新莊副都心大坪數新屋難銷售、且疫情讓看屋人減少，金管會29日宣布遠雄人壽因投資新莊副都心不動產，未即時利用且有收益，在一年期限內未處分完或使其有收益，依保險法核處罰鍰新台幣200萬元及糾正。這也是此筆土地第二次被罰，上次是100萬元、這次則加倍。

保險局副局長張玉煇表示，主要是遠雄人壽投資開發新莊副都心的大坪數新屋，即先前所提遠雄國匯建案，2019年6月12日就因為未符合保險法第146條之2規定，當時200戶的建案仍然有167戶以及236位車位未賣完，即有83％以上的部分沒有收益，金管會罰鍰100萬元，而且限一年內改正。

去年改善期限屆滿，此筆不動產到2020年底還有100戶、146個車位，仍處於未即時利用狀態，即仍未出售完，依保險法，再加倍處分，罰鍰200萬元，並給予以糾正。

張玉煇表示，這次限遠雄人壽這筆不動產要在2022年底前要處分完畢，或改為出租有收益亦可，即這次再給一年半的改善時間，遠雄人壽早期在新莊副都心投資大量的素地，規畫興建建案，但是後來因為推出量過多，如遠雄國匯每戶50?60坪，2019年之前開價每坪50~60萬元，當時算當地的「豪宅」，因此銷售進度較慢，2019年時即是因銷售戶數過少，遭金管會開罰100萬元，而且限期一年要處分或出租，經過一年半時間，遠雄人壽賣掉67戶，手中仍然有100戶，等於還有50％，必須在明年底前賣掉或出租。

金管會強調，依保險法第146條之2第1項規定，保險業投資不動產，就是要即時利用並有收益，即二年要開發完成且有收益，但若有合理理由，可申請延長期限，如遠雄人壽亦有些土地有申請延期，但期限屆滿若仍未達保險局要求的收益，就會被開罰且限期處分或改善。

財政部促參司29日指出，今年促參招商大會確定改為線上舉辦，為史上頭一遭，今年共推出99件投資案，商機約2千億元為近三年新高，主要關鍵為今年地方政府百億元大案遍地開花，高雄商機甚至高達430億元、躍升為推案王，提前預訂未來招商王寶座。

促參司官員表示，今年促參大會改為「招商地圖」方式，以線上網站分兩階段釋出資訊，7月底為第一階段，將公布各案源初步資訊；9月底則為第二階段，提供各級政府的影音簡報介紹等，至於商機座談會可能將延後至10月舉行。

促參招商大會案件為每年下半年到隔年上半年的各級政府投資案，以地方政府而言，今年推案商機冠軍為高雄市9件促參案、430億元，其次為台北市5件、277億元，第三名新北市11件、230億元。

地方推案商機冠軍第四名桃園市政府，為11件、147億元；第五名台中市政府，為10件、115億元。

今年促參招商大會最大規模案件為台北市捷運萬大線莒光站及金城機廠土地開發案，商機約220億元，鄰近中和高中，得標廠商可建置住商混合宅，涵蓋商場與住宅等，2022年6月?9月正式公告。

第二大案則為高雄市舊左營國中及周邊土地都市更新案，商機約170億元，高雄市政府兩度上修其商機金額，主要為看好高鐵左營站與漢神巨蛋百貨連結商機，預訂2022年2月公告。

第三大案為台中港觀光遊憩商業區BOT案，商機約120億元，可做展覽館、購物商場、主題樂園等，最快2022年下半年公告招商。

在亮點投資案部分，高雄市南區綠能發電示範廠BOT案（100億元）、桃園八德智慧健康創新園區BOT案（82億元）、桃園中壢停二等民間自提立體停車場BOT案（78.57億元）等為今年下半年公告招商，最快可反映在今年底地方招商統計。

而基隆港旅運複合商業大樓招商案（105億元）、高鐵桃園站用地開發經營案（100億元），為2022年6月後公告招商。

信義房屋發布第三季購屋意向調查顯示，近十餘年來房市五大黑天鵝中，此波疫情對房市信心衝擊最小，看跌未來房價比例為47％、季增11個百分點，但遠低於房地合一稅發酵、金融海嘯、奢侈稅實施、去年疫情首次爆發時，上述4次看跌房價比例均在65％以上。信義房屋指出，此次買方心態雖轉趨保守，但不到悲觀的水準。

過去十餘年來因政經環境或房市政策等外在因素變動，出現過五次房市信心急跌的「黑天鵝」，其中，衝擊最大的為2015年第三季時房地合一稅發酵，當時看跌房價比例高達75％，另2008年金融海嘯時則為74％看跌；而此次調查若相較去年第一季疫情剛爆發時的67％看跌、9％看漲，本季僅47％看跌、18％看漲，悲觀氣息相對不濃厚。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，相對於過往幾次重大利空事件如金融海嘯、房地合一稅實施，市場信心轉空而使房價出現一波修正，買方心態多為「不敢買」，此次疫情則是「想買的不少，但多因無法看屋而不能買」明顯不同。

調查顯示，看壞房價的比例，由上一季的36％增加到47％，看漲的比例從27％下滑到18％，過去重大的突發性單一事件，都會造成當季看壞的比例大增，不過若是事件能受控淡化，又會回到之前的正常水準。

回顧去年第一季疫情初次爆發且台股重挫時，有高達67％民眾看跌房價，不過現今看跌房價約47％，反應市場情緒從先前的樂觀轉趨保守，若疫情狀況能夠逐漸受控，市場交易狀況也可望逐漸恢復穩定。

調查民眾重新開始看屋購屋的時機，38％表示受疫情影響有限、持續看屋中，22％表示三級管制解除後，7％表示確診人數降低後，15％選擇打完疫苗更安全後。至於疫情對購屋預算的影響，有35％表示不受疫情影響，28％表示略受影響、約19％受影響、18％大受影響。

商業不動產信心 土地開發維持樂觀
國際不動產投資師協會主辦的2021年第二季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查，結果顯示受疫情影響，辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境五大指標全數下降；不過土地開發「偏向樂觀」，尤其南部市場最為樂觀。

至於排名信心指數第二的是辦公室，其次依序是總體經濟環境、店面，墊底的旅館則「偏向保守」。

CCIM台灣協會理事長、華南銀行副董事長及華南金控董事林知延表示，此次ICI指數五項指標全面下滑，與疫情影響密切相關，三級警戒延長導致商家收入銳減，間接影響商業不動產投資信心，以地區而言，南部疫情相對緩和因此信心最高。儘管本季指數下滑，但長期來看經濟呈強勁反彈，商業不動產在疫情趨緩後應會有顯著復甦。

此次調查的總平均指數為83.16點，與前一季相較下降34.82點。主持調查的政治大學地政系教授林左裕表示，指數大幅下修原因主要是疫情在台爆發一個多月，帶來明顯衝擊，三級警戒後人流銳減，使得店家、餐廳及旅宿業等收入大受影響，總體經濟的信心也因多類行業的收入減少而下滑。

但因土地仍是所有產業必備的原料，因此「土地開發」的信心指數仍呈樂觀局面。

瑞普萊坊總經理劉美華表示，土地因為開發時間長、資源稀缺、可塑性強、持有成本低，還是最受市場青睞的防疫產品。律師謝昆表示，旅館與店面的信心指數不佳，反映出疫情三級警戒下商家的困境，在固定成本不變、但現金流來源的營業額無以為繼下，不動產的收益價值不復存在，這是產業間的連鎖效應。

房仲業者昨發布第三季購屋意向調查，受本土疫情爆發衝擊，看跌房價比率約47%、較上季增逾1成；不過，相較2008年金融海嘯及2015年房地合一上路前，當時看跌比率動輒達75%，此次購屋民眾雖因疫情而轉趨保守，但不及上述兩大事件時悲觀。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，將近幾年房市五大「黑天鵝」列入比較，包括金融海嘯、奢侈稅、房地合一1.0、去年與今年兩波疫情；其中，2008年金融海嘯以及2015年房地合一上路前，當時調查看跌房市比率高達74%與75%，每10個人就有超過7個人看跌房價，市場上也的確出現一波房價修正。

根據調查，本季看壞房價的比率由36%增至47%，看漲的比率由27%下滑至18%；看壞房價比率仍未過半數，市場情緒樂觀轉趨保守，還不到悲觀時候。過去重大突發性單一事件，都會造成當季看壞的比率大增，但若事件能夠受控淡化，又會回到之前的正常水準。

