國際地產顧問萊坊發布2021年第2季「全球豪宅指數」（Prime Global Cities Index），全球46個主要城市中有35個豪宅價格上揚，平均年增8.2%，其中加拿大多倫多漲幅居冠，年增27%，台北豪宅增幅也擠進全球前十。

萊坊（Knight Frank）最新發布的指數，是根據各國官方機構或央行發表的統計數據，追蹤全球主要城市官方或成交總價前5%的豪宅價格表現，近期成為頂級不動產重要指標。

觀察數據，全球豪宅漲勢前五名依序為北美洲多倫多，亞洲的上海、廣州、首爾及北美的邁阿密，漲幅皆超過19%，其中多倫多豪宅漲幅傲視其他都市，年增27%；上海居次，年增21.4%；廣州和首爾緊追在後，年增19.8%及19.6%；邁阿密第五，年增18.7%。共35個城市豪宅價格走揚，是繼2008年金融海嘯後攀升幅度之最，也較第1季全球各城市平均房價漲幅7.3%強勁。

觀察台北豪宅市場，縱使有央行調降貸款成數，成交價仍季漲3%、年增14.9%，不僅創下國內近兩年新高，也位列全球城市第十名。

瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛提及，2016、2017年時，台灣豪宅市場年變動幅度皆為負值，一直到2018年第3季才止跌反彈，台灣豪宅市場才逐步回穩。

萊坊國際住宅部主管Kate Everett-Allen表示，疫情使全球房市正以異常方式復甦，豪宅更是領頭羊。他談及主要有四大因素刺激豪宅價格攀升，第一，全球低利率；第二，旅遊限制鬆綁，使國內買家把豪宅當作資金避風港；第三，稅制改革上路前的交易熱潮；第四，疫後重新調整生活與通勤模式。

黃舒衛分析，台北今年第1季有信義首席公館加持，季漲6.5%，第2季錦上添花，除冠德信義一季就成交三戶外，大直豪宅西華富邦交易也往30樓以上、均價220萬產品挪移，連兩年多沒有交易紀錄的松濤苑，二樓戶都以單價250萬成交，可見頂級豪宅追價尾勁強。

展望下半年，台北豪宅市場在游資豐、通膨警訊兩股壓力下，不僅成屋市場熱，連敦南商圈的預售、新屋案也紛紛風光上市，為台北的「後豪宅稅時代」開新局，可望帶動區域買方換屋、置產潮。

高資產族搶進豪宅 三個原因

根據國際地產顧問萊坊的數據指出，台北市豪宅市場成交價年增14.9%，不僅創下國內近兩年內新高，也位列全球城市第十名。商仲專家指出三原因，包含經濟基本面強、台股表現佳、通膨置產趨勢，催化金字塔頂端族群轉進實體資產。

瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛提及，相較去年3月美股史無前例熔斷四次，連帶影響第2季市場瀰漫觀望、不確定性氛圍，他談及今年第2季有三大因素催化高資產客群轉進實體資產，第一，今年同期經濟基本面強；第二，台股表現佳，上個月甚至衝破萬八，造就不少鋼鐵人、航海王；第三，通膨置產趨勢，隨台商回流、熱錢回台，加上素來有「置產抗通膨」的說法，使得高資產族群積極尋求資金避風港及置產配置機會，刺激豪宅市場更上一層樓。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，一般除了地段，還會看硬體上的建設規劃、軟體上的豪宅軟體服務，來定義豪宅價格。

達麗建設（6177）昨（24）日除權0.2元，除權參考價為29元，終場收在29.45元完成填權；法人表示，若加計美國建案，總計達麗建設今年共有六大案完工入帳下，營運可望創高。

達麗建設去年稅後純益達1.58億元，每股純益（EPS）達0.5元，公司通過每股配發0.2元股票股利，並在昨日除權，盤中隨著大盤上漲、公司股價上揚，終場收在29.45元，上漲0.45元，股價完成填權。

達麗建設指出，新北市三重案「達麗大景匯」因工期延宕，入帳延至今年。公司強調，雖然營建業目前面臨缺工、料漲問題，不過今年預定完工的建案不會受到影響；達麗建設今年上半年營收達26.58億元，較去年同期大增54.6%，稅後純益達3.45億元，較去年同期激增1.3倍，每股純益0.89元。

達麗建設今年共有五大案完工入帳，除了總銷25億元「達麗大景匯」外，還有位於高雄前金區總銷30億元「達麗東京」、台中西屯區總銷21億元「達麗大道」、台中北屯區47億元「達麗居山」，及新北市三重總銷5億元「麗水苑」等，均將在下半年喜迎入帳高峰期，總計今年完工量達128億元。

宏普建設（2536）昨（24）日除息、每股配發現金股利1.2元，終場收在20.55元、持續邁向填息之路；宏普表示，由於雙北精華區土地難取，因此獵地範圍已擴至中南部，只要六都有好地段的土地，公司都會評估。

宏普建設上周五（20日）股東會通過每股配發1.2元現金股利，並在昨日進行除息交易，除息參考價為20.4元。盤中股價隨著大盤上攻、維持在平盤之上，終場收在20.55元、上漲0.15元。

至於去年至今，營造成本上漲讓不少建商思考透過工法改良降低成本，對此宏普建設董事長段津華日前指出，營造業是很傳統的行業，很難有變動，舉例來說，像新式的預鑄工法已有10~20年，但真正採用的同業很少，因此要透過改良工法降低成本是有難度的。

疫情微解封，包括聯聚、由鉅、寶璽等七期豪宅新案蓄勢待發，其中，聯聚位於市政路、惠來路口的豪宅新案，產品主力規畫50坪，這也是聯聚首次在七期新市政中心推出中坪數豪宅產品，鎖定企業二代與重視生活品質的專業人士，預計第四季進場。業界推估，該案每坪成交均價上看7字頭，據悉預約賞屋客戶已破千組，未演先轟動。

聯聚建設總經理王于娟表示，過去在七期推出的住宅產品坪數大、總價高，為了嚮往聯聚的二代與專業人士也能買得起，聯聚自去年開始規畫中坪數住宅，結果大受市場青睞。例如去年8月在七期市政路推出「聯聚瑞安大廈」，產品規畫60坪標配豪宅，且是聯聚轉型後第一棟新現代建築，深受企業二代、重視生活品質的專業人士等族群青睞，推出後一炮而紅，每坪成交均價破6字頭。

聯聚第四季趁勝追擊，在市政路與惠來路推出50坪標配預售新案，主力總價在3,500萬至4,000萬間，同樣鎖定企業二代與專業人士，據悉預約賞屋的客戶已大爆滿。王于娟強調，七期新案社區內的公共空間，不僅豐富且兼顧實用、美觀，例如輕食空間中的共享餐桌、瑜珈教室，這些空間鼓勵住戶創造更多連結，就像一座「垂直三合院」，不同世代也能居住在同一社區，但同時擁有更多自主空間。 　

值得一提的是，聯聚在七期新案的千坪基地玩創意，利用施工前空檔打造城市稻田鏡屋展館，貨櫃屋變身為「人禾好時」展覽空間，由鏡面包覆映照水稻成長及周遭城市地景變化，夜間燈光映照七期夜景更是別具特色，成為台中最新周末打卡熱點，上周末開幕吸引不少民眾搶鮮體驗參觀，遠遠的就能看到田埂上排著長長人龍。 　

此外，位於七期市政北七路的「聯聚瑞和大廈」預計11月底完工落成。根據實價登錄揭露，高樓層毛坯屋每坪成交價高達88萬元，將為七期豪宅市場帶來另一波高潮！

疫情降級助攻，專家：民俗月過後到第四季，房市熱鬧滾滾

疫情降級，房市近期蠢蠢欲動，北中南房市至少有八筆重磅級的百億指標大案醞釀「928檔期」登場，專家預期，今年民俗月過後到第四季房市可能明顯熱鬧。

進入民俗月結束的倒數階段，不少建商、代銷期待遞延性買盤快速歸隊，紛紛摩拳擦掌，「928檔期」至年底正式公開的重磅級大案，包括「敦仰」、「Diamond Towers」、「元利森活莊園」、「新美齊世代」、興富發青埔案、潤隆「新橫濱」，及台中由鉅建設大案、高雄興富發「美術1號院」等，都陸續完成接待中心和樣品屋搭建，準備開盤。

台北市最具規模的重量級指標案，包括敦化北路近南京東路口小巨蛋對面「敦仰」，總銷逾150億元，為「蘇黎世產險大樓」危老重建案；另外三圓建設正義國宅都更案「Diamond Towers」近期已完工落成，估計總銷將超過400億元，這兩筆精華地段的新案，每坪單價都至少200萬元起跳。

