未來的新國門-「台北雙子星」大樓開發案正積極請照中，而位於對面新完工的「基泰忠孝」大樓卻傳出將對外公開標售。基泰建設招標須知顯示，該案設有標售總底價但不公開，預計10月18日開標；消息指出，此案先前已在市場開價120~130億元待價而沽，若順利成交，可望是2021年金額最大的一筆標售案。

根據基泰建設官網最新招標資料顯示，「基泰忠孝」位於忠孝西路一段78號、80號、82號，地上37樓、地下6層，基地448.305坪，樓層面積7,224.08坪，包括停車位的產權面積共8,203坪。「基泰忠孝」標售保證金為15億元，並註明一律採「通信方式」投標、不接受親送，信箱開啟時間為10月18日上午9時，逾前揭信箱開啟時間始寄達者無效。

招標資料顯示，該大樓頂樓三個樓層規劃為豪景屋頂觀星樓，36~37樓為一般事務所，4~35樓分別規劃有兩個品牌旅館及旅館大廳、商務辦公室等，1~3樓則為挑高5-6米金融保險、一般零售業。據了解， 目前所有樓層中已100％出租約有16個樓層，且傳出國際知名飯店集團IHG將進駐設立「台北火車站逸衡酒店」。

基泰建設在2007年以總價約17.26億、每坪385萬元買進此筆土地，並在2012年以32億轉手給基泰100％持股的京匯、君匯兩家開發公司，也產生帳上未實現土地處分利益10.5億元。由於近幾年來基泰建設一直強調「基泰忠孝」初期將只租不售，待滿租或達一定營運績效和租金收益率時再全棟出售，但如今尚未滿租即對外招標，其中轉折令人好奇。

高力國際董事總經理劉學龍表示，北車商圈鮮有新辦公大樓問世，「基泰忠孝」為難得的新供給，不過若以每坪合理月租2,600~2,800元反推市場傳出的120~130億求售價、每坪約160萬元，未來租金報酬率恐不到2％，除非企業自用，否則這個價格若要吸引金融壽險、大型買家出手，頗具挑戰性。

宏大國際資產總經理陳益盛分析，該大樓保證金就定在15億，回推底價可能落在150億元，不過若能創造每坪月租3,000元、符合2.5％的投報率，將有機會推升資產身價到百億以上，挑戰西區最高總價、最高單價「辦公樓王」地位。他指出，這個國門地點做飯店最好，但依目前時機，飯店不易拉高投報率，要吸引壽險業或大型私募基金會有點勉強，建議業主不妨可分層銷售，不必堅持整棟標售。

興富發（2542）28日召開線上座談會指出，今年起五年將邁向業績爆發期，2021~2025年完工交屋量累計將突破2,500億元，其中2024年將有機會達到集團總裁鄭欽天所定下的「千億營收」目標，有信心挑戰建商史上最高營收天量紀錄，未來幾年也都會將賺的錢全部配發現金股利。

法人估計，興富發若加計持股比例逾16％的潤隆（1808）及齊商營造等轉投資的貢獻，今、明年合併營收都可望首度站上400億元大關，EPS同步上看6~6.5元。

興富發建設副總廖昭雄表示，近幾年興富發積極在全台購地、推案，已陸續進入開花結果期，今年完工交屋有八大案、共281.45億元，未受疫情影響完工和交屋進度。累計上半年營收已達242.54億元，年增142％；預期第三、四季進入下波入帳高峰。

法人估計，若加計餘屋銷售、及潤隆今年可望有四大案、約110億元完工交屋，興富發合併營收可望站上400億元關卡，EPS上看6~6.5元。

廖昭雄表示，興富發業績能見度已看到未來五年，預計2022年將有348億完工交屋、2023年有425億，2024年更大噴出到1,250億元，首度挑戰「千億營收」，2025年也已準備230億交屋案源，合計未來五年陸續交屋入帳金額高達2,500億元。

值得注意的是，興富發近幾年新案售價普遍高於購地規劃初期估值，單價上升幅度大於營建工程發包成本攀升速度，相對毛利率將優於往年的26~27％，因此整體獲利率也可望較往年提升。

廖昭雄指出，依總裁鄭欽天的規劃，由於未來四年業績將大幅成長，且現金滿手、持續回收，預計未來配息政策儘量把賺的錢拿出來配息，且以現金股利為主，不會虧待股東。

至於今年下半年推案計劃，興富發已準備好八筆新案、總銷達692億元，包括桃園善捷二總銷112.4億元、台中市政1號院85.4億元、仰星殿53.7億元、市政惠民三約70.7億元、高雄福山段60億元、博孝億記110.2億元、中正1號院38.2億元、美術1號院162億元，完工入帳時間都落在2023年底~2024年。

被稱為北市最牛都更之一的「中泰花園廣場」都更案，在歷時十多年的都更程序後，總算在今年1月通過核發拆除執照，沒想到3月時卻突然收到北市府來函，要求停工並釐清相關產權問題，業者火速補件後正要重新拆除時，卻又在7月收到來函要求停工；市府自打嘴巴的無理要求，讓業者向台北市政府提出嚴正抗議。

異議人非所有權人
僅剩5戶不妥協

「中泰花園廣場」占地約1700坪，位在北市長春路、慶城街口，緊鄰五星級飯店文華東方酒店，一旁就是豪宅「文華苑」，地段相當精華，也因此受到各方關注。

該社區在民國66年由林姓地主提供土地、柏美建設興建，採預售方式銷售，但完工後因與原始設計圖不符，無法請領使用執照，也未辦理保存登記。房屋沒有使照，土地依舊在地主名下無法過戶，購屋者因已付大筆費用，在沒有使照、沒有權狀下，仍然搬進社區入住。

爾後，建商與地主對簿公堂，糾紛不斷，在原地主過世、兒子繼承土地後，寶佳建設董事長林陳海等人聯手出資收購土地，由麗晶企業為都更實施者，陸續與原住戶協調溝通，最後剩5戶住戶不願妥協。

雖然這些被認定是違建的住戶上訴到最高法院，被判定不用拆屋還地，但他們的建物早已拆除，也不可能原地重建；最後麗晶企業以都更程序申請重建，並在104年核准劃定為更新單位。

該案在今年1月順利取得拆除執照，沒想到3月17日收到市府來函，以「拆除期間有他人對其拆除物相關產權有疑義時，應立即停止拆除工程，若要繼續拆除，需向市府建管處釐清相關產權疑義方得拆除」為由，要求停工。都更實施者麗晶企業在收到後，立即補足相關資料，以為可繼續拆除工作，卻又在7月20日收到市府來函要求停工，一樣是以產權疑義為由，要求業者停止拆除。

里民多次陳情
憂成社區治安死角

負責協助麗晶企業的萬律聯合法律事務所主持律師莊秀銘表示，麗晶企業在3月收到停工來函後提出異議，經過4個月漫長審查，由於異議人根本非房屋所有權人，因此市府在7月9日又准許業主繼續拆除；但正當7月19日要搭建鷹架及圍籬時，市府立即又在隔天急轉彎要求停工。莊秀銘說，在當時三級警戒、市府員工分流上班的情況下，市府竟能在短短1天時間，收到異議人申請書後就火速發函要求停工，是否受到民代壓力？還是有何內幕？

莊秀銘表示，「中泰花園廣場」在北市核心地段荒廢許久，內部結構早已毀壞，周邊居民都很擔心火災或地震釀成災情，當地里長和里民也多次向市府陳情，擔心成為社區治安死角；自稱最有魄力的柯文哲市長，為何遇到此案就向都更禿鷹低頭？

偏袒都更禿鷹
質疑是否受到施壓

莊秀銘指出，此案剩餘的5位住戶，麗晶企業依賠償比例給予賠償金，且賠償金在銀行信託中，雖然當時高等法院判定這些住戶不需要拆屋還地，但這些住戶本來就沒有房屋和土地所有權，根本不存在這些問題，「他們卻希望能被天價收購，甚至提出一坪換一坪的要求，根本難以配合。」

莊秀銘強調，在異議人提出申請的1日內，市府就火速發函要求停工；反觀合法申請、提出證明文件，卻被刁難花了4個月才核准，且在文末還加上「內容之真偽由本公司自行負責」，如此不負責任的態度，不得不讓人質疑市府是否受到施壓。

麗晶企業表示，市府如此偏袒這些都更禿鷹，才讓這些人如此囂張，「中泰花園廣場」已是相當嚴重的危樓，若發生公安事故，將由市府負責，與麗晶企業無關，其停工之損失，也將申請國家賠償。


中泰花園廣場都更案拆除喊卡 北市府：無涉任何關說施壓

對於律師質疑，北市府發函核准開工拆除、隔天就停工，是否有政治高層介入施壓？北市建管處發言人洪德豪表示，該案麗晶企業雖領有110拆字第0001號拆除執照，惟拆除執照注意事項附表特別註記，該案拆除之房屋，如於拆除期間有他人對其拆除物相關產權有疑義時，應立即停止拆除工程，相關權利均釐清且所有權人係為本拆除執照之申請人，方得繼續拆除；因產權共有人提出異議，無涉任何關說或施壓。

建管處：產權共有人提出異議
洪德豪指出，該案因產權共有人提出異議，建管處於7月20日發函通知麗晶企業，應依拆除執照註記之列管事項釐清產權爭議，在未釐清前，不得拆除房屋，建管處係本於權責，督促起造人履行建築法課予之責任與義務，無涉任何關說或施壓。

洪德豪說，按建築法第26條規定，主管建築機關依法核發之執照，僅為對申請建造、使用或拆除之許可；建築物起造人、或設計人、或監造人、或承造人，如有侵害他人財產，或肇致危險或傷害他人時，應視其情形，分別依法負其責任。

台北捷運公司增加業外收入、彌補捷運本業虧損的「車站經濟學」啟動。北捷公司積極推動TOD（大眾運輸導向型發展）政策，8月4日將就「劍南路站TOD大樓」採線上視訊方式舉辦招商說明會。

北捷將廣邀對招商案有興趣的專案管理（含監造）業者、營造商、辦公室及商場承租廠商，希望強強聯手共同投資興建，期望打造交通及文化樞紐，並強化捷運車站商業發展。

台北捷運文湖線劍南路站位於中山區北安路與敬業三路交叉口，近士林區及內湖區外，東南側與內湖科技園區相鄰，集合商場、商辦大樓進駐，加上街廓規模大而完整，開發潛力相當高，未來與環狀線交會，交通運輸能量勢必提高，成為進出內科的重要轉乘場站。

北捷公司規劃由獨資興建，在完成專業營運團隊甄選後，將共同規劃、設計大樓未來營運的商業設施與空間，然後由北捷公司發包，預計2023年施工，2027年完工後投入營運。北捷公司認為，找專業團隊共同設計，可於興建前即確定未來的營運設施，一旦完工即可投入營運，不會發生之後想要從事什麼商業營運，大樓須重新設計、裝修的問題。

根據北捷公司規劃，該TOD大樓預定開發地上16層、地下二層的辦公商場大樓，包含低樓層（一至三樓）商場面積約2,000餘坪，中高層（四至16樓）辦公室面積約8,000餘坪。

劍南路站TOD大樓未來將成為中山區重磅新地標，除辦公門廳及商業空間，其餘則留設開放空間及客運轉運站，全面搭配並滿足民眾需求，如零售商店、特色主題餐廳及生活商場等，使公共開放空間機能更為完善。

高鐵（2633）桃園站內最大商業用地開發案啟動，3.2萬多坪的土地開發案昨（28）日對外公告，預估投資金額高達200億元，11月4日截止投件，得標廠商可擁有70年開發權。

