眾所矚目的京華城開發案，9日經台北市都市計畫委員會大會審議通過，依基準容積率560％，再加上京華城爭取到的容積獎勵20％、容積移轉30％，合計可獲最高50％的容獎；若接下來都市設計審議委員會通過，京華城最高將可獲得840％容積，朝變身東區頂級辦公園區跨進一大步。

審議多時的京華城一案，北市都市計畫委員會9日公告京華城細部計畫經審議通過。都委會表示，對於土地所有權人依照都市計畫法程序提出申請予以尊重，但認為相關容積獎勵項目仍應符合公益性、對價性與適法性，因此決議組成專案小組詳細討論後，再提委員會審議。

都委會指出，經3月18日、7月1日召開2次專案小組會議討論，京華城也提出修訂，新訂「韌性城市貢獻獎勵」、「智慧城市貢獻獎勵」、「宜居城市貢獻獎勵」之容積獎勵項目，包括取得綠建築鑽石級或黃金級候選證書並認養復盛公園50年、取得智慧建築鑽石級或黃金級候選證書、提供充電停車位及電池交換設備、取得耐震標章並無償提供800平方公尺公益空間使用權及協助改善吉祥路、東寧路人行空間或興建人行公共陸橋面積達1,000平方公尺等；惟合計獎勵容積不得超過基準容積20％，委員討論後決議通過，至於實際容積獎勵額度，將由都市設計審議委員會審定。

針對外界有人指稱京華城以更改名目來爭取容積獎勵，京華城感到相當委屈，認為是嚴重誤解。京華城副總阮信囊表示，原本京華城容積率為678.91％，但遭外界誤解為392％，直到107年1月，市府才依監察院糾正公告都市計畫，明定該基地容積率為560％，但實際上延宕12年、迄今公司還求償無門。

此次依都市計畫法等相關法令規定，辦理細部計畫變更，以爭取回復原有權利，作為補救措施，以公益性、對價性之貢獻爭取容積獎勵，合計容積獎勵20％、容積移轉30％，總計建築容積不超過原容積1.5倍，因此具適法性。

京華城表示，若未來獲都市設計審議委員會通過，將改建為4棟頂級辦公大樓，有信心成為台北市新地標。商仲業者指出，目前北市一線A辦依然短缺，此區可與信義計畫區連成一線，若產品規劃完善，有機會挑戰區域新高價。

民俗月剛落幕，房市推案潮隨即登場，最新調查顯示，今年「928檔期」房市相當熱鬧，在營建成本上漲、遞延效應、資金行情效應下，北台灣都會區推案量直逼2,700億元，年增逾千億元、年增幅高達64％，有機會挑戰史上928檔期天量紀錄。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年928檔期推案量激增，主要是5月本土疫情爆發，使得推案普遍遞延至民俗月過後開賣；另外，去年第四季政府頻頻放話打炒房，讓建商推案觀望，以致於去年928檔期推案平淡、基期壓低，因此推升年增幅激增逾六成。

另外，營建成本漲聲不斷，也使得這一波推案潮，每坪單價比原本規劃時要調高，總銷規模也相對順勢膨漲，推升「928檔」噴出大量。

住展雜誌調查今年「928檔」，案量集中在雙北市。新北市推案量最大，有近1,000億元新案登場，主力為搶攻剛性需求的二、三房產品；主要戰區集中在板橋、新店、新莊與淡水，分別都有破百億新案推出。

台北市推案量約847億元居次，「元利森活莊園」、「敦仰」為兩大百億指標案；今年中、大坪數新案增加，不過30坪以下的小宅，在市場缺貨之際，可售戶數也明顯增多，低總價市場可望暫時解渴。

基隆方面，指標案為造鎮案「新橫濱」，總銷高達188億元，是基隆近年罕見的大案。桃園將有500多億新案推出，以中壢青埔案量最多，每坪開價已見到「5字頭」。

新竹將有百餘億元新案公開，上半年因房價暴漲，建商有案就推，928檔期反而面臨缺貨，預期「飢餓行銷」將大行其道，沒門路連買房都難。

何世昌分析，房市熬過5月中疫情爆發的慘澹期，如元利、大陸建、國泰、潤泰、宏普、長虹、冠德等一線品牌建商，推案傾巢而出，七大代銷公司更同步推案，如海悅「敦仰」、甲山林「新橫濱」、新聯陽「國泰悠陽」、甲桂林「鐫萃」、創意家「全坤 X101」、傳真「宏國大道城B區」、信義「名毅吾山」，市場將非常熱鬧。

不過何世昌表示，疫情三級警戒後行政機關就一直有核發執照降速、卡關問題，預期建照塞車、疫情是否擴散，將牽動後續房市。

根據財政部今 (9) 日公布最新數據，8 月房地合一稅收共 13.4 億元，較 7 月腰斬大減 54.1%，財政部分析，除與房地合一 2.0 有關外，本土疫情加上民俗月等三大因素，是導致交易量驟減的主要原因。

以個別縣市來看，8 月個人的房地合一稅收，六都幾乎全面下滑，其中高雄月減 4.1 億元、減幅達 7 成居冠，其次是台南市月減 2.2 億元、月減幅達 6 成；另外，台北市與台中市也較前月減少逾 5 成。

財政部官員分析，8 月房地合一稅收有一部份來自於 7 月的交易，研判應與疫情以及 7 月房地合一 2.0 新制上路有關，加上 8 月適逢民俗月，導致 8 月稅收較前月減少。

在土增稅部分，8 月稅收 83.7 億元，較去年同期減少 8.6%，六都中僅台北市稅收逆是正成長，其他包括新北市、新竹市、台南市等皆同步下滑，官員分析，台北市主要是法人出售松山區與中正區兩筆土地交易，兩筆土地持有時間較久、應納稅額也高，累計兩筆交易就挹注約 7.8 億元稅收，進而帶動稅收成長。

另外，契稅部分 8 月稅收共 11.7 億元、年減幅 17.3%，六都中包括桃園市與新北市因基期較高導致稅收衰退，台南市則是有法人移轉加上新建案交屋，逆勢成長。

國內大型賣場不僅提供生鮮食品、日常用品和家電採購，往往也結合餐飲娛樂消費，幾乎媲美小型百貨公司，常被視為機能指標，高雄13家賣場據點，週遭房價4年平均漲幅10％到30％，位於楠梓土庫一路上的「家樂福新楠店」，週邊房價更兇猛，從5年前的每坪10.6萬元，漲至今年16.4萬元，漲幅高達54％。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐9日表示，根據台灣房屋集團統計，高雄好市多、家樂福、大潤發和大樂等13間大賣場周邊房價，近5年全都上漲，平均漲幅都有10％到30％。位於楠梓土庫一路上的「家樂福新楠店」，漲幅更大，2017年平均每坪約10.6萬元，今年已達16.4萬元，漲幅高達54％。

張旭嵐表示，大賣場展店多半都會評估住宅人口數和消費潛力，一旦開店，也都會有其他競業、或連鎖餐飲會評估跟進，因此，也是商圈發展規模的指標性參考。

她說，國內大型賣場，不僅供應生活採買所需，不少賣場還結合餐飲娛樂，集客力強，也會帶動區域商圈的發展，尤其是新興重劃區，賣場成為生活便利性的指標之一，若再加上周邊交通建設，或其他大型連鎖店，電影商城陸續群聚，有助商圈成形，入住率提高，人潮錢潮利多簇擁，周邊房價也因而受惠。

台灣房屋高鐵重愛加盟店東陳揚智指出，漲幅最高的「家樂福新楠店」，前身原為台糖量販店，2019年改為家樂福後，賣場機能性也更多元。

他說，土庫一帶雖屬於蛋白區，但此一商圈擁有楠梓國中小及楠梓高中學區完整，5到10分鐘車程，就能通往熱鬧的楠梓車站、德民商圈與楠梓加工區，看準發展潛力，近幾年間迅速發展，賣場周邊透天車墅、店面林立，街道寬闊優美，龍騰等建商也陸續推出大樓建案，發展越趨成熟，吸引不少楠梓、橋頭在地換屋及首購族青睞，讓整體房價年年上揚。

今(9)日報載林口社宅住戶退租時押金遭扣等問題，國家住都中心嚴正澄清，住戶申請退租時，房屋與設備的自然損壞全數由國家住都中心承擔，該報直接將不實爆料內容做為標題，無視社宅服務團隊長期熱心付出，令人遺憾。

本次林口社宅首批可申請續租共有400戶，後續尚有五批住戶將接續啟動續租作業，國家住都中心不僅加派人力協助住戶辦理續租作業；同時，每一位住戶的個案情況都會專案處理，期能協助所有住戶圓滿完成續租，繼續在林口社宅大家園一起生活。

國家住都中心將於各區服務中心協助住戶辦理續租，適逢中秋無休服務，亦可24 小時線上申請。

雄左營海軍勵志新村舊址的眷改土地總共12,871坪標售，吸引華友聯、永信建設、以及興富發三大建商搶進造鎮，興建六批共2,592戶大樓住宅，2018年興富發和華友聯預售「悅誠」和「i世界」（果貿一期）時，每坪開價16萬元到19萬元，銷售中的永信建設「翡翠流域」每坪27到35萬元，明年329預售開賣的華友聯「果貿二期」，開價每坪33萬到35萬元，等於是4年上漲一倍，成為區域開發的傳奇之一。

