經濟高成長、高通膨壓力、超低利率，疫後將有遲延性購屋需求出籠

掛牌上市20年來，創下八度年賺一個股本傲人記錄的華固建設，向來以市場嗅覺敏銳、研判房市趨勢精準著稱，面對本土疫情來勢洶洶，董事長鍾榮昌不諱言最近房市來人量僅剩一成，但只要疫情受控，第四季房市可望恢復正常，對後市抱持審慎樂觀。

後市審慎樂觀
作風平實低調的鍾榮昌，其領導的華固建設是營建股中唯一同時獲外資、政府基金、大型金融壽險等三大法人青睞的長線績優股，他接受本報專訪時表示，以他從事房地產41年的經驗，這波疫情對房市短期有影響，但中長線在經濟高成長、超低利率、高通膨壓力的「二高一低」三大支撐下，疫情後將有遲延性購屋需求出籠，房市沒有看不好的理由，房價也不致下跌，後市不必悲觀。以下是專訪的重要內容：

問：本土疫情爆發級，全台進入三級警戒對房市造成什麼影響？下半年房市該怎麼看？

答：疫情是非經濟因素，首先，當然會影響大家不敢出門看屋，業者也不敢打廣告賣房，所以來人、成交必然往下掉，尤其預售屋不像中古屋，交易過程中客戶一定要現場接待，所以房市來人普遍萎縮剩下成，建商推案也幾乎都停下腳步。

我預計第三季在疫苗施打進度達到一定目標後，疫情有機會緩和，如果疫情受控，第四季房市有機會恢復正常，當然如果疫情持續蔓延，那下半年房市恐怕就泡湯了，所以下半年房市要觀察疫情變化而定。不過以國人的素質與過往防疫成績，台灣疫情應不致失控。

問：這波本土疫情又快又急，直接進入三級警戒且時間一再延長，建商應如何調整因應？

答：這次疫情爆發的衝擊高於去年，市場可說瞬間急凍，建商能做的就是做好防疫，並有效管控成本，然後耐心等待疫情降溫。至於中長線，建商接下來要觀察疫後的報復性消費，因為房市剛性需求仍未改變，尤其目前台灣全年經濟成長率有機會在5％以上，在經濟高成長、利率低、高通膨壓力的「二高一低」三大支撐下，房市沒有看不好的理由，預期首購和換屋等剛性需求會有遞延性買盤累積；所以觀察房市眼光要放長遠，需求一直都在，疫情只會延後買盤而已，中長期房市不必悲觀。當然，除非疫情拖個兩年，衝擊經濟成長率、台股重挫，造成總體經濟條件改變，否則不必擔心房市。

房價不會下跌
問：疫情會導致房價下跌嗎？

答：不會！除了局部受疫情直接衝擊的行業可能釋出不動產變現之外，整體房市會呈現量縮價穩，尤其各縣市政府因疫情而陸續延長建照的建築期限一?二年，未來新供給只減不增，在缺工嚴重、營建成本大幅攀升下，不少工地延後開工，不少建商也改為先建後售，所以實質新供給會減少。也因此，疫情衝擊的是短期的成交量，至於房價無論從什麼角度來看，目前都沒有跌價的理由。

推案如期進行
問：疫情有影響到華固今年完工交屋、推案計劃嗎？

答：不會！今年預計完工四筆、新推五筆新案，都依計劃如期進行。其中，內湖總銷20億的「碧湖天」第二季持續交屋入帳，下半年還有敦化北路約45億「華固敦品」、內湖36.5億「華固智富中心FIT」、北士科園區45億「華固創富中心一期」，總計兩筆住宅、兩筆商辦會完工交屋共146億元。

至於推案計劃也如期進行，包括「華固創富中心一期」已售半棟，「華固智富中心FIT」、新北市新莊90億廠辦「國家置地」已售一成多，「華固敦品」已售三成多，及中和左岸第一排「華固月光」約40億，合計五筆總銷逾250億元。

問：華固是國內最早的「廠辦三雄」之一，這三年再度加碼購地布局，贏的策略在哪?？

答：華固早自上櫃時就跨足廠辦，進軍內科園區，迄今在大台北都會區已完工20幾棟，廠辦市場與經濟成長息息相關，尤其近幾年台商大舉回流擴廠，所以華固重返廠辦市場加碼布局，接下來還會伺機購地。

品牌力是華固最大優勢
華固是少數廠辦大樓被國泰、新光、富邦三大壽險都整棟收購的建商，歷來廠辦案也都是零餘屋，主要贏在華固堅持耕耘精品市場，不但地段要好，設計規劃、品質、售後服務更要好，品牌力才能獲客戶青睞。像華固的廠辦公設比可以做到40％出頭，幾乎是業界最低，遠比別人45％以上、接近五成要低很多。統計華固的廠辦平均兩年可回收資金，客戶重精不重多；不過，開發廠辦的自有資金必須投入較多，待結構體完成、快完工時賣相才會出來，所以廠辦現金報酬率並不比住宅高。

華固鍾榮昌專訪》接班尊重子女 更要尊重專業經理人

相較於很多建築業都是家族企業，第二代、三代陸續進入公司歷練、等待接班，華固建設董事長鍾榮昌倒是有與眾不同的見解。談到二代接班，他直言華固建設是採取專業經理人制，因為企業要永續經營，所有權必須與經營權分開，尤其在二代接班的安排上，除了尊重子女的意願和選擇，更要尊重專業經理人。

鍾榮昌兒子鍾卓君從國外完成認知科學學業後，任職於線上遊戲開發設計公司，並派駐上海兩年，原本美國總公司想調他回總部，後來鍾榮昌探詢兒子是否有意願回台灣多學習房地產，就這樣自2013年進入華固建設，從基層開始一路學習，目前擔任鍾榮昌特助。

「我尊重所有權和經營權分開的專業經理人制！台積電、永豐餘都是如此。」

擁有交通大學管理科學研究所學位的鍾榮昌，是建築業少數擁有MBA學位的董事長，他直言，成功的企業，所有權和經營權都是分開的，光靠家族企業、不容易永續經營。第一，一個家庭裡面不可能所有的後代全部都很優秀，第二，安排二代接班也必須看他的意願，現在高學歷的年輕二代普遍都不缺錢，他們很注重工作、家庭、個人成長之間的兼顧和平衡，更注重下一代教育，不再只是個工作狂，跟這一代投入所有時間打拚事業已截然不同，所以要尊重下一代年輕人的意願。

因此鍾榮昌告訴兒子，「如果你能力夠強，就自己來當CEO管理公司；如果不夠強，就由專業優秀的經營團隊負責經營，你只要當個股東就好」，基於華固永續經營的考量，他認同所有權和經營權分開，未來就看兒子的努力和意願，以及經營團隊的態度。

華固鍾榮昌專訪》2.0新制上路 不二價時代來了

今年7月1日起有兩個2.0版新制上路，包括實價登錄2.0、及房地合一稅2.0同步實施，華固建設董事長鍾榮昌表示，全新的法令制度面來臨，房市交易也一定會朝向更健康的方向發展，預期「不二價」趨勢將很快來臨，華固即將在9月底推出的中和左岸新案「華固月光」，正考慮首度採取「不二價」方式推出。

鍾榮昌表示，實價登錄2.0新制對預售屋有更嚴格的規定，包括有五大變革：成交案件地號與門牌完整揭露、預售屋銷售前須備查及成交後30天內須申報、機關有查核權、禁紅單轉售、預售屋契約納管等，對於華固的永續經營與房市健全發展，都是非常正面的。

鍾榮昌坦言，過去長久以來預售屋買賣價格比較不透明，一般幾乎都是建商訂出底價，代銷對外開價則是表價，實際成交價就視正式開盤後客戶反應而定，反應好可能落在表價的九折甚至更高，反應不好可能落在八五折；另外比較具殺價能力的客戶可能會談到較低價格，反之較古意的客戶則不太知道怎麼殺價，可能會買得比別人貴。

鍾榮昌表示，實價登錄2.0上路後，現在建商、代銷在簽訂預售屋買賣合約後30天內一定要申報，估計最快一~二個月後即可揭露實價，想買的客戶只要查詢實價就可以參考實際成交行情；再來如果查詢到已有多筆揭露實價，則代表這個案子銷售很熱絡，如果只有幾戶揭露則代表賣得不好，大家就可以知道這個案子目前市況，價格、銷售成績會很透明，這樣蠻好的。

鍾榮昌表示，這幾年已有少數建商、代銷嘗試採取「不二價」銷售預售屋，當然不同樓層、坪數、建材、方位、景觀等條件就會有不同價差；現在正式進入實價登錄2.0新制，實際成交價已一覽無遺，客戶愈來愈難議價，建商開價也會貼近成交價，「不二價」時代即將來臨。他指出，華固今年新推案最快的應該是9月籌備推出中和左岸的「華固月光」，基地約1,200坪，正搭建接待中心，會首度嘗試採取「不二價」方式銷售，讓客戶買得更放心。

華固鍾榮昌專訪》秉持六字箴言 八度年賺一股本

尊人敬事愛物

華固建設股本27.68億元，但是掛牌20年，卻締造八個年度大賺一個股本的傲人成績，他們到底如何辦到的？董事長鍾榮昌一語道破：「就是『尊人敬事愛物』六個字！」再加上專業的經營團隊。

沒有加班、應酬文化
鍾榮昌可以20年來維持32吋腰圍，顯示他嚴格的自律精神，多年來他持續走路、高爾夫球和爬山等運動，平常也少應酬不拼酒；而在經營事業上，除法人熟知的堅持高週轉率、零餘屋策略之外，鍾榮昌把他創造高獲利的能力歸功「尊人敬事愛物」，還有優秀的經營團隊。