據了解，國內大型壽險、百貨、建設業者興趣相當濃厚。

此案開發基地面積很大，可規劃開發為旅館設施、會議及工商展覽中心、餐飲業、休閒娛樂業、百貨零售業、金融服務業、通訊服務業、運輸服務業、旅遊服務業等商業設施，主辦單位交通部鐵道局指出，歡迎各業者合作，以企業聯盟方式申請參與投標。

據指出，高鐵桃園站3.2萬多坪事業發展用地位於高鐵車站正前方，為桃園站區距離車站最近、最精華地區，且桃園站與桃園機場相距不遠，屬於國家門戶台灣第一站，因此桃園站周邊住宅、商業設施開發速度均較其他高鐵車站快。

鐵道局表示，高鐵桃園站周邊已有國壽、華泰攜手進駐產專區，打造全台首座美式露天型outlet，並引入國際商務辦公大樓、五星級旅館、水族館、影城。冠德建設則投資興建機場捷運線A19桃園體育園區站開發大樓；環球購物中心將打造新型態複合式商場；並有全台樓地板最大的IKEA商場等，顯示該站區的商業行為已相當熱絡，開發前景看好。

另外，高速公路五楊高架全線通車後，打通北桃任督二脈，高鐵桃園站區只要20分鐘就可到達台北都會區，機場捷運線通車，形成北桃40分鐘的捷運生活圈，加上鄰近桃園機場，多元的聯外交通網絡，讓高鐵桃園特區得以納入首都生活圈中。

根據內政部實價登錄資料統計，新北市今年1至5月交易量前十名的路段，前三名依序為中和區景平路、新莊區中正路和汐止區東勢街。此外，中和區和林口區各有三個路段上榜，顯現區域的房市交易相當熱絡。

永慶房屋研展中心副理陳金萍提及，在此次進入前三名的路段中，中和區的景平路和新莊區的中正路都有捷運加持，而第三名的汐止區東勢街則是入榜名單中少數的郊區路段。顯示在房價負擔較低的新北市，除了房價親民吸引人外，消費者也會將生活環境及交通機能列為購屋的重要考量。

統計資料顯示，中和區景平路交易量111件，為新北市交易最熱門路段，陳金萍分析，此路段與捷運環狀線高度重疊，沿路既有四個捷運站點，又可轉乘至中和新蘆線、松山新店線及板南線，交通非常便利。在生活機能上，沿路店家林立，包括各式餐飲、藥妝、3C電子、銀行及大型健身房等，還有大潤發、全聯及傳統市場可供採買，因此儘管平均單價略高於中和區平均水準，仍受消費者青睞。

交易量排名第二的新莊區中正路同樣坐落於捷運沿線，陳金萍表示，中正路上有不少中和新蘆線的捷運站站點，無論是搭乘捷運或是自行開車、騎車，大約10到20分鐘路程就能夠到台北市中心，對於有通勤需求的消費者來說相當有吸引力。

第三名汐止區的東勢街屬郊區的別墅聚落，在甲山林天墅、興富發莊園兩社區多筆成交推動下入榜，陳金萍表示，汐止區東勢街位於山腳下，擁有綠意景致及清幽的環境，且距離南港只有8分鐘的車程，在比價效應下吸引不少追求悠閒生活的消費者。

陳金萍補充，多數熱門路段都有生活機能良好的共通點，搭配完善的大眾運輸系統或是購物、娛樂等機能，也有訴求環境景觀的別墅聚落。她建議民眾在購屋時，除了可以參考成交熱絡的地區之外，仍要考量自身的需求條件，才能找到滿意、合適的好宅。

全球物價指數飆升，熱錢再度流向保值性高的不動產市場，出租型商用不動產成為學區附近最熱門產品。台中市目前以逢甲、一中等商圈租屋需求最為強勁，新屋租金行情硬是比舊屋高出近一倍，平均投報率超過3%，成為投資客新寵。

市調顯示，包括大鑫、和宜、勝美、巧恬興業等建商看準商機，紛紛在逢甲周邊推出套房、收租專用型產品，市場詢問度熱絡。

台灣消費者物價漲幅來到8年內新高，通膨的程度及速度超乎預期，現金及銀行儲蓄是讓錢越縮越小的窠臼，資產勢必得重新分配，其中以不動產的保值抗跌性最高。

除了純置產及低買高賣的價差投資外，購置商用不動產收租，是相對門檻較低且收益穩健的投資方式，每月的收租可分擔房貸及稅金等支出，因而深受市場喜愛。

在地房仲業者指出，近年來現代人對租屋品質要求大幅提升，願意加價換取較佳的居住環境，新成屋、精裝修屋的租金與舊屋相比，高上一倍是家常便飯。裝潢、家具的格調，也逐漸成為房東新的必修課。

根據內政部實價登錄，自2020年6月迄今一年內台中市指標大學周邊2.5公里租賃交易，以屋齡10年為分界，新屋和舊屋的平均租屋行情各地均有50%以上價差。其中以嶺東科大周邊差異最大，新屋每坪均價866元，比舊屋451元高上九成多，幾乎是舊屋的一倍。

逢甲大學周邊，屋齡10年內新屋單坪均價為1,114元，而10年至30年舊屋均價則是680元，一坪價差達434元。實際瀏覽591租屋網上刊登的案件，逢甲周遭一樣都是6坪大的套房，老房的租金約在2,999至5,000元，而有裝潢的新屋開價從7,000到破萬都有，價差驚人。

西屯逢甲一帶是台中租屋剛需最強區域，據教育部統計，西屯區108年學年度的大學生人數高達4萬7,351人，是台中最高，區內涵蓋逢甲大學、中國醫水湳校區、僑光科技大學，學生租屋需求穩定且大量。

高度的生活機能也讓許多家庭、中科上班族選擇在此區租屋。而逢甲夜市的全球觀光人流，更讓周邊旅館、日租套房等旅宿業一位難求。

西屯區為高度開發地段，土地稀缺，觀察當地租屋供給，多數套房皆為屋齡二、三十年以上的舊屋，新成屋罕見且十分搶手。

區域指標新案大鑫「逢甲匯」專案規劃商用不動產收益型住宅，18至23坪挑高雙套房格局，總價908萬元起，主打3.5%高投報及包租代管服務，讓投資者只需安心收租，不用怕找不到房客，也無需勞心費神處理水電雜症。

「逢甲匯」基地位於光明路、黎明路302巷，往來逢甲商圈、台灣大道及國一、台74線皆便利。大鑫開發以空間設計實力廣受好評，新案規劃一戶兩單位，各一房一廳一衛的樓中樓格局。

特別的是，有別於以往樓中樓產品大落地窗、功能往內擠縮的格局，「逢甲匯」讓容易積濕的廁所、廚房都對外開窗，確保住戶不再為空氣不流通、潮濕問題困擾，也降低建築的折舊損壞。

寶佳集團和宜建設推出的「DUA逢甲/夢想特區」案，位於青海南街，屋齡2年，規劃包括住宅、店面、套房，產品格局1至2房，18至30坪，地上15樓、地下4層，是當地出租型產品屋齡較新建案，一房一廳一衛租金每月在2.5萬元上下。

巧恬興業「逢甲101 no.2」位於青海路二段，規劃1至2房，12至24坪產品，主打明星學區景觀宅，每坪開價42萬至45萬元坪，日前接待中心已搭設完畢。

財政部表示，2016年房地合一稅上路後受贈取得的房地，出售時計算房地交易所得時，在「受贈」當時所繳納的契稅、土增稅，都可列為費用，從房地交易所得中減除；至於「出售」時應減除土地漲價總數額，超過部分的土增稅才可減除。

財政部近日發布解釋令說明這項規定。官員表示，有部分納稅人，甚至國稅局都有來詢問，適用房地合一新制的受贈土地，受贈時所繳納的土增稅、契稅，到底能不能列為費用？答案是可以的。

官員解釋，受贈房地出售，需要繳納土增稅的時機點有兩個，第一是受贈時，第二是出售時。

在所得稅法第14條之4中提到，依土地稅法規定繳納的土增稅，除了土地漲價總數額部分稅額外，不得列為成本費用，官員表示，這部分法規所指的是「出售」時的土增稅。

至於納稅人在「受贈」房地時繳納的土增稅及契稅，由於兩項稅目的納稅義務人都是受贈人，應屬於取得房地所需支付的費用，可自房地交易所得中減除。

財政部表示，房地合一課徵所得稅制度中，個人出售受贈房地的所得，是用出售時的成交價格減除取得成本、費用及出售時依土地稅法規定計算的土地漲價總數額，並依據持有時間適用不同稅率。

舉例而言，甲君2016年1月1日受贈取得房地，之後在2021年7月1日以1,500萬元出售，取得成本經計算為240萬元，受贈當時繳納的土增稅、契稅加上其他費用合計為90萬元，土地漲價總數額為200萬元，甲君出售此地的課稅所得就是970萬元，持有期間逾五年，適用稅率20%。

此外也有民眾詢問，受贈房地時除了契稅、土增稅外，也會產生贈與稅問題，那贈與稅是否也可列為費用呢？官員解釋，由於贈與稅納稅人是贈與人，而不是受贈人，非屬受贈人取得土地時支付的費用，因此也就不能減除。

官員表示，相關規定在解釋令發布前後並未改變，僅是透過解釋令釐清規定，以供徵納雙方遵循。

2014年7月31日午夜時分，一場驚天動地的石化氣爆事件，讓高雄市苓雅區及前鎮區居民留下不可抹滅的記憶，至今仍餘悸猶存。時隔多年，當年災損嚴重的三多一二路、凱旋三路，以及一心一路等多條主要道路已完全蛻變，幾乎看不出當年曾發生過如此嚴重的災害，沿線房價更隨著區域發展，一路向上攀升，表現甚至超脫區域平均值。

根據中信房屋統計，上述路段在災變發生後，部分房價雖一度下滑，但隨著時間過往，目前房價早已回歸災害前的水準，一般住宅漲幅超過61%，臨路透天產品總價是當年的1.17倍，儼然就是房地產浴火重生的代表。

中信房屋研展室副理張漢超表示，當年氣爆災變造成沿線路段建物嚴重毀損，甚至有建物得拆除重建。不過時至今日，當年的現場已今非昔比，不僅一旁經過的是嶄新時尚的輕軌列車，周邊的生活機能也相當到位，讓這幾條主要街道由浴火中重生，成為當地房地產的焦點。

張漢超分析，三多一二路、凱旋三路、以及一心一路沿路第一排多為透天或公寓產品，沿線最矚目的特色就在於今年1月才由籬仔內站向北開通至凱旋公園站的高雄環狀輕軌，輕軌捷運不僅為沿途居民帶來交通上的利多，同時也活化了周邊的生活機能。

以周邊公寓華廈及住宅大樓等住宅產品的房價變化來觀察，三多一路及凱旋三路在當年災變發生前後都有出現房價下滑的現象，一心一路在災害發生後半年間，相關產品交易甚至出現停滯，僅有三多二路因連結市中心機能較強，房價因而免於落入空頭。

時隔7年，這些路段現在都已由黑翻紅，一心一路房價平均每坪上看16萬元，三多一路房價也比當年成長超過61%，即使以屋齡40年左右、總面積約40多坪的3層透天來看，當年在凱旋三路上、臨路第排總價約在1200萬元左右，如今已總價已逾1400萬元，是當年的1.17倍。

