實價登錄顯示，內湖豪宅「文心AIT」次高樓以約1.39億元交易，每坪116萬創下該社區六年來最高。今年內湖單價破百萬元的共計九筆交易，其中文心AIT就占了四筆。此次交易的24樓戶為實價揭露的最高樓層，單價在社區歷史排行第四高，此外，「文心AIT」3月還成交兩戶21樓，合計總價約1.8億，每坪約101.8萬元，站穩百萬身價。 　

今年內湖單價突破百萬的九件豪宅交易中，最高的是「碧湖畔」18和24樓戶別，分別以每坪140.8萬、139.7萬分居一、二名；「長虹天璽」20樓單價每坪118.1萬元排第三，此外「雙湖匯」28樓每坪110.9萬元。 　

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，內湖雖非豪宅一級戰區，但由於內湖有許多電視台和企業總部，吸引不少藝人、媒體工作者及新創企業主就近置產，包括歌手林俊傑住的「長虹天璽」、S.H.E成員陳嘉樺Ella入住的「麗池會」、藝人羅志祥的「文心AIT」等，都是內湖的明星豪宅。 　

而「文心AIT」因位美國在台協會對面，在內湖豪宅中指名度高，歷史最高單價在2013年17樓戶別成交每坪134.7萬元，近六年的交易單價多在每坪100?107萬元左右，此次成交每坪116萬元，為僅次於頂樓戶的樓中樓，坐享整個內湖景觀，且高樓層所剩戶數不多，因此買方積極出手，該棟最高樓層25、26層樓中樓戶目前尚未出售，未來交易可望再創高價。

受疫情衝擊影響，加上7月起「房地合一稅2.0」及「實價登錄2.0」等新制上路等雙重考驗，台中市不動產代銷公會理事長蘇興民表示，疫情下建商推案普遍抱持觀望，若疫情緩解，預估下半年推案將集中在第三季末至第四季，恐爆出千億案量，今年整體推案量估計約2,500億左右，整體呈現「量少價穩」格局。

蘇興民說，7/12能否微解封，將是建商下半年推案動作的關鍵因素，預期推案將集中在9至11月，重點區域包括大北屯區的14期與北屯機捷特區，南屯區的單元二、單元三等重劃區，13期周邊的南區宜74號快速道旁的太平區，還有沙鹿、梧棲、清水等海線地區。

以14期重劃區為例，目前已有數十家建商購地卡位，受疫情影響，原本規劃進場的部分新案因此遞延，第三季預估將會有國泰、亞昕、磐興等新案登場，14期將是下半年推案最熱的主戰場。

蘇興民指出，5月下旬至6月因疫情嚴峻，新案銷售普遍不理想，原本在搭建接待中心的個案也刻意放慢速度，加上台中市府通過建照延長措施，建商推案腳步放慢，但7月開始新案已有慢慢成交的好消息。此外，因應實價登錄新制、缺工及原物料上漲，建商調整定價策略，採「不二價」來控管議價的新案越來越多；部分中小型建商紛採取「先建後售」方式，避免興建成本漲幅過大而吞噬利潤。

蘇興民說，隨著營建成本不斷提高，目前許多建商堅持不讓價，與代銷業者的默契是「不求快賣，只求價格持穩」。

疫情三級警戒儼然是壓垮內需產業的最後一根稻草，據市調顯示，台北市七大商圈空置率飆破10％，其中以士林夜市最慘達27.77％，等於每十家店就有近三家空置。

欣元商仲總經理焦文華5日表示，欣元商仲針對台北市135個店面商圈，調查10米以上主要路段的店面空置率，總計調查10,956家店，其中空置店數710家，整體空置率為6.48％，比三年前的5％略高。不過，七大商圈空置率飆高至10％，以士林夜市最高達27.77％，其他依序為微風廣場14.39％、東區13.86％、中山晶華13.57％、天母13.21％、公館12.63％、西門町10.17％。另外，民生圓環、站前、永康街商圈的平均店面空置率約在7~9％之間。 　

調查顯示，近2年收店裁撤據點最多的行業，以餐廳收店最嚴重，第二至第五分別是服飾、皮鞋、旅行社、伴手禮。焦文華表示，全台進入三級警戒，台北更呈半封城狀態，人流停滯，對內需零售業衝擊非常大，疫情是壓垮內需產業的最後一根稻草。此次調查空置率最高的士林夜市商圈，店面共252間，空置達70間，如此高的空置率，至少需要2~3年來消化。 　

焦文華表示，目前店面空置水準還算在合理範圍，和房東認清事實調降租金有關。這兩、三年店面租金陸續調降約3成，其中東區、西門町及士林夜市，有些房東最多降租4~5成，甚至不乏已跌回15年前租金水準者。 　

焦文華表示，疫情警戒導致多數零售業的營收大幅衰退5~9成，目前多數中小企業週轉金通常只保留3~6個月，何時解封才是重點，如無法解封，口袋不深的業者恐將面臨倒閉收店的危機，其衝擊已甚於18年前的SARS數倍。他表示，預料未來幾個月，店面空置率仍居高不下，不過最壞的數據應該就是現在，主要今年租金已大幅調降，有很多業者已嗅到景氣可能反轉向上的契機，紛紛提前卡位展店，如超商、超市、冰品、咖啡、洋酒專賣、寵物用品、診所、藥局等行業，有機會掌握到疫情趨緩後的復甦商機。

財政部國產署昨公告今年第2批國有地招標設定地上權案共15宗，總面積7.05公頃、權利金底價37億7528萬元，預計8月30日開標。國產署副署長李政宗表示，疫情對地上權招標影響應不大，第1批招標案於6月21日開標，標脫率仍達5成，且熱門標的有10多組搶標，加上地上權案存續期間70年，業者多著眼於長期發展。

8月30日開標
根據國產署資料，本次招標土地分布全國10縣市，包括台中市4宗，台南市、高雄市各2宗，台北市、新北市、桃園市、基隆市、宜蘭縣、屏東縣、澎湖縣各1宗，合計面積7.05公頃、權利金底價37億7528萬元，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5%，地上權及地上建物得辦理一部讓與。

今年第2批 還有第3批
國產署表示，今年預計推出3批地上權招標案，這次公告第2批15宗招標案，其中5宗為首次公告，包括：新北市土城區土地，對面為鴻海精密工業頂埔廠；桃園市桃園區土地，近桃園區圖書館會稽分館、朝陽公園；台中市北屯區鑫新平土地，屬水湳經貿園區東側重劃區；高雄市岡山區土地，近岡山文化中心、捷運南岡山站；屏東縣東港鎮土地，近東港鎮農會超市、輔英科大附設醫院等。

南市、中市有大面積土地
另外，這次重新公告10宗標的，包括台南市平實營區原址範圍土地，在廠商建議下，將「一分為二」，兩宗面積均超過6000平方公尺，近高雄榮總台南分院、平實公園、南紡購物中心；另有台中市東區土地，位於干城重劃區內，面積也超過6000平方公尺，靠近台中糖廠湖濱生態園區，配合台中大車站計畫，發展前景可期。

多筆招標案 已有業者詢問
李政宗表示，這次推出的標的，大多已有業者詢問，例如位於高雄前鎮區土地，鄰近高雄205兵工廠，附近剛標脫1宗地上權案，由全聯得標，這次公告招標的是住宅區用地，預料一定會有業者投標。

此外，高雄岡山、台南東區及新北土城等標的也都不錯。

新北市推出都更二箭1.0提供開發商興建大樓時回饋公共設施來增加容積率，執行2年共有80件申請案，不過有很多民眾表示，他們與也想參與都更，但都被卡在釘子戶。新北市政府處決定推出都更2.0，以提供主要幹道地區基地容積率做誘因，吸引建商主動整合小基地，昨日已正式上路，計畫長達4年，盼能藉此改變城市風貌。

