財政部昨（8）日開標今年第三批國有地上權，11宗土地共標脫九宗，標脫率逾八成，決標權利金總金額約19.2億元。其中以台南市新市區一塊商業區土地最搶手，共吸引五封標單，包括統一旗下的統上開發建設公司、以及全聯實業都出手，最後由統一開出2億1元的高價，擠下全聯出價的1.1億元，以高達102.37%的溢價率搶下這筆土地。

近期全聯砸百億併購大潤發，統一集團也公開表態要「搶親」家樂福，零售龍頭之爭一觸即發，沒想到戰場也延續到地上權，在搶奪零售新霸主前，就先搶地搶破頭，昨天開標結果看來，是由統一集團先下一城。

統一企業昨日說明，那塊地占地600-700坪，規模並不是很大，由於集團關係企業非常多，尚未確定要做什麼用途。統一也表示，不清楚全聯也有參與投標。
台南市新市區的這一塊商業區土地，是國產署首度釋出的新案，面積約678坪，鄰近台南科學園區，也鄰近國小、區公所，周遭建案林立，發展潛力大，可蓋商場，備受看好，成為此次最熱門的地上權，連零售業兩大龍頭統一、全聯都紛紛相中。

國產署表示，今年是國有非公用土地設定地上權的豐收年，全年三批招標地上權，標脫率達到60.8%，是2010年來最高，推測民眾對於價格僅市價六至七成的地上權住宅接受度有提高趨勢，國產署後續將會持續推出亮眼標的。

昨日開標的第三批地上權共11宗標的，分布在全國八縣市，開標結果北、中、南區各有三宗標脫，合計九宗標脫。

除了台南新市土地，台北市大安區復興段一塊住宅區用地，則由大將開發股份有限公司以約2.56億元搶下，溢價率約32.66%；另一受到矚目的台中干城重劃區練武段土地，則由福容開發股份有限公司以約6.58億元搶下，溢價率約30.98%。

國產署表示，這次招標的地上權標的，遍布全台各地，從北到南，無論區位為住宅區或商業區，招標成果相當亮眼，分析原因，主要在於過去面臨的地上權住宅貸款問題，在經過國產署積極協商各大行庫，解除銀行承作貸款疑慮後，相對促使業者願意投標地上權標的。

土地價格飆漲，加上貸款成數限制，開發商目光開始轉向地上權土地。國產署中區分署昨（8）日招標四筆地上權土地，吸引麗寶集團、新光人壽等業者競標，最後標脫三筆，其中麗寶集團拿下兩筆土地，是最大贏家。

值得注意的是，位於台中市東區干城重劃區練武段1,816坪商業區土地，吸引麗寶旗下福容開發與新光人壽搶標，最後福容以6.58億元、較新壽5.06億元高出1.5億元得標，土地溢價率31%，也打敗全聯8月底在干城重劃區取得的5.81億元地上權案。

干城重劃區鄰近台中火車站、湖濱生態園區及秀泰影城，交通便捷、商業發展活絡。據了解，新壽打算得標後打造為中部辦公總部，不料被福容加價得標。

麗寶集團表示，初步規劃朝住商混合方向開發，依規定一至三樓需規劃商場、店鋪或辦公產品，其餘可興建出租型公寓或住家；集團人士透露：「現在先標到手再說」，後續是否朝飯店規劃，還不知道。福容標到的土地，在距離200公尺處有規劃中的煙波飯店，預計2026年開幕營運。

另外，麗寶集團旗下麗寶建設昨天也以4.01億元標下雲林虎尾鎮大學段6,869坪住三土地，換算每坪單價5.87萬元。另一筆位於豐原一心段724坪土地，由廣泰開發以1.14億元標得。

六都地價居高不下，大型建商紛紛轉向外圍城市卡位，其中彰化與台中同為台商聚集地，近期處於蛋黃區的彰化市站前區域，除光復郵局舊址將興建國賓影城外，中友百貨也已標得化市第二停車場BOT案，利多連發，吸引如坤辰、德鑫、寶佳、櫻花等建商搶進，房市戰線延伸彰化。

據內政部營建署統計，彰化縣今年1至9月開工數達3,122戶，與去年同期2,442戶相比，成長率高達128%。今年5月疫情警戒，但6至7月僅一個月的時間，開工申請件數就從68件增加到161件，增加率高達237%，顯示當地換屋及新屋需求強勁。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，彰化市購地最熱路段是位於彰化火車站前特區的中正路，中正路是彰化火車站的主要幹道，此區發展成熟、生活機能完善，亦有熱門學區，為區域房市撐盤。

未來鐵路高架化後，將更有效的整合前後站交通網絡及商業活動等，提高居住優勢。

彰化中正路不僅近民權及三民市場，彰化市的幾間電影院皆在此處，近期除復興郵局複合式影城正在動工，更將興建由中友百貨BOT的商場，學區部分則坐擁三民國小及彰安國中，均為彰化熱門學校，歷史悠久的彰化女中亦在此區，學習氛圍濃厚。

今年上半年寶佳集團用自然人名義，以每坪86萬元、總價3.41億元購入中正路上全台大飯店停車場土地，創彰化市不動產實登單價與總價新高。

根據實價登錄顯示，同一街廓同期還有其他4筆土地交易，經查買家也都是同一人。合計共5筆交易、7筆地號，全地坪945坪，總價達7.43億元，均為現金交易。

在地房仲業者表示，該路段亦有多筆精華地都在今年釋出，包括該區北邊的風尚人文咖啡館，以及南邊的富山日本料理，都傳出土地已被建商買走，可以推測往後此商圈及周邊路段，將是彰化市蛋黃區的推案重點。