此外，還有文山區的元利建設新案「元利森活莊園」，總銷逾140億元，規劃47、57、66坪三、四房的小豪宅，第一季潛銷以來，已有賞屋客、粉絲客前來簽約訂購，「928檔期」正式公開，可望是第四季最叫好又叫座的新案。

新北市方面，板橋將出現總銷達140億元的「新美齊世代」，由新美齊、威京集團的中石化合資的京捷建設所投資興建。

今年基隆也將出現百億級大案，潤隆將推出總銷180億元的「新橫濱」，桃園最近興富發建設籌備推出青埔百億大案，總銷高達112.4億元。

台中今年罕見同時出現多筆百億級大案，下半年以來，總銷152億元「遠雄幸福成」本月最新登場，另由鉅建設「市政園道案」為下波百億大案焦點。高雄則以興富發凱悅飯店進駐的「美術1號院」總銷達162億元，最受矚目。

不過受疫情影響，冠德建設原本規劃今年推出的三重太子汽車舊廠百億大案遞延至2022年推出，今年下半年先推出台中捷運綠線G8案「文華高中」站捷運共構宅「冠德文華綻」，總銷約20億元，規劃以2~3房及3+1房為主力。

至於甲山林集團的新竹寶山美式別墅造鎮案，總銷規模可望突破千億，最近已掛出戶外廣告，主打「18萬坪智慧城市」微型造鎮，規劃七層樓大樓、及二層樓的美式別墅，也遞延至2022年正式推出。

財政部高雄國稅局指出，政府為鼓勵個人房東將房屋出租予接受政府租金補貼者，提供租稅優惠如「租屋服務事業」或「租賃住宅服務業」包租或代管，即能享有個人綜合所得稅、地價稅、房屋稅等各項租稅優惠。

按照內政部「公益出租人資格認定作業要點」，房東如果出租房屋給我國租金補貼戶，像是租給長照機構、幼兒園、中低收入戶、身心障礙人士、單身青年以及新婚育兒者等，即可向地方政府申請適用公益出租人資格。

財政部指出，依住宅法第3條規定，公益出租人可享有房屋稅適用自用住宅稅率1.2％、地價稅適用自用住宅用地稅率千分之2、綜合所得稅租金收入減免等三大減稅優惠。

官員表示，在2017年到2021年5月期間，依住宅法規定，公益出租人的租金收入每月可享有1萬元免稅額度；另因應2021年6月住宅法修正，公益出租人免稅額度自2021年6月起進一步提高到1.5萬元。

若租金收入超出免稅額，超出額度適用財政部「必要損耗及費用標準」43％成本費用率，等於超出金額只有57％要計入綜所稅。

如果公益出租人是透過「租屋服務事業」包租或代管社會住宅，租金收入超出每月免稅額，超出部份可適用成本費用率60％，等於超出金額只有40％要計入綜所稅。

此外，公益出租人若透過「租賃住宅服務業」包租或代管租賃住宅，在契約約定供居住使用1年以上，於出租期間所獲租金收入，每屋每月在6千元以下免課綜所稅。超過6千元至2萬元部分適用成本費用率53％、等於47％要計入綜所稅；超過2萬元部分則適用43％成本費用率，超出金額只有57％要計入綜所稅。

主計總處統計，去年共有8個縣市家戶可支配所得突破新台幣100萬元。房仲業者指出，嘉義市去年家戶可支配所得約104萬元，不過平均房價僅每坪12.4萬元，民眾購屋相對輕鬆。

根據主計處統計，全台共有8個縣市平均家庭可支配所得破100萬元，台北市以142萬元居冠，新竹縣、市以129萬元分居2、3名，4到8名為桃園市、新北市、台中市、嘉義市與高雄市。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，六都除了台南市，其他五都平均家庭所得均破100萬元，顯示主要都會區工作薪資水平高，帶動家戶可支配所得較高。

她說，新竹縣及新竹市受惠竹科，普遍薪資高，嘉義市則因製造業、醫療院所多，收入加上消費低，家戶可支配所得成為前段班，若將房價納入評估，會發現這3個縣市更宜居；新竹縣、市去年每坪約在17萬元至22.4萬元，嘉義市每坪約12.4萬元，買房相對輕鬆。

郎美囡補充，嘉義市房價最低，但是因缺乏話題，導致房價表現持平。新竹則是在園區帶動下，房價表現搶眼，顯見建設資源與話題，都能讓房價具有可期待空間或保值性。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，評估房價是否合理，除以收入為基準外，同時也會評估地方就業狀況、重大建設等。近年資金外溢效應明顯，帶話題的低價區往往能有不錯表現，六都之外不少區域備受矚目，也讓房價更具想像空間。

台灣房屋集團趨勢中心統計聯徵中心購屋貸款資料，10年前桃園、台南、高雄購屋總價都只有500多萬，如今都要900多萬元。以增幅來看，平均購買總價以桃園市漲幅最多， 10年前平均購屋總價為598萬元，如今上升953萬元，10年約增加355萬，增幅達59%。

其次為台南市，從586萬元提升至910萬元，漲了55%；第三名為高雄市，從595萬元提升至913萬元，漲幅53%。

進一步觀察，總價增幅最大的桃園市，以八德、中壢兩區最驚人，十年增幅超過九成，現在買房比10年前貴了近一倍。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，房價貸款鑑估值增加，主要現代購屋族多半「喜新厭舊」，偏好大樓新社區產品，而土地越來越稀有，取得成本增加，加上缺工問題，以及鋼筋、水泥漲價營造成本增加，因此全台房價十年平均增加三成五。

購屋總價增加最多的桃園，近十年建設起飛，受惠高鐵和機場捷運通車，縮短北北桃生活圈距離，加上人口福利政策，和青埔特區發展快速，推案量大，區域生活機能越趨便利，吸引雙北輕移民進駐，也帶動桃園房價上揚。

台灣房屋八德興豐直營店店長崔文翔指出，10年前八德買房預算480萬元，如今則提升至950萬元，主要是八德近幾年重大建設不斷，包括捷運綠線有5個站點、八德國民運動中心將在9月1日試營運、國道三號增設大鶯豐德交流道等。

崔文翔表示，重大建設吸引雙北、新竹客來此購屋，房價也來到2字頭，2+1房及小3房預算900多萬元，正3房要1100~1300萬元上下，大4房產品更是推升至2000萬元門檻。

聯徵資料顯示，近十年南部房價漲幅都超過5成，包括台南和高雄在2010年縣市合併，升格為直轄市之後，拉近了周邊衛星行政區的距離，人口集中及建設不斷發展，建商積極推案、開發，帶動房價上漲。

台中總價漲幅相對保守，10年來漲幅約15%，為六都最少，台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中分析，台中總價增幅低，主要來自於熱賣產品的轉變。10年前台中的房市，仍有相當比例為透天交易，當時市區總價700~1000萬左右的中古透天厝，是市場上的熱賣物件。

近年隨著房價上漲，台中房市已轉變為大樓當道，並以800~1200萬的2、3房小宅為主流，所以總價成長幅度相對收斂。

建商搶地瘋推案，安信建經統計表示，國銀土建融餘額已來到2.621兆，預計年底前土建融餘額將飆破2.7兆元大關，締造歷史新紀錄。

安信建經表示，經濟、資金、通膨，是房市持續復甦的三大動力來源。雖然國內本土疫情爆發，對房地產市場造成干擾，但有這三大動力頂住，民眾購屋信心上揚，房市維持熱絡榮景。預料全台推案量將穩步走揚，土建融資金需求仍會明顯增加。

安信建經總經理張峰榮表示，自7月以來，安信建經代辦融資金額約增三到四成，多數建商的推案動機來自於剛性與置產需求穩定、遞延性推案、寬鬆貨幣及低利率資金行情，以及經濟成長帶動房市等因素。

另因近年國際原物料價格與工資高漲推升營造成本，建商對於土建融需求更甚以往，尤其中、小型建商的資金需求壓力較往年更大。

安信建經提醒開發商，由於營造成本持續攀升、且政策面可能隨著市場的熱度而進一步緊縮融資管制，業者若推案有資金需求，可盡早諮詢建經公司，了解「代辦建築融資」的條件及行情，以免因資金缺口而錯過下波房市復甦的熱潮。

展望下半年，安信建經認為整體經濟環境有利於房市復甦成長，利多面有經濟成長率坐五望六、低利、貨幣寬鬆、海外匯回資金逼近3千億元、外銷出口暢旺、景氣燈號續亮紅燈、民間購屋信心轉強等，市場榮景是可以期待。

根據國際地產顧問萊坊的數據指出，台北市豪宅市場成交價年增14.9%，不僅創下國內近兩年內新高，也位列全球城市第十名。商仲專家指出三原因，包含經濟基本面強、台股表現佳、通膨置產趨勢，催化金字塔頂端族群轉進實體資產。

瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛提及，相較去年3月美股史無前例熔斷四次，連帶影響第2季市場瀰漫觀望、不確定性氛圍，他談及今年第2季有三大因素催化高資產客群轉進實體資產，第一，今年同期經濟基本面強；第二，台股表現佳，上個月甚至衝破萬八，造就不少鋼鐵人、航海王；第三，通膨置產趨勢，隨台商回流、熱錢回台，加上素來有「置產抗通膨」的說法，使得高資產族群積極尋求資金避風港及置產配置機會，刺激豪宅市場更上一層樓。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，一般除了地段，還會看硬體上的建設規劃、軟體上的豪宅軟體服務，來定義豪宅價格。

保利物業（06049.HK）近日發佈2021年半年報，上半年，公司實現營收51.53億元，同比增長43.1%，實現歸母淨利潤4.91億元，同比增長22.8%。公司物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大板塊均衡發展，其中，物業管理服務收入同比增長37.5%至31.43億元，非業主增值服務同比增長45.7%至8.07億元，社區增值服務同比增長58%至12.03億元。

截至2021上半年底，保利物業規模持續擴張，服務專案涵蓋29個省、自治區、直轄市，進入城市達193個，服務業主超138萬戶，合同面積增至6.2億平方米，在管項目1576個，增長187個。其中，協力廠商市場拓展量質齊升，上半年，保利物業新簽約協力廠商專案單年合同金額9億元，同比增長38.3%，千萬級別以上項目23個，合計金額占比43%。新簽約協力廠商專案中，非居業態單年合同金額6.9億元，同比增長62%，占市場拓展總量比例的77%。

公共服務方面，保利物業在管數量上半年淨增長80個至473個，公共服務的上半年的物業管理收入也提升至6.6億元，同比大幅增長90.2%。憑藉公共服務業態的經驗優勢及專業優勢，上半年保利物業成功拓下了北京醫院、西南政法大學、上海地鐵15號線、佳木斯市同江市、南沙區萬頃沙鎮等多個優質項目，大物業生態平臺加速成型。

值得一提的是，經過多年的探索與實踐，保利物業提煉商辦企業的服務需求，逐漸形成了屬於自己的生態平臺式商辦服務品牌——星雲企服。圍繞“物業管理+資產管理+企業服務”形成三位一體運營服務模式。截至6月30日，保利物業管理的商業及寫字樓專案高達193個，上半年淨增長29個，上半年商業物業管理的收入也同比增長49.9%至4.6億元，對物業管理收入的占比提升至14.7%。發力非業主增值服務，促進業務類型多元發展。非業主增值服務收入達8.07億元，同比增長49.9%，業務覆蓋案場服務、前介諮詢、交付查驗、資產運營4大類型。

保利物業表示，將堅持“深耕市場、提效運營、全面資訊化”三大主線工作，持續推進“深耕優質區域與核心業態、深耕增值服務及城市服務等核心產業、推動服務品質化與管理精細化、強化內外部智慧系統研發”四大主要做法，從社區到城市都積極打造“物業管理+生活服務+基層治理服務”的軟基建能力，加速構建大物業服務生態平臺。

"財技秀"栽了跟頭了？

至2021年8月底，房企半年報披露工作將全部完成，近期也是企業紮堆發佈業績的高峰期。上半年的市場風雲變幻，政策加碼、融資收緊、拿地規則改變，成績背後反映的是壓力之下企業的應對與打法。

而近期，一家房企財報出現“烏龍”，尤其引發了市場的關注。

8月12日，在禹洲集團(1.53, 0.02, 1.33%)（1628.HK）發佈2021年中報前的幾分鐘，一份關於2020年業績重列的公告率先發出。其中，2020年中期營業收入從140.07億元調減至20.19億元，降幅高達85.59%。然而，這卻並非禹洲集團第一次業績“大變臉”。在今年3月發佈2020年全年財報時，禹洲集團就曾因收入較中期大幅下降引發市場質疑，如今又面臨業績重列，原因究竟是什麼？《商學院》記者就相關問題聯繫禹洲集團，截至發稿尚未得到回復。

消失的120億元

今年3月30日，禹洲集團發佈了2020年財報。其中，營業收入資料為104.12億元，然而此前2020年中報披露的營業收入卻為140.07億元。至此，全年收入較中期不增反降，相差達35.95億元。而同比來看，收入的下滑也非常明顯，其2020年年終收入較2019年的232.41億元下降了55.20%。此外，2020年歸母淨利潤僅1.17億元，同比下降96.76%，市場不禁質疑其業績“暴雷”。

2020年年報發佈時，禹洲集團尚未發佈2020年中期業績調整公告，單從以上資料來看，業績下滑非常明顯。針對此情況，禹洲集團在年報中指出，收入減少主要是由於受新冠肺炎疫情影響，上海的若干物業專案的開發進度及武漢、唐山的物業交付有所延期，導致收入遞延確認。

但從銷售額來看，禹洲集團則首次站上千億陣營，距其提出“千億目標”用時4年。禹洲集團年報顯示，2020年公司合約銷售金額創歷史新高，同比上漲39.74%，至1049.67億元。

然而，就在禹洲集團剛剛在千億的道路上邁開腳步時，業績再次陷入謎團。今年8月12日，禹洲集團在發佈2021年中期業績前發佈了一份2020年中期業績重列報告。其中，營業收入由此前的140.07億元修正為20.19億元，降幅超8成；歸母淨利由10.19億元變更為—2.18億元，由盈轉虧。


在公告中，禹洲集團給出的重列理由是：（1）將3家實體由2020年中期的“附屬公司”重新分類為截至2020年12月31日止年度的“合營公司”或“聯營公司”，及遞延2020年中期初始確認的須進行重新分類的2家實體的收入為人民幣16.69億元；（2）遞延2020年中期初始確認的若干收入。

而對於造成此誤差的原因，禹洲集團稱，一方面受疫情限制，公司駐香港的會計及財務人員無法前往內地，對物業專案進行實地視察並開展實地工作；另一方面，相關地區專案經理當時剛剛加入公司不久。此外，禹洲集團指出，“本次重列並不影響本公司2020年全年財務報表，2020年全年業績已計及重新分類及遞延。”

在公告發佈次日，禹洲集團執行董事、董事會主席兼控股股東林龍安在業績發佈會上將這次財報失誤比喻為“摔跟頭”，並表示：“摔跤不可怕，可怕的是不改革、不改變。禹洲成立以來都太穩健了，這次摔跤會是一次促成改革的機會。”

重列背後的真實表現

重列公告顯示，2020年中期公司營業收入20.19億元，重列後同比下降82.65%；毛利率僅2.28%，而2019年同期為26.98%；歸母淨利為—2.18億元，2019年同期為16.39億元，由盈轉虧。


表重列後禹洲集團2020年中期業績資料

發佈重列公告後，禹洲集團緊接著披露了2021年中期業績。半年報顯示，當期營業收入為120.08億元，同比增長494.86%；歸母淨利為8.57億元，相較2020年同期的—2.18億元，由虧轉盈；毛利率大幅提高，達20.09%。期內，禹洲集團累計合約銷售金額為527.14億元，同比增長23.02%，完成全年目標的47.92%。

可以看出，經過對2020年資料重列後，禹洲集團今年上半年的收入及利潤情況都尤為可觀，同比實現了大幅增長。而如果對比重列前資料，情況則遠不是如此。僅營業收入一項，經過重列後，就實現了從下降14.07%到增長494.86%的巨大轉變，而毛利率和歸母淨利也同樣發生了質的轉變。


表禹洲集團2021年中期業績增長情況

針對禹洲集團業績重列這一情況，某財務管理行業專業人士向《商學院》記者指出：“一般而言，重新分類是指不涉及損益專案的科目間調整，這裡指的重新分類實質上是重新表述。會計的前提之一就是會計主體假設，由於變更會計主體範圍所導致的財表重述，本質上違背了會計前提。”

而另一位審計行業資深人士則表示，“對企業而言，報表重列一定是不太願意見到的現象，至少說明其財務報表不紮實，一般重列的內容往往也是能夠揭示企業風險的地方。”

知名地產分析師嚴躍進則表示，“類似財務和經營資料的調整，說明瞭企業財務工作不穩健。而且很明顯的是，其操作的不規範多半是從改善或粉飾財務資料的角度進行的。從企業教訓來看，要防範出現業績造假或資料存在水分的風險，否則會影響投資者對企業的評價。”

