位於台中市北區精華地的荔枝園公寓，屋齡33年，基地面積廣達600坪，市值高達4億元，但外觀殘舊敗破如廢墟，數十年來地主放著不管，任憑明珠蒙塵，《蘋果新聞網》追查，該公寓是建商倒閉留下的爛尾樓，住戶自力興建後取得建物所有權，地主曾想收回土地，卻遭住戶激烈抗爭，遂以5千餘萬元轉售，豈料地價一飛衝天，毀賣不成，開啟長達10年的訴訟惡夢。

荔枝園公寓位在台中北區陝西東四街，《蘋果新聞網》直擊現場破敗如廢墟，公寓住戶從全盛時期的60餘戶，如今只剩10多戶，連附近住戶也不解，「為何還不重建。」

據了解，「荔枝園公寓」由台灣5大建商之一的偉祺建設興建，1970年代因碰上中美斷交、石油危機等引發財務短缺，最後蓋到3樓無力興建完成，土地進而遭到法拍，轉由台中知名省議員楊秋澤取得，地上建物則由住戶自力興建取得、簡稱「權利屋」。

據悉，當年楊秋澤有5個老婆、14個小孩，10多年前由楊順宏為主的14名家族成員繼承土地產權，住戶和地主打起拆屋還地訴訟，最後由楊家人勝訴，卻因「住戶強力抗爭，我們也遭到土地集團盯上！」導致建物依然存在未拆除。

楊姓地主信託人朱美連轉述，當時打算等地上戶搬遷後，改建14戶高檔別墅，未料地上戶抗爭不休，地主百般無奈下「只求解套」，遂以每坪9萬元超低價、總價5千元萬元，出售土地給一名謝姓男子。

但謝男支付第1期款1000萬元後，地主卻發生被不明人士限制自由及言語恐嚇，要求借錢及延長付款期限，「當時幾乎每個家族成員都被押」，楊家人懷疑謝男從中操弄，雖有備案但無證據不起訴。

朱美連轉述，支付第2期款時，謝男以個人支票支付、而非銀行本支，且受款人也不符，楊家人見狀不對，不願履行合約，深怕土地遭對方過戶拿去抵押、提出「履保」也遭拒絕，雙方自此擱置買賣合約。

據判決書查詢，當年楊家寄出存證信函片面宣告合約無效，謝男則自認權益受損，不久後開始興訟，買方提出詐欺及履行合約之訴。

楊姓家族為怕對方強取土地，2011年趕緊將土地信託給第三人朱美蓮，她也是處理地上物搬遷糾紛的領導人物。

記者循線查證找到楊家人委託律師黃英傑表示，10年前剛度過金融風暴，全台土地行情回溫，當時主要是「地價漲太快」，每坪賣9萬元，使楊家後悔不願履約，且時間拖愈久、土地飆漲速度愈快，最後雙方都想取得土地主導權，導致難以和解。他嘆說：「假設地價下跌，早就解決了。」

按現在市值換算，這塊近600坪土地、每坪市值60萬元起跳，「土地價格已從雙方成交價5000多萬元飆漲至3至4億元之譜」，等於10年訴訟期間飆漲6~8倍之譜。

今年4月台中地方法院判決楊順宏家族敗訴，「領取1000萬元定金及4148萬元買賣價金之同時，應將土地所有權移轉登記予黃俊騰（謝清忠的相對人）」，且信託關係消除，等於地主方全盤皆墨。

但朱美蓮說：「買方現在要求1.8億元和解金（10年遞延費用及利息），實在太扯，目前考慮另起上訴。」

此外據了解，雙方因經年興訟，謝男向外轉賣債權合約，高達7次，每次價碼從數十萬到數百萬元不等，其中之一的買方陳先生就花了900萬元買到「給付不能」的債權、一本厚厚的合約書。

不過《蘋果新聞網》致電對方尚無回應，無從得知買方的組成結構。

然而弔詭的是，原本被地主視為敵人的地上戶，現在反而變成朋友，不希望僅存的地上戶搬遷，就怕如此一來可能幫忙對方清除障礙、提高地價，甚至提提出「要讓拆遷戶住到百年終老」，地主一方並想要找其他包租代管方式處理，因此附近鄰居嘆「如此惡性循環，這廢墟再拖個10年才可能重見曙光。」

偉祺建設45年前於台中市陝西東二街推出「荔枝園公寓」，5樓雙排公寓共210戶，但興建到3樓時建商人去樓空，後來地主、新地主、住戶三方對告，該社區變成中輟屋，荒廢閒置數十年，現場處處可見大榕樹吃下公寓的奇景。專家建議，中輟屋土地產權不明，購入隨時都有被迫搬遷的可能性，但按買賣不破租賃原則，住戶最好先向地主租地，避免未來權益受損。

《蘋果新聞網》直擊久無人居的「荔枝園」公寓，位處市中心鬧區，卻有不少大型廢棄物垃圾，成為當地知名治安死角，形同廢墟，且因長期無人居住管理，榕樹氣根佔據多處牆面。

其中一棟廢墟公寓最離譜，一棵茂密的大榕樹、粗壯的氣根，拔地而起繞著5層樓公寓向上生長，蔚為奇觀。欣賞榕樹的同時還能聽著潺潺的水聲，原來是隔壁透天鄰居偷排廢水也無人管。

社區一名婦人說：「10多年前看準價格太便宜，3房總價只要68萬元，那時候知道是權利屋，搬進來時大榕樹就在了，生長速度飛快。」

記者走進公寓內部，牆壁斑駁、45度角裂縫，猶如危樓，水電管線由梯間而下轉進室內住家，推測當年是因住戶自行施工一切從簡完成，罕見且特別。

林姓住戶說：「住在這還算習慣，當年的地主沒有再來談過，聽說是考量到很多住戶高齡80歲以上，於是就乾脆讓我們住，所以遲未解決這裡的問題，不然有補償金也是可以談。」

地主信託人朱美蓮表示，早年住在這都以軍公教等為主，當年60戶地上戶住家，共有約40、50戶搬遷，過去10年每月給予3000至5000元補償金，不過頭痛的是，「最近土地、信託訴訟都敗訴，未來還在思考下一步怎麼處理，因此遲遲未進一步跟其他地上戶協商。」

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，中輟屋土地所有權仍在地主手上，按買賣不破租賃原則，住戶最好先向地主租地，即便日後土地換手後，新任地主仍須履行土地租約，可避免糾紛，長期確保自身權益。

位於市政中心生活圈的台南安平區，區內國平重劃區和五期重劃區這兩大重劃區，因建商積極搶進推案，除了房價創高，五期重劃區地價從2018年到2020年底，二年地價飆漲85％，國平重劃區地價則是從2017年到2020年，地價三年漲幅逾58％。

高雄市房屋市場調查協會、同時也是齊太廣告台南房市研究員的許䒴晴表示，台南安平區有兩大重劃區，成為建商推案重心，五期重劃區屬於台南市政府生活圈，而國平重劃區，則靠近台南安平港灣，是台灣港灣景觀宅的推案熱區。

許䒴晴指出，無論是五期重劃區或國平重劃區，包括在地的府都建設、富立建設、台北的興富發集團、國泰建設、高雄的隆大營建、泰嘉開發、龍騰建設、以及聯上集團等知名建商，從八、九年前，就開始插旗推案。

也因為建商搶進，五期重劃區地價從每坪30、40萬元，不到二年就飆到每坪60萬元以上，以五期重劃區漁光段的1010坪「商特一」為例，2018年6月每坪成交價約35萬元，同段的「商特一」2154.88坪土地，到2019年10月已漲至56萬元。

地價飆漲，同樣反應在國平重劃區，許晴說，佳鋐2017年7月買進金華段「住六」817.33坪土地，每坪41萬元，泰嘉開發、清景麟和泰郡，去年11月購入的金城段「住四」土地1582.4坪，則是成交65萬元，等於三年上漲58.54％。

五期重劃區建商推案的熱度比國平重劃區高，而南市府前的永華路，更是熱門路段，日前正式公開的國泰、三井合資的大樓建案「UNi PARK」，就是在永華路週邊，平均每坪開價35萬元。該區二、三年前的房價平均只有25萬元，「現在都已經站上3字頭」、創新高價。

天玉集團執行長黃文柔表示，龍騰建設第一個永華路建案「市政II菁英特區」，接著推出「MY鑫光」，2019年12月及去年8月、9月，續推「第五大道」、「鑫左岸」、以及「市政阿曼」，目前的開價分別是32到34萬元、30到34萬元、以及33到37萬元。

在地的府都建設第一個永華路建案是「府都Double 1」，2013年推出，每坪開價介於23到24萬元，而永華路第二個建案「UI」，2017年開始預售，每坪開價26.5萬元起跳，預定明年完工、交屋。