坤辰營造看好此區發展，於今年搶先在中正路精華地段推出「坤辰中正峯華」，產品規劃50坪均質大三房、格局方正三面採光、全平面車位，全案共54戶，且無店面設計，為區域少見的精品純住宅產品。

「坤辰中正峯華」退縮12米打造迎賓車道，還具備智慧建築、耐震設計及住宅性能標章，是彰化唯一三標章建築，兼顧科技、便利與居住安全，由周邊土地交易及近期營建成本估算，售價將達到4字頭，不僅位於中正路核心位置，更是此路段近年唯一新大樓案，甫推案便獲得熱烈討論。

附近如曉陽路開案的「德鑫世紀官邸」每坪成交36萬元，最高甚至破4字頭，住家產品早已完銷，剩店面出售。而櫻花「牛稠子段」新案採先建後售模式，現已開始動工。

通膨憂慮升高，美國8個月後可能完全停止量化寬鬆，對房市有影響嗎? 房產學者章定煊臉書表示，別太指望美國停止QE、升息，台灣跟進升息，然後房市會崩潰。

一來，美國量化寬鬆已經搞到回不了頭，即使停止量化寬鬆，只是停止繼續釋放美元，之前已經釋放出來的美元，恐怕不會收回來，也沒辦法收回來。二來，在台灣央行的世界中，沒有通膨問題。

章定煊說，日本有個山道賽車青年漫畫叫頭文字D，山道賽車就是彎道特別多。頭文字D的主角叫藤原拓海，有一段時間大家都對飆車族開玩笑：彎道彎得過去就是拓海，彎不過去就變成填海。

這次通膨就像彎道，美國在今年年中時，覺得天底下沒有過不了的彎，持續油門催下去，到了11月發現好像快填海了，只好放鬆油門，考慮完全停止量化寬鬆，但是目前還是拒絕掛上低速檔（升息）。英國跟歐洲央行則是鐵諍諍的漢子，繼續加足油門往前衝。

但是世界第一拓海還是台灣央行跟主計處，他告訴大家，根本沒有通膨彎道，前方一片平坦，彎道當作飛機跑道照開。所謂的通膨彎道幻覺，都是因為大家太常去超市了，如果大家常換家中電視跟手機就知道，所謂的彎道根本不存在。

章定煊諷刺表示，既然台灣「拓海」都這麼有把握了，大家對房市也就不用擔心了。只是萬一跟蘇花公路一樣，突然來陣大雨有落石的話，反正填海的是購屋者又不是他們。至於鷹派理事說些什麼也不用理他們，方向盤是牢牢的抓在台灣拓海手上。

章定煊說，現在全世界只有台灣央行的世界中不會通膨， 也因此，台灣房市只會一條路走到黑。他說，沒黑之前，大家就看著辦，想買的就買吧，只是要黑之前記得要逃。

媒體報導，近日疑有不肖業者以不實申報實價登錄手法墊高房價。內政部今天表示，為嚴格遏止不實申報炒作行為，將聯合縣市政府加強建案申報交易資訊稽查，對於違規案件按次處罰，最重可罰100萬元，並依法將不實申報人移送檢調偵辦。

內政部呼籲業者，務必依法按實申報，若民眾疑有申報不實案件，請主動向縣市政府檢舉，共同維護實價登錄的正確。

內政部指出，為防範實價登錄不實申報情形發生，縣市政府在公開成交案件資訊前，均會篩選去除顯著異於市價或特殊案件資訊，並進行稽查；此外，在今年7月1日上路的實價登錄新制，已特別增訂查核權及加重申報不實處罰規定，以遏止不實申報炒作。

內政部表示，依新修正的「平均地權條例」第81條之2規定，如有實價登錄申報價格不實情形，可按交易戶數每戶最高處罰15萬元；經處罰2次仍未改正，並可加重處罰至100萬元。另申報人亦將依刑法第214條使公務員登載不實罪移送檢調偵辦，呼籲業者及民眾務必依法按實申報。

財政部台北國稅局表示，個人將其財產出租之租金債權移轉與第三人，出租人仍為該項租賃所得之所得人，仍應依法申報綜合所得稅。

該局說明，所得稅法第14條第1項第5類第1款規定個人以財產出租之租金所得為租賃所得，應合併綜合所得總額課稅，是出租財產之租金應屬財產出租人之租賃所得，該租金雖約定讓與第三人受領，惟不影響財產出租人為租賃所得人之認定，故扣繳義務人應依同法第89條第1項第2款規定，以出租人為納稅義務人扣繳所得稅，並依同法第92條第1項規定申報扣繳憑單，由出租人依法申報綜合所得稅。

該局舉例說明，納稅義務人甲君將其名下房屋委託其子乙君管理，授權其子乙君代為簽訂房屋租賃契約，並與承租人約定將租金交付乙君，甲君雖主張該租賃所得之所得人為乙君，惟查民法第103條第1項規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，故乙君僅係代理其父甲君簽訂租賃契約，該租約之效力仍及於出租人本人(即甲君)，故出租財產之租金仍屬財產出租人(即甲君)之租賃所得，稅法有關納稅義務人之規定原具有強制性，不因當事人之約定而變更稅法所規定之課徵對象，縱租金約定讓與乙君受領，出租人甲君仍為系爭租金之所得人，自不得依其主張變更所得人為乙君。

該局呼籲，納稅義務人辦理個人綜合所得稅結算申報時，若有疑義或不諳稅法規定者，可撥打各地區國稅局免費服務專線0800-000-321或逕洽所轄稅捐稽徵機關，以維護自身權益。