華友聯「果貿三期」9日動土，華友聯董事長陸炤廷指出，華友聯總共標得左營海軍勵志新村舊址眷改土地5,302坪，從2018年4月開始預售「果貿一期」，也就是案名「i世界」的大樓，當初開價每坪16萬元到18萬元之間，目前除了部份三房和店面，已接近完銷，預定明年5月到6月間完工、交屋。

他說，目前興建中的「果貿二期」共有497戶，產品規劃二到四房、坪數約23到47坪，預定明年329檔期推出預售，預估銷售價格約每坪33到35萬元，「果貿二期」可望在2024年第一季完工，總銷約65億元。

至於9日動土的「果貿三期」，因為規劃屬於大坪數，所以總戶數只有220戶，陸炤廷表示，「果貿三期」未來的銷售時機未定，有可能結構銷售，也有可能完工之後再銷售。

他指出，左營海軍勵志新村舊址眷改生活圈，能夠吸引建商和消費者進駐，主要是在中華路平面化及台鐵地下化之後，該區可無縫連結美術館特區生活圈、以及綠園大道，距離最熱鬧的漢神巨蛋商圈，也不到10分鐘車程，到高鐵車站只要約12分鐘，也可融入三鐵共構的左營高鐵生活圈。

上揚國際建築團隊二處副處長林毅表示，2018年3月開賣的興富發「悅誠」，總銷約48億元，現已完銷交屋，當初預售時平均每坪18到20萬元，現在新屋換手成交平均22到23萬元。

永信建設集團在該區則有二個建案，一個是由永信建設興建、銷售中的「翡翠流域」，另一案則是該集團的關係企業吉松建設所投資，吉松建設的建案規劃二到四房、坪數大約落在25到53坪，預計2022年上半年完工銷售。

永信建設發言人陳怡均表示，「翡翠流域」每坪售價介於27到35萬元，去年下半年完工之後就銷售至今。

精華地段每坪叩關「5字頭」... 新竹房價漲幅 堪稱北台最猛

新竹房價「跳躍式」狂飆，根據7月起上路的預售屋實價揭露，坤山建設高鐵站前大案「坤山央央」，高樓層最高成交單價達每坪58.2萬元、新家華建設「致家人」亦達每坪52.2萬元，新竹指標建案成交單價，相繼站上5字頭；除此之外，昌益建設的「昌益馥邸」、富宇建設的「富宇御琚」，最高成交單價也逼近5字頭大關。

建案每坪單價坐五望六

近來各官方、民間機構的房價調查均顯示，新竹房價過去一年多來呈現驚人漲幅、堪稱北台灣最強，過去首購產品單價2、3字頭、豪宅產品最高觸及4字頭的房價水位，全面向上提升。

過去長年以來新竹房市僅有半畝塘建設以「都市造山」為概念的「若山」一至三期的系列產品，能觸及5字頭成交價天花板，去年「若山三期若蒔山」高樓層創下每坪61.4萬新竹房市天價記錄後，也有愈來愈多建案單價「坐5望6」。

豪宅建商坤山建設推出的大坪數案「央央」上半年推案籌備期間，開價每坪近60萬元，即引發市場關注，根據預售屋實價登錄顯示，該案7月二戶高樓層18樓的成交價分別達58.2萬、58.1萬元；此外，在地知名建商新家華建設在光埔重劃區推出的「致家人」高樓層，亦有最高每坪52.2萬元成交價。

擁有高所得買盤支撐

住宅週報社長陸敬民指出，在台股持續高檔、半導體產業暢旺，且地價、建材工料雙漲，再加上擁有高所得買盤支撐，近一年多來，新竹房價漲勢相當強勁，未來新竹市以及竹北市精華地段、具有高知名度的建商所推出的新建案，每坪站上5字頭可能成為常態。

在這波房價大漲下，新竹地區也有不少精華地段預售案單價站上4字頭、向5字頭叩關，位於竹北喜來登商圈的「昌益馥邸」最高成交價達每坪49.8萬、竹北縣治三期的「富宇御琚」最高成交價達每坪49.7萬元。

因應不同世代想法，台中豪宅一哥聯聚建設一改過往大坪數風格，提出「SMALL IS NEW BIG」新生活主張，並將在今年底、在台中七期市政路、惠來路口推出首案「聯聚方瑞大廈」，個案規畫單戶50坪，預估總價落在3500-4000萬。

由於坪數縮小，總價相對親切，聯聚表示，近期已有不少喜愛聯聚的客戶積極詢問，包括年輕實業家、菁英白領、退休族等，由於可合併為100坪，也有企業主考慮購買作為招待會所。

聯聚建設總經理王于娟表示，聯聚向來以大坪數豪邸為人所知，過去客戶多為傳產企業主，三代同堂比例較高。近來聯聚觀察到許多二代長大後，對住居選擇有不一樣的想法，希望與長輩各自保有自主空間，但又能彼此照應，已逐漸成為潮流。

為此，聯聚重新思考居住概念，提出「SMALL IS NEW BIG」新生活主張，認為小和大不一定相互衝突，透過放大50坪所擁有的室內空間，連結社區的公設，可以為住戶創造更多元豐富的生活模式，因此決定今年推出新生活主張首案。

王于娟表示，要做到「SMALL IS NEW BIG」，必須內外兼具，周邊設施如學校、公園綠覆、醫療、交通、政經、藝文等皆不可或缺，另外建築外觀也需有個性及辨識度。進到室內，除了讓室內空間有更好的延伸感，公設也要更貼近新世代需求。

王于娟表示，聯聚方瑞大廈就具有如此條件，基地位次七期重劃區精華地段，周邊有全台業績最高的百貨公司，新光三越、大遠百，歌劇院、市政十字園道也是步行即達。南邊則是低密度住宅區，視野寬闊，生活機能佳．且鄰近惠來公園，以及惠文九年學區。

在設計上，聯聚期待透過新生活主張，以中坪數建築為更多住戶創造理想生活，新案規劃為新現代建築，外觀語彙簡約，但設計了能增加建築識別的美感元素，另並透過雙層石材列柱設計巧思，調整室內溫度，雖是中小坪數產品節，但依然能感受到聯聚品牌大格局。

室內部分，聯聚除了透過大面窗引進綠意，讓室內空間有更好的延伸感，新案更新增了年輕世代重視的重訓健身房， 輕食空間的共享餐桌設計，對於電動車充電需求也超前部署，甚至貼心的為住戶的跑車，測試出不傷底盤的精準車道坡度比。

王于娟表示，聯聚已備妥未來5年推案計畫，自2022年起每年總推案量約達250億元，隨著案量增加，聯聚更感受到企業社會責任，疫情期間透過中台灣最高雙地標建築，為台中打氣加油，替晚歸的台中人留一盞燈，聯聚期許以精實的設計考量， 重新定義居住生活，將持續用小事成就大事，細節成就完美的精神，書寫SMALL IS NEW BIG新生活主張。

繼2021年3月松山線松江南京站(捷13)及7月板橋線新埔站(捷三)等2處土地開發案完成招商簽約，台北市政府捷運工程局再於8月27日報府核定環狀線北環段Y26站開發案經評選之最優申請人，即將於10月間完成簽約，3案投資金額合計近45億元。

台北市捷運局表示，配合捷運系統建設推動的土地開發案計88處，目前已完成62處，施工中2處，已簽約設計中7處，加上1處已通知簽約，尚餘16處正辦理用地取得及先期規劃作業中，將陸續推出。累計節省土地徵收費已達354億元以上，並取得開發效益償還捷運建設自償性經費超過85億元，迄今持有開發公有不動產可出租面積達10.7萬坪，長期穩定的租金收入每月近1.1億元。

捷運局表示，2021年受疫情衝擊，連帶影響廠商投資意願。但在該局持續推動下，自3月以來，已陸續與保強建設、旺泰建設及忠泰長虹等投資人完成松江南京站(捷13)及新埔站(捷三)等2處開發案投資契約簽定，簽約金額合計達40億元，投資人承諾土地所有權人最低分配比率，較捷運局公告比率提高6％~14％；另環狀線北環段Y26站開發案簽約金額近5億元，最優申請人將捷股份有限公司承諾土地所有權人最低分配比率，競價結果亦較公告比率提高12％以上。

捷運局進一步強調，為帶動地方發展與繁榮，土地開發招商作業不會因疫情而放慢步伐。預計2022年上半年推出捷運萬大線廈安站開發案及最大規模的金城機廠暨莒光站開發案。其中，基地面積近12公頃的金城機廠暨莒光站開發案，投資金額預估達220億元。該局也將持續建構一個公正透明、公平合理的土地開發投資環境，並加速地區環境與景觀的改善。

為響應台東縣政府推動東漂政策，國家住都中心提前啟動台東社宅興辦期程，特別感謝台東縣饒慶鈴縣長、王志輝副縣長及台東縣政府同仁全力支持國家住都中心興辦社會住宅，加速打造青年人返鄉的適宜居所。