疫情若受控 房市可回穩
38%受訪者表示，受疫情影響有限，持續看屋中；22%表示三級管制解除後；7%表示確診人數降低後；另有18%回答不清楚；僅15%選擇打完疫苗後再看屋。此外，購屋預算部分，有35%受訪者表示不受疫情影響，28%表示略受影響，受疫情影響者約37%。

曾敬德表示，去年第一季本土疫情初次爆發且台股重挫時，高達67%民眾看跌房價，而目前看跌房價比率約47%，顯示民眾購屋信心仍偏中性，若疫情受控，市場交易狀況也可望逐漸恢復穩定。

產業擴張、外銷暢旺，商用不動產買氣火燙，今年上半年累積成交金額超過715億元，創2007年統計以來同期新高。高力國際研究部董事梁儀盈指出，製造業延續前兩年擴張榮景，對於收購既有廠房或辦公室仍維持積極態度。

創2007年來同期新高
以今年上半年前10大交易案為例，有7筆屬於自用買家，並以科技業為主，主要買進類型為廠辦；另3筆大型交易則以投資、重建為出發點，包括新光人壽購買新竹萊恩廣場、皇翔建設買入敦南SOGO大樓與興富發建設收購高雄大益商旅等。

工業不動產交易額最高
以交易類型來看，以工業不動產交易金額最高、約416億元，其次零售業約137億元，第三名是辦公室約130億元。

今年出現多宗包棟、掃樓的交易案，例如威剛砸逾30億元掃進北市內湖潭美街快要落成的廠辦「長虹雲端科技大樓」1/4棟產權；此外，前行政院副院長林信義家族昨日砸逾16億元掃進汐止「聯合科技中心A棟」整棟廠辦。

梁儀盈認為，這波本土疫情爆發前，市場交易確實熱絡，但5月中以後疫情大爆發，經濟解封的不確定性，造成投資人更審慎評估資本支出，6月交易金額42億元，僅5月的3成。

高力國際資深執行董事黃正忠表示，雖然中央銀行低利率暫不退場，但這次疫情，使得全台灣經濟及民生活動受限，不動產投資動能勢必放緩。

今年上半年土地交易額達新台幣1248億元，為歷年同期第3高，其中以建商最為積極，占總交易額75%。商仲指出，下半年受新政策、疫情干擾，土地買氣仍待觀察，估建商獵地將轉為保守。

高力國際發布「2021年上半年全台土地投資調查」，報告顯示，今年上半年全台土地交易總額達1248億元，為歷年同期第3高。不過，在新稅制上路及疫情等負面干擾下，下半年能否維持熱絡買氣則需持續觀察。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，觀察上半年土地交易，建商是最積極的一群，貢獻了939億元，約占總交易75%，又以商業區為大宗，總計有515億元。

她說，也有建商看好近2年廠辦需求增加而積極購入工業地，包括國揚建設以18.56億元買下新北市土城區忠義段土地，以及京城建設斥資33.82億元購入台南市仁德區土地要興建科技園區；除了建商以外，其他25%需求來自製造業與食品業，因應擴廠而買進工業地，以及壽險業者因預備作為倉儲物流使用而買入工業地。

三級警戒何時解封仍是未知，加上房地合一2.0、實價登錄2.0等新政同步上路，針對下半年土地交易情況，高力國際董事總經理劉學龍認為，建商態度可能會更謹慎保守。

他指出，5月份全台土地交易量還有189億元，但進入6月後，土地交易額僅剩下91億元。若遲遲未能解封，將直接影響民眾所得收入，即便市場仍屬低利率環境，但購屋行為勢必轉趨保守，當住宅交易量勢必萎縮，連帶影響下半年的土地交易動能。

不過，劉學龍也提到，受到負面因素干擾，雖然延緩投資決策與謹慎投資行為是必然的，但以高力國際5月所發布的投資人問卷調查報告為例，土地仍屬於最重要的不動產開發要素，多數投資人仍看好長期儲備土地的策略，因此，他認為應該趁疫情期間，加速調整土地資產的組合。

即使政府打炒房、疫情升溫，但今年截至5月，六都建物買賣移轉累計達10.9萬棟，比去年同期大增24％。永慶房產集團統計今年前5月六都十大熱門交易行政區，桃園區以5,033筆拿下第一，其次北屯區、板橋區。
另外，前十大熱區中，新北市行政區占了五個，包括板橋、中和、新莊、淡水、林口等，堪稱交易最熱都會區。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，桃園區榮登全台房市交易最夯地區，主要是原先區內剛性需求就大，加上各大建設陸續到位，平均單價21.9萬，吸引雙北外移人口，讓房市有亮眼的表現。

桃園區交易熱區除了桃園中正藝文特區與其周邊中古屋外，也包含各新興重劃區，如經國特區、中路重劃區和小檜溪重劃區。

位居第二的台中北屯區，陳金萍指出，北屯區住宅單價為21.3萬，房市基期低，且在三大利多加持下，獲得大量買盤駐足。

三大利多，一為人口利多，北屯區原先就是台中市人口最多的行政區，2020年人口淨遷入又是台中市行政區之冠，人口紅利支撐讓北屯區成為房市熱區。

二是交通利多，除了原有的台74線、台鐵高架化之外，今年4月通車的捷運綠線一共有5個站點位於北屯，其中松竹車站更是雙鐵共構車站，軌道紅利豐厚，成為當地房市的強心劑。

第三是重大建設利多，近年有北屯機廠、單元12、水湳經貿園區及十四期重劃區等大規模開發題材，未來還有四大投資案，聚焦於十一期及十四期重劃區，在捷運通車、多個重劃區及商場開發題材，加上房價相對親民，吸引許多首購族、年輕家庭的目光。

六都交易前十大熱區中，新北市就占了五個名額，陳金萍表示，位於蛋白區的五股區和林口區也搶進前十名，關鍵在於市中心的房價及消費相對比較高，因此不少民眾選擇用相同的預算，到蛋白區挑選屋齡較新、坪數較大的產品，以交通時間換取房價成本。

此外，新北市入榜的行政區若非有大規模的重劃區，就是有交通、商場利多進駐。如板橋的江翠重劃區、新莊副都心重劃區、淡海新市鎮、林口新市鎮等，建商推案量大，交易量較為活絡；中和區則是在環狀線通車後，大幅增添交通利多。

陳金萍表示，前十大熱門交易行政區有許多共同點，包含區內有多個熱門重劃區、有軌道經濟，有科技產業、大型連鎖企業、賣場持續進駐，由於人口移入，剛性買盤厚實堅強，推升區域房市買氣，房價也穩健攀升。

建商皇鼎建設 (5533-TW) 在新北汐止推出的廠辦案，今 (29) 日又完成最新交易，「聯合科技中心 A 棟」全棟不動產售出總金額 16.38 億元，這是繼板卡廠撼訊科技 (6150-TW) 買下「聯合科技中心 B 棟」1 至 4 樓面積約 2948 坪及 44 個車位，另一筆重大交易。

今天這筆交易是由惟義公司以 16.38 億元，買下皇鼎新北汐止「聯合科技中心 A 棟」1 至 11 樓全棟，交易項目包括：土地面積 5980.92 平方公尺、房屋面積 24107 平方公尺、車位面積 4819.83 平方公尺。

信義全球資產總經理柯宏安表示，由於台北市中心售價租金高，以信義世貿商圈售價每坪動輒 150 萬元以上，且能釋出標的稀少，對於有整棟需求的企業來說，取得成本相對較高。

柯宏安認為，近年企業在選址方面有明顯東移趨勢，從市中心往內科、南港，已再延伸到汐止，不少大型企業轉進，加上將有捷運汐止東湖線及基隆捷運，快速串連到南港、內湖及台北市中心，讓汐止擺脫早期偏遠蛋白區印象，已成為企業樂意進駐區域。

柯宏安指出，近年大型企業持續湧出整棟廠辦、商辦需求，像是萬海航運 (2615-TW) 買下舊宗段 2 棟廠辦、網銀國際買下舊宗蘋果日報大樓整棟、岱鐠科技買下安康路整棟廠辦等，以往企業在找尋總部時，都以台北市中心為考量，但近期發現，企業購置總部的選址條件，具有增值效益、交通機能便利、產業鏈群聚、大樓具新穎設計與設施，都是企業在購置整棟廠辦的首選。

新北市中和秀朗橋北側開發案抵價地比例已於25日獲內政部核准辦理，將在7、8月與地主協議價購，年底完成區段徵收，預計明年上半年開工，後年底完工驗收。秀朗橋北側重劃區總面積4.2公頃，其中住宅區2.08公頃，其餘還有公園、停車場、消防用地、綠地。

