房市疫後復甦，10月六都建物買賣移轉合計2.38萬棟，月增11％、年增9％，顯示市場交易維持熱絡，累計前十月六都買賣移轉共21.4萬棟、年增7％，為2016年房地合一實施以來，前十月統計值首度前突破20萬棟大關，全年全台有機會挑戰35萬棟天花板、創八年新高。

根據六都地政局1日公布的建物買賣移轉棟數顯示，六都中新北、桃園及高雄三都年增及月增率均逾一成以上，僅台北市年、月雙減，復甦腳步較慢，桃園10月4,426棟、高雄4,079棟，雙雙寫下有統計16年以來的同期新高。

以今年前十月買賣移轉棟數來觀察，台南市年增18.3％，高雄市年增17％，南部二都分別居全台成長前二名，顯示今年南台灣房市熱度明顯高於北台灣及中台灣。

永慶房屋研展中心副理陳萍表示，上半年六都年增率達24.6％，因疫情逐步下降，前三季年增率僅剩7.1％，不過前十月在疫情受到控制、經濟指數亮眼下，帶動房市買氣逐步回升，年增率回升至7.3％，顯示房市交易量已逐漸回到疫前水準。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，9月移轉還受到部分疫情干擾，10月則完全反映疫情穩定後的熱絡市況，以近來房仲業業績普遍不錯推估，預估下個月移轉仍會維持高檔，前三季全台買賣移轉棟數已達24.9萬棟，即使第四季年增率持平，全年可站上34.3萬棟、連續五年擴量，以目前房市交易熱絡，加上年底趕交屋，移轉棟數有機會「坐34萬、望35萬棟」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，第三季市場走出疫情陰霾，遞延買盤出籠，加上民眾對通貨膨脹及未來升息頗有危機意識，加速進場腳步，第四季向來是房市傳統購屋旺季，剛需買盤進場意願，預料比前三季更積極，今年全台買賣移轉棟數超越35萬棟大關的可能性，愈來愈濃厚。

受到實價登錄2.0今年7月1日正式上路，加上疫情後遞延推案效應展現的雙重影響，第三季台北市推案數量大噴出，單季新登場開賣的預售案數量達59件，比第二季激增1.26倍。不過，由於央行打房、限縮第二戶房貸寬限期，預售屋買賣契約的合格率僅二到三成，對買方的保障相對不足。

台北市府地政局1日宣布預售建案資訊動態季報正式上線。地政局表示，由於實價登錄2.0新制於今年7月1日正式上路，法令規定預售建案資訊及買賣定型化契約，在正式銷售前，應該全面申報備查，因此地政局為了交易安全更透明化，正式建立預售建案資訊動態季報的機制。

地政局表示，調查顯示，台北市第三季新登場預售案數量全面大噴出，比第二季激增1.26倍、達59件申報；累計前三季申報數達166件，較去年同期93件增加78.49％。

在台北市12個行政區中，排名預售案申報量最高區域，北投區以12件，高居第一位，其次是中山區10件、大同區7件。

在市場推案主流產品方面，住家為主流，共54件，占比達91.53％，非住家包含商場辦等，共5件，占比8.47％。其中，住家建案戶數以80戶以下小社區為主，計40件，占比67.8％，非住家用建案戶數亦以80戶以下為主，計3件，占比5.08％。

另外，第三季有一個現象，即預售建案契約中的「房地轉讓條件」，檢閱合格率最低，僅23.08％。

地政局指出，為保障預售屋消費者權益，地政局針對台北市住家用預售建案買賣定型化契約，是否符合內政部訂頒的應記載及不得記載事項，進行27項重點查核；結果顯示，合格率最低前三項目為「房地轉讓條件」合格率23.08％、「稅費負擔之約定」合格率34.62％、「貸款約定」及「貸款撥付」合格率 38.48％。

鄉林（5531）雙喜臨門，集團在四川成都綜合投資案、總共七個地塊，合計總銷人民幣150億元（約新台幣645億元），1日終於傳出開花結果喜訊，先前因成都鳳凰山機場搬遷延宕，一度停工五年，現在航管確定解除並復工。

預計最快年底R6住宅項目開始潛銷，R4總銷100億元住宅預計於2022年第二季接棒開賣，可望挹注2022年業績明顯衝高。

另外，鄉林總銷16億元的新北市新莊「鄉林淳真」，年底將完工交屋，屆時業績可望明顯成長，兩岸呈現雙喜臨門。

鄉林1日表示，成都案目前售樓中心、樣品屋已完成，預計11月起R6住宅項目開始銷售，今年底到2022年初取得售樓證後就可正式開賣，可望貢獻2022年營收。

鄉林集團指出，成都案因為鳳凰山機場搬遷延宕，航管也未能解除，所以蓋到15樓後，一度停工五年，當地政府通知鄉林正式解除航管，可以恢復施工，目前基地旁的銷售接待中心與樣品屋在上月已完工，全案終於開花結果。

鄉林表示，成都案總共有七個地塊，總基地面積約為289畝，包括房產住宅，商住，店面與涵碧樓酒店等，總銷約新台幣645億元，採分期開發，預計三~四年完工。

其中第一期住宅項目R6，總銷新台幣約100億元，最快11月開始潛銷；R4住宅項目也同步復工，總銷約新台幣100億元，2022年第二季接棒銷售。

鄉林表示，雖然成都案時程比預期要遞延，但是「期待是值得的，果實也會很甜美」，因為當地房價也由以前土地取得時的行情價每平米人民幣8000元，漲到現在已到每平方米2萬元以上。

鄉林表示，成都案復工的同時，最近也完成貸款，現在所有的資金已經到位，在成都案完成準備銷售後，後續興建與銷售，近期都會全力啟動。

鄉林上半年以銷售新成屋為主，稅後純損5.2億元，每股淨損0.53元；新莊「鄉林淳真」將在年底完工交屋，總銷16億元、共66戶，業績可望再攀升。

新北環狀線新埔民生站土地開發案將進行招商，今 (1) 日召開說明會，預估投資總金額達 4 億元，今天的說明會吸引包括皇翔 (2545-TW)、富邦、遠雄 (5522-TW)、國建 (2501-TW)、華固 (2548-TW) 等多家潛在投資業者出席。

今天說明會由新北市政府捷運工程局工程司鄭智銘總主持，並由招商總顧問仲量聯行解說評選條件及作業程序。新埔民生站基地面積約 310 坪，將由地上 6 層開始興建，預估可興建地上 15 層、地下 2 層，總樓地板面積約 2200 坪的捷運住宅大樓。

鄭智銘表示，本案基地位置優越，出站後步行 5 分鐘即可轉乘板南線新埔站，除與四鐵共構之板橋車站僅一站之隔，下一站頭前庄站可轉乘中和新蘆線，周邊交通有台 64 線快速道路、新北環河快速道路及大漢橋，交通便捷，可快速抵達各市區，生活便利，到站即到家。

此一新北的捷運聯開案，預計於明 (2022) 年初正式公告徵求投資人。

台灣6個直轄市中，台中市自2016年首度擊敗台北，獲選為最宜居城市，隨後5年一路蟬聯榜首，有網友列舉6大優點，認為台中比起首都台北，也絲毫不遜色，但有網友點出明顯的缺點，「交通很爛，空氣不好」、「空氣差，道路設計差」。

