房市低價區漲翻天，購屋族只能「流浪到蛋殼區」，據591新建案調查，全台蛋殼區新案五年來價格大漲，14個蛋殼區房價從1字頭漲上2字頭，1字頭房價已成絕響，其中，12個行政區漲幅在四成以上，四個行政區漲幅在六成以上，蛋殼區房價漲幅最高的台南新市、善化分別達79％、70％。

根據數字科技旗下的591新建案統計，全台主要都市（除台北市以外）的蛋殼區，北台灣共有新北五股，桃園八德、楊梅、龍潭，以及新竹新埔等漲幅名列前茅；此外，台中的沙鹿、東勢、大里、清水，台南的新市、善化、歸仁，以及高雄的楠梓、橋頭、仁武，五年來房價漲幅均逾三成，中南台灣蛋殼區漲幅明顯較北台灣強勁。

591新建案指出，相較北台灣，中南部房價基期較低，一旦有建設挹注，帶動價格走揚，漲幅自然顯著；加上這波以剛需買盤為主力，許多預算有限的購屋客，眼見蛋黃、蛋白等區房價不斷堆疊，只好出走至更平價的蛋殼區，進而帶動買氣向外擴散。

最值得注意的是台南市，過去在六都房市價量屬「末段班」，近年建設興旺，就業與人口雙雙強勁，加上地價相對低廉，吸引建商南遷插旗；曾被戲稱「台南鄉下的鄉下」，房價始終在1字頭徘徊的善化、新市，受益南科議題發燒，周邊居住需求強勁，建商、投資客湧進卡位，目前兩地大樓，二、三房成交價格均站穩2字頭，隨著台積電南科廠陸續完工，加上近善化市區的南科F、G區區段徵收案開跑，後市利多不斷。

也有不少蛋殼區是因周邊蛋黃區、蛋白區「跟風」補漲所致，如新竹縣新埔鎮過往房價僅1字頭，且以透天產品居多，隨著鄰近的竹北縣治重劃區、高鐵特區等地房價爆發，竹北客及建商跨區出走，帶動房價起漲，當地田新重劃區內整體行情也挺進至2字頭。

疫情趨緩、加上五倍券刺激消費，商圈店面出現回溫訊號。據最新實價登錄，西門町商圈武昌街二段出現一筆6坪小型店面出租單坪租金達1.17萬元，創下同路段新高；另有一間單坪租金亦高達每坪8,295元，顯示在國際旅遊尚未開放下，具觀光價值的商圈有吸納內需的機會。

據了解，武昌街二段店面為分租店面，分租面積約6坪，由手搖飲業者8月以租金7萬元續租，由於為分割出租、面積較小，創下近年西門町少見的單價萬元租金；此外，另一筆距該案200公尺處，包含武昌街店面及鄰近攤位、合計約48.2坪，月租金亦達40萬元，每坪達8,295元。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，疫情趨緩，政府也大力促進民間消費，各大商圈期待人潮回歸，且國際旅遊仍有難度，具觀光價值的商圈，吸納內需的機會相對提高。

實價登錄顯示，武昌街二段在去年之前的租賃記錄並不多，每年約一至三件，平均租金約每坪2,000~5,000元，不過今年前八月已有九件店面租賃紀錄，多數在今年4月以前承租。

郎美囡表示，西門町是台北市黃金商圈，過去店面出租的機會很少，較佳地段租金通常都在每坪萬元以上，在電商衝擊及疫情出現後，店面空置率增高，由於商圈知名度高，新品牌或想試水溫的店家仍願意進駐。

被視為史上第一座擁有垂直森林的低碳旋轉建築「陶朱隱園」，2022年可望正式開盤。威京集團總部主席沈慶京3日表示，「外界不會關心陶朱隱園，因為陶朱隱園是小眾中的小眾！」兼具節能減碳、吸碳抗暖的國際級藝術建築地標，光是建築造價就是頂級豪宅的三倍，目前每建坪突破80萬元，預計2022年完成所有公設後正式開盤，外界一定為之驚豔。

地上21樓、地下四層的「陶朱隱園」，於2018年7月取得使用執照，為台北市信義計畫區的新地標，但實品屋打造了三年還尚未完成，公共設施也持續優化，市場也屢次傳出每坪開價達600萬元、800萬元，一戶總價至少18億元起跳，但中華工程始終不予證實。

「陶朱隱園」幕後推手沈慶京在主持集團全新CIS及企業ESG發布會後透露，該案預計2022年正式完工開賣，屆時一定讓外界為之驚豔。

罕見公開亮相的沈慶京，面對媒體詢問怎看當前房市發展？「陶朱隱園」什麼時候正式開賣？僅低調回應「會分析房市的人，就不會蓋陶朱隱園！」，「陶朱隱園」是「只有小眾中的小眾，才會關心的！」一般人其實也沒在關心，畢竟它是一座傳世藝術品、而不是豪宅。

至於「陶朱隱園」何時完成實品屋、對外銷售，沈慶京說，預計2022年會完成全部的公共設施，實品屋進度「現在還沒作好」，不過假以時日，大家一定大為驚豔。

包括目前售價少、多少客戶預約賞屋等問題，沈慶京同樣守口如瓶，僅表示「陶朱隱園並不是豪宅、而是藝術品，至於哪些人來賞屋，不方便透露別人的隱私。」

威京集團3日正式啟動新CIS及發表ESG理念，沈慶京表示，氣候危機迫在眉睫，各行各業都將面臨碳權、碳稅，可能提高的變動成本，如要達到2050年淨零碳排，是過於樂觀的想法，呼籲中央及各國政府，把吸碳能力強的喬木，廣泛種植在商業、住宅的各樓層及公共建築、高速公路、鐵路兩側沿線，「吸碳抗暖，彌補節能減碳的不足。」

聯徵中心的房貸申請件數統計顯示，全台第二季購屋熱門路段，以台南市仁德區文心路的270件居冠，其次為新竹市慈濟路、新北板橋區藝文街，均超過200件，分居二、三名。此項統計發現，全台熱門購屋路段多數均位於新興重劃區。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧指出，仁德文心路因大案交屋，總戶數逾1,100戶的指標案「上東城」第二季完工交屋；文心路位於仁德崁腳重劃區，緊鄰東區的虎尾寮高級住宅區，發展與其相輔相成，但房價親民許多，加上東區開發接近飽和，客源轉進崁腳重劃區，帶動文心路買氣。由於鄰近仁德家樂福商圈，加上現有的仁德交流道外，未來有捷運藍線經過、設置仁德轉運站等，遠景可期。

多數購屋熱門路段均位於六都重劃區，但新竹市慈濟路是唯一非六都的路段，且除了慈濟路，同樣位於關埔重劃區的埔頂二路，及竹北市北新一街、興隆路、復興二路等地段，單季申貸均在百件以上，平均總價約在860~1,715萬元。

台灣房屋新竹園區關埔直營門市店長甘坤鑫表示，關埔重劃區因竹科產業群聚效應，包括星巴客、麥當勞及好市多等連鎖企業，都在關埔設點，吸引知名建商推案，如慈濟路「竹科悅揚」總戶數近千戶，一舉衝高該路段的房市買氣。

全台房市買氣沖天，重劃區最熱賣。台灣房屋集團趨勢中心根據聯徵中心申貸件數統計，今年第2季民眾購屋最熱門的12條路段，由台南仁德區文心路摘冠，單季有270間房子交易申辦房貸，平均一個月多達90間，購買力相當驚人。
第二名為新竹東區慈濟路，共245間，第三、四名為新北板橋區的藝文街及華江一路，共212與188間，第五名是高雄飯山區和德街，共181間。整體而言，申貸熱門路段，南北都會平分秋色；但值得注意的是，前五名熱門路段都位於重劃區。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧指出，環境宜人、綠覆率高的重劃區，由於建設、產業與交通紛紛到位，市場又持續有抗通膨的需求，使重劃區備受場青睞。

