精銳建設不只創銷售佳績，更創建築奇蹟，位在繁華熱鬧新光三越商圈的「精銳FUN未來」近日完工落成，多層次曲線造型外觀格外引人注目，其繁複的施工工序更成為中部建築營造業者討論焦點，精銳建設工務團隊與施工師傅首次公開「解密」，談到施工過程中的甘與苦，感動與成就溢於言表。

「精銳FUN未來」歷時8年時間，包含4年土地整合、4年興建工程期，在台中精華市區的西屯路、弘孝路口，施作工程原本就十分困難，期間又歷經原物料、營建成本上漲的壓力，克服重重難關，將建築當藝術品般精雕細琢，終於得以呈現結合大花園的壯闊建築，在繁華的西屯商圈中有如世外桃源，更證明了精銳建設的建築實力。

帶領「精銳FUN未來」施工團隊的精銳建設工務部副總林谷聯表示，這個案子造就許多建築史上的紀錄，施工期間曾創下空前四層鷹架；三層外飾造型有192種多層次曲線；曲面外觀衍生出667個不規則狹窄挑空，工程人員在夾縫中施工，施工難度與時間都相對增加。

基座隔柵3D立體曲線，用剛性的金屬呈現出柔性的韻律之美。屋頂造型採雙層鋼構包板，凌空23層高空施工格外艱難，空中俯視達到360度無死角之美。

中庭400多坪花園採降板無花台設計，樹穴深度至少100公分以上，讓大樹充裕扎根。唯有看不見人為痕跡才是真正的自然森林。

捷運共構宅鼻祖－冠德建設，在北部累積11座捷運共構宅作品，更是營建業模範生，台中捷運開通後第一棟捷運共構宅落成，也是出自冠德之作，「冠德文心綻」與捷運綠線Ｇ8站出入口相連，真正實現「到站就到家」。

「冠德文心綻」冠德建設（2520）與根基營造（2546）雙上市公司攜手打造，媲美豪宅等級的公設有圖書館、室內泳池、健身房、多功能教室、兒童遊戲室、茶屋、棋藝室、視聽室等，均為大尺度規劃，貼心設計打造台中市中心唯一高規格捷運宅。

「冠德文心綻」坪數30-52坪、2至3＋1房，每坪開價47-57萬元，主力總價在1,500萬至2,900萬元。

冠德建設早期與龍寶建設合作豪宅案－誠臻邸、謙臻邸，持續看好台中捷運顯學、國際城市發展，預計2022年5月推出豪宅預售新案，基地在崇德路裕毛屋將近1,000坪，規劃36-60坪、3至4房換屋產品。

台中捷運綠線沿線共有18個站點，冠德擁有豐富經驗的捷運開發計畫，取得2站開發權，目前「冠德文心綻」已開始銷售，「四維國小」站則將推出商辦案。

日勝生集團同樣看好台中捷運經濟效應，前後標得「文心崇德站」、「文心櫻花站」，日勝生子公司集順生活科技取得「南屯站」三個站點，將陸續推出捷運住宅。

信義房屋（9940）11日舉行線上法說會，信義房屋指出，無錫開發案「山水嘉庭」自6月起交屋認列下，目前迄今銷售率已達61％，已售370套，已售戶別還有170套可認列，未來將配合客戶時間陸續交屋，目標在2022年底前完銷。

總戶數608戶的「山水嘉庭」6月起完工交屋，帶動信義第三季營收、獲利大幅成長，合併營收53.7億元、年增47％，單季EPS為0.98元，優於2020年同期0.76元。累計前三季營收130.9億元、年增46％，EPS達2.27元，優於2020年同期的1.27元。

信義房屋財務協理陳志恆表示，「山水嘉庭」6月交屋50套、第二季交屋108套，目前平均毛利率約在13％~14％，後續因區塊較佳、價格較高，未來毛利可望提高，透過已購客口碑行銷，雖然近來因大陸開發商破產事件導致市場觀望、銷售趨緩，目標仍希望在2022年底前完銷。

國內開發事業方面，板橋「嘉和」、「嘉品」均已完銷，分別於2022年第三季底交屋、2024年第三季交屋，相較於大陸開發趨於保守穩健、僅鎖定非常蛋黃的長三角地區；國內開發事業則深耕雙北地區，除了購地、投標土地外，透過合建、對地主危老、都更、提供勞務及專業的全案服務、小股投資等，均是開發新案源的模式。

國內房仲、代銷本業受惠房市交易熱絡，業績大幅成長，7~9月房市熱潮，本業單月營收均站上12億元，全台總店數在近年中南部積極擴點下，已達482店。

代銷事業更因新案市場熱絡，績效更優於房仲事業，3、4月營收均創下2.7億的高峰，「德杰羽森」、「永康麗莊」等指標案，以及中小型個案銷售佳，甚至過去新案供給少的士林社子地區有個案推出當日完銷，不過房價漲幅高、業主對後市樂觀，可能影響後續銷售表現，對於代銷接案、銷售，中性偏保守看待。

2021年來房價在需求拉動、成本推動下，明顯飆漲，讓有意買房的人，愈等愈貴。據專業市調機構最新調查，北北桃竹四大都會區每坪「1字頭」房價即將面臨「絕版」，只剩下六個行政區找得到。

住展雜誌11日最新統計指出，北北桃竹四大都會區中，前十月預售新案的成交均價，「1字頭」的行政區，只剩下桃園市觀音、楊梅，以及新豐、關西、寶山、湖口等六個行政區。

住展雜誌研發長何世昌表示，房市多頭走勢強勁，營造成本飆漲轉嫁至房價，再加上7月正式實施預售屋實價登錄，助漲房價，使得平易近人的「1字頭」房價區，快速消失；由於這班多頭列車仍未減速，車票是越來越貴，越猶豫恐越難上車。

住展雜誌統計，2020年北北桃竹四大都會區預售新案，每坪成交在「1字頭」的房價區還有13個，現在卻只剩下六個。最近桃園新屋、龍潭等地，房價均已漲到20萬元以上，正式跟「1字頭」說掰掰。

但關西的房價還是很親民，每坪平均約16.8萬元。何世昌分析，關西屬新竹縣偏鄉，近年房價搭著景氣順風車上漲，不過缺乏重大建設或民間投資題材，漲勢相對溫和。

至於預售新屋每戶平均總價最低的行政區，為桃園市觀音區，每戶約681萬元。何世昌分析，2021年來草漯重劃區多推出低總價公寓、華廈，觀音工業區周邊多套房案，因此區內平均總價較低。由於購屋門檻較低、租金投報率可達3％，自住與投資置產需求較熱絡。

何世昌表示，預期北北桃竹「1 字頭」單價區，將愈來愈少，到2022上半年，楊梅、寶山都將躋身「2字頭」俱樂部，屆時「1字頭」房價區可能只剩四區。

楊梅在線上舊案餘屋順利去化後，房價穩定上揚，受大型建商帶頭調漲售價影響，其他建案價位大多往上調高，第四季起都市計畫區內開賣的新案，價格全漲到每坪20萬元以上，告別「1字頭」似乎是勢所必然的結果。

至於寶山和關西因同樣屬於偏鄉，且台積電正進行寶山一期擴廠進化，二期擴廠計畫也有眉目，甚至打算在寶山新設二奈米廠，區內房價蠢蠢欲動，預料第四季至2022年初，房價將可站到20萬元以上。

看好未來房市表現，台、日地產龍頭的國泰建設、台灣三井不動產集團11日共同宣布，將進行三度合作，雙方各以三分之二、三分之一的出資比率，合資成立「三重置業地產股份有限公司」。

國建副總林清樑表示，雙方將在新北市三重二重疏洪道重劃區近2,000坪的土地，推出高級住宅，這是國建第三度攜手日本三井不動產集團的合作案。

至於第一筆合作案，為台南總銷60億元「UNi PARK」，雙方依國建51％、三井49％出資比率，成立金華置業地產公司進行開發；第二筆合作案，為新北市中和總銷250億元的大案，雙方成立板南置業開發公司，出資比率一樣是國建51％、三井49％，預計於2022年取得建照。

林清樑表示，國建此次與台灣三井不動產合資成立的「三重置業地產股份有限公司」，雙方出資比率則分別為66％、34％。國建董事會也決議通過，以每股10元的價格，投資該合資公司23.1億元，並將分次投入。

