進企業發展的意見》被發佈之後，以綠地為代表的上海部分大型國有企業掀起第一階段混改。

通過巧妙設計職工持股會、引入社會資本，綠地形成多元股權結構，其中單一持股最多的是以張玉良為首的員工持股方——上海格林蘭，持股28.83%；其次是上海國資委旗下的三家國企，合計持股46.25%，以及社會資本的24.92%。後兩者僅作為財務投資人，不介入公司的日常經營管理。

一番操作過後，上海格林蘭便作為員工持股平臺，持有綠地28.83%，成為單一最大股東；張玉良則通過格陵蘭投資，成為上海格林蘭的實控人，繼續執掌綠地。

而張玉良也通過一個註冊資本僅有10萬元的公司，通過一系列合適的有限合夥安排，輕鬆實現了對近190億元龐大資產的控制。

不過，在混合所有制的發展模式下，通過與政府合作以拿地的方式，讓綠地控股的土儲中有高占比的商辦業態，且不少分佈在低能級城市。體量大、去化慢，已然成為綠地控股業績增長乏力的源頭。

與此同時，多元化業務中的支柱大基建產業，雖為綠地擴充了規模，卻也拉低了利潤。隨著產業不斷延伸，綠地的盤子愈發龐大，但杠杆也隨之水漲船高，持續維持高位的負債率讓其飽受詬病。

“綠地經營出現困境，特別是負債過高的風險越大越大，上海市國資委才下決心調整股權結構。”薛建雄認為，否則一旦出現問題，上海市國資委便成最大責任方了。

長久以來，綠地市值的表現一直被市場詬病。2015年8月18日上市當日，綠地控股股價一度近25元/股，開盤市值超3000億元，成為彼時房地產板塊第一股。

但截至記者發稿，綠地控股的市值僅有不到700億元，較當初上市時跌去近77%。

7月26日，綠地控股發佈“二次混改”公告，公告稱其第二三大股東上海地產（集團）有限公司及上海城投（集團）有限公司擬通過公開徵集受讓方的方式協定轉讓所持有的綠地控股部分股份，擬轉讓的股份比例合計不超過綠地控股總股本的17.50%。

財經評論員譚浩俊對記者表示，綠地控股的“二次混改”首先要引進一家資金實力強的投資者，必須能對綠地的資產負債率實現有效降低；第二，經營者可以持股，特別是主要的經營者以及企業的業務骨幹；第三，綠地集團可以選擇自下而上地推進改革，而不是一次性地在集團層面進行改革。

深陷前董事長“醜聞”一年半之後，新城控股集團股份有限公司（下稱“新城控股”，601155.SH）交出了一份較好的答卷。

2020年，新城控股營收為1454.75億元，同比增長69.46%；歸母淨利潤152.56億元，同比增長20.56%。

資本市場對這匹曾經的黑馬充滿期待，新城控股今年累計漲幅超30%，但公司卻不斷傳達出“不重規模”的信號。2021年，新城控股銷售目標為2600億元，相比2020年增速僅3.6%。

另一方面，新城控股在拿地速度方面仍未放慢腳步。《投資者網》近期就此聯繫到公司方面，並得到了一些答覆。

合同銷售增速放緩

公開資料顯示，新城控股集團1993年創立於江蘇常州，2015年上市。2019年，前董事長王振華深陷性侵醜聞，新城控股的命運旋即急轉直下。“地產二代”王曉松臨危受命，不斷轉讓低效資產，回籠資金。

2020年，新城控股交出營收、淨利潤雙增的成績單，但銷售額卻出現負增長。


2020年，公司累計合同銷售金額約2509.63億元，比上年同期下降7.33%。在克而瑞2020銷售排行榜上，位列行業第12位。

中指研究院資料顯示，新城控股今年一季度累計合同銷售金額約496.47億元，同比增長60.25；銷售額排名第16位，而去年同期排名第12位。

不僅如此，部分核心財務資料也有所下滑，如淨資產收益率（加權），從2019年的36.86%下滑至2020年的33.9%；毛利率為23.5%，同比下降9.14個百分點；淨利率為11.32%，下降4.2個百分點%。


對此，新城控股回應稱，“新城控股保持業績穩健增長的一個很重要原因就是堅持‘住宅+商業’的雙輪驅動戰略；毛利率下滑是因近年來公司規模快速擴張，並戰略性進入一些新的城市，包括部分非長三角的低能級城市，沒有體現出規模優勢。同時人才儲備顯得不足，管控能力尚待加強。”

“從整個行業大趨勢來看，各地不斷出臺限地價、限房價政策，未來行業的超高回報很難再出現，2020 年獲取的項目 86%位於高潛力城市，毛利率已有一定程度改善。”

三四線市場“降速”

新城控股從區域性房企一步步發展壯大，離不開三四線棚改。

2014至2015年，房地產行業低迷時期，創始人王振華利用杠杆逆週期操作，在三四線城市搶奪低價地塊，踏准了房價快速上漲節奏，以及長三角三四線棚改去庫存紅利，土地貨值短期內放大，銷售額連年翻倍。

最新資料顯示，新城控股約六成土儲分佈在三四線城市。

“2020年，新城控股86%位於高潛力城市。一二線城市占比40%，長三角強三四線城市占比30%。2021年，公司重點關注一二線城市及長三角三四線。”新城控股告訴《投資者網》。

但今時已不同往日。社科院金融所近期發佈《中國金融報告2020：新發展格局下的金融變革》指出：“一、二線城市與三、四線城市之間的房價表現將會分化加劇，房地產行業的集中度未來有望持續提高。這意味著，未來三、四線城市的中小房地產開發商會面臨較大的經營風險。”