1名網友在社群平台PTT發文，列舉台中6大優點，佔地廣大、公共設施完善、百貨林立、一整年幾乎都晴天，再加上現在有了捷運，交通更為方便，每天起床後的生活十分愜意，大讚「台中根本是首都的樣子吧」。

貼文一出後，不少網友也盛讚台中的生活品質，「絕對是，新北、桃園、台中都住過好多年」、「第二間房都想買在台中」、「台中妹子優」、「根本一堆中漂」、「台中妹子很漂亮」、「北中南都住過，台中天氣最好」、「工作只要遇休連續假期，都開車南下直殺台中」。

但也有許多網友點出台中的缺陷，空氣品質和交通道路設計規劃仍有待加強，「秋冬空氣很糟」、「冬天你就知道空氣多可怕了」、「台中那路面品質真的有夠差」、「拜託不要，台中真的不行」、「不是，交通很爛」、「交通很爛，空氣水質都不好」、「我台中人，覺得高雄比較棒」、「空氣差，道路設計差，假日可出遊地少，不然都不錯」。

高雄10月總移轉棟數為4,079棟，月增10.9％，年增為26.6％，創下歷年來最佳的10月紀錄，同時，繼今年5、6月房地合一2.0移轉潮後，高雄再度突破單月四千棟大關，而累計今年前10月，高雄總移轉棟數達35,381棟，創下2016年房地合一1.0上路以來的最高紀錄。

台南表現也不遑多讓，台南10月總移轉總棟數為2,058棟，雖然月減7.3％，但也是繼2019年的2,089棟後，次高的10月紀錄，累計台南今年前10月，總移轉棟數已達22,146棟，是縣市合併以來歷史新高點，也是台南首次前10月總移轉棟數站上兩萬棟。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐1日表示，迎接第四季傳統旺季，加上民眾面臨通貨膨脹及未來升息壓力，在目前利率仍處低檔市況下，加速剛需買盤搶進房市，推升交易量，尤其台南持續受南科效應加持，而高雄近期更受台積電擬設廠議題，為房市買氣不斷添柴火，除了自住買盤，更吸引不少置產族前進布局，帶動整體交易表現持續亮眼。

高雄10月買賣移轉棟數前三大行政區，分別為三民區、楠梓區及鳳山區，10月三民區以604棟居冠，月減19.9％，年增21％，楠梓區以504棟居次，月增35.5％，更比去年同期大達86.7％，鳳山區為441棟，月增16.4％，年增3.5％。

台灣房屋高鐵重愛加盟店東陳揚智表示，高雄近期受台積電擬設廠效應，帶動房市沸沸揚揚，尤其中油煉油總廠舊址所在的楠梓區，區內像高雄大學特區等房價親民，堪稱高雄首購天堂，10月楠梓區買賣移轉量達504棟，已創下該區今年以來的最高點。

至於台南10月買賣移轉棟數，則由永康區、安南區、東區拿下前三名，永康區，以342棟居全市之冠，月增48.7％，年增17.1％，安南區以275棟居次，月減9.5％，年增80.9％，東區為202棟，月增27％，年減9.4％。

台灣房屋中華加盟店東張文龍表示，台南10與9月相比雖呈略減，但市場持續受低利帶動及經濟成長優於預期下，游資持續充沛並加碼於房市上，讓台南10月表現仍比往年亮眼。

他說，台南擁有鐵路地下化、永康創意設計園區開發、東區平實營區開發計畫等多項建設題材助攻，生活機能條件佳的房市熱區，受龐大的買盤支撐，更帶動部分地區房價不斷湧現3、4字頭，目前為止，台南今年總移轉棟數僅差不到千棟，就能超越去年的2.3萬棟，今年整體表現更勝以往，勢成定局。

政府越補貼房價竟越高、民眾更加買不起。根據內政部不動產資訊平台最新統計，今年首季租金補貼戶數逾9.1萬戶、購置住宅貸款戶數逾2.8萬戶，雙雙創下2011年首季有統計以來新高，進一步對照內政部最新住宅價格指數，全國與五都（除台北市外）均創新高，連租金指數也同創新高。

除北市 全國房價指數皆創紀錄
根據內政部資訊，整合住宅補貼資源實施方案是2007年開始上路，推動已達14年，補貼項目包括租金補貼、購置住宅貸款利息補貼以及修繕住宅貸款利息補貼等。根據內政部不動產資訊平台統計，2011年第一季租金補貼戶數逾4萬戶、住宅貸款利息補貼近9千戶、修繕住宅貸款補貼近1200戶，但到了2021年第一季三項數據分別為9.1萬餘戶、2.8萬餘戶以及近1500戶，11年來補貼戶數增幅分別約1.25倍、2.13倍以及0.28倍。

內政部住宅價格指數是從2012年第三季開始有統計數據，以2016年全年為基期100，若以2013年第一季為觀察時間點，全國指82.82，台北市94.42、新北市88.46、桃園市80.74、台中市78.87、台南市77.60、高雄市76.07。

台南漲最多 連11季締新猷
但是到了2021年第二季全國指數112.42、台北市108.89、新北市106.72、桃園市113.92、台中市117.62、台南市122.29、高雄市111.55，除台北市外，全國與五都已經至少連續六季創新高。

台南市更連續11季突破新高，而且將近十年來，全國指數漲幅逾35%，台南市漲幅更高達近58%、高雄市漲幅近47%，即便漲幅最小的台北市，幅度也逾15%，與租金補貼、購置住宅貸款利息戶數巧妙呈現同步增長趨勢。

社宅占總量達5%時 「租金補貼可喊停」

對於整合住宅補貼中的租金補貼、購置貸款利息補貼戶數雙雙創新高，業者與學者均認為，此波房價上漲讓貧富差距更加劇，甚至認為對於租屋市場不該只是一昧補貼，應該也要有棒子政策。

業者與學者建議：
補貼也要配棒子政策

住展雜誌研發長何世昌分析，購屋貸款利息補貼是否助漲房價有待討論，因2014年至2018年房價下跌時，補貼方案仍舊實施，而2018年後不少銀行提供的房貸利率，早已比補貼方案更划算，申請官方利息補貼非必要方案。不過，政府在資金運用方用，興建社宅效益肯定優於租金補貼，因租金補貼最終只會流入房東口袋，而社宅卻可以持續出租、運用效益更佳。未來若社宅占總住宅存量達5%時，或許該考慮停止租金補貼，將資源集中於社宅的營運上。

清大榮譽講座教授張金鶚指出，雖然房價高漲與補貼名額衝新高還看不出絕對關係，但補貼終究是針對弱勢族群，無法解決高房價問題，政府不應該只是一昧拉高補貼戶數，尤其租金補貼一戶就是兩年，購置住宅貸款補貼一戶更要補助廿年，都是將資源集中在少數地方。反而沒有近一步抑制房價，導致年輕人對於買房陷入焦慮，對於生活沒有希望。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波房價上漲，勢必又讓貧富差距加大，但連租金都攀升，明顯會影響到無殼蝸牛，但租金補貼又有其侷限性，希望市場租金能夠維持平穩。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，物價漲、房價漲、油價漲，百物齊漲很難不推升租金同步跟進，尤其租屋市場透明化工程隨各類補貼工具的推動，更會直接揭露過去的隱藏成本，墊高租金指數，而租金補貼戶年增逾4成，這雖與房價走勢不見得相關，但都是導正租賃市場的陣痛期及必然代價。然而，評估房東減稅對租賃市場健全化的紅蘿蔔誘因，及對逃漏稅的出棒時機拿捏，恐才是一勞永逸作法。