新北市2019年7月3日推出都更二箭政策，讓建商向市府申請，回饋公共設施的方式來換取容積率，政策執行2年共計80件申請案，共獲得捐贈面積2萬3370平方公尺，包括公共托育中心、公共托老中心、公共化幼兒園、社會住宅、辦公空間，不過仍有民眾認為這樣的都更方式有問題。

民眾林先生指出，他住在巷弄間的老房子，與周邊鄰居都希望能夠都更，住在新大樓，不過卻有少數住戶不願參與都更計畫，也沒有大型建商願意出面整合，這樣下去大概一輩子都很難都更成功。

新北市都更處經考量後，決定推出都更二箭2.0升級版「新北市政府辦理跨街廓都市更新容積調派專案計畫」，希望增加擁有統合能力的大型建商主動來整合老舊社區，翻轉城市。

新北市都更處表示，「都更二箭2.0」內容主要是讓建商將面積達200平方公尺的小基地整合至100%同意都更，只要符合相關資格，便可將其容積以等價換算方式併入面積達2000平方公尺且至少寬20公尺以上計畫道路旁的大基地集中開發，將提供最高20%基準容積加給，作為實施者與地主雙方參與誘因，而原本的老舊社區將變為綠地，提供周邊居民休憩空間。

都更處補充，這項計畫已於昨日推出，歡迎開發商向市府申請，會這麼做也是聽取民眾意見後，從善如流的做法，希望能藉此方式，改善新北市城市風貌。

日本三井不動產於林口區加碼投資44.46億，興建地下1層、地上4層複合式商業設施，2日在遵守防疫措施下開工動土，預計2024年開幕，興建完成後增加90間店鋪，除可串聯原有MITSUI OUTLET PARK林口，擴大品牌服務以外，也會提供更多種類商業服務設施，店鋪總計可達310間。

新北透過國際招商，2016年成功招商日商三井不動產，於林口投資的首座MITSUI OUTLET PARK，受到台灣各地消費者歡迎，因此在台灣打下良好的發展基礎。目前在台已有14項土地開發案件持續執行中。

三井複合式商業設施不僅將引進百貨店鋪及美食餐飲，也將強化在影視音產業上的發展。館內規劃設置多媒體互動及數位遊戲設施，提供消費者更多互動體驗，享受虛擬實境的全新感受。

親子娛樂方面上，也規劃將室內親子設施結合影音及娛樂主題，提供有別於傳統的休閒體驗。同時也將影音科技導入健身房，以增加民眾健身意願，同時使用數位化科技幫助顧客掌握運動狀況和量化體能，讓顧客找出更適合的體能管理與訓練計畫。

新北市政府於林口區規劃「影視城計畫」，除第一期影視旗艦區已由民視總部進駐外，第二期以影視音娛樂等核心產業為發展主軸，共計四塊基地的「媒體園區」於2020年完成招標，成功引進日商三井、東森國際及三立進駐。而第三期「影視育成支援區」林口工一重劃區也同時進行配地作業，預計於2022年10月完工，未來將引入影視媒體產業、高科技、綠能、文創及醫療等新興多元產業。

國內混凝土龍頭國產（2504）今（5）日舉行股東會，通過每股配發現金股利1.5元，打平1995年以來的近16年新高紀錄。面對央行打炒房等利空籠罩，國產董事長徐蘭英今天強調國產持續採取「擇優出貨」策略，不以量取勝，看好在台商回流的趨勢帶動下，公司今年獲利目標能續攀高峰。

受惠台商回流效應，國產去年本業獲利創歷史新高，全年稅後純益24.72億元，比前年大幅成長1.1倍，換算每股純益1.9元，公司今天股東會正式拍板每股配發現金股利1.5元。

展望今年，雖然面對央行打炒房，但徐蘭英老神在在，認為政府的房市政策抑制投機炒作，讓自住回歸市場主流，搭配推行危老都更及社會住宅等，反而有助國內房市更加健康的穩健發展。另外中央及地方政府持續推動軌道建設，引導周邊土地開發利用，隨著公共建設及交通網絡建置完善，也帶動附近區域發展利多。

最重要的是「台商回流」趨勢，各地工業區擴增建構新產業聚落，帶動商辦、廠辦、旅館及各類住宅的蓬勃發展，拉升對混凝土的需求增加。

這幾年國產早就擺脫以量取勝，改採「擇優出貨」策略，聚焦在高階產品出貨上。國產擁有最強且多元陣容的高端「利基型」混凝土產品，而且擁有國內業界最多的全台28個混凝土廠，能依各類型建案的特殊結構，進行穩定供應，藉以掌握醫療特殊建築、離岸風電土木工程、公共工程、科技廠辦、華廈摩天大樓等區域重大建設商機。

以去年為例，國產營收188.77億元，比起前年的190億元其實還小幅衰退，但稅後純益24.72億元，足足比前年大幅成長1.1倍。尤其國產去年象徵本業的營業利益達23.23億元，創下歷史新高，顯示擇優出貨策略對於公司獲利提升的明顯助益。國產今年第1季稅後純益5.3億元，年增率97.7%，維持成長態勢不變。

今年7月1日起有兩項不動產相關政策正式上路，即「房地合一稅2.0」及「實價登錄2.0」，在疫情與不動產新制的雙重影響之下，今年下半年房市走勢會如何變化？專家指出，為了避免興建成本大漲吞噬利潤，建商將祭出兩大因應對策控管議價問題，此外，也提醒目前市場狀況，中古屋較預售案追價更火熱。

台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長蘇興民表示，打炒房政策主要為抑制炒短線投資客，預料口袋不深的投資客將會大幅退場，僅剩剛性需求支撐買盤，房價拉升速度也將放緩。

此外，也由於此次疫情嚴峻，實施人流管制致看屋組數銳減，加上建照延長措施，推案腳步放慢，更重要的是，因應實價登錄新制、缺工及物價上漲，建商調整定價策略，將採「不二價」來控管議價問題，以及採「先建後售」方式，以避免興建成本漲幅過大而吞噬掉利潤之情形。

台中市地政士公會理事長藍翠霞則表示，以今年5月我國本土疫情爆發作為分水嶺，6月的買賣交易量依舊向上攀升，而央行在今年3月實施第二波信用管制後，今年第2季每月的交易量仍處於高水位，平均值達4,300戶量能，跟去年同期相比，平均每個月多出1千戶的交易量，顯示出房市的轉手流通率極高，若再以第一次登記總量(包含新成屋產權登記)資料交叉比對，可發現目前市場上的交易物件並非是新成屋在挹注拉抬，反而是中古屋交易十分熱絡。

藍翠霞認為，由於預售屋物件尚未有實質的產權登記，故並無具體的轉讓交易數量可供參考，形成一個看不見的盲點，這幾年也因為通膨帶動房價，中古屋追價情形遠高於原預售階段價格，不利於房市長期發展，也盼透過實價登錄2.0正式上路，能稍加導正市場交易秩序。

至於若有自用置產需求，台中市不動產仲介經紀商業同業公會吳本源理事長表示，疫情因素嚴重影響中古屋帶看流程，大多的社區管委會決議禁止外人進入社區看屋，造成第二、三季交易量可能大幅萎縮，甚至嚴重窒息，但若有屋主因疫情而有急賣情形時，將有望可撿到便宜價。

然而目前台灣陷入缺工、缺電、缺水、缺地、缺人才等問題，中台灣不動產估價師公會理事長黃昭閔也提醒，「五缺」問題如未能即時解決，將不利於投資環境，台灣恐被排除在擴廠的地區名單之外，且若隨著疫苗施打普及率提高，回歸到正常生活軌道後，因宅經濟拓增的相關設備是否又有閒置風險，應得以長期規劃，不宜僅看短線經濟規模。

板橋區五權公園地下停車場新建統包工程2021年7月5日開工，將興建地下3層、規劃350個汽車停車位、50個機車停車位，預計2022年8月完工，力拚2022年底前啟用。因正值防疫第三級警戒，開工儀式一切從簡，由交通局長鍾鳴時與承造廠商代表敬備清香茶禮等，祈求保佑工程順利圓滿和疫情早日消散。