國家住都中心為落實社會住宅政策，於台東市區興辦「海濱好室」社宅，基地鄰近校園、文創區及景觀區，環境多元生活便利。「海濱好室」社會住宅新建統包工程，已於2021年9月8日開標，預計9月22日辦理評選，預計2025年完工。

國家住都中心未來將持續展現興建社會住宅的決心及效率，於全台各地興辦社會住宅，並與各縣市政府共同協助民眾安心成家，達成照顧弱勢族群的目標。

遠東發展（00035）宣布，其附屬公司與在倫敦及約翰內斯堡上市的公司Capital & Regional（C&R）簽署獨家協議，共同發展其部分零售物業或物業周邊的未來住宅開發項目。

C&R是專注於英國的物業投資信託，覆蓋城中主要購物中心價值10億英鎊的組合。目前，C&R在英國經營7個全資擁有的購物中心，集中於倫敦及東南面，總建築面積超過360萬方呎。

遠東發展董事總經理孔祥達表示，已選定兩個眼前的潛在機會，集團將與Capital & Regional緊密合作，探索和共同發展其位於倫敦組合的優質住宅項目，該兩地的現有零售設施一應俱全，同時擁有良好的交通網絡。上述住宅項目亦將使旗下零售物業的客戶擴大，並加強現有社區的建設，有助提高租戶的收入。

Capital & Regional行政總裁Lawrence Hutchings稱，結合雙方現有的技能，將有助於釋放並創造更多機會，相信此協議進一步證明了團隊有能力採用高度創新的方法，來管理社區中心和投資組合。

9月9日晚間，招商蛇口發佈公告稱，2021年8月，公司實現簽約銷售面積81.82萬平方米，同比減少25.90%；實現簽約銷售金額203.52億元，同比減少24.07%。2021年1-8月，公司累計實現簽約銷售面積939.13萬平方米，同比增加31.93%；累計實現簽約銷售金額2176.32億元，同比增加35.70%。

龍湖集團在港交所公告，8月合約銷售額200.8億元，合同銷售面積116.4萬平方米。

2021年樓市下半場，調控政策出現新變化。

近日，長三角首張“限跌令”落地。江陰市住建局發佈《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》，要求商品住房實際成交價格不得高於備案價格，嚴禁低價傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。

據《證券日報》記者不完全統計，截至目前，岳陽、惠州、唐山、桂林、瀋陽等城市已相繼發佈“限跌令”，就防範房價下跌問題給出指導性意見。

“限跌令”的出臺傳遞出什麼信號？諸葛找房資料研究中心分析師梁楠在接受《證券日報》記者採訪時表示：“房地產市場平穩運行離不開政府的監管與調控，‘限跌令’的出臺凸顯市場監管趨於全面化，調控力度加碼轉至雙向，同時也反映出當前房地產市場具有城市分化的特徵，‘限跌令’釋放出房地產市場的主基調仍然是‘穩’。”

下半場冷淡開局

多地新房成交不景氣

中銀國際證券研究顯示，7月份新房成交熱度略有回落，一二線城市高位維持，三線城市持續回檔。52個城市新房成交面積2716.7萬平方米，環比下降5.4%，同比下降9.1%。一二三線城市環比增速分別為-16.0%、0.6%和-6.7%，同比增速分別為4.8%、6.7%和-35.5%。

進入8月份，多地新房成交量急轉直下。資料顯示，8月份蘇州樓市成交量創新低。新房住宅成交量僅有76.45萬平方米，環比下跌29.3%。南京8月份新房成交量也有所下滑，環比下跌34.4%，同比去年8月份成交量下跌39.5%。

貝殼研究院近日發佈的《全國新房市場月報》顯示，8月份有66個城市新房市場成交量環比持續下滑。從單月成交環比情況來看，新房成交套數和面積環比分別下降16%和17%。

有不具名房地產從業人員在接受《證券日報》記者採訪時表示：“進入8月樓市新房成交明顯放緩，我們樓盤本期推出400多套房，目前只銷售了100多套。”

“不好的地段或配套相對弱一些的地段現在真不好賣，我們也試著做了一些促銷活動，成效不佳。”採訪中，上述房地產從業人員表示。

防止價格戰

樓市開啟“雙向調控”

調控不斷升級疊加信貸收緊背景下，大中城市樓市房價漲幅明顯放緩。不過，在部分城市升級調控政策為房地產市場降溫的同時，有的城市卻正在為樓市降價促銷煩惱，著手“逆向”調控限制房價大幅下跌。

8月初，瀋陽的沈北新區某樓盤推出降價房源，住宅房源從萬元以上降到8000元每平方米，此舉引發多個樓盤加入降價行列，當地會同多個部門對房企進行了約談。

無獨有偶，今年8月份，由於昆明多個樓盤出現 “跳水 ”，昆明市房地產開發及經紀協會緊急組織房企等召開 “穩房價、穩地價、穩預期 ”工作要求座談會，嚴格控制惡意降價行為。

作為全國縣域經濟百強縣的江陰市近期也出臺了“限跌令”，對商品住房實際成交價格做出嚴格要求，不得高於備案價格，嚴禁低價傾銷、打價格等行為。

江陰510房產網發佈的資料顯示，2021年8月份江陰全市商品房成交975套，平均每日網簽31套新房，其中住宅成交780套，環比下跌22.92%。受銀行貸款難、放款慢等諸多因素影響，江陰本地部分消費者逐漸趨於冷靜，對樓市持觀望態度。為加速出清，不少樓盤紛紛開始採用“打折”“特價房”等行銷策略，但成交量仍不樂觀。

談及多地發佈的“限跌令”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示：“如果房企無序降價，可能會引起業主的反對，造成很多新的情況和問題，類似砸售樓處的現象。同時，如果房企無序降價，則會干擾行銷秩序，對於同類房企的業務開展會有衝擊。至少當前此類限跌令，是直接對應了房企經營壓力增大、市場去庫存環境惡化等情況。通過惡意降價進行違規競爭，顯然不可行。所以此類嚴控惡意降價，本身不代表政府不允許房價下跌，而代表不允許借降價來干擾市場秩序。”

“‘限跌令’等措施一方面將會在一定程度上遏制投機炒房、發佈虛假資訊等行為，或將有利於房價趨於平穩態勢，促進市場平穩健康發展；另一方面，或將抑制多數開發商之間惡意競爭、大幅讓利等現象，保障存量市場平穩運行，不排除在一定程度上也能緩解城市人口規模與產業發展不均衡等現象。”梁楠表示。

9日，曾經的樂視大樓（樂融大廈）被以5.7億元的起拍價格公開拍賣，但不久因案外人異議被中止。據瞭解，本次並非樂融大廈的第一次公開拍賣，且比上次的起拍價降了1億多元。

近年來，賈躍亭和樂視系多處資產被拍賣，但依舊無法填滿巨債窟窿。永遠“下周回國”的賈老闆，雖然將東山再起的希望，寄託在了Faraday Future（法拉第未來）之上，但其造車之夢的實現也沒那麼容易。

降價1億拍賣被中止，樂融大廈的坎坷之路

阿裡拍賣顯示，北京市朝陽區姚家園路105號3號樓1-14層不動產，即曾經的樂視網資訊技術（北京）股份有限公司總部樂融大廈（此前名為樂視大廈）於今日10點起拍賣，起拍價為5.7億元，評估價為8.18億元。但不久因案外人異議，拍賣被中止。

截至拍賣中止，該場線上拍賣共吸引33萬多人次圍觀，3202人設置提醒，1人報名。

拍賣公告顯示，本次拍賣原定週期為9月9日10時至9月10日10時止（延時的除外），被拍賣房屋建成於2006年，建築面積19620.76平方米，性質為商品房，用途為1-2層商業、3-14層辦公。

在位置上，樂融大廈位於北京市朝陽區東四環，附近有兩條地鐵站以及二十多個公車站。學校、餐飲、商超等配套一應俱全。周邊還有不少高端住宅以及寫字樓。

或許正是由於這些優勢，樂融大廈被賈躍亭看中並買下。而對於樂融大廈來說，至此便和樂視一同踏上了坎坷之路。

樂視網成立於2004年11月，2010年8月12日在中國創業板上市，作為當時唯一一家在境內上市的視頻網站以及全球第一家IPO上市的視頻網站，樂視的前景似乎一片光明，業務版圖也開始加速擴張。

2014年，樂視相繼推出樂視手機、樂視體育、超級汽車“SEE計畫”等，發展勢頭迅猛，為給不斷增長的員工找到新的辦公地點，樂視從買下該大樓，並更名為樂視大廈。

2016年底，樂視陷入資金鏈危機，樂視大廈被當作資產用於質押，之後獲得14億元的貸款資金。

2017年1月，融創中國斥資約150億元收購樂視網、樂視致新和樂視影業部分股權，此後樂視大廈更名為樂融大廈。

2017年底，樂視試圖以14億元的報價出售樂融大廈，但因為債務糾紛，最終無人接盤。

2019年11月，北京市第三中級人民法院對樂融大廈進行公開拍賣，房產評估價約 9.69 億元，起拍價約 6.78 億餘元， 但隨後拍賣被中止，中止原因為案外人對拍賣財產提出異議。同年11月初，樂視網現任董事長兼CEO劉延峰曾在接受媒體群訪時表示，樂視網最近收到了北京三中院關於樂融大廈被拍賣要求執行清退的執行異議訴訟費用繳納通知，涉及訴訟費612萬，但樂視網處於極度困難的經營維持之中，經營現金優先用於支付員工工資、社保等人力相關費用等，公司完全沒有能力支付這些本不該發生的訴訟費用。

