本周即將「鬼門關」，隨著年度大檔「928檔期」腳步接近，建商、代銷推案熱度也升溫，房地產「代銷雙雄」預計9月至第四季推案潮，熱度將從北向中南擴散，隨著營建成本急漲，在開價上也出現新亮點。 　

受疫情影響，5至8月推案一度遞延，房地產業者預期今年房市將會從「329檔期」直接跳到「928檔期」，推案潮、來人和成交量也才會明顯展現。最近「代銷雙雄」手中新案已蠢蠢欲動。 　

愛山林建設9月起推案量將激增，推案手筆在全台遍地開花，南台灣案量比重攀升；其中總銷百億級大案，就囊括南北三大案，包括基隆「新橫濱」總銷達180億元、高雄「美術1號院」總銷162億元、淡水「森原樹」總銷110億元。 　

另外，愛山林還有重慶北路總銷40億元新案、三重40億元「亞昕淳白」、中和30億元「欽禾」、板橋30億元「天禧2」、大同區30億元「亞昕華威」、淡水30億元「竹圍案」、高雄總銷40億「文華帝寶」及屏東50億元「花園帝寶」。愛山林將推出11筆新案，陸續於年底前公開，估計總銷金額達742億元。 　

至於「代銷天王」海悅國際，第三、四季推案布局更是全台遍地開花，全台準備19筆，合計總銷逾1,000億元，包括台北市「采吉」、「國雄中正」，新北市「聯上澐朗」、「新潤心城2」、「A3光點」、「新莊科達花園」、「大同莊園3」、「嘉潤青翠」，桃園「亞昕喜徠登」、「新潤君頤」、「憶聲智匯科技園區」、「昭揚天銳」、「大華首捷」。 　

另外，海悅接下來在台中以南，更將開出六大案，包括台中「豐邑浩瀚湖濱城」、「國雄何厝段」、「大陸豐蒔」，台南「允將海安」、「湖映白」、「桂田磐古2」，中長期營運審慎樂觀以待。 　

值得注意的現象是，「928檔期」尚未正式登場，不少新案已陸續試水溫，房價也開得沒有在客氣的，部分區域出現新亮點。 　

據悉，台南善化「桂田磐古2」已站上3字頭；高雄「美術1號院」最高可能挑戰6字頭；至於屏東「花園帝寶」，業者透露已經不可能再停留在2字頭了，可望挑戰3字頭，上述新案都可望創下區域新高。 　

愛山林建設總經理張境在分析，近來台股站穩萬七，資金動能很強，當然疫情期間觀光旅遊、餐飲等不少行業受影響，但整體台灣經濟仍然向上，新台幣匯率維持在28元高檔，利息又處於低檔，買比租划算下，首購、置產需求穩定。

疫情趨緩，桃園過去三個月沉寂熄火的房市再啟推案潮，據591新建案市調，桃園青埔、中路、小檜溪、A7四大重劃區，至少有逾千億的案量籌備至年底前推出，不乏百億級重磅大案；值得注意的是，也有愈來愈多大坪數、換屋產品推出。

桃園在強勁剛需買盤支撐下，不少過去因疫情遞延推出的個案加速籌備推出腳步，預計在928檔期達到第一波高峰。

四大重劃區中以青埔最熱門，至少400億案量預計在年底前釋出，隨著高鐵站前商業發展成熟，3萬坪站前商業區啟動招商，可望帶動青埔商業區新一波投資動能，位處青埔核心的機捷A18站前將是推案主戰場。

包括亞昕推出訴求酒店式公寓的「亞昕喜徠登」、宏普推出「画時代」等，威均建設亦推出二件百億級案「威均青塘園」、「威均帝璽」。

此外，包括家悅、華曜、寶台、玖都等建商，都有新案籌備推出搶市。

去年下半年起，青埔推案快速轉熱，今年上半年青埔推案量已經逾2000戶，都計內建案開價幾乎都站上4字頭，都計外甲建案最高也站上3字頭，預期疫後量案，欲小不易。

桃園重劃區過去推案火熱龜山A7，經過一段時間的新供給低迷後，預計也有逾300億元案釋出，多為建商在此推案成績不錯後的續期產品。

興富發日前購入的文桃路土地預計將推出總銷百億的小坪數產品，大亮、玄泰、君邑等建商亦壽備推出二期產品，相對桃園多數重劃區房價「坐3望4」，A7地處最鄰近大台北的地段優勢，搶攻大台北首購客層。

此外，桃園市區的中路及小檜溪則各約有200億、150億的案量籌備推出，小檜溪開發近二年來，房價已從3字頭邁向4字頭，昭揚第四案「昭揚天濤」推出面南崁溪景觀90坪輕豪宅，開價4字頭，定泰、合康、合輝等建商亦有新案在928檔期推出。

國內疫情在5月中突襲，每日確診人數從二位數迅速增至三位數，全國疫情警戒提升至第三級，各級學校停課，各地同步加嚴、加大防疫限制，政府機關、企業實施分流上班模式，外出戴口罩、實聯制、餐廳、小吃攤只准外帶禁止內用，減少人流與接觸，導致各街區、道路上行人、車輛大幅減少，街區、商業區呈現空蕩的「空城」現象，各項活動、服務都宣告停止，頓時間，台灣彷彿被按下暫停鍵一般。

疫情的衝擊也讓房市交易出現停滯，三級警戒的狀況下，民眾避免成為防疫破口，以防疫為優先，有意購屋的民眾看屋、購屋行程暫緩，不少屋主或是大型社區也禁止房仲帶看，房市交易瞬間冷卻。

隨著疫情逐步趨緩，每日確診人數降至二位數甚至出現個位數，國內疫情警戒自7月27日起降至二級，維持一定防疫強度，適度鬆綁各項防疫措施，加上近期政府積極採購及施打疫苗，疫苗疫苗覆蓋率提升，根據統計，目前國內疫苗覆蓋率已達到34%，讓民眾恐慌情緒降低，有購屋需求的民眾購屋態度轉趨積極，而大樓、社區也大都開始放行房仲帶看服務，讓房市交易回溫，根據筆者觀察集團交易狀況，7月的房市交易量約已回到疫情前七成的水準。

那麼，下半年房市走向會是如何呢？筆者認為，疫情仍是影響下半年房市交易的關鍵，雖然國內疫情控制得宜，但Delta病毒隱憂仍未解除，防疫措施不可鬆懈，還是需要需審慎面對疫情。此外，實價登錄2.0與房地合一2.0也於7月正式上路，加上第三季原本就是房市交易淡季，預估第三季房市交易欲大不易，但有機會逐月增加。

隨著國內疫苗施打率逐漸普及、覆蓋率持續提升，以目前覆蓋率34%推算，預計9月覆蓋率達到40%應是有望達標，國內疫情雖短時間內無法清零，但疫情逐漸穩定可控的狀況下，不確定因素降低，讓民眾恐慌情緒降溫，受到疫情衝擊的購屋需求將會逐步釋放，加上全球低利、貨幣寬鬆導致的游資充沛以及通膨升溫、台商回流等環境並未改變，預期將激勵自住、置產族群購屋陸續進場，房市有望走出低潮，回歸正常供需，第四季房市仍可期待。

不動產市場擺脫疫情陰影，民眾搶進928檔期的熱度被視為重要指標。各銀行一掃過去兩個月的半休息狀況，包括花旗、永豐、豐、一銀、中信銀等業者進一步加碼優惠，緊抓優質客戶給到滿，準備在928檔期期間大展身手。

房市買盤一向對928行情相當看好，本次檔期又逢疫情降溫，銀行業者對展現旺季效應有更多的期待。台灣經濟研究院研究員劉佩真分析說，這一檔期應能展現該有的旺季效應，因為一方面受惠於回流資金豐沛，且營建成本處在高點，使得房價有所支撐，遞延性買盤估計會在928檔期出現，住宅市場景氣回穩，自住需求客群的人氣也漸回籠，台經院調查顯示，超過四成以上的不動產賣方業者，看好接下來的市場行情表現。

為在這一波的房市熱上衝刺業績，主要銀行陸續推出房貸優惠新措施，以民眾最重視的利率條件而言，針對優質客戶，祭出了最低1.31％的地板價，往來長久和貢獻度更高的超級優質客戶，還可以提供略低幾個基本點的議價空間。第一銀行預計，全年房市的價、量將穩定成長，看好剛性需求的自住買盤，區域上來看，從北部移到台中以南將有新的成長動能，因此耕耘優質客戶並提供優惠專案貸款，主攻薪轉戶、六師客群等。此外，也持續推廣「樂活房貸」及「以房養老」房貸業務。

彰化銀行指出，自住需求客群很重視還款的紀律，因此辦理房貸可讓業務穩健的發展，包括公教人員、專業人士、上市櫃企業員工及高收入者等優質客群，都會提供「量身訂作」的優惠方案。

永豐銀行也表示，台灣在疫情控制上相當成功，因此該行於6月疫情尚未明朗時，就推出新戶線上申辦房貸優惠，申辦客戶備妥身分證明與財力證明即可申請；申辦成功後，繳款滿兩年且還款正常、不逾期，第三年起可享每年利率自動減碼0.01個百分點優惠、第四年再減碼0.01個百分點，以此類推至貸款剩餘期間，「對於優質客戶一定特別照顧！」