中央屢次商議打房政策，想幫國人紓解買房困境，但內政部最近公布今年房價指數，第二季與第三季的「可能成交指數」數據卻突然45度角直線上升，讓發現的網友驚嘆「怎麼突然房價就暴漲了？」

該名網友在PTT以「最近房價突然暴漲，是發生什麼事了？」發文，當自己上網查內政部最近公布的今年房價指數，看見第三季突然上漲，激動形容「第三季突然整個暴漲，漲到誇張、漲到飛天」，也想知道理由「最近有發生什麼大事嗎？」，他猜測是否因為是疫情趨緩，不過疫情嚴重時房價也是漲，「漲成這樣差一季買房的人直接虧好幾百萬了吧」。

內政部的不動產資訊平台「住宅統計區」提供民眾查詢「可能成交指數」，圖表數據可見全國從2021年第一季至第三季的指標，最後一季呈現45度角直線上升「127.30攀至134.69」。

另外，查詢同期「經濟成長率」指標，明顯呈現死亡交叉「9.27%跌至3.31%」。

網友紛紛酸「房市三箭射到囉，到民眾頭上就是了」、「政府還說物價沒漲，人一生花費最多的東西漲那麼多」，有人議論「我家隔壁預售屋蓋好直接加兩百賣」、「當年SARS後也是漲，沒有墜崖（下跌）」，也有人猜測原因「房地合一2.0直接轉嫁下一手」、「通膨啊?不漲房價就會漲物價了」、「本來預期會因為疫情下跌的買盤沒顧慮了」。

新建案指標－國泰房地產指數發布最新調查，協同主持人、房產學者章定煊指出，第3季全國房價指數不只上升4.05％，旁邊還出現了3個+，這種情況在過去很難出現，需要各地一起發熱才有辦法讓價格推上這種漲幅。

他表示，這樣的價格變動，已遠超過反映營造成本，應該是建商看準民眾對通膨的恐懼，與房價預期上漲的心理，已構成羊群效應買氣，放膽調漲價格的結果。目前各地推案市場市況還在升溫，第四季數據預料還會更熱。

根據國泰房地產指數調查，第3季全國共推出214個新案，戶數共20,182戶，總推案金額為3,392億。多數地區都是價量俱揚，高雄成交價單季上揚近7%最多，台中房價單季也上漲近6%，全國則較上季上漲4.05%，平均成交價達31.9萬元。

國泰房地產指數以△表示穩定，+ 、-表示小幅波動。++ / --表示中幅波動。+++/---表示大幅波動。

章定煊指出，過去國內房市不是北熱南冷，就是北冷南熱，而且推案量跟銷售率會呈現反向關係，推案量大，銷售率多會下滑，因此在全國在單一項目上，要呈現+++，並不容易，但第3季打破慣例。

調查顯示，在全國綜合評估圖表中，不只成交價也大幅增加（3個+），推案量也大幅增加（3個+），而且30天銷售率也大幅增加（3個+），顯示民眾追價的氣勢非常強烈，房市已熱到爆。

他表示，國泰30天銷售率，是指新推個案在開案的一個月銷售率，代表新推個案剛正式推案出來第一個月的銷售氣勢。如果有潛銷，市調人員會把潛銷的數字扣掉，

有些個案在後續銷售會倒吃甘蔗，有些個案後續銷售會虎頭蛇尾。他通常以10％銷售率當作及格點。如果達到10％，依他過去觀察經驗，差不多一年會結案。如果7％以下就會陷入長期抗戰，一路賣到開工、結構體，甚至完工了還在繼續賣。

超過10％，接近15％，差不多三個四個月就能結案，一般來說最長也不會拖過半年。如果超過15％就是所謂的熱銷案，三個月大概就能結案。50％以上，大概就是大家印象中的秒殺案，超過80％以上，則是真正的秒殺案，但非常不容易。

章定煊表示，和同樣房市也是很熱的第三季比較，去年同季落在10％及格線以下的有88案，本季只剩下55案。

15％至50％銷售狀況良好的，本季高達81案，去年同季只有74案。至於銷售率80％以上的秒殺案，本季高達14個，而去年同季只有5個。章定煊表示，去年Q3已經是銷售狀況不錯的季度，今年Q3的發熱程度由此可見。

新北各公辦都更案如火如荼推動，新北市議會民進黨團指出，市府從大陳社區公辦都更分回的房產拍出一坪65萬元高價，成炒房幫凶，要求市府未來要將分回房產改作社宅，照顧市民；新北市長侯友宜表示，拍賣房產是要還債，會滾動調整社宅政策。

市議員彭佳芸指出，三重與新店等地的社宅中籤率都超低，顯示社宅需求量大，但市府卻把分配回來房產拍賣，本末倒置。

以大陳社區單元2為例，市府配回房產拍賣出一坪65萬高價，成了炒房幫凶。

議員陳科名與賴秋媚也說，年輕人努力存錢置產，但薪資水準跟不上物價與房價，政府推動都更應多方考量年輕族群買房、租房壓力，能將公有土地妥善規畫社宅或是公共設施，而不是推動公辦都更後把祖產賣掉。市府光今年都更案配得的房產就賣掉29筆，面積多達1291坪。

侯友宜強調，不少公辦都更案是公共建設用地基金借款興建，為了償債才會拍賣房產還款，市府協助年輕人方式不僅社宅，還有3.2萬戶租金補貼，讓民眾彈性選擇利用。市府將持續活化市有土地，但不會犧牲公眾利益。

11月1日，作為頭部高負債房企代表的綠地集團在官方微信披露，綠地控股(4.120, 0.01, 0.24%)第二條紅線達標轉綠，較原計劃提前8個月。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析認為，三線四檔、房地產貸款集中度管理等相關金融調控手段取得了積極成效，大部分房企實現降檔，少數房企風險逐步暴露但得到積極處置，居民住房杠杆有序降低，局部地區房價、地價過快的上漲得到有效抑制。

多數房企“降檔”

綠地集團指出，綠地控股淨負債率指標已降至100%以下，較原計劃提前了8個月，總體進度快於央行的節點要求。

據綠地集團介紹，2021年初，按照央行的視窗指導，綠地控股制定了“三步走”的降負債路線圖和時間表，即，從2020年6月30日起，一年降一檔，到2023年6月30日前全面完成“三條紅線”轉綠目標。2021年2月，綠地控股第一條紅線現金短債比提前達標轉綠。

在此之前，據貝殼研究院監測，萬科、雅居樂、佳兆業也下降一檔，進入“綠檔”，祥生控股下降一檔進入“黃檔”。

中指研究院企業事業部研究副總監劉水介紹，2020年8月，針對房企融資管理規則“三道紅線”在12家房企開始試點，年底擴圍到30家。根據剔除預售賬款後的資產負債率（70%）、淨負債率（100%）、現金短債比（1倍），按此將房企分為紅橙黃綠四檔，有息負債規模年增速分別限制增長0%、5%、10%和15%。房地產金融審慎管理和償債高峰雙重壓力下，房企需在發展中解決降負債問題。