「成立32年、掛牌20年，一路走來蠻有成就感的！」鍾榮昌感性地說。

他帶領華固迄今持續創造高獲利，在市場上幾乎零負評，他認為「尊人敬事愛物」，照顧客戶、員工和股東，培養優秀的經營團隊，加上強大的執行力，才是維持競爭力的關鍵。

員工紅利十個月起跳
華固的高獲利也反應在高薪上，十多年來一直實施員工分紅制，一般員工每年至少十個月紅利，另外還有績效獎金，因此2019年的員工平均薪資高達382.1萬元，稱霸建築業和傳產業，更超越鴻海、台積電等龍頭企業，在1,606家上市櫃公司中排名第三；2020年雖被多家半導體公司追上，華固排在12名，但仍名列建築業榜首，堪稱幸福企業。

「人」是最大的資產
「人，是華固最大的資產！」鍾榮昌分享這個很多人知道、但要做到並不容易的道理。華固對待任何人、包括司機、協力廠商在內都給予最大尊重。對內，公司沒有加班、應酬文化，員工極少在晚上7點之後下班，盈餘配發率平均高達六~七成，股利動輒5~7.5元；對外，對協力廠商從不扣工程款，遇原物料上漲也會酌情給予工程款補貼，也因此，華固的協力廠商都有20年甚至更久的黏著度，即使近期缺工、缺料，華固仍可依原定計劃動工四案、交屋四案，不會因疫情突然升級而改變，具體呈現多年來累積、培養的核心競爭力。

看好疫情微解封之後的房市「開封行情」，海悅國際、甲山林、新聯陽、甲桂林、創意家行銷團隊等五大代銷，下半年衝刺推案，指標大案精銳盡出，估計至少3,000億元的年度新案喊衝。

海悅國際總經理王俊傑直指，下半年疫苗施打率逐步提高後，房市一定會有開封行情，也一定會有遞延性買盤，對於下半年房市抱持樂觀看法。

甲山林、愛山林總經理張境在表示，從台股一度破萬八、出口連12紅且6月首度突破千億美元、經濟成長率上修至5.4％，營建缺工、漲幅推升成本等因素觀察，房市避通膨的保值需求將會在疫情緩和後遞延出籠，甲山林樂觀看待第三、四季房市，推案會轉趨積極。

綜觀五大代銷最新的推案動向，在疫情微解封之際，台北房市逐漸人氣回流，房市蠢蠢欲動，下半年推案潮也醞釀來臨，各建商、代銷已就戰鬥位置。

據調查，下半年海悅將有1,500億元新案推出，甲山林有500億元，新聯陽至少500億元，甲桂林約300億元，創意家行銷團隊則約有135億元，加計即將簽約的代銷案，合計上看3,000億元，超越上半年，尤其「928檔期」已成為不少新案推出的壓軸高潮。

海悅最具指標的大案，為即將與業主簽約、總銷逾400億元的三圓建設正義國宅都更案「Diamond Towers」；另外還有大陸建設總銷30多億元的敦化忠孝商圈「共和大廈」都更案，敦化北路150億元危老重建案「敦仰」等。
甲山林9月起將陸續在全台公開新案，其中以基隆潤隆建設總銷143億元的「新橫濱」，及高雄興富發總銷150億元的「美術一號院」等南北兩大百億級大案，最具指標。

新聯陽下半年最大指標案為文山區「元利森活莊園」，總銷達140億元；另外還有天母AIT比鄰的「新美齊心岳」、「國泰悠陽」、「長虹Park 32」等多筆大案，重壓雙北市。

甲桂林下半年重兵布局東京東西路沿線，最指標新案為大陸建設和馥敦南京館引進凱悅酒店集團Hyatt Centric凱悅尚萃飯店進駐的「鐫萃」、南京西路迪化街口「大承」，總銷各為70億元，另還有30億元「序東騰」。
創意家下半年新案多為疫情延推案，最具指標案為信義路光復南路口「全坤X101」，總銷達30億元，鄰近台北國際會議中心、世貿中心、台北101等多個國際會議殿堂，地段可謂位居國門等級，目前都更已核准，正申請建照，預計9月初開案，2024年完工。

元利建設首度打造莊園級輕豪宅，儘管疫情陰霾籠罩，但「元利森活莊園」建案仍未演先轟動，挾著建商品牌力，戶戶邊間、三面採光，加上坪數最小47坪起跳，進場三個半月，已被「掃」走四成開紅盤，預計928檔期正式公開，可望為第四季指標大案。

有豪宅王之稱的元利建設，其打造的頂級豪宅「元利信義聯勤ONE PARK TAIPEI」，其32樓以每坪299萬元的成交價，穩坐全台第一；與四季酒店集團合作、在信義計畫區D3打造六星級奢華飯店，下半年可望正式動工。

元利今年在台北市罕見的指標大案「元利森活莊園」，總銷140億元，也傳出尚未公開，銷售即開紅盤的喜訊。

新聯陽實業副總經理邱俊陽表示，「元利森活莊園」基地面積2,907坪，規畫雙塔式27樓摩天SRC結構住宅大樓共兩棟，包括47、57、66坪三、四房產品共260戶，每坪開價78萬~88萬元。

自清明節進場以來，單周來人破百組，累計已售100多戶，來自文山、信義等區域客就占八成；其中頂樓戶已全數銷售一空，每坪成交價近9字頭。

元利建設副總經理吳麗謹表示，「元利森活莊園」是元利創辦40多年以來首見的大手筆造鎮案，集團總裁林敏雄拉高規格打造設計，堅持要求「戶戶邊間，三面採光」外，還規畫一樓和地下層雙門廳，提供全齡化設施的公設會所達500坪，另有32米的戶外露天游泳池，公設比只34％。

廠商設廠需求旺、建商開發工業產品日增，帶動工業地產成為近年顯學，自2016年以來迄今，六都工業用地總交易規模達4,364億元，占全部土地交易市場高達16％。六都工業土地交易金額前十名中，台南安南區五年多來累積達301億元，甚至超過整個台北市，桃園楊梅，觀音、蘆竹三區分居二至四名。

根據信義全球資產調查，2016至2019年間，每年六都工業土地交易規模約在715億~883億元間，不過去年已衝至954億元，直逼千億元大關。

今年熱度並未停歇，前四月亦達257億元，其中桃園更是工業地交易重鎮，近五年來六都交易規模最大的十個行政區中，桃園占了五名，楊梅區233億元居次，觀音、蘆竹、龜山、中壢均達150億元以上；新北市則有三個行政區，分別為新莊、 中和、汐止達百億元以上。

信義全球資產經理林建勛表示，資金與企業回流潮迎來龐大土地商機，桃園五年多來工業地交易規模達1,378億元，超過雙北市的總和，是工業設廠、建立物流倉儲、建商跨足工業開發的最愛；近年發展快速的台南，近二年工業地交易規模急速成長，低價和具未來成長潛力的優勢，吸引工業開發資金湧入。

宏大資產總經理陳益盛表示，台商回台設廠、外資加碼、電商物流消費驟增、農地工用搬遷帶動工業地產需求熱絡，都會區設立設立工業區土地成本太高，市場供需嚴重失衡，新北、桃園工業土地交易熱絡，漲幅也是各類型商用不動產之冠，近四來年漲幅平均達一成，五股、新店、中和、三重精華地段主幹道旁，都已有交易單價突破百萬元的案例。

世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示，未來大型建商和自用型地主將陸續投入新廠辦開發，以及啟動舊廠房都更升級計畫，特別在傳統工業地產交易熱區如新北及桃園最為積極；中南部工業土地則相對成本低廉，近年明顯漲幅大於北部，價格基期較低的工業區內漲幅甚至可達5％以上。

房子是多數人一生當中交易金額最高的買賣，做好功課、清楚明瞭自己權益是必須的！在簽約前，除了價格之外，「不動產說明書」、「產權狀況」等重點必須擦亮雙眼看仔細。

土地、建物權狀及謄本就如同房子的身分證一樣，買方需了解土地、建物權狀要檢查哪些重點，首先要先確認權狀上所有權人和委託書上的賣方是否為同一人。

為了避免權狀偽造，所以只看權狀是不夠的，更重要的是調閱謄本，而謄本可以完全呈現房屋的產權，內容較為全面、仔細，在謄本上可以看到主建物、附屬建物與公共設施面積，最重要的土地、建物所有權人、權利範圍、權狀字號等等也都可以在謄本上看到，永慶房屋客法部經理陳繼先表示，買賣房屋是高金額的交易，權狀及謄本是最基本需要查閱的，更可以藉由權狀及謄本了解房子的狀況，作為參考的依據。

陳繼先提醒，不是看過了土地或建物所有權狀就代表沒問題了。事實上，不動產的實際現況，是要透過仔細檢視地政機關的土地及建物謄本，才能確認產權現況，如是否遭到限制產權移轉、賣方是否有抵押權設定等情形發生。

買房子的眉角多且複雜，如果透過的房仲公司不僅有專業的帶看服務、還能向經紀人諮詢關於房屋及稅費的疑問，房仲公司還會提供「不動產說明書」，讓買方了解一些容易忽略但卻相當重要的細節，消費者可以透過房仲公司整理的「不動產說明書」更加了解房子的特殊注意事項及產權屋況問題，作為是否購買的指標。

不動產說明書就像房子的成長紀錄一樣，而一份專業且完整的不動產說明書則需要包含房屋現況說明書、土地及建物謄本、地籍圖及建物測量成果圖等地政機關資料。永慶房屋詳細調查買方欲承購之建物及土地狀況，針對每一位買方提供完整且詳細的不動產說明書，還與地政機關建立同步連線的電傳系統，免費提供即時線上查閱委託案件相關產權資料。

四大代銷業者看疫後房市，均認為「下半年房市將走俏」，在解封後、買氣出籠下，8月起房市有望迎報復性買盤，預期下半年房市「旺還要更旺」。

海悅（2348）表示，若疫情趨緩，下半年遞延性買盤將出籠。甲桂林和創意家等代銷業者也一致看好下半年房市，預期真的解封後，將會帶動一波報復型消費，而房市將是領先指標。