商業地產業務也面臨同樣的風險。

公司官網顯示，新城控股商業開發的核心產品是吾悅廣場。通過避開一二線城市的競爭，吾悅廣場下沉到二三四線城市中的偏遠區域，從地方政府手中拿到低廉土地，拉動區域土地貨值增大。

截至2020年底，新城控股於28個省份、98個地級市佈局吾悅廣場163座，已開業及管理輸出數量為100座。其中，一半以上分佈在三四線城市。

新城控股曾對吾悅廣場寄予厚望。2018年，公司行政總裁呂小平表示，預計每個吾悅廣場前十年的平均租費收入可以達到1.32億元，投資回收期可控制在6年以內。

2020年，吾悅廣場商業運營總收入57.21億元，剔除5個但尚未納入2020年業績的商業項目，吾悅廣場平均收入0.6億元，相比2019年0.65億元的平均收入進一步下滑。

就此，新城控股就此向《投資者網》稱，“2020年為與商家共渡難關，新城控股曾兩次推出租金減半政策共計67天，減免租金收入總計達到5億元。2020年新開業專案當年租金收入因開業時間較短且尚處於培育期，而並非收入‘不及預期’。”

“2020年，新城控股商業運營總收入增長至57.21億元，其中吾悅廣場商業運營總收入增長至56.70億元，超額完成55億元租金管理費用的目標，同比上漲34%。”

值得一提的是，吾悅廣場還為公司貢獻了不少利潤。2020年，新城控股的公允價值變動收益為25.24億元，投資為30.81億元，合計56.05億元，占新城控股淨利潤的34%。

新城控股在年報中表示：“如果相關的評估方法或假設發生變化，將影響投資性房地產公允價值的估計，該差異將對公允價值變動損益產生影響。”

也就是說，這些多半佈局於三四線城市的吾悅廣場，一旦整體估值縮水、運營效率走低的話，公允評估增值或下跌，並進一步影響新城控股的歸母淨利潤。

“公司利潤表中投資收益的主要部分為來自於合聯營公司的權益利潤，該部分利潤為非並表房地產公司的正常業務利潤。”新城控股如此向《投資者網》解釋，“每年公司的公允價值評估，是由國際知名評估事務所戴德梁行進行的協力廠商客觀評估。截至2020年末，公司已陸續發行2期吾悅廣場CMBS等資產證券化的產品，新城控股旗下多家吾悅廣場憑藉自身資產的優質性及良好的運營情況，獲資本市場認可。”

債務問題引爭議

除下沉市場紅利不再之外，新城控股還受制于現金流。因新增土地較多，新城控股2020年經營性現金流淨額為3.82億元，同比下降99.12%。

2020年，新城控股剔除預收賬款後的資產負債率74.12%，淨負債率43.65%，現金短債比1.68倍。第一項踩中紅線。


另據《21世紀經濟報導》，公司存在明股實債的嫌疑。通過這種方式，公司可以將債務隱匿於表外，隱藏其真實負債水準。

其指出，過去5年，新城控股少數股東投入了大量資金，貢獻了40%左右的淨資產，卻只分享了5.07%-14.07%的報表利潤。少數股東的資金，5年來的年投資回收率僅在2.88%-9.05%之間。

對此，新城控股對《投資者網》解釋稱，“公司不存在‘明股實債’的情況。原因有：少數股東僅依靠項目融資杠杆，上市公司還可運用公開市場等直接融資提高收益率；少數股東不涉及公允價值變動；少數股東對高毛利綜合體專案少有參與。”

其還補充道，如果按常規口徑的現金短債比來看，截至2020年年末，公司在手現金餘額624億元，短期債務239.13億元，現金短債比則達到了2.6倍，連續三年經營現金流為正；2020年11月起，三家境外評級機構均上調了公司的主體評級；截至2020年末，銀行的授信總額度為1102億元。

此外，新城控股還要確保子公司現金流穩健，儘管部分子公司帶來了內控問題。

最新公告稱，2021年，新城控股預計對公司全資子公司淨增加擔保額度300億元，對控股子公司淨增加擔保額度600億元，對合營公司及聯營公司淨增加擔保額度300億元。

“該公告僅為2021年度擔保計畫，全年擔保金額需以實際發生情況為准；新城控股一季度新增土地貨值385.9億元、新增土地建築面積384.8萬平方米，均位列TOP10，補貨充足，業績增長動力強勁。”公司方面表示。

此外，據企查查資料顯示，新城控股子公司南通市鴻茂房地產有限公司因違反了《江蘇省城鄉規劃條例》，近期受到行政處罰；昆明悅宸房地產開發有限公司多次因環保衛生問題被處罰；另外還有，銀川新城吾悅房地產開發有限公司因未取得施工許可證的情況下開工，武漢新城創置置業有限公司擅自挖掘城市道路。

對於上述問題，新城控股避而不談。

“不重規模”仍拿地

“以資本回報率為核心，聚焦利潤”成為了新城控股最新戰略的關鍵字。2020年報業績會上，王曉松表示：“公司對規模的追求度沒有之前那麼高，放在相對靠後的位置，而是更注重包括盈利能力等在內的發展品質。”

2020年以來，新城控股就不斷強調著“不重規模重品質”。但事實上，公司在拿地速度方面並未打算放緩。2020年，新城控股拿下120宗地塊，相比2019年的72宗大幅增加。

其中還不乏高溢價拿地。2020年4月、7月及8月，新城控股在溫州、武漢、昆明拿地時，分別溢價25.76%、45.58%與54%。2018年至2020年，公司每平方米拿地成本分別為2330元、2421.48元、3031.11元，逐步上升。