從近期房企發佈的三季報看，很多房企雖然業績不佳，但是特別強調已經處於“綠檔”或者積極推進“降檔”“轉綠”事宜。

大名城(3.590, 0.05, 1.41%)三季報顯示，截至報告期末，公司繼續保持總體債務水準安全可控，未觸及“三道紅線”。公司三條紅線指標分別為：現金短債比3.2；扣除預收帳款後資產負債率41.34%；淨負債率為37.73%。公司三條紅線閾值為“綠檔”。

除了降低負債外，增加經營性現金流成為房企在經營發展中關注的重點。

金科股份(4.350, -0.09, -2.03%)在三季報中披露，截至報告期末，公司資產總額為3943.71億元，較上年末增長3.47%；資產負債率降至80.1%，較上年末降低0.62個百分點；經營性現金流淨額74.31億元，同比增長569.77%；公司“三道紅線”監測指標持續滿足“綠檔”。

房企融資環境好轉

許小樂認為，從央行“維護住房消費者合法權益”的表態看，預計二季度以來的信貸收緊態勢可能在四季度築底企穩，明年的信貸環境可能呈現整體平穩、結構性寬鬆，這種結構性寬鬆主要表現為對首次置業、改善置業等剛性住房信貸的保障和支持，利於平穩市場預期，促進房地產市場健康發展。

劉水表示，多家房企主動發起回購美元債，一方面對穩定投資人信心、緩解市場壓力起到積極作用，另一方面也展示了自身的實力和流動性承壓能力。隨著房企融資環境好轉，銷售回款提速，房企資金壓力將明顯緩解，進而房企海外債違約也將減少。

又一家千億房企面臨債券償付壓力。

11月1日，陽光城(2.980, -0.24, -7.45%)（000671.SZ）公告稱，擬就旗下3只美元債券進行要約交換，並就債券契約修訂進行同意徵求。此外，陽光城提出對5只債券的契約修訂進行同意徵求。

陽光城方面表示，於公告發佈之日提出要約交換，以換取合格持有人所持票據未償本金的最低接受額；並征得合格持有人的同意，以根據交換要約及同意書徵求備忘錄中規定的條款和條件，對相關票據的契約進行修訂。

擬進行要約交換的3只美元債劵，未償還金額為7.47億美元，代碼分別為XS2056435246、XS2281349618、XS2008157856，三隻債券均未到期。

記者瞭解到，代碼為XS2056435246的債券於2019年11月12日上市，票息10%，每半年付息，債券期限3.25年，將於2023年2月12日到期。該債券的發行規模為2.5億美元，當前規模約2.47億美元。雖然該債券一年半後才到期，但投資人行權日期為2021年11月12日，投資人在行權日可選擇是否贖回。

代碼為XS2281349618的債券於2021年1月12日上市，當前規模2億美元，票息5.3%，將於2022年1月11日到期，2021年7月12日為首次付息日；代碼為XS2008157856的債券於2019年6月18日上市，當前規模3億美元，票息10.25%，將於2022年3月18日到期。

記者從接近陽光城人士處獲悉，近幾日公司正與投資人就債券償還問題進行協商，目前已經有部分投資人表達了同意意向，但還有部分投資人對此未能達成一致。對於上述三隻境外美元債，陽光城近兩日將繼續與投資人就展期方案進行協商

一家投資公司研究經理告訴記者，如果投資人在行權日贖回，企業兌付壓力較大或未能備齊足夠的償付資金，那麼很有可能形成違約；如果投資人不在行權日贖回，選擇到期後再贖回，將在很大程度上緩解發行人的兌付壓力。

“對債券契約進行修訂，其實就是發行人與投資人進行協商，往往會通過增加投資人信心的方式，勸說投資人在債券到期日再贖回債券。投資人在行權日如何選擇，不僅取決於自身資金需求，也與當下債券市場行情走勢，以及對企業未來的信心有很大關係。”前述投資公司研究經理表示。

對於債務展期，陽光城方面稱，這是由於嚴峻的形勢導致公司出現短期流動性困難，公司基本面和生產經營並沒有發生實質性的變化。在陽光城的債務展期方案中，加入了實控人全額擔保，對此該公司表示，這展現了債務展期要約方面的誠意和責任。

“公司將做好整體化解方案，採取出售資產、專案股權等一切必要措施保障流動性，依法維護各債權人合法權益，保全投資人本金和利息。”陽光城方面表示。

近期，中國文旅集團更名為大灣區文旅康居股份有限公司（以下簡稱“大灣區文旅”），並再次向港交所遞交了招股書。

據悉，這是大灣區文旅第四次衝刺港股IPO。此前的2020年4月17日、10月23日以及2021年4月23日，大灣區文旅均向港交所遞交招股書，但由於未能在6個月內通過聆訊，而被列為“失效”狀態。

名文旅實房產 八成收入來自物業銷售

大灣區文旅將自己定位成“一間位於具文化旅遊體驗地點的度假物業的開發商”，且稱其 “圍繞文化旅遊的概念發展度假物業，專注于文化元素及娛樂活動”。

儘管大灣區文旅強調自身將重點專注于加強文化旅遊業務，打造一流的文旅運營平臺，但事實上，大灣區文旅的收入超過八成還是靠賣房子。

根據招股書顯示，大灣區文旅從2018年至2020年，三年間銷售度假物業的收入占比越來越高，且在2021年前五個月，這一比例達到了87.1%，而文化旅遊業務的收入占比卻越來越低。也就是說，大灣區文旅近九成的收入都來自於房產銷售，名為文化旅遊，實質上還是一家房地產公司。

房地產營業規模增加 公寓銷售收入占重頭

那麼從一家房地產公司的角度來考量，大灣區文旅的潛力如何呢？

大灣區文旅的度假物業銷售業務主要包括洋房、公寓、商業物業及空間，銷售度假物業的收入逐年攀升，2018年至2020年分別為人民幣2.67億元、5.94億元、8.48億元，而2021年前五個月，銷售度假物業的收入為2.78億元，僅為2020年全年收益的33%。

與此同時，大灣區文旅的合約負債也在波動下降，2018年至2020年分別為3.99億元、6.65億元、4.88億元。2021年前五個月降至3.16億元，大約能保證今年的收入。

銷售度假物業收入結構中，以公寓和洋房的收入為主，且在2021年之前銷售公寓的收入占比均大於銷售洋房的收入，且比例波動上升，自2018年起，其後三年分別為59.4%、71.2%、63.7%。根據2020年前五個月的銷售物業收入占比情況推測，2021年大灣區文旅的銷售公寓收入占比還當大於洋房收入。

售價降低 成本難壓縮 毛利率持續下降

大灣區文旅的公寓和洋房平均售價自2018年其呈攀升態勢，2019年達到頂點，分別為7244元/平米、10047元/平米。此後銷售均價一路下降，2021年前五個月到達歷史最低點，分別為4621元/平米、7583元/平米，這也是大灣區文旅物業銷售收入增速放緩的主要原因。

對此，大灣區文旅給出的解釋是，2019年及2020年出售的物業類型不同，禦璽灣、山湖公館因遠離湖區，所以平均售價較低。

近三年來，大灣區文旅的度假物業平均成本保持穩定，但隨著平均售價的降低，利潤空間也被壓縮。2018年至2020年的平均成本占平均售價百分比分別為52.7%、56.6%、63%。2021年前五個月，這個數值達到了73.3%。

