即使豪宅貸款緊縮，並不影響富豪入手豪宅意願，台北高端豪宅市場再傳捷報，北市大直「西華富邦」高樓層的35樓以總價3.35億元、每坪226.4萬元成交，買主為寶雅總經理陳宗成的快桅投資公司，此案為今年台北豪宅市場第七筆成交單價站上200萬的交易。

銷售已近尾聲的「西華富邦」是近年交易量體最大的豪宅個案，目前165件交易紀錄中，有44件交易每坪單價站上200萬元，尤以20多層以上的中高樓層為最；今年迄今共有八筆成交，平均單價185萬元。今年4月最新成交的35層，包括四個車位，面積188.5坪，每坪226.4萬元，是今年以來該社區成交的第二高價，僅次於今年2月成交的36樓戶每坪229萬元。

統計顯示，今年以來，台北豪宅已有七筆交易每坪單價躋身「200萬俱樂部」，以日前成交的「松濤苑」2樓戶每坪250萬元最高；此外，「西華富邦」、「琢白」均各有三筆交易單價站上200萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年超豪宅仍傳出高價成交的訊息，顯示豪宅買氣仍熱絡，即使央行將法人購買豪宅的貸款成數調降為四成，也不影響高資產族的購買意願。

「西華富邦」有萬豪酒店的酒店式管理，儼然成為企業家指名收藏的豪宅之一，高樓層景觀視野極佳，居高俯瞰台北市，也兼具隱私性，吸引高資產族購入，除了做為資產規劃之外，也頗具企業主之間「磁吸效應」，不僅買房也買鄰，讓商業互動合作更上層樓。

「西華富邦」知名住戶，包括台積電創辦人張忠謀、萬豪酒店劉文治家族、富邦集團蔡家、印尼紡織大王宋家、和泰興業董事長蘇一仲、聯華神通集團苗豐強，以及水龍頭大王路達集團吳材攀家族等。

中華電信子公司光世代建設董事會通過，將與遠雄建設正式簽訂合建分售契約，於桃園大園區共同開發興建智慧住宅大樓。

據了解，該推案規模將達60億元左右，是光世代建設近十年來第一個住宅推案，也是歷年最大一宗智慧住宅大樓興建案。

光世代建設表示，位於桃園青山段427、428地號的住宅區土地案，是光世代建設自有的土地，未來與遠雄建設合建的土地面積為11,888.40平方公尺（約3,596.24坪），屆時將把中華電信近年研發有成的通訊自動化（CA）、建物自動化（BA）、安全自動化（SA）、家庭自動化（HA）、停車場自動化（PA）系統設備等家庭5A加值與資通訊服務整合在住宅推案，提供新世代智慧家庭的數位生活服務。

該基地面臨40米領航南路二段，為住宅區使用，鄰近「高鐵桃園車站特定區」，亦即俗稱之「青埔特定區」，擁有政策加持的「亞洲．矽谷」及桃園航空城等國家級產業計畫，附近國道、空港、高鐵與機捷四大交通網絡便捷，又是桃園市政府積極發展「國際商務城」及「經貿展覽園區」的重要腹地，使得該住宅開發案備受矚目。

另外，附近還有高鐵與桃園捷運生活圈（A18、A19），購物中心則有華泰名品城，Cozzy Hotel、新光影城、Xpark水生公園進駐的置地廣場、IKEA旗艦店、冠德A19購物中心等。公共建設方面，桃園會展中心、原住民文化產業園區及亞洲矽谷創新研發中心等重大公共建設亦將陸續到位，將使得光世代在青山段的智慧住宅開發案發展前景可期。

元大金資產題材悄悄啟動，元大金旗下有三棟新商辦大樓同時在南京東路精華區興建；根據元大金內部最新預估，未來連同銀行新總部大樓落成之後，元大金每年從商辦大樓獲得的租金收益至少在10~20億元。

元大金控集團正在進行的商辦金融大樓興建計畫，包括元大證券旗下的大同大樓屬舊大樓進行都更危老重建；另二棟則是元大人壽正在興建的總部大樓，即以捷運松江南京站旁的南京東路及一江街交叉口為中心，建立兩棟大樓。

這二筆土地分別在2015年、2019年，由元大人壽前後二度參加國產署招標案取得，整個地坪將近1,400坪。

元大人壽這兩棟大樓，其中一棟總部大樓已將落成，另一棟本月取得北市府的核准函。根據元大金規劃，元大人壽兩棟隔街相望的大樓，剛獲北市府核准的北基地有575坪，樓上12層、地下四層；南基地位於一江街口及南京東路交叉口，基地876坪，樓上21層、地下四層。

元大金位於敦化北路上的金控總部大樓也臨近敦化北路與南京東路口不到500公尺，等於在環南京東路，整個元大金集團未來將有四棟商辦大樓，其中三棟還是全新打造。

元大金內部最新估算，除了上述位於南京東路的三棟新大樓，若再合計銀行位於捷運忠孝復興站附近基地（空軍俱樂部舊址）的總部大樓興建案，扣除自用部分，未來每年租金收益保守估計至少貢獻獲利10~20億元，倘若以元大金今年獲利至少超過200億的水準來看，未來旗下不動產的租金收益占總獲利比重貢獻度將在5~10％。

大型都更聯貸案登場。據了解，由國泰人壽籌組團隊得標，地坪規模超過16,000坪的台鐵南港調車場都更開發案，日前已由國泰人壽領軍的投資團隊，向金融圈發出邀標書來籌組聯貸案注資這宗大規模的都更開發計畫，整個聯貸總金額規模至少在200億元以上，將在6月底前決定花落誰家。

金融圈人士指出，台鐵南港調車場的總地坪規模約1萬6,400坪，分成二區進行都更開發，這宗大規模的都更開發案籌資計畫已在5月啟動，目前已知，將由銀行團籌組至少規模超過200億元的聯貸案共襄盛舉，整個金額規模，應可望直追今年初簽約，由藍天集團執行的台北車站雙子星開發案。

台鐵南港調車場都更開發案，是由國泰人壽、三商美邦人壽、國泰建設、華泰大飯店等主要股東共組投資團隊成立SPV公司進行，同時也將是聯貸借款人，而該聯貸案即由該投資團隊發起，向國內大型銀行發出邀標書，目前已知，多家大型公、民營銀行已相繼遞標。

金融圈人士指出，依照先前對這類大型都更開發聯貸案的作法，年期應會在五年以上，由於央行管制不動產授信，現在銀行承作土建融案受到不少制肘，而都更案則是政府少數仍鼓勵銀行投入的不動產開發類型，特別是公股銀行身負配合政策之職，承作都更案還有加分作用，因此目前已知，公股銀行在此案不僅爭取積極，且至少超過三家大型行庫出面遞標。

該案也是繼藍天集團的台北車站雙子星開發案、皇翔建設的台汽北站開發案後，再有大型的都更開發聯貸案，且為地坪規模最大的一起都更開發案，包括南港調車場的都更開發光是地坪規模，就是捷運圓山站西側大型都更開發計畫的五倍以上。

華南銀行積極強化都市更新、危老重建業務，陽明戲院都更就是華銀以融資及信託機制搭配，於興建期間執行興建資金的控管，達成協助陽明戲院執行都更改建；未來規劃興建地下二層、地上八層綜合商場，1~2層為零售商場，三樓為餐飲業，4~8層為電影院。

華銀主管說，近年華銀承作的都更、危老案件逐年攀升，也成立專責小組負責推廣，2002年迄今，辦理超過百件都更、危老案件，截至4月底，都更、危老不動產信託資產已超逾290億元。

華南金控暨華南銀行董事長張雲鵬指出，華銀2009年就成立「都市更新業務推展小組」，整合跨部門專業人員積極推展都更危老業務。之後更進一步與關係企業中華建經公司合作，提供從前期的規劃整合、發包興建，到後期的融資、信託及完工後分戶貸款「一條龍」的專業服務。

華南銀行總經理張振芳也表示，2017年危老條例施行後，華銀第一時間就將危老重建列入每年重點推展業務，鼓勵行員取得危老推動師執照，並在全台186家分行培訓種子人員，大力推動信託及融資業務。

華南金控旗下華南金AMC同樣積極搶攻都更危老，台北市萬華區華江段的兩筆土地去年11月經台北市政府核准危老重建計畫；第二案則於今年5月與新北市新店區中央段901、902地號地主完成危老重建合作契約。

其中，第二案新店區中央段案危老重建整合，從洽談到簽約僅半年就完成，後續將由華南金AMC統籌建築規劃及營建發包，預計2022年開工興建，2025年完工，興建地上十層，地下兩層的住宅大樓。

武漢肺炎確診數未大規模增加前，房地產一片榮景，尤其預售屋買氣更如夏天火熱，也讓施工瑕疵、隱匿重要資訊等問題，成為今年第1季房地產消費糾紛最多的原因。

施工瑕疵、隱匿重要資訊
根據房地產消費糾紛原因統計表，第1季共467件房市買賣糾紛，其中房仲業者有226件、建商有211件較多。至於產生糾紛原因，隱匿重要資訊、施工瑕疵各以45件居冠，第3則是房屋漏水問題有44件，終止委售或買賣契約產生的糾紛也有38件。

六都中，第1季房地產買賣糾紛最多的是台中市131件，其次為新北市74件，桃園市71件居第3，台北市、台南市與高雄市則各為35件、12件及36件。

年初搶買 未詳查屋況
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，施工瑕疵、漏水、甚至部分隱匿重要資訊，都屬於「物之瑕疵」，其次是契約糾紛；前者多半發生在市況好的時候，買方搶進市場，未能詳查屋況，事後產生糾紛。他提醒，今年多項打炒房措施上路，還有疫情罩頂，市場氛圍詭譎、分歧、充滿不確定性，契約糾紛短期勢必增加，而未來2、3年後則要注意施工瑕疵、漏水等現況缺工、缺料所衍生的問題。

