台積電到高雄楠梓設廠，帶動周邊房地價上漲，卻也讓附近只有地上權並以地價稅為地租的中油宏毅、宏榮、宏南宿舍群居民，恐面臨更高地租，居民盼解決土地爭議前，能先降低地價稅率。

台積電將到中油高煉廠設廠，宏毅、宏榮、宏南是中油員工宿舍群，目前約有1,157戶居住，但土地屬於中油，居民僅有地上權，居民多年爭取中油讓售土地未果，中油則向居民收取地價稅當土地租金。

宏毅里里長馮靖絨接受中央社記者訪問表示，居民希望能以多元方式解決土地問題，如中油將土地讓售給居民、政府推動都市更新等，但在政府提出解方以前，希望能降低居民要負擔的地價稅。

馮靖絨說，自用住宅用地地價稅依千分之2計徵，但宏毅、宏榮、宏南屬於勞宅，依現行法規不適用千分之2優惠稅率，而是要依非自用土地千分之55計徵。

馮靖絨說，中油則向無中油員工或退休員工身分的居民收取千分之60稅率，多出的千分之5當作維修費用。具中油員工或退休員工身分者則收取千分之10。

長期協助宿舍居民爭取權益的中華青年公共事務倡議協會理事長莊為傑接受中央社記者訪問表示，他已發文給行政院及各政黨黨團，希望能促修土地稅法，讓勞宅也能適用自用住宅稅率。

莊為傑說，房價上漲，造成許多勞工、青年、家庭經濟壓力，但仍有企業願意協助勞工取得安身立命之所，可是公司須負擔的地價稅額卻高，盼修法讓企業更有空間照顧勞工，勞工也能負擔較低地租。

高雄市議會日前也有議員關切宿舍居民權益，高雄市長陳其邁答詢時表示，無論是就地讓售或公辦都更，一定會優先保障居民居住權，市府會和中油討論，不會讓此事一直拖下去。

房價好貴、不想當盤子！萬一日後跌價該怎麼辦？YouTuber國際超級房仲創辦人Zack一語道破，首購買房遲遲無法下手的疑慮。

關於買房這件事，他提出6點建議，包括想買房收租投報率必須抓淨租金3％、自備款該準備多少、房貸支出佔月收入比又該抓多少、房貸金額必須小於租金….等保本精算鐵則。

YouTube頻道《超級房仲學院｜Zack》以下分享買房的6建議：

淨租金投報率3％

考慮到最糟的情況「住不慣又賣不掉」，把房子拿去收租做投資，能夠有良好的收益來切入，幫買房者利於不敗之地。

以大多數先進國家來看，淨租金投報率能超過3％的不動產，絕對是一個優質的投資標的。通常符合這樣的標的通常都必須靠近市區，不能在蛋白區，因為郊區的房產雖然投報率看起來會很高，但是空窗期通常更久！

舉例：1,000萬的房子每年租金可以達到45萬：45萬÷1,000萬=4.5%（毛投報率）。不過房子還是需要繳管理費、土地稅、地價稅、貸款利息（不算本金，因為房子賣掉後本金可拿回）等等，扣除上述假設45萬最後剩下30萬（實際進口袋的錢），30萬就會是淨租金：30萬÷1,000萬=3%（淨租金投報率）。

基本上要在台灣的蛋黃區，買到淨租金3％的標的是非常困難的，所以一旦符合這個條件，又合乎自用需求，那就一定可以買房，因為那會是一間「能自用也可投資」的優質房產了！

自備款充足
買房通常要準備頭期款20％、仲介費用2%、其他雜支2~3%，最少要準備25%的自備款，才有條件購屋。

不過這種 ALL IN 的方式買房，會讓自己後續的風險變得很高，因為等於買完房子之後，身上一毛錢都沒有了。倘若交屋後又買傢俱、裝潢或是遇到漏水需要抓漏，這些額外的支出，都會讓生活變得很緊繃，可能還會需要跟別人借錢。


建議準備自備款為房價的35％，當中的25％現金當買房的自備款，口袋中至少還有10％的現金可以應付交屋後的任何情況，才可以確保生活品質，如此才能不用擔心突然失業沒有收入，面臨繳不出房貸的窘境。

房貸支出占月收入35％內

最理想的每月房貸支出金額，不能超過家庭收入的33％，最緊繃也不要超過35％。

如果每個月必須拿4成的收入，去繳房貸的話，那就表示目前自己不適合買房！要做的應該是提升自己的主動和被動收入。

另外，建議要評估一下父母的資金況狀，確保萬一發生任何意外時，家族還有一些資金可以作後盾，小心使得萬年船！因為不少被法拍的屋主，都是因為房貸支出太高，臨時發生意外繳不出來。

不要為了面子買房
很多人買房是為了攀比，想證明給某個自己不喜歡的人看，就硬著頭皮買了一間沒那麼適合、甚至沒那麼需要的房子，不小心讓自己成為屋奴。


也有些人因為長輩的壓力、結婚生子，或是覺得自己都年過30還沒買房，就好像很失敗的傳統觀念，導致做出不適合的購屋決策。

如果要買房，除了確認自己能「負擔」以外，最重要的還是這間房子有沒有「符合自己的自用需求」，這才是理智的買房決定！

房貸金額小於租金
基本上只要繳房貸的金額比租金低，在自備款充足的情況下，是很建議買房的，因為把錢繳給房東，不如把錢繳給自己！

但是反過來，如果房貸比租金還貴，就是房東在等待房價增值時，暫時虧錢將房子租給你，這時候當租客就會比較划算。

房價漲跌與自住客無關

誰不希望自己買房後，房價一直漲，誰會希望自己家的房價下跌？

討論這議題前，需要有個大前提，那就是人一輩子不會只買一次房，通常首購族第一間都是小坪數的，等到小孩出生再換大坪數的房子！

房價上漲時很開心，不過當賣掉第一間房子時，要買第二間房子也變貴了，這樣真的有賺到錢嗎？

假設小坪數的房子1,000萬，大坪數的房子是3,000萬，房價漲了20%，那1,000萬變成1,200萬、3,000萬變3,600萬，小坪數賺了200萬，但大坪數貴了600萬，一來一回還是要補400萬的差額。

就算房價下跌，原本的房子變便宜了，但是其他的房子也同樣變得更便宜了，這樣真的有虧到嗎？

假設小坪數的房子1,000萬，大坪數的房子是3,000萬，房價都下跌20%，那1,000萬變成800萬、3,000萬變成2400萬。小坪數房雖然虧了200萬，但大坪數便宜了600萬，一來一回省了400萬！

台灣老字號飯店之一的「國賓飯店」也難敵時代淘汰的浪潮，於今(2021)年宣布台北及高雄的兩家老飯店趕搭危老都更潮，將進行都更重建，其中，高雄國賓將轉型為住宅大樓，且傳出與大陸建設及厚生集團進行合作。

此外，根據瑞普萊坊市場調查指出，國內房市近年極為流行的「酒店式公寓宅」或是「飯店式公寓宅」，其售價會比一般住宅貴二至三成，故很多地產開發都跟飯店業簽約，引進酒店高檔服務來為房價「加值」。