台灣步入高齡社會之後，老年人購屋貸款也有加速成長的跡象。根據據聯徵中心住宅貸款資料發現，貸款人年齡超過65歲的高齡貸款中，台北市以內湖區91件最多；新北市則是淡水區以137件成為最熱門的行政區。專家表示，有些人認為退休後會有更多的時間待在家中，而更加注重住宅本身的空間以及規劃，所以選擇在房價負擔較低的區域購買較大坪數的物件；另外，也有人考慮到隨著年紀漸長，行動力也會逐漸下降，因此偏好住在交通建設發達、生活機能成熟且醫療資源充足的市中心區域。

根據聯徵中心住宅貸款資料顯示，2021年上半年，貸款人年齡超過65歲的住宅貸款件數共有1437件，相較去年下半年成長12.9％，其中雙北都會區的成長幅度更達到17.2％，反映銀髮族的住宅需求正快速成長

永慶房屋依據聯徵中心住宅貸款資料，個別統計雙北市65歲以上住宅貸款件數前五名的行政區，並統計當地的房市數據。從台北市及新北市的高齡房貸資訊來看，貸款件數最多行政區分別是新北市淡水區及台北市內湖區；進一步檢視這兩個行政區的貸款條件，建物平均移轉面積分別為194及196平方公尺，相比雙北地區的平均值整整多出了30平方公尺，顯示不少人在規劃退休生活時希望有更大的居住空間。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，相比年輕時多投入較多的時間、精力在工作及事業上，退休後則有更多的時間待在家中與家人相處或是從事個人的休閒、興趣，而不少人也會在這個階段重新審視居住空間的需求，例如考量到與家人的相處時間增加，增加個人的獨處空間除了可以提高生活上的隱私性，也能減少許多不必要的摩擦產生，因此不少人都希望擴大居住的空間，增加一間書房或臥室。

而在預算有限的前提下要滿足擴大居住空間的需求，價格較為親民的區域便成為首選，淡水區及內湖區正因為具備這樣的優勢而吸引退休人口置產。

陳金萍表示，以淡水區來說，平均住宅單價落在2字頭，幾乎只有板橋、中和的一半，而且隨著近年人口移入，淡水的生活機能已經相當成熟，各類型商家、超市、大型量販店及運動中心都已經到位，對於嚮往大坪數住宅的消費者來說相當有吸引力。

同時數據也顯示，在區域房價負擔較低的情形下，消費者有更多的選擇機會，能夠依據自身的需求挑選合適的住宅，例如淡水區的平均購屋總價為1686萬，低於新北市的平均總價，且多達八成五的物件是對銀髮族更友善的電梯大樓，比起新北市的六成高出不少。

此外，若觀察大台北都會區的整體資料，比較高齡住宅貸款以及住宅交易量的數據，可以發現台北市的高齡住宅貸款比例較新北市高出許多，顯示年長者為了購置台北市住宅，申辦房貸的意願大幅提升，也反映機能成熟的市中心是許多長者心中理想的生活環境。

陳金萍解釋，隨著年紀漸長，許多生活習慣都會改變，以交通為例，多數長者減少自行駕駛汽、機車的頻率，轉而仰賴步行的方式以及大眾運輸系統；生活上，各種日常需求都傾向在住家周遭滿足，更凸顯區域機能的重要性；此外，隨著身體各項機能的老化，就醫的需求也會上升，醫療資源成為購屋時的重要考量，而符合各項要件的蛋黃區便成為長者心中理想的生活環境。

高齡住宅貸款的數據也佐證了這樣的趨勢，年長者在台北市購屋的意願相當高，高齡住宅貸款的比例幾乎達到新北市的兩倍，銀髮族入住蛋黃區的「積極度」不言而喻。

最後，陳金萍補充，透過高齡房貸資訊，可以看出年長者購屋時會考量那些居住條件，除了更注重住宅本身的空間是否足夠外，也有些著重於周遭的環境是否適合老年生活所面臨的各種需求，建議年紀較長的民眾如果對未來的住宅需求仍沒有明確的規劃，不妨依循相同的評估方法，再根據自身的需求做調整，更有機會找到符合心中期待的好宅。

根據財政部最新統計，2020年契稅實徵金額達161.5億元，為史上第三高，同時，六都買賣契申報人數以新北市合計5.5萬人最多；其中法人與本國人多集中在新北，桃園卻成為外國人申報量最大的行政區；申報人年齡級距以35-44歲者為主，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，近年不動產交易數量增加，加上交屋潮多適用新標準單價，也讓契稅金額節節高升，從契稅年齡比來看，青壯族仍是目前購屋主力。

雙北金額高，外國人最愛桃園

徐佳馨指出，根據契稅條例第 2 條規定，不動產買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有取得所有權者，均應申報繳納契稅，不過多數契稅產生仍以買賣為主。從統計來看，法人在雙北及台中市買賣申報人數遠多於高雄、桃園、台南，顯見這三地依舊是法人置業的重點區域。此外，自然人申報中，外國人申報以桃園最多，大陸地區人民申報以新北為首，桃園緊追在後，也看得出往來海外便利度、親民房價與就業機會，是這些買家轉進的大宗。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，在年齡層表現上，申報人年齡級距以35-44歲者為主，其中國人申報年齡25-54歲者占8成，外國人則高度集中於35-44歲區間，占比達76％，大陸地區人民35-54歲者占88％，無戶籍國民25-44歲者占75％，青壯年仍舊是買屋的大宗。

契稅少不了，買屋要算好

郎美囡提醒，近年許多購屋人都以預售屋或新成屋為首選，但新屋在沒有折舊又適用新房屋標準單價的狀況下，往往會高得嚇人，也因此想買新成屋或是預售屋的購屋人，最好還是先估算契稅，避免在成家另外籌措資金，讓交易橫生枝節。