江怡慧分析，台南仁德文心路勇奪全台第2季最夯的購屋路段，得力於大案交屋、東區外擴、東區外擴等三大因素，主要是總量體逾1,100戶上東城完工交屋，以及位於仁德崁腳重劃區的文心路，緊鄰東區的虎尾寮高級住宅區，發展與虎尾寮相輔相成，房價卻親民許多，加上東區開發近飽和，使客源轉進崁腳重劃區，進而帶動文心路買氣。

此外，該路段鄰近仁德家樂福商圈，生活機能豐富，交通上除現有的仁德交流道外，未來還有捷運藍線、仁德轉運站的遠景可期，因而拿下全台購屋最夯路段。

第二名的新竹慈濟路，是唯一在六都以外的熱門路段。台灣房屋新竹園區關埔直營門市店長甘坤鑫表示，關埔重劃區熱門主因是竹科產業群聚的蝴蝶效應，加上交通便利、生活機能卓越，包括星巴客、麥當勞、好市多等連鎖企業在區域設店，吸引許多知名建商推出指標大案。

排名第三的板橋藝文街與冠軍路段則有異曲同工之處，江怡慧表示，該路段具有價格優勢，且位在重劃區，購屋CP值高。

近年房價愈漲愈兇，許多購屋族因預算考量，選擇到「蛋殼區」，造成房市低價區興起一波瘋漲潮。591新建案調查指出，五都及新竹縣市的蛋殼區，近五年的大樓新案漲幅驚人，漲勢最兇是台南新市區，以漲幅78.8%居冠；第二名是台南善化區，漲幅70.3%；第三名由新竹新埔鎮漲幅66.2%。

591新建案指出，除台北市因房價過高未列入統計外，漲幅前15名蛋殼區，台中、台南及高雄合計有九區上榜，北台灣僅六區進榜，呈現「南熱北溫」現象；主要是中南部房價基期較低，一旦有建設挹注，就帶動價格走揚，漲幅自然顯著；而這波買氣以剛需買盤為主力，預算有限的購屋客到蛋殼區置產，帶動買氣擴散。

591分析，漲幅最高的台南，過去在六都屬於「末段班」，其中善化，房價長期在1字頭徘徊，近年受益南科議題發燒，周邊居住需求強勁，建商頻頻獵地推案，投資客湧進卡位，目前兩地大樓二、二房成交價格均站穩2字頭。

上榜的蛋殼區不少是因周邊地區買氣旺盛，帶動補漲所致，如新竹縣新埔鎮過往房價僅1字頭，隨著鄰近竹北縣治一二期、高鐵特區等地房價爆發，整體行情也挺進至2字頭。

財政部打炒房，主要祭出房地合一稅2.0，賦稅署統計，7月上路以來有更多案件落入重稅範圍，尤其觀察首度納入的預售屋交易，在7月、8月兩個月間，共申報1,346件，其中738件為應稅案件，當中有九成九適用重稅（35%、45%），共課稅2億元，平均每件繳稅27萬元。
此外財政部啟動囤房大戶租賃所得專案查稅，專案執行到明年3月，隨著國稅局陸續寄出輔導函，約有50件自動補報補繳。

賦稅署表示，房地合一稅2.0自今年7月正式上路，拉長短期交易期間，原本持有一年內交易課45%、逾一年未逾兩年課35%，修法後改為兩年內就要課45%，逾兩年未逾五年課35%，等於課重稅的範圍擴大。

觀察申報情形，今年7、8月兩個月，平均每月適用45%稅率案件約1,585件、適用35%者平均1,099件，遠高於上半年平均的945件、590件，顯現有更多案件落入重稅範圍。賦稅署官員表示，房地合一稅2.0上路時間還不算長，期間又遇到疫情攪局，對於房市的影響仍待長期觀察，不過初步看來，政策有一定成效。

財政部表示，房地合一2.0目的在於「打炒房」，針對短期交易課以重稅，從統計來看，落到45%重稅者確實變多，不過房價問題並非租稅單一因素，包括營建工、料成本都在大幅上漲，也包含經濟發展因素，非財政部單一政策就能抑制房價。

為解決房屋持有成本過低，導致炒房引發房價高漲問題，朝野立委推動課徵囤房稅。財政部長蘇建榮昨天鬆口表示，將在三個月內提出修法評估報告，評估調高房屋稅最高稅率和下修自用住宅最低稅率的可行性；至於針對一七三四個囤房大戶的租賃所得專案查核，也會在明年四月中前向立法院報告查核結果。

立法院財委會昨天審查攸關囤房稅的「房屋稅條例」部分條文修正草案，朝野立委共提出九個版本的修法案。依照現行規定，自住或公益出租人出租使用的房屋稅率為百分之一點二；其他住家用的稅率區間為百分之一點五到百分之三點六。不過，全台廿二縣市有十七縣市採百分之一點五稅率，財政部統計也發現，全台房屋實質有效稅率只有百分之○點八五。

立委認為房屋持有稅偏低間接助長炒房，因此提案要求降低自住或公益出租人使用的稅率到百分之○點六或一不等；至於其他住家用的最高稅率則調高到百分之四點八到十，並主張應該全國總歸戶。

蘇建榮說，「囤房稅不是解決高房價的萬靈丹」，解決高房價問題還要很多配套，包含利率、資金回流、成本面等問題，相關問題並非財政部可獨力解決，但財政部願意在稅的方面去評估。

但針對立委主張全國總歸戶課稅，蘇建榮認為技術上不太可行。他說，如果有人持有十間非自住房屋，其中三戶自住房屋在北市，七戶在其他縣市，將衍生不同縣市稽徵上的爭議；此外，房屋稅是按照每月實際使用狀況課徵，如果因不同因素變更使用，查核上也會有問題。

最後曾銘宗等提案委員讓步，同意以縣市為單位課徵。蘇建榮才表示，財政部會在此前提下，評估住家用房屋稅最高稅率是否提高，並和自用住宅最低稅率下修的方向併同考量，但因為房屋稅是地方稅，因此需要先和地方政府溝通，財政部會在三個月內提出評估報告。

此外，針對有立委建議應該比照囤口罩，將囤房納入刑法第二五一條中的不得囤積的物品，違者處三年以下有期徒刑、拘役或科或併科卅萬元以下罰金，但與會的法務部代表認為把不動產納入不太妥當，去年將口罩納入是考量急迫性等因素，房屋應該適用稅法或其他財政手段或方式控管。

臺南市交通局今（3）日表示，平實轉運站BOT案由南仁湖育樂股份有限公司獲選最優申請人，並取得後續議約、簽約權利，預估投資金額將達45.7億元，可望創造220個以上的就業機會，預計將於2024年完工。

「平實轉運站」基地位在中華東路、小東路口，面積約1.42公頃，依照都市計畫的土地使用強度為建蔽率50％、容積率360％，係市府與財政部國有財產署合作辦理國有土地改良利用，透過BOT方式開發，借重民間專業經營能力，帶動轉運站機能及商業發展，創造合作雙贏局面。

局長王銘德說，本案預計將分為兩期開發，第一期規劃興建複合轉運大樓1棟及戶外休憩廣場，規劃15席大客車席位、轉運站服務空間、複合型商場、辦公室及地下停車場，興建期預計3年；第二期則配合先進運輸系統建設時程，留設銜接藍線及綠線之空間介面並規劃相關服務空間，興建期預計2年。

局長王銘德指出，市府對樹木保育一直相當重視。本案基地緊鄰平實公園，基地內又擁有不少喬木群，申請人投資計畫以「平實森林轉運站」作為設計主要概念，基地內樹木大多數原地保留，少數與開發有衝突的喬木則僅於基地內移植，並於北側樹林區設置人行步道供市民朋友休憩，透過設計將既有綠林融入建築規劃，使生態保育、交通建設與開發能取得完美平衡。