王曉松表示，2021年還是執行“銷售額的40%用於拿地”策略，即2021年新城控股拿地預算仍高達千億元。

原因不難理解，新城控股2020年排名在行業第12位，本就已有所下降，並且大有被趕超的勢頭。克而瑞統計，緊隨其後的金地集團在2020年完成2426億元銷售額，與新城控股之間相差不過數十億元。

除此之外，新城控股商業板塊準備繼續高速擴張，目標新開業吾悅廣場30座。從現有規劃看，商業竣工的比例將達到新高。2021年，預計竣工4309萬平方米，其中商業1557萬平方米，住宅2752萬平方米。

2020年，新城物業出租及管理毛利率達到70.8%，表現明顯優於住宅銷售。

標普對此表示擔憂，其在研報中指出：“新城控股中端購物中心的定位加上低線城市的位置，可能會在一定程度上削弱吾悅廣場的租金穩定性，因為租戶更容易受經濟週期波動的影響。”

IPG中國首席經濟學家柏文喜表示：“隨著商業自持和管理面積、資產規模的迅速增加，新城強化與重視商業是必須的。部分吾悅廣場處於三四線城市，培育時間較長，資產增值速度和現金流都比較差，暫時無法斷奶。住宅業務作為維持公司規模和實現現金流平衡的主要依託，是不可能淡化的。”

今年以來，多個熱點城市樓市調控持續收緊，一些熱點三四線城市也開始納入調控行列。

相比較為火熱的長三角、粵港澳大灣區城市群，中西部和北部的一些三四線城市因市場表現低迷，今年3月以來，相繼出臺了一系列提振樓市政策，意在穩定樓市。

多個城市出臺刺激樓市舉措

其中，今年4月張家界舉行的房交會期間，為了給廣大購房者提供實實在在的優惠，該市還特別出臺了契稅補貼政策，會展期間購買市中心城區新建商品住房或公寓(含酒店式公寓)，每套可享受不超過2萬元契稅補貼。

在四川達州，達州市政府辦公室發佈《關於延長<中心城區應對新冠肺炎疫情影響促進房地產市場平穩持續發展九條政策措施>執行期限的通知》，達州市中心城區100元/平方米購房補貼將繼續執行到今年6月底。

吉林四平此前3月發佈鼓勵農民進城購房政策：新房折扣，新房和二手房契稅全額補貼和消費券補貼，可加入城鎮社保和公積金，子女享受城區入學、轉學政策。其中，對農民購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女），政府參照購房農民所繳納契稅的額度全額給予補貼。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析，從類似三四線城市的樓市表現看，本身相對偏弱，給予購房契稅補貼，有利於提升當地樓市熱度，積極消化庫存。

此間的一大背景是，在長三角、珠三角等地的不少三四線城市房價上漲壓力較大的同時，中西部、北部的很多三四五線城市樓市整體較為冷清，面臨較大的去庫存壓力。資料顯示，自2019年棚改逐步退坡至今，貝殼研究院監測的100城中，三四線市場整體大幅跑輸一二線市場。儘管今年一季度有所回升，三四線城市整體新房價格指數僅回到兩年前的水準。

這些三四線城市房價下跌，有城市房價跌回14年前

二手房為代表的存量市場能更好體現房產的流通性，其價格波動更能反映市場在價格形成中的決定性作用。國家統計局發佈的70個大中城市二手房和新房價格指數，包括4個一線城市、31個二線城市和35個三線城市。2020年35個三線城市中，13個城市二手房價格下跌，即使今年一季度有局部小陽春行情，部分城市下跌的勢頭並沒有止住。

根據第一財經記者統計，今年3月，這35個三線城市中，仍有10個城市二手房價格低於一年前，而一年前是疫情之後的房價低谷，這些城市分別是牡丹江、南充、北海、安慶、瀘州、吉林、常德、襄陽、錦州和宜昌，均來自中西部和北部的三線城市。其中，北海比一年前下跌了3.4%，南充下跌了5.3%，牡丹江下跌了9.4%，幾乎跌去一成。

值得注意的是，2020年3月，牡丹江的二手房價格同比下跌了2.2%。連續兩年大幅下跌，牡丹江樓市的表現頗為引人關注。貝殼研究院的報告分析，在不考慮通脹的前提下，2020年其二手房房價跌回5年前的價格水準，而今年一季度的跌幅直接使其房價倒退至2007年的水準。

黑龍江省統計局今年7月底發佈的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》顯示，根據公安局人口資訊系統和摸底清查相結合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬人。與2010年第六次人口普查資料相比，近十年常住人口減少19.4萬人，年均減少2.2萬人。

該報告指出，由於牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水準不高，缺少能牽動全市經濟發展的大專案，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90後”“00後”成為流出人口的主力軍，比重達27.1%。

三四線城市樓市大分化

牡丹江是當前東北收縮型城市的一個典型案例。由於產業發展較弱，人口外流，又加上新世紀後東北的資源型城市在相關政策支持、補貼下，對塌陷區進行了連片改造，建的房子特別多，因此難以新增剛性需求。

廈門大學經濟學系副教授丁長髮對第一財經分析，東北的很多老工業城市，產業結構較為單一，在計劃經濟時代，當地體制內的人都有房子，非商品化的住房占比較大，房子供應多。但近年來隨著原材料等基礎工業下行，這些城市的年輕人口外流，樓市供大於求。

從宏觀層面來看，樓市較為冷清的三四線城市主要呈現出人口基礎差或者淨流出，經濟活力低等特徵。而樓市火熱的三四五線城市，則主要位於長三角、珠三角這些城市群裡面，這些城市經濟發展基礎好，人均收入高，人口流入多。

