隨著物流與工業成長迅速、投資意願提升，仲量聯行預測未來3到5年內，亞太地區物流和工業房地產的投資將翻倍，從2019-2020年的250-300億美元增至2023-2025年的500-600億美元。根據仲量聯行最新發布的亞太地區房地產報告《物流不動產的新軌跡》，近年由於電子商務和第三方物流(3PL)服務的發展，物流和工業地產(包括倉儲和製造設施等)投資額將隨租戶信心增強而提升。

整體經濟與投資組合的轉變也帶動了大型交易與投資金額的膨脹，如2020年至2025年，亞太地區城市人口每年將增加4100萬。同時，中產階級將增加7.6億，收入每年增長4％，為亞太地區提供了巨大的增長潛力。

根據仲量聯行研究，在過去6個月中，亞太物流和工業領域的大型交易數量創下歷史新高。仲量聯行亞太區資本市場研究主管Regina Lim表示:「在投資者眼中，物流和工業資產的吸引力只會增強。實際上，機構型投資人才剛開始對其投資組合進行戰略性調整，為了將資金分配到具有穩定收入的資產中，他們會在短期內將物流資產的投資比例增加40-50％」

綜觀目前亞太區物流存貨的供應狀況，預計韓國、澳洲和中國的投資將最為強勁。有了這些國家的資金流入和電子商務所帶來的穩定需求，仲量聯行分析這將有助於降低投資人的要求報酬率，可望達到50-100 bps；亞太地區可能因此產生更多的售後回租交易，許多自用業主也正在評估投入資本以升級設施，並運用新技術於倉儲和供應鏈管理中。

仲量聯行亞太區研究總監Peter Guevarra表示，越來越多人採用自動化解決方案，加上對環境、社會和治理(ESG)概念的逐漸重視、以人為本的設計要求，都為物流行業指引了一條新的道路。

看回台灣，隨著網路購物普及，電商成為零售業相當重要的成長支柱 。根據經濟部統計，我國近10年電子購物業產值年均成長率高達8.2％，遠超過其他零售業產值成長幅度。而和網購息息相關的物流產業，有近 80％群聚在桃園。觀察桃園地區倉儲物流據點多分布於主要道路沿線、工業區或產業園區及桃園機場周邊，其中尤以蘆竹區約30％最多，大園區約20％次之。

仲量聯行董事總經理趙正義表示:「網購普及加上疫情改變了消費行為，台灣的物流倉儲與冷鏈需求成長迅速，北部地區近五年來的倉儲租金漲幅已超過50％。除了物流業者、零售業與電商的自用需求外，包括壽險及外資等投資法人亦積極布局物流倉儲不動產，主要著眼於長期穩定收益且市場前景樂觀。從近3年的交易來看，自用型買方約占45％、投資型買方約占55％，投資模式以售後租回或結盟出租予物流業者為主，北部地區、台中、台南、高雄均有許多自用與投資的需求。放眼未來，不只亞太地區，台灣的物流及工業不動產也將持續成為火熱的投資標的。」

新冠疫情爆發一年多，國內房價卻漲不停，根據台灣房屋統計，目前六都住宅房價與疫前的2019年相較，六都房價全面上揚，以台南漲幅達15.2％最強，其次為台中11％，北北桃三都房價漲幅約3.6~5.8％，漲幅不如中南部都會區。 　

統計顯示，經過這一波房價上漲，台北市房價達每坪65.9萬元、新北市達每坪34.7萬元，桃園、台中均站上2字頭大關，分別達每坪20.2萬、22.2萬元，房價1字頭的南二都台南、高雄也分別走升至每坪16.7萬、18.2萬元。除了桃園追平歷史新高、台北市逼近歷史新高外，其餘四都房價均為歷史高點。 　

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，國內疫情相對緩和、游資豐沛利率探底、建築成本提高及房地合一新制等四個因素，讓疫情絲毫未動搖房價漲勢。分析疫情期間各國大灑幣，游資亂竄、利率頻創新低，且通膨蠢蠢欲動，均使資金停泊至房市；相對地土地缺乏帶動地價大漲，加上營造業缺工、缺料使成本大增，房地合一稅新制鎖定預售市場導致供給減少，都讓價格易漲難跌。 　

六都房價漲幅，中南部遠大於北部，尤其台南漲了15.2％，台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，中南部漲房價基期較低，近兩年疫情雙北受影響較大，但中南部相對緩和，有利房市表現。此外，台南受惠台積電及相關產業大舉投資南科設廠，可望引進上萬就業機會並衍生居住需求，官方也積極建設聯繫南科與市區的北外環快速道路，各界看好南科發展前景，帶動台南房價持續上漲。

根據統計，全國各行政區中，仍以淡水區新建待售餘屋3868宅最多，但連續3季減少，相較前一波高點2019年第3季的4622宅，不到一年去化754宅、去化幅度逾16%。

根據最新發布的新建待售餘屋報告，去年第2季全國餘屋前十大行政區，第一名由淡水區以3868宅蟬聯，第二名中壢區2855宅，第三名桃園區2097宅，第四名新莊區1852宅，第五名龜山區1771宅。全國前十大新案餘屋行政區合計2萬886宅待售，占全國待售餘屋約27.26%。

其中，淡水區2019年第1季餘屋為3153宅，之後連3季攀升，同年第3季攀到最高4622宅，隨後連續3季減少，2020年第2季縮減至3868宅，近3季去化754宅、減幅16.31%。

《住展》雜誌研發長何世昌分析，淡水多數餘屋來自於淡海新市鎮，它也是全台重劃區的縮影，只要熬過幾波完工交屋潮後，就能擺脫「鬼城」的負面稱謂。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新北市因重劃區較多，過去建商大量集中推案，加上市場景氣衰退，因此新建待售餘屋維持相對高檔；不過，近兩年景氣復甦，即使推案量大的淡水區，空屋數也緩步去化，淡海新市鎮的發展也漸趨成熟。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛說明，新建待售餘屋住宅，指完成建物第一次登記以後，5年內還未移轉、尚具市場性的住宅，因此數量大的區域可能代表整體推案量大，多數產生在大供給量的重劃區或生活機能尚不完善的蛋殼區。

內政部營建署發布最新報告，去年第2季全台建商蓋好還沒賣出去的住宅計有7萬6610宅，為近6季最低。其中，六都待售餘屋合計近5.66萬宅、占比近74%；尤其南二都變化較大，台南市本季高達5843戶，創下2013年第1季統計以來新高；高雄市則有8535宅，為2015年第2季、即21季以來最低。

根據新建待售餘屋最新統計，去年第1、2季全國分別為7萬7697宅、7萬6610宅，相較去年同期分別減少990宅、1453宅，減幅約1.26%及1.86%，整體而言餘屋逐漸減少。至於全國最新待售餘屋屋齡，屋齡2年內餘屋約4.04萬宅、占52.74%。

六都中，台北市去年第2季待售餘屋4694宅、新北市1萬6338宅、桃園市1萬1606宅、台中市9536宅、台南市5843宅、高雄市8535宅，合計近5.66萬宅、占全國餘屋近74%。