交通局表示，南仁湖公司從高速公路服務區經營到國立海洋生物博物館興建營運，參與公共建設經驗豐富，未來平實轉運站也將引入百貨零售、餐飲服務、休閒娛樂及辦公室等複合型機能，平實轉運站為本市相當重要的交通公共建設，未來交通局也將嚴格把關交通動線規劃及相關轉運服務功能，並儘速辦理議約及簽約作業，期望如期如質推動本案，預計於明年動工興建、2024年底完工啟用。

臉書日前宣布將公司改名為「Meta」全力投入發展「元宇宙」，使得這個過去只存在於科幻小說、電影中的名詞成為熱門關鍵字。不少網友開始熱議，若是未來元宇宙發展起來，會對房市造成何種影響？

「元宇宙」簡單來說就是利用VR虛擬實境或是AR擴增實境，人們穿戴感應設備，就能以「分身」在虛擬空間中玩遊戲、聊天、辦公、學習、購物、旅遊，如同電影「一級玩家」一樣。

重度VR使用玩家以現有經驗分析，現階段VR裝置還只有頭、手偵測，所需要的活動範圍大約是直徑3公尺淨空，而目前已有業者開發出腿部偵測，代表未來VR能做的動作更多，所需空間也會更大。台灣房市裡主流的室內16坪以下小宅在空間需求上就「不合格」，網友估算最少得有室內30坪以上的正4房，客廳空間才足夠活動。這也是為什麼國外VR熱賣，在台灣玩家數量卻難以提升。

加上大部分的社交活動甚至工作都能在元宇宙裡得到滿足，網友們認為郊區房的需求也會比現在更高。不過也有網友點出，由於「宅」在家的時間大增，依賴宅配、外送程度也將更高，因此即使遠離蛋黃區，仍無法住到太偏遠的地區。

也有網友以全球繪圖處理龍頭Nvidia今年新落成的園區大樓「旅行者號」為例，該大樓就是利用元宇宙概念，先在AI電腦系統中模擬出整棟大樓，再在實體世界中蓋出來。網友認為運用在預售屋的話，以後民眾不用看圖想像，建商也不用蓋模型樣品屋，直接在元宇宙裡先把房子蓋好，而且是每一戶都有格局可以讓客戶體驗，要客變也可以直接改，如此一來，預售屋的缺點就幾乎沒了。

今年以來，物業公司並購案例增多。據中指研究院不完全統計，截至11月1日，今年以來物業管理行業發生並購交易63宗，並購方涉及33家物業企業。專家表示，物業行業並購熱潮將持續，行業集中度將進一步提升。

並購交易額已超300億元

近日，當代置業旗下物業上市公司第一服務控股發佈公告，融創服務擬收購其3.22億股股份，占第一服務全部已發行股本約32.22%。中指研究院資料顯示，2021年至今，物業管理行業內發生的並購交易金額約315億元，相比2020年全年交易總額大幅增長約198%。

“房地產行業融資收緊的背景，其影響也傳導至下游物業管理行業。”中指研究院物業事業部常務副總經理牛曉娟分析，“一方面，部分房企為緩解流動性壓力選擇出售旗下優質物業資產，引發了物業管理行業的收並購潮；另一方面，公司帳面淨現金彈藥充足的中小型上市物業企業也在配合自身發展戰略，通過收並購快速實現規模擴張，尋求彎道超車的機會。”

業內人士認為，當前物業並購市場已進入買方市場，頭部物管公司不缺好的洽談專案。

國金證券的一份研報分析，雖然近期地產政策已邊際改善，但經營層面現金流的好轉仍需要一定時間，而債務償還具有剛性，部分遭遇現金流困境的地產公司或仍將出售旗下物業公司換取現金。四季度將有更多擬上市和已上市物業公司將成為被並購標的。報告預計，物業行業整合已然加速，今年四季度或是自2018年以來最好的並購視窗期。

四季度行業整合料加速

業內專家認為，本輪物業企業收並購熱潮或將持續，並帶動行業集中度進一步提升。

中指研究院物業事業部高級分析師王友煊分析，首先，大型物業企業資金充沛，足以開展大規模的收並購。其次，頭部物業企業的市場佔有率遠沒有達到行業天花板。再次，出於戰略發展的需要，企業擴張不會止步於此，“今年以來，物業企業爭先提出未來三五年的規模實現5-10倍的增長目標，收並購依舊是企業直接快速獲得交付面積的有效途徑。”

據中指研究院統計，截至2021年6月，47家在港上市物業企業現金及現金等價物合計約1330.71億元，平均值為28.31億元。其中，近三成企業的現金儲備在平均值以上。頭部物業企業的現金及現金等價物依舊充足，足以繼續支撐高強度的收並購行動。

經過一系列的收並購活動，行業集中度將有所提升。王友煊預計，2021年行業排名前十的物業企業的市場份額將由2020年的10%左右提升至16%左右。百強企業的市場份額預計會由2020年的不足50%提升至50%以上，實現占比過半，行業“馬太效應”開始顯現。

萬科A(000002)11月3日晚間公告，2021年10月公司實現合同銷售面積258.1萬平方米，合同銷售金額419.5億元；2021年1~10月公司累計實現合同銷售面積3,204.5萬平方米，合同銷售金額5210.7億元。

11月3日，合生創展披露的營運資料顯示，今年1-10月，公司實現合約銷售額363.36億元，同比增長42.6%，取得了逆勢上揚的表現。同時，該公司秉持多元化發展戰略，通過科技賦能，著力打造“第二條增長曲線”。

在經營逆勢上揚的同時，合生創展繼續堅持審慎穩健的財務政策，強化財務風險控制能力，保障了公司運營的穩定和持續發展。此外，合生創展奉行“地產價值投資”的模式，秉持謹慎、逆週期的拿地策略，為公司的長遠發展打下了堅實基礎。

銷售逆市上揚

克而瑞研究中心11月1日公佈的最新資料顯示，10月百強房企實現銷售操盤金額7761.4億元，單月銷售規模環比增長1.4%，同比則延續自7月以來的下跌趨勢，降幅為32.2%。前10個月，百強房企累計實現銷售操盤金額約9.33萬億元，較2019年和2020年同期分別增長18.5%和6.7%。

公告顯示，合生創展10月份總合約銷售金額61.36億元；1-10月總合約銷售金額約363.36億元，同比增長42.6%。

今年1-10個月，合生創展物業合約銷售面積約951861平方米，物業合約銷售平均售價為每平方米36355元，同比增長了103.5%。

據悉，多年來，合生創展始終堅持“中高端精品戰略”，不斷升級“頂級住宅、中高端品質住宅、寫字樓&公寓”三大住宅產品線，打造了合生•縵系、帝景系、駿景系、國際城系等產品IP，滿足業主不斷升級的居住需求，讓產品及服務品質再上新臺階。

2021年，合生創展將目光鎖定新生代客群，推出系列精品“悅系”，打造符合年輕人喜好的格調首置產品。作為悅系首發產品，合生•ME悅一經入市便受到熱捧。

同時，合生創展近年來秉持多元化發展戰略，著力打造“第二增長曲線”，逐步形成了地產、商業、合生活、基建、投資五大板塊協同發展，並在科技、養老、文旅、教育、健康、金融、汽車等多元業態優化佈局，成為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司。

其中，合生活作為公司旗下集物業管理、科技服務、社區商業全場景運營及資產運營為一體的科技型、創新型企業，多維度佈局社區產業鏈，深度融合物業管理、金融、旅遊、大健康等產業領域，通過智慧化建設，為業主帶來便捷安全智慧生活。