中信房屋研展室副理張漢超表示，漏水及契約問題經常發生於房仲業者的消費糾紛裡，以中古成屋而言，漏水糾紛發生的癥結往往在於原屋主不知情或不在意，但買方裝潢後或深入察看而發現；而契約糾紛也常因個人解讀不同而有落差。他表示，其實所有糾紛都在於締約雙方對於標的物看法有所分歧，因此，要避免問題發生，應該將有疑義的地方以白紙黑字寫入契約中。

無畏疫情嚴峻，建商持續加碼台中購地卡位！其中，寶佳集團旗下的和發建設，6月初以總價15.32億、每坪85萬元買進北屯區14期重劃區逾1,800坪土地；另外寶佳旗下的泓瑞建設，6月中也以每坪80萬購入東區9期約600坪「商二」土地，兩筆土地單價均創下區域新高。 　

和發建設新購入的14期「仁平段」土地，面積達1,846.74坪，位於梅川東路與松竹路三段口，土地使用分區屬「住1-1」，同業私下推估，若以每坪85萬元的土地推案，加上營造成本節節高漲，未來住宅大樓產品每坪開價將上看5字頭。 　
事實上，建商這波購地熱潮，以尚未開發即擁有公園綠地、完整學區與生活機能條件的14期重劃區最熱門，而位於14期西南側的「仁平段」更是集寵愛於一身，單是今年上半年就有和發、豐境、大城、承恩等建商，合計砸下近30億銀彈搶地，帶動「仁平段」地價水漲船高。根據實價登錄資料，107~108年間「仁平段」土地每坪均價為38.99萬元，109~110年攀升到63.63萬，兩年來土地漲幅逾6成，且每坪單價70萬以上的土地交易案就有7筆。 　

房仲業者指出，14期住宅區土地使用分區皆為「住1-1」，基本容積率僅140％，每坪成交單價85萬看似不貴，但開發成本甚至不輸七期土地，若以地價、容積率及成本來推估，未來14期住宅大樓產品，每坪主力價格落在45至50萬元，加上5年內還有漢神洲際娛樂商城、台中巨蛋、環球購物中心等大型商場加持，房地漲勢可期。 　

建商尤其看好14期「仁平段」的開發潛力，因該區緊鄰成熟的11期商圈，更擁有水湳生態公園、二分埔、永和巷、仁和在內等公園串連起的兩萬坪綠帶，吸引北屯區換屋族目光，而和發建設願意出高價購地，反映了市場對該區域的期待。今年下半年，「仁平段」預計進場新建案以雙橡園開發與國泰建設最受矚目，每坪開價「坐4望5」；另包括精銳、磐興、順天、元鈞、瑞恩、創健、大城、豐境等建商也都於「仁平段」蓄勢待發，預料疫後14期將成為台中新推案主戰場之一。

桃園工商業快速發展、消費力提升，中壢海華特區「百老匯宮廷」大樓店面今年4月售出每坪191.7萬元新高價，超越桃園藝文、青埔高鐵特區等商圈店面，創下實價登錄以來樓店的新高價。 　

根據實價登錄，中壢市海華商圈新生路上的「百老匯宮廷」26.08坪店面，以總價5,000萬元交易，單價每坪達191.7萬元，該店面現為手機通訊行，推估月租金約在7~8萬元左右，雖然租金收益率不到2％，不過應為鄰側屋主所購入，增加店面使用效益，同時也反應高消費力的海華商圈之保值性，與未來鐵路地下化後帶動的效益。 　

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧指出，過去幾年桃園新興重劃區的商圈崛起，藝文特區與高鐵特區的核心地段仍是高資產買方佈局重點，例如豪宅群聚的藝文特區「捷寶君品」、「昭揚乾坤」、「中悅麗舍花園」、「麗晶花園廣場」等豪宅社區店面，均有總價逾億、單價破百萬的交易；不過2017年起，高單價店面交易明顯轉移至高鐵特區，以「國際金融雙星」最具代表。 　

海華特區為南桃園最知名豪宅聚落，不少豪宅交易單價不遜於北桃園的藝文特區等地。台灣房屋海華直營店店長黃啟東表示，海華商圈居民結構以中高階段主管以及在地士紳為主，資產配置多以偏向購買不動產為主，買土地與店面傳承的觀念仍重，海華商圈商業與人潮密集密度高，深受置產客的青睞。此外，值得注意的是，小坪數店面因為總價較低，加上消費型態轉變，高單價店面營業額難以撐起高租金，小坪數店面更為搶手，也有愈來愈多房東採取分租方式拉高報酬率。

商仲業者指出，房市已受到COVID-19本土疫情衝擊，若疫情持續越久，即便利率維持低檔，估民眾購屋行為仍將轉趨保守，房市榮景恐將回歸平淡。

房地產去年在資金加持下，全台商用不動產及土地交易均創新高，建商也積極獵地，帶動房市熱潮。不過，因房市快速升溫，政府祭出打炒房政策，近期又碰上本土疫情，導致市場急速冷卻。

高力國際董事總經理劉學龍說，看房人數已經大幅減少，若疫情持續越久，民眾恐慌及悲觀預期心理將越大，雖然利率維持低檔，但購屋行為勢必轉趨保守，房市榮景恐將回歸平淡。

劉學龍建議，建商應盡量保留現金流在手，加速去化庫存餘屋，讓存貨變現回收，是當前生存下去的重要關鍵。此外，在疫情之下，當居家上班成為趨勢時，民眾對於住宅的要求及配置也會不同，建商針對居家空間若能有辦公智能科技的設計，或許也能成為日後建案的亮點。

他也說，民眾居家辦公及居家上課，帶來宅經濟大爆發，包括視訊教學及會議、遠端辦公、指尖消費、線上影音、線上運動等，認為將使倉儲物流及數據通訊等需求延續熱度，且有望持續增長，看好將是今年市場積極尋找的投資標的。

內政部營建署表示，今年8月2日起開始受理住宅補貼申請，每戶每月補貼金額最高達新台幣8000元，疫情因素，首次取消臨櫃申請，鼓勵有需求民眾改採線上申請。

營建署表示，今年度住宅補貼第1次受理申請期間為8月2日至8月31日，受理申請項目包含租金補貼、自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼，第1次計畫戶數約10.6萬戶。

營建署表示，去年已依照地區、是否單身及單身者之年齡調整租金補貼金額為2600元至5000元不等。今年再依城鄉差距、家戶人口數、是否具備經濟或社會弱勢身分等區分，主要分成3級，補貼金額介於2000元至8000元不等。

營建署表示，在自購住宅貸款利息補貼優惠貸款額度部分，依購屋地區分為3種級距，台北市最高250萬元、新北市最高230萬元、其他縣市最高210萬元；另外，修繕住宅貸款利息補貼優惠貸款額度，不分地區最高都是80萬元。

營建署指出，住宅補貼往年收件方式有3種，包含臨櫃辦理、線上申請與郵寄申請。今年為了防疫，首次取消臨櫃辦理，民眾可以多利用手機、平板或電腦線上申請，如有線上申請問題，可利用電話詢問，降低群聚感染風險。

營建署指出，線上申請者有機會獲得超商禮券外，只要申請人數達一定人數，就會陸續加碼送Gogoro機車、iPhone、空氣清淨機等好禮，另外也針對線上申請修繕住宅貸款利息補貼申請者，提供特別獎機會。

遠洋集團（3377.HK）於6月12日迎來了28歲生日。回首28年發展歷程，遠洋集團已從一個央企下屬地產平臺，發展為總資產逾2600億元、年銷售規模達1300億元、佈局70餘座一二線城市的綜合型實業集團。

28年的時間裡，遠洋集團高速成長為一家以投資開發為主業，發展開發相關新業務的綜合型實業公司。2020年，遠洋集團實現協議銷售額1310.4億元，協議銷售面積706.35萬平方米，均創下歷史新高。

據介紹，遠洋集團持續跟隨國家戰略步伐，於2020年啟動五期戰略，在鞏固京津冀基本盤的基礎上，開展“南移西拓”，並重點抓住長三角經濟圈、成渝經濟圈、粵港澳大灣區等發展機遇，實現均衡佈局，積極投身區域發展和城市建設。2020年，遠洋集團在公開市場拿地約50個專案中，“南移西拓”項目占比高達65%。截至目前，遠洋集團在全國主要經濟區域，已佈局深耕70餘座城市，土地儲備逾4700萬平方米。

目前，遠洋集團主營業務包括住宅開發、不動產開發運營、物業服務及建築建造全產業鏈服務，協同業務涵蓋房地產金融、養老服務、物流地產、資料地產等。

2015年，遠洋集團正式引入國際WELL健康建築標準，回顧6年間健康建築在中國房地產行業的發展之路，遠洋無疑扮演了健康建築領域先行者與領導者的角色。截至2020年底，遠洋已有11個項目正式獲得WELL建築標準最終認證，是中國獲得該認證專案個數最多、面積最大的企業。而且，遠洋集團並不僅僅擁有引進的WELL標準，還探索、總結了具有獨立智慧財產權的遠洋健康建築體系，並在全國六大區域的專案全面落地——截至2021年6月，落地遠洋健康建築體系項目110餘個，面積超過1900萬平方米。

2021年，隨著行業變革加速，房地產逐步進入行業精細化管理和綜合實力競爭的新階段，房企紛紛尋找新的增長點，助力企業擴容升級、持續發展，遠洋早已做好了準備。遠洋集團為保持自身在不動產領域的領先優勢，正通過差異化競爭方式，加速構建面向未來的業務能力。