老舊飯店藉危老都更化新妝
兩大新聞形成極強烈的對比，也就是老舊飯店正在從飯店市場「退潮」中，有些將趕搭危老重建進行轉型計畫，而早在十多年前引進台灣的酒店式公寓，隨著時代的需求，逐漸獲得房地產開發商的青睞，想透過此一「加值」服務來衝高房價。

根據調查，光是台北市就有多達11家的老舊飯店跟上這波的「危老都更」潮，並已取得核准函。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台灣國際觀光曾出現千萬人次的榮景，帶動國內一波新飯店興建潮，對老舊飯店的經營就形成一大壓力，而新冠肺炎於2019年底在中國大陸爆發，台灣於去年農曆年後也拉警報，沒想到，今年又捲土重來，觀光飯店成為疫情「海嘯第一排」。

根據觀光旅館營運月報資料顯示，台北市飯店業在今年五月新冠肺炎疫情大爆發，六月處於三級管制期間，飯店住房率平均不到一○％，與去年十二月北市觀光旅館住用率還有接近三八％，甚至疫情前的旺季，北市的平均住房率則可達到七五％相比，經營之困境極為慘烈。

他指出，疫情衝擊內需市場下，飯店業經營狀況相當嚴峻，而有些老飯店還面臨本身建築老舊缺乏競爭力的問題，因此，政府在推動「危老重建」的都更潮下，提供老舊飯店新的發展契機，經營者也重新思考如何讓資產可以做最有效益的「活化」。

曾敬德表示，目前申請危老案通過的飯店，包括台北馥敦飯店、六福客棧、義功工業飯店、宣美飯店、洛基大飯店花華本館、豪祥大旅社、昰美飯店、神旺大飯店、國賓飯店、優美飯店及三德飯店。

老舊飯店轉身為酒店式公寓
曾敬德表示，台北市大馬路旁的老舊飯店，因為所有權人單一，不僅沒有複雜的整合問題，參與危老改建還可以獲得40％的容積獎勵，因此申請狀況相當踴躍，而危老方案提供飯店業者一個更快速的整合改建機會，因而大大促成老舊飯店搶搭「危老」順風車，且有些飯店危老案件甚至已經順利推案預售，進入收割階段。

例如，全國首宗飯店危老案「台北馥敦飯店-南京館」，屬於飯店與住宅的複合式開發案，根據了解，業者與大陸建設簽約合建，業者分回71％多，大陸建設則占28％多，預計興建一棟飯店及一棟國際級酒店式公寓。

大陸建設除邀義大利國寶建築團隊ACPV設計，並引進凱悅集團旗下的「Hyatt Centric凱悅尚萃」進行未來的飯店管理，而住宅大樓案目前正以「鐫萃」案名對外預售，規劃25、45及55坪三種規格，強調每戶住戶都可擁有飯店俱樂部會員資格，據了解，銷售成績不惡。

曾敬德另表示，由於「房地合一稅2.0」要求預售屋也要實價揭露，而根據最新的十筆揭露資訊，「鐫萃」每坪單價約落在143至154萬元間，而最高價的是位於18樓的每坪154萬元，顯見，真正的飯店式服務對於個案的銷售與價格都有正向幫助。

引進酒店式管理為建案加值
而位於南京東路與松江路口，雖不是飯店改建案，但同樣也是大陸建設興建的酒店式公寓「琢豐」案，更是邀請愛馬仕御用建築團隊RDAI親自打造，用「精裝修」設計為訴求。

其樓高為24層，一至九樓為酒店，十樓以上是私人住宅，總戶數為127戶，規劃35、50及85坪的規格。

就飯店的經營，大陸建設更早早就與寒舍餐旅集團簽合約，並約定住戶享有20年的飯店泳池使用權，根據了解，每坪成交價也有150萬元以上。

另一件備受關注的是台北國賓大飯店的改建案，據了解，目前規劃興建23樓高的三棟建築，但其一至三樓為連通式，四樓以上，有一棟仍將以「國賓飯店」進行經營，而另二棟為豪宅，未來將由台北國賓提供飯店式管理或服務。

文華苑帶動風潮名人搶集郵
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，台北市之所以有這麼多「酒店式公寓」的建案，應該追溯到位於慶城街的「文華苑」豪宅案，其當初就是標榜著「文華東方酒店」式管理及服務，住戶若想吃飯店的美食，只要一通電話，飯店服務馬上就跨過一條慶城街而來，奉上熱騰騰的飯菜。

「文華苑」僅26戶，採一層兩戶規劃，因為戶數不多，在2009年對外預售時，搭上房市多頭行情，雖是一戶約4.5億元起跳的豪宅，卻在短短一個月內就完銷。

後來，更因為國巨董事長陳泰銘與精英前董事長蔣東濬爭相搶買，兩人分別各買了八戶豪宅，而引起外界更大的關注。

而同一住戶在同社區加碼買進的動作，更形成一種「集郵式」的豪宅收藏競爭，並在其他豪宅中屢見不鮮。

而新晉名人爭相進駐的豪宅，則由位於大直的「西華富邦」豪宅取而代之。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，西華富邦樓高42層，高樓景觀結合五星級飯店「台北萬豪酒店」的物管，讓許多家族企業型買家指名選購，因此銷售成績在同時期同等級豪宅中最為亮眼。

西華富邦去年共交易了23筆，而今年一至八月已經成交14筆，最熱門的高樓豪王，目前單價最高的為2015年交易的39樓，每坪單價達291萬元。

西華富邦是後起新秀
張旭嵐指出，「西華富邦」除了萬豪酒店的酒店式管理，高樓層景觀視野極佳，能居高臨下俯瞰台北市，並兼具隱私性，吸引高資產族購入，除了做為資產規劃之外，也頗具企業主之間「磁吸效應」。

例如，該豪宅就吸引不少名人家族進駐，最知名的就是張忠謀家族，此外還有萬豪酒店劉家、富邦集團蔡家、印尼紡織大王宋家、路達集團董事長吳材攀家族、泰興業董事長蘇一仲家族、聯華神通集團苗豐強，及水龍頭大王路達集團吳材攀家族等。

徐佳馨另表示，有錢人的口袋極深，看中的豪宅，會一買再買，尤其去年及今年疫情期間，台北市的豪宅仍有成交揭露，顯見除了「危機入市」外，資產做更有效的配置，也是讓他們勇於進場的契機。

疫後置產增強 全球搶房比賽
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，全球疫情趨緩，商業活動逐漸回到正軌，但去年全球為了紓困大撒幣、降息的後座力仍強，再加上斷鏈、通膨、復甦，三位一體的擠壓，熱錢無處可逃，全面轉進實體資產，創造出前所未見的榮景。

根據獨立不動產顧問公司萊坊(night Frank)今年最新發布的「全球買家調查」(Global Buyer Survey)，結果顯示，買方在「購屋意願」、「價格走勢」、「加價幅度」方面，都跟去年疫情最嚴重的第二季有截然不同的樂觀積極看法。