今年9月9日，北京市第三中級人民法院再次對樂融大廈進行公開拍賣，起拍價較之前降了1億多，同樣因為案外人對拍賣財產提出異議而中止。

多處資產被拍賣，仍舊難補巨債窟窿

2021年春節前，不同於抖音、淘寶等在APP圖示上標注分幾億紅包，樂視視頻在App上公然顯示“欠122億”，公然自嘲引來不少網友同情，據報導樂融致新CEO張巍接受採訪時表示，122億元並不是樂視視頻精確的欠款金額。

雖然不知精確欠款金額，但從樂視系頻頻被賣的資產來看，還債之路似乎還十分漫長。

今年1月，賈躍亭夫婦價值 3000 萬的房產被強制拍賣用於還款。

7 月 28 日，經過 5 次拍賣，曾被賈躍亭以近30億元拿下的世茂工三，以16.45億元的價格，被北京卓睿物業管理有限公司拍下。

9月11日，也就是後天，賈躍亭持有樂視網資訊技術（北京）股份有限公司約1.2億股的股票和其哥哥賈躍民所持有的樂視網3總計2000萬股的股票，也將被拍賣，起拍價合計超1.59億元，截至發稿共有超18萬人圍觀，僅1人報名。


儘管賈躍亭和樂視系多處資產被拍賣，但似乎依舊不能填滿債務窟窿。天眼查資料顯示，2021年賈躍亭被執行金額超67億元，而目前僅賈躍亭個人未履行總金額就高達75.9億元，未履行比例99.9%。

另一方面，樂視網的業績也不甚樂觀。據半年報，其營業收入1.96億元，歸屬于掛牌公司股東的淨利潤為-1.87億元；對比芒果超媒(43.160, -1.82, -4.05%)上半年營業收入78.53億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤則為14.51億元。

截至 2021 年上半年，樂視網公司現有資產合計 40.21 億元，總負債 216.38 億元，資產負債率高達 538.13%。

東山再起的希望，會是法拉第未來嗎？

欠債跑路後，永遠“下周回國”的賈躍亭將東山再起的希望，寄託在了2014年成立的電動汽車公司Faraday Future（法拉第未來）之上。

然而，賈老闆造車之夢的實現也沒那麼容易。

2017年1月，賈躍亭終於結束了“PPT造車”，正式發佈了首款量產電動車FF91。但由於眾所周知的資金問題，未能實現量產而擱置。

2017年12月，有媒體報導稱賈躍亭美國工廠內荒草叢生，且只有一名員工打卡上班，廠內也無任何生產設備。之後不久法拉第未來公司宣佈完成10 億美元A輪融資。

2018年2月，賈躍亭透露法拉第未來又獲得了15億美元的融資，其戰略投資者為香港投資機構。

2018年6月，?大以20億美元 入股間接獲得Smart King公司（全資持有法拉第未來，為法拉第未來公司實體）45%的股權，成為公司第一大股東。但這次牽手僅維持了不到半年便宣佈分手。?大提出，按照規劃支付當年的8億美元之後，法拉第未來僅用兩個多月就花完了，且以“滿足一定條件，?大可提前支付7億美元”為由向?大要下一年的款項，?大以未滿足條件而拒絕。

此後，法拉第未來負面消息不斷，如被曝出變賣總部資產、全員降薪、業務停擺，員工被迫進入休假狀態、聯合創始人出走並對公司前景極度悲觀的消息等等。直到賈躍亭宣佈個人破產重組完成並不再持有法拉第未來股份(17.470, 0.08, 0.46%)後，才迎來新的轉機。

今年7月22日，法拉第未來在納斯達克掛牌上市。股票代碼為“FFIE”。上市首日法拉第未來開盤漲超22%，最終收漲1.45%，報13.98美元，總市值45.11億美元。

8月23日，法拉第未來即將量產的首款車型FF 91，在美國完成了653公里長距離道路測試。

8月30日，法拉第未來提交給美國證券交易委員會的檔顯示，法國巴黎銀行能源轉型基金代表法國巴黎資產管理公司向FF投資4000萬美元。

而在法拉第未來正式登陸美股上市之後，賈躍亭對於法拉第未來的發展充滿了信心。並且表示接下來法拉第未來不僅要力保在1年之內交車，還要進一步實現對於S邁巴赫、法拉利、賓利等品牌車型的顛覆。

據瞭解，賈老闆的FF 91電動車全球限量300輛，訂金5萬美元，目前已經售罄。


但另一方面，法拉第未來的股市表現不甚樂觀，雖然首發日盤中大漲，股價達到17美元/股高點，但此後股價一路走低，最低報8.7美元/股，接近腰斬。

截止9日，法拉第未來報8.93美元/股，市值28.97億美元。

新世界發展這個上市平臺將完整購入上海香港新世界大廈股權。

9月8日，新世界發展有限公司發佈公告稱，間接全資附屬公司新世代上海物業發展有限公司作為買方與賣方訂立協定，賣方同意出售目標公司的50%股權，總代價為33.75億元。

賣方為新世界發展大股東周大福控股的直接附屬公司，所以該交易構成了關聯交易。

值得注意的是，周大福在2009年購入了目標公司的股權，而原始收購成本為5425萬美元，而該次出售價格約為5.23億美元。在12年間，通過持有和資產運營，使周大福獲得了超過10倍的升值。

在交易前，目標公司50%股權由新世界發展中擁有，並作為新世界發展的附屬公司併入上市公司報表。隨著收購完成，新世界發展將從大股東手中接過剩餘50%股權，成為其全資子公司。

據觀點地產新媒體瞭解，目標公司的主要業務為開發、管理及營運位於中國上海市黃浦區淮海中路300號的上海香港新世界大廈。

據新世界年報披露，上海香港新世界大廈項目總建築面積11.6萬平方米，內設58層寫字樓及上海K11購物藝術中心，在撇除了停車場和其他面積後，商辦樓面面積超過10萬平方米。其中，較為出名的是商業部分，為新世界旗下購物中心品牌K11, 樓面面積35474平方米；剩餘寫字樓面積80549平方米。

新世界持有的這宗地塊處於上海核心商業中心區域之一淮海中路商圈，其附近坐立著新天地、上海廣場、香港廣場等大型購物中心。

事實上，關於這座大廈最早的歷史可以追究到2002年，自竣工後便一直持作租賃用途。不過在當時，新世界尚未有K11品牌孵化。

2013年，新世界斥資超過4億元將新世界大廈部分改造成為K11藝術購物中心，這也是國內國內第一家K11，是鄭志剛的得意之作。

其在公告中稱“通過引進K11品牌進行重新定位，該中心彙集環球品牌、全市獨一無二的商店及餐飲、加上獨特的藝術空間及內部採用生態環保設計，一同創造出獨特的購物及藝術體驗，使其成為淮海中路乃至上海地區的商業地標及文化景點。”

新世界董事會表示，該物業在過去數年間錄得理想的出租率及租金表現。隨著2021年中國內地經濟回暖，上海的穩健商業及消費復蘇趨勢將得以延續，且該物業的出租率將穩步增長。

據觀點地產新媒體查閱目標公司的經審核財務報表，目標公司2020年末總資產帳面值為20.05億元。目標公司於2021年6月宣派現金股息3.6億元，並將於完成後用相等數額支付予賣方及買方。

在遭遇疫情前的2019年，目標公司的除稅項及非經常項目前淨溢利以及除稅項及非經常項目後淨溢利分別達到1.53億元和1.17億元；即使是遭遇疫情衝擊的2020年，也達到了1.48億元和1.11億元，顯示了不錯的抗風險能力。

然而，在新世界3月份的中期報告中並未單獨披露該物業的出租率和業績情況，僅僅披露了一定的人流市場表現。其中，上海K11的銷售額較去年同期增長37%，增長趨勢在年底尤其強勁，2020年12月，上海K11銷售額升22%，創下開幕以來12月最高銷售記錄。

整個零售商業市場的回暖讓鄭志剛在年初的中期業績報告直言“最壞的時候已經過去了。”同時，在市場低迷期新世界在不斷的剝離一系列非核心資產，其目前可動用資金達到約1020億港元，包括現金及銀行結餘約550億港元及可動用的銀行貸款約470億港元。

大筆現金在手的新世界有了底氣去做一下大專案的投資並購，此前另一筆較為重要的疫情期間投資同樣是在上海。

2020年8月，新世界以41億元摘得上海黃浦區淮海中路地塊，占地面積約17170.8平方米，項目總建築面積128683.2平方米，位於淮海中路商圈，與上述提到已經落成的K11相鄰。

這個新獲取的地塊無論對於上海還是新世界來說都尤為重要，這是20多年來淮海路一線推出的第一塊土地。該地塊緊鄰地鐵1號線和14號線，將起到聯通淮海中路商業街和新天地高端商務區的樞紐作用。