中和、永和多年來人口都是呈現上升趨勢，是高密度開發地區，新北市為了紓解擁擠的情形，2000年時決定開發中和秀朗橋北側，但礙於河川安全管制到今年5月才正式解除，所以現在才開始執行計畫。

這塊重劃區東臨新北環河快速道路、西側靠近成功路，由於原本有河川安全管制，所以地主不能建物，僅能低度開發，所以現在地上物不是停車場就是農田。

這塊重劃區總面積達4.2公頃，區內住宅區規畫2.08公頃，位置在中間處，另外公共設施會有2.11公頃，分別位於住宅南北側，當中包括3座公園、1處廣場兼停車場用地、1處消防用地及綠地，希望能紓解中、永和地區的人口密度，同時增加公共設施，提供給民眾更優質的生活環境。

市府預計在近2個月辦理協議價購，並於年底公告區段徵收，若地主希望換地，那將依照內政部審核的抵價地比例41%來取得用地，全案明年上半年會開始動工，後年底完工驗收，會整地、鋪好地下管線、種植綠樹，讓地主拿回土地時，馬上就可以開發、利用。

重劃區內地主有上百位，地目筆數約123筆，市府去年召開公聽會時，有6成地主贊成，其餘則未回覆，反對聲音並不多。

國發會於2021年6月28日召開委員會議，邀請內政部就社會住宅政策推動情形提出專案報告。直接興建部分，第一階段(2017-2020年)目標4萬戶，截至2020年底，既有、新完工、興建中及已決標待開工的社會住宅共40,708戶，已超越原定4萬戶目標；包租代管部分，因房東參與意願較低，截至2021年5月底止，累計媒合18,232戶，為提高賦稅優惠鼓勵房東參與，「住宅法」第23條修正案業於2021年6月9日經總統公布，將可有效提升媒合率。

國發會龔明鑫主委表示，為落實蔡總統所提之安心住宅政策，內政部訂定「社會住宅興辦計畫」，規劃8年內興辦20萬戶社會住宅，含直接興建12萬戶及包租代管8萬戶，以增加只租不售的社會住宅供給，照顧弱勢及青年族群的居住需求，實現居住正義。直接興建12萬戶部分，約可照顧36萬人口，並推估長期創造的需求總價值約1兆9千億元，人力需求約55萬人；包租代管則具有活化及利用現有住宅、減輕地方政府直接興建社會住宅財政負擔的效益，同時對於健全我國租賃住宅市場具有重大幫助。

目前社宅直接興建部分，除地方將持續推動約1.2萬戶外，內政部已盤點出202處約130公頃區位適合的土地，約可興建7.5萬戶社宅，將由國家住宅及都市更新中心分年分期推動，以補足地方量能不足。

針對包租代管實際推動仍待精進部分，內政部表示已參考前兩期計畫辦理經驗，於第3期計畫納入增加總體開辦戶數及簡化採購行政作業、完善業者管理及建立業者履約不良預警機制、新增身障者或長者換居方案並增加弱勢戶比例等精進措施，近期媒合戶數已逐月成長，績效可期。另為鼓勵住宅所有權人參與社會住宅包租代管，住宅法第23條修正案，已將免納綜合所得稅的租金收入免稅額度，由每月1萬元提高為1萬5千元，並增訂住宅所有權人所簽訂該租賃契約資料，不得作為租賃所得查核依據。

龔明鑫主委強調，本計畫為實現居住正義，促進社會公平的重要政策，請相關部會全力配合內政部推動，並請內政部營建署增加人力支援住都中心興辦社宅，同時列出每處社宅從盤點土地、先期規劃設計、發包、施工、入住等階段時程，確實掌握進度落實推動；另應整合包租代管及租金補貼措施，強化業者管理機制及簡化行政程序，以提升服務品質及保障民眾權益，促進房東參與，進而確保計畫目標如期如質完成。

調高6.9% 入場費803萬元

中國海外（00688）旗下九龍東啟德維港1號連日收票不斷遞增，發展商昨天再加推新一張價單，涉及114伙，折實平均呎價25988元，較對上一批調升6.9%，並推出共400伙於周六（7月3日）進行首輪銷售，創今年單一新盤單日推盤量新高。自屯馬線全線開通後，多個沿線新盤都增加優惠促銷。

周六首輪賣400戶 暫收5100票

維港1號連日來入票不斷彈升，發展商昨日加推3號價單，涉及114伙，仍主力推出1房至3房戶，實用面積330至765方呎，以最高13.5%折扣計算，折實平均呎價25988元，較上一張2號價單調高6.9%，折實售價803.4萬至2108萬元。項目累積發出3張價單，共432伙。

中國海外地產董事總經理游偉光表示，項目認購登記反應熱烈，為回應需求，加推3號價單共114伙，若撇除景觀、樓層等因素，屬原價加推，並推出價單上共400伙於周六進行首輪銷售。

銷售安排顯示，維港1號開售當日分兩組進行揀樓，A組大手組別最多可購5伙，B組買家可購1至2伙。市場消息稱截至昨日暫收逾5100票，以首輪銷售400伙計，超購約11.8倍。位於承豐道21號的維港1號，首輪銷售400伙已創今年新盤單日推盤量新高。項目提供1059伙，實用面積329至1793方呎，預計2023年3月底落成入伙。

泓碧山水盈齊添優惠吸客

屯馬線全線開通後，相繼有沿線樓盤增優惠吸客，碧桂園（02007）牽頭發展的馬鞍山泓碧添加優惠，碧桂園（香港）營銷管理部營銷總監林曉箐稱，配合屯馬線通車，泓碧買家同時購入指定3房戶及車位，即可享有40萬元現金回贈。

路勁基建（01098）旗下路勁地產發展的元朗山水盈新增「LUX 1100天」付款優惠計劃，路勁地產銷售及市場推廣總監封海倫透露，計劃適合指定洋房，提供逾3年特長成交期付款，並可申請佔用許可入住；計劃推出後，於屯馬線開通翌日便錄得成交，23號洋房連2個車位以3571.7萬元售出，實用面積2101方呎，呎價1.7萬元。

西半山半山捌號已屆現樓，發展商新增450日及1100日先住後付計劃，只須付樓價10%，即可申請許可佔用證，買家在佔用期所付費用，將全數以回贈形式支付樓價餘額。英皇國際執行董事張炳強說，特長成交期為買家提供更靈活的財務部署。

新盤高價不絕，?地（00012）旗下大角咀利奧坊．凱岸2座31樓B室特色戶昨日以1688.8萬元售出，實用面積506方呎，連157方呎平台及61方呎天台，呎價33375元，成交價及呎價均創項目新高。百利保（00617）執行董事兼首席營運官范統指出，旗下沙田九肚富豪．山峯7號屋連2個車位昨日以8277萬元售出，實用面積2759方呎，呎價3萬元；項目本月連沽4伙，套現逾2.1億元。

6月29日，領地控股集團有限公司（下稱“領地集團”）公告公司於2022年到期的1.5億美元12%優先票於聯交所上市。這是領地集團在自去年底於港股上市以來，首次啟動美元債發行融資，不過值得注意的是，此次票據發售價將為票據本金額的99.545%，折算下來，1年期的美元債成本高達12.455%。

偏於四川一隅的領地集團，主要深耕在三四線城市，而近年來大都市圈對於人才的虹吸效應明顯，三四線城市的樓市面臨購買力不足的問題。領地集團的專案利潤率逐漸走低，2020年公司淨利潤率僅有8.04%，而加權融資成本則超過10%。

首發美元債成本即超12% 內房企最高一檔

領地集團由劉玉輝、劉山及劉玉奇三兄弟于1999年共同創立，起家樂山，後來將總部遷至成都，是一家深耕四川的區域性房企。目前，領地集團儘管在京津冀、華中地區、粵港澳大灣區有所佈局，但仍然主要聚焦在川渝地區。2020年，其在成渝經濟帶及四川省的銷售額占到總銷售額的74.2%。

在2020年經歷兩次遞表後，領地集團終於在年底實現上市，募資15億元資金補充流動性。但在銀行融資管道受阻的情況下，領地集團的債務迴圈並沒有得到根本的緩解，今年6月領地集團開啟首次海外美元債融資。

公司此次在聯交所發行的於2022年到期的1.5億美元12%優先票據，其票據發售價將為票據本金額的99.545%，折算下來，1年期的美元債成本高達12.455%。Wind資料顯示，今年以來內房企在海外發行共計92只債券，其中票面利率超過12%的僅有11只，其中期限僅為1年的，僅有2只，分別為上坤地產和隆基泰和。


因此，通過相同的維度進行比較，今年領地集團的融資成本在內房企的融資成本之中處在最高一檔，如果我們認為海外市場相對更加市場化，定價效率也更高。那麼，至少可以反向推測，領地集團的財務狀況並不樂觀。