南市創7年半新高
除台南市的新建餘屋增加、創2013年第1季統計以來新高，其餘五都均明顯減少，本季台北市餘屋數為近半年最低，新北市為近5季最低、桃園市為近17季最低、台中市為近3季最低、高雄市更是近21季新低。

《住展》雜誌研發長何世昌指出，近年房市買氣上揚，新建餘屋陸續去化，加上新成屋完工量不大，預計2021年餘屋也會下降，房市處於健康發展趨勢。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年房市景氣已觸底復甦，因此新建待售餘屋逐步下降，台南則是近年完工成屋量較大，所以新建餘屋增加。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，中央銀行降低建商餘屋貸款的成數，有助於刺激餘屋減量，而房地合一2.0納入預售屋，也會調整建商投資、開發、銷售行為，加上通膨、成本因素，讓未來推案價格欲低不易；相對來說，新成屋價格較低，加速好物件銷售。

無薪假情勢已有擴及到其他服務業的跡象。勞動部昨（26）日發布最新統計，專業、科學及技術服務業目前實施無假人數近1,100人，傳播及資通訊服務業、不動產業之無薪假，也有增溫之勢。

此外，去年疫情期間，金融及保險業無薪假保持零紀錄，傲視各業，但今年卻「破蛋」了。根據勞動部統計，目前金融保險業有15家、87人實施無薪假，較上周增加51人。

今年國內爆發嚴重本土疫情，除了住宿餐飲、批發零售、觀光休閒、醫療保健等人與人接觸行業受到重創，成為無薪假重災區外，現疫情衝擊似也逐步擴散至其他服務業。

以今年以來房市景氣佳的不動產業來說，目前已有46家、789人實施無薪假，一周之內增加217人。先前，國發會官員指出，因為疫情，多少會影響民眾看屋意願。根據主計總處調查，不動產業5月經常性薪資較上月減3.09%，總薪資亦月減3.34%，薪資出現明顯減幅。此外，勞動部官員指出，因很多舉辦會展場所業者，因為疫情不能辦展，也通報實施無薪假，歸類在不動產業。

潤泰新（9945）昨（26）日除息，終場收在64.8元、以貼息作收；潤泰新表示，目前銷售中、興建中以及庫存土地共有十餘案，以集團在手土地換算可推案金額初估破1,000億元，未來十年營運無虞。

潤泰新昨日除息，每股配發現金股利1元，除息價為65.4元，終場收在64.8元、下跌0.6元，朝填息邁進；潤泰新指出，今年公司在營建本業方面僅「潤泰文樺」完工入帳，該案在6月開始交屋，預計8月為入帳高峰，今年第3季為營運高峰。

潤泰新表示，雖然今年公司本業營運入帳個案較少，不過業外仍有轉投資收益挹注，其中光是南山人壽貢獻，讓今年上半年營運值得期待；另外，明年營運部分初估有六大案可挹注營運，包括「潤泰敦峰」、「松濤苑」兩大成屋案外，還會新增「潤泰鼎峯」、「潤泰文樺」、「犁和段公辦都更」、「青田街案」等四大完工新案，明年營建本業營運確定轉強。

2023年方面，潤泰新本業營運持續維持高檔，初估有六大案可貢獻營運，除了「松濤苑」、「潤泰文樺」、犁和段公辦都更-「潤泰信義」、「青田618」等四大案持續挹注外，還會新增「三重捷六」、臥龍街都更案-「潤泰大安富陽」。

潤泰新指出，未來十年集團儲備了充足的業績動能，推案規模總銷售面積將超過10萬坪，換算可推案金額初估破1,000億元，未來十年業績來源無虞。

潤泰新今年下半年預計推出三大新案，包括台北市大安區的「潤泰大安富陽」，之後「青田618」及位於信義區的「潤泰信義」等建案也會陸續推出，三大案賞屋地點將在CITYLINK松山壹號店3樓所開設新建案聯合展示中心。

一般認為少子化是房市最可怕的灰犀牛，對房市相當不利，而依據內政部資料，2020年我國死亡人數已正式超過出生人數，也就是生不如死，再加上目前市場又有COVID-19、房地合一稅2.0兩隻黑天鵝夾擊，為何房價仍然節節上升？

房市趨勢專家李同榮分析，主要是少子化影響是長期，少子化造成的勞動人口下降，影響的是中期。但經濟基本面推升兩代不同堂丶家庭戶數增長，影響的則是短期。

他表示，目前房市雖然有COVID-19與房地合一稅2.0兩隻黑天鵝，但在市場資金充沛丶利率偏低與經濟強勁增長的三角龍獸支撑下，兩代不同堂趨勢將持續發酵，未來三年內，房價仍然會在上升趨勢線上維持價量俱揚的局面，而少子化真正影響房價的關鍵，將會在四年後勞動力人口較明顯下降後逐漸發酵。

李同榮表示，從內政部統計資料顯示，從2004年以來人口增加幅度僅有3.84%，但家庭戶數增加幅度達24.43%，每戶的人數也由3.16人降至2.64，顯示近二十年來社會由三代不同堂，轉向兩代不同堂趨勢，演變成「家戶增多丶單位人口減少」的現象。

數據顯示這17年來家庭戶數從718萬戶增加到8,93萬戶，足足增加達175萬戶。過去有些學者專家一直非常困惑一個問題：台灣人口出生率一直在減少，房子卻蓋那麼多，到底賣給誰？以上家庭戶數增加的數據，應該可以得出正確的答案。

而17年多了175萬戶，換句話說，近期每年增加新建成屋，若控制在10萬戶以內，都屬於剛性需求市場，應該不會影響到空置率。

他說，少子化並非不會影響房市，台灣從十年前開始，不婚不生的少子化趨勢已逐漸明顯，主計處人口統計顯示，八年前人口數下降幅度開始明顯逐年增加，往後推20年，也就是8年後，不但人口會急速減少，加上勞動力人口急速下降，長期勢必會影響房地產市場，十年後的房市應該沒有大漲的機率。

另外，根據勞動部2020年7月的人口統計，我國勞動力人數（15-64歲）為1194萬人，2020年工業與服務業之就業人口仍在增加，但人口老化速度會在未來幾年加速從16%增長至20%，除非大量引進移工或工業生產邁向自動化，否則勢必影響勞動生產力。鎮

一旦島內勞動人口大量減少，相對若收入沒大幅增加，三丶四年後勞動人口的侍親育幼能力就會大幅縮減，相對就會影響購屋能力，加上技術循環也面臨轉折點，房市很可能在2024年間產生反轉向下的趨勢。

李同榮認為，短期三年內在資金充沛丶利率偏低與經濟強勁增長的三大支柱支撑下，兩代不同堂趨勢將持續發酵，房價仍然會在上升趨勢線上維持價量俱揚的局面。中期影響房市的不利因素將會是勞動人口快速下滑，長期影響房市的不利因素就是少子化問題。

北市內湖科技園區廠辦始終熱門，近期又有安康段潭美街上 914.36 坪土地將釋出，以週邊成交行情推估每坪 100 萬元，標售成交金額將在 9 億元以上，可立即興建廠辦，受託標售的商仲第一太平戴維斯，將在 9 月 17 日開標。