豐銀則頗富創意的針對有保護地球意識的房貸戶，提供「綠建築優惠房貸專案」，經核定為「綠建築標章」的合法建築物，均享有一般型房貸優惠利率1.31％起、或抵利型房貸優惠利率1.47％起的專屬優惠。豐銀財富管理暨個人金融業務負責人葉清玉指出，綠色貸款逐漸成為趨勢，希望藉由這類貸款優惠的吸引力，讓綠建築觀念跟效益，更廣為社會大眾所接受。


銀行業衝量 大拉轉貸戶
銀行業者不但看好「928檔期」，也拚轉貸衝房貸業務量。市場上已出現銀行針對優質首購族或特定優質客戶，提高貸款成數的案例，成數最高可達八成五；也有銀行祭出限期申請「轉貸費用減免優惠」，大拉轉貸戶。

銀行業者表示，觀察8月中旬看屋人潮可發現，回流購屋潮真的回來了，隨著疫情微解封從3級降為2級，兆豐銀表示，8月中旬看屋人潮已陸續回流，尤其中古屋部分最為明顯；對於最新的房貸業務成交情況，兆豐銀最新統計數字顯示，雙北市新承作的房貸均量在1,000萬左右，倘若回推房價，大約成交房價在1,500至1,600萬元間，是近來新作房貸業務的大宗；若是中南部地區，新承作房貸均量在800萬元，成交房價約在1,000萬元左右。

兆豐銀主管表示，近期不論從客戶對房貸的詢問，或合作的房仲業者對近來看屋需求者的觀察都發現，有意願看屋的人氣，已從8月中旬開始回流，迄今兆豐銀房貸餘額超過3,900億元，快突破4,000億元。

值得注意的是，銀行業者觀察到房市買氣回籠的同時，看好即將來臨的「928檔期」帶動的房貸業務量，積極推動「轉貸」業務，更祭出高貸款成數大拉轉貸戶。也有提供高貸款成數的兆豐銀表示，民眾還是要多比較，以該行來說，貸款成數最高八成五，但對象僅限「優質首購族」，其他的客戶房貸成數最高仍以八成為限。

花旗銀行表示，針對符合條件的優質客戶提供1.31％起的各式優惠條件，即日起至10月底前申請的「轉貸費用減免優惠」活動，適合928檔期購屋、11月底前撥款的轉貸客戶，符合活動條件者最高可享費用減免高達2萬6千元，減免項目包括鑑價費、代償費、政府規費等。

在疫情的低利率環境推動下，購屋買氣熱絡，今年亞洲地區房價持續攀升，甚至出現房市過熱，有房產經紀透露，買家之間的競爭非常激烈，競價的過程甚至開出遠超市場估值的驚人天價，「甚至連房都不看，僅粗略看房屋外觀跟導覽影片，就直接現金一次付清」。

《CNBC》先前報導，比較亞太地區新加坡、首爾、雪梨和台北的房價中位數，其中亞洲金融中心新加坡為房產最昂貴的地方，富裕中心1、2房售價位約為103萬美元（約新台幣2884萬元），3、4房的售價約為250萬美元（約新台幣7000萬元）。

而其他依序下來則以首爾次之、雪梨居中、台北最末，在衡量4城之中，在台灣人眼中高房價的台灣反而成價格最實惠的亞太城市，1、2房的中位價為47.35萬美元（約新台幣1325.8萬元）、3房與4房的中位數為97.7萬美元（約新台幣2735.6萬元）。

萊坊（Knight Frank）亞太區住宅主管Vctoric Garrett表示，亞太地區6月房價年增幅達6.4%，創下4年以來最高增幅。

購屋潮引起激烈的競價，買家的搶購潮屢屢開出遠超市場估值的天價，JLL資本市場研究和戰略部門全球總監Sean Coghlan指出，潛在買家遠高於賣家，促使競價更加激烈，並推升房價不停走高。

新加坡一名房地產經紀人更形容房市就像打了「類固醇」，房屋仲介商PropertyLimBrothers的Kenneth Tan指出，有些買家甚至根本不看房，僅看幾眼房屋外觀和導覽影片，就直接現金一次付清，且這種情況並不罕見，約10個買家就有3個是如此。

Tan表示，競價非常激烈，一旦賣價掛售後，當即就有人捧現金，且支付比原估220萬美元的價位再高出約60萬美元，全額現金買房的比例也在攀升，通常是在400萬至800萬新加坡幣。

實價登錄2.0上路滿2個月。台灣房屋集團進行「實價登錄2.0使用經驗調查」顯示，今年有購屋意願的民眾，9成有使用過政府的實價登錄網站。

除了官方的實價登錄外，台灣房屋表示，受調查民眾有72％會以「房地產查價平台」查詢，有69％使用「房仲官方網站」來掌握房地產價格資訊。

另外，透過「房仲、代銷業者提供」也占受調查民眾近6成，有超過7成的人認為，實價登錄2.0上路後最大的優點，就是資訊透明幫助議價，至於預售屋揭露更即時、預售資訊完整明確也獲好評。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，自從政府2012年實施實價登錄，不動產買賣案件必須向主管機關申報登錄成交案件實際資訊，如今已經施行9年，實價2.0針對預售屋交易的全面納管並即時申報，是一大里程碑，一改過去預售屋往往要2、3年後才會公布交易資訊的拖延狀況，縮短到30日內就得申報，且交易揭露資訊去識別化，能讓民眾對市場價格有感。

張旭嵐指出，實價揭露多為標準化訊息為主，對於一般買方關心的座向、屋況、景觀等並無法呈現，而且近年揭露的交易，未揭示是否為店面或商辦等使用類別，僅單純呈現大樓或透天等建物型態，這也可能會造成價格的差異，因此還是需要透過專業人士協助，才更能準確解讀數字背後的意涵。

通膨加速、物價漲幅程度超乎預期，而不動產保值抗跌性最高，除單純置產或低買高賣的投資性購屋外，購買商用不動產收租是相對門檻較低且收益穩健的投資方式，台中市西屯逢甲商圈近期出租型產品就深受投資市場歡迎。

房仲業者分析，學區房一直是租屋剛性需求最高的區塊，不少建商看準租屋市場熱度，紛紛在生活機能良好、學區密集處推出商用不動產收益型住宅。

尤其今年8月2日起「社會住宅包租代管」將進入第三期，包括房東所得稅減免和每年1萬元修繕費補助等優惠，鼓勵房東出租房屋、減少空屋率，預期將再次為租屋市場挹注強勁撐盤動能。

根據最新資料顯示，位於西屯區的逢甲大學109學年度學生人數2萬1,059人，是台中最高；該區涵蓋逢甲大學、中國醫水湳校區、僑光科技大學，除學生租屋需求穩定，高度的生活機能也讓許多家庭、中科上班族選擇在此區租屋。

指標新案大鑫「逢甲匯」專案規劃收益型住宅產品，18至23坪挑高雙套房，新案規劃一戶兩單位，各一房一廳一衛的樓中樓格局，總價908萬元起。

在低利率、游資豐沛的環境下，許多人會將資金投入房地產，若買到條件不錯的物件，不僅居住品質會提升，生活質感也跟著上揚，幸運的話，長期投資更有增值空間。房市專家大解密，看好桃園市在北部的發展，房價親民又緊鄰雙北，也深受許多小資族、首購族的青睞。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱分析，桃園市雖然鄰近雙北，但房價與雙北相比，卻是十分親民，且因為該區基期低，眾多重劃區帶來整齊的街廓都市景致，未來具有龐大的漲幅空間。

從桃園車站到台北車站，開車僅須36分鐘、騎車及搭火車也只要43分鐘，不到一小時就可抵達台北，交通便捷，也使得不少在雙北市工作的人，選擇用通勤時間換取空間，在桃園購入房屋。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧日前提及，桃園是全台第一大工業科技大城，因鄰近雙北且為發展成熟的核心地帶，擁有32個報編工業區，11處工商綜合區，又有航空城計畫、亞洲矽谷計畫等，產業發展與就業機會蓬勃，加上近年明顯受捷運效應與建設等開發議題帶動，使得房市更加暢旺。

市調機構指出，受惠老舊商辦危老都更效應，有台北華爾街之稱的南京東路沿線推案爆發，總銷規模逾400億元，單價上看200萬。

南京東路自最大地主新光人壽著手進行新光南東大樓、新光產險大樓都更重建後，該路段陸續吸引富邦建設、元大人壽及皇翔建設等上市櫃大咖進場布局。

其中富邦人壽以268億元買下王朝大酒店，新光人壽再買進中華開發，皇翔建設則以每坪367萬元搶標南京東路地上權土地，另外三段周邊的台北學苑、蘇黎世大樓改建案，以及一段兆豐銀行中山分行也陸續都更完成。

業者分析，南京東路橫跨中山、松山區，連結民生社區、南京松江、中山南西等重要生活圈，沿線都有捷運加持，自南京東路一段起即有百貨商場匯聚，二至四段則集結各大行庫、外商及台灣公司行號，生活機能完善。

尤其南京東路周邊金融中心機構林立，商業菁英買盤讓區域極具發展性，大陸建設去年完銷個案「琢豐」成交單價站上155萬到160萬元，可見其地段實力，開發商對於南京東路沿危老都更展現高度興趣，整合成功隨即推案，並屢創高價。

其中，馥敦飯店改建案「鐫萃」規劃25-55坪中小坪數產品，總銷超過65億元，市場推估單價可望達180萬元；蘇黎世大樓改建的「敦仰」規劃80坪以上大戶產品，傳出平均要價將攻上200萬元。