近年建商大量推案，消化速度各地不一，新冠肺炎疫情更為房市投下不確定因素，根據591統計，全台15大餘屋區域近半集中在新北市，其中淡水區新案未售戶數達7,360戶，相當於超過二年的推案量，是全台新案餘屋賣壓最重的行政區。

591新建案統計顯示，全台前15大餘屋區合計有千個新建案線上銷售，合計超過5萬戶房屋還沒出售，其中新北市就占了七個行政區，包括淡水、板橋、新店、新莊、林口、三重以及土城等區域，新北七區合計超過2.5萬戶新案未售出，重劃區多、建商推案量大，加上房屋去化動能不如中南部，讓新北新案房屋賣壓沉重。

其中，過去曾大量推案的淡海新市鎮，累積不少餘屋，目前淡水線上銷售、但未售出的房屋即達7,360戶，近年包括輕軌、商場等利多題材出盡後，銷售趨緩，聯外交通與天候因素，使區域待售戶數一直高居不下。

板橋因江翠北側重劃區前二年大量推案，加上今年舊市區有多件大型個案進場，即使銷況維持一定水準，也累積出近6,000戶的未售大量。此外，新店央北因大型個案進場，新莊二大重劃區副都心與頭前也因大坪數、高總價產品去化緩慢，均使其新案賣壓在全台名前十。

受到雙北房價推擠影響，脫北者移居桃園也帶動桃園案量暴增，然而桃園在重劃區多但供給速度遠大於去化速度下，也成為賣壓區，就待售量而言，桃園、龜山與中壢區分別拿下第四、五、六名，餘屋戶數分別約4千戶左右。

桃園區內由於有中正藝文特區、中路特區、經國重劃區及小檜溪等多個重劃區，在線個案居冠，高達118個；而中壢青埔重劃區為北台灣最大重劃區，近房價高漲，但機能因未跟上舊市區，價格有待考驗，也使得區域銷售成數約僅四成。

看房來客數 雪崩式下滑
近日來疫情爆發，全台進入三級警戒，房市來人更呈雪崩式下滑。新聯陽實業表示，至5月底前暫時停止五成的新案接待中心營業，部分疫情嚴重區則暫停推案；遠雄集團北北桃八筆新案，更自21日起全部暫停營業；海悅國際、甲山林集團也同步縮減一半人力在案場，部分接待中心休店。市場專家直指，今年房市「520檔期」，恐宣告報銷。

新聯陽副董事長林徹人表示，房市來人、成交狀況首當其衝，新聯陽內部會議已改採視訊，並採分流管理，有些搭乘捷運通勤的員工，暫時居家工作，儘量減少人與人之間的連結。至於原本計畫「520檔期」推出的新案持續籌備動作，並依疫情發展進行滾動式管理。

林徹人表示，新聯陽對於疫情會做最壞的打算、最好的準備，旗下代銷案有五成以上暫停推案，接待中心暫不對外營業和開放賞屋，至於有些新公開的個案現場接待中心則維持營業，但只維持基本接待。位於疫情較嚴重區域的案場，則一律暫停開放賞屋。

遠雄集團也針對疫情衝擊總動員，自21日起至28日，台北市和新北市、桃園三都的八筆新案全部暫停營業。房地產公司總經理張麗蓉表示，遠雄房地產公司「以網路代替馬路」為客戶服務，上周六就每日召開疫情決策會議，即時配合疫情調整推案策略，除台中、台南和高雄縮減人力到五成、放寬請假規定外，北北桃八案21日起休店，部分籌備中推出的新案則暫緩推出。

海悅總經理王俊傑表示，由於疫情爆發，海悅已縮減各案場人力至一半、全部分流，賞屋採預約制，把營運量降到最低。

甲山林總經理張境在表示，部分小型個案的接待中心已暫時不營業，大台北則降低人力至一半。

《住展雜誌》研發長何世昌表示，據調查目前房市部分案場為防疫已暫停營業，大多數接待中心雖維持營業，不過已全改採預約制和實聯制，或做一休一、做一休二等方式應變；有些代銷則提供遠距看屋、VR實境、視訊帶看，以服務不出門的客戶。不過今年「520檔期」推案量恐將陷入新低量，估計將不到1,500億元。

正業地政士聯合事務所長鄭文在表示，又到了申報所得稅的季節，雖然納稅是人民的義務，但是，節稅更是人民的權利，所以，報稅時總是錙銖必較，步步為營。所得稅的種類繁多，如果有出售房地產，就會有一筆房屋交易所得稅，並於出賣的隔年於綜合所得稅，一併申報，所以，再次提醒別忘了合併申報，以免受罰。

他表示，依照申報的方式有：1.實際成交價申報。2.高價住宅申報。3.房屋評定現值申報。4.核實課稅……等方式。他舉出案例分享，客戶在2007年間繼承了父親的房屋，2020年7月間出售，應該如何申報交易所得稅？因為該房地產系繼承取得，所以沒有承買價格，理論上取得成本是0元，但是繼承時以房屋及土地現值申報遺產稅，故取得成本以該次房屋及土地現值為取得成本，即：

售價-繼承時(土地+房屋現值)-出售時費用(例如仲介費等)×(房屋現值?土地＋房屋現值)=應申報之所得。

如果出售的房地產非繼承取得，且持有期間過久，無法提供實際成本者，不用緊張，可依照政部每年公佈的「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」依房屋評定現值申報。舉例來說，2020年如果出售新北市新莊區之房屋，依房屋評定現值之36％，計算將所得額合併計入所得所申報即可。

至於，房屋評定現值從何處查得呢？當出賣房屋時，賣方繳納土地增值稅、買方需要繳納房屋契稅，在契稅單上有明確的記載，交屋時地政士也會影印一份讓賣方存查，供申報所得稅時使用。

最後注意的，如果被繼承人的房地產是2016年1月1日以後取得，就是新制房地合一稅課徵對象，應該是在完成過戶登記後30內，申報房地合一稅，以免受罰。

財政部台北國稅局表示，營業人購買預售屋，如於房地所有權移轉登記前轉售，應依轉售價格全額開立應稅統一發票報繳營業稅。

該局說明，依財政部1992年9月2日台財稅第810824931號函釋意旨，購買預售房地之原買受人，在尚未繳清價款亦未取得該預售房地產權前，將原購買房地之權利義務讓與他人承受，應依讓與價格開立統一發票與受讓人，因銷售標的為該預購房地之登記請求權，自無加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)第8條第1項第1款出售土地免徵營業稅規定之適用，且應依讓與價格開立應稅統一發票交付受讓人。營業人開立統一發票時，如將應稅銷售額開立為免稅銷售額，將同時觸犯營業稅法第48條第1項(統一發票未依定記載之處罰)及第51條規定(漏稅罰)，應依行政罰法第24條第1項規定，擇一從重處罰。

該局舉例說明，甲公司於2018年間將所購買尚未繳清總價款且未登記產權之預售屋(含土地及房屋)權利轉讓予乙公司，雙方約定讓與總價為9,450萬元，甲公司應開立銷售額為9,000萬元〔9,450萬元÷(1+5％)〕、稅額為450萬元(9,000萬元×5％)之應稅統一發票交付乙公司，並依規定報繳營業稅。惟甲公司誤將讓與權利總價格9,450萬元中之6,000萬元作為出售土地款，開立免稅統一發票並申報免稅銷售額，致短漏營業稅額，經該局查獲，除依法補徵所漏稅額外，並按營業稅法第48條第1項及同法第51條第1項第7款規定，擇一從重處罰。

該局呼籲，營業人如將購買預售屋之權利義務讓與他人，應注意依規定開立統一發票報繳營業稅。如自行發現違反相關規定，只要在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，主動向所轄稽徵機關補報並補繳所漏稅款及加計利息者，即可適用稅捐稽徵法第48條之1規定，免予處罰。

政府祭出「連環拳」打炒房奏效，中央銀行昨（21）日公布，4月五大銀行新承做房貸金額減少、房貸利率也開出平盤；展望5月房市景氣，央行官員預期，受疫情嚴峻影響，民眾無法外出看屋，房市成交量很可能會大幅縮減，至於房價是否因此鬆動，仍待觀察。

央行昨日公布，4月台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、華南銀行及第一銀行等五大銀行新承做房貸為561.95億元，較上月減少6.88億元，央行經研處副處長蔡惠美表示，4月五大銀行新增房貸下滑有三大原因，包括六都建物買賣移轉棟數月減0.25%；房貸市場業務競爭激烈，部分新增房貸是由非五大銀行的其他銀行承做；政府採取打炒房措施，多少對房市也有影響。

央行資料顯示，4月五大銀行新承做房貸利率為1.357%，與3月相同，為歷史相對低檔。

對於五大銀行新增房貸減少，是否與政府打炒房政策有關，蔡惠美回應，或許有點關聯，央行對持有戶數較多、高價住宅等貸款設限，會使銀行承做房貸業務時變得更審慎。

蔡惠美還說，台灣經濟成長穩健，可支撐房市自住剛性需求，但房地合一稅2.0將於7月上路，賣方確實可能在新制上路前釋出房屋，買方也會期待房價鬆動，不過市場是否按照此一方向發展，有待觀察。

