疫情三級警戒、政府打房、營造成本飆漲等三大阻力，使得北台灣上半年新推建案引擎熄火。根據《住展》雜誌統計，北台灣第2季新推建案金額約2285.53億元，季減14%、年減約3成；累計上半年新推建案4946.39億元，較去年同期少掉近1200億元，年減19%。

疫情、政府打房、營造成本飆漲
《住展》雜誌研發長何世昌表示，今年新推建案下滑，可能與政府打炒房、營造成本飆升以及本土疫情爆發等三大因素有關；由於環境驟變，縮手觀望或延遲推案的建商變多，導致新建案供給量下滑。雖然新建案市場已由量增轉為量縮，但北台灣全年推案應可守住兆元大關。

北台灣各縣市中，上半年台北市推案僅1097億元、年減37%，衰退幅度最大。何世昌認為，北市建商對於政策變動比較敏感，且身處疫情重災區；但北市潛在賣壓低，即使面臨打炒房與疫情衝擊，並未出現恐慌性降價。

新北市上半年新推建案約1950億元、年減17.6%，桃園市約1073億元、年減20%。不過，北北桃以外縣市，包括基隆、宜蘭、新竹地區新推建案金額逆勢增加，基隆市上半年新推建案29.7億元、年增25.8%，宜蘭縣107.95億元、年增17.3%。

此外，新竹地區上半年新推建案金額688億元、年增近25%。雖然新竹地區推案量成長，但成長關鍵來自於蛋白區，尤以都市計畫外的新重劃區推案成長動能較強，但竹科新貴較愛的竹市東區、竹縣竹北等精華區供給低迷。

靠下半年遞延推案挹注
何世昌認為，北台灣上半年推案熄火，推案量逐季下滑，但因疫情已脫離高峰期，預期下半年遞延推案將挹注不少推案量，粗估下半年約5500億元至6000億元，全年推案量約1.05兆至1.1兆元。

科技業、製造業擴廠需求，加上建商瘋狂搶地，最新一期全國都市地價總指數為一○三．一三，創下近五年新高，較上期上漲一．一五％，已是連續六期上揚。

本期調查時間為去年十月一日至今年三月卅一日，此期間全國土地買賣筆數近卅二．七七萬筆，較上期多出一萬餘筆、增幅四．八九％。六都中，以台南市總指數漲幅一．五七％最多，台北市漲一．四六％居次，新北市一．二九％排名第三，台中市一．一二％第四。

南市住宅、工業區漲最大
北市商業區漲幅居冠

觀察土地使用分區走勢，住宅區指數較上期漲一．一九％，商業區漲一．○六％，工業區漲一．○四％。六都中，台南市住宅區、工業區漲勢均居冠，漲幅分別為一．六三％及二．○四％；商業區則是台北市上漲一．三三％居冠。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，全國都市地價總指數每半年公布一次，過去半年經濟基本面佳，台股也持續上漲，因此拉動地價，其中住宅區土地更有後發先至的傾向，短短一年就超「商」趕「工」。

黃舒衛指出，台南市從二○一八年上半年以來，地價指數一路向上，在六都中一枝獨秀，三年來累積漲幅近六％。此外，二、三線城市漲幅也相當驚人，屏東三年來累積漲三．九六％、基隆漲三．八八％、苗栗漲三．四三％、彰化及雲林漲三．三五％，漲勢比台北、台南以外的四都還要高，可見這波漲勢跟產業投資、交通建設的關聯性更強。

黃舒衛說，產業投資、交通建設帶動的需求面地價上揚，勢必反映在房價上，若在地民眾購屋能力沒有明顯增長，恐會造成發展失衡，加上新稅制上路，建議投資客應居高思危。

隨著國內商業模式改變、店租水漲船高，財政部統計處發現，一樓金店面近年愈來愈不受市場青睞，儘管營業地址登記為一樓的商家仍占全國74.6%，但近十年比重逐漸下降，特別是雙北地區，因高店租效應，台北市設籍於一樓的營業人只有45.4%。

財政部昨（15）日發布統計通報，透過營業稅籍資料分析發現，近十年全國營業人選擇於一樓金店面開業的比率已大幅下降。

根據財政部資料，統計截至今年6月底為止，營業人地址登記於一樓店面者，全國共有114萬家，從總家數來看，全國共有74.6%營業人，會選擇傳統上最容易招攬客人的一樓店面營業。

但如果仔細爬梳資料就會發現，這種情況已逐漸出現變化。財政部官員表示，如果把「開業年數」這項要素加入分析，會發現不同世代的頭家，對於營業場所有不同的選擇。

官員指出，開業年數超過30年的老字號，有高達84%會選擇於一樓金店面開業，但這項風氣隨年代式微；開業十年以上的商家，也有七成以上選擇一樓金店面設籍。至於近一年內開業的小老闆，只有66.4%選擇在一樓店面創業。

官員表示，可以從幾個面向推測這種現象，首先是建築技術隨著年代而提升，以往高樓層的建物不是很多，過去的營業人做生意還是比較習慣在一樓店面開業。

另一個面向是產業轉型，官員表示，特別是服務業、行動辦公室等新型態的營業模式興起，像是經營網路電商的業者，沒必要上街招攬客人，因此選擇一樓店面的誘因就大幅下滑。

第三項重點是租金考量，官員指出，特別可以注意雙北市的開業情形，統計結果發現，由於一樓店面租金高昂，雙北登記於一樓營業的家數比重明顯低於全國，台北市僅45.4%營業人設籍於一樓，新北市約60.1%；反觀中南部與東部縣市，營業人設籍一樓的占比大都在95%以上，反映出跨地區的租金水準與產業型態差異。

台灣房屋統計聯徵中心最新房貸件數資料，桃園市2021年第一季民眾購屋最熱路段，桃園區正光二街以135件拿下第一，亞軍是龜山區樂學三路，龜山區樂善二路第三，桃園區幸褔路、中壢區永園路第四、五。全市最熱購屋路段當中，有八成落在新興重劃區。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，桃園市10大熱門購屋路段，包括正光二街、樂學三路、樂善二路、幸福路、永園路、華亞三路、領航南路、經國二路八條路，都位在重劃區。

其中樂學三路、樂善二路和華亞三路都在A7重劃區、另外經國重劃區、桃園高鐵特區也都各有兩熱門路段。此外，楊梅四維商圈和楊明國小商圈，也憑藉親民房價與完善的生活機能，擠進購屋客最愛區段排行榜。

台灣房屋統計，桃園房貸件數最多的前十大路段，第一季共778件，主要分佈在桃園、龜山、中壢以及楊梅四大行政區。龜山區熱門路段平均總價950~1200萬元 ，桃園區總價1000~1300萬元，楊梅區總價570~650萬元，中壢區總價在1000~1700萬元之間。

江怡慧分析，桃園購屋最熱的十大路段多在重劃區居多，除了新興重劃區住宅產品選擇多，吸引買家，還看上重劃區的三大優勢：

一、近三年新興重劃區人口增加，且建設多元並陸續到位，深具發展潛力。

二、重劃區多為輕屋齡物件，在貸款上較有優勢，甚至建商也會找配合的銀行提供較優惠的條件。

三、桃園新興重劃區交通便利性高，距鄰近雙北都會區可及性高，讓桃園成為雙北民眾移居成家的好區域，而新興重劃區整齊舒適的規劃，更符合都會購屋者期待，桃園新興重劃區因此買氣旺盛。

新北地政局昨公布今年1到3月第1季住宅價格指數，全市價格、大樓價格、公寓價格都比去年第4季上漲。住商不動產企研室經理徐佳馨指出，近期想買房屋者，可在同區域找相對便宜的中古屋，疫情之下建議多跟仲介聯繫，因賣方擔憂未來疫情若再爆發，怕有變數房屋不易脫手，多聯絡仲介或許有還不錯的案子要脫手，買方就有機會買到價格可接受房屋。

新北市1月至3月全市價格指數分別為111.48、112.54及112.98；大樓價格指數分別為111.25、112.87及113.51；公寓價格指數分別為102.82、101.95及102.19，而與去年同期相較，全市、大樓指數漲勢較為明顯。

汐止區2月指數為近6年的高點；中和永和區、三重蘆洲區、新莊區及樹三鶯區3月指數皆達2012年起有實價登錄統計數據以來高點。淡海新市鎮指數較上季上漲0.75%，達近5年來高點，與去年同期相較上漲7.4%；台北大學特定區及林口新市鎮指數皆達實價登錄以來高點；副都心及頭前重劃區也比去年同期上漲3.46%。