8日台經院舉辦的2022年景氣研討會中，對於國內不動產景氣情況，台經院產經資料庫總監劉佩真表示，雖然去年底至今歷經幾波打炒房政策、加上疫情衝擊而成為市場調整與波動因素，不過房市景氣在低利率因素、資金支撐下，今（2021）年仍呈小幅成長局面，預期2022年也可小幅成長。不過劉佩真提醒2022年幾項不利房地產的因素，其中包括5萬多戶房貸寬限期到期，住宅賣壓可能湧現的問題。

談到今年的住宅市場，劉佩真指出，今年全年繼2020年的價量齊揚後，在交易量、房價仍是上升的態勢；而商用不動產有壽險業者及自用買家挹注動能，不過土地市場在央行祭出購地貸款成數限縮後而有所影響，商用不動產及土地市場呈一長一消局面。

至於辦公室租賃部份，劉佩真表示，仍然是房東市場結構，台北市辦公室空置率、租金年增率分別為6.6%與1.5%。店面租賃方面受到疫情影響很大，以西門町商圈來說，疫情前的空置率僅1.3%、店面搶手，不過今年疫情爆發後，有指標性店家於第三季相繼撤出，西門商圈空置率高達22.1%，等於5間店面就有1間是空置狀態；此外，國內社區疫情感染，網路交易衝擊實體店面需求，導致重要商圈店面租賃行情低迷。

劉佩真指出，整體來看，2021年國內不動產業景氣因為市場資金充沛、房貸利率處於低檔而有支撐。觀察2022年國內不動產的有利因素，除了市場資金及房貸利率低，還包括都更與危老重建持續為政府政策主軸、產業剛性需求推動工業地產及倉儲物流等另類地產的發展、科技大廠投資與園區效應帶動房市需求。

而2022年也有幾個不動產的不利因素，劉佩真說，2022年全國將有約5.47萬房貸戶的寬限期將到期，屆時本金、利息須一起攤還，房貸壓力將大增，要注意住宅賣壓是否湧現；不過這次疫情導致不少民眾被減薪、裁員，收入銳減，政府及銀行業應會有延長寬限期的措施。她表示，另外政府各部會將隨時觀察房市變化進行動態性政策調整，以及建材、土地成本與缺工問題干擾等，都是不動產業的不利因素，必須注意。

「立冬」節氣來臨，也代表今年將正式進入冬天，2021年第4季房市也不會因此冷卻，專家認為，未來房市仍會持穩，市場買氣不會因此降溫。

德謙建設副總經理施孝文表示，今年從年初至今，不少建商推出的大案都很搶手，頻見推案一出就完銷的現象，雖然五月中受到本土疫情影響，房市冷卻一、兩個月，但整體來說，今年的買氣仍算不錯，疫後928檔期的表現也很亮眼。施孝文推測今年第四季恐面臨「建案銷售速度快，導致新案銜接不上」的問題。

另外，施孝文也認為，未來三個月房市價格將維持穩定，即使進入冬天，房價也不會有冷卻的現象，資金面亦不會退燒。他提到，近期央行祭出打炒房政策，主要還是針對投資客，對於自用型、中長線市場並沒有太大的影響。

施孝文表示，建商可能會搶在開春前醞釀新的推案潮，民眾可以期待明年春節時賞屋。

全球居不動產情報室總監陳炳辰也指出，過往第四季先因928檔期在10月會有量能反映，越接近歲末則民眾多會在過完年後再做買賣屋的決定，不過由於近一年的低利熱況，有可能一反常態，整個2021年移轉棟數可望叩關35萬棟大關。

11月8日，遠洋集團（03377.HK）發佈2021年前10月未經審核的營運資料。資料顯示，2021年1-10月，遠洋集團實現協議銷售額人民幣約1056.8億元，同比上升15%；協議銷售面積約587.2萬平方米，同比上升24%。10月單月，遠洋集團實現協議銷售額為人民幣約162.1億元，協議銷售面積約86.7萬平米。

在銷售業績穩步增長的同時，遠洋集團還通過創新資產管理模式，為自身業績增長提供資金引擎。10月13日，遠洋集團聯合數家投資人，共同參與設立總規模為14億美元的核心寫字樓基金，專注投資於一線城市核心圈的成熟甲級寫字樓，通過優化資產配置和資金投入，為進一步聚焦主業創造有利條件。

“這邊的學區房價格已經明顯降價。”在深圳福田八卦嶺片區從事房產仲介工作多年的黃經理淡淡地說。在樓市調控和大學區的趨勢下，一直被稱為“硬通貨”的深圳學區房震盪更為明顯，銷售情況就能看出端倪。

就在去年，深圳學區房價格被熱炒成為熱詞，特別是許多片區的“老破小”學區房由於總價較低，價格波動幅度很大。“去年買學區房的購房者不用看房都能下定，只要價格在接受範圍之內，今年卻大不一樣，一些居住環境不好的二手學區房即使降價也不容易出手。”黃經理表示，“我剛接手一套羅湖愉天社區的老舊學區房，去年均價都被炒到13萬到15萬元，現在業主掛牌均價降到11萬元，已經離參考價不遠了，但也不怎麼好賣。”

其實不難理解，深圳二手房參考價的範圍制定主要瞄準的是熱點區域和社區，學區房更是調控重點。今年上半年深圳二手房市場因為出臺參考價大幅降溫，加之最近關於學區改革和教育的政策頻出，學區房業主的心態和購房者已經發生了變化，主動調價的房源越來越多。

二手房如此，帶有優質學區“光環”的新房也似乎不被眷顧。在羅湖布心片區一處剛剛開盤不久的新盤，由於帶有翠園中學東曉校區的優質學位，一直以來備受購房者關注。只是，該新盤發佈誠意登記名冊，僅登記約59批客戶，但此次共備案289套住宅產品，如此懸殊的比例著實讓市場大吃一驚。一些購房者表示，容積率過高，價格與周邊二手房相差不大，都是影響自己購房的因素，現在買房不能只看學位。

