看好宅經濟發燒下的倉儲物流商機，據公開資訊觀測站資料顯示，國泰人壽今年連兩度出手獵地布局，斥資約30億元買下桃園市楊梅及大溪合計逾1.8萬坪土地；其中5月購入大溪9,474坪土地，換算每坪土地單價15.8萬元。

據公開資訊觀測站資訊，國壽5月中以總價15億元買下大溪區瑞興段1651等共五筆地號合計9,474坪土地，換算每坪土地成交價約15.8萬元，是實價登錄中大溪瑞興段丁種建築用地新高紀錄。

據實價登錄資訊，大溪區瑞興段的都市計畫外丁種建築用地交易中，每坪最高土地單價落在2020年3月，每坪土地成交價14.8萬元。台灣房屋八德豐德直營店店長鍾政穎分析，國壽以每坪單價15.8萬元新高價取得區域逾9,000坪地，主要看中該地聯外交通便利。

鍾政穎指出，國壽購入的這塊土地，鄰近大溪埔頂重劃區核心地段，且10分鐘達國道3號交流道，2026年將新增並完成國道3號大鶯豐德交流道，推測國壽看好交通便利性，適合做為物流倉儲發展儲備用地。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，國壽早期購地都以精華區土地或有出租收益的整棟大型商辦為主，看好宅經濟趨勢，業者認為倉儲業發展頗具潛力，且桃園有地利之便，因此積極布局。

林口知名豪宅社區「國家首席」去年一度止跌，多戶持平小賺轉手，但實價資料近來又連續出現7筆賠售，金額從190萬到490萬元。房仲表示，國家首席投資客認賠殺出已差不多了，現在賠售的，大多是自住客，加上裝潢，實際上可能賠更多。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，各地房價大都回升了，林口也一樣，國家首席卻仍賠售不斷，主因有二。

一是林口對高總價產品有抗性，有一條高總價防線，超過2500萬以上就很難賣，國家首席2014年以前買入價多在2600萬以上，因此先前買的現在想賣，大多得賠二、三百萬。

第二是新案擠壓舊案，對買方來說如果有新的供給，價格差異不大，往往捨舊選新，更讓舊案賣不動。

國家首席位於林口文化二路、中華一路、文化三路之間，屋齡已7年。2011年推案，開價每坪38萬元上下，在大台北地區相對便宜，吸引不少投資客進場，但2014年交屋時，碰到政府打房，房市反轉，房價從三字頭跌落至二字頭，投資人多被套住。

2016年起開始有投資客認賠出場，由於降價還是難賣，有兩戶淪入法拍，其中一戶屋主慘賠2,027萬。之後該社區賠售不斷，一直到去年隨房市景氣好轉，不少戶別以小賺或持平出場，如28樓戶預售時以2690萬元買入，去年9月以2700萬賣出，小賺10萬元。

不過自去年10月以來，該社區轉手7戶，包括7樓、9樓、12樓、20樓、21樓、23樓等，均賠售出場，其中20樓預售時以2828萬買入，轉手價格2338萬，賠了490萬元。

看好宅經濟，全台最大房東持續加碼進軍物流，根據公開資訊觀測資料，國泰人壽今年5月以15億元，購入桃園大溪區內丁種建築用地與交通用地共5筆土地，合計9,474坪，換算土地單價15.8萬元，創下實價登錄以來，大溪瑞興段大面積丁建單坪土地新高記錄。

台灣房屋八德豐德直營店店長鍾政穎分析，國泰人壽以高價購買，主要是該筆丁建土地近大溪埔頂重劃區核心地段，10分鐘可達國道3號大溪交流道，未來尚有2026年完工設增的國道3號大鶯豐德交流道，聯外交通便利，周遭的不動產發展相當成熟，且高綠覆率。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，國壽有全台最大房東之稱，年收租金逾百億，早期都是以精華區之土地或整棟大型商辦為主，近年因倉儲物流市場深具潛力，工業倉儲用地也成為國壽布局不動產重點。

她表示，從前五、六年開始，國壽就積極佈局全台物流市場，獵地目標轉向工業、倉儲等土地，今年新冠疫情升溫，動作更是明顯加快，4月才以14.58億元買下桃園楊梅區梅獅段4筆土地，合計約8,794坪，5月再以15億元插旗大溪丁建，為物流倉儲發展儲備用地。

江怡慧表示，國壽今年豪擲近30億買下楊梅以及大溪物業，將觸角伸到桃園的外圍地帶，是進可攻退可守的方式，一來宅經濟發燒，物流業未來前景可期，可為集團帶來收入，另方面，大溪的土地鄰近埔頂重劃區，有成熟商圈以及人口進駐優勢，長期也具保值效果。

今年前四月的個人房地合一稅創歷年同期新高，房產專家表示，稅收創新高不僅顯示房市交易熱絡，且有可能是部分屋主趕在7月房地合一新制上路前加速交易，進一步推升稅收大增。

據財政部統計資料庫資料顯示，今年前四月個人的房地合一稅稅收為50.9億元，不僅年增83%，更較2019年同期激增2.7倍，創歷年同期新高。財政部10日將公布5月稅收，屆時今年前五月房地合一稅收數據將更明朗。


信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此波房地合一稅收從去年9月就呈現走高趨勢，單月的房地合一稅收連續幾個月都超過10億元，近三個月更達到每月平均14.5億元的高峰，反映當前房市交易熱絡。

曾敬德強調，尤其今年3月初房地合一2.0稅制改革明朗化，也可能讓部分屋主加速交易。不過以整體來說，今年前四月個人房地合一稅收增加，主要還是反映不動產市場景氣交易熱絡。

據財政部統計，今年前四月個人的房地合一稅稅收為50.9億元，不僅較去年同期27.9億元大增83%，更比2019年前四月13.6億元2.7倍；住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，2016年上路的房地合一稅，是針對當年度開始取得的房屋或土地，「轉手有獲利」（扣除相關成本）所課徵的稅負，因此稅收創新高也可看出近幾年低點入手的賣方，在轉手多能有增值空間，因而推升交易稅收大增。

以各縣市來看，今年前四月房地合一個人稅收王仍是台中市，合計金額達12.2億元，超過雙北各達6.1億元，顯示一個台中市的稅收就抵過雙北市；稅收排名第二名是高雄市約6.5億，之後是雙北市，桃園市、台南市各是5.7億元、4.7億元。

行政院公布實價登錄2.0與房地合一稅2.0同步於2021年7月1日正式上路，預售屋銷售的管理將更加嚴格，預售屋案場及定型化契約於銷售前需申報備查，預售屋交易需申報實價登錄，未交屋之前的轉售換約，亦需申報房地合一所得稅。台南市長黃偉哲表示，房地產資訊透明化，向前更進一步。

市長黃偉哲表示，實價登錄2.0上路後，除了預售屋價格會適時揭露外，未來預售案的銷售樓層及銷售率等等將全部透明化，透過實價登錄即可查證一些建案「秒殺、僅剩最後幾戶」等訊息是否為不實，台南市政府會嚴格把關，若有違法將會立即開罰。

黃偉哲指出，自7月1日起，房地合一所得稅2.0對於短期移轉的認定也趨向嚴格，持有2年內移轉適用45％稅率，持有2年內至5年內的移轉適用35％的稅率，自7月1日起，除了法定的特殊情況外，任何人持有不動產未滿5年就移轉，一律適用35％至45％的較高稅率，這將有助於抑制短期交易的炒房行為，但對近期有交易不動產規劃的民眾也可能會有所影響，提醒市民朋友也要注意自身權益。

地政局局長陳淑美說明，台南市政府地政局和內政部的實價登錄查詢網地號及門牌將完整揭露，改善以往僅顯示門牌區間值的情形，而預售屋全面納管並及時申報，除了使預售屋案場銷售情況即時掌握，可容易判別建案是否熱銷。也因預售屋案場及預售屋買賣定型化契約須全面備查，對於民眾的購屋權益將更有保障。

此外，明定預售屋禁止簽訂保留出售等不利買受人條件的紅單，也禁止買受人再將紅單轉售，將有效打擊短期哄抬炒作。更重要的是，全面加重違規罰鍰，屆期未報或價格申報不實由3萬元至15萬元，加重至最高100萬元，紅單轉售等也可重處15萬元至100萬元的罰鍰，地政局將配合新制上路加強查核，主動出擊為市民朋友的權益把關。

陳淑美進一步補充，在房地合一稅2.0新制的適用是以買賣移轉登記完畢日認定，因台南市買賣案件的辦理期限是3天，提醒有規劃於6月30前完成的登記的民眾，務必在6月25日以前送件，才能在7月1日前登記完畢，目前雖然已要求各地所加緊趕辦，但疫情期間人力吃緊，如太晚送件，或登記案件檢附文件有瑕疵需要補正，將無法趕在6月30日前登記完畢。

地政局表示，近期已接獲不少電話，詢問實價登錄2.0新制如何申報，為使市民朋友能快速解惑，該局已彙整南市常見的問題QA，連同內政部頒訂的申報書表及作業手冊、操作系統說明影片等，發布在該局網站/下載專區及實價登錄專區，對於關心新制的業者或民眾，歡迎隨時上內政部或本局網站了解最新進度。

新北市政府於2021年6月10日公告迅行劃定新店區中正路惠國市場附近社區為更新地區。該社區經結構安全性能評估結果為未達最低等級，住戶已凝聚共識朝都更重建辦理，故透過市府協助劃定更新地區，讓都更事業計畫送件門檻降低，期望加速都更推動，讓市民住的安全。

新北市政府都市更新處表示，新北市新店區惠國市場社區，面積約8,424.52㎡，為地上2至3層建築物，共202戶，1樓為私有零售市場、2樓以上為住宅之住商混合使用，經2021年4月由社團法人新北市土木技師公會辦理耐震初評未達最低等級，該建築物已有鋼筋裸露、天花板剝落及樑柱多處龜裂等現象。

目前該社區對於辦理都更重建已有共識度，因此在2021年4月向市府申請提議迅行劃定為更新地區，市府經評估後，已於6月10日公告劃定為更新地區，協助該社區降低都更事業申請報核門檻，且最高可申請10％時程獎勵，讓社區居民邁向重建家園的道路上更迅速流暢。

市府積極推動「都更三箭」政策及相關行動策略，並以社區經結構安全性能評估未達最低等級、耐震詳評或海砂屋鑑定為建議拆除重建者為優先協助對象，市府將協助提供劃定更新地區遠離危險，住戶在居住安全優先的前提下仍應努力整合、凝聚共識以加速重建。有關向市府提議劃定更新地區相關資訊可至新北市都市更新處網站「宣導專區─協助民間推動都市更新」查詢詳細內容。

桃園鐵路地下化工程啟動，除了既有的桃園、內壢及中壢車站外，將增設（新北）鳳鳴、中路、永豐（桃園醫院）、中原與平鎮5座通勤車站，路線起點就在新北市鶯歌區鳳鳴陸橋北側，至桃園市平鎮區台66線南側。鶯歌區鳳鳴位於鐵路地下化工程起點，該區的鳳鳴重劃區未來不但有地下化鳳鳴火車站、還有捷運三鶯線鶯桃福德站，「兩鐵」齊聚將可更帶動房市與地方發展、交通更便利。