對於此次重列報表後可能帶來的影響，諸葛找房資料中心相關負責人對《商學院》記者表示：“禹州集團業績的大幅變化或將影響市場對其經營情況的判斷。一方面，對於往期經營資料的大幅調整在一定程度上透露出企業自身財務結構的不穩定性，或將導致外部對其的投資有所下滑；另一方面，重新調整資料或將在一定程度上有損企業形象，進而影響市場對其的估值。”

嚴躍進進一步指出，“類似業績的大幅度變動，會使得投資者更關注後續此類企業財報數據的真實性，因此各類財務粉飾的空間就比較小，也會影響投資者對於企業未來的看法。”

真實業績如何？

2021年是禹洲集團站上千億之後的第一個年頭，但這個開局似乎並不太順利，近幾個月來的2次業績“異常”不免引發關注和質疑，雖然資料重列後表現出了良好的增長性，但市場中的相關猜測不絕於耳。那麼，拋開此次財報調整，單從今年上半年的經營來看，情況究竟如何？

禹州集團指出，2021年上半年集團收入主要來自物業銷售、投資物業租金收入、物業管理收入及酒店運營四大業務範疇。期內總收入為120.81億元，同比上漲494.86%，創歷史新高，主要原因是交付物業總建築面積增加，令物業銷售確認收入有所上升。四大業務中，除投資物業租金收入同比下降0.31%，其餘3項業務均同比增長，其中物業銷售收入同比增長618.20%，占總收入的97.24%。

反觀上半年房企整體表現，在相對複雜的市場環境下，差異化較為明顯。諸葛找房資料中心相關負責人表示，“上半年，房地產市場整體表現較為平穩，其中頭部房企業績增長較大，中小房企則在淨利潤方面凸顯出一定的虧損特徵。隨著疫情逐漸好轉，市場有所升溫，房企的經營活躍度顯著上漲，獲得一定可觀的營收，但隨之而來的是房地產市場調控的持續加碼，維持市場呈現動態?溫特徵。”

嚴躍進則表示：“就當前企業來說，上半年整體業績尚可，即總體上表現不錯，但也絕對沒有非常瘋狂的業績增長。各類政策管控下，確實會給業績成長帶來一定影響。若按照同比值對比，去年下半年房企銷售資料相對不錯，而今年下半年此類房企面臨很多壓力，至少近期的政策頻頻加碼，已經使得部分城市政策趨於嚴厲，市場躁動的空間反而少了。就目前房企的行銷情況看，確實面臨阻力，尤其是佈局一、二線城市較多項目的房企。”

在此背景下，禹洲集團接近500%的收入增長顯得尤為特殊。那麼，如果拋開2020年中期業績的影響，情況又如何？記者對比2019年及2021年中期資料發現，營業收入上禹洲集團實現了從116.38億元的增長，但毛利率和歸母淨利均為下跌。其中，毛利率從26.98%降至20.09%；歸母淨利則從16.39億元降至8.57億元，降幅為47.71%。


表禹洲集團2019年及2021年中期業績對比

而從土儲情況來看，今年上半年，禹洲集團在蘇州、鄭州及江門新增4幅地塊，總建築面積約54.79萬平方米，而2020年同期，禹洲新增拿地數量則為11塊，總建築面積約136.92萬平方米，縮減接近6成。

總土儲方面，截至6月30日，其總可供銷售建築面積約2200萬平方米，共179個項目，平均樓面成本約為每平方米人民幣6854元。禹洲集團在財報中指出，目前這一土地儲備足夠未來3到4年的發展需求。

針對上半年禹洲集團拿地放緩這一情況，諸葛找房資料中心指出，從市場角度來說，受拿地規則趨嚴疊加開發建設加大監管力度的影響，利潤空間受到一定壓縮，房企多持謹慎觀望態度，同時，市場調控的持續加碼，加之融資有所受限，房企的資金方面面臨一定程度壓力，因此拿地力度有所放緩。另一方面，從企業自身角度來說，或許是企業發展戰略有所調整，對於擴儲需求並不強烈，也可能由於自身土儲較為充足，短期內不急於增儲。

嚴躍進則指出，“建築面積體現了可售房源規模，其規模本身並不算低。對於此類企業來說，拿地放緩也說明資金壓力略增大，所以也會在拿地方面略保守。”

此外，今年以來市場對房企降負債的進展也頗為關注。禹洲集團財報顯示，至2021年6月30日，淨負債比率為80.42%，較期初下降5.38個百分點；現金短債比為1.85倍；剔除預收款後的資產負債率為73.98%，較期初下降3.94個百分點。根據“三條紅線”的要求，踩中一條紅線，目前處於黃檔。

禹洲集團方面則表示，希望在年底達到“三條紅線”的監管要求。林龍安指出：“下半年，我們會推進銷售，加大庫存去化速度以增加回款，充裕自身現金流，將我們的輕資產發揮作用，逐步降低負債。”

可以關注到的是，繼半年業績發佈後，8月19日，林龍安出手增持了公司股份。禹洲集團發佈公告指出，林龍安於市場上增持了100萬股禹洲集團股份，總代價約為154萬港元，平均價格約為每股股份1.54港元。增持後，林龍安共擁有37.08億股股份，占禹洲集團已發行股本總數的約58.83%。而在此前的6月16日，林龍安曾以總代價約200.7萬港元，平均價格約每股2.01港元增持100萬股公司股份。同花順資料顯示，截至8月23日，禹洲集團總市值96.46億港元，股價較年初已下跌41.2%；同期，同花順房地產板塊指數跌幅為14.29%。

今年以來，地產行業整體環境進一步趨於複雜，房企在政策、融資、拿地等方面都面臨著不小的壓力。而對於禹洲國際來說，財報上兩次“失手”的影響究竟如何，“千億”之後的路又該怎樣走，還需要時間來給出答案。而在此前的業績發佈會上，林龍安曾這樣承諾：“摔跤後，禹洲會更加審慎有為、量入為出、穩健為主，導入以高位盈利為導向的有品質發展，確保禹洲走向百年。”

8月24日，安徽省合肥市住房保障和房產管理局官網接連發佈二道樓市新政——《關於深化學區房調控政策的通知》、《關於建立熱點學區二手住房交易指導價發佈機制的通知》，規定自8月25日起，暫停市區範圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，在合肥市第四十八中學、合肥市屯溪路小學、合肥市第三十八中學、合肥市和平小學學區範圍內購買二手住房，以及建立熱點學區房價格指導機制。

一手勸退“房多多”，一手按住“房炒炒”。

中指研究院合肥高級分析師申德前分析指出：“本次合肥學區房調控政策的出臺，是繼4月6日合肥“新政八條”中涉及住房限購措施的再深化。在原先濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區等限購區域以及其他區域指定的17所學校學區二手住房限購的基礎之上，再增加4所中小學學區二手住房限購。兩次學區房調控政策針對的群體均為擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭。”

超精准打擊2區4校學區房炒作

通過購買學區房進入老牌名校，是合肥市不少“考二代”的習慣性操作。多年前就入手和平路小學學區房的“老母親”周蕾向《每日經濟新聞》記者透露，“和平小學和第三十八中學是瑤海區最好的小學和初中，並且在合肥市排名也非常靠前。第四十八中學也是非常好的初中，在我們那個年代就非常有名。”

孟天去年剛剛碩士畢業，她對記者說，“第四十八中學很厲害啊，合肥這些年勢頭很猛的黑馬高中一六八中學，有不少來自第四十八中學。”

根據《通知》，此次新增的限購範圍有：

位於包河區的合肥市第四十八中學學區限購範圍為：巢湖路以西，屯溪路以北，金寨路以東，環城馬路以南。

位於包河區的合肥市屯溪路小學學區限購範圍：徽州大道向西經香港街至桐城路向南，過屯溪路經曙光新村圍牆以西至曙光路以西，曙光路經九華山西路向西延伸至宿松路以北，黃山路以北，金寨路以東，環城馬路以南。

位於瑤海區的合肥市第三十八中學學區限購範圍：東至銅陵路，南至南肥河，西至勝利路至南漲河，北至淮南鐵路(含華潤紫雲府)。

位於瑤海區的合肥市和平小學學區限購範圍：東至銅陵路，南至濱河路，西至一環路至明光路，北至和平路(含省直和平花園力)。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示：“合肥此次雙政策出臺，是全國第一個系統對熱點學區房進行管控的城市，相關學區房調控思路值得全國各類城市學習。”

但事實上，此次合肥官宣限購的幾個學區並非當地“頂級學區”，最牛學區早在4月份就已經被納入限購。

記者梳理合肥4月發佈的房地產政策發現，合肥幾所歷史悠久的牛校，包括南門小學、紅星路小學、六安路等學校本部及分部，以及西園新村小學、一六八中學初中部，早就“勸退”了擁有2套及以上住房的家庭。