與此形成鮮明對比的是，距離該新盤不遠的水貝片區，去年年底也有一處帶有深圳中學學位的學區新房入市，而且容積率同樣很高，即便在開發商極為“低調”的宣傳下，該新盤的所有房源卻實現“日光”。

深圳的大學區制將如何推行？截至目前還沒有進一步的進展，但多位業內人士認為，大學區制推行後，或由過去的非核心區試點改變為名校學區試點，再到全面推廣。

“不管怎麼說，相比起去年，現在購房者對學區房的追捧態度已經穩定很多，不會盲目追風。”黃經理如是說。

近期，受佳兆業集團資金流動性困難影響，由深圳錦恆財富管理有限公司發行、佳兆業集團（深圳）有限公司擔保的財富產品出現兌付逾期。

11月8日晚，佳兆業集團發佈聲明，近期，受佳兆業集團資金流動性困難影響，由深圳錦恆財富管理有限公司發行、佳兆業集團（深圳）有限公司擔保的財富產品出現兌付逾期，給各位投資人帶來困擾，公司深表歉意。

聲明稱，目前，佳兆業集團總體資產價值大於負債，有足夠可供處理的優質資產，為投資人提供財富產品的後續兌付。為儘快制定出更為可行的兌付方案，懇請投資人給予佳兆業集團多一點時間和耐心。同時，基於新冠疫情帶來的公共安全考慮，原定於本週三（11月10日）召開的投資人代表見面會取消。

佳兆業集團表示，正採取多項措施，全力以赴解決問題。包括：加快深圳、上海等地優質資產處置，回籠資金用於兌付財富產品；加快在售地產項目銷售，實現快速回款。

商品房預售制在過往20年內對中國房地產市場的穩步發展起到了重要的作用，不僅解決了房地產市場快速發展階段的資金需求同時也對國民居住水準的提升起到有力的促進作用。不可否認的是，預售制度背後所潛藏的風險也確實存在。據新華社報導，去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協信等多家標杆房企均出現債務危機，它們在全國多地開發的樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險。這種情況下，是否有必要取消商品房預售制度再次被推到前臺。

商品房預售資金是房企自身造血的重要來源，也是我國商品房預售制的重要補充。其主要目的是地方政府對居民預付房款專款專用、防止房企挪為他用，而造成施工專案“爛尾”。

根據貝殼研究院統計，近兩年是預售資金監管相關政策發佈的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全國主要城市共發佈相關政策65次（不包含應對疫情暫時紓困的政策），其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均約12次。

多地加強預售資金監管，保證資金優先用於工程建設

據澎湃新聞（www.thepaper.cn）不完全統計，僅8月份以來，已有包括連雲港、三明市、天津、秦皇島、鎮江、衡陽、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、成都、北京等超10城陸續出臺相關檔，重點加強對新建商品房預售行為的監管，維護市場交易平穩健康。

以北京為例，為進一步加強北京商品房預售資金監督管理，保證商品房預售資金優先用於工程建設，北京市住建委就《北京市商品房預售資金監督管理辦法》（2021年修訂版）於11月4日向社會徵求意見。

上述《管理辦法》指出，房地產開發企業應結合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節點的用款額度。完成首次登記前，專用帳戶內的資金不得低於重點監管額度的5%。

同時，新增政府接管帳戶和資金實施封閉管理的制度。如開發企業挪用預售資金，導致專案出現經營困難問題，屬地住建房管部門應全面接管預售資金監管帳戶或建立政府監管帳戶，實施封閉管理保障資金安全，優先用於工程建設。根據《管理辦法》，北京市住建委和北京銀保監局還將進行穿透審查。比如，穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況。

在北京之前，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室于11月3日發佈了《關於進一步明確商品房預售款監管有關事項的通知》。《通知》提到，預售商品房專案出現重大經營性風險、可能引發重大矛盾糾紛的，經屬地監管部門核實並報請區（市）縣人民政府（管委會）集體研究同意後，將該項目納入區（市）縣重點監管，預售款按照規定流程進行例外支取。各區（市）縣人民政府（管委會）可根據風險防控需要，指定單位另設監管專戶（原則上監管銀行不變），確定監管部門嚴格監督預售款收存、支取，對每筆資金審核用途後，直接劃轉至施工、材料等收款單位銀行帳戶。

業內人士認為，“近來房企債務問題增大，出現了暴雷等情況。通過落實封閉管理的模式，能夠確保預售資金對接經營困難的專案，更好確保工程項目的建設。成都政策中提到的預售房現重大經營風險，政府可直接劃轉監管預售款給施工單位等政策，也可有效規避房企經營困境。”

所謂商品房預售資金，是指開發商將正在建設中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發商的購房款（包括定金、首付款、後續付款、按揭付款）。預售資金監管實行全額監管和重點監管相結合的方式，重點監管資金為預售項目達到竣工備案條件所需的工程建設費用。

貝殼研究院的監測資料顯示，大力度地進行預售資金監管使得相關糾紛明顯下降，2021年前三季度商品房預售合同的民事糾紛共計2859餘起，自2019年呈逐年下降走勢，且今年預售合同糾紛數量同比下降六成，與去年同期相較下降幅度擴大五成。

從各地發佈的預售資金監管政策來看，預售資金“節點管理”監管更加細化，部分城市取消了差別化資金監管，全部採用最高監管比例，充分保障交房品質。

預售證發放標準趨嚴

據貝殼研究院不完全統計，北京、深圳、成都、合肥、武漢、重慶、長沙、無錫、溫州等多地從重點監管資金、首付款監管、監管資金留存、重點監管資金使用等角度設定最低標準，並補充違規政策等調控，2020年多地出臺重點監管資金使用的“節點管理”，今年重慶還取消了對信用資質不同的開發商實行差別化資金監管額度，全部採用最高比例進行監管，充分保障交房品質。