按照計畫，該專案將會被打造成為藝術性與現代感兼具的高端商業綜合體，換言之這將會是新世界在上海的第二個K11，與第一個K11十分相近，兩者之間如何打造協同效應而不是相互影響，對於新世界來說是一個並不容易的課題。

同時，這個地塊也將成為新世界在長三角規劃的第四個K11專案，此前尚未營業的還有寧波K11，杭州K11，以及正在營業的上海K11。

去年年中，鄭志剛做出了一個較為大膽的投資計畫，未來5年內，新世界在香港和中國內地的核心投資物業旗艦面積將大幅增長80萬平方米及146萬平方米。全國K11購物中心的總數將達到36間。

鄭志剛希望在未來5年內，香港K11租金收入的複合增長率平均每年能提升15-20%，在中國內地則每年平均升25-30%。

當然，那一切都是後話，僅就目前而言，這一家上海K11毫無疑問仍舊要撐起新世界在長三角的整個門面，即使算上寫字樓，新世界也僅僅在南京擁有一棟南京新世界中心，合共兩個項目在營。

那麼，新世界從大股東手中收購剩餘50%權益，使其完全並表便成為了一個不錯的選擇，比起對外收購沒有新世界痕跡的協力廠商物業，不如選擇風險更低更熟悉的物業做一筆相對穩健的投資。

解局 | 從局外到局內，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。

在香港、內地都有業務的港資企業的年度業績中，基本可以反映出兩地不同抗疫水準，以及貨幣資金超發下不同物業的發展狀況。

新鴻基就是其中的典型代表。

9月9日，新鴻基地產發展有限公司發佈2020/21年度全年業績。截至2021年6月30日止年度，集團在撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢利為港幣298.73億元，去年為港幣293.68億元。每股基礎溢利為港幣10.31元，去年為港幣10.31元。

帳目所示可撥歸公司股東溢利及每股盈利分別為港幣266.86億元及港幣9.21，去年為港幣235.21億元及港幣8.12元。帳目所示溢利包括扣除了遞延稅項及非控股權益後的投資物業公平值減少的金額港幣31.05億元，去年公平值減少的金額為港幣55.1億元。

此外，連同所占合營企業及聯營公司的租金收入計算，新鴻基年內的總租金收入按年上升2%至港幣247.91億元，淨租金收入按年上升3%至港幣191.49億元。

值得注意的是，新鴻基的租金收入之所以依然能保持增長，主要是內地租金收入增加抵銷來自香港出租物業組合的影響，這是明顯的疫情防控成效不同所導致的結果。

投資內地填補香港窟窿

香港的商場受疫情影響遠遠大於內地，資料足以說明一切。

據觀點地產新媒體瞭解，新鴻基在香港錄得的經常性租金收入按年減少百分之五至港幣180.27億元。而在內地的總租金收入按年上升百分之二十五至人民幣51.99億元。

雖然新鴻基在內地的物業銷售在絕對額上較香港還相差甚遠，但因為內地疫情控制成效良好，所以商場釋放出更多的增長潛力。相比于內地開發商因為有較多新開商場，經營業績實現百分之六十、七十的業績增長，沒有新增商場的新鴻基，業績也得益於內地商業的增長潛力。

反觀香港的投資物業情況，新鴻基直指，疫情反覆，旅遊業持續淡靜，集團的零售物業組合繼續受到影響，續租租金下調。這也導致新鴻基旗下以遊客為主要服務物件的商場表現欠佳。

不過，因為始終有剛需購物需求，所以讓新鴻基在香港的區域性商場表現較佳。新鴻基表示，零售租戶的銷售額在2020年底已走出低谷，在社交距離措施有所放寬後，近月持續錄得增長。

只是，新鴻基始終不否認，香港零售業全面復蘇取決於大眾接種疫苗的進度，以及能否撤銷跨境旅遊限制。

疫情已經常態化，是否通關，旅遊業何時能恢復始終是一個未知數。並且在應對疫情以及疫情後商業恢復的情況，讓新鴻基看到了內地消費的潛力。其表示，中長期會繼續在內地主要城市選擇性物色高潛力的專案，發展更多具標誌性的綜合專案。

值得一提的是，在今年4月廣州的土地集中出讓中，新鴻基便斥資70.82億元獲番禺區TOD地塊，加上需付出34.61億元相關配套設施的建設成本，總投資金額達105億元。

對於該專案，新鴻基表示將其中比較重的比例用作長線投資：“在大灣區內新增的廣州南站大型綜合專案，總樓面面積約930萬平方呎，其中逾百分之四十的樓面將用作長線投資。”

類似的項目還有2019年新鴻基和平安聯合體以成交總價132.6億元競得的杭州江河匯流綜合體地塊，新鴻基表示該專案地上總樓面合共約900萬平方呎，其中約百分之五十的樓面會用作長線投資。

“隨著這些大型項目相繼落成，集團的經常性收入將進一步提升。”新鴻基如是稱。從年報表述可見，在香港，新鴻基如今依然在想如何應對疫情所帶來的影響，而在內地，其所思考的核心已是如何發展更多項目。

香港樓市復蘇

但不得不承認，因為香港是一個開放的國際金融市場，受到國際資本的影響比較大，所以，當各國因為疫情都採取QE政策刺激經濟的當下，香港樓市顯得異常繁華。

最新資料顯示，香港房價已經連續第七個月上漲，已經接近歷史最高水準。據香港差餉物業估價署資料，今年7月全港私人住宅樓價指數報396.3，按月升0.46%，是連續第七個月錄得上升；按年升2.83%，距離2019年5月創下的歷史高位396.9，只相差0.15%。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，綜合土地註冊處及利嘉閣地產研究部資料顯示，縱使受疫情影響，香港在未全面通關情況下，2021年首8個月全港整體私宅買賣登記宗數錄得48675宗，已經比2020年同期整體私宅登記宗數的35299宗大增近38%，並創自2013年以來9年同期最旺，反映樓市熾熱，大量本地買家爭相入市，剛性需求殷切。

樓市的熱情，讓新鴻基在港專案非常暢銷，其指出，於2021年8月推售Wetland Seasons Bay第一期，所推出的單位接近售罄。

而在過去的一年，新鴻基在香港錄得合約銷售額約港幣232億元，主要來自西九龍匯璽III、元朗Grand YOHO第二期、屯門禦海灣II、Wetland Seasons Park第三期以及沙田瓏珀山。

與之對比的是，年內新鴻基在內地錄得的合約銷售額約人民幣49億元。銷售主要來自新鴻基全資擁有的濱江凱旋門第二期B及東莞瀧匯，以及廣州峻林、上海天薈和佛山瀧景等多個合作發展項目。

“自2021年初開始，香港住宅市場的成交變得相對活躍，大部分推售的新盤均反應不俗。”新鴻基評價認為香港市場確實活躍。

因為市場活躍，新鴻基在土地市場上亦變得活躍。其在年內增添五幅地皮，按所占權益計算，總樓面面積合共約260萬平方呎。

與此同時，新鴻基在內地的投資頻繁度並沒有香港活躍，其年度僅新增上述廣州南站地皮。

按照截至2021年6月30日的資料，新鴻基在香港和內地的土地儲備相差不遠。其中，在香港按所占樓面面積計算，土地儲備約有5790萬平方呎，當中包括約2390萬平方呎發展中物業，餘下約3400萬平方呎為分佈各區的已落成物業

在內地的土地儲備則合共7530萬平方呎，其中約5900萬平方呎是發展中物業，當中約百分之四十七將興建為可供出售的優質住宅。餘下1630萬平方呎是已落成物業。

8月二手房過戶成交1979套，創近10年同期新低，9月第一周成交量持續下探。

在深圳二手房成交量連續多月走低的環境下，原本業主和購房者膠著較量中處在上風的業主，開始妥協讓步，不少區域房價有了實質性下跌，有社區業主掛牌價已與2020年初相當。

然而業內人士分析，這並非市場底部，也不是行業最差的時候。《每日經濟新聞》記者在採訪中獲悉，不少仲介店東持續實施收縮戰略，或關店裁員，或將片區內多家店鋪整合，以節省開支熬過“寒冬”。

房價降到去年初

8月二手住宅的備案資料連續第5個月出現下滑。據深圳中原研究中心統計，8月全市共備案1979套二手住宅，環比下跌22.6%，同比下跌82.5%；總成交面積約18.87萬平方米。

二手房上月出現超2成下跌，且連續多月維持低成交量，疊加深圳近期公佈的第二輪集中土拍規則下調土地溢價率，也調低了未來新房的最高限價。在這場博弈中，購房者觀望情緒再次加重，使得二手房市場價格也出現了實質性的大幅下調。

陳陽是深圳市南山區仲介人員，已經習慣了近幾個月購房者的觀望情緒，其工作重點是深圳和臨深新房，不過近期在有業主主動大幅降價後，陳陽也將編輯好的房源資訊統一發給了早期積累的意向客戶。

“總裁主推盤，松坪村東區60平方米南向兩房，總價576萬元，比上一套成交價少了50萬元，西區的價格買東區。”