作為大灣區文旅主要收入來源的度假物業銷售業務，成本無法削減，售價卻在降低，因此大灣區文旅的毛利率下降也是在所難免。

作為大灣區文旅主要收入來源的度假物業銷售業務，其毛利率也在相應地逐年下降。由2018年的47.3%下降至2019年的43.4%，2020年毛利率為37%，2021年前五個月的毛利率更是跌破30%，達到了26.7%。

主要業務毛利率逐年下降，次要的文化旅遊業務毛利率降幅也巨大，由2018年的92.8%逐年下降，直到2020年的65.9%，2021年前五個月毛利率繼續下降，至44.8%。與度假物業銷售業務毛利率下降，毛利絕對值上升的情況不同的是，文化旅遊業務不僅毛利率下降，毛利潤也在波動減少。

公寓銷售收入毛利率遠低於洋房收入

度假物業銷售業務構成中，洋房物業銷售的毛利率後來居上，2019年之後便一直高於公寓物業銷售，其毛利絕對值也從2018年僅占公寓毛利的一半左右，到了2020年逐漸可以平分秋色。而2021年前五個月，公寓物業銷售的毛利跌落至902.4萬元，毛利率僅8.1%；而洋房物業銷售的毛利則穩定上升至65.22百萬元，毛利率達到39.3%。

“三道紅線”保持綠檔 財務狀況穩定

而觀察大灣區文旅的財務狀況，我們可以發現，2020年大灣區文旅的賬上現金達到了近年最低，僅2.83億元。自2021年以來，大灣區文旅的銀行結餘及現金逐漸有所回升，2021年五月較上年末上升22.2%至3.46億元，九月份的時候也維持了25.5%的增長速度，較五月末上升至4.34億元。

現金增加的同時，大灣區文旅的銀行及其他借款也在持續增加，由2020年末的1.39億元增加至2021年前五個月的3.66億元，增幅達到164%，其中須在一年內償還的帳面值為1.31億元。儘管債務增幅較大，但現金可覆蓋短期債務，因此償債壓力不算太大。

而根據招股書披露，大灣區文旅的“三道紅線”指標均合格，負債資產比率、淨負債比率、現金短債比率分別為67.8%、5.4%、2.6。財務狀況較為健康。

從“房地產”到“文旅”的艱難轉身

儘管大灣區文旅聲稱自己專注于文化元素及娛樂活動，但是近年來在文化旅遊業務上面的投入卻顯得誠意不夠，文化旅遊業務的銷售及服務成本在2019年達到頂峰8.1千萬，之後便一直減少，占比也在波動下降，2021年前五個月，文旅業務的成本僅占銷售及服務成本的12.3%，而文旅業務帶來的收益也因受到疫情的衝擊而持續下降。

大灣區背靠中國奧園，奧園通過全資子公司悅景持有大灣區文旅28%的股份，在政府調控房價、行業利潤率下滑的房地產行業背景下，名為文旅，實為地產的大灣區文旅也難免受到影響。而面對房地產行業轉型文化旅遊，實際上也面臨著很多困難。

“文旅項目的土地成本、資金成本、建安成本、人工成本都很高，同時大部分文旅專案的開發商都要負責很多配套，因此文旅項目搭售住宅是業內慣例。”

而大灣區文旅既缺少具有競爭力的文旅主題專案，對於文旅業務的投入也十分有限，從房地產轉型文旅遠比想像中艱難。大灣區文旅數次IPO鎩羽，未必不是對自身業務定位不夠明晰的緣故。

上周，北京新建住宅市場有所降溫，成交額、成交量雙雙回落。

根據北京中原的統計資料，上周（10月25日-10月31日），北京新建住宅市場（不包括回遷房，剔除共有產權房，含普通住宅+高端住宅+別墅）共成交65.85億元，環比下滑約20.7%；上周成交910套，環比減少364套；對應的成交均價約為53604元/平方米，環比基本持平。

在供應方面，上周北京住宅市場有4個期房住宅項目拿到預售證，分別為門頭溝區的西山相府、昌平區的奧森春曉、通州區的石榴春和景明，以及大興區的德賢華府，共新增1938套新房源。

"學區房信仰"在降溫？

今年以來，打擊學區房炒作成為多地監管部門的重要工作之一，優質教育資源緊張的一線城市尤其如此。

記者在深圳聯合產權交易所網站發現，位於福田區的長城大廈共有23套房產轉讓，於10月18日掛牌，掛牌期滿日期為11月12日。記者梳理發現，這些房源中多數為85.3平方米和104.7平方米，掛牌單價在每平方米104000元至113100元之間，還有一套353.8平方米的大戶型，掛牌價為2653.5萬元。與此同時，目前這些房源均在出租狀態，租約至2022年10月。

根據轉讓公告，這批房源轉讓方為浙江省機關事務管理局。有工作人員表示，這些房源也需要競價，有些房源的學位已被佔用。

長城大廈所在的福田百花片區稱得上是深圳最為著名的學區，這裡被百花小學、深圳實驗學校等“名校”環繞。儘管片區很多都是樓齡超過20年的房子，但此前該片區二手房掛牌均價普遍在10萬以上，掛牌價超過每平方米20萬元的房源也為數不少。而長城大廈是當中具有代表性的老舊社區之一，房屋建設於上世紀80年代。

記者採訪多位元當地的房產仲介經理得知，以目前長城大廈的掛牌二手房源為例，85.3平方米的市場掛牌價多在1150萬至1300萬元左右（每平方米13.5萬~15.2萬元），而長城大廈的二手房參考價為每平方米100000元。“這一次長城大廈掛出的23套房源不在我們公司系統裡，掛牌價格低於市場價，但略高於參考價，還算是筍盤。”有房產仲介經理如是說。

今年8月初，長城大廈一套法拍房七折出售還流拍，該房面積為104.7平方米，起拍價1084萬元，折合單價每平方米10.4萬元。8月20日，這套房源二次拍賣終於成交。二拍僅有5人參與，最後以1035萬元成交，折合單價每平方米9.89萬元，幾乎與該樓盤單價每平方米10萬元的參考價持平。在一些市場人士看來，法拍房因為潛在風險較大，低於市場價成交屬於正常現象，但持平甚至低於參考價成交就有點“不尋常”，對於購房者來說感覺還是有點像“撿漏”。

與一度流拍形成鮮明對比的是，今年1月，和長城大廈屬於同片區的國城花園，一個44平方米房源以1420萬元成交，單價高達32.27萬元/平米，引發市場譁然。

“學區房信仰”降溫

”雖然不能說讀好的學校就能考出好成績，但小孩讀完書或許能賺到不少錢，能不吸引人嗎？”在福田八卦嶺工作的房產仲介黃經理說，“不過，今年上半年深圳二手房市場因為出臺參考價大幅降溫，加之最近關於學區和教育的政策頻出，學區房業主的心態已經發生了變化，主動降價的房源越來越多。”