黃舒衛就去年及今年兩次調查的比較研究分析指出，疫情提高「購屋意願」，去年第三季有二成的受訪者有購屋、搬家計畫，而一年後則有19％已經搬遷，北美洲、澳洲甚至高達25％，而今年更是有25％計畫購屋、搬家，可見全球消費者購屋置產的意願在疫後持續增溫。
「購屋預算」方面，由於去年是空頭佔上風、看跌的多，因此願意加價的只有寥寥的7％，而縮減預算的有47％，另想拿大刀砍價10％以上的更有31％；然而恐慌過後，今年願意加價的暴增到28％，整整增加三倍。
增強的購屋意願、樂觀的價格預期、積極的加價策略更成為今年全球房市的基調，難怪被形容為一場「搶房比賽」(Race For Space)。
飯店式管理房價多二至三成
此外，萊坊也從2019年開始調查飯店式管理的品牌住宅售價，結果發現，大都比一般住宅加值25％至35％間。

另疫後買方對於休閒設施、服務管理、環境衛生、空間安全、較高的租金報酬率都有期待，因此願意加價39％的預算購置品牌公寓。

黃舒衛表示，全台從北到南已有不少品牌建商標榜飯店式管理，預期在豪宅、地上權住宅的全面性導入之後，台灣未來不但會出現更多的品牌住宅，還會因為這波防疫旅館的普及而衍生強大的酒店式公寓及高端物管商機。

黃舒衛表示，酒店式公寓建案已全台遍地開花，就其了解，台北除了有西華富邦、文華苑、琢豐、鐫萃等案件，新北則有馥華艾美一案，而台中有勤美之森及雙橡園系列代表。

至於高雄地區還有和陸寓邸及遠雄THE ONE等指標案，就連最近台南都有清景麟巴克禮PARK 2，以及高鐵嘉義站旁的「高鐵國際城」等新案搶攻酒店式管理市場，顯示品牌住宅的潛力正在默默發酵，連中南部都一片火紅。

豪宅進階與五星級飯店結合
住展雜誌研發長何世昌指出，早年台灣豪宅重視建材、地段，接著逐漸吹起特殊建築外觀與公設風，但近年以來，豪宅市場內容再進階，與五星級飯店結合，成為時下新主流。

不過，雖然很多建案標榜飯店式管理，名稱上有飯店，但其實絕大部分都不是真的有飯店進駐社區，或替社區提供服務。

何世昌指出，由於飯店宅物管、公設等服務較佳，價位相對貴，如果是開發商直營的飯店保障性較高，而目前國內開發商兼飯店業直營的建案只有「西華富邦」。

他說，「西華富邦」是由同集團的萬豪酒店進駐社區，是少數由直營飯店介入物管的豪宅社區，同時，萬豪酒店也提供社區住戶免費假日早餐，堪稱國內豪宅的創舉。

他認為，「真飯店服務」的風氣，應是建築開發商與同集團旗下的飯店，或與國際知名五星級飯店簽訂契約合作，由飯店向社區提供特定服務，甚至由飯店人員進駐社區作物業管理。

另像「琢豐」是大陸建設與寒舍餐飲集團合作，板橋「馥華艾美」與艾美酒店合作，台中「勤美之森」則是與IHG洲際酒店合作，高雄的遠雄「THE ONE」也是與IHG洲際酒店合作，高雄「京城KING PARK」則引進同集團旗下的H2O水京棧，提供社區住戶相關服務。

真假飯店宅 小心買貴了
何世昌表示，這類的合作模式，往往會為建案創造出更高的的成交價格，這種「豪宅＋飯店」的發展，可說是蔚然成風。

此外，由南台灣代銷龍頭上揚國際董事長林聰麟所成立的清景麟建築團隊，為了其在台南東區推出的「巴克禮park2」，以及在高鐵嘉義站旁所推出的「高鐵國際城」加值，更是宣布與台南晶英酒店簽約，引進其五星級服務進社區。

另外，先前在高雄熱銷，位於亞洲新灣區的「和陸寓邸」經典飯店宅，則是由大陸建設與日本大和房屋集團合資成立的汎陸建設所興建的複合式開發案，共興建兩棟摩天建築，除了「和陸寓邸」住宅大樓外，另一棟則將引進日航酒店(hotel nikko Kaohsiung)。

不過，「酒店式公寓」或所謂的「飯店宅」如此多，誰才是具有真材實料，而非「假飯店宅」呢？

何世昌建議，選購購買「飯店宅」比一般住宅更需注意建商和飯店業者的信譽，畢竟飯店宅的高身價來自於飯店服務，假如飯店業者未履約而中途撤出，不僅服務內容縮水，社區房價也會大受衝擊。

隨著全球供應鏈分散製造、產業朝向AI自動化、高精密技術升級發展，帶動工業地產交易規模逐年成長，企業購置策略也隨之改變。據信義全球資產調查，上市櫃公司購置工業地產動機，高達逾八成為企業營運擴張的自用需求；今年企業購地自建新廠的比重，已提高至近六成。

統計顯示，企業採直接找現存廠房的交易，今年已降至44%，但採購地自行興建新廠房與企業總部的占比增至56%，以科技、傳產、生技業為主。

信義全球資產總經理柯宏安表示，隨著景氣復甦帶動國內出口量成長，企業醞釀擴充、籌備企業總部的幅度明顯加大，有87%屬於企業因營運擴張自用需求，加碼購入廠房與工業土地，建築業投資型開發的件數則占13%。

交易熱區以新北、桃園最多，如家登精密因產能擴增需求，去年規劃在土城工業區興建生產據點，今年加碼以13.34億元買下約2,300坪土地；宏大拉鍊今年在楊梅以4.8億元買下約3,500坪土地；錦明實業因擴大營運需求，在楊梅以3.97億元買下近3,000坪土地。

柯宏安表示，中美貿易戰以來，台商回台找廠一開始在因應急單下會以購置已現存廠房可立即設置生產線的標的為大宗，能立即補齊產能。不過在全球掀起工業4.0潮流下，企業購廠也多會評既存廠房設施是否可因應本身產業特性運用、是否堪用於未來更長期或更高階發展使用，在整體效益考量下，購置土地自建新廠房、企業總部，成為不少企業的主要策略。

外銷市場旺盛帶動傳統製造業、科技產業擴廠需求強勁，紛紛出現加碼投資情況，包含AI自動化、高精密、電商物流、雲端技術、綠能產業等自用型買方的擴廠增產，持續成為工業地產交易主力，未來隨著產業持續升級，也會改變對不動產產品需求的樣貌。

台灣房價持續上漲，且市場仍一片看好未來房價的上漲動能，但有網友納悶，許多人都認為台灣房價不見頂，未來年年都會上漲，但日本房地產的泡沫會被戳破，為什麼台灣就不會？貼文一出後，有網友點出關鍵，「台灣不敢提高持有稅」。

1985年，美、日、英、法、西德等5個工業已開發國家簽訂廣島協議，旨在聯合干預外匯市場，使美元等主要貨幣匯率秩序性下調，以解決美國巨額貿易赤字。

然而，廣島協議卻帶給日本經濟難以想像的影響，日圓大幅升值，國內經濟急遽成長，但在日本感受到經濟快速起飛後，成長開始趨緩、停滯，最終走向衰退，到最後日本政府意識到整體經濟過熱的嚴重性，加徵房產稅，進而引發長達數年之久的房地產泡沫。

1名網友感受到全台房價不停飆漲，在社群平台PTT發文，不管是民眾，還是仲介、代銷等，都一致認為台灣房價沒有天花板，往後年年都會繼續上漲，讓他聯想到日本房價也一度漲破天際，但最後房市泡沫依然被戳破，讓他不禁納悶，「為什麼台灣不會炸？」。