代銷業者表示，5月中旬疫情爆發，台灣像是被按了暫停鍵，房市也是一樣，但疫情趨緩後已經看到案場來客數大增，成交量也明顯上升，關鍵在資金充裕、買盤穩健。

創意家行銷副董事長朱良能則指出，疫情只是稍微壓抑買氣，市場上資金充裕，疫情趨緩後，會有報復性反彈，停滯性買盤有機會出籠。

至於預售屋跟新成屋市場，朱良能說，跟上月相比成長動能大約20%，從本土疫情爆發時的一兩組看屋客人，近期達六、七組，絕對數字儘管不高，但成長率驚人。另外值得注意的是，近期以來看房的客人中，每兩組就有一組購屋，加上現在股市熱、利率低、資金足夠，買氣持續增溫。

代銷龍頭海悅國際總經理王俊傑觀察，台灣在本土疫情爆發後，房地產買盤仍相對穩定。王俊傑以自家為例，提及海悅在三級警戒後，全面採取線上、電話預約看屋，來客數雖受限制，但預約組數「都是滿的」。

王俊傑看好未來房市走向，他強調，解封之後若疫情持續趨緩、疫苗施打率也持續上升，預計這波遞延性買盤，將注入下半年房市，近一步說，房市成交的價量將有機會重回多頭格局。

甲桂林廣告業務部副總經理周智柔說，疫情尚未趨緩前，房市情況就很不錯，近期因為疫情趨緩，7月的房市買氣增長30%至50%，成交量也增加十多組，現今疫情尚未完全解封，買氣已接近疫情前的市況。

另外，周智柔也說，市場上有許多指標性建案將會在8月初推出，因資金潮、低利環境、自住與投資需求仍在，將會帶動一波報復型消費。

遠雄集團旗下遠雄房地產子公司遠創力地產行銷提及，旗下預售屋明年開始動工，雖然疫情尚未正式解封，但已經有300多名客戶正排隊看屋，顯示房市仍熱絡，對下半年房市樂觀看待。

受惠疫情前房市買氣熱絡，國建、潤泰新在線銷售新案銷售開紅盤，其中潤泰新三大新案「潤泰文樺」、「潤泰鼎峯」、「潤泰央北」宣布完銷；國建「國泰溪境」、三重「國泰和河」、台中「國泰The Park」、「UNi PARK」均近完銷，未來二、三年業績看俏。

國建指出，受惠去年下半年至今年5月疫情前房市買氣熱絡，國建新推個案銷售奏凱歌，桃園「國泰川青」、新店「國泰豐碩」均完銷，也讓去年公司存貨創下歷年新低；今年首季祭出四大新案包括桃園「國泰溪境」、三重「國泰和河」、台中「國泰The Park」、台南與日商三井不動產合資案「UNi PARK」，總銷達125億元。

潤泰新今年僅有「潤泰峰匯」在第2季底交屋入帳，本業營運較淡；不過2022年將有六大案可入帳，除了「潤泰敦峰」、「松濤苑」兩大成屋案持續銷售挹注外，先前在線銷售的「潤泰文樺」、「潤泰鼎峯」、「潤泰央北」三大新案已完銷，其中前兩案將在明年完工，明年本業營運確定轉強。

近日花蓮地區地震頻繁，營建署呼籲民眾，疫情期間長期居家，房屋結構安全更需重視。為使國人居住安心，營建署持續積極推行私有建築物階段性耐震補強補助政策，補助金額上限調整為每件450萬元且不超過補助經費之45％，減輕民眾自行負擔額度。

政府積極推廣 民眾踴躍申請

為使民眾及相關從業人員更瞭解耐震補強施作流程，2021年營建署與國家地震工程研究中心攜手合作，辦理多場階段性補強作業技術講習會，並於台南市已完工案例舉辦現地觀摩活動，帶領民眾實地走訪補強案例現場講解說明，現場參與民眾反應熱烈，深獲好評與肯定。近年在大力推廣下，民眾居家安全意識提升，且踴躍申請輔導以改善住宅環境，統計截至2021年6月底已辦理近150場社區輔導說明會，另尚有多個社區表達辦理意願，後續也將持續追蹤輔導。營建署提到，協助民眾改善居家安全環境是刻不容緩之重要施政，未來將持續推動私有建築物耐震階段性補強工作，為國人居住環境安全努力。

撥打諮詢專線 免費派員說明

營建署表示，目前各縣市政府耐震階段性補強已公告受理中，歡迎民眾踴躍申請!另為使民眾方便瞭解階段性補強相關資訊，已委託國震中心成立「階段性補強專案辦公室」，除提供民眾諮詢服務，也可申請免費派員至社區舉行輔導說明會。欲瞭解耐震補強的好處，歡迎洽專案辦公室(電話：02-6630-0237)詢問或至「私有建築物耐震階段性補強資訊網」查詢，請民眾多加利用。

財政部台北國稅局表示，營業人若因承租人遲付租金或提前終止租約，依約加收違約金者，應依法開立統一發票報繳營業稅。

該局說明，依加值型及非加值型營業稅法第1條及第16條規定，在中華民國境內銷售貨物或勞務，應依法課徵營業稅，而銷售額之範圍涵蓋營業人銷售貨物或勞務所收取之「全部代價」，包括營業人在貨物或勞務之價額外收取之一切費用。營業人出租房屋，因承租人延遲支付租金或提前終止租約而依約收取之違約金，係銷售勞務在價格外加收之費用，應依規定開立統一發票申報繳納營業稅。

該局舉例說明，甲公司於2021年1月1日將持有之店面隔間，分別出租與乙商號及丙商號使用，並各別約定每月收取租金新台幣(下同)120,000元。惟乙商號因財務危機遲付1個月租金，甲公司依約加收違約金1,000元；又丙商號因經營不善結束營業而提前終止租約，甲公司依約加收違約金120,000元，均屬甲公司銷售額之範圍，甲公司應於收款時開立統一發票報繳營業稅。

該局提醒，營業人出租不動產因可歸責於承租人事由而加收之違約金，亦屬銷售勞務收取之代價，應列入銷售額，依規定開立統一發票報繳營業稅。營業人如自行發現有漏開發票情事，在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動向營業所在地國稅局分局、稽徵所補報並補繳所漏稅款及加計利息，以免遭補稅處罰。

近年來桃園人口成長為全台第一，八德區人口已達20多萬，為滿足周圍居民的多元需求，桃園市政府辦理「北景雲計畫(八德國民運動中心、大湳消防分隊、市民活動中心、公托日照中心、圖書館暨停車場)統包工程」，本案於2021年4月18日竣工，並於7月12日取得使用執照，後續將依程序點交由洽辦機關使用，啟用後將提供八德區居民優質的運動、社區服務及休閒活動空間，營造休閒運動與閱讀的優良環境，增進區域民眾身心靈健康。

市府工務局長賴宇亭表示，本案基地位於八德區國際路一段與廣福路交叉口，位置原為閒置超過20年的北景雲營區，面積約1萬4,850.9平方公尺，桃園升格後為滿足周圍居民的多元需求，市府團隊積極與軍方協調、活化多年閒置的土地，推動「北景雲計畫」，工程包含新建「八德國民運動中心」、「桃園市大湳社福館」及「大湳消防分隊」等3大棟建築物，並設置7大設施，其中包括國民運動中心、大湳消防分隊、市民活動中心、公托中心、日照中心、圖書館及地下停車場等，共提供約453席汽車及241席機車停放空間，經費約新台幣12億5,536萬餘元，本案曾於(2019)年榮獲國家卓越建設獎殊榮，工程備受肯定。

「八德國民運動中心」棟為地下2層及地上5層樓之建築物，地上樓層設置包含游泳池、兒童遊戲室、韻律教室、體適能中心、行政辦公室、綜合球場及桌球訓練中心等，並將地下1至2樓為停車場；「桃園市大湳社福館」棟為地下2層及地上3層樓之建築物，規劃有圖書館、市民活動中心、集會堂、公托及日照中心等，地下2層為停車場；「大湳消防分隊」棟為地下2層及地上3層樓之建築物，將1樓規劃為消防車庫，2樓及3樓為備勤室及辦公室等，可容納高效能的特種車輛，提高桃園的救災品質，本棟已於2020年12月率先完工並啟用。

由於八德為台灣本島馬祖人口最多的地區，故本案以馬祖傳統建築立面方形開窗方式設計，搭配灰白色系外觀，使建築意象與色彩融入在地文化特色。在廣場上規劃休憩區、體健設施及景觀步道等，於主要出入口旁及集會堂入口階梯兩側設置自行車停車區，方便民眾騎乘腳踏車來運動或參加活動，並環繞基地提供約500公尺的熱身跑道，讓運動員熱身不侷限於跑步機或室內場地，使開放空間成為市民活動聚集的戶外活動場所。

八德區相關建設，除了北景雲計畫(八德國民運動中心、大湳消防分隊、市民活動中心暨公托日照中心)統包工程剛完工外，尚有馬祖信仰中心、桃園市政府消防局訓練中心(含訓練塔)已啟用，此外北區客家會館新建工程、八德國小老舊校舍整建工程、北區青少年活動中心暨停車場統包工程等皆施工中，八德區大勇市地重劃區工程積極辦理中，未來市府團隊會持續努力，以善盡政府服務民眾的責任，提供更多優質公共建設及環境，全力將桃園打造成為幸福城市。

7月15日，大發地產（6111.HK）宣佈其首席財務官羅俊離職，這在地產圈可以說是一石激起千層浪。不過，羅俊即將加入港龍中國地產集團有限公司（6968.HK，下稱“港龍中國”）的消息也不脛而走，包括第一財經週刊、介面新聞在內的媒體均已報導，並向羅俊本人證實情況屬實。

輿論沸沸揚揚之時，被討論的港龍中國一直保持緘默。

不同於此時的低調，2020年港龍中國在土拍市場和資本市場頻頻亮相，不僅成功上市，還在長三角、大灣區、東南等地儲備了土地。

彼時實控人呂明豪言：“公司近五年的增速遠超其他百強房企，未來三年的增長率仍會超其他百強房企的平均水準。”

話音剛落，2021年上半年地產行業銷售百強榜中，港龍中國已榜上無名。

今年僅拿一處地

公開資料顯示，港龍中國于2007年成立於常州，2020年7月正式登陸港股。該公司是一家典型的家族企業，董事長呂永懷的兩位胞兄呂永南及呂永茂，兒子呂文偉，侄子呂志聰、呂進亮，均是董事會成員。