另外，央行公布，4月五大銀行新承做資本支出貸款為758.76億元，月減11.54億元，蔡惠美說明，除企業資金需求轉弱，受到政府一系列打炒房措施影響，銀行對商用不動產貸款有設定利率底線、承做態度也更為審慎，是金額下滑的主要原因。

展望5月房市景氣，蔡惠美說，5月中下旬國內疫情升溫，民眾基本上不會出門看屋，自然會影響房市交易量。至於這樣的情況會不會讓房價鬆動，蔡惠美說，「目前不敢講、還要再觀察，但房市交易量合理研判應該會下來」。

今年前五月高成數房貸的新建案減少，房產專家表示，現在首購產品像是一房、兩房型產品還是能貸到八成，未傷及自住客；不過銀行後續是否調降首購產品的高成數貸款，值得觀察，也將是影響房市買氣的指標之一。

住展雜誌研發長何世昌表示，從高成數房貸建案分布來看，其實與地點好壞關聯性不高，因為偏鄉的高成數房貸建案比率並沒有比較低；新建房屋房貸成數高低，與產品關聯度反而較高，首購房型、尤其是兩房型大多能貸到八成，但在央行去年與今年陸續找銀行業者喝咖啡後，接下來首購族主力購買的兩房型產品的貸款成數，是否還能維持在高檔，有可能影響後續買氣，因此這部分還需要持續觀察。

何世昌指出，新建案通常會與指定銀行談妥專案貸款，並宣稱能夠貸到高成數的房貸，但購屋族需注意，如果自己的信用條件不佳，恐怕很取得業者宣稱的高成數貸款。

購屋族若為求保證自身權益，可與賣方磋商、在預售合約中增訂但書，亦即在契約中增列「以房地為擔保設定抵押權貸款若不足成交價的八成，此買賣合約自動（或無條件）解除」；但何世昌坦言，由於現在房市屬於多頭的賣方市場，對於買方保障自身權益的要求，恐會碰一鼻子灰。

何世昌說，在央行可能持續調控房市，未來貸款成數可能下滑。

疫情緊張為房市投下不確定因素，尤其是待售建案多的地區更是首當其衝。591新建案統計六都、新竹各行政區新案待售餘屋量，淡水以7,360戶名列第一，其次為板橋區5,962戶、北屯區4,721戶。

另外，六都前15名待售餘屋最多的行政區，新北市就占了七個，接近半數，包括淡水、板橋、新店、新莊、林口、三重及土城等區域，主要是這些區域重劃區多且建商推案量大，也讓新北市成為全台賣壓最高的地方。

591新建案分析，淡水因推案量大，聯外交通與天候因素，使區域待售戶數一直高居不下。板橋雖銷況維持一定水準，不過光是江翠北側重劃區前二年大量推案，加上今年舊市區光是上半年就有「永翠漾」、「立信天禧」、「臻園」與「三輝玳門」等大量體個案進場，因此待售量龐大。

新店與新莊餘屋量分別拿下第七與第八名，新店賣壓來自央北龐大供給量，央北重劃區今年截至4月中就推出約200億新案總銷量體，預計上半年度另有180億量體將持續注入。新莊目前餘屋以大坪數、總價高的產品為主。

桃園受惠脫北潮，房市買氣熱絡，不過在重劃區多且供給速度大於去化速度下，也成為賣壓區。其中桃園、龜山與中壢區分別拿下第四到六名，餘屋戶數分別約4,000戶左右。

信義房屋（9940）昨(21)日舉辦110年度股東會，總經理劉元智分析，全台三級警戒下，若能有效防堵疫情持續升溫，或是有效控制疫情在可接受範圍內者，只要購售屋需求仍在，展望未來房市的長期量能應屬平穩。股東會並通過配發每股現金股利1.7元。

信義房屋昨天股東會，由董事長薛健平主持，雙北防疫於5月15日開始進入三級警戒、5月19日全台疫情警戒提升至第三級，為了保護特別出席的股東，信義房屋決定今年股東會採取高規格的防疫模式，在主會場外的同棟大樓內，另規劃五間獨立空間的會議室，每間會議室最多五人，且均架設同步視訊的設備，方便股東參與會議及發表意見，並可進行實體投票，以利股東在安全低風險的環境下，能夠順利進行股東會。

劉元智表示，過去一年多以來，信義就將防疫作業升級，成立「信義集團防疫指揮中心」，由總經理為召集人，對外服務與內部作業都會配合政府施策，提出相關保障與安全措施。

雖然受到近期疫情升溫影響，來客數量及整體帶看量確實受到影響，但一切以防疫為優先。

中央疫情指揮中心宣布全台升為三級警戒，劉元智分析，雖然短期而言對房市成交量產生較大的衝擊，相較於去年疫情剛發生不久而造成信義房屋去年1月到4月營收受到衝擊，但因政府防疫有成下，5月營收旋即回升的情形而言，目前疫情可能造成的影響期間會較去年拉長，但在全台三級警戒下，若能有效防堵疫情持續升溫，或是有效控制疫情在可接受範圍內者，只要購售屋需求仍在，展望未來房市的長期量能應屬平穩。

信義房屋股東會會中承認109年合併營收130.61億元，稅後純益15.52億元，稅後每股盈餘2.11元，並通過配發每股現金股利1.7元。去年受惠於貨幣寬鬆，加上央行低利率的影響，讓房市買氣在全球受疫情衝擊下，不減反增，其中仲介分店營收成長15.65％，表現優於2020年全台買賣移轉棟數年增率8.8％，自30.02萬棟成長至32.66萬棟。

針對股東的提問開發事業布局，新北板橋「嘉品」案在預售表現上，成績亮眼，目前累計銷售率已逾八成，而於2019年第4季開賣的「嘉和」案累計銷售率已逾九成；無錫「山水嘉庭」案於本年度的銷售動能已逐漸加快，目前銷售率逾四成。至於總銷近人民幣36億元的「信義嘉庭」案，已於2017至2020年度認列大部分營收獲利，今年則已將餘屋完售。未來台灣開發事業預計仍將發展主力放在雙北市，積極尋找合適標的，協助地主進行都更或危老重建、合建或是購地自建，在信義重品質的努力下, 發揮逐漸累積的經營效能。

房地產市場自帶話題熱度，在“房住不炒”的政策背景下，近日，又有多則消息值得關注：

1、繼深圳五大銀行集體上調房貸利率後，杭州、寧波、蘇州等地多家銀行上調房貸利率；

2、涉房金融監管持續收緊，監管叫停備案基金子公司房地產供應鏈類產品；

3、4月二手房迎來拐點，價格漲幅回落。

業內人士分析指出，房貸利率上行仍有空間，二手房市場降溫狀況或將在下半年傳導到新房市場。

杭州多家銀行上調房貸利率

澎湃新聞報導稱，近日，杭州多家銀行上調房貸利率。調整後，首套房利率5.4%，二套房5.5%。此前利率在首套5.2%、二套5.38%的水準。

杭州的仲介證實了這個消息，“現在是四大行開始上調，其他銀行可能也會在這幾天跟進。”

在浙江，寧波多家銀行也開始行動。據瞭解，寧波工行、農行、中行、建行、交行於近日上調了房貸利率，首套房由5.35%上調至5.45%，二套房由5.6%上調至5.7%。即首套房與二套房均分別上漲了10個BP。

上海證券報稱，蘇州地區的仲介也收到了房貸利率要上調的通知，不過還未明確具體資料。

一家當地房地產仲介表示，各家銀行的調價幅度基本同步。“沒上調之前的首套房貸利率普遍是5.1%或者5.15%，大部分銀行透露出來的消息是，會上調至5.65%。”該仲介表示，經過這個週末，下週一各家銀行應該會發出明確的價格。

多個蘇州仲介表示，目前仲介圈流傳的一張“姑蘇分中心承辦銀行商貸利率表”顯示，調整後的房貸利率並不低。其中，建設銀行、農業銀行、工商銀行和中國銀行的首套房貸利率均5.7%起，二套房貸利率均6%起。

利率的調整影響了購房者的錢包。以杭州的首套房貸款利率來算，假設貸款300萬，等額本息30年還款。

如果購房者買的是首套房，調整後還款總額約606萬元，月供16846元。而調整前，還款總額為593萬元，月供16473元。還款總額增加了13萬元，每個月多還款186元。

如果購房者買的是二套房。那麼還款總額同樣增加13萬元，每個月多還374元。調整前後，差了一輛經濟型小汽車的錢。

深圳五大銀行集體上調房貸利率

深圳是除廣州之外，第二個房貸利率全面上調的一線城市。

5月初，中國建設銀行深圳市分行下發通知，首套房貸款利率執行LPR+45BP（相當於5.1%），二套房貸執行LPR+95BP（相當於5.6%），相比之前分別上調15BP和35BP。安居型商品房貸款利率維持不變，即執行LPR+30BP（相當於4.95%）。