為實現教育品質均衡，近年來深圳也推出了許多措施，其中就包括各大名校推進集團化辦學。不過，一旦新設分校傳言，投資資金就聞風而動，福田八卦嶺片區就是典型案例。說起八卦嶺，這是深圳房價炒作的一個典型區域。因為一所在建中的名校，這裡的房價曾在短短一年多翻倍，“老破小”房源均價達到了“10萬+”。不過，黃經理表示，自己最近已經接到三四套房源，業主的掛牌價幾乎與參考價相同，與此前的掛牌價相比，降價幅度達到20%左右。“至於購房者，大家也變得理性。”

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，大學區政策在深圳早已試行，此次預計將大面積推廣。如果按照目前的大學區招生政策，降房價還是比較困難，或許還會帶動原本非該學區的住房價格上升。不過，如果配合其他教育政策，比如入學搖號、教師輪換、修建更多的學校等，教育資源平均分配，將有機會防止學區房的價格亂象出現。

此外，深圳也被認為是最有可能首批實行房地產稅試點的城市之一。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從國際經驗來看，即使試點以後房價會在短期內受到一定影響，但很快恢復到原來走勢。當然，具體影響主要看稅率、免稅情況、應稅價格等。總之，穩妥推進的表述意味著“穩”字當頭。

僅漲0.09% 長三角近20月首回落

內地樓市交投減少，樓市升幅繼續放緩，中指研究院發布10月百城新建住宅價格指數，全國100個城市一手樓均價為每方米16189元（人民幣．下同），按月漲0.09%，為年內最低按月升幅，並較9月縮減0.05個百分點，連續4個月收窄；按年計則上揚3.08%，漲幅較9月少0.32個百分點。

按區域劃分，長三角新樓價格按月跌0.03%，為近20個月以來首次下挫；珠三角、山東半島新樓價格按月均處年內較低水平；京津冀受部分城市新樓價格結構性上漲帶動，按月升0.28%。

二手樓價較9月微跌

中指院稱，10月雖有國慶黃金周促銷優惠等活動加持，但多地樓市延續低迷趨勢。展望未來，隨着調控政策逐步趨穩，信貸政策邊際寬鬆預期增強，第四季市場有望漸漸築底回穩；臨近年底，預計房企在銷售及資金壓力下會提升推盤積極程度，各類促銷優惠活動或將持續。

二手樓價方面，10月均價為每方米16026元，按月挫0.04%，為百城二手住宅價格指數自2020年6月發布以來首次下跌；按年計漲4.04%，升幅較9月收窄0.34個百分點。

逾八成內房銷售挫

各主要城市群市場下行趨勢明顯，珠三角二手住宅價格按月繼續向下，跌幅擴大至0.24%；長三角按月漲幅收窄至0.02%，達年內最低水平；京津冀、山東半島價格按月均轉跌，幅度分別為0.12%、0.06%。

內房賣樓銷售明顯減少，克而瑞地產研究指出，百大房企10月銷售操盤金額按年挫32.2%，當中逾八成房企銷售下滑，其中44間跌幅超過30%。據其數據推算，恆大（03333）首10個月操盤金額4383.7億元，較首9個月4395.1億元減11.4億元，不排除因大量買家退房所致。富力（02777）10月操盤金額106.4億元，按年下降35.2%；花樣年（01777）操盤金額14.8億元，大跌73.2%；當代置業（01107）操盤金額9億元，少25%。

摩根士丹利表示，根據克而瑞數據計算，24間焦點內房10月銷售（全口徑計）按年跌22%，按月則升4%，其中恆大及富力按年分別勁減100%及37%；過往焦點內房首10個月平均可完成全年銷售目標的75%，今年金地集團（600383.SH）及綠城中國（03900）的完成度已達85%以上，恆大僅完成59%。

大摩稱，儘管10月銷售按年變幅續跌，但按月仍有增長，反映黃金周假期有較多新盤開賣，樓市氣氛稍微改善。

大發地產(06111)公布,集團於截至今年10月31日止十個月實現累計合同銷售金額約355.01億元(人幣﹒下同)增長53.7%;累計合同銷售面積約213.15萬平方米增加35.7%;平均銷售價格每平方米約16655元上升13.2%.

瀛晟科學(00209)公布,有關就出售持有一幅位於江蘇省蘇州高新區土地的凱旋全部股權之須予披露交易,有關買賣協議已告終止.

該集團指,由於一項或多項先決條件未能根據該協議條款獲達成,協議告終止.該協議任何一方對其他方並無進一步權利或責任.該集團將退還已收訂金,認為終止該協議將不會對財務狀況及營運造成任何重大不利影響.

慕詩國際(00130)公布,以2138萬元出售一項工業物業,料錄帳面收益約39.1萬元.

該集團指,所售物業位於健康東街39號柯達大廈二期10樓7號室,作工業用途.於臨時協議日期,該物業已出租予一名獨立第三方,有關物業於去年純利約65.7萬元,於3月底帳面值2080萬元.該集團擬將出售所得款項淨額用作一般營運資金或倘於未來投資機遇出現時用於有關機遇.

富匯國際(01034)公布,與遠大住工(02163)達成戰略合作夥伴關係,共同在業務作更多元化合作,投身海南經濟建設,為當地文旅產業、建築產業的發展注入動力.

該集團指,當前正是海南自貿港建設最初期,此次與遠大魔方達成戰略合作夥伴關係,推動建築業務發展進一步拓展進入內地市場,同時推動集團產業進一步升級發展.

內房陽光城（000671.SZ）昨宣布對旗下部分美元債提出交換要約，且對剩餘美元債徵求投資者支持修訂契約，以改善公司流動性及避免短期內償付違約等。該公司提出以25美元現金及1000美元新票據交換每1000美元原有債券票據；適用美元債為2023年2月、2022年1月及2022年3月到期票據，未償還面值7.47億美元（約58.27億港元）。

境內債瀉逾37%

陽光城要求債主展期，拖累境內債「20陽城03」昨一度跌超過20%，午後於深交所停牌半小時，復牌後狂瀉逾37%。數據顯示陽光城有14隻人民幣債券未償還，價值131億元人民幣；以及8隻未償還美元債券，價值22.4億美元。彭博數據指出，中資地產商11月到期境內債及美元債兌付壓力達20.91億美元，其中陽光城2023年到期2.47億美元票價可回售（認沽期權）、11月12日有1235萬美元票息需支付、17日有990萬美元票息需支付，以及6.03億元人民幣票據與3500萬元人民幣利息於19日到期。

此外，泰禾集團（000732.SZ）表示短期流動性出現困難，截至第三季報披露日，已到期未歸還借款金額為496.88億元人民幣，現正全力推進債務重組。

新約較高位跌50% 半年斥68萬租3舖

新冠肺炎疫情保持穩定，個別行業如食肆重拾擴充步伐。菲律賓連鎖快餐店快樂蜂（Jollibee）近期乘舖租低迷而積極租舖擴充，不足半年內連環租用3個舖位，月租共約68萬元。當中，更首度進駐核心零售區銅鑼灣，以每月約20萬元租用新基商業中心地舖，租金較高位下跌50%。

據了解，快樂蜂由今年5月開始積極租舖，近月已相繼租用銅鑼灣、灣仔及元朗3個舖位。其中較矚目為租用銅鑼灣怡和街56至58號新基商業中心地下，建築面積約2669方呎，快樂蜂以每月20萬元租用，呎租僅約75元。此舖鄰近維多利亞公園，每逢假日都有大量外籍家庭傭工在附近聚會，料可吸引不少目標客源，而舖位毗連則為另一家美式連鎖快餐店麥當勞。