與此同時，預售證發放標準也不斷趨嚴。貝殼研究院資料顯示，近十年來，北京、上海、廣州、深圳、成都、東莞、合肥、武漢等多地分別從施工進度要求、設定發證最低規模、新增限價及精裝要求以及現房銷售試點等方面進行預售證發放升級。

具體來看，2013年北京推出發證的施工進度要求，2020年新增限價發證要求，2021年8月中旬新增精裝發證要求，同月底在第二批集中供地中提出試點區域進行“現房銷售”；合肥2010年對預售證發放的要求是工程形象進度應達到一層封頂以上，2018年發證要求升級為當地上建築層數1-6層的，主體結構需封頂；當建築層數7層及以上的，應達到地上層數的三分之一且不低於7層。

貝殼研究院認為，房企通過預售獲得的資金理論上對應未來需要履行的交房義務，因此根據房地產專案工程進度對預售資金實施監管，一方面是對購房者權益的保障，另一方面也是對房企合理使用資金的規範。逐步加強的預售資金監管力度，體現了對購房者權益和房企穩健經營的雙重保障。預售制監管趨嚴，也將進一步放大房企運營能力差異，對健康經營、信用較好、綜合實力較強的房企競爭優勢有望進一步擴大。此外，成都、長沙、長春、惠州、荊州等城市實施的與企業信用等級掛鉤的差別化預售資金監管政策，客觀上也加強了健康穩健房企的競爭優勢。

同策研究院資深分析師肖雲祥指出，就目前來看，預售資金監管政策及融資監管新規共同擠壓房企現金流，對房企而言形成雙重“降杠杆”效應，且效果立竿見影。在嚴格的樓市調控政策下，銷售增速下行，房企“回血”能力不足。而在多家房企相繼暴雷的背景下，一些地方政府為防止“爛尾”工程的發生，又再進一步加強預售資金的監管，導致房企現金流進一步承壓。綜上來看，城市收取大量重點監管資金的舉措更像一把雙刃劍，正面是確保資金專款專用，防止“爛尾”專案產生；反面則是加大房企流動性壓力，增加了房企資金鏈斷裂的幾率，同樣也增加了“爛尾”項目的發生幾率。

中國奧園(03883)宣布,今年10月集團實現未經審核物業合同銷售額約101.3億元(人民幣．下同),按年跌33.2%.截至今年10月底止十個月,集團之未經審核物業合同銷售額累計約1086.3億元,按年升10%.

盛洋投資(00174)公布,終止有關出售美國物業的主要交易,認為終止將不會對營運及財務狀況造成任何重大不利影響.

該集團指,由於對評估及視察的結果及磋商存在若干意見分歧,該集團近期收到買方書面終止通知,表示無意繼續執行買賣協議,以及即時終止買賣協議.根據買賣協議條款,由託管代理以託管方式持有的按金將退還予買方.終止後,雙方仍續就出售事項進行磋商.目前按金仍由託管代理以託管方式持有.於終止後,買賣協議的訂約方對另一方再無任何進一步權利或責任,亦不得就買賣協議對其他人士提出申索.

建業地產(00832)公布,已以贖回價按全部未償還的2021年11月票據本金金額約3.63億美元,連同截至到期日止累計應付利息約1226萬美元全部贖回未償還的2021年11月票據,已於到期日支付贖回價約3.755億美元.

該集團指,票據贖回不會對財務狀況構成重大影響.票據贖回完成後,全部 2021年11月票據將予以註銷,並從新加坡證券交易所名單中除牌.

雅居樂(03383)公布,有關發行於2023年到期總金額12億元人民幣、初始年度票面利率5.7%的非公開境內公司債券,已於10月11日完成對1200萬張境內債券合共金額為12億元人民幣的回購,而年度票面利率已由10月11日起調整為6.5%.完成是次回購後,已於今年10月11日至11月5日期間全數轉售該等1200萬張境內債券.

該集團指,根據債券條款,境內債券持有人可在回售登記期即9月8日至10日對所持境內債券進行全部或部分的回售申報登記,回售價為境內債券的面值,即每張100元人民幣.

綠地香港(00337)公布,與控股股東持51%股權的廣西建工集團基礎建設作為承包商訂立綠地朗峯A1項目及綠地朗峯A2項目承包協議,涉1473萬元人民幣(約1797萬港元).

該集團指,就綠地朗峯A1項目進行樁基工程項目和綠地朗峯A2項目進行基坑圍護工程項目,項目位於廣西壯族自治區南寧市綜保區平樂大道,估計施工面積約28.27萬平方米,料明年1月竣工.該集團指,根據各承包商協議應付的總合約金額預期將由內部資源撥支.

保利置業集團(00119)公布,截至今年10月底止十個月之合約銷售額折合約450億元人民幣,按年增加4.9%,合約銷售面積約為247.8萬平方米.