鳳鳴重劃區整體居住機能還在逐步發展中，不過像定泰、豐邑、森聯等區域知名建商推案都具買氣，實價登錄今（2021）年交易的歷次移轉記錄，出現多筆獲利百萬社區，除了賣方當初入手價位偏低因素，區域房市狀態佳也是主因。

鳳鳴重劃區新屋行情目前約在單坪25萬元左右，買氣頗熱，位於重劃區中心的「八方喜樂」與「景程禾雅」，前者今年3月交易的8樓戶，屋主持有兩年內獲利123萬元，成交單價29.6萬元算創高點；「景程禾雅」今年3月成交的7樓戶總價破千萬元，賣方獲利102萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，鳳鳴重劃區當地3、40坪物件，可壓在總價千萬元內具備不小的吸引力，像是屋齡已來到21年的「鳳鳴首席芳鄰」，今年3月5樓戶的30.1坪物件，成交單價20.4萬元雖算社區新高，但總價僅615萬元，價格具吸睛度，賣方持有7年後獲利150萬元。另外位置不錯，且近商圈、綠地及學區的「雙捷A+」，屋齡僅一年，4樓戶的43.6坪物件，今年初以880萬元交易，也是總價千萬內就能輕鬆置產，前一手屋主也因預售購入價格較低，賣出後賺138萬元價差。

陳炳辰表示，鳳鳴重劃區已鄰近桃園市，還是屬新北市門牌，而區域新屋的房價上，不論對比新北市、桃園市重劃區都算親民，也有工業區就業人口，置產出租與自住自用都很合適，不少鶯歌區當地人熟悉在地生活，多有意願由本來習慣居住的透天產品，換屋或再添置大樓新案，也成為買盤主力。

此外，鳳鳴重劃區的建案除了不少小宅物件，也有三房、四房較大坪數的物件，吸引包括首購族、鳳鳴地區有換屋需求的民眾。生活機能部分，目前以桃鶯路、鶯桃路最為熱鬧，商家多、也有連鎖餐飲品牌，若要到較遠區域，則可至桃園火車站周邊商圈。當地房市業者指出，未來鳳鳴重劃區的入住人口更多後，預期可帶動更多連鎖便利商店與連鎖品牌商家進駐。

房屋買賣交易過程，不管是透過仲介或屋主自售，多會採用建經公司履約保證或是銀行價金信託，透過買方價款進入專戶，等到過戶完成，才會從專戶撥款給賣方，以確保交易安全，不過，資深地政士就透露「奇葩」案例，為了省了履保費結果得付高額印花稅。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，履約保證費用，市場是約以買賣總價萬分之6計算，也就是由買賣雙方平均分攤各萬分之3的履保費用，若成交價很高，則另有議價空間。

但總是有人不願意承做履約保證或價金信託，但如此反而花更多錢。鄭文在提出案例，一件成交價近3000萬元的物件，履保費用約1萬8000元，買賣雙方各付擔2分之1，但因賣方不願意支付履保費，而無法辦理履約保證，希望以傳統價金給付的方式，用匯款或是現金給付，完成買賣交易。

但根據印花稅法規定，現金收款或是匯款收據會有千分之4的印花稅，也就是原本的履保費1萬8000元，賣方原本只要繳9000元，但變成印花稅後，賣方應納12萬元，且納稅義務人是收款人，也就是賣方繳納和買方無關。因為《印花稅》第二款明定，「銀錢收據：每件按金額千分之4，由立據人貼印花稅票。」

依據財政部規定，房地產買賣契約書『私契』訂明分期付款方式，於分期繳付款項時，受款人逐期蓋章註明收訖者，該買賣契約書屬兼具銀錢收據性質，應由受款人於每次收款時，按收款金額千分之4貼用印花稅票。但如以支票支付，受款人雖逐期蓋章註明收訖，只要有註明收取「XX銀行支票，支票號碼XXXX」等字樣時，該買賣契約書免貼印花稅票。

也就是，不動產買賣可以不要透過履約保證或是價金信託，若以現金或是匯款，須由賣方另外支付千分之4印花稅，若以支票支付，則可免除貼用印花稅票。遇到這種狀況，鄭文在建議，賣方價金應以收受買方支票，免額外印花稅的產生。

電梯大樓已成為台灣新建案的主流產品，其上下樓方便、管理完善、代收包裹信件又不用追垃圾車等等優點都讓年輕人更願意埋單，建物保養集合眾人之力籌措管理費也似乎比獨力支付透天維護費用要低廉，不過卻有過來人提醒，越是漂亮的大樓，要負擔的維護成本越高。

一名網友在PTT上發文，表示自己從小住在透天厝，這幾年看到新大樓建案一棟比一棟華麗，不但有飯店式管理，外觀跟裝潢也很漂亮，常看一些電影或電視劇主角走進高級大樓裡，還有服務人員會幫忙開門就覺得很氣派，裡面有游泳池也有健身房，還有接待大廳可以接待朋友，這樣就不用每個人都進到家裡，打掃起來也比透天輕鬆，讓他十分嚮往。

不過網友們卻持不同看法，認為「飯店式管理至少要總價3000萬以上的大樓才比較有感，高額管理費造就門面」，也有人提出電梯大樓的諸多缺點：「管理費越來越高，快能租套房了」、「管理費、房屋稅高、花錢買公設、鄰居相互干擾、車位約定專用還要清潔費」、「電梯大樓的缺點就是不適合我行我素的透天住戶」、「缺點很多，優點只有倒垃圾和收信」。

過來人則直言：「越漂亮的大樓，老了以後越麻煩，越多東西要維護」，點出11項隨著時間久遠「跑不掉的花費」：

1.消防用抽風機、警報器
約20年內一定會壞，費用在幾十萬左右。

2.電梯
壽命同樣約20年，一台電梯更換費用大約100萬，大樓若電梯數量多費用相當驚人。

3.頂樓、露台漏水
由管委會處理，費用大約幾十萬。

4.車道
隨著使用耗損，車道會出現大大小小破洞，就必須重鋪。

5.化糞池
每年抽兩次，一次約數萬元，即使雙北目前新建案有做排汙接管，馬達還是幾年就必須更換。

6.保全
若編制為1.5哨+總幹事，1人門口站哨24小時、1人半夜站哨車庫，每個月費用約20萬。

7.大理石門面
時間久了大理石板會脫落，運氣不好砸破就要買新的，整棟費用幾十萬跑不掉。

8.打蠟 想
要有光亮的地面，1年就要打3到4次蠟

9.清潔人員
至少要兩位才能維持整棟大樓整潔。

10.園藝人員
大樓有中庭、植栽的話，就要請人照顧植物。

11.大樓的公共電費
每個月約數萬元，若提供保全吹冷氣還要再支出更多。

網友綜合上述11項花費後，認為大樓一年支出費用其實很高，而管委會也會分成「大坪數住戶」與「小坪數住戶」兩派，前者常認為「該換就換，不要省」，後者卻以省錢為主，投票時兩邊意見不合就會吵起來，主委還可能被告，直言想住漂亮大樓，也得看自己實力夠不夠。

新冠疫情持續延燒，百業蕭條，為降低業者受疫情衝擊，北市府提出減租、免租、延租相關政策包含：承租市有不動產作營業使用減租50%、按停業日數免租，及營業額衰退達15%租金得延後繳納。台北市商業處表示，期望攜手暖心房東帶頭調降租金，能達到拋磚引玉的效果，讓更多房東響應，協助業者度過疫情。

商業處說明，目前民間有永康商圈、東區商圈等店家房東帶頭降租，響應市府減租政策。永康商圈有房東從去年開始調降2成租金，目前更將房租降至5成。另外東區商圈大多將房租降至5成，甚至有房東釋出善意，像是2個月不收房租、主動降租及停止營業的店家免收房租等善舉。

商業處進一步列舉，東區商圈有知名拉麵店房東主動向承租業者表達欲共體時艱，2個月不收房租；另外敦化南路一段的知名伴手禮店家則表示房東主動調降36%的租金，直到疫情結束，並建議其他業者，只要勇於開口與房東溝通，就有降租機會；忠孝東路四段知名服飾店店家也分享多數房東能體諒目前狀況，有收3成、5成或是免租金的。

商業處表示，期望藉由攜手暖心房東帶頭調降租金，達到拋磚引玉、凝聚社會善心力量的效果，也再次呼籲全體房東發揮善心共同響應。台北市現階段以穩定疫情為首要工作，針對疫情趨緩後的商圈振興目前正在規劃中，期許能與商圈店家攜手度過疫情難關，再創經濟共榮。

從5月份房企的境內外融資規模及相關監管政策的發佈來看，融資環境仍然“嚴峻”。

克而瑞統計顯示，5月，100家典型房企的融資總量為883.34億元，環比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，境內債權融資412.84億元，環比下降31.3%，同比下降48.9%；境外債權融資419.02億元，環比上升93.2%，同比上升133.4%。

政策層面，中國證券投資基金業協會叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品，或許也對房企境內融資造成部分影響。也因此，房企將目光更多轉向海外，境外融資在5月相對走高。

表外負債加強監管 境內融資持續嚴峻

貝殼研究院指出，5月進入房企傳統債券融資“小月”，整體融資規模收縮，而受到期內“ABS項目集中終止”事件影響，致當月境內融資規模收縮幅度超出預期。

在5月25日，上交所平臺有26單ABS（資產支援證券）的專案狀態顯示為“終止”，其中就含有涉房類項目，比如中信證券(25.660, -0.07, -0.27%)~華夏幸福(5.130, -0.11, -2.10%)新型城鎮化PPP專案1~5期資產支持專項計畫。另外，天風~寶能應收賬款資產支持專項計畫在5月11日專案狀態也更新為“終止”。

貝殼研究院認為，儘管該事件後官方解釋其為“專案超期處理”的常規操作，但仍為後期境內非標融資的審批和發行帶來一定影響，“釋放出監管趨緊氣氛，房企發債審批時間將被延長”。

不僅如此，據《21世紀經濟報導》消息，基金業協會近期叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品，主要是購房尾款資產。

“5月房企融資或受此影響，融資規模持續下降。”同策研究院分析師黃鈺騁在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，在“三道紅線”強壓下，不少房企將目光轉向表外融資管道，供應鏈融資逐漸成為房企獲取資金的重要來源之一。

5月13日，陽光城(5.220, -0.04, -0.76%)公告稱，計畫與光大興隴信託有限責任公司合作供應鏈業務，將公司參股子公司上海翀昱貿易有限公司的17億元債務與光大信託進行供應鏈業務合作。但該項計畫至今還未披露下一步進展。

今年以來，房企融資還未出現明顯的視窗期。據貝殼研究院統計，今年1~5月，房企境內外債券融資累計約4624億元，較2020年同比下降18%，達到近三年低點。今年前5月，房企發債規模占比2020年全年約38%。

其中，1~5月境內債券規模占比67%，較2020年同期上升5個百分點；境內前5月累計發債規模約3113億元，同比下降約11%。境內債市前4月保持的增長趨勢止步於5月。

房企融資成本現分化 與資本市場預期博弈

“監管力度不斷加壓，讓表外負債無所遁形，這或將倒逼房企縮短回款週期，增強運營能力，多元發展以應對融資困境。相對而言，境外融資環境有所復蘇。”黃鈺騁進一步分析指出，5月外幣融資金額占比雙重上升，融資成本有所下降，房企未來的外幣融資金額或將爆發性增長。