依賴高成本信託融資 上市融資對財改善有限

財報顯示，截至2020年底，領地集團的淨負債率下降至90%，現金短債比上升至1.44，兩項均已達到標準，扣除預付款項的資產負債率為76%，僅踩中“一道紅線”。

但事實上，領地控股的財務並不像表面上看到的那樣簡單。

2020年，領地集團在港股上市成功，融資約15億元資金，這筆資金直接改善了領地集團的財務資料。事實上在此前的年份，領地控股的負債數據要差得多。2017年至2020年5月末，淨資產負債比率分別為60%、110%、140%、150%。截至2020年5月末，領地集團仍然踩中了兩條紅線。


領地集團的有息負債總額也由2017年末的36.00億元升至2020年末的142.68億元，漲幅達296.39%。

此外，值得注意的是，因銀行融資管道受限，領地大量依賴信託及其他類借款。2020年底142.68億有息負債中，絕大多數都是有抵押的負債，其中包括信託借款在內的其他貸款占比接近50%。


這其中主要是信託貸款。招股書顯示，截至2020年2月底，領地集團共計還有23筆信託借款，總額達60.92億元，利率多位於12%-14%之間。較為依賴信託融資，而這也導致公司的平均融資成本連年上升。

其加權平均實際利率已從2017年的6.4%漲至2019年的9.9%，而2020年卻已經達到了10.49%，四年間升了超過四個百分點。

聚焦三四線 領地集團利潤率面臨考驗

上市首年，領地集團取得了不錯的帳面業績。

實現營收131.58億元，同比增長74%；毛利35.56億元，同比增長69%，淨利潤增長58%。領地控股全年合約銷售收入221.34億元，同比增長45%，合約銷售面積為266萬平方米，同比增長34%。

但是作為聚焦在三四線、規模僅有兩百億出頭的區域性中小房企，領地集團面臨的壓力不小。這其中最主要的就是內生的盈利壓力。

領地控股2020年的物業平均售價約為每平方米8318元，較2019年的平均售價7735.4元增長7.5%，但僅八千元出頭的銷售均價並沒有為公司帶來可觀的盈利表現。領地集團淨利率近年來不斷下滑，2017年至2020年度，其淨利率分別為12.2%、11.5%、8.9%、8.04%。


由於公司毛利率變化不大，淨利潤率的下滑主要是由於融資成本的快速提升，領地集團的銀行及其他貸款的利息支出由2017年的3.89億元快速上升至2020年的13.64億元，融資成本成為大幅掣肘公司創造利潤的障礙。

2017年至2020年，領地集團營收從8.17億增長至20.22億，而歸母淨利潤僅從0.94億增長至1.32億元。

而這種情況似乎短期內難以有改觀，截至2020年底，領地集團的總土地儲備僅為1654萬平方米，相較于2月底增加了326萬平方米，囤積了相當於去年6倍的銷售面積的土地，領地集團的財務負擔短期難有明顯改觀。且共有106個專案，其中有70個位於四川省內，占比約65.5%，且大部分項目位於二線及三四線城市，這也是領地集團未來利率、內生造血能力難以得到保證的重要原因。

近期，樓市正在經歷一輪“房貸荒”，多個熱點城市的主要銀行紛紛上調首套和二套住房貸款利率水準，或暫停二手住房貸款投放。

根據貝殼研究院對全國72個城市房貸業務的統計，首套和二套房貸平均利率已經連續7個月上升，二季度分別累計上漲17和15個基點。6月份，72個城市首套和二套房貸平均利率分別為5.52%、5.77%，分別在LPR基礎上加點87點和112點，而央行對首套、二套房貸規定的最低利率分別為LPR和LPR加60個基點。

即便房貸利率不斷上行，但貸款申請也不是馬上就能批下來的。據悉，像廣州、合肥等熱點城市，房貸從審批到發放，目前大概要4-6個月。有的銀行今年上半年的額度用完了，正在審批的貸款，三季度的額度都不一定能夠滿足。有銀行按揭經理乾脆告訴客戶，現在申請的話最早也得四季度放款，甚至有可能要順延至2022年了。

其實，“錢荒”在樓市上演絕不是今年才有的，每當樓市調控收緊，都會出現“房貸荒”，比如2013年底、2017-2018年。2018年2月初，四大國有銀行廣州分行曾集體上調房貸利率。錢荒到一定程度，就會出現二手房“停貸潮”，比如2019年8月份合肥地區12家銀行宣佈不做二手房貸款了，包括幾家國有大行。

近期，深圳、廣州、東莞、鄭州、成都等城市都出現二手房“停貸潮”。當然，沒有哪個銀行官宣稱停貸，只是一線業務人員稱“暫停”或告知客戶貸款申請可能幾個月內都批不下來，當前也沒有批下來的時間表。筆者認為，這一輪“房貸荒”來得比過去洶湧，而其中的原因又是過往不曾有的，即各大銀行房貸占比都超限了。

2020年底，央行公佈了房貸集中度“五類分檔”。工農中建交等大型國有銀行為第一檔，房地產貸款占比上限是40%、個人住房貸款占比上限是32.5%；招行、中信銀行等股份行及大中型城市商業銀行為第二檔，房地產貸款占比上限是27.5%、個人住房貸款占比是20%。根據2020年年報披露，18家A股上市的大、中型中資銀行中，6家銀行的個人住房貸款占比超過監管紅線，3家銀行的房地產貸款占比超過紅線，其他銀行即便沒有踩線，但也基本在紅線附近。

今年上半年，各地樓市普遍回升。

1-5月份全國商品房銷售面積和銷售金額分別增長36.3%和52.4%，銷售金額增幅大於銷售面積增幅，意味著房價在上漲，從而引致涉房貸款增長。

1-5月份，開發商到位資金同比增長29.9%、個人按揭貸款增長32%。如果以總行法人來考核的話，現在很多銀行並未踩線，因為樓市相對平穩的內地和中西部房貸占比比較低。若以省分行、市分行來看，很多熱點城市都踩線了，甚至有的城市房貸占到新增貸款的50%左右。

另外，有的城市儘管房貸占比沒有超出紅線，但由於新增房貸規模增長太快，房貸投放和房價上漲已經形成順迴圈，房貸已成為樓市火爆的第一催化劑。如果不控制新增貸款額度，樓市火熱的局面就無法改觀。而且，今年政府工作報告還明確，在去年增長40%的基礎上，大型商業銀行普惠小微企業貸款增長30%以上。根據經濟增長確定合意貸款投放的框架下，房貸過度投放就會擠佔中小微貸款規模。於是，今年監管層對房貸規模、占比、增速啟動“三重管控”。

目前，在人民銀行視窗指導下，很多城市被要求房貸存量規模不能增長，只有收回貸款才能釋放新增空間；有的城市乾脆“擠牙膏”，每月只投放申請規模的30%左右，其他的一律往後延。而且，由於前期部分經營貸、消費貸違規流入樓市，監管層要求嚴格房貸審核流程。

近期，各大銀行對房貸申請的審核都非常嚴厲。比如，購房首付款必須是購房者自有資金，或直系親屬（即父母）的資金。凡是到賬低於6個月的資金，都要查實或證明該資金是自有資金。

另外，銀行還要審核借款人的收入證明、銀行流水、購房資質等，以佐證資金來源和還款能力。近期，金融監管部門對房貸“貸後抽查”的頻率提高了、審計更精細了，一旦貸後抽檢時發現，已投放的房貸在審核流程上有瑕疵、申請資訊有作假行為或首付資金並非為自有資金，不僅借款人會被抽貸，銀行也會面臨動輒上百萬的經濟處罰，主管行領導會被問責，得不償失。

因此，銀行也有意識地降低房貸投放節奏，導致額度緊張。一般來說，“房貸荒”是週期性的，樓市調控政策放鬆以後，“房貸荒”自然就消失了。

但是，這一輪房價上漲與過度加杠杆，銀行貸款管理的屏障頻頻失守關係極大，背後是銀行依賴地產實現業績的慣性，這已違背了“房住不炒”、違背了銀行服務實體經濟的本源。從各地嚴格落實房貸集中度管理、開發商融資“三道紅線”和壓實中小微貸款任務來看，即便未來“房貸荒”會緩解，但在上限指標控制下，資金大規模湧入樓市的時代結束了，靠杠杆炒作樓市的時代也一去不復返。

試點城市首批集中供地開始放量。新供地模式下，土地市場有何變化，未來如何演繹？29日，開源證券趙偉團隊發佈報告稱，集中供地進一步加大房企資金壓力，加劇土地市場分化。