貼文曝光後，底下網友討論熱烈，「日本當初是被美國惡搞，台灣還沒有」、「還在吹，等等才會破」、「日本自己弄破的，結果失落20年，從此以後全世界把日本當借鏡，千萬不能像日本一樣自己用力戳破泡泡」、「日本是人口紅利窗口關閉、升息貨幣政策、税一起來」。

此外，也有網友提到，房屋持有成本是一大因素，持有成本低才會讓民眾不會輕易出脫房產，但政府修法又會惹民怨，「從稅制到交易制度都畸形也沒打算改，民國200年也會繼續漲」、「 台灣人口紅利窗口要2027後才會消失，又沒升息也沒拉高持有稅」、「台灣不敢提高持有稅」、「利率低、土地房屋稅低，我房子放到塌掉」。

北市不動產開發公會新任理事長開炮 陳勝宏：高房價責任 不應甩鍋建商

素有不動產業「第一大公會」之稱的台北市不動產開發商業同業公會，10月底順利完成改選，由全陽建設、陽信商銀董事長陳勝宏出任新理事長，他接受本報獨家專訪指出，囤房稅是不公不義、違反租稅公平原則的懲罰性課稅，實際上房價上漲是大環境與土地供給不足、原物料大漲等多重因素造成的，人民居住問題是政府責無旁貸的責任，不應把房價高漲問題甩鍋給建商。

陳勝宏不改曾擔任民代的犀利風格指出，如果要平抑房價，政府應調降土地公告現值，更不要帶頭高價標售公有地，進而帶動土地一再飆漲。

至於建築業目前正面臨史上「最大痛點」─營建大缺工，陳勝宏直指，缺工是各行各業的痛點、不只是建商，因此建議政府修訂移民法，開放勞工移民，另外也要開放外勞進入營建工地，目前只有條件開放工程金額2億元以上的都更、危老案，這只是杯水車薪，根本無法解決嚴重缺工問題。

他認為，依目前全台大缺工現象來觀察，營建成本攀升可能會再持續一年，且上漲的趨勢還看不到天花板，主要原因除缺工外，還有全球疫情導致供應鏈斷鏈、碳中和議題拉升原物料價格等，使建築業面臨前所未有的挑戰。

陳勝宏進一步指出，土地是建商最主要的原料，尤其台北市開發飽和、一地難求，平均屋齡又是全台最高，如果不加速推動都更、危老重建，一旦大地震等災害來臨，將釀成重大生命財產損失，推動都更是國民集體安全的問題，政府應該提高容積率，讓都更能夠推動。

此外，陳勝宏直言抨擊，政府公告土地現值年年調漲，標售公有土地更屢創新天價，這樣房價怎麼可能不漲？現在又因為房價持續上漲，最近外界又有課徵囤房稅、甚至升息的聲浪，陳勝宏認為，房屋也是一種商品、一種置產與保值標的，政府不應限制、甚至懲罰買房的人。

陳勝宏指出，房屋應該區分為兩種，一種是居住、一種是置產，其中，居住房屋是政府的責任，要讓人人有屋住，政府應提供足夠的社會住宅或公宅，因為要讓人人都買得起房是不可能的，全世界都不可能做到；至於想投資置產的，不應該被以各種方式打壓，如果要主張居住正義，政府應該先定義居住正義的意涵，作法上則要提供足夠的社宅，而不是甩鍋建商、打壓產業發展。

投資規模近800億元、有國內最大公辦都更案之稱的「高雄特貿三」招商案昨（14）日宣布選出南北基地三個標案最優申請人，其中北基地由興富發建設獲選，南基地北側則由國揚攜手台壽保拿下，南基地南側則是國城建設、高興昌聯盟搶下，全案預計今年底前、明年初完成簽約。

投資金額超過台北雙子星、有國內最大公辦都更案之稱的「高雄特貿三」公辦都更招商案歷經12、13日兩天評選，高雄市副市長林欽榮昨日宣布，該案南北基地三個標案最優申請人出爐，其中北基地由興富發建設獲選，南基地北側則由國揚、台壽保合組團隊拿下，南基地南側則是國城建設與高興昌鋼鐵組成智匯方舟合作聯盟搶下，預計引入民間投資超過750億元、近800億元資金，成為繼台積電宣布至高煉廠投資奈米級晶圓廠後，高雄另個重量級之公私協力開發案。

林欽榮指出，「高雄特貿三」招商案後續將進行議約作業，預計最快今年底、明年初陸續與最優申請人簽約，未來該案將集結商、辦、住、零售及產業與公共服務等綜合使用機能，與經濟部高雄軟體科技園區一、二期交相呼應，成為行政院大南方計畫及5G AIoT創新園區的產業火車頭。

林欽榮指出，依各基地最優申請人投資預估，面積達5.3公頃「高雄特貿三」招商案之開發後總價值將超過1,200億元，創造至少4,000工作機會，該案地主台電、高雄市政府預計分回超過10萬坪總樓地板面積，其中台電分回比率約60.7%、高市府約39.3%，未來將供5G AIoT創新企業、青創基地或會展商業等產業空間設施使用。

負責「高雄特貿三」公辦都更招商案之仲量聯行總經理趙正義表示，該案位於亞灣區推5G AIoT創新園區最核心的區域基地，緊鄰市立總圖、高雄展覽館、中鋼總部及高雄軟體科學園區，開發前景看好，未來勢必成為高雄的CBD；全案未來發展模式將類似台北市信義計畫區、南港經貿園區，並會加速亞洲新灣區、多功能經貿園區的發展。

房屋地區房價漲太快，賣方別急著高興！住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨提醒，銀行近來為風險把關，調整鑑價內規變保守了，不一定會以實際交易價來核貸，民眾買漲太快的地區房子，核下來的貸款可能會不夠，搶買之前恐怕要多準備一些自備款因應，買方恐怕也會面臨買不起的問題。

徐佳馨舉例，有位投資客今年元月在新北市買了一棟750萬元的房子，到今年11月再以950萬元脫手，但是承接的買方想要跟銀行貸款的時候，銀行卻只認這筆房產的鑑價，只值元月交易價750萬元的九成，亦即只願意貸款675萬元給買方，問了四、五家銀行都是一樣的情形，但他實際花了950萬元，最後只好再解掉180萬元的定存來補足貸款不足的差額。

徐佳馨提醒民眾，由於房產漲太兇銀行鑑價內規變保守了，只認一年以上的平均成交價，若一年內漲太快的交易「銀行恐怕會不認」，民眾買房前一定要留意，漲過快的房子可能也會面臨銀行貸款不夠的問題。

據聯徵中心資料顯示，新竹晚一年就得多花192萬元，居各縣市之冠。徐佳馨表示，由於這波中美貿戰讓廠商回流，電子業收入增加了也會帶動科技園區周邊房價，科技新貴多愛買竹北、寶山、竹東等重劃區的新建案，建商會把新屋建材等原物料上漲成本轉嫁給房客。也因此帶動新竹縣過去一年房價大漲。台北市晚一年多花184萬元看來是正常能量釋放。高雄晚一年多花69萬元，台積電（2330）到高雄設廠的話題從年初炒到現在。