第一財經記者統計顯示，2020年共有14個普通地級市居民人均可支配收入超過5萬元大關，其中蘇州超過6萬元。從區域分佈來看，這14個地級市全部分佈在長三角和珠三角。

丁長髮告訴記者，長三角、珠三角的三四線城市，不僅自身民營經濟、外向型產業發達，而且地處兩大城市群裡面，能接受核心城市的技術、資金、產業等溢出，經濟十分發達，人均收入高，人口也在淨流入。而中西部和北部的很多三四線城市，由於產業欠發達，經濟活力較差，人口大量外流，樓市需求較少，加之供應量又大，因此房價也面臨下行壓力。


無論是在房價還是在土地市場上，三四線城市之間都呈現明顯分化。以土地市場為例，當前供求關係總體均衡，即能同時保持新房較快去化和土地市場較高熱度的城市只占少數，且多位於長三角等熱點城市群。貝殼研究院的資料顯示，2020年全年，統計監測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍，占比高達四分之三。29個城市的流拍率超過20%。

貝殼研究院研究發現，自棚改退潮以來，缺乏基本面支撐的非核心三四線城市的需求側明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結構問題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環。

一方面是江浙、珠三角的三四線城市房價上漲，土地市場溢價較高，一方面是北部、中西部的很多三四線城市土地市場冷清。在丁長髮看來，土地指標也應該跟人走，一些地方的土地指標用不完，而東南沿海發達地區大量人口流入，土地指標不夠，這些地方土地指標應該隨常住人口的增加而增加。

中指研究院1日發佈的資料顯示，4月份，中國百城新房價格環比漲0.23%，漲幅較上月微擴0.03個百分點。常州、西安、佛山、紹興、無錫等城市新房環比漲幅居前。

當日發佈的資料顯示，2021年4月，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米15952元人民幣，環比上漲0.23%。從漲跌城市個數看，77個城市環比上漲，20個城市環比下跌，3個城市與上月持平。同比來看，全國100個城市新建住宅平均價格較去年同期上漲4.05%。

當月，多數房企緊抓樓市傳統銷售旺季視窗期，保持較快推盤速度。4月重點城市新房推盤量整體居今年以來高位。除西安、上海整體庫存消化情況較好外，4月份多數城市如青島、南昌、鄭州等去化表現平淡。連續多月房價漲幅居前的廣州在經歷樓市調控持續加碼後，市場活躍度有所下降。

4月份，合肥、杭州、寧波、東莞、廣州等紛紛加碼樓市調控。合肥升級限購、限價、限售，新政涉及學位制、二手房限購、熱點樓盤“搖號+限售”等八個方面；杭州收緊高層次人才購房，購買二套房落戶須滿五年；寧波擴大限購區域，從嚴審核購房資格；東莞出臺新房限價細則，按成本定價，一年漲幅不得超過3%。此外，廣州樓市調控繼續加碼，內容涵蓋人才房限售年限延長，增值稅征免年限提高等。

隨著熱點城市調控收緊，樓市熱度也出現轉移。4月份，房價漲幅居首的不再是一線城市，而是城市群二三線城市。其中，常州、西安和佛山新房價格環比分別上漲1.48%、1.08%、1.04%；紹興、無錫、成都、東莞、南通等12個城市環比漲幅在0.5%-1.0%之間。

展望未來，中指研究院分析稱，中央和地方政府將繼續緊盯房地產市場新情況新問題，堅持“房住不炒”定位，以“三穩”為目標，及時採取針對性舉措，精准調控，確保房地產市場平穩運行。與此同時，部分市場熱度較高、房價上漲預期較強的城市調控政策將繼續加碼，也將更趨精細化。“五一”黃金周來臨，各地房企大概率將加大推盤及行銷力度，考慮到調控的升級加碼及調控政策的持續顯效，預計後期整體房價將繼續平穩運行。(完)

自棚改退潮以來，不少非核心三四線樓市的需求側在近兩年明顯萎縮，土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結構問題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環。

以東北城市牡丹江為例，其2020年二手房價格已跌回5年前，今年第一季度更是跌回2007年。

牡丹江作為一座典型的三四線城市，是黑龍江省東南部中心城市，轄綏芬河、海林、甯安、穆棱、東甯、林口6個縣（市）和東安、西安、愛民、陽明4個城區，全市總面積4.06萬平方公里。


“由於我市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水準不高，缺少能牽動全市經濟發展的大專案，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。”牡丹江市統計局的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》在解釋為何青壯年會流出該市時如此表示，或許揭示了個中原因。

二手房價回到14年前

據貝殼研究院統計，牡丹江在不考慮通脹的前提下，2020年二手房房價跌回5年前的價格水準，而今年一季度的跌幅直接使其房價倒退至2007年的水準。

僅從2021年1~3月國家統計局的資料看，牡丹江二手房已經連續同比下降10%左右了。

自2021年1月開始，《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》的定基數據從2015年變更為2020年，當月牡丹江二手房價便整體跌去4.9%，跌幅全國第一；3月進一步跌至5.1%，依舊穩居全國跌幅之首。

從安居客資料看，牡丹江近期二手房價格呈下行走勢，目前均價在5500元/平方米左右。

房價下跌同時還發生在新房領域。根據國家統計局資料，牡丹江新房價格同比連續3個月下跌，環比資料也僅在3月份維持不變。新房價格定基數據也在3月跌去1.5%，跌幅僅次於北海的3%，居全國第二位。