報告稱，5月試點城市供地放量下，全國土地成交面積增速卻加速下滑。5月，11個試點城市完成首批供地，成交建築面積環比增長26.5%。與試點城市形成反差的是，全國土地購置面積兩年複合增速-17.0%，較4月下滑15.1個百分點。中指300城資料也顯示，5月土地成交面積兩年複合增速-13.5%，較4月下滑8.7個百分點。

報告指出，全國土地成交疲弱的主要拖累因素，是三線城市土地市場不景氣。5月，從300城資料來看，一二線城市土地成交面積兩年複合增速，分別為93.6%和3.1%，成交面積規模均已超過歷史80%分位數。相比於一二線城市，三線城市土地5月成交面積兩年複合增速為-27.1%，成交面積規模僅為歷史同期42.9%分位數水準。

集中供地期，三線城市土地成交為何走弱？報告稱，三線城市土地需求較弱非供給和銷售導致，深層原因是房企佈局收縮。前5月三線城市土地供應充足、銷售增速平穩指向非供給和銷售拖累。三線城市土地需求不佳與房企行為有關。頭部房企對三線城市佈局占比降至26.6%，是近五年最低水準。房企佈局收縮源於融資趨緊。2020年上市房企籌資性現金流大幅下降。

趙偉團隊還在報告中指出，集中供地進一步加大房企資金壓力，加劇土地市場分化。集中供地後，試點城市土地供應改為一年三次。與過去土地平滑出讓節奏相比，房企競拍需籌集更多資金應對保證金和出讓金。以5月為例，試點城市土地出讓金同比大幅增加2463.8億。集中供地後房企在高能級城市土地市場操作空間收窄，佈局進一步收縮。

談及土地市場、新開工將如何演繹，報告介紹，融資政策持續收緊，且下半年仍有兩次集中供地，房企資金壓力不輕。2020年以來，三條紅線、貸款集中度考核、供應鏈ABS發行管理等監管政策，持續圍堵房企融資管道。特別是，下半年仍有兩次集中供地，預計試點城市供地高峰在8月和11月。11月集中供地土地出讓金同比增速或超5月，導致房企資金承壓。

報告還指出，土地成交下半年仍將趨弱，或拖累新開工面積增速。三線城市土地成交面積在全國占比接近70%。房企佈局收縮和集中供地擠出需求影響下，三線城市土地市場需求將繼續承壓，僅靠試點城市土地供應放量難以對沖。土地成交是新開工的前端，兩者增速聯繫密切。土地成交增速趨弱下，新開工面積或將繼續保持低增長。

業主痛陳：再也不買了

然而，投資降溫疊加疫情的影響，如今海陵島上的房子，已經沒有那麼吃香了。

“以前他們（購房者）想要買，有些會直接過去（海陵島），有些會過來找我們，但現在問都沒人問了。”嘉偉（化名）是土生土長的陽江人，現在在主城區江城做房產仲介，主攻那裡的一二手房，但也覆蓋其它區域，包括海陵島。

陽江是一座廣東小城，最有名的“特產”有刀剪、豆豉以及一望無際的碧海藍天。這座旅遊城市，擁有458.6公里的海岸線，其中大陸岸線323.5公里，海島岸線135.1公里，後者主要由海陵島貢獻。儘管海島岸線的長度遠遠小於大陸岸線，但只有登上海陵島，才能看到陽江最美的海。

海陵島曾連續三年被“中國國家地理”雜誌評為“中國十大最美海島”之一，也是國家最高級別的5A旅遊景區。

中國的旅遊地產在2010年和2016年左右曾迎來了兩波應激性的發展，海南、雲南和山東是房企們的最愛，但海陵島也不差。身為陽江的旅遊資源擔當，小小的海陵島，早已吸引了保利、?大、碧桂園、龍光、敏捷和其它大大小小的房企。

嘉偉6月24日告訴時代財經，在2019年，依然有很多人來海陵島買房，不止外地客，也包括不少本地人。那段時間，經常有人主動向他諮詢海陵島的房子，帶著客戶跨海看房也不是一件新鮮事，即便海陵島離他工作地點足足超過了25公里。

然而，投資降溫疊加疫情的影響，如今海陵島上的房子，已經沒有那麼吃香了。

“以前很多人買，現在問都沒人問了”

近日，海陵島保利銀灘一棟面積為190.88平方米的雙層別墅，在阿裡拍賣平臺上進行司法拍賣，起拍價221.57萬元，按此計算單價約為11608元/平方米。儘管對比評估價格，這套別墅的起拍價已經打了八折，但耗時24小時的競價週期內，無人報價，最終流拍。

時代財經統計發現，2021年以來，海陵島的房源在阿裡拍賣平臺前前後後開展了6場拍賣，涉及4套房子。其中，1套流拍，3套至少經過1-2次的流拍和降價，才在最後一次拍賣中順利尋到買家。

“深坑！”這是阿宏（化名）看到阿裡拍賣平臺上海陵島的房源時，不假思索作出的唯一評價。阿宏也是陽江本地人，目前在廣州經營一家公司，但多年的研究使得他在地產投資方面頗有心得。

從投資的角度來說，阿宏最愛的是大灣區，最近兩三年他走遍了各大熱門城市，尤以深圳和廣州最受青眼相加。儘管陽江是他的家鄉，但他並不看好這裡房地產，而海陵島更是不在他的考慮範圍之內。

海陵島在行政上的準確名稱是海陵島經濟開發試驗區，為陽江下轄的一個開發區，在1992年經廣東省政府批准設立。全島綠化覆蓋率達到96%以上，島上全年平均氣溫22.3℃，年晴天310天，海水浴時間長達8個月，旅遊業是海陵島的主要產業。

疫情發生前的2019年，海陵島全年共接待遊客1000.2萬人次，首次突破千萬大關；而疫情發生後的資料較為零散，2021年春節期間遊客數量為30.8萬人次，五一假期首日則超過10萬人次。

第七次全國人口普查結果顯示，海陵島的常住人口為78376人，與2010年第六次全國人口普查的76082人相比，10年僅增加2294人；而作為陽江主城區的江城，常住人口673984人，對比2010年增加了138758人。

江城是陽江的繁華區域，也是陽江樓市的熱門置業板塊。時代財經統計得知，在阿裡拍賣平臺上，江城區法拍房的競價結果也是流拍次數多於成交次數，但對比普通房源，法拍房因為風險更高，流拍的概率也更大。即便如此，對比海陵島，江城區的居住用房依然更受歡迎，在所有成交的房子中，第一次拍賣便順利尋得買家的數量占比接近一半。

“疫情影響很大。”在江城做房產仲介的嘉偉對時代財經說道，但他表示，江城樓市從去年5月份就開始恢復，但海陵島的樓市似乎還未緩過勁兒來，“以前他們（購房者）想要買（海陵島），有些會直接過去，有些就會過來找我們，但現在問都沒人問了”。

“現在是價格最低的時候。”海陵島當地的仲介告訴時代財經，海陵島的房子是投資房，因為疫情影響，很多業主都在低價拋售，2019年二手房價大約8000元/平方米，今年已經降至6000元/平方米，降幅高達25%。

“萬一暴漲了呢？誰都不想這時候賣掉海南房子”

陽江只是中國旅遊市場大盤中的小小一隅。疫情發生前的2019年，中國全年實現旅遊總收入6.63萬億元，而陽江僅為349.39億元。中國文化和旅遊部每個季度和年度都會發佈《全國星級飯店統計報告》，公佈全國和50個重點旅遊城市的星級飯店經營資料。這其中被單列出來統計的50個重點旅遊城市，是中國旅遊產業最為發達的城市，陽江並未上榜。

相比陽江，這50個重點旅遊城市才是旅遊地產的投資高地。國內的旅遊地產項目主要集中在北部灣、粵港澳、長三角、環渤海、中部、雲貴川渝等六大區域，而50個重點旅遊城市也主要分佈於這些區域。

而近幾年，新增旅遊地產項目亦主要分佈在上述區域，其中尤以北部灣的海南較為突出。根據克而瑞的資料，2012-2019年，海南每年新增文旅地產項目占全國整體比例最小約8%，最高曾達45%。

海南全省陸地總面積3.54萬平方公里，其中海南島占去了3.39萬平方公里，其房地產項目多為旅遊地產項目。

當購房者向海南當地的房產仲介或銷售諮詢買房事宜時，他們一般會先得到一張海南島的地圖，該地圖以北緯18°為界，將海南島劃分為兩個板塊，其中北緯18°以南僅包括三亞市、樂東縣、保亭縣和陵水縣。