2018年至2020年，港龍中國營收分別為16.77億元、20.32億元、42億元；淨利潤分別為3.55億元、6.68億元、9.61億元。

截至2020年年末，港龍中國共擁有72個專案，土地儲備約為1081萬平方米；其中67個專案位於長三角地區，占比九成以上。

克而瑞資料顯示，港龍中國2020年銷售額313億元，排名第86位；今年上半年銷售額178.5億元，雖然已完成全年目標的52%，但仍跌出前100名。

值得一提的是，不僅是排名下滑，港龍中國今年還明顯放緩拿地節奏。今年以來，港龍中國僅更新了一則拿地消息，即聯手廣州本地房企拿下了廣州黃埔區旺村舊改專案。

這樣的節奏與公司一貫風格相悖，2020年8月，港龍中國執行總裁姜煒曾表示：“上市後，港龍中國對規模有了一定訴求，著重全國化佈局。”

資本市場反響平平

兵馬未動，糧草先行。2020年，港龍中國以蕪湖為啟動點進入安徽，接連拿下數宗核心地塊，又快速成立西南等區域公司。

對於連續進入多個新市場是否會存在風險，管理層表示：“我們在投資前有前置測算，對項目的利潤率、年化回報率、資金回報率等指標有非常嚴格的標準，對於不滿足標準的會很果斷地放棄。”

億翰智庫資料顯示，2020年，港龍中國在江蘇、浙江、安徽、廣東及四川購入21塊地，合計471萬平方米，總拿地金額211.5億元，相當於2020年合約銷售金額的六成。截至2020年年末，港龍中國總土儲面積相比2020年上半年末增加了一倍。

也就是說，港龍中國拿地集中於2020年7月以後。彼時正值公司剛剛登陸港股，意氣風發，實控人還表示：“未來三年的增長率仍會超其他百強房企的平均水準。”

不過，在大手筆拿地後，資本市場並未給出積極回應。2021年3月至今，港龍中國股價從5.78港元降至4.52港元，最新動態市盈率僅為6.5倍。

事實上，就在港龍中國上市之前，就存在香港公開發售認購不足的情況。其計畫全球發售4億股股份，其中香港發售4000萬股，但最終僅發售了28%，國際發售部分正常。

房地產行業調控升級的背景下，逆勢而上的港龍中國為何在資本市場上反響平平？

在2020年新增的21個專案中，港龍中國僅在宜興、蕪湖、淮安3個項目上佔有100%權益，在8個項目的權益占比低於50%。

公司對此表示：“通過合作，不僅可以互相利用對方的人脈資源、降低我們的融資成本，而且可以緩解公司的資金壓力。”

但合作開發會進一步壓縮房企盈利空間。克而瑞在研報中指出：“2020年，港龍中國新增權益土儲建面為347萬方，權益拿地金額239億元，權益比例為51%，在行業中處較低水準。雖合作開發能輔助規模更快擴張，但也要適當提高項目的權益占比。”

而即便合作拿地，其資金壓力也並未得到實質性緩解。

資料顯示，2018年至2020年，港龍中國經營活動現金淨額接連為負，分別為-6.26億元、-67.56億元、-2.71億元。

截至2020年末，其短期債務同比增長429%至60.5億元，現金及銀行結餘約68億元，勉強能覆蓋短期債務。

除此之外，其長期借貸當期到期部分有約20億元。今年12月，港龍中國將有一筆1.5億元債券到期，票面利率13.5%。

克而瑞研報顯示，公司淨負債率為41.1%；現金短債比為1.12，在剔除受限制資金後現金短債比為0.82%，後者沒有過線；但剔除預收款的資產負債率，超出三道紅線70%的上限。


債務問題待解

在行業融資管道逐步收窄的大環境下，中小房企今年的融資狀況愈發嚴峻，港龍中國的處境正是房地產業的一個縮影。

對此，機構普遍認為，房地產行業整合將加速，優勢房企在銷售、投資等方面的優勢更加明顯，房企之間的分化加劇，行業集中度將進一步提升。

億翰智庫認為，今年以來，銷售放緩、收入下降、利潤降低在中小房企中間成為普遍現象，甚至部分房企生存堪憂。目前中小房企面臨“不拿地難以生存、拿高價地又怕影響去化”的兩難境地。

實際上，港龍中國的盈利水準已放緩。2020年，港龍中國毛利率同比下降7個百分點至36%。“這是由於2020年內交付的土地成本較高所致。”公司對此解釋稱：“公司毛利率在行業內處於一個相對較高的水準，原因是期間交付的物業的土地成本相對較低。”

換言之，港龍中國往年土地成本較低，但2020年新拿地的成本較高。一旦舊的土儲慢慢消耗，公司毛利率的優勢或難以保持。

提及“三道紅線”，公司方面對外宣稱“對於公司管理來說，整體資金安全，整體流動性是非常強的，由於公司主要銷售住宅，因此其策略是去化，故不用擔心三道紅線問題。”

7月15日，大發地產首席財務官羅俊已因個人原因離職。《第一財經》報導稱：“羅俊的下一站為一年前上市的港龍中國，或將出任聯席總裁一職。”

《介面新聞》指出：“已向羅俊本人求證，其回復稱，下一站是港龍。”

值得一提的是，港龍中國在今年年初招募了另外一位財務副總裁張博。兩位職業經理人有相同的職業生涯：早年職業經歷十分穩定，其後流動非常頻繁，且共同服務過中梁集團和大發地產。大發地產與港龍中國在經營模式與開發區域高度類似。

而兩位財務高管的加盟，也讓外界猜測，港龍中國放緩拿地，是否準備先降負債？如此，“未來三年增長率超百強平均“的目標還能實現麼？《投資者網》對此向公司方面求證，但在多管道聯繫董事會成員，並等待一周時間後，仍未獲得任何形式的答覆。（思維財經出品）

資料顯示，截至7月23日收盤，A股共有48家房地產上市公司披露上半年業績預告，21家預喜，預喜比例為43.75%。其中，略增2家、扭虧7家、預增12家。

機構研報顯示，由於拿地毛利率未見企穩，短期開發類房企估值或仍將承壓，後續關注二、三批次集中供地降溫帶來的開發類房企估值修復。相比開發類房企，更看好行業空間廣闊、短期中報業績有望高增的物管板塊及商管板塊，建議關注具備規模及資金優勢、在增值服務各細分領域率先發力的物管龍頭，以及佔據購物中心優質賽道、輕資產輸出實力強勁的商業運營商。

物業行業異軍突起

不少“輕資產”運營的上市公司業績表現良好。其中，物業行業異軍突起，不少公司憑藉物業業務成功實現業績扭虧。

世聯行(8.180, 0.36, 4.60%)預計上半年實現歸屬於上市公司股東的淨利潤6800萬元至7500萬元，同比扭虧。公司表示，業務聚焦“大交易”和“大資管”。“大交易”業務持續推進代理案場數位元化，整合行銷管道資源，收入恢復增長，數位化升級和業務結構變化對成本以及毛利產生一定影響。“大資管”業務聚焦能力，重新回到輕資產運營。物業管理業務穩定發展，收入持續增長；資產運營和公寓業務通過重組大幅減虧；顧問業務轉型戰略初具成效。報告期內公司轉讓中資產模式公寓業務，確認股權轉讓投資收益約8，120萬元，屬於非經常性損益項目。扣除非經常性損益影響，公司預計上半年歸屬於上市公司股東扣非淨利潤同比增加7667.95萬元至8367.95萬元。

物業類上市公司新大正(43.630, -1.34, -2.98%)預計，公司上半年實現營業收入8.96億元，同比增長58%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約7438.64萬元，同比增長38.37%。報告期內，公司營業收入以物業基礎服務收入為主，占比約94.36%，較上年同比增長59.04%；物業增值服務收入占比5.64%，較上年同比增長42.55%。

結轉影響較大

有的上市公司在業績預告中指出，疫情影響仍然存在，項目尚未達到結轉條件，導致相關上市公司報告期內業績出現續虧。

以南國置業(1.970, 0.03, 1.55%)為例，公司預計上半年實現歸屬於上市公司股東的淨利潤-4.3億元至-3.5億元，同比續虧。業績變動的主要原因是，報告期內，新型冠狀病毒肺炎疫情對公司部分商業專案日常經營仍存在一定持續影響，同時，部分商業專案處於調改和商業培育期。近年來，公司已經從區域型房企逐步成長為全國型房企，業務覆蓋北京、深圳、武漢、重慶、成都、南京等多個重點核心城市。由於房地產行業結轉收入呈現週期性，公司前期投入尚未達到結利條件。

業績較為突出的上市公司，多數報告期內結轉情況較好。

招商蛇口(11.040, -0.16, -1.43%)預計上半年共實現歸屬於上市公司股東的淨利潤37億元至47億元，同比增長305.04%至414.51%。業績變動的主要原因是，房地產業務結轉同比大幅增長；以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，貢獻報告期歸屬於上市公司股東的淨利潤約14億元。

對此，中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，房地產公司一般結算必須滿足兩個條件：售出和交房。因為預售制度，交房平均在18個月左右，所以房地產公司普遍當年可以結算兩年前賣的房子。

“但開發商只要售出房子，很快可以拿到房款當作現金流支配。”張大偉指出，“只是利潤要等到交房才能進行結轉。如果一個項目分很多年進行銷售，結轉標準也是看實際交房時間。比如北京限競房的樓盤可能很多年都沒有售完，但預售房達到交付標準結轉後，就可以算作當期利潤。之後再銷售，達到交房標準再算作以後的利潤。”

開發類房企估值承壓

7月23日，住建部等8部門聯合發文，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。整治重點包括：發佈虛假違法房地產廣告，發佈虛假房源資訊；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監管資金；套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用於購房。