第一太平戴維斯受託辦理台北市內湖區安康段土地公開標售，標的位於內湖區安康段，坐落於潭美街上，土地面積 914.36 坪，土地使用分區為科技工業區 A 區 (特)，建蔽率與容積率為 50% 與 215%，基地方整，可立即開發興建科技廠辦，基地正是位於安美街的統振 (6170-TW) 企業總部的後側。

第一太平戴維斯指出，本次標售的安康段土地，周邊有多棟金控總部的後勤辦公樓、金融業機房大樓與電信業 IDC 機房大樓，長虹 (5534-TW) 與興富發 (2542-TW) 的廠辦建案也在規劃或興建，其中威剛科技 (3260-TW) 更已購入即將完工的長虹雲端大樓 11 個樓層，將取代現有的中和總部。

第一太平戴維斯資深協理陳逸鴻表示，本案除可快速連結國道一號，也鄰近規劃中的民生汐止線 SB09 站，交通機能可望進一步提升。土地面積超過 900 坪，最大開發量體可達 5000 坪，相當適合打造企業總部。

第一太平戴維斯統計，截至目前為主，今年大型工業土地、廠房、與廠辦交易累計達 680 億元，比去年同期成長 18%；其中以廠辦交易為大宗，達到 274 億元，交易總額比去年同期成長 1 倍以上，包括科技業、保險業以及專業投資機構都相當積極。廠辦交易熱區方面，將近 5 成集中在台北市 (127 億元)，特別是內湖科技園區，其次則為新北市與新竹，分別達 67 億元與 56 億元。

這股科技業與軟體業帶動的廠辦商機，吸引不少開發商目光，包括國揚 (2505-TW)、長虹、興富發、京城 (2524-TW) 與寶徠建設 (1805-TW) ，都積極透過購置土地或與地主合建方式，擴大在工業廠辦市場布局與掌握企業包棟的機會。工業廠辦交易最熱絡的內湖科技園區，由於西湖段與文德段的開發率都超過 9 成，已趨近飽和，建商獵地焦點逐漸移往南邊的舊宗段、潭美段及安康段，該區新廠辦行情來到每坪 45- 60 萬元之間。

台灣央行今26日公布 6 月購屋貸款和建築貸款 (土建融) 餘額，分別來到 8 兆 4068 億元、2 兆 6209 億元，雙雙續創歷史新高，其中，房貸餘額年增率擴大至 10.42%，較上月續增 0.43 個百分點，增幅創 2006 年 8 月以來新高，不過，土建融餘額年增 16.68%，較上月下滑 0.22 個百分點，已呈現連 5 月下滑。

央行說明，6 月部分地區仍有交屋潮，加上房地合一 2.0 將上路出現一波換手潮，使購屋貸款仍較上月續增，五大銀行 (台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀) 新承做房貸 667.18 億元，月增 7.59 億元，創今年來單月高點。

據統計，六都 6 月買賣移轉量合計達 25027 棟，月增 1.1%，年增 26.2%，創今年單月新高，並創 9 年來同期高。

房仲業者指出，6 月的買賣移轉棟數反映的是 5 月市況，除了有部分新建案交屋潮外，房地合一 2.0 上路前的節稅潮也是原因之一。

不過，房仲業者提醒，即便疫情警戒將降為二級，在疫苗施打尚未普及前，部分民眾對外出看屋仍會有所顧忌，尤其 7、8 月本為房市淡季，預期第三季房市欲熱不易。

至於土建融年增率持續下滑，台灣經濟研究院則認為，建材成本續漲壓力沉重，廠商恐僅能擇案施工來維繫合理的工程利潤，營造業對未來半年景氣已表態持平看待。

全台房市交易熱絡，房仲業者統計各縣市近一年公寓、華廈、住宅大樓及透天的每月平均交易筆數發現，六都交易量均突破 1200 筆，並以住宅大樓為大宗，僅台南市近半數購買透天厝，其中新北、高雄與桃園大樓成交占比都過半。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，在土地成本與居住習慣上，電梯大樓能與都會區民眾習慣相合，因此大樓成交比重有增加之勢，惟台南市因民眾居住習慣以及區域供給，透天占比超過一半，加上不少個案房價親民，讓台南購屋人多以透天為首選。

統計顯示，全台六都月均交易量，新北市以平均每月交易 3475 筆居冠，台中市月均 2559 筆位居第二，高雄市 2439 筆月均第三高，略為領先桃園市 2430 筆，台北市 1597 筆，台南市近幾年雖然房市火熱，但月均成交 1273 筆仍敬陪末座。而觀察各房市熱區的購屋類型，多數以住宅大樓為主，新北市超過 6 成買大樓，高雄市、桃園市也有超過 5 成買大樓，台中市及台北市僅超過 4 成買大樓，唯獨台南市近 5 成買透天。

郎美囡分析，雙北捷運生活圈讓北市購屋人轉戰房價相對親民的新北，加上近年新案供給多，因此交易量最大，台中市、高雄市及桃園市近期建設及重劃區議題多，除了自用買方外，也吸引投資置產族進駐。

成交類型方面，近幾年各區域建商推案多以住宅大樓為主，新北市、桃園市的大樓價格相對台北市低，故吸引首購族及換屋族，高雄市大樓推案多，買方的接受度也大，拉升大樓交易量，台中市個案類型多元，購屋選擇多，至於台北市大樓的單價高，買方受價格擠壓，轉往價格較低的公寓及華廈。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則認為，六都匯聚話題與資源，自然也成為房市交易重心，惟近年土地成本墊高與民眾居住習慣，大樓漸成主流，購屋人轉進新區域購屋最好以主流類型為主，未來轉手也比較容易。

7月26日，市場消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。拿地額不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收並購方式獲地的支出。

按照目前房企的平均售價中，土地成本占比在40%左右的情況，那麼這個拿地新政的潛臺詞就是：不允許房企再擴充土儲池子，要想多拿地，就要多銷售。說直白一點，房企可以去庫存，但是絕不能擴增土儲。

加速去庫存 房價恐承壓

去年8月，監管部門為控制房地產企業有息負債規模，對重點房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，並設置了“三道紅線”，具體為剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。

12家試點房企都包括：碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城(4.420, -0.25, -5.35%)。

試點房企面臨的監管不僅僅是“三道紅線”，還包括6月央行等監管部門已經出手，將“三道紅線”試點房企的商票資料納入其監控範圍，要求房企將商票資料隨“三道紅線”監測資料每月上報。

除融資政策外，今年的“兩集中”供地政策也再次重塑了房企在拿地過程中的競爭態勢。而今天消息所稱的“拿地金額不得超銷售額40%”新政，則更是將房地產調控政策推向了一個更緊的程度。