為增加客戶信服度，陳陽還會將外網已看不到的成交記錄一併發給客戶。在其展示的成交記錄中，該社區成交停留在了5個月前。彼時西區約50平方米的兩房成交價格為541萬元。據記者瞭解，該社區房源在高點時業主掛牌價高達680萬元左右，相比高點，這套房源價格降價約100萬元左右。

《每日經濟新聞》記者查詢過往交易記錄發現，2020年4月，該社區同戶型成交價格為550萬元。考慮到樓層、裝修等微觀因素影響，目前該報價確已與去年初價格較為接近。

不止南山片區，寶安和龍華區業主也開始以價格換成交，甚至有急賣客戶，價格已降至與2020年初水準。

羅鑫近期正在看房，其告訴記者，此前關注的紅山片區房源，原本掛盤總價在600萬元左右，上套成交價是555萬元。最近關注到的新出優質房源，業主一口價509萬元。業主對購房者要求只有一條，首付款到賬快。

寶安區也出現了幾乎按照參考價賣房的案例。比如近期寶安區仲介主推的桃源居社區某70平方米電梯兩房，據仲介介紹，參考價400萬元，這套房源428萬元，而去年小戶型的成交在500萬元左右。

深房中協在日常的市場監測中也關注到了這一降價現象，其分析此前熱點板塊如南山區、寶安區內的部分高報價、改善型房源，在經歷半年多相持後，部分業主“堅挺”的心態有所鬆動，也的確出現部分“降價給力”的盤源。

深圳中原研究中心認為，大學區推進的不確定性以及全國密集調控背景下，二手市場即時成交量下滑至低谷，短期內成交量或進一步下探。

仲介離職撤店潮繼續

深圳仲介撤店離職潮也在繼續。

今年以來，以租賃單為主的業務，不僅較難維持經紀人生計，也難養活店鋪。記者近日實地採訪了寶安區一家正在撤店搬離的仲介門店，談及撤店原因，工作人員告訴記者，近期內成交未有好轉跡象，每月還需要支付高達3萬元的店鋪租金以及人力等成本，經營負擔重，區域負責人選擇撤店合併，先熬過淡季。

而上月開了5單租賃單的資深仲介劉歡，在接受記者採訪時說，其自認為是行業內相對勤快的，但對租賃單的低轉化和回報不甚滿意，特別是近期公司財務通知他們公司不再給員工繳納社保後，劉歡近期也在考慮轉行。

不過雖目前二手房市場冰封，但新房成交相對活躍，且出現了較高增幅。8月，深圳新房住宅成交5885套，環比上升94.4%；成交面積為63.6萬平方米，環比上升121.3%。新房住宅成交量創近7個月新高。

而9月第一周，全市共有4個項目入市銷售，分別為龍崗保利勤誠達譽都和和昌拾裡花都，南山的南城小築、寶安的聯投東方世家花園，共計1680套住宅產品。其中僅南山的南城小築全部售罄，其他去化一般轉入順銷。

業內人士分析認為，從新房二手房成交差異來看，市場並不缺購房者，因為二手房參考價大幅提高購房首付後，導致部分剛需和換房需求被抑制。

值得注意的是，預計9月將有超24個樓盤入市，南山區有5個住宅專案開盤，龍崗區、寶安區有4個項目開盤，這三個區域也將成為9月的供應大戶。

深圳中原研究中心分析指出，8月底開始新房多項目拿證，預計金九銀十，市場推盤量將迎來今年的高峰期，且南山、福田、寶安等區域多個網紅盤有望入市，將帶動新房市場氛圍。

深房中協認為，從2•8新政，再到近期出臺的一系列涉及學區房改革，以及土拍規則的改變，本質而言是在踐行“房住不炒”精神，並不是為了打擊房地產業本身。從目前行業環境看，樓市已不具備加杠杆投機炒作的畸形特徵，反而為樓市轉向持久平穩發展鋪平道路。

在樓市調控新政的影響下，上海二手房市場迎來巨變。

9月6日，上海鏈家研究院發佈二手房月報資料顯示：8月，上海二手房成交量出現大幅萎縮，環比下降24%，同比下降40%，為今年以來最大幅度的下跌；成交絕對值1.8萬套，已跌至2019年10月-12月的月均成交水準；成交均價方面，亦出現明顯下降，環比下降8%，同比下降5%。

二手房交易量價齊跌，與一個月實施的“三價就低”政策有關。8月6日，上海部分銀行正式開始實行房貸審批的“三價就低”政策，即參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。

“過去一些炒房客會通過做高銀行評估價來盡可能獲得更多貸款額度，從而實現降低首付比例，一定程度上助推了樓市熱度。現在有了涉稅評估價作為參考，對購房者來說將較難撬動杠杆，有利於整體二手房市場降溫。”9月5日，一位不願具名的業內人士向時代週報記者表示。

“市場轉變比大家預期要快。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾則認為，自7月起，上海二手房成交量連續2個月下跌，事實上已預示持續大半年的樓市狂歡基本結束。持續、密集的樓市調控政策效果顯著。

二手房棄購率增加

“明顯能夠感受到新帶看的購房者變得更加謹慎，原本持續溝通中的購房者也開始觀望。”9月6日，上海楊浦區的一名地產仲介告訴時代週報記者。

在“三價就低”、銀行信貸額度收緊等政策疊加影響下，多位業內人士預計上海年內二手房市場成交量或將繼續下跌。

楊雨蕾表示，上海二手房市場量價齊跌在預料之中。究其原因，一是因為本輪價格屬於短期跳漲，但凡非理性上漲都無法得到支撐，漲得快跌的也快；二是核驗價直指二手房市場，精准調控價格，雖然表面看只是影響了外網展示，但實際上有效的降低了購房者對價格的預期；三是“三價就低”影響了首付比例和貸款成數、降低了支付能力，部分購房者下調預算。

部分購房者支付能力降低已有所體現。

9月4日，上海中原地產申江豪城分行門店負責人高攀向時代週報記者表示，近期一些客戶因為沒法貸足貸款而放棄交易，仲介只能盡力協助購房者與房東溝通，盡可能和平解約。

“現在如果客戶只有3.5成的首付，基本上不會建議他購買，因為萬一貸款評估價較低，首付則要增加，有可能增加到6成以上。我們會第一時間、反復地口頭告知客戶這個政策，協助他們理解可能存在的風險。近期已經開始通過書面的補充協議，進一步降低因貸款問題導致的交易風險。” 高攀表示。

部分在途交易受影響

據時代週報記者走訪調查，目前由房地產交易中心下屬的房屋狀況資訊中心出具的涉稅評估價，大多為實際購房網簽合同價的4—7折，這也意味著購房者需要提前補足剩餘房款，相當於增加了首付。

為了應對因為貸款導致交易中止的問題，滬上不少仲介機構都已經開始行動，要求買賣雙方增加簽訂一份補充書面協議。9月5日，記者從一份補充合同上看到，如果因為三價合一涉稅評估價導致乙方無法按照前款約定的金額辦理貸款的，可以選擇兩種方式協商處理。

通過簽訂補充協定，購房者能在簽訂網簽合同之前，提前約定一定金額的貸款差額，避免了簽訂網簽後再發生需要臨時補繳款項的情況，也約定了房東退還款項的時間，進一步保證了新政下交易雙方的利益。

不過，即便有了補充協議，由於二手房交易流程較長，不少在途交易的購房者仍然受到了“三價就低”政策的影響。

兩個多月前，王靜（化名）和丈夫看中了一套位於浦東周浦的二手房，總價598萬元，每平米成交單價為5.8萬元，符合該社區每平米二手房指導價5.5萬元—6.5萬元。

在交完了約210萬元首付款後，8月16日，王靜和房東在交易中心辦理了網簽。當時，“三價就低”政策剛剛出臺10天。

“我們本來期望能夠貸足剩下的388萬元，因為我和丈夫兩個人加起來每月的流水，是可以滿足銀行貸款對流水雙倍覆蓋的要求。但現在按照當前房屋的涉稅評估價，最多只能貸款154萬元，比預期的少了234萬元。”王靜表示。

按照目前的政策以及王靜和合同約定，王靜需要將差額的234萬元提前支付給房東，才有望在月底前順利交易過戶。

9月4日，部分銀行個貸經理向時代週報記者表示，對於網簽或提交貸款申請在8月6日前的客戶，可按舊的貸款政策執行，但只交了定金的客戶，則暫時無法調整。

建發國際集團(01908)公布,以零代價向控股股東收購持有地產項目的長沙兆祥90%股權及廈門兆鼎瓏100%股權,但需承擔控股股東的股東貸款共約14.45億元(人民幣．下同).

該集團指,長沙兆祥所持主要資產為湖南省長沙市雨花區武廣片區雨花大道以西、平陽路以東及長托路以南的高鐵新城,佔地面積約14.33萬平方米,預計計容建築面積不超過約37.2萬平方米,土地為商業、住宅及體育用地,將分兩期發展.第一期預計於2024年1月前竣工及預計於明年3月前開始預售.至於第二期預計於2024年6月前竣工,預計於明年底前預售.