另外，總銷5億元「陞遠學」、11億規模的「敦北南京」，開價皆超過120萬元，今年5月公開的合建大案「南京御邸」，稀有0店面新成屋，主力37-51坪，採毛胚交屋，開價超過150萬，挑戰下一波市場買氣。

立委林思銘近日揭露新竹縣有建商「閉門銷售」，新竹縣、市消費者保護官會同相關單位聯合稽查，初步認定未明確違法、無消費者投訴，但也提醒消費者勿僅憑圖片就搶房，仍須重視自身權利，並要求本建案簽約30天後，業者必須如實做實價登錄，所有資料地政機關將列案監督。

遭立委揭發的建案位於竹東鎮二重地區，新竹縣消保官靳邦忠表示，依據資料，該案在8月4日取得縣府核發的「科技商業服務專區」1051戶建照，在使用分區上為「商務及服務」，其中578戶委託建案同集團仲介公司銷售，並以該公司名稱成立line群組，由員工以電話通知或Line訊息，優先分享建案資訊，開賣當日提供平面圖、區域位置等，若消費者有意購買，即可簽訂「購屋意願書」。

該公司於8月24、25日分別向新竹縣、市政府申請銷售資訊及委託銷售契約書備查，26日獲得566張訂購單，並安排自8月30日起正式簽約，若有客戶未簽約，業者就立即通知備取者；消保官前往聯合稽查時，業者出示簽約書，證明當時已有326戶完成簽約，並支付130萬的簽約金及相關資料。

靳邦忠指出，業者在契約內載明「主要用途僅限於辦公室，皆不適用房屋權狀或建物謄本主要用途需登記含有住宅用途限制之優惠貸款」，也告知消費者此次建照這次僅能作辦公室，將來違規使用，會有被罰款拆除的風險；至於不蓋樣品屋即銷售，業者則稱要蓋的時候就賣完了，因此僅透過圖片說明。

但業者的作法是否涉及以虛偽表徵引人錯誤、違反公平交易法等，及採取閉門銷售是否為投資而非消費行為，尚待與主管機關研議適法性，因違法要件不明確，且未有消費者投訴，靳邦忠說，將先對業者進行行業導正。縣府地價科也要求業者須於簽約後的30天內，如實登錄，所有資料地政機關將列案監督。

北區國稅局新竹分局也提醒業者，今年7月1日房地合一稅2.0已經正式實施，課稅範圍含預售屋及其座落基地，持有期間5年內轉讓會課以重稅，異常轉單的流動資金也會立案追蹤，這些風險成本都要如實轉告消費者。

9月3日，中國奧園（3883.HK）披露2021年前8月物業合約銷售業績，截至8月底，中國奧園實現物業合同銷售額約875.5億元，合同銷售面積約786.5萬平方米，同比分別增長23%和11%。前8月平均售價約每平方米11132元。

公告顯示，中國奧園8月實現物業合同銷售約人民幣103.6億元，合同銷售面積約102.2萬平方米。截至目前，中國奧園已完成全年1500億元目標的58.37%。興業證券研報顯示，中國奧園全年可售貨值為2200億元，下半年占比61%，相對應去化率達到61%即可完成全年目標。華泰證券也預計，公司在2021-2023年期間的銷售年複合增長率約為18%。

穩定增長的土地儲備，為中國奧園未來業績增長提供保障。截至6月30日，中國奧園土地儲備總貨值達到13482億元，其中確權部分貨值為5939億元。公司城市更新正加速轉化，2021-2024年間，中國奧園城市更新專案預計轉化可售貨值約2420億元。

9月3日，萬科企業股份有限公司（萬科A(20.930, -0.27, -1.27%)，000002.SZ）發佈2021年8月銷售業績。8月份，萬科實現合同銷售面積219.4萬平方米，合同銷售金額370.3億元，同比降36.9%。

綜合前8個月資料看，萬科累計實現合同銷售面積2718.2萬平方米，合同銷售金額4430.1億元，同比增1.09%。

新增開發專案方面，8月萬科新增加開發項目13個，項目分別位於成都、南寧、南通、烏魯木齊、武漢、西安、中山、青島、惠州、銀川，合計占地面積154.6萬平方米，計容積率建築面積348.7萬平方米，萬科權益建築面積237.7萬平方米，需支付權益地價136.67億元。

在物流地產項目方面，8月份，萬科無新增物流地產項目。

按照萬科近期公佈的半年報，上半年萬科共獲取新項目95個，建築面積1505.9萬平方米，項目地價總額約1126.3億元，新獲取項目投資金額92%位於一二線城市。

截至6月末，萬科在建專案和規劃中專案的總建築面積約16065.9萬平方米。其中在建專案總建築面積約11283.3萬平方米，權益建築面積約6738.8萬平方米；規劃中專案總建築面積約4782.6萬平方米，按萬科權益計算的建築面積約3043.5萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造專案，按當前規劃條件，此類專案中萬科權益建築面積在報告期末合計約339.8萬平方米。

另據半年報顯示，上半年萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%；但是，受報告期結算的房地產開發專案利潤率下降影響，歸屬上市公司股東淨利潤110.5億元，同比下降11.7%。

針對淨利潤下降問題，萬科總裁及首席執行官祝九勝在業績會上回應表示，主要有三方面的原因：一是銷售規模增長有限，二是毛利率的下降稍快，三是轉型業務的效果還沒有真正體現出來。資料顯示，和去年同期相比，萬科今年上半年的毛利率從稅後的24%降到了18%。祝九勝認為，整個行業毛利的下降是有目共睹的，萬科全年的壓力還在。

祝九勝在業績會上指出，當前整個行業的遊戲規則正在發生變化，企業的發展思維也需要相應地調整。過多地追求規模、速度為導向的線性思維恐怕難以為繼。對萬科來說，除了自己獨立思考以外，也向優秀的同行借鑒學習。萬科多年以來都堅持長期主義，行穩致遠是萬科的基調，穩字當頭是萬科當前的應對。

祝九勝稱，萬科不會把規模和速度當成唯一的目標來看待，我們會在規模和效益之間、在短期和長期之間、在風險和收益之間權衡。

祝九勝表示，作為一個企業，萬科2018年就提出來“活下去”，在萬科的認知裡面，“活下去”比什麼都重要，因此萬科首先將確保經營安全。特別是規模超過5000億元以後，經營安全的重要性變得更為突出。

另一方面，堅持規模與能力的平衡，萬科強調先能力後規模，假設規模長到一定的層次，能力沒有及時地跟上，沒有及時地反覆運算、提升，規模的基礎就不牢固。

第三，萬科會繼續堅持城鄉建設與美好生活服務商的戰略，堅持與城市、跟客戶同步發展，相信目前佈局的物業服務、租賃住宅、物流這些業務都有良好的發展前景。

同日晚間，萬科還發佈了《關於股東持股內部調整及A股股份質押的公告》，公告顯示，於2021年9月1日和9月2日，國信證券(12.380, -0.41, -3.21%)-工商銀行(4.730, 0.04, 0.85%)-國信金鵬分級1號集合資產管理計畫（簡稱“國信金鵬1號”）通過大宗交易的方式向其一致行動人盈安合夥和盈嘉眾分別轉讓所持萬科A股股票57230800股和200000000股，占萬科總股本的2.21%。

本次大宗交易完成後，國信金鵬1號不再持有萬科股票，盈安合夥及其一致行動人盈嘉眾、德宇眾合計持有的萬科股票數量未發生變更。

據瞭解，德宇眾與盈安合夥、盈嘉眾合夥，以及上述提到的國信金鵬1號，均代表萬科事業合夥人進行的持股計畫。

本次權益變動為作為一致行動人股東的內部調整，不涉及股份增減持，不觸及要約收購；本次權益變動未導致公司第一大股東變化。

按照萬科2021年半年報，截至2021年6月30日，地鐵集團持有萬科A股股份3209810791股，占公司股份總數的27.63%，為萬科的第一大股東。

截至9月3日，萬科A收於20.93元，跌幅1.27%。

隨著一紙公告出爐，中天金融(3.270, 0.30, 10.10%)剝離房地產業務的傳言“落地”。8月31日晚間，中天金融發佈公告，稱擬向佳源創盛控股集團有限公司（下稱“佳源創盛”）出售旗下中天城投集團有限公司（下稱“中天城投”）100%股權，股權轉讓價款暫定為180億元。

中天金融結束雙主業結構

資料顯示，中天城投是中天金融主營房地產業務的子公司。2021年上半年，中天城投實現營業收入47.26億元，實現淨利潤6.6億元。

中天城投在貴州省深耕已有幾十年，累計開發規模達5000萬平方米，開發專案50餘個。截至2021年6月底，中天城投土地儲備總建築面積約1663.91萬平方米，剩餘可開發面積1601.5萬平方米，主要集中在貴陽、遵義、瀘州三個城市。

儘管中天城投業績良好且土儲豐富，但中天金融依然決定將其剝離，原因是“聚焦金融業發展”。此次交易完成後，中天金融將結束過去“地產+金融”的雙主業結構，未來主要收入為金融業。

2015年，中天金融正式啟動戰略轉型升級，明確“大金融”領域的佈局與推進是公司長期性及戰略性的規劃。隨後，公司通過收購等多種方式擁有了中天國富證券、中融人壽、友山基金等金融業務。2020年，中天金融金融類收入164.65億元，同比提升86.24%。到了2021年上半年，其金融板塊營收占比已達75%，這意味著金融板塊已經成為中天金融的重要業務支撐。