林清樑強調，未來國建與三井的合資公司，將開發新北市三重的二重疏洪道重劃區的土地，即4月國建甫以總價33.95億元得標的1,982.80坪土地，換算每坪單價高達171.2萬元。

資金寬鬆加上通貨膨脹的隱憂，讓房地合一稅2.0版實施後，房價不降反漲，億萬房產集團總經理呂原富表示，中美貿易大戰、台商回流，企業建廠需求大增，帶動工作機會以及薪資增加等因素，房價上漲趨勢，短期內恐難以改變。

呂原富指出，今年上半年受到疫情影響，加上房地合一2.0稅版7月1日上路，市場預期房價會進入盤整緩跌階段，不過，隨著台商回流，陸續傳出擴廠消息，近期通貨膨脹的疑慮以及營建業工、料齊漲的趨勢，更加快房價的漲勢，尤其是桃園區捷運站周邊更是漲聲不斷，12月份的實價登錄出爐後，將會跌破一堆專家的眼鏡。

事實上，有「房市鷹王」之稱的呂原富早在民國103年開始在全省各地開課演講，建議大家不論是自住或是投資置產，桃園區的房地產都是首選標的，因為當時桃園市即將正式升格為直轄市，捷運建設也已經在規劃階段即將動工，集多項大型建設於一身，房價卻只有一字頭，與鄰近的雙北比較，根本是天壤之別。

長期投資房地產、堪稱專業投資客的呂原富也不諱言的說，桃園捷運綠線還有6年會完工通車，緊接著還會有紅線、橘線建構大桃園捷運路網，他持續看好桃園區的房市，也大膽預估到明年底，捷運周邊的房價每坪至少還有3-4萬的漲幅空間，也因此，呂原富最近也是以高於市價的價格搶進捷運站旁的中古屋。

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台積電確定將在高雄楠梓中油煉油廠設立新廠，讓不少人對高雄房市上漲產生想像空間。根據實價登錄顯示，台積電設廠所到之處的周邊商圈，近三年房價全數高漲，漲幅介於2.1%至29%之間，其中南科周邊的新市市區、善化LM特區分別上漲29%、28.1%，包辦冠亞軍。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台積電確定落腳高雄，可為區域引進人口群聚力、產業聚合力與就業消費力，堪稱區域經濟發展的中流砥柱。對照距離高雄最近的南科廠區發展，近三年房價成長近三成，未來高雄楠梓新廠啟用後，周邊房價也有機會迎來二、三成的漲幅。

台灣房屋趨勢中心經理李家妮指出，高雄中油煉油廠舊址占地廣大，還有捷運紅線繞行，往北可至右昌、後勁生活圈，與楠梓科技產業園區串聯發展。

往南是左營高鐵特區，享有三鐵共構交通，產業發展前景可期。

由於右昌、後勁一帶為成熟商圈，腹地相對有限，近年僅有捷運後勁站周邊偶見捷運宅新案，在供給較稀少情況下，價格微漲5%；而高大特區為新興重劃區，區內有大型購物商場，也能快速通往右昌、德賢商圈，是近年楠梓的推案重鎮，親民房價也成為首購族的購屋天堂。

先前台積電設廠議題傳開後，高大特區的土地標售旋即再創新高，預期未來新案價碼也將快速走揚。

李家妮分析，楠梓區擁有產業園區發展優勢，如高大特區這類新興發展區，未來可能受惠台積電的就業人口移入，提升房市需求，發展更具可看性。

而左營高鐵特區，人口、住宅密集度高，且享捷運、台鐵、高鐵之便，更與漢神巨蛋、瑞豐夜市、義享天地及好市多等串連成北高雄一級黃金商圈，現今新屋最高成交單價已突破4字頭，推估未來將是就業移民族購屋熱區之一，房市價量表現審慎樂觀。

台灣房屋集團趨勢中心分析，現在可說「房市的好壞在於半導體」，為布局2奈米的先進製程，台積電積極擴廠計畫，7月時新竹縣通過竹科寶山二期園區審議，為迎接台積電新廠做準備。

台中的中科也屢傳台積電擴廠消息，包括大肚舊廠擴建環差去年過關，大雅的台中高爾夫球場也盛傳是2奈米廠新據點，這些消息若獲證實，台中、新竹的房市都可望好上加好。

百年企業大同經營權變天滿一年，但內部各派勢力對土地開發看法仍歧異，大同前晚公告旗下尚志資產公司改派法人董事，前董座林郭文艷派的董事全遭拔除，換成大股東王光祥人馬進駐，意味王光祥已移開「路障」，將以董事過半優勢，主導加速土地開發。

王光祥則證實，確實已拿掉林郭的榮譽董事長頭銜，他並表示，林郭應好好跟股東說聲對不起，別再欺騙股東，「好好面對先前多條違法官司吧」。至於林郭方面，對此尚未回應。

去年十月大同股東臨時會改選董事，以台商鄭文逸、三圓建設董事長王光祥為首的市場派取得七席董事，有「最強媳婦」稱號的前董事長林郭文艷則拿下二席，但兩派人馬隔沒多久又上演大和解。

背後原因在於，王光祥明白，大同子公司尚志資產是最大金雞母，全台持有四十七萬坪土地，資產價值高達千億元，日後土地不論是都更或活化開發，林郭都是重要關卡。王光祥原本主張以和為貴，推舉林郭為榮譽董事長，也全力支持林郭認可的大同校友盧明光、何春盛擔任大同新任的董事長及總經理。

熟稔房地產事業的王光祥，去年進駐尚志擔任董事長；而今年以來，林郭文艷退出大同董事會經營層，暫時淡出大同，但唯一沒辭任的，就是尚志的一席董事。

據了解，王光祥除了在尚志公司開會時，常與林郭意見不合，王光祥還發現，林郭雖沒了大同董事頭銜，卻還是有一些幹部同仁，疑似向林郭報告業務，讓王很不是滋味。市場人士說，「王光祥念茲在茲的就是土地開發，才能對股東有所交代，王光祥很急，新董總卻認為不急，林郭文艷也沒積極合作。」

前晚大同公告尚志改派法人董事，將原本大同前董座林郭文艷、尚志資產前董座張益華及一席缺額，分別換上新竹物流前營運長陳榮泉、新大同投顧董事長楊榮光，缺額則補上大同總經理何春盛。

知情人士說，王光祥派的陳榮泉與楊榮光，都具投資土地開發與工程實務的豐富經驗，也是先前市場派的主要股東，「現在尚志裡頭，就是王派的三席，對上盧明光與何春盛二席，有望加速土地開發。」

根據台北市地方法院公告，台北市中山區合江街一處46年老公寓10日下午執行三拍，吸引50人進場搶標法拍屋，是台北市近10年來，投標人數第5名，最終陳姓自然人用高於底價690萬元得標，總價3,100萬元，每坪58.8萬元。

該物件位於台北市中山區合江街2樓，屋齡46年，公社0%，權狀面積為52.6坪，債務人為劉姓自然人，債權人為台糖公司，進入法拍市場原因為損害賠償。據了解，該棟公寓以前是台糖的員工宿舍，此法拍案件恐與台糖土地案被判刑定讞的前台糖資產處處長劉柏誠有關。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，該案地段好，鄰近南京松江站，距離捷運站500公尺，重點是土地持分大，有18.6坪，若日後都更可分回坪數高，才會造成多人搶購的風潮。

徐華辰表示，其實房市熱也連帶影響法拍市場，不論是加價力度，平均投標人數，平均得標單價或得標拍次，較過往都有所增加。

台灣房屋中山民生加盟店店東蕭佑寯表示，這間公寓位於合江街31巷內，屬於6米巷，坪數有52.6坪，得標價3100萬元、每坪58.8萬元，而這裡的公寓成交單價落在50-65萬元，因此這次法拍取得是市場行情價。

蕭佑寯指出，這戶法拍以公寓來說總價預算偏高、屋齡高、購屋抗性大，不過會有50人搶標，推測應是該樓已在談都更危老，投標人看好未來改建效應，且距離捷運南京復興站路程7-8分鐘，住家環境單純，生活和交通機能便利，因此願意大手筆搶標。

