近年新竹房市發展以高鐵特區為核心，隨著竹北遠百年底開幕、AI智慧園區二年後啟用營運，不動產業者預估，二大利多帶動下，縣治二、三期將與高鐵特區成為帶動竹北房市發展的雙引擎，可建地稀有、營建成本高漲，不少新建案升級規劃、建材，新推建案價格「坐5望6」。

竹北早年發展以縣治一期為核心，隨著竹北高鐵特區成為商務重鎮，開發漸次東移至高鐵周邊，房價是大新竹地區的領頭羊，而在竹北遠百、竹北AI智慧園區二大利多帶動下，將使竹北商業娛樂、產業發展更形完整，縣治二、三期房價看漲。

日前房仲業者調查，竹北遠百周邊挾高所得、高消費力族群買盤，房價漲幅達21％，冠居全台各大新商場。

此外，縣府大力推動的AI智慧園區，未來智邦科技、緯創資通、義隆電子及普生等四家大廠進駐，2023年9月啟用營運，營運後創造就業人口4,000人，年產值超過千億，將形成另一個產業及創新技術研發的新聚落。

二大利多帶動區域房市發展，製造業景氣持續暢旺，竹科前八月營業額突破兆元大關，創下歷年同期新高，科技業獲利展望佳，帶動高所得族群購屋置產需求大增，在擔憂「不買就會更貴」的市場氛圍下，不少建案推出尚未正式公開就被掃光。

地價、營建成本雙漲，籌備中新案紛紛調整開價，各機構調查均顯示，近二年來新竹無論預售或成屋市場，房價漲幅擴大，在全台各都會名列前茅。

竹風建設董事長徐榮聰指出，竹北各重劃區可建地日趨稀有，帶動地價上漲，不少籌備推案、興建中建案因缺工和原物料價格上揚，在成本難控下減少預售推案，轉為成屋銷售，過去營建成本每坪15~16萬元，現在多要每坪20萬以上，市場房屋供給缺貨嚴重、買方需求一直增加，使房價看漲，精華地區新推案房價上看6字頭。

以竹風建設在縣治三期所推出的新成屋「竹風樹海」為例，規劃115戶33~49坪二至三房產品，為了滿足科技新貴家庭需求，採用新竹地區同級產品中高規格的公設規劃及建材配備，例如樓層高度增加至3.5米，公設空間即使衛浴都有對外窗的採光通風，迎合疫後時代對居家健康的需求，包含烹飪教室、咖啡廳、頂樓視聽會館、露台露營區等公設，跳脫區域推案產品型態，挑戰區域高價，雖尚未正式公開，潛銷期間吸引不少竹科家庭客注目。

麗寶集團旗下績優生名軒開發（1442）今年受惠「名軒富麗」、「名軒夏卡爾」完工交屋入帳，第三季獲利可望高速成長，全年業績有機會大爆發！名軒開發總經理吳勝利表示，未來五年已儲備總銷368億元的推案存量，串聯台灣軌道經濟，衝刺獲利倍增。

名軒今年業績表現頗為亮眼，上半年EPS達0.57元，也賺贏2020全年EPS的0.25元。受惠台中總銷28億餘元、已100％完銷的「夏卡爾」完工交屋，第三季單季營收達18.85億元、超越上半年，前三季營收32.47億元、年增77.84％，創下最近五年最高、史上第三高紀錄。

法人估計，名軒下半年獲利可望大躍進，超越上半年；全年業績展現爆發力可期，依過去三年平均盈餘配發率都高達200％的水準推估，明年股利頗有想像空間。

吳勝利表示，名軒未來重點布局為全台軌道經濟，對於首購族來說，雙北市想要買到價格親民、又可享有軌道交通優勢的捷運宅，機會屈指可數，名軒因此在總價相對親民的淡海新市鎮推出「名軒海樂地」，總銷188億元。

隨著輕軌通車、運動中心的設置、影城進駐、賣場也到位，生活機能脫胎換骨；加上淡江大橋工程進度超前、預計2024年如期到位，淡水北側快速道路也進行。

名軒表示，「名軒海樂地」享輕軌崁頂站及13路公車雙總站「到站即到家」便捷優勢，基地達7,600坪，中庭花園達1,800坪，多達20項全齡化公設的俱樂部，規劃坪數達6,000坪也改寫紀錄，主力坪數24~42坪，首付38萬元起，頗受雙北市精英家庭青睞，928檔期兩周，即創下銷售近百戶佳績。

吳勝利表示，名軒未來五年儲備案量估計總銷達368億元，除「名軒海樂地」、「名軒富麗」，近期銷售表現亮眼之外，還包括台中火車站及秀泰影城旁新案，總銷21億元；高雄史上第一筆捷運聯開案「橘線O4站」，基地1,058坪，總銷61億元，計畫興建新創交流中心、店舖及A辦產品。

此外，名軒也看好地上權熱度及未來發展，陸續標下高雄、台北兩筆地上權土地，包括高雄鳳山捷運R5前鎮高中站附近約2,725.92坪，及台北杭州南路、銅山街口254坪。

名軒首度插旗新竹科技廠辦市場，規劃推出總銷約32億元的廠辦大案，看好竹科外溢效應，帶動科技廠辦的強烈需求。名軒表示，將持續布局全台軌道經濟，未來獲利可望倍增，營運再攀高峰。

上市建商績優生華固（2548）近幾年完工交屋案量激增，現金滿手，今年儘管央行祭出緊箍咒限縮購地貸款成數，但還是擋不住大型建商出手收購土地的需求；相中全台最熱門的房市戰區新竹，華固日前以5.28億元插旗竹科園區大門，收購光埔重劃區二期土地約1,469坪土地，計畫開發為住宅大樓。

華固再度重返新竹買地，地點在竹科「電子新貴」指名度最高的光埔重劃區其二期重劃區。華固總經理洪嘉昇表示，此次購買面積約1,468.88坪，每坪取得價格約35.95萬元，總交易價格5.28億元，賣方為新竹生醫科技及五位自然人；未來計畫開發為住宅大樓出售，由於是中期的開發計畫，因此目前每坪預計售價、總銷金額都尚未確定。

華固在十年多前就相中竹科「電子新貴」強大的購買力，於新竹推出「華固天湖」，每坪最高「見5頭」，刷新新竹最高天價紀錄，住戶至少三成都是竹科科技大廠董事長或總經理。此次華固再度重返新竹，也頗受矚目。

華固近幾年持續大豐收，今年二筆完工交屋的商辦大樓，更幾乎打出全壘打。總銷46.4億元、北士科園區的「華固創富中心一期」，已售八成、約35億元。

內湖的「華固智富中心」也在8月被三商美邦人壽以34億元整棟「掃」光，甫於9月交屋入帳，推升單月營收站上37.49億元。法人初估，「華固智富中心」由於土地成本相對較低、開發毛利率較高，因此在整棟出售之後，估計對華固每股獲利可望挹注高達4~4.5元，華固前三季每股獲利有機會站上6元。

若第四季再加上「天鑄」等新成屋持續銷售，及「華固創富中心一期」交屋入帳，華固全年營收有望站上120億元，獲利有機會再賺一個股本。至於2022年，交屋量高達190億元，業績將再度大幅飆高。

城中城火警掀危老建築議題！30年老屋拆掉重建要多久？台北市200年、新北更要400年
今周刊

日前，高雄市發生「城中城」大火，奪走數十條人命的意外事故後，老屋的居住安全與重建議題，成為大眾熱烈討論的輿論焦點之一，有業者統計，估計2017年至2021年間，台北市包括都更、危老等成功重建的老屋戶數約17,161宅，平均每年約3,432宅。

據內政部不動產資訊平台房屋稅籍統計，2021年第2季，台北市屋齡逾30年以上的老屋共642,941宅；依前五年每年老屋平均重建速度計算，則全數老房子重建完成約需187.3年。住展雜誌研發長何世昌表示，北市近幾年來重建效率飛速前進，從「區間車」變成「自強號」；雖然目前仍需近2百年，但與最早時統計需近千餘年相比，老屋悉數重建所需時間已大幅度減少。

相較於台北市老屋重建的速度，新北市雖已有加快，但速度仍比台北市略慢，住展雜誌統計推估資料顯示，新北市2017年至2021年約五年間，成功重建的老屋戶數約9,925宅，平均每年約1,985宅。

據內政部不動產資訊平台房屋稅籍統計，2021年Q2新北市屋齡逾30年以上的老屋共777,360宅，老房子全數重建完成約需391.6年。


何世昌也提到，觀察台北市12個行政區中，屋齡30年以上的老屋宅數前三名，分別為大安區、士林區、中山區，其中，大安區老屋宅數高達81,536間；老屋數最少的行政區則是南港，僅23,914間，但主要原因也是因為南港住宅存量不到4萬間，為台北市最低。