張漢超指出，上述路段所在的苓雅區及前鎮區，今昔房價分別僅有1%到9%間的成長幅度，但這些路段卻能青出於藍，除了顯示當地房地產已擺脫過去氣爆的陰霾，同時也反應交通建設、商圈、生活機能的加持效應，讓這些路段反而更具競爭優勢。

張漢超引述當地居民的想法，表示對於生活在當年氣爆路段周邊的居民而言，房地產的資產價值成長固然可喜，但房價是漲是跌其實並非他們所關注的焦點，只要能夠住的安全、住得安定、生活機能不要太差就已相當足夠，有個遮風避雨的舒適窩，對在地人來說，才是「安居」最大的意義！

新北市長侯友宜2021年7月28日表示，淡北道路不僅是淡水人的救命道路，對雙北市民來說都相當重要；淡北道路開發案2020年已通過環評，但由於涉及到台北市、交通部的權責範圍及中央補助款項，加上受到新冠肺炎疫情三級警戒影響無法召開說地方說明會，導致開發案進度稍有延宕，他也承諾，新北市將與台北市共同召開說明會，向市民清楚說明相關規劃，盼盡速推動淡北道路開發案，解決長年來交通壅塞的問題。

針對議員關心蘆洲地區萬坪醫院興建一事，侯友宜表示，蘆洲地區超過20萬人，當地人若有就醫需求就必須跨區到三重聯醫、新光醫院等醫療院所，非常不便。他強調，蘆洲萬坪醫院興建案只要一通過都市計畫核定，市府團隊就會開始啟動相關籌設作業，期待早日滿足蘆洲地區的醫療需求，也守護蘆洲、三重、五股、八里等區70萬市民的健康。

近日，有關實地地產集團商票逾期和持票人現場維權的消息再度引發業內強烈關注。

據中指研究院資料顯示，2020年實地地產集團實現權益銷售金額319.9億元，同比增長13.28%，位列2021中國房地產百強榜第76位；實現權益銷售面積294.6萬平方米，同比增長38.44%，位列百強榜第67位。

7月27日，實地集團針對上述情況回應記者稱，公司已與持票人達成共識，妥善解決了問題，目前公司運營不會受影響。

當天，富力地產也發佈公告，澄清與實地集團並無債務及股權關係。

實地回應商票風波

7月27日，針對網傳“實地集團的供應商和持票人前往廣州富力盈凱大廈維權”的消息，實地集團回應稱，目前實地已經和持票人達成共識，妥善解決了問題。目前公司一切運營沒有受到影響。

據媒體報導，7月25日，因實地集團商票逾期拒付，部分供應商和持票人趕赴廣州富力盈凱大廈實地集團總部進行現場維權。在此之前，還有部分持票人通過微博爆料，稱實地商票逾期拒付，只能被迫上網發聲求助。

7月27日，實地集團回應稱，目前實地已與持票人就商票逾期問題達成共識，妥善解決了問題。同時，實地集團還表示部分逾期商票已經予以兌付。

今年5月初，實地集團首次發生商票逾期拒付風波。5月底，商票事件再起波瀾，但實地集團連續發佈公告予以回應，最終風險得以控制並未擴散。

值得注意的是，實地集團在5月份對外聲明中首次聲稱商票事件與山西富興盛潔淨能源發展有限公司涉嫌詐騙有關，故導致相關款項暫緩支付。

公開資料顯示，山西富興盛潔淨能源發展有限公司成立於2014年8月，法定代表人為趙喜奎，註冊資本1000萬美元，業務範圍為生產銷售潔淨型煤及以自有資金對潔淨能源產品開發及投資等。

實地集團最新回應表示，按照公安機關已查明的事實，實地商票事件系某票據詐騙集團實施票據詐騙犯罪行為。公安機關已於6月底鎖定犯罪嫌疑人並對部分查明犯罪行為的人員採取刑事強制措施，檢察院也批捕了部分犯罪嫌疑人。

此外，實地集團還表示，案件目前正在進一步偵查中。由於涉及詐騙案件，本次商票事件中的未兌付商票是否屬於涉案範圍以及如何兌付還需根據公安機關的偵查進度進行統一安排。

富力地產：與實地無債務及股權關係

7月27日，富力地產發佈公告稱，其目前並無與實地集團有任何直接或間接對其構成財務負債的財務貸款或擔保安排。此外，富力地產還表示，其與實地集團之間也不存在任何股權關係。

公開信息顯示，實地集團董事長張量是富力地產集團董事長張力之子。基於上述關係，最新商票事件升級後，有關實地集團與富力集團二者關係的市場猜測及媒體報導再次升溫。

受房地產板塊下跌及實地商票事件拖累，7月27日，富力地產股債雙雙大幅下跌。當天，富力地產股價下跌6.03%，收盤報每股7.32港元。此外，富力地產美元債也顯著下滑。

業內人士表示，與其他高杠杆房企一樣，“三道紅線”等政策監管下，富力地產也面臨巨大的債務壓力，因此緊急聲明撇清關係。

興業證券(9.020, -0.07, -0.77%)近日研報指出，2021年上半年地產債板塊面臨信用持續收縮的整體環境，部分民營房企在“三道紅線”和集中土拍的政策加碼下，融資能力和回款能力將面臨更大的挑戰。

該研報還建議，對民營地產債板塊仍需保持謹慎，同時需持續關注民營房企信用風險的演變對二級市場價格波動的影響。

房企流動性壓力顯著

去年下半年以來，房地產企業融資環境明顯收緊，債務事件持續發酵。在實地集團之前，泰禾集團(1.880, -0.07, -3.59%)、華夏幸福(4.250, -0.17, -3.85%)、藍光發展(2.380, -0.06, -2.46%)、恆大集團等多家知名房企均曾爆出過債務違約事件。

資料顯示，實地集團成立於2006年。近年，實地集團不斷在全國擴張，目前已在全國30多個城市開發48個項目，曾連續三年位列中國房地產百強企業。

但隨著公司規模迅速擴張，債務總額也不斷增長。公開資料顯示，過去幾年實地集團流動負債總額逐年走高，淨資產負債率也居高不下。2020年，雖然面臨新冠疫情衝擊，實地集團依然新增85億元用於擴充土儲。

7月27日，中誠信國際發佈公告，將中國房地產行業展望由穩定調整為負面。該機構預測，下半年房地產金融監管力度將持續強化，信貸環境偏緊及投資者信心不足將進一步加大房地產企業的再融資壓力，融資環境的收縮亦將使得債務集中到期壓力較大的房地產企業出現現金流緊張的可能性增加。

過去二十年，王文學在固安做了一場豪賭，這場賭注為王文學帶來了“河北首富”的榮稱，也造就了華夏幸福今天的債務壓頂。

2020年末，華夏幸福爆發債務兌付危機。受此影響，該公司發行的境內外債集體下挫，短短半年時間，情況愈演愈烈。

截至今年7月，該公司累計未能如期償還債務本息合計732.20億元。巨額債務之下，華夏幸福做出了“賣賣賣”的無奈之舉。

7月27日、28日兩天，華夏幸福接連出讓位於南京、北京的專案。

事實上，在負債高壓的情況下，甩賣專案是回籠資金最快的方式，過去，如泰禾、藍光、恆大……無不採用此種模式。

但賣地、賣項目能否為華夏幸福尋得一線生機？

華夏幸福賣地

近幾年，中國房地產由增量市場逐步向存量市場過渡，房企增速放緩，與此同時，地產調控政策接連出臺，在房住不炒、三道紅線等新政壓力下，過去加杠杆、擴規模換取發展的模式難以為繼。

在此情況下，諸多內生造血能力不足的房企陷入經營困境，華夏幸福就是其一。

一直以來，華夏幸福以產業新城業務作為自己發展的源動力，但產業新城前期投入大、回報週期長，對企業資金佔用情況是非常大的。

基因決定命運，因產業新城長期佔用大量資金，華夏幸福不得不通過多種方式籌錢，比如，公司債、ABS、美元債、永續債……

但隨著地產行業進入深度調控階段，華夏幸福這種“拆東牆補西牆”的模式不足以償還債務，只能靠賣地賣項目突出重圍。

7月27日消息稱，華夏幸福完成出讓位於南京江寧的孔雀城上元府項目，接盤方為萬科。

據觀點地產新媒體獲悉，該項目由華夏幸福於2016年拿下。彼時，該公司經過55輪廝殺，最終以14.8億拿下江寧東山G70地塊，樓面價23883元/平方米，斬獲江甯“地王”稱號。

翌日，華夏幸福再度轉讓北京豐台科技園49%股權。

北京豐台科技園的使用面積達到13.88萬平方米，華夏幸福在2015年通過注資的方式參與豐台兩宗地塊的開發，從而獲得上述49%股權。

而本次轉讓後，意味著華夏幸福不再持有北京豐台科技園任何股份。

除了上述出售動作，今年以來，華夏幸福陸續將武漢、南京以及嘉興等地區的多個專案擺上貨架。更有甚者，今年6月，華夏幸福轉讓深圳公司予鵬瑞，從而清空旗下城市更新項目。

對於清倉甩賣旗下專案一事，有分析人士認為，華夏幸福目前資金鏈緊張，債務兌付壓力較大，出讓項目實屬無奈。

也有市場人士認為，目前房地產市場收緊，出售項目能夠形成比較穩健的現金流，對此類企業反而是件好事。

或許，王文學有些許委屈與無奈，債務重壓下，出售項目回籠資金以償還債務成為其破局的方式之一。

是無奈，更是取捨

賣掉部分資產救急，是有前車之鑒的。

2018年末，處於資金危機的泰禾開始尋求項目出售，當年12月率先出售3個項目；次年，泰禾繼續進行大規劃出售專案，合計回款超百億元。

而後，藍光為了緩解流動性危機接連賣掉醫藥和物業板塊，恆大則打折出售全國各地項目。

世間萬物因果迴圈，華夏幸福此番出售以後，或許會為其業務重整帶來一番建樹。

據瞭解，華夏幸福南京項目曾經出現在南京市住房保障和房產局發佈《2020年第二季度擬上市計畫表》，預計2020年4月首開135套精裝現房，但並未入市。

隨後，觀點地產新媒體查閱了鏈家、安居等平臺發現，截至目前，華夏幸福在南京江寧東山暫未有出售項目，意味著，上述地塊自2016年拿地至今並未實現資金回流。

與此同時，翻看華夏幸福年報發現，南京江寧項目用地面積12.75萬平方米，總建築面積34.45萬平方米，開工時間為同年12月，預計首批竣工時間為2019年7月，項目投資總額31.5億元。

隨後2017年、2018年兩年時間，華夏幸福在上述專案當中共計投資1.92億元；截至2019年末，南京江寧G70及新市鎮建設安置房專案的在建建築面積8.24萬平方米，竣工面積1.9萬平方米，期內投資金額1.45億元，2020年末，竣工面積並未增加，投資增加9630.22萬元。