鍾鳴時表示，板橋五權公園位處廣權路，鄰近土城區，交通流量大，而周邊多為傳統公寓社區，缺乏停車空間；交通局規劃五權公園地下停車場案總工程經費為4億7,385萬元，前瞻計畫補助2億622萬元，將結合公園重新規劃、興建地下3 層地景式停車場，完工後可提供350個汽車停車位、50個機車停車位，緩解在地停車需求。

交通局停車管理科代理科長陳明湖表示，2年半來新北市己完成40處停車場，包含31處平面停車場，共提供4,083個汽車停車位、3,529個機車停車位，且三重光榮國小、興穀國小地下停車場，以及金山立體停車場也都不受疫情影響工程進度和品質，將於2021年底前陸續完工啟用，交通局拚防疫也拚市政，持續努力打造新北市成為安居樂業的一流城市。

日前基隆市商界人士日前往台灣總合研究院拜會創辦人劉泰英，會中除了請教劉創辦人如何應對疫情日益嚴重的問題外，更談到後疫情時代台灣的經濟與基隆市房地產未來的發展趨勢，劉泰英表示，「便捷的交通」會帶來各縣市生活圈的融合，尤其是北北基桃首都生活圈的概念已經形成，基隆這幾年陸續完成台六二線快速道路、市區快捷公車、客運直達台北市及已經規劃的捷運到基隆政策，從區位經濟來看，基隆房地產是相當有潛力，未來幾年內一定有持續穩定成長漲幅很大的空間。

由於疫情的關係，基隆商界由泰來建設公司董事長余趙欽祥以及基隆市商業會前監事余欽（南犬）兩人代表拜會台灣總合研究院創辦人劉泰英，對於台灣房地產在後疫情時代，曾經在SARS後已經有一次的景氣循環，是否在這次疫情過後也有另外一波房產行情，劉泰英樂觀的表示，台灣房地產與經濟學的區位經濟有很大的關係，因為區位經濟，一個地方高一個地方低，這個不符合常態就一定會慢慢的扭轉過來。

所以就這個觀點來講，北北基桃是一個首都共同生活圈，所以台北發展新北就會漲，然後就是桃園，跟台北生活圈一樣的基隆，以區位經濟來看也一定會漲，何況現在個人認為，基隆房價嚴重的偏低，可以現在的交通運輸問題，基隆到台北之間的交通運輸都很方便，在一個小時範圍以內的房子產都會很高。

基隆到台北坐車三、四十分鐘就可以到達，這兩個地方的房價差了好幾倍，特別是現在一般人買台北高價的房子買不起，他只好往台北以外的房子，同一個生活圈的地方發展，基隆很明顯就在這個生活圈裡面，基隆如果能夠好好規劃發展好的住宅產業或其他觀光產業，交通問題未來的捷運解決了，自然會漲起來，有好的生活環境，有很多有錢人也願意住在基隆。以目前來看，基隆的房價嚴重的偏低，疫情過後超前部署，這個時間上，一定會扭轉過來，未來幾年基隆的房地產將會持續穩定成長，會有不錯的漲幅空間。

在聽完劉創辦人精闢的見解之後，泰來建設董事長余趙欽祥當下也把握機會，誠聘劉創辦人為首席顧問，為基隆市房地產提供建言外，也為集團在新豐街附近約二千六百多坪的土地做整體規劃開發，劉創辦人也立即應允，並分階段性開始著手計畫進行，為基隆房地產注入一股活力，創造基隆房地產的新頁。

中國恆大（03333）減價賣樓宣傳策略暫告一段落，內地傳媒引述恆大稱，該公司自「5．31購房節」優惠促銷活動以來，銷售強勁，上半年取得良好業績，目前該優惠已結束，「階段性的特大優惠特價房活動」已全部取消。

恆大本月初公告，5月27日至6月30日，上述優惠促銷期間的35天內，錄得物業合約銷售額938.3億元（人民幣．下同），銷售回款874.9億元。?大今年首6個月累計合約銷售金額3567.9億元，按年增長2.3%，銷售回款3211.9億元。

此外，雅居樂（03383）公布，上半年預售金額合計753.3億元，按年增長36.7%；涉及建築面積484.8萬方米，上升19.7%。單計6月份，預售金額144.2億元，下跌3.2%；涉建築面積91.8萬方米，減少29.7%。

2021 年第二季度，中國人民銀行在全國 50 個城市進行了 2 萬戶城鎮儲戶問卷調查， 結果顯示： 一、收入感受指數 本季收入感受指數為 51.2%，比上季下降 0.5 個百分點。其中，14.9%的居民認為收入 “增加”，比上季下降 1.5 個百分點，72.5% 的居民認為收入“基本不變”，比上季上升 2.1 個百分點，12.5%的居民認為收入“減少”，比 上季下降 0.5 個百分點。收入信心指數為 51.0%，與上季基本持平。

二、就業感受指數 本季就業感受指數為 44.0%，比上季上 升 0.2 個百分點。其中，15.1%的居民認為“形 勢較好，就業容易”，50.1%的居民認為“一 般”，34.8%的居民認為“形勢嚴峻，就業難” 或“看不准”。就業預期指數為 52.2%，比上 季下降 1.0 個百分點。

三、物價和房價預期 對下季度，物價預期指數為 59.5%，比 上季上升 1.1 個百分點。其中，24.9%的居民 預期下季物價將“上升”，55.5%的居民預期 “基本不變”，8.1%的居民預期“下降”，11.5% 的居民“看不准”。 對下季房價，25.5%的居民預期“上漲”， 52.3%的居民預期“基本不變”，10.0%的居民 預期“下降”，12.2%的居民“看不准”。

四、消費、儲蓄和投資意願 傾向於“更多消費”的居民占 25.1%， 比上季上升 2.8 個百分點；傾向于“更多儲 蓄”的居民占 49.4%，比上季上升 0.3 個百 分點；傾向於“更多投資”的居民占 25.5%， 比上季下降 3.1 個百分點。居民偏愛的前三 位元投資方式依次為：“銀行、證券、保險公司 理財產品”、“基金信託產品”和“股票”，選 擇這三種投資方式的居民占比分別為 48.5%、 26.3%和 16.5%。

被問及未來 3 個月準備增加支出的項目時，居民選擇比例由高到低排序為：教育 （28.7%）、醫療保健 （26.8%）、旅遊（25.0%）、購房（19.7%）、大額商品（19.4%）、社交文化 和娛樂（17.7%）、保險（13.1%）。

編制說明：

城鎮儲戶問卷調查是中國人民銀行 1999 年起建立的一項季度調查制度。每季在全國 50 個（大、中、小）調查城市、400 個銀行網點各隨機抽取 50 名儲戶，全國共 20000 名儲 戶作為調查對象。調查內容包括儲戶對經濟運行的總體判斷、儲蓄及負債情況、消費情況、 儲戶基本情況等四個方面。城鎮儲戶問卷調查報告中的指數採用擴散指數法進行計算，即 計算各選項占比 i c ，並分別賦予各選項不同的權重 i q （賦予“好/增長”選項權重為 1，賦 予“一般/不變”選項權重為 0.5，賦予“差/下降”選項權重為 0），將各選項的占比 i c 乘 以相應的權重 i q ，再相加計算出最終的指數。所有指數取值範圍在 0~100%之間。指數在 50%以上，反映該項指標處於向好或擴張狀態；低於 50%，反映該項指標處於變差或收縮狀 態。 主要指數計算方法簡單介紹如下：

1．物價預期指數：反映居民對下季物價判斷的擴散指數。該指數的計算方法是，先扣 除選擇“看不准”的居民數，然後分別計算認為下季物價“上升”與“基本不變”的居民 占比，再分別賦予權重 1 和 0.5 後求和得出。