另外，近五年每年平均重建效率偏低的區域，如信義區、士林區、松山區、大安區等，大部份為蛋黃區。

何世昌對此分析，台北市菁華區老屋重建效率慢的原因，應和「屋主分回期望值較高」有關。如信義區、大安區等行政區而言，房價水準較高，雖然建商有意願將老屋重建，但因為屋主普遍希望較高的分回條件，因此重建整合難度頗高，所以重建效率反而敬陪末座；信義區老屋重建完成需約426年，大安區則需339年。

但是，若在蛋白區，老屋重建似乎顯得容易不少，像大同區、南港區等行政區，老屋重建一輪分別僅需76年、85年，另文山區、萬華區亦僅需149年、146年。

何世昌也提到，觀察台北市12個行政區中，屋齡30年以上的老屋宅數前三名，分別為大安區、士林區、中山區，其中，大安區老屋宅數高達81,536間；老屋數最少的行政區則是南港，僅23,914間，但主要原因也是因為南港住宅存量不到4萬間，為台北市最低。

另外，近五年每年平均重建效率偏低的區域，如信義區、士林區、松山區、大安區等，大部份為蛋黃區。

何世昌對此分析，台北市菁華區老屋重建效率慢的原因，應和「屋主分回期望值較高」有關。如信義區、大安區等行政區而言，房價水準較高，雖然建商有意願將老屋重建，但因為屋主普遍希望較高的分回條件，因此重建整合難度頗高，所以重建效率反而敬陪末座；信義區老屋重建完成需約426年，大安區則需339年。

但是，若在蛋白區，老屋重建似乎顯得容易不少，像大同區、南港區等行政區，老屋重建一輪分別僅需76年、85年，另文山區、萬華區亦僅需149年、146年。

有鑑於上一波金融海嘯後的全球寬鬆貨幣政策下，國內房價大幅飆漲的狀況，政府這次快速的超前部署，去年12月祭出「健全房市方案」，精準打炒房，自住、長期置產族群不受影響，在民眾了解政策意涵後，民眾購屋信心回穩，今年開春以來，房市量能穩定成長。

不過，今年5月中下旬本土疫情爆發，短暫衝擊房市買氣，隨著防疫措施落實與疫苗施打率提升，7月開始疫情趨緩，受疫情遞延的房市買氣有逐步回升的趨勢。而國內景氣燈號連七紅、出口持續暢旺，也增加民眾對於經濟前景的信心，而國際物價上揚，全球通膨壓力漸增，除了自住需求外，購買實質資產保值抗通膨的購屋需求穩定增加，讓房市交易轉趨熱絡，房市似乎沒有看淡的理由，

根據永慶房屋9月發布的2021第四季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的42%大增21個百分點至63％，創下2008年第二季以來新高紀錄。顯示在國內防疫表現優異下，疫情逐漸穩定受控，讓消費者恐慌情緒解除，加上低利率、資金潮環境持續，消費者對房價產生上漲的預期。

隨著購屋需求增溫，永慶房產集團統計內部交易資料，以七大都會區2021年第三季房價與上一波房價高點相比，七大都會區均已漲破上波高點，尤其以新竹縣市、台南漲幅最為明顯，已較上波高點再度上漲超過三成，桃園與台中則與上波房價高點相比上漲逾二成，高雄上漲超過一成，只有台北、新北房價雖已突破上波高點，但與上波高點相比，漲幅不到5％，主因是雙北市房價高，拉高基期，沒有大幅上漲的空間，房價相對穩定。綜觀七大都會區房價可發現，房市自2013、2014年反轉向下後，七大都會區在上波房價最高與最低點的房價有7.9％至17.3％不等的落差，而從2021年第三季房價來看，七大都會區過去的房價跌幅早已獲得填補，甚至繼續再向上突破，房價持續攀升，再度創房價新高。

筆者認為，在經濟成長、資金潮、低利、疫情受控的狀況下，房市交易熱絡實屬必然，房價隨著經濟復甦而緩步走揚是可被接受的，但若是房價漲速過快，真正有購屋需求的人負擔不起，將被迫離開市場，恐怕就不利於房市長期發展，這樣的表現並不樂見。

至於房市量能的表現，筆者觀察，根據內政部建物買賣移轉件數統計，今年1-8月全台交易量已達22.1萬棟，較去年同期增加10.4％，雖然因國內疫情爆發以及實價登錄2.0、房地合一2.0於7月上路，讓第三季交易量較去年同期減少，不過。隨著疫情趨緩加上接下來的年底購屋旺季，若國內疫情、國內外政經局勢沒有大幅改變，預期第四季房市交易量仍可期待。依目前交易量推估，2021年全年交易量有望創八年新高，預估約33.3-34.6萬棟之間，與2020年相比成長2％至6％左右。

10月房市熱度延續，五大房仲業者自結10月門市交易量月增5％~10％、年增5％~30％，不過，9月下旬起央行針對第二屋加強信用管制，衝擊換屋市場，換屋的型態、中高總價產品交易明顯降溫，市場仍以首購族為主流。

根據房仲業者公布10月門市交易狀況顯示，信義、住商、中信月增均為5％，永慶房產集團月增9％，台灣房屋月增12％，與2020年同期相較，普遍較同期高出5％~29％。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，8月國內疫情獲控制後，8~10月全台交易量連續三個月成長，房市交易量已回到疫情前水準，10月旺季仍旺，買賣雙方價格認知差距縮小，不僅自住需求買盤出籠，置產、長期投資需求近期也有更活躍的跡象。

多家房仲業者不約而同發現，央行加強都會區第二套房貸取消寬限期，銀行調高第二套房貸利率，使部分換屋族開始觀望。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，10月全台總價700萬~1,500萬元的產品總價帶，交易占比均較9月成長，顯示市場首購當道，央行新政對於名下已有一套房貸的民眾，想要換屋時，資金上不像先前寬鬆，新制的確對於換屋產生一些影響，尤其台北市以外的換屋族，多為一般受薪階級，影響更明顯。

中信房屋總經理張世宗表示，換屋或購置第二戶以上的交易明顯出現萎縮，過往換屋及購置第二戶自住的交易，約占整體44％，目前僅39％，不到四成，顯示9月下旬以來的新政策，對換屋族群造成影響，不過這些流失的潛在交易者，並未打消購屋念頭，多為資金及財務重新規畫部署，才延後購屋。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐也說，第四季進入傳統購屋旺季，首購族買方態度更積極，新北蛋白區以及台中、台南重劃區二房、低總價產品買氣仍旺，不過，第二屋貸款限制使不少換屋族的購屋計畫被打亂，中高價位市場的交易略顯停滯。

政府緊盯囤房大戶，財政部近期也配合立法院要求，逐步公布近年來「囤房」情形，統計至2020年底，全台共有48.2萬人擁有非自住房屋，其中更有1,747人擁有十戶以上的非自住房屋。
為了解囤房大戶房屋使用情形及租賃所得是否申報，財政部已啟動專案查核計畫，精準鎖定這1,700多位囤房大戶，發出輔導函要求說明，若被查到有漏報租賃所得，將會遭國稅局補稅處罰。

財政部將房屋稅籍以個人歸戶後，排除地下室、共有、營業、自住住家用（含公益出租）、部分自住非自住混用等情形，而得到「最接近」實際囤房情況的「非自住住家用」房屋稅籍資料。

根據統計，擁有非自住住家的人數，從2015年的33.6萬人，連年成長到2020年的48.2萬人，其中持有十戶以上的囤房大戶，則從2015年的1,854人，緩步減少到2020年的1,747人，不過後續仍待觀察。若採縣市歸戶，2020年以新北市近7.2萬人擁有非自住住家最多，其次為台中市6.2萬人，第三名為台北市近5.7萬人。

台灣的空屋有多少？根據內政部最新統計，去年下半年低度用電住宅（俗稱空屋）情形，全台共約88萬2,634宅空屋，空屋率為9.96%，這是自2009年統計以來，空屋率首度降至10%以下。
空屋調查不易，因此政府採用「低度使用（用電）住宅」調查，作為空屋的衡量依據，這項調查是利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度用電住宅，也就是空屋。

內政部分析，空屋率從2009年的高峰11.49%之後，長期呈現下降趨勢，近年來多在10%至11%之間徘徊，到了2020年下半年的最新調查，首度跌破10%，來到9.96%，是統計以來新低，也比2020上半年減少0.09個百分點。

觀察六都狀況，2020年下半年空屋數以新北市約13.1萬宅最多，高雄市10.8萬宅次之，第三名則為台中市9.3萬宅；若比較空屋率，六都中的前三名依序為高雄市、桃園市、台南市，分別為10.03%、9.99%、9.38%。

其中新北市空屋最多的行政區在淡水區，有接近2萬宅空屋，其次則為板橋區、新店區；若看空屋率，新北市則以萬里區空屋率最高，超過三成三，三芝區、石門區分居二、三名。

台北市則以北投區空屋最多，其次為中山區、士林區，都在六、七千宅左右；而中正區、萬華區、大同區則是北市空屋率前三名，比率在一成左右。

桃園市當中則以中壢區、桃園區、楊梅區空屋數最多；台中市的西屯區、北屯區、北區則分居空屋數前三名；台南市最多空屋的行政區為東區、永康區、北區；高雄市則以三民區、鳳山區、苓雅區空屋數量較多。