半年報顯示，合生活上半年收入達15.94億港元，同比增長78%；淨利潤5.07億港元，同比增長225%。其中，社區科技收入占比高企，實現月活率65%、複購率68%、GMV複合增長率139%、GMV同比增長650%的成績，特別是客戶轉換率達74%，領先行業。

另外，合生商業圍繞輕資產戰略，打造智慧工程、智慧商業平臺，運用先進技術對產業各端進行業務顧問諮詢及智慧解決方案。未來，合生商業將結合各類技術創新與應用的運營管理辦法去重新賦能商業地產的各個環節，重塑商業地產各環節的效率和模式，使商業地產輕資產化，實現向賺取增值服務收益的轉型。

財務表現持續穩健

在業務逆市快速增長的同時，合生創展還保持了財務上的穩健。

2020年下半年以來，隨著“三條紅線”等政策的出臺，房地產行業調控持續加碼，房企對財務穩健性的重視程度不斷提高。半年報顯示，截至6月末，合生創展剔除預收款後的資產負債率為63.2%，淨負債率為66.0%，現金短債比為1.45，繼續保持“零踩線”的穩健表現。

與此同時，截至6月末，合生創展總資產規模達3334億港元，淨資產約1099億港元，現金及銀行結餘（不包含受限制現金）約428.55億港元，較去年年底上漲44.5%，流動比率2.01，繼續保持著現金流寬裕的穩健表現。

同時，合生創展債務結構合理，除資產支援證券及商業抵押擔保證券外，合生創展集團境內目前沒有債券餘額，其債券融資來源於優先票據（美元債）。截至今年6月末，合生創展集團的優先票據餘額僅119.90億元，規模較小，期限較長，還款壓力小。

從債務規模來看，截至6月末，合生創展有息負債餘額1154億港元，較2020年末1075億港元的有息負債略有上升。不過，公司負債結構合理，長期限的舊改貸、CMBS等占比較大，且資金成本較低。

另外，和一些房企動輒10%以上的融資成本相比，合生創展的融資成本較低，上半年融資成本僅6.60%，較2020年下降30BP，且這幾年融資成本始終處於5.50%-7.00%的區間水準內，處於行業內較低水準，從而也在很大程度上降低了財務成本，確保了股東價值的最大化。

合生創展負責人表示，下半年將繼續堅持審慎穩健財務政策，強化財務風險控制能力，保障公司運營的穩定和持續發展。

而財務的穩健，源於合生創展多年來奉行的“地產價值投資”的模式。

近年來，合生創展的土儲主要集中在環渤海、長三角以及珠三角三大經濟區域的核心城市，住宅項目及物業開發主要分佈在廣州、北京、上海、天津和惠州等城市及其周邊地區。

同時，合生創展一直秉持謹慎、逆週期的拿地策略。截至2021年上半年，合生創展的土地儲備達3048萬平方米，較2020年年末只增長了4萬平方米。今年以來，合生創展進一步聚焦優質地塊，只在今年年初以46.57億元競得北京大興舊宮棚戶區13.3萬平宅地項目。

11月3日，恆大集團官方微信發文稱，今年7-10月，恆大完成546個批次交樓工作，涉及184個不同專案、57462戶業主。其中，7月交樓項目105個，戶數20980戶；8月交樓項目85個，戶數21106戶；9月交樓項目48個，戶數7808戶；10月交樓項目39個，戶數7568戶。

恆大集團指出，“保交樓”是頭等大事，集團上下全體員工誓以最大決心、最大力度確保工程建設，保質保量完成樓盤交付。

11月3日，恆大系股價全線翻紅，中國恆大、恆大物業、恆大汽車漲幅分別達到4.7%、3.13%和0.85%。

恆大集團官網顯示，9月1日，集團8位副總裁率八大“保交樓”專項工作組，各省公司董事長率班子成員，簽署了“保交樓”軍令狀。

10月22日，恆大集團董事局主席許家印在恆大集團復工複產專題會上透露，恆大沒有預售過的樓棟或專案，今後要全部改為現樓銷售。會上，許家印宣佈了恆大化解風險自救的三大戰略決定：堅定不移、全力以赴實現復工複產保交樓，全面實施現樓銷售、大幅壓降房地產開發建設規模，10年內實現由房地產業向新能源汽車產業的轉型。

據恆大集團介紹，公司在7-10月間，共計有184個項目完成交樓，涉及57462戶業主，部分復工情況較好的專案多個月份分批次持續交樓。其中不乏一些項目的交樓時間沒有因為之前的停工而耽誤，而是按照原約定交樓時間如期交付，比如剛在10月底交付的烏魯木齊恆大綠洲、哈爾濱恆大珺庭、太原恆大江灣、長春恆大首府等。交付前恆大會成立聯合驗收小組，逐棟逐層逐戶驗收，發現問題限時整改，把交房標準提升到新高度。

恆大集團對中國證券報記者指出，目前，公司復工複產在全國陸續推開，多地專案開啟復工儀式。其中，廣東地區有大約40個在建項目復工複產，預計今年年底有31個項目交樓，明年年中能全部向業主交付。重慶、陝西、安徽、貴州、山西、蘇州等多地的恆大專案已經開始復工複產，各項目按照施工計畫平穩、安全、有序地展開。

中國恆大10月20日晚間公告，自9月份至公告發佈日，集團物業實現合約銷售金額36.5億元（含向供應商及承包商出售物業單位抵扣款項），合約銷售面積40.5萬平方米。集團今年物業累計實現合約銷售金額4423億元，合約銷售面積5419.2萬平方米。

此前，中國恆大披露的8月份未經審核運營資料顯示，前8月份，集團物業累計實現合約銷售金額4386.5億元，合約銷售面積5379萬平方米。

從拿地角度看，中國恆大半年報顯示，上半年，集團共計購得土地儲備15幅，並就現有14個專案進一步購買周邊土地。新購土地儲備預計建築面積771萬平方米，平均成本4072元/平方米。新項目主要分佈于成都、大連、石家莊、長春、太原、長沙等城市。截至今年6月30日，土地儲備原值為4568億元，包括完全竣工及在建的在售項目累計達到1236個。

11月3日晚8點左右，陽光城（000671.SZ）關於即將於11月8日到期的購房尾款資產支持專項計畫投資人溝通會結束。經過連日來管理層與投資人的持續溝通，陽光城這一筆12.7億元、加利息共13.53億元規模的購房尾款ABS展期12個月的兌付方案已獲通過。根據21世紀經濟報導記者此前瞭解，陽光城給出的方案是先償還一半，剩下一半展期一年。

這可以看作是遭遇短期債務到期危機的陽光城第一步“闖關”成功。此前陽光城三季報被兩名泰康系董事投反對票之後，該公司出現短期集中償債的情況暴露於公眾面前。陽光城出現股債雙殺，除了股價大跌導致大股東被迫平倉減持逾2700萬股之外，陽光城債券二級市場成交價格持續走低，再融資能力顯著減弱。目前，陽光城各地專案銷售回款已形成一定壓力。 公司管理層隨即展開自救，積極與投資人、機構、股東溝通，試圖化解突如其來的危機。

11月，陽光城還有將近30億元債務等待償還，包括一筆4.99億的供應鏈融資，加上利息共5.17億 ；一筆2.47億美元的美元債，加利息折算人民幣共17.34億；一筆6.365億的私募債，加利息共6.74億。

陽光城近期償債資金籌措壓力加大。截至 2021 年 9 月末，陽光城集團全部有息債務為 891.48 億元，短期有息債務為 283.07 億 元 ，其中 2021 年 11 月到期債務較為集中，包含將於 11 月 19 日到期的餘額為 6.37 億元私募債“18 陽光 04”，將於 11 月 12 日行權的美元債約 2.47 億美元，同時還包括資產支持證券等債務的償付。