徐佳馨說，新北因市場人多、新建案多，且價格創新高也帶動中古屋追加，因此上漲不意外。且部分區域有比價效應，像是鳳鳴重劃區推出新建案，樹林、三峽等區會認為價格不能低於鳳鳴，因此紛紛提高房價。

徐佳馨說，5月疫情爆發後雖影響房市，但整體還是往上走格局，因為成交價並未下跌，其原因分別為央行選擇性信用管制因疫情未執行，也有買家擔心未來房價更高，因此選擇這時購買。

疫情房價不減反增！新北市地政局15日公布第一季住宅價格指數，整體而言較去年第四季微幅上漲。其中，板橋、中和、永和、三重、蘆洲、新莊等10個行政區，均創下實價登錄實施以來的9年新高；汐止也創了近6年新高；新店與淡水持穩。

不減反增 大樓較為明顯

地政局公布今年1月至3月全市價格指數分別為111.48、112.54及112.98。大樓為111.25、112.87及113.51；公寓為102.82、101.95及102.19，均較去年第四季微幅上漲，以大樓指數漲勢較為明顯。

汐止6年高 新店淡水持穩

地政局分析，去年疫情爆發，台灣相對影響小，加上剛性自用買盤強烈，去年下半年到今年第一季房市交易量熱絡，加上新北市有捷運、重大公共建設支撐，推升房價上漲；至於近期疫情警戒是否影響第二季、甚至第三季？有待觀察。

地政局觀察，包括中和、永和、板橋、三重、蘆洲、新莊、土城、樹林、三峽、鶯歌等10個行政區，房地產價格指數均為2012年起有實價登錄統計數據以來高點。汐止區2月指數為107.84，則為近6年的高點；新店及淡水指數相對持穩。

至於開發區指數部分，淡海新市鎮指數為108.74，較上季漲0.75％，達近5年來高點；台北大學特定區、林口新市鎮指數分別為121.78、109.36，也較上季上漲1.4％、1.68％。

沿捷運而居 往土城者多

如果單看捷運沿線周邊房價指數，淡水線指數為101.83，為近5年來高點；板南線（土城段）、中和永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線及環狀線指數分別為108.49、110.58、108.29、106.84、111.51及107.61，也是創9年高點。

但同樣是板南線，板橋段指數為104.92，相較土城段漲幅低甚至還較走弱，不過仍為近6年來高點，顯見民眾有往土城挪移購屋的趨勢。

地政局說，若以「平均價格」觀察市場趨勢，可能會因區域、產品類型不同，造成統計盲點；住宅價格指數類似物價指數，呈現「固定品質」住宅價格相對變動，有助觀察不動產價格走勢。

新北住都中心表示，經過漫長22年，新莊區公園一路海砂屋社區終於等到都更重建。新北住都中心與禾蓮開發今(15)日簽約合作，幫助住戶脫離海砂屋岌岌可危的環境，迎接安全耐震的全新銀級綠建築，這也是新北住都中心成立後推出的首件民辦都更案。

個案位於新莊區公園一路，基地範圍包括忠孝段、立言段等總計15筆土地、91位住戶，面積約995.7坪。

住都中心表示，早在民國88年即有住戶發現自家社區為海砂屋，其後陸續有多家建商曾洽談合建，均無法順利整合至都更重建的同意門檻。直到禾蓮開發進場，改以全案管理顧問方式協助社區辦理更新，由傳統合建轉為權利變換，在2個月內一舉整合達到8成同意門檻。

「我是921地震受災戶，不想看見家園再被震垮一次」，都更重建委員會副理事長徐姝緹說，就是因為有過慘痛經驗，因此全力推動都更重建，經過住戶間彼此溝通協調，大家了解屋況的危險性後，都知道「同棟一命」， 整合因此大有進展。

她說，可惜的是，推動都更至今，已經有4位住戶來不及搬回新家就逝世了。

在都更整合過程中，有住戶表達為了確保本案能順利完工，希望新北市府進場協助，以公辦都更方式主導，但公辦都更有其條件限制，因此禾蓮開發尋求與新北住都中心合作，透過公正第三方的行政法人，協助都更後續程序，化解住戶心中的疑慮。

新北住都中心董事長陳純敬表示，這是新北住都中心第一件民辦都更受託簽約案，建物多處樓板混凝土剝落、鋼筋裸露，住戶飽受生命財產威脅，透過都更重建，可讓住戶擁有安心且堅固的新家。

他說，目前仍有3戶未同意戶，新北住都中心將偕同禾蓮開發持續溝通爭取支持，努力使個案圓滿順利，成為區域都更示範案例。

依照禾蓮開發規劃，該案預計於今年11月先行拆除，明年3月動工，115年3月完工交屋。建築設計將耐震係數提高至0.26g，可耐六級地震；各層樓版加厚至18cm，並規劃電動車充電樁，未來預計取得銀級綠建築標章，打造兼具環保與安全的新大樓。

台灣自5月中發布疫情警戒以來，房市近乎停滯，過去非主流的虛擬實境、線上看屋系統逐漸受到重視；其實除了疫情外，2021年的房市發展受到打炒房、限貸令、缺工缺料等影響，整體市場產生量與質的變化，包括預售市場式微、房價與成交速度的悖離、加速住宅Ｍ型化、遠端上班常態化改變商辦生態、人口遷徙分布改變等趨勢，在未來的2年內將更趨明顯。
在疫情未解的情況下，會最先看到的便是量的下降。根據591新建案統計「全台5月總銷」為1266.2億元，比起4月減少35.7%。七都中包括新北市、新竹縣市、台中市、台南市5月總銷都呈現下滑趨勢，尤其受到疫情影響嚴重的新北市，跌幅更是超過8成、成為跌幅第一；台中市跌幅達76%居次，最後台南市與新竹縣市各別下降33.2%與27.9%。其他有新案的北市南港、桃園、台南與高雄，幾乎都是上半年已潛銷、下半年不得不推的狀況，並非看好後市發展。

預售漸式微 房價已回不去
未來疫情可能走向長期抗戰，預售逐漸式微將是第一個可預見的市場發展。原物料成本始終居高不下、台灣再次邁向鎖國政策所導致的缺工問題仍舊無解，富旺國際開發總經理林宗毅便直言，許多建築開發商面對難以掌握的成本問題，將會開始放慢銷售速度，「對建商來說，壓力已不再來自銷售、而是原物料成本及建案完工時間不確定，節節高升的營建成本會侵蝕預售利潤，要是賣太快，反而會是推案的一大負擔。」

而來客量大減、建商暫緩推案腳步，是否會讓房價下降呢？答案卻是否定的；換句話說，賣得快對建商來說不再是好事，未來「邊建邊售」、「先建後售」的開發模式會更多，但回不去的房價已是主流趨勢，第二點就是前面提到的「房價與成交速度的悖離」，不過寶和建設總座張應偉認為，未來建商在成本及政策下應有長期銷售的發展，雖然這點對代銷公司不利，但對房價的穩定則有相當大的幫助。

小2房小3房 會越蓋越多
第三為「加速住宅Ｍ型化」發展。房地合一2.0的新政策上路，讓短期投資以及資金有限的投機客退場；而建商端為了免除社會輿論壓力，未來也將減少換約、退戶的作業。未來的發展趨勢將成為低價小宅、高價資產商品的兩頭化趨勢。

張應偉分析，為了回應自住、長期租賃市場的剛性需求，更低價、更便宜的小2房、小3房會越蓋越多，而有錢人正好趁熱錢、游資過多的市況下，從股票市場退場、轉向現金購屋，這將導致貧富差距的進一步擴大化。

他進一步解釋，高資產一族一方面現金購屋、躲過法令限制；一方面資金避險，倘若未來景氣不好，政府再以利率及匯率作為刺激經濟手段、放寬金融條件，高資產一族就能利用現有的不動產即可作資金活用的來源，「所以實價登錄2.0終極影響將會使財富集中在少數人手上。」

買得起是重點 重劃區看俏
第四與第五點則受到疫情影響，改變人們上下班、購屋的選擇習慣。疫情以來、各家公司行號開始實行在家上班，倘若走向長期抗疫模式，線上會議、個人辦公室的作法將會取代以往的群體辦公，企業主將會逐漸思考降低辦公室營運的模式，一如電商改變實體店面的趨勢，多元化辦公、化整為零的行動辦公室將如雨後春筍般出現市面上，未來商辦市場將不再朝向集中化、統一化開發與發展，便是「遠端上班常態化改變商辦生態」。