目前牡丹江的在售新盤，5000元~6000元/平方米左右的是主流，安居客顯示共41個，來自頭部房企的只有恆大綠洲、北京城建•德遠天宸等個別專案。

“牡丹江房價由於疫情影響，最近是有些下降。”一名牡丹江的銷售人員告訴記者，“但你拉長時間維度，從10年看，牡丹江的房價還是在上漲的。尤其是江南地區，政府機構遷移到江南地區之後，發展前景是很好的。”

頭部房企遺忘之地

一名牡丹江市民表示：“目前在西安區和東安區，新盤已經不多了，可選擇的空間不大。”

一名千億房企工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，房企很現實，佈局還是要看區域的人口經濟發展能力：“很多長三角、珠三角的三四線城市甚至好于很多東北的中心城市。”

從土地供應角度看的確是這樣。據Wind，牡丹江住宅土地供應從2011年成交面積達到頂峰後，除2018年小有回升外，一直都呈現出下降趨勢。

據牡丹江市自然資源局資料顯示，2020年全市共出讓商服、住宅用地僅7宗，2019年僅3宗。如此少量的地塊供應一定程度上代表了房企對該市的市場判斷。

另外值得注意的是，2020年在牡丹江拍得商服、住宅用地的企業多為黑龍江榮飛房地產開發有限公司、牡丹江市江盛房地產開發有限公司等本地區域房企，幾乎難覓頭部房企的身影。

最近一則關於頭部房企在牡丹江的消息，還是黑龍江省建設廳發佈的違法通報——牡丹江市世茂假日山水3-1地塊專案“施工單位為吉林省一建工程股份有限公司，現場主要管理人員勞動關係均在吉林建工集團，專案經理未在崗履職”。

從牡丹江官方資料看，該市房地產行業可謂蕭條。2020年房地產開發完成投資58.5億元，同比下降6.5%；新開工面積90.9萬平方米，同比下降38.9%，其中住宅75.8萬平方米，同比下降39.2%；商品房銷售面積140.1萬平方米，同比下降16.9%；商品房銷售額68.4億元，同比下降17.3%。

過去一年大陸各地學區房價格飆漲的情況屢屢出現，大城市還出現學區房動輒飆漲數十萬元（人民幣，下同），甚至上百萬元情況。大陸中共中央政治局上月底召開會議罕見提及「學區房」，強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，點名防止以學區房等名義炒作房價。多位業內專家分析直指，會在中央政治局會議提及學區房屬於比較罕見的一次。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進觀察，防止以學區房等名義炒作房價上升到中央層面，說明此類問題的嚴峻性，體現對學區房管控的導向；58安居客房產研究院分院院長張波也認為，接下來以學區房等名義炒作房價的行為將會被重點查處。

嚴躍進並指出，大陸二手房中掛牌價格虛高的房源普遍都是學區房，將會面臨嚴管；同時新房樓盤銷售若是炒作學區也會被約談。從市場漏洞看，當前很多房地產行銷平台、微信群、購房小程式出現很多學區概念也需要嚴打。

據中新網引述中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目目組組長鄒琳華表示，近一年來的房價上漲，很多都是以學區房等概念炒作為話題，但基礎教育事關公平與國家長遠發展，不應該成為炒作對象。中原地產首席分析師張大偉也認為，2021年以來全大陸房市上漲，一二線城市以學區房作為導火線的普漲明顯出現。

尤其在2021年春節後，受學區房需求旺季帶動，飆漲現象更是頻繁，一些大城市甚至出現一夜動輒跳價數十萬元、上百萬元的情況。另從大陸電視劇《小捨得》就刻畫了小學升國中階段，家長為孩子忙前忙後的各類場景。其中涉及學區房的橋段再次挑動家長神經。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也坦言，這輪學區房價格上漲與過去最大的區別，就是炒作頻繁，而非真的需求增加。

中共中央政治局４月３０日召開會議，國家主席習近平主持會議。會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

＊從嚴查處違法佔用耕地或改變耕地用途行為＊

會議強調，要確保可以長期穩定利用的耕地總量不再減少。要壓實地方各級黨委和政府責任，實行黨政同責，從嚴查處各類違法違規佔用耕地或改變耕地用途行為，遏制耕地「非農化」、嚴格管控「非糧化」，對在耕地保護方面有令不行、有禁不止、失職瀆職的，要嚴肅追究責任。
　　
要合理確定新增建設用地規模，提高土地開發利用效率。要繼續推動城鄉存量建設用地開發利用，完善政府引導市場參與的城鎮低效用地再開發政策體系。要強化土地使用標準和節約集約用地評價，大力推廣節地模式。要加強調查成果共享應用，在此基礎上做好國土空間規劃，調整並進一步明確生態保護紅線、環境質量底線、資源利用上線。
　
＊高度重視第三次全國國土調查反映問題＊
　
會議指出，第三次全國國土調查是近年來開展的一次重大國情國力調查，也是黨和國家機構改革後統一開展的自然資源基礎調查，對調查中反映出的問題，要高度重視、深入分析，採取有針對性措施切實加以解決。

匯景控股（０９９６８）公布，以５１００萬元人民幣收購安徽省住宅地皮５１％股權。
　　
該集團指，地皮位於阜陽市潁州區人民路南側，南京路東側，提供包括住宅單位、公寓及零售舖。佔地面積約１１﹒４９萬平方米，總建築面積約３４﹒５４萬平方米，處在建狀態，預計於明年底全部完工。該集團指，收購將令持有項目的公司財務業績於其財務業績綜合入帳，並預期未來竣工且交付將帶來正面回報及增加溢利，並與賣方的合作有望獲得阜陽市或安徽省其他房地產項目開發機會，包括一個已有初步合作意向的項目，位於阜陽市，佔地面積約１１４萬平方米，預期於未來數年帶來良好收益來源。