在建行上調房貸利率後，深圳多家銀行也相繼跟進。

據第一財經報導，目前工、農、中、交四大行深圳分行均已調整房貸利率，首套房貸利率上調15BP（基點）至5.1%（LPR+45BP），二套房貸利率上調35BP至5.6%（LPR+95BP）。招行深圳分行等部分股份行也跟進調整。

據融360大資料研究院統計，目前深圳地區已有近10家銀行分支行執行首套5.1%，二套5.6%的利率水準。這意味著，深圳市場上便宜房貸已是稀缺資源。

股份行中，招行深圳分行也已上調；不過郵儲、民生、平安等銀行深圳分行卻暫時“按兵不動”。

房貸利率還有上行空間

融360大資料研究院對全國42個重點城市房貸利率的監測資料顯示，2021年5月（資料獲取期為2021年4月20日-2021年5月18日），全國首套房貸款平均利率為5.33%，環比上漲2BP；二套房貸款平均利率為5.61%，環比上漲2BP。

21個城市的房貸利率平均水準環比上漲，3個城市的漲幅在10BP以上。

近一年全國首套和二套房貸款平均利率走勢

對比資料發現，實際上一線城市即便房貸利率已經上調，在全國來看的話，利率水準仍然低於全國平均值。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，根據判斷，在今年“有保有壓”的結構性信貸政策下，未來房地產信貸環境會進一步趨緊，居民房貸利率還有上行空間。

涉房金融監管持續收緊

2021年以來，涉房金融監管持續收緊的態勢明顯。

據21世紀經濟報導稱，在“房住不炒”政策下，基金業協會近期叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品。這類產品的主要表現形式為，基金子公司向保理公司買入其持有的購房尾款資產，待資金回流後持續性投資新的購房尾款資產。

其實，在去通道、去嵌套的政策要求下，以基金子公司、券商資管的資管計畫作為通道的非標融資業務早已經被嚴格禁止。但實際操作層面並未完全杜絕，仍有機構繞道操作，上述這種迴圈購買購房尾款的形式是其中一大典型。

此類資管計畫，因不屬於《證券期貨經營機構私募資產管理計畫備案管理規範第4號——私募資產管理計畫投資房地產開發企業項目》規定中列舉的禁止投資範圍，此前未被視作違規，但近期，基金業協會已然注意到這一現象，並上報至監管部門。如今，又明確通知基金子公司明令禁止這一操作，須與房地產調控政策相結合。

一位券商資管人士表示，不止基金子公司，目前已經不能再開展此種結構的業務。“監管非常重視以各種違規形式繞道向房地產輸送資金的行為，非標通道更是嚴格整治的類型。”

從今年起，監管事實上就在嚴查。比如1月開始嚴查一線城市嚴查經營貸違規入樓市，3月銀保監會、住建部、人民銀行三部門則聯合印發《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，全面“圍堵”個人違規挪用經營貸購房行為；涉嫌違規炒房機構“深房理”日前被深圳七部門聯合調查；多地開展的房地產市場專項整治也將個人違規使用信貸資金等列為專項整治重點。

新房漲幅擴大，二手房迎來拐點

統計局資料顯示，4月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅總體有所擴大，二手住宅漲幅有升有落。

一線城市資料中，北京、上海、廣州和深圳新房價格環比分別上漲0.6%、0.3%、1.1%和0.5%；北京、上海和廣州的二手房價格環比則分別上漲1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。

其中，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.2個百分點。深圳在推出二手房指導價後，房價環比首次零增長，明顯得到控制。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，4月份二手房市場拐點出現。一線城市及合肥、成都等熱點二線城市房價漲幅均較上月收窄，主要是一二線熱點城市調控效果持續顯現，疊加市場季節性回落，市場預期減弱，帶動4月份二手房市場在3月見頂後回檔。

二手房市場降溫將傳導至新房市場

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前熱點城市信貸額度全面收緊，二手房貸款收得更緊，利率也有所攀升。按照此邏輯，預計下半年二手房市場將會降溫。

58安居客房產研究院研究總監陸騎麟表示，二線城市多數還是以新房市場成交為主，一線城市的二手房成交占比則達到七成以上。二手房市場價格漲幅回落，將會在下半年逐步傳導到新房市場，從而引導整個房地產市場的房價穩定。

許小樂表示，2020年房地產的超預期繁榮，本質上來自利差和價差帶來的套利需求，房價上漲是在寬鬆流動性之下的短期應激反應，顯然不可持續。當前中央政策正在引導地方政府轉變，倒逼地方政府降低對房地產的依賴，並通過調控手段逐步管住信貸、土地、房企以及購房者的投資行為，同時貨幣政策回歸常態，這些都代表著房地產市場的資本紅利時代將結束。

近日，各個省區市的人口普查公報陸續出爐，城市之間的人口競爭呈現出“冰火兩重天”的局面。

一些城市比如杭州、廣州、深圳常住人口增長較快，還有不少城市正面臨人口尤其是勞動年齡人口大幅流出的窘境。

目前，全國人口第一大省廣東和人口第三大省河南都已經發佈了人口普查公報。21世紀經濟報導記者統計後發現，多地15-64歲的勞動年齡人口快速縮水，占比已經低於60%，與全國15-64歲68.55%的占比相比，低了超過8個百分點。

以河南省駐馬店市為例，該市15-64歲的人口占比僅為59.18%。與此同時，該地2020年65歲及以上人口占比達到15.72%，這一資料不僅超過全國13.50%的占比，而且上升速度很快。2010年，駐馬店市65歲及以上人口為683266人，占9.45%，2020年這一占比上升6.27個百分點，而近10年全國65歲及以上人口占比上升4.63個百分點。

勞動年齡人口流出、老齡化程度快速上升，會明顯衝擊當地房地產市場，根據安居客的資料顯示，近一年來周口的二手房均價一直徘徊在5000元以下。

中原地產首席分析師張大偉告訴21世紀經濟報導記者，儘管人口和房價不是一一對應的關係，但是人口肯定是影響房價的重要環節，尤其是勞動年齡人口是投資和購房置業的主要人群。

部分城市人口流失與老齡化高企

從目前已經發佈的各省區市第七次人口普查公報來看，城市的老齡化程度差別巨大。在這背後，15-64歲的勞動年齡人口流出，成為很多地方老齡化加速的根源。

以河南省為例，根據該地第七次人口普查公報，全省15-64歲人口占比為63.37%。省會鄭州市15-64歲人口占比高達71.97%，遠超河南省和全國的平均水準，65歲及以上人口占比則僅有8.98%，老齡化程度也低於全國平均水準。

然而，河南省人口第二大城市南陽市，勞動年齡人口的下降幅度很高。

具體來看，2020年，南陽15-64歲的人口占總人口比重為59.55%，與10年前第六次人口普查的資料68.78%相比，已經下降接近10個百分點。與此同時，南陽65歲以上人口的占比，已經從2010年的8.34%上升到2020年的14.22%，上升速度也超過全國平均水準。

此外，河南還有大批城市15-64歲人口占比快速下降，這使當地的老齡化進程加快。比如，在南陽和駐馬店之外，周口市15-64歲人口占比也低於60%，為59.9%。過去10年，周口也面臨老齡化快速上升的局面，2020年周口65歲及以上人口占比達到15.18%，而這一資料在2010年僅為8.67％。

根據周口發佈的統計年鑒，周口在2015年16-59歲人口總量還有523.80萬人，但2019年這一資料已經跌穿480萬大關。換句話說，5年時間周口的青壯年人口縮水超過40萬人。

一位元人口專家告訴21世紀經濟報導記者，相比于老年人，青壯年人口更容易從一個城市流向另一個城市，流出的原因很多都是因為更好的工作機會。因此，當一地出現人口流失的時候，勞動年齡人口流失的比例會較整體更高。

暨南大學教授胡剛對21世紀經濟報導記者表示，從人口流動的規律來說，一般是年輕人容易向外流動。大城市也需要年輕人來工作，而一些三四五線城市的年輕人讀了大學後經常發現，在當地很難找到合適的工作，工資整體也偏低，這些年輕人也會流入更大的城市。

很多地方的人口報告也提到了這一點。比如，根據2020年發佈的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》（牡丹江戶籍人口近年來不斷縮水），該地青壯年流出人口居多。資料顯示，“90後”“00後”成為流出人口中的主力軍，比重達27.1%。

報告同時指出，從人口年齡結構變動趨勢看，該地老年人口占比呈上升趨勢，這種人口結構變動特徵反映出牡丹江市老齡化加快趨勢。

勞動力流失衝擊樓市

勞動年齡人口的加快外流，會產生何種影響？目前來看，對一個城市的基本消費、經濟活力乃至教育等公共服務等，都會產生負面影響。而且，由於購房的大多是年輕人，這一影響可以從當地的房地產市場中很直觀地看出來。