21世紀經濟報導記者獨家獲悉，陽光城第二大股東泰康已要求陽光城召開臨時董事會，就公司經營現狀給出合理解釋。儘管此前的10月31日陽光城董事局主席林騰蛟已與泰康方面交涉過，但尚未達成共識。據瞭解，臨時董事會原計劃於11月8日前召開，由於疫情影響，具體時間尚有待確定。

[ 國家統計局發佈的資料顯示，2021年9月，合肥新房銷售價格環比上漲0.4%，已連漲了16個月。 ]

全國樓市普遍降溫的背景下，合肥樓市仍然維持了一定的熱度。受住宅供應不足影響，目前的新盤去化仍然平穩，新房價格也一直處於上升通道。

新房的熱銷

“新房很難買，熱點區域首付要八成，三成首付的項目則區位不好。”7月份，在合肥市蜀山區簽下了一套二手房的“北漂”李夢澤（化名）告訴第一財經。

合肥部分專案高首付比例這一現象，在當前全國樓市普遍降溫的背景下，已有所緩和。“市區專案過去要求八成首付的，最近降到了三成，”某房企客研部門負責人張明（化名）表示。

合肥樓市的“降溫”基本上也止步於此。“打折的情況在市區內的專案上並不多見，”張明說，“只有少數項目有首開九八折、九七折的優惠，但正常客戶買房的大規模優惠，目前並沒有出現。”

另一房企的行銷負責人也表示，當下合肥市場整體有所降溫，是受大環境影響，但從一手房市場來看，其實受影響很小。

安徽世聯行(3.690, 0.06, 1.65%)資料顯示，9月份，在調控趨緊、土地市場熱度回落的情況下，合肥購房者也有預期降低的情況，觀望情緒有所提高，近三個月的客戶上門指數逐月下降。

據張明觀察，“9月份以來，部分專案的來訪和成交是有所下降的，從過去的5000組客戶搶1000套房子變成搖號人數有所減少，但市區整體去化還是比較平穩的。我們監測到的新盤，去化率可保持在五至六成。”

公開信息顯示，9月，合肥約18盤入市，共有3盤觸發搖號機制；而進入10月，龍湖位於高新區的一個項目，推出了142套房源，獲得超1300組客戶登記；另一名為金鵬麓山院的項目，共60套房源也獲得了共614組客戶登記。

購房者觀望情緒不高的背後，是合肥樓市整體的供應不足。安徽世聯行資料顯示，9月份合肥住宅庫存共15484套，環比下降1%，去化週期僅3個月。

事實上，2020年9月以來，合肥的庫存從37407套一路走低，至今年7月份跌破20000套，去化週期也從2020年9月的7個月震盪下行至當前的3個月。

合肥的新房價格也一直處於上升通道。國家統計局發佈的資料顯示，2021年9月，合肥新房銷售價格環比上漲0.4%，已連漲了16個月，這一漲幅也位列全國70個城市中第三位。

另有監測資料顯示，9月份，合肥新增供應3147套，備案均價為18949元/平方米，環比上漲2%，其中，包河區、濱湖區、政務區的備案均價已然突破2萬元/平方米的大關。

“在市內各個區其實沒有多少樓盤可以選擇，”張明透露，但是週邊縣域，如長豐、肥東，本身是承接合肥市外溢的剛需，近期有明顯降溫，需要依靠分銷管道，提點會有所提高，部分樓盤或因回款壓力，給出些優惠。

某房企行銷負責人也表示，“從面上來看，合肥市區沒幾個開發商有房子，所以才搖號，今年供地就很少，土地供應管得比較嚴，市場上沒有什麼太多項目，供小於需。但到了下半年，又沒有房企敢拿地了。”

土拍的影響

和樓市溫度尚存相比，土地市場降溫明顯。第二輪土拍先是有9宗地由於報名人數不足，由拍賣轉為掛牌，同時掛牌時間延至29日；29日由取消了5宗的出讓，最終以成交總價191億元、成交總建面225萬平方米收場。

而本次成功出讓的12宗地塊中有10塊接近底價成交，溢價率在3%以下，僅有皖投、城建分別以15%和12%的溢價率各拿下1宗商住地塊。而合肥首輪供地中，多數地塊都進入了搖號環節，更有12宗地塊成交溢價率均在20%以上。

值得一提的是，克而瑞測算顯示，合肥的第二輪土拍中，整體地價房價比約為0.55，地價成本占了房價一半，盈利難度比深圳更大。上述房企人士預計，第三輪供地中，合肥的拿地情況或許仍不樂觀。

不過也有分析人士認為，首輪供地期間的火熱在一定程度上導致餘下兩個月的供應不足。

據世聯行分析，在今年5月份進行的首輪集中供地中，合肥的競拍規則為“價高者得+最高限價時轉競配建租賃住房+搖號”，其中，競拍過程中達到最高限價的地塊，在“轉競配建租賃住房”決定歸屬的，住宅預售形象進度須達到地上建築層數50%以上；在“搖號”階段確定競得人，則須達到地上建築層數80%以上方可進行銷售。

張明表示，目前來看，市區四季度能入市的樓盤其實沒有多少，“因為之前市區的地塊基本都是搖號的，80%這個預售條件下，項目12月份能不能供出來很難說，預計要在明年的1~3月份才能上市，也就是年底內供應不會有太大的改善。”

恆基兆業打敗的對手包括長實、信置和新地等。

在寫字樓市場持續低迷的當下，恆基兆業卻以508億港元拿下了香港中環一宗商業地塊，總價創下世界最高紀錄。

11月3日傍晚，香港發展局公佈，通過“雙信封制”方式公開招標將中環新海濱三號用地批予Pacific Gate Development Limited（國基發展有限公司），批租期為五十年，而國基發展的母公司正是香港地產大亨李兆基創立的恆基兆業。

該地塊位於香港最核心的商業地段中環，是中環核心區的最後一幅超大型商業地塊，面積51.63萬平方尺（約5.74萬平方米），可建總樓面約161.5萬平方尺（約17.94萬平方米）。

即便香港政府對該地塊要求複雜，總價亦前所未有，但此次招標仍然收到了6份標書。根據媒體報導，投標的發展商除了恆基兆業，還包括長實、信置和新地等。

由於考慮到設計和地價兩個因素，本次香港採用了“雙信封制”的招標方式，即要求發展商投標時將設計建議書和價格建議書裝入兩個獨立的信封分別提交，這是一種考慮財政收益的同時兼顧地塊設計和社會效益的做法。

發展局透露，其中4份標書沒有達到“雙信封”同樣合格的基本要求，而另外2份標書雖在兩方面都達標，但總分較高的發展商才能成為中標者，最終恆基兆業成為了勝出者。

中標的設計方案建議地塊興建三座建築物，建築群外觀旨在突顯香港作為亞洲國際城市的形象。當中，最接近海濱的建築物將作多用途之用，另外兩座則作辦公室用途。

去年11月，香港政府就該地塊展開招標，彼時市場對該地塊的估值介於370-755.6億港元之間，但鑒於市場環境不甚理想，有業內人士認為其估值最多400億港元。不過，由於香港寫字樓市場較此前有所緩解，如今獲得508億港元的成交價格已相對理想。

儘管總價創下歷史新高，但該地塊的樓面價僅約31462港元/平方尺，並未打破最高紀錄。時代財經瞭解到，2017年5月恆基兆業曾以232.8億港元的價格拿下中環美利道商業地塊，該地塊最高可建樓面約46.5萬平方尺（約5.17萬平方米），折合樓面尺價50063港元/平方米，創下全港新高。

根據第一太平大衛斯的報告，自疫情發生以來，香港甲級寫字樓空置率持續走高，在今年第一季度達到近幾年的較高水準，租金水準則在持續下探。今年第三季度，香港甲級寫字樓整體空置率攀升至9.3%，而租金環比下跌1.5%，第二季度跌幅為2.6%。