中信信託料允展期 股價續尋底

瀕臨違約邊緣的中國恆大（03333），傳獲得中國金融監管部門出手救助。彭博報道，中國監管部門允許恆大與金融機構債權人，就現有融資償還期限重新協商，給予恆大更多時間化解流動性危機。中信信託據悉已初步同意把恆大一筆於8月底到期的信託貸款延期3個月。

不過，恆大股價跌勢未止，昨曾急插10.5%至3.32元，再創上市新低，收市仍挫4.3%，報3.55元，距離2009年上市招股價3.5元只差1.4%。

報道引述消息人士透露，在恆大發生多筆貸款還本或付息逾期事件後，國務院金融穩定發展委員會上月同意恆大與銀行協商貸款展期的提議，恆大亦隨即聯絡多家債權銀行和信託公司。

銀行催債立場軟化

消息人士指出，監管部門並非對恆大採取更嚴厲措施，而是給予更多時間化解危機，意味恆大有望在監管部門的支持下，與債券金融機構就融資展期、或削減利息等安排逐筆交涉，也有更多時間來處置資產變現。

?大、中國人民銀行和中信信託均沒有回覆彭博的查詢。

彭博早前亦引述知情人士稱，近期部分銀行催促恆大還款的立場稍為軟化，民生銀行（01988）、浙商銀行（02016）和浦發銀行等債權行，都通過恆大部分地產項目貸款的展期申請。

另外，澳新銀行昨發表第四季中國房地產市場展望報告，認為對個別發展商而言，流動性不足依然是短期憂患，即使撇除負債纍纍的恆大，不排除還有其他大型開發商也面臨流動性的風險。

澳新估5內房踩「三條紅線」

據該行統計，中國首30家開發商中，有5家踩了「三條紅線」，其中4家的現金短債比在上半年有所降低。澳新銀行表示，開發商難以獲取銀行融資，加上房地產銷售放緩，導致觸碰「三條紅線」的風險很高。整體而言，該行相信流動性風險不會擴散至整個房地產行業，央行有可能會注入流動性，或由政府提供援助，同時國企亦有望給高負債民企提供支持。

在房地產調控政策方面，該報告估計中國短期內不會放寬調控，因房地產日益被視為是加劇收入不平等的重要因素，有礙社會實現「共同富裕」。鑑於內地收緊調控已導致開發建設活動急速放緩，預計第四季房地產開發投資按年增速或降至1%到2%，相對去年同期增速為9.9%。

內地業務溢利增 港住宅交付減少

新鴻基地產（00016）公布截至6月底止全年業績，股東應佔溢利266.86億元，按年多賺13.5%；撇除投資物業公平值變動後基礎溢利為298.73億元，升1.7%，主要由於內地物業發展及租賃業務溢利增加所致。每股盈利9.21元；維持派末期息3.7元，全年合計派息4.95元不變。

期內，來自物業銷售的溢利為209.94億元，增加14.2%；按所佔權益計算，合約銷售額290億元；香港和內地分別有257億及46億元合約銷售額有待入賬。香港與內地分別佔物業銷售溢利的69.4%及30.6%，其中香港物業銷售溢利減少10.8%，主要是住宅銷售項目交付數量較去年減少所致。

酒店虧損擴至5.1億

主席兼董事總經理郭炳聯在業績報告指出，今年初開始本港樓市成交變得相對活躍，大部分推售的新盤均反應不俗，但豪宅市場的表現仍然受跨境往來的限制。未來9個月計劃在港推售的主要項目，包括北角海璇新一期，以及多個住宅項目的第一期，如元朗站發展項目、鄰近兆康站的大型住宅項目、白石角住宅項目，亦計劃推出荃灣工業大廈；將於內地推售多個合作發展項目，包括杭州江河匯、蘇州環貿廣場、成都環貿廣場及佛山瀧景。

集團淨租金收入升3%，至191.49億元，其中內地淨租金增加39%，達50.99億元，香港則減少6%，至135.44億元。酒店業務虧損由3.3億元擴大至5.11億元。

土儲5790萬呎夠用5載

郭炳聯解釋，本地疫情反覆，旅遊業持續淡靜，零售物業組合繼續受到影響，續租租金下調；零售租戶的銷售額在去年底已走出低谷，近月持續錄得增長，惟零售業全面復甦取決於大眾接種疫苗的進度，以及能否撤銷跨境旅遊限制。

截至6月底，新地在香港的土地儲備約5790萬方呎，當中包括約2390萬方呎發展中物業，應足夠未來5年發展所需。內地土儲7530萬方呎，其中約5900萬方呎是發展中物業，當中約47%將興建為可供出售的住宅。新地稱，會於適當時機在香港及內地主要城市選擇性購入土地作物業發展，也會繼續加快把本港的農地轉換成可供發展用地，提速建設各類型住宅單位，以助香港紓緩房屋短缺問題。

長和系創辦人李嘉誠及主席李澤鉅續增持長實集團（01113）股份。集團在回覆傳媒查詢增持事宜時表示，李嘉誠基金會有限公司於9月3日、9月7日及9月8日，以平均價每股49.8174元、47.7935元及48.0308元購入長實合共128.55萬股。根據《證券及期貨條例》，李嘉誠持有長實的權益由45.95%增至45.98%；李澤鉅所持權益由46.02%升至46.05%；李嘉誠基金會有限公司所持權益由11.23%增至11.27%。

新盤埋身肉搏，兩個市區單幢新盤昨天開價搶灘，其中闊別本港住宅新盤市場近19年的桂洪集團，推出旗下紅磡曼翹首批50伙，折實最平售價331.8萬元，平絕九龍逾兩年半首批新盤。

折實呎價1.96萬 或月中推

曼翹昨上載樓書後，發展商隨即開價，首批推出開放式及1房單位各25個，實用面積186至250方呎，即供最高提供18%折扣，折實平均呎價19648元，比較區內對上一個新盤?地（00012）啟岸2019年2月推出的首批折實平均呎價19977元，略低1.6%，惟貼近毗鄰悅目近期二手平均呎價19870元。

曼翹首批折實售價331.8萬至528.2萬元，佔24伙折實售價低於「四球」，售價最平為6樓F室開放式戶，實用面積192方呎，折實呎價17281元，折實入場費為自2019年2月資深投資者盧華家族旗下深水埗AVA 228首張價單折實最平售價280.3萬元後，九龍逾兩年半首批最平新盤。

據中原地產網站顯示，紅磡現時共有87個二手放盤，只有4個叫價低於400萬元，分別375萬至395萬元，包括富運大廈及源成大廈，惟樓齡達40年及55年；還有樓齡較新、入伙接近10年兼鄰近世界殯儀館的單幢樓御悅。

桂洪集團董事凌俊偉形容，曼翹首批以「屯馬興奮價」推出，定價較同區新盤具一定折讓，希望助年輕人及分支家庭客置業，料最快本月中推售。

負責項目銷售的仲量聯行香港項目策略及顧問部資深董事李遠峰稱，該盤示範單位今起對外開放及收票。

曼翹位於馬頭圍道68號，提供130伙，實用面積186至334方呎，預計2022年6月底落成入伙，屬桂洪集團2002年底推售北角和富豪庭後，相隔近19年來推出的全新盤。

新之城地舖新約每月60萬 高位插七成

全球新冠肺炎疫情反覆，中港通關仍未有進展，對主打遊客市場零售商戶的營業額構成打擊。連鎖珠寶金行周生生（00116）今年連環棄租兩巨舖，其中租用7年的旺角新之城地舖，將於年底前撤出，舖位新近以每月約60萬元獲食肆租用，租金較高位大跌逾七成。周生生位於尖沙咀栢麗購物大道的4個相連舖位，亦會在今年底約滿，業主現以120萬元重新放租，意味周生生不續租的機會甚高。

大型食肆進駐 每呎171元

據了解，周生生位於旺角亞皆老街65號旺角新之城地下G1至G9號舖分店，建築面積共3505方呎，位處亞皆老街及西洋菜南街交界，當年部分舖位仍是旺角新之城商場的入口，業主2014年將其打通成一個大單邊巨舖出租予周生生，月租高達210萬元，呎租約599元。

舖位租約原本在今年中到期，業主曾開價100萬元放租，但未吸引到周生生續租。隨着租期臨屆滿，業主不欲舖位丟空，故以短租形式讓周生生繼續經營，有傳每月租金低於50萬元。

市場人士透露，由於該舖位置及人流不俗，而且鄰近港鐵站出口，故接獲不少租客查詢。據知，其中一家大型食肆出價進取，以每月約60萬元承租，呎租約171元，最新月租較2014年高位大減150萬元，跌幅達71.4%。由於舖位已獲新租客承租，故此周生生須在年底前遷出舖位。

栢麗大道店意向月租120萬

周生生另一家位於尖沙咀的分店亦有機會結束，為彌敦道111至181號栢麗購物大道地下G1至G4號舖連1樓1至2號舖的複式舖位，地下建築面積約2866方呎，1樓建築面積約2894方呎，建築面積共約5760方呎，屬整條栢麗購物大道位置最佳的舖位。