比如，根據5月17日發佈的2021年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數，和上年同比出現價格下跌的城市分別是太原、哈爾濱、牡丹江、安慶、常德和北海。

扣除自然增長人口，除安慶之外，上述城市幾乎全部位於人口流失的省份。而根據當地的統計公報，安慶在扣除自然增長人口之外，在近年來常住人口也出現外流。

張大偉表示，對一個城市房地產市場產生影響的，既有當地的特殊情況，也有人口變化的因素。人口意味著需求，人口變化肯定對房地產市場有很大的影響，這幾年房價漲幅明顯的城市，都是人才政策非常激進的城市。

根據第七次人口普查公告，2020年黑龍江的總人口為3185.1萬人，較2010年第六次人口普查3831.22人，出現大幅下跌。黑龍江的很多城市不僅房價整體下跌，還出現由於勞動年齡人口縮水導致的部分低價房。

當21世紀經濟報導記者以購房人的身份詢問時，黑龍江牡丹江一家房地產經紀有限公司的房地產仲介表示，這裡最低有6.8萬元的房子，還有好幾套10萬元左右的房源。

“這兩年因為疫情原因，房價在下降。拿步梯房來說，今年的價格應該比前幾年下浮了兩萬元。”上述仲介表示，“年限老、位置不太好的步梯房便宜，大部分年輕人還是傾向于電梯房，雖然物業費等都比步梯房貴，但是也方便。”

由於青年人口流出，這些城市的不少房子“被剩下”。

一家擁有不少便宜房源的河南周口市房地產仲介告訴21世紀經濟報導記者，他們旗下1800元/平米的房子，證件不齊全，但業主已經重新裝修。“這個社區主要是老年人多，年輕人買這一片的倒不是很多，都往環境、經濟更加好的地方去了。”

河南駐馬店一位房地產仲介也告訴21世紀經濟報導記者，當地不乏房價2000元/平米、有房地產證的房子，但一般是老小區頂樓或小平房的房子。“年輕人買房選擇的是社區的地段，配套設施和周邊配套，如學校、超市、菜市場、公園、醫院等。還要考慮社區的戶型面積和樓間距，通風採光等，這些房子對他們來說是‘便宜沒好貨’。”

張大偉指出，勞動年齡人口分化的背後，帶來了房地產市場的分化，其實核心是跟產業發展的不均衡有關。

“如果不進行調整，一些中小城市，未來的房地產市場肯定是進一步萎縮。人口流出、房地產市場萎縮，這些其實都是產業變化的一個後遺症。”張大偉說。

胡剛認為，這些城市勞動年齡人口流出，老年人占比較大，對當地城市的發展有很大的制約。但是，從另一方面來說，這又是經濟發展的必然，在國外也是如此。人口流動一定是“人往高處流”的，很多中小城市都會成為收縮型城市。

“這些城市想要發展，就需要考慮當地的資源稟賦，把這個城市做成小而美、小而精的城市，這些城市的人口和產業的擴張已經不現實，要順應經濟的發展規律。”胡剛說。

滬上部分熱點學區房降溫明顯

沒有電梯，沒有網路，30多平方米的空間裡放個桌子，就只容得下一個人通過，這間狹小如走廊般的一室戶，是上海典型的“老破小”。不僅室內“糟心”，“碰到下大雨，走在社區裡一不小心還會踩到水坑里弄濕鞋子。”業主汪華（化名）向時代週報記者抱怨道。

在作出置換的決定之前，汪華從未想過自己會買這樣的房子。“如果當時不是為了小孩上學，我絕對不會買這樣的房子。”但在成功上車老破小學區房後，她仍然會不由自主地關注著同社區房子的成交情況。

5月21日，汪華告訴時代週報記者，今年1月中旬，自己以約450萬元總價購得這套房子。“這套房子買好後，同社區、同面積的學區房最高的時候漲了大概有100萬元，約550萬元。”汪華表示。

但最近她再次從仲介處瞭解到，上述同等條件的學區房掛牌價已經比最高點時降價了50萬元左右，降幅達10%左右，而這一切發生在最近一個月內。

提前買房反而“踏空” ？

回憶起第一套學區房看房經歷，汪華記憶猶新：“我就看了一眼就退出來了，很典型的上海老破小，長條形的戶型，房東也是很凶的上海阿姨，但最後其實我買到的這套還不如這第一套。”

2020年12月到2021年1月，這段時期內上海學區房市場“嚴峻”的形勢，逐漸動搖她的想法。每隔一段時間，仲介都會和她發消息，推薦她去看類似的老破小學區房，但沒過兩天又和她說，房子已經沒有了。

漸漸地，她發現有些熱門的房子真的會被“秒掉”，再不上車似乎就晚了。“幾乎沒有猶豫，我就買下了這套30平方米的老破小，每平方米的均價大概在16萬元左右。”

就在汪華上車2個月後，上海市教育政策又發生了新的變化。

3月16日，上海市教委公佈了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，對2022年起參加本市高中階段學校招生錄取的考生實施“名額分配綜合評價錄取”制度，將優質高中資源以名額分配的方式重新進行配置。

這使得一些冷門的、過去不為購房者所看好的初中，後續入讀優質高中的機會大增，同時也影響了上海部分熱門初中學區房的“含金量”。

由於汪華的房子本身就處於“教育強區”，新政對她這樣的已經上車、小孩今年就要上學的家長來說影響並不大，但提前買了學區房的業主又遇到新的挑戰。

3月25日，華東師範大學第二附屬中學前灘學校（下簡稱“前灘華二”）發佈了2021年招生新政，該學校屬性為九年一貫制公辦學校，一直以來都受到浦東新區家長們的熱捧。但與往年政策不同的是，今年想進第一檔排序，需要給兒童在房產證上加名字。

這也就意味著，在該招生政策公佈後購房的業主，可以在不產生額外費用的情況下往房產證上加子女名字，但之前未加兒童姓名的前灘老業主們，或被擠出第一檔名額。

高中名額分配教育新政加上熱門學校招生新政變化，多重因素影響下，上海部分熱點學區房市場情緒降溫明顯。

5月19日，時代週報記者走訪浦東前灘附近對口前灘華二的學區房時發現，從年初的一房難求，如今似乎集體“啞火”了。記者從附近仲介處瞭解到，近兩個月裡，學區房的帶看量、成交量均有下降趨勢。

滬上部分熱點學區房降溫明顯

上述仲介進一步表示：“去年年末的時候，熱門的老破小單價一度沖高到接近20萬元/平方米，部分房源的總價甚至上漲30%以上，但如今價格大概已回落到去年年末的水準。”

不僅如此，前灘板塊房東們的態度也發生了變化。“之前行情很熱的情況下，房東對我們的態度都是愛答不理的，而且經常會不接電話不回微信，但這個月有時候在社區裡碰到，房東反而會主動打招呼，詢問最近有沒有人要來看房。”仲介表示。

相似的情況也發生在浦東三林。

據《中國經濟週刊》報導，招生新政出臺前後的學區房熱度變化有明顯差異。上海瑞陽不動產公司門店總經理蔣毅曾指出，“浦東三林某二梯隊老破小學區房，去年單價從6萬元/平方米漲到9—10萬元/平方米，中考新政出臺後降至8.5萬元/平方米，我們預期後續可能繼續下跌至8萬元/平方米左右。若未來上海實施多校劃片的話，學區房溢價空間將進一步縮小。”

學區房的交易速度放緩直接影響上海二手房市場的交易熱度，加上受嚴查經營貸、消費貸以及房貸審批速度放緩等影響，上海4月的二手房市場交易量和掛牌量都出現明顯下跌。

5月22日，兔博士App發佈資料顯示，成交總體套數為21198套，環比上月下降37%，掛牌套數65953套，環比上月下跌了24%。除了崇明的成交套數上升之外，其餘各區都出現了不同程度的下滑，而嘉定、青浦、松江、浦東等區域的成交套數更是出現了40%以上的跌幅，成交價格方面，以往學區房成交大區的浦東新區出現3%的價格下滑。

同日，浦東三林板塊的一位仲介負責人向時代週報記者指出，隨著上海各類調控政策逐漸發酵，到了4月終於顯現出政策所帶來的威力，接下來預計樓市不會有太大反彈，或將繼續保持收窄的情況。整體來看，年初多輪調控新政以及中考招生新政出臺以來，上海樓市正逐漸趨於平穩，此前虛高的學區房價格也開始回歸。

上市物業管理公司陸續披露了2020年年報。儘管遭遇疫情突襲，但物業管理行業憑藉穩健的現金流整體交出了不錯的答卷，管理規模、盈利能力等方面均表現良好。隨著物業管理行業並購潮來臨，2021年規模爭奪將成為行業重頭戲。