倘若不用在上班時段擠捷運、擠公車，民眾將不再拘泥於地段價值與房價限制，進而導致「人口遷徙分佈改變」趨勢，進而導致「蛋殼區比蛋白區」更熱銷的狀況。

專家分析，從上班地點改變、外送餐點蓬勃發展，將會提升民眾購買郊區、新興重劃區的意願，以大台北地區來看，未來2字頭房價的區段包括基隆、桃園以及新北淡水、八里等深具房價優勢的外圍區段，都可能比汐止、新莊、五股等傳統蛋白區更受歡迎。換句話說，「買得起」才是重點，地段將不再是民眾購屋的主要因素。

各地重劃區愈來愈受到建商青睞，根據新北市政府地政局公布的最新住宅價格指數，今年3月房價指數再創新高，來到112.98，大型重劃區林口、三峽、淡水房價繼續漲；而桃園重劃區也頗熱門，雖然建商保守推案，但因有剛性需求支撐，願意在重劃區推案。

根據台灣房屋統計聯徵中心最新房貸件數資料，新北市最熱購屋路段有八成在新興重劃區。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，這幾年房市一度受疫情影響，買氣急降，但最近買氣逐漸回升，年輕人有買新房的需求，重劃區雖屬開發中，但案量多、選擇多，集中開發形成規模經濟，整體房市還有上漲的可能性，成為年輕人買房首選。重劃區多屬輕屋齡物件，建商會找銀行提供較優惠的貸款條件，因此桃園重劃區買氣旺盛。

有意換屋的家庭，可以利用土地增值稅的重購退稅規定，為家庭留下一筆換屋基金，台中市政府地方稅務局指出，土增稅的規定與所得稅不同，最主要的重點在於，土增稅只有在「小換大」的案件中，才能適用重購退稅，若新購土地價值小於舊有土地價值，便無法獲得退稅。

稅務局官員指出，重購退稅的優惠，用意在於讓新購屋的家庭，不必因為出售舊屋、舊地時的稅負，變成未來換屋的財務負擔，有換屋計畫的人，可以規劃適用重購退稅規定，為自己增加一筆換屋基金。

不過在適用時，必須留意只有「小換大」的案件，才能適用土增稅的重購退稅，官員舉例，假設有位黃先生賣出原本住家土地時，申報的土地移轉現值為80萬元，繳納土地增值稅5萬元，該地的餘額為75萬元。

原則上，土增稅的重購退稅，是幫換屋族吸收「小換大」過程中的新增成本，官員表示，可以從三種情況去理解退稅機制，第一種情況，假設新購土地的移轉現值為90萬，因為新增成本為15萬元（90萬元-75萬元），因此黃先生原本所繳的5萬元土增稅，便可以全額退還。

第二種情況，官員指出，如果買入土地的移轉現值若為78萬元，因為新增的購地成本為3萬元（78萬元-75萬元），因此稅務局會協助退稅的部分，僅限於價差3萬元的部分。

第三種情況，官員指出，要是黃先生新購土地的移轉現值僅72萬元，代表黃先生原本賣掉舊有土地的稅後餘款（75萬元），就足以支付買價，因此不會退稅。

官員表示，土增稅是針對土地的賣家課徵，主要是對地主持有土地期間的漲價利得課稅，不過若沒有將漲價利得收進口袋，而是基於新購自住房地所需，必須出售舊有房地，這類案例便能適用重購退稅規定。

11.6%！6月份廣州新房價格同比漲幅領跑全國 一線城市環比上漲0.7%

“房賣得好，地產股反而慘，這其實是正常的，因為上半年賣得好並不代表市場真正繁榮，而是一些資金沒處去，加快進入房地產規避風險，反而引來了最嚴厲的調控。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經記者表示。

國家統計局今日發佈上半年房地產資料。經歷了今年上半年的密集調控、多城出臺的嚴厲政策組合拳，截至目前，房地產行業初見調控成效。在國家統計局重點監測的70城中，6月房價上漲城市數量已大幅減少。

國家統計局資料還顯示，今年上半年，全國商品房銷售面積和銷售額雙雙創下歷史新高。全國商品房均價破萬，達到1.048萬元/平方米，半年上漲了6.2%，同比增長了8.7%。

70城房價同比平均上漲4.3%，四個一線城市新房價格均上漲，廣州新房漲幅位列全國第一，同比漲11.6%。儘管70城房價仍普遍上漲，但漲幅比已經在6月份有所收窄。

多城房價漲勢已被抑制

上半年地產調控政策頻出，除了過去常見的限購、限貸政策，還使出了二手房價格備案、土地出讓“兩集中”、嚴懲學區房炒作、查處網路炒房團、銀行信貸嚴格收緊等殺手鐧。

從實施效果來看，到6月份，從去年下半年開始的這輪房價上漲已得到有效抑制。國家統計局城市司首席統計師繩國慶認為，今年6月全國商品住宅銷售價格漲幅呈現穩中有落的態勢。

其中，一線城市二手住宅銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比5月份已經回落0.3個百分點；二、三線城市新房售價同比分別上漲4.8%和3.7%，漲幅較5月也有所回落。

6月份，70城中新房價格環比上漲城市數量55個，較5月減少7個；下跌城市數量12個，較5月增加了7個。對此，上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾對第一財經記者表示，6月房價上漲城市數量大幅減少，房價下跌城市數量大幅增加，該情況為今年首次出現，說明各城市調控政策已經初見成效。

在全國商品房銷售均價方面，今年一季度曾達到一個歷史峰值——1.065萬元/平方米，首度破萬。到6月底，這一數據也有所回落。今年前6個月，商品房銷售均價為1.048萬元/平方米。上半年商品房銷售面積和銷售額再創歷史新高，其中銷售面積達88635萬平方米，同比增長27.7%，商品房銷售額92931億元，增長38.9%。

分城市來看，廣州已經取代深圳，新房和二手房漲幅都位列全國第一，新房同比漲11.6%，二手房同比漲13.2%。此外，新房均價北京同比上漲4.9%，上海上漲4.6%，深圳上漲3.5%。二手房方面，上海同比漲10.1%，北京漲了9.9%。

土地購置面積減去一成

相比于樓市銷售的熱鬧場面，今年房地產開發投資累計增速卻已經連續4個月收窄，房地產開發企業土地購置面積同比大幅下降。

根據國家統計局資料，上半年全國房地產開發投資72179億元，同比增長15%。今年2月，全國開發投資資料一度以38.3%的增速創下2004年3月以來的新高，但3月份開始，這一數字就有所放緩，5月、6月的增速相對較小。

此外，國家統計局資料還顯示，1-6月份，房地產開發企業土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價款3808億元，同比下降5.7%。

受到“三道紅線”嚴控有息負債規模、房貸全面收緊等政策影響，房企今年上半年的資金壓力前所未有。據貝殼研究院統計，房企今年上半年到期債券規模約為6990億元，償債壓力達到歷史極值。

與此同時，融資情況卻不容樂觀。據克而瑞統計，上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，是2018年以來的最低水準。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，今年5月和6月開發投資累計增幅持續收窄，在資金壓力大的情況下，要適當關注房企的投資意願和信心。

他表示，當前房企拿地面臨很多壓力，出現了不敢拿地的情緒，下半年應進一步加大土地供應，積極增加房企拿地機會。

降准之下警惕炒作房價

7月9日，中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1萬億人民幣。全面降准於7月15日正式落地，地產板塊迎來久違的上漲：新城發展（1030.HK）漲近6%，禹洲集團（1628.HK）、寶龍地產（1238.HK）、融創中國（1918.HK）漲超4%，世茂（0813.HK）、萬科（000002.SZ）等漲2%左右。

然而在此之前長達半年，地產股都在樓市行情越好、地產股越慘的怪圈之中。

今年上半年，A股房地產股票和港股內房股板塊市值合計縮水逾3100億元。A股房地產指數甚至於6月底跌破淨資產，是A股房地產指數歷史上首次破淨，目前市淨率僅為0.91。

“房賣得好，地產股反而慘，這其實是正常的，因為上半年賣得好並不代表市場真正繁榮，而是一些資金沒處去，加快進入房地產規避風險，反而引來了最嚴厲的調控。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經記者表示。

嚴躍進認為，下半年將繼續延續嚴厲的樓市調控政策。新房方面，將鞏固現有政策。調控重心將轉至二手房市場，如形成二手房價備案制度等，二手房價格將走低，這或許會對一手房市場產生衝擊。

至於全面降准能為房地產市場及地產股帶來哪些影響，嚴躍進表示，降准對房地產市場存在一定正面影響，因為銀行可貸的資金規模將增大，今年上半年出現的各類房貸收緊的壓力，將會有所減輕。但需要注意，每次降准的時候，都是部分仲介違規炒作房價的時間點，要防止扭曲政策本意。