上述新基商業中心的地舖，原由個人護理產品連鎖店萬寧承租多年，高峰期每月租金曾高達40萬元，在去年底約滿後結業。舖位丟空多時，一直以約21萬元叫價放租，最終放租超過半年後租出，租金較高位大跌20萬元或50%。

元朗店月租比舊約減6萬

今年5月，快樂蜂在鄰區灣仔租用灣仔道138號地下，建築面積約2130方呎，月租約10萬元，呎租47元。快樂蜂在灣仔區軒尼詩道原本有一間分店，但該舖為地庫物業，是次在同區增設地舖分店。

據悉，該舖原由食肆承租，月租為18.7萬元，租期本身在今年7月才屆滿，但早於去年3月該食肆已提早結業。由於舖位丟空已超過一年，因此業主願意接受大幅議價，以每月10萬元出租，較舊租大減8.7萬元或46.5%。

快樂蜂最新亦首度進駐「大西北」，在元朗租入舖位開新分店，該舖位於元朗大馬路50號豐裕軒地下入口連1樓全層，建築面積約8567方呎，月租約38萬元，呎租約44元。

舖位前身由連鎖快餐店大快活（00052）租用約6年，在今年8月租約期滿遷出，最後一份租約月租為44.29萬元。最新月租較舊租每月減少6.29萬元，跌幅14.2%。

重拾擴充意欲 全港擁13店

快樂蜂過去數年一直處於擴充狀態，連同最新租用的3間舖位在內，全港將有13間分店。但該品牌在2019年一度租用大圍及葵涌兩舖後，或因受疫情打擊，去年完全沒有新增任何據點。今年疫情轉趨穩定，餐廳恢復堂食，加上租金再大幅下降，令快樂蜂重拾擴充意欲。

戴德梁行早前發表報告指出，餐飲業持續帶動零售業復甦，餐飲業租金連升兩季，其中四大核心區之一的銅鑼灣餐飲業舖租在第三季上調2.6%。該行預期，今年最後一季銅鑼灣的餐飲業租金增幅有望最多達3%，租金表現可跑贏零售業只有2%以內的漲幅。

持牌代理人數連環創高峰，地產代理監管局（地監局）數據顯示，截至今年10月底，本港共有41648名持牌代理，較9月底的41518人增加130人或0.31%，連漲5個月共714人或1.74%，代理人數更是連續第3個月創歷史新高紀錄。

10月的代理人數升勢，主要受到地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌）帶動，按月增加80人或0.43%，至18668人，相比之下，營業員牌照（俗稱S牌或細牌）持牌人同期微增0.22%或50人，至22980人。

一手交投旺吸引入行

反映代理公司數目的地產代理（公司）牌照數目按月回升兩個或0.05%，最新報3902個；至於營業詳情說明書（說明書）於10月底錄得7169份，按月增加17份或0.24%。參考代理數據，今年10月總樓宇買賣合約登記共有6235宗，持牌代理人數與成交量的比例約6.68比1。

對於代理人數連月向上，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，今年一手交投表現活躍，加上置業人士入市意欲回升，吸引市民加入代理行業，並帶動持牌人數再創新高。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，該行會積極擴充，目標由現時470間分行，增加至今年底490間，員工由現時7000人，增聘至7500人。

中原地產香港今年首三季錄得42.3億元的營業額，較去年同期升34%，其中住宅營業部首三季成績37.6億元。第三季該行全線後勤可獲發0.28個月花紅，主任級或以上則為0.41個月。

私人住宅樓價連挫5周，美聯物業根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（11月1日）公布的指數報173.52點，按周再跌0.28%，連跌5周共1.55%；至於按美聯物業網站放盤叫價所編訂的「美聯信心指數」，按周則回升1.6點或2.6%，至63.9點。

摩根士丹利認為，九龍倉置業（01997）近日股價上升，大致反映中港即將開關的預期，但該行估計，中港恢復通關日期可能需時更長，加上消費券未有明顯促進本港零售銷售，因此將九置評級下調至「減持」，目標價亦降7.3%至38元。九置跌4.3%，收報42元。

九置股價上月升17%，同期恆指升7%，股息率約3.3厘。大摩稱，市場料明年初或冬奧舉行前，中港通關的可能性偏高，但該行估計可能性不大，香港政府要在會實施強制性健康碼，或在短時間內提升疫苗接種率，均面對一定挑戰。

8月份本港零售銷售增長12%，反映消費券效應低於該行預期。未有旅客的情況下，奢侈品銷售仍較2018年8月的高峰低58%。過去九置市盈率與本港零售銷售增長幾乎同步，基於大摩不預期未來數個月零售銷售會加快，因此九置缺乏股價上升催化劑，其17倍預測市盈率亦難再上升。


大摩認為，若中港未能通關，明年上半年本港零售銷售增速會回落至2%。

九置股息率 低於同業領展

九置上半年零售租金收入較2019年上半年低35%，為本港地產股中最低，主要由於續租租金出現負增長，及出租率只有90%至92%。租務市場於上半年仍未見底，預期明年零售租金收入仍較2019年低三成。

寫字樓方面，上半年出租率再降至82%，較去年底低3個百分點，尖沙咀租客如零售、酒店、地區寫字樓等受疫情打擊，而且九龍東競爭仍然激烈。

大摩稱，九置的3.5厘股息率，低於領展（00823）的4.5厘，而且旅客恢復速度較預期為低，因此降低其目標價。

趙國雄：基建落實 洪水橋呎價追落後

2021年施政報告公布，打造「北部都會區」藍圖後，長實 （01113） 旗下洪水橋#LYOS成為首個「北都」概念的新盤，上周公布首批88伙，呎價高見1.88萬元，貴絕洪水橋，究竟洪水橋有何發展潛力？長實執行董事趙國雄認為，目前深圳前海不少樓盤呎價逾2萬元，未來兩地交流頻繁，洪水橋樓價升值潛力優厚。

政府銳意發展新界北，趙國雄接受本報專訪時指出，不只是洪水橋一帶，觀乎整個施政報告，是次提出的北部都會區，會令整個新界北區有翻天覆地的改變。「特首亦清楚說明，將來這洪水橋變成發展科技的地區，很多朋友覺得香港沒有土地發展，其實香港不缺乏土地資源，只不過以往沒有做好土地規劃。如果引用大灣區概念，新界北部屬於中心區域，是香港及深圳之間最中心的區域，所以將來新界北區的發展潛力很大，這不只包括洪水橋，古洞將來亦有很好的發展，對整個新界北部的發展十分有信心。」他說。

洪水橋樓價 有條件追貼前海

至於該區未來樓價走勢，趙國雄指出，政府計劃興建鐵路連接洪水橋與深圳前海，鐵路通後後，洪水橋區居民往來前海，比到香港市區更方便，日後兩地人、物往來頻繁。現時洪水橋一帶新盤呎價介乎1.3萬至1.8萬元。但是目前深圳前海不少樓盤呎價逾2萬元，假如日後兩地距離拉近，洪水橋樓價有條件追貼前海樓價。他強調，要追貼前海樓價並不是明年或後年可實現的事，但是政府的確有這個規劃存在，而且中央政府也大力支持大灣區發展。