財政部日前宣布啟動「個人間房屋租賃所得專案查核計畫」，鎖定持有十戶以上非自住住宅的囤房大戶，進行專案查核，共計有一七三四人，是財政部首度針對囤房大戶啟動大查稅。立委曾銘宗今天詢問，可否從查「囤十戶」擴大到查「囤五戶」？財政部長蘇建榮驚爆，財政部去年就鎖定「囤五戶」以上的囤屋族查稅，擴大查稅範圍「沒有問題」。
立院財委會今年四月通過立委賴士葆、曾銘宗及李貴敏的提案，要求各國稅局針對持有十戶以上非自住房屋的囤房大戶逐步清查，瞭解這些房屋的使用情況，如果有出租，是否有誠實申報租金收入。因此國稅局啟動專案查核，即日起至明年三月底，鎖定囤房大戶展開清查，了解使用情形。

曾銘宗今天質詢時問蘇建榮，囤房大戶專案查核方案是查什麼稅？蘇建榮說，主要是查租賃所得有無誠實申報，若有誠實申報，再看企業的營所稅及個人的綜所稅有沒有短漏報。財政部官員補充，房東出租房屋應如實申報租賃所得，若有逃漏稅，在未被調查前自動補報補繳免罰，否則不但要補稅，最高還要罰所漏稅額的三倍，最長可以查七年。

按現行法令規定，若符合自住等規定，夫婦及未成年子女名下，最多可持有三戶自住宅，超過三戶才會算是囤房。所以囤超過十戶，名下可能持有超過十三戶房子。曾銘宗表示，無論囤五戶或囤十戶，這些都是非常有錢的人，查完囤十戶以上、共1734個大戶後，應該擴大查囤五戶以上的囤房大戶。

「沒有問題！」蘇建榮表示，國稅局自去年十二月起啟動三大「打炒房專案」，分別針對個人、營利事業以及境外資金匯回專法自由運用資金等進行查核，希望能落實租稅公平。其中，已經把囤五戶以上的囤房族列入查核範圍，但因為人數比較多，會透過一些選查標準，選案查核，不會普查，查核結果預計今年底出爐。

立委高嘉瑜則關注房屋稅稅基合理化的推動狀況，13個縣市明年有機會調整的縣市中，有哪些縣市有承諾？財政部的目標是什麼？蘇建榮表示，本月就會找22個縣市開會，希望縣市會合理調整稅基，但每個縣市狀況不同，調整時間也不一樣，外界批評稅基太低恐造成囤房，房屋稅收入是地方政府推動各項建設的主要財源之一，建設促進地方繁榮，稅基也應該合理調整，「相信這些縣市都瞭解」。

高嘉瑜則表示，財政部反對課囤房稅，希望透過提高稅基來增加房屋持有稅，但應該有具體的方法，有棒子和蘿蔔，否則地方政府不調結果還是原地踏步。

11月11日，據北京金融資產交易所顯示，保利發展(14.850, 1.35, 10.00%)控股集團發佈2021年第四季度中期票據發行方案。債券募集說明書顯示，本期發行金額20億元，債務融資工具期限5年，本次債券擬採取集中簿記建檔的發行方式。發行日11月15日至11月16日，由中國銀行(3.070, 0.03, 0.99%)和招商銀行(52.820, 2.19, 4.33%)擔任主承銷商。

據瞭解，保利此次發行的中期票據募集的20億元將用於償還銀行貸款，發行人承諾募集資金具體用途不超過說明書中所列示的普通商品房項目範圍，並強調這些普通商品房項目不涉及地王項目，項目五證、環評、立項證件齊全，項目合法合規，項目企業自有資金比例不低於項目總投資的30%。

11月11日電，有市場傳聞稱，為應對房地產市場下行壓力，瀋陽市房產局11月10日召集各大房企，線下通知從11月11日開始，放鬆限購限售等一系列房地產限制性政策。對此，瀋陽市房產局相關人士今日對記者表示，“沒有這個消息，沒收到相關通知”。不過，財聯社記者從多家房企獲悉，昨日瀋陽市房產局確實召集部分房企開會，通知房企將鬆綁限購、限售等政策，但不會出臺紅頭文件。

整個10月，東莞的二手房成交量只有564套，同比下降70%，距離高峰期更是跌去超過90%；惠州的新房網簽量還不到去年同期的零頭。

整個10月，東莞的二手房成交量只有564套，同比下降70%，距離高峰期更是跌去超過90%；惠州的新房網簽量還不到去年同期的零頭。

對東莞和惠州來說，過去依託“臨深”和“衛星城”概念，在眾多城市中樓市行情相當火熱。但現如今，風水輪流轉。東莞和惠州的市場行情遠比想像中要冷清，從10月的市場情況來看，東莞和惠州這兩個臨深城市，都出現了較為顯著的成交遇冷。

成交資料“腳踝斬”

臨深樓市10月份的市場行情完全可以用“冷若冰霜”來形容。據東莞市不動產登記中心發佈的資料，2021年10月，全市二手住宅網簽564套，同比下降70%。

記者注意到，在過去一年中，東莞二手房月成交高峰時有7000~8000套，哪怕到今年1月份，也有3000多套成交，但現在只有500多套了。

不足600套的月成交，相當於東莞平均每天的二手房網簽量不足20套。與之形成鮮明對比的是，截至11月7日，僅貝殼找房平臺，東莞全市掛牌房源數超3.6萬套。

惠州的資料也同樣慘澹。根據惠民之家資料，2021年10月，惠州全市新建商品住宅僅網簽4619套，而去年同期的網簽數為15516套，同比下降67.7%。

值得注意的是，過去鮮有機構和部門統計惠州每月的二手房成交情況，所以一般用新建商品住宅網簽情況來大體反映惠州樓市的整體冷熱度。

今年7月以來，惠州新建商品房住宅網簽數量就呈現出了一路下滑態勢。事實上，從7月開始惠州對樓市的管控不斷趨嚴，這在某種程度上也抑制了惠州的成交情況。

8月9日，惠州深夜發佈樓市新政，嚴查購房資金來源，嚴格執行新購住房三年限購政策，對非本地戶籍居民在大亞灣、惠陽區購買新房進行限購。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，“東莞和惠州遇冷的共性在於，兩地樓市成交裡都有相當一部分來自深圳的購房者。而今年深圳樓市調控不斷趨嚴後，部分深圳購房者開始選擇觀望，對臨深的購房欲也會降低。”

“不同的地方在於，東莞遇冷，只是二手房成交量減少，新房供應並沒變少，這說明開發商對東莞的預期仍較強。如東莞在出臺二手房指導價後，會導致部分購房者購買二手房的成本增加。而惠州自限購政策出臺後，新房網簽也下滑明顯，說明開發商有意放緩在惠州的入市腳步。”

惠州“目之所及都是新房”

慘澹行情下，縱使“賣家”吆喝聲不斷，各種促銷手段盡顯，但“買家”依舊不買帳，寧願選擇持幣觀望。

惠州仲介吳飛向《每日經濟新聞》記者推薦了惠州仲愷輕軌口附近的新盤，“開發商資金回籠壓力大，現在該專案有特惠活動，有60套房源只要首付8萬元就可以買精裝3房。該房源在網上報價為12500元/平方米，但實際8500元/平方米就能成交。”

“惠州大亞灣的澳頭、中心區、西區以及臨深，都有挺多樓盤打折降價，送首付、送車位等各種各樣的優惠，你要有時間的話，我們可以包接送。”

而就在記者諮詢當天，吳飛還表示，位於惠城大湖溪天虹商場旁的社區，有業主出售一套滿五唯一的房子，面積76平方米，帶精裝修，總價70萬元，加上各種稅費和仲介費，均價也沒有超過1萬元/平方米。相比其他二手房來說，該房源降價近10萬元，但掛牌多日仍未出售。

“對比新房，惠州的二手房首付高、稅費高，價格又沒有明顯優勢。一般過來看二手房的人，通過對比之後，都會更傾向于買惠州的新房，大家都買一手房了，我們在推薦客戶來惠州看房時，一般也會首先推薦新房。但現在市場不好做了，來惠州看房的深圳客能明顯感覺到比以前少了。我手上有個臨深盤，業主掛牌快半年了，僅帶看了2次。”吳飛感慨道。

近年來，購房者對環一線衛星城市的態度也開始變得更謹慎。在深圳工作多年的張蓉一直有在臨深城市置業的念頭，並長期關注著周邊城市，不過她表示，去惠州看過一次就放棄了。

“其實我一直想買東莞的房子，因為現在深圳買不起，要買的話就只有臨深了，隔深圳最近的就只有東莞和惠州了，現在東莞沒名額，買不了。上次我開車去惠州，目之所及都是新房，但自己住又不方便，估計買來二手又很難賣，我們打算再等一等，再看下臨深有沒有合適的上車機會。”