提升物管規模

統計資料顯示，目前在A股和港股上市的物業管理公司超過40家。其中，在管面積在1億平方米以上的企業17家，碧桂園服務、保利物業、雅生活服務、彩生活、?大物業在管面積均突破3億平方米，綠城服務在管面積超過2億平方米，招商積餘(20.210, -0.24, -1.17%)、永升生活服務、建業新生活、新城悅服務、中海物業、藍光嘉寶服務、融創服務、世茂服務、金科服務及華潤萬象生活在管面積均超過1億平方米。

從在管面積增速看，奧園健康、融創服務、世茂服務的在管面積增速均超過100%，分別為174.50%、155.10%、114.33%。永升生活服務、建業新生活、新城悅服務、雅生活服務等6家公司的在管面積增速均超過50%。

以營收指標計算，2020年營業收入最高的三家公司為碧桂園服務、?大物業和綠城服務，分別達到156億元、105億元和101億元；營收增速前三的公司分別為世茂服務、雅生活服務和永升生活服務，增速分別為102%、96%和66%，行業營收平均同比增速為43.8%。

從歸母淨利潤指標看，截至2020年底，永升生活服務、時代鄰里、碧桂園服務、寶龍商業、建業新生活、濱江服務、融創服務、世茂服務等13家物管公司取得優於行業平均水準的淨利潤增速。

天風證券(4.730, -0.07, -1.46%)指出，從全年資料看，物業管理上市公司在管面積增速整體仍維持較高增長。這一方面得益於疫情得到有效控制，房企及物業管理公司各項經營活動恢復較為迅速；另一方面，行業整合加劇，上市物業管理公司充沛的現金流將促使管理面積加速向頭部物業公司集中。疫情對於房地產各項經營活動的延後效應依然存在。同時，隨著房企竣工交付高峰期的到來，物業公司未來年度業績的高速增長有望延續。

登陸資本市場

去年以來，物業公司擁抱資本市場的熱情愈發高漲。中指研究院統計資料顯示，截至5月20日，共有44家物業服務企業登陸資本市場，另有19家企業處於衝刺階段。

回顧2020年，全年共有18家物業服務企業成功上市。其中，17家在香港聯交所上市，1家在深交所上市，上市企業數量創下新高，預計到今年末物業板塊上市公司數量有望達70家，較2019年底的24家增長超150%。

?大、華潤、融創、金科、世茂等頭部房企紛紛分拆物業板塊上市。在國內排名前十的房企中，如今僅剩萬科和龍湖未分拆物業板塊上市。

從時間維度看，去年四季度是物業公司上市高峰期。2020年四季度，物業管理公司IPO融資規模遠超過2020年前三季度總和。中信證券(24.610, -0.45, -1.80%)研報稱，在“三道紅線”的壓力下，部分開發企業將分拆新業務視為一種去杠杆的辦法，無論物業板塊是否已經準備好獨立運營，都急於上市募集資金。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，2019年之前，分拆物管公司上市主要是期待輕資產板塊快速發展。2020年，物業管理行業的高估值，成為引發上市潮一關鍵誘因。

Wind資料顯示，2019年，新城悅服務、永升生活服務、雅生活服務、中海物業、碧桂園服務當年分別上漲222%、199%、161%、116%、112%。2020年前7個月，優質上市物管企業股價延續強勁表現。但自去年8月份以來，物業板塊股價持續下挫，尤其是去年四季度，隨著新股發行量的猛增，物業板塊調整明顯。

並購步伐加快

去年以來，物業企業規模擴張迅速，收並購步伐加速明顯。據相關機構統計，今年一季度，上市物企共發起13起收並購活動，涉及金額為95.77億元，已經超過2020年全年92.14億元總收並購額。

今年4月以來，多家物業公司公佈了收並購計畫。弘陽服務擬7353.6萬元收購高力物業及江蘇高力美家各80%股權；卓越商企服務擬以2.25億元收購北京環球財富物業管理公司75%股權；佳源服務上市後首次進行收並購，擬1.41億元收購保集物業100%股權。

收並購事件頻現的背後，驅動力源(6.460, -0.05, -0.77%)於相關企業對規模擴張的需求。去年5月，融創服務以15億元收購開元物業84.92%股份，為融創服務增加了合同簽約面積逾5300萬平方米；此後融創服務通過成都環融以867.23萬元收購成都環球世紀物業95%的權益。收購完成後，融創服務的在管建築面積順利突破1億平方米大關，達到1.35億平方米，同比增長約155.1%。

其他頭部物業管理公司也為自己的規模擴張定下了“小目標”。碧桂園服務確立了在管面積超18億平方米的目標。而?大物業管理層日前在業績會上表示：“2021年?大物業在管面積目標要突破6億平方米，力爭成為全球規模最大的物業管理公司。”

中指研究院院長莫天全認為，收並購是快捷、有效的擴規模途徑。今年以來，物業行業大規模並購案例不斷出現，一方面印證了大型物業企業規模擴張的決心和魄力，另一方面是部分開發商在“三道紅線”壓力下選擇出售物業，以換取流動性。

貝殼研究院策略研究分析師郭翰指出，並購優良標的會越來越少，而收購溢價會逐漸攀高。物業行業的規模戰將愈演愈烈，2021年將是物業行業的收購整合大年，規模話語權的爭奪將是未來行業的重頭戲。

5月21日，阿里拍賣上拍了一套法拍房。

而這套法拍房不是別人，正是幾個月前轟動杭城的“杭州法拍房第二貴”宜和園合院8幢34號。2021年2月21日，該房源以2485萬的起價拍賣，經過200多次出價，以4000萬元的總價成交，折合單價約18.4萬元/㎡，“亮瞎”了眾多圍觀者。。在杭州法拍的歷史上，比這個單價更高的有且僅有徐青甫故居的21萬元/㎡。而這套法拍房體現出來的狂熱情緒，也在一定程度上引發了隨後杭州法拍房限購新政的出臺。

成交後又掛出來拍賣，只有一種解釋，那就是這套房子悔拍了。

據錢江晚報報導，其實早在2月底，就有消息稱這套法拍房的買受人後悔了，想退房。但由於拍賣公告中約定的拍賣剩餘價款繳納的最後期限是3月8日，因此在最後期限到來前不好下定論。要知道，這套房子當時的拍賣保證金高達450萬元，一旦悔拍，也意味著這筆450萬元保證金大概率將被罰沒。如今這套房子重新進入拍賣市場，說明買受人經過反復權衡後，還是選擇了放棄。

買受人為何悔拍？一位相關知情人士透露，買受人當初拍下這套房子後，接到了很多騷擾電話，讓買受人不勝其擾，感覺拍下這套房導致個人隱私受影響，因此很後悔。

不過除此之外，當初成交價遠高於評估價（3103.73萬元），也遠高於二手房市場價，或許也是買受人悔拍的原因之一。

值得一提的是，二拍還能賣4000萬嗎？據浙江線上報導，宜和園在第一次拍賣時，當時法拍房還是不限購的，但重新拍賣後就要限購了。在競買公告上，明確寫明瞭：競買人（自然人、法人及其他組織）參與競買的，應當事先確定在杭州市具有購房資格。

在限購前的法拍房報導中，記者曾多次提到，很多法拍房的價格中其實含括了一張房票的價值，其價值不可和普通二手房相提並論。但在限購之後，法拍房價值中的這一組成並剝離，它和普通二手房回到了同一起跑線上，甚至於走的是法拍途徑，價值上還要再打點折扣。正因如此，宜和園二拍的結果，需要謹慎看待，很可能無法達到第一次拍賣的4000萬。

至於能否高於評估價的3103萬成交，這點倒是可以期待。即便在限購之後，杭州很多有稀缺區位優勢的豪宅都賣出了高價，譬如一周前的中海禦道，三套法拍房合計成交額達到了7740萬，而他們的評估價合計只有5808萬。宜和園8幢34號的二拍將於6月20日開始，起拍價和一拍一樣，仍是2485萬。

嘉濤控股(02189)宣布,公司一間間接全資附屬公司與賣方訂立協議,以現金代價6500萬元收購元朗4塊土地.

該等土地由賣方擁有,包括四塊相鄰土地,即第1塊土地至第4塊土地.於2019年4月,賣方向城市規劃委員會尋求批准一項建議保育及發展計劃,地點坐落於核准元朗分區計劃大綱圖S╱YL╱23之「政府、機構或社區」地帶且最高建築物高度為三層的第1塊土地、第2塊土地及第3塊土地.

該等土地上建有稱為筱廬的三級歷史建築.賣方於申請事項中建議保留歷史建築,並於餘下地段發展一棟新的樓宇擬作安老院舍,輕微放寬建築物高度限制至五層加一層地庫.當前「政府、機構或社區」地帶容許新樓宇的擬訂用途,惟新樓宇的建議建築物高度超出該地帶的最高建築物高度,故須提交申請事項放寬最高建築物高度.