據介紹，28年以來，面對風雲變幻的房地產市場，遠洋集團不被規模所裹挾。截至2020年末，遠洋集團剔除預收款的資產負債率為69%，淨負債率55%，現金短債比1.51，“三道紅線”指標全部達標，均處於“綠檔”，信用水準位於行業第一梯隊。同時，境外穆迪和惠譽兩家評級機構對遠洋維持投資級評級，境內中誠信和聯合資信均授予遠洋集團AAA評級，評級展望為穩定。

黑石對SOHO中國發起全面收購要約

6月16日訊 SOHO中國(00410.HK)公告稱，高盛(亞洲)有限責任公司代表黑石集團旗下公司TWO CITIES MASTER HOLDINGS II LIMITED作出附先決條件之自願性有條件現金要約以收購SOHO中國有限公司全部已發行股份。

於本公告日期，SOHO中國已發行股份為5,199,524,031股，不存在任何其他發行在外的認股權證、購股權、衍生工具或可轉換為股份的證券，且公司未就發行該等認股權證、購股權、衍生工具或可轉換為股份的證券訂立任何協議。假設要約以每股股份5.00港元的要約價獲全數接納（BoyceLimited及CapevaleLimited(BVI)將保留的合共467,958,000股股份除外），要約的最高現金代價約為236.58億港元。

隨著處置方案落地，深陷華夏幸福債務危機的各類債權人有望獲得部分解套。但對於那些以採用特殊標的物提供融資的金融租賃公司來說，將面臨著更為艱難的處置進程

深陷債務危機的華夏幸福(600340.SH)時刻牽動市場的心。

6月16日，《財經》記者獲悉，華夏幸福的債務化解方案有望在7月底公佈。“各方在不斷的推動，我們聽到的消息是7月份有望公佈化解方案。”一家債委會成員人士對《財經》記者表示。

一家信託公司人士同樣告訴《財經》記者，河北省政府正在牽頭化解華夏幸福的債務困難，具體方案仍在制定中，預計7月份釋放出來。

華夏幸福相關人士向記者證實了上述資訊。

隨著處置方案落地，深陷華夏幸福債務危機的各類債權人有望獲得部分解套。但記者發現，對於有的金融機構來說將面臨著更為艱難的處置進程。

在華夏幸福的融資圖譜中，存在著民生金融租賃、航太科工金融租賃、信達金融租賃等“特殊”的借款方。其特殊之處在於，這幾家機構以構造物為標的物，前兩家機構為華夏幸福提供了數億元的融資。

所謂構造物，是指：不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建築物，例如，道路、水池、過濾池、澄清池、沼氣池、地下管網等。

此類標的物多附著於建築物上，很難像一般獨立的抵押品進行回收、盤活，因而處置困難。

記者就此向上述三家金融租賃公司進行求證，對方皆表示不予回應。

債務化解方案7月推出

一家債委會成員（銀行）人士對《財經》記者表示，“債委會這邊是政府牽頭在推動，我們都是跟著指示走，已經開過好幾次會，（地方）表態是比較堅決的，不會逃廢債務。具體方案的確還沒出來，但應該很快了，預計7月底將出臺債務化解方案。”

“今年1月份，華夏幸福被曝出資金緊張，相關銀行信貸、信託、資管計畫及公開市場債務都出現逾期。雖經過多番斡旋已促成部分回款，但剩餘還款仍需等待華夏整體債務方案出臺。所涉項目分別設置了政府應收賬款抵押，或股份回購擔保，等待期間也在推進相應司法程式以期更快實現本專案退出，保全信託計畫委託人/受益人的合法權益。”一家華北地區信託公司人士對《財經》記者稱。

6月11日，《華夏幸福及下屬子公司部分債務未能如期償還的公告》顯示，“近期公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信託貸款等債務形式的債務本息金額67.87億元。截至目前，華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計635.72億元”。

近日，中誠信國際發佈《關於終止華夏幸福及相關債項信用評級的公告》稱，2021年4月中誠信國際對華夏幸福及其受評債項啟動定期跟蹤評級，並將定期跟蹤所需資料清單及訪談提綱發送至企業,經過與華夏幸福多次溝通，截至目前華夏幸福尚未提供評級所需關鍵材料且無法安排進場訪談，中誠信國際無法對華夏幸福的信用狀況作出判斷。

“根據相關監管制度和《中誠信國際終止評級制度》,經中誠信國際信用評級委員會審議決定, 自本公告發佈之日起,中誠信國際終止對華夏幸福的主體及債項信用評級,並將不再更新華夏幸福的信用評級結果。”中誠信國際稱。

2021年3月，華夏幸福債券發生違約後，中誠信國際、大公國際和東方金誠三家評級機構曾將其公司主體信用評級一路下調至C。

金融租賃公司的另類融資

在華夏幸福的花樣融資圖譜中，《財經》記者發現了數十家的銀行和信託機構，所做的為傳統融資方式。不過更引人注意的是金融租賃公司，其租賃標的物多為構造物，顯得頗為另類。

雖然金融租賃公司與地方政府融資平臺開展業務中以構造物為租賃標的物的情況比較常見，但金融租賃公司以道路、地下管網等為標的物，向房企借款的融資方式頗為少見。

例如，航太科工金融租賃在2019年10月18日為華夏幸福子公司九通基業投資有限公司作了一筆2.1億元的貸款，租賃期限為2年。租賃標的物為“位於武漢新洲區的園區內道路及配套設施”。

2019年6月18日，航太科工金融租賃同樣為九通基業投資有限公司作了一筆3.29億元的貸款，租賃期限同樣為3年。租賃標的物是“張家口市懷來縣懷來生態新城內的管網設備”。

無獨有偶。2019年8月28日，民生金融租賃為華夏幸福子公司大廠回族自治縣鼎鴻投資開發有限公司提供了一筆5.4億元的貸款，租賃期限為5年。本次登記的租賃資產為“編號MSFL-2019-0156-S-HZ的《融資租賃合同》項下的位於大廠回族自治縣潮白河工業區的管網、道路附屬設施及構築物等資產，評估價值5.02億元”。

2018年12月25日，民生金融租賃為華夏幸福子公司霸州鼎興園區建設發展有限公司提供了一筆1.67億元的貸款，租賃期限為6年。這次登記的租賃資產為“《融資租賃合同》(編號MSFL-2018-0150-S-H-001)項下的屬於霸州鼎興園區建設發展有限公司的管網、道路附屬設施及構築物，評估價值為1.76億元，租賃物坐落於霸州市霸州鼎興園區內”。

業內資深人士稱，很多融資租賃公司和金融租賃公司的業務“大頭”在地方政府融資平臺，租賃標的物通常是地下管網、道路、井蓋等構造物。融資租賃公司看中的是地方政府融資平臺背後的信用，“即便發生逾期之後，信仰依舊在”，比其它類型的交易對手要“安全”。

“華夏幸福是個特例。之前，華夏幸福發展勢頭不錯，不少金融租賃專業化能力弱，青睞做大單業務，認為只要擔保人或抵押物夠好，就可以向華夏幸福子公司授信，採取的是弱承租人+弱租賃物的架構。不料，在疫情和環京房價下跌形勢下，華夏幸福這個主體信用發生了風險。”一家大中型融資租賃公司董事長告訴《財經》記者。

處置困境和監管刹車

相對于採用傳統借貸方式的銀行、信託等債權人來說，金融租賃公司在華夏幸福的後續債券處置中，將面臨更為艱難的局面。

“與其它類型的融資方、投資者相比，我們的不少項目有抵押，風險相對較少。”上述華北地區信託公司人士對記者表示。

另外一家信託公司人士告訴《財經》記者，他所在的機構儘管有多筆和華夏幸福來往的業務。但大部分是險資借道信託公司的投資，信託公司扮演的是通道角色，壓力也不是很大。

相比之下，金融租賃公司面臨的壓力要更大。租賃物標的物的期限通常是3-5年。在對華夏幸福的非標融資中，航太科工金融租賃和民生金融租賃的借款期限是2-6年。有融資租賃合同的租賃日期到了2024年12月份。相對而言，金融租賃公司的貸款餘額較多，風險敞口較大，或將面臨高比例的不良計提。

融資租賃具有“融資”和“融物”的屬性，重在“融物”，考驗的是融資租賃公司的資產管理能力。但在目前大量的交易結構中，很多租賃公司削弱了對“融物”的本質特性。“融資租賃公司應該擯棄類信貸模式，轉向圍繞租賃物開展業務，發展直接租賃業務”。一位融資租賃行業資深人士稱。

上述人士稱，即便華夏幸福的債務化解方案公佈，金融租賃公司如何處置資產，取回管網、道路附屬設施及構築物依舊是難題。“這些是不動產，是很難撬下來的。即便取回了，也沒啥價值。”他稱。

《財經》記者瞭解到，2021年4月底，有多地監管者對轄區內的金融租賃公司進行視窗指導，對業務中的構造物資產餘額占比做出要求。

具體到各地，不同地區監管要求不同。

例如，華東地區某地要求，金融租賃公司在2021年租賃物中，構築物資產餘額與2020年末相比不得有新的增長。華北地區某金融租賃公司部門負責人對記者表示，當地監管部門已經要求金融租賃公司不得開展以管網作為標的物的業務。

“監管引導行業專注主業，加強合規約束。構造物業務占比是很難上升了，但是大量的存量是擺在行業面前的難題”。上述資深人士表示。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.040, 0.11, 2.23%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

萬科作為行業內的老大哥，在規模不落後的情況下總體保持著穩健的經營態勢。但ROE近兩年有所下滑，踩在20%的線上，銷售淨利潤率也連續兩年下滑至15%以下，總資產周轉率企穩在0.23左右，處在統計房企的中上游水準，體現出一定的管理優勢。相對來說，萬科的財務更為穩健，整體的權益乘數小於10，即資產負債率小於90%。2020年報顯示，萬科也踩1條紅線，剔除預收款後的資產負債率為71.73%。