第一太平大衛斯進一步指出，內地公司在港活動量減少拖累香港寫字樓市場，2022年以後陸續推出的新落成寫字樓數量急升，假如需求未能迅速回升，市場將繼續承壓，而未來12 -24個月的租金走勢將取決於內地公司的需求。

不過，戴德梁行大中華區估價及顧問服務部董事總經理陳家輝則向時代財經表示，香港疫情得到較好控制，“本地確診病例清零有一段時間了，預期香港和內地將很快恢復通關，而且經濟復蘇也在好轉，現在大家對寫字樓市場的態度較為謹慎樂觀，沒有之前那麼擔憂了。”

深圳二手房市場已提前入冬。

最新資料顯示，10月深圳共成交1605套二手住宅，環比下跌9.1%；成交面積為15.04萬平方米，同比大跌66.42%。

深圳二手房成交量不僅連續第7個月下跌，更是跌回近10年前的水準，創下2012年3月以來的最低值。

二手房成交量創近10年新低

自2月官方發佈二手房指導價政策後，過熱的深圳樓市開始轉涼，二手房成交量一跌再跌。

深圳中原研究資料顯示，10月，深圳二手住宅過戶套數為1605套，環比下滑9.1%。二手住宅成交15.0萬平方米，環比下滑11.2%。10月二手住宅過戶套數為2012年3月以來的最低值。

隨著市場行情持續低迷，二手住宅掛牌房源量則不斷上漲。樂有家資料顯示，10月份深圳二手住宅掛牌量已突破5.5萬套，是過戶成交量的數十倍，大量房源處於待售狀態。

此前，深圳業主心態相當堅挺，即便是在二手房指導價出臺後的半年時間裡，二手房報價仍處於整體上漲的狀態，僵持了幾個月後終於有所鬆動。9月起，二手房掛牌價才有所下降。

據樂有家研究中心統計，9月、10月全市二手住宅掛牌均價環比均下跌0.5%，且近1個月內約有15%的業主下調報價。

豪宅也扛不住

深圳樓市越來越冷，就連此前堅挺的豪宅和學區房都挺不住了。

“最近在看香蜜湖的房子，發現市場真的很凉，去年漲得凶的時候掛牌都是20多萬元一平方米，現在有一個急賣的，掛牌單價18萬元都賣不出去。”準備在香蜜湖置業的王先生說道，“越是這樣他越不敢買。”

香蜜湖是深圳傳統的豪宅片區，片區經紀人告訴中證君，片區內的大戶型（100平方米以上）近期沒有成交，都在觀望。

學區房因各種調控政策更是遭到重磅打擊。以頂級學區百花為例，片區經紀人介紹，自指導價出臺後成交量就急劇萎縮，下降八成左右。近期有個社區一套小戶型房源急賣，最後以1000萬元出頭價格成交，與去年相比直降600多萬元。

不僅如此，百花片區近期還有一批房源流出，價格直逼指導價。近日，深圳聯合產權交易所公告顯示，位於百花片區的長城大廈有23套房產轉讓，掛牌單價在10.3萬元-11.3萬元/平方米，逼近指導價。

新房走俏

二手房冰凍的同時，深圳新房市場卻走俏了，呈現蹺蹺板效應。

深圳中原研究資料顯示，10月深圳新房住宅成交4712套，環比上升41.0%；成交面積為48.6萬平方米，環比上升48.1%。

深圳中原指出，從即時市場情況來看，10月有9個住宅項目開盤，整體開盤去化超過五成，9個入市的住宅項目中僅有兩個樓盤為日光碟，新房整體市場氛圍趨於理性。

而且各區域冷熱和成交量不均。從各區新房住宅成交面積來看，10月，光明區以14.87萬平方米的成交量位居各區第一，占全市成交的30.6%；寶安區成交面積為12.97萬平方米，占全市成交的26.7%，位居第二；龍崗區成交8.93萬平方米，占比18.4%，位居第三。福田區連續4個月無成交。

展望後市，深圳中原認為，當前的政策導向是踐行房住不炒原則，抑制房價上漲，打擊炒房行為，支持剛需購房。短期內，無論是新房還是二手，無論是住宅還是公寓商辦，都將受到衝擊。中長期看，深圳房價上漲速度將放慢，市場將回歸到以剛需自住為主導的理性市場。

德信中國(02019)公布,10月銷售金額約51.7億元人民幣,同比升58.59%,合約銷售面積約25萬平方米.

該集團指,今年首10個月累計銷售金額約622.7億元人民幣,同比升約31.26%,累計合約銷售面積約294.20萬平方米.

明發集團(00846)公布,截至9月30日止9個月銷售總額約人民幣82.5億元,較去年同期增加約22%.

該集團指,銷售面積約108.26萬平方米,每平方米平均銷售價格7,616元人民幣.

內房資金緊張 頻傳賣產急套現

內房資金鏈緊張，令不少房企急求資金而放售資產套現，物業管理業務買賣此起彼落，彭博引述財經智庫REDD報道，中國奧園（03883）正就出售所持奧園健康（03662）全數近55%股權，與合生創展（00754）進行初步磋商，目標於本月底前取得進展。報道又稱，合生創展也有意收購雅居樂（03383）旗下物管業務雅生活服務（03319）。不過，合生創展管理層表示，該收購的消息並不屬實。

奧園系逆市急升

報道指出，奧園正着手出售約值10億美元（78億港元）的資產，以紓緩流動性壓力，而奧園於12月到期的私募債估計超過5億美元（約39億港元），該公司本周仍在與私募債券持有人展開磋商，並向他們保證能夠履行債務義務。合生創展早前曾提出以200.4億元收購恆大物業（06666）50.1%股本，及至上月13日交易告吹。

奧園健康昨早創上市新低3.34元，午前開始反彈，之後一度抽升15.9%，高見3.94元，收報3.72元，逆市勁漲9.4%，市值27.01億元；按奧園持股54.58%計，持股價值14.75億元。奧園高見2.8元，飆7.7%，收報2.71元，上揚4.2%。合生創展彈1.8%；雅居樂升2.8%。

此外，龍光集團（03380）昨早公布，就其每本金額1000美元的2022年票據，現正提出按購買價1000美元，以現金購買該票據任何及全部尚未贖回的要約，並且已於昨天向合資格的持有人提出要約購買。

票據尚未贖回本金額約2.44億美元（約19億港元），龍光稱，將於結算日期就根據要約獲接納購買的2022年票據，支付應計利息款項，並擬以內部資源為要約提供資金；提出要約是積極管理表內負債，及改善其債務架構所作努力的一部分。

旭輝購回優先票據

旭輝控股（00884）亦公布，於10月7日至11月3日在公開市場購回於2022年1月到期的5.5厘優先票據，購回本金總額7530萬美元，相當於原定發行該等票據的本金總額12.87%。購回票據將根據該等票據的條款及條件予以註銷，註銷後，尚未償還本金總額為5.097億美元，相當於原定本金總額的87.13%。

另外，富力地產（02777）再獲創辦人張力增持，港交所（00388）披露權益資料顯示，張力周二於場內買入富力265.96萬股，每股均價4.4598元，涉資1186萬元，持股量由27.59%增至27.66%。張力10月28日曾以均價5.11元買入富力350萬股，兩度增持合計涉資2974.6萬元。

中國恆大（03333）於微信公眾號發文稱，今年7月至10月完成546個批次交樓工作，涉及184個項目、57462戶業主。其中，7月交樓項目105個，戶數20980戶；8月交樓項目85個，戶數21106戶；9月交樓項目48個，戶數7808戶；10月交樓項目39個，戶數7568戶。恆大未有提及期間有多少業主棄購。該股昨收報2.44元，逆市升4.3%。