集團有意於該等土地發展一棟新的樓宇擬作一間安老院舍．而非向第三方租賃以經營集團的護理安老院,乃符合公司及股東的最佳利益.

藍河控股(00498)公布,擬初步作價以7.5億元人民幣售持有江蘇物業的公司股權及貸款予獨立第三方,並訂條款書.

該集團指,所售公司從事小洋口物業發展、發展體育休閒項目,而物業位於南通市,場地面積約11﹒4平方公里,及其上之物業.賣方將進行盡職審查,並設獨家磋商期至7月8日.

匯景控股(09968)公布,斥6300萬元人民幣增資擴股方式取得4幅四川成都市地產項目51%股權.

該集團指,所購地皮分別位於蒲江鶴山街道梁江村,總建築面積約16萬平方米,另一幅位於蒲江鶴山街道紫東路7號,總建築面積約4.36萬平方米,第三幅位於蒲江鶴山街道紫薇路80號,總建築面積約6.32萬平方米,第4幅位於蒲江鶴山街道梁江村2號,總建築面積約9.75萬平方米,4幅地皮均計劃用於住宅、商業及車位.目前4幅地皮正處於開發建設狀態,預計於2022年上半年完成項目建設工程.

該集團指,增資將增加土地儲備,而持有有關項目的公司財務業績綜合入帳,預期竣工且交付將帶來正面回報及增加溢利,而地皮股東在四川省成都市均擁有多個項目,後續將擴大雙方合更多項目拓展空間.

德信中國(02019)公布,以3714萬元(人民幣．下同)作股本注資方式收購福建省漳州市一幅商住地皮65%股權,並提供約8.73億元的股東貸款,即涉約9.1億元.

該集團指,該地皮以13.22億元投得,總佔地面積約5.93萬平方米,規劃容積率為等於及少於2.6,作住宅及商業用途.該集團指,以內部資源為項目提供資金.

地政總署公布,將公開招標出售在2021至22年度賣地計劃內位於新界粉嶺粉錦公路與青山公路-古洞段交界的丈量約份第91約地段第4076號用地.招標於下周五(28日)開始,6月25日截標.

丈量約份第91約地段第4076號的地盤面積約為4400平方米,指定作私人住宅用途.最低的樓面面積為15840平方米及最高的樓面面積可達26400平方米.

市場氣氛不俗，新盤銷售攻勢不斷，其中鴨脷洲逸南昨首日收票即收近130票，錄超額認購；而啟德THE HENLEY I累收3283票，超購逾33倍，將於明日截票及開售，兩盤亦連錄參觀人流。

於上周開價的?基鴨脷洲新盤逸南，昨開放示範單位並開始收票。市場消息指，即日收近130票，對比首張價單50伙，超額逾1.5倍。

就設於中環商廈的示範單位現場所見，準買家陸續經工作人員帶領，前往項目的展銷中心參觀，以家庭客為主。區內代理表示，項目單位面積較細，直接反映在銀碼上，入場價約400餘萬，吸引不少港島區上車客，同時吸引投資者購入單位作投資放租之用。暫時用家和投資者比例約各佔一半。

首張價單包括36伙開放式及14伙1房戶，全屬標準單位，定價454.9萬至714.8萬，呎價24457至29129元，提供最高6%折扣優惠，折實售價427.606萬至671.912萬，折實呎價22990至27381元，折實平均呎價25228元。入場單位為3樓E室，面積186方呎，開放式戶型，折實售價427.606萬，折實呎價22990元。項目最快於本月底推出應市。

發展商提供4種付款方法，分為150天及建築期兩種成交期，項目的預計關鍵日期為2022年的10月底。其中選用150天成交期，且不需要按揭服務，便能享有最高6%的折扣優惠。

另外，系內啟德THE HENLEY I，昨續開放示範單位及收票，?基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，至昨晚共錄3283票，其中中介人佔35票，超額認購逾33倍，反應踴躍。

據日前上載的銷售安排，項目將於明午截票，同日傍晚開展第二輪銷售，涉96伙，包括24伙開放式、32伙1房、14伙1房連衣帽間、4伙2房連衣帽間、14伙2房連衣帽間及儲物房、2伙3房連儲物房，以及6伙3房1套連衣帽間及工作間戶型，折實平均呎價29322元。入場單位為低座A座1樓G室，面積208方呎，開放式間隔，折實價573.13萬，折實呎價27554元。

是次銷售中，客人將分為A及B組進行揀樓程序，A組客人最多購買4伙，其中需包含發展商指定的戶型，而B組客人就可購入1至2伙。

項目繼續提供多種付款方法，設有3種不同的成交期，分別為100天、200天，以及建築期付款，而項目的預計關鍵日期為2022年4月底。

焦點盤連環出擊，新盤市場於過去周末錄約87宗成交，紛錄用家及投資者承接，當中以黃竹坑晉環兩日售出25伙最多，另外，屯門御海灣II一個3房單位、以呎價約22922元沽，創該盤分層呎價新高。

一手市場於過去周末錄約87宗成交，較上周的331伙，按周回落約74%。由新地發展的屯門御海灣II昨日錄連環成交，據成交記錄冊資料顯示，項目1座26樓D室，501方呎，為3房單位，以1148.39萬售，呎價約22922元，創項目分層單位呎價新高。

由路勁、平安不動產及港鐵合作發展的黃竹坑晉環，項目於周六售出24伙，包括一宗「一客四食」，買家斥近9700萬，連購3房及2房戶各2伙。

信和及市建局等合作發展的觀塘凱滙1期昨連沽4伙，其中，2座高層G室，595方呎，價單定價1711萬，呎價約28756元。

由?基發展的長沙灣家壹昨錄連環成交，其中，項目17樓A室，479方呎，以約985.4萬售，呎價約20572元；另19樓A室，479方呎，以1003.47萬售，呎價約20949元。系內項目大角嘴利奥坊．曦岸2座中層H室，287方呎，以約683.82萬售，呎價約23827元。

由碧桂園及宏安合作發展的馬鞍山泓碧新以招標形式售出1伙，為1座7樓B室，面積1490方呎，4房雙套間隔，以3230萬成交，呎價約21678元。

疫情稍回穩，為樓市釋出正面訊息，各大屋苑頻錄承接，美聯首席助理聯席董事張栢華表示，馬鞍山觀瀾雅軒2座高層D室複式單位，1379方呎，3房1套，以2470萬連車位易手，創屋苑造價新高，呎價約17912元，買家為換樓客。

中原副區域營業董事王樹明稱，天水圍嘉湖山莊美湖居6座高層B室，623方呎3房戶，以738萬售，呎價約11846元，為屋苑分層成交價次高，買家為用家。

中原高級分行經理李百達表示，鰂魚涌太古城海星閣中層G室，580方呎，2房則王間隔，以1230萬售，呎價約21207元，屬市價，買家為用家。

港置分區董事劉浩勤指，將軍澳天晉IIIA期2A座中層E室，面積362方呎，1房間隔，以800萬售，呎價22099元，創該屋苑同類成交價新高。

港置分行市務經理（銷售）王英傑表示，荔枝角美孚新邨5期蘭秀街15號中層G室，約465方呎，獲區外首置客以約681萬承接，呎價約14645元，低市價約3%。

利嘉閣高級聯席董事歐柏倫指，西貢逸瓏海匯2座頂層單位，約595方呎，2房連儲物室間隔，附設482方呎天台，以940萬沽，呎價約15798元，低市價約8%，買家為同區換樓客。

原業主於2017年7月以一手價約1012.8萬買入，帳面虧蝕約72.8萬離場，貶值近7.2%。

祥益營業董事胡志偉表示，屯門寶怡花園錄區內首置客由租轉買成交個案，為2座高層H室，480方呎，2房2廳，成交價580萬，呎價12083元，屬市價。

另一方面，綜合市場消息指出，十大屋苑於上周末錄約21宗成交，按周回落約25%。

樓市交投氣氛不俗，拍賣行亦加快推售步伐。本周將舉行兩場拍賣，共承拍51項物業，物業類型多元化，包括住宅、鋪位、車位及工廈等。

環亞於周二舉行拍賣，承拍34項物業，其中，將軍澳新都城1期6座頂層連天台單位，屬銀主盤，526方呎，附設310方呎天台，以850萬開拍，呎價約16160元。旺角昌華商業大廈高層A室，約600方呎，連租約及部分交吉，以530萬開拍，呎價約8833元。

忠誠於周三舉行拍賣會，承拍17項物業，其中，大埔翠屏花園B座中層B3單位，為法院令拍賣，262方呎，以305萬開拍，呎價約11641元。拍賣行代表表示，由於單位不提供樓契，所以開拍價低於市價近兩成。而牛頭角協發工商大廈低層B20單位，220方呎，將連租約以230萬開拍，呎價約10455元。