2．收入感受指數：反映居民對當期收入的擴散指數。該指數的計算方法是，先分別計 算認為本季收入“增加”與“基本不變”的居民占比，再分別賦予權重 1 和 0.5 後求和得 出。 3．收入信心指數：反映居民對未來收入信心的擴散指數。該指數的計算方法是，先扣 除選擇“難以預計”的居民數，然後分別計算認為下季收入“增加”與“基本不變”的居 民占比，再分別賦予權重 1 和 0.5 後求和得出。

4．就業感受指數：反映居民對當前就業情況感受的擴散指數。該指數的計算方法是， 先扣除選擇“看不准”的居民數，然後分別計算認為本季就業“增加”與“基本不變”的 居民占比，再分別賦予權重 1 和 0.5 後求和得出。

5．就業預期指數：反映居民對未來就業預期的擴散指數。該指數的計算方法是，先扣 除選擇“看不准”的居民數，然後分別計算預計下季就業“好”與“一般”的居民占比， 再分別賦予權重 1 和 0.5 後求和得出。

最近，部分擁有學區房的北京西城區居民小孩入學被調劑到外區、西城區頂級學區房一天降價數十萬的新聞受到廣泛熱議，而學區房背後反映的教育公平等問題，則到了必須解決的時刻。

其實，這部分西城區家長並不“冤”，因為早在去年4月，西城區就推出學區房入學政策，規定自2020年7月31日後新購房家庭子女上小學不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。不過這一政策並沒有嚇退家長們，觀望一陣後相關區域學區房價格不降反漲了20%，新購入學區房家長們賭的是政策不會真正執行。

學區房的炒作不僅僅是住房問題，更是教育公平問題。過去兩三年間，大城市學區房領漲樓市，部分地區學區房翻番，深層原因是大城市中等收入階層的教育焦慮，在國人普遍重視子女教育的社會環境中，“不讓小孩輸在起跑線上”的想法越來越強烈，當優質學位供給不足，導致對口升學率較高的優質中小學學區的房價大幅上漲。

與此同時，一個不容回避的現實是，學區房越受追捧，基礎教育資源便越傾向于“按財富分配”，嚴重違背“劃片入學”“就近入學”政策的初衷，不僅對教育公平的損害不容小覷，且疊加各種因素的學區房往往成了一個另類的“炒房戰局”，對房住不炒政策落地構成負面影響。更高層面上，中央剛剛放開三孩政策，提高城市年輕人生育率也要求一個廉價而公平的教育環境，因為目前教育成本高、內卷化嚴重已成為抑制生育率的重要因素。

隨著這一現象愈演愈烈，在今年4月底召開的中央政治局會議上，首次提出“防止以學區房等名義炒作房價”，並重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，釋放出中央促進房地產市場平穩健康發展與推進義務教育均等化的強烈信號。

眾所周知，從根本上解決炒作學區房這一問題需要義務教育資源的均衡配置。此次北京西城區學區房降價及不久前深圳頂級學區房價格鬆動，分別得益於多校劃片的真正執行和教育集團化、大學區的推行。通過將強項和弱項捆綁一起，縮小名校和一般學校之間辦學品質差距，增加了學區房不確定性，導致購房者對學區房的預期減弱。

但這離真正解決學區房問題還有不小的距離。未來，包括多校劃片、公民同搖、名額到校、教育集團化（名校設分校、合作辦學等）、優質教師強制流動等方式，都應該被利用起來，目的是消滅所謂的“差校”，弱化“學區”從而均衡教育資源配置，做到“讓教育歸教育，讓房子歸房子”。

此外，在源頭上增加學位供應，增加教育投入，尤其是人口流入較大的城市公共服務要按照最新常住人口資料配置，也至關重要。日前，教育部、國家發展改革委、財政部發佈《關於深入推進義務教育薄弱環節改善與能力提升工作的意見》，提出鼓勵各地建設九年一貫制學校，同時強調不得規劃建設豪華學校，要求持續改善學校基本辦學條件，提高義務教育教學水準和品質，加快推進優質均衡發展和城鄉一體化，確保2021~2025年城鎮學校學位供給滿足學生入學需求。可見，增加優質教育資源的供給是目前最為迫切的工作之一。

總體而言，需要充分認識到學區房問題的複雜性，綜合施策緩解相關問題，既緩解當下城市青年的住房和子女教育焦慮，也避免將教育資源配置異化為財富的比拼和競爭，有損社會公平。

[ 早在6月28日17時23分，“17陽光城MTN001”就發生異常交易，一筆成交收益率達15.5%，偏離上一筆成交756.99BP。 ]

日前，社交媒體上流傳著一份債券發行人陽光城（000671.SZ）給中國銀行(3.080, 0.00, 0.00%)間市場交易商協會的投訴材料。這一投訴檔落款處蓋有該公司的公章，檔中表示，陽光城的一期中票交易價格大幅偏離估值，交易方或涉嫌操縱市場和利益輸送。這引發了債市熱議。

7月5日，陽光城方面回應第一財經稱，對此事暫不予置評。第一財經第一時間聯繫多位知情人士確認，舉報方確為陽光城，6月29日陽光城存量債券出現了較多賣盤，比如“17陽光城MTN001”又發生一筆報價為94.7元/張的交易，成交收益率高達15.5%，大幅偏離9%左右的近階段市場買賣價格，也遠超7.4%的票面利率。

據記者瞭解，公司此前就察覺到交易異常，因而先舉報，而後監管介入，但目前並無明確結果，且“惡意做空”或利益輸送本就難以定義。同時，記者也瞭解到，所謂“異常交易”的持有人是“HONG KONG MONETARY AUTHORITY CMU”，即香港金管局的帳戶，代表著交易方是離岸機構通過債券通進行的交易。過去一周，陽光城的美元債價格也持續下挫。

陽光城“被做空”？

根據陽光城的舉報，早在6月28日17時23分，“17陽光城MTN001”就發生異常交易，一筆成交收益率達15.5%，偏離上一筆成交756.99BP；4分鐘後，又發生了一筆成交收益率7.94%的交易。兩筆合計成交量為8000萬元。

據悉，“17陽光城MTN001”最新債券評級為AA+，發行時票面利率為6.4%，期限為3+2年。回售結束後還剩餘14.7億元，票面利率上調至7.4%，剩餘期限還有266天。

知情人士對記者表示，在陽光城看來，這一異常交易引發了持有人的恐慌，進而導致多隻債券交易價格的波動，公司隨即向有關方面舉報。6月29日，陽光城存量債券出現了較多賣盤，比如“17陽光城MTN001”又發生一筆報價為94.7元/張的交易，成交收益率15%；“20陽城04”報價90.7元/張，收益率15%。中債估值收益率當天上升超過20BP，持有人由於風控壓力極可能被迫清倉；美元債整體下跌1~2元，做空盤獲利明顯。

有多位元中、外資機構債券交易人士對記者表示，所謂的做空套利，大家的揣測是，投資機構可能先在境外市場融券（美元債），並刻意在境內以低於常態的價格賣出一單同一發行人的債券，引發市場恐慌，從而會帶動美元債市場下挫，並從此前的做空交易中獲利。

“如果真有此事，那麼從市場的表現來看，的確是達到目的了，但目前並沒有明確的證據，而且對於這類交易似乎也無從監管。”有交易員表示。

也有交易員表示：“成交量並不算小，正常情況下，賣方的確需要支付一定的流動性溢價，也可能存在賣方需要出貨或資金緊缺的情況。”

一直以來，跨境套利的操作都不少見。由於離岸市場和在岸市場的流動性不同、投資人結構不同且投資人對相同消息或政策的理解也有不同，因此往往兩地存在價差，在風險事件來襲時，價差還有可能擴大，於是便存在套利的機會。例如去年3月，由於疫情衝擊美元流動性，導致眾多中資美元債近乎“腰斬”，但境內市場卻幾乎波瀾不驚。

知情人士對記者稱：“目前公司仍處於觀望狀態，具體要看監管方面的調查結果。此前公司美元債持續震盪，直到6月30日公告回購美元債後，價格才有所緩和。”陽光城於6月30日公告稱，已於公開市場回購2024年9月4日到期的境外債券XS2347769833，回購本金為1000萬美元，公司將根據相關法律法規及債券條款註銷已回購債券。