對於東莞和惠州未來的發展潛力和樓市走勢，58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者表示，“現在不管哪個城市，想通過短期投資房產獲得高額回報的幾率已經不大。但東莞相對來說比惠州更具發展潛力，東莞自身有產業支撐，比惠州更吸引購房客。而惠州整體住宅供應量較大，可開發土地多，因此在缺乏人口流入的情況下，房價下行趨勢明顯，但具備交通優勢，能較好承接深圳外溢的區域，仍有機會。”

重慶的二手房市場開始過冬了。

房天下監測資料顯示，繼9月重慶二手房成交量環比下降16%，成交均價12105元/平方米、同比下降5%後，10月重慶二手房成交均價持續回落0.68%。來自山城資料的統計顯示，9月份重慶二手房成交量為1541套，不及2019年同期，為最近兩年最低值。

事實上，儘管自今年2月以來，重慶二手房市場在成交量和價格上曾短暫出現一定幅度上漲，但此後一路下探，買賣雙方博弈依然還在進行，成交熱度較低。多位業內人士分析表示，重慶二手房市場需求相對穩定，預計四季度熱度回檔有限。

成交趨冷

“近期二手房價格確實相比7、8月份有所降低。”重慶江北區一門店經紀人陳芳（化名）告訴《每日經濟新聞》記者，她有個客戶今年4月就把房子掛出來了，當時也帶了幾組客戶去看過，談了幾回後，業主也有點鬆口了。“結果到5月初同社區有人漲價15萬，業主就說不賣了，她也想漲。但到現在這套房也還一直掛著。前兩天業主又說要降價賣，如果能夠付全款，還能再降點”。

來自貝殼研究院重慶站的資料顯示，今年5月，重慶二手房市場成交量達到了近幾年來的峰值，成交量指數幾乎成倍數增長，成交均價同樣如此。

近一年重慶二手房價格走勢

然而，這波行情並未持續很長時間，到今年的6月份，成交量指數攔腰減半，市場下滑程度明顯，並且一直持續到第三季度。資料顯示，三季度重慶二手房成交量指數環比下降58%，同比下降37%，成交均價環比下降4%，同比增長7%。從區域來看，渝北二手房成交量占比最高，沙坪壩熱度增長明顯，而渝中區熱度持續走低。

據山城資料統計，9月份重慶二手房成交量1541套，不及2019年同期，為最近兩年最低值；成交均價13066元/平方米，較5月份的14099元/平方米下跌1033元/平方米，跌幅為7%，回到3月份的水準。

“受第一次集中土拍熱度傳導，二季度漲價房源占比達到頂峰，三季度回檔。同樣議價空間在二季度達到穀底，隨後三季度開始反彈。業主和用戶端預期基本保持一致，短期市場熱度逐步釋放和降溫。第二批集中土拍熱度減退，金融端暫無明顯寬鬆信號，預計四季度熱度回檔有限。”貝殼研究院重慶分析表示。

不過就陳芳自己最近帶客量情況來看，“最近二手房客戶還是開始多起來了，之前部分想賣高價的房東因為著急用錢或者買房，價格還是降下來了，成交週期也有所縮短。”

“天量”供應

與持續下行的市場行情相對應的，則是重慶近年來不斷攀升的二手房掛牌量

據鏈家統計，2019年3月，平臺上重慶二手房掛牌數量接近6萬套，7月突破10萬套，10月突破12萬套；到2020年4月，這一數據已達14萬餘套，7月份漲到15萬套，11月份超過17萬套，一年半時間增長了11萬套。

此前重慶樓市一直奉行“天量供應”政策。資料顯示，近10年來，重慶主城區土地出讓面積一直保持全國領先。重慶主城區商品房無論是供應量還是銷售量基本穩居全國第一，是四大一線城市“北京+上海+廣州+深圳”總和還多。

今年以來，重慶市二手房供應量還在上漲，並因“超過20萬套”登上熱搜。《每日經濟新聞》記者查閱貝殼找房平臺資料發現，目前重慶在貝殼找房掛牌的二手房共計16.87萬套，其中滿2年房源僅有2.44萬套，滿5年房源也不過2.32萬套。

而從貝殼找房公佈的第三季度成交資料來看，重慶依然是一個以剛需為主的城市。從成交總價段來看，100萬元以內成交的二手房占比遠超其他總價位段，為50%以上；150萬元以內占成交房源比近80%。從戶型面積上看，90平方米以內成交房源占比超過60%，120平方米以內成交房源占比近9成。

“重慶二手房掛牌量一直以量大著稱，尤其是與一線城市相比，但考慮到重慶自身的情況，這一掛牌量仍處合理範圍。一方面由於掛牌量中涵蓋有區縣的掛牌房源；另一方面也源于重慶新房的高量成交。”中指研究院重慶分院研究主管戴小紅分析表示。

中指研究院資料顯示，2011年以來重慶主城區商品住宅成交近200萬套，其中2016-2019年成交套數均超20萬套，加之掛牌房源中仍有10年以上房源。

“重慶房價仍處於穩中有升態勢，尤其是在近兩年來國家大力發展成渝經濟圈等規劃利好之下，重慶人口流入增加，整體來看重慶未來房地產市場可期。”

易居研究院研究中心總監嚴躍進表示。“近10年間人口淨流入超200萬的有6座城市，其中就包括重慶。人口的持續性導入，必然會產生對二手房需求的刺激性增長，只不過短期內由於金融政策的原因，對二手房產生影響是調控的成果，從長遠的角度來講，性價比高的二手房依然是可作為持有的和購買的對象。”

11月10日，中國人民銀行發佈的資料顯示，2021年10月末，個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。對此，市場上出現了“放鬆調控”甚至“寬信用”的猜測。

實際上，無需過度解讀10月個人住房貸款增加。這是對此前部分地區、部分銀行房貸從緊的適度調整，其目的是保障剛需、滿足居民合理購房需求，進而穩定市場預期。房地產信貸平穩有序投放不會變，房地產市場平穩健康發展不會變。

黨中央、國務院關於房地產調控的戰略和方針，是當前及今後做好房地產金融工作的長期遵循。我們堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”目標，加快建立房地產長效機制。截至2021年9月末，房地產貸款增速已降至8.6%，比全部貸款增速低近3個百分點，其中，房地產開發貸款增速大幅下滑。

但要注意，在防範化解房地產“灰犀牛”風險的同時，也會伴隨著市場“陣痛”，以及由此引發的短期、過激市場反應，近期個別大型房企的風險暴露便是典型。

對於處置風險過程中可能引發的風險，必須高度重視。部分大型房企工地停工、已預售房產無法按時交付，不僅會損害購房者合法權益，還會導致部分購房者產生不穩定預期，長此以往，也不利於房地產市場平穩健康發展。

購房者的不穩定預期，一定程度也來自此前普遍收緊的個人住房貸款。出於“穩地價、穩房價、穩預期”目標，金融監管部門於2020年12月正式建立“房地產貸款集中度管理制度”，要求銀行的房地產貸款餘額占比、個人住房貸款餘額占比不得高於相應上限。

為防止市場出現短期、過激行為，監管部門對以上整改設置了2年、4年不等的過渡期。但在具體執行過程中，過度收縮行為依然存在，從各家銀行今年的執行情況看，個人住房貸款發放逐月減少並非個例。

矯枉不能過正。具有穩定性、連續性的政策，適時、適度根據市場變化做出微調，這也是對市場的有效回饋。因此，10月個人住房貸款增加，是對此前信貸過度收緊的回檔，能夠進一步穩定市場預期。

房地產政策的定力不會放鬆。而從具體落地層面看，金融系統要準確把握、穩妥實施房地產金融審慎管理制度，執行各項政策要兼顧好“防止過快上漲”和“防止過快下跌”之間的關係，切實推動房地產市場平穩健康發展。

房地產分析公司Real Captital Analytics (RCA)最新發表報告稱，亞太地區商業房地產投資於今年第三季度呈增長趨勢，年初至今投資總額達創紀錄的1374億美元，按年增長25%，亦較新冠疫情前的五年同期平均值高出16%。