春立醫療（０１８５８）公布，以２３１２萬元人民幣投得兩幅河北省兩幅地皮。
　　
該集團指，分別以２０６８萬及２４４萬元人民幣投得威縣地皮，土地面積分別為９﹒２３萬及１﹒０９萬平方米，地積比率均不得少於１﹒５，建築密度不得低於４０％。由於現有生產場地幾乎被全面利用，為滿足業務經營持續發展，決定收購該兩幅地皮，連同購入另一幅地皮，由於該３幅土地彼此相鄰，將作為建設１座新研究開發中心及主要業務其他設施之用。

金管局公布，今年首季錄得６７宗新增的負資產個案，涉及金額３﹒７９億元，對比去年第四季錄得１８５宗及１０﹒６億元，按季分別減少１１８宗及６﹒８１億元或６３﹒８％及６４﹒２％，而對比去年首季亦分別減少３１７宗及１４﹒８８億
元或８２﹒６％及７９﹒７％。
　　
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，現時全球接種疫苗已到白熱化的階段，而香港亦開始推出不同振興經濟措施，如陸續放寬限聚令、考慮推出旅遊氣泡及「來港易」計劃等，料經濟復甦在望，未來一至兩季負資產字數有望繼續回落至近「清零」水平。
　　
曹德明指，今年首季樓市表現可謂「跑贏大市」，在樓市成交方面，多個一手新盤銷情不俗，二手亦受新按保政策帶動交投。在「價量齊升」的局面下，負資產個案錄得明顯跌幅。現時銀行體系結餘高企於４５７５億元的歷史高位，而銀行一個月銀行同業拆息亦下跌至０﹒１％近１１年新低，供樓人士的利息開支大減，反之股票市場則較為波動，對比下樓市有「高成數」、「高槓桿」、「高回報」等好處，成為買家將資金停泊於樓市的誘因。

HENLEY千望等共添293戶本周搶攻

踏入5月首個周末，新盤即上演搶客戰。由路勁基建（01098）旗下路勁地產牽頭發展的香港仔黃竹坑站上蓋項目晉環（港島南岸第1期）最矚目，剛過去周六首輪公開發售240伙並即日沽清，昨加推3號價單180伙，折實平均呎價33103元，較2號價單調高約4.6%，部署周末次輪銷售。此外，恆地（00012）九龍東啟德THE HENLEY I（THE HENLEY發展項目第1期）、信置（00083）牽頭發展的旺角ONE SOHO及遠洋集團（03377）旺角單幢盤千望，亦於過去周末加碼。前述4盤過去兩天共加推293伙，部署本周展開新一輪激鬥。

過去兩天3個焦點盤混戰，晉環、ONE SOHO及新地（00016）屯門御海灣II（御海灣發展項目第1期）共售出約390伙，其中晉環周六首輪銷售250伙，240伙價單住宅即日一炮沽清，昨天乘勝追擊加推3號價單共180伙，以最高18%折扣計算，折實平均呎價約33103元，較2號價單折實平均呎價31652元調升約4.6%，折實入場售價約1171.8萬元。

ONE SOHO加價2% 周四賣78伙

路勁地產銷售及市場推廣總監封海倫指出，晉環首輪推出240伙價單單位全數沽清，套現超過46億元，平均造價逾2000萬元，平均呎價約31134元，認購兩伙以上的大手買家有逾65%；過去周六同步標售的10伙今日截標，有機會即日開標。她表示，晉環昨天加推的180伙，折實平均呎價較上一批調升約4%，但撇除樓層、景觀因素屬原價加推，最快本周末次輪銷售。位於香葉道11號的晉環提供800伙，實用面積289至2084方呎，預計2022年12月底入伙。

信置旗下旺角ONE SOHO過去周六亦進行首輪銷售共168伙，即日沽逾70%，即晚加推4號價單共33伙，折實平均呎價24020元，發展商表示加推單位輕微加價2%。ONE SOHO過去兩天共售出123伙，套現逾8.4億元，昨天並發出銷售安排，搶先於周四（6日）次輪銷售，連舊價單共發售78伙。位於山東街32B號的ONE SOHO共提供322伙，實用面積262至374方呎，預計2023年7月底入伙。至於御海灣II經過兩輪銷售，共沽154伙，平均成交呎價1.95萬元，套現約11.5億元。

另外兩個新盤則未開售先加推，上周四（4月29日）開價的啟德THE HENLEY I，過去周六加推50伙，折實平均呎價27408元，較首批調升3.6%。

HENLEY I增50戶 每呎27408元

恆基物業代理營業（一）部總經理林達民稱，扣除樓層和特色戶等因素，加推單位實際加幅只有1.5%，項目過去3天累收1137票（中介人佔4票），以累積推出146伙計算，超購6.8倍，有機會再加推單位，最快周末進行首輪銷售。該盤昨日在沙田廣場展開路演，首天錄得約5000人參觀。位於沐泰街7號的THE HENLEY I提供479伙，實用面積186至1350方呎，預計2022年4月底入伙。

至於上周三（4月28日）公布首批30伙價單的旺角千望，昨日加推2號價單30伙，折實平均呎價23377元，較首批折實平均呎價22544元調高約3.7%，遠洋集團助理銷售總監王維榮說，加推單位較首張價單輕微加價1%，有機會於本周末進行首輪銷售。發展商透露，截至昨日下午5時，項目錄得130個認購登記，以累積推出60伙計算，超購1.2倍。位於煙廠街31號的千望提供83伙，實用面積151至319方呎，預計2023年3月底落成入伙。