至於嘉義市意外擠進前三名，晚一年買得多花70萬元，徐佳馨分析有三大原因，一是資金外溢效果，從台南往嘉義走。二是買到不地建商往嘉義或屏東一帶跑，三是有一些大型建商在嘉義市區推動中心商業區（CBD）建案，帶動區域追求新天價。她說房地合一稅新制上路後，有些建商看好低價城市有上漲空間，把價格轉價給買方，因此造成六都之外的地區，平均每坪房價都漲逾一成以上，預售屋價格上來了，也會帶動成屋一起上漲。

晚一步買不到房？電子科技業景氣強勁，台商回流等，新竹科學園區周邊房價快速上漲。據比實價登錄更準確的銀行鑑估價資料顯示，今年第2季新竹縣新增交易每筆平均價格高達1,198萬元，跟去年同期相比，才晚一年買民眾就要多花192萬元，居全台都會區之冠。台北市晚一年每筆平均得多花184萬元排名第二高，但令人訝異的增加第三快的竟是嘉義市，晚一年買得多花70餘萬元。科技新貴炒房亂象值得留意外，六都之外的其他縣市民眾的買房痛苦指數逐漸攀高，增速過快是否涉及炒房，亦值得多加關注。

雖然民眾買房子多參考實價登錄，但造假拉抬頻傳，反倒是銀行業放款給民眾時小心翼翼，大多委託專業機構或是專人鑑估價，實際貸款出去的金額更具參考意義，而聯合徵信中心統籌各銀行申報來的房貸資料，其中有各地區鑑估價與成數實際數，亦可做為民眾買房時的重要參考。

從聯徵中心公布至今年第2季底的最新資料顯示，銀行在台北市新增房貸平均每筆交易鑑價約2,340萬元，仍居各都會區之冠，但銀行鑑價通常比市價保守，若以同期鑑估成數97.69%回算，實際上第2季每筆房產交易平均價格至少在2,395萬以上，跟去年同期比，晚一年就得多花184餘萬元。

同樣情形在六都中，除了台北市外，以高雄市晚一年平均得多花69.4萬元增加第二多，再來是桃園市的60.6萬元。近來大家關注的南科帶動台南市房價部份，其實從聯徵中心資料，整體台南市平均交易價格，近一年只增加35.5萬元，在六都之中並不算特別多。

其實這二年來房產交易價格飆漲最快的，除台北市外多分布在次級都會區。其中受科技新貴拉抬的新竹縣，上半年平均每筆鑑價1,174.6萬元，以鑑價成數98.01%回算，每筆平均價格為1,198萬元，甚至還高過新竹市平均的1,122萬元。而且新竹縣晚一年得多花192萬元，不只比新竹市只需多花27.68萬元多出好幾倍外，更超越台北市成為各都會之冠。

此外，嘉義市第2季底的平均每筆交易價也來到870萬元，尤其是晚一年平均就要多花70萬元，成為新竹縣、台北市之外，全省成長第三高的都會區頗令人訝異。嘉義市除了網路購物衝出全省第一的好成績外，消費力道強勁也延續到買房，短短一年成長8.8%，速度之快令人訝異。

另外像是宜蘭、彰化等城市平均房市交易價格，也是晚一年要多花超過49萬元才買得到，其實都比六都中的台中市、新北市、台南市要高出許多。是否具有實質漲價基本面，值得特別留意。另外同樣是偏鄉像是苗栗、雲林等都是不漲反跌。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，由於這波中美貿戰讓廠商回流，電子業收入增加了也會帶動科技園區周邊房價，科技新貴多愛買竹北、寶山、竹東等重劃區的新建案，建商會把新屋建材原物料上漲的成本轉嫁給房客。也因此帶動新竹縣過去一年房價大漲。台北市晚一年多花184萬元看來是正常能量釋放。台積電（2330）到高雄設廠的話題也從年初炒到現在。

至於嘉義市意外擠進前三名，晚一年買得多花70萬元，徐佳馨分析有三大原因，一是資金外溢效果，從台南往嘉義走。二是買不到建地商往嘉義或屏東一帶跑，三是有一些大型建商在嘉義市區推動中心商業區（CBD）建案，帶動區域追求新天價。她說房地合一稅新制上路後，有些建商看好低價城市有上漲空間，把價格轉價給買方，預售屋價格上來了，也會帶動成屋一起上漲，因此造成六都之外地區不少漲幅都在一成以上現象。

全台房市買氣下半年明顯回升，新北市新成屋指數更創下歷史新高，10月份房市移轉棟數為6425棟，較9月增加了22.7%，以新莊區、汐止區、土城區增加最多。房產專家表示，新莊副都心、頭前重劃區及土城暫緩重劃區都是熱區，汐止則是受到台北市東區門戶發展計畫影響。但還是要提醒民眾居高思危，像美國近期縮減購債，已有部分地區房市降溫，台灣是否面臨相同情形值得觀察。

疫情在今年5月爆發，當時民眾不敢看屋，許多社區也不讓人進入，加上台灣曾有SARS導致房市大跌經驗，大多數民眾選擇觀望，導致房屋移轉數大跌，不過疫情趨緩後，房市又開始回溫。

新北市政府地政局表示，新北10月房市交易移轉棟數共計6425棟，較9月的5236棟增加1189棟，幅度22.7%。新莊、汐止、土城分別增加192棟、181棟、169棟，主要原因是新成屋移轉棟數大幅增加所致。

屋比總監陳傑鳴表示，三級警戒解除後，民眾看屋意願高，漲勢重起，新屋去化速度明顯變快。另外，台北市價格過高，許多人為了空間，選擇至新北置產，也讓新北房市變得越來越熱。

陳傑鳴指出，新北的重點重劃區及捷運沿線交易熱度都非常高，新莊副都心、頭前重劃區近期都有許多民眾前來看屋，成交量有明顯增加趨勢；土城暫緩重劃區離板橋近，還有板南線加持，也是許多民眾有興趣的地區。

另外，台北市大安、信義土地趨近飽和，市府開始啟動東區門戶計畫，將建設移至南港，包括經貿園區、高鐵等，當南港越來越熱鬧，便會帶動緊鄰在旁的汐止房市發展。

新北10月房屋移轉數衰退的主要地區僅有三重、五股。陳傑鳴認為，這應該是單純9月有房屋大量移轉，10月恢復正常而已，其中三重受惠政府建設、北環狀線等利多題材，對該區相當看好。

陳傑鳴提到，台灣房市短期仍是看漲，但建議民眾應居高思危。熱錢過多是近期房市上漲的主因之一，但美國近期縮減購債後，已有部分區域的房市開始降溫，台灣接下來會不會面臨相同情形是可以觀察的重點，建議民眾在買屋前還是要小心謹慎，避免套牢在高點。

華僑城A(000069)11月12日晚間發佈2021年10月主要業務經營情況顯示，10月份，公司實現合同銷售面積30.84萬平方米，合同銷售金額45.06億元。1-10月份，公司累計實現合同銷售面積342.9萬平方米，較上年同期增長20%；合同銷售金額708.6億元，較上年同期增長3%。