此外，中天金融自2017年開始推進華夏人壽股權收購事宜，且已支付了70億元定金。但華夏人壽自2020年7月以來被中國銀保監會接管，定金被長期佔用，導致了中天金融出現一定的現金流壓力。

“此次交易有利於提高中天金融流動性，改善財務結構和資產結構”，有業內人士分析稱。

佳源創盛全國化佈局進一步完善

而對佳源創盛來說，“接盤”中天城投則有助於其快速紮根貴陽市場。

資料顯示，起家於浙江嘉興的佳源創盛，在深耕長三角區域的同時，業務版圖不斷擴張。在城市佈局方面，佳源創盛近幾年也在調整，由原來的以三四線城市為主，開始向一二線城市及省會城市發展。此次佳源創盛進駐貴陽，也是城市佈局戰略的又一次實踐，全國化佈局有望進一步完善和加強。佳源創盛近期發佈的債券半年報顯示，截至2021年6月底，公司開發已涵蓋全國13個省的54個城市。

除了基於戰略發展需要外，持續看好貴陽城市發展，或許也是佳源創盛進軍貴陽的另一個因素。近年來，貴陽在經濟、交通、旅遊等各方面快速發展，連接廣州、重慶、成都等重點城市，逐漸成為西南地區內陸與沿海沿邊城市的重要交通樞紐。憑藉得天獨厚的氣候條件、豐富的自然資源，貴陽構建起了大資料為引領的現代產業體系，逐步成為西南區域的中心樞紐。

今年4月，《貴陽市實施“強省會”五年行動方案》印發，提出到2025年，城市常住人口達700萬人，城區常住人口達500人，城鎮化率達80%左右，這意味著貴陽即將迎來人口紅利期，這也為貴陽房地產市場的持續發展帶來了新的契機。據悉，在佳源創盛之前，已有融創、龍湖、旭輝等多家品牌房企在貴陽進行了佈局。

為何佳源創盛選擇以收購中天城投的方式進入貴陽，而沒有通過招拍掛等管道？對此，業內人士稱，除了可以快速補充近2000萬方優質土儲外，或許看中了中天城投與其互補的運營模式。據瞭解，佳源創盛擅長“小而美”的品質專案開發，而中天城投則屬於“大盤造城派”，其投資建設的未來方舟、貴州金融城專案均是體量超過700萬平方米的成片整體開發項目。

此外，通過收購，佳源創盛還能化解“外來者”水土不服等風險。通過中天城投的品牌影響力，佳源創盛可以加大資源吸聚力度，加強區域深耕和城市佈局，在業績上面實現持續穩健增長。

2017年躍升到行業第四、2019年就開始喊“銷售排名沒意義”的融創，過去多年對規模的追求其實從未降低。

但從今年年中開始，在降低融資成本的目標下，孫巨集斌的口徑甚至改成了“必須降負債規模，必須降拿地規模，甚至是降低整體的規模”，希望借此以三年左右時間把公司的評級做到投資級。

“降融資成本”和“安全”被孫宏斌在融創2021年年中投資者會上反反復複回答，一遍又一遍強調，他說，“三道紅線”沒達到，沒有人認為公司是安全的，必須達成這些指標，提升評級、降低融資成本，別人才會認為公司是安全的。

畢竟8%的融資成本相對穩健型房企仍然處於高位，畢竟2020年上半年還踩中三條紅線的融創，只用了半年時間就實現了兩條線轉綠，第三條線在今年的中期業績裡依然未能達標。

借用孫宏斌的話來說，融創前幾年的“降負債”是在不降低負債規模的前提下，通過增加自有資金來降低負債率，這點從融創的有息負債規模和留存收益上也能證實。

融創面臨的最後這條線——剔除預收款的資產負債率，在房企中的達成率最低，也很難通過短期財務操作達成。融創要想實現第三條線轉綠尤其困難，必須要將整體速度和債務規模降下來。

“公司這幾年一直在控制負債率，未曾說要控制負債規模，也未曾將拿地規模降到這麼低，原因就是公司對市場的判斷：穩房價穩地價穩預期的目標要求公司，必須將負債率真的降下來並持續地改善。”孫宏斌說，甭管是誰也得認，現在大家更關心流動性，更關心誰能活著。

資金和土地是房企的兩條命脈。三道紅線緊箍咒，束縛了融創此前的高周轉，未來的利潤增長點需要更多來自壓低支出，而做高評級，繼而降低融資成本，是優化財務結構的一條可行之路。

在“慎拿地”方面，融創經過上半年在集中供地市場的狂歡，下半年在土地端的降速也可預見。

孫巨集斌定下的目標是，下半年權益拿地銷售占比20%，而監管層定下的要求是40%。

再談降速

以全年6400億元的銷售目標計算，融創的上半年的確交出了一份不錯的成績單。

上半年，融創的合同銷售額3208億元，增長率64%，總銷售額居行業前四；實現營業收入958.2億元，同比上升23.9%；歸母淨利潤119.9億元，同比上升9.4%。

毛利率方面，融創2021年上半年毛利率20.8%，比去年同期的23%下降2.2個百分點，倒也不會構成“勸退”因素。

增長的銷售額，也起到了平衡融創權益拿地銷售占比的作用。

今年上半年，融創的權益拿地銷售比是37.9%，貼近央行要求的40%及格線。下半年，孫巨集斌希望適當控制拿地規模，把權益拿地銷售占比降到20%。他說，下半年整個融資市場、信貸市場、銷售市場壓力都比較大，融創如果還像過去一樣有多少錢拿多少地、通過合作夥伴再拿地，那降負債率、降融資成本、提升評級是不可能實現的。

要“小心拿地”“停止拿地”，這樣的話孫宏斌曾經說過幾次。

往前追溯，2019年年中業績會上，同樣出現了“下半年沒有拿地指標”的說法。而當時，融創的土地儲備已經達到了2.13億平方米，當年的上半年，融創曾以125.53億元收購泛海京滬兩宗地、以67億元接盤新湖中寶(3.150, 0.06, 1.94%)20余宗土地，並在放出這個說法的下半年，以40億元接手長實集團大連專案、以152.69億元大手筆收購了雲南城投手裡的環球資產包……

近幾年唯一實現了“謹慎拿地”這句話的一年，是2020年。

2020年全年，根據中指研究院統計，融創拿地金額約為695億元，較上一年大幅減少30.5%，新增貨值較上一年減少近半。

2021年3月份，融創管理層在業績會上表示，“會比較嚴格地以高標準來控制拿地”，話音剛落，就開啟了購買模式。

4月中旬，融創以99億元收購了廣西本土房企彰泰80%的股權，資產包中包含南寧、桂林等城市共開發57個專案。

在公認難度更高的集中供地市場，融創選擇了“接著奏樂接著舞”。

截至6月底，同樣根據中指研究院統計，融創合計拿地 83 宗。

即便根據融創財報內公佈的權益土地儲備面積計算，今年上半年的拿地情況也比去年兇猛許多。財報顯示，今年上半年融創新增權益土地儲備約1708萬平方米，2020年上半年僅公佈了新增土地儲備為1730萬平方米，但根據其2018年和2020年平均數計算，權益土地儲備僅為新增土地儲備55%，也就是說，估算融創2020年上半年權益土地儲備面積大約在951萬平方米，只占今年的55.7%。

當然，並不排除今年融創在拿地方面受到的關注度，是有些被放大了的，因為前些年融創的土儲有很大一部分來自收並購市場，在公開市場拿地並沒有那麼頻繁。

近兩年已經少見對孫宏斌使用“白衣騎士”的稱呼，但大家依然記得融創曾在收並購市場橫掃。

2017年，融創在與萬達的“世紀交易”中一戰成名，以438.44億元收購了萬達13個文旅專案91%的股權。而在表現活躍的2019年，融創以收並購獲取的土儲占全年新增土儲的50%。

監管趨嚴、資金收緊的大環境之下，孫宏斌對收並購的觀點早在2020年3月已經有了轉變，當時他表態“2020年是地產洗牌年，並購機會會增加，但好的標的不會太多，所以公司拿地會謹慎，不賺錢的活不幹。”

這一論點到了2021年8月末，更是變成了“目前並購市場是不存在的”。

孫宏斌說，行業整體控制融資、降負債的大背景下，每個企業都有負債總額限制，凡是出現問題的公司都有大量存量債，並購後就並購了存量債，企業負債規模就超了。“目前市場中，所有企業，甭管開什麼價，並購進五百億債就消化不了，因為每個企業都有負債上限，所以目前收並購市場是不存在的。” 他說。

在房地產收並購領域，沒有人比孫宏斌有更高的發言權。但融創的確變得非常謹慎。

藍光發展(2.180, 0.10, 4.81%)2021年出現流動性危機之後，知情人士告訴21世紀經濟報導記者，融創也曾接觸過藍光，但最終並沒有選擇出手。

難度升級

山雨欲來風滿樓。土地端表態降速之後，融創的終極目標是降負債、降融資成本、提升評級。

這是一個系統性工程，包括評級指標改善、整體資產結構改善、整體投資和拿地節奏調整。

“三道紅線”方面，融創上半年淨負債率86.6%，現金短債比1.11，剔除預收賬款後的資產負債率76%，最後一條未達標，位於“黃色檔”。

孫宏斌說，融創之後的戰略是更安全、更從容、更長期、更有價值，要把融資成本從當前的8%，降到5%，但這並不容易。

融創的“降杠杆”提法也並非第一次。

2015年嘗試收購雨潤、綠城、佳兆業均告失敗之後，2016年，融創把淨負債率從76%直接抬升到了208%，土儲增長168%，相繼斥資收購萊蒙國際6個項目所有股權、收購聯想的地產業務、收購時代城項目。