資料顯示，周生生2008年起租用上述舖位，月租高達215萬元，呎租約373元；在2012年再加租39.5%至300萬元，呎租升至約521元。據悉，現時周生生的租約將在今年11月屆滿，業主近日推出舖位招租，月租叫價只約120萬元，每呎約208元，較最高峰大削180萬元或60%。市場估計，周生生續租的機會不大。

不過同一地段地下G9、G10號舖連1樓5號舖，建築面積共2768方呎的複式舖位，近期才由連鎖珠寶金行謝瑞麟（00417）以每月25萬元租用，每呎僅約90元，以此推算，周生生現時舖位的租值料低於100萬元。估計業主有意把舖位分間成最多4個獨立舖位出租，壓低每個舖位的租金，可較易覓得租客。

新盤市場氣氛熱鬧，多個項目部署明天發售，涉約591伙。當中天水圍Wetland Seasons Bay第1期，昨日截止登記，共收約4,000票，以公開發售的212伙計，超額接近18倍。

Wetland收4千票

新地 （00016） 天水圍Wetland Seasons Bay第1期，明天（11日）一共發售266個單位，當中212伙以價單形式發售，其餘54伙則以招標形式發售。

另外，新地旗下九龍站天璽皇鑽璽高層C室，面積1,608平方呎，以1.307億元易手，呎價81,300，創項目呎價新高。

其次，黃竹坑站揚海則推出188伙明天發售，項目將於今日正式截收認購登記。市場消息透露，截至昨日中午，收票約3,000張，市場反應持續熱烈。

至於其他新盤方面，嘉華 （00173） 旗下馬頭角嘉林邊道2號嘉琳，昨日正式公布樓書，共提供5伙兩層高洋房單位，實用面積4,171至4,578平方呎，各幢均連231平方呎庭院及959平方呎天台。據了解，發展商將以招標形式發售。

另一方面，昨日市場連錄多宗新盤成交，例如馬鞍山迎海?駿岸8B座一個複式單位，實用面積2,913平方呎，及連1,107呎天台，以招標形式售出，成交價6,280萬元，呎價約21,559元。

近日租務仍旺，太古城9月暫錄得15宗租賃成交，平均實用呎租約40元，較年初36.8元已有約9%升幅。

2房則王月租2.9萬 呎租50

中原地產太古城區高級區域營業董事張光耀透露，太古城9月暫錄得15宗租賃成交，其中天星閣中低層D室，實用面積580平方呎，2房間隔，月租2.9萬元，平均實用呎租50元，租金重返2年前高位水平。張光耀指，租客鍾情單位廳大房大，屬2房則王。原業主於2021年7月以1,280萬元買入單位，租金回報2.7厘。

另外，利嘉閣地產屯門置樂分區經理梁桂華表示，屯門市廣場1座低層F室兩房單位，單位實用面積約337平方呎，單位原叫租12,500元，近日以11,300元成功租出，減價1,200元，減幅約9.6%，呎租約34元。據悉，業主於2019年2月以約433.8萬元購入上述單位，現租出可享回報率約3.1厘。

據中原工商舖資料顯示，上月港九10大指標甲廈，上月十大指標甲廈僅錄3宗成交，而港島區錄得零買賣，非常淡靜。

港島區整體錄36宗乙級商廈，或非核心區甲廈成交，較大手包括黃竹坑環匯廣場中高層全層，面積約9,820平方呎，連同2個車位，以約1.423億元成交，呎價約14,490元。原業主於2014年，以8,641.6萬元購入樓面，現持貨7年轉，獲利約5,588萬元離場，升值約65%。

灣仔新銀中心銀主全層 1.4億沽

另外，近日灣仔乙廈新銀集團中心高層全層易手，屬銀主物業，面積約7,388平方呎，以1.4億元沽出，呎價約18,950元。

整體商廈空置率仍偏高，據中原（工商舖）資料顯示，7月香港區整體甲級商廈空置率錄得約9.99%，比6月輕微增加0.05個百分點，按年則多出2.62個百分點。灣仔最新甲廈空置率約12.95%，比6月遞增0.68個百分點，按年對比則增幅較明顯，對比2020年7月多出4.69個百分點；金鐘7月空置率記錄為9.41%，對比6月增加0.50個百分點，按年則多出1.09個百分點。

金鐘力寶中心 呎租低見39

租務方面，近期整體租務較平穩，而租金則在低位徘徊。以金鐘區為例，金鐘力寶中心2座25單位，面積約2,337平方呎，以每平方呎約39元租出，租金水平屬近期較低，另同區海富中心1座13樓單位，面積約2,210平方呎，成交呎租約37元。至於上環信德中心西翼錄2宗租務，其中一個1,440平方呎海景單位，成交呎租約49元。

中原工商舖黃瑋琮分析，近期市場相對平穩，而甲廈業主普遍持貨力強，未有大幅降價意慾，而買家方面，因整體甲廈市況未見全面回勇，出價欠進取，加上租金尚在低位，回報率未見吸引，故買賣甚為淡靜，他預計短期內成交宗數仍維持偏低。租務方面，黃瑋琮表示，整體租務氣氛稍改善，惟空置樓面仍多，租金乏力反彈，相信租金在低位徘徊一段時間。

市況向好，屋苑連錄成交，中原分區營業經理洪金興表示，觀塘麗港城28座高層G室，面積517方呎，屬兩房間隔，以820萬易手，呎價15861元。屬市價水平。屋苑本月暫錄約5宗成交，較上月同期3宗明顯加快。

中原高級資深區域營業經理余俊文表示，荃灣韻濤居A座高層05室，面積420方呎，成交價708萬，創同類新高，呎價16857元。

美聯聯席區域經理王偉健表示，元朗御景園3座中層B室，面積約645方呎，3房套間隔，零議價下以730萬成交，呎價約11318元。

世紀21將軍澳分行經理魏仕良表示，將軍澳居屋唐明苑唐煌閣高層15室，面積429方呎，2房1廳間隔，獲區外白居二買家以428萬居二市場價承接，呎價9977元。

利嘉閣市務經理黃毓文透露，粉嶺牽晴間4座極低層B室，面積約436方呎，為兩房間隔，以625萬成交，呎價約14335元，屬市場價成交。

世紀21奇豐分行經理楊麗娟表示，沙田晴碧花園2座低層A室，面積470方呎，2房2廳間隔，獲買家以738萬自由市場價承接，呎價15702元。

利嘉閣助理分區市務董事彭錦添表示，青衣宏福花園1座中層B室，面積約598方呎，採兩房間隔，以916萬沽出，呎價約15318元。

中原分行經理曹嘉華表示，東涌映灣園6座中層B室，面積728方呎，以895萬售出，呎價12294元。

祥益高級客戶經理陳阿麗表示，屯門邁亞美海灣5座低層G室，面積480方呎，兩房一廳，獲區外首置客以598萬購入自住，呎價為12458元，屬市場價成交。

祥益地產高級客戶經理陳秀春表示，屯門山景邨8座景美樓高層2室，面積296方呎。新買家為區內綠表客，以106萬未補地價購入，呎價為3581元，屬市場價成交。

利嘉閣地高級市務經理鄺皓聰表示，葵涌豐寓中高層C室，面積約244方呎，採開放式設計，望開揚市景，以532萬沽出，呎價21803元。

代理指，東涌映灣園6座中層B室，面積728方呎，景致開揚，望海景，原先叫價908萬，議價後以895萬成交，呎價12294元。

焦點新盤短兵相接，市場消息指，黃竹坑揚海累收約4000票，超額逾20倍；而天水圍Wetland Seasons Bay則截收約4000票，超額逾14倍。

由嘉里、信和及港鐵合作發展的黃竹坑站港島南岸2期揚海，市場消息指，項目新收約400票，連同首輪向隅客自動復活票，暫累收逾4000票，以加推188伙計，超額逾20倍。項目於今日截票。

港置營運總監及九龍區董事馬泰陽指，新增入票客比例與之前相若，內地客比例亦與晉環相近，佔約一成，其餘以港島區客為主，佔整體約87%，九龍區則佔約一成，餘下約3%則為新界區客。項目昨續開放示範單位，就設於鰂魚涌商業大廈的展銷廳所見，現場不時現排隊人潮，並以家庭客為主。項目明日將盡推3、4號價單188伙，折實平均呎價34708元。

此外，新地天水圍Wetland Seasons Bay昨截票，市場消息指，截收約4000票，以明日推售266伙計，超額逾14倍。

區內代理指，項目入票客以用家為主，佔整體約七成，其餘三成為投資者，與之前變化不大，六成欲購2房戶，1及3房戶則各佔兩成。昨雖為工作日，但仍有不少家庭客把握最後機會，前往位於九龍站的商業大廈項目展銷廳參觀示範單位及入票，當中不乏年輕客身影，參觀情況不俗。

項目明日發售266伙，當中212伙以價單形式發售，其餘54伙則招標推出，並將部分餘貨加價，個別加幅近9%。

此外，嘉華旗下馬頭角豪宅新盤嘉琳，昨上載樓書，項目位於嘉林邊道2號，提供5座洋房，面積4171至4578方呎，每戶均設庭院及天台，庭院面積劃一231方呎，天台則為959方呎。

市場估計，有機會於短期內開放現樓，並快將推售。