償債高峰下房企債分化

地產企業近期對任何市場異動和消息都較為敏感，這與當前的市場環境有關。

一方面，地產企業普遍面臨“三條紅線”的監管壓力，部分企業需要加速銷售、加速回款、減少拿地等來降低自身杠杆率，資金本就不如前兩年寬裕。

同時，近期有關藍光發展(2.740, -0.08, -2.84%)（600466.SH）的消息，也對地產行業和債市情緒造成影響。據上交所公告，“19藍光02”7月5日上午交易出現異常波動。根據有關規定，上交所決定，自7月5日11時19分開始暫停“19藍光02”交易，自7月5日13時19分起恢復交易。停牌前“19藍光02”下跌超20%。

另一方面，三季度，中國企業在岸和離岸到期債規模總計約為800億美元，高於2021年每季度到期約500億美元的平均水準，這有可能導致波動加劇。特別是債務到期增多可能會引起地產商繼續增加債務發行。在政策不再寬鬆的當下，弱資質地產商可能很難入市發債。

回顧此前，持續一年以上的超寬鬆貨幣流動性為美元債市場提供了極低的債務融資成本，但外界如今對於美聯儲下半年宣佈縮表的預期攀升。

不過，對於不同的發行主體並不可一概而論，也有觀點認為，就整體中資地產美元債而言，幾乎每一次利差大幅走闊，後來都被證明是“黃金坑”的抄底機會。比如2008年8月、2018年11月和2020年3月。但此時押注單一房企的個券實現反彈，需要比以往更多的勇氣以及承擔風險的能力。

華泰證券(15.480, -0.07, -0.45%)研報也提及，房企債權類融資監管趨嚴，不同債務負擔的房企融資能力和償債能力有所分化。長期來看，房企信用資質分化是趨勢，房企自身稟賦如股東背景、土儲品質、拿地能力和融資能力將成為關鍵。股東背景優、經營能力強、財務安全度高的房企信用風險較為可控，且競爭優勢有望持續。

景順（Invesco）董事總經理、亞太區固定收益主管黃嘉誠此前對記者表示，地產板塊現在是全球所有板塊（固定收益）裡面最便宜的，從去年的“三條紅線”到後續不同信用事件的發生，可以看到目前房企拿地的速度也在慢慢下降，一些公司今年上半年沒有拿地。“很多公司要降杠杆，因為只有走出了紅線，才能給市場和股東信心。對於債券投資而言，關注的重點不在於房企是否打折售房，而在於房子賣不賣得出去、銷售節奏如何，只要有穩定的現金流回流，相關房企的增長仍會比較正面。”

凡是顯露出藍海的空間，似乎從不缺乏萬科的身影。這次，萬物雲錨向了城市公建物業。

近日，萬物雲空間科技服務股份有限公司以782.05萬元入股深圳市機場物業服務有限公司61%股份，另由深圳機場航空城發展有限公司以500萬元持股39%。

過去，萬科物業是“好服務”的代名詞。如今，注入“科技”元素的萬物雲，似乎正在開拓更多住宅之外的市場空間。

實際上，航空物管進入視野，一方面由於公建物業的市場空間，另一方面則因以航空物業為方向的新大正等物管企業的走紅。

相對住宅物業而言，包括商業物業、辦公物業、園區物業和公建物業在內的非住宅物業成長潛力巨大。預計到2025年，非住宅銷售面積累計達到37億平方米，市場規模2628億元。

而就國內的航空物管而言，儘管市場規模已近250億元，但目前僅有少數物管公司有所涉及，市場份額較小且分散程度高，因此尚處藍海階段。

萬科雲的入局，或許預示著包括航空領域的非住宅物業的市場覆蓋過程正在加快。

萬科雲入局深圳機場

深圳市機場物業服務有限公司於1999年正式成立，為深圳市機場（集團）有限公司的全資二級公司。另外，該公司的分支機搆還包含機場資訊大樓、領航城及怡安居等附近所有大樓停車場。

目前，深圳機場物業董事長為何曙華、總經理為張萍。經營範圍包括房產、基礎設施的維護及綠化、物業管理、房屋租賃、餐飲、酒店經營管理等。

據介紹，深圳機場作為4F級民用運輸機場，是中國十二大幹線機場之一、中國四大航空貨運中心及快件集散中心之一。

2020年財報顯示，深圳機場實現營業收入為29.97億元，完成航班起降32萬架次，旅客輸送量達到3791.6萬人次，位列同年全國排名第三位。

實際上，早在今年1月，深圳機場集團就宣佈，與萬科集團簽署《戰略合作框架協定》及《物業公司增資擴股協議》，將圍繞空港物業服務、貨運物流領域、金融和資本運作等領域開展合作，在市國資委的支援指導下，共同打造空港樞紐物業服務和國企混改標杆企業。

根據協定內容，萬科集團旗下從事物業服務的萬物雲空間科技服務股份有限公司(原萬科物業)將通過增資的方式，入股機場物業公司。

觀點地產新媒體查詢工商資訊得知，2021年6月15日，萬物雲完成新增深圳機場物業61.00%入股，後者的註冊資金也由500萬元增至1282.05萬元。

此次股權變動的完成，標誌著二者的混改機制取得了實質性的進展。

從萬物雲自身來看，雖一直在嘗試住宅業務之外市占率和資源整合，但還未有實際進展。

在2020年10月，朱保全宣佈萬科物業正式更名“萬物雲”，標榜將成為一家技術驅動型公司，同時宣佈分別設置空間、科技和成長三大模組，試圖通過技術助力服務擴張和生態聯結。

而據年報披露，公司2020年營收182.04億元，在管面積5.66億平方米。其中，住宅物業服務收入仍占比最大55.22%、100.52億元，其次商業物業及設施服務、智慧城市服務、社區生活服務、萬物成長收入分別占比29.19%、5.44%、5.41%、4.74%。

早有市場傳聞，萬科或籌資20億美元籌備物業與科技子公司IPO事宜，最快在今年年底上市。另在6月30日股東大會上，郁亮向參會股東表示，萬科物業一定會上市，不過最終方案還未確定。

事實上，向數位化轉型的物管企業不在少數，中海物業早在2019年就與華為等科技企業進行數字平臺合作，打造智慧園區以探索建築管理運行的技術模式。

航空物管江湖

由於航空物業規模大，許多機場傾向於將各個不同的業務分包給不同的公司，深圳機場亦不例外。

萬物雲開拓深圳航空物管同時，重慶走出的新大正也已中標入駐於此。

6月18日，新大正宣佈中標深圳寶安國際機場航站樓項目。而此時，僅距離其承接溫州龍灣國際機場物業不到兩個月。

對此，新大正相關負責人表示，將通過有效聯結公司北上廣深等全國各地範圍內的航空物業項目，為深圳機場持續打造城市視窗，注入新的文化價值與服務優勢。

據悉，以2017年1月承接重慶江北國際機場項目為開端，新大正至今已承接服務福州長樂、杭州蕭山、北京大興、廣州白雲、上海虹橋、南京祿口、青島膠東、長沙黃花等國內19座大型國際機場項目。

開源證券報告稱，考慮到航空物業均由招投標方式獲取，新大正成功的“異地複製”也間接說明了市場對其航空物業領域的管理經驗的認可。

值得注意的是，新大正也是目前唯一一個將航空物業列為單獨業態的物管企業。

截至2020年，新大正實現營業收入13.18億元，在管項目達369個，簽約面積約8000萬平方米。

其中，航空物業佔據公司主營業務收入的12.50%。開源證券預測，未來三年，此項業務的營收增長複合增速為9.3%

但就算對於已覆蓋全國多座大型機場的新大正來說，其市占率也僅為整個航空物管市場份額的5%。

在今年1月的全國民航工作會議上，民航局表示，2021年末，頒證運輸機場將達247個。而按《民航機場生產統計公報》公佈資料，假設平均每家每年1億元的基礎物管費開支，則航空物管市場規模共約250億元。