同策研究院資料顯示，今年5月房企融資以人民幣為主，美元次之，港元第三，外幣融資總額提升，融資金額為221.32億元，環比上升212.62%（4月外幣融資70.80億元），占融資總額的50.20%。其中，美元融資總額147.93億元人民幣（約合23.23億美元），占融資總額的33.55%，環比上升115.84%；港元融資總額為73.40億元人民幣（約合89.46億港元），占比16.65%，環比上升3148.16%。

在債券融資方式上，5月海外銀團貸款占比上升明顯，合計約67.69億元，占比15.35%。

克而瑞方面也持類似觀點：得益於人民幣近期走強，疊加境內融資有所收緊，房企發債境外得到較大的恢復，無論是環比還是同比均出現超過100%的上升。

但貝殼研究院對境外融資市場的研判較為謹慎，“境外方面，短期發債規模或有小幅回升，但整體保持不確定性波動。”

在監管環境下，房企致力於降低企業融資成本，短期內將存在房企意願與資本市場預期的博弈，而長期看房企融資成本整體保持下降趨勢與企業之間差異加劇的趨勢不變。

值得注意的是，龍頭房企與央企、國企的優勢在進一步凸顯。克而瑞統計顯示，5月發債量最高的企業是華潤置地，發行了60億元的中期票據，年限2~5年，融資利率3.29% ~3.84%，以及與一家銀行簽訂了20億港元的貸款協議。而從發債年限來看，萬科和龍湖發行的公司債年限達到7年，時間最長；旭輝的一筆1.5億美元的綠色優先票據年限也達到7年。

發行利率更能凸顯房企之間的融資差異。《每日經濟新聞》記者梳理發現，5月份碧桂園發行4年期的5億美元境外優先票據利率最低，年化利率為3.125%；中梁控股發行於2022年到期的3億美元綠色優先票據，融資利率為8.50%。

6月2日，正榮地產發佈公告稱，擬發行3.4億美元2024年到期的優先票據，年利率為7.1%。
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“鐵打的中交，流水的總裁。”

隨著兩天前官宣李永前辭任，中交地產（000736，SZ；前收盤價6.62元）迎來了5年內的第四位總裁汪劍平。

在幾家央企開發商中，招商、中海、華潤、金茂等早已“千億”，發展規模遠遠甩開中交。而衝刺“千億”的關鍵之年，中交地產再度換帥，“複製綠城中國、創新中交地產”的重任也隨之落到了汪劍平身上。

李永前的代建情懷

2019年7月從綠城再度回歸中交地產之時，李永前也曾雄心勃勃，表示“2019年衝刺350億，2020年衝刺500億，2023年遠在千億之上”。

事實上，在2017年7月喊出“央企前三”的豪言壯語之際，中交地產的業績還在百億元級別，而其想要追趕的目標保利和中海，彼時的流量金額就已經分別達到了3000億元和2000億元。

此後的中交地產甚少出現在公眾視野，僅有的幾次，事由都是高管人員流動。

2017年12月，吳文德辭去中交地產董事長一職；2018年5月，楊劍平辭去中交地產總裁一職；2018年9月，孫國強不再擔任中交地產董事、董事長（法定代表人），耿忠強補位總裁；2018年末，趙暉出任中交地產董事長一職；2019年7月，耿忠強辭去中交地產總裁一職，李永前接任；2019年年底，趙暉辭去中交地產董事長一職，李永前接任。

李永前任職中交地產總裁兩年，算是近5年在這一位置坐得最久的一位，此前楊劍平、耿忠強的任期分別是1年零10個月和7個月。按照李永前的規劃，2021年正是中交地產衝刺“千億”的關鍵時刻，但這一棒如今交到了汪劍平手裡。

對於頻繁的人事變動，“中交地產作為中交集團全面深化改革的試點單位，將推進所屬房地產板塊重組整合工作”成為官方給出的主要原因。而隨著最新一輪人事變動，中交地產系後續可能還會在組織架構、解決同業競爭等方面有所調整。

任期內，李永前開始對中交地產進行改革，做代建便源自他從綠城帶來的情懷。

2020年3月13日，中交地產官微披露，全資公司北京聯合置業有限公司正式更名為中交房地產管理集團有限公司（下稱中交管理），並完成工商註冊，這意味著李永前正式在中交開啟輕資產代建業務。

如今，李永前對標的綠城代建板塊綠城管理已經成為“代建第一股”，2020年新拓代建項目合約總建面1869萬平方米，新拓項目代建費預估58.1億元，而中交的代建板塊2020年簽約銷售面積1.87萬平方米，簽約金額8.38億元，規模上看仍有較大發展空間。

5月24日，有投資者向中交地產提問代建業務現狀和規劃，該公司表示，目前代建業務整體占比還較低，處於起步階段。

腳踩兩道紅線的擴張

這兩年，中交地產對規模的渴望是顯而易見的。

耿忠強上任中交地產總裁伊始曾宣佈過一個“553計畫”，即2019年完成200億元銷售額，3年內做到500億元，5年做到1000億元。但李永前更激進一些，如前所述，他希望5年能達到的業績要遠在千億之上。

年報顯示，2019年，中交地產實現營業總收入140.63億元，同比增長57.16%；歸母淨利潤5.43億元，同比下降33.01%；簽約銷售金額（全口徑）293.87億元。2020年，中交地產實現營業總收入123億元，同比下降12.5%；歸母淨利潤3.5億元，同比下降35.9%；簽約銷售金額533億元，同比增長81.37%。

公開資料顯示，僅2020年一年時間內，中交地產就新增土地30宗，計容建築面積635.59萬平方米，同比增長176.90%，拿地總額達535.80億元。而2013年~2016年的4年間，中交地產的拿地總額僅為109億元。

飛速擴張帶來的隱患也隨之顯現。

2019年中交地產經營活動產生的現金流淨額為-48.3億元，2020年進一步下降至-187億元，同比下滑288.04%；總負債為866.11億元，同比暴增108.95%。

據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，中交地產剔除預收款後的資產負債率為83.4%，同比上升約0.8個百分點，仍超出閾值；淨負債率296.4%，同比上升約146.2個百分點；現金短債比為1.43，較上年同期下降約0.34。由此，中交地產2020年腳踩兩道紅線，維持“橙檔”。

今年第一季度，中交地產虧損1.4億元，其給出的解釋是“公司獲取新項目的數量及土地儲備面積均大幅度超過以往年度”。

就負債問題，中交地產曾在投資者平臺表示，作為央企控股上市公司，將更加注重風險防控，後續也將嚴格按照政策要求，加快存貨去化。

儘管去職總裁，但李永前依舊在任中交地產董事長一職。不過至少從目前的情況看，李永前還沒有實現“複製綠城中國、創新中交地產”的夙願。

綠地金融剛剛“孵化”了第三個IPO。

6月9日東航物流(24.980, 2.27, 10.00%)（601156.SH）在上海證券交易所上市，開盤股價高開高走，漲幅達44.01%，最終封在22.71元/股，總市值也從250億漲到360.5億元。今日開盤，東航物流又迅速漲停，報24.98元/股，總市值已接近400億元。

在東航物流的股東名單中，綠地控股(5.850, -0.03, -0.51%)（600606.SH）間接全資子公司綠地金融投資控股集團有限公司（以下簡稱：綠地金融）持股4.5%，位列第五大股東，按照目前市值計算，其持股部分價值17.8億元，已經是入股金額的9倍左右。

戰投“戰績”

戰投四年，拿到一個IPO，綠地金融收穫頗豐。

上市後，東航物流總股本數為158755.5556萬股，綠地金融持有7144萬股，持股比例為4.50%，相比入股時的2.05億元，所持股票的價值已暴漲近8倍。

據招股書，自上市之日起12個月內，綠地金融不會減持所持股份。


據瞭解，綠地金融於2017年6月19日聯合聯想控股股份有限公司（以下簡稱“聯想控股”）、珠海普東物流發展有限公司（以下簡稱“珠海普東物流”）以及德邦物流股份有限公司（以下簡稱“德邦股份(11.880, 0.15, 1.28%)”）作為投資方，出資3.9億元入股東航物流，其中1.3592億元計入實收資本，2.5408億元計入資本公積。

算上東航物流核心員工持股平臺津睿遠企業管理合夥企業（有限合夥）（以下簡稱“天津睿遠”）以場外認購方式出資的4.1億元，增資擴股後東航物流註冊資本由115，000萬元增至142，880萬元，股權結構調整為東航產投持有45%，多家非國有資本投資者持有45%，東航物流核心員工持股平臺持有10%。

東航物流混改引入外部投資者後，總股本為142，880.0000萬股，綠地金融持有東航物流71440000股，占總股本的5%，入股價格均為每股2.87元，總耗資約2.05億元。

發行前東航物流股本結構如下：


戰投“潛力股“，綠地早已駕輕就熟。

2017年6月，雅生活服務（3319.HK）收購綠地物業後不到兩個月時間，綠地集團又以10億元戰略入股雅生活取得20%股份，成為雅生活集團長期戰略性股東，彼時，雅居樂還在為雅生活服務拆分上市做籌畫。

目前，綠地金融通過深圳綠璡企業管理有限公司持有雅生活10000萬股，占其總股本的7.5%，按照6月10日雅生活服務532.27億港元市值計算，綠地金融持股市值約36.85億港元，相比投入的10億元人民幣，浮盈超過20億人民幣。

另外，2019年10月和2020年1月，綠地金融曾分兩次減持雅生活服務共10000萬股，累計套現25.69億港元。如算上這兩筆套現，綠地金融戰投雅生活已賺超40億元。

此外綠地金融與瑞慈醫療（1526.HK）的合作也已經超過5年，瑞慈醫療是一家經營私營營利性綜合醫院、體檢中心及診所的多元化私營綜合醫療服務集團。從投資時間看，綠地同樣是在標的公司上市前進行基石投資，投入2億港元，綠地認購的股份數目為7812.5萬股，按照6月10日瑞慈醫療19.4億港元總市值計算，綠地金融手中市值縮水近一半。

綠地金融成立於2011年4月，為綠地集團全資子公司，目前被裝在綠地數字科技有限公司（以下簡稱：“綠地數科”）下，綠地數科不僅是綠地金融的平臺，也是整個綠地控股資料業務化的一個載體，同時也是綠地大金融板塊分拆上市的主體，如果順利，綠地數科將於今年上市。

從業務來看，綠地金融形成了債權業務、股權業務、資產管理和資本運作齊頭並進的業務格局；從業績上看，綠地金融近五年累計實現利潤總額超150億元，總資產規模超370億元。2020年實現利潤總額37億元新增社會化募資54億元，同比增長8%。

股權穿透圖顯示，綠地金融通過100%控股的上海綠地股權投資管理有限公司（以下簡稱：“綠地股權投資”），對外投資螞蟻集團、聯影醫療、寒武紀(121.260, 4.01, 3.42%)、雲南黃金、馬瀧齒科、華大智造、同濟堂等一批市場頭部項目。

一位接近綠地金融的業內人士告訴樂居財經，目前綠地金融的財務投資比較多，部分專案已經實現順利退出。

綠地股權投資成立於2011年，管理了多支基金，管理資產總規模超過100億元人民幣，綠地股權投資圍繞房地產行業產業鏈，聚焦消費升級和科技創新兩大主題，持續關注生物醫藥、人工智慧、高端製造、能源環保等領域的成長型企業。例如通過持有北京中國郵政投資中心30.1869%的股份，間接投資有螞蟻金服。