“這次降准跟以前有很重要的區別，以前資金監管確實不到位，現在資金想流入房地產真的有點難，各地房貸資金都管得很嚴。”嚴躍進預計，下半年房地產市場仍將保持平穩，政策將堅決杜絕樓市炒作，尤其是學區房的炒作。

15日，國家統計局公佈的資料顯示，6月份70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅整體呈現穩中有落的態勢，二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比和同比漲幅均回落。專家表示，今年出臺的樓市調控政策已在顯效，房價漲幅趨穩，但各地仍需警惕市場出現過熱，適時預警、及時糾偏，打好調控組合拳。

據國家統計局測算，6月份，二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月均回落0.1個百分點；同比分別上漲4.8%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，二、三線城市出現了漲幅收窄態勢，這表明各地積極出臺的樓市調控政策成效漸顯，市場預期逐漸理性，促進了房價漲幅趨穩。

從一線城市看，6月份，新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅與上月相同，其中北京、上海、廣州和深圳環比分別上漲0.9%、0.5%、1.0%和0.5%。北京和上海漲幅均下降0.2個百分點，廣州和深圳則有不同程度的上漲。

6月份，二手房價格趨穩態勢較為顯著。一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月微擴0.1個百分點；二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅均與上月相同。嚴躍進認為，信貸政策收緊在一定程度上促使房地產市場有所降溫，特別是部分銀行階段性暫停發放二手房貸款，帶動市場預期回檔。

房地產貸款集中度管理成為全國各地普遍採取的措施。目前，一、二線城市及熱點三、四線城市出現放款週期拉長現象。同時，信貸資金用途合規性審查趨嚴，“經營貸”“消費貸”資金違規流入房地產市場現象得以遏制。

銀保監會資料顯示，截至6月末，銀行業房地產貸款同比增速降至10.3%，繼續低於全部貸款增速。央行資料顯示，6月末房地產開發貸款餘額同比增速為2.8%，比上年末回落3.3個百分點。

總體而言，今年上半年樓市熱點不斷。受去年新冠肺炎疫情衝擊、基數較低影響，1至6月份，全國商品住宅銷售面積同比增長29.4%，商品住宅銷售額同比增長41.9%。從變化趨勢來看，1月“淡季不淡”，2月因逢春節假期成交回落，“金三銀四”如約而至，5月成交熱度延續，直至6月開始高位盤整。

國家統計局資料顯示，6月份，重慶、廣州和揚州等熱點城市房價上漲態勢不減，漲幅位居全國前列。業內專家表示，各地仍需警惕房地產市場出現局部過熱態勢，部分城市尤其需要防止高價地頻出加劇房價上漲預期，對擾亂市場預期的投資投機行為進行適時預警、及時糾偏，打好調控組合拳。

從房價環比上漲城市數量變化來看，2021年6月份，新建商品住宅價格環比上漲的城市數量有55個，比2020年12月份多13個；下跌的城市有12個，比2020年12月少10個。

今年以來，廣州、合肥、寧波、東莞、南通等處於全國房價上漲前列的城市被住房和城鄉建設部約談督導。各地積極落實城市主體責任，湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等地相繼升級調控措施，主要涉及限購、限貸、限價、限售、增加房地產交易稅費等；10餘個城市設置二手房參考價格，多個城市實施新房公證搖號等。

中原地產首席分析師張大偉認為，後續熱點城市樓市還將面臨嚴格管控。從具體操作層面看，監管部門需要防範開發商通過採取私下收取“茶水費”、回避搖號監管等貓膩手段，促進房價、地價和市場預期的穩定，促進房地產市場繼續實現平穩健康發展。

2021年7月15日上午，國家統計局公佈了2021年1-6月國民經濟運行情況以及房地產行業資料。

上半年，面對複雜多變的國內外環境，在黨中央的堅強領導下，各地區各部門認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，持續鞏固拓展疫情防控和經濟社會發展成果，精准實施宏觀政策，我國經濟持續穩定恢復，生產需求繼續回升，就業物價總體穩定，新動能快速成長，品質效益穩步提高，市場主體預期向好，主要宏觀指標處於合理區間，經濟發展呈現穩中加固、穩中向好態勢。

從房地產市場來看，總體都保持著極高的活力，在這其中，銷售和投資規模單月資料均為近5年新高。在“交付節點”下房屋竣工面積提速，同比增67%。新開工面積和土地成交價款回升，建安投資和土拓投資再成開發投資主支撐。

我們認為，未來房地產業將繼續發揮經濟穩定器的作用，開發投資額將保持規模高位、增速趨穩。

上半年銷售規模創近5年新高

國家統計局資料顯示，1-6月，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%；比2019年1-6月增長17.0%，兩年平均增長8.1%。其中，住宅銷售面積增長29.4%，辦公樓銷售面積增長10.0%，商業營業用房銷售面積增長5.7%。商品房銷售額92931億元，增長38.9%；比2019年1-6月增長31.4%，兩年平均增長14.7%。其中，住宅銷售額增長41.9%，辦公樓銷售額增長10.7%，商業營業用房銷售額增長8.8%。

單月來看，2021年6月的銷售規模較高，但增速收窄。6月商品房銷售面積和金額分別為22252萬平方米和22397億元，為近5年年中銷售規模高位。其中商品房銷售面積較2020年和2019年分別增長7.5%和9.8%。但就增速而言，6月商品房銷售面積同比增速和累計同比增速分別較5月收窄1.7pts和8.6pts。

造成 “高規模但增速收窄”的原因是東中西部，即東北地區銷售表現分化加劇。

資料顯示，2021年1-6月，東部地區商品房銷售面積37433萬平方米，同比增長31.3%；銷售額54169億元，增長45.9%。中部地區商品房銷售面積24609萬平方米，增長33.4%；銷售額18582億元，增長41.3%。西部地區商品房銷售面積23621萬平方米，增長18.6%；銷售額17684億元，增長22.1%。東北地區商品房銷售面積2972萬平方米，增長17.3%；銷售額2497億元，增長16.5%。

具體來看，東部地區商品房銷售面積增速較高且1-6月東部地區商品銷售面積占全國比重42%，是支撐全國商品房保持高規模的重要發力點，如浙江、福建、江蘇等省份的嘉興、泉州等城市普遍出現全市新房沽清、秒開秒罄等現象。

而中西部和東北地區較差的市場表現則持續拉低全國整體增速。1-6月，東北地區較2019年下降3%，一方面房企將業績重心從東北地區轉移，另一方面地區居民購買力較低置業能力不足，長春已出現返本銷售等。中部和西部地區弱三四線城市也部分出現變相打折等行銷手段。中西部和東北地區市場表現的疲軟使得全國銷售增速由2021年初高增速快速收窄至個位數。

新房房價一線仍漲、二三線漲幅收窄

從全國商品房銷售價格來看，2021年6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅整體呈現穩中有落的態勢。

根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，6月商品房銷售均價環比略降但仍保持萬元以上，達10065元/平方米。主要是由於年中銷售節點下各三四線城市短期促銷衝量。

據測算，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲6.1%，漲幅比上月微擴0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比分別上漲3.5%和2.6%，漲幅均與上月相同。

竣工提速同比增67%同時加速新開工

國家統計局資料顯示，1-6月，房地產開發企業房屋施工面積873251萬平方米，同比增長10.2%。其中，住宅施工面積617480萬平方米，增長10.5%。房屋新開工面積101288萬平方米，增長3.8%。住宅新開工面積75515萬平方米，增長5.5%。房屋竣工面積36481萬平方米，增長25.7%。住宅竣工面積26254萬平方米，增長27.0%。

單月來看房屋新開工面積一改上半年頹勢，同比降幅收窄、較2019年回正。6月房屋新開工面積26939萬平方米，雖同比下降3.8%但跌幅收窄2.3pts，且較2019年增長4.7%。規模上本月新開工面積回歸至歷史較高水準，僅次於2020年疫後年中集中開工。過去一年內成交的熱點地塊陸續開工入市下全國新開工規模如預期上升。

與此同時，6月房屋竣工顯著提速，單月竣工面積達8898萬平方米，同比增長67%，1-6月累計同比增速較1-5月擴大9.3pts至25.7%。

值得注意的是，國家統計局資料顯示，1-6月，房地產開發企業土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價款3808億元，下降5.7%。二者較1-5月降幅分別擴大4.4pts和收窄14.9pts。

2021年6月末22個核心城市首輪集中供地陸續結束，因此在核心城市土拍的促進下全國土地成交價款顯著上升，並成為開發投資額部分支撐。但由於房企多將拿地重心優先聚焦於核心城市，因此全國整體土地購置面積繼續保持低位，相較往年降幅一再擴大。