南京江寧項目投入近五年時間暫未獲得現金流回流，華夏幸福此時出讓不僅能夠及時止損，還能迅速回籠資金，解決更加棘手的問題。

至於北京豐台科技園，所在地塊為科教用地（高新技術產業），有熟悉北京的分析人士透露，上述專案僅用於出租，回籠資金較慢。

從華夏幸福近期出售項目來看，大多為大量沉澱資金、週期長或許仍處於投入期的項目，進行項目的轉讓或能為其快速回籠資金，調整存續業務。

對王文學來說，接連出售專案或許是債務壓力下的無奈，但更多的是對公司未來發展的取捨。

先行信號

在此前的內部講話中，王文學認錯了。他將華夏幸福當前的困境進行歸因，認為有外部衝擊的嚴重影響，但核心還是內部原因造成。

認錯並不能解決所有問題，“不逃廢債”的華夏幸福依舊面臨著732億元的債務。

債務問題何解？

據悉，今年2月，廊坊市人民政府與河北省產業投資基金管理公司共同出資的河北新空港發展投資有限公司已正式成立，該公司將成為華夏幸福債務重組的主體。

至於具體的債務化解方案，此前華夏幸福對外表示，將於7月正式公佈。如今，距離“七月之約”還有三天，方案遲遲未現，等來的只有股價的不斷下挫。

截至7月28日收盤，華夏幸福的股價僅剩4.25元，較昨日（7月27日）下跌3.85%，而去年今日，其股價在20元左右。

對此，市場眾說紛紜，不少投資者在公開平臺提到“是不是債務化解方案不如意，才導致股價繼續下跌”。

方案未出，賣地先行。也有不少分析人士將華夏幸福近期的出售動作看做是“先行信號”。

根據此前坊間傳聞，華夏幸福債務化解方案包括：債務展期1-2年時間；到期債券協商轉化為非債券類債務，部分轉股；華夏幸福的相關業務將進行重組，住宅、產業園區運營和商業可能是未來主要業務；董事長王文學會留在華夏幸福從事“擅長的業務”，但相關權重可能會下降等。

而上述觀點大多以協力廠商案作為例證，市場人士亦表示，從出售的物業來看，不排除此類企業在整合業務，需求更具優勢的發展道路。

當然，也有反對意見，理由則為華夏幸福多次推遲公佈債務化解方案。

2021年3月初，華夏幸福宣佈債務化解方案將於5月公佈，而後推遲至6月，又再次推遲到7月。

如今，“七月之約”還有三天時間，華夏幸福賣地究竟是信號，還是另有轉機？

近期，以上海為代表的一線城市房貸調控再度加碼。自7月24日起，上海地區部分銀行上調房貸利率，同時上海樓市限購政策再升級。實際上，今年以來，以北上廣為代表的一線城市，房貸收緊態勢明顯，主要體現為利率上調、額度收緊、放款週期延長。

記者近日致電和走訪一線城市的部分銀行網點，得到的普遍回饋是，目前房貸額度緊張，放款時間難料。同時，還有銀行工作人員提醒說：“由於放款時間不確定，購房者一定要注意貸款合同的簽約時間，避免面臨違約風險。”

部分一線城市房貸市場為何頻頻收緊？

“部分城市房貸調控，主要是涉房貸款集中度分級管理措施引發的各銀行按揭貸款額度不足以及市場流動性偏緊所引發，體現了強化房地產調控的政策意圖。後續，國內其他城市尤其是房地產較熱的城市也將會上調房貸利率。”IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受《證券日報》記者採訪時表示，從目前的行業態勢來看，下半年住房信貸進一步收緊的可能性是存在的，而房貸利率作為調節供給總量的價格工具，未來不排除繼續上升的可能。

上海首套房利率步入“5”時代

今年上半年有所升溫的上海樓市在下半年迎來調控。7月初，二手房價格核驗政策落地。7月23日，在住建部等八部門發佈《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》後，上海“應聲”加碼房地產市場調控政策，宣佈上調房貸利率，首套利率調至5%，二套利率調至5.7%；將贈與住房納入限購政策，5年內仍記入贈與人擁有住房套數，受贈人應符合國家和上海住房限購政策。兩項新規均於7月24日起施行。

記者就此致電上海地區多家銀行支行，某國有大行信貸經理表示：“近期我行上調房貸利率，首套調至5%，二套調至5.7%。”對於上調原因，該經理稱，“主要是因為目前上海的房價上漲較快”。

此外，房貸批貸速度仍較緩慢。據《證券日報》記者瞭解，不少上海購房者的貸款審核最長需要4個月及以上。對於目前的房貸額度情況，上海某大行信貸經理表示，從去年四季度開始，房貸額度較為緊張，目前放款時間拉長至三個月到四個月。還有銀行信貸經理稱：“8月份將暫停受理房貸業務，主要是沒有貸款額度。”

此次上海地區按揭貸款定價顯著上漲既有市場因素，也有調控需要。光大證券金融業首席分析師王一峰對《證券日報》記者表示，上海地區按揭供需矛盾較全國更突出。6月份，上海市房價漲幅居前，此次信貸政策調整可以理解為是上海市房地產調控的“組合拳”。

北京地區放款時間延長

在上海收緊房貸的同時，北京房地產市場也越來越緊張。《證券日報》記者近日走訪北京地區多家銀行支行網點發現，在房貸利率方面，北京地區各銀行的房貸利率保持不變，首套在LPR基礎上上浮55個基點，即5.2%；二套上浮105個基點，即5.7%。在額度方面，銀行個貸部門工作人員均表示，目前房貸額度緊張，放款時間不確定。

中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，房貸額度偏緊在2021年將是常態，特別是最近幾個月成交量同比高位，新房貸款難度相對較低，很多熱點城市的二手房市場出現普遍性的放款難、貸款難。

“今年全年的房貸額度基本用完了，可能要等到明年1月份了。”某國有大行的個貸經理告訴記者。某股份制銀行支行的個貸經理也表示，由於額度緊缺，目前放款時間有所延長。

記者亦從多家房產仲介處獲悉，大部分銀行已經沒有額度，能放出貸款的銀行最快也要1個多月。還有不少購房者向記者表示，目前向銀行申請按揭貸款時明顯感覺到貸款難、放款慢。

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林在接受《證券日報》記者採訪時表示，一方面，各地房貸政策收緊，包括“三線四檔”等政策的出臺，使得房貸額度整體緊張；另一方面，上半年房地產行業依然呈現交投旺盛的局面，所以房貸需求水漲船高。雙向作用下，房貸額度供不應求。

廣州半年內4次上調房貸利率

上海和北京的首套房貸利率均已經進入“5”時代，同為一線城市的廣州更是進入“6”時代。

今年以來，廣州已經完成4次房貸利率上調。據瞭解，目前廣州地區四大行房貸利率首套基本上漲90BP-100BP，利率最高達5.65%；二套房貸利率大多上漲110BP-120BP，利率最高達5.85%。而光大銀行首套房貸款利率已經“破6”。

《證券日報》記者致電廣州地區多家銀行支行，相關工作人員均表示，目前房貸額度緊張，甚至有的銀行“暫時停止放貸”。某股份制銀行的個貸經理向記者表示：“近期房貸利率一直在上調，放款時間較長，過戶完之後仍需要3個月-4個月才能放款。”也有銀行表示，“目前正在處理存量房貸業務，不接受新的房貸申請。”

下半年的住房信貸是否會進一步收緊，未來房貸利率是否將繼續上升？

王一峰對記者表示，房地產融資“穩中從緊”的政策取向沒有改變，二季度以來，預估全市場按揭貸款利率繼續上行，供需矛盾加大。他認為，未來房地產融資趨勢主要體現在三個方面：首先，下階段按揭貸款增量受控可能繼續推動按揭利率上行；其次，房地產企業端融資壓力更為突出，弱資質房企系統性承壓；第三，按揭貸款發生額定價上行有利於穩定銀行體系淨息差，對於銀行體系資產端定價穩定會形成一定支撐。

盤和林也表示，下半年的房貸利率首先要看房價的波動狀況，房貸利率將因供需改變而改變。所以，未來房貸利率將和房價呈現同步關聯。但總體利率方面或繼續寬鬆，包括LPR報價在內，將進一步降低市場利率。這種非對稱的利率做法，實際上是為了優化信貸結構。

2019年，17歲的湖南女孩小栗來到深圳，成為了一名房地產仲介經紀人。對於只有初中學歷的她來說，這可能是為數不多可能實現財富快速積累的行業。然而今年，在“2•8”新政後，曾經在2020年賺到十多萬傭金的她，正面臨著深圳樓市十年來最為低迷的局面。

像小栗一樣的經紀人，有些從年初春節後不再返回深圳，有些到今年春夏陸續離開仲介行業，轉身去做了外賣、快遞等等。調控，正在深圳的樓市仲介行業掀起一波洗牌風暴。

但經歷了幾輪調控後，一些經驗豐富的頭部房產仲介機構早早就把握住了寡占型市場格局的行業本質。儘管也同樣受到了二手房交易冷清的困擾，但他們正有條不紊地推進員工培訓、二手房交易系統的升級等工作，以期在下一波行情到來時，有更加充分的準備去抓住市場機會。個別仲介機構更是寄望借小仲介出清的契機，以擴張業務版圖，補足業務短板。

市場人士認為，在深圳、上海、北京這種一線城市的房產仲介市場，寡占型的市場格局並不會發生實質性改變，頭部房產仲介機構的市場份額有望得到進一步鞏固提升，另外一些專注於某一細分領域服務的不動產經紀品牌，也有機會迸發持久的生命力。

仲介從業人員另謀出路

儘管深圳市房地產仲介協會在7月初發佈的2021年上半年樓市總結與預測中提及，全市實名登記的從業人員總量仍處在平穩的水準，同比小幅下滑11.8%。但是由於行業流動性大，不少還未來得及登記備案即流失、星級評級未持續提升測評，或者小的仲介機構並未組織經紀人考證備案等現象的大量存在，實際房產經紀從業人員超出協會統計口徑是行業內默認的事實。

據第一財經瞭解，由於不再看好今年的深圳樓市，不少從業兩年左右的仲介經紀人在今年春節後選擇不再返回深圳，而是去了別的城市。

數位行業內受訪人士告訴第一財經記者，今年上半年深圳房產仲介人員流失有10000人左右。隨之而來的還有，小體量房產仲介機構的關店、倒閉。

“2•8”新政帶來的樓市冷清，被認為是深圳這輪房產仲介離職潮最核心的因素。

對於去年至今的門店成交狀況，深圳寶安區房產仲介門店店長小羅的心情可以用“過山車”來形容。

去年疫情後，寶安區寶安中心一帶不少二手房均價一路跳漲至超過10萬元/平方米。整個下半年，深圳樓市打新潮熱、萬人搶房、投資客跑步進場、眾籌及代持炒房等層出不窮。在近乎失控的搶房潮中，熱門板塊房產仲介門店的生意做得風生水起，加盟門店賣房年入百萬元的實例實不少見。每每遇上打新熱盤開盤前後，仲介經紀人忙到深夜，顧不上吃飯是常態。

小羅所在的門店緊挨著寶安區網紅盤花樣年花郡家園，這種面積五六十平方米、總價500萬元左右的剛需盤，堪稱觀察深圳剛需客購買力變化的最佳視窗。

去年下半年，小羅的門店一個月少則開三四單，多則六七單。而在今年上半年，整個門店沒有一人開單。“2•8”新政後，原本計畫春節後返深工作的同事，有三分之二沒有回來。“深圳生活成本太高，不少老家在外省的考慮到回來深圳一時半會兒開不了單，就選擇在老家省會城市就業了。”

小羅告訴第一財經記者，他觀察到不少同行如果熬到五六月份仍未見有起色，就選擇主動關門歇業。

一家主動歇業的門店負責人稱，歇業主要來自成本壓力。他所在的門店店面費用、人工成本、水電稅雜費等剛性成本，每月基本維持在1.5萬元左右。中小房產仲介機構下屬門店多數不足10家，既沒有蓄客優勢也沒有規模經濟優勢，一旦有門店出現虧損，便會牽一發動全身。

“最初公司是將門店人員縮減到兩個，到五月份感覺撐下去比較艱難，就逐步撤銷部分交易量小的門店，以保持整個公司的盈虧平衡。”他告訴第一財經記者，現在公司僅剩下福田、南山兩家門店。