從安居客平臺看，2007年建造的省直和平花園，目前掛牌單價2.4萬元，個別面積小於100平方米的房源單價超過2.5萬元/平方米，總價為230萬元左右。

“基於學區而限購的概念是過去各地限購政策中所沒有的。此類政策具有非常好的導向，也說明靶心直擊的重點，即二手房炒作較多的是部分學區房。通過調控，真正對二手房、學區房的炒作進行打壓。”嚴躍進表示。

學區房版二手房指導價

此次合肥調控打出的組合拳，將學區房限購與限價綁定到了一起。《通知》規定，建立熱點學區二手住房交易指導價發佈機制，以住宅社區為單元，委託專業機構參照近兩年實際成交均價，綜合評定交易指導價，適時對外發佈，引導市場預期。

根據《通知》所列，限價區域包括瑤海區、廬陽區、蜀山區、包河區、經開區、高新區等6個行政區，16組小學+初中組合的的學區房。這意味著，合肥以獨有的方式，將二手房指導價這一新政專門“針對”學區房定向實施。

嚴躍進指出，“過去很多城市，並沒有明確針對學區房採取指導價，一般表述是針對熱點樓盤落實指導價。而此次合肥政策以熱點學區對應社區為單元，委託專業機構參照近兩年實際成交均價，綜合評定交易指導價，適時對外發佈，引導市場預期。此類學區房既面臨了限購政策，也面臨了限價政策。兩項管控齊發力，真正打壓了各類炒作和投資投機行為，確保此類房源後續定價理性。”

“新政之後，各類哄抬房價等做法也會減少，進一步促進家長理性置業和理性擇校。”嚴躍進說。

今天，北京市住房和城鄉建設委公佈《北京市住房租賃條例》（徵求意見稿）（以下簡稱“徵求意見稿”），向社會徵求意見。北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波表示，此次徵求意見稿是在《民法典》和國家《住房租賃條例》（徵求意見稿）的框架內，結合北京的城市定位和實際起草的，北京將“房子是用來住的、不是用來炒的”、建立“租購並舉”的住房制度寫入地方性法規的城市，北京將嚴格長租公寓、群租房、租金貸等管理。

徵求意見稿共6章81條，對網路房源發佈、群租房、長租公寓等熱點問題予以規範，自今日起至2021年09月23日面向社會公開徵求意見。

保護承租人權益

談到此次北京公佈的徵求意見稿，樓建波認為，北京是首個將黨中央“房子是用來住的、不是用來炒的”定位、建立“租購並舉”的住房制度寫入地方性法規的城市。

他表示，徵求意見稿保護承租人權益。不僅明確了房屋出租規定，要求出租住房應當具備供水、供電等基本條件，符合建築、消防、室內裝修相關規定，不得以違反規劃設計要求出租、居住人數超標等形式違法群租，不得出租違法建設、危房、甲醛房等，而且擬規定合同期限內出租人不得單方面提高租金，出租人提前解除合同的，應當經承租人同意。

徵求意見稿還提出，出租方應在簽約前將房屋狀況，特別是裝修完成時間告知承租人，保障承租人知情權。

徵求意見稿還考慮減輕承租人負擔，提倡出租人按月收取租金，押金一般不超過一個月租金。規定出租人不得採取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式迫使承租人返還租賃住房或承擔合同約定之外的費用。

樓建波稱，徵求意見稿重申了《民法典》賦予承租人的“買賣不破租賃”“承租人優先購買權”“優先承租權”等法定權利，特別是租賃住房及其附屬設施危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該住房或其附屬設施品質不合格，承租人仍然可以隨時解除租賃合同。

增加手段調控租金上漲過快

樓建波談到，國家版《住房租賃條例》（徵求意見稿）規定：“租金上漲過快的，可以採取必要措施進行合理調控”。此次北京公佈的徵求意見稿對必要措施進行了具體化：

一是限制住房租賃企業“收房”的租金漲幅、查處哄抬租金。這個措施防止各大租賃企業在資本的助推下放大市場波動。

二是實行傭金指導價。有助於減輕承租人的實際負擔，特別是減輕換租的壓力。

三是實行租金指導價，即由政府分區域規定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理範圍。這個區域可能是某些價格上漲過快的區域，也可能是全部範圍。

樓建波認為，這三個遞進式的調控措施是北京首創，充分體現了北京調控租賃市場、穩定租金水準的決心。這個條款主要是針對“租金快速上漲”的應對措施，屬於依法設定、用來穩定租金的調控工具。

嚴管長租公寓、群租房

近年來，長租公寓在資本的驅動下，長收短付、高收低出、爆雷、甲醛超標等亂象不斷，嚴重損害了租賃當事人的權益。住建部和北京市均發佈的規範管理的措施。

樓建波指出，此次公佈的徵求意見稿充分體現了“嚴管”的思路：

一是主體有門檻，要求長租公寓應當具備相應的人員、資金和管理能力，名稱和經營範圍均應當包含“住房租賃”相關字樣，便於社會識別；

二是從業要實名。規定住房租賃企業、房地產經紀機構的從業人員應當按照規定辦理、使用從業人員資訊卡，實名從業。住房租賃合同和房地產經紀服務合同應由提供服務的從業人員簽字並注明從業人員資訊卡號。實名從業便於鎖定人員的責任，為今後建立信用體系建立基礎。

三是資金要監管。規定租賃企業向承租人單次收取租金的數額不得超過3個月租金總和，押金不超過一個月租金，防止住房租賃企業利用“資金池”無序擴張。

四是違規有處罰。針對房地產經紀機構、住房租賃企業常見違法違規行為，按照情節輕重設定了罰則，增加了機構和從業人員的違法成本。

群租房的安全、擾民問題突出，市民投訴居高不下。徵求意見稿提出，出租住房應按照規劃設計的套、間出租，符合人均使用面積和每個房間居住人數的要求，明確住宅的起居室、廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用於居住。這些規定與北京市2013年公佈的居住管理規定是一致的，將群租房治理措施升格為地方性法規，並配套相應的處罰措施，將為治理工作帶來極大利好。

此外，針對租金貸、短租房、發佈虛假房源等問題，北京此前已出臺相關檔，相應措施也已吸收到徵求意見稿當中，通過立法予以鞏固，並有針對性的配套了罰則，保持了政策的連續性和穩定性。

樓建波認為，《北京市住房租賃條例》（徵求意見稿）值得期待。從時間來看，地方性法規需在公開徵求意見並修改完善後提交市人大審議，預計明年上半年左右提交審議。

從杭州到溫州，浙江多地陸續出臺房價調控措施，巧用人、房、地、錢多種手段，落實“房住不炒”，給樓市全面“退燒”。

一城一策，多管齊下控房價

溫州樓市迎來了調控重拳。8月23日，溫州市城鄉住房工作協調委員會辦公室正式出臺《關於進一步加強商品住房銷售管理的通知》，推出六大舉措，從土拍、新建商品房銷售、二手房交易等多環節嚴格調控房價。

在土地供給端，溫州此番新政主要通過“限房價、限溢價、競地價”等聯動措施，引導市場主體理性拿地。在二手房交易端，新政提出建立二手住房交易參考價格發佈機制，重點監測熱點住宅社區二手住房交易價格，落實交易參考價格在金融信貸等應用；同時，嚴厲打擊操縱市場價格、掛牌價虛高、抱團漲價等違法違規行為及市場亂象，規範市場交易秩序。

與溫州新政的調控思路相似，金華8月2日發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，也強調加強二手住宅掛牌價格動態監測，及時下架掛牌價格明顯異常房源。

拆遷規模大增、土拍市場大熱，成為此輪金華房價上漲的直接動因。如何防範房價過快上漲？金華此次新政要求，凡在市區新購一手、二手住宅，在取得不動產權證滿3年後方可上市交易。金華也由此成為住建部約談後首個出臺樓市調控的城市。

8月5日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，從加強住房限購、完善新建商品住房銷售管理、規範市場秩序三方面進一步加強調控。這也是繼今年1月杭州出臺力度空前的樓市新政之後的政策再加碼。

從新政要求來看，杭州進一步升級了“房票”門檻：落戶未滿5年需滿2年社保才可買房（此前對社保無要求），非本地戶籍家庭需滿4年社保才能買1套房（此前要求2年）。此外，新政自此拉開了杭州新房銷售“拼社保”的大幕，即新盤搖號過程中，若意向登記家庭數與公開銷售房源數的比例大於或等於10:1的，需按社保繳納月數從多到少入圍搖號。

寧波、紹興、衢州、麗水等地也紛紛“出手”調控樓市。

各出奇招，樓市新政顯威力

深入分析各城的政策內容不難發現，地方調控精細化、本土化是浙江房地產整體調控的基調，但萬變不離其宗，均圍繞“房住不炒”這一核心要義。從效果來看，浙江多地樓市已開始逐步“退燒”。

新政的威力率先在二手房市場顯現。連續調控下，杭州二手房市場降溫明顯。7月，杭州二手房成交6314套，相較4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套，成交量連續環比下跌，達到近五年同期的“冰點”。

“疫情之後，溫州最瘋狂的就是學區房。”在今年5月上海證券報記者探訪溫州樓市時，一位德祐的房產仲介曾直言，“南浦實驗邊上的30平方米左右的房子都是論套賣，價格都在200萬元以上。”

而如今，學區房的“涼意”早已透過多層政策傳導至最終掛牌價。去年曾花280萬元總價購入一套位於溫州南浦實驗附近學區房的趙先生向記者忿忿道，“前兩天問仲介，竟然說我這套房子現在200萬元都不一定脫得了手。”

中國通海金融(00952)公布,與泛海控股(深:000046)及其附屬公司中泛(00715)訂立清償協議,泛海控股同意向公司轉讓武漢中央商務區股份3﹒37%股權,以償還6﹒91億港元及1﹒03億美元債務;及向公司轉讓武漢中央商務區股份股份1﹒08%權益,以償還4﹒8億港元債務.