內政部分析，台北市空屋率自2018年以來呈現緩增趨勢，新北市長期比率相對穩定，其餘四都則呈現緩降，且處於相對低點。若與上半年比較，下半年六都當中僅台北市維持7.5%左右，其餘五都都略為下降，不過下降程度不超過0.3個百分點。

而全國22縣市中，空屋率高於全國平均者，宜蘭縣、台東縣與金門縣比率相對較高，均在15%以上；而新北市、台北市、台中市、台南市、新竹市，空屋率則低於全國水準。

專家分析，空屋率下降可能有三大原因，首先是近年小家庭分戶，「兩代不同堂」的趨勢下，帶動房市剛性需求；其次，近年部分投資客改當包租公，將閒置房屋出租出去；最後是近年都更、危老火熱，窳陋老屋環境改善，加速了空屋去化。

內政部則表示，一般而言，空屋率較高的原因包括持有多屋的屋主寧願閒置而不願出租、投資客等待轉售獲利、大量推案未銷售完成、房屋老舊不堪居住等，須與建物特性、持有人特性比對，才能進一步了解形成原因，且須長期觀察才能了解與房市交易的關聯性。

比較特別的是，內政部過去都是一年調查一次，但為更快掌握空屋資訊，內政部自2020年資料起改為每半年統計一次，上半年採用5、6月平均用電度數，下半年則用11、12月平均用電度數。

在台南科學園區帶動下，台南房市熱鬧滾滾，不論新成屋、中古屋表現都轉熱，府城房地產市場價量齊揚，吸引建商加碼深耕。泰嘉開發不惜巨資引進國際知名設計團隊為台南建案加持，來自紐約、日本、新加坡的名建築師作品將進到台南房市天際線，獲市場高度注目，成為府城房地產市場全新亮點。

資深建商指出，泰嘉開發成功與國際知名的紐約Handel Architects漢德建築師事務所，新加坡Aedas凱達環球、日本名建築師丹下憲孝等大師合作，分別規劃台南九份子九期和漁光橋正對面的案子，另外邀請羅耕甫建築師加入，和Aedas凱達環球合作，陸續為府城打造一棟棟的國際級建築。

泰嘉開發董事長呂金發說，在建築業多年，至今仍然對每個案子親力親為，從建材到平、立面，各項尺寸、梁柱、轉管等設計，都要親自看過才安心，主因是太熱愛建築，更要為土地、為環境留下有意義的建築。

泰嘉開發董事長特助呂維哲表示，自己在紐約讀建築系五年，吸收很多國際頂尖建築的設計思維，深刻體認到「建築需要進化」，也找出具體作法，期待為台南房地產市場貢獻心力。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，疫情趨緩商機復甦，民眾購屋信心回溫，遞延買氣也陸續出籠，迎接第4季傳統旺季，加上南科題材持續推動下，台南房地產市場熱到不行，未來買氣續航力仍相當十足。

數字會說話，台南9月、第3季、今年前三季房屋成交表現全面亮眼，單月、單季、全年累計都創下新高紀錄，締造出縣市合併後最佳表現，到今年前九個月累計交易總棟數已達2萬棟以上，是歷年來同期首度突破2萬大關，僅差不到3,000棟，就能突破去年全年度的2.3萬棟高峰紀錄，預估今年台南全年移轉棟數，同樣有機會翻山越嶺。

市場人士說，台南房市持續受南科效應加持，不只南科周邊區域買氣居高不下，效益外溢至整個大台南地區，包括土地、廠房、住宅及預售屋等交易都是強強滾，九份子重劃區在各方較勁下，房價站穩2字頭，進一步朝3字頭邁進。

台灣房屋台南文元加盟店店東黃也豪表示，府城房地產市場處處有賣點，以台南公園生活圈來說，屬於早期開發的舊社區，公園南北路上多為屋齡20年以上透天與華廈，雖然建設題材不多，但位處台南火車站商圈，也鄰近台南醫院，生活交通機能便利，所以一些屋況不錯的中古物件仍受青睞，加上近年零星新案進駐，因此帶動房價進而受惠。

另一方面，新興重劃區是競爭激烈的戰區，尤其公園周邊的土地成本高，第一排公園宅房價，通常比區域行情高出一至二成，如果有預算考量，首排低樓層戶別，或公園第二圈步行可及的區段，也是不錯的購屋選擇。

國內疫情趨緩，台中市經發局昨天舉辦招商說明會針對北屯區市31BOT案、豐原區一心段1130地號、水湳經貿園區西屯區經貿段6、8地號、逢大段7、9地號、文商段86地號台灣智慧營運塔地塊等招商標的進行說明，吸引近30家業者。

這次招商說明會提供5個標的招商資訊，分別位於水湳經貿園區、北屯區14期重劃區及豐原區豐富專案，區位皆極具發展潛力。文商段86地號、經貿段6、8地號、逢大段7、9地號等3地塊在水湳經貿園區。「文商86」是台灣智慧營運塔，將以BOT模式，經貿段6、8地號及逢大段7、9地號則將以設定地上權模式引進民間資源。

經發局產業發展科長許瓊華說，經貿段6、8地號鄰近水湳國際會展中心，參考國外的會展中心規劃，這兩塊地希望一起招商做飯店或購物商城，但市府送地政局核定兩塊地招商權利金要投入72億元，另有自行的興建成本，業者反應，「現在大環境不理想，兩塊地能否拆開招商？一次投資成本太高，現在大環境不理想」。

另外，台灣智慧營運塔BOT案也有業者針對使用強度、可建築樓地板面積、容積率量體問題提問。業者認為，台灣塔BOT面積僅2點多公頃，若高度拉高，成本會變高。經發局解釋，因基地位於公139範圍與周邊中央公園、中台灣電影中心、綠美圖都是同一地號，要整體評估看投資效益。

經發局針對招商總結表示，近期因營建成本上漲、缺工、缺料，廠商最關心投標資格、權利金分期繳納、租金漲幅上限等問題，這部分會納入招商檢討，聽取廠商意見後，會滾動式修正招商條件。

這次招商說明會水湳經貿園區詢問度最高，廠商反應熱絡，也是市府的招商重點，這是台中最後一塊完整大面積開發地塊，但因是區段徵收的土地，辦完說明會後，公告招商會還須一段時間。

張峯源說，「北屯市31」受到高度關注，這塊位於11期重劃區的公有市場用地，去年前3次招商都未成功，2020年11月第4次由「環球購物中心」經評定為「市31公有市場用地BOT案」之最優申請人，原本打算投資10億元，打造現代化市場與購物中心；沒想到受疫情衝擊，加上營建成本上漲等，投資人最後決定放棄議約，400萬保證金沒收。

「北屯市31」要打造新型態複合式商場，位於台中第一大區的北屯，緊鄰住宅林立、消費力道強勁的14期重劃區及崇德路商圈，周圍尚有洲際棒球場、台中巨蛋與漢神洲際購物中心，基地大小適中四面臨路，集市效果極佳，昨天已有潛在投資廠商有興趣。

豐原的「豐富專案」一心段1130地號坐落於豐原大道及中正路交會地帶，距豐原交流道僅5分鐘車程，交通極為便利，因周邊建設逐步完善受到投資者關注，結合預計2024年完工的豐原國民運動中心，這邊長久以來運動器材產業聚落優勢，有國道4號台中環線豐原潭子段交通優勢，發展前景看好，已有國際物流業者詢問。

經發局長張峯源說，「北屯市31」、「豐富專案一心段1130地」最快明年可開始招商，水湳經貿園區要花比較長時間進行建築量體設計、財務結構試算，市府檢討後要重新設定招商條件，最快3年內完成。

奧園美谷10月30日發佈2021年三季報，公司前三季度實現歸屬于上市公司股東的淨利潤約2.11億元，同比大增319.27%；基本每股收益0.27元/股，同比增長319.55%。

公司第三季度實現歸屬于上市公司股東的淨利潤1.61億元，同比增長66.17%；基本每股收益0.2059元/股。

公司從此前的地產轉型醫美後，醫美板塊正在夯實基礎，貢獻利潤。10月12日，奧園美谷發佈業績預告，公司二季度收購的浙江連天美企業管理有限公司（以下簡稱連天美）4~9月淨利潤約4618萬元，歸母淨利潤約2540萬元。結合奧園美穀2021年中報數據，從4月實現並表以來，連天美4~9月淨利潤共4618萬元，2021年前三季度共實現淨利潤7570.17萬元。

三季報顯示，奧園美谷地產置出已在財務報表上確認，公司資產負債率大幅下降至三季度的45.47%。同時，公司經營性現金流基本持平，現金流質量顯著改善，各項關鍵財務指標明顯向好。