對於#LYOS首批單位的定價，趙國雄坦言，的確有少少未來前景的預期，因為北部都會區政策落實，未來樓價起飛，洪水橋也會跟隨上升，定價時一定會參考北都概念但比重並不大，並強調現時經濟表現及市民的承接能力才是樓盤定價最重要參考因素。

冀明年樓價 有5至7%升幅

至於整體樓價走勢方面，趙國雄指出，樓價一向反映實體經濟表現，2022年香港經濟表現相對平穩，樓價自然會平穩發展，相信全年可有個位數的上升空間，他個人希望明年樓價有5至7%的升幅，個別相對低水的地區，例如洪水橋，隨着大型基建落實，有望追落後，升幅相對明顯。

另一方面，對於近年全球大力推動ESG，即是企業責任、永續投資等概念。趙國雄指出，該集團不單止在樓盤推行減排節能，旗下多間管理公司大力推動綠色管理，例如推動節能、循環再用、回收廚餘等等，再例如港燈 （02638） 近年也減少煤炭發電，改用天然氣發電，對環境保護也做了大量工作。「可持續發展是全世界未來趨勢，香港是個富裕社會更加要大力推動。」

青衣單日錄得4宗私樓成交，其中盈翠半島套3房單位以1,390萬元沽出，較早前同類新高成交1,590萬元平200萬元。另東涌東堤灣畔2房減18萬賣800萬元，可承造最高9成按揭。

盈翠半島10月累錄8宗成交，實用呎價18,453元，3房佔5宗，可見換樓客入市步伐較快。中原地產高級分行經理楊麗珍指出，屋苑12座高層F室，實用面積788平方呎，套3房加工人房，向東南，享維港海景，屬一綫之選。單位於去年以1,650萬元放盤，至今年6月調整至1,540萬元，至10月中旬減至1450萬元，終以1,390萬元沽出，售價比早前同類新高成交價1,590萬元平200萬元。

買家之前已參觀過上述單位，由於開價高於預算，所以沒有議價。原業主於1998年7月以一手價500.1萬元購入，帳面獲利889.9萬元，單位升值1.8倍。

東涌東堤灣畔 2房800萬售

另外，美聯物業高級分區營業經理李錦榮表示，東堤灣畔1座中層E室，實用面積521平方呎，2房間隔，原叫價818萬元。買家為外區客，經常坐飛機往來內地公幹，特意入東涌搵盤，雙方議價18萬元以800萬成交，實用呎價15,355元。原業主持貨22年帳面獲利560萬元，物業升值約2.3倍。

租轉買 珀麗灣3房795萬

同時，有租客租轉買。美聯物業高級分區營業經理熊建明指，珀麗灣25座高層A室，實用面積617平方呎，3房間隔，享開揚海景，單位原本於8月以860萬元放盤，業主打算搬離香港，叫價由860萬減至820萬元，終以795萬元沽出。買家為區內租客，生約將快期滿，故入市置業。原業主於2018年3月以775萬元買入，持貨逾3年帳面獲利20萬元，計算釐印費等開支，實際要損手離場。

其次，紅磡黃埔花園2日3宗成交，中原地產分行經理袁顯岸表示，屋苑2期10座低層G室，實用面積389平方呎，2房間隔，向西享內園景，最初開價728萬元，終以696萬元成交，實用呎價17,892元。原業主於1991年以91萬元買入，持貨30年帳面獲利605萬元，單位升值逾6.6倍。

佐敦商廈租售價相對便宜，現恆邦商業中心單位放售及放租，意向呎價約1.25萬元。

意向租金約36700元

美聯商業營業董事陳欽豐表示，佐敦上海街28號恆邦商業中心12樓7至10室放租售，面積約1,359平方呎，業主意向售價約1,700萬元，每平方呎約1.25萬元；意向租金約36,700元，每平方呎約27元。物業以交吉形式放租售，投資自用皆適宜。

陳氏表示，物業內置洗手間，私隱度高，同時亦設有分體冷氣，用戶可因應需要彈性24小時工作，適合多種行業。單位附設辦公室簡潔裝修，亦附設3個獨立房間、會議室及儲物室，靈活方便，加上單位現時已交吉，買家可即買即用，非常便利，而物業電梯大堂設有3部載客平地電梯，方便用戶出入。交通上，步行3分鐘即可以到達佐敦港鐵站，附近亦有多條巴士路綫往返各區。大廈鄰近彌敦道，附近餐廳林立，生活配套齊全。此外，物業徒步數分鐘即可到達高鐵柯士甸站。

買賣及租務上，10月份大廈錄得一宗買賣，涉及1301室，面積約236平方呎，以400萬元成交，呎價約1.69萬元。另上月錄1宗租務，涉及高層8至9室，面積約827平方呎，成交呎租約33元。

新盤推售浪接浪，將軍澳海茵莊園日前加推單位，昨日起收票，收逾4000票，力吸年輕家庭及向隅客。

九龍建業旗下海茵莊園昨日續開放示範單位，並重新開始收票。就設於旺角商業大廈的展銷廳現場所見，項目吸引一眾年輕家庭客前往參觀。市場消息指，項目直至昨晚累錄逾4000個認購登記。

於過去周末開展首輪銷售，推出的開放式戶型備受買家歡迎，經已全部售罄。據區內代理指出，仍有相當數量向隅客、有意購入項目開放式，希望於次輪銷售時選到心水單位。

發展商日前加推價單第3號，涉及312伙，折實平均呎價23719元，屬原價加推，個別單位價格由於樓層、景觀及座向不同而有所調整。加推單位面積204至428方呎，包含152伙開放式、143伙1房戶，以及17伙2房連儲物室單位，折實價388.8萬至965.5萬，折實呎價19059至24935元。

其中30伙的折實價低於500萬，而折實價低於900萬的單位則有295個。

發展商繼續提供120天及兩種建築期付款方法，以迎合不同種類買家及投資者的需要，其中以120天成交期付款方法提供最高的3%折扣優惠。該盤預計關鍵日期為2022年8月底。

近期一手交投穩定，焦點盤銷情紛報捷，多個新盤部署於月內出擊。星島地產網以「多個新盤部署於月內出擊，本月一手成交能否突破2000宗？」為題進行民意調查。

是次的民意調查當中，接受訪問的共涉318名受訪者，當中有140人、即約44%的受訪者認為，近期一手市場交投穩定，多個項目銷情不俗，頻錄用家及投資者承接，同時，市場亦預期多個新盤將於月內登場開售，以搶佔市場購買力，故料本月一手成交量有機會突破2000宗水平。

另一方面，有43%的受訪者、即約138人持相反觀點，雖然近期一手市場交投不俗，惟受疫情等因素打擊，市場觀望氣氛未退，加上內地與本港尚未通關，單靠本地購買力難以支撐大市，故料本月一手成交量未能重上2000宗水平；同時亦有15名人士、即5%的受訪者指出，影響樓市的因素錯中複雜，一時之間難以作出定論，所以未來一手成交量升跌，需視乎外圍經濟因素會否進一步惡化，對該問題先抱觀望態度。另外，同樣有8%的受訪者、即共25人認為，樓市整體氣氛不俗，惟後市去向如何及一手成交量走勢，尚需時間觀察。