旅遊綜合業務方面，2021年國慶日假期，華僑城景區、酒店及開放式旅遊區合計接待399.7萬人次，已恢復至2019年同期的135%。其中，歡樂穀集團接待人數、營業收入較2020年同期增長13%、27%，較2019年同期增長7%、39%，園區二消、年卡銷售均有大幅提升，深圳歡樂穀、北京歡樂谷、成都歡樂穀、上海歡樂谷、天津歡樂谷共計10余項主要指標創歷史新高。

樓市進入寒冬期，一些地產公司為了銷售業績，各種騷操作不斷，甚至不惜以身試法，採取違法違規的行為。

然而伸手必被捉。

近日，為進一步規範房地產市場秩序，惠州市住房和城鄉建設局發佈《關於2021年第四季度查處違法違規房地產開發企業的情況通報》（以下簡稱“通報”），11個房地產開發企業及專案被通報，責令限期整改。其中有碧桂園、融創、佳兆業、奧園等企業的項目公司。

奧園和新城控股(34.610, -0.84, -2.37%)降價銷售被暫停網簽

10月27日至29日，市住房和城鄉建設局聯合市委網信辦，市發展改革局、市公安局、市自然資源局、市市場監管局、市城管執法局，市住房公積金管理中心，國家稅務總局惠州市稅務局、惠州銀保監分局等10個單位組成四個檢查小組，分赴各縣（區）開展房地產市場秩序專項檢查，持續整治房地產市場秩序。

檢查組共檢查26個房地產開發項目銷售中心，查處11個存在違法違規經營行為的項目。

惠州中奕房地產開發有限公司（以下簡稱“惠州中奕”）和惠州獅峰實業有限公司（以下簡稱“惠州峰獅”）兩家企業因銷售價格明顯低於備案價被暫停網簽並責令限期整改。

企查查顯示，通過股權穿透，惠州中奕的最大受益人是新城控股集團股份有限公司。

通報顯示，惠州中奕旗下雲昱花園項目約30戶銷售價格明顯低於備案價，未按政府備案價格要求銷售商品房，因而被暫停網簽而責令限期整改。

奧園涉案項目。

惠州峰獅則是奧園集團控制的專案公司。通報顯示，惠州峰獅旗下奧園譽博府項目約8戶銷售價格明顯低於備案價，未按政府備案價格要求銷售商品房。

據當地房地產行業人士透露，今年4月，奧園譽博府曾加推97-118平方米的新品，備案均價為9287元/㎡，最低8648元/㎡，最高9758元/㎡。而到了5月，開發商特批了93折的限量房源，單價低至8135元/㎡起。

該價格與備案均價相差1152元/㎡，與最低價相差513元/㎡，與最高價相差1623元/㎡。如以97㎡房子計算，一個月最低跌價近5萬元，最高跌價超過15萬元。

對監管部門來說，開發商降價銷售問題不大，但這個價格有條底線，即備案價，這是政府調控房地產市場的主要手段。部分開發商為了快速回籠資金，惡意降價對外銷售，擾亂房地產市場秩序，就觸及了調控的底線。

碧桂園、融創、佳兆業等違規被罰

在房地產市場低迷期，一些房企開始不遵守法律、法規，無序競爭擾亂市場。

這次惠州住建局在檢查中發現各種違規違法行為。

如惠州中農批市場發展有限公司開發建設的雲穀大地專案銷售現場廣告展板誇大、違法宣傳，如“龍門最大”、“餘量告急、全城火爆”等且沙盤展示資訊不實；

惠東縣中毅房地產有限公司（以下簡稱“惠東中毅”）開發的海倫堡厚園專案公示材料不規範，而且未公示《商品房預售許可證》原件；樣板房未設置在可售住宅房源實體，屬異地樣板房。企查查顯示，惠東中毅是廣東海倫堡地產集團實際控制有專案公司。因而海倫堡被責令封閉樣板房，限期整改。

在被處罰的企業中，多個頭部房企也在列。

惠東縣萊海天置業有限公司（以下簡稱“惠東萊海天”）為了銷售，甚至犯下極為低級的錯誤，其開發的融創雲水灣專案找的委託代理銷售房地產機構竟然沒有備案就倉促上陣。企查查顯示，惠東萊海天是融創房地產集團有限公司實際控制的企業。

看起來，為了搶收，融創旗下的專案公司也不知道有多急了。

惠東碧桂園房地產開發有限公司開發的維港灣花園專案公示材料不規範，主要原因也是未公示《商品房預售許可證》原件等。

在被通報的11個專案中，佳兆業竟然有兩個項目中槍。

惠東縣佳兆業房地產開發有限公司因山海灣花園專案公示材料不規範，如未公示《商品房預售許可證》原件等，已整改；

惠州市佳兆業盛盈城市投資有限公司城市廣場銷售現場無公示銷售人員資訊，如銷售人員姓名、相片、上崗證明、工號等。

惠州市林懋房地產開發有限公司因國韻雍庭專案樣板房改變規劃設計，改動內部牆體，被責令限期整改；

恆昌隆泰（惠州）房地產開發有限公司因方圓天俊府花園現場對可能影響居民生活的因素宣傳展板使用“陽光宣言”等模糊性字眼，已整改。

近日，華潤置地有限公司（以下簡稱：華潤置地）上市25周年司慶日活動在深圳“春繭”體育場舉行，管理層與約600名員工代表共同回顧廿五創業歷程。

1996年11月8日，華潤置地於在香港聯交所上市，首開中國內地房地產公司香港上市先河。在25年艱辛探索後，時間無疑成為了華潤置地的朋友，而港交所資料顯示，華潤置地過去21年的歸母利潤複合增長率達到了28.5%的高水準。

25年來，華潤置地與城市共進，為助力城市發展耕耘不輟，“春繭”作為華潤置地深耕城市投資開發運營的鼎力之作，成為司慶活動的場地有著特別的意義。現如今，華潤置地穩居行業TOP10，已經綻放出包括開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務與生態圈要素型業務等4塊頗具競爭力的業務。站在行業處在邁向高品質發展的關鍵節點，華潤置地將在輕重結合的模式下，通過“3+1”一體化發展佈局與現代化、科學、透明、穩健的公司治理體系，繼續穩健奮勇向前。

物業開發銷售：穩居TOP10

華潤置地1994年改組成立，從北京出發至今佈局境內外83個城市，是華潤集團旗下負責城市建設運營的業務單元，已成長為最具行業影響力的城市投資開發運營商。

目前，華潤置地已構建了“開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務”三大主營業務與生態圈要素型業務有機聯動、一體化發展的“3+1”業務模式。而這其中最先起步，且最為根基的業務就是開發銷售型業務，也就我們通常所說的物業開發銷售業務。

從1994年入股華遠通過財務管控進軍房地產業，到2000年啟動深圳萬象城開發涉足商業地產開發，華潤置地逐漸從住宅開發轉變為綜合性發展商，並於2009年發佈高品質品牌戰略，逐步確立了自己高品質綜合開發商的行業地位。

克而瑞資料顯示，2020年華潤置地憑藉2850.3億元的全口徑銷售額居行業第九名，包括今年前10個月的銷售額在內，華潤已連續5年穩居行業銷售規模TOP10。華潤置地這份穩健的背後是管理層在專案佈局、控制成本、提高效率、提升品牌溢價、保障財務安全等多面的精耕細作。