小仲介機構走到關門歇業邊緣，品牌仲介機構生意也難言樂觀。

福田區一品牌仲介機構門店的一位元負責人告訴第一財經記者，他所在的門店已經將主營業務轉向房屋租賃和商、辦專案的代理業務，拓寬業務管道，而店員已由鼎盛時期的二十人縮至一半。同樣是福田區的另一家品牌機構門店的負責人也講述了類似的情況。

在此行情下，從業兩年的小栗選擇繼續留在仲介行業。去年深圳樓市行情較好，她一年開了兩單，傭金收入超過十萬元。今年行情急轉直下後， 她感受到了半年沒有開單的壓力，2000元底薪加上一些小的租賃但，平均月收入大概在五六千元左右。她向第一財經記者表示，自己還想再堅持一下，等待下一波的市場行情到來。

但更多和小栗差不多資歷的仲介經紀人選擇加入離職大軍。本該是地產成交旺季的五六月份，由於行情不佳，各個房產仲介聚集的微信群、社交論壇上，關於“房產仲介轉行首選行業”等討論開始變得熱門。其中，外賣派送員、快遞員、銷售人員常常會成為房產仲介轉行首選。大多數仲介提及這些轉行行業的時候，都或多或少會談到“我本身學歷不高，可能體力工作會更容易適應”，又或者會說到“銷售和房產仲介有很高的職業相似度”。“我老鄉一個月底薪2000元很難生存，上個月他轉至快遞行業，月入破萬元了。門店走的幾個男同事都是臨時轉行至其他行業。”小栗說。

二手房成交錄10年低位

“春江水暖鴨先知”，在樓市中，地產仲介們往往最先感知到行情的走向。市場成交活躍的時刻，也往往是仲介人員隊伍迅速擴容的時候。

以深圳2019年底開啟的那一波樓市上漲週期為例，彼時相關機構的資料顯示，新增個人仲介會員申請類別占比同比提升了6個百分點，新增個人會員同比增加了11.5%，未從事過房產仲介行業的新人進入意願提升。這與2019年11月深圳豪宅稅調整使得房產交易稅費成本大幅下降，樓市行情年底翹尾有直接關係。

如今這輪房產仲介離職潮，同樣與樓市行情休戚相關。其中，“2•8”新政致使二手房市場迅速轉冷，被認為是仲介離職潮起的核心因素之一。

“2•8”新政即深圳市住房和建設局在國內率先提出的“二手住宅成交價格參考機制”。它是在二手房網簽價格的基礎上，結合周邊新房價格，對深圳3595個社區編制“成交參考價”。

二手住宅成交參考價整體比市場價低，相當於變相降低了銀行首付款發放額度，增加了購房者自籌資金負擔，也起到拉長樓市交易週期、降溫樓市的作用。

“2•8”新政出臺半年之後，實際影響超出了市場預期，深圳二手住宅成交均價一改以往上漲態勢，轉而出現下跌。其中，3月份下滑幅度最大，4月份有小幅反彈，5月份漲幅下調。

低迷局面仍在持續。深圳市住房和建設局統計顯示，2021年6月全市二手商品住宅成交環比下跌14%，同比下跌73.80%。這是2011年之後深圳二手房成交量首次在非春節期間跌破3000套關口，可謂“創10年新低”。去年同期，深圳二手房網簽量為10594套。

今年上半年，深圳二手住宅僅過戶2.8萬套，環比下降45%，同比下降35%，過戶量為近三年來新低。樂有家等多個研究機構數據稱，“調控效果十分明顯”。

業主的心態也跟隨行情有所變化。樂有家門店資料監測顯示，“2•8”新政出臺後，業主3月份還處於觀望期，預期依然較高。但從4月份開始，市場上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調報價，下調報價房源占比從41%上漲至55%。回到年初，這個占比還不到20%。

具體到區域來看，這輪上漲中大受關注的深圳西部區域福田、寶安、光明等成為下調房源較為集中的區域，東部地區的龍崗、羅湖及鹽田下調房源占比變化不大。整體來看，市場正在回歸理性。

對於小羅和他的同行們來說，走向理性的市場正是他所樂見的。相比于樓市大漲帶來的傭金缽盆滿盈，小羅更期望市場能有序平穩的運作。“大起大落行業動盪，短期容易滋生仲介投機違規等亂象，長期侵蝕了房地產交易生態系統健康運轉。”在他看來，行業走向專精深是大勢所趨，理性市場格局下，員工收入、心態都能更穩定從容，也能沉下心來打磨專業素養。

目前，頭部房產仲介機構已經開始感受到了理性市場帶來的影響。

“門店成交沒有恢復到去年下半年的那種火熱，但是每個月十余單，穩中有序的狀態就挺好。”鏈家福田區的一位頭部仲介機構負責人告訴第一財經記者，小仲介出清的過程也是大仲介市場份額再提升的過程，公司最近接洽了不少倒閉的小仲介門店，接手盤活這類倒閉門店，再開展業務也能彌補公司擴張網點上的短板。

深圳仲介的又一輪洗牌

深圳市房地產仲介協會發佈的資料印證了房產仲介行業慘澹的局面。2021年上半年，行業人月均網簽0.10套，相比2020年的人月均值下降46%。

這一局面是否會在下半年有所改變，目前還是未知數。深圳市房地產仲介協會也指出，短期內，“2•8”新政對於從業人員的衝擊尚可應付，但若現階段成交量低於“榮枯線”（月均二手房網簽持續長時間低於5000套）的市場成為“新常態”，則房產仲介從業人員規模或將在下半年出現較大幅度的波動。

市場人士認為，小型房產仲介機構由於抗風險能力整體較弱，成為本輪離職潮中受衝擊最為嚴重的對象。

與北京、上海、廣州等諸多城市類似，市場競爭較為充分的深圳房產仲介行業，已經呈現出典型的寡占型市場格局。

深圳市房地產仲介協會早前發佈的歷史標準指數資料顯示，四大行（Q房網、鏈家、中原、樂有家）網簽單量合計占比近年整體呈走高之勢，由2016年前後的45%左右提升至近年的60%左右。早前深圳房產仲介行業發佈的一份報告指出，行業從業人員分佈分化嚴重。截至2020年1月1日，四大行機構占總人員量74%。

樂有家的一位元負責人士告訴第一財經記者：“這輪衝擊將會進一步強化頭部房產仲介機構的優勢地位，小仲介出清的局面仍將持續一段時間。”

此外，一則傳聞還在深圳仲介行業中廣為流傳和發酵，即深圳市房地產資訊平臺即將上線。

在市場人士看來，一旦這一系統上線，將會給仲介行業帶來極大衝擊，更有可能產生類似於“二手住宅成交價格參考機制”那樣的示範作用，引起全國其他城市效仿，並對房產仲介行業產生強烈衝擊。

從另一個維度看，官方主導二手房交易系統這一傳聞能引起外部大討論，也與國內仲介行業服務水準參差不齊、仲介服務體驗度欠佳和信任感偏低有直接關係。

有留意到此傳聞的多位購房者表示，“非常期待能有這樣的系統出現倒逼仲介提升服務水準”、“國內房產仲介的服務水準還停留在一錘子買賣階段”、“國內房產仲介專業化素養與歐美差距懸殊”、“走向精細化管理的地產行業需要更專業化水準的房產仲介服務相匹配”等。

購房者心聲的背後，是對於當前仲介服務水準的不滿，房產仲介服務近年也的確屢居各類消費者投訴榜單前列。

以深圳為例，去年樓市投機炒作風盛，房產仲介參與違規炒房、協助套取經營性貸款、偽造購房資格等違法違規行為屢見不鮮。即便是所謂的四大行（Q房網、鏈家、中原、樂有家）這樣的“正規軍團”，也有不少仲介人員游走在職業道德底線之下，投機炒作助推樓市虛火。而外界廣為矚目的專業化高階炒房典型“深房理”核心人員就牽涉房產仲介人員。正是類似“深房理”這種剪不斷理還亂的投機關聯案例時有發生，令房產仲介和購房者之間的信任關係十分脆弱。

不過，深圳市房地產仲介協會相關負責人士對於去仲介化性質的“二手房交易系統”予以明確否認。“這是政府主管部門更新房屋交易系統，而非新版的去仲介化房屋交易系統，外部說法言過其實了。”

據第一財經記者瞭解，深圳四大行為代表的房產仲介機構新近也有在做類似的房屋交易系統更新和員工培訓。“目前二手房交易流程並沒有改變，不必擔憂交易程式。”一家頭部仲介機構的負責人表示，公司目前這個階段主要是對員工進行業務素養的提升和培訓。

該負責人對於行業未來報以樂觀期待。從業超過二十年的他向第一財經記者表示，仲介行業發展的這些年，圍繞去仲介化的討論幾乎未曾停歇過，尤其是互聯網重塑傳統行業。但是他始終認為，仲介行業專業價值壁壘，足以幫助優質的房產仲介經紀人穿越週期，脫穎而出。

“房產交易是一個低頻、非標、貨值高、風險高的專案，中間涉及產權、各種糾紛等，牽涉法律、財務、稅費等各類知識，專業度並不低。有些購房者認為2%至3%的仲介費不值，那是仲介服務本身不到位的問題，而非房產仲介行業沒有存在價值。”他也向第一財經記者表示，公司會充分利用這次小仲介出清的休整時機，提升公司人員的業務素質，並尋求合適的門店再拓展契機。

據第一財經記者瞭解，除了樂有家等成本管控優勢突出的頭部房產仲介機構在市場低迷之際仍實現了市場份額的提升。還有專注於商業物業代理、深耕社區的“夫妻店”等專業細分仲介機構“活得相當滋潤”。究其根源，“參考價”一張網的背景下，這些能逆勢穩中有進的房產仲介機構都有一個共同特點：以專業和誠信贏得客戶的信任。

上述受訪仲介負責人和他身邊的同行均認為，仲介行業寡占型的市場格局並不會發生實質性改變，頭部房產仲介機構的市場份額有望得到進一步鞏固提升，同時，一些專注於某一細分領域服務的不動產經紀品牌仍將迸發持久的生命力。

中國家居行業正經歷有史以來最大一輪頭部企業資本化浪潮，涉及智慧家居概念的企業也站上了資本風口。

繼2018-2019兩年的低潮期後，家居行業再啟上市熱，去年有18家泛家居企業成功上市，而今年截至目前已經有40家家居企業遞表，7家企業已掛牌上市，32家正在排隊IPO。

廣義的家居行業總規模超過4萬億，在整個大消費領域，這種規模是屈指可數的。

據不完全統計，規模以上家居企業數量高達6500多家，整個行業仍然較為分散，集中度有很大提升空間。

家居行業在2011年、2014年、2017年都出現過上市熱潮，每一輪上市潮都伴隨行業的變革和集中度的提升。比如在2017年資本熱捧全屋定制，歐派、尚品宅配等企業趁著風口上市，和2011年上市的索菲亞共同形成全屋定制“三足鼎立”的局面。

但截至目前，A股家居行業尚沒有誕生市值超千億、營收超200億的大公司。目前行業龍頭歐派家居（603833.SH）的市值處於800億元量級，2020年全年營收為147億元。位居其後的顧家家居（603816.SH），去年營收126億元，市值僅為400多億。