開發投資規模再創新高

國家統計局資料顯示，1-6月，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15.0%；比2019年1-6月增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長17.0%。

分區域來看，1-6月，東部地區房地產開發投資38544億元，同比增長13.6%；中部地區投資15053億元，增長22.7%；西部地區投資15981億元，增長12.2%；東北地區投資2601億元，增長11.8%。

單月來看，6月開發投資額為17861億元，較2020年和2019年分別增長5.9%和15%，創近五年新高，這主要與建安投資與土拓投資的雙雙發力有關，

值得一提的是在創今年新高的同時速及累計同比增速分別收窄3.9pts和3.3pts。上半年土拍與施工增長整體乏力仍在持續。

綜合來看，未來銷售方面，在東部區域的支撐下，全國商品房銷售規模或將繼續保持高位，但在區域分化下，整體增速仍然會受到一定的影響。

從拿地方面來看，隨著核心城市集中排地的陸續收尾，部分房企或將轉戰有潛力的二三四線城市，屆時可能會迎來新一輪的回升。

下半年房企或將對開工、拿地決策將向積極轉變。

一、房地產開發投資完成情況

1—6月份，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15.0%；比2019年1—6月份增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長17.0%。

1—6月份，東部地區房地產開發投資38544億元，同比增長13.6%；中部地區投資15053億元，增長22.7%；西部地區投資15981億元，增長12.2%；東北地區投資2601億元，增長11.8%。

1—6月份，房地產開發企業房屋施工面積873251萬平方米，同比增長10.2%。其中，住宅施工面積617480萬平方米，增長10.5%。房屋新開工面積101288萬平方米，增長3.8%。其中，住宅新開工面積75515萬平方米，增長5.5%。房屋竣工面積36481萬平方米，增長25.7%。其中，住宅竣工面積26254萬平方米，增長27.0%。

1—6月份，房地產開發企業土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價款3808億元，下降5.7%。

二、商品房銷售和待售情況

1—6月份，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%；比2019年1—6月份增長17.0%，兩年平均增長8.1%。其中，住宅銷售面積增長29.4%，辦公樓銷售面積增長10.0%，商業營業用房銷售面積增長5.7%。商品房銷售額92931億元，增長38.9%；比2019年1—6月份增長31.4%，兩年平均增長14.7%。其中，住宅銷售額增長41.9%，辦公樓銷售額增長10.7%，商業營業用房銷售額增長8.8%。

1—6月份，東部地區商品房銷售面積37433萬平方米，同比增長31.3%；銷售額54169億元，增長45.9%。中部地區商品房銷售面積24609萬平方米，增長33.4%；銷售額18582億元，增長41.3%。西部地區商品房銷售面積23621萬平方米，增長18.6%；銷售額17684億元，增長22.1%。東北地區商品房銷售面積2972萬平方米，增長17.3%；銷售額2497億元，增長16.5%。

6月末，商品房待售面積51079萬平方米，比5月末增加53萬平方米。其中，住宅待售面積減少180萬平方米，辦公樓待售面積增加66萬平方米，商業營業用房待售面積增加47萬平方米。

三、房地產開發企業到位資金情況

1—6月份，房地產開發企業到位資金102898億元，同比增長23.5%；比2019年1—6月份增長21.1%，兩年平均增長10.0%。其中，國內貸款13465億元，下降2.4%；利用外資42億元，下降9.1%；自籌資金30153億元，增長11.9%；定金及預收款39625億元，增長49.7%；個人按揭貸款16355億元，增長23.9%。
四、房地產開發景氣指數

6月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.05。

因為佛山一塊地，三家巨頭房企杠上了。

兩集中供地背景下，開發商在土地市場的爭搶更加激烈，即使是巨頭間也不遑多讓。

在去年 GDP剛過萬億的佛山，就剛剛發生了一起拿地爭議事件。因為對萬科拿地過程中的報價有異議，中海和保利聯名“上書“，請求進行相關調整。

7月15日，一份網傳檔顯示，佛山中海和佛山保利兩家房企，聯合向佛山市自然資源局南海分局“上書”，稱萬科在佛山一宗土地的競拍過程中，直接從配建1.7萬平方米跳價報出2.5萬平方米，提前結束競拍流程，造成“未出現跳價行為的國企，失去公平競爭機會”。

因此，他們認為萬科的做法不妥，提出了自己的訴求，“建議調整競標模式，確保競標的公平性。”

很快，佛山市自然資源管理局就作出了回應，“交易規則是公開透明的，中海、保利的訴求不合理，我們不予支持”。

華爾街見聞查詢發現，在該宗地的土地出讓公告中，並未出現關於跳價的相關規定。

截至目前，上述三家房企均未對此進行回應。

中海、保利如此在乎這幅土地，是因為地塊位置很好。據瞭解，這宗地位於佛山市三山新城，與廣州一路之隔。7月12日競拍時，吸引了保利、萬科、中海、龍光、華潤、招商等8家品牌房企，最終被萬科以約50.9億元+配建2.5萬平保障房的雙封頂價格拿下。

這塊地並不便宜，扣除所有配建成本後，該宗地樓面價超過2.1萬元/平方米，躋身佛山樓面價TOP3。

三家巨頭房企為一塊地爭搶，可見連拿地都內卷了。作為大灣區的熱門城市之一，佛山土地市場近兩年非常火爆，全國排名前50的開發商幾乎都已經進駐佛山。

2020年，佛山土地出讓金首次突破千億，其中6宗土地的樓面價，刷新佛山歷史地價前十；本次事件的三位主角，保利、萬科、中海均位列2020年佛山拿地金額前十。

其中，保利2020年拿地金額、拿地面積均名列第一，已連續三年成為佛山頭號地主。在諸多板塊，保利都是區域房價的引領者。2018年，保利拿下佛山總價地王，後來在這塊土地上建成的樓盤——保利天悅，銷售均價達到4.8萬元/平方米，號稱佛山“最貴樓盤”。

昔日老大中海也不甘示弱，今年上半年，以88.8億總價成為佛山拿地金額冠軍；萬科作為較早佈局佛山的龍頭房企之一，近兩年江湖地位有所下滑，也在加強佛山區域的土地儲備。

近幾年，廣佛融合加深，佛山土地市場競爭愈發激烈。三山新城、千燈湖、桂城、北滘、金沙洲和三龍灣等廣佛交界片區，是這兩年的熱門板塊，也是頭部房企的兵家必爭之地。

據克而瑞統計，2021年上半年佛山經營性用地合計供應55宗，成交總金額達到557.83億元，在大灣區9城中排名第二，僅次於廣州。

弘陽服務(01971)公布,預期截至6月30日止中期盈利較去年同期經調整盈利,即剔除了上市開支後的3730萬元人民幣大幅增加不少於60%.

該集團指,有關純利增長主因在管建築面積增加、社區增值服務的收入增加,以及新收購附屬公司帶來財務影響,包括完成收購武漢匯得行精英物業服務及高力物業服務及江蘇高力美家物業各80%股權.

該集團將於8月底前公布業績.

有房子的中老年朋友要注意了，此事跟你有很大的關係——房產稅開徵的信號越來越濃烈了。

近日，財政部、全國人大常委會、預算工委、住房和城鄉建設部、稅務總局在京召開了房地產稅改革試點工作座談會。

對此，業內專家幾乎一致解讀認為，房產稅真的要來了。

而且在房產稅正式立法之前，可能會選擇幾個城市搞試點。

而關於試點城市呼聲最高的就有深圳和海南。 當然也有專家認為，新一輪房產稅試點城市也可能在北京、遼寧、江蘇、安徽、河南、福建、天津等幾個省市中誕生。
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國家統計局今日公布6月份70個大中城市商品住宅銷售價格,據《路透》測算,6月70個大中城市新建商品住宅價格指數同比升4.7%,漲勢延續69個月,環比漲0.5%;同環比漲幅並均創三個月新低.

經測算,6月70個大中城市中,新建住宅價格指數環比上漲的有55個,遠少於上月的62個;持平三個,同上月;下跌為12個,上月為五個.

國家統計局公布,首六月,商品房銷售額92931億元(人民幣．下同),增長38.9%;比2019年同期增長31.4%,兩年平均增長14.7%.其中,住宅銷售額增長41.9%,辦公樓銷售額增長10.7%,商業營業用房銷售額增長8.8%.

期內,商品房銷售面積88635萬平方米,同比增長27.7%;比2019年上半年增長17.0%,兩年平均增長8.1%.其中,住宅銷售面積增長29.4%,辦公樓銷售面積增長10.0%,商業營業用房銷售面積增長5.7%.