值得一提的是，公司10月29日修改公司章程，正式將房地產業務從公司經營宗旨中去掉。

10月30日消息，深物業集團發佈三季度報告。

公告顯示，公司前三季度營業收入3,181,490,688.19元，同比增加81.42%，歸屬上市公司股東的淨利潤774,666,320.42元，同比增加302.61%。

公告顯示，十大流通股東中，麥富容、蘇偉鵬、何思模、陳玉棠為新進流通股東。

資產包尚未滿足確認投資收益的條件
有投資者在投資者互動平臺提問：管理層好，請問：廣信資產包50%股權的出售，股權溢價款確認為投資收益的條件是計容建面取得批復檔，最近有公開報導該資產包對應的部分樓盤已開售，想請教的是這部分投資收益是否已在過去的利潤表中反映？如已有反映，那已經確認了多少股權溢價的投資收益？謝謝。

萬科Ａ（000002.SZ）10月31日在投資者互動平臺表示。目前在售專案僅為資產包的一部分，資產包尚未滿足確認投資收益的條件。

在當下樓市整體行情下行，全國70個大中城市房價一半以上都在下跌、三四線城市忙著降價去庫存的現狀下，長垣樓市卻異常火爆。

朱娟/發自河南長垣

“我們這次共推900多套房，已經排了2000多個號，預測下個月開盤當天就能清盤。”焦宣說這話時臉上滿是自豪與興奮，“那些小開發商樓盤前陣子一開盤都快清盤了，更何況我們這有實力的大開發商。”

焦宣是河南長垣一樓盤項目置業顧問，火熱的市場令他驚歎。

長垣樓市火熱的同時，買房人實力也不容小覷。有著8年樓盤銷售經驗的許璐兩年前來到長垣，談起對長垣買房人的印象直呼“驚呆了”，“100多萬元一套的房子很多人會直接全款購買；還有些人，給兒子買了婚房後再給孫子買，太厲害了。”

長垣，是一座位於河南省東北部的省直轄、新鄉市代管的縣級市，下轄5個街道、11鎮、2鄉，常住人口90.54萬人，城鎮人口52.17萬人。截至2021年6月，長垣市一般公共預算收入累計完成224110萬元，同比增長17.5%。稅收完成201890萬元，同比增長21.7%，稅收比重為90.1%。收入規模在河南省104個縣（市）、10個省直管縣、新鄉市8個縣（市）分別位居第7位、第3位和第1位；收入增幅在河南省104個縣（市）、10個省直管縣、新鄉市8個縣（市）分別位居第22位、第2位和第1位；稅收比重在河南省104個縣（市）穩居第1位。

在當下樓市整體行情下行，全國70個大中城市房價一半以上都在下跌、三四線城市忙著降價去庫存的現狀下，長垣樓市卻異常火爆。

10月26日，中國房地產報記者在長垣走訪中瞭解，近年來長垣房價一直上漲，尤其2019年撤縣劃市後，房地產市場一路高歌猛進，價格居高不下。目前長垣在售樓盤均價在7500元/平方米左右，這個價格已遠甩“兄弟縣”封丘、衛輝等地2000元/平方米，與新鄉及鄭州近郊部分樓盤價格基本相同。

一座小城為何房地產市場如此火爆？這背後有著怎樣的故事？

“長垣房子根本不愁賣”

雖然是工作日，但前來看房的人很多，以至於一個置業顧問要同時負責兩組客戶。在記者與置業顧問交談間隙，另一組家庭已走完認籌手續。 朱娟/攝

“你排號了嗎？”

在位於長垣市衛華大道與德鄰大道交會處東北角的碧桂園玖華台銷售中心，每個人一進門都會聽到一句這樣的問話。這讓老家在長垣、工作在鄭州的購房者朱鵬“很懵”。他告訴記者，這是他第一次在老家看房，“沒想到在小縣城買房還得排號，之前在鄭州看房都沒遇到過這種情況。”

該專案置業顧問焦宣介紹，上個月專案開始認籌排號，交2萬元抵7萬元，目前已經排2000多個號了，“這次共推出900多套房，下個月開盤時進行搖號選房，預測開盤當天就能清盤。”

焦宣對項目銷售有如此底氣的原因在於，長垣房市整體很熱。

“離我們不遠的德鄰城前陣子開盤當天直接賣到快清盤，還有景和•山水雲居開盤當天售樓部人都擠滿了。”他自豪地說，“長垣房子根本不愁賣。”

房子賣得好，買房人的實力也很強大。上述置業顧問許璐告訴記者，目前長垣在售樓盤均價在7500元/平方米左右，樓層好、位置好的在8000元/平方米以上，洋房有的則在9000元/平方米以上，“以一套房子126平方米計算，意味著買房人要一次性拿出100多萬元。”

許璐說，“我家在衛輝，普通家庭一個人一年收入大概五六萬元，好一些的在10萬元左右，對他們來說，一輩子可能也掙不了那麼多錢。”

但在長垣，有錢人明顯多了起來。許璐告訴記者，在長垣賣房一個最深地感觸是全款買房的人很多。

“麵包”的熱銷帶動了“麵粉”行情，開發商摘地情緒高漲，高溢價地塊頻頻出現。

8月13日，長垣五宗熱門地塊成交，總成交金額約8.35億元，總成交面積約273畝，其中G2021-63地塊更是以高達2535元/平方米樓面價成為長垣的“新地王”。這個樓面價，已趕超今年上半年新鄉市區土拍單價水準。

8月17日，長垣土拍大戰再起。此次長垣四宗地塊總成交面積約200.63畝，總成交金額約4.9億元，樓面均價折合1787元/平方米。8月13-17日，短短幾天內，長垣成交了9宗地住宅用地，總成交面積約474畝，總成交金額約13億元，樓面均價折合2089元/平方米。

新鄉土拍市場1—7月才成交4宗住宅用地，總成交面積約313畝，總成交金額約10.5億元，樓面均價折合1870元/平方米。對比來看，長垣土拍僅半個月成績就已超越新鄉上半年土拍整體水準。

土地市場的連續火爆不斷拉高了購房者心理預期，可以預見，隨著新房土地價格提升，銷售價格也必將水漲船高，從而繼續帶動房價上漲。

長垣樓市為何如此火爆？

長垣有很多醫療器械生產企業。 朱娟/攝

在長垣走訪過程中，多位置業顧問和房產經理人告訴記者，長垣房價明顯上漲是從撤縣劃市開始的。

2019年8月29日，河南省民政廳網站發佈《河南省人民政府關於撤銷長垣縣設立縣級長垣市的通知》（豫政〔2019〕17號），正式宣佈長垣撤縣建市，長垣市由省直轄，新鄉市代管。

公開資料顯示，長垣位於豫東北地區，居河南鄭州、新鄉、安陽、濮陽、開封和山東菏澤等城市群中心，與開封蘭考縣、山東東明縣隔黃河相望，縣域面積1051平方公里，人口88萬。

值得注意的是，長垣享有中國起重機械名城、中國衛生材料生產基地、中國防腐蝕之都、中國第一個廚師之鄉和中華美食名城等多個美譽。

這些美譽與長垣樓市的火爆密切相關。

記者在驅車前往長垣的高速路上發現，離長垣越近，大貨車越多。在高速下站口附近的主幹道上，運輸著各種機械的大貨車更是絡繹不絕。

一位元當地人告訴記者，這些車輛有很多運輸的都是起重機械。“全國各地，甚至全球很多地區的港口、礦山、建築、工礦企業等領域，都有長垣起重機身影。”

長垣是全國最大的橋門式起重設備生產基地，市場佔有率達到了全國70%。

許璐告訴記者，疫情，還有前段時間的暴雨，不僅沒有影響到長垣經濟發展，還讓經濟更繁榮。

疫情原因，國外企業生產、物流等受到影響，國內工業企業紛紛尋找替代產品，這給長垣眾多起重機品牌帶來了新的增長機遇。資料顯示，2020年，在疫情前期停工的不利條件下，河南省礦山起重機有限公司全年起重機產量達到97002台/套，同比增長28.14%；銷售額達到56.75億元，同比增長31.71%。

除了起重機械，長垣還是中國衛生材料生產基地。去年，全國被疫情籠罩時，“長垣產”的口罩等醫用衛材支撐起了中國口罩半壁江山。

長垣市2021年政府工作報告顯示，2020年時，武漢抗疫一線1/5口罩、1/7防護服均由長垣生產供應；高峰時期，長垣40多家口罩企業日生產量就高達數千萬隻。

據長垣市商務局提供的資訊顯示，僅2020年3月1日至6月28日，長垣15家出口企業就向阿爾及利亞、澳大利亞、巴西、比利時、波蘭、德國、法國等37個國家或地區出口N95口罩3019.9萬隻、其他口罩15588.31萬隻、防護服61.496萬件。

一位元房產經紀人告訴記者，與其他城市不太一樣，長垣不僅大企業多，個體戶也多，這也是長垣有錢人比較多的一個重要原因。“我一個同學，他爸就是自己跑起重機械生意的，現在資產都上千萬元了。”