ROE連續兩年下滑 站在20%線上

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。萬科過去幾年的平均ROE先升後降，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，萬科的平均ROE從不足20%升至23.4%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，萬科的平均ROE降低至20%，其在所有統計的100家上市房企中位列第22位，處於上游水準。此外，在規模相當的房企中處於位置中游水準，低於融創、碧桂園，高於恆大、華潤、中海。

淨利潤率同規模裡中等 降至15%以下

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

萬科過去幾年的淨利潤率先升後降，截止2020年，淨利潤率為14.15%，沖上15%後又再次回落，其在所有統計的100家上市房企中位列28位元，在規模相當的房企中處於位置處於中游水準，低於聚焦一二線的融創、保利、華潤，僅高於聚焦在三四線的碧桂園和恆大。由此看來，儘管喊得最響亮，但萬科的管理紅利並不明顯。

權益比例不高但較為穩定

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，萬科近幾年的資料比較穩定在70%出頭的水準，但這個比例僅列在統計百家房企的68位，位於中下游水平。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，萬科再次位於中庸水準，融創、華潤、中海的權益比明顯更高，但碧桂園、恆大的權益比要低，且下降的速度更快。

總資產周轉率穩定在0.23

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，萬科過去幾年基本穩定在0.23的水準，體現出了一定的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列31位，高於融創、華潤、恆大等。


杠杆率相對穩健

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，萬科為8.72，小於10，即資產負債率小於90%。在所有統計上市房企中，位列40位，高於保利、中海、華潤，低於融創、碧桂園、恆大等。這基本是符合我們一貫的認知的。

綜上，萬科的平均ROE位列中上游，體現出了其綜合盈利能力較強的一面，這其中，主要是由於萬科在各個環節均比較穩定和均衡，沒有明顯的短板使得萬科綜合競爭力較強。

近年來，光明地產(2.490, -0.02, -0.80%)銷售額處增長態勢，但其歸母淨利潤卻由2017年19.47億元一路降至2020年的1.07億元，短短三年時間縮水18.40億元

曾於2018年提出“未來三年達到500億規模”口號的光明房地產集團股份有限公司（下稱光明地產，600708.SH），時至2020年，無論是簽約金額還是營業收入，均在500億元以下。

日前，光明地產發佈了關於全資子公司掛牌轉讓柳州同鑫房地產開有限公司33%股權及債權的公告。公告顯示，光明地產全資子公司農工商房地產（集團）有限公司（下稱農房集團）擬通過上海聯合產權交易所公開掛牌方式，轉讓所持有的柳州同鑫房地產開有限公司33%股權及相應債權，總價約為1.56億元。

值得關注的是，這已不是光明地產第一次轉讓旗下資產。事實上，在過去幾年時間內，該公司已頻頻轉讓多項資產。

據上交所官網資訊顯示，2017年9月，光明地產公告稱，控股子公司南寧國糧房地產開發有限公司掛牌轉讓所持有的位於廣西南寧市良慶區的在建項目資產，轉讓價格不低於7.42億元；2019年3月，該公司亦公告稱，將轉讓上海廣林物業管理有限公司100%股權，本次關聯交易的成交金額達2.50億元。

有業內人士分析認為，光明地產頻頻轉讓資產或是迫于業績和資金壓力。對此，《投資時報》研究員進一步梳理該公司財報注意到，2020年已是光明地產歸母淨利潤連續下滑的第三年，且降幅呈逐年遞增趨勢。與此同時，其銷售規模卻在不斷擴大。

此外，光明地產其他財務資料也並不理想，近年來其貨幣資金均低於當期短期借款，存貨長期居高不下且一路攀升。並且，依照房企的“三道紅線”標準，該公司2020年“連踩”三道紅線。

日前，《投資時報》研究員就上述問題電郵溝通提綱詢問公司相關部門，但截至發稿未收到回復。

銷售額增長 利潤反降

光明地產由原上海海博股份有限公司於2015年7月與農房集團通過重大資產重組組建而成，主營業務為房地產綜合開發經營和冷鏈物流產業鏈，是集房產開發、商業運營、冷鏈物流、物業服務、建築施工及供應鏈產業鏈等為一體的綜合集團型公司。

資料顯示，近年來光明地產銷售額處於逐年遞增態勢，2017年至2020年分別為236.62億元、244.59億元、266.38億元和362.68億元，三年時間增長超百億元。

不過，光明地產同時期的歸母淨利潤卻在連年下滑。資料披露，2020年已是該公司歸母淨利潤連續下滑的第三年，僅有1.07億元，相較2017年19.47億元的數值，縮水超18億元。並且，其同比降幅也由2018年的27.17%進一步擴大至2019年的59.77%、2020年的79.38%。

時至2021年第一季度，光明地產的歸母淨利潤雖同比實現111.21%的增長，但也僅有0.20億元，扣除非經常性損益後為0.09億元，相較於同時期53.05億元的營業收入，利潤依然較為微薄。

還需注意的是，光明地產曾於2018年提出“未來三年實現500億發展規模”的奮鬥目標。然而據財報數據披露，該公司的銷售額雖在2017年至2020年間增長超百億元，但時至2020年也僅有362.68億元。

並且在2017年至2020年期間，光明地產的營收也分別僅有208.11億元、204.94億元、136.11億元和149.85億元，總體有所下滑；歸母淨利潤更是一路走低，分別為19.47億元、14.18億元、5.70億元和1.07億元。可見，光明地產距“500億發展規模”目標已漸行漸遠。

在2020年業績說明會上，光明地產方面稱，“2021年公司計畫營業收入200億元”，並表示，“2021年經營計畫是公司根據當前現狀制定，不代表公司對投資者的承諾，能否實現取決於宏觀經濟形勢和政策、市場狀況變化、企業經營發展實際等諸多因素，存在很大的不確定性，提示投資者對此保持足夠的風險意識”。

光明地產2017年至2020年銷售額/簽約金額及歸母淨利潤情況

資料來源：公司房地產業務主要經營資料公告

“連踩”三道紅線

值得關注的是，在利潤連降的同時，光明地產的資金壓力也撲面而來。

據財報數據披露，2020年該公司剔除預收賬款後的資產負債率為79.31%，高出標準線9.31個百分點；淨負債率和現金短債比更是分別達到188.49%和0.49，均未達到標準。依照房企“三道紅線”的標準，光明地產2020年“連踩”三道紅線，歸為“紅檔”房企。

另外，《投資時報》研究員還注意到，2017年至2020年以及2021年第一季度期間，光明地產各期貨幣資金僅有2018年時突破百億元，達到104.55億元，其餘年份均在百億元以下，且總體呈下滑趨勢。時至2021年第一季度末，僅有75.14億元。

然而在進入2018年後，該公司各期的短期借款便始終高於百億元，2018年至2020年以及2021年第一季度分別為131.18億元、102.00億元、112.00億元和126.21億元。可見，該公司近年來貨幣資金均低於當期短期借款，資金壓力較為沉重。

光明地產2018年至2020年以及2021年第一季度貨幣資金及短期借款情況

存貨高企

資料顯示，自2017年下半年起，在“房住不炒”的背景下，房地產市場進入嚴調控政策週期，此時，光明地產卻採取逆市拿地的經營策略。

據財報數據披露，2017年至2019年光明地產新增土儲面積分別為94.25萬平方米、144.52萬平方米和192.09萬平方米，時至2020年，該公司似乎減緩了拿地速度，當年度新增土儲面積同比下降67.12%至63.16萬平方米。光明地產為何突然放緩拿地速度？

對此，《投資時報》研究員進一步梳理該公司近年財報注意到，逆市拿地期間，光明地產同時期的開發速度並未跟上拿地速度，存貨長期居高不下且逐年攀升。即由2017年的395.61億元一路增至2018年的468.23億元、2019年的607.42億元和2020年的604.29億元，且占公司當期總資產的比重也長期居於60%至70%左右的高位，2017年至2020年分別為73.05%、62.91%、70.77%和68.50%。

時至2021年一季度末，其存貨數額雖降至568.08億元，但仍佔據當期總資產六成以上比重。

針對光明地產2020年放慢拿地速度是否與長期居高不下的存貨有關，以及在之後的經營中公司將如何維持拿地速度與開發速度之間平衡的問題，《投資時報》研究員日前電郵溝通提綱詢問相關部門，但截至發稿尚未收到公司回復。

受樓市調控持續收緊等因素影響，今年1-5月份，中國房地產開發投資、銷售等多項核心指標增速繼續放緩。

中國國家統計局16日發佈的資料顯示，1-5月份，全國房地產開發投資54318億元（人民幣，下同），同比增長18.3%，與1-4月份相比，增速放緩3.3個百分點。房地產開發投資增速已從今年1-2月份38.3%的高位，連續三個月回落。

商品房銷售面積和銷售額同樣出現累計增速持續回落的情形。資料顯示，1-5月份，中國商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；商品房銷售額70534億元，增長52.4%。這兩項指標在今年年初1-2月份時增速分別達到104.9%和133.4%，此後連續三個月逐月回落。

中原地產首席分析師張大偉指出，受疫情影響，去年房地產各項指標的基數相對較低，這也導致今年上半年房地產銷售、投資等指標漲幅驚人。不過，從絕對值來看，今年上半年樓市熱度依然較高，1-5月份房地產銷售額超過7萬億元，創下歷史新高。

隨著調控政策的升級加碼，商品房成交量的增速持續放緩。據貝殼研究院統計，5月份，南京、北京、深圳、西安、寧波、上海、湖州、嘉興、海口、鄭州、紹興、成都、合肥共13城發佈15次房產調控政策，其中多個城市年內已多次調控，且為前期政策的升級，分別從限購、限售、公開搖號、捂盤惜售及人口落戶等角度出臺相關政策。