“從近期調控政策看，金融側調控的重要性被重點突出。”58安居客房產研究院分院院長張波分析指出，在房住不炒、“三穩”目標基礎上，金融側調控旨在推進“三條紅線”的嚴格落實，通過降杠杆來防範房地產市場風險。

平安證券最新研報顯示，根據銀保監會資料，6月末房地產貸款增速降至10.3%，低於全部貸款增速（11.9%），房地產監管舉措收效顯著，房地產行業整體風險有所降低。預計後續各地政策仍將圍繞穩地價、穩房價、穩預期進行。板塊投資方面，由於拿地毛利率未見企穩，短期開發類房企估值或仍將承壓，後續關注二、三批次集中供地降溫帶來的開發類房企估值修復。相比開發類房企，更看好行業空間廣闊、短期中報業績有望高增的物管板塊及商管板塊，建議關注具備規模及資金優勢、在增值服務各細分領域率先發力的物管龍頭；以及佔據購物中心優質賽道、輕資產輸出實力強勁的商業運營商。

近日，廈門國貿（600755.SH）發佈公告稱，公司就出售國貿地產事項已與公司控股股東廈門國貿控股集團（下稱：國貿控股）完成交割。


截至2021年6月30日，廈門國貿收到國貿控股支付的國貿地產100%股權的第一期轉讓價款（股權轉讓價款總額的51%）、國貿發展51%股權的全部轉讓價款。

根據《資產轉讓協定》的約定，國貿地產100%股權和國貿發展51%股權於2021年6月30日完成交割。

7月20日，廈門國貿收到國貿控股支付的國貿地產100%股權的第二期轉讓價款（股權轉讓價款總額的49%）。

至此，廈門國貿已收到本次出售資產暨關聯交易的全部轉讓價款。

來源：公告截圖
另外，目前國貿地產實際控制人已經由廈門國貿（600755.SH）變更為國貿控股。

在成功轉讓其地產子公司以及孫公司後，廈門國貿去地產化目標已基本完成。

01

一個月完成百億交易

一個月前，6月11日，廈門國貿就曾發佈公告，將出售旗下國貿地產、國貿發展的相關資產。交易完成後，公司基本退出房地產行業。

公告顯示，廈門國貿將其全資子公司廈門啟潤持有的國貿地產100%股權轉讓給其控股股東國貿控股，交易總對價98.28億元。

另外，廈門國貿還將其持有國貿發展51%的股權以5.21億元一併出售給國貿控股，此次涉及到的關聯交易額達103.49億元。


對於其剩餘的少數房地產子公司，廈門國貿表示，上述子公司專案大部分已實現銷售，在現有項目開發銷售完成後，公司不會再新增房地產開發項目。

另外，為了解決其剩餘資產出售後與控股股東在房地產行業的同業競爭，廈門國貿計畫委託國貿地產對此來進行經營管理。

實際上，早在去年的11月，廈門國貿就宣佈將退出房地產業，在《廈門國貿集團股份有限公司五年發展戰略規劃綱要（2021 年-2025 年）》中曾表示，公司將逐步退出房地產行業。

對於退出房地產行業的原因，廈門國貿表示，房地產作為資金密集型行業，高速發展需要大額增量資源支援。公司房地產業務體量較小，限購、限貸政策對房地產市場需求影響較大，為此給企業經營發展帶來不確定性因素。

廈門國貿進一步指出，後續將根據新戰略規劃，集中資源投入供應鏈管理與金融服務兩大核心主業，專注核心主業的轉型升級，積極發展健康科技等戰略新興業務。

7月22日，廈門國貿在投資者互動平臺表示，健康科技是公司“十四五”戰略規劃確立的戰略新興業務，公司在健康科技領域已投資並設立多家公司。其主要業務涉及醫療大資料服務，醫療設備、器械、試劑、耗材等的供應鏈服務。

從宣佈退出房地產行業，到執行完畢，廈門國貿的退房行動只用了幾個月，而完成超過百億的交割，廈門國貿僅用了一個多月的時間。

02

34年地產佈局一朝清退

1987年，廈門國貿開始進軍房地產開發業務，由於近些年地產業務不溫不火，在廈門國貿的營收占比並不高。

2020年，廈門國貿房地產經營業務實現營業收入137.42億元，同比上年增長79.9%；簽約銷售金額為257.5億元，簽約銷售面積101.75萬平方米。另外，新增土地儲備計容建築面積80.14萬平方米。


據雪球資料顯示，廈門國貿在供應鏈管理、房地產經營以及金融服務業務的營業收入分別為3304.03億元、137.42億元以及69.43億元，占總營收的比例分別為94.11%、3.91%及1.98%。

由此看出，廈門國貿的主要收入來源在其主營業務供應鏈管理上，而房地產業務的收入雖然較去年相比呈上漲趨勢，但占總營收的比重並不大。

3月5日，廈門國貿公告稱，2020年末淨資產347.71億元，2021年2月末累計新增借款餘額230.52億元，累計新增借款占上年末淨資產的66.3%。

廈門國貿表示，新增借款主要是正常運營和日常資金周轉所需產生，對公司的償債能力無重大影響。

據年報資料顯示，截至2020年末，廈門國貿短期借款為113.23億元，長期借款為104.78億元。現金及現金等價物餘額為101.02億元。

廈門國貿在手現金無法覆蓋其短期債務，公司的短期償債壓力較大。再加上，今年借款額度的大幅增長，廈門國貿資金流動性也將受到影響。

03

央企“退房令”余溫尚存

早在2010年，國資委就發出了“退房令”。

當年，央企一天造出三個“地王”，引發輿論一片譁然。3月18日，國資委力排眾議拋出“退房令”，要求78家不以房地產為主業的央企清退房地產業務，只留下16家主業為地產的央企。

時任國資委主任的李榮融在一次會議上指出：“中央企業的價值不僅僅是賺多少錢，更重要的是要在行業發展、產業發展中起引領和帶動作用。所以，中央企業還是老老實實幹你的本行、幹實業，不‘東張西望’。畢竟，辛苦錢可靠。”

但是，“退房令”執行的效果並不理想，央企退出的步調很慢，甚至一度陷入停滯。據公開資料顯示，截至2012年底，被要求“退房”的78家央企，僅有不足20家履約退出。

因此，在2020年的1月，國資委再次重申央企“退房令”，要求各央企嚴抓主業投資，嚴控非主業投資，將精力聚焦到本業上來。不得通過參股等方式，開展負面清單規定的商業地產等專案。

在“退房令”重申後，以國家電網和中航工業為代表，先後有十幾家央企公開稱將全面退出房地產開發行業，並發佈了退出房地產的相關通知，廈門國貿也在其中。

地政總署公布,今日截標的新界古洞第24區的粉嶺上水市地段第278號用地,共接獲12份標書.

中原地產測量師張競達表示,上水古洞地皮共接獲12份標書,符合市場預期,可見發展商看好該區發展潛力,預計樓面呎價約8000元,總值約39.4億元,料發展密度較高,有機會發展成中小型單位,為區內提供更多上車供應,不排除上次中標財團有機會以較進取價錢入標,以投得兩幅地皮聯合發展以增加協同效應.

他指出,近期樓市正面消息較多,增加發展商入標信心,加上日前粉錦公路地皮早前以每呎樓面地價約9209元批出,遠高於市場預期,可見發展商相當看好該區樓市前景.古洞第24區地皮亦鄰近未來古洞站,料會成古洞北首批入伙的項目之一,地皮發展對推進北環線有一定幫助.

新房“萬人搖”的場面在深圳已經消失許久，在深圳房價走勢稍有沉寂之勢，二手房市場低迷、新房市場供應加量的情況下，“打新”購房者們買房也有了一點選擇的權利。

從6月到7月，接連有兩個入市的新盤銷售成績不太如意。在深圳市場，賣得不好的新盤常有，但賣得不好的西部新盤不常有，最近兩個入市新盤恰巧都位於備受購房者喜愛的西部。

7月入市的京基智農(18.610, -0.29, -1.53%)（維權）山海禦園，該專案位於深圳寶安區西鄉，幾公里內無新盤與之競爭，周邊有碧海灣公園，綠化環境較好。專案分四期開發，集居住、集中式商業、辦公及教育等功能及業態於一體，還規劃了建面約10萬平方米的購物中心，屬於區域內大型綜合體專案。

整體而言，由於寶安區的區位吸引、華師附中、幼稚園學區優勢、萬科物業保障、房源多，低積分有機會等因素，山海禦園項目對於購房者而言都是不錯的選擇。

7月18日，京基智農山海禦園線上選房，備案住宅共1457套，戶型建面約94.7-174.6平方米，均價約6.95萬元/平方米，單價區間在6.37-7.48萬元/平方米，總價區間在611-1294萬元/套，全部為精裝交付。根據專案發佈的客戶誠意登記資訊，京基智農山海禦園共有919批客戶意向登記並成功凍結保證金。

網傳的消息稱：該項目只賣了500多套，棄選率達45%。對此，京基智農的相關人士告訴介面新聞：“公證搖號之後，網簽的資料還沒出來，我們還在統計中。”

但可以確認的是，山海禦園的銷售情況一般，無論是登記的意向客戶還是最終參與選房的購房者，專案的去化並不高。

同樣賣得平平無奇的還有六月入市的萬科都會四季。

6月10日，獲得856套住宅房源預售證的萬科都會四季開啟線上選房，雖然認籌人數超過1000人，但直至選房結束，還剩三百多套房源未被認購，棄購率約35%。

深圳住建局網站顯示，萬科都會四季推出的產品為建面約70-115平方米的住宅產品，共有8個戶型。戶型為3-4房，最低單價7.54萬/平方米，最高單價約9.73萬/平方米，總價最低約520萬。