據RCA的《亞太資本趨勢》報告，第三季度收益型房地產的收購額達419億美元。儘管市場擔心中國內地開發商陷入困境可能對金融市場造成影響，但房地產投資市場未見放緩。內地首三季累計交易金額居亞太區之首，達350億美元，按年增19%。

報告指出，過去18個月內地的房地產交易額和交易數量都在穩步增長，年初至今的交易額比2019年的高點高出約15%。投資主要由跨境投資者推動，但今年的增長已由國內投資者支撐。

至於香港的交易額為81億美元，排行第五，按年升44%。RCA亞洲分析主管趙捷明稱，香港的交易額於第三季度同比下降38%，為連續四個季度擴張後首次收縮。中國內地投資者維持觀望態度，但來自美國、英國和新加坡的投資者則已重回香港市場。今年幾乎所有重大的跨境交易都涉及工業房地產，這是以往海外投資者會回避的投資資產類別。

穆迪最新發布的報告稱，鑑於內地土地出讓金收入將下滑，以及短期內政策將重新轉向舉債刺激經濟增長的預期，對2022年中國地方政府的展望為負面。

報告指，在房地產市場放緩的情況下，預計佔中國地方政府總收入三分之一的土地出讓金收入將下滑，限制基建類財政支出，進而影響經濟增長。

為應對上述困境，地方政府可能會增加債務發行量，以維持基建投資並緩解房地產行業發展放緩。隨著更高比例的負債轉至表內，中期內地方政府槓桿率將上升。

報告指，雖然監管機構加強了對地方國企債務的監督和控制，可以在短期內穩定其槓桿水平。但與疫情前相比，地方政府總體或有負債水平仍偏高，與幾年前相比更是如此。

從簽訂新房認購書到交首付款，再到銀行放貸，家住深圳的畢女士完成這一套“全壘打”只用時1個月。

 《證券日報》記者註意到，近期，銀行對於個人住房貸款額度的增加以及放貸速度的加快，與10月份金融統計數據呈現出頗高的一致性。結合記者的摸底來看，在部分城市，銀行的放貸速度確實有所加快，但這類“放鬆”主要是為了優先滿足住房剛需。當然，也有一些地方及銀行對於住房按揭仍持謹慎態度。

樓市信貸邊際向暖

“就在咱倆剛剛說話的間隙，我的新房貸款下來了。”上個月剛在深圳萬豐海岸城樓盤買房的畢女士告訴《證券日報》記者，她在10月10日簽了新房認購書並繳納了首付款，當時現場有專門辦理房貸的銀行專員，只需要向其提交相關材料，等待審核即可。

畢女士稱，自己辦理的是組合貸款，相較於同小區辦理純商貸的房主來說，她的房貸週期還略晚了幾天。

不只是深圳，上海、北京等地部分銀行的放款週期也有所加快。

今年頻繁在上海寶山區和浦東新區看房的周小姐對此深有感觸，她告訴記者，上半年看房的時候特意諮詢過，當時銀行的放款週期大約是在8個月，但最近據中介消息，個別銀行的放款週期已縮短至兩三個月，“這對於我們來說，還是多了一點誘惑力”。

來自北京通州區的一家地產中介亦向《證券日報》記者證實了這一情況。據介紹，一些規模中等或規模稍小的商業銀行，不僅額度足夠，放款速度也明顯加快。從最近的情況來看，在購房者過戶手續完成後，這類銀行只要一周即可完成放貸（此前需要兩週以上）。

除一線城市外，長春某股份制銀行的信貸人員告訴記者，今年以來，長春房地產市場的熱度一降再降，相應地，買房的人也少了很多。從該行的情況來看，目前其針對個人住房貸款的額度較為充足，貸款人提交申請後，基本1至2個工作日即可完成審批。若從整個放款週期來看，因新房涉及開發商備案，二手房涉及房屋抵押以及過戶，放款時間並不確定，但一般在上述工作完成後，銀行基本在1至2個工作日即可完成放款。

當然，從《證券日報》記者的調查來看，也並非所有銀行都加大了對個人住房貸款的投放或縮短放貸週期。

如廈門某國有銀行的信貸人員告訴記者，目前該行房地產按揭貸款額度還是比較緊張，尤其是在總額度有限的情況下，仍會出現排隊的現象。

此外，西安多家國有銀行及商業銀行的工作人員亦告訴記者，其所在銀行目前對涉房貸款的態度較為“謹慎”，放款時間基本按照之前的節奏進行。

在58安居客房產研究院分院院長張波看來，因城施策是樓市調控差異化的直接表現，這一點同樣體現在信貸政策上。即各地房地產金融政策依照自身情況有保有壓、而非“一刀切”，體現了樓市調控的連續性與穩定性。

房貸餘額仍有增長空間

政策“鬆動”的效果亦在10月份金融統計數據中得以體現。

央行週二發布的最新數據顯示，10月份住戶部門貸款增加4647億元。其中，短期貸款增加426億元，中長期貸款增加4221億元。值得一提的是，對於以房貸為主的居民中長期貸款來說，10月份不僅結束了此前連續五個月的同比少增，還較去年10月份同比多增162億元。

對此，貝殼研究院首席分析師許小樂表示，拉長周期看，近10年以來，該數據僅低於2016年10月份，高過其他年份同期數據。這間接表明居民購房的信貸環境在改善。結合貝殼研究院發布的最新報告顯示，10月份，其監測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點。

貝殼研究院高級分析師潘浩在接受《證券日報》記者採訪時表示：“穩地價、穩房價、穩預期”是近幾年樓市調控的主要目標，信貸是調節房地產市場資金流量、流速的重要手段，根據供求關係變化適度波動、實現動態平衡將是常態。根據國家統計局發布的數據顯示，9月份商品住宅銷售數據環比已出現增長，預計後續信貸數據也將隨之出現變化。而根據“貸款集中管理”要求，結合信貸數據來看，預計年內個人房地產貸款餘額依然有增長空間。

“在目前樓市整體降溫的背景下，後續針對房地產的調控政策持續收緊的動力已經偏弱，同時信貸層面微調的空間依然存在。”張波認為，各地房地產市場的分化態勢將持續，預計成交量快速下滑的城市，其房貸政策調整的節奏會進一步加快，包括針對個人和房企兩個層面，尤其是房貸審批和放款的提速將是重要趨勢。

張波同時強調，從信貸政策調整來看，可以肯定的是，不會進行全面放鬆，更大可能是階段性、區域性、有針對性的調整。一旦區域市場開始反彈，樓市調控政策大概率將同步出現調整。

2021年，每經聯合中指院，以詳實客觀的房企項目交易數據推出每經·上市房企銷售金額月榜、每經·重點城市土地出讓金榜單、每經·重點城市土地出讓面積榜單。

保利取代恆大排名銷售榜第四

2021年9月，TOP50上市房企單月銷售額合計僅7000億元；而10月更差，十一黃金周並未能帶來任何起色，TOP50上市房企單月銷售額合計降至6900億元。

1-9月累計來看，TOP50房企銷售總額8.61萬億元，碧桂園單槍匹馬殺入6000億元陣營，銷售額達到6761億元，單月銷售588億元；万科、融創分別以5151.3億元和5126億元位列第二、三名；保利以4602億元取代恆大成為第四名。

值得關注的是，本月上市房企TOP20排名幾乎未產生變化，僅保利地產與中國恆大、中南建設與陽光城互換席位，其餘位次相對穩固。TOP30-TOP50明顯爭奪激烈，除榮盛、祥生、禹洲等7家保持了原排名外，其餘位置都發生了明顯變化。

土地出讓金大幅下降

從單月情況來看，2021年10月，全國多個城市土地出讓金和土地成交面積均大幅下降。

10月全國出讓金排名前20城市成交總額為2568.14億元，環比上個月（4041億元）減少36%。

除北京、上海兩個一線城市及杭州、武漢、長沙等新一線城市外，此次入榜的以三四線城市居多，並且榜單金額梯度極其明顯。

北京以土地出讓金617.57億元榮登榜首，第二名上海土地出讓金也超過500億元。從第六名開始，土地出讓金額均小於100億元，第20名柳州市僅16.85億元。

土地成交面積環比大減

根據中指數據，2021年10月土地成交面積TOP20城市總計成交4592萬平方米，環比9月6217萬平方米淨減少了1625萬平方米。

儘管四個一線城市全部上榜，但排名僅上海較為靠前。第一名武漢單月成交696.95萬平方米，第二名西安也突破650萬平方米，從第七名北京開始，上榜城市的總成交面積明顯較小，均低於200萬平方米。