偏好“混改”

參與東航物流混改，綠地金融“浮盈“15億元，而綠地集團與東航集團的交集還不止於此。

2019年綠地集團以2.51億收購上海航空國際旅遊（集團）有限公司（以下簡稱：“上航國旅”），根據重組方案，綠地持有上航國旅65%股權，東航股份持有35%股權，上航國旅為東方航空（600115.SH）旗下全資子公司。

綠地參與國企“混改”最早開始於2004年，以5400萬元成功受讓上海寶鋼集團旗下寶鋼建設有限公司60%股份。

作為上海國資混改一張名片，在自身混改的同時，綠地集團也參與了不少基建央企和地方基建的國資混改。據不完全統計，2015年來，綠地已混改了5家國有企業，包括貴州建工、江蘇省建、西安建工、天津建工、廣西建工，前4家均被裝入了綠地大基建集團（綠地控股集團全資子公司）。

通過混改的方式，綠地也迅速擴大大基建板塊佈局。截至目前，大基建板塊已完成“東西南北中”的全國化佈局，綠地表示，產業能級將邁上“四千億”臺階。

除了在大金融、大基建拿下混改業務，綠地集團還拿下了貴州藥材的重組業務，並將其納入了公司康養產業集團體系。這也是綠地集團在大健康領域的首單混改專案。

2019年5月，綠地控股與貴州省黔晟國有資產經營有限責任公司（下稱“貴州黔晟”， 系貴州省國資平臺）簽署貴州省藥材有限責任公司（簡稱“貴州藥材”）戰略重組協議，綠地集團通過“股權收購+增資擴股”相結合的方式實現對貴州藥材控股，綠地持股70%（收購60%老股+增資10%）、貴州黔晟持股30%。

近年來，房地產稅改革的總體思路“立法先行、充分授權、分步推進”逐漸為大家所接受。每年均有消息提示，房地產稅法草案起草工作在推進過程中。不過，全國層面的方案尚未與公眾見面。

今年以來，有關房地產稅的吹風有所增加，且風向有所轉變。中央高層釋放信號，希望加強完善房地產市場調控的財稅政策研究。5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責人主持召開座談會，更是將“房地產稅改革試點”推至公眾視野，還聽取了部分城市政府對改革試點工作的意見。

據21世紀經濟報導記者瞭解，由於全國層面的房地產稅法草案難度較大，房地產稅改革有望先行擴大地方試點。

可能先行擴大試點

進入2021年，官方對房地產稅的態度更為積極，除了一如既往強調立法工作，還明確提出了“改革試點”。

3月24日，國務院副總理韓正召開財稅工作座談會，提出財稅政策研究的三大重點，其中之一就是完善房地產市場調控。

5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

這是官方首次提及房地產稅試點。雖然十年前上海、重慶開展“房產稅試點”延續至今，重點都在對個人住宅徵稅，但與“房地產稅試點”尚有一字之隔，內涵也有所變化。

2017年10月，時任財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》中首次明確了房地產稅“立法先行、充分授權、分步推進”的總體思路。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。

不過，房地產稅法草案始終處於起草階段。比如，2018年3月，時任財政部副部長史耀斌介紹，全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。2020年5月，全國人大常委會法工委負責人表示，有關方面正在研究起草房地產稅法草案。

草案未正式提交審議，有認為房地產稅牽涉甚廣，立法存在難度；也有認為，不宜選擇在經濟面臨下行壓力的時候出臺等。不過，可以預見的是，即便草案提交審議，可能面臨一審、二審、三審較長週期。

“如果擴大試點範圍，這跟之前定的方向不同。如果全國人大授權試點的話，房地產稅立法步伐可能放緩，因為試點可能一試好幾年”，有財稅法專家對21世紀經濟報導記者表示。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波對21世紀經濟報導記者表示，2001年上海、重慶開展房產稅試點，是在我國房產稅暫行條例的基礎上，對原本不徵稅的住宅開徵房產稅。但是，我國現有法律體系下，並沒有“房地產稅”這一稅種。按照之前的思路，是要先對房地產稅立法，再分步推開。

據21世紀經濟報導記者瞭解，由於全國層面的立法有困難，未來有望先行展開房地產稅試點。

中國財政科學研究院公共收入研究中心副研究員施文潑對21世紀經濟報導記者表示，在房地產稅立法各方面爭議較多，立法暫時打不開局面的情況下，不排除通過全國人大授權部分地方政府開展房地產稅試點。通過試點積累更多經驗，推動更能為大家所接受的方案出臺。

武漢大學財稅與法律研究中心主任熊偉對21世紀經濟報導記者表示，現在跟原來的思路有些變化。開展房地產稅試點，可以幫助房價調控壓力較大的地方緩解壓力。這也在對外傳遞信號，在控制房地產投機炒作方面，有更多財政工具和法律手段。房地產稅能在一個地方試點，也可在其他地方試點。

哪些地方可能先行試點？

施文潑表示，最近一年來，部分地區房地產比較火爆，這是推進房地產稅試點的一個原因。房地產市場有比較大的炒作跡象的城市，可能會進入試點範圍。

“深圳作為社會主義先行示範區，可向全國人大常委會、國務院申請房地產稅試點授權，有這樣的政策空間。海南自貿法出臺之後，海南也具備先行先試的可能性”，熊偉表示。

熊偉進一步指出，即便房地產稅法方案出臺，也不能馬上實施，仍要借助地方進行二次立法。因為各地房地產結構、居民需求、財政狀況等有差異，不可能全國確定統一的扣除標準、稅率，這些都要給地方以空間。

北京國家會計學院財稅政策與應用研究所所長李旭紅表示，房地產稅作為地方稅，要適當下放稅權，由地方根據情況來確定減免面積及稅率等，為分步實施留下空間。由於各地差異較大，選擇一些地方試點，有利於穩妥推進房地產稅立法。有專家建議海南及深圳先行試點，兩地房產擁有者部分來自全國各地，產生的調節效應覆蓋面更廣。

樓建波表示，房地產稅是長效機制的一環。需要住房保障、租賃市場等多項舉措，綜合對房地產市場進行調節。房地產稅一出臺，房價就應聲而下的情況不會出現，未來可能會對人們的收入財富配置產生一定影響。

2001年，為了調節居民收入、引導合理住房消費，上海、重慶率先開展房產稅試點。上海試點覆蓋全域，主要針對新購住房，按市場交易價計稅，給予一定免稅面積。重慶試點適用主城九區，主要針對獨棟別墅、新購高檔住房、外地投資者新購住宅等。

未來房地產稅試點方案，為外界所關注。早在2018年，史耀斌表示房地產稅是世界通行的稅種，對房地產這類財產徵稅，主要用於調節收入分配。它有一些共性，比如對所有工商業和個人住房，按評估值來徵稅；給予一定扣除標準，對低收入家庭給予一定減免；為地方稅，用於地方教育、治安等開支；稅基確定較複雜，要有完備的稅收征管模式。

施文潑表示，房地產稅試點方案可以從較低稅率起步，並充分考慮到民眾的基本住房需求。也就是說，對於滿足基本住房的需求，不會產生太多稅收負擔；那些擁有多套房，且不斷進行買進賣出的，會增加其稅收負擔。房地產稅主要通過增加炒房者的持有成本，防止過度炒作，來發揮調控作用。

“從2003年物業稅空轉以來，我國在評估制度方面一直有探索。國際上通行的做法，是根據房產評估值來徵稅，這樣比較公平。另外，稅制中應該考慮到，對於那些持有房產，但是沒有收入能力的群體，應該給予一定優惠”，施文潑指出。

熊偉表示，未來進行房地產稅試點，應該把所有類型的房產都納入，不能只選擇部分特定房產。像目前產權界定不夠清晰的小產權房，也可以借試點啃一啃硬骨頭，不能每次試點都繞著困難走。也可通過試點探索柔性或硬性征管方式，破解征管難題。

“房地產稅對普通家庭不會有太大影響，主要針對炒房、投機行為。開徵房地產稅會考慮居民基本居住權，有一定徵收門檻，一般的普通家庭是夠不上這個門檻的”，熊偉表示。

隨著機構對規範發展養老金第三支柱的關注度不斷提升，當前已有管道定制了養老基金中基金（FOF）產品作為戰略儲備。在我國，第一支柱為基本養老保險，第二支柱即企業年金和職業年金，第三支柱包括個人儲蓄性養老保險和商業養老保險。第三支柱的主要目標是加強自我保障能力、變儲蓄養老為投資養老。

助力完善養老金第三支柱

中國證券報記者瞭解到，近期基金公司頻頻佈局養老FOF，這或與相關政策有望逐步推進落地有關。某養老FOF基金經理李明（化名）表示，養老FOF是為第三支柱做準備的，所以監管較為嚴格，靈活性不高，未來監管可能會對產品系列做一些規則上的優化。“當前各管道、公司內部各板塊對此都很重視，有的管道已定制了養老FOF產品作為戰略儲備。”

另一位大型基金公司FOF基金經理也表示：“在基金行業中，首碼有養老的產品只有目標日期和目標風險兩類養老產品，一旦有了第三支柱的帳戶，有望實現免稅投資，目前來看能選的標的類型就是養老FOF。”

談及過去管理養老FOF的經驗，李明表示，從過去幾年的運作情況來看，由於養老FOF設定了鎖定期且波動性較小，投資者的獲得感較高。“養老FOF首發第一批產品是在2018年，發行不容易，我們內部對其預期年化收益率約為7%-10%，截至最近的資料顯示，近三年的年化收益率約20%；而在2020年美股熔斷等市場較大波動期間，使投資者平穩度過了市場劇烈波動階段，從FOF的投資業績來看，投資者的獲得感很高。”

景順長城基金表示，展望後市，伴隨著國內老齡化程度的加深，養老投資需求的日益擴大，養老FOF也成為公募基金的重要發展方向，完善養老金第三支柱也成為公募基金的重要使命。當前，眾多基金公司已積極融入養老金體系的建設，相繼推出養老FOF，為推動養老基金保障體系的完善發揮了重要作用。

上述大型基金公司FOF基金經理也指出，養老金第三支柱的政策對中國養老的第一、第二、第三支柱的結構都會產生很大影響，相較于海外第三支柱比例，我國養老金第三支柱的比例較低。隨著未來政策落地，各方都會通過FOF的形式將資金投入資本市場，增量資金可期，或對公募基金的格局、資本市場的格局產生重要影響。

基金公司積極佈局

Wind資料顯示，自2018年9月首只產品成立以來，截至2021年6月10日，養老FOF產品數量達到114只（不同份額合併統計），總規模達687.93億元。

從持有期限來看，養老FOF持有期以3年為主，占比約為44%。

從業績表現來看，114只養老FOF成立以來均為正收益。成立於2019年4月的華夏養老2045三年A，成立以來的回報率達到71.63%，是成立以來回報率最高的養老FOF。此外，成立以來回報在60%以上的養老FOF產品有10只（不同份額合併統計）。

從規模來看，截至一季度末，規模最大的養老FOF是交銀安享穩健養老一年，規模達133.40億元，排名第二的民生加銀康寧穩健養老一年規模達84.40億元。此外，興全安泰穩健養老一年持有和嘉實民安添歲穩健養老一年持有兩隻產品的一季度末規模也突破了50億元。