武漢中央商務區股份主要在中國從事物業發展及投資業務,為武漢中央商務區 的主要物業開發商之一,擁有一個建築面積約2﹒67平方公里的發展項目.

泛海控股目前持有中國通海金融約72﹒51%股權.

金朝陽(00878)公布,以約7000萬元售九龍城衙前塱道3-13號大華樓4樓及5樓10個住宅單位,料收益約2000萬元,擬將出售事項所得款項淨額約6800萬元用作一般營運資金.

另外,該集團指,以1300萬元收購新界葵湧南華冷房工業大廈之地庫、地下底層以及3樓平台部分,擴展於工業物業投資及改善物業組合,以穩定擴展業務規模.

綠城中國(03900)公布,截至6月30日止中期純利按年增長約15%,至24.18億元(人民幣．下同),每股盈利71分,不派中期股息.

該集團指,收入361.35億元,較去年同期增長51.2%,期內取得總合同銷售1717億元,增長 88%,新增67個項目,總建築面積約1186萬平方米,預計可售貨值達2140億元,較去年同期增長22%,於6月30日銀行存款及現金為605.6億元,為1年內到期借款餘額的2倍,總借貸加權平均利息成本為4.6%,較去年同期下降60個基點.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

西王置業(02088)公布,預期截至6月30日止中期純利不少於400萬元人民幣,去年同期虧損約170萬元人民幣.

該集團指,轉虧為盈主因期內土地增值稅超額撥備的回撥.

該集團預期於本月或前後公布業績.

星宇(02346)公布,預期截至6月30日止中期純利約250萬元(人民幣．下同),按年跌94.68%.

該集團指,純利下跌主因期內未收到政府補助及出售物業、廠房及設備和投資物業的收益並確認為其他收入.去年同期,政府補助約1900萬元及出售物業、廠房及設備和投資物業的收益約2820萬元計入其他收入.

該集團預期於本月30日公布業績.

由嘉里建設（00683）、信和置業（00083）及港鐵（00066）合作發展的香港仔黃竹坑站上蓋發展項目港島南岸第2期揚海，昨日發出首張價單，首批推120伙，以最高20%折扣計算，折實平均呎價30880元，折實入場費1079.92萬元。

若以首張價單作對比，揚海較毗鄰的港島南岸第1期晉環今年4月首批單位折實平均呎價高約4%，成為繼晉環後本港鐵路上蓋住宅項目首批呎價新高，但相比晉環5月公布的最近一張價單折實平均呎價則低逾一成，反映揚海定價保持克制。業界形容揚海首批定價有驚喜，開價貼近晉環，吸引力不減，估計首批單位可全數沽清。

港島南岸繼4月晉環開價後，相隔約4個月再有全新項目登場，揚海昨天推出首張價單共120個單位，實用面積介乎341至921方呎，間隔涵蓋1房至3房。

雖然近月私人住宅樓價向上，二手住宅樓價指數甚至創歷史新高，惟揚海首張價單的折實平均呎價，較晉環4月推出的首批折實平均呎價僅高出4%，但與同月晉環加推的2號價單折實平均呎價31652元相比，則低約2.4%。

晉環先後公布5張價單，其中最新一張的5號價單折實平均呎價34627元，意味揚海首張價單的折實平均呎價較其低10.8%。

入場一房戶折實賣1079萬

揚海首張價單中，售價最平單位為2A座10樓E室，實用面積341方呎，屬1房戶，折實售價1079.92萬元，呎價31669元，雖然入場費高於千萬元，已超出高成數按揭樓價上限，但發展商提供的4個付款方法中，亦提供備用一按計劃，可承造最高樓價70%。售價最貴單位為2A座26樓D室，實用面積921方呎，折實售價3085.12萬元，呎價33498元。

嘉里發展香港區總經理湯耀宗形容揚海首批以「開心啟航價」推出，屬市場合理水平，視乎收票情況再決定加推，售價有上調空間，首批以折實價計算的總市值約22.3億元。

由於該樓盤海景單位比例不少，有信心取得理想銷情，料最快下周進行首輪銷售。

晉環4月推出後，發展商連番加推加價仍沽清，最新登場的揚海，吸引力依然不減，發展商昨日起開放示範單位予公眾參觀，於鰂魚涌嘉里中心的售樓處舉行記者會公布開價前，已有不少市民及代理到場參觀示範單位，首張價單揭盅後，售樓處外更出現排隊人龍。據悉，發展商擬今起收票。

較深灣9號二手貨低18%

香港仔和鴨脷洲一帶與揚海可相提並論的二手屋苑，包括香港仔深灣9號及鴨脷洲南區．左岸，現時平均呎價分別約37534及35508元，揚海首批單位平均呎價較其低約17.7%及13%。

位於香葉道11號的揚海提供600伙，由兩幢住宅大樓組成（第1座及第2座，每座再分A座及B座），實用面積320至1901方呎，預計2023年8月底落成入伙。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，晉環銷售反應熱烈，現時該盤的一手成交呎價約3.6萬元，揚海首批僅以折實呎價3萬餘元推出，極具吸引力，料揚海先求量、再求價，首批有望一炮沽清，並有加價空間。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，揚海首批單位的折實平均呎價與晉環首張價單相若，定價有驚喜，較同區二手住宅呎價有逾10%折讓，相信發展商策略先起動樓盤，勢受不少投資者青睞，預期該盤落成後的呎租達90元，回報約2.5厘至3厘。

中期盈利跌兩成 息10分削74%

富力地產（02777）上半年少賺18.8%，股東應佔溢利30.8億元（人民幣．下同），每股盈利0.8209元；派中期息每股10分，較去年同期大減73.7%。該公司繼續觸犯「三條紅線」全數警戒線，屬少數仍處於「紅檔」級別的內房，該股公布業績後午市急挫3.8%，低見6.6港元，創超過9年半低位，收報6.69港元，仍跌2.5%。

股價見6.6元 9年半低

董事長李思廉稱，會按市場情況於適當時候融資、保持債務健康；視乎短期現金流釐定派息，目前要以安全為優先考慮，在內地政策環境下，收款速度減慢且按揭指標收緊，但全年派息政策不變，希望股東有耐性。

該公司董事長助理陳志濠指出，截至6月底，淨負債率為123%，預計今年底可降至100%，滿足其中一條紅線指標。秘書李啟明表示，公司因應「三條紅線」已降低不少債務，只是尚需時間實行，計劃每半年減債100億元至200億元，並因應賣樓銷售和收款入賬情況，增加現金流以助減債，至於其他因素則難以由公司控制；希望今年底可化解一至兩條紅線，明年底全面滿足「三條紅線」規定；截至7月底，已鎖定協議銷售額約1400億元。

今年上半年，富力整體毛利率由33.5%大縮至22.3%。陳志濠解釋，由於入賬銷售中毛利率較低的存貨銷售比例較高，儘管新交樓項目的毛利率為29.9%，但只佔上半年貢獻的三分一；下半年已鎖定新項目預售面積470萬方米，毛利率與上半年的新交樓項目接近，有信心全年毛利率可達30%。此外，李啟明稱，現有總土地儲備可售面積5552萬方米，涉可售貨值7820億元，足夠4至5年發展。

碧桂園僅資產負債未達標

相較之下，大型內房碧桂園（02007）在「三條紅線」方面，僅得資產負債率不達標，上半年為77%，未符合不高於70%的要求。首席財務官兼副總裁伍碧君提到，希望在正常經營下，資產負債率可於2023年6月前實現「綠檔」，從而令「三條紅線」全面達標。總裁莫斌補充，在城鎮化愈來愈快下，會提升管理能力及競爭力，包括未來投地會更加精準。