在長垣城區走訪中，記者也發現，街道兩側到處可見掛著“起重機”字樣招牌的門店。

撤縣劃市、經濟迅速發展、富有人群迅速增多等，直接催熱了長垣的樓市。

“2019年長垣房價還在4500元/平方米左右，後來便一路高漲，一直到現在的7500元/平方米左右。”一位置業顧問說。

百姓訴苦“房價瘋漲”

雖然近年來長垣有錢人迅速增多，但從部分樓盤調查中瞭解到，成交的購房者中仍然以選擇分期付款的人更多。

一位元當地洗車店老闆在接受記者採訪時表示，“長垣現在是發展很快，也吸引了很多周邊縣的人來這裡工作、買房，但是做生意發財的人還是沒有普通工薪族和打工者多。”

對於長垣持續上漲的房價這位老闆說，在有錢人看來，動輒上百萬元一套房子可能不算什麼，但對於普通工薪族和打工者來說壓力還是很大的，“希望政府和媒體多關注下，讓老百姓能買得起房。”

記者通過網路平臺搜索時發現，在人民網地方領導留言板，有市民曾以“長垣房價高得離譜”為題“訴苦”，文中稱“希望不要讓老百姓望‘價’生畏”。

長垣市委在責成長垣市價格服務中心處理後對上述留言進行回復。對於房價上漲，長垣市價格服務中心稱：

一、長垣經濟的發展、城市人口的增多，吸引了萬達、碧桂園、建業等各大品牌地產商前來投資房地產，參與長垣土地招拍掛，致使土地價格逐步上升，土地成本也越來越高。

二、隨著環保治理工作的展開，鋼材、商砼、電纜、電線等建築原材料價格總體上漲，新建社區的建設週期延長，人工工資上漲等因素導致成本增加。

三、長坦市大量企業項目建成投產，吸引了不同層次的大量人才來長垣工作、生活、發展；另外隨著長坦市衛生城市和文明城市建設工作的推進，極大改善了居住和生活環境，也吸引了不少周邊人口定居長垣，外來人口增多、人口的流入必然會促進房地產樓市發展。

四、隨著長坦市發展，新建社區品質逐步上升，各種配套設施齊全，容積率較低。

五、廣大群眾的教育意識提高，大量農村家庭為了讓孩子受到良好的教育，選擇進一個好學校，進城購房者日漸增多。

長垣市將繼續時刻關注商品房價格資訊，按照國家和省市有關文件的精神，嚴格執行房地產價格備案制度和商品房明碼標價規定，杜絕房地產企業違規銷售行為，確保我市房地產市場平穩健康發展。

這則回復對於長垣房價上漲的原因進行了部分解釋，但未對平抑房價提出具體辦法。

房齡已近而立、空置7年之久的“老破小”，為何會在降溫的上海二手房市場引發瘋搶？這起熱點事件背後疑雲重重……

錯綜複雜的電線纏繞在空中，顏色各異的衣物在電線上肆意的晾曬，破舊的牆面已經大面積脫落，斑駁的外牆上紅色噴漆雜亂的寫著“危房不能買。”

往內樓道狹窄而逼仄，迎面的黑廣告讓空間看上去更加陰暗晦澀。門口旁牛奶箱已經滑落，窗臺和玻璃上積壓著厚厚的灰塵，一切都暗示著這裡空置已久。這座浦東新區浦城路上的社區建於1993年，距今已近30年，社區內的破舊不堪和它所處板塊陸家嘴的摩登現代形成了鮮明的對比。就是這樣一個幾乎被時光遺忘的角落，近期不僅因為近百套房源一夜賣空製造了上海樓市的大事件，更憑一己之力帶動了整個陸家嘴板塊二手房的諮詢量。93套房產拋售的消息最初來自於網路，在這個故事裡，一位上海房叔趁著房地產稅前夜將持有93套老房子拋售，28年間房價翻了100倍，“掃地僧”房叔套現4.5億元瀟灑離場。隨後有消息指出傳言不實，這批房源真正的持有方是世茂集團下屬的蘇滬區域公司，出售的目的是為了清理手頭資產，與房地產稅試點也不存在任何關係。即便如此，這起熱點事件背後依然有許多待解的疑雲。這批零散的房源為何會在世茂手中？30年的老破小何以在當前較為低迷的市場中逆勢售罄？這是一次行銷的狂歡還是需求的真實釋放？《國際金融報》記者實地探訪，力求還原這起熱點事件背後的更多面。

“房叔”世茂

浦城社區由陸家嘴房產開發有限公司1993年開發建設，房齡近30年，社區房源為6層老公房結構，一梯四戶，產證面積在41~73.91平方米，鏈家網顯示目前在掛二手房單價為8.5萬/㎡左右，此次出售房源在社區最後一排。

雖然是不折不扣的“老破小”，由於地處陸家嘴板塊，浦城社區周邊的商業配套極為成熟，1公里範圍內集合了華潤時代廣場、第一八佰伴、新梅聯合廣場、陸家嘴中心等多家商業體，距離東方明珠2公里，相較世紀大道僅隔一站路。其馬路對面即為陸家嘴板塊的豪宅項目——世茂濱江花園，南面為世茂集團總部大樓。世茂濱江花園是世茂集團在上海的成名作。1999年世茂進入上海全面鋪開投資計畫，2002年世茂打造了“住宅第一高樓”世茂濱江花園，55層191.85米的建築高度使其與東方明珠、金茂大廈，在當時一同撐起浦江東岸“一波三峰”的現代城市天際線。這是世茂與浦東濱江故事的開始。2008年浦城社區南側的世茂集團總部大樓開工，世茂方面相關人員表示，部分居民覺得專案建設對其造成影響從而阻撓建設，導致項目停滯多年。

社區馬路對面即為陸家嘴板塊的豪宅項目——世茂濱江花園 吳典攝

後在相關部門協調下，世茂和居民達成和解，約定在浦城路社區靠近世茂總部大樓的一側先建設中學，一來隔絕影響，二來增加配套。世茂總部大樓專案也由此將上述一側規劃為“文教區”，即為另一側規劃為“商務區”。2014年，世茂對浦城社區最後一排房屋進行限時收購，彼時收購價為6萬元/㎡，最終7棟樓168戶中110戶選擇同意，每套打包價400萬元不等。收下110套房源後世茂也在對內對外進行銷售工作，但受限於房源老舊和居民阻撓，去化效果一直不理想，7年來僅售出14套。

記者採訪過程中有業主對於這批房源的情況提出了不一樣的說法，有居民表示，早年間世茂集團拿下該地塊時，浦城社區和周邊幾個社區也包含在內，後世茂濱江花園的超高層設計提升了整個地塊的容積率，故而地塊中的其他片區只能建造低密度住宅，後拆遷工作遲遲未能有效推進，其未同意收購的原因是拆遷和收購補償標準存在差異。《國際金融報》記者查閱，浦城社區確實在黃浦江沿岸E18地塊規劃範圍中。2004年內該地塊詳細規劃被調整，原規劃為高層住宅用地的1-10地塊劃分為南北兩塊，北塊用地性質調整為商業金融辦公用地，南塊用地性質調整為文化娛樂用地，將原規劃為市層住宅用地的1-15地塊用地性質調整為商務辦公用地。為了阻止世茂對該批房源進行銷售，業主們在外牆上用紅色噴漆寫下了不少“危房”的字樣。

外牆上的“危房”字樣 吳典攝

世茂方面相關人員否認了危房這一說法，其表示曾三次請了協力廠商部門（上海房屋品質監測站）做檢測，結論是房屋主要為陳舊性損失，但沒有結構性損壞。後幾年裡，世茂又進行了進場維修。9月下旬，世茂蘇滬公司決定將浦城社區剩餘的96套房源打包給協力廠商委託銷售，上海寶灃公司以招標形式競得。

高傭金下全城熱推

寶灃相關負責人對《國際金融報》記者坦言，彼時其預判這批房源銷售情況並不樂觀。按照寶灃的規劃，第一批將拿出其中69套進行銷售，面積在38.51㎡到72.78㎡不等，戶型分為1室1廳、2室1廳和2室2廳，主要集中在7、8、9、17、18五棟樓裡，預計去化週期一個月左右。

結合周邊房價情況，浦城社區此次售價定在7.9萬元/㎡-9.3萬元/㎡之間，均價9萬元/㎡左右，總價325萬元-680萬元。鏈家外網資料顯示，目前社區唯一在掛的一套低樓層精裝房源均價為84885元/㎡。上述負責人坦言，此次銷售的房源在價格上並不佔優勢。