北緯18°以南實際上為熱帶區域，它不僅是遊客過冬的地方，也被視為最值得投資的旅遊地產板塊。按照發展成熟度及房價從高到低排序，旅遊地產項目主要分佈在三亞市的亞龍灣、海棠灣，以及陵水縣的香水灣和清水灣。

小雪（化名）是海南的一名資深房產仲介，她告訴時代財經，疫情之後海南的遊客確實變少了，但這並不妨礙房子的暢銷，“在這邊買房的基本上都是外地人，疫情之後大家更珍惜生命，重視環境品質了，人們開始有享受的需求，（他們）就越來越嚮往這個地方”。

她以海棠灣舉例，去年以來賣得“非常好”，現在剩下的房源已經不多。“你如果要來看房的話，喜歡的項目不一定都有房源，我可能要提前半個月幫你做好攻略。”

根據海南省統計局的資料，2020年海南全省實現房屋銷售額1232億元，同比疫情之前的2019年，僅下降3.4%；而今年1-5月份，全省銷售527億元，比2020年同期增加83%，比2019年增加9.84%。

不過，三亞2020年房屋銷售額同比出現30.7%的下跌，但陵水則出現了68.8%的上漲。值得一提的是，海南省的省會海口在2020年也出現了8.4%的增長。

房價方面，2019-2021年，三亞和陵水上漲趨勢明顯。2021年1-5月，三亞房價達到了33574元/平方米，陵水則為30434元/平方米；而2019年三亞為25321元/平方米，而陵水為24661元/平方米。

“旅遊地產的房源也有出現房價下跌的情況，主要是看不到海的房子，而海景房只會越來越貴。”小雪說。

不過，影響海南旅遊地產價值的並不全是海景或森林，仲介或銷售人員跟購房者打交道的時候，總會提到與自貿港有關的各種規劃、政策等利好，“自由貿易港法剛通過，誰都在觀摩（政策效果），萬一（房價）暴漲了呢？所以誰都不想這時候賣掉（房子），除非業主很缺錢。”

“好的非常好，差的基本上就倒閉了”

然而，並不是所有的旅遊地產都像海南的一樣，銜著政策的金鑰匙。

李玲（化名）是雲南人，由於省內旅遊資源豐富，身為旅遊地產從業者的她，時不時要根據專案換個工作城市。去年，李玲剛剛從她的家鄉--位於中緬邊境的著名旅遊城市騰沖，被調往旅遊小城澄江。

澄江的面積很小，僅有916平方公里，還不到騰沖的1/5，整座城市2020年末總人口僅21.6萬人。澄江最著名的旅遊資源就是撫仙湖，為珠江源頭的第一大湖，流域面積674.69平方公里。

撫仙湖作為旅遊度假區進行開發的時間並不是太長，僅有10餘年，目前湖邊在售的地產專案僅有四個，由龍湖、萬科和兩家小型房企打造。

李玲告訴時代財經，現在撫仙湖的遊客不多，但已處於淡季的尾聲，“從下個月開始，會有很多人過來避暑了。”撫仙湖的旺季很短，從7月持續到10月，相比之下，淡季則長達9個月。

度假客和投資客向來是旅遊地產專案的購買主力，從投資收益的角度講，李玲也不敢打包票房價一定會上漲，“業主如果考慮二次轉手的話，最好買住宅，公寓比較難賣”。

淡季的衝擊是旅遊地產項目普遍面臨的問題，環渤海地區的重要港口城市秦皇島也是如此。

身為北方區域少有的沿海城市，秦皇島深受北京遊客的喜愛，當地的房產仲介吳亮（化名）告訴時代財經，這裡的遊客大約有5成來自北京，他們基本在5-10月份前往秦皇島遊玩，因為十一假期一過，北方開始明顯降溫，直到來年的4月份海水依然太涼，“淡季的時候，客流量只能達到旺季的10-20%。”

不過，吳亮表示，秦皇島的旅遊地產市場比較分化，“社區概念的項目，比如阿那亞基本不愁客流量，社區內部的結構做得特別好，可以理解為國外的小鎮子那種形式，業主收租也好，未來出售也有一定增值空間。但有些盤他們只不過是拿了一塊地，建了個小公寓之類的，就很便宜。”

實際上，分化是近幾年旅遊地產的一個大趨勢。“好的非常好，差的可能就越來越不對，差的基本上就倒閉了。” 好好生活創始人、賽博文旅董事長謝翅表示，用簡單粗暴的方式開發旅遊地產的時代已經過去，未來要用運營的思維，“其實物業就是持續經營才有價值，如果不去經營它，物業就是一個鋼筋水泥的建築垃圾。”

最近十年，中國的旅遊地產獲得了巨大的發展。2009年12月，國務院印發《關於加快發展旅遊業的意見》，首次明確旅遊是戰略性產業，此後政策支持不斷。

2016-2018年同樣是具有里程碑意義的年份，除了國務院繼續出臺政策支持旅遊發展外，全域旅遊、特色小鎮等概念得到了有關政策的支撐；同時由於那幾年房地產政策趨嚴，房企開始尋求普通房地產市場之外的其他業務增長點，由此旅遊地產受到廣泛關注。

根據旅遊地產觀察的報告，截至2020年，在TOP100房地產企業中，已經有近九成涉足旅遊地產。

近兩年，旅遊地產的概念相對冷淡。不過，無論是謝翅，還是中國城市經濟專家委員會副主任宋丁都不認為旅遊地產到了“退潮期”或“冷淡期”。

“嚴格來講，旅遊地產不應該有這麼大的空間、這麼大的量，但大家都在做，量起來以後才發現市場承接力沒那麼大。”宋丁說，“某種意義上是前些年不應該有的‘虛潮’漲得太猛了，現在只是回落到它應該有的高度。”

房企開發思維需要轉變，這是謝翅和宋丁的共識。不過，宋丁認為，需要改變思維的不僅是開發商，還有購房者。

實際上，為數不少的業主正在為幾年前買下的旅遊地產房子後悔，除了資產保值性不足、使用頻次低，他們往往還會考慮到由於遠離市中心導致配套不足的問題，有業主對時代財經表示：“我們準備把房子賣掉了，拿著錢去租一個，再也不買了。”

“旅遊地產產品一定和我們日常居住的產品不是一個類型，”宋丁表示：“旅遊地產的房子不是為了天天住，它就是個度假地，你要認同隔一段時間過來度兩天假、平常就放著，我覺得這個想法是對的。生活方式就是一個多元組合的方式。”

莊士機構(00367)及莊士中國(00298)聯合公布,建議莊士中國以不高於5.86億元向莊士機構持有兩項物業的公司公司股份及銷售貸款,並將以每股0.55元發行不多於約10.65億股代價股份支付代價,令莊士機構集團於莊士中國持股量由約60.71%增至最高約72.97%.

*莊士中國擬派每股8.5仙現金*

此外,莊士中國指待建議交易完成後,將向股東分派建議有條件特別現金每股8.5仙.為免疑慮,代價股份將無權享有建議有條件特別現金分派,涉約2億元.

莊士中國指,每股代價股份的作價較昨日收市價每股0.47元溢價約17%,而所購物業包括中環結志街16至20號物業發展項目和長沙灣步陞工商業大廈.由於目前兩項目重建計劃及建築方案已獲屋宇署批准,故建議交易所涉物業發展執行風險相對較低.步陞工商業大廈現時已出租予多名租戶,在向全體租戶發出3個月終止通知以落實執行重建計劃前,仍為其提供經常性租金收入,如推行重建計劃,時間表具靈活彈性,並同時可繼續賺取租金收入.

此外,將透過發行代價股份支付建議交易代價,而非動用現金資源,從而節省現金資源,並續物色土地儲備機會.雖然派特別現金分派,但鑑於建議交易實際上是收購兩項市值約10億元的香港物業發展項目,但毋須現金支付收購,可提高分派提供回報的靈活彈性.

德信中國(02019)公布,以約5680萬元出售杭州長盈商業管理予執行董事兼控股股東胡一平.由於轉讓代價將根據5月31日對該公司所定的評估值釐定,故轉讓的財務影響並不重大.

該集團指,杭州長盈商業管理主要從事位江三角洲核心城市的商業、寫字樓及房地產物業投資、租賃及運營管理,持有主要資產為5個轉租項目,今年首5個月虧損609萬元,出售該公司可激活項目資產,並可提升現金流轉率及整體股東回報.出售所得款項淨額用作一般營運資金.

合景悠活(03913)公布,以4.98億元(人民幣．下同)收購上海申勤物業管理服務80%股權.