對規模集中度的渴望、對智慧家居風口的追捧以及對市場景氣度的信心，讓不少家居企業判斷，現在就是上市的黃金時期。

“小龍頭”搶跑規模化

自去年起到今年7月，有近60家家居企業向資本市場發起了衝擊。而在過去的幾十年裡，家居行業的A股上市公司一共僅為60家左右。

“資本化浪潮背後，在家居行業的各個細分領域中，還未誕生出真正領跑的大企業。多數傳統細分行業，都處於‘大行業、小企業’階段，而這個時候大家都有意借助資本搶佔市場。”深圳一家剛遞交招股書的家居企業人士對第一財經表示。

2020年，泛家居行業一共有18家企業成功上市，今年上半年，又有7家企業IPO通過，這其中不乏家居細分領域的傳統龍頭企業。

已經成立28年的奧普家居是集成吊頂浴霸的行業龍頭，2020年實現營業總收入15.9億，淨利潤僅為1.89億元。根據前瞻產業研究院測算，我國集成吊頂行業市場規模約為240億元。粗略計算，奧普家居市占率約為6%。

有46年歷史的東鵬陶瓷，是國內陶瓷衛浴領頭羊，去年回A上市，上市公司東鵬控股2020年營收71.5億。天風證券資料顯示，2019年全國規模以上建築衛生陶瓷企業1522家，主營業務收入3878億元，考慮到規模以下企業，建築衛生陶瓷行業總營收達6010億元。按照這一總體規模粗略計算，東鵬陶瓷的市占率僅在1%-2%之間。

去年在港股成功上市的匯森家居，是中國最大的板式傢俱出口商，但其市場份額佔有率僅為4%左右，去年實現營收39億元。

“大行業、小企業”意味著產業有充足的洗牌空間，部分小企業低端產能過剩、同質化競爭嚴重，而龍頭企業則有望通過資本加持，獲取更多資源，創造集群效應。

今年這波遞表企業中，這類細分領域傳統龍頭企業也很多。比如軟體家居行業代表性企業慕思，以及木地板行業較為知名的書香門地。

6月底，慕思健康睡眠股份有限公司發佈預披露招股說明書，擬在深市主機板上市，募資約19億元。7月初，書香門地集團股份有限公司也發佈首次公開發行股票招股說明書，擬在上海證券交易所上市，募資6.15億元。

類似於陶瓷行業，木地板行業也存在集中度過低的問題。根據北京普華有策資訊諮詢有限公司《2021-2026年木地板行業市場調研及前景預測報告》，行業單一品牌產量佔有率最高不足8%。全國生產木地板的企業近萬家，家庭作坊式工廠遍地開花，企業產能低、規模小，資金不足，技術設備落後，低層次競爭現象嚴重。

作為木地板行業規模靠前的企業，書香門地2020年的營收僅為10.28億元，在整個市場中份額極小。

因此，很多傳統家居龍頭企業都在招股書中表示，上市募資的目的是擴大產能、提升技術。

慕思稱，資金將用於華東健康寢具生產線建設專案、數位化行銷專案及健康睡眠技術研究中心建設專案。書香門地則稱，募集資金將用於年產600萬平米實木複合地板建設專案、智慧化車間建設專案、資訊化系統升級改造專案、行銷網路拓展及品牌美學推廣項目以及補充流動資金等項目中。

科技智慧概念站上風口

今年新一批IPO的家居企業，還有一類是過去較少出現的。這批企業融資規模小、智慧化特徵明顯，意圖借助此輪資本熱潮，搭上科技、物聯網的風口。

比如目前正在排隊等待IPO的土巴兔，號稱要“搶跑A股產業互聯網第一股”。

受到國外疫情“宅經濟”影響，去年以來跨境家居電商大爆發，乘著這股熱潮，主打跨境家居銷售的致歐家居、遨森家居都已申請在A股上市。

此外，還有主打“家裝3D雲設計第一股”的群核科技已遞交招股書擬赴美上市，主打全屋智能家居的有屋家居、歐瑞博等企業則選擇在A股IPO。

從去年上市企業的經驗看，站上智慧、科技風口的公司更受歡迎。

去年上市的石頭科技，被譽為“瘋狂的石頭”，其主營主營家用智慧清潔機器人及其他清潔電器研發和生產，將雷射雷達技術及相關演算法大規模應用于智慧掃地機器人領域，國內市場市占率約為11%。去年2月登陸科創板後，IPO價格271.12元/股，創下了科創板、A股股票發行價最高紀錄，股價當日報收497.90元/股，漲幅高達83.65%。截至目前其股價已高達1011元/股，累計漲幅超過300%。

主營業務為智慧家居IoT雲平臺的塗鴉智慧，去年在美國成功上市，儘管上市前一直處於虧損狀態，上市當日股價仍上漲了19%，市值竟然高達900億人民幣。

智慧家居之所以受到資本熱捧，是因為這一塊市場滲透率低，但被認為前景非常好。一位從事智慧家居解決方案的業內人士表示，目前智慧家居普及率不到10%，全屋智慧不到5%，而僅2021年智慧家居的銷售增速就將在30%以上，中國市場預期未來可達5400億元左右的規模。

此外，技術手段的成熟和落地、標準化連接的確立，緩解了玩家眾多、協議混雜的行業現狀，也讓行業前景進一步明晰。

地產、家電頭部玩家紛紛入局

家居行業再度掀起上市潮，原因是多方面的，除了企業自身發展需求，行業基本面也在提升。

作為跟房地產行業有較強相關度的下游產業，地產銷售的景氣度深刻影響著家居行業。而今年上半年，全國商品房銷售額再創新高。

據國家統計局資料，上半年商品房銷售面積同增27.7%，達到8.86億平米。二手房方面，據貝殼研究院測算，2021年上半年重點50城二手房成交量同比增長約60%。

因此今年以來，家居零售表現亮眼，家居消費需求不斷釋放。

而自去年三季度以來，受國外疫情“宅經濟”影響，我國外貿出口加速恢復，家居出口訂單的火爆程度也大大超出市場預期。

紅塔證券研究所副所長、輕工和食飲首席分析師花小偉認為，受益於國內外需求持續復蘇，2021年家居行業拐點向上、持續成長的趨勢十分明確，整裝、定制和軟體家居都有很大提升空間。

根據國家統計局資料，今年上半年家居零售額同比增30%，家居出口額同比增長44.5%。

一家已經籌備上市超過3年、目前正在申請創業板IPO的企業相關人士對第一財經表示，今年這一系列利好消息疊加，業內普遍判斷，目前是家居企業上市的黃金期，預計能夠獲得較高估值。

此外，相比房地產行業進入微利期，家居行業利潤則普遍較高，頭部企業毛利率在35%左右，因而越來越多房地產公司也在佈局家居。

今年7月6日，貝殼找房宣佈與聖都家裝達成協議，將收購聖都100%的股權，總對價不超過人民幣80億元，該交易預計將於2022年上半年全部交割完成。

房地產龍頭碧桂園則成立了家居公司現代築美，截至目前已經投入77億元打造4個智慧家居生產基地，分別位於廣東、河南、安徽、四川。此外，碧桂園在廣東潮州和江蘇揚州還佈局了衛浴製造基地，生產智慧衛浴、整體衛浴和整體廚房產品。

除了碧桂園，其它房企如萬科、保利、綠地、華潤、世茂等也在加速對家居產業的整合。

家電龍頭自然也不願放手家居賽道。近日美的集團就稱，擬分拆美智光電在深交所上市，已提交申請材料。美智光電將大力發展智慧燈光、智慧控制、智慧安防和智慧吊頂四大核心業務。

而黃光裕歸來後的國美，今年也宣佈加速發力智慧家居，4月份上線全新的BIM智能家裝平臺——打扮家APP，今年6月則在全國3400多家線下門店建設“家•生活”體驗館，介入整體櫥櫃、智慧家電、全屋淨水等智慧化系統領域。

也因為來自其他賽道的入局者越來越多，多數頭部家居企業都希望能夠通過上市獲得資本助力，應對日益激烈的競爭。

築友智造(00726)公布,兩大加盟商於本月相繼成功摘地.湘西綠色建築科技園加盟項目成功摘得位於湖南省湘西高新區西區生態產業園的100畝地塊,而石家莊睿民慧築科技園加盟項目成功摘得位於河北省石家莊市稿城經濟開發區80畝地塊
,合共180畝.

該集團指,築友湘西綠色建築科技園位於湖南省湘西高新區西區生態產業園,為其與湘西鼎晟建材的加盟項目,並將由其建造,而湘西鼎晟建材將維持該產業園所有權.

該集團指,石家莊睿民慧築科技園位於河北稿城經濟開發區內,為其與河北尚展科技的另一加盟項目,並將由其建造,而河北尚展科技將維持該科技園所有權.該集團執行董事郭衛強表示,已在全國16省42市布局數位化PC工廠,其中包含10家加盟工廠和10家輕資產工廠.

彭順國際(06163)公布,以約1692萬令吉(約401萬美元)買馬來西亞一項物業.

該集團指,物業是位於馬來西亞柔佛州古來區士乃之GM79地段250號永久業權工業用地,面積約3.3437公頃(約36萬平方呎),該物業於本月2日市值約1800萬令吉(約427萬美元).

該集團指,收購該物業旨在作為巴士之停車場及╱或儲存巴士車身及相關備件,供業務使用.鑑於該物業鄰近其在馬來西亞總部及主要營業地點、收購事項預計將通過消除租賃停車場和儲存空間之租金支出以及該等租賃到期後之潛在搬遷成本,長遠改善經營現金流,以及收購事項將擴闊固定資產基礎.

在經歷疫後的一輪恢復性反彈後，近月來，中國多地樓市成交節奏放緩，房地產市場降溫。專家認為，房地產市場調控和監管力度進一步加大是出現這種變化的主要原因。

　　住房和城鄉建設部日前召開新聞發布會，邀請專家解讀加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控相關工作。

　　多位專家指出，2018年中國建立房地產長效機制以來，在促進房地產市場平穩健康發展方面取得明顯成效。據統計，2020年中國22個試點城市新建商品住宅、二手住宅價格同比漲幅分別比2019年收窄3.1個百分點和1個百分點。

　　下半年乃至今後一段時間，中國樓市調控如何發力？

　　中共中央政治局常委、國務院副總理韓正近日主持召開國務院電視電話會議時指出，把發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務，要高度重視房地產工作中的新情況新問題，並強調“全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制”。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，下一步房地產調控應繼續堅持“房住不炒”的定位，把“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”作為最根本的原則。以此為前提，未來中國樓市政策或現六大重點。

　　——增加保障性租賃住房供應

　　近日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主。

　　上海市房地產科學研究院院長嚴榮指出，《意見》回應了當前中國住房發展面臨的一些突出問題，補齊了住房保障體系的明顯短板。全面落實《意見》當中提出的含金量比較高的措施，將會讓新市民、青年人將在人口淨流入的大城市能夠租得到、租得起、租得近、租得穩、租得好。

　　——落實城市主體責任

　　住建部此前明確，對調控工作不力、市場波動大的城市，要堅決予以問責。今年以來，住建部先後調研督導或約談了包括深圳、上海、北京、杭州等在內的13個城市。

　　浙江工業大學副校長虞曉芬指出，除了落實城市政府主體責任外，還要發揮省級政府的監督督導作用。中國內地有293個地級市、1301個縣，這麼多城市光靠住建部督導是不夠的，還要發揮省級政府的作用。例如：浙江省近幾年出台政策，對各縣市商品房、二手房價格建立監測體系，在價格漲幅監測方面發揮了很好的作用。

　　——加強房地產金融管理

　　今年上半年，房地產金融環境持續收緊。專家認為，未來房地產調控將完善“三線四檔”融資管理規則，嚴格實施商業銀行房地產貸款集中度管理制度，加強對中小型銀行的監督管理。堅決查處經營貸、信用貸、消費貸等資金違規用於購房。