2016年四季度，融創宣佈暫停在公開市場拿地。但因2017年遇到了萬達資產出售，合併收購星耀五洲專案、華城富力60%股權等操作，融創的淨負債率達到空前的394%。

2019年起，融創開始真正把“降杠杆”提上日程。但彼時的“降杠杆”並非真正降低負債規模，而是通過增加自有資金來降低負債率。

查詢wind資料可以發現，融創的有息負債規模，在2017年和2019年都有激增的情況，分別從上一年度的1128億元躍升到2193億元、從2294億元躍升到3222億元。

2020年以來，在“降杠杆”的口號下，融創的整體有息負債規模雖未增加，但也沒能有效降低，這一資料在2020年底和2021年年中分別為3034億元和3036億元。

沿著孫宏斌“增加自有資金來降低負債率”的說法，我們可以發現，融創近年來淨負債率能夠大幅下降，也得益於其淨利潤大幅增加，而每年的分紅比率並未隨之提升，也因此，公司的留存收益不斷增多，增厚了股東權益。

近幾年，融創的淨利潤出現大幅躍升。如2017年的淨利潤，從2016年的27.71億元激增至131.64億元，2020年則增加至423.5億元。

但記者查閱融創近幾年的分紅資料發現，自2016年分紅比例40.52%之後，2017年至2020年，融創每年的分紅比例均維持在20%左右，分別為20.47%、21.95%、20.53%、22.02%。

加減法之下，為融創貢獻了極大的資本留存。2017年至2020年，融創的淨資產分別為438億元、568億元、831億元、1256億元，今年上半年則增至1284億元。

於是，一條淨負債率降低的軌跡隨之浮現：2017年年中，融創的淨負債率為259.9%，年底降到了202.3%；2018年末，降到了149.4%；2019年和2020年融創的淨負債率指標分別為139.3%、96%；2021年上半年這一指標又繼續下降到了86.6%。

但這與“降融資成本”和“提升評級”相比，還有距離。

孫宏斌說，公司當前把降低融資成本、提高信用評級放在第一位，這兩個目標都排在融資前面，負債率、負債規模、拿地規模，都必須下降。不下降的話，融資成本沒法降低。

“三道紅線”之下，老孫表態目前的戰略是，把規模做成放在三道紅線內合適的規模，“規模縮小一點或者沒增長很正常，要把規模適應整個市場。”

作為最年輕但最迅速走到了行業TOP4位置的房企，融創這次真的會將規模放在次要位置嗎？而“降融資成本、提升評級”的路，需要走多遠，也是未知數。

老孫希望這個時間是三年左右，或者再多一點。

9月3日晚，華夏幸福(4.170, 0.12, 2.96%)發佈公告稱，受宏觀經濟環境、行業環境、信用環境疊加多輪疫情影響，公司流動性出現階段性緊張，近期該公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信託貸款等債務形式的債務本息金額64.12億元。

截至本公告披露日，公司累計未能如期償還債務本息合計878.99億元。

華夏幸福表示，目前公司正在與未能如期償還債務本息涉及的金融機構積極協調展期相關事宜。

對於債務未能如期償還的影響及應對措施方面，華夏幸福公告稱，公司流動性階段性緊張導致的債務未能如期償還，對公司融資產生較大影響；為化解公司債務風險，加快促進公司有序經營，公司正在積極協調各方商討多種方式解決當前問題。目前在地方政府的指導和支持下公司正在儘快開展綜合性的風險化解方案制定工作。同時，金融機構債權人委員會也在積極協調推進公司債務展期事宜，為綜合化解方案的制定和執行爭取必要的時間。

8月26日，華夏幸福發佈了2021年半年度報告，顯示集團上半年營業收入210.68億元，同比下降43.63%；歸屬于上市公司股東的淨虧損94.8億元，同比下降256.37%，上年同期為盈利60.62億元。

華夏幸福業績不佳，還“拖累”了中國平安(51.710, 0.16, 0.31%)。同日晚間，中國平安披露半年報，顯示集團上半年實現歸母淨利潤580.05億元，同比下降15.5%。就業績下滑，中國平安稱，主要受華夏幸福相關投資資產進行減值計提等調整的影響。

中國平安在半年報中稱，已對華夏幸福相關投資資產計提減值合計高達359億元，對歸母淨利潤影響金額為208億元，對歸母營運利潤影響金額為61億元。

中國平安稱，公司高度重視華夏幸福債務危機帶來的投資風險，已組織集團內相關部門及子公司進行自查自糾並積極開展全面整改工作，完善投資決策流程和進一步優化投資資產集中度限額體系。後續公司將持續提高投資的審慎性，加強投後風險管理，全面提升集團風險治理水準。同時，平安還將繼續配合各方推動華夏幸福債務危機化解工作。

多重政策之下，上海二手房市場近期進入了明顯下行通道，成交量、成交均價均呈下降態勢。

據同策好房提供的資料，8月23-29日的一周內，上海二手房成交套數為4249套，遠低於6月份時周均6000套的水準；同時，成交均價環比再降2.24%至3.7萬元/平方米，低於7月份4萬元的單價。

8月份的疾速降溫，與月初開始執行的“三價就低”房貸審核新規關係密切。第一財經記者在採訪中瞭解到，涉稅評估價通常是簽約合同價的5-7折，首套的首付成本最高可至近7成。

業內普遍認為，這一新規可遏制資金進入二手房市場，避免市場再被催熱，有助於市場降溫。

但購房門檻的提高，把部分在途購房者打了個措手不及。“涉稅評估價打了5折”的購房者，面臨的是50萬-150萬的首付缺口。

不過，目前仲介、銀行均無法對在途交易給出更有針對性的解決辦法。記者從多家銀行瞭解到，僅對於網簽或提交貸款申請在8月6日前的客戶，可按舊的貸款政策執行；而只交了定金的客戶，則無法“酌情”調整。

降溫效果初步顯現

上海二手房市場在過去大半年的政策調控下，已出現明顯降溫。

上半年在新房集中供應、二手房房貸週期拉長等的影響下，上海二手房市場成交量從1月份4.4萬套的歷史高點，大幅下降至6月的2.8萬套。

7月初，隨著上海二手房價格核驗新規的出臺，大量不合格房源被清退。成交亦同時降溫。上海鏈家研究院資料顯示，7月上海二手房成交2.4萬套，環比下降15%，同比下降16%。

這一成交套數絕對值為今年以來除2月份以外，成交最低的月份，環比也首次出現下跌。

如今，與信貸政策直接綁定的“三價就低”貸款新規執行後，對居民端杠杆形成壓降，直接降低了二手房市場熱度。

據同策好房提供的資料顯示，8月2日-29日的四周內，周成交套數基本在4000套左右，最低不足3500套，遠低於6、7月份時周均逾6000套的成交；同時，成交均價也從逾4萬元/平方米降至3.7萬元/平方米。

同策研究院資深分析師肖雲祥分析，“三價就低”的政策符合“信貸兩集中”的精神，有效防止資金大量流入二手房市場，避免催熱市場、推高房價。

“改變過去購房頂格貸款的想法，在滿足居民購房需求的同時，給予貸款額度，在銀行貸款額度收緊的背景下，防止貸款資金資源的擠兌。”肖雲祥進一步表示。

如今，隨著時間推移，部分交易的成功進行，仲介對社區涉稅評估價已有大致推算，可據此向客戶提供意見。

“以嘉定江橋二村的二手房為例，市場價是在4.6萬元/平方米，（涉稅價）打折可能到3.2萬元/平方米，中間的差價乘上面積，就是需要補的差價。”

有仲介告訴記者，以前手中140萬現金購置一套300萬左右的房子很常見，現在則只能是兩百三四十萬的房子了，“這樣的一抓一大把”，預期降低、持觀望情緒的購房者增多後，“房價可能會有所回落”。

“最近我明顯感覺，房價跌了。”某長期關注二手房市場的購房者說。

被誤傷的在途交易

“三價就低”新政帶來市場朝著更健康的方向發展，但在新政過渡期，仍然有一些在途交易者陷入了困局。

由於近期房租上漲、房東賣房等原因，在上海工作生活近5年的張澄（化名）夫婦二人決定置業。而由於到7月份，其社保繳納時間才足夠60個月，因此5月份時，二人在選定房源後，先下了15萬定金，並約定9月15日網簽，另有229萬貸款。

張澄籌措好餘下的首付款後，8月5日通過仲介與房東協商，將網簽時間提前至8月14日，貸款面簽也定於同日進行。

一切準備就緒的張澄卻在次日得知，因為最新的“三價就低”規定，不建議繼續辦理。

所謂“三價就低”，是8月6日起，上海各銀行開始執行的二手房房貸新規，銀行放貸額度將參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，擇最低一項作為貸款申請房價標準。而一般情況下，三個價格中涉稅評估價最低。