單價不具備優勢、房齡老舊、戶型設計不合理的毛坯房……一系列不利因素也未能阻止隨之而來的火爆銷售。

隨後鏈家旗下的房江湖從寶灃手中取得該專案的分銷權。一場行銷大戲拉開序幕，高傭金的刺激下近乎全城仲介都試圖加入其中，有消息稱此次（管道費+仲介費）一套房源傭金高達8個點，以一套600萬元房源計算，傭金高達48萬。記者據此向房江湖方面求證，其未予回應。多名參與此次銷售的經紀人對記者表示，傭金為3個點。刷屏成了序幕的開端，在仲介朋友圈的狂轟濫炸的介紹裡，這批房源被貼上內環內陸家嘴、一手無稅費無仲介費，低總價等標籤，每個仲介都試圖將手中的客源導流於此，希望提升成交率。由於當前上海二手房市場實行“三價就低”，為了能夠順利網簽，所交易的首付方式也被提高至首套6.5成，二套全款。

全城狂推的作用是顯著的。按照原定計劃，仲介15日開始踩盤，當日18時房源上架系統，16日上午9時18分正式帶看、銷售。15日一早，前來踩盤的仲介將社區門口堵得水泄不通，為了讓自己的客戶儘快確定意向，仲介們提前將客戶們帶了進來，越來越多的買家擁擠浦城社區，那是這個老舊的社區多年來從未有過的場景。一名當天全程參與了這一場景的仲介對記者透露，當天看房人數達到了3萬。看房人數遠超預期，一套套房源被確認意向，這是寶灃公司此前未能預料到的場景，寶灃方面乘熱打鐵，臨時決定不要分批，96套房源全部推出。16日中午1點半，這場行銷大戰基本落幕，一天時間，96套房中93套簽訂了意向客戶，其中49套為全款，占比53%，剩餘的44組為貸款客戶，《國際金融報》記者獲悉，截至10月29日已網簽27套，其餘房源正按相關規定推進簽約。

誰在搶購“老破小”？

一套90年代的破舊老公房，為何會在降溫的上海二手房市場引發瘋搶？“陸家嘴板塊的‘新房’均價9萬元不‘香’嗎？”銷售仲介直言，這是一個很觸動購房者的點。鏈家網顯示，陸家嘴板塊近期新開項目濱江凱旋門均價在13.8萬元/平，且均為大戶型，最小面積為135㎡，入手總價在1863萬元。二手房方面，板塊內世茂濱江花園一套137.92㎡房源掛牌價1950萬元，中糧海景壹號一套340㎡房源掛牌價6500萬元。而對標此次出售的浦城社區，由於面積小，總價低，最小的一房戶型價格在300萬元以上，兩房配置總價在600萬元以上。加之雖然為二手房，但無需交納取增值稅、仲介費等優惠，吸引了不少購房者蜂擁而至，以極快的速度完成下定。

社區裡晾曬著的衣物 左宇攝

“他們怕自己錯過了搶陸家嘴低價房源的機會，我們也怕錯過了這一批不懂市場的客戶。”銷售仲介對於這場搶購也頗為莫名，在他們看來浦城社區在板塊內毫無優勢，主要是其他板塊的購房者不瞭解該社區的定位，僅憑著陸家嘴及自認為低價的心理就發起認購。《國際金融報》記者採訪發現，搶購浦城社區的主要分為剛需和投資客兩類人群。剛需主要以年輕人為主，90%是看上了這個地段，在上海中心從事律師工作的陳金（化名）便是其中典型。15日當天早就被仲介宣傳推廣過的陳金頗為急切，這個社區距離自己的上班地點不足1公里，出行極為方便，加上入手門檻不高在預算範圍內，他對這批房源很心儀。得知當天可簽約後，害怕房源被一搶而空的陳金下班後晚上8點直接奔向了浦城社區。在鏈家仲介的推薦下，陳金相中了17號樓3樓的一套69㎡小兩房，南面窗戶正對著中學操場，北面臥室則朝向社區幼稚園，。經過資格審查、首付比例協定後，陳金定下了他在上海的第一套房子。負責陳金的鏈家門店在浦城社區對面，憑藉著得天獨厚的地理優勢，鏈家浦城店在此次行銷大戰中戰績頗佳，多名經紀人開單，共計成交8套。多名上述門店的經紀人對記者表示，此次他們的客戶多為律師、金融行業等年輕的客群。據瞭解，此次全款客戶中不少是拆遷戶。其中一批黃浦區的客戶是拆遷款到手後，一直在尋求機會的投資客，仲介手裡此前已經掌握他們的購房資訊，這批房源消息一經放出，對接仲介便針對性極強的進行推廣，吸引上述持幣拆遷戶前來購買。

帶動陸家嘴板塊

雖然浦城社區此次推出的房源已經售空，但這波行銷所帶來的熱度仍在燃燒著陸家嘴板塊。負責陸家嘴板塊的房產經紀人王川（化名）告訴《國際金融報》記者，目前仍有不少客戶在等待“空”出來的合適價段的房源，自己手上就有兩個客戶在排隊。他指出，公司正在審核購房者的資質，可能會存在因資質不達標而退出的客戶。若確定退出，空出來的房源將會根據經紀人手中的意向客戶內部消化。即便已經基本售空，浦城社區的諮詢量依然居高不下。王川向記者展示了自己租賃軟體後臺的留言，連續下翻幾頁的未讀資訊某種程度上反映了浦城社區的“火熱”，“昨天一天這麼多留言都是諮詢這個社區的。”鏈家網上浦城社區唯一一套在外網展示的二手房目前位居陸家嘴熱搜房源第一名。另一房屋經紀人徐莉（化名）也向記者表達了相似的情況。她說，浦城社區的成交雖然已經過去幾天，但現在每天仍然有多組客戶在諮詢，“有時同事白天去社區轉一轉，也都會遇見不少客戶諮詢。”突然湧入的流量在將浦城社區推上熱搜的同時也拉高了周邊二手房的熱度。徐莉坦言，事情發生後第二周自己所在的門店諮詢量已經達到幾千，往常一周大約只有幾百個。這些來訪中，除諮詢浦城社區外也有問及周邊其他社區的，“都是浦城社區帶動的。”伴隨著該社區的“房源”的基本售空，部分意向客戶開始向周邊社區分流。徐莉告訴記者，附近的東南新村、張楊路370弄在最近都有成交。她說，受這波流量的帶動其所在的大區這個月業績已經比上個月增長了40%，“其他地區業績也在上漲。”

「金九銀十」黯淡 克而瑞：全年難樂觀

內房樓盤銷情自下半年開始下行，9月銷售明顯轉差，惟10月跌勢略見收窄。克而瑞地產研究統計，10月百大房企銷售操盤金額7761.4億元（人民幣．下同），按年下跌32.2%，較9月的36.2%跌幅略有收窄。

克而瑞指出，10月超過八成房企銷售下跌，其中44間跌幅超過30%，整體表現也不及歷史同期，「金九銀十」行情不再，年內樓市難言樂觀，目前仍未見轉向跡象，並估計成交將緩步下行，銷售繼續受壓。

銷情疲弱 無法補充現金流

奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強表示，若撇除恆大（03333），本港上市內房10月銷售平均跌27%至28%，較9月的25%至26%跌幅擴大，預期弱勢持續。

由於多間房企瀕臨債務違約，影響市場信心，加上內地經濟呈失速跡象，拖累樓盤銷情。房地產分析員指出，10月內房銷售的動力沒有改變，市況與9月相若，該行追蹤的地產商9月至今平均銷售額下跌三成，令房企難以補充現金流。

銷售不景加重行業減債壓力，彭博統計，克而瑞銷售金額排名頭30名的地產商中，仍有三分二觸犯「三條紅線」至少一項指標。蔡金強直言，銷售能否好轉，取決於中央政府的想法，若沒有更多利好消息，銷售只會持續下跌。

他估計，全國房地產銷售規模將由逾15萬億元降至約13萬億元，銷售、投資開工均會步下一個台階。

近期官方放風要矯正過度收緊的房地產信貸政策，分析員稱，政府下調按揭利率及放寬樓按審批，只能短暫改善市場信心，其中放款審批只是由3個月加速至2個月，措施也非大水猛灌，假如實際支持措施不太強力，樓盤銷售將持續下跌。

對於政府何時會托市，分析員認為，12月中央經濟工作會議將就放水定調，若不再是邊際放鬆而是實質支持，房企銷售才有望明顯改善；估計直至今年底平均銷售額維持下跌三成，明年1月有新貸款額度、市場資金踏入寬鬆季節，銷售理應稍為好轉。

佳兆業傳陷危機 債券捱沽

蔡金強認為，政策方向無從揣測，華夏幸福、藍光發展、恆大、花樣年（01777）、陽光城已先後被「祭旗」，市場盛傳下一隻陷入危機的是佳兆業（01638），觀乎其債券遭拋售，已反映市場看法。

他說，住宅物業佔內地人財富六、七成，樓市低迷對經濟有影響，中央高層要行業陷入低谷至什麼程度才出手托市，目前難以捉摸。

境外集資遇阻 高息債市降溫

受內房市況惡化拖累，下半年高息債市場明顯降溫。

資料顯示，亞洲（日本除外）今年以來累計獲發行246隻高息債，規模712.27億美元，而7月至10月出現的高息債只佔67隻（佔27.2%），規模僅177.7億美元（佔24.9%）；單計10月，市面新增7隻高息債，規模19.26億美元，包括大發地產（06111）發行1億美元2023年到期13.5厘優先票據。