如果房企的拿地金額不得超銷售額40%，那麼預計這會帶來以下一些影響：

1．房企的土儲池子基本不會再有擴張了；

2．要想多拿地，就要多銷售，鼓勵減少庫存；

3．行業庫存將明顯下滑；

4．加速去庫存的情況下，供給增加或使得房價承壓；

5．一旦房價出現快速下滑，可能導致踩踏式去庫存，形成房價負反饋；

6．對於龍頭房企來說，為了保證自身的市場地位和土儲規模，基本上都會頂格40%拿地，否則名次將會下滑；

7．對於試點外房企，這或是一個逆襲的機會；

8．但中小房企，面臨“三道紅線”、“兩集中”等政策聯合監管，部分拿地或難以達到40%，其土儲池子將逐漸萎縮，以至最後退出市場。

這些房企今年已踩線

我們通過克而瑞資料來統計今年上半年，中上游房企中拿地金額超過銷售金額40%的並不算多，部分房企如下：

上半年，南山控股(3.200, -0.07, -2.14%)拿地金額達到117.1億元，全口徑的銷售額僅63.5億元，因此其拿地額與銷售額相比，達到184.41%的高位，遠超消息所稱的40%比例。

此外，卓越集團近年來的策略較為激進，拿地占銷售比接近100%，緊隨其後的包括越秀地產、佳源國際、榮安地產(2.470, -0.06, -2.37%)的等。

值得注意的是，一向穩健華潤置地、招商蛇口(10.880, -0.16, -1.45%)等房企今年的拿地力度也不小。

在各評級機構看淡中國房地產行業的情況下，近日有機構下調了中國恆大評級。恆大集團新聞發言人7月26日對外表示，對評級機構下調中國恆大評級，深表遺憾和不理解。

基本面不差，為何遭質疑？

今年以來，恆大雖然被多次做空，但依然不斷在經營層面釋出利好消息。

中國恆大：決定取消特別分紅方案

據瞭解，自恆大去年3月全面實施“高增長、控規模、降負債”新戰略以來，各項經營資料屢創歷史新高。今年1-6月累計實現合約銷售額3567.9億元，累計銷售回款3211.9億元，回款率超過90%，銷售額及銷售回款雙雙創下歷史最高紀錄。

銷售額及銷售回款的良好表現，使得恆大在“降負債”方面顯得遊刃有餘。自2020年3月以來，恆大已累計償還7筆境外債券合計106億美元。恆大的去杠杆計畫也超出了預期，截至6月30日有息負債已降至約5700億元、淨負債率已降至100%以下，一條紅線成功“轉綠”。

與做空勢力的正面博弈

針對圍繞公司的做空行為，恆大集團新聞發言人表示，境外做空機構頻頻通過內外聯合反復製造輿情，惡意做空恆大股票，造成資本市場對恆大的極大恐慌。去年9月24日做空勢力對恆大進行惡意做空，當天做空量高達平常做空量的130多倍。今年5月底以來，又開始內外聯合持續惡意做空恆大，製造了七、八輪輿情，僅某個境外媒體兩個月內就撰寫了抹黑恆大、製造輿情的文章41篇。

事實上，從去年傳出恆大關於恆大的各類負面不實謠言，已紛紛隨著時間的推移被證偽，但近期又再湧現的新謠言或“舊謠翻炒”依然對恆大的正常經營造成了不小的影響。

為此，恆大集團新聞發言人強調，在所有戰略合作夥伴和金融機構的通力協助下，各方齊心協力、團結一致，一定能夠克服困難，確保恆大平穩健康發展。

近日，作為三道紅線的同步要求之一，“拿地銷售比不超過40%”再次引發關注。舊聞引發新熱度，既是房地產市場信心危機持續發酵所致，也是因為不少主流房企確實表現激進。

據克而瑞證券統計，今年上半年，41家主流房企中，有13家房企拿地銷售比超過40%，其中，卓越集團以640.6億的拿地金額、683.2億的銷售金額，比率94%位列第一，越秀地產則以436億拿地、485億銷售排在第二，比率超過了90%。

建發房產、綠城中國、中駿集團、新希望地產、中交房地產、招商蛇口和華潤置地等7家房企，拿地銷售比超過50%；龍光集團、融信集團、雅居樂、中國鐵建等4家房企，徘徊在40%~50%；另有11家房企比例在30%~40%之間。

萬科則以1229.9億拿地金額位列第一，碧桂園以1120.6億位列第二，融創中國以981.5億位列第三，央企保利發展、招商蛇口、華潤置地分別以956.7億、900億、826.8億位列第四、五、六。

從上可見，絕對拿地金額和拿地銷售比均在前列的，多為綠檔房企，且多是央企、國企背景的地產商。

wind資料顯示，上半年拿地激進的卓越集團、越秀地產、招商蛇口、華潤置地、保利發展、建發房產，均為“三道紅線”要求中的“綠檔”房企。而且，除了未上市的卓越集團，其餘均為央企、國資背景房企，享受融資優勢；而萬科也早在今年一季度，也升級到了綠檔。

他們的身影，均活躍在在上半年兩集中供地之中。

如北京首批集中供地中，卓越斥資187億拿下4宗地塊，成為當日“黑馬”；廣州首批集中供地，越秀斥資177億拿下8宗地塊，穩坐拿地冠軍；南京首批集中供地，招商以147.5億元總價拿下3宗土地，成為總價榜首。

這些抓緊時機，瘋狂拿地的房企，不僅出手快，出價也狠，尤其是央企、國企，不少高價地、地王均出自他們之手。

在重慶首批集中供地中，招商蛇口以130%的溢價率拿地，霸屏當天的熱搜；華潤置地力壓21家房企，以64.5億總價搶地，折合樓面價2.2萬元/平方米，刷新佛山新地王；在杭州首批集中供地中，建發以38%的自持比例，拿下開發商最高自持比例記錄。

根據監管要求，試點房企需要在2023年6月底，實現“三道紅線”達標。對於高負債房企來說，這是降杠杆的倒計時，但對於資金充沛的房企來說，卻是彎道超車的機會，也難怪綠檔房企會抓緊機會出手。

不過，業內人士表示，三道紅線同步要求的是，拿地銷售比不超過40%，經營性現金流為正，都是以年度計算的，監管還要看房企下半年的銷售和拿地情況，再進行拿地銷售比的核算。

此外，有大型房企人士指出，上半年大部分公司的拿地，都有合作方，或者後續會引入合作資金，並非全都是自己出錢。最終，還要看權益的拿地金額與權益銷售之比。

只是從這半年，也可以看出一些端倪，比如卓越，年度銷售目標在1000億以上，上半年就拿了640多億的地，那麼是計畫下半年不拿了？即使如此，卓越今年的銷售也要達到1600億左右才行。

反過來看中海，其年度拿地預算為1650億，占銷售目標約40%，上半年僅花了693億，下半年還有約1000億可以花。

正如孫宏斌和鬱亮所言，從三道紅線到兩集中供地，房地產行業的底層邏輯徹底改變了，所有房企都重新站在了同一起跑線上。

機會總是留給有準備的人。房地產公司在2021年，將走向極為不同的未來。

距離7月2日北京市西城區多校劃片的政策落地已快一個月了，那些之前動輒就上千萬的學區房怎麼樣了？

有媒體發現，在教育資源最好最集中的德勝和月壇片區，房源價格一夜大跳水，不少房源的掛牌價格比之前便宜了三四十萬，甚至有的業主還願意“打骨折”自降上百萬，就是為了把手頭的房子趕緊轉出去。

反觀買家這邊，很多人從為了搶一個學位爭破頭砸錢買房，變成了如今的插手觀望的狀態，還有人就算是簽了約，寧可白白浪費幾十萬違約金也不想再進場。資料顯示，在七月上半月裡，該區的二手房成交量和同比縮減了1.9%。