恆大指，「保交樓」是集團頭等大事，上下全體員工誓以最大決心、最大力度確保工程建設，保質保量完成樓盤交付。

標普容忍內房銷售減10%

此外，評級機構標準普爾預期，明年內地住宅銷售將按年下跌10%，2023年會再跌5%至15%，但認為對內房或政策制定層面而言，銷售減少10%並非世界末日，仍屬可容忍的範圍內；就算跌幅達20%，流動性比率低於1.2倍的受評房企只佔22%，流動性比率處於「弱」水平的也僅佔37%。

該行又認為，樓市下行主要可反映於成交層面，但多個城市已經頒布限跌令，相信樓價最多只僅挫3%。

星凱．堤岸第三輪突盡推272戶

踏入11月的首個周末兩天（6日至7日）即爆發新盤混戰，中洲置業旗下沙田火炭星凱．堤岸日前公布新一張價單共272伙，昨天隨即公布銷售安排，盡推272伙於周日（7日）進行第三輪銷售，是次非內部認購組別（B組）不設大手購貨安排，每組買家限購1伙。項目加入戰團搶客後，連同其他新盤，周末兩天推售單位多達903伙，創今年同期銷售量新高。有業界調高本月新盤銷售至約2500宗，料創近1年單月新高。

星凱．堤岸日前公布6號價單，涉及272伙，計算最高15%折扣後，折實平均呎價20905元。中洲置業營銷策劃總監楊聰永表示，項目公布新價單後市場反應踴躍，昨日正式公布銷售安排，落實於周日發售272伙，B組買家當日將在報到及登記後即場抽籤，決定揀樓次序。為讓更多買家提高認購單位的機會，是次B組買家每人限購一伙。

他稱，272伙中包括首度推出10個連平台特色戶，亦首次發售全新第2座，計算最高折扣後，折實入場費499.8萬元，折實呎價由16423元起。項目位於㘭背灣街1號，提供1335伙，實用面積228至2001方呎，預計2023年3月底落成入伙。

長實（01113）元朗洪水橋#LYOS周六（6日）進行首輪銷售，價單連招標共發售220伙。項目昨日夥拍中原地產推出優惠，中原地產高級資深營業董事方啟明表示，項目首輪銷售當日，經該行購入分層單位或花園特色戶的首30名買家，同時於項目入伙後經該行成功租出，可獲為期2年的「中原收租保」優惠，每位總值5.88萬元。

#LYOS累收6200票超購30倍

長實高級營業經理楊桂玲稱，現時入票人士中，約70%為自住，以年輕家庭為主，亦有投資客看好北部都會區未來升值潛力，主力希望購入開放式或1房細戶，佔整體入票約30%。市場消息稱，#LYOS截至昨晚累積入票已達6200票，以發價單推售200伙計，超購30倍。項目位於洪元路2號，提供341伙，實用面積202至806方呎，預計2023年9月底落成入伙。

美聯料一手本月銷逾2500單位

火炭新盤加入搶客戰後，令周末兩天共有7個新盤發售，涉及單位多達903伙，創今年周末兩天新盤推售量新高。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，多個新盤搶推，令周末兩天新盤銷售非常熱鬧，未來尚有全新項目待推，該行已調高本月新盤銷售量至約2500宗，料創近1年單月新高，若貨尾銷情加快，全月成交量甚至有機會達3000宗。

會德豐地產與信置（00083）牽頭發展的西南九龍長沙灣維港滙亦夥拍中原地產推優惠，中原地產九龍董事劉瑛琳說，即日起至本月15日，經該行購入維港滙任何期數開放式至2房單位的首3名買家，每位可獲價值3800元秋冬參茸海味福袋一個；購買3房或以上買家，每位更可獲價值8800元的福袋一個，名額共6個，總值3.78萬元。

由於經濟氣氛未見明朗，令工商舖交投放緩。根據中原（工商舖）統計，10月工商舖市場共錄得約404宗買賣，為今年新低；涉及總成交金額約75.85億元，按月跌約36.5%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，10月市場共錄得約404宗工商舖買賣，數字為今年度新低，對上一次低成交宗數要到2020年11月，當時工商舖市場僅錄384宗；同時，10月工商舖成交宗數對比9月減少約19%。金額方面，由於成交宗數下跌，加上月內矚目大額交易較9月為少，10月總成交金額約75.85億元，按月下跌約36.5%，按年比較則上升約一成。

中原料新界北部成焦點

潘志明稱，9月有一手商廈項目推出，帶動整體工商舖買賣氣氛，整體錄得約90宗寫字樓買賣；到10月，一手項目銷情放緩，成交宗數明顯下降，月內僅錄得約46宗寫字樓買賣個案。10月寫字樓成交金額亦下跌，因為9月市場錄得多宗大額成交推高基數，例如長沙灣荔枝角道888號3層樓面以約12億元沽出，中環及銅鑼灣均錄得罕有大額巨舖交易等，令10月成交金額略見遜色。

他認為，工商舖市場整體投資趨勢持續升溫，多項措施及政策都利好工商舖物業交投，陸續吸引投資者關注工商舖，料會有更多新晉買家加入。因應最新一份《施政報告》重點強調「北部都會區」發展規劃，預期新界北部將成為市場焦點。

舖市回暖，市場再錄大手買賣。油麻地碧街一個鄰近港鐵站出口的地舖，以5500萬元易手，原業主持貨近14年，賬面大幅獲利3120萬元離場。

市場消息指出，油麻地碧街44至48號祥興大廈地下44號舖，建築面積約850呎，原業主以5500萬元放售，最終零議價下售出，呎價約6.47萬元。

該舖位於港鐵油麻地站出口旁，人流非常暢旺，由小食店租用多年，現時月租約11萬元，據悉將交吉易手。據了解，舖位原業主2008年1月斥資2380萬元買入，持貨近14年，賬面獲利3120萬元，升值1.3倍。

西洋菜南街樓上舖呎造9691元

另外，旺角西洋菜南街180號捷利大廈1樓A及B舖，建築面積約3075方呎，以2980萬元易手，呎價約9691元。原業主於2011年6月以2388萬元入市，持貨逾10年，賬面獲利592萬元，升幅24.8%。舖位現租予2個不同租戶，月租共11.1萬元，租金回報約4.5厘。市場人士指出，新買家隨即提價520萬元或17.4%，以3500萬元放售該物業。

內房股昨普遍反彈，佳兆業（01638）升逾12%。內媒指，10月房地產貸款投放規模按月及按年均有較大幅度回升，金融機構對房地產融資基本恢復正常，摩根士丹利認為，內房債務問題不會轉化成大範圍無序違約。

大摩：未虞爆發無序違約潮

內地近期放寬融資，《上海證券報》引述多位銀行業金融機構人士指，部分地區和銀行中，房地產貸款在「大方向沒有改變」的前提下，視具體情況進行微調與修正，這過程中更強調對「合理的資金需求」的滿足。

大摩表示，由於中國維持對國內金融體系的顯著控制，加上國際貿易環境有利，相信中國可避免金融震盪，並會穩定債務佔GDP的比例。該行相信，內房債務問題不會轉化成大範圍無序違約，並引發金融震盪及經濟增長進一步放緩。

不過，多間內房爆煲拖累購房情緒，10月內房銷售數據繼續走弱，其中，佳兆業10月合約銷售按年跌30.5%至82億元人民幣，時代中國（01233）跌19.1%至88.9億元人民幣，但首10個月銷售仍錄升幅。

恆大（03333）動向繼續受關注。恆大在公眾號發文指，7至10月期間，已經完成546個批次交樓工作，涉及184個不同項目、5.7萬戶業主。恆大股價昨升4.3%，收報2.44元。

另外，合生創展（00754）收購恆大物業（06666）股權告吹後，擬轉向收購中國奧園（03883）旗下物管公司奧園健康（03662）。據REDD報道，奧園正初步磋商出售奧園健康生活55%股權予合生創展。據指，奧園目標在本月底前取得進展。另外，REDD稱，合生創展有意收購雅生活服務（03319）。