碧桂園上半年多賺6.1%，股東應佔溢利149.96億元；核心淨利潤增4.2%，至152.2億元。每股盈利0.69元；派中期息每股0.2098元，微升2.1%。管理層指出，下半年可售貨值達6600億元，冀全年銷售比率至少65%。上半年的毛利率降至19.7%，管理層預料明年中會逐步改善。

瑞安房地產（00272）公布，截至6月底止中期盈利10.82億元，上年同期虧損16.22億元；中期息每股派3.6港仙。

嘉華國際（00173）公布，中期股東應佔溢利7.76億元，按年大瀉69.6%，每股盈利24.83仙，減少69.6%，維持派中期股息7仙。

期內，核心盈利下降82%，至4.88億元，營業額則跌70%，至25.1億元，主要來自香港嘉熙、上海嘉濤灣及嘉御庭第三期的物業銷售，以及上海嘉華中心的租金收入，營業額下滑主要是期內交付予買家的預售單位較少。

下半年推售4住宅項目

今年上半年，已簽約的應佔銷售為96億元，截至今年6月底止，已簽約但未確認的應佔銷售額為174億元，其中包括來自九龍東啟德嘉峯匯109億元，預計於今年下半年及明年入賬。該集團表示，會繼續審慎有序地在香港、珠三角及長三角地區尋求機遇，適當地補充土地儲備。

展望未來，嘉華國際提到，雖然社交距離的措施仍未放寬，惟香港經濟活動已逐漸復甦，失業率相應有改善，支撐樓市的基本因素仍存，預期香港物業市場將保持穩定，強調儘管業務環境挑戰重重，對香港和中國內地物業市場需求的前景依然保持樂觀。

此外，該集團計劃於下半年至明年初推出位於香港嘉林邊道的全新豪宅項目，及3個合營項目，包括元朗錦上路站項目、將軍澳日出康城第十一期項目及啟德發展區第4A區1號項目。中國內地方面，將推出南京江寧區和上海陸家嘴區的全新項目，以及上海虹口區新參與的合營項目。

共涉7634呎 業主每月失「四球」租金

政府已於8月1日發放第一期電子消費券，本地消費力有望進一步上升，惟因仍未通關，零售商未見大舉擴充之餘，個別更出現收縮。位於旺角一線地段西洋菜南街的銀城廣場，地下原有4組舖位，高峰期月租收入高達約396萬元，但接連有租戶遷出，至近期更全數結業，形成一列吉舖群，租金收入化零。

位於西洋菜南街2A號銀城廣場地下入口旁有一列地舖，總建築面積共7634方呎，多年來一直分間成4組舖位租出。由於屬西洋菜南街一線位置，故向來甚為搶手，由連鎖租客承租，原本月租共約396萬元。不過，在零售市道不景下，原有租客近兩年前起相繼棄租，至近期更驚現全數丟空的情況。

原租客為連鎖品牌

上述4組舖位中，以G1至G5號舖面積最大，建築面積達3200方呎，由香港電訊（06823）自2012年起租用至今年7月中，月租最高曾達181.7萬元，呎租約568元，但商戶在租約到期後放棄續約，結束租用9年的店舖。代理指出，該舖位現時並無放租意向價，但估計市值月租已跌至70萬至80萬元，較高位下跌最多61.5%。

毗連的G6號舖，建築面積1844方呎，原為意大利化妝品店KIKO Milano分店，在2016年起租用，月租最高曾為84.18萬元，呎租約457元。該品牌曾續租該舖位一次，租約在7月底到期，同樣已經撤出。

至於另外兩個舖位，租戶已遷出一段時間。由美國彩妝品牌NYX Professional Makeup租用的G7號舖，為該品牌在港唯一街舖分店，建築面積1545方呎，原月租為80萬元，呎租518元，租約原本今年3月到期，惟該品牌去年9月已宣布結束香港店舖，提早半年離場。

原由法國化妝品牌歐萊雅（L'Oreal）租用的G8號舖，建築面積1045方呎，月租為50萬元，呎租478元，租約在2019年11月到期後，已遷出接近兩年，為丟空時間最長的舖位。代理指出，該舖位一直在市場上以每月40萬元放租，仍未能覓得長租客，唯有面對現實接受短租，租期由3個月起。

中移動半價續租同街舖位

西洋菜南街舖位租金近期持續大幅調整，中移動香港現時以月租100萬元租用的西洋菜南街1L至1M號全幢，建築面積合共4800方呎，最新以50萬元續租2年，呎租約104元，獲減租50%。該舖位的租金最高峰期由周大福（01929）以每月180萬元承租，最新租金較高位大瀉72.2%。

業內人士分析，政府派發消費券，相信會刺激市民消費意欲，但核心零售區地段不少商戶以往主力做內地自由行旅客生意，料未必全數受惠消費券。在沒有入境旅客的情況下，個別零售行業依然充滿挑戰，故此就算租金大幅下滑，仍有不少棄租情況。

樓市火熱，有業主趁勢大手放售手頭物業。市場盛傳有投資者突然以約13億元放售尖沙咀九龍站凱旋門朝日閣一籃子單位連車位，平均意向呎價約15.75萬元，料屬九龍站今年最大宗放售個案。

朝日閣三複式 附千呎空中花園

消息稱，凱旋門朝日閣頂層A至C室，以及樓下低一層C及D室共5個單位，實用面積972至4263方呎，連同6個車位以約13億元放售，以總面積8253方呎計，平均意向呎價約15.75萬元。

據知，上述一籃子物業屬目前九龍站上蓋最大規模的放售個案，當中最貴重的是朝日閣頂層A室天際獨立屋，實用面積4263方呎，屬三複式單位，附1278方呎空中花園及90方呎平台，更屬市場暫時唯一的同類放盤。該批物業由5家英屬處女群島（BVI）註冊的公司持有，日後可以透過公司股權轉讓形式（俗稱賣殼）交易。

羅珠雄擎天半島意向9000萬

據土地註冊處資料，業主於2007年6月至2011年11月分階段購入上述物業，每戶作價1528萬至逾1.84億元，涉資共逾2.71億元，目前放盤叫價較當年高逾10.28億元或3.8倍。市場盛傳業主為中聯石化（00346，現稱延長石油國際）前主席許智明及相關人士，惟有待證實。

另外，資深投資者羅珠雄持有的同區擎天半島1座頂層自製複式戶，實用面積2250方呎，由原則2個3房單位打通為6房戶，近期亦以9000萬元推出放售，意向呎價4萬元。據消息指出，羅珠雄2019年6月才斥資9000萬元購入上述物業，由於入市未滿3年，交易將涉及相當於樓價10%額外印花稅（SSD）即900萬元，有關辣稅須由新買家支付，意味若單位成功一口價沽出，羅珠雄料仍須蝕使費離場。

同屋苑亦有業主損手，消息透露，3座極低層H室3房戶，實用面積748方呎，放盤一周剛以零議價1780萬元易手，呎價23797元。原業主2018年11月斥相同銀碼入市，雖然SSD由買家承擔，但離場連使費亦虧損逾102萬元。

本港寫字樓租金持續下跌，戴德梁行指出，香港核心商業區甲級寫字樓租金（下稱甲廈租金），由2015年較新加坡同類物業高135%，顯著收窄至2020年的108%，這將令香港市場更具競爭力。

戴德梁行料港更具競爭力

根據戴德梁行的數據，香港的甲廈租金於2014年只較新加坡同類物業高71%，但2015年急速擴闊至135%，2017年更升至173%的高位，原因是香港的甲級寫字樓供應緊張及企業租戶需求強勁，特別是中資金融機構於核心商業區擴充，令租金持續上升。

兩地的租金差距於2018年開始收窄，隨着香港的商業氣氛受2019年下半年的社會事件影響，租金差距在2020年拉近至108%。該行預期，兩地的租金差距於2023年或會進一步拉近至只有68%。

戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰說，受惠於大灣區發展，香港仍然是亞太區內的重要金融中心，為企業提供開拓內地市場的機會，故寫字樓市場前景樂觀。

碧桂園（02007）上半年多賺6.1%至150億元（人民幣，下同），核心淨利潤升4.2%至152.2億元，擬派中期息20.98分，按年增4.2%。碧桂園在融資「三道紅綫」只剩下一條未轉綠，資產負債率現為約77%，預期會在2023年6月份前全數達標。

碧桂園總裁莫斌表示，所有房地產政策均為維持房地產健康發展，行業進入管理紅利的時代，投資拿地要更精準。副總裁兼首席財務官伍碧君又指，政策令融資更審慎，會選擇更優質資產，銀行對集團的授信沒有變化，融資成本反下降17個基點，回款率亦稍降至90%。