萬科都會四季位於豪宅片區——尖崗山，附近的中海九號公館，二手房參考價在90000元/平方米左右，萬科都會四季的價格算是適當。

上述兩個專案並沒有熱賣，前者被認為是：50年的產權有不好出手的風險；後者被認為是：豪宅中的偽剛需盤，定位不清晰。

撇去項目本身原因，新盤不再好賣更重要的原因在於：自深圳市政府2月8日出臺二手房參考價的政策後，二手房市場呈“橫盤”，“打新”邏輯已被悄悄改變。

2月8日之前，在一手房倒掛的房價紅利面前，“打新”的意義不在於買房而在於買房後所帶的暴富可能。於是，去年光明新盤的萬人搖號，南山新盤潤璽的“代持”遊戲，甚至到今年，寶安萬豐海岸城的入市，引出繳了42.5年的社保钜子參與搖號；龍光前海天境的入市，總價千萬的房子，有購房者僅靠戶型介紹圖選房。

彼時，在深圳“打新”的諸多意義中，居住屬性並不重要，最重要的是扶搖直上的房價帶來的財富屬性。

2月8日之後，二手房價格猛漲之勢被按入黑箱中，“打新”的購房者不做一番功課，都難以知曉其所買新盤跟周圍的一二手房倒掛程度。

即便一二手價格倒掛巨大，目前市場中，二手房成交量大大下跌，市場萎靡不振，深圳房價甚至出現小幅度的下跌。

樂有家研究中心資料顯示，在高頻加碼政策下，2021年上半年深圳二手住宅市場步入冬季，僅過戶2.8萬套，環比下降45%，同比下降35%，過戶量為近3年新低。

國家統計局發佈的資料顯示：5月深圳全市二手房價格環比下跌0.1%。雖然下降幅度小，但這是從2019年7月以來深圳二手房價格首次下滑，之前深圳二手房連漲23個月。

二手房市場的低迷顯然影響了新房市場，“打新”變得不再那麼困難。認籌人數減少，中簽率開始變高。

以從去年開始非常火熱的光明片區新盤為例，在2.8二手房指導價出臺前，光明區最熱的網紅盤榮禦華府，中簽率僅有4%，備案住宅套數394套，認籌人數多達8997人；政策出臺後，今天同時開盤的勤誠達正大城和星河天地華府，前者中簽率達82%，後者中簽率達38%，認籌人數都不超過2000人。

當然，在深圳依然強烈的住房供需矛盾面前，新房仍然好賣。

深圳中原地產研究中心監測顯示，今年上半年，新房住宅成交 26140 套，同比上升 56.3%，但環比下滑 8.8%；成交面積 255.4萬平，同比上升 54.0%，環比下滑 9.7%。雖然受供應下降因素影響，成交較去年下半年有所下降，今年上半年成交量依然為2016年以來的第二高。

一方面是，去年底至春節前，大量新盤入市，供應量達歷史最高。而由於備案資料的延連性，大量新盤在年初網簽，大幅拉高了上半年的成交量。另一方面，雖然供應量下滑，但住宅項目普遍表現非常好，去化快，也導致成交位居高位。

從月度走勢看，一月份新房住宅網簽套數達8356套，面積達81.4萬平方米，為近十年最高。去年11、12 月為供應最高點，大量網簽資料體現在一月份。除去2月受春節影響，上半年成交量基本呈現逐月下滑趨勢。5、6 月份成交量都不足三千套，為一年來最低。6月份隨著供應的回升成交量低位小幅回升。

深圳中原總經理鄭叔倫認為，新房市場從去年7•15新政以來就一直表現非常好，加上預售條件放宺，打新熱持續高漲。政府也多次出臺政策抑制打新熱，包括新房開盤多選一、多次更改積分規則、嚴查首付資金來源、針對離婚買房打補丁等等。加上供應的下滑，上半年打新熱略有降溫。

今年發展商在三條紅線下，資金依然比較緊張，捂盤不賣的情況比較少。以往發展商上半年不賣，等到下半年沖業績。今年發展商按照工程進度，該賣就賣，加快資金回籠。

同時政府通過系統對購房者進行篩選，包括嚴格審查購房者社保、資金，採用多盤齊開的方式分流需求，剩下的都是真正的有效需求。這樣做把新房活躍的氣氛稍微冷卻，新房回到比較理性有秩序的銷售狀態，銷售情況也還算比較好。

今年下半年又將是一輪新房的供應高峰，深圳從第三季度開始將有23個新盤入市，共有14372套住宅房源，其中，坪山3428套；光明2750套；寶安1449套。

深圳二季度新房市場的降溫態勢，不知道會不會延續到第三季度。

對於開發商而言，深圳市場或許已經沒有那麼“安全”，投資客退場，真正的購房者登場，買房不再是“買白菜”，新房的品質、區位、學位都會是值得審視的要素，至於一二手房的價格倒掛，或許仍然重要，但不再瘋狂。

7月23日，上海樓市傳來了多個大消息，一起來看看。

上海房貸利率上浮：部分大行首套利率調整至5%

7月23日，21世紀經濟報導從多位元購房者、房地產銷售、銀行人士處瞭解到，部分銀行上海房貸利率即將在7月24日上浮，其中首套房貸利率由4.65%上浮至5%；二套利率從5.25%上浮至5.7%。

一位元房地產銷售對記者表示，目前從多家銀行管道回饋的情況都是房貸利率調漲，而且並不是一兩家銀行，而是房貸利率較低的大行也要一起漲價。

看看新聞網發佈報導稱，今天下午，記者從多家銀行獲悉，上午人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調事宜。首套房貸利率將從現在的4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%，新規將于明天起開始實行。

而一位購房者表示，正準備從工商銀行(4.700, -0.01, -0.21%)貸款，但突然接到仲介通知利率調漲。對於正在準備網簽的人來說，由於明日即將上調利率，購房者有些措手不及。

在原先首套房貸利率4.65%（LPR+0）的情況下，30年300萬商業貸款，等額本息方式下銀行客戶需要每月還月供15469.1元，利息總額256.89萬元。

在首套房利率漲至5%（LPR+35基點）的情況下，30年300萬商業貸款，等額本息方式下銀行客戶需要每月還月供16104.65元，利息總額279.77萬元。相當於每月月供多了635.55元，利息總額多出了22.88萬元。

在原先二套房利率5.25%（LPR+60基點）的情況下，30年300萬商業貸款，等額本息方式下銀行客戶需要每月還月供16566.11元，利息總額296.38萬元。

在二套房利率漲至5.7%（LPR+105基點）的情況下，30年300萬商業貸款，等額本息方式下銀行客戶需要每月還月供17412.01元，利息總額為326.83萬元，月供多了845.9元，利息總額多出了30.45萬元。

上海一向是全國房貸利率最低的地區之一，但目前也與各大城市一樣進行了房貸利率上浮。比如此前，廣州各大銀行利率跳漲，目前四大行房貸利率首套基本上漲90BP-100BP，利率最高達到5.65%；二套房貸利率則直接上漲110-120BP，最高達到5.85%。

同為一線城市， 目前北京各銀行的房貸利率都還是執行首套在LPR基礎上上浮55個基點，二套上浮105個基點這一標準，具體來說，目前是首套5.2%，二套房5.7%。可以說上海的房貸利率開始向其他一線城市靠攏。

此外，房貸批貸速度仍舊緩慢，根據記者瞭解，不少滬上購房者的貸款審核需要4個月及以上。

24日起通過贈與方式轉讓住房，5年內仍記入贈與人套數

另外，上海樓市也在繼續“打補丁”。

7月23日，上海市房屋管理局辦公室發佈《關於加強住房贈與管理的通知》，自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，受贈人應符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數。同時，強化住房交易登記管理，將贈與住房轉讓納入房屋交易核驗範圍，對贈與當事人不符合住房限購政策的，不予辦理交易登記手續。

最近上海部分熱點樓盤，出現了很多買家贈與的案例：通過贈與房產，讓某一家庭成員變成名下無房，從而積分變高，提高參與搖號幾率。為了有效打擊部分房東借贈與來炒房的行為，上海此次政策具有針對性，將大大降低購房者通過贈與“變”出一張房票的可能性。

上海進一步嚴格執行住房限購政策，體現了地方政府進一步深化落實“滬十條”“滬七條”等檔精神，加強房地產市場調控，強化市場監管。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，上海不少家庭為了買到新房，往往通過各項操作，騰出一張“房票”。贈與如果是直系親屬之間轉讓，手續成本最低。因此贈與是主要的轉移房產的主要方式。現在堵住贈與的通道，並且5年內仍記入贈與人擁有的住房套數，那麼新房買家的積分不會高，甚至不會有買房資格。盧文曦指出，這樣會導致需求端進一步收縮，有望給“打新”熱降溫。第四批新盤上市後，觸發積分制的項目數量大概率會減少。

統計顯示，當前全國至少有8個重點城市落實了住房贈與納入限購的政策，包括北京、上海、南京、杭州、寧波、長沙、鄭州和佛山。

住房贈與行為之所以“流行”，在於其回避了限購的規定，某種程度上和炒房等現象有關。通過贈與方式，房東變相減少房產數量進而獲得首套購房資格，購房者變相繞過限購審查而炒房。最近幾年，利用住房贈與變相規避限購政策的操作有所增多，既削弱了限購政策的效力，也影響了“房住不炒”政策的落實。

基於此，研究住房贈與行為、積極給此類政策堵上漏洞，成為當前各地房地產監管部門需要積極做的事，也成為各地穩定房地產市場、促進市場健康發展的重要導向。

7月23日，住建部等8部門發佈《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，明確開展整治規範房地產市場秩序工作。由此，當前調控部門對於房地產調控依然從緊，進一步說明下半年管控將繼續。業內人士分析，今年下半年，市場熱度過高的城市，不排除會將住房贈與行為納入限購政策。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，各地對於限購政策的執行總體到位，尤其是對於人才購房、企業購房等進行了管控，嚴肅了限購紀律，真正促進限購精神的落實。從後續政策演變看，一些房價過熱城市將遵循“房住不炒”精神、完善限購政策，真正促進政策的穩定性和持續性。但他也指出，合理的贈與還是允許的。

中交建(01800)(滬:601800)公布,與控股股東參與兩個項目,出資共約14億元(人民幣．下同),取得控股權.