從城市整體數據來看，10月份一線城市土地成交不及二線城市，新一線及強二線城市表現突出，在成交面積榜及土地出讓金榜單中排名靠前。

央行在10日首次將個人房貸月度數據單獨公佈。而據機構統計，10月份國內多個城市的房貸利率出現鬆動，這是什麼信號？

個人房貸結束5個月負增長

11月10日，央行公佈了2021年10月個人住房貸款統計數據：2021年10月末，個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。

這是央行首次公佈個人住房貸款的月度數據，以往個人住房貸款數據只在每季度公佈的金融機構貸款投向統計報告中出現。

同一日，中國人民銀行還公佈了2021年10月金融統計數據報告。10月，住戶貸款增加4647億元，其中，短期貸款增加426億元；中長期貸款增加4221億元，同比多增162億元。這也是居民中長期貸款結束了連續5個月的同比負增長，而居民中長期貸款主要是個人房貸。

實際上，央行的變化並不意外。9月底，央行在三季度例會上提出了“兩個維護”：要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。隨後，央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，再一次強調“兩個維護”。

房貸利率被視為樓市溫度計。此前，部分城市更傳出銀行房貸額度收緊、貸款審批要等待明年的消息。由於金融收緊加上預期轉向，不少地區樓市出現降溫。

全國20城房貸利率下降

貝殼研究院報告稱，今年前三季度，全國房貸利率整體水平曾連漲8個月，但9月份開始，漲幅有所放緩。到了10月份，房貸利率回調，這是年內首次環比下降，代表信貸環境改善。

報告顯示，貝殼在10月份監測的90個城市主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均比9月下調1個基點。分地區看，目前大灣區主流房貸利率最高，首套平均5.98%，二套平均6.21%;京津城市群最低，首套平均5.27%，二套平均5.62%。

當月，一共有20個城市房貸利率下調，其中14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調。下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市。

貝殼統計了兩個陝西城市，西安10月首套房貸利率5.85%，二套房利率6.05%。咸陽首套房貸利率5.95%，二套房貸利率6.15%。不過，咸陽首套房貸利率上升0.1個基點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，部分地區銀行按揭貸款市場放鬆，客觀上將提振樓市交易和市場信心。但需要注意的是，這種放鬆只是對合理需求放鬆，有利於向剛需置業傾斜並滿足房企融資需要。目前，各地仍在嚴管樓市秩序，對各類炒房進一步遏制。

雖然業內多認為，四季度房貸還有放鬆空間，但各城市松、緊程度仍將分化。

高度依賴境外債市融資的佳兆業（01638），昨天及今天分別有5850萬美元及2990萬美元債息到期，若未如期支付，將步入30天寬限期倒數。彭博引述財經智庫REDD報道，佳兆業昨天通知投資者，由於境內與海外的法律及交叉違約問題，該公司可能無法支付債息。

佳兆業流動性風險及違約風險加劇，繼日前被惠譽及穆迪下調評級後，昨天標普把佳兆業長期信用評級由「CCC+」降至「CCC-」，維持負面展望。標普指出，佳兆業的流動性及再融資能力正嚴重惡化，而負面展望反映其極高的不償付風險，以及有很大機會要進行債務重組。評級調整後，佳兆業決定停止參與評級，標普應要求撤銷對佳兆業的長期信用評級。

恆大最後關頭已支付

此外，恆大（03333）有3筆美元債於周三屆滿還款寬限期，涉及1.48億美元欠款，最終與對上兩筆債息的處理方法一樣，在瀕臨死線前支付。彭博引述國際結算公司明訊銀行（Clearstream）發言人表示，其客戶已經收到恆大對3筆逾期美元債的利息。有份投資恆大債券的德國數據服務機構DMSA此前稱，直至周三最後寬限期前，仍未收到任何利息，正準備對恆大提出破產申請。

另一方面，彭博引述消息人士稱，瑞銀及瑞信均不再接受以佳兆業、恆大等房企發行的債券作為貸款抵押品。

新鴻基地產（00016）宣布，與8家主要的國際及本地銀行簽署首筆與可持續發展表現掛鈎的貸款協議；是項4年期俱樂部貸款反應熱烈，獲得超額認講，貸款金額由原來的30億元，大幅增加至86.5億元，是香港地產業界中最大規模的可持續發展表現掛鈎貸款。新地表示，貸款超購反映了銀行業界鼎力支持其可持續發展工作。

錄超額認購 地產界最大宗

新地主席兼董事總經理郭炳聯形容，這項貸款為新地的可持續發展道路確立另一個里程碑，讓該公司擁有更多資源，為持份者以至整個社會帶來長遠價值；新地除決意達成可持續發展表現目標外，亦會一如以往建設舒適、綠化和可持續發展的社區，營造鼓勵跨代人士一起居住、工作和享樂的環境。

中銀香港（02388）、星展銀行及滙豐銀行共同擔任是項貸款的可持續發展顧問，負責就可持續發展表現目標的相關事宜向新地提出意見。其餘安排貸款的銀行包括瑞穗銀行、三菱UFJ銀行、農業銀行（01288）、三井住友銀行恆生銀行（00011）。

新地西貢十四鄉次輪補價38億
倍增至9700住宅 新界逾20年最大項目

今年連番有大型住宅項目落實補地價，早於2017年9月以逾158.9億元補地價的新地（00016）西貢十四鄉大型綜合發展項目，近月完成第二輪補地價，涉資約37.5億元，令該巨型發展計劃的住宅單位數目由約4900伙暴增約98%，至9700伙，成為繼天水圍嘉湖山莊後，超過20年來新界區最具規模的住宅項目。連同前述十四鄉項目，新地手上單是樓面面積過百萬方呎的商住項目便有5個可望未來數年陸續登場，涉及總樓面面積逾1253.6萬方呎，可興建約2萬伙。

料未來一年可陸續登場

總佔地約670萬方呎的十四鄉項目由3個地盤組成，其中鄰近馬鞍山濾水廠地盤A和與毗鄰井頭村的地盤B，主力作商住發展；餘下的地盤C較為接近輋下村，則作非住宅發展。新地於2017年豪擲約158.9億元，就十四鄉項目完成首輪補地價，以當時其可建樓面面積約497.7萬方呎計算，每方呎樓面補地價（下稱樓面補價）約3193元，料建約4900伙。

新地後來獲城規會批准，增加該項目的發展規模，根據城規會去年准許的最新方案，將可以提供9700伙，勢成為1998年嘉湖山莊約15880個住宅單位全數落成後，新界區逾20年來最大規模的私人住宅項目。整個發展計劃的樓面面積亦增加逾122萬方呎，至約619.8萬方呎。

據悉，新地近月已經因應新發展計劃就十四鄉項目完成第二輪補地價，地盤A和地盤B合計新增約106.5萬方呎樓面面積，涉及的補地價金額約37.19億元，樓面補價接近3500元，較2017年的補地價升約9.6%。至於餘下的地盤C，將新增約15.67萬方呎樓面，新地已支付約3044萬元的補地價。以此計算，新地4年多時間就十四鄉項目，累積支付逾196.4億元補地價。

擁5個過百萬呎矚目新盤

新地曾經於年報中透露，十四鄉項目的第一期已經展開上蓋工程，預計整個項目可在2024年後分期入伙。由於發展商可以把住宅項目以樓花形式銷售，市場普遍估計，該項目有機會於未來1至2年陸續推出預售。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚分析，上水古洞及元朗區近月的賣地表住宅地每方呎樓面地價動輒約7000至逾9000元，參考西貢一帶的農地價值和十四鄉項目的補地價，估計該項目的每方呎地價僅約5000元，形容其補地價「好抵」。

翻查新地年報，該集團正在推展的商住項目中，規模逾100萬方呎尚未開售的樓盤有5個，涉及總樓面面積逾1253.6萬方呎，可建約2萬伙，相當於本港每年私人住宅土地可建單位數目供應目標1.29萬伙的1.55倍。

5個項目中，最大兩個項目來自補地價交易，包括前述十四鄉項目，以及樓面面積約243.3萬方呎的屯門兆康第54區商住項目，提供約4600伙。該兩個項目總樓面面積約863.1萬方呎，佔5個項目的總規模約68.8%；單位數目共約1.43萬伙，佔比71.5%。