目前，基金公司仍在積極佈局養老FOF產品。今年以來，陸續有嘉實民安添歲穩健養老一年持有、華夏保守養老等9只產品成立。今年5月更是有平安穩健養老一年、華安養老2040三年持有、華夏養老2055五年、華商嘉悅平衡4只產品成立。

林波表示，6月作為今年上半年的最後一個月，各梯隊房企肯定會積極衝刺完成上半年業績。

進入6月份，房企陸續公佈5月業績報告。雖然5月樓市整體表現平穩，但在部分熱門城市的操盤人眼中，“斷貨”“供應不足”似乎才是主要特徵。

克而瑞資料顯示，5月百強房企單月實現銷售操盤金額11192.8億元，環比增長8%；業績增速較4月降低14.2個百分點至17.8%，同比增速也進一步放緩。此外，與2019年5月相比，房企單月業績增速也呈放緩趨勢。

不過整體來看，克而瑞研究中心總經理林波表示，房企5月份銷售環比小幅增長，強於市場整體表現。

供貨不足致業績增速放緩

整個5月，房企推盤積極性不是很高，供應保持穩步回落。

不過從累計業績來看，今年前5月百強房企整體銷售操盤金額同比增長51.3%，較2019年同期增長近39.4%。不過，5月百強房企中有近四成企業單月業績環比降低，但單月業績同比增長的企業數量占到逾七成。從企業表現來看，5月融創、保利、中海、招商、龍湖、世茂等房企表現突出，單月業績同環比增長顯著。

從近日部分房企公佈的5月業績報告可見，今年前5月銷售額同比增幅明顯。

如招商蛇口前5月實現簽約銷售金額1326.45億元，同比增加69.75%；龍湖集團合同銷售金額1118.3億元，同比增長35.84%；龍光集團權益合約銷售額636億元，同比增長70.7%；正榮地產銷售金額692.10億元，同比增長69.28%；首開股份簽約額513.12億元，同比增57.81%；中駿集團合同銷售金額466億元，同比增長66%；寶龍合約銷售總額425億元，同比增加約100.4%。

林波告訴記者，“金三銀四”之後迎來了階段性回檔，房企推盤積極性大幅回落。5月29個重點城市預估新增供應面積1978萬平方米，同比環比齊降，降幅分別達到了25%和35%。如北上廣三城推盤量降至年內低位，均不及50萬平方米，且同環比齊跌。

林波表示，5月份一些房企的促銷力度非常大，重點房企的銷售依然保持增長，但也有相對表現不好的企業，這些企業主要問題源於供貨量不足。一方面是因為前期銷售回籠現金比較快，導致5月份貨量不足；另一方面城市越發分化明顯，一些銷售情況不理想的城市，去化困難。

克而瑞資料顯示，一線城市因4月新房集中供應基數較高，5月迎來大幅回落。4個一線城市5月新房供應面積為145萬平方米，環比“腰斬”，同比降幅也在42%。其中深圳新增供應25萬平方米，較4月小幅微增6%，不過同比下降21%，不及去年同期。熱點二三線城市供應規模高位回落，但跌幅不及一線。

值得一提的是，房企在5月廣泛開展企業間與政府間戰略合作，實現優勢互補。

如碧桂園服務與東實集團簽訂戰略合作協定，力爭為大灣區的城市服務帶來全新示範；越秀地產與仁恆置地簽訂戰略合作協定，將持續擴大在長三角與粵港澳大灣區多領域的合作力度；融創中國與貴州省人民政府簽署戰略協議，將在城市共建、產城融合等方面開展深度合作；金科股份與大連金普新區將在文化產業園、數字科技、城市綜合體、沿海國際社區等方面展開合作。

房企積極備貨迎“年中考”

今年上半年僅剩不到一個月，房企也將迎來“年中考”。

5月份，“兩集中”供地新規對房企拿地影響較大。中指研究院資料顯示，5月份50家代表房企拿地總額同比增長32.1%，增幅顯著。主要是由於5月北京、杭州、南京、蘇州等11個熱點城市集中供地，拉高了拿地總規模。

進入6月，蘇州、長沙、成都等城市迎來首批集中土拍。如6月2日，蘇州首批25宗宅地集中出讓，總成交金額超400億元，部分熱點地塊意向房企多達60家。截至蘇州土拍結束後，已經有17個城市完成了首批集中出讓。從競爭格局來看，30強房企在17個城市中共拿下240宗含宅地塊，其中頭部房企表現尤為突出，萬科、融創拿地總量超過20幅。

總體來看，“雙集中”供地下聯合拿地成為眾多房企的突圍之道。尤其是北京、杭州等土地總價較高的城市，房企抱團拿地成為主流，而“規模房企+中小房企”、“中小房企+中小房企”、外來房企與地方企業互補等組團模式更為常見。

在集中供地的推動下，5月50強房企投資力度大幅回升，單月投資額超過4300億元，同環比分別上漲8%和51%，創下去年以來最高水準。50強房企中超過半數房企單月投資額環比提升，共16家房企單月投資額超過百億元。

“對於房企來說，賣得越好，補貨的積極性就越高。”林波表示。

為迎接即將到來的“年中考”，房企正在積極備貨。克而瑞資料顯示，今年前5月，百強房企新增貨值門檻為78.2億元，同比上漲19%。共有24家房企新增貨值達到500億元，其中碧桂園、萬科、保利三家頭部房企新增貨值超過2000億元。

“今年整體都在往前沖，相對來說，3、4月份是銷售的高峰點，5月份出現回落和斷檔。”林波表示，隨著房企年中衝刺季來臨，整體推盤量也將有所恢復，保持穩中有增態勢。

不過不同城市間分化行情依舊，對於基本面較好的核心一二線和強三線城市，房企依舊會加快推盤節奏；而針對部分缺乏基本面支撐的三四線城市，或將迎來供貨平淡期。

“前期放得太多，中間肯定有空窗期，百強房企屬於情況還算好的。”林波表示，6月作為今年上半年的最後一個月，各梯隊房企肯定會積極衝刺完成上半年業績。

中國證券報記者今日獲悉，6月10日起，杭州農行、工行、建行的首套房、二套房最低貸款利率均上調了20個BP，分別由5.4%、5.5%上調至5.6%、5.7%。

在大約20天之前，杭州多家銀行才剛剛上調過房貸利率，首套房利率由5.2%上調到5.4%，二套房利率由5.38%上調到5.5%。

近期，廣州、深圳、寧波、杭州等多個熱點城市房貸利率出現上漲，傳遞什麼信號？

杭州多家銀行上調房貸利率

記者發現，農行、工行、建行的房貸利率均有所上調。

農行杭州分行一位客戶經理表示，從6月10日起，該行首套房貸款利率是5.6%，二套房是5.7%。

建行杭州分行一位客戶經理表示，目前該行房貸放款很慢，以錢江新城的房子為例，客戶至少需要等待2個月。此外，興業銀行、杭州銀行等股份行、城商行客戶經理也對記者表示，該行房貸利率有所上調。

不過，也有多家銀行並未調整房貸利率。招商銀行、光大銀行杭州分行員工表示，尚未收到將要上調房貸利率的通知。

交行浙江省分行一位客戶經理稱，目前該行並未調整房貸利率，但在具體執行時可能會有微調。

熱點城市接連上調

值得注意的是，自5月以來，已有廣州、寧波、深圳、杭州等多個熱點城市房貸利率出現上漲。其中，杭州當地房貸利率更是連續兩次上調。近20天之前，杭州多家銀行才剛剛將首套房貸款利率由5.2%上調到5.4%，二套房貸款利率由5.38%上調到5.5%。

業內人士表示，熱點城市房貸利率密集調整，與銀行房貸額度收緊、社會資金成本上漲有關。

“一是這些城市房地產交易依然活躍，成交量同比上漲明顯，使得大部分銀行的房貸額度吃緊，疊加銀行的房貸集中度紅線，銀行上調利率成為趨勢。二是社會資金成本上漲。相比2020年，近期市場利率逐漸恢復常態化。此外，從時間看，每年的6月和12月都是利率上漲比較明顯的時間點。”中原地產首席分析師張大偉表示。

張大偉透露，以杭州市為例，截至5月28日，今年5月的杭州商品房累積成交套數達35936套，創下近十年以來杭州商品房月度成交量的新高。還有業內人士表示，近期，銀行對經營貸的監控也較為明顯，使得過去表外的房貸也回歸到表內，房貸額度吃緊。

部分城市房貸利率或上調

未來房貸利率將如何走？

專家表示，就目前情況看，在房地產成交活躍的城市，房貸利率還有上調可能。

融360大數據研究院對全國42個重點城市房貸利率的監測數據顯示，2021年全國房貸利率整體水平開始止跌轉漲。2021年5月份（數據採集期為4月20日至5月18日），全國首套房貸款平均利率為5.33%，較2020年底上漲11基點；二套房貸款平均利率為5.61%，較2020年底上漲8基點。2月以來，房貸利率連續4個月回升。

“下一步在房價上漲較快的熱點城市或房貸利率相對較低的地區，房貸利率小幅上漲可能會成為趨勢。”招聯金融首席研究員董希淼稱。

“我也沒意識到，就是感覺房價突然上漲了”，這是小娜來到重慶的第七個年頭，而她和老公買的位於重慶照母山約克郡北郡的房子，三年來價格已經漲了不止一倍。

“我是2018年買的，買的時候大概每平方米1.5萬吧，最近漲價到每平方米3.5萬-4萬，還不一定有人賣。”小娜告訴新京報記者，最近身邊越來越多的人在談論房子的話題。

據記者了解，重慶樓市在4月已然走熱，在4月末集中供地結束之後，“五一”假期更是上演了一波小長假搶房的行情。不過，隨著供應加大、限貸、基準利率上浮等多種調控措施發力，5月“火熱”的重慶樓市在6月逐漸呈現平穩態勢。

隨著多種調控措施發力，5月“火熱”的重慶樓市在6月逐漸呈現平穩態勢。

量價齊增，重慶樓市熱度持續攀升

前段時間，重慶樓市和山城溫度一樣越來越熱。

今年春節後，重慶房價就開始明顯上揚，3月份，重慶新房價格漲幅擴大，據國家統計局數據顯示，3月重慶新房價格環比上漲0.9%，在全國70城中漲幅排名第四；4月新房價格環比上漲1.4%，漲幅位居70城首位。二手房方面，3月重慶二手房價環比上漲0.8%，而4月則環比上漲1.3%，漲幅位居70城中的第二位。

4月末的集中供地更是給重慶樓市“添柴加火”。在4月28日-29日的重慶首批集中土拍中，主城區46宗地塊成交總金額超635億元，平均溢價率超40%，最高溢價率達到129.98%。

此次重慶集中供應的25宗地塊中有14宗位於渝北，而有9宗都集中位於中央公園板塊，且溢價率均超過40%。尤其是保利拿下的中央公園地塊溢價率高達83.2%，樓面價也高達15711元/平方米，為此次集中供地樓面價最高。

對於重慶此次土拍的高溢價率，除了中央公園板塊等區域的優質地塊集中供應外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進還指出，“重慶屬於地價相對便宜的城市，所以也是此輪'雙集中'供地中性價比較高的城市，很多房企都會去拿地，結果也導致了高溢價率的現象。”