上半年碧桂園權益合同銷售金額約3,030.9億元，按年升14%，總收入升27%至2349.3億元。

富力少賺19% 派息削至0.1元人幣

至於持續降負債的富力地產（02777），目標明年底「三道紅綫」全部達標，管理層指，預期今年淨負債率可先達標，現處於123%水平。雖然近期外圍環境對發債量及利息成本有影響，但公司會主要依靠原身業務，包括賣樓、收款、結帳及確認預售，以產生現金流去降債。公司將維持審慎收購土地的策略，並加快協議銷售進度。

富力上半年少賺18.8%至30.8億元，中期息由去年同期的0.38元，大削74%至0.1元。期內，協議銷售額增18%至650.8億元。問及中期息大減，管理層表示，派息視乎短期現金流的情況，暫時會以安全為主，「希望股東比少少耐性」。富力全日逆市跌2.5%，收報6.69港元。

瑞房扭虧賺10.8億人幣 派3.6港仙

另外，瑞安房地產（00272）上半年在住宅銷售穩健及租金收入強勁增長支持下成功扭虧，純利10.82億元，中期息3.6港仙。期內，合約物業銷售增加95%至121.15億元。

瑞房月初公布，考慮分拆商業投資地產、物管業務新天地獨立在香港上市，主席羅康瑞最新稱，10年前已研究分拆新天地上市，但當時市況不理想、項目發展未成熟。羅康瑞稱，目前分拆新天地上市仍未有最終決定，但認為瑞房股價折讓大，會考慮不同方式提升股東回報。

暑假租務旺季，新入伙租盤備受追捧，觀塘凱滙本月錄109宗租務成交，追平7月水平，低層2房連儲物室以2萬元租出；屯門御海灣1房1.25萬元承租，回報2.4厘。

2房連儲物室2萬租

凱滙本月暫錄109宗租賃成交，已追平7月水平，累計市場已吸納400個租盤。利嘉閣地產市務經理梁錦機表示，5座低層F室，實用面積607平方呎，2房連儲物室間隔，原本叫租2.2萬元，現以2萬租出，減2,000元，實用呎租33元。原業主於2019年1月以1,123.1萬元購入，租金回報2.1厘。

另外，御海灣上月底收樓，屋苑租賃交投活躍，本月暫錄10宗租賃個案，平均呎租36元。其中1座低層M室，實用面積305平方呎，1房間隔，以12,500元租出，實用呎租41元。原業主在今年5月以620萬元購入，租金回報率約2.4厘。

同時，長沙灣THE CAMPTON近月陸續收樓入伙，租賃成交轉活，本月至今暫錄12宗租務，平均呎租約45元。屋苑中層C室，實用面積477平方呎，2房間隔，開放式廚房，向東北，以2萬元租出，實用呎租42元。原業主於2020年6月以893萬元購入，租金回報約2.7厘。

銅鑼灣為本港核心區，吸引財團收購區內舊樓，其中位處心臟地段的波斯富街舊樓早年由不同財團收購，掀起一場爭奪戰，而最近戰況亦有突破，因有業主招標放售旗下關鍵逾2成業權，若目前正收購的財團最後成功購入該業權，料將可達到8成的強拍門檻。

利園山道20物業招標 佔2成業權

位於希慎廣場後面、比鄰羅素街的利園山道5至27號、波斯富街54至76號，及羅素街60號的舊樓群，佔地約2萬平方呎，目前坐落於「商業（2）」用途地帶上，早於2013年獲財團「插旗」收購，同時亦有多批投資者、發展商「落釘」，掀起一場爭奪戰，惟一直膠着，而市場消息指，新世界 （00017） 擁有上述地段逾60%業權。

而當中持有利園山道23、25號（部分）、波斯富街72號及波斯富街74號（前段）的4個地舖，及16個分布於同廈1至5樓單位的小業主，近日委託仲量聯行將整批20個物業招標，截標日期為9月28日，該批單位佔該廈地段份數逾20%，成為物業能否進行強拍的關鍵之一，而根據市場人士透露，該批單位的業權市值約18億元。

翻查土地註冊處資料，利園山道23號地舖業主為CEHK LIMITED，董事包括資深投資者張實來、張令宙等，而波斯富街72號地舖則由陳星海企業有限公司，董事包括英記茶莊的陳樹源、陳根源等持有。

事實上，物業位於銅鑼灣的心臟地帶，附近有地標式大型商場，比鄰亦曾多次成為全球最貴舖租地段，羅素街更為昔日內地旅客必到，而距離港鐵銅鑼灣站僅數分鐘內的步程，發展潛力相當高。

加路連山商業地 料發展商廈

而位處時代廣場旁邊的霎東街5號舊樓，於本年4月底獲財團以約6.06億元統一其業權。市場消息指，該財團不排除為希慎 （00014） 或相關人士，如消息屬實，料物業重建後，可與附近同系的利舞臺廣場產生協同效應，進一步鞏固希慎在銅鑼灣大地主的地位。同一財團亦於去年6月亦就勿地臣街10及12號、勿地臣街16號，及霎東街9A及9B號的舊樓地盤分別申請強拍，料會連同霎東街5號的舊樓合併重建，組成一個近9,700平方呎的地盤，總樓面涉約14.5萬平方呎。

值得一提的是，希慎於5月亦夥拍華懋以約197.78億元奪得銅鑼灣加路連山道商業地，每平方呎樓面地價逾1.8萬元，高於市場估值上限約15%。希慎發言人透露，預計在地皮興建1幢樓高28至30層的商廈，總投資額達260億元。

本港土地供應買少見少，英皇國際董事張炳強指出，集團將以「多條腿走路」方式覓地，除舊樓收購外，同時亦瞄準政府地皮，以及一鐵一局項目，採「三路進發」增土儲，對於今年樓市走勢，他認為，市場住宅需求殷切，供應仍呈現失衡，料樓市走勢穩步向好，預測今年樓價升約10%。

張炳強接受訪問時稱，集團於補充土地儲備方面，一向採「多條腿走路」的形式，即包括舊樓收購、政府地皮，以及一鐵一局項目，不會偏重於舊樓收購或某一途徑，其中，購得政府土地的好處，為成功奪地可隨即展開工程，可減省不少事前準備工夫，近期亦積極研究未來兩季可供競投的項目，並瞄準樓面面積約30萬方呎以內、投資額介乎30億至40億以內的項目。

同時舊樓併購亦為增加土儲的途徑之一，他再指，集團於過去十多年透過舊樓收購增加土地儲備，至今可算具一定成果，惟舊樓併購需時，當中亦涉及不確定因素，儘管有強拍條例配合，然而，於時間控制上並不容易。

對於近期多個舊樓收購項目均位處港島區，張炳強表示，集團收購目標鍾情於港島區，因區內土地供應有限，亦為本港傳統商業核心地段，加上部分地區具優質校網，故對住宅需求相當殷切，對項目售價亦有保證，所以於有選擇的情況下，集團會以港島區作優先收購對象。

對於集團近期於舊樓項目的發展進展，張氏指出，香港仔舊大街74至80號，該盤以商住混合形式發展，樓高約26層，部分高層單位坐享海景，項目將主力提供中小型單位，以一及兩房為主導，而毗鄰的72號地盤，現階段尚未正式落實成交，一旦落實，將會合併發展，屆時地盤面積將由原先的約4000方呎，增加至6000餘方呎，仍以單幢式物業發展。

至於於筲箕灣仲齊大廈，將合併毗鄰地盤發展，項目位處南安街67至77號，地盤面積約6000方呎，發展模式與香港仔舊大街項目相若；此外，上環高陞大樓項目，則位處荷李活道單邊，地盤面積僅約2000方呎，故集團打算併購毗鄰地盤作進一步發展，惟現階段該項目發展方向尚未落實。

另一方面，張炳強亦為現今樓市「把脈」，他認為，本港住宅需求殷切，並以一房單位最受捧，客源以家庭客為主，受惠於政府於去年底推出俗稱「林鄭PLAN」帶動，售價於一千萬以下的中細價，買家可承做高成數按揭入市，對樓市具正面作用，然而，張炳強認為，政府應進一步以「漸進式」放寬樓按，以釋放市場購買力，例如售價介乎1000萬至1500萬的物業，可承造7成按揭，至於售價介乎1500萬至2000萬的物業，樓按成數可增至5成，可有效幫助市民換樓。

張炳強指出，本港住宅需求相當殷切，惟私樓供應於中長期仍然短缺，於供求失衡的情況下，料樓市走勢穩步向好，預測今年全年樓價上升約一成，當中以一房單位有機會率先跑出，同時，造價於兩億元以上的豪宅洋房亦可看高一線。