一直以來，華潤置地採取的是聚焦國家四大戰略區及一二線高能級城市的佈局策略，歷年的一二線城市土儲和銷售占比均在80%以上，今年上半年在一二線的新增土儲占比在86%。由於高能級城市具備人口持續流入的優勢，其需求的穩定性遠超三四線城市。

此外，憑藉著綜合競爭優勢，華潤置地通過招拍掛、城市更新、收並購、TOD等元方式拿地，在控制拿地成本方面具備一定的優勢。公司在一二線新增土儲平均成本大致作為當期銷售均價的40%左右，這保證了華潤置地能獲得穩健合理的利潤水準。

再者，華潤置地在2019年推出了涵蓋技術、部品、設計三大體系的產品標準化體系，這標誌著公司內產品技術標準全面統一。規模化、標準化、工業化，成為了華潤置地控制建安成本的重要抓手之一。

值得一提的是，華潤近兩年已建成6個資訊化平臺，包括行銷管理平臺、採購雲平臺、成本管理平臺、商業運營平臺、物業管理平臺、物聯網瑞雲平臺等建設與優化。數位化賦能不僅幫助華潤置地降本增效，還令公司盈利能力在行業調整期顯示出足夠的韌性。


最為重要的是，在關鍵的財務方面，華潤置地憑藉著華潤集團的深厚實力和國企背景，融資成本與中海、龍湖等相近，一直處在4%出頭的行業底部區域。且公司的三項財務指標長期處於綠檔序列，為長遠穩健發展奠定了堅實基礎。

經營性不動產：租金收入今年或破兩百億

上市25年來，在華潤置地業績實現驚人複合增長的背後，也是總資產規模的穩步增加。截止今年中，華潤置地的總資產達到9215.65億元，其中投資性房地產帳面價值達到2005.45億元，這些不動產業務包括持有購物中心、寫字樓、酒店等物業，成為了公司最“硬”的資產。

“硬”的原因在於，不動產一方面可以增厚公司總資產規模，拓寬拿地和融資能力，另一方面這些商業資產還可以貢獻穩定增長的現金流。

從2000年啟動深圳萬象城項目，到2014年發佈商業地產戰略至今，華潤置地實現了成為“中國商業地產領導者”的目標，成為購物中心綜合實力行業第一。業績方面，投資房地產的資產規模從2010年的186.81億元增長10倍至2020年的1873.79億元，資金收入從2010年約16億元增長至2020年的128億元，首破百億，今年或破200億大關。資產和收入幾乎達到了10年10倍的增長。

截止今年上半年，華潤置地已開業萬象系列購物中⼼48個，儲備項⽬60個，實現營收66億元，同比增長高達65.4%，商業建築面積穩居中國商業地產前列，出租率達到96%。

華潤置地在營寫字樓項⽬全部佈局於⼀⼆線城市，實現租⾦收入9.4億元，同比增長29.8%，出租率達到75.7%，為⾏業⾼位。

華潤置地開發建設及運營管理酒店項⽬30餘個，⼀⼆線城市占⽐超70%，其中已開業13家酒店，上半年實現收入7.4億元，同比增長110.2%。

從增速看，華潤置地的投資物業還在“大象起舞”，而且從投資到運營的競爭力在持續提升。這從華潤城、深圳灣、西安三中心等近兩年華潤的明星代建項目就可見一斑。

輕資產管理：萬象生活成輕資產管理第一品牌

華潤的輕資產運營業務包括商業運營管理、物業管理業務等，主要開展的平臺即為華潤萬象生活。

萬象生活作為華潤置地配套的物業管理板塊，一直是隨著華潤置地的地產業務不斷壯大。2017年5月，華潤萬象生活成立，並于2020年底成功在港交所分拆上市。

截止2020年底，華潤萬象⽣活業務覆蓋69個城市，其中79%的在管住宅商業以及76%的在管商業物業位於⼀⼆線城市。全年實現營業收⼊67.79億元，按年增長16%。今年上半年華潤萬象服務上半年實現營業40.16億元，較2020年同期增長28.05%；實現歸母淨利潤8.06億元，同比增長138.07%。同期毛利率為32.2%，淨利率為20.07%。

華潤萬象生活目前在管面積135.85百萬平方米，合約面積183.7百萬平方米，位列行業頭部。除深耕住宅、寫字樓、商業物管等傳統賽道外，也發⼒城市空間運營賽道，積極佈局⼯業園區、產業園區物管賽道。

萬象生活在服務龐大基數的家庭和業主的同時，充分挖掘流量和資料的價值，為客戶提供增值服務。推出了包括購物中⼼“⼀點萬象”會員體系、住宅物業“悅家”業主端APP和寫字樓“officeasy”⼩程式這⼏⼤會員體系，分別服務1340萬會員、84萬業主、超6萬的商業業主。

“地產+”生態圈：城市建設運營競爭力持續提升

“地產+”的多元化業務成為當前房企尋找新增長點的重要途徑，通過協調已有的行業資源，在存量規模上，挖掘新價值。圍繞3大主業，華潤置地的生態圈要素型業務包括代建代運營、城市更新、長租、產業、康養、影業、教育等。

而在各生態圈業務中，最考驗實力的城市建設運營，卻成了華潤置地最得心應手的“手藝”。從10年前的深圳灣體育中心，到承辦今年全運會的西安奧體中心，華潤置地雄厚城市建設運營競爭力已成為行業標杆。

現如今每年要接待600萬消費者的深圳灣體育中心，已成為國內為數不多能實現盈利的體育館項目。出色的專案前期規劃和後期運營，讓華潤置地贏得了不少地方政府的信任，相繼獲得了不少重大專案。光在深圳就建設運營了深圳灣2期、南山醫院、深圳灣學校、南山科華學校、人才公園等項目，此後的上海靜安體育中心、西安的“三中心”、成都的世界大運會場館、嘉興的南湖湖濱紅色文旅專案、深圳的湖貝項目。

華潤置地圍繞城市的總體發展目標和規劃，充分發揮自身擁有“城市綜合體、城市更新、新區建設、TOD綜合開發、城市代建代運營、產業地產、文旅地產”七大核心能力和資源優勢，佈局全業態、全價值鏈、全資質的省市建設與運營業務。

2019年，華潤置地建設的西安國際會議中心、西安國際展覽中心一期、西安奧體中心三個專案全面落成。西安“三中心”是“一帶一路”標誌性工程，也是保障第十四屆全運會和承辦各類國際性會議的重要項目。

僅此“三中心”專案，就包含會議中心、展覽中心、奧體中心三種業態，華潤置地還自己組織了設計、監理、施工、物業運營等全價值鏈條工作，充分展示華潤的強大的基建和運營實力。

近幾個交易日地產股迎來爆發。11日，招商蛇口(11.150, 0.28, 2.58%)等多檔股票漲停。有平臺粗略估算，房地產板塊公司市值日內合計暴增超過1000億元。12日，地產板塊走勢有所回落，但廣宇發展(17.090, 1.55, 9.97%)仍漲停。

Wind截圖Wind截圖
盤面上，截至發稿，A股方面，廣宇發展漲停，泰禾集團(2.290, 0.21, 10.10%)漲7.69%，新華聯(2.100, 0.17, 8.81%)漲6.74%。港股方面，中國恆大漲逾14%。