資料顯示，儘管受到疫情影響，2020年我國機場仍完成旅客輸送量8.57億人次。其中前三位分別為，廣州白雲國際機場4376.8萬、成都雙流國際機場4074.1萬、深圳寶安國際機場3791.6萬人次。

戴德梁行在《大航空•新機遇》專題報告中認為，國內機場輸送量的大幅提升帶來了旅客結構的多元化細分，商旅客群的衍生需求促使機場核心區從單一的交通疏散功能向辦公、酒店、商業、文化等綜合功能演變，從而使得空港經濟區進一步打造產、城、人協同發展的新興航空城。

這也就意味著，航空物管在保證機場高速運轉的同時，需要利用不同空間來服務不同客群的不同需求。

另一方面，航空項目通常是大型的綜合體，服務範圍服務專案廣泛、性質各不相同，通常包括停機坪、停車場、候機室、機務樓、公車站、空勤公寓等，加之機場面積大、人員流量大，因此對物業服務企業的規模、經驗和管理效能都有較高的要求。

由於航空物管業態複雜，許多機場多傾向於承包給不同公司，因此業內航空物管公司的市場份額通常所占較小。除新大正之外，涉及航空物業領域多為國企背景公司。

2019年12月，保利物業成功中標廣州白雲國際機場二號航站區項目，這是其繼貴陽龍洞堡國際機場項目以來的第二個國際機場項目。

2020年5月，招商物業宣佈，獲得首個機場物業服務專案，即為北京大興國際機場東航專案。該專案提供設施設備運行維修、環境管理、秩序維護、前臺接待等全委服務。而根據其2020年財務資料可以粗略看出來公共部分的盈利水準，在其公共業態所占20%的面積中，營收占比僅貢獻了9%。

不難發現，航空物管因屬於公共服務物業，盈利水準有限，而且物管公司通暢只負責整個機場的其中某個片區，實際多為分散。

航空物業的高要求註定其將擁有較高的行業壁壘，先發企業將通過不斷積累的經驗，逐步建立口碑效應和人脈網路，進一步搶佔優質專案資源。

也許就像朱保全所說，物業行業的故事不管由誰來講，只要城市文明還在，只要多業權的容積率還在，物業的機會就永遠存在。

近日，建發國際公佈了公司前6個月的銷售成績單，建發國際連同其合營公司及聯營公司上半年實現累計合同銷售金額約917.09億元，同比增長約256%。因而母公司建發房產也在克而瑞的榜單中迅速突進，2017年，建發房產集團的銷售額為341億元，排名在60開外。2021年上半年則達到了933.7億元，飆升至21位。

對於建發國際規模的突進，可以一分為二的來看。其一，70%左右權益比下的全口徑金額快速增長，背後或有明股實債加杠杆的嫌疑；其二，追求規模的背後是淨利潤率持續下滑，2020年滑落至6.47%的低水準。

近千億規模僅有23億利潤

事實上，我們需要對建發國際投資集團有限公司（簡稱“建發國際”）上升的行業地位給予關注，其日漸在成為這輪洗牌中逆襲者。

建發國際是建發房地產集團有限公司（簡稱“建發房產”）的控股子公司，而建發房產是A股建發股份(8.120, 0.01, 0.12%)旗下佈局地產業務的平臺公司，建發股份的控股股東為廈門國資委。

2015年2月，建發房產全資下屬公司益能國際完成要約收購後，持有建發國際75.53%的股權，截止最近財報資料顯示，益能國際的持股比例降至60.97%。2020年克而瑞資料顯示，建發房產的全年銷售額達到1232億元，而同期建發國際的銷售額為907.7億元，因此除聯發集團等其他子公司外，建發國際貢獻了建發房產約74%的銷售業績，成為建發房產的絕對核心。

目前，建發國際號稱以房地產開發為主體，以房地產產業鏈和關聯產業投資為兩翼的一體兩翼戰略佈局。其實本質與大多數房企所謂的“房地產+”戰略基本雷同，都在探索房地產周邊的多元化機會。

但貢獻營收和利潤的仍然是房地產開發業務，2020年建發國際427.44億元的營收中，有424.6億元來自物業銷售。

2018-2020年，建發國際的合同銷售額分別為247.9億元、507.8億元和907.7億元，2021年上半年就達到917.09億元。公司的營收隨著規模的上升而上升，營業收入從2017年的32.55億元增長至2020年的427.7億元，3年間增長近10倍，同期的淨利潤從4.59億元增長至28億元，增長5倍，歸母利潤23億元。

淨利潤增速遠小於營收增速的原因是，建發國際的淨利潤率出現了持續的下滑。從2016年的15.47%下滑至2020年的6.47%的低水準。


這其中毛利率下滑是主要原因之一，從2017年的32.87%下滑至2020年的17.17%。過去幾年，建發國際走的是一條“薄利多銷”的路子，加上有建發集團的的大樹在背後支援，建發國際並不受到過大的財務負擔，因此可以比較任性地低利潤率突進。

但如此低利潤率，給房企留下的安全邊際非常薄弱，銷售均價稍有波動，建發國際可能就面臨虧損的風險。事實上，當前的利潤率多反應的是2年前左右的專案盈利情況，而近兩年地價與商品房售價之間的空間持續被壓縮，建發國際的利潤率或面臨持續考驗。

少數權益飆漲 或存明股實債嫌疑

作為准千億規模的上市公司，建發國際的土儲建面的權益比基本維持在70%出頭的水準，從公司近幾年的權益看，少數股東權益占比在50%左右的水準，這其中的差別可能在於，建發國際在單價更低的土儲上，擁有更高的權益比。

而對於單價更高，資金體量更大的項目，建發國際更多的採取合作開發，且對外的權益比不高。不過值得相較於50%左右少數股東權益比的情況，少數股東所獲的收益卻明顯低於上市公司股東。

即使考慮項目公司成立到結轉利潤的週期，建發國際的少數股東損益也是明顯配不上其在股權中的占比的。

翻看公司2020年年報中附屬公司一欄，公司簡介附屬公司中，廈門錦深房地產開發有限公司的另一個占股權49%的少數股東的的來源為平安。

平安是保險公司，對於資金的用途強調的是高確定性的固定收益類投資，其中就包括不少房企的固定收益類的融資。因此，在此案例中，建發國際或是借助了平安的債務資金擴大了杠杆率，但又不至於在表現上形成高企的淨負債率等債務指標。

永續債成降杠杆的“手段”

2020年年報顯示，建發國際的淨負債率為73.76%，剔除預收款後的資產負債率為68.2%，現金短債比4.86倍。而就在半年前的中期業績報告中，建發國際的淨負債率達到了258%。

半年中，公司帳面上的債務變化不大，主要的變化來自于分母，股東權益由上半年的178.65億元，猛增至年底的373.52億元。這其中可能存在明股實債的情況，少數股東權益猛增是原因之一，半年間增加超80億，建發國際集團的少數股東權益，2017年年末僅有6.12億元，2018-2020年年末分別為45.1億元、123.12億元和195.36億元，三年時間增長超過三倍。

此外永續債這類本屬於債務的工具也被安排在了權益之中增厚分母。2020年12月，建發國際集團發行了95億元的永續債，直接增厚了權益近百億，這對於債務總額五百億出頭的房企來說，助益無疑是巨大的。如果將永續債認定為債務，那麼建發國際的淨負債率和剔除預收款後的資產負債率將超標。

首創置業(02868)公布,6月簽約金額約96.8億元(人民幣．下同),按年跌31%,簽約面積約32萬平方米.

該集團指,上半年累計簽約金額約402.7億元,同比增長19.5%,累計簽約面積約174.3萬平方米;每平方米簽約均價2.3萬元.截至6月底,該集團尚有認購未換簽金額約26.3億元正在辦理換簽手續.該集團指,在6月新獲上海松江廣富林地皮,規劃總建築面積約18萬平方米,並新獲上海青浦夏陽雙地皮,規劃總建築面積約8.7萬平方米.