據貝殼研究院資料，5月份，一線城市商品房市場活躍度保持最高，但降速最快。當月，一線、二線、三四線城市商品房成交面積累計增速分別為92%、53%和41%，一線城市增速環比回落幅度最大，為26個百分點。

從商品房平均成交價格來看，根據國家統計局當日發佈的資料測算，1-5月份，商品房銷售均價約為每平方米10625元，同比增長11.8%，環比下降1.2%，價格總體趨穩。

貝殼研究院高級分析師潘浩預計，短期內，重點城市樓市調控升級仍將延續，這將對商品房價格起到較好的穩定作用。

深圳樓市調控進入深水區，最“抗跌”的豪宅也開始鬆動了。

林舒（化名）是深圳豪宅標杆片區深圳灣的房產經紀人。6月16日，林舒告訴時代周報記者，自己已連續3個月沒有開單。

林舒表示，“2·08”新政落地後，深圳灣片區指導價與市場價之間差距懸殊，銀行根據指導價發放房貸，買家首付款大幅提高。以恆裕濱城一期為例，該小區指導價約為11.6萬元/平方米，而市場成交均價已接近25萬元/平方米。對於二套房購房者，買房本來就需要七成首付，銀行按指導價放款，則接近全款購房。

“其實能買得起深圳灣的人一般都有全款買房的實力，但他們的決策受市場影響。現在市場太冷，他們不會輕易行動。”林舒表示，與去年同期相比，深圳灣近期成交量大幅縮水。市場上多是剛需新盤，片區交易人員無法將積累的客戶有效轉化，壓力巨大。

深圳灣是深圳樓市的晴雨表。據深圳貝殼研究院，6月1日-15日，深圳新房成交2303套，二手房成交1540套，均為近年新低。

時代周報記者從多名一線房產經紀人處獲悉，近期多區標杆豪宅盤價格均出現回調，多名業主降價超百萬元。與此同時，豪宅盤的成交週期也在拉長，部分房源掛牌時間接近一年才得以成交。

龍崗別墅多次流拍

一套房源降價630萬元仍無人買單，過去不敢想像的事正在深圳樓市發生。

5月28日，深圳龍崗區大鵬鎮璞岸花園（一期）2號樓101房產第二次在阿里拍賣網上架。該房源掛牌價約為920萬元，低於評估價130萬元。掛牌當日，該房源因無人競價流拍。

事實上，該房源於5月8日被首次拍賣。第一次拍賣時，該房源掛牌價為1150萬元，相比於入手時的1550萬元降價400萬元。儘管有5705次圍觀，但仍無人報價，最終流拍。前後二次拍賣總共降價630萬元，均無人報價。

時代周報記者註意到，璞岸花園的另一套房源也出現多次拍賣無人報價的情況。今年1月，璞岸花園（二期）13號樓104房以780萬元拍賣；2月19日和5月15日，該房源均以624萬元拍賣。據悉，該房源登記價約為800萬元，三次拍賣共計降價176萬元，但仍遭遇流拍。

同樣是豪宅拍賣，西部的壹方城走出截然不同的行情。

近日，一套壹方城一期2座房源在京東拍賣網上線，該房源面積249.47平方米，共吸引11人報名、29224人圍觀。最終，該房源成交價接近以4800萬元，單價為19.2萬元/平方米。若加上個稅、契稅等交易費用，單價超過20萬元/平方米，高於市場價。

6月16日，一名寶安經紀人對時代周報記者表示，壹方城法拍房高於市場價成交的關鍵原因是稀缺。該房源樓層高、視野好，屬於樓盤的樓王戶型。這種戶型平時市場上流通房源極少，只要掛牌即有人詢價。同時，由於地段偏遠，大鵬片區樓市向來冷淡，住宅產品流通性差。市場橫盤期，投資客都在關注更有價值的標的，不具備投資價值的豪宅產品無人問津。

多個房源降價超百萬元

不僅法拍房，“2·08”新政後，深圳豪宅業主心態明顯變化，掛牌價下調幅度普遍較大。

時代周報記者從貝殼網獲悉，6月13日，一名蔚藍海岸3期業主下調122平方米的房源價格20萬元。從5月開始，該房源先後4次調價，幅度分別為100萬元、50萬元、30萬元、20萬元。5月15日-6月13日，該房源共計降價200萬元。

6月15日，一名蔚藍海岸一期業主將房源由總價1300萬元調價至1120萬元，降價180萬元。

與蔚藍海岸相距4公里的南海玫瑰花園，也有業主短期內多次降價。6月16日，一名蛇口經紀人告訴時代周報記者，一名南海玫瑰花園業主一個月內降價3次，總共降價212萬元。此外，龍華合正中央原著、紅樹灣紅樹西岸等樓盤均有業主做出不同程度讓步，在原來掛牌價基礎上大幅降價。

深圳豪宅市場轉向，早在2020年便有苗頭。

深圳中原研究中心數據顯示，2020年深圳豪宅預售供應量為70.09萬平方米，同比下滑15.9%。成交量為42.46萬平方米，同比下滑30.7%。成交均價同比下滑3.6%至101404元/平方米。

今年5月，深圳一手豪宅共成交412套，環比下滑2.6%；成交面積為5.94萬平方米、成交均價為111084元/平方米，環比均錄得微跌。

最堅挺的豪宅產品，為何開始鬆動？

6月16日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代周報記者分析稱，豪宅降價主要有預期和資金等方面的因素。現在降價的豪宅主要是去年漲幅過快的房源，有過度用槓桿的可能。因為金融環境收緊、融資利率明顯上調，導致投資客資金鍊緊繃，需要通過降價賣房釋放槓桿，以此提高資金流動性、緩解資金鍊緊張的情況。同時，部分投資客認為房價階段性已經到來，此時出手房產是落袋為安。

“豪宅能否投資主要看所處的區域以及價格是否被高估。如果房價曾在短期內快速上漲，則依然存在風險沒有釋放完畢的可能。”李宇嘉說道。

中國證券報記者走訪北京地區租房市場發現，近日租房市場明顯活躍，高校畢業季即將到來，刺激部分有換租需求的租客有意避開高峰、提前釋放需求。

“目前這個節點，寧願提前找房，損失幾天租金，也不想在旺季和畢業生搶房源。上班族和待業學生族搶房源，時間成本不划算。”一換租客對中國證券報記者表示。

旺季週期將至

“隨著高校畢業季到來，每年6月底到8月初都是傳統租賃旺季。”在北京天通苑片區從事租賃行業十年之久的經紀人李蒙對中國證券報記者表示，“目前這個節點屬於旺季預熱階段，有的畢業生答辯完後，提前開始找房子，釋放了一部分剛需，帶動一些低價位房源的成交。此外，隨著上一年畢業季集中籤訂的租房合同陸續到期，續簽及換租引發的需求持續增加，帶動租房市場活躍度提升。”

李蒙介紹，目前，北京地區優質房源整體較為充足。月租金在2000元左右、裝修較好的臥室，價格相比3月上漲了200元左右。而裝修一般的房源，租金價格相比3月整體沒有發生變化。“主要還是看裝修和房源的整潔度。”李蒙指出。

“旺季並不代表房源就少了。旺季的時候反而房源很多，不然沒有那麼多的成交量。”李蒙向中國證券報記者表示，“旺季成交速度很快，看房效率必須提高。目前這個節點，租房客看完房可以猶豫幾天再做決定，房子可能還在。但如果旺季來了之後，一天之內房子就可能被別人看上租走了。”

“目前這個節點，一年以上的長租客戶比較受中介歡迎，議價能力也比較強。如果房源裝修一般，每套月租可能有100元-200元的議價空間。但如果是短租，可能還會被中介和房東加價。因為目前這個節點，短租客戶到期後，一般不會趕上租房旺季，房子會砸在中介和房東手裡，有長時間租不出去的風險。”李蒙進一步解釋稱。

租金溫和上漲

諸葛找房監測數據顯示，5月，全國大中城市租金掛牌均價為34.9元/平方米/月，環比上漲0.78%，較上月擴大0.42個百分點，同比下降0.61%。進入2021年，隨著疫情對經濟的影響逐漸消散，以及臨近畢業季，租賃市場持續回溫，租金水平連續4個月上漲，但仍未恢復到疫情前水平。

分城市等級看，一線城市平均租金為91.35元/平方米/月，環比上漲2.22%，同比下跌1.44%。上海、北京、深圳一線城市人口流入量增加疊加畢業季租房需求激增，導致租賃市場活躍度較高，5月租金環比漲幅分別為2.46%、2.88%和1.3%。

二線城市平均租金為34元/平方米/月，環比上漲0.71%，同比下跌2.6%。三四線城市平均租金為26.37元/平方米/月，環比上漲0.21%，同比上漲0.57%。

機構普遍預計，接下來幾個月這一態勢將會延續，租賃市場將會迎來成交小高峰，租金水平也有一定的上漲空間。

供給有望增加

日前，國家發展改革委關於印發《保障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法》（簡稱《辦法》），明確支持人口淨流入大城市中符合條件的保障性租賃住房建設，推動解決符合條件的無房新市民、青年人等群體的住房困難問題，優先滿足從事基本公共服務群體租賃住房需求，促進有能力在城鎮穩定就業生活的常住人口有序實現市民化。支持人口淨流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎設施建設，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。

《辦法》中提到的保障性租賃住房主要包括，利用集體建設用地建設的保障性租賃住房；企事業單位利用自有閒置土地建設的保障性租賃住房；利用產業園區配套用地建設的保障性租賃住房；利用存量閒置房屋建設的保障性租賃住房；適當利用新供應國有建設用地建設的保障性租賃住房；其他形式的保障性租賃住房。定向增加大城市小戶型、低租金房屋，緩解供給不足的問題。