　　劉洪玉解釋說，房地產金融管理，一方面面向房地產企業，房企負債情況經過一年多的政策引導發生了積極變化；另一方面面向金融機構。未來，涉房金融政策可能進一步深化，比如針對首付款、房貸利率等有一些引導政策。

　　——建立房地聯動機制

　　專家認為，未來或推行北京市住宅用地限房價、控地價、提品質做法。同時，嚴格購地企業資格審核，建立購地資金審查和清退機制。

　　劉洪玉表示，一方面，需要增加住房供應的城市，應該切實增加土地供應。另一方面，土地供應結構也需要繼續優化，包括加強保障性租賃住房用地供應等。

　　——加強部門協同配合，形成調控合力

　　房地產調控涉及多個部門。專家認為，應建立房地產市場數據共享機制，為及時精準市場調控提供數據支撐。

　　——持續整治房地產市場秩序

　　嚴肅查處房地產開發、中介、物業、租賃等方面的違法違規行為，淨化市場環境，維護民眾合法權益。住建部、國家發改委、公安部等8部門日前聯合發布關於持續整治規範房地產市場秩序的通知。通知稱，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。

　　此外，調控的政策工具箱還會不斷豐富完善。嚴榮指出，貨幣、金融、稅收和市場監管，這5類政策是市場調控和長效機制中重點發力的五個方面。隨著市場的發展和演進，樓市調控的工具箱可能還會不斷充實。

2021年，江蘇省政府明確提出，要改造1130個老舊小區，改造任務量是去年的2倍多。江蘇省住房和城鄉建設廳先後印發《關於做好2021年城鎮老舊小區改造工作的通知》和《關於切實做好當前城鎮老舊小區改造中有關工作的通知》，要求各地加快推進項目實施，確保工作做好做實。

據江蘇省住房和城鄉建設廳廳長周嵐介紹，截至今年6月底，全省納入國家和省政府改造計劃的1130個老舊小區，已進場施工1037個，開工率為91.8%，其餘93個小區正在有序開展前期工作；今年以來，全省共開展加裝電梯1734部，其中已完工並投入使用206部，正在進場施工463部，其餘1065部正在開展群眾工作、手續辦理等。

下一步，江蘇省將重點推動以下工作：

加強工作指導，推動各地在抓好疫情防控和安全生產的同時，抓緊完成整治方案確定及業主共識達成、相關手續報批等前期準備工作，推動尚未開工的項目盡快開工，已經開工的項目加快實施進度，竣工項目盡快組織驗收，確保年底前高質量完成改造任務。

開展“美好環境和幸福生活共同締造”活動，充分尊重居民意願，發揮黨組織作用，搭建溝通議事平台，優先把居民改造意願強、群眾參與度高的小區納入下一年度改造項目庫。積極引導居民通過直接出資、使用（補繳、續籌）住宅專項維修資金、提取住房公積金、讓渡小區公共收益等方式分擔相關改造費用，並通過捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。

針對目前居住在老舊小區內老年人佔比較高的現狀，江蘇省加大力度推動各地將既有多層住宅加裝電梯、無障礙設施建設、養老服務等適老化改造作為老舊小區改造重要內容，特別是對於已經達成共識的老舊小區，加大支持力度，優先納入改造項目庫。重點突出加裝電梯工作，全面提升老舊小區水電氣信等基礎設施水平，積極利用閒置土地、房屋建設社區養老、托幼、醫療等服務設施。

將改造後的長效管理機制建設納入改造方案製訂範疇，做到同步規劃、同步實施，積極推動物業服務管理全覆蓋。按照政府引導、業主主導和“保底線”原則，引入市場化、專業化、規範化的物業管理，引導小區業主依托社區基層治理自主選擇物業管理，鼓勵地方因地制宜提供托底的基本物業服務，確保整治改造成果得到長期有效維護。

推動各地探索建立政府與社會力量合理共擔改造資金的機制，吸引社會力量參與老舊小區改造和運營管理，推動企業從“一次性高利潤”向“長期可持續性低利潤”業務模式轉型。創新項目運作方式，通過大片區統籌或相鄰項目捆綁改造等“以豐補歉”方式，實現資金平衡和空間資源最優化配置。

推動各地組建多部門參與的聯合辦公機構或工作專班，強化協作配合，切實解決老舊小區改造中電力、通信、有線電視等管線改造提升的難點問題；結合工程建設項目審批制度改革，構建快速審批流程，切實簡化老舊小區改造項目審批、用地、規劃、施工等相關行政許可手續。對不涉及建築主體結構變動的項目，鼓勵採用“清單制＋告知承諾制”，加快推進老舊小區改造，著力提升各地改造工作水平。

北京市住房和城鄉建設委員會近日表示，截至7月20日，北京市利用集體建設用地建設租賃住房已累計開工6.3萬套，其中，丰台區開工量最大，約1.4萬套；其次是大興區和朝陽區，分別有1萬套。從新開工情況看，2021年新增開工0.9萬套，基本處在中心城區及平原多點地區，預計今年年底前可有約8000套房源投入市場運營。

為讓租客住得安心，北京市也提出加強集體土地租賃住房（以下簡稱“集租房”）運營管理相關的監管措施。按照規定，納入建設計劃的集租房項目，租賃住戶使用水、電、氣、熱均執行民用價格；鼓勵集租房租賃雙方簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年；嚴禁“以租代售”，運營單位應按每月收取租金，經承租人同意，也可按每季、每年收取租金，但不得一次性收取12個月以上租金。

據了解，2020年7月，北京市丰台區泊寓成壽寺社區亮相，成為全國首個正式運營的集租房項目。

（出處：《中國建設報》）

樓面呎價8499元 較鄰地3個月貴18%

政府推展多年的上水古洞北新發展區，陸續進入推地階段。古洞第24區商住地皮上周五（23日）截標，收到12份標書，結果由會德豐地產獨資以41.85億元中標，造價較市場預期上限39.39億元高6.2%之餘，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）達8499元，相較今年4月同區古洞第25區用地的樓面呎價7184元，約3個月時間爆升18.3%。會德豐地產初步構思興建主打中小型單位的項目，地價連同建築費等計算的總投資額約70億至80億元。

主打中小型單位 設商業配套

地政總署公布，古洞第24區商住地皮由會德豐地產旗下的Fruitful Season Investments Limited以41.85億元投得，出價為12家入標財團中最高，批租期50年。會德豐地產擊敗的對手，包括今年4月中標同區古洞第25區商住地的新地（00016）、2017年透過補地價取得同區用地發展權的恆地（00012），以及本地發展商如長實（01113）、嘉里建設（00683）、中資地產商佳兆業（01638）和萬科香港等。

會德豐地產主席梁志堅對投得該用地表示非常高興，強調該集團過往曾發展尖沙咀九龍站、九龍東啟德發展區、將軍澳南和日出康城等全新社區，將充分利用發展新社區方面的經驗，結合大灣區的優勢發展古洞第24區用地。

佔地約8.21萬方呎的古洞第24區用地，鄰近規劃中的港鐵（00066）北環線古洞站，可建樓面面積約49.24萬方呎。

總投資約80億元

會德豐地產指出，該用地的住宅樓面面積約41.03萬方呎，商業樓面面積約8.21萬方呎，位置接近各口岸及河套區，「盡握大灣區發展機遇」。

會德豐地產常務董事黃光耀透露，初步構思在該用地興建主打中小型單位的住宅項目，以配合市場需要，並設有商業配套，預計總投資額約70億至80億元。以總樓面面積計算，意味每方呎樓面總發展成本約1.42萬至1.62萬元。

會德豐地產所屬的會德豐系，近年積極採用「貨如輪轉」策略，單計過去一年已狂吸4地，包括去年12月和今年2月透過九龍倉（00004）先後以獨資和合資形式購入兩幅山頂文輝道豪宅地，今年4月起至今約3個月時間，則以會德豐地產獨資中標港鐵香港仔港島南岸第六期及前述古洞第24區用地。上述4幅用地單計地價或補地價，總涉資逾280億元。

連同是次古洞第24區地皮，最近約3個月時間地政總署先後批出3幅位於新界北區的賣地表用地，樓面呎價均超過7000元，古洞第24區用地的樓面呎價，較今年4月新地中標的古洞第25區用地高約18.3%，與永泰地產（00369）上月以26.168億元中標的粉嶺粉錦公路與青山公路古洞段交界用地（下稱粉錦公路用地）樓面呎價9209元相比，僅低約7.7%。古洞第24區用地的樓面呎價更可媲美部分市區土地，例如市區重建局去年4月批出的長沙灣東京街/福榮街重建項目，樓面呎價約8770元。

「深圳返工香港居住」成未來趨勢

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，以近月3幅新界北區地皮的樓面呎價，勢成為新界東北以至新界區未來的地價基礎，反映發展商對大灣區發展的看法，並相信隨着深圳樓價攀升，未來有機會出現「深圳返工、香港居住」的情況，故看好新界北區的樓價發展。

中原地產測量師張競達說，近期樓市正面消息較多，增加發展商入標的信心，古洞第24區用地的造價略為超出市場預期，反映發展商看好該區潛力，估計日後落成的住宅單位，開售呎價可超過2萬元水平。

另外，地政總署昨天以不記名方式公布粉錦公路與青山公路古洞段交界用地全部入標財團的出價，次標出價23.6億元，較永泰地產的中標價26.168億元低約9.8%。

新盤經過兩周淡靜期後，昨天多個項目出擊部署下月推盤。會德豐地產及信置（00083）牽頭發展的西南九龍長沙灣維港滙II（維港滙發展項目第2期）昨日突擊上載銷售安排，先推108伙打頭陣，自8月1日起以招標方式發售，包括面積最大的複式天池屋。恆地（00012）西灣河項目昨天亦命名為THE HOLBORN，提供420伙，將與獲批售樓紙、由宏安地產（01243）發展的青衣薈藍（提供320伙）齊齊部署下月推售，令新盤氣氛急升溫。

維港滙II上月公布樓書及開放示範單位供參觀，但一直未為樓盤開價，昨日突上載首份銷售安排，放棄發價單，改以標售打頭陣，涉及108伙，全為3房或以上大戶，包括6個特色單位，實用面積由752至3029方呎，招標期由下月1日至10月底。

全盤最大的兩伙天池屋亦在首輪標售之列，位於1座27及28樓頂層A室複式戶，實用面積3029方呎，為5套房間隔，連1368方呎平台及1017方呎天台，平台設有私人泳池；另一個位於2座30樓A室，實用面積1579方呎，連751方呎平台，同樣設有私人泳池。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，第1期維港滙I及第3期維港滙III正在銷售中，銷情理想，並售出不少3房或以上單位，維港滙II考慮1期和3期銷情及位置等因素，故適量推出此類單位招標，市場亦查詢實用面積3029方呎的最大特色戶，故一併推出市場。位於荔盈街6號及8號的維港滙II提供525伙，實用面積256至3029方呎，預計2023年5月底落成入伙。

西灣河THE HOLBORN快上載樓書

恆地亦部署下月推售西灣河項目，昨日命名為THE HOLBORN，恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝稱，項目提供420伙，涵蓋開放式至3房間隔，標準開放式戶共有142伙，而標準1房及2房分別提供242及24伙，另有12個特色戶。項目售樓處及示範單位接近完工，料下月上載樓書，預期2023年4月底落成入伙。