該集團指,上海申勤物業管理服務專注於政府機關物業,及公共物業、學校物業及其他類型物業的物業管理.截至去年12月末,在管項目超過120個,在管面積約1800萬平方米,

去年度純利4150萬元,升83%,於去年12月31日合併資產淨值約1.29億元.賣方之作財務保,上海申勤物業管理服務於今年收益將不低於3億元及於2022年及2023年較上一年度將升3%,而於今年經審核純利將不低於4399萬元及於2022年及2023年較上一年度將增6%.此外,收益的年度收繳率不低於90%.該集團指,收購事項將有助於業務進一步於長三角地區提高項目集中度.

天德地產(00266)公布,截至3月31日止年度虧損約7.78億元,比去年度虧損約4.6億元有所擴大,每股虧損1.64元,派末期股息每股8仙.

該集團指,投資物業估值前經營溢利3.23億元,按年跌33%,因受疫情影響而向國際廣場大部分租戶提供租金寬減,令租金收入下跌,而投資物業虧損約18億元,不會對現金流量構成影響.該集團預期租值維持較低水平,國際廣場租金收入及其經營業績於下一財政年度將持續受到負面影響.該集團資本負債比率1.8%.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

發展局局長黃偉綸表示,今個財政年度首兩季的私人住宅供應量,已達全年目標的55%,對於能否達成全年目標持審慎樂觀態度.連同第一季的私人住宅供應量,2021/22年度首兩季合共提供7050個單位,佔全年供應目標1.29萬個單位超過一半.

至於商業地方面,黃偉綸表示,第二季不會推出商業地,當局會繼續密切留意市況,適時再推出.至於早前曾流標的東涌57區一幅過百萬呎的商用地,目前正進行內部考慮,包括辦公室及商場的比率是否可調整,完成考慮後,有機會在第四季推出.

對於新界村屋潛建問題,他表示,政府有相關執法程序,他強調如有影響安全結構的情況,會優先處理.另外,即使目前樓市熾熱,政府仍會持續供應土地,以滿足本港住屋用地需求.

他又表示,東九龍的5幅地預期提供6000個單位,如研究進度理想,料今年底至明年初申請土地改劃.對於土地共享計劃,他指目前有10個項目正進行前期交流,相信今年內會有項目達到正式申請階段.

政府致力增加建屋用地，惟賣地表內官地供應有限，故需要依賴私人重建項目補足。發展局昨日公布2021/22財政年度（下稱本財政年度）第二季度（2021年7月至9月，下稱下季）賣地計劃，總計供應5400個住宅單位，當中約45%、即2450伙來自私人重建項目，比例屬近4年新高。

反觀政府僅主動推出兩幅賣地表住宅地，合共只有200伙，而鐵路物業發展項目和市區重建局項目共有2750伙。受來自私人重建項目單位增加帶動，本財政年度上半年（2021年4月至9月）供應達7050伙，相當於全年目標的55%。

總供應5400伙 兩官地僅200伙

發展局局長黃偉綸昨日宣布，下季將推出兩幅賣地表住宅地，分別位於九龍塘及元朗，共提供約200個單位，其中九龍塘廣播道79號、即前香港電台教育電視中心，可建樓面面積約7.1萬方呎，涉及80伙，測量師估計地皮市值達10.66億至17.76億元。至於元朗流業街與涌業路交界地皮，料可建120伙，市值最高4.26億元。

港鐵（00066）亦會就東涌牽引配電站物業發展項目，在下季內進行招標，預計提供約1600個單位。市建局將就紅磡庇利街/榮光街的發展項目招標，涉約1150伙，項目上周五（25日）截收發展意向書。

至於私人重建有4個項目，合共提供約2450個單位，當中一個單一項目包辦1800伙。計及不同來源的私人房屋土地供應，下季總供應料達約5400個單位。據資料顯示，是次屬2017年7月至9月錄總供應量6730伙後，近4年單一季度新高。

黃偉綸：全年達標審慎樂觀

黃偉綸表示，連同本財政年度第一季度（2021年4月至6月）共1650個單位的房屋土地供應，首兩個季度預計可提供約7050伙，已達到本年度私人房屋供應目標1.29萬伙的約55%。「由於今年賣地計劃上半年少、下半年多，故對達標審慎樂觀。」

本港樓價正逼近新高，黃偉綸引述財庫局局長許正宇去年曾說「政府考慮需求管理措施會非常審慎，同時會很密切留意市場的情況」，認為這兩個基本要點到現在仍然適用。黃偉綸坦言，供應是其中一個穩定樓價因素，應持續推出地皮，包括把九龍東商業地改作住宅用途，涉及6000個單位，會在今年底或明年初進行改劃，期望下一個財政年度加入賣地表。

雖然下季推地涉及的私人住宅供應創近4年高位，但季內的兩幅賣地表住宅用地僅提供約200伙，較今年4月至6月的980伙銳減約79.6%，是自2020年7月至9月僅160伙以來的最低水平。相反，政府把供應倚重由發展商重建，下季私人重建項目佔整體供應約45.4%，為2018年1月至3月錄42.5%之後，逾3年來再度超過四成水平。

團結香港基金土地與房屋研究主管葉文祺指出，下季推售的兩幅住宅官地都屬於蚊型地，私人住宅供應依賴發展商補地價項目，反映政府手頭上的「熟地」愈來愈少。政府急須加快各新發展區的土地開發及相關交通基建計劃，令香港未來能有更多具規劃的地皮供應。

對於下季官地供應僅200伙，萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文坦言感到失望，料日後發展商會透過積極收購舊樓重建等方式來添置土地儲備；而賣地表上仍有不少土地供應，相信政府於第四季推出，屆時土地供應將回升。他又稱現時樓價高企，冀當局可以加快土地供應，以紓緩樓市升溫壓力。

政府在2021至2022財政年度（下稱本財政年度）第一季度（4月至6月）接連推售銅鑼灣及中環兩幅大型商業用地後，於第二季度（7月至9月，下稱下季）無計劃推出更多商業地皮，原先打算在下季推出的東涌第57區商用地，有機會延至今年底才招標。

東涌第57區商業地皮原屬本財政年度賣地表中上半年度（即4月至9月）供應的用地，最終未有在季內推出。發展局局長黃偉綸解釋，該東涌地皮正進行內部考慮，或調整辦公室與商場的樓面發展比率，不排除於第四季才登場。

中環新海濱3號最遲11月開標

上述東涌第57區商業地皮於去年9月推出招標、10月截標，可建總樓面面積約126.13萬方呎，有近91%樓面須作寫字樓發展，最終收到3份標書，因未到價而流標收場。

黃偉綸表示，由於已批出的銅鑼灣加路連山道用地，以及剛截標的中環新海濱3號用地，共可提供約269.1萬方呎樓面面積，故未來沒有計劃推出更多商業用地，但政府會繼續密切注意市場情況，適時推售商業用地。至於中環地皮，因採用「雙信封」形式招標，審議需時，預計今年11月才公布結果。

此外，土地共享計劃現正有10個項目進行前期交流，估計今年內收到正式申請，屆時會公布相關土地的地點、面積及房屋供應數量等詳情。

標普發表報告稱，雖然內地房地產開發企業受「三條紅線」監管要求的影響，紛紛降低表內財務槓桿，以減少自身觸及紅線的數量，但是行業整體槓桿改善情況有限，且多數房企更傾向藉增加少數股東權益，或把房地產開發項目移至表外等方式，以改善併表範圍內的財務槓桿。

報告以100間在中國境內上市或發債的房企作為樣本進行分析，根據「三條紅線」的核心指標變化上看，發現行業整體降槓桿情況並不樂觀，100間樣本企業中，有62間的淨負債率有所下降，扣除預收後資產負債率下降的有53間，現金短期債務比提升的只有49間。標普指出，結果反映房企整體傾向藉財務運作，包括通過增加銷售回款、出售項目股權、調整少數股東權益佔比等多種方式，調節淨負債率，而經營效率提升則不明顯。

16%企業流動性壓力加大

報告又發現，在行業融資環境整體偏緊的環境下，須關注流動性指標惡化和流動性壓力較大的房企。當中提到，樣本企業現金短期債務比均值下降，顯示行業整體流動性壓力提升，一旦房企融資環境持續偏緊，流動性風險或將成為引發房企信用事件的重要觸發因素。

另外，16%的樣本企業在2020年底的現金短期債務，比較2019年下降且小於1倍，顯示這些企業的流動性壓力逐步加大，因而流動性風險較高。報告認為，這些企業具有存貨周轉率較低、淨負債率較高等特徵，可見企業經營效率偏低、再融資困難，是造成流動性壓力的原因，相關企業目前的個體信用品質亦較脆弱。