機構分析認為，第七次全國人口普查結果表明，2020年我國有3.76億流動人口，由於普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而市場供給的主體是60平方米至90平方米、租金3000元以上的兩居室，保障性租賃住房供給更少，導致這類人群面臨住房條件較差、尋找合適房源困難的問題，尤其是維持城市運行必不可缺的從事基本公共服務的群體。通過計劃性地投入財政資金資源，重點解決新市民、年輕人的住房困難，優先滿足從事基本公共服務群體租賃住房需求，確保其在城市中能夠安居樂業。

業內人士指出，支持社會主體參與保障性租賃住房供給，發揮政府資金的槓桿作用。保障性租賃住房主要是政府通過補貼或政策優惠的方式引導市場建設運營，成本和租金相對較低。通過政府引導、社會主體參與的方式，能夠有效擴大保障性租賃住房的供給。未來我國的保障性租賃住房的房源供給，也將逐步由政府供給轉為多元化主體供給，以形成成熟的住房租賃市場。《辦法》支持納入城市年度建設計劃的集體建設用地、企事業單位閒置土地、產業園區配套用地、存量閒置房屋以及國有建設用地等建設保障房項目，提出應發揮中央預算內投資在外溢性強、社會效益高領域的引導和撬動作用，激發全社會投資活力，未來房企以及各類企事業單位等將更大程度參與其中，加速擴大保障性租賃房源的供給，緩解大城市住房問題。

房地產行業的發展邏輯已不再支持高速增長，儘管目前上市房企發展重點仍為夯實開發主業，但尋找第二增長曲線已成房企共識。

近日，《2021中國房地產上市公司測評研究報告》（下稱“《報告》”）在深圳發布，該測評由中國房地產業協會指導、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主辦，研究對象包括105家滬深上市房企，89家在港上市房企，以及1家海外上市房企，合計195家。

由各項數據可看出，2020年上市房企償債能力有所提升，去槓桿效果顯現；規模持續增長，但增速放緩；盈利能力方面，絕對指標淨利潤同比增長，但相對指標淨資產收益率同比下滑。

有專家認為，房企很難在降負債的同時實現規模和盈利的大幅增長。在房地產金融調控壓力不放鬆的背景下，相對於規模收縮，降負債緊迫度明顯更高，因此，需要在降低企業財務風險的前提下，再考慮規模問題，而盈利能力則會隨著負債水平回歸理性而更有提升的可能性。

淨負債率調整幅度大

在“三道紅線”的監管壓力下，房企紛紛採取多種方式降槓桿，槓桿調控初見成效，總體來看，房企的償債能力增強。

《報告》顯示，長期償債能力方面，2020年上市房企剔除預收賬款後的資產負債率均值為62.93%，與上年相比保持穩定。淨負債率均值為95.07%，較上年下降5.75個百分點，淨負債率在短期內的調整幅度相對較大。

短期償債能力方面，流動比率均值為1.65，速動比率均值為0.64，兩者與上年相比，均基本保持穩定。現金短債比中位數為1.30，較上年提升0.21個百分點，上市房企貨幣資金對短期債務的覆蓋情況有所改善，短期償債能力提升。

值得注意的是，各企業負債水平不盡相同，頭部房企信譽較好，積極推動銷售回款，風險管控能力較強，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢、前期拿地成本較高的影響，債務風險有所積累。

為了達到“三道紅線”的要求，促進現貨銷售，加快回款速度是房企採取的策略之一。《報告》顯示，2020年上市房企存貨周轉率均值為0.38，較2019年上升0.05。此外，上市房企存貨規模增速變緩，2020年存貨同比增長14.80%，增速較2019年下降7.80個百分點。

規模、盈利增速放緩

在“房住不炒”的大背景下，行業整體規模增速雖然有所上漲，但增速放緩已成當下主要趨勢。2020年，我國商品房銷售面積17.6億平方米，同比增長2.6%，商品房銷售金額達17.4萬億元，同比增長8.7%。

此外，上市房企的規模呈現“強者恆強”的特點。截至2020年末，總資產超過千億的上市房企有59家，超過3000億的上市房企有27家，超過萬億的上市房企共有6家。從總資產百分比來看，10強上市房企的累計總資產百分比已超過40%，50強累計百分比近80%，100強累計百分比超90%，集中度較上年略有上升。

除了規模增速放緩，上市房企的盈利能力指標有所下滑。《報告》顯示，2020年上市房企營業利潤均值52.47億元，同比下降7.15%；淨利潤均值32.17億元，同比增長12.17%；淨資產收益率均值8.78%，同比下降7.60%；總資產報酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除淨利潤均值外，其餘各項盈利能力指標均較上年有不同程度的下滑。

在成長能力上，上市房企業績增速整體放緩。2020年，房地產開發業務收入均值同比增長1.84%，增速較上年大幅下降32.55個百分點；營業收入均值同比增長15.40%，增速較上年下降4.64個百分點；淨利潤均值同比增長12.17%，增速較上年上升0.05個百分點；淨資產規模均值同比增長13.75%，增速較上年下降8.22個百分點。除淨利潤外，上市房企的房地產開發業務收入、營業收入、淨資產規模增速均有所下滑。

降負債與增速的矛盾

在“三道紅線”的背景下，房企負債率降低，償債能力提升，與此同時，房企卻面臨規模增速放緩、盈利能力疲軟的問題。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示，因為需要降低負債，企業會在投資方面進行把控，而不是盲目擴大規模，所以企業的規模收縮比較被動。此外，嚴躍進還表示，不管規模大小，房地產企業都面臨盈利下降這個問題，這是行業的趨勢，因為現在的限價限購政策的管控比較多。

58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，項目轉讓、合作開發、增加股權融資比例、加快可售項目的去化速度是房企降負債的主要方法。一方面，項目轉讓會導致規模的主動性收縮；另一方面，想要降負債，企業想要壓縮借款規模，這對規模擴張也起到限製作用。此外，合作開發的方式可能會引發增收不增利的情況，增加股權融資比例也會對控股方的利潤有所稀釋，這在一定程度上都會影響企業的盈利能力。

《報告》觀點認為，在房地產規模和盈利增速放緩的背景下，產品創新、管理創新和多元化業務發展成為房地產企業高質量發展的重要抓手。目前，房地產行業的發展邏輯已不再支持高速增長，儘管目前上市房企發展重點仍為夯實開發主業，但尋找第二增長曲線已成房企共識。其中，多元化則是房地產企業追求第二增長曲線的重要途徑，龍頭房企開闢第二戰場主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養老、產業運營、投資等領域。

張波認為，從目前的現狀來看，房企很難在降負債的同時實現規模和盈利的大幅增長，特別是對於負債率水平偏高的房企來說尤其難以實現。在房地產金融調控壓力不放鬆的背景下，相對於規模收縮，降負債緊迫度明顯更高，因此，需要在降低企業財務風險的前提下，再考慮規模問題，而盈利能力則會隨著負債水平回歸理性而更有提升的可能性。

嚴躍進認為，企業如果有能力，還是需要積極拿地，不過也不能盲目，因為資金壓力比較大。

此外，嚴躍進還表示，房企可以聯合拿地，因為相對單獨拿地來說，聯合拿地的負債壓力會比較小，而且，合作開發能夠拿到一些優質的地塊。

貝殼研究院高級分析師潘浩對《華夏時報》記者表示，負債、規模、盈利這這三者之間的關係很複雜，它是一個企業經營健康度的問題。不同企業有不同的偏好，因此也有不同的應對策略，根據自身情況，有些企業選擇深耕，有些選擇擴張。

6月16日，統計局公佈1-5月全國房地產開發投資和銷售情況。從數據來看，1-5月房地產開發投資增速、全國商品房銷售面積及銷售額增速繼續保持同比增長特徵，但漲幅較1-4月均有所收窄。

具體到5月單月，就土地購置而言，5月房企購置土地面積較4月微增，土地平均購置價格從4月的3940元/平方米上漲到6648元/平方米，漲幅近69 %。

就住宅銷售而言，5月住宅銷售面積14490萬平方米，環比增長近13%，成交單價10738元/平方米，較4月微降104元/平方米，全國房價繼續保持萬元以上水平。

貝殼研究院高級分析師潘浩在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，首輪集中供地密集進行帶來5月全國土地購置價格明顯上漲；而在調控政策升級加碼、“小陽春”後持續簽約和房企半年報業績壓力等因素共同作用下，5月商品房市場表現出價格基本穩定，商品住宅成交量環比上漲的特點。

買地單價上漲近7成

統計局數據顯示，1-5月全國房地產開發投資54318億元，同比增長18.3%。比2019年1—5月增長17.9%，兩年平均增長8.6%。其中，住宅投資40750億元，增長20.7%。較1-4月21.6%的同比漲幅有所收窄。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，由於2020年6月份開始全國房地產開發投資數據由負轉正，所以從統計角度看，今年全國開發投資數據會呈現出進一步收窄的現象。

5月單月，全國房地產開發投資14078億元，較4月增加1414億元，環比增幅11.2%，創年內新高。

嚴躍進告訴21世紀經濟報導記者，類似全國開發投資數據創歷史新高，“得益於房地產大環境不錯”，尤其是各地房屋買賣比預期要好很多。

“實際上就房地產企業的投資數據來看，市場信心還是不錯的，包括各地積極拿地，以及開發等環境總體有條不紊地推進等等。”嚴躍進說。

潘浩指出，房企半年業績壓力成為全國房地產開發投資增加的主要動力。由於半年業績需要，房企5月房屋新開工面積20444萬平方米，環比增長15.2%，進而推動全國房地產開發投資環比上漲。