9月發債的內房也寥寥可數，包括禹洲（01628）9月17日發行1.2億美元2022年到期8.5厘綠色優先票據、世茂（00813）9月13日發行兩筆分別3億美元及7.48億美元的優先票據，以及合景泰富（01813）額外發行1億美元2025年到期5.95厘優先票據。

分析員提到，如非投資級別的發行人，現今已難以在境外債市集資，企業都希望爭取列入投資級別，但殊非易事。蔡金強表示，內房債佔高息債市約七、八成份額，現況下「好難玩」，資金正轉攻城投債。

內地房地產企業資金緊張，買地步伐減慢。克而瑞地產研究統計，截至10月27日，22個重點城市今年住宅地皮總成交樓面2.2億方米，達到去年全年的75%。不過，今年多個重點城市加大計劃供應量，21個重點城市（上海未公布供地計劃）首10個月的住宅地成交面積，僅佔全年計劃供應量52%，整體供應節奏偏慢。

房企缺水 年內流拍激增

該公司表示，近期土地市場降溫、流拍率激增，推斷22個重點城市全年土地拍賣熱度將較去年大幅下滑；受房企融資難度加大及市場降溫影響，流拍率大幅增加，導致第二輪集中供地成交量較首輪明顯下降，例如長沙、北京、瀋陽、杭州及廣州第二輪賣地的流拍率均超過50%，令供地完成量被大幅壓縮。

克而瑞預測，為完成全年供地計劃，第三批集中供地時將有大批土地密集推出，但基於現時房企面臨較大資金困難，為避免流拍率太高，相信競拍門檻將有一定程度放鬆，尤其第二輪供地流拍率較高的城市，放鬆的可能性更大。

越秀交通基建(01052)公布,在15個高速路橋中,於9月共有6個項目的路費收入按年增長,共有10個項目的日均收費車流量同比上升,其中廣州北二環高速路費收入約1.04億元(人民幣．下同),跌10%,主要是去年底建成通車的廣佛肇高速與本路段基本平行,導致該路段長途貨車分流,首9個月累計收入約8.61億元.但日均收費車流量升4.2%,至約32.4萬輛,主要是小汽車車流量的增長效應.

該集團指,虎門大橋路費收入約9037萬元,升65%,首9個月累計收入約6.83億元,而日均收費車流量升60.2%,至約11.14萬輛,因受益於附近道路使用量較高,部分小汽車回流至虎門大橋,加上去年8月17日至9月30日廣珠東線大涌橋段施工限行,導致虎門大橋同期基數較低.

南方航空(01055)(滬:600029)公布,截至9月30日止第三季虧損14.31億元(人民幣．下同);去年同期錄純利約7億元,每股虧損8分;營業收入269.19億元,按年升2.02%;扣除非經常性損益之虧損16.5億元.今年首三季淨虧損收窄至61.19億元;每股虧損38分;扣除非經常性損益之虧損64.5億元.期內營業收入784.95億元,按年升20.11%.

*擬發AH股予控股股東*

另外,該集團指,擬尋股東批准籌73億港元,包括向控股股東南航集團發約8.04億股新A股以集資不超過45億元(約54.68億港元),每股A股認購價5.6元;發行不超過8.55億股新H股集資不超過18億元,H股認購價格在任何情況下應高於3.792港元,集資將用於補充流動和一般運營資金.若交易完成,南航集團持股升至67.39%.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

粵海投資(00270)公布,截至9月30日止首三季純利47.29億元,按年升21.68%.

期內收入221.55億元,升37.65%;收入增長主要來自較佳表現之水資源業務、物業投資、發展業務、道路及橋樑業務.稅前利潤80.93億元,升22.27%;淨匯兌虧損3000萬元.

集團成功投得一個位於廣東省汕尾市新水資源項目,該項目設計供水能力為日供 41萬噸,預計該項目總投資約10.28億元.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

內房陽光城（000671.SZ）因為擔心難以還債，已經要求其資產抵押證券（ABS）持有人，在一年內別要求該公司償付；陽光城一筆12.7億元（人民幣．下同）、息率6.5厘的資產抵押證券將於明年11月到期，持有人有權要求在下個月提前還款。消息人士稱，陽光城上周五在上海舉行閉門會議期間向投資者提出上述要求，席間並無投資者表示同意。

冀一年間別追討 涉款12.7億

報道稱，陽光城並無計劃提供任何可增強信用的措施（額外抵押品或延期罰息等）。公司高層在會上坦言，如果投資者拒絕延長還款日期，該公司可能會在支付方面出現困難。

數據顯示，陽光城除資產抵押證券外，另有14隻人民幣債券未償還，價值131億元；以及有8隻未償還美元債券，價值22.4億美元（約174.72億港元或141.19億元人民幣）。

惠譽日前把陽光城長期外幣發行人評級及高級無抵押債券評級，由「B+」下調至「B-」，評級展望為負面。

該行表示，陽光城的融資渠道減弱，以及大量資本市場工具短期內集中到期，導致流動性壓力加劇，該公司保持業務穩定的財務靈活性下降；負面展望反映其流動性及行業放緩下銷售回款並不確定。

新盤過去周末（10月30日至31日）再有提供逾千伙的大盤推售，九龍建業（00034）將軍澳海茵莊園進行首輪銷售共438伙，兩天共售出343伙，成周末大贏家，一手市場兩天共沽約370伙，較前周末（10月23日至24日）約228伙大增62%。

一手1615宗成交按月少6%

雖然10月兩個逾千伙大盤先後開售，但全港一手銷情10月錄得約1615伙，未及9月的1724伙，按月少109戶或6.3%，而中洲置業旗下沙田火炭星凱．堤岸則售出超過690個單位，套現逾70億元，成為10月賣樓及吸金王雙料冠軍。該盤收票期間經歷兩次懸掛8號風球，但首輪仍取得2.5萬多票，銷售僅8天已售出整個項目1335伙的逾五成單位。

10月有兩個逾千伙大盤推售，可惜銷售檔期未能集中在同一個月，令10月新盤賣樓成績不升反跌，全月有約1615宗，按月減6.3%，銷售額約184億元，少25%。

信置4盤共沽66單位

大鴻輝集團10月推出上水迷你新盤尚宜，全數30伙一炮沽清；南豐旗下將軍澳日出康城LP10於上月重新展開銷售，全月共沽224伙，套現逾33億元。

信置（00083）4個樓盤同月共沽66伙，套現逾7億元，包括合作項目西南九龍長沙灣維港滙和觀塘凱滙等。

政府於《施政報告》提出《北部都會區發展策略》，當中包括多個新發展區，而籌備多年的新界東北新發展區屬於首個進入施工階段的新發展區。發展局局長黃偉綸表示，該發展區正進行第一階段的土地平整和基礎建設工程，可望明年向房屋署或香港房屋協會交地，以興建公營房屋，預計首批公營房屋於2026年入伙。

黃偉綸：首批料2026年入伙

新界東北新發展區涵蓋上水古洞北和粉嶺北一帶，分為「第一階段」和「餘下階段」兩期發展，共提供約7.18萬伙，當中近七成為公營房屋，人口約18.81萬人，並設有約934萬方呎的經濟活動樓面面積等。

黃偉綸日前到新界東北新發展區視察並了解工程進度，他在網誌中透露，第一階段提供約2.1萬伙，包括約1.8萬個公營房屋單位，其中古洞北第19區公營房屋項目涉及約9000戶，供約2.3萬人居住。土木工程拓展署旗下北拓展處總工程師曹偉雄稱，該項目的土地平整工程進度理想，預計明年中如期完成後，隨即交由房屋署起樓，預計首批居民於2026年入住。至於區內私人住宅項目，黃偉綸預期，首批單位可於2023年入伙。

粉嶺北新發展區的首個公營房屋項目位於第15區東，曹偉雄直言，由於進度理想，預計地盤平整和基礎設施工程於明年次季完成，較原預算提前一季，並會交由房屋署興建6100個公營房屋單位，容納約1.5萬人，首批居民於2026年可入住。

除房屋發展外，新發展區也有大量的基建設施配套，土木工程拓展署北拓展處工程師陳曉彤說，署方去年中已在鄰近古洞北的大石磨山，開展土地清理及平整工程，為古洞北新發展區興建兩個分別用作貯存食水和沖廁水的配水庫。

另外，黃偉綸透露，土木工程拓展署正就古洞北及粉嶺北新發展區餘下階段發展進行詳細設計，目標於2031年完成土地平整及基礎設施工程，政府會探索加快落實項目的各種可行措施，例如在情況允許下盡可能縮短技術研究所需的時間、加快進行法定程序並同步進行部分程序等。

多個新盤蜂擁登場，搶走二手購買力，10月份全港十大二手屋苑交投明顯放慢，美聯物業統計的十大藍籌屋苑，上月錄得131宗成交，較9月的186宗大跌29.6%，其中8個屋苑交投按月下降；中原地產統計的十大屋苑則有7個屋苑的平均成交呎價（以實用面積計算．下同）較9月下跌約0.06%至6%，以荔枝角美孚新邨按月急挫6%最傷。