政策帶來的衝擊之大十分明顯，畢竟該區的“老破小”身價全都綁在學位上，當其學區價值不再，市場自然就幾乎是走進一個零成交的狀態。

仲介透露，被調劑出區的學生約有一百五十名，而當中有多達一百二十家是去年剛剛購房上車，沒人預料到變化如此之快。

最誇張要數黃寺大街的一套94.4平的房源，新政落地之後賣出了1256萬，比起相同戶型的房源足足折價了一百多萬。

但是，在兩個熱門學區“跳水”之後，西城區的其他地方的價格和成交量卻出現上升的苗頭，畢竟西城的教育資源大體上還是很有吸引力的。

北京西城只是這一輪學區房降溫的其中一個風暴點。深圳，廣州，西安，南京等城市也都開始從仲介的廣告宣傳入手，利用“學區房”作為炒作誘餌的手段將會受到嚴格監管。

上周，高層、多部委針對樓市密集發聲。尤其是7月23日住建部等八部門發佈《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》（以下簡稱《通知》），進一步加大了業內對於下半年樓市調控從嚴、從緊的預期。

“此次八部門從房地產開發、房屋買賣、住房租賃以及物業服務等四方面入手，對房地產市場秩序進行全面規範，更加體系化、制度化、長效化。”在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，此次監管發聲，力度大、範圍廣、覆蓋全，有望解決此前房地產市場長期存在的一些“頑疾”。

《證券日報》記者注意到，在《通知》落地後的48小時內，多地就樓市調控發佈新的舉措。其中，上海、紹興、杭州於7月23日“應聲”加碼房地產市場調控政策。上海發佈的《關於加強住房贈與管理的通知》提出，7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策。紹興發佈的《關於加強二手住房市場監管的通知》則提出，建立二手住房成交參考價格發佈機制；落實二手住房成交參考價格在金融信貸等應用；嚴厲打擊仲介機構違法違規行為等。杭州則在《關於開展房地產地名使用專項檢查的通知》中明確，將於7月25日至9月30日在全市範圍內開展房地產地名使用專項檢查，重點檢查房地產開發企業未取得預售許可證進行項目推廣宣傳等5大類行為，營造健康有序的房地產市場環境，規範地名使用管理，保護購房者合法權益。

“八部門對房地產市場秩序的全流程管控，導向明確。一方面表明樓市調控不放鬆，另一方面，在客觀上鞭策少部分樓市偏熱的地區進行積極調控。”上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示。

事實上，隨著樓市調控愈發全方位且立體，如何抓好房地產金融以及住房租賃被放在了更加突出的位置。

比如，7月22日召開的加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議的內容，就與《通知》中羅列的因城施策突出整治重點高度重疊。上述會議強調，要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理；因地制宜，以人口淨流入城市為重點，落實城市主體責任，加快發展保障性租賃住房。而《通知》則在房屋買賣以及住房租賃的整治重點中，重點關注套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用於購房，違規開展住房租賃消費貸款業務等內容。

58安居客房產研究院分院院長張波對記者表示，在房住不炒、“三穩”目標的基礎上，重點突出房地產金融調控的重要性，是穩妥推進和化解各地房地產市場存在的潛在風險、處理好各地市場分化所導致的調控力度差異的關鍵。而著力解決大城市住房突出問題，不僅要做好商品房市場的調控工作，更要大力發展住房租賃市場。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然在接受《證券日報》記者採訪時表示，健全我國房地產市場體系，除了要逐步建立起一套全方位、系統性的監管機制，更要對正處於起步階段的住房租賃市場予以激勵和規範。這對於促進房地產市場資產價格回歸理性、提高房地產市場租售比、實現房地產市場健康可持續發展均有十分必要的作用。

首批覆蓋100個社區

7月26日，無錫市住房和城鄉建設局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》稱，無錫市房地產市場管理和監測中心將在調查分析基礎上，以二手住房網簽備案價格為基礎，剔除異常和非典型性的交易記錄，形成部分住宅社區的二手住房成交參考價格，並在無錫市住房和城鄉建設局門戶網站、微信公眾號、無錫房地產市場網等平臺發佈。首批發佈100個住宅社區二手住房成交參考價格，後續將根據房地產市場變化情況，不斷優化資料獲取方式，適時調整、增加社區名單，並及時發佈成交參考價格。原則上每一年更新一次。

無錫市住房和城鄉建設局表示，發佈二手住房成交參考價格有利於加大二手住房交易資訊公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發佈掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。

此前，無錫已經發佈了《關於規範我市二手房交易秩序的通知》，提出要開展房地產市場秩序整頓工作，規範二手房資訊發佈行為，建立二手住房價格資訊發佈機制。其中提到，房屋交易管理部門應加強對仲介機構及時、準確報送二手住房掛牌和成交資料等相關資訊的指導，加強對熱點片區、熱點樓盤成交資訊收集分析，及時公開參考成交價格區間，曝光典型炒作案例。

更多城市進入“二手房參考價時代”

今年以來，深圳、上海、西安、成都、寧波、三亞、東莞等城市都陸續推出二手房參考價，以控制虛高掛牌、完善二手住房網簽交易價。

二手房參考價帶來的最大威力，在於購房者只能以參考價來貸款，由於業主的掛牌價格、實際成交價與參考價之間仍普遍存在距離，導致購房首付比例均有所增加，杠杆率自然也有所下降。在“房住不炒”之下，或有更多城市進入“二手房參考價時代”。

“這說明當前在管控房地產方面，各城市越來越細緻。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在二手房成交參考價制度下，無錫二手住房市場將有降溫的趨勢，無論是房東預期的調整、房價的行政管控還是二手房的供求關係變化，都會促進二手住房市場的降溫，預計後續其他一些重點城市也會加入二手房成交參考價的“陣營”中。

那麼，二手房參考價的威力到底如何？以深圳市場為例，深圳市房地產仲介協會的資料顯示，7月19日至25日期間，深圳二手房網簽量（含自助）為603套，環比下跌46%。今年上半年深圳全市二手房網簽套數30505套（含自助），同比下滑48%。此外，6月深圳二手房過戶2575套，環比下跌14%，同比下跌75%。除了成交量大幅下降，記者在深圳羅湖、福田和南山多地調查時發現，主動降價的二手房業主越來越多，願意按照參考價賣房的業主也越來越多。

最近，深圳二手房市場成交銳減，市場也傳出大批量房產仲介從業人員離職的消息。深圳市房地產仲介協會發展研究部部長華洪對記者表示，“房產仲介的流動率比較高，有部分資深經紀人在2月到5月期間離職，但各家公司大力補充新人，所以人數總量還是比較穩定，但預測從第三季度開始，人員總量會有下降，主要原因還是市場持續低迷。”

越秀地產(00123)公布,通過公開掛牌方式以約89.42億元人民幣成功競得郴州西城門戶專案(一期)地皮.