近期整體樓市暢旺，更撻着資助房屋市場，樓價屢創高位。鰂魚涌居屋康山花園一個已補地價3房單位剛以1088萬元易手，創該屋苑造價紀錄，兼摘下本港成交價最貴居屋王的稱號。樓市破頂潮亦蔓延至公屋市場，屯門建生邨一個極高層單位以未補地價365萬元成交，樓價創屯門區未補地價公屋新高。

該區代理指出，康山花園新近連錄兩宗造價1000萬元或以上的成交，其中8座高層F室，實用面積592方呎，3房間隔，新近以已補地價1088萬元易手，造價貴絕全港居屋，呎價約18378元。原業主於2011年9月以已補地價580萬元購入，持貨約10年轉手，賬面獲利約508萬元或約87.6%。

資料顯示，本港已補地價居屋對上售價高位為1068萬元，去年4月由該屋苑的2座高層F室所創，有關紀錄保持約一年便被前述樓王取代，並把樓價高位推高20萬元或約1.9%。至於全港已補地價最貴的資助房屋單位則由何文田夾屋欣圖軒2座中層D室創下，今年3月以已補地價1120萬元易手，貴絕全港夾屋以及資助房屋。

建生邨365萬貴絕屯門綠表公屋

除前述居屋王外，康山花園近日另一宗成交，造價亦達已補地價1000萬元，涉及6座高層C室，實用面積592方呎，呎價約16892元。原業主於2009年6月以已補地價約344萬元購入，持貨約12年轉手，賬面獲利約656萬元，單位期內升值約1.9倍。

代理稱，康山花園同類3房戶放盤一向不多，現時同類單位放盤僅有5個，叫價介乎980萬至1080萬元。當該屋苑再誕居屋王的消息傳出後，雖然未見放盤加價，不過個別業主心態明顯轉強，議價空間由原來約5%至6%，收窄至約2%至3%。

屯門區樓價在新盤帶動下，連帶未補地價公屋亦破頂，祥益地產營業董事胡志偉指出，建生邨3座樂生樓極高層10室，實用面積598方呎，原圖則開放式間隔改3房間隔，裝修企理，去年8月以未補地價420萬元放盤，新近累減55萬元或約13.1%，獲同區綠表用家以未補地價365萬元承接，樓價創屯門區未補地價公屋新高，呎價約6104元。原業主2015年未補地價以208萬元購入，持貨6年易手，賬面賺157萬元或約75.5%。

多個焦點盤在剛過去的周末對撼，帶動新盤交投急升。總括周末兩天（5月1日至2日）新盤銷情，共錄得約472宗成交，較前一個周末（4月24日至25日）約163宗大增1.9倍，更是去年11月7日至8日狂沽約500伙、約半年以來的一手周末成交量新高。其中長實（01113）南區超級豪宅洋房項目淺水灣道90號以4.6729億元售出10號洋房，為過去周末最大額成交。

瑧譽洋房呎價2.91萬

在剛過去的周末，多個焦點新盤均取得理想銷情，更不乏大額成交。長實旗下淺水灣道90號於過去周六（5月1日）獲香港商家以4.6729億元購入10號屋連兩個車位，屬過去周末最大額的一手成交，洋房實用面積5630方呎，連250方呎花園及947方呎天台，呎價8.3萬元。

保利置業（00119）位於屯門青山灣現樓洋房項目瑧譽，同日亦以1.227438億元連兩個車位售出16號屋，洋房實用面積4218方呎，呎價2.91萬元。

新盤周末沽472伙

周末兩天新盤共有約472宗成交，按周增1.9倍。除焦點盤外，成交較多還有恆地（00012）大角咀利奧坊．曦岸，兩天共售出18伙。會德豐地產旗下樓盤過去兩天賣出11伙，套現逾1.86億元，單計昨天沽出6伙，涉資逾9100萬元，其中九龍東啟德GRANDE MONACO昨天推售新一批單位，單日賣出3伙。同位於啟德的嘉華國際（00173）嘉峯匯及合景泰富（01813）與龍湖地產（00960）合作發展的尚．珒溋，過去周末各沽6伙。

近日本港疫情緩和，市場憧憬中港通關現曙光，近年交投表現受壓的甲級寫字樓成交步伐明顯加快。美聯工商舖（00459）資料研究部及美聯商業數據顯示，今年4月全港50大指標甲廈（下稱50大甲廈）錄得26宗成交，較3月的14宗大增約86%，更是2018年3月以來逾3年按月交投量新高。

九龍17交易最多

數據顯示，50大甲廈的交投升勢由九龍區帶動，4月錄得17宗成交，較3月的11宗增加6宗或55%；至於3月「零成交」的新界區，最新則有5宗成交；餘下4宗來自港島區，按月增加1宗。今年首4個月，50大甲廈錄62宗成交，相當於去年全年錄得76宗成交約81.6%。

前述26宗成交涉及建築面積約11.12萬方呎，較3月14宗交易涉及約12.81萬方呎，反跌約13.2%。美聯工商舖解釋，主要是3月錄得的成交，有多宗涉及全層大手買賣，推高了基數所致。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，政府去年11月撤銷非住宅物業的雙倍從價印花稅（DSD），加上近月本地疫情緩和，刺激市場交投氣氛，而且環球游資充裕，部分資金因而轉投寫字樓市場，帶動交投出現「報復式反彈」。

踏入5月，多個新盤開售搶客，二手交投受影響。中原地產統計的十大二手屋苑，過去兩天（5月1日及2日）錄得17宗成交，較前一個周末（4月24日至25日）的26宗按周減少9宗或34.6%。美聯物業統計的十大藍籌屋苑過去周末則有21宗交投，較前一個周末的27宗，回落6宗或22.2%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，過去兩天市場焦點落在一手市場，二手交投回落屬正常表現，該行過去兩天錄得17宗十大屋苑成交，按周少34.6%，但已是連續11個周末錄得10宗或以上成交。