有關部門稱，涉稅評估價是“房產交易計稅最低控制價”。記者從某區房管部門處瞭解到，計稅價格一直很低，由稅務部門給出，而“房屋的市場價格本來就很高，高出（涉稅價）一倍都是有可能的”。

這一評估價也成了購房的最大障礙。仲介向張澄回饋的涉稅評估價為180萬，僅為合同價的50%。

“按評估價的65%貸款，首付要增加112萬元，實際首付比例也從35%提高至近67%。”這對張澄來說，已是個無法再拼湊的數字了。

與房東多次協商無果的張澄，將在9月中旬面臨違約。儘管違約金不一定全額支付，但15萬的定金大概很難拿回來了，“半年的工資平白沒了”。如今，張澄在向房東發起解約後，向法院提起了訴訟。

只支付了定金的張澄或許還是相對幸運的。

在上海完成研究生學業的黎鵑（化名）和老公二人，畢業後通過積分落戶，在今年上半年踏入了火熱的樓市。選中一套總價410萬的老房後，她在7月23日付了定金，8月8日交齊144萬首付，進行網簽。

彼時對三價就低尚不知情的黎鵑很快接到銀行信貸人員的通知，其房屋的涉稅評估價約為204萬，貸款額度也從此前的266萬降至133萬，中間逾百萬差額需自行支付。

已被首付掏光的兩個農民家庭，無法再補足這個缺口。而房東則希望通過賣房獲得更高積分以便打新，因此並不願輕易放棄此次交易，要求按合同走。協商無果的黎鵑尚不知該如何向父母開口。

買賣雙方期待“變通”

二人的遭遇並非個例。“現在我們的群裡還有365人。”有同樣經歷的購房者告訴記者。

面對被卡住進退兩難的購房者，仲介也給不出解決方案。

某仲介僅向交了首付的購房者提供了幾個貸款仲介，再無更多應對措施。“他們承認自己有責任，讓我們投訴到總部”，購房者稱，但總部亦無進一步回饋。

另一大型仲介內部人士表示，除了友好協商，也沒有更多辦法，“還是要看買賣雙方的意思”。

事實上，面對首付被動提高的情況，除湊出首付抑或能和平解約的人之外，有許多選擇了棄購。“我從門店瞭解到，有的客戶就直接放棄了，成交大幅下降。”某滬上仲介內部人士向記者透露。

諸葛找房資料中心分析師陳曉也表示，作為仲介，能做的就是正確解讀政策，告訴在途購房者無需恐慌，並協助解決好客戶的貸款情況。

而作為貸款發放方的銀行，儘管在新規執行節點上有所不同，但對在途交易也未給出周全的應對。

某股份制銀行支行負責人僅表示，網簽時間在8月6日前，可按舊貸款規則執行；而此前交了定金、6日後才進行網簽的其他在途交易，目前尚無突破空間。

而農行則是以貸款申請時間為准，要執行過去的貸款政策須在8月6日前提交貸款申請。另有中小銀行也表示，網簽在政策後的，按新規“現在沒人會酌情的。”

“每家銀行政策有所不一樣，我們這邊也是按照網簽時間來算。”另有某股份制銀行內部人士透露，但首套、小仲介的交易就不會接了，其所在銀行房貸額度已超標，“今年特別難做”。

有不願具名的業內人士表示，“三價就低”目前針對政策出臺前已簽約未放款或已交定金的情況，各銀行的處理方式各異，而資訊不對稱已對部分剛需形成誤傷。

在陳曉看來，這種政策一般都會有個緩衝期，出具政策執行的細節，對在途交易的做好相應的處理措施。

例如，8月24日，安徽合肥發佈了學區房限購新規的同時，亦規定了在途交易處理措施，即在新規發佈節點前，已簽訂網簽合同的、或簽訂認購協議並交付定金的等情況，則按原限購政策執行。

“希望有關部門也能補充在途交易的處理措施，”多位購房者抱著這樣的期望。“如果能按照能原規定去貸款的話，我們也很願意繼續執行合同，畢竟就是買個房子自己住。”張澄表示。

近幾個月，深圳二手房成交跌出了“沒有最低只有更低”的氣勢。

剛剛出爐的成交資料顯示，8月深圳二手住宅成交量為2043套，同比暴跌超八成，逼近“1”時代。這一數據也創下了近10年新低。上一次深圳二手房成交量低於3000套，是2011年8月的1462套。

一個人口超2000萬的一線城市，月度二手住宅成交竟然只有2000套出頭，歷史罕見。

消息一出，網友炸鍋。有的網友歡呼：盼了好久，深圳高房價終於遇到鐵榔頭。有的立帖為證：晚點買房，立省百萬。也有的態度“淡定”：供求未變，格局難換。

二手成交創近10年新低

自2月深圳出臺二手房官方指導價之後，二手住宅市場猶如被“速凍”，成交量一跌再跌。

資料顯示，8月深圳二手住宅成交量連續第5個月下跌，僅成交2043套，環比下跌20.1%，同比下跌81.96%。去年同期，這一數字為11322套。

值得注意的是，這已經創下了同期成交資料近10年來的新低。

從上圖不難看出，8月成交量一般來說不會太差。6000-7000套是正常水準，行情好的時候超過11000套。低於3000套則是少數中的少數，上一次低於3000套的成交發生在2011年8月。

即便是只看單月成交，2000多套也是非常扎眼的存在。2013年以來，比這還低的只有受疫情影響的2020年2月，當時的成交量是1667套；以及2019年2月，成交量為1997套。

這兩次成交量極低的時間都發生在2月，都受到春節假期影響，而此次8月的成交並無假期等因素影響，市場之冷可見一斑。

學區房遭重創

自2月官方發佈二手房指導價以來，二手住宅成交量持續下跌，4月-7月成交量分別為4877套、3027套、2575套、2557套。

不少人以為跌至2500-3000套，已經到了平臺期，但8月成交量再下一臺階。分析人士表示，這與深圳7月末出臺的學區房新政不無關係。

7月30日，《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》出臺，提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源。

羅湖區一頭部仲介經紀人告訴中證君，該片區的成交量自指導價出臺後縮水近9成。“學區房新政影響也比較大，急賣的業主開始降價，降價幅度在20萬元至30萬元。”

此前的學區房“頂流”則成“重災區”。百花片區是深圳學區“頂流”，片區內集聚了實驗小學、百花小學、實驗中學等名校，片區內的國城花園曾在2021年初曝出32萬元/平方米的天價成交單價。

“新政對百花的影響很大。”該片區的仲介陳凡（化名）告訴中證君，現在很多業主想降價，問題是降200萬元都不一定有客戶願意接手。在政策不明朗之前，無論怎麼降，大部分買家都保持觀望狀態。

市場還會更冷嗎？

二手房成交量低迷，直接影響了買賣雙方的心理。急賣的業主已經開始降價，而買方觀望情緒濃厚，期待房價繼續降。

深圳中原研究中心資料顯示，8月，有64%樣本房源價格下調。不僅是掛牌價，成交價也在跌。據Q房網資料研究中心統計，8月樣本房源成交價與今年2月相比，下跌超過10%。

未來市場還會更冷嗎？

Q房網資料研究中心認為，8月末，深圳22宗集中供應宅地重新掛牌，提出強化“房地聯動”，下調住房銷售限價等一系列措施。從一級市場開始，房價穩中有降預期已經形成。

但也有人認為，這只是拐點的開端，深圳樓市還未見底，原因之一在於成交資料具有滯後性。從一線仲介人員的回饋看，實際成交情況可能更冷。

有分析人士認為，以往限購限貸的措施本質是限制消費側，讓新房二手房的購買變得低頻緩慢，讓杠杆下降。而此輪第二次集中供地下調土地“麵粉價”，是從供給側“動刀”，會讓大家形成“麵包價”也下調的預期，市場觀望情緒會更濃，見底還言之過早。

違債風險升溫 揀股安全至上

內房企業飽受監管調控壓力，上半年整體業績表現放緩。摩根大通指出，內房上半年交付量減少，淨利潤平均增長僅3%遜預期，毛利率平均下跌1.2個百分點，主要反映地價上升。摩通認為，由於內房並非受其他因素影響，谷底的能見度較高，估計三分二企業的毛利率於上半年或下半年見底，其餘三分一則於明年見底，惟短期內未能反彈。該行並提醒投資者，要留意內房再融資難度增加，爆煲危機升溫，因此選股時首要考量安全程度。

行業「三條紅線」無惡化

摩通亞太股票內房研究主管李洛衡表示，內房上半年毛利率約22%至23%，大部分已見底，預料全年毛利率維持23%至24%；政府穩地價措施下，部分內房透露過去兩個月地價下跌10%至15%，降幅頗大，保守估計下半年地價將再降15%，有助帶動內房下半年銷售毛利率回升，相關項目將於2023年至2024年入賬。

內房要靠賣樓回籠資金降低負債，惟近期去貨速度明顯減慢，李洛衡指出，上半年大部分內房賣樓成績不錯，但受制調控增加及前期透支需求，目前銷售比率正在減慢，估計下半年銷售放緩至按年持平，全年累計不算太差。他又稱，上半年行業減債進度符合預期，整體債務正逐步下降，「三條紅線」指標並無惡化。

內房A股華夏幸福及藍光發展債務違約，中國恆大（03333）亦面對減債壓力，銀行放款審批日益嚴格。他相信，在監管政策指引下，銀行融資供應鏈較以往謹慎，令市場再融資風險愈來愈高，擔心個別內房債務到期時未必可再融資，企業決策層失預算易醞釀違約風險，至於會否爆煲，要視乎政府取態。