該集團指,郴州西城地皮佔地面積約29.76萬平方米,總可建築面積約80.7萬平方米,其中計容建築面積約62.9萬平方米,性質為商住用地.根據「住宅+配建」模式,項目公司需配建道路工程、橋樑工程、綠化工程、公園、廣場及小學,與郴州西城地塊分開.配建工程成本預計約4.38億元人民幣,計劃通過外部融資包括房地產開發貸款為有關成本提供資金.建成後,配建工程將無償移交給郴州市政府指定部門.

該集團指,郴州西城地皮位於郴州西城門戶板塊,3公里範圍內有郴州市排名前三的郴州市一中,三甲醫院郴州市第一人民醫院,大型購物中心友阿國際廣場、步步高廣場、新成廣場,公園有北湖公園及下湄橋公園.該項目為該集團首次進入郴州的地產市場,可進一步推進全國化布局.

華潤萬象生活(01209)公布,預期截至6月30日止中期純利按年增長介乎1.3至1.4倍.

該集團指,純利增長主因住宅物業管理服務毛利率提升;市場在COVID-19疫情影響後恢復,商業運營服務收入增加,以及自去年下半年開始向寫字樓提供商業運營服務.

該集團指,預期將根據上市規則適時公布業績.

「美聯信心指數」(MCI)最新報68﹒4點,按周下跌1點,跌幅約1.4%.美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,信心指數回落,顯示新增減價盤數目有所回升,但市場氣氛持續向好,信心指數繼續維持於平均值(屬樓價好淡分界線)之上,已為時24周,為有紀錄以來的第二長的時段,可見樓價有上升動力,將挑戰歷史新高.

*新界區新增減價盤最多*

根據美聯物業網站的減價盤比率反映,在全港三區之中,新增減價盤最多為新界區,而減價盤比率最多的三個區份依次為荃灣、太古╱西灣河及鴨脷洲.

樓價方面,「美聯樓價指數」指數按周回升,最新報174.74點,按周升0.13%;指數比起四星期前升0.66%,而本年迄今指數累積升幅達6.89%.

若以3區劃分,「美聯九龍樓價指數」最新報177.33點,按周升1.03%;指數較四星期前更升3.13%,而該區樓價本年迄今累升已達9.58%.九龍區年內樓價升幅為3區之冠之餘,並續創歷史新高.

今日有媒體報道稱,早前被納入「三道紅線」試點的幾十家重點房企,又被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%.這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地,還包括通過收併購方式獲地的支出.

不過,翻查資料顯示,房企拿地銷售比不超40%並非新出台的規定,而是「三道紅線」的同步要求之一.

去年8月出台的房企融資「三道紅線」政策,除基本的剔除預收帳款的資產負債率不小於70%、淨負債率不小於100%,以及現金短債比不小於1之外,同步的還有兩個要求,分別是拿地銷售比不超過40%,以及經營性現金流為正(均以年度計),如達不到這些目標,房企將會被暫緩發債,信托融資、資管產品、海外融資等也將被限制.

在上述限制下,去年至今已有多家房企因為拿地被調查、約談.融創(01918)董事長孫宏斌在今年5月底股東大會上表示,融創會堅決貫徹和擁護三道紅線政策,負債只會朝綠線下走,拿地不會超過銷售額的40%.今年銷售目標為4000億元人民幣以上的中海地產,定下的拿地金額目標為1650億人幣,也基本在40%的範圍內.

新界飆1.8%領漲 愉景新城連環破頂

住宅樓價連月向上，利嘉閣地產統計上月全港50個指標屋苑（下稱50屋苑）二手加權平均呎價搶先突破歷史高位，6月報15623元，以0.2%之微改寫2019年5月以15593元保持25個月的歷史高峰。新界扮演升市火車頭，該區21個指標屋苑平均呎價按月飆1.8%，升幅按月擴大1.1個百分點，成份屋苑之一的荃灣愉景新城更於7月連錄破頂成交，該屋苑一個頂層連天台戶最新以每方呎17754元易手，不足半個月兩度刷新屋苑呎價紀錄。

綜合利嘉閣地產研究部數據顯示，50屋苑6月加權平均呎價報15623元，相比5月的15409元，按月上升1.4%，連彈6個月，累升6.6%，並一舉升穿2019年5月錄得的歷史高位15593元。

沙田第一城月升5.4%跑贏

港島、九龍及新界三區的平均呎價上月一致上揚，以新界升勢最顯著，21個指標屋苑平均呎價報13275元，按月大彈1.8%，較5月的0.7%升幅擴大1.1個百分點，當中沙田第一城平均呎價更按月飆5.4%，升勢冠絕同期新界21個屋苑，該屋苑6月平均呎價報17786元。九龍區21個指標屋苑平均呎價則按月揚1.3%，最新見16847元；港島區升勢略為放慢，8個指標屋苑的加權平均呎價報19306元，按月微漲0.4%。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，自樓市轉旺以來，業主表現惜售，紛紛加價甚至封盤，在部分買家願意追價入市下，造就市場「價升量跌」，預料經濟復甦勢頭不俗，且失業率持續向下，有利樓市發展，估計7月50指標屋苑平均呎價可維持升勢，升幅介乎0.5%至1%。

美聯物業統計的「美聯樓價指數」亦按周回升0.13%，報174.74，年初至今累飆6.89%。當中九龍樓價指數再創歷史新高，高見177.33，按周彈1.03%。該指數是美聯物業根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案計算所得的加權平均數。

事實上，樓價連月衝高，近期二手屋苑呎價升勢仍未見疲態，本月再錄得多宗高價成交。市場消息指出，愉景新城3座頂層連天台戶，實用面積495方呎，2房間隔，連462方呎天台，原業主以885萬元放盤僅兩日，即吸引逾10組客睇樓，當中一組準新婚上車客僅還價6.2萬元或0.7%，即擲878.8萬元購入，呎價17754元，極速打破本月中同屋苑7座頂層連471方呎天台戶以每方呎17732元創下的屋苑紀錄，將高位推升0.1%。原業主2016年以500萬元買入，賬面賺378.8萬元，升值75.8%。

港灣豪庭呎造23401創紀錄

大角咀港灣豪庭呎價也破頂，據代理透露，2座高層D室，實用面積344方呎，原則2房改開放式間隔，新近以805萬元賣出，呎價23401元為該屋苑史上新高。原業主2009年以255萬元購入，賬面獲利550萬元，漲2.2倍。

地產界對樓市前景仍趨樂觀，會德豐地產常務董事黃光耀認為，近日股市波動，料對樓市影響不大，近期新盤市場銷情依然理想，且入市買家以用家主導，對樓市發展有信心，預期下半年樓價有逾5%升幅。遠洋集團（03377）銷售及市場事務總監張詩韻說，該集團看好樓市，特別中小型單位，保守估計中小型單位樓價至今年底可錄得逾5%漲幅。

舖位市況回暖，個別業主亦把握時機沽貨。連鎖超級市場惠康超級市場最新以4550萬元售出葵涌和宜合道地舖，舖位47年來升值25倍。

市場消息指出，葵涌和宜合道2至20號保基大樓地下1至7號舖，建築面積6370方呎，以4550萬元易手，呎價約7143元，有指新買家為資深舖位投資者楊萬勤。舖位現由護老院租用，租期至2028年，現時月租10.8萬元，明年將加租至12.1萬元，現租金回報逾2.9厘。