6月末,商品房待售面積51079萬平方米,比5月末增加53萬平方米.其中,住宅待售面積減少180萬平方米,辦公樓待售面積增加66萬平方米,商業營業用房待售面積增加47萬平方米.

6月份,房地產開發景氣指數為101.05.

在今年上半年耗資121億元拿地后，寶龍地產控股有限公司（1238. HK，下稱「寶龍地產」）依然沒有放緩節奏的意思。 7月6日與13日，公司接連斬下溫州市、福州市兩塊地。

地產開發方面，公司同樣在加速，且出現一些隱患。 2020年12月以來，寶龍地產出現多起違建事件、安全事故，屢次被行政處罰。

寶龍地產為何如此急切？ 按照公司的說法，背後原因是其制定了"千億"目標。 值得注意的是，公司土儲豐厚，2020年在行業內排名第25位，但追趕"千億"目標似乎有些吃力。

為此，《投資者網》近期就相關問題聯繫到公司方面，並得到了一些答覆。

加速拿地與被處罰

公開資料顯示，寶龍地產起家於商業地產運營，2009年在香港主機板上市之後，制定了深耕長三角的戰略計劃。

克而瑞數據顯示，公司在2020年全口徑銷售額811.1億元，權益銷售額608.3億，排名在第55位左右。

與之相對的是，總土地儲備3650萬平方米，其中長三角地區佔比約70%，在行業內排名25位。 而有著相同土儲優勢的房企，全口徑銷售額基本已超過1300億元。

值得一提的是，近幾年來，寶龍地產多次宣布進擊"千億"。 2018年，總裁許華芳定下目標"2020年衝擊1000億"。 今年年初，公司又稱"2021年目標1050億元"。

為了補充土儲，2020年，寶龍地產經營現金流量凈額大幅轉負為-120.13億元，融資獲得產生的現金凈額為223.6億元。

中指研究院統計，寶龍地產今年前6個月拿地費用為121億元，同比增幅147%，在行業內排名第38位;拿地面積為238萬平米，拿地成本約5084元/平米。

數據顯示，今年上半年，寶龍地產合約銷售總額約530.4億元，已完成年度目標約50.5%。

不過，寶龍地產仍沒有表現出放緩節奏的意願。 2021年5月，公司摘得武漢市硚口宗關一地，擬投資30億打造商業綜合體。

7月6日，寶龍地產旗下公司25.06億元拿下溫州一宗商住地，溢價率為25.3%;7月13日，公司耗資1.85億獲福州永泰商住地。

公司不僅專注於拿地，在開發方面也快馬加鞭。 但透過一些安全事故不難發現，公司在管理方面仍有需要完善之處。

2020年12月，淮安寶龍被罰款3萬元，主要違法事實為其開發建設的寶龍4#地塊存在裸土未覆蓋問題;同月，公司旗下的漳州悅匯廣場施工違反防空法遭處罰;江蘇泰州海陵區寶龍世家BC區專案工程，因觸電生產安全事故，致使一名工人被電身亡;2021年5月，常州市鐘樓區寶龍廣場三期發生一起高處墜落生產安全事故，致1人死亡;另外，福州寶龍樂園遊樂有限公司近兩年多次被行政處罰。

"項目安全生產一直以來都是寶龍工程建設的頭等大事，事故的發生屬於偶發現象。 目前寶龍地產一百多個在建專案，安全事故發生率極低，並不存在安全問題頻出一說。 "寶龍地產向《投資者網》解釋稱。

"公司一直以來都非常重視施工安全和規範，通過定期的專案安全自檢和集團巡檢，以及第三方安全生產季度評估，建立了完善的安全制度，定期進行安全教育培訓、管理提升。"

頻頻發債與融資受阻

拿下「千億」目標對寶龍地產難嗎？ 表面看來，不應該如此。

2011年至2020年，寶龍地產累計銷售了2033萬平方米，新增土儲總面積為3856.28萬平米，凈增加了1800多萬平米的建築面積。

除了土儲優勢之外，公司在現金流方面也不甘落後。 2020年，公司剔除預收賬款后的總資產負債率為69.9%，凈負債率73.9%，現金短債比1.2，三大關鍵指標保持在綠檔範疇。

在此背景下，公司為何遲遲未突破千億規模？ 寶龍地產並未正面回答該問題，而是對《投資者網》表示："公司的發展和增長，嚴格遵循既定的戰略規劃和目標，目前公司正朝著規劃目標順利推進。 "

標普3月25日發佈評級報告：「寶龍地產在持續優化槓桿的同時，實現了穩健的業績增長，上調其主體評級至BB-，債券評級至B+，展望穩定。 "

儘管有現金流優勢，寶龍地產仍熱衷於發債，但今年出現了融資受阻的事件。

今年3月，寶龍實業原定發行規模不超過20億元公司債，實際發行規模15億元，最終票面利率6.5%;今年1月，公司計劃發行上限為25億元的公司債，最終發行規模為10億元。

對此，寶龍地產回復《投資者網》稱，"受去年11月永煤債券爆雷和今年1月份華夏幸福違約事件影響，今年以來境內債券發行難度陡增。 期間，融創、金科、復地等房企發債出現相似情況。 公司一向堅持穩健的財務風格，出於票面考慮首4月完成25億發行，剩餘5億已在6月8日完成票面5.8%的發行。 "截至今年6月末，寶龍地產有15隻人民幣存續債券，發行額總計158億元，平均票面利率6.45%;存續美元優先票據7隻，總發行金額為20.7億美元，平均到期年限為2.35年，息票為5.7%。

7月9日，寶龍地產又宣佈獲最多2億美元貸款融資。

還有值得注意的是，公司少數股東權益暴增。 截至2020年末，寶龍地產少數股東權益暴增至150.6億，增長了141%，而相應的公司少數股東損益為26.7億，僅增長40%。

2020年，寶龍地產其他應付款中，與關聯方應付款為110億元，同比增長近一倍，主要為聯營合營企業的應付款。

寶龍地產因此被市場質疑明股實債。 公司對此表示：「主要是因為部分子公司的小股東進行了增資或新增股權合作投資進來;子公司的利潤增加了，但是未進行分紅;有聯營合營公司轉為並表子公司，以及收購小股東權益有所增減，增加了少數股東權益。 均為通過正常經營採用合規手段優化財務結構，不存在『明股實債』情況。 "

商業地產"進展不順"

種種跡象表明，寶龍地產的信心與實力似乎不相匹配，而這與商業地產進展不順有一定關聯。

將時間回溯至2010年左右，業內有「北萬達、南寶龍」之說。 此後，選擇一二線城市的萬達廣場實現規模增長;而農村包圍城市的寶龍，一度困頓於三四線的低迷市場。

中金公司今年4月末發表研報：「本次調研了寶龍多個商業地產專案，預計這些專案的出租率能從2020年底的70%-80%提升至90%以上，並在2022-2023年逐步上升至95%-100%。 "

也就是說，直到2020年，寶龍地產還存在部分商業地產出租率不高的問題。 對標同樣致力於三四線城市商業地產的新城控股，該公司旗下吾悅廣場已有96個，2020年平均出租率達99.54%。

儘管商業地產的進展遇到挑戰，卻為公司業績增色不少。

2017年至2020年，寶龍地產營收從156億元增加到355億元，凈利潤從33.4億元增加到61億元。 期間，投資性物業公允價值變動收益穩定在21億元至25億元之間，貢獻凈利潤34%至65%不等。

業內因此質疑公司「業績注水」，寶龍地產對此向《投資者網》回應稱："公司作為上市公司，嚴格按照監管部門的規定和要求進行業績報告的披露。 一些沒有事實依據的報導，完全為主觀臆測，有惡意誹謗及中傷公司嫌疑。 "

如今，寶龍地產的主要收入和盈利來自房地產開發，後者由寶龍實業經營。 2018-2020年，寶龍實業存貨分別為416億元、454億元和496億元，已完工開發產品佔比從20%左右增加到近30%。

以此來看，寶龍地產或存在滯銷的問題。 以杭州濱江寶龍城為例，該專案從2013年至2020年曆時7年仍未完工;專案2016年就已開業，截至2020年年末銷售進度約為32%。

寶龍地產告訴《投資者網》：「杭州濱江寶龍城專案當前待售部分為專案三期約199米地標寫字樓，該寫字樓已完成竣工驗收。 公司出於業態整體性及專案品質等因素綜合考慮，三期寫字樓大單整幢銷售，因最終貨值較高且談判週期較長，當前仍在磋商洽談中，並非捂盤惜售。 "（思維財經出品）■