萬科企業(02202)(深:000002)公布,6月銷售金額676.3億元(人民幣．下同),按年跌約7.8%,銷售面積396萬平方米.至於今
年首6個月銷售金額3544.3億元,按年升10.59%,累計銷售面積2191.7萬平方米.

該集團指,期內新增加開發項目26個,需支付權益價款252.74億元,權益建築面積280萬平方米,並新增物流地產項目1個,需支付權益價款1.3億元.

融創中國(01918)公布,連同聯屬公司在內,6月銷售金額約789.4億元(人民幣．下同),同比增長45%,銷售面積約530.5萬平方米,每平方米銷售均價約1.488萬元.

該集團指,上半年累計銷售金額約3207.6億元,同比增長64%,累計銷售面積約2194.5萬平方米,每平方米銷售均價約1.46萬元.上半年歸屬於權益銷售金額約2007.6億元.

銀城國際(01902)公布,連同其合營企業及聯營公司在內,6月銷售額約37.97億元(人民幣．下同),按年升逾27%,建築面積約17.15萬平方米及每平方米平均售價約2.21萬元.

該集團指,今年6個月銷售額約165.36億元,按年升逾1.7倍,總建築面積約81.16萬平方米及每平方米平均合約售價約2.04萬元.

嘉利國際（01050）擬分拆房地產業務於港交所（00388）主板上市，首席財務官黃浩鈞透露，計劃以介紹形式上市，並將以特別息方式分派房地產公司股份予股東；分拆目的是釐清工業與房地產兩項業務，藉此釋放公司價值，供不同取向的投資者掌握。

集團早前公布，截至3月底止年度經營溢利按年增長40%，其中工業業務上升24.7%至3.03億元，房地產業務大漲67%至2.3億元。問及分拆房地產業務後會否削弱公司的現金流，黃浩鈞回應，單計工業業務，資金扣除資產折舊後，仍有約3億元現金回籠，加上銀行支持下信貸額度提升，資金應該足夠。主席何焯輝長子、主席助理兼財會部主管何偉汗補充，分拆房地產業務有助工業業務發展；由於工業業務發展趨勢維持良好，有信心往後能繼續增加派息。

泰國租廠房冀12月試產

黃浩鈞透露，旗下房地產業務緊貼城市更新（市區重建）政策，正進入收成期，目前有3個住宅項目開始入賬。土地儲備方面，東莞一幅2.4萬方米地皮在進行土地使用權變更；另於佛山的一幅4.65萬方米地皮則與當地村委協商中，預計年底前透過招拍掛制度入手，估計可建逾千伙住宅。

何偉汗表示，旗下五金注塑產品主要是伺服器外殼，受惠疫情下伺服器需求續增，利好業績。為擴大內銷市場產能，集團將投資2.5億元人民幣在東莞新建4.95萬方米廠房，預計明年中落成；同時，將首設海外生產基地，選址泰國租用廠房，以迎合新客戶要求、分散貿易風險，冀12月試產，相信有助取得更多汽車零部件訂單。

本地新冠肺炎疫情受控，商舖市場已率先反彈，惟商廈市道表現仍然疲弱。世邦魏理仕《2021年中期香港商業房地產市場回顧及展望》指出，今年截至第二季，整體甲級寫字樓總空置面積達880萬方呎，創歷史新高，預期下半年租金仍有最多5%下跌空間，惟有望在今年內見底。

吸納量連續七季現負數

世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平提到，今年上半年甲級寫字樓租賃活動有明顯增加，第二季按季上升41.9%，達120萬方呎，帶動上半年租賃總面積增加到210萬方呎，較去年同期高出逾1倍。不過，由於仍有不少企業收縮，令整體甲級寫字樓市場於第二季錄得32.21萬方呎負吸納量（遷出騰空的樓面多於新租出樓面），連續七季現負數。整體空置率上升0.5個百分點至10.8%，總空置面積880萬方呎創歷史新高。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務──辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示，甲級寫字樓整體租金仍繼續下跌，第二季按季下滑2.1%，令上半年累挫5.3%。她預期，寫字樓租賃需求逐步回升，以中環為例，上半年錄5200方呎正吸納量；若入境的隔離要求獲放寬，內地企業的寫字樓租賃需求將增加，估計下半年租金跌5%之內，全年累挫一成，租金可在今年內見底。

已故資深投資者「舖王」鄧成波家族持有大部分業權的尖沙咀加連威老道61號至73號舊樓，其強拍過程一波三折，原定去年7月舉行強拍，因有小業主上訴而暫緩，而今年5月上訴被高等法院駁回後，項目最新終於落實於本月27日由仲量聯行舉行拍賣，底價逾19.26億元，為今年以來第11宗強拍項目。

持80%業權 底價19億

是次強拍的項目位於加連威老道61號至73號，鄧成波家族持有約80%業權；不過強拍過程卻一波三折，該項目早於去年6月獲土地審裁處頒下強制售賣令，原定同年7月底舉行強拍，但因有小業主不滿而向高等法院提出上訴，故未能進行拍賣程序臨時叫停，直至今年5月底高等法院上訴庭駁回有關小業主上訴後，最新落實本月27日由仲量聯行舉行公開拍賣，底價逾19.26億元。

由於是次強拍的項目橫跨加連威老道61號至73號，牽涉7個地段，其中59號與61號共用兩條公用樓梯，惟前者並不包括於是次拍賣；另外，73號與75號同樣設有兩條共用公用樓梯，而後者不包括是次公開拍賣。上述項目現由5幢樓高5層的商住舊樓組成，地盤面積10840方呎，現規劃為「商業（6）」用途，若以商業項目作重建發展，以最高地積比率約12倍計算，可建總樓面約13萬方呎。

資料顯示，自「舖王」鄧成波5月辭世後，其家族成員密密沽貨套現，至今累計沽出約30項物業，套現共約80億元。

白居二持續入市，將軍澳居屋備受市場歡迎。位置靠近港鐵坑口站的煜明苑1個中層戶，3房間隔，居二市場叫價570萬元，頗適合人數較多的家庭。

643呎高層 呎價8865

放盤單位為C座（熹明閣）高層16室，實用643平方呎，業主於居二市場放盤叫價570萬元，呎價8,865元。中原都會分行資料指出，單位賣點層數夠高，內籠空間方正實用，目前室內間有3房，客、飯廳空間仍見寬敞，室內備有簡單裝修，坐向東南，外望內園樓景。



屋苑位於銀澳路6號，位置上靠近私人屋苑新寶城及港鐵坑口站，共有3座，樓齡25年，為和諧式設計，樓高38層，每層16伙，實用面積由400至600餘平方呎單位，可作1至3房戶。物業只設休憩空間，但比鄰有多個商場、街市、以及將軍澳泳池等，居民起居生活頗為方便。

至於放盤單位按叫價計算，借貸6成，首期約需228萬元，以利率2.5厘、25年攤還，月供約15,343元。

屋苑6月二手交投較淡靜，市場僅錄1宗自由市場成交，為B座極低層6室，實用440平方呎，成交價528萬元，實用呎價1.2萬元。至於比鄰的和明苑，近日則有綠表市場成交可供參考，單位為A座中層3室，實用597平方呎，居二市場成交價596.5萬元，呎價9,992元。

中環遠東發展大廈低層單位，現以每平方呎約1.29萬元放售。

低層單位連約 1535萬叫售

美聯商業營業董事關文灝表示，獲委託放售中環德輔道中113至125A號遠東發展大廈6樓04室，單位連租約，面積約1,190平方呎，業主意向售價為每平方呎約12,900元，售價約1,535萬元。

關氏指，單位現時由律師樓租客承租，每月租金收入約2.8萬元，回報率約2.1厘，屬合理水平。單位間隔實用，配置全寫字樓裝修，用戶可享開揚城市景觀。大廈設有雲石大堂，設計時尚，附設4部載客電梯，方便用戶出入，適合各機構進駐。