根據土地註冊處資料，上述舖位由惠康超級市場母公司牛奶有限公司於1974年以175萬元購入，其後在1989年再將舖位以1420萬元內部轉讓予惠康有限公司，現沽出較1974年的購入價賬面大賺4375萬元，持貨47年，舖位升幅25倍。據了解，該舖位自用以經營惠康超級市場多年，直到2016年遷出改為收租用途。

放售4自用舖 意向價共逾4億

市場人士透露，惠康超級市場目前同時在市場上放售4個自用中的舖位，意向價合共逾4億元，全部俱會售後租回，並提供2.8厘租金回報。放售物業包括何文田冠華園地下5個舖位、荃灣昌華大廈地下6個舖位、中半山嘉富麗苑商業部分高層地下及長沙灣孔淑珍樓地下A舖，叫價6851萬元至1.5億元，當中以何文田舖位價值最高。

此外，資深投資者「舖王」鄧成波家族上月底以3億元沽出油麻地窩打老道40號寶翠大樓1樓及2樓舖位，新買家為Golden Supreme Corporation Limited，公司董事包括李文俊及黃敏儀。李文俊為理文造紙（02314）主席，黃敏儀則為其妻子。

恆地（00012）近年密密透過強拍舊樓增添市區土地儲備，該公司持有大部分業權的大角咀萬安街24至30號舊樓，最新獲土地審裁處批出強拍令，底價為2.7億元，對比2019年4月申請時測量師估值約1.62億元，高出約1.08億元或66.67%。

土地審裁處文件顯示，是次獲批強拍令的項目位於萬安街24至30號，根據判詞指出，恆地最新持有24至26號97.22%權益，28至30號則91.67%；目前餘下2個單位並未成功收購。上址舊樓現為4幢6層的商住物業，地下為商舖，樓上為住宅，早於1958年落成，至今樓齡約63年，地盤面積約3206方呎。

資料顯示，恆地去年已就大角咀道177至199號申請強拍，另外亦持有萬安街16至22號全數業權；據恆地年報顯示，該公司於大角咀嘉善街、利得街、角祥街、福澤街、博文街、萬安街及大角咀道一帶有多個併購項目，總地盤面積約3.18萬方呎，若以地積比9倍重建發展，可建總樓面約28.6萬方呎。

鄧成波家族尖咀物業19.3億開拍

另外，已故資深投資者「舖王」鄧成波家族持有大部分業權的尖沙咀加連威老道61號至73號舊樓，將於今天（27日）由仲量聯行舉行公開拍賣，底價逾19.26億元，為今年以來第13宗舉行強制拍賣的項目。

上址現由5幢樓高5層的商住舊樓組成，地盤面積10840方呎，現規劃為「商業（6）」用途，若以商業項目作重建發展，以最高地積比率約12倍計算，可建總樓面約13萬方呎。

大型全新盤有待登場，單幢盤趁勢出擊，遠洋集團（03377）旗下旺角千望昨天發新價單推出最後13個標準戶，折實平均呎價24835元，較上一批調高6.2%，折實入場費454.08萬元；是批連同推出標售的10個特色戶，於周五（30日）合共發售23伙。

10特色戶標售 不設指引價

千望昨日發出3號價單，涉及13伙，實用面積172至319方呎，以最高14%折扣計算，折實平均呎價24835元，較5月公布的2號價單折實平均呎價23377元，調高6.2%，折實售價約454.08萬至778.3萬元。遠洋集團香港常務副總經理楊樂宇表示，千望5月開售以來，迄今累售53伙，平均成交呎價23683元，套現逾3億元，銷情理想。

遠洋集團銷售及市場事務總監張詩韻說，3號價單扣除樓層及景觀等因素，售價輕微上升1%至2%，昨天亦發出銷售安排，除推出13個標準戶外，該盤全數10個特色戶將同日首度登場並以招標方式發售，不設指引價，項目周五合共發售23伙。位於煙廠街31號的千望提供83伙，實用面積151至319方呎，預計2023年3月底落成入伙。

超級豪宅交投理想，昨天港九新界均現大額成交，當中2伙造價更超過1億元。南豐集團與豐資源發展的港島南區深水灣徑8號一個4房標準戶以逾3.45億元售出，呎價8.2萬元膺南區分層戶呎價次高；嘉里建設（00683）亦以1.63億元賣出九龍半山緹山2號洋房。

深水灣徑8號昨日招標售出的2座8樓C室，實用面積4214方呎，為4套房標準戶，成交價逾3.45億元，呎價高見8.2萬元屬該項目兼南區分層戶呎價次高；今年4月以呎價8.9萬元售出的2座15樓C室，則仍保持該屋苑和南區分層戶的呎價紀錄。深水灣徑8號迄今累售17伙，套現逾45.37億元。

位於龍駒道9號的緹山，昨日錄得本月首宗成交，位於2號洋房，實用面積2846方呎，屬4房間隔，設有車庫及私人升降機，昨日以1.63億元售出，呎價57273元；項目今年累沽8伙，套現約14.8億元。

萬科香港旗下屯門掃管笏現樓項目上源亦錄得逾半億元成交，售出的是12號屋，實用面積2762方呎，為4套房間隔，成交價5177萬元，呎價18744元。

21 BORRETT ROAD 4房招標

長實（01113）港島半山超級豪宅項目21 BORRETT ROAD第1期昨日亦發出新一份銷售安排，推出19樓7室以招標方式發售，單位實用面積2316方呎，為4房標準戶，本周五（30日）起至下月13日標售。

其他新盤亦不乏新高價，恆地（00012）旗下已屬現樓的西營盤藝里坊．1號錄得破頂成交，恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，項目31樓K室，實用面積286方呎，為1房戶，享海景，獲港島客以近1052.84萬元購入，呎價高見36813元創該樓盤新高。

中原地產研究部統計，2021年第二季登記二手私人住宅買賣合約15,032宗，按季上升19.3%，涉1,407.63億元，按季增30.4%。

該行統計，今年第二季港島登記二手私人住宅買賣合約3,518宗，涉461.15億元，按季升26.6%及47.7%。至於新界西有4,081宗，涉291.02億元，升14.5%及18.3%，中小型面積單位仍然是買賣主力。

工商舖上半年成交反彈，而近日全幢工廈、分層甲廈等交投亦加快，在整體市況向好下，工商舖下半年交投價量齊升。

總結上半年，整體工商舖買賣反彈，利嘉閣工商舖資料顯示，上半年全港共錄得3,635宗工商舖買賣登記，涉及登記金額達670.49億元，較去年下半年的2,415宗及412.95億元分別上升51%及大增62%；若按年同比，更分別增1.56倍及2.15倍。該行認為，量價齊升主要是受當局撤銷非住宅雙倍印花稅、新冠疫情緩和、經濟復甦失業率回落及市面整體氣氛回暖所帶動。

中環中心全層6.75億成交

踏入下半年，工商舖交投亦向好，特別上半年交投較淡靜的甲廈，最近稍為加快。7月份中環中心成投資焦點，其中25樓全層，面積約2.5萬平方呎，以約6.75億成交，呎價約2.7萬元。據悉，該層樓面由「磁帶大王」陳秉志持有，最近加快沽中環中心單位，包括早前重推39樓單位拆售，反應理想。除此之外，小巴大王馬亞木近日沽出兩層樓面，套現約13億元，其中紀惠集團購入26樓全層，若連同是次25樓成交，3層樓面共涉約20億元。