土地市場的“火熱”，也傳導到了重慶樓市。重慶本地一名資深中介告訴記者，“重慶現在最火的地區是渝北，比如照母山、中央公園板塊等，尤其是中央公園板塊熱度持續攀升，比如89平的戶型春節後賣140萬，而最新的報價為180萬。尤其是'五一'以來，重慶核心板塊行情持續看漲，看房者多，但是二手房業主不著急賣，想等房價漲一漲再出手，觀望情緒較濃。 ”

據貝殼APP顯示，中央公園板塊二手房均價從今年2月快速上揚，2月掛牌成交價約為1.61萬元/平方米，5月的成交均價已經達到1.88萬元/平方米。最新一周（5月28日-6月3日）數據顯示，中央公園板塊成交均價同比去年上漲22.3%。

重慶集中土拍過後的“五一”小長假期間，重慶樓市成交量激增，多數新盤都取消了原有的折扣。克爾瑞重慶監測數據顯示，“五一”假期後，包括華僑城、禦湖壹號等重慶多個新項目出現了“開盤即售罄”現象，建面均價連續兩週上漲，庫存量持續下降；截至目前，重慶商品房庫存量592萬平方米，去化週期僅為3個月。

根據克而瑞統計數據，5月最後一周，重慶主城區商品房供應37.92萬平方米，環比下降35.04%，商品房成交79.20萬平方米，環比上漲30.84%，持續供不應求。

“尤其是土拍行情火爆的西區和北區，集中加推項目均為各區域板塊高熱度項目，蓄客充足，產品接受度高，總價可控，升值潛力較大，客戶購買欲強烈，集中開盤去化率達到99%，市場持續向好。”克而瑞對重慶樓市作出分析稱。

據中原地產提供的數據，重慶新房均價在5月突破1.4萬元/平方米大關，達到14572/平方米，相比於4月的13842元/平方米上漲約5.27%。

重慶本地的房地產研究資深人士李亞（化名）向記者分析稱：“其實，相比於熱點一、二線城市，重慶房價上漲相對滯後，從今年4月份開始有較為明顯的上漲，加上4月底的土拍，優質地塊集中供應，溢價率普遍較高，這對成交地塊周邊的房價形成帶動效應，加上開發商等的宣傳，形成了房價上漲的預期。”

由熱到穩，限貸等舉措助力樓市回歸理性

“開發商取消折扣、成交量上漲、成交均價上浮，這是重慶樓市走熱的表現，但是，重慶樓市遠沒有達到火爆的程度，沒有外界所稱的一房難求。”李亞稱。

在李亞看來，作為我國中西部地區唯一直轄市的重慶，其房價相比於其他熱點一、二線城市表現得相對平穩，並沒有出現大漲大跌的現象，且長期以來“供應量相對充足，供需達到相對平衡的狀態”，且重慶新房均價水平也低於熱點的一、二線城市。

目前，重慶並未執行限購的政策，但是實施了差別化的信貸政策，即對本市已經擁有2套住房且相應購房貸款均未結清的居民家庭，暫停發放個人住房貸款；對不能提供1年以上重慶市納稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。此外，重慶對主城區購買的新房和二手房實施為期兩年的限售。

“雖然沒有限購，但是重慶對於外地購房者，無戶籍、無工作、無企業的人員，購房是需要全款的，納稅滿一年及以上的外地人可以貸款買房，但是5月以來，隨著市場升溫，銀行目前對貸款審批相比之前更為嚴格，能不能貸到款取決於個人的條件和資質等因素。”重慶本地中介向記者表示。

另一個有效的調節措施為首套房房貸利率上浮。進入5月份，重慶多家銀行首套房房貸利率為LPR+80個基點，二套房房貸利率為LPR上浮100個基點-115個基點。與四月相比，首套房普遍上調20個基點，二套房上調20-35個基點。

“雖然重慶不限購，但是，對於外地人來說限貸可以有效抑制投資需求，而首套房房貸利率上浮，對於剛需等購房者來說也增加了購房成本，有助於市場降溫。另外，長期以來重慶徵收房產稅，對高端住宅成交也有抑製作用，這樣多層次措施形成疊加效應也會使得樓市盡快回歸'房住不炒'的軌道上來。”李亞分析稱。

作為房產稅試點城市之一，重慶以高端豪宅為重點徵收對象，形成階梯徵稅，符合重慶市“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的房地產調控理念，對高檔住宅成交形成有效制約。

進入6月，隨著供應加大和調控措施落地，重慶的房價正在逐步調整中。最新一周（5月31日-6月5日）的數據顯示，重慶主城區商品供應為45.05萬平方米，環比上漲19.73%，商品房成交54.51萬平方米，同比下降31.17%，商品房建面均價13245元/平方米，環比下降0.18%。

在首批集中供地後，重慶今年還將有兩次集中供地。對於7-8月份的第二次​​集中供地，李亞建議稱：“重慶其實可以仿照其他熱點城市的做法，比如設置熔斷、限價、增加競自持等措施，有效控制溢價率，另外，在集中供地時，也應注意避免位置優越的地塊集中推出，建議相對分散或者分批次推出。”

嚴躍進也持有類似看法，其表示：“對於佈局重慶的房企來說，也需要注意風險的防範，畢竟高地價現象會影響到未來的盈利。後續重慶地價或會有所降溫，尤其是第一次拍地後地價過熱，預計會有各類政策調整的可能。”

一個月內，浙江湖州兩次調控。在半年不到的時間裡，作為三線城市的湖州樓市就經歷了從“高庫存城市”到“搖號買房”的轉變。5月12日，湖州市區純新盤卓越府加推，380套房源，1955戶登記，中籤率僅19.85%。

今年前5月，湖州房價均價在1.4萬元/平方米左右，相比2020年的1.3萬元/平方米漲了1000元/平方米。高端項目如位於老城區的綠城錦玉園可售價達2萬多元/平方米。

為抑製過熱的市場，近兩個月湖州調控持續加碼：3月27日啟動限購，社保未滿6個月限購一套住宅；5月18日增加限售、搖號。中心城市範圍內，新房、二手房自取得不動產證2年內，不得銷售；熱點區域實施“限房價、限地價、競配建、競自持”的土地出讓新模式；且意向客戶量大於當期可售房源量，及雙限宅地，統統啟動公證搖號；5月20日，搖號細則公佈。

6月4日，浙江省湖州市住房和城鄉建設局發布《關於進一步加強中心城市商品住房合同管理有關事項的通知》明確，新建商品住房在辦理合同網籤後，經買賣雙方協商一致，除在父母、配偶、子女之間更名外，其他情形不得更名。實行公證搖號銷售的項目，不得更名。

同時，新建商品住房在辦理合同網籤後，經買賣雙方協商一致退房的，該房源須按原合同價格進行公示，並採用搖號、抽籤等方式公開銷售。

環滬投資窪地？

環滬樓市的擊鼓傳花，終於傳到了湖州。來自分銷代理機構的反饋，最近幾個月，湖州成交量每個月環比增長約30%。

一名浦東中介人士對21世紀經濟報導記者表示，環滬都市圈中，此前成交比較火的嘉興目前房源已經不多，購房者轉移到湖州。他的團隊最近也在湖州賣房子。據其透露，購房者中以沒有在嘉興買到房子的客戶為主，此外全國各地的投資客都有。

市場火爆，很多新盤也不啟動分銷了。一名當地房企營銷負責人透露，自從卓越府公開搖號後，湖州市區熱門盤的上車門檻，已提高至全款+綁車位。“房子不愁賣，我們也就不用代理機構了。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，就這兩年房地產市場的熱度看，嘉興湖州南通等環滬城市明顯崛起，而嘉興的房價相對比較高，南通的交通區位相對偏弱，湖州則屬於交通區位改善和房價相對便宜的城市，而且購房政策相對寬鬆，這都會帶來資金加快進入湖州市場。

上海中原地產數據顯示，湖州一手房市場在今年5月成交面積和套數上升到一個峰值。今年1月以來，湖州已有去化加速的趨勢，1月成交面積869677平方米，成交8508套，到了5月，成交面積1073913平方米，成交10276套，半年來首次成交上萬套一手房。最新的6月份，截至6月8日，湖州成交219808平方米，成交套數為2068套，成交量也不見得會下跌。

據了解，湖州目前資金湧向房價更為便宜（1.2萬元/平方米）、庫存更大的南太湖新區、湖州經濟技術開發區西南板塊。兩大新區吸引了不少外地客戶。據業內預估，整個西南板塊投資客佔比約一半，部分項目更是超過70%。隨著環杭環滬投資門檻、難度一再升級，湖州樓市正在被投資資金包圍。

不過，湖州連續加碼調控，說明當地政府穩市場的決心，尤其是對於一些交易秩序的管控，進一步彰顯湖州市場穩房價穩預期穩秩序的導向。

多因素致樓市升溫

從2020年下半年開始，湖州房價上漲了大約20%-30%，土地市場、商品住宅市場的逐漸升溫也是有脈絡可尋的。

位於湖東西區的寶龍旭輝城，在2020年5月第一次開盤，這一項目可以說是完整見證了湖州這一輪行情的上漲。據置業顧問說，去年幾次加推，價格漲幅均不過千；今年1-4月，直接漲了近3000元/平方米，現在備案價16500元/平方米，“置業顧問最近經常要忙到後半夜。”

5月24日，位於湖州南太湖新區的仁皇山板塊的新城吾悅華府，最後兩幢高層當天推出就清盤了。這是湖州城區為數不多的需“全款+綁兩個車位銷售”的樓盤，也出現了一房難求。

同策研究院高級分析師李霄霄分析認為，資金湧向湖州，主要有三方面原因。一是前期庫存消化基本到位；二是2022年亞運會、滬蘇湖鐵路建設等重大利好開始兌現；三是湖州房價是環滬、環杭的窪地。

最直接的刺激，應該是去年底開始到今年一再上演的土拍大戰。半年不到，湖州地價連跳三級。以吳興區東部新城為例，去年10月底，濱江經過333輪競價，以11.59億、溢價71.4%拿下諸墓單元地塊，樓面價約8748元/平方米，刷新東部新城地價新高；今年1月20日，烏山單元地塊經過228輪，被佳源以6.51億拿下，溢價率高達105.4%，成交樓面價11899元/平方米，再度創新高。彼時，東部新城新房在售均價不過13000元/平方米。3月份，榮安首度涉足湖州，拿下的湖東西區地塊，樓面價高達13105元/平方米，創全市地價新高。

據湖州透明售房網數據，以2020年成交量為參照，湖州市區消化全部商品房庫存約16.6個月，其中住宅庫存只需10.2個月。

一個事實是，熱門板塊二手房價也開始漲了。以市中心的仁皇板塊為例，二手房價約2萬元/平方米，部分帶精裝修房源更貴，而附近被搶空的新城吾悅華府，均價1.4萬-1.5萬元/平方米。

就在2020年，湖州還推出了人才新政，從專科生到博士生，在湖州安家購房均可享受補貼，最高可享51萬。而針對博士夫妻雙方，吳興區和南潯區的補貼，高至80萬、160萬。

一名從事銷售多年的業內人士反映，2018年的湖州，供應量達到一個峰值，彼時銷售壓力非常大，基本上要靠分銷。市場熱度起來，靠的就是板塊週期的波動。由於地域限制，湖州下屬縣級市，比如安吉、長興等的輻射力也沒那麼強，因此這幾年湖州與周邊城市的價格差也在增加。種種因素疊加，導致湖州樓市不斷升溫。