新地於2017年斥資逾65.3億元就兆康項目進行補地價，預計分期於2023年起陸續入伙。新地並就預售作部署，第1A期和第1B期已經分別在今年4月和10月向地政總署申請預售樓花，正待署方審批，涉及共1624伙，意味有機會明年起陸續開售。至於前述5個大型項目中，元朗站住宅項目The YOHO Hub搶先登場，新地近日宣布，第B期1030伙已經獲批預售，最快本月底推出市場。

近日內地盛傳房企融資有望逐步「解凍」。據媒體報道，A股上市的保利發展控股在北京金融資產交易所披露2021年度第四期中期票據發行文件，成為近期首家在銀行間市場發債的內地發展商。

根據有關方案，保利發展控股計劃發行20億元人民幣中期票據，期限為5年，採取集中簿記建檔方式，發行日為本月15至16日。由中國銀行（03988）擔任主承銷商，招商銀行（03968）任聯席主承銷商。

瀋陽否認放鬆房產限制

中國銀行間市場交易商協會周二（9日）舉行房地產企業座談會，意味房地產企業境內發債的相關政策將有所鬆動。有與會人士透露，招商蛇口、保利發展、碧桂園（02007）等公司近期均計劃在銀行間市場註冊發行債務融資工具。同時，銀行等機構投資者也會通過債券投資等方式為房企「輸血」，防止房企資金鏈進一步惡化。

另一方面，本周三（10日）有傳聞稱，為應對房地產市場下行壓力，瀋陽市房產局召集各大房企，並通知房企從11月11日開始，放鬆限購限售等一系列的房地產限制政策。不過，瀋陽市房產局昨日回應表示，仍然正在執行現行限購限售政策。

長實（01113）旗下元朗洪水橋#LYOS完成公開發售後，集團已積極部署明年推盤計劃，明年將有4個全新項目登場，共涉近3000伙，其中與港鐵（00066）合作發展的香港仔黃竹坑站上蓋項目港島南岸第3期最矚目；系內荃灣「海之戀商場OP Mall」今天正式開業，發展商表示，商場出租率達100%，目標每月租金收入約2000萬元。

長實執行董事趙國雄表示，集團明年將有多個全新項目推售，包括港島南岸第3期，提供約1200至1300伙，其餘為港島半山21 BORRETT ROAD第2期、油塘東源街5至8號，及與新地（00016）合作發展的屯門第55區小秀村住宅發展項目。

集團今年推售港島半山超級豪宅21 BORRETT ROAD第1期，成績理想，趙國雄說，21 BORRETT ROAD第2期（66伙）亦部署明年推售，超級豪宅每年成交宗數僅約100宗，難成獨立市場，此類物業主要「賺心機錢，買賣雙方都急唔嚟。」

就恆地（00012）以508億元奪中環民耀街新海濱3號商業地王，趙國雄認為「地皮位置靚，成交價公道，但建築期長，投資額龐大」，集團將留意未來會否有其他投資機會。

海之戀OP Mall出租率100%

荃灣海之戀商場OP Mall於2019年底開始試業，商場落實今日開業，趙國雄說，商場試業時剛巧遇到社會運動，加上去年疫情爆發，故延至今日開業，現時租金較預期高出逾10%，部分租戶已到續租期，料屆時租金有雙位數字升幅。長實地產投資董事黃思行表示，OP Mall提供43萬方呎樓面，已100%獲承租，有逾150間商戶，食肆佔50多間，佔商場總樓面40%，40%租戶為生活配套如銀行、超市等，零售佔約20%，呎租50至400元，部分商戶仍未開業，預期每月目標租金收入約2000萬元。

黃思行續稱，商場最大租戶為日本大型百貨店驚安之殿堂DON DON DONKI，DON DON DONKI連同旗下全球首間迴轉壽司餐廳「鮮選壽司」，共租用約6.3萬方呎。而商場亦引入維多利亞（海之戀）國際幼稚園暨幼兒園，租用地下層約1.3萬方呎樓面，設獨立出入口，預計明年9月投入服務。

啟德MONACO ONE明天首輪推售341伙，昨累收逾5,000票，超額認購近15倍，創啟德區新高。會德豐地產常務董事黃光耀表示，倘全數沽清，有望創出集團按年銷售額新高。

黃光耀表示，集團今年全年銷售額目標300億元，截至昨天已達到265億元，若周六MONACO ONE首輪沽清，則突破300億元的銷售目標，創集團銷售金額新高。

MONACO ONE周六售

會德豐地產總經理（市務）陳惠慈表示，MONACO ONE收票反應踴躍，目前客源分布來自九龍東及九龍區佔有50%；25%來自港島區客人；25%來自新界區客人，當中有70%客人會以自住為主，30%客人會作為長綫投資。

會德豐地產總經理（業務拓展）楊偉銘表示，落實周六進行首輪推出342伙，其中341伙為標準單位，1伙天際平台特色戶，今次繼續推出1房至3房單位，他稱對周六首輪銷情充滿信心，並在今日下午6時截票。項目截至昨天累收逾5,000票，超額認購近15倍，創啟德區新高。

中原按揭董事總經理王美鳳指，為MONACO ONE準買家提供按揭優惠，包括全期按息低至H+1.3厘，實際息率低至1.37厘，現金回贈高達1.4%，最高按揭成數80%。另經絡按揭轉介亦為項目推出類似按揭優惠。

內房接連有好消息，中國恆大（03333）再避過債務違約，市場此前觀望恆大在30天寬限期結束前，會否支付總計1.481億美元（約11.5億港元）的逾期利息。據報，部分債券持有人已收到恆大對3筆逾期美元債支付的利息。

國務院智囊：內房風險可控

外電報道，中國正在考慮放寬規則，讓陷入困境的開發商出售資產，以避免出現違約，包括允許國企等買家，在不影響自身負債率的情況下接管資產。但報道引述消息指，這潛在舉措是針對控制房地產投機，減少經濟對該行業依賴，而非改變政策。


國務院發展研究中心副主任隆國強昨表示，一家或幾家內房商出現問題，不會引發任何系統性問題，「幾條魚出現問題不會影響整個海洋」。他又指，房價分化情況將於未來3至5年持續，部分中小城市面臨人口流出，房價支持力度降低；部分城市有大量人口湧入，房價有持續上升壓力。

標普全球評級發表報告指，近期恆大等內房商陷入困境的消息，不斷打擊房地產市場情緒，9月內地住宅銷售按年下跌17%，預計明年將下跌10%，2023年將下跌5%至10%。

報告指出，各地近年依賴住宅用地出售收入，隨着地價下跌，可能為地方政府和其融資平台帶來風險，又說目前有13%置業人士預期樓價下跌，較2019年上升3個百分點，雖然仍佔少數，但足以影響銷售量。

北水沽騰訊30億 轉吸內房

北水昨走資28億元，沽騰訊（00700）近30億元，轉買內房，中海外（00688）及融創（01918）吸資近6億及2億元。恆指昨升251點，收報25247點，成交1,363億元。截至昨晚11時30分，夜期升111點，報25312點。

花旗看淡樓市 明年中前調整7至10%

全球住宅樓價持續上升，萊坊報告指，過去一年全球豪宅樓價上升9.5%，該行認為明年香港豪宅樓價有望跑贏大市，升幅逾5%；花旗則認為，因明年中有機會加息，樓價或調整近1成，上季調查中，看淡未來一年樓市的受訪者由12%倍增至25%，屬於近一年最高。

萊坊發表最新一份《全球豪宅城市指數》，物業顧問萊坊最新報告指，截至今年第三季的過去12個月，全球豪宅樓價平均上漲9.5%。截至今年第三季，在全球45個城市中，84%的城市錄得樓價上升，33%的城市在12個月內豪宅樓價升幅超過10%。

邁阿密按年升26.4%最勁

邁阿密升幅最為強勁，今年第三季的豪宅樓價按年上升26.4%，而韓國首爾亦升22.6%，排第二位。第三位為上海，一年升20.5%。至於香港豪宅樓價按季升1.6%，而按年則上升7.2%，升幅在全球排22位。

對於環球樓價普遍向上，萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，因環球量化寬鬆及低息環境，帶動物業價向上，加上疫情下很多市民寧把資金投放在改善居住環境上，令豪宅價平穩向上。