大廈租售紀錄上，上月大廈錄1宗成交，涉及高層2室，面積約1,200平方呎，以約1,790萬元成交，呎價約14,917元。租務方面，6月大廈中層全層，面積約6,686平方呎，呎租約35元。

商廈買賣轉平穩，5月份市場錄得127宗商廈買賣，按月微升。

利嘉閣（工商舖）地產－商業、商舖及投資部營業董事徐康達表示，今年以來商廈買賣登記連續兩季均突破300宗以上，料上半年合共可錄逾680宗，將較去年同期的258宗激增逾1.6倍。根據土地註冊處數據，2021年5月份全港共錄127宗商廈買賣登記（數字主要反映2至4星期前商廈市場實際市況），較4月份的125宗再升2%，連升3個月，已明顯擺脫2019年下半年社會運動爆發及疫情以來長期按月不足百宗的超低迷市況。

不過，5月份未能做到量值齊升，因為在1億元或以上的大銀碼商廈交投大減下，拖累5月份商廈買賣登記金額大幅回落，只錄約17.95億元，按月急挫66%，登記金額在連升兩月後稍作回氣。至於，5月份最矚目的單一登記項目為中環皇后大道中九號30樓3005室，涉及合約金額1.26億元；其次為九龍灣企業廣場1期3座7樓全層，涉及登記金額達8,084.2萬元。

按物業價格劃分，在7個價格組別當中，錄得4升兩跌一持平。在升幅者中，以5,000萬至1億元以內組別的33%升幅最顯著，月內登記量由前月的3宗升至上月4宗；其次，2,000萬至5,000萬元以內組別亦升29%，錄得18宗登記；至於登記量最活躍的是介乎200萬至1,000萬元以內的兩個組別，月內同告錄得34宗，按月表現相對平穩；惟1億元或以上的大額登記則急降88%至只得1宗。

商廈下半年 有望穩中向好

至於以地區劃分，在該行觀察的11個分區當中，共有3區的登記量按月有所上升。當中以銅鑼灣及西營盤區的1倍升幅最顯著，前者由前月只有3宗增至上月的6宗，後者則由1宗增至2宗。此外，旺角及尖沙咀區分別錄得21宗及17宗登記，前者按月升31%，後者則持平，並各自成為5月份登記量最活躍的觀察區首名及次名。

徐康達指出，商廈買賣登記量連月高企在逾百宗水平，預料6月份仍可保持，屆時次季登記量料錄約360宗，將連升5季，並創自2019年第3季以來的8季新高，亦將印證商廈買賣登記量已重返疫情及社會運動爆發前的高水平。徐氏相信，只要疫情不再惡化，相信第3季以至下半年，商廈買賣登記量將可維持穩中向好的格局。

踏入第3季，新盤推售攻勢仍一浪接一浪，信和計畫於季內分段推售2個市區新盤，其中黃竹坑揚海將打頭陣，最快月內應市；另外，會德豐地產啟德沐泰街10號項目，亦計畫在季內推售，三盤共涉約1213伙。

信和營業部集團聯席董事田兆源表示，該公司與嘉里及港鐵合作發展的黃竹坑揚海，提供600伙，正待批預售，最快月內展開推盤步伐，而與市建局合作的中環卑利街項目，預計於今季內推出，提供約121伙。另外，集團與嘉華，以及中國海外合作發展的元朗錦上路站項目，將於短期內申請預售樓花同意書，項目共涉約2200伙，料分作不同期數發展。

田氏補充，集團上半年累售818伙，其中與會德豐地產、嘉華、爪哇及世茂房地產合作發展的西九龍維港滙第1、3期累售352伙，套現約48億。項目在過去數周內持續錄得成交，1至3房都各有買家選購。項目第二期先前已獲批預售，涉525伙，當中提供全新戶型單位，將視乎市場情況再推出銷售。

他續指，同系觀塘凱滙以現樓形式推售亦錄理想銷情，近月推售的旺角ONE SOHO就沽逾百伙。另外，何文田豪宅項目ST. GEORGE'S MANSIONS也沽出5伙。他認為，上半年整體一手買家入市意欲不俗，從上車盤至超級豪宅都有捧場客。而且通關在即，不少買家趁機入市。

黃竹坑揚海現正待批預售，最快月內出擊。項目由兩座住宅大樓組成，第1座設24層，第2座則設29層，共提供600伙，涵蓋多元化戶型，包括58伙1房，面積由320至343方呎；271伙2房，436至638方呎；198伙3房，749至955方呎；44伙4房，1299至1420方呎；另設29伙特色單位，面積425至1901方呎。項目關鍵日期為2023年8月30日。

項目上月底正式命名，發展商表示，展銷廳及示範單位已接近完成，預料首批單位涵蓋1至4的各種房戶，可滿足不同種類客人需要。定價參考同區樓盤，特別是黃竹坑站上蓋的第一期項目，特色單位傾向以招標形式出售。至於中環卑利街項目，由信和於2017年投得項目，與市建局共同發展，提供121伙分層單位。

此外，會德豐地產總經理（業務拓展）楊偉銘表示，集團旗下啟德沐泰街10號項目，第1期正待批預售，涉及492伙，最快於季內推售。

沐泰街10號項目分作2期發展，提供492及559伙，共1051伙。兩期項目均在待批預售，季內料率先推出第1期項目。該地原由海航旗下香港國際建投於2017年投得，其後在2019年以約68.9億元蝕讓予會德豐地產，樓面呎價1.25萬。

政府積極推地，九龍塘廣播道住宅地將於新一季推出。據業內人士指出，該地皮位處傳統豪宅地段，近年來亦缺乏同類供應，料掀中大型財團積極競投，市場估值約14.3億至17.8億，每呎樓面地價約2萬至2.5萬。

九龍塘廣播道79號住宅地，地盤面積23864方呎，可建樓面71591方呎。普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，該住宅地皮位處九龍塘傳統地段，已多年以來沒有政府用地供應，料對發展商具一定吸引力，惟地皮背靠龍翔道，故日後落成後會受一定噪音滋擾，因市區土地供應買少見少，料各大發展商將積極競投，估值約14.3億，每呎樓面地價約2萬。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文稱，地皮位處傳統豪宅地段，對發展商甚具吸引力，估值約15.7億至17.8億，每呎樓面地價約2.2萬至2.5萬。

中原首席分區經理楊文傑表示，鰂魚涌康山花園8座低層D室，面積431方呎，2房間隔，叫價765萬，放盤次日以742萬售出，呎價約17216元。原業主於1997年8月以347萬買入上述單位，持貨約24年，帳面獲利395萬，升值約1.14倍。

花樣年（1777）昨日公告，旗下子公司深圳市富昌商業服務有限公司，以12.6億元（人民幣，下同）向綠地實體收購物管及增值服務的上海綠閔物業管理全部股權，以擴展其物業管理業務，並為該公司提供穩定項目來源。

上海綠閔物業管理主要業務是為商用物業提供物業管理及增值服務。綠地實體同意在收購事項完成並生效後的五年內，委任上海綠閔物業管理作為戰略優先級商業相關物業的物業管理服務提供商，並每年向它交付不少於500萬平方米的商業相關物業以作管理，五年內合共不少於2500萬平方米。上海綠閔物業管理2020年度稅後盈利為237.6萬元，該公司截至今年5月底止未經審核資產淨值為約452.1萬元。

綠地實體同時承諾，將額外提供位於中國一線或二線城市的商用物業項目以作管理，該公司還會就鄭州綠地全球商品貿易港的項目（位於鄭州市荊州路，總面積約33萬平方米）的前期物業管理服務與上海綠閔簽訂管理合約，並提供額外的住宅社區或相關的綜合用途物業。

花樣年期望透過此次收購壯大其物業管理服務的規模，並獲得穩定的項目來源，對公司的長期發展裨益良多。