“預計隨著集中供地的持續推進，房屋新開工面積對全國房地產開發投資的促進作用仍將繼續。”潘浩說。

在土地購置方面，統計局數據顯示，1-5月房地產開發企業土地購置面積4396萬平方米，同比下降7.5%；土地成交價款1931億元，下降20.5%；土地平均購置價格為4392.6元/平方米。

潘浩指出，1-5月土地購置面積同比下降，系二月推出22城土地“兩集中”政策試點。受此影響，之後一段時間22城土地供應節奏被拖慢，而進入四五月後22城以外城市存在錯峰供地情況，在二者的共同作用下，1-5月土地購置面積呈現出同比下降特徵。

具體到5月單月，房企土地購置面積1095萬平方米，較4月微增95萬平方米，土地成交價款728億元，土地平均購置價格6648元/平方米，環比漲幅68.7%。潘浩認為，這主要是土地集中供應帶來的結構性增長。

5月包括北京、杭州等10個城市完成首輪集中土拍，是首輪集中供地最密集的月份。中指數據顯示，包括蘇州在內，5月進行首輪集中土拍的11城共成交建築面積3848萬平方米，土地出讓金5132億元，成交樓面均價4129-35823元/平方米不等，7城成交樓面均價破萬。

要注意的是，根據統計局的定義，土地購置面積為房企本年通過各種方式獲得土地使用權的土地面積。即房企獲地方式除了招拍掛，還包括產業勾地、收併購和一二級聯動等，地塊性質也不僅限於宅地，還包括商服用地、工業用地、產業用地等。

商品住宅成交量上漲

統計局數據顯示，1-5月全國商品房銷售面積和銷售額繼續保持同比增長態勢，但增速持續放緩。

1-5月商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年1—5月增長19.6%，兩年平均增長9.3%。1-5月商品房銷售額70534億元，增長52.4%；比2019年1—5月份增長36.2%，兩年平均增長16.7%。1-5月商品房銷售均價為10625元/平方米，同比增長11.8%，環比下降1.2%。

潘浩認為，調控政策升級加碼是1-5月商品房成交量增速持續放緩和價格維穩的重要原因。

據貝殼研究院統計，5月南京、北京、深圳、西安、寧波、上海、湖州、嘉興、海口、鄭州、紹興、成都、合肥等13個城市發布15次房產調控政策，分別從限購、限售、公開搖號、捂盤惜售及人口落戶等方面進行調控。其中多個城市年內多次調控，並對前期政策進行升級。

潘浩認為，預計短期內，調控升級仍將延續，這對商品房價格起到了較好的穩定作用。

21世紀經濟報導記者根據統計局數據梳理髮現，5月單月，全國住宅銷售面積14490萬平方米，較4月增長1619萬平方米，環比增幅12.6%；全國住宅銷售額15560億元，較4月增長1605億元，環比增幅11.5%。住宅銷售單價10738元/平方米，與4月基本持平，微降104元/平方米。

潘浩指出，這主要受“小陽春”後持續簽約和房企半年報業績壓力影響。從歷史同期來看，4-6月單月商品住宅銷售面積均保持環比漲勢。

但5月全國商品房銷售面積環比上漲之下，區域之間存在分化。

克而瑞研究中心監測北京、上海、廣州、深圳、重慶、武漢、杭州等29個重點城市商品住宅成交面積發現，5月重點城市商品住宅成交熱度略有回落。29個監測城市預計成交規模2953萬平方米（其數據為5月28日左右預估所得），環比下降3%，同比增長10%。

其中一線城市5月新房成交面積環比下降20%，上海環比下降29%，同比下降46%，降幅最大。其餘25個二三線城市整體成交面積下降-2%，同比增長11%。受集中供地火熱和市場庫存減少等因素的影響，5月份中國重慶新房市場表現強勢，成交面積環比增長50%，同比增長76%。

整體來看，1-5月全國土地平均購置價格為4392.6元/平方米，商品房銷售單價為10625.3元/平方米。嚴躍進指出，綜合統計局1-5月的土地交易單價和商品房銷售單價來看，至少說明房價更為強勢。

樓市氣氛好轉，加上新一期白居二（下稱新白居二）陸續入市，帶動未補地價資助房屋交投量「起飛」，房屋委員會（下稱房委會）最新數據顯示，本月上半月暫錄得60宗未補地價資助房屋成交，較上月同期僅約15宗急彈3倍；而最新公布的5月全月成交量更達292宗，屬去年1月錄得320宗以來近16個月最旺。

德強苑呎賣14406新高

據房委會資料，本月上半月全港錄得60宗未補地價公屋和居屋成交，較上月同期大增約3倍，當中不乏高價個案。其中樂富居屋德強苑一個高層單位，實用面積404方呎，於本月以未補地價582萬元易主，呎價達14406元，創該屋苑未補地價單位呎價新高，並料成為九龍區未補地價居屋單位呎價次高。

資料顯示，九龍區居屋最高呎價的單位來自何文田冠暉苑一個低層戶，實用面積291方呎，去年3月以未補地價425萬元轉手，呎價14605元。

新白居二共有4500個名額，自5月26日市場上有首宗入市個案曝光以來，未補地價市場明顯受帶動，5月的交投量亦明顯增加。房委會數據顯示，上月全月暫錄得292宗未補地價資助房屋成交，較4月的182宗急彈60.4%；較去年5月的237宗，亦多約23.2%。值得留意的是，上月全月和本月上半月的交易數字，將於下月初更新，屆時有機會再上調。

已故資深投資者「舖王」鄧成波的家族不斷出貨，市場消息指出，由該家族持有的油麻地上海街339至345號全幢物業，以約1.84億元售出，料賬面損手1120萬元。

消息表示，剛沽出的油麻地上海街339至345號全幢，為一幢9層高商住大廈，地盤面積約2443方呎，大廈地下設有4個商舖，舖位總建築面積約2040方呎；1至8樓則為住宅用途，共提供32個單位，住宅總實用面積約13593方呎。項目去年9月曾推出市場放售，意向價約2.38億元，現降價22.7%沽出，成交價約1.84億元。整個項目月租共約59.1萬元，新買家享約3.9厘回報。

根據土地註冊處資料，鄧成波家族於2015年11月斥資1.95億元購入上址，持貨近6年，賬面虧損1120萬元，貶值5.7%。

The Sharp八年貶值1414萬

此外，市場亦錄工商舖蝕讓成交，銅鑼灣銀座式商廈The Sharp 27樓全層，建築面積約1580方呎，市場指以3800萬元易手，呎價24051元。單位由香港明記製造董事長葉泰海於2013年1月以5214萬元入市，逾8年賬面蝕1414萬元或27.1%。

另一方面，土地註冊處資料顯示，將軍澳維景灣畔第3期低層地下1層（LOWER GROUND LEVEL 1）F舖，本月8日以5380萬元成交，舖位建築面積6030方呎，呎價8922元。買家為盛揚有限公司，董事為冼嘉瑩，登記地址為九龍灣信和工商中心6樓全層，與現代健康科技（00919）的總辦事處相同。

原業主於2013年3月以3400萬元購入，持貨逾8年，賬面獲利1980萬元，升值58.2%。

備受市場矚目的中環新海濱3號商業地王周五（18日）截標前，地政總署昨天公布上月開標的銅鑼灣加路連山道商業用地全部財團出價，該地皮由希慎興業（00014）與華懋合作斥資197.78億元擊敗5個對手奪得，次標出價僅133.31億元，即中標價拋離次標64.47億元或48.4%。

加路連山道商業地佔地約15.93萬方呎，可建樓面面積約107.64萬方呎，市場原預計中標價約107.6億至172.2億元，結果希慎等以197.78億元投得，較市場估值上限高約14.9%，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）18374元。

據地政總署資料，次標出價為133.31億元，中標價較其高約48.4%，即次標出價較中標價低32.6%，樓面呎價12385元。而最低出價僅21.53億元，較中標價低89.1%，樓面呎價2000元。

發展局局長黃偉綸以書面形式回覆立法會議員質詢時，披露2016年至2020年城規會接獲的規劃申請個案，該5年內城規會共收到4805宗申請，其中152宗涉及修訂圖則，4398宗申請規劃許可，以及255宗覆核申請。以年份作統計，去年接獲的總申請是5年間最少，只有897宗。

黃偉綸重申，發展局轄下的「精簡發展管制督導小組」正探討如何壓縮整個發展程序，以加快土地供應，包括檢視《城市規劃條例》，研究有否空間縮短與土地規劃相關程序所需的時間。

看好通關效應 估先放寬商務旅客

受惠香港通關在望，加上傳統上本港地產股在通脹升溫期間表現理想，美銀重申看好本港地產股前景，當中最看好住宅表現，除受本地需求帶動，通關後的潛在內地需求也可成為「添加劑」，因此調高本港今年樓價預測，由原本0%至升5%，調整為升5%至10%。

美銀稱，零售市道方面，內地旅客來港的復甦過程料緩慢，但初期通關料仍會有正面效應，同時市場對於下半年內地奢侈品市場面對嚴重競爭的憂慮亦過大，因通關過程應會逐步放寬，首先放寬的預計是商務旅客，一般旅客的放寬料仍需要一段時間，才能回復正常。

空置率處高位 看淡寫字樓

寫字樓方面，美銀從行業渠道得知，寫字樓的租務查詢近日有所增加，而且電子商貿、虛擬銀行及綫上支付租客都希望擴大寫字樓面積，但更多租客正尋求縮減成本的舉動，預期本港寫字樓的市值租金於上半年跌5%後，年中會穩定下來。