在經歷了多輪政策的圍追堵截之後，廣深樓市的成交量終於吹起了冷風。不僅成交量從高峰跌至低谷，成交價格也略有鬆動。終於，鼓吹房價的中介與投資客們，在嚴厲的市場環境下，不得不認清現實。

從最新的數據來看，對樓市的嚴厲調控已經逐漸在廣州、深圳這兩座粵港澳大灣區中心城市的成交面上逐漸顯現。

公開數據顯示，2021年5月，廣州新房成交量僅10220套，環比下降5％，對比今年1月下跌29%；二手住宅成交量10524宗，環比4月下降34.33%。深圳成交更顯低迷，深圳住建局數據顯示，5月深圳新房住宅成交2677套，環比下滑23.6%，成交量降至近一年最低值；二手住宅過戶套數為3027套，環比下滑37.9%，成交套數為2020年3月以來新低。

短時間內看來，在“房住不炒”的背景下，在嚴厲的政策圍追堵截之下，廣深樓市將會維持穩定、理性的基調，不會有任何炒作的空間與機會。在這樣的市場環境中，潛在的賣方以及以促成交易為目的的中介們，只能轉戰周邊。而留給買方選擇的餘地則會相應變大，市場正從“賣方市場”轉為“買方市場”。

成交低迷

廣深樓市本輪調整，是在政策密集出台圍追堵截的背景下發生的。

6月2日，深圳市地方金融監督管理局官方網站發布的兩項工作動態顯示，為防止經營性信用資金違規流入房地產領域，最近，市地方金融監督局對管轄內9家主要從事大樓保證業務的融資保證公司和富德、企業聯合、金勝信、大信、亞聯財5家小貸款公司進行了監督約談。

與此同時，廣州市地方金融監督管理局也在近期發布通知，要求各小貸公司全面停止過橋貸、贖樓貸等業務，不得直接或變相發放住房抵押貸款。如果存量業務及時報告，並要求小貸公司盡快壓降、結清，上述業務清理情況將成為2021年小貸公司監管評級的重要內容。

不僅對金融端嚴厲監管，廣州、深圳今年以來已經升級了多次樓市調控政策。2月8日，深圳市住房和建設局發文建立二手住房成交參考價格發布機制，同時發布了深圳3595個住宅小區二手房成交參考價格，此後深圳多家銀行也迅速行動，正式發文將二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據。

4月2日，廣州出台《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》，將人才購房限售時間從兩年延長至3年。同時提到要進一步嚴格人才資格審核，堅決打擊投機行為。

調控不斷深入，廣深樓市量價齊齊盤整。

據深圳房地產中介協會研究人士觀察的數據，隨著二手房市場的持續低迷橫盤，部分挂盤業主報價已出現明顯鬆動，原熱點片區如南山區南頭街道的部分樓盤報價相比新政前已下調20%，但仍無人問津。這意味著，市場仍處價格修正與調整階段。

而據深圳中原數據顯示，4月二手住宅成交週期為289天，較3月拉長24天。而在深圳貝殼網掛牌的房源也明顯增加，2月8日，在深圳貝殼網掛牌的在售房源32084套；6月7日，深圳貝殼網掛牌房源為38438套，增加近20% 。

廣州的情況同樣如此。據中原研究院數據顯示，廣州5月新房網簽均價為34088元/平方米，環比下降4%；二手網簽均價為30985元/平方米，環比上月下降4.4%。

冷卻之後

成交持續低迷，廣深樓市的市場參與者也只能接受現實。

“現在的這個市場，可以說是非常不好。我原先覺得4000套算很差了，現在也就3000套出頭，真的太差了。就現在這情況，交易量要上去，肯定是有難度的。”一名深圳的中介告訴21世紀經濟報導記者。

“不要低估了決策層的決心，”一名深圳的開發商人士指出。他認為，從深圳的“十四五”規劃中，深圳在土地供應端發力明顯，這雖不一定能夠平抑房價，但是對金融端、供給端以及需求端多管齊下的整治，長久來看也會改變市場的情緒。

深圳如此，廣州也在經歷同樣的博弈。廣東中原地產項目部總經理黃韜指出，從目前的調控方向來看，簡單歸納就是一手房市場，肯定要穩地價穩房價穩預期，就是三穩，牢牢抓住這個方向。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉也對21世紀經濟報導記者分析稱，從5月份觀察到的數據來看，黃埔、南沙這種前期價格上漲較快的區域明顯更受限價限籤的影響，目前來看，（推盤）對比4月份或有兩到三成的降幅。“為了應對新的市場環境，目前已經有樓盤開始嘗試裝修變毛坯、全款優先選房等營銷手段。”

這樣的市場格局，較長一段時間內很難改變。

“現在廣深兩個地方，最主要的影響是金融條件有兩個大的變化，一個方面是新增信貸，今年提出對於房地產貸款佔新增貸款的比重要嚴格控制；另一方面，廣深兩地今年的房貸利率上升的幅度非常大，廣州在熱點城市裡面房貸利率已經是比較高的，深圳也一樣，廣深的調控政策收緊還是非常明顯的。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對21世紀經濟報導記者表示。

另一個調控的重點，也預示著廣州深圳的樓市的預期也將平穩。李宇嘉指出，人才政策的變化，也會對市場的預期造成比較大的衝擊。例如深圳落戶政策改變，還有廣州原來兩個熱點區域黃埔、南沙也對人才政策進行收緊。目前看來，廣州深圳在土地供給政策上面也會有明顯的調整，未來或將加大土地供應。

從廣州、深圳發布的“十四五”規劃來看，兩座城市在“十四五”期間都將發力住房供應。其中，廣州計劃籌建和供應城鎮住房131萬套，新增商品住房65萬套，籌建政策性住房66萬套；深圳則提出將建設籌集各類住房75萬套，基本形成保障性住房體系和機制。75萬套包括了商品房和各類公共住房。

首批50伙500萬入場 何文田近兩年最平

一手市況持續暢旺，發展商趕推盤。萬科香港旗下何文田單幢項目VAU Residence昨日正式開價，首批推出50伙，以最高16%折扣計算，折實平均呎價24519元，與區內今年錄得的同類型一手單位成交呎價約2.2萬至近3萬元比較，屬貼市價推售，折實入場費僅499.8萬元，更為區內近兩年推售新盤的最低水平，以建築期付款最高折扣12%計算，首批全數單位折實售價均在1000萬元以下，可承造80%至90%高成數按揭。發展商為鼓勵市民接種新冠肺炎疫苗，是次特設優惠，於8月底前在港完成接種兩劑疫苗的買家，可額外獲2.8萬元現金回贈。

VAU Residence首張價單推出50伙，實用面積209至388方呎，涵蓋開放式至2房戶，以發展商提供最高16%折扣計算，折實平均呎價24519元，若比對今年區內售出同類型一手單位成交呎價約2.2萬至近3萬元，屬貼市價推售。

全數可承造高成數按揭

首批售價最平單位為5樓D室，實用面積209方呎，屬開放式間隔，折實入場費499.8萬元，呎價23914元，為2019年4月新世界（00017）推出瑧樺後，區內近兩年新盤入場費最低。

售價最貴單位為10樓H室，實用面積388方呎，屬2房間隔，折實售價917.4萬元，呎價23644元。是次發展商提供4種付款方法，並提供一按及二按計劃，以建築期付款最高折扣12%計算，首批50伙折實售價均在1000萬元以下，可承造最高80%至90%高成數按揭。

萬科香港執行董事周銘禧表示，項目首批以「何文田起動價」推出，當中共有44伙折實售價在800萬元以下。為鼓勵市民接種新冠肺炎疫苗，是次特設疫苗優惠，於8月31日前在港完成接種兩劑疫苗之買家，可額外獲2.8萬元現金回贈，以首批單位計，涉及回贈金額約140萬元。項目今日起接受登記，周末為長假期，將視乎入票情況，最快於下周推售，加推單位並有提價空間。

完成接種疫苗獲2.8萬回贈

位於自由道11號的VAU Residence提供165伙，實用面積209至499方呎，預計2023年1月底落成入伙。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，項目首批定價略低於同區新盤，具有競爭力，同區現時沒有樓價500萬元以下的單位，加上二手市場缺盤，相信可掀起新一輪認購潮，首批可望沽清。由於同區小型單位有價有市，呎租料達60元，將吸引投資客入市。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，項目首批定價較同區一手低逾10%，加上提供額外的疫苗優惠，相信可吸引八十後及九十後年輕買家入市。項目預期落成後呎租可達60至70元，回報約3厘，對投資客亦有吸引力，估計將佔項目約40%。

新世界（00017）及港鐵（00066）合作發展的沙田大圍站上蓋發展項目第3期柏傲莊III氣勢如虹，項目周六（12日）進行次輪銷售共338伙，昨日截票，共錄得逾3萬張入票，進一步把九七年後的新票王紀錄推高，直逼本港史上最高收票量、青衣灝景灣的3.04萬張紀錄。項目超購87.8倍，平均近89人爭購1伙。

挑戰灝景灣票王寶座

柏傲莊III次輪銷售入票仍然踴躍，項目昨日截飛，總入票不跌反升，市場消息稱，是次累收逾3萬票，超過首輪銷售時錄得的逾2.71萬張入票，再次改寫九七年後票王紀錄，更成為24年來認購登記最多、首破3萬張的新盤，並直逼九七年灝景灣造出的3.04萬票這個本港史上最高入票量紀錄。

以柏傲莊III周六次輪銷售總共338伙計算，超購87.8倍，平均接近89人爭購1伙，相較首輪銷售超購81倍，競爭更為激烈。

黃浩賢指家庭客為主

新世界營業及市務總監黃浩賢表示，市場反應熱烈，入票人士以用家及家庭客為主，鍾情3房及4房大戶。位於車公廟路18號的柏傲莊III提供892伙，實用面積285至1695方呎，預計2023年6月底落成入伙。

柏傲莊III凍結市場大批購買力，但新盤昨日仍錄得不俗成交，市場稱單日最少售出17伙。

其中，較大宗的包括信置（00083）西貢現樓豪宅項目133 PORTOFINO的2座2樓B室，實用面積達1076方呎，單位連1個車位以2152萬元售出，呎價約2萬元。

新冠肺炎疫情持續放緩，新盤熱賣及二手續旺，樓價進一步逼近歷史高位。利嘉閣地產研究部綜合土地註冊處資料所得，今年5月全港4011宗已知上手購入價的二手私人住宅買賣登記中，賬面獲利個案共3915宗，獲利比率高達97.6%，與4月份表現持平；每宗轉手平均賺幅則按月微增0.2個百分點至73.7%，連升兩個月。

按物業區域劃分，港島區表現最佳，獲利成功比率達98.1%，按月升1.2個百分點；新界區亦略勝大市，報97.7%，惟按月跌0.3個百分點；九龍區表現最遜色，僅錄得97%，按月降0.2個百分點。樓價601萬至800萬元的中細價樓獲利比率表現最好，錄得1100宗有賺成交，佔比98.7%，惟按月跌0.4個百分點。

映灣園每宗勁賺1.28倍

數據顯示，5月賬面獲利一倍或以上的轉手個案，佔整體二手私人住宅買賣比例為43.7%，按月升0.1個百分點，共錄1751宗；至於賬面錄得虧損者有79宗，佔比按月微降至2%。