寶龍地產

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中國海外（00688）公布，控股股東中國海外集團於6月3日至7月14日期間，合共增持102.25萬股公司股份，持股增至約56.09%。中國海外昨日收市升2.1%，報18.2元。

中國海外集團稱，對中國海外的未來前景和長期發展充滿堅定信心，不排除於時機恰當時，在符合法律及法規下進一步增持中國海外的股份。

雅居樂16億增購雅生活服務

另外，雅生活服務（03319）公布，控股股東雅居樂（03383）以總代價16億元，向綠地控股附屬購入該公司約3.52%股本。

收購完成後，雅居樂將持有該公司7.71億股H股，佔該公司全部已發行股本約54.31%。雅居樂對該公司的未來前景及長遠發展充滿信心，並不排除在適當的情況下，根據適用法律和法規進一步增持該公司股權的可能性。

周六起收票 一房入場費450萬

建灝地產旗下屯門景秀里全新單幢盤上嵐昨天正式開價，為屯門區今年第三個推售的中小型全新樓盤，首批推出50伙，以最高16%折扣計算，折實平均呎價18388元，幾乎看齊被喻為貴絕屯門、今年4月由新地（00016）發展主打海景的海皇路御海灣II首批定價，惟仍貼近毗鄰同由新地發展的御半山II期今年售出的餘貨成交呎價約1.57萬至2.02萬元，屬貼市價推售。上嵐折實入場費450.18萬元，若以建築期付款計算，首張價單全數單位樓價均在600萬元以下，可承造最高90%按揭，令項目競爭力大增。

首批50伙全可按九成

上嵐首張價單推出50伙，實用面積265至290方呎，發展商提供5種付款方法，以最高16%折扣計算，折實平均呎價18388元；同區對上一個項目為今年4月推售的御海灣II，首批單位折實平均呎價18419元，以貴絕屯門的姿態推售，上嵐首批較之僅低0.17%。若與毗鄰同由新地發展的御半山II期兩年前推售首批折實平均呎價15166元比較，上嵐大幅高出21.2%，但與御半山II期今年售出貨尾成交呎價1.57萬至2.02萬元比較，仍屬貼市價推售。

位於景秀里2號的上嵐共112伙，實用面積265至290方呎，清一色為1房標準戶。首張價單最平單位為3樓B室，實用面積265方呎，折實入場費450.18萬元，呎價16988元。若以建築期付款方法計算，首批50伙樓價均在600萬元以下，可承造最高90%按揭，為項目增添不少吸引力；項目預計2023年7月底落成入伙，樓花期不足25個月。

建灝地產集團投資部經理鄭智荣表示，首批以「CHILL凡心動價」推出，若以最高折扣計算，首批折實售價均在538.07萬元或以下，相信可吸引同區用家如家庭客，亦會吸引投資客進場，料投資客佔約30%至40%。項目今日起開放示範單位供公眾參觀，周六（17日）起收票，最快下周推售。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，項目首批貼近同區新盤近期造價，較區內指標屋苑瓏門更有5%至8%折讓，反映發展商去貨決心，料首批可「一Q清貨」，並吸引白居二買家入市。美聯物業住宅部行政總裁布少明分析，項目首批價錢有競爭力，預計落成後呎租約45元，回報約3厘，料可吸引投資客。

迎海．星灣御複式逾半億沽出

新盤大碼成交續現，恆地（00012）牽頭發展的馬鞍山迎海．星灣御，昨天招標售出23座地下及1樓A室花園複式戶，實用面積2794方呎，連977方呎花園，單位附設豪華裝修，連一車位以5196.8萬元賣出，呎價1.86萬元。

會德豐地產及信置（00083）牽頭發展的西南九龍長沙灣維港滙第1及第3期，昨天連沽3伙，單日套現3532.75萬元。信置觀塘凱滙一期昨亦以1724.6萬元售出1座49樓E室，實用面積676方呎，呎價25512元。

另外，高銀金融（00530）主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟再錄取消交易個案，去年4月以4462萬元售出的2座12樓B室，據《一手成交紀錄冊》顯示，交易經已終止。

近期上億元豪宅成交湧現，山頂施勳道4號倚雲山莊有雙號屋以2.56億元售出，刷新屋苑樓價及呎價新高紀錄；中半山嘉富麗苑亦傳有4房單位以1.2億元獲洽購至尾聲，問鼎屋苑造價及呎價最貴樓王。

市場消息稱，倚雲山莊雙號屋，實用面積2431方呎，連898方呎天台及1105方呎花園，望維港海景，新近以公司股權轉讓形式（賣殼）易手，作價2.56億元，呎價逾10.53萬元，樓價及呎價俱創屋苑新高。

據知，上址屬屋苑僅有放盤，原業主以2.68億元放售不足一個月，即以2.56億元沽出，以2006年購入價5850萬元計，賬面勁賺1.975億元或3.4倍。

嘉富麗苑1.2億易手近拍板

嘉富麗苑亦醞釀巨額交易，市傳1座高層A室4房戶，實用面積2348方呎，今年初以1.5億元放售，新近以1.2億元獲洽購至尾聲，呎價51107元，有關交易將以賣殼形式進行，若落實以上述銀碼成交，將刷新該屋苑造價及呎價紀錄。原業主2004年以3150萬元購入，市傳價較當年升值8850萬元或2.8倍。

另外，灣仔囍滙也錄高價成交，美聯物業助理區域經理張煒磯說，2座中層A室2房戶，實用面積761方呎，放盤逾一個月，即以一口價2250萬元售出，撇除內部轉讓，樓價屬屋苑逾兩年最貴，呎價29566元。原業主2013年以1590萬元一手購入，賬面賺660萬元或41.5%。

利嘉閣地產分行經理黃國然說，西半山百合苑中層C室2房戶，實用面積396方呎，原業主因要移民，入市不足3年即放售單位，開價880萬元，累減至823萬元易手，呎價20783元，以2019年入市價810.5萬元計，賬面雖賺12.5萬元或1.5%，但扣除樓價10%額外印花稅（SSD）即82.3萬元，須損手69.8萬元。

多個新盤加入戰團，何文田單幢盤芳菲昨上載樓書，單位最細由286平方呎，計劃下周開放示範單位。

共71單位 特色戶佔4伙

協成行旗下何文田勝利道芳菲，項目昨日上載樓書，共71伙，戶型包括1房及2房，1房單位共24伙，實用面積由286至414平方呎，至於2房單位面積由414至481平方呎，合共43伙，而特色戶共4伙，面積由377至742平方呎。

協成行高級項目經理陳婉霞表示，項目銷售準備工作已進入最後階段，最快下周開放示範單位及開展其他推售工作。

瓏珀山雙破頂 呎價28652

昨日一手市場共錄得逾10宗成交，當中不少屬高價個案。新地 （00016） 沙田多石街瓏珀山昨售出Crown Tower頂層B室，實用面積1,593平方呎，天台1,073平方呎，成交價4,564.3萬元，呎價28,652元，無論成交價及呎價均創項目新高。

此外，恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，旗下鴨脷洲逸南售出特色單位，為35樓B室，屬4房，實用面積952平方呎，連775呎天台，成交價3,447.36萬元，實用面積呎價36,212元，成交價及呎價均屬項目次高，項目現僅餘最後1伙標準戶待售。

逸南特色戶 3447萬沽出

而會德豐地產、信置 （00083） 、嘉華 （00173） 等合作發展的西南九龍維港滙I、III，昨售出3伙，其中維港滙I售出2座19樓B室，實用面積489平方呎，成交價1,427.6萬元，呎價29,194元。

另外，高銀金融 （00530） 主席潘蘇通旗下的何文田傲玟，發展商日前指項目因受疫情及天氣影響而需要延遲交樓，發展商昨進一步表示，受影響買家可選擇繼續完成買賣合約，或即時取消成交，後者將按照買賣合約條款退回訂金及利息補償。

戴德梁行就第二季商用物業投資市場作回顧及展望，該集團數據顯示，隨着商用物業投資氣氛好轉，今年上半年錄得89宗商用物業成交（成交額逾1億元），總成交金額達431億元，較去年同期上升97%，亦是2018年下半年以來交投最活躍的半年。

戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩指，全年商用物業成交宗數有機會達200宗，並最看好工業及地盤項目，因為工業項目呎價低水，而且可發展數據中心、冷倉等具長遠投資回報的項目。此外，由於寫字樓及商店租金依然向下，投資者會避開投資這類物業，反而轉向投資工業、地盤。不過，鑑於經濟前景仍存有不確定性，投資者取態依然審慎，短期內將仍以細額成交為主，預計今年全年總成交金額為2017年或2018年高峰期的一半。