本報向奧園及合生創展查詢，合生指上述消息皆不屬實。

施政報告提出北部都會區，會德豐地產常務董事黃光耀稱，將配合政策方向加大在新區投資，競投古洞北等區內地皮，複製過往澳南、日出康城經驗，亦預期北部都會區將如昔日玫瑰園計劃，將改變過往地區化的地理概念。

會德豐地產常務董事黃光耀指，北部都會區是一個長遠、較策略性的計劃，並形容這與約90年代提出的玫瑰園計劃類近。「北部都會區着重如何透過發展基建、鐵路帶動新區發展，及成立產業配合區內發展，以達到『北創科、南金融』的理念。而早前提出的躍動港島南、起動東九龍等計劃屬於較地區性的計劃，惟這次屬於版塊較大的發展區。起初大家談及新界時，只會聯想到古洞、落馬洲，惟北部都會區的版圖已經擴闊至新田、洪水橋等地」。

港可成大灣區中心點

他認為，整個新界北現正受惠於中港融合的優勢，而香港亦有條件發展創科產業，可成為大灣區的中心點。作為發展商，他強調集團會把握北部都會區帶來的機遇。他相信，未來政府會陸續推出地皮招標，相信各大發展商在北區亦有農地在手，料可以就該區農地申請改劃，以配合區內發展。他坦言，即使集團的農地儲備不算多，並集中大埔區，而集團暫沒有持有任何新界北區的農地，惟集團亦正留意有沒有合適的地皮發展。

問及私人市場的農地買賣是否容易進行，他表示，這要視乎地皮是否合適，並需留意未來發展的時間表，如未有基建設施，發展商則未必能把握時機發展。舉例說，當年集團發展將軍澳南及日出康城項目時，需要基建及配套漸趨成熟的前提下，才可加快項目的發展潛力，「當年市民會擔心日出康城的交通會不方便、消費設施不足等問題，惟目前大家的憂慮已漸漸消退。至於啟德的情況亦類同，他相信當2至3年後，區內配套逐漸落成，該區潛力會彰顯」。

隨着近年政府大力開發新界土地，黃光耀認為，以往的「地區化」概念變得濛糊，新界與傳統市區的地價差距不大。他舉例，20多年前，當時居住屯門予人一種遙遠及相對貧窮的感覺，笑言「在屯門居住的市民上班時多數會遲到」，但在當年西鐵綫落成後，屯門與市區的樓價相差不遠。同時，目前香港人已經逐漸接受「新區發展概念」，如將軍澳目前已經給人一種年輕的感覺，現時聚集一眾品味相近的居民及社區。

料明年樓價升逾1成

雖然施政報告有交代未來長遠房屋供應數字，但是他認為，政府依然沒有推出足夠土地。他稱，若不計市區重建及私人重建項目，政府10年將有10萬伙單位可供應，亦意味日後私人單位供應不算多，「香港較活躍的發展商起碼有10個以上，如計入內地發展商有更多，面對那麼多發展商，每年1萬伙供應根本難以攤分」。故此，他相信，發展商可從其他途徑，如透過改劃農地，或重建舊樓項目等，以增加房屋供應。

今年樓價在疫情下仍錄得5至6%升幅，黃光耀預期明年樓市表現將會更好，他形容，去年疫情爆發樓價未有一跌，而今年疫情紓緩樓市已經回升。明年疫情影響有望全面消失，經濟增長加快，通關指日可待，預期樓價升幅至少1成，而豪宅升幅更會跑贏大市。

受中央調控政策衝擊，內地房地產交投量急跌，地產代理行業飽受衝擊。中原中國傳出多名高層離任消息，中原地產創辦人施永青指，內地地產代理行業競爭劇烈，中原中國今年首10個月佣金按年跌逾5成。

管理層地震 多名高層離任

市場消息透露，中原中國管理層出現大地震。中原中國主席黎明楷退休，中原中國行政總裁賴國強、副行政總裁陸成同時辭職。

中原地產創辦人施永青指，黎明楷早在今年年初部署退休，原本安排施俊嶸接替中原中國席一職，賴國強則接替副主席一職，但賴國強覺得副主席一職沒有實權，所以離任。

由於兩名行政總裁突然離任，將安排現任中原中國華南區總裁李耀智，接任中原中國行政總裁。施永青指出，李耀智90年代初加入中原地產，近幾年中原中國華南區成績有目共賭，佣金收入佔中原中國70%，利潤更佔80%，可算是撑起大半個中原中國，相信有能力管理勝任行政總裁一職。

至於近月中原中國內地的成績方面，施永青坦言，受內地調控政策影響，內地一、二手成交急跌，深圳二手由8,000宗跌至1,000宗，地產代理佣金收入一定大跌。以中原中國為例今年首10個月，佣金收入按年下跌50%。他又謂，上半年中原中國仍然收支平衡，但是7至10月則要蝕錢。幸好中原香港目前仍有利潤，支持整個集團有利潤。

關於國內地產代理行業前景，施永青指出，貝殼上市市值比滙豐銀行更高，吸引大量投資者加入地產代理行業，連做傢俬的人也加入代理行業，這類外行人加入競爭，他們未必會成功，但是高薪挖角對行業造成破壞，令行業競爭更大。

在消費券帶動下，香港零售業逐步重回正軌，從而帶動市場對舖位的需求大增，而位於鬧市的舖位，更備受市場追捧，如現正放售的佐敦廟街地下及1樓舖，連入則閣樓，現以意向價約4,200萬元放售。

美聯旺舖營業董事唐德財表示，佐敦廟街121號地下及1樓，地下面積約800平方呎，入則閣樓約800平方呎，另一樓面積約800平方呎，合共面積約2,400平方呎，業主意向價約4,200萬元，平均呎價約17,500元。

門位闊 大單邊

上址舖位門闊約58呎，屬於大單邊舖位，面向北海街，正對吳松街臨時熟食小販市場，周邊特色食肆林立，對飲食業需求強勁，而且位處區內民生消費集中地段，日夜人流暢旺；同時舖位鄰近交通亦相當便捷，步行至港鐵佐敦站只需約5分鐘，瞬間連接港鐵荃灣綫、屯馬綫、高鐵綫及機場綫；而佐敦屬於傳統購物熱點，社區發展配套成熟，擁有龐大民生消費群，零售百貨一應俱全，旁邊為九龍主要幹道彌敦道，坐落多間星級酒店等。

唐氏續指，上址舖位極具投資價值，多個中九龍發展項目位處咫尺之遙，重建收購機遇難逢，而隨着舖市交投氣氛陸續起動，投資者入市步伐將更見活躍，而物業呎價低水，適合投資者購入作中長綫收租之用，預料洽購反應理想。

中環新海濱商業地王以508億元批予?地(00012),為近年總地價新高.美聯測量師行董事林子彬表示,中環商業地王的地皮規模龐大,涉及樓面面積多逾161萬平方呎,投資成本高,單計地價已高逾500億元,連同建築費等料總投資額或高達600至700億元,反映發展商對傳統優越位置商業項目相當具信心.

*中標價屬合理水平,料發展商用作長線收租*

他指出,該項目位處中環商業核心區,屬極為罕有的大型海景甲級地王,規模及投資額龐大,加上發展較為複雜,故是次中標價屬合理水平,預期會發展成甲級寫字樓及零售為主項目,由於設計及環境因素規限大,料發展商會用作長線收租.

他續指,由於項目屬中環 CBD 核心區罕有海景新供應,且鄰近機鐵站,具一定獨特性及優勢,加上本港未來創科金融發展對優質商業項目需求大,料可紓緩核心區甲級商廈樓面的需求,預期項目將與鄰近國際金融中心 IFC 等甲級商廈租金作參考,料不少跨國企業會對項目有興趣.