內房股自6月以來累跌21%，跑輸MSCI中國指數，李洛衡強調，目前投資內房要慎選股份，安全第一，然後才考慮估值，首選龍湖（00960）。他形容，龍湖算是行內最佳管理的公司，業績和派息符合預期，而且收入引擎來自商場物業，其估值下跌是受到大市拖累，並非基本面因素出問題；其次是仍有條件買地的國企內房，例如中海外（00688）。

首推龍湖 次選中海外

美銀證券認為，內房大部分不利消息及政策風險高峰很可能已經過去，惟毛利率前景轉差，加上銷售市道惡化，仍影響投資者情緒；上半年地價高企，內房毛利率平均約25%，較去年同期及全年低4.4個及1.3個百分點；據悉焦點城市賣地溢價率將限制不得高於15%，項目淨利率可望提高至少8%，相當於毛利率介乎15%至20%以上。

中原建業(09982)公布,8月銷售金額24.6億元(人民幣．下同),同比減少9.6%,銷售建築面積逾40萬平方米,同比減少13.7%,每平方米平均售價為6124元,同比增長4.8%.今年首8個月銷售金額約216億元,同比增長18.8%,銷售建築面積逾362萬平方米,同比增長17%,每平方米平均售價為5970元,同比增長1.5%.

該集團指,8月擁有6個新簽項目,同比增長20%,新增建築面積約59.5萬平方米,同比增長23.5%,而首8個月擁有63個新簽項目,同比增長18.9%,新增建築面積約713.23萬平方米,同比增長23.8%.截至8月31日擁有253個在管項目,總建築面積為約3026萬平方米.

萬科企業(02202)(深:000002)公布,8月銷售金額370.3億元(人民幣．下同),同比跌約36.94%,銷售面積219.4萬平方米.至於今年首8個月公司累計銷售金額4430.1億元,同比增1%,銷售面積2718.2萬平方米.

此外,該集團指,本期內新增13個開發項目,需付權益價款約136.67億元,權益建築面積約237.7萬平方米,而期內無新增物流地產項目.

Wetland Seasons Bay揚海售罄 HENLEY III首日賣近70%

三大焦點新盤在過去周六（4日）展開混戰，但均取得理想銷情，新地（00016）天水圍濕地公園路1號發展項目第1期Wetland Seasons Bay進行第3輪銷售，以價單形式發售285伙，即日沽清；同日嘉里建設（00683）、信置（00083）及港鐵（00066）合作發展的香港仔黃竹坑站上蓋發展項目第2期揚海盡推首兩張價單共188伙進行首輪銷售，亦全部售罄；而恆地（00012）九龍東啟德THE HENLEY III（THE HENLEY發展項目第3期）同日進行首輪銷售100伙，即日沽近70%。

3焦點項目共吸金65.7億

連同周日，3個焦點新盤過去兩天共沽542伙，令周末新盤銷情爆升至約582宗，創逾兩年以來新盤周末兩天成交量新高，單是該3個新盤的總銷售金額已約65.7億元。

過去周六屬連續第3個周末進行銷售的Wetland Seasons Bay，連同招標單位共推出300伙發售，當中以發價單方式發售的285伙，即日沽清。新地副董事總經理雷霆昨日表示，項目屬大熱紅盤，經過3輪銷售後，累積套現超過60億元。項目共提供1224伙，實用面積268至1158方呎，預計2022年6月底落成入伙。

港島南岸第2期揚海亦於過去周末進行首輪銷售，連招標共推售200伙，周六以發價單形式推售首2張價單上的188伙，項目取得入票不算多，共錄得逾3750張登記，但仍能承接今年5月港島南岸第1期晉環的銷售佳績。發展商表示，項目於上午10時開始進行揀樓，至下午約3時左右，短短5小時，188伙全數沽清，銷情理想，當中不乏大手購入3伙以上的大手買家。

嘉里發展香港區總經理湯耀宗形容，項目首輪銷售反應熱烈，向隅者眾，反映市場對項目需求殷切。此外，項目首輪銷售中，共有12伙以招標方式推售的4房戶，將於今日截票，成績有機會錦上添花，有望創出項目新高價。位於香葉道11號的揚海提供600伙，實用面積320至1901方呎，預計2023年8底落成入伙。

THE HENLEY III亦於過去周末進行首輪推共100伙，即日賣了68伙，昨日再以898.03萬元售出3B座9樓D室1房戶，實用面積356方呎，呎價25226元，令項目周末共沽69伙，套現6.34億元。

位於沐泰街7號的THE HENLEY III提供404伙，實用面積229至778方呎，預計2022年4月底落成入伙。

維港滙8單位套9771萬

3個焦盤同日開售混戰，單日售出541伙，連同昨日共賣出542伙，佔過去周末新盤整體共錄得約582宗的93%，與前周（8月28及29日）錄得約350宗相比，按周大升66%，更創出自2019年6月底的周末錄得722宗後，逾兩年周末新高，成績之佳可見一斑。而兩天一手銷售總金額逾67億元，料亦屬逾兩年新高。

三大焦點盤混戰，亦帶動其他新盤銷情，其中港島南岸第1期晉環過去周末連沽4伙，套現5315.2萬元；會德豐地產及信置牽頭發展的西南九龍長沙灣維港滙，昨日再賣5伙，令周末兩天共售出8伙，套現9770.91萬元，當中以第2期維港滙II昨日招標售出的2座19樓A室涉及銀碼最大，實用面積1001方呎，為4房連套房間隔，以3090萬元售出，呎價30869元。恆地旗下大角咀利奧坊．曦岸過去兩日賣出6伙，其他新盤則各沽1至2伙。

三大新盤過去周六（4日）交鋒，搶走市場注意力，拖累各大代理行統計的十大二手屋苑表現牛皮。美聯物業統計的十大藍籌屋苑，過去兩天（4日至5日）錄得13宗成交，按周持平，連續第29個周末維持10宗或以上的雙位數水平。

新盤搶注意力 續主導市場

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，過去周末兩天市場焦點盡在一手市場，搶去部分客源及資金，二手因價高和缺盤，成交持續橫行，預計短期內仍由一手主導市場，二手市場則由於「筍盤」大半已被消化，業主開價亦隨市場旺勢而強硬，料待新盤向隅客回流，二手交投量才會回升。

美聯物業統計的十大屋苑中，以沙田第一城和鰂魚涌太古城於過去周末成交量最多，各錄得3宗買賣。美聯物業市務經理（銷售）范浩軒稱，太古城售出的單位包括春櫻閣中層B室3房戶，實用面積1015方呎，原業主2003年3月「沙士」期間以約433.8萬元購入，近日以2180萬元售出，呎價21478元，賬面大賺約1746.2萬元（約4倍）。范浩軒透露，原業主於4個月前以約2298萬元放盤，累積減價約118萬元（5.1%）後，以市價易手。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，該行統計的十大屋苑過去兩天錄得12宗成交，按周不變；零成交屋苑則有兩個，按周減少一個。他解釋，二手盤源減少，且樓價持續於高位徘徊，業主收窄議價空間，均令準買家轉至一手市場覓盤。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽稱，過去兩天錄得9宗十大二手指標藍籌屋苑的成交，較前一個周末（8月28日至29日）的12宗減少3宗。利嘉閣地產總裁廖偉強則表示，該行統計的十大指標屋苑過去兩天錄得12宗買賣，按周微增一宗，低位徘徊。

藍澄灣兩房破頂價709萬

除十大屋苑外，過去周末兩天二手市場仍錄得個別高價成交，利嘉閣地產助理分區市務董事彭錦添稱，青衣藍澄灣6座中層G室兩房戶，實用面積485方呎，以709萬元易手，創該屋苑兩房單位造價新高，呎價約14619元。原業主2006年以205萬元購入上址，賬面獲利約2.5倍。資料顯示，前述成交僅較舊紀錄推高1萬元（0.1%），後者由實用面積488方呎的3座高層C室於上月以708萬元創下。

今年住宅交投氣氛高漲，資助房屋亦受追捧。美聯物業數據顯示，今年首8個月二手夾屋錄得285宗買賣註冊個案，較去年全年的227宗還要多58宗（25.6%），屬於2010年全年錄得359宗以來，近11年交投最旺。

欣圖軒飆1.1倍升幅第一

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料指出，今年首8個月已經錄得285宗二手夾屋買賣註冊個案，其中葵涌浩景臺今年錄得61宗註冊，較去年全年的43宗多約41.9%；將軍澳叠翠軒今年錄得56宗交易，亦較去年全年的37宗增加約51.4%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，全港10個夾屋屋苑之中，有7個屋苑今年註冊量已經超越去年全年宗數，當中何文田欣圖軒由2020年全年只得14宗買賣註冊，今年首8個月已錄得30宗，彈升逾1.1倍，屬升勢最標青的夾屋屋苑，其餘6個屋苑，包括前述浩景臺、叠翠軒和青衣宏福花園等。

以金額劃分的話，今年首8個月285宗交易中，有200宗（70.2%）的造價屬於逾600萬至800萬元之間；宗數較去年全年的152宗多約31.6%；逾800萬元的個案有70宗，較去年全年的56宗增25%，餘下15宗的成交價為600萬元或以下，較去年全年的19宗少4宗。