東涌映灣園每宗轉手個案平均獲利幅度達1.28倍，屬賺幅最高的屋苑。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，疫情轉穩後，整體市場氣氛良好，料6月二手私人住宅轉售獲利比率有機會重攀98%水平，挑戰一年來高位；至於平均每宗賺幅亦有望衝上75%的半年新高。

建灝6.18億奪橡樹街重建地盤

市區重建局（下稱市建局）近年啟動多個重建項目，陸續進入可推出招標的收成期。其中於上月接獲14份標書的大角咀橡樹街/埃華街重建項目（下稱橡樹街項目），由首度奪得市建局項目的建灝地產以約6.18億元中標，作價符合市場預期。市建局隨即推出紅磡庇利街/榮光街大型重建項目（下稱庇利街項目）周五（11日）起招收意向書，可建樓面面積達71.75萬方呎，屬近7年最大規模的市建局項目，市場估值動輒高達107.6億元，6月25日截收意向。

羅建一：橡樹街擬建中小商住盤

上月收到14份標書的橡樹街項目，佔地約6663方呎，可建樓面面積約6萬方呎，獲長實（01113）、其士國際（00025）、遠東發展（00035）和信置（00083）等入標，最終由建灝地產旗下達創集團有限公司以約6.18億元投得，屬市場估值約5.4億至9億元的範圍之內，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約10308元。

建灝地產首席行政總裁羅建一對中標感到高興，指出該集團首次投得市建局項目，認為橡樹街項目交通便利和配套完善，初步計劃興建中小型優質商住盤。他形容中標價合理，展示該集團對香港商住項目的發展潛力充滿信心，並強調本港住屋剛性需求非常龐大，特別是對中小型住宅項目更是殷切。

資料顯示，建灝地產對上一次於官方市場購入土地，是2019年8月以約2.44億元投得賣地表屯門景秀里與景峰徑交界住宅地，並已於今年4月提出預售樓花申請，提供112伙，預計2023年7月入伙。

庇利街可建72萬呎 估值107億

市建局近年啟動紅磡和土瓜灣一帶多個重建項目，並以小區形式作總體規劃。是次登場的庇利街項目早於2016年3月啟動重建，屬於首個成熟可推出市場的地盤。該項目佔地約7.97萬方呎，毗鄰私人住宅項目環海．東岸，與即將啟用的港鐵（00066）屯馬線土瓜灣站僅相距約5分鐘步程，可建樓面面積約71.75萬方呎。市建局2016年已預計該地盤的發展期長約10年時間，預計興建約1150伙，並設有約11.95萬方呎的商業及零售樓面面積。

近年市建局推出招標的重建項目，以樓面面積不足20萬方呎的中小型地盤為主，是次庇利街的可建樓面面積達71.75萬方呎，已是2014年觀塘市中心第二及第三發展區（現已發展為凱滙）提供逾100萬方呎樓面面積以來，近7年登場的市建局重建項目中規模最大的一個。

市建局指出，中標庇利街項目的發展商，須按發展協議中列明有關九龍城土瓜灣小區發展項目總體設計上的要求，與毗鄰的重建項目產生協同效應，以達致整個小區的重整及規劃更完整和一體化，促進該小區的連接性和步行環境，並以更豐富的「地方營造」及智慧元素，提升該區的宜居性。發展商也要按發展協議中列明的標準與品質、可持續發展和智能系統的要求，興建新發展項目。

港鐵屯馬線二期將於本月27日通車，屆時土瓜灣站正式啟用。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，市建局趁此時機推出庇利街項目，正好受通車消息帶動，加上項目規模龐大，勢吸引大型發展商爭奪，估計日後建成出售呎價2.2萬至2.5萬元也不成問題。市場人士估計，該地皮的樓面呎價約1.3萬至1.5萬元，估值93.3億至107.6億元。

投資市況好轉，合和實業旗下九龍灣國際展貿中心（九展）早前獲財團洽購至尾聲，據悉物業已落實以105億元出售，新買家為億京牽頭財團。

早前市場盛傳億京牽頭的財團積極出價洽購九展，並提價至100億元以上，終成功打動業主合和實業割愛。據悉，最終成交價約105億元，而入市財團除億京外，亦包括信置（00083）及資本策略（00497）。

本報曾向合和及億京查詢上述交易事宜，億京對此沒有回應，合和在截稿前未有回覆。市場則流傳促成是次成交的代理行第一太平戴維斯的祝捷相片，表示完成了全港樓面面積最多的單一商廈成交。

九展坐落九龍灣展貿徑1號，地盤面積約23.98萬方呎，樓高14層（另有4層地庫），於1995年落成，總樓面約177.5萬方呎，為一幢提供會議、展覽、食肆、寫字樓、商業及停車場元素的綜合式物業，以成交價計算，呎價約5915元。

傳買家擬作商住發展

該地皮最高能以地積比12倍發展，即可建總樓面達287.76萬方呎，較目前多出110.26萬方呎或62.1%，但須補地價以更改用途等限制。

知情人士指出，新買家初步有意作商住發展，將向城規會申請把地皮改劃作住宅用途；若未能改作住宅，重建成甲級商廈則屬另一個計劃，以釋放地皮的發展潛力。

舖市交投暢旺，地產代理美聯工商舖（00459）亦積極入市，新近以3000萬元購入土瓜灣馬頭圍道地舖，在過去約一個月已共斥資約1.69億元買入5個舖位。

美聯工商舖公布，以3000萬元買入馬頭圍道278至280A號安全大廈地下C及D舖，總建築面積1400方呎，呎價約2.14萬元。舖位租予兩個不同租戶，月租共3.55萬元，租金回報約1.4厘。

市場人士指出，舖位原以4400萬元放售，本周初突然減價，終降價1400萬元或31.8%易手。原業主在2006年11月以668萬元購入C舖，以及在2007年8月以723萬元增持D舖，合共成本1391萬元，現賬面獲利1609萬元，升值1.2倍。

美聯工商舖自上月初起接連購入多個地舖投資，包括荃灣大河道、北角書局街、西營盤德輔道西、旺角太子道西及最新的土瓜灣馬頭圍道共5個舖位，成交價由2780萬至3950萬元，已動用約1.69億元入市。

鄧成波家族九龍城舊樓斟賣5億

另外，市傳「舖王」鄧成波家族持有的九龍城衙前塱道3至13號大華樓約80%業權，獲買家出價5億元洽購至尾聲。有關物業去年曾推出標售，當時市值約6.5億元。該物業為一幢6層高的商住大廈，於1967年落成，地盤面積約7030方呎，可重建為商住項目，可建總樓面約63270方呎。

恆地 （00012） 旗下大埔蕉坑項目，早於2016年獲得城規會通過，而期間發展商多次修訂方案，最終規劃署原則上不反對議案，預計今日可獲城規會通過。

城規會文件顯示，最新恆地大埔蕉坑的公私營合作項目，計劃興建2,198伙公私營單位，及增加社福設施，以配合近年政府在各區增加安老院等社福設施的政策。

擬建9幢樓 3幢公營屋約900戶

上述項目地盤面積約39.22萬方呎，以地積比率3.6倍發展，可建樓面涉約141萬平方呎，擬建9幢10至15層高住宅，提供2,198伙。項目將分為兩個地盤發展，其中3幢擬建公營房屋，提供約900伙，其餘6幢為私人住宅，涉約1,300伙。

同時，恆地建議在項目加設一間安老院連日間護理中心等社福設施及一個公眾停車場，並要求有關設施不納入總樓面面積內。根據規劃署文件，原則上不反對有關申請，申請料今日可獲通過。

近日新盤市場熱賣，豪宅市場備受帶動。市場消息透露，中半山地利根德里世紀大廈1座中層B室，實用面積2,041平方呎，屬於3房間隔，原本叫價7,200萬元放盤，議價後以6,800萬元易手，呎價33,317元。

資料顯示，世紀大廈同座B室近2月連錄成交，對上一宗稍高1層的B室，4月份以6,500萬元售出，反映同類單位2月間造價上升4.6%。而上址原業主於2012年以約4,700萬元購入，持貨9年帳面獲利2,100萬元離場。

大潭陽明山莊 2房2900萬易手

其次，大潭陽明山莊5座中層37室，實用面積約1,001平方呎，屬於2房間隔，原業主早於2010年以約1,700萬元購入，剛以2,900萬元易手，持貨11年帳面獲利1,200萬元離場。

至於九龍區方面，紅磡海名軒2座高層B室，實用面積1,420平方呎，屬於4房間隔，原本叫價4,200萬元放盤，議價後以4,080萬元易手，呎價28,732元。原業主早於2005年以2,150萬元購入，持貨16年帳面賺1,930萬元。

近期港鐵黃竹坑站上蓋住宅項目晉環推售，市場反應理想，氣氛亦蔓延至同區寫字樓市場。美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，近期黃竹坑甲廈連錄多宗破頂成交個案，帶動區內最新平均呎價升至1.95萬元的新高，呎租按月亦升近2%。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，自活化工廈1.0政策推出，以及港鐵南港島綫通車後，黃竹坑逐漸轉發展成為新商圈，適逢近期該區有港鐵上蓋住宅項目推售，令該區重新成為焦點，而相對之下，寫字樓價格較為低水，因而吸引部分資金流入，例如區內指標甲廈One Island South，近期亦連錄2宗高價買賣。

美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋指，近年黃竹坑逐漸轉型成新商業區，但受制於配套不足，尤其缺少零售樓面，限制該區過往租售價升幅，但隨着黃竹坑站項目陸續完工，包括預計2023年落成、樓面約50萬平方呎的黃竹坑站商場，以及港鐵南港島綫（西段）可望動工，將吸引更多人願意到黃竹坑落戶，為該區帶來根本性轉變。

One Island South呎售2.46萬

《商廈快訊》報告指出，近月黃竹坑連錄多宗破頂成交，最為矚目的要數One Island South一個中層面向城市景的單位，以每呎約2.46萬元沽出，創下黃竹坑商廈新高紀錄。租務方面，4月份該大廈一個低層城市景單位，也以每呎約38元租出，同樣創該廈新高。此外，同區的乙級商廈W50，呎租也重上30元水平。

受到多項高價成交刺激，5月份黃竹坑寫字樓租售價顯著上升，當中甲廈平均呎價按月急升15%，至每呎19,491元的新高紀錄，至於平均呎租按月也升1.7%，至26.2元的水平，但與2019年歷史高位的30.4元仍有一段距離。

整體寫字樓的租售價表現亦向好，5月份甲廈價格按月升2.1%，租金亦升2.1%，上月除了黃竹坑之外，表現較佳的區域為中環，按月升約6.1%，最新平均呎價升至3.9萬元，主要受到指標甲廈皇后大道中9號一宗成交帶動。至於整體乙廈售價，按月亦升0.4%。

彭博社引述消息報道，長實正考慮放售倫敦甲級辦公室大樓5 Broadgate，目前已與少數潛在買家私底下進行初步討論，惟仍未達成任何協議。長實希望以超過於2018年的購入價10億英鎊(約110億港元)出售。

報道指，瑞銀自2015年起搬入5 Broadgate，承租超過70萬方呎，涉及約12層辦公室樓層，容納約5,000名員工，租約至少至2035年。

物監局加入3認可專業團體

另外，物業管理業監管局昨日公布最新「認可專業團體」名單，把3個專業團體加入其中。

新加入團體包括：屋宇設備運行及維修行政人員學會、香港物業管理師學會和香港地產行政師學會。