世茂集團（00813）上周五否認與陸家嘴信託洽談延期償付的傳聞，並隨即啟動股份回購計劃托市，惟市場對其財務狀況的憂慮未平息，境內債「20世茂04」昨早一度重挫34%，上午9時35分觸發臨時停牌，直至收市前3分鐘才恢復交易。世茂股價昨初段低見9.42元，跌2.7%，其後反彈3.1%便無力再上，好淡爭持至收市，報9.66元，微跌0.2%，成交額2.25億元。

傳許氏抵押中環中心3層

截至6月底，世茂借貸總額1645.1億元（人民幣．下同），其中短期貸款佔27%，聯昌國際估計，世茂尚有約500億元資金可用作抵扣444億元短期貸款，觀乎其債務違約風險，認為債價嚴重下跌是投資者誇大了對其財務狀況的擔憂。

此外，據《明報》報道，世茂大股東許氏家族上月把所持中環中心9層樓面的其中3層，抵押予星展銀行香港，獲取14.05億港元貸款。世茂於截稿前未回應本報查詢。

路透早前引述世茂的投資者稱，世茂管理層上周五透露，該公司自今年7月開始減價促銷及停止買地，以儲備資金應對信貸收緊環境，預測今年銷售額約2900億元，較原定的銷售目標3300億元少12%。世茂10月份合約銷售額203.4億元，按年下跌32.4%，累計首10個月合約銷售總額約2418.44億元，增長5%，只達3300億元目標的73.3%。

負債總額近萬億 分析稱幫助有限

融創中國（01918）賣產予旗下融創服務（01516）套現。融創服務昨早公布，以18億元（人民幣．下同）向融創收購融創文旅的營運管理公司「融樂時代（海南）商業管理」。截至6月底，融創負債總額達9971.2億元。彭博引述專家指出，套現18億元的幫助不大。融創股價昨早高見14.38港元，漲4.7%；收報13.9港元，仍升1.2%，成交額3.54億港元；融創服務曾下滑2.1%，低見13.76港元；收報13.92港元，跌近1%。

設保證利潤 12倍補償差額

融樂時代主要從事商業項目的研策服務、開業籌備服務、招商代理服務及營運管理服務，已簽約商管項目28個，合約建築面積約為372.9萬方米，其中在管項目21個，在管建築面積約305.4萬方米；已簽約的商管項目中，融創自持的商管項目建築面積約343.5萬方米，佔約92%；來自第三方的商管項目建築面積約29.4萬方米，佔約8%。

同時，融創承諾，融樂時代2022年度股東應佔淨利潤不低於1.4億元，若實際淨利潤低於承諾利潤，融創服務有權要求融創以差額的12.86倍進行現金補償。

融創服務稱，通過收購事項，成功布局商業營運管理業務板塊，並可獲得組織架構完整且經驗豐富的商業營運管理團隊，提升綜合服務能力和資產的專業營運能力，亦有效助力商業項目市場拓展；而且物業管理業務與商業管理業務可達致協同發展，為業主和商業會員提供更全面、便捷、高品質的服務體驗，從而進一步提升市場地位。

截至6月底，融創負債總額9971.2億元，「三條紅線」當中，淨負債率約86.6%，非受限現金短債比約1.11倍，兩者都已達標，然而，剔除預收賬款後的資產負債率約76%，尚未符合70%以下的指標。彭博引述澳新銀行高級亞洲信用策略師Ting Meng表示，考慮到融創的債務水平，出售商管輕資產營運板塊套現18億元，對其流動性的幫助程度有限。

融創服務截至6月底的資產負債比率僅0.1%，銀行存款和現金總額約83.89億元。該公司本月初以近6.93億元收購當代置業（01107）旗下物管公司第一服務（02107）32.22%股份，並擬提出強制性現金要約全購第一服務，初步推算涉資合共26.17億港元。

路鵬任融創服務非執董

此外，融創執行總裁兼融創文旅集團總裁路鵬已獲委任為融創服務非執行董事，指導商管業務發展。融創文旅集團副總裁兼商管公司總經理張媛則加入融創服務，擔任副總裁兼商管公司總經理，繼續負責商管業務的日常運營管理。

雅居樂（03383）公布，對2023年到期的12億元人民幣非公開境內公司債券，已於10月11日完成回購，年度票面利率已於當日起由5.7厘調整為6.5厘。完成是次回購後，公司已於10月11日至11月5日期間全數轉售該等境內債券。

碧桂園（02007）聯席主席楊惠妍本月3日增持公司1000萬股股份，持股升至60.88%。據港交所（00388）權益披露，楊惠妍當日按每股平均價7.3491元在市場買入1000萬股碧桂園股份，涉資約7349萬元。

市區重建局近年開展兩個位於土瓜灣一帶的前公務員合作社（下稱合作社）重建項目，鄰近地區的合作社物業，亦陸續有業主嘗試透過私人市場出售其物業，其中何文田天光道4至12號合作社項目，成功集合逾83%業權聯權招標，並委託仲量聯行為獨家代理，12月16日正午截標。據了解，是次推出招標的業權，現時市場估值約5億至6億元。

剛以聯合業權推出標售的天光道項目，總佔地約14580方呎，鄰近協恩中學和天光道運動場，步行往港鐵土瓜灣站約8分鐘步程，現時規劃上為「住宅（乙類）」用途。

現行政策下，合作社項目若要重建，需要經過一系列的程序，包括向政府支付補地價。仲量聯行指出，該項目完成補地價後，將可作中密度住宅發展，地積比率約5倍，可建樓面面積約7.29萬方呎。

聯合出售83%

市場人士估計，推出標售的逾83%業權，未計補地價，價值約5億至6億元。若整個地盤以100%業權計算，完成補地價後料市值逾14.5億至約16億元。

仲量聯行資本市場部資深董事黃國華認為，該項目位置優越和極具重建價值，聯合出售約83%業權份數，已達到強制拍賣門檻，相信可吸引發展商及投資者入標爭奪。

在北部都會區發展概念刺激下，新界西北樓市繼續亢奮，粉嶺居屋雍盛苑一個迷你戶放盤不足半個月旋即沽出，呎價15680元盡破新界北區已補地價居屋呎價紀錄。

世紀21奇豐經理黎樹森指出，上述雍盛苑A座雍薈閣低層23室，實用面積206方呎，原則開放式戶，裝修不俗，望樓景及園景為主，上月22日以350萬元放售，剛以已補地價323萬元即沽出，呎價15680元，創新界北區已補地價居屋呎價新高。原業主2017年已補地價246.8萬元購入，賬面獲利76.2萬元或30.9%。