嘉湖山莊售6單位最旺

美聯物業統計的十大藍籌屋苑則錄得21宗買賣，其中天水圍嘉湖山莊有6宗最旺。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，新盤旺丁又旺財，搶去市場不少購買力，惟十大屋苑的交投仍保持雙位數水平，可見購買力未完全流向新盤，二手樓仍然有不少捧場客。

香港置業統計的十大屋苑過去兩天只有9宗成交，按周下降5宗或35.7%，該行營運總監及九龍區董事馬泰陽說，由於新盤吸去不少購買力，加上二手業主議價空間收窄令筍盤減少，故二手交投略為放緩亦屬合理。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，有部分一手向隅客回流二手市場，該行統計的十大指標屋苑過去兩天錄得18宗成交，按周增加兩宗或12.5%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至4月28日，4月錄得8163宗樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業），估計全月有9100宗，料創2019年5月以來23個月新高。

新盤銷情報捷，五一兼周末兩日假期，屬於近半年一手銷情最好的的周末，而且近期再次出現大手客掃貨，反映購買力復甦走向全面，將會加速樓市升溫，造就發展商定價更為進取。

因為疫情關係，今個五一黃金周再次缺乏了內地客的購買力，但單靠本地買家仍然支撑起周末假期一手銷情佳績。集合市場消息指，過去周末兩日新盤市場錄得大約470宗成交，屬於近半年最多，對上已經是大圍站柏傲莊II在首輪開售。

投資者入市 購買力全面釋放

當中黃竹坑站晉環定價不算保守，最平入場費仍要千萬元以上，但仍然受到市場歡迎，在開售前收票逾5,600票，成為今年新盤票王，結果在開售當日即日沽清240伙，在近期開售的新盤之中，屬於頗為理想。

除了銷售數據之外，更值得留意的是，首日銷售接近7成單位在需要購買3伙以上的「A組」大手客時段售出，其中百老滙電器家族更是斥逾2億元購入8伙，反映投資者需求增加，市場購買力不再集中以用家、上車客為主。

事實上，用家、上車客能夠支撑樓市平穩，但要推動市場進一步升溫，則需要出手更狠更快的投資者推動，除了上述百老滙電器家族外，日前亦有「神秘豪客」以3.7億元狂掃新界北19伙新盤及豪宅。

隨着購買力全面釋放，將會加速樓市升溫，而發展商就新盤的定價亦會更為進取，加價加推，進一步刺激樓價上升。

儘管疫市下商廈造價持續受壓，惟政府推地步伐未見放緩，銅鑼灣加路連山道商業地，將於本周五截標，為同區近年罕有大型商業地供應，市場估值約150億，每呎地價約1.4萬，料吸引本地及內地大中型財團爭逐；新地及華懋均表示，會研究入標競投項目。

上述項目為銅鑼灣加路連山道商業地，地盤面積15.9萬方呎，以地積比率約6.76倍計，可建樓面約107.6萬方呎。美聯測量師行董事林子彬表示，近期疫情及環球經濟下，料對競投意欲亦將受影響，加上同期中環商業地王亦推出招標，攤分市場焦點，預期市場反應會較審慎，料估值逾150億，每呎價估值約1.4萬。

新地副董事總經理雷霆稱，集團正研究入標；此外，華懋集團行政總裁蔡宏興表示，本港為國際金融中心，商業前景值得看俏，集團正研究入標。

該地皮早於10多年前，由規劃署將前機電工程署舊總部、前民安隊大樓等組成的大型用地重建發展，直至今個財政年度才放入賣地表，為同區罕有大型供應。

樓市氣氛向好，不少買家於拍賣場積極尋寶，本周共有3場拍賣會，推出55項物業，包括住宅、商廈、鋪位及車位等，當中更不乏大額豪宅。其中，壽臣山道西春暉園雙號屋，面積2454方呎，另設花園，開價1.4億，呎價約57050元。此外，大嶼山澄碧邨12座中層C室，面積666方呎，開價250萬，呎價約3754元。至於灣仔巴路士街百營商業大廈中層戶，建築面積983方呎，連租約以1200萬開拍，呎價約12207元。

太古地產（０１９７２）公布，將以招標形式加推灣仔星街ＥＩＧＨＴ　ＳＴＡＲ　ＳＴＲＥＥＴ一個特色三房單位，實用面積為９１３平方呎，屬一梯一伙戶型。招標日期將由５月４日至６月１５日，指引價格為４３６８﹒８萬元，呎價為４７８５
１元。
　　
ＥＩＧＨＴ　ＳＴＡＲ　ＳＴＲＥＥＴ共有６個三房單位，早前成功售出其中３個。因應市場反應理想，加上早前公佈的折扣優惠將於今日結束，太古地產將公布修訂價單並推出全新特別優惠折扣，買家於５月４日至５月３１日認購２樓至５樓單位可享有５％折扣優惠；如認購６樓至１７樓單位則可享３％折扣優惠。
　　
太古地產住宅業務董事杜偉業表示，項目至今已成功售出１４個單位，成交呎價由３４１０４元至４６５５０元，總成交金額超過３﹒２８億元。
　　
ＥＩＧＨＴ　ＳＴＡＲ　ＳＴＲＥＥＴ預計將於２０２２年落成，項目樓高２４層，合共提供３７個單位及１８個戶型，包括１房至３房單位，實用面積４３１至１１９８平方呎。