另外，香港置業研究部董事王品弟稱，該行引述土地註冊處資料，今年8月錄得135宗二手公屋（包括已補地價和未補地價）買賣註冊，較7月的230宗回落41.3%，但仍是2010年以來有紀錄次高。8月錄得最多買賣註冊的屋邨包括黃大仙東頭邨和粉嶺華明邨，各錄得9宗登記。

「起動九龍東」帶動觀塘一帶加速轉型，不少業主把手上具重建價值的物業推出市場。有業主近日委託代理推出觀塘偉業街兆富工廠大廈一籃子單位放售，據悉，意向價約3.95億元。

佔全幢逾71%業權

美聯工商營業董事吳偉華指出，獲業主委託獨家代理放售觀塘偉業街201號兆富工廠大廈一籃子物業，包括地廠、3樓、4樓及5樓連天台，相當於全幢大廈逾71%業權，總建築面積約3.6萬方呎。

資料顯示，該項目佔地約10075方呎，對面為甲級寫字樓Two Harbour Square，吳偉華認為，隨着愈來愈多企業將總部遷往九龍東，帶動對區內商廈的需求大大提升，具重建價值的物業料獲垂青。

工商舖交投量按月回落，惟按年計則有顯著升幅，中原（工商舖）最新數據顯示，今年8月共錄得約549宗工商舖買賣個案，較7月的628宗減少12.6%，惟相對去年8月的341宗則急增208宗（約61%）。該行指出，買賣雙方近月拉鋸，影響成交表現，惟隨着租務旺季將至，吸納情況料好轉，有望帶動工商舖買賣成交量穩步增加。

中原（工商舖）數據顯示，今年8月的工商舖買賣以工廈為主，佔324宗（59%），較7月的381宗挫約15%；寫字樓買賣亦降約24.5%，至71宗，只有商舖買賣個案按月微增1宗（0.7%），至154宗。不過，按年比較，3個類別的宗數都大增，幅度約45.3%至近1.2倍。

金額方面，8月工商舖的總成交金額約94.48億元，按月跌幅達35.8%，按年則升約36.3%。對於整體金額的跌幅較宗數大，中原（工商舖）董事總經理潘志明解釋，今年7月錄得多宗大額工商舖交易，例如葵涌中央工業大廈全幢和粉嶺葉氏化工大廈全幢等，惟於8月同類造價逾1億元的大額成交則較少，令金額按月跌幅較大。

他認為，工商舖市場已踏入復甦階段，無論資深投資者、發展商、大型集團及老字號商戶等不同類型的業主，都趁勢放售手上物業。惟由於市況轉強，不少業主心雄，議價空間收窄，令洽談買賣過程延長。不過，隨着市場投資氣氛轉濃，準買家心態亦轉積極，潘志明預計有意入市的買家會加快落實決定，帶動工商舖市場交投氣氛。

利嘉閣地產聯席董事李啟昌表示，該行近日促成長沙灣泓景臺8座高層F室的租務成交，該單位實用面積約510方呎，兩房間隔，月租1.88萬元，呎租36.9元。代理說，業主2014年以約571.5萬元購入上址。

香港置業分區董事劉浩勤表示，將軍澳中心8座低層C室，兩房間隔，實用面積406方呎，近日以低市價約3.7%的790萬元售出，呎價19458元。原業主於2001年以約160.73萬元購入，約20年時間賬面升值629.27萬元（3.9倍）。原業主放盤約一個月，最初以市價820萬元放售，但見近期成交量回落兼部分銀行估價不足，減價30萬元後即晚沽出。

近期新盤銷情十分理想，不少投資者重投市場，當中以港島區新盤投資者比例最重。以黃竹坑站揚海為例，A1及A2大手客時段，合共售出141伙，佔首輪188伙單位的7成半，投資者比例屬近期新盤最高。

新世界鄭氏家族 逾億購4伙

港鐵 （00066） 黃竹坑站上蓋新盤港島南岸第2期揚海，上周六展開首輪銷售，涉及200伙，市場消息指，其中188伙價單單位全數沽清，而百老滙電器家族大手購入7伙，大部分為3房大單位。

值得一提的是，百老滙電器家族成員已經多次大手買入新盤，而且似乎對黃竹坑站上蓋的物業情有獨鍾，家族在本年5月已經買入港島南岸第1期晉環8伙，涉資約2億元。

另外，有消息亦指，新世界 （00017） 鄭氏家族或相關人士，上周六斥逾1億元大手買入4個單位。

事實上，近期豪宅市場不乏名人入市個案，如耀才證券 （01428） 主席葉茂林以逾2.056億元買入渣甸山豪宅皇第中層A室。另外，「紡織大王」陳瑞球女兒及長江製衣有限公司董事周陳淑玲，亦斥8,288萬入市南區淺水灣道3號中層A室。

世邦駱應銘：疫情緩和 機構重啟擴充

環球疫情令商務活動放緩，寫字樓需求減少，本港甲廈空置率創多年新高。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務寫字樓部執行董事駱應銘指，近期有個別機構趁租金下跌而落實租務，氣氛少許改善，惟他認為本港與其他地方尚未通關，需求始終有限，加上空置率偏高，甲廈租金仍有壓力。

去年初至今，新冠肺炎困擾全球，而寫字樓市場，向來倚靠跨國企業擴充，在封關情況下，環球商業活動叫停，租務大減，而本港寫字樓租金亦下跌。

中環呎租跌至100 較高峰減3成

據世邦魏理仕資料顯示，甲廈租務高峰期為2018年，當時商業氣氛旺盛，中環甲廈空置率曾低見約1%，而現最新空置率升至6.9%，同時新需求下降，租金亦由高峰期每呎約140元，跌至約100餘元，幅度接近3成。

經過一年多淡靜後，近兩個月中區租務略有改善，6月份市場錄得美資基金公司租用國金2期作擴充，而近日市場更錄得大手租務，涉及國金1期兩全層，連同部分單位，合共約5.3萬平方呎租出，成為今年中環超甲廈最大宗租務。據了解，新租客為中資金融機構中金公司，連同集團原租用的7萬平方呎續租，合共涉及約12萬平方呎，成為該廈最大租戶。此外，一家商務中心亦租用中環超甲廈。

通關之後 租金才明顯好轉

租務活動有改善，駱應銘分析，主因疫情緩和及租金調整，「很多機構一直有意擴充，只是疫情下，所有部署暫緩，如今香港疫情緩和，機構重啟擴充。與此同時，整體空置樓面增加，因之前有租客遷出中環，騰出樓面，租金由高峰期有跌幅，公司負擔能力提高，給予機會一定要在中環擴充，或等機會重返中環的公司。」

他指，近月租務成交，主要來自機構搬遷，新需求偏低，並指中資是較活躍及有意擴充，「始終因中美關係緊張，很多內企IPO來港上市，帶旺整體租務市場。外資方面，擴充多屬基金，傳統金融機構，反而略為收縮。」

目前中環空置率，較整體約10%為低，但同屬近年新高。後市上，他認為未來兩年為商廈供應高峰，而中環偏少，對租金衝擊相對較低。不過，他指要通關，租金才有明顯好轉機會，估計通關之後，市況會轉好，很多機構正等待通關，外地或內地企業來港租寫字樓，相信屆時需求好轉。」租金上，他認為空置率偏高，暫時需求不強，租金仍下行，「空置率少許改善，惟租金未必有力上升，目前僅個別大廈，因空置降低，業主有條件企硬不減租，但整體上空置率偏高，估計大部分商廈租金仍有壓力。」

過去周末新盤搶佔市場焦點，惟二手市場亦紛錄成交，其中，作為指標屋苑的鰂魚涌太古城，於過去周末連錄三宗成交，美聯市務經理（銷售）范浩軒表示，春櫻閣中層B室，面積約1015呎，為3房連套房間隔，望海景，議價後以2180萬市價沽，呎價為21478元，買家為同區換樓客，購入作自用。中原分行經理李百達表示，衛星閣中層F室，面積664方呎，3房間隔，以1400萬易手，呎價21084元，屬市價成交。

美聯助理區域經理馮根明表示，元朗溱柏5座中層B室，面積598方呎，兩房連套房間隔，議價後以758萬易手，呎價12676元。

中原副區域營業經理王勤學表示，元朗YOHO Town7座低層A室，面積422方呎，兩房間隔，以720萬沽出，呎價17062元。買家為外區上車客。

利嘉閣分行經理陳敏生表示，荃灣愉景新城1座中層C室，面積約474方呎，屬兩房間隔，以820萬沽出，呎價約17300元。

世紀21奇豐區域經理李仕明表示，大圍珀玥低層D室，面積269方呎，1房間隔，以580萬沽出，呎價21561元。

美聯聯席區域經理翁凱傑表示，沙田第一城36座高層D室成交，面積307方呎，以600萬放售，現以588萬沽出，呎價19153元。

利嘉閣經理黃金欽透露，將軍澳維景灣畔7座中高層G室，面積約496方呎，兩房間隔，以966萬交吉易手，呎價約19476元。

祥益區域董事邱家邦表示，屯門居屋兆禧苑A座低層12室，面積338呎，一房一廳，區內首置客以415萬自由市場價購入自住，呎價為12278元，屬市場價成交。

世紀21富山聯席董事劉倩彤表示，慈雲山居屋慈愛苑A座高層01室，面積554方呎，2房2廳間隔，以505萬居二市場價成交，呎價9116元。