黎樹森透露，粉嶺同類實用面積不足250方呎的居屋放盤一向極渴市，多受投資者追捧，以上址為例，市值月租可達8000元，潛在租金回報達3厘。

翻查新界住宅車位成交，現時不少售價已高逾300萬元，租金回報卻不足3厘，如上月大圍溱岸8號2樓一個雙號車位以350萬元售出，據利嘉閣地產經理邱皓文說，溱岸8號車位市值月租約5800至6000元，以上述車位售價計，回報最高只得2.1厘。

帝峯．皇殿十載勁賺1902萬

另邊廂，市區豪宅爭相破頂，代理稱，大角咀帝峯．皇殿1座高層A室5房戶，實用面積1424方呎，以5388萬元易手，樓價料創屋苑標準分層單位新高，呎價37837元。原業主2011年以3485.8萬元買入，賬面賺1902.2萬元或54.6%。

美聯物業根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（11月8日）公布的指數報173.95點，連挫5周後首度回升，按周微漲0.43點或0.25%；至於按美聯物業網站放盤叫價所編訂的「美聯信心指數」，按周則降0.5點或0.8%，至63.4點。

摩通：美債息升溫 反有望利好領展股價

領展（00823）斥資逾33億元收購澳洲悉尼新南威爾士3個零售物業50%權益，券商普遍認為，領展收購新項目，可提高加派息的機會，但亦憂慮悉尼未來5年有大量新增零售物業落成，或不利長遠租金回報。

受併購消息刺激，領展升1.5%，收報69.75元，為過去5日的高位，成交2.4億元。

摩根士丹利指，澳洲項目的收益率約5.5厘，融資成本約2%、預扣稅約15%，對全年派息帶來的貢獻約1.4%，而淨負債比率輕微升1.3個百分點至21.4%。領展收購澳洲零售物業後，海外資產組合將由3.9%，增至5.3%，但仍遠低於管理層2025年目標的10%至15%。

瑞銀：悉尼零售物業增 或遏租金

瑞銀稱，收購可提升資產價值，但憂慮悉尼未來5年零售物業供應上升，而3個零售資產淨回報率約5.53厘，較疫情前估值低14%，而領展的收購價，低於項目另一股東Vicinity於2017年11月向新加坡政府投資公司（GIC）購入澳洲3個零售物業50%股權的價格。

瑞銀稱，擔心悉尼市中心未來5年有大量的新增零售供應，這會對資產長遠租金及出租表現構成下行壓力。據Colliers數據，未來5年會有約10萬平方呎的新增或翻新的零售空間，包括達令港（Darling Harbour）、馬丁廣場（Martin Place）等。

「若Vicinity撤出項目，關注領展是否有足夠能力將澳洲零售項目獨立營運，相信領展會否在澳洲建立本土管理團隊，將是投資者關注的重點。」

領展股價早前跑輸大市，摩根大通認為，領展股價早前回吐，相信大部分與美國十年期債息上升有關，但參考歷史數據，債息升反而對領展股價有利，因市場預期經濟會更加繁榮，而領展管理層亦確認可達至預期3%至4%的內生性增長，而併購交易會繼續成為推動領展股價的動力。

摩通稱，領展於2021/22年度首季（4月至6月）表現持續改善，本地商場出租率大致維持於96.9%，租金成本比率由3月底的14.1%，降至13.5%，主要由於餐飲行業的租金成本比率由16.9%降至14.5%，及一般零售由16.4%降至15.1%所致。租戶銷售額方面，首季增長4.8%，而整體續租租金調整率已回復正數，約低單位數水平。海濱滙出租率已由3月底的89.2%，升至93.8%。

傳統豪宅地段項目備受關注，土地註冊處資料顯示，山頂甘道嘉樂園D座低層31室，實用面積2,117平方呎，上月以8,783.8萬元售出，實用呎價41,492元，原業主早於1963年以17.7萬元購入，以新成交價計，該單位58年間，帳面升值8,766.1萬元，升幅約495倍。

區內代理透露，新買家以私人名義購入，該買家早年曾經持有嘉樂園一個連天台的特色單位，2019年以約2.8億元易手，帳面勁賺2.4億元，是次再度入市嘉樂園，反映買家對項目甚具信心。

石澳山仔洋房5000萬成交

另外，赤柱石澳山仔20至20C號一幢洋房，實用2,363平方呎，連1,991平方呎花園，原本叫價6,000萬元放盤，議價後以5,000萬元易手，呎價約2.1萬元，原業主早於1984年購入，當時購入價僅為120萬元，持貨37年，帳面獲利4,880萬元，期內物業升值近41倍。

另一方面，中半山堅尼地道38號中層全層，實用面積1,138平方呎，連車位以約3,080萬元易手。

政府銳意增加房屋供應，連發展商亦加快補地價步伐，遠東發展夥拍蘭桂芳地產集團，以及顯利工程合資發展的西貢蠔涌地皮，上月以3.6986億完成補地價，每方呎樓面補價約6530元；將以獨立屋形式發展，最快於年半後發售。

遠東發展地產總裁方文昌回覆查詢時指，上述項目地盤面積約76446方呎，可建總樓面約56640方呎；早於3個月前購入。

另外，近年恆基併購的的土瓜灣舊樓群，陸續踏入收成期，最新土瓜灣落山道58至70號、美華街1至9號及下鄉道18至20號，將於本月30日舉行強拍，底價為9.62億。現址為現樓齡約61年的商住物業，地盤面積約10196方呎，可建總樓面約91764方呎；料將與毗鄰地盤建發展，總地盤面積增至4.2萬方呎，總樓面約37.4萬方呎。