該集團指,與控股股東中交集團中房集團及獨立第三者雲巖城更合作組項目公司開發貴陽市項目,註冊資本為24.5億元,將分別出資約12.13億、12.13億及2450萬元,分別佔49.5%、49.5%和1%,該集團與雲巖城更屬一致行動人士,令項目公司成為其附屬公司而併入其財務業績.項目位於貴陽市雲巖區核心區域,總佔地面積約9.61萬平方米,包含兩幅居住用地及一幅商業用地.

此外,該集團指,成立合資公司投資天津中交智慧交通運輸大數據產業聚集區建設項目,佔91%股權,出資約1.87億元,而其附屬公司、控股股東持逾10%股權的中交智運則持項目9%,出資1845萬元.該集團指,合資公司開發天津市河西區陳塘片區的項目地皮,將獲取中交智運總部辦公樓、配套住宅和學校等建設用地,推進智慧交通運輸大數據產業聚集區落地.該項目地皮地價優勢明顯,預期收益良好.該集團指,投資該項目有利於在天津市爭取優惠政策,擴大在該市影響力,獲取後續項目.

越秀地產(00123)公布,以22.93億元(人民幣．下同)向控股股東收購持有廣州一個商業項目的廣州市佰城投資發展98%股權.

該集團指,項目土地位於廣州市海珠區工業大道南大干圍12號、1號,項目土地的總佔地面積約6.26萬平方米及計容建築面積約38.98萬平方米.項目土地將發展作商業用途,包括公寓、零售、購物中心、配套設施及地庫.廣州市佰城投資發展未有營業收入,去年純利約3.98億元,於5月底權益帳面值為負約6279萬元.該集團指,項目土地周邊三個地鐵站環伺,可快速直達廣州核心商業區.

時代鄰里(09928)公布,預期截至6月30日止中期純利按年增長超過80%.

該集團指,純利上升主因物業管理服務的在管建築面積持續增加.該增加主要源於上半年完成對成都合達聯行物業服務進一步股權收購及併表,並持續深化大灣區和華東地區布局,於產業園、住宅物業及公建物業等不同業態均有進步,於去年6月收購的上海科箭物業服務已產生優越協 同效應,以及社區增值服務收入大幅提升.

爪哇控股(00251)公布,以2.6億元出售壽臣山道東1號物業予一名屬獨立第三方的香港居民,料總收益9000萬元.

該集團指,物業為20號獨立屋連兩個車位銷售面積約2840平方呎,出售提供變現良機,套現約1.7億元,將用於一般營運資金及用於未來發展.

新盤周末買賣重上百宗飆1.5倍

建灝地產旗下屯門單幢項目上嵐昨天（25日）進行首輪銷售共79伙，成為最近兩周唯一開售的全新樓盤，由於項目銀碼細，推售的全數單位可承造最高90%樓按，因此獲年輕客追捧，全日共沽39伙，銷情約49.4%，套現逾2.05億元。項目帶動過去周末（24日至25日）新盤銷量重上百宗水平，至約110宗，較前周末（17日至18日）飆升1.5倍，同時推高本月新盤成交至約1150伙。有業界表示，7月下旬未有大型新盤開售，預料全月一手銷量約1500宗。

上嵐昨日進行首輪銷售共79伙，位於荃灣Plaza 88銷售處地下，早上9時許已有準買家及代理到場，並出現排隊人龍，一直延伸至戶外。發展商於9時半陸續安排準買家到5樓一家酒樓等候，10時開始進行抽籤及揀樓。

用家居多 細單位售罄

發展商表示，揀樓至中午12時，已有近40伙獲認購，銷情理想，當中有近70%買家購入單位自住，餘下30%為投資客。發展商昨晚上載的成交紀錄冊顯示，全日共售出39伙，套現逾2.05億元；其中面積較細的B、G及H室，實用面積265至270方呎，發展商昨天推出23伙發售，悉數沽出。位於景秀里2號的上嵐提供112個單位，實用面積265至290方呎，預計2023年7月底落成入伙。

上嵐首輪銷售的79伙，全數可承造最高90%按揭，吸引上車客入市，美聯住宅部行政總裁布少明表示，該行約八成買家為年輕人。布少明預期上嵐落成後呎租約45元，回報近3厘。同區價位相若、由帝國集團及香港小輪（00050）合作發展的帝御系列項目過去周末共沽9伙，套現5370.96萬元。

過去周末多個新盤銷售餘貨，長實（01113）及市區重建局合作發展的深水埗愛海頌兩日共售出約20伙，套現逾2.1億元，為周末銷情次高樓盤；會德豐地產及信置（00083）牽頭發展的西南九龍長沙灣維港滙發展項目亦連環錄得成交，維港滙第1期及第3期於周末共賣出12戶，套現逾1.37億元。

新盤不乏新高價成交，恆地（00012）大角咀利奧坊．曦岸2座26樓B室，實用面積413方呎，以約1172.06萬元售出，呎價28379元，成交價及呎價齊創項目新高。恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝指出，該樓盤過去周末共賣出6伙，套現逾5400萬元，正考慮短期內加推單位應市。

總括過去周末，在上嵐開售帶動下，新盤共錄得約110宗成交，較前一個周末錄得約44伙，按周大升1.5倍，亦推高本月交投至約1150伙。

業界估計，本月新盤成交量約1500宗，惟較6月錄得約1865宗，減少約兩成。中原地產亞太區副主席陳永傑稱，本月下旬未有大型新盤推售，氣氛稍為放緩，相信至本月底新盤銷情約1500宗，由於疫情緩和，中港通關在即，後市料仍然向好。

珺瓏灣受累拒按 2期首錄撻訂

上周盛傳有大型銀行拒絕為中國恆大（03333）旗下樓花項目承造按揭，事件曝光後，受影響的屯門掃管笏恆大．珺瓏灣2期出現首宗撻訂，於本月18日以528.1萬元售出的5A座11樓D室，買家近日撻訂離場，損失5%首期涉額約26.4萬元。

二手樓市火熱，加上盤源減少，令市場持續湧現新高成交。將軍澳君傲灣一個高層2房戶每方呎達20182元，盡破該屋苑呎價紀錄；同區的海天晉極低層1房戶則以每方呎22370元易手，亦創同類單位新高。

中原地產助理分區經理黃社賢表示，君傲灣2座高層E室，實用面積440方呎，2房間隔，上月開價920萬元放售，新近議價後減價32萬元或約3.5%，以888萬元獲上車客承接，呎價約20182元，創該屋苑呎價歷史新高。原業主2009年9月以約270萬元購入單位，持貨約12年沽出，賬面獲利618萬元，期內單位升值約2.3倍。

資料顯示，該屋苑對上呎價最貴為20045元，於4月初由屋苑2座一個頂層連天台戶所創，換言之，有關紀錄保持約3個月即被前述樓王取代，並把呎價紀錄略為推高137元或約0.7%。

海天晉每呎2.23萬冠一房戶

中原地產高級分區營業董事伍錦基指出，海天晉6B座極低層D室，實用面積346方呎，另連66方呎平台，1房間隔，原開價850萬元放售，新近累積減價76萬元或約8.9%，以774萬元成交，呎價約22370元，呎價創該屋苑同類單位新高紀錄。原業主2016年4月以約463萬元購入單位，持貨約5年沽出，賬面獲利約311萬元或約67.2%。

資料顯示，上述成交呎價打破該屋苑今年6月由7A座中層G室創下20937元的1房呎價高位，約一個月推高約6.8%。

世紀21奇豐區域經理莊瑞生透露，馬鞍山新港城D座高層3室鳳凰樓層戶（頂樓對下一層），實用面積321方呎，2房單位，近日以652萬元成交，呎價約20312元，呎價創該屋苑次高，僅遜於上周初一個實用面積338方呎2房戶以每方呎20355元創下的紀錄，兩者相差僅43元。原業主早於1995年以約167萬元購入，持貨約26年沽出，賬面獲利約485萬元，期內單位升值約2.9倍。

利嘉閣地產分行經理鄭樹輝稱，尖沙咀九龍站君臨天下3座中層E室，實用面積755方呎，2房間隔，新近以2375萬元連租約售出，呎價約31457元，呎價低市價約5%。該單位現時月租約3.5萬元，新買家租金回報約1.8厘。原業主2009年8月以約1533萬元購入單位，持貨約12年，賬面獲利約842萬元或約54.9%。

新盤市場仍待大型焦點新盤登場，二手市場交投量略為回升。多家代理行統計的十大二手屋苑過去周末（24日至25日）交投量按周向上，其中利嘉閣地產統計的十大指標屋苑，過去兩天錄得19宗成交，連續23個周末處於10宗或以上水平，較前一個周末（17日至18日）的16宗，增加3宗或19%。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，市場上沒有太特別的因素刺激樓市大上大落，二手交投量大致平穩，待有全新大型焦點新盤登場及中港通關有進一步眉目，樓市將現較明顯突破。

嘉湖兩天6宗買賣旺場

美聯物業統計的十大藍籌屋苑過去周末有19宗成交，按周增加2宗或12%，其中天水圍嘉湖山莊連錄6宗交易佔最多，沙田第一城及黃埔花園各有3戶易主。美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，息口持續處於低水平，置業剛性需求強勁，二手市場交投繼續活躍，樓價短期有望突破歷史高位。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，一手市場近日欠缺焦點新盤，購買力流向二手市場，該行過去兩天錄得18宗十大屋苑成交，按周增加3宗或20%。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽指出，該行過去兩天錄得12宗十大指標藍籌屋苑交易，按周持平。

第一太平戴維斯表示，獲業主委任為獨家代理，推出油麻地窩打老道1M至1S號金堂大廈地下D1舖、1樓及2樓一籃子物業標售，總實用面積10499方呎，現時由私營殘疾人士院舍「蕙蘭之家」及「蘭心之家」租用，租期為七年半，8月31日截標。第一太平戴維斯香港董事總經理、投資及銷售部主管袁志光說，該項目的意向價約1.8億元，預計租金回報約3.5厘。

由新世界 （00017） 及港鐵 （00066） 的大圍站柏傲莊III將拆卸重建，小業主日前陸續收到發展商發信通知，據悉，將兩期接獲賠償金，大部分賠償金在簽訂同意協議後獲發。