康怡僅4宗交易 勁減七成

美聯物業統計的十大藍籌屋苑，過去兩天（10月30日至31日）錄得10宗成交，按周少2宗或16.7%，10月全月更錄得近三成的跌幅。以交投量統計，鰂魚涌康怡花園10月僅有4宗買賣，較9月的13宗勁減9宗或69.2%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明分析，二手樓價高位徘徊，部分準買家入市考慮需時，更因多個新盤於10月連環開售而轉投一手市場，拖累十大屋苑交投量急降；由於11月尚有多個新盤部署登場，勢鎖緊不少市場資金，他料二手成交或進一步受壓。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，10月上半月先後受兩個颱風襲港影響，二手交投轉慢，10月下半月新盤市場交投熾熱帶動二手氣氛，惟全月計，該行10月錄得150宗十大屋苑成交，按月仍跌12.3%。過去兩天該行共錄得9宗十大屋苑交投，按周減少兩宗。

中原地產指出，十大屋苑其中7個屋苑的平均成交呎價於10月錄得按月下降，其中美孚新邨回落6%，平均呎價13153元。

樓宇買賣氣氛理想，總樓宇買賣合約登記（包括住宅和工商舖等）的宗數和金額按年齊升，中原地產指出，今年首10個月（截至10月27日）總樓宇買賣個案有81214宗，涉及金額達7630.13億元，金額已是1997年全年錄得8680.19億元以來的歷史次高。

一手帶旺同區二手 元朗區交投續回升

一手盤氣氛推動下，10大屋苑交投雖持平，但有將軍澳新盤向隅客火速回流入市二手市場，亦有受惠於洪水橋有新盤開售在即，元朗區內二手交投持續回升。

將軍澳新盤海茵莊園過去周六、日開售，帶動市場氣氛升溫，惟有新盤向隅客，立即轉投新盤旁的峻瀅二手市場，以780萬元承接2房戶。中原高級分區營業董事伍錦基指，獲新盤向隅客承接為峻瀅1期1座低層C室，實用面積498平方呎，2房，向北望山景，業主於9月以810萬元放售，現以780萬元沽出，實用呎價15,663元，屬市價。

THE PARKSIDE高層 雙破頂

原業主於2015年以556萬元購入，持貨6年轉手帳面賺224萬元，期內單位升值4成。

另外，同區THE PARKSIDE 1A座高層A室，實用面積749平方呎，3房套房另士多房，以同類單位雙破頂價1,538萬元易手，實用呎價20,534元。

至於鄰區有新盤開售在即的元朗區，成交量及睇樓氣氛不跌反升，周六、日市場累錄逾10宗成交，而YOHO系的屋苑最為市場受落。中原副區域營業經理王勤學指，元朗區交投持續升溫，10月份暫錄130宗成交，而剛過去周六、日區內累錄逾10宗成交，當中YOHO系的單位最受市場歡迎，其中，Grand YOHO 10月份累錄6宗成交，包括新近以零議價易手的高層2房。

成交為Grand YOHO 10座高層E室，實用面積519平方呎，2房，業主開價950萬元，在零議價下獲承接，實用呎價18,304元，另外，9座低層C室，實用面積同屬519平方呎，經議價1%，獲睇樓近一周的上車客以916.36萬元承接，實用呎價17,656元。

10大屋苑兩天 錄9宗成交

至於10大屋苑於周六、日交投持平，據中原統計，10大屋苑於周六、日錄有約9宗成交，惟半數屋苑錄零成交，而10大屋苑10月全月錄150宗成交，按月減少12%；而美聯10大屋苑周六、日錄有10宗成交，至於利嘉閣及香港置業分別錄11及6宗成交。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，施政報告公布後，10月下半月一、二手成交明顯加快，而新盤市場熾熱，亦帶動二手氣氛，隨着大市明朗化，預計本月10大屋苑周末成交量可重上雙位數。美聯住宅部行政總裁布少明指，10月份藍籌屋苑成交顯著回落，主要受新盤連環開售影響，加上二手樓價高位徘徊，令部分準買家入市考慮需時，或轉投一手市場，而市場陸續有新盤登場，料二手成交或進一步受壓。

焦點盤接連出擊，長實執行董事趙國雄表示，集團旗下洪水橋#LYOS的層層叠趣特色單位屬市場罕有，參觀和入票的反應理想，昨日加推2號價單62伙，折實呎價約15655元，撇除景觀等因素，屬原價加推，不排除近日再度加推，具提價空間。

長實高級營業經理楊桂玲表示，項目參觀人數已逾2萬，最快周末開售，屆時除了價單單位，還會以招標形式推出層層叠趣特色單位。有不少準買家有意購入多於1伙，惟發展商希望能滿足更多準買家，料銷售不設大手組別，而會讓購買前庭花園戶的準買家優先選樓。

楊氏指，入票人士中，約4成來自北部都會區，2成半來自新界西區，1成半來自新界東區，其餘近2成來自九龍及港島。並以年輕家庭客為主，7成為用家，3成為投資者，受到北部都會區未來的發展潛力所吸引。

市場消息指，項目直到昨晚收逾3000票，對比現有兩張價單共150伙，錄超額認購約12.3倍。

項目昨天加推的2號價單，涵蓋1A、1C及2B座，面積由205至483方呎。提供49伙標準單位，其中9伙為開放式、20伙為1房，另外20伙為2房單位。其餘的13伙就為前庭花園戶。繼續提供最高13%的折扣優惠，折實價341.4萬至730.2萬，折實呎價13782至18445元。

整體樓市氣氛不俗，帶動二手交投穩定，各大屋苑頻錄市價承接，客源以用家主導。

美聯高級區域營業董事吳志輝稱，荔枝角美孚新邨百老匯街26號頂層單位，面積804方呎，屬3房間隔，附設雅致裝修，以980萬售出，呎價12189元，屬市價，買家為區內換樓客，上址因位處頂層，故升降機不能直達，住戶需自行走一層樓梯。

利嘉閣高級經理陳浩德表示，啟德龍譽1B座中低層D室，面積約358方呎，採一房間隔，以860萬沽出，呎價約24022元，屬市價，買家為首置客。

世紀21奇豐分行經理楊麗娟指出，沙田第一城41座低層A室，面積284方呎，2房間隔，以548萬沽出，呎價19296元，屬市價，買家為用家。

中原區域營業經理胡耀祖表示，馬鞍山新港城L座高層02室，面積363方呎，2房間隔，以688萬易手，呎價18953元，屬市價，買家為用家。

祥益高級區域經理黃慶德稱，屯門居屋富健花園6座高層J室，面積484呎，為兩房間隔，獲區內首置客以居二市場價435萬承接，呎價約8988元，高市價約3%。

綜合市場消息指出，過去周末十大屋苑僅錄9宗成交，較上一周的11宗下跌約18%。

弘陽地產（1996）公布，於今年10月30日到期本金總額為1億美元的優先票據已贖回。該公司認為，於到期時贖回2019年10月票據將不會對其財務狀況造成重大影響。2019年10月票據將被註銷，並於香港聯合交易所有限公司撤銷上市。

另外據彭博報道，內地30家大型房地產企業中，有三分之二踩到房企融資規則「三條紅線」，可能引發更多房企債務違約疑慮。據彭博編輯數據顯示，截至10月29日止，中國房產信息集團（CRIC）排名的營收前30大中國房企中，有三分之二已踩到「三條紅線」中的至少一道。

為推動房地產行業去槓桿化，中國政府於去年8月訂出針對內房財務健康的「三條紅線」，包括公司剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%及現金短債比小於1，相關企業須在三年內全面完成符合「三條紅線」調整，令房企面臨愈來愈大財務壓力。CRIC數據顯示，恆大集團（3333）和中國鐵道建築集團已踩到「三條紅線」中的兩條，今年以來共有9家房地產開發商爆發債務違約，投資公司Loomis Sayles預期中國會有更多開發商違約。大行野村表示，內地開發商將面臨總額超過5萬億美元的債務，債務規模較2016年年底增加約1倍，超過日本去年整體生產總值。

金管局公布,本港負資產住宅按揭貸款宗數由今年第二季末的5宗,減少至第三季末的3宗,涉及貸款額由2100萬元,減少至900萬元.

期內,負資產住宅按揭貸款中無抵押部分的金額由100萬元減至33萬元.

銀行自從今年第一季起,並無錄得任何拖欠三個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄.

金管局提醒,此調查所得數字僅涉及銀行提供並已知道為負資產的一按貸款(即欠受訪機構的未償還貸款額超過按揭物業的當前市值),當中並不包括涉及二按,而連同二按計算屬於負資產貸款的住宅按揭貸款.由於銀行沒有客戶在二按下的未償還貸款的資料,因此無法知悉其中有多少宗屬於負資產貸款.