後市方面，他料明年環球利好因素變化不大，樓價仍平穩；至於香港方面，他料若中港通關可帶動成交量，明年中小型住宅樓價平穩升5%，豪宅可望跑贏大市，升5%以上。

置業調查 看好樓市比例跌

另外，花旗銀行發表今年第三季《市民置業意向調查》，今年第三季有38%受訪者看好未來12個月樓市，較對上一季的54%大減16個百分點，而看淡的則由12%倍增至25%，屬於近一年最高，普遍對1,000萬元以下中細樓的看法，較逾千萬豪宅為樂觀。不過，花旗指，以今年首三季累計分析，有平均42%受訪者看好後市，,較去年全年平均23%為高，因疫情紓緩和經濟復甦。

樓價高企，表示現時是「置業好時機」的受訪者比例亦下降，最新只有4%，較對上一季的7%進一步回落，並且是2019年第二季之後最低水平。

花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊認為，樓價於今年8月已見短期高位，明年中之前可能累積調整7至10%。對於美國加息步伐，李貴莊指，聯儲局已經公布逐步減買債，每個月減少150億元，按照這個速度將於明年6月至7月結束買債。

花旗預期加息步伐會推前至6個月出現，全年將加息3次，以每季加25個點子計算，即累積加息0.75厘。若果通脹一步升溫，減少買債速度或加快到200億至300億元，加息窗口會提前，屆時香港按揭息率會跟隨調整，置業人士須留意息率走勢。

二手交投步伐放緩，但優質單位仍具承接力。其中，位處牛池灣清水灣道8號高層套3房，以近年高價1,465萬元易手，呎價高見2萬元；而東涌雖然本月暫只有15宗成交，但水藍天岸連平台特色戶接連獲承接。

實用呎價高見20347元

美聯首席高級營業經理黃家樂指，牛池灣清水灣道8號高層A室，實用面積720平方呎，為3房套房另士多房間隔，內籠極為企理，可眺望至啟德一帶開揚遠景，由於屬單幢式物業，市場放盤不多，上址放盤將近半年，開價1,500萬元，現以1,465萬元獲承接，實用呎價20,347元，屬屋苑近年造價新高。

原業主於2014年以880萬元購入，持貨7年帳面獲利585萬元，升值66%。目前同類型單位尚有中層戶放售，開價為1,380萬元。

水藍•天岸2房連平台960萬售

至於，東涌區雖未遇到新盤正面交鋒，惟區內二手仍然淡靜，市場本月暫錄約15宗成交，但特色戶承接力強勁，區內水藍•天岸連錄兩宗連平台特色戶成交。

中原市務經理黃宏超表示，成交為6座低層單位，實用面積660平方呎，2房間隔，望內園景，兩星期前單位以1,050萬元放售，現獲用家議價至960萬元成交，實用呎價14,545元。原業主於2017年以760萬元購入，4年升值26%。

另外，2座低層連平台單位，實用面積659平方呎，同屬2房園景戶，開價1,100萬元，獲投資者以985萬元承接，實用呎價14,947元。投資者見同類盤源矜罕，認為特色戶收租潛力較大而入市，以同類型單位市值租金約2萬至2.1萬元計，料該單位租金回報可逾2.4厘。

銅鑼灣為零售核心地段，物業價值高，財團及投資者近日加快收購，以及大手購入物業，作長綫投資。

近月銅鑼灣整體交投增加，並集中波斯富街，其中銅鑼灣利園山道23、25號（部分）、波斯富街72號及波斯富街74號（前段）的4間地舖，及16個分布於同廈1至5樓的住宅單位，早前進行招標。資料顯示，該批單位近日以12.8億元沽出。據了解，是次涉及樓面合共約1.2萬平方呎，當中涉及4地舖，而舖位價值甚高，整批物業收購呎價約10.7萬元。

翻查資料，利園山道23號地舖業主為投資者張實來等人，而另一間波斯富街72號地舖則由英記茶莊陳樹源、陳根源等持有。

新世界12.8億 收購舊樓

據了解，利園山道5至27號、波斯富街54至76號，以及羅素街60號的舊樓群，佔地約2萬平方呎地盤，可重建成30萬平方呎樓面。面積龐大重建價值極高，早在2013年獲財團「插旗」收購，但同時亦有多批投資者、發展商「落釘」，形成收購戰。

據了解，是次項目由新世界 （00017） 或有關人士購入。集團本身已擁有逾6成業權，如今以12.8億元購入該批單位，取得關鍵的兩成業權後，估計已成功收購逾8成業權，換言之，已達8成強拍門檻，可望加快收購進度。

另外，今年亦有投資者購入波斯富街舖位，其中波斯富街21至27號本德大廈地下A至D號舖至2樓，以5.25億元成交，該舖面積約1.38萬平方呎，為區內罕有舖位放售。此外，物業具收購價值，樓齡達57年，整批舖位佔大廈業權逾16%。原業主是被稱為「大坑舖王」的周炳權家族，部分舖位早於50年前已購入。新買家為耀才證券葉茂林，購入作長綫投資。

寶富大廈地舖 6000萬沽

另銅鑼灣波斯富街84至94號寶富大廈地下，面積約800平方呎，以約6,000萬元易手，呎價約7.5萬元，舖位以交吉交易。舖位早前由連鎖西餅店以約16萬元承租，上月租約屆滿遷出。據了解，原業主早於1983年以205萬元購入，持貨38年轉手，獲利約5,795萬元，升值約28倍。

分析指，銅鑼灣波斯富街為區內核心地段，連接羅素街、軒尼詩道等人流暢旺街道，商舖價值甚高。近兩年受疫情影響，「零」遊客下整體商舖租售價回落，投資者看好通關後，物業價格回升，故趁機入市。此外，亦有財團加快收購，部署日後重建，故近日地段買賣活動明顯增加。

新盤攻勢浪接浪，西環堅尼地城KENNEDY 38加入戰團，項目昨開價，涉70伙，涵蓋開放式至1房，提供最高10%折扣，折實平均呎價26888元，入場價約618.3萬，以貼市價出擊。今隨即開放示範單位，明正式開始收票，最快下周開售。項目屬區內近5年首個新盤，料吸引用家投資者入市。

由新地、恆基及會德豐地產合作發展的KENNEDY 38剛開價，新地副董事總經理雷霆稱，集團直至今年底，將「三盤齊發」，其中KENNEDY 38首張價單涉70伙，提供最高10%折扣，折實平均呎價26888元，當中約60伙折實價800萬以下，最快下周應市。

雷氏形容是次定價為投資自用佳選。自住方面，項目坐落名校區及鄰近本港核心金融區，上班上學都見方便；投資方面，近期股市債市波動，投資者逐漸察覺磚頭寶貴，直言項目的租金回報能「養得起按揭利率」。新地代理副總經理唐錦江表示，是次提供23伙開放式及47伙1房單位，面積229至299方呎，提供最高10%折扣優惠，折實價618.3萬至827.01萬，折實呎價25117至29956元，折實市值5.3億。項目今天開放示範單位予公眾參觀，明天起收票。

唐氏補充，首批入場為3樓H室，229方呎，屬開放式，價單定價687萬，呎價30000元，折實價618.3萬，折實呎價27000元。呎價最低為3樓G室，292方呎，1房戶型，價單定價814.9萬，呎價27908元，折實價733.41萬，折實呎價25117元。提供2種付款方法，成交期分別為60天及建築期，而項目預計關鍵日期為2023年2月底，距今約16個月。

項目位於堅尼地城卑路乍街38號，共提供341伙，標準單位229至456方呎，涵蓋開放式至2房戶型，另設特色戶。惟2房單位及特色戶未有在首張價單中推出。要數區內上一個樓盤，已屬16年初入伙、恆基的浚峰，是次項目為相隔5年多後區內首個新盤。

中原首席營業董事李巍表示，項目開價較市場預期低，屬同區新盤近2年新低價。項目大部分單位折實價於800萬內，預料可吸引投資客入市，投資客料佔六成。項目落成後呎租料達80元，租金回報約3.5厘。美聯住宅部行政總裁布少明預料，首批定價將受到不少買家垂青，尤其是區內租務需求強勁，故項目長線投資客比例料高逾五成，租金回報約3厘水平。港島西區近年發展迅速，加上港鐵帶動區內交通更趨完善，鄰近中環核心商業區，故租務有支持。