柏傲莊III第1座及第8座因混凝土強度未達標，將已興建的樓層拆卸重建，據部分柏傲莊III業主透露，已經陸續收到發展商方面的通知信。

料不早於2024年3月底落成

信件中提及，項目的關鍵日期（預計落成日期）將由原本2023年6月30日，延長至不早於2024年3月31日，但最終確實關鍵日期，還需要認可人士確認，並受到政府相關部門的指示等因素所影響。

當中較受業主關注的莫過於賠償方案，信件內合共提出4選項，頭三個是因應業主所選擇付款辦法有3種不同的賠償選項，包括即供及建築期付款，最後一個選項則屬於取消成交。而賠償金亦會分兩期交予小業主。

以本報記者接觸到的一個個案為例，一個售價約1,800多萬元的單位，即供可獲近140萬元的賠償，包括約40.7萬元的額外津貼，以及約98.7萬元的利息補償（以最優利率+2厘計算），其中額外津貼以及部分的利息補償將於簽訂協議後取得，其餘由2024年起計的利息補償則將於交樓後才支付。

按照上述個案，如果小業主同意補償方案，在簽訂補充協議後，可率先獲得過百萬元的賠償，相當於總賠償額7成，其餘3成賠償則待落成後才取得。

將軍澳海天晉1房連平台 呎價2.2萬新高

周六、日二手交投持平，10大屋苑維持雙位數成交，而優質單位仍能以理想價或高於估價易手。其中，將軍澳海天晉1房連平台戶，呎價2.2萬創屋苑新高；而鰂魚涌太古城連天台3房，以高於銀行估價約3%易手。

盡管有新盤開售，惟10大屋苑於剛過去的周六、日力保雙位數成交，優質單位造價仍然高企，其中將軍澳區於周六、日私樓成交雖只有15宗，但海天晉1房連平台特色單位，以實用用呎價逾2.2萬元，創同類型呎價新高。

太古城頂層 1680萬成交

中原高級分區營業董事伍錦基指，成交為海天晉6B座低層連平台戶，單位實用面積347平方呎，1房，望開揚景，另連平台66平方呎，單位於2019年已放盤，現以773.8萬元沽出，實用呎價22,300元，呎價創同類單位新高。原業主於2016年以462.76萬元購入，轉手帳面獲利311.04萬元。事實上，將軍澳區私樓成交呎價逾2萬元的佔比，由今年初約佔總成交量約2%，至目前佔比近3成，反映出區內樓價持續高企。

至於平均呎價穩守2萬元的鰂魚涌太古城，新近沽出連天台3房單位，放盤不足半年，成交價不止較叫價高約30萬元，亦較網上估價為高。成交為太古城寧安閣頂層連天台單位，實用面積703平方呎，據悉2月以1,650萬元放售，不足半年，現以1,680萬元成交，實用呎價23,898元，為月內成交呎價中第2高，同時造價較原叫價及網上估價分別高約30萬元及47萬元。

曉峯灣畔3房 呎價高見15643

另外，馬鞍山曉峯灣畔5座高層D室，實用面積684平方呎，屬有露台的3房套房戶，兼為頭排海景單位，新近以1,070萬元沽出，實用呎價15,643元，創屋苑造價及呎價新高。而土瓜灣翔龍灣6座高層H室，實用面積382平方呎，獲同區換樓客以774萬元成交，造價較市場同類放盤單位高約6%。買家心儀屋苑海景戶，隨着屯馬綫啟用，即加快入市決定。

10大屋苑 兩天約19宗成交

而據4大代理統計，周六、日10大屋苑交投依然活躍，中原錄18宗，美聯及利嘉閣均錄19宗，均連續23周保持雙位數成交，而香港置業錄12宗。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，近期一手市場欠缺焦點新盤，令購買力流向二手市場，尤其是上車盤集中地新界西，二手成交十分熾熱，屢錄新高價成交。美聯住宅部行政總裁布少明稱，大市氣氛持續向好，買家積極入市，而在息口持續低企，置業剛需強勁下，二手市場交投會繼續活躍，料樓價短期內有望突破歷史高位。

藍田區內有8個居屋，當中大部分以「康」字排名，唯獨樓齡最新的鯉安苑除外，同時屋苑提供面積最大的單位，目前市場上約有20個3房單位於居二市場放售，不介意極低層者，不足700萬元可入場；一般而言，3房居二叫價平均約700餘萬元。

鯉安苑的叫座力屬同區數一數二，既是與同區居屋相比，其樓齡最新，約19年；另外屋苑屬康和式間隔，梗房、梗廚，內籠間隔與私人屋苑相近，不乏捧場客，同區另有康逸苑亦為康和式格局，同為區內受熱捧的居屋；再者，屋苑靠近港鐵藍田站及其基座公共交通交滙處，除可選乘港鐵外，亦有多綫過海、往返新界及九龍各地，甚至機場巴士可選，交通甚為便捷。

3房居二放盤近20個

美林物業高級客戶經理林小燕指，鯉安苑實用面積介乎500餘至660餘平方呎，3房為套房戶型，間隔甚為實用，而3房目前有近20個單位於居二市場放盤，現推介的中低層單位，面向內園，環境相對清靜，居二市場開價約770萬元。

放售的單位為F座中低層4室，實用面積663平方呎，3房套房間隔，居二市價叫價770萬元，實用呎價11,614元，單位向西北，面向屋苑內園，環境清靜，內籠亦有基本裝修。加上F座最近滙景花園商場，位置上佔盡地埋。

林氏指，參考同類型單位新近成交，為C座中層3室，實用面積650平方呎，成交價約750萬元，實用呎價11,538元。

二手市豪宅交投暢旺，跑馬地禮頓山8座中層B室，實用面積1,240平方呎，成交價為6,280萬元（連1個車位），呎價約50,645元。原業主2009年以3,150萬元購入物業，持貨約12年，帳面獲利3,130萬元，單位升值近1倍。

中半山蔚皇居721呎 3千萬售

另外，中半山蔚皇居低層A室，實用面積721平方呎，以3,000萬元連1個車位成交，呎價約41,609元。原業主於2007年以1,250萬元買入單位，持貨約14年，目前轉手帳面獲利1,750萬元，物業升值1.4倍。

同時，中半山寶樺台低層A室，實用面積1,596平方呎，以4,470萬元沽出，呎價約2.8萬元。

九龍站擎天半島連錄2宗成交，其中3座中層F室，實用面積961平方呎，以3,120萬連車位沽出，呎價約32,466元。

原業主於2010年以1,528萬元買入單位，持貨約11年，現沽出單位帳面獲利1,592萬元，物業升值約1倍。

此外，擎天半島6座中層E室，實用面積853平方呎，成交價2,350萬元，呎價約27,550元。

而九龍站凱旋門1座低層C室，實用面積846平方呎，以3,180萬元沽出，呎價約37,587元。至於九龍站君臨天下3座中層E室，實用面積755平方呎，以2,375萬元成交，呎價約31,457元。

利嘉閣首席聯席董事蔡庭勇表示，將軍澳海悅豪園停車場B層雙號車位，原先叫價155萬放售，其後獲多名準買家洽購，一度反價至165萬，近日再議價至158萬沽出。據悉，原業主於11年3月以約35萬購入，持貨至今約10年，轉手帳面獲利約123萬，升值約3.5倍。

上述為海悅豪園本月首宗車位成交個案，屋苑單位及車位數目比例為3.3比1，而非業主也可自由買賣。屋苑現時約有5個車位放售，叫價由170萬起。

匯璽位於港鐵南昌站上蓋，擁便利的交通和生活配套。項目共分3期發展，其中，樓齡最新的匯璽III，自入伙後頻錄租務個案，目前有約30個放租盤，平均呎租約53元，入場叫租由14000元起，普遍回報率約2.6厘，該盤共提供1172伙，面積由267方呎起，戶型涵蓋開放式至4房的多元化戶型。

利嘉閣聯席董事徐錦榮表示，項目放租盤平均呎租約53元水平，其中入場月租約14000元，為6座低層F室，面積271方呎，屬開放式間隔，坐向西北方，呎租約51.7元；其餘放租單位包括8座中層G室，面積354方呎，為1房間隔，坐向東北方，以19000元推出放租，呎租約53.7元。

徐氏指出，項目租盤吸引不少在附近九龍商業區上班的人士租住，近月有約9宗租務個案，租出單位包括6座中層C室，面積279方呎，屬開放式間隔，坐向西南方，以15500元承租，呎租約55.6元，據了解，業主於今年4月以約714.7萬購入單位，現將單位租出可享約2.6厘租金回報。

另外，項目6座低層E室，面積381方呎，屬於1房戶型，坐向西北方，以19500元租出，呎租約51.2元，業主於今年3月以約914.8萬購入，現將單位租出可享約2.55厘租金回報。

美聯首席高級營業經理余汶釗表示，項目現有約30個放租盤，吸引不少單身人士，以及小家庭承租，近期放租單位包括項目6座高層G室，面積273方呎，屬開放式單位，坐向北方，叫租16000元，呎租約58.7元，以及項目7座低層G室，面積350方呎，屬1房單位，坐向東北方，叫租18500元，呎租約52.9元。

余汶釗透露，近期持續錄得租務個案，其中該盤6座高層E室，面積381方呎，屬1房單位，近日以月租22000元承租，呎租約57.7元。業主於2020年12月以約1029.1萬購入，現將單位租出可享約2.56厘租金回報。

另外，項目6座中層G室，面積273方呎，屬於開放式單位，以14800元租出，呎租約54.2元，業主於2020年8月以約646.8萬購入，現將單位租出可享約2.74厘租金回報。

匯璽III共建有3幢高座分層大廈以及兩幢低座大樓，提供1172伙，面積介乎267至2171方呎，樓底高度由2.85米至3.95米，分別採用獨立式或開放式廚房設計。其中高座分層大廈單位，面積由271至1515方呎，提供開放式至4房的多元化戶型，每層各設8至11伙，全數配有露台。另外，項目設有住戶會所，配合基座商場，提供娛樂和購物選擇。