不過，美銀維持看淡寫字樓前景，因空置率處於16年高位，而且2022至2023年約有800萬平方呎的新寫字樓供應，令市場競爭更激烈。

綜合樓市前景及估值，美銀偏好發展商股多於收租股，並調升長實（01113）評級，由「中性」升至「買入」，目標價升至64元。美銀解釋，長實肯定會是通關受惠股，英國的疫苗接種比率又高，加上其飛機租賃業務大部分是窄體機，意味可得益於境內旅遊復甦。

除長實，新地（00016）亦是美銀首選。美銀將本港地產股目標價平均調高8%，以反映住宅樓價上升及折讓比率收窄。

收租股方面，美銀下調希慎（00014）評級至「中性」，因公司催化劑有限，並下調目標價至34元。

6月續旺 沙田愉翠苑白居二客佔逾8成

新一批4,500名白居二客加快步伐入市，推動未補價公屋及居屋成交量急升，房委會公布，5月份未補價公屋及居屋共292宗成交，創2020年1月後、1年半新高。

房委會統計6月份上半月未補地價公、居屋（綠表）暫錄60成交，較5月同期的15宗有明顯改善。而在新一批白居二入市推動下，多區未補地價單位交投急升。以將軍澳區為例，上半月近70宗公、居屋買賣，較5月同期急升2.9倍。市場人士指，沙田愉翠苑本月上半月已錄得22宗二手買賣，當中逾8成為白居二買家，相信是最活躍的屋苑。

至於造價方面，近月多個居屋造價被推高，例如黃大仙德強苑B座高層5室，實用面積404平方呎，本月初以582萬元售，呎價14,406元，創屋苑呎價新紀錄，直逼已補地價單位水平。

尚翠苑呎價13946 新界綠表新高

其次，荃灣尚翠苑呎價月內兩破頂，最新C座高層8室，實用面積441平方呎，上周末以615萬元（未補地價）沽出，呎價13,946元，再創新界區未補地價居屋新高。

私樓二手交投同樣活躍，多個屋苑造價創新高。市場消息透露，西灣河嘉亨灣3座高層B室，實用面積1,129平方呎，屬優質海景單位，剛以3,470萬元易手，呎價30,735元，兩者均創屋苑新高。原業主為韓籍人士2007年以1,666萬購入，帳面獲利1,804萬離場。

大角咀港灣豪庭4天連錄5成交，其中2座中層H室，實用面積322平方呎，2房間隔，議價後以709萬元易手，呎價22,019元為今年同類單位最高。售價較同座同室高6層今年3月賣682萬元，貴27萬元，即低層貴過高層。

至於租務方面，長沙灣李鄭屋邨4座（道德樓）中層8室，實用面積377平方呎，現作2房，剛以1.2萬元租出，屬2房近2年高位。業主於2015年以316萬元購入，可享約4.6厘租金回報。不過，單位現時市值約440萬元，即市值租金回報約3.3厘。而剛入伙的尖沙咀本木已錄多宗租務成交，低層A1室350平方呎，以1.85萬租出，呎租約52.9元。

美聯物業預計，樓價短期有望破頂，料樓價下半年錄9%升幅，故調高全年樓價升幅預測至約15%，隨着屯馬綫將於本月底全面通車，料帶動沿綫屋苑交投跑贏大市。

屯馬綫物業交投 料跑贏大市

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，隨着疫情緩和，預計樓價短期破頂，料樓價下半年有望錄9%升幅，而下半年一、二手交投分別創2年半及9年新高；回顧今年上半年樓市一、二手交投，新盤銷售量錄8,700伙，較去年下半年的7,772伙及去年上半年的6,677伙，分別上升12%及30%，半年計創2019年上半年後的兩年新高。

展望下半年，大型基建落成將利好樓市。美聯物業指，自屯馬綫第一期通車後，沿綫已不少屋苑交投跑贏大市。以通車前15個月及通車後15個月的二手住宅註冊量作比較，鑽石山站的星河明居大升83.7%、車公廟站溱岸8號亦升65.1%、大圍站名城則升53.8%，沙田第一城也上升51.7%；均較全港同期二手註冊量升42.6%為高，預料屯馬綫物業跑贏大市兩至三成。

美聯物業住宅部營運總監張子存指表示，屯馬綫全綫通車，吸引不少本地、「新香港人」及內地客用家和投資者入市，未來看好啟德區，荃灣西及大圍等屯馬綫途經規劃完善區域的樓市。

預期上蓋多幢中小型商廈 商場向地庫發展

中環新海濱地王設計是投標勝敗的重要因素，由於地王受制於高度限制，加上要興建大型觀景平台，預期商場部分或要向地庫發展，而上蓋興建數幢10多層高中小型商廈，日後易於連命名權全幢形式出售。

將於明日截標的中環新海濱3號地皮，雖然地盤面積達51.6萬平方呎，總樓面達184萬平方呎，但建築上卻有不少限制，影響到發展商的設計及剪裁，最終亦令地價受到影響。

首先是地皮位於中環海濱地段，規劃上早已定位為中低層發展，招標文件內非地價評分部分列明，地皮的西面建築高限大約50米（主水平基準以上，下同），而東面則以觀景平台為主，高限只有16米。

料日後連命名權全幢出售

由於規劃大綱（Planning Brief）內表明，不傾向興建長的連續立面（long continuous facade），發展商亦難以將樓面集中在西面地盤興建1幢「肥、矮」的巨型商廈，而是興建多幢中小型商廈，估計每幢樓面介乎20萬至40萬平方呎。

近年不少內地財團來港購入全幢商廈作投資，並擁有命名權，包括早前平安人壽斥113億元入股新地 （00016） 西九高鐵站上蓋商廈的30%業權，而中國人壽及深圳祥祺集團分別購入紅磡One HarbourGate兩幢商廈等，日後新海濱上蓋的商廈亦會受市場歡迎。

同時，由於中環核心區甲廈的價值，高於零售商場的價值，雖然賣地條款無限制地皮辦公室樓面上限，但受到上述高限影響，以現時甲級商廈樓底達3.8至4.5米高，意味最多亦只能夠興建11至13層高的寫字樓，發展商或要撥出相當樓面作零售商場用途。

約半樓面作商場 或影響地價

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，在高限影響之下發展商「無選擇」，估計將大約一半樓面作商場用途，而由於中環區內商場地價估計只是1萬多元，遠低於商廈地價的4萬至5萬元，導致整個地皮的地價將會被大幅拖低。

同時，項目規定須提供26.9萬平方呎的公共休憩空間，其中一半更要位於地面，加上30%的上蓋面積（Site Coverage）須作綠化用途，亦即是整幅用地相當多的地面部分不能夠興建商場等建築物，部分商場樓面或要下移至地庫部分。

陳超國認為，上蓋設計要取得高分，一定是傾向開放更多公共空間給市民享用，而商場在限制下使用地庫的設計，由於建築成本高，亦會影響到地價。

除了商場向地下發展外，地皮被龍和路及民耀街兩條馬路橫跨，而地底則被機場鐵路掉車隧道，以及中環灣仔繞道的隧道保護區所切開，導致地皮規劃上要一分為三。

葵涌工業區轉型發展中，新型工貿物業相繼落成，但對於佔盡地利優勢的傳統工廈，依然為市場關注，如現正放售的葵涌安福工業大廈，物業雖逾40年樓，但位處市中心加上鄰近港鐵站，不乏捧場客，現有高層單位連租約以約900萬元放售。

備寫字樓裝 迎合不同用家

萊斯物業高級物業顧問鄒丹妃指，葵芳葵豐街41至45號安福工業大廈高層單位，面積約1,943平方呎，現連租約，以意向價約900萬元放售，平均呎價約4,632元。單位備有全寫字樓裝修，已分間會議室、獨立洗手間，另有冷氣配備，加上樓底高逾4米，實用率高，適合各行業用家所需，而市場上同類型單位市值月租約22,000元，租金回報可達2.9厘，作長綫收租回報亦甚吸引。

逾41年樓齡的安福工業大廈，物業擁雲石大堂，設有停車場，貨櫃車位及卸貨台，上、落貨方便，而其位置更佔盡地利，物業出入口位處葵豐街及葵福路，而一馬路之隔為新都會廣場、葵涌中心及港鐵葵芳站，交通網絡四通八達，深得用家及租客歡迎。

而參考市場成交，新近錄得低層H室，面積約1,101平方呎，以約500萬元沽售，平均呎價約4,541元，另低層B室，面積約881平方呎，以每平方呎約4,858元易手，成交價約428萬元。鄒氏指，葵、荃區有不少項目發展中，不乏工廈翻新、新型商貿大廈落成，加快舊工業區增值及轉型，前景被受看好，而葵涌區更因為交通便利，如上述放盤單位位處區內核心地段，料可吸引買家青睞。

市場氣氛不俗，屋苑紛錄成交，美聯高級分區營業經理吳肇基表示，鰂魚涌太古城銀星閣高層D室，約749方呎，3房連套房，以1788萬成交，呎價23872元，屬市價水平。

世紀21北山高級客戶經理梁淑儀表示，北角維景花園A座低層03室，面積452方呎，2房間隔，獲區外上車客以約980萬承接，呎價21681元。

中原高級分區營業董事柯勇表示，將軍澳蔚藍灣畔單日錄2宗成交，其中2座低層G室，面積507方呎，採兩房間隔，以898萬成交，呎價17712元。

利嘉閣分行市務經理吳壽文表示，荃灣萬景峯1座極高層C室，面積約827方呎，4房1套連工人套間隔，以1720萬沽出，呎價約20798元，創屋苑同類成交價新高。

香港置業首席聯席董事曾家輝表示，長沙灣昇悅居5座極高層G室，面積約503方呎，議價後以約920萬成交，呎價約18290元，屬市價。

祥益區域董事袁思賢表示，屯門居屋兆安苑D座高層3室，面積563方呎，以510萬（自由市場價）並一筆過付款成交，呎價為9059元，屬市場價成交。