至於上半年交投甚旺的全幢工廈，7月份買賣持續，最迎葉氏化工 （00408） 以2.83億元售出粉嶺業暢街13號葉氏化工大廈。物業為一幢6層高工業大廈，於1990年落成，地盤面積約12,895平方呎，標準層建設面積約11,500平方呎，標準層樓底約3.45米高，全幢總建築面積為63,896平方呎。新買家為黑石基金，將購入該廈改裝成迷你倉。

灣仔逾千呎地舖 5000萬沽

早在年初已出現反彈的舖市，最近交投保持，其中較少成交的核心區一綫地段，近日亦錄買賣。消息指，旺角西洋菜南街2R地舖，面積約1,000平方呎，以9,800萬易手，平均呎價約9.8萬。原業主於1995年以1,200萬購入，持貨26年轉手，帳面獲利約8,600萬，物業升值約7.2倍。

另中細價舖交投仍穩定，灣仔灣仔道218至220B號利昌大廈地下A號舖，面積約1,030平方呎，以約5,000萬元成交，呎價約4.85萬元。該舖現租客為「蛇王易」，月租約12萬元，回報率近2.9厘。原業主於2013年，以6,330萬元購入舖位，持貨8年轉手，蝕約1,330萬元離場，蝕幅逾兩成。

業內人士認為，由於疫情持續緩和，經濟復甦步伐加快，加上市場資金仍充裕，相信下半年工商舖價量持續向上，其中以工廈、商舖市場走勢較佳。

香港的疫情已趨緩和，發展商把握時機加快推出住宅新盤項目，令到住宅成交氣氛持續向好。地產代理為搶新盤市場肥肉，近期錄得多宗代理行續租個案，平均呎租介乎64至240元。

據資料顯示，新界粉嶺百和路88號花都廣場地下86號舖位，新近獲地產代理行續租，面積約837平方呎，月租約8.6萬元，平均呎租約103元，續租租金持平。

而沙田區亦錄得地產代理行的續租個案，沙田山尾街18至24號沙田商業中心地下15A號舖位，面積約471平方呎，月租約3萬元，平均呎租約64元，續租租金較之前的3.65萬元，跌約17.8%。

天后電氣道舖 12萬續租跌43%

另外，港島區亦錄得地產代理行續租個案，天后電氣道22至52號金殿大廈地下05及22號舖位，面積約500平方呎，月租約12萬元，平均呎租約240元，續租租金較之前21萬，下跌約42.9%。

美聯旺舖高級區域營業董事江靜明表示，地產代理行的租務暢旺，主要受惠於市況復甦，因此帶動行業出現擴充情況，並指近年新界西湧現多個大型新盤，吸引大型地產代理行積極落戶，增加人手和據點。

他補充指，部分以二手住宅買賣為主導的地區，由於缺乏新盤落成及區內出現吉舖影響下，租金方面可能因此而下跌，令地產代理行在續租時仍有一定程度的議價空間，又認為地產代理行的承租力仍會維持平穩。

疫情漸紓緩，令二手成交價量俱增，帶動銀行對屋苑估價連續上升。本報追蹤20大屋苑，顯示達15個估價按月上揚，升幅介乎0.2%至4%，整體升幅較5月略為收窄；其中上車屋苑包括將軍澳南豐廣場、九龍灣德福花園等，估價升幅就跑贏大市。

統計20個大屋苑最新估價，其中15個按月錄得上升，佔比達七成半，升幅介乎0.2%至4%，其餘4個屋苑單位表現持平，只有1個屋苑錄得估值下跌，反映銀行的取態整體仍保持正面。差估署數據顯示，私宅售價指數連升5個月，最新指數更創下近兩年新高，貼近歷史高位。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期樓價低於1000萬的中小型單位備受買家追捧，這也反映在銀行估值的升幅上。將軍澳近3年急速發展，成為不少上車客的心頭好，區內南豐中心單位估值雖然錄得升幅，但仍處於1000萬以下，所以仍受買家歡迎。而九龍灣德福花園同樣提供中小型單位，滿足本港買家需求，本月初開售的九龍新盤亦有助帶動樓價上升。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，物業周邊基建為影響其樓價和估值的一大因素，九龍和新界區近月受惠於變得更完善的鐵路網絡，導致該兩區屋苑估值的升幅更為明顯。另外，港島區的樓價本身較高，令價格的上升反映得較不明顯。

各屋苑中，以將軍澳南豐廣場升幅較顯著，屋苑6座低層A室，697方呎，上月估價923萬，最新估值960萬，升近4%。項目於上月已錄4.5%升幅，在20追蹤屋苑中位列第三，累計兩月升約8.7%。

而九龍灣的德福花園就以3.4%的升幅位列第二，屋苑K座中層7室，493方呎，上月估價707萬，最新估值731萬。另外，紅磡黃埔花園的3期6座低層H室，852方呎，上月估價1306萬，最新估值1346萬，升近3.1%。

而上月估值升幅最大的天水圍嘉湖山莊，估價升勢放緩，其中翠湖居5座低層E室，458方呎，上月估值501萬，目前最新估價507萬，按月上升近1.2%，較上月錄得約6.8%的升幅。另鰂魚涌康怡花園的E座高層4室，面積596方呎，上月估價1101萬，最新估值1096萬，微跌近0.5%，屬20個追蹤屋苑中惟一錄跌幅。

豪宅再錄蝕讓個案，其中，北角維港頌中層戶，剛以5000萬沽出，呎價3.32萬，原業主於18年購入，帳面蝕471萬，貶值8.6%。據區內代理指出，現時普遍放盤，均較買入價低約8%至10%。

中原區域營業董事林龍南稱，北角維港頌1座中層A室，面積1503方呎，4房連雙套房間隔，望海景，成交價5000萬，呎價33267元。

據悉，買家屬用家，原業主於18年3月以5471萬購入，持貨約3年，帳面蝕471萬，貶值8.6%。林氏續稱，現時於市場放盤的業主，不少已做好蝕讓的打算，而且若要以買入價成功沽出，會較難有買家願意承接，故此，普遍叫價均較買入價低約8%至10%。

據區內地產代理指出，該盤現時有約30個二手放盤，叫價約1400萬起，不少單位更「蝕住放」，其中，7座低層B室，現以4100萬放售，業主於19年以約4289萬一手購入，現叫價較購入價還低189萬。

而據土地註冊處資料，今年暫錄得約6宗二手成交，而其中5宗均須蝕讓離場，蝕幅介乎約7%至14%。

除上述成交以外，早前該屋苑亦錄得一宗多按盤蝕讓個案，據土地註冊處資料顯示，為屋苑6座中層B室，上月以1100萬成交，原業主於2017年以1278.9萬購入，帳面虧蝕178.9萬，貶值約14%。

資料顯示，原業主購入單位後，先後六度向多家財務公司承造按揭，當中最高借賃額達1200萬。代理指，單位面積437方呎，呎價約25171元。