宏安地產執行董事程德韻指出，薈藍已獲批售樓紙，現階段積極籌備，料短期公布最新銷售部署。項目設計理念以現代化科技產品帶出環保、便捷及健康理想家居生活，會所及公共空間引進多款環保產品如自動感應燈具、太陽能蓄電照明，單位亦配備雙層中空輻射鍍膜玻璃窗，此外亦添加空氣淨化、過濾及通風系統等抗疫設施。位於寮肚路8號的薈藍提供320伙，實用面積181至257方呎，提供開放式及1房戶，預計明年12月底落成入伙。

長實（01113）沙田九肚名日．九肚山昨天連沽兩伙，包括17號洋房及一個2房戶，單日套現3304.4萬元。項目本月連沽3幢洋房，僅餘兩幢未賣；2房戶亦持續受捧，全盤僅餘一伙待售。

新冠肺炎疫情有所緩和，今年私人住宅樓價連漲5個月後，6月略為平穩。差餉物業估價署（下稱差估署）最新公布整體私人住宅售價指數，6月初步指數為394.5，與5月相同，上半年樓價累積有3.84%升幅。最新指數相較2019年5月錄得的396.9歷史高位，僅低約0.6%。

僅低歷史高位0.6%

參考差估署《香港物業報告每月補編》初步數據，最新修訂的5月整體售價指數為394.5，6月維持不變。若以單位面積劃分，6月中型單位樓價向上，惟小型單位和豪宅單位樓價向下。實用面積不足431方呎的A類單位售價指數最新報436.2，按月降0.46%；實用面積1722方呎或以上的E類單位更按月下挫1.23%，至320.1，已連跌3個月共2.41%。

其餘3類單位的指數則按月向上，惟升幅僅0.09%至0.37%。實用面積431至752方呎的B類單位，最新指數報381.5，按月升0.37%；實用面積753至1075方呎的C類單位僅微漲0.09%，至347.6；實用面積1076至1721方呎的D類單位則報331.9，按月揚0.18%。以上半年計，前述5類物業的樓價則全線上揚，幅度2.04%至5.62%，其中C類單位升幅最勁，半年彈5.62%。

會德豐地產常務董事黃光耀認為，市場看好下半年樓價表現，料可再升5%或以上；現時本港樓市主要依靠內需，若下半年中港通關，內地資金加速流入，將對樓價有刺激作用，樓價升幅或更大。

通關後樓價料再升半成

利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，B類住宅單位6月份樓價升幅跑贏大市，更是連續兩個月破頂，反映此類單位在政府2019年放寬按揭保險樓價上限（放寬按保）後受到追捧，由於經濟復甦和市場資金仍充裕等，「相信樓價破頂只是一兩個月內的事」，若下半年正式通關，樓價至少可再升5%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預料，樓價可在8月突破歷史高位，多個新盤將於8月陸續登場，發展商開價傾向克制貼市，加上市場氣氛持續向好，剛性需求高企且市民對置業充滿信心，該行反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）有機會在8月衝破190.48的歷史高位。

此外，私人住宅租金升勢持續，差估署公布，6月私人住宅整體租金指數報177.9，按月微升0.06%，連漲4個月共2.18%，今年累計租金指數漲約0.74%。

大手物業投資市場交投活躍，工廈及車位連錄大額買賣，已故資深投資者「舖王」鄧成波，其家族以22.4億元售出屯門東亞紗廠工業大廈第1期全幢，為今年以來最大宗全幢工業買賣。此外，新濠國際（00200）持有的香港仔黃竹坑珍寶閣停車場以超過4.1億元售出，為今年全港最大銀碼停車場車位成交。

今年最大宗工業交易

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事吳松基表示，鄧成波家族沽出的東亞紗廠工業大廈第1期位於屯門河田街2號，物業樓高15層，總面積約466449方呎，成交作價22.4億元，呎價約4802元。

早前市場指出，該物業獲準買家出價約17億元洽購，最終成交較之高5.4億元或31.8%。現時全幢物業由物流營運商租用以經營物流業務，將以現狀連現有租約成交，月租約560萬元，租金回報3厘。

珍寶閣停車場售逾4.1億

資料顯示，鄧成波家族於2012年向嘉民物流基金以5.08億元購入該物業的71%業權，最後於2018年統一全幢業權，總收購成本逾9億元，是次售出賬面獲利約13.4億元，升值1.5倍。

據了解，買入東亞紗廠工業大廈第1期的新買家為華潤物流，該公司同時以約7億元向鄧成波家族購入粉嶺安樂門街35號勉勵龍中心全幢，兩幢物業涉資共約29.4億元。

第一太平戴維斯香港董事總經理及投資部主管袁志光稱，黃竹坑惠福道3號珍寶閣停車場以逾4.1億元售出。項目樓高8層，共提供509個車位，以成交價計，平均每個車位作價逾80萬元。市場消息稱，新買家有傳為宏安地產（01243）或有關人士。

該停車場由新濠國際旗下香港仔飲食企業有限公司持有，曾於2017年初放售，當時市值約6億元。今年重新以招標形式放售，市值已下調至5億元，最終成交價更較4年前市值低31.7%。

根據土地註冊處資料顯示，鄰近珍寶閣的私人屋苑深灣9號在上月有車位以350萬元易手；而附近的居屋南濤閣及雅濤閣，最新車位成交價約88萬至123萬元。

近年市區土地需求殷切，舊樓併購成為發展商開發新土地來源之一。英皇國際（00163）本月內循強拍途徑連購兩個舊樓項目，總金額約4.54億元，最新一宗為該公司於昨天以底價1.95億元，摘下筲箕灣仲齊大廈全幢業權。

仲齊大廈位於南安街67、69、69A及71號，物業拍賣會昨天在仲量聯行舉行，結果由手持「1號」牌的英皇國際代表，在無競爭對手下以底價投得，是該公司繼上周三（21日）以底價2.59億元成功購入上環高陞大樓舊樓業權後，今年第2個循強拍途徑購入的項目。

今次投得的仲齊大廈，現址為一幢樓齡約57年的8層商住物業，地盤面積約3000方呎，若以地積比9.5倍作重建發展，可建總樓面約2.85萬方呎。

拍賣行錄兩銀主盤交易

樓市氣氛向好，部分準買家轉到拍賣行尋寶，忠誠拍賣行昨天推拍12項物業，連錄4宗成交，當中兩宗屬銀主盤，將軍澳公屋翠林邨2座秀林樓低層40室銀主盤，實用面積349方呎，銀主以已補地價287萬元推拍，最終299萬元成交，較開價搶高12萬元或約4.2%，呎價約8567元。

另一銀主盤為長沙灣東景大廈頂層A室連天台銀主盤，實用面積441方呎，天台339方呎，銀主開價498萬元推拍，搶貴5萬元或約1%，以503萬元售出，呎價約11406元。

同場亦售出北角康德大廈高層7室，實用面積1109方呎，連一個車位開價1200萬元推拍，結果以1352萬元成交，搶高152萬元或12.7%，呎價約12191元。而天后僑興大廈低層M室，實用面積645方呎，開價630萬元，最終成交價為708萬元，較開價高出78萬元或約12.4%，呎價約10977元。

黃開基拍賣行昨日亦推拍25項物業，僅售出屯門公屋山景邨3座景榮樓中層25室，屬法院令物業，實用面積277方呎，以已補地價175萬元推拍，結果210萬元成交，較開價高35萬元或20%，呎價約7581元。

二手樓價飆升，將軍澳天晉2期2房單位不足兩周賣貴28萬元或2.5%，造價衝上1128萬元，刷新天晉2期2房戶造價紀錄。

中原地產高級分區營業董事伍錦基稱，天晉2期1A座中層A室，實用面積551方呎，2房間隔，新近連每月2萬元租約以1128萬元沽出，呎價20472元，樓價及呎價同創天晉2期2房戶新高。

而天晉2期3A座高層A室同呎數2房單位，本月中以1100萬元售出，一度刷新天晉2期2房戶造價紀錄，前述的單位在短時間再把紀錄推高28萬元或2.5%。

原業主2013年初以594.46萬元一手買入，去年6月開價1100萬元放盤，及後因應市旺調高叫價終於沽出，賬面賺533.54萬元或89.8%。

第一城呎價逾兩萬成交

荃灣昇柏山分層戶造價逼千萬元，美聯物業高級分區營業經理柯志東指出，高層RA室3房單位，實用面積747方呎，近期減價20萬元或2%，以960萬元易手，仍創屋苑標準分層戶造價新高，呎價12851元。原業主2013年以654.3萬元一手入市，最新造價較當年上升305.7萬元或46.7%。

另一方面，沙田第一城呎價又破2萬元，美聯物業首席聯席區域經理翁凱傑表示，52座中層E室，實用面積284方呎，2房間隔，以580萬元獲承接，呎價20423元，暫為該屋苑本月最高呎價成交。原業主2015年以400萬元買入，賬面賺180萬元或45%。

豪宅持續錄得成交，市場消息指，淺水灣華景園一個高層單位，呎價逼近4萬元，料創屋苑標準戶呎價新高。

消息指出，華景園2座高層單位，實用面積1,089平方呎，新近連車位以4,300萬元售出，實用面積呎價39,486元，料創屋苑標準單位呎價新高。原業主於2006年以1,250萬元購入單位，持貨15年，易手帳面獲利3,050萬元，賺幅2.4倍。

另外，世紀21奇豐物業營業董事廖振雄表示，西貢別墅連錄成交，其中白沙灣花園A段雙號屋，實用面積1,870平方呎，以3,230萬元售出，實用面積呎價17,273元。原業主於2009年以2,600萬元購入單位，持貨11年，帳面獲利630萬元，升值24%。而西貢白沙灣花園A段單號屋，面積1,870平方呎，亦以3,380萬元沽出，實用面積呎價18,075元。

中原地產區域營業董事林龍南稱，北角半山威景臺D座中層4室，實用面積700平方呎，以1,580萬元售出，實用面積呎價22,571元。

由新濠國際持有的黃竹坑惠福道3號珍寶閣停車場509個停車位經已出售，作價高於4.1億元，平均作價80.5萬元。買家為宏安地產，為今年全港最大宗停車場車位成交。

平均價80.5萬元

第一太平戴維斯表示，項目早前進行公開招標，受各大物業投資財團和基金洽談，反應非常踴躍，終以超過4.1億元成交。停車場樓高8層，位於黄竹坑惠福道3號珍寶閣基座，合共提供509個車位，以目前該廈車位月租2,500元計，粗略估計租金回報約3.7厘。

第一太平戴維斯香港董事總經理及投資部主管袁志光指，旁邊黃竹坑站住宅與車位比例為6:1，將來住宅項目落成後，車位需求必然熾熱。

中原地產繼續創出驕人業績，後勤員工第二季續獲發放花紅。中原地產香港於上半年錄得30.23億元營業額，較去年上半年升近44%，其中住宅營業部成績27億元，刷新歷來半年度的最佳業績。

第二季全線後勤可獲發花紅0.75個月，主任級或以上1.13個月，上半年則累計獲發1.32個月及1.99個月花紅。

美聯集團副主席黃靜怡表示，上半年本港住宅物業市場「量額齊升」，預期旺勢延續至下半年，料全年一手私樓及二手住宅註冊量可達逾8.5萬宗，創自2011年後10年新高；預期註冊金額可達逾8000億，更創歷史新高。而該行於多個新盤項目獲得佳績，一手及二手市佔率齊升，早前已公布「盈喜」，故發放上半年花紅，向旗下中央專業部門及前線文職員工，派發上半年花紅，平均可獲1.45個月，最高可獲2.15個月。