古洞將吸大發展商投地

另外，政府陸續推出古洞北一帶的住宅官地，而古洞站預計於2027年竣工。有見日後交通配套日漸完善，戴德梁行執行董事、香港資本市場主管高偉雄認為，該區會吸引各大發展商投地發展，當中以本地發展商佔大多數，中資佔少數。

他又指，發展商依然偏向在古洞北一帶發展住宅，因近期商業地接連流標，因此發展商業項目的意慾較低。而對於下周五截標的古洞第24區地皮，他認為其招標反應理想。

整體投資氣氛向好，業內人士認為，近期甲廈業主叫價轉硬淨，令成交量偏低，並預計下半年甲廈交投量仍上升，價格平穩。

據中原十大指標商廈買賣統計，上月港九指標商廈交投極為淡靜，僅錄1宗買賣，為近月新低。

近期全港甲廈交投焦點，落在中環中心上，繼上月投資者拆售中環中心單位獲承接後，近期該廈錄得兩宗全層買賣。包括物業26樓全層，面積約2.5萬平方呎，以約6.93億元成交，呎價約2.77萬元。據悉，新買家為紀惠集團，購入作長綫收租，單位已獲一租客預租，呎租約60元。該集團近3年，先後3度入市，現持有中環中心3層全層單位。

中環中心26樓 近7億沽

原業主為馬亞木，他夥拍多名投資者，於2017年向長實 （01113） 購入中環中心，而馬亞木持有當中13層樓面，如今以每呎2.77萬元沽出全層，料僅獲微利離場。據了解，馬亞木同時沽出20樓全層，面積約24,593平方呎，以約6.15億元沽出，呎價約2.5萬元，料為近2年新低，新買家料購入樓面，部分作自用。馬亞木沽出兩層樓面，合並共套現約13億元。

上半年579買賣 按年升逾倍

回顧上半年甲廈市況，今年上半年錄得約579宗寫字樓買賣成交，比去年上、下半年分別多出約1.15倍及17%，為2019下半年社會事件及新冠疫情發生後半年計新高。金額方面，今年上半年錄得約225.84億元，較去年下半年的約385.14億元減少約41%，按年同期則高出約4倍。租賃走勢同樣向好，上半年約3,247宗租務個案，總成交金額約3.4億元，較2020下半年分別上升約14%及24%，按年同期則分別錄得約33%及17%升幅。港島區指標商廈今年上半年錄得約22宗買賣成交，比去年上、下半年則分別僅有約7宗及16宗為多。九龍區指標商廈表現都不俗，上半年合計錄約25宗買賣個案，比2020上、下半年分別約4宗及13宗大幅上升。

後市方面，中原工商舖黃瑋琮認為，年初疫情嚴峻，個別業主願減價放盤，令甲廈錄得數宗低價成交，惟平盤已消化，隨着疫情緩和，業主取態強硬，議價空間收窄，而買家近期尚未追價入市，導致近一兩個月交投量偏低。他預計，由於整體投資氣氛向好，相信下半年會加快入市步伐，成交量料較上半年理想，造價則平穩。

美聯工商舖資料研究部資料顯示，反映指標工廈走勢的美聯工商物業售價指數（MII）6月最新報329.7點，與5月持平，上半年累升3.4%。

今年上半年工廈呎價的累積變幅共錄8升2跌，當中荃灣區上半年表現最為突出，上半年呎價累升5.7%，跑贏大市，6月最新報4,198元，按月升1.0%；並已連升4個月。其次為沙田（包括火炭及石門）和屯門區，上半年呎價同樣升4.7%。當中沙田（包括火炭及石門）6月呎價報4,275元，按月升1.3%；而屯門6月呎價最新報3,272元，按月升0.6%。

紅磡土瓜灣 跌3.1%

另有區上半年錄得累積跌幅，當中紅磡及土瓜灣的跌幅最明顯，累跌3.1%，6月最新報5,006元，按月升0.7%，為連跌3個月後首次回升。黃竹坑、香港仔及鴨脷洲則按月跌0.7%，最新報6,518元，已經連跌4個月。

整體方面，今年上半年工廈買賣註冊錄1,993宗，按年大升1.72倍，6月最新報373宗，按年升102.7%，工廈註冊宗數更已連續4個月企穩350宗或以上，為自2017年3月到2018年9月以後首次。工廈註冊金額今年首6個月更共錄203.85億元，按年升2.1倍，6月最新報42.39億元，按年升1.35倍。

美聯工商董事陳偉志表示，今年上半年有工商舖「撤辣」、新盤餘貨大賣等利好因素，加上去年的低基數效應，工廈註冊價量均按年躍升。而本港疫情在上半年逐漸開始受控，不明朗因素的影響亦隨之減少，因而工廈售價獲得支持。展望下半年，由於現時全球多國實行量化寬鬆，短期內亦未會加息，預料因大量資金支持，下半年工廈交投量價將繼續齊升。而現時本港經濟亦正在逐步復甦，中港又有望通關，有利於買賣市場的氣氛，因此預料工廈售價將於今年下半年可再升5%。

內地70城市樓價連升69個月，而由中原地產編制的中原大灣區指數，亦連續6個月創歷史新高，最新6月份報128.73，按月升1.41%。

12個指數當中，仍是升多跌少的局面，8升4跌，4個錄得跌幅的指數，幅度由0.76%至2.24%；8個上升的指數，升幅為0.69%至2.88%。

上月的4個指數創出歷史新高，分別是大灣區指數、廣州、惠州及佛山指數。

而深圳指數連續21個月創新高後，6月份斷纜，錄得0.84%的跌幅。總結2021年上半年，大灣區指數錄得6.9%的升幅，12個指數中，僅東莞及肇慶兩指數於上半年錄得跌幅，其餘10個指數報升，升幅由1.4%至16.5%不等。

大灣區香港指數半年升4.8%

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，大灣區多個城市推行更嚴厲的調控措施，買家入市意慾降低，令成交量普遍下滑，連續21個月指數創歷史新高的深圳，亦敵不過調控，終結了升勢。

香港及澳門指數則受人民幣貶值影響，升幅顯著，6月份香港指數升2.88%，創19年5月以來25個月最大升幅，大灣區香港指數於2021年上半年上升4.8%。陳永傑稱，6月份香港疫情多日清零，經濟復甦前景樂觀，一二手市場皆旺，價量齊升，現時香港二手樓價距離歷史高位不足2%，料於7月份隨着通關有望，二手樓價可成功突破歷史高位。

由長實發展的長沙灣愛海頌，連錄9宗撻大訂個案，據成交記錄冊顯示，該9伙分別於19年10月至去年6月沽出，成交價共約8881萬，單位分布於2、3及5座，主要採用建築期及長成交期付款。

包括2座高層A室，原先於19年10月以1461.3萬沽出，雖然已簽下正式合約，該單位採用建築期付款，已繳付樓價約10%訂金，被殺訂146萬。另一宗為3座低層B室，於19年10月以1305.5萬沽出，但買家同樣選擇撻訂。

另外，由高銀金融主席潘蘇通持有的何文田傲玟，收樓日期將延遲，項目2座中層B室，1425方呎，原於去年4月以4462萬售出，呎價31312元，據成交記錄冊顯示，買家日前取消交易。該公司回應指，已於月初通知各買家項目需延遲交樓事宜，受影響買家可選擇繼續完成買賣合約，或即時取消成交，後者將按照買賣合約之條款退回訂金及利息補償。

太古地產（1972）昨日宣布參與「Business Ambition for 1.5 °C」聯署運動，承諾配合將全球暖化升幅控制在1.5°C內，成為香港及中國首個參與聯署的地產發展商。

太古地產積極配合2050年前實現碳中和目標，並定立更多可持續發展目標，以應對氣候變化。

太古地產董事及高級顧問郝唐惠莉表示，旗下所有發展中項目均已取得綠色建築評級計畫最高級別認證，97%既有物業已取得綠色建築認證。

另外，公司旗下廣州太古匯項目最近更實現使用100%可再生電能。她續指，公司考慮的是整個物業生命周期，即物業建築、經營及清拆等不同階段碳排放含量，並針對此提出不同減碳措施，例如使用含再生物料的鋼材、回收建築廢料、更換更節能的冷氣系統等。

郝唐惠莉補充指，雖然上述措施加大一次性成本，但長遠或可減低經營成本，強調公司並不短視。另外，現時有部分租戶在考慮租賃辦公室時都會考慮環保因素，提供另類經濟效益。她又指，該公司一直有留意綠色融資及債券發行，未來亦會積極考慮增加綠色債券發行量。

太古地產的可持續發展工作，獲杜瓊斯可持續發展世界指數認可，過去數年均位列於全球地產業界首5%。