資金泛濫，加上工商舖物業價格出現調整，令用家及投資者重回市場。中原（工商舖）預期，下半年工商舖市況樂觀，成交宗數將較上半年增加25%至約4500宗，買賣價亦會相應上升5%至15%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，疫情緩和，工商舖市場自去年第四季開始見起色，2021上半年暫錄約3623宗工商舖買賣，總成交金額約722.83億元，較去年下半年分別多約32%及10%。

中原估成交撲4500宗

近期大額成交表現相當理想，工商舖市場低潮期已結束，正慢慢步入升勢，預測下半年工商舖成交宗數有約25%增長，至約4500宗。買賣價方面，預計商舖售價看高一線，下半年料升10%至15%；工廈售價升一成，商廈漲幅在5%以內。

租金方面，工廈及商廈租金有約5%至10%升幅。核心區個別商舖租金料輕微跌幅約5%；非核心區將平穩向上約5%至10%。

市場大手成交頻現，第一太平戴維斯香港董事總經理、投資及銷售部主管袁志光指出，投資者林子峰及陳秉志以13億元購入荃灣石圍角商場及葵涌安蔭商場，兩個商場的出租率均接近八成，租金回報約4.9厘。

上述兩項物業由資深投資者「舖王」鄧成波家族於2016年底斥資約12.96億元向領展（00823）購入，賬面微利離場，料須蝕使費。

樓市全面復甦，十大屋苑半年交投量9年來首度重越2000宗；截至昨日，今年上半年錄得共2187宗成交，較去年下半年大升34.8%，荔枝角美孚新邨期內成交狂飆56.9%成為升幅王，而東涌映灣園受惠屯赤隧道通車，造價比對去年底大彈13.2%，彈幅稱霸同期十大屋苑。

每月企穩300宗或以上

綜合市場消息，十大屋苑本月暫錄得300宗買賣，雖較上月同期錄391宗，減少91宗或23.3%，仍連續6個月每月企於300宗或以上。總結今年上半年成交2187宗，為2012年下半年錄得2618宗以來再次跨越2000宗，若與去年下半年共1622宗相比，則增加565宗或34.8%。

今年上半年十大屋苑交投暢旺，各自成交量較去年下半年有所攀升，其中3個屋苑升幅更達五成或以上，以美孚新邨增幅最大，由去年下半年共144宗，飆至今年上半年共226宗，多82宗或56.9%。

美聯物業高級區域營業董事吳志輝說，今年整體樓價向上，部分屋苑造價升幅達一成以上，反觀美孚新邨因盤源長期維持逾300個，「多貨揀，唔存在追價情況」，形成屋苑造價相對大市低水，吸引不少買家入市，間接推高該屋苑交投，倘下半年盤源消化加快，不排除該屋苑造價有追落後空間。

據統計，美孚新邨本月平均呎價報13865元，與去年12月底13900元相比，輕微回落0.3%，為同期觀塘麗港城平均呎價比對去年底下滑0.5%以外，另一個樓價錄得跌幅的屋苑。

映灣園呎價12791漲13.2%

將軍澳新都城今年以來亦錄252宗成交，相對去年下半年共161宗，大增91宗或56.5%，表現僅遜美孚新邨。龍頭屋苑鰂魚涌太古城同期成交量也由178宗增至267宗，彈升89宗或50%。

樓價方面，受惠市民搶盤意欲高漲，十大屋苑造價多達8個屋苑對比去年12月錄得升幅，映灣園、太古城及天水圍嘉湖山莊升幅更齊達雙位數，尤其映灣園走勢最凌厲，平均呎價較去年底大升13.2%，由去年12月錄11297元，飆至本月報12791元。

太古城平均呎價也連續3個月企穩2萬元樓上，本月見20601元，儘管較上月同期回落0.5%，惟與去年底18527元相比，升幅達11.2%。

白居二市場持續暢旺，市場消息指，荃灣尚翠苑B座中層7室，實用面積441平方呎，2房間隔，未補地價621.8萬元沽出，實用呎價14,100元，成為新界區未補地價呎價次高單位。

青俊苑呎售12557元 屋苑新高

而青衣青俊苑6座中層6室，實用面積438平方呎，屬於2房間隔，剛以550萬元（未補地價）易手，呎價12,557元創屋苑新高。

事實上，受白居二客入市帶動，多個屋苑交投走旺，將軍澳富康花園6月至今暫錄16宗成交。其中1座低層A室，實用面積431平方呎，屬2房戶，向東南望內園景，室內備有企理裝修，世紀21物業（將軍澳）經理魏仕良指，原業主於本月中放盤，居二市場叫價460萬元，最終以421.8萬元易手，累減38.2萬元，議幅8%，呎價9,787元。原業主於1998年以108萬元購入單位，持貨23年升值近3倍。

另外，藍田居屋康逸苑本月累錄6宗買賣，香港置業市務經理（銷售）許嘉揚表示，D座中低層3室，向東望開揚山景，2房間隔，實用面積506平方呎，業主2個月前以540萬元居二市場放盤，近日獲買家議價後以518萬元成交，呎價約10,237元。

藍田康逸苑 2房居二價518萬

買家心儀物業環境清靜，睇樓1次決定入市。原業主於2016年4月以386.8萬元購入上址，帳面賺131.2萬元，升值34%。

鰂魚涌逸樺園近日錄得高價成交，一個兩房單位以呎價近2.5萬元售，屬過去一年屋苑兩房新高價成交。

利嘉閣地產高級經理吳玉蘭表示，逸樺園1座高層D室，實用面積614平方呎，屬兩房間隔，外望海景，日前以1,530萬元售出，實用面積呎價24,919元。代理指，屋苑本月累積錄得約3宗二手成交。屋苑現有約31個放盤，叫價由1,380萬元起。

康怡3房1080萬易手

另外，同區康怡花園L座低層3室，實用面積605平方呎，屬3房間隔，以1,080萬元售出，實用面積呎價17,851元。屋苑本月暫錄得14宗成交，平均實用面積呎價17,745元。市場有近200個單位放售，叫價由690萬元起。

本月新盤市場價量齊備，料全月錄逾1800宗成交，屬近年高水平。星島地產網以「7月一手交投量會否維持約2000宗水平？」為題進行民意調查。

是次共涉191名受訪者，當中有120人、即約63%受訪者認為，近期市場氣氛不俗，且已有新盤部署下月推售應市，相信可繼續刺激一手交投量。7月的一手交投量要突破2000宗非難事。

另一方面，有14%的受訪者、即約27人持相反觀點，認為樓價持續攀升，難免導致更多市民因追不上升幅而放棄入市的想法，對一手交投量帶來隱憂，未必可以繼續維持2000宗水水。

港置營業經理張志豪表示，長沙灣單幢樓海天大廈低層B室，約248方呎，2房間隔，單位附設211方呎平台，以約400萬成交，呎價約16129元，因單位內部裝修較舊及具防漏問題，故低市價約一成。

據了解，買家為首置客，心儀物業附設平台，睇樓4次後拍板入市。資料顯示，原業主於2017年8月以約325萬購入，帳面獲利約75萬，升值23%。

物管公司來港上市浪接浪，昨日再有兩隻物管新股康橋悅生活（2205）及領悅服務（2165）展開招股，惟招股情況慢熱，公開發售部分孖展認購尚未足額。康橋悅生活發售1.75億股，招股價介乎2.78元至3.88元，每手1000股，入場費為3919.1元，集資最多6.8億元。

康橋悅生活將於下周五截止招股，7月16日掛牌，建銀國際為獨家保薦人，並引入基石投資者碧桂園物業香港、鄭州安圖實業集團及58.com。該公司執行董事兼總裁戴衛表示，雖然公司深耕河南省，但定位是華中地區，在2015年開始外拓，並初步走出河南省，未來將會重點發展大灣區、京津冀地區及長三角。

初步招股文件顯示，截至去年底，該公司擁有112個在管物業，總在管建築面積約1570萬平方米，並已簽約管理238個物業，總合同建築面積3900萬平方米。該公司去年收入為5.76億元（人民幣，下同），按年升58.6％，去年盈利9178萬元，按年升52.6%。

另外，領地控股（6999）旗下領悅服務擬發售7000萬股，招股價介乎3.75元至4.55元，每手1000股，入場費約4596元，集資最多3.2億元，下周一截止招股，7月12日掛牌。截至去年底，領悅服務已簽約管理234項物業，總簽約建築面積約3620萬平方米，並擁有174項在管物業，總建築面積約2020萬平方米。其去年收入4.28億元，按年升52.9%，而去年盈利按年增加1.03倍。