旺角區最近有多個新盤先後推出，成市場焦點，帶動奧運站及大角嘴一帶新晉物業租賃轉活，中原首席分區營業經理黃家全表示，其中利奧坊．凱岸2座中層D室，面積197方呎，開放式間隔，向正南方，月租10600元，呎租約54元。

據了解，業主於2018年7月以523萬購入上址，現享租金回報約2.4厘。

新一批「白居二」購買力即將湧現，部分綠表客搶先入市，祥益高級區域經理黃慶德表示，屯門居屋龍門居11座中層B室，面積431方呎，2房1廳間隔，獲區內綠表客以368萬購入自住，呎價8538元，屬市價。原業主於1997年以約74.8萬購入上述單位，現易手帳面獲利293.2萬，升值近4倍。

贊成金發局倡REITs與內地互聯互通

香港金融發展局日前發表報告，建議把房地產投資信託基金（REITs）納入與內地股市互聯互通。招商局商業房託（01503）執行董事郭瑾接受本報訪問時表示，此舉有助帶動房託的流動性。該公司今年有兩個目標，分別是完成旗下3座寫字樓的裝修改造，以及趁市況調整，積極在北京、上海及香港在內的大灣區城市物色收購。

深寫字樓供應多 影響租金

郭瑾引述金發局報告指出，本港房託市值佔港股僅0.4%，而新加坡、澳洲及日本房託市值是香港房託的數倍，認為香港上市的房託未來具很大發展空間，促港府積極跟內地監管機構溝通，把房託納入互聯互通。早前證監會亦公布，獲其認可並於港交所（00388）上市的房託，最多可獲港府資助800萬元，郭瑾認為，港府表明了支持房託的態度，並非特別照顧個別地產商。

租務前景方面，招商房託旗下5個物業均在深圳，郭瑾坦言，深圳整體寫字樓及零售物業於過去數年供應過多，寫字樓平均空置率逾25%，南山區更超過30%，去年租金水平錄雙位數下跌。雖然零售物業表現稍佳，但南山區空置率亦達雙位數，租金下跌。

招商房託旗下物業今年首季表現不俗，出租率各有升跌，租金水平則一致輕微上升，惟郭瑾對租務前景仍未感樂觀，稱深圳寫字樓未來兩至三年還會有不少供應，預計往後一年甚至更長時間，會維持目前的租金水平及出租率。不過，他強調，深圳持續錄得人口流入，即使寫字樓暫時供過於求，中長期仍然看好深圳等大城市。

招商房託正積極向第三方或母企物色收購，焦點放在北京、上海及香港在內的大灣區城市，「去年到現在看了數十個項目，傾向在北京、上海及香港物色收購，以分散風險」。郭瑾以北京及上海為例，過往商業物業的資本化率只有4%或以下，今年則見4%至4.5%。

積極提升零售物業佔比

香港方面，他指出，過往較少商業物業的資本化率超過3.5%，今年則看到這類機會。「中環仍然未符合要求，但會留意荃灣、觀塘等具備未來發展潛力的地方。」

目前招商房託以收入或面積計，寫字樓及零售物業為七三比，郭瑾留意到，疫情下多了人在家工作，一線城市核心地方的寫字樓需求相信依然存在，其他地方的寫字樓需求未必可維持在現水平，日後會積極提升零售物業佔比。

憂白居二搶貴樓 資助房睇盤量飆

新一期「白表居屋第二市場計劃」（下稱白居二）置業大軍將殺到，有準買家憂慮樓價將因此推升，為免捱貴貨而紛紛趕入市，屯門公屋戶錄得搶貨成交，富健花園有2房單位獲區內公屋戶以未補地價365萬元入市。有代理直言，屯門及天水圍資助房屋市場過去周末兩天（22日至23日）明顯升溫，兩區未補地價資助房屋查詢量較前周末激增約三成，當中一半查詢更已火速睇樓，參照過往白居二買家出價較勇的經驗，相信該批購買力釋放後，將刺激今年資助房屋樓價大升約一成。

房屋委員會已於上周五（21日）向新一期白居二中籤者發出批准信及確認書，中籤者隨後可申領購買資格證明書（下稱證明書），以免補地價方式，用較市價折讓的價錢入市。

龍門居錄提前入市 呎造8469

祥益地產區域董事邱家邦透露，有屯門公屋戶買家得悉消息，即加快入市決定，剛以365萬元未補價買入富健花園7座中層K室2房戶，實用面積431方呎，呎價8469元；代理稱，該買家「唔想同人競爭要畀貴啲，所以盡早入市」。原業主1998年底以83.1萬元一手買入，賬面獲利281.9萬元或3.4倍。

同區龍門居也有提前入市個案，祥益地產高級區域經理黃慶德表示，該居屋11座中層B室，實用面積431方呎，2房間隔，獲一名區內公屋戶以未補地價368萬元購入，呎價8538元，屬市價。原業主1997年以74.8萬一手購入，賬面賺293.2萬元或3.9倍。

黃慶德直言，由於房委會已於上周五向新一期白居二中籤者寄出確認信，市場開始擔心「多咗人搶貨」，因此更積極問盤，天水圍及屯門過去周末兩天的公居屋查詢量對比前周末分別大增約三成，當中佔一半的查詢客更已火速睇樓，主要集中參觀龍門居（約23年）及富健花園（約22年）等樓齡相對年輕的屋苑，「因為可做到較長年期按揭」。

他稱，基於以白居二資格入市較市價有折讓，加上機會難得，「好似中六合彩咁難」，故以往每一期的新白居二買家出價一般較進取。參考過往經驗，該批購買力湧入市場後，將加速公居屋樓價升勢，帶動資助房屋今年樓價將升約一成。

代理料資助房下月成交大爆發

新界其他區域亦有類似個案，祥益地產高級經理謝利官說，天水圍居屋天頌苑M座頌澤閣高層16室，實用面積636方呎，原為開放式間隔，買家雖未知該單位同日獲另一組新一期白居二準買家參觀，但了解未來一段時間競爭勢加劇，因此輕微還價2萬元，即以未補地價448萬元購入單位，呎價7044元。

事實上，新一期白居二購買力重臨前夕，多區資助房屋已明顯升溫，世紀21物業經理曾志雄直言，將軍澳過去周末兩日未補地價資助房屋睇樓量較前一個周末多約兩成，佔九成為新一期白居二準買家，「大部分仍處於睇樓比較階段」，相信下月該市場將迎來大爆發。

世紀21奇豐區域經理莊瑞生謂，馬鞍山同期也有至少10組新一期白居二準買家提前睇樓，集中錦泰苑及錦豐苑實用面積500餘方呎單位，佔六成屬年輕買家，其餘為家庭客。

另外，於2019年4月中入伙、鄰近港鐵彩虹站的彩虹彩興苑，兩年禁售剛屆滿即有二手放盤，為B座低層8室，實用面積453方呎，未補地價叫價700萬元，呎價15453元；該單位是業主2017年以305.92萬元購入。

政府去年撤銷工商舖雙倍從價印花稅（DSD）後，工廈交投繼續明顯反彈。美聯工商舖資料研究部資料顯示，今年首4個月共錄1270宗工廈買賣註冊，涉及金額約129.4億元，兩者均按年大升兩倍；當中買賣註冊量更創下自2019年中以來新高。

雖然買賣增加，但租售價格走勢兩極。反映指標工廈走勢的美聯工商物業售價指數4月按月漲0.8%，在連升4個月後，累積升幅高達2.1%。租金方面，美聯工商物業租金指數4月按月跌0.4%，今年首4個月累跌1.4%。

美聯工商董事陳偉志表示，隨着疫苗接種計劃進展持續，加上活化工廈等市場利好因素，預計工廈租售價將繼續平穩發展。

甲廈租務主要來自搬遷活動，消息指，太古坊一座3層約6萬平方呎樓面，獲免稅店DFS集團租用，呎租約50元。

廣告公司求頂租 共涉6萬呎

市場消息指，鰂魚涌太古坊錄得大手租務，涉及太古坊一座3層樓面，合共約6萬平方呎，以每平方呎約50元租出。據悉，該3層樓面原由一家廣告公司租用，因業務有新部署，決定棄租，並於市場放盤求頂租。

據了解，新租客為免稅店DFS集團，該租客原租用尖東華懋廣場多層，如今轉租新甲廈太古坊一座，既可提升物業質素，而因涉及原租客求頂租，提供補貼，吸引DFS搬遷。

太古坊租金持平 出租率98%

近一年整體商廈租務淡靜，空置率上升，相比之下，空置率最低地區為港島東；其中太古地產早前指，太古坊租金持平，出租率維持98%，太古坊一座出租率達100%。

至於明年落成的太古坊二座，提供100萬平方呎樓面，並確認瑞士寶盛私人銀行成為太古坊二座首個主要租戶，將承租太古坊二座約9.2萬平方呎樓面，租金水平與太古坊一座及港島東中心高層相若。