就在11日，招商蛇口、金地集團(11.270, -0.16, -1.40%)、泰禾集團等多檔股票漲停，港股內房股也紛紛上漲。債券方面，一批此前大幅下跌的房地產債券，漲幅均超過兩位數。

消息面上，地產企業在銀行間市場發行債務融資工具密集落地。11月12日，招商局蛇口和光明地產(2.200, -0.03, -1.35%)在北京金融資產交易所網站上披露擬發行中期票據檔。此前一日，保利發展(14.870, 0.02, 0.13%)控股集團股份有限公司在銀行間市場啟動20億元中票發行。

根據多家媒體報導，中國銀行(3.060, -0.01, -0.33%)間市場交易商協會11月9日舉行了房企代表座談會，招商蛇口、保利發展、碧桂園等公司表示，近期有計劃在銀行間市場註冊發行債務融資工具。這意味著房地產企業境內發債的相關政策會有所鬆動。同時，金融機構會通過債券投資等方式重新為房企“輸血”。

《金融時報》報導提到，高盛近日也表示，一直在通過買進中國房地產開發企業發行的美元高收益債券來增加“適度風險”投資資產。談及個別房企風險事件引發的連鎖反應，團隊成員稱，傳染風險被高估了，市場正在消化這一風險。

此外，貝殼研究院資料顯示，90個城市10月份主流首套房貸款利率為5.73%，二套房貸款利率為5.99%，較上月均下調1個基點，今年以來首次環比下降。

民生銀行(3.910, -0.01, -0.26%)首席研究員溫彬此前對媒體表示，在維護房地產市場平穩健康發展政策之下，銀行對房地產開發貸款還是要保持合理供應，滿足企業的合理融資需求。通過銀行間市場發行債務融資工具，也是滿足房地產企業資金需求的手段之一，避免因資金鏈斷裂出現行業性風險。

中信證券(25.340, -0.41, -1.59%)預計，2021年11月後按揭貸款投放持續增長，銷售回款情況明顯好轉。整個房地產市場的銷售情勢可能在2022年3月開始向上。但中信證券也認為，房地產行業信用修復仍然曠日持久。國海證券(3.980, 0.00, 0.00%)則建議，通過大洗牌，投資者要關注留下的經營更優秀的房地產公司。

下半年以來，樓市面臨著較大的下行壓力。不僅出臺“限跌令”的城市越來越多，各地的工抵房（工程抵押房）也出現了井噴之勢。

11月以來，多個地方繼續出臺房價“限跌令”。11月1日，湖南永州市零陵區住房和城鄉建設局發佈《關於嚴禁低價傾銷的通知》稱，各房地產開發企業不得以任何理由私自低價（如低於成本價、變相降價）等傾銷擾亂該區房地產正常秩序，否則將依法依規進行懲處。

21城限跌

此前的10月12日，永州第一個“限跌令”出臺。永州市下轄的東安縣住房和城鄉建設局針對部分房地產企業採取大幅度降價銷售並明顯低於市場正常價格銷售新建商品房的現象，出臺了《關於加強新建商品住房銷售管理的通知》。

山東聊城住建局本月發佈的一則通報顯示：某品牌樓盤的降價促銷引發老業主投訴，最終被叫停整頓。同時，通報中還強調：其他企業要引以為戒，嚴格自律。

鎮江下轄的揚中市建築房地產業商會近日發佈倡議書，內容包括新開盤的房源不低於備案價85%銷售，在售樓盤同一樓層、同一戶型的成交價不低於上季度成交均價的95%。

根據第一財經記者不完全統計，截至目前，全國已經有21城發佈了“限跌令”。其中有的城市是直接發佈行政命令，有的則是通過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網簽的方式。這些城市包括瀋陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了瀋陽、昆明等個別城市外，絕大多數都是三四五線城市。


長春市生態大街附近的一處在建樓盤（2月22日，無人機照片）。新華社。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經記者分析，目前出臺“限跌令”的城市主要是在三四線城市，相較一二線城市，三四線城市尤其是部分區域降溫的速度比較快，而且房企在這些地方加快出貨的意願強烈，通過大幅調整銷售價格的方式來出貨的現象比較多，所以這些城市“限跌令”多一些。而大多數一二線城市主要在信貸等各方面做一些調整之後，市場就會逐步回歸正常，不一定需要“限跌令”。

“工抵房”打折

另一方面，在樓市下行壓力較大的情況下，目前市場上“工抵房”打折甩賣的消息頻出。不僅是在三四線城市，包括廣州、廈門、成都、南京等一二線城市出現了很多“工抵房”。

比如在一線城市廣州，有媒體粗略統計，近期廣州推出工抵房的樓盤數量達到十餘個，項目既有位於增城、南沙、從化的郊區地段，也有像荔灣這樣的主城區。價格方面，輕則優惠數十萬元，多則上百萬元。

“工抵房房源……由於工程公司急需回資金，特批30套跳樓一口價370萬/套起！”10月， 雅居樂在荔灣白鵝潭新開盤不足一年的豪宅項目--雅居樂天際715推出的工抵房廣受關注。

在廈門，今年10月海滄區某項目推出30套118平方米的工抵房，單價2.5萬元/平方米起。 這個項目此前的在售均價為3.3萬元/平方米。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，對部分開發商來說，“工抵房”就相當於變相的商票。“工抵房”大多是滯銷的樓層、房源，對開發商來說，一方面可以把一些不好的戶型，不好賣的產品，甩賣清倉。相當於清掉無效庫存，另一方面在一定程度上也緩解了資金壓力。但對於建築商來說，也只能拿這種房子，否則拿不到錢。但這樣一來也在很大程度上擠壓了房地產鏈條上相關企業的利潤。

張波告訴記者，“工抵房”井噴主要有兩個原因，一個是開發商現金流壓力比較大，所以工程款的支付進度比較慢，有些工程款不能如期支付，這樣一來，建設方就需要開發商提供一些房子作為相應抵押。這個現象在這兩年比較常見，所以會有大量“工抵房”出來。但建設方也不需要這麼多房子，他們也需要變現獲取現金。

張波分析，另外一種原因是，部分房企推出的產品本身並不一定是“工抵房”，而是普通的在售商品房，為了回籠資金，要對價格進行調整，但又怕老業主形成很大的反彈情緒，這樣一來也會以這個“工抵房”的名義來進行銷售，這是一種變相的降價促銷行為。

此外，雖然“工抵房”的折扣很低，但並非真實存在，不少開發商利用“工抵房”的噱頭吸引客戶，往往等到現場，會發現房源沒有了，但開發商卻達到了吸客的目的。

近期以來，也有部分地方的房地產企業利用“工抵房”降價促銷被查處。10月3日，徐州市賈汪區市場監督管理局下發一份責令改正通知書，要求賈汪一樓盤停止以“工抵房”的名義宣傳降價銷售商品房的違法行為，該樓盤將恢復按原市場價格銷售。

北京新房銷售回暖 二手房網簽量跌破萬套 “條件都可以談”成仲介口頭禪

近日，中證君對北京地區新房、二手房市場進行走訪。調研發現，相比新房市場，二手房成交整體欠佳，業主對購房客戶的資質、首付比例、貸款方式容忍度較高，談價空間較大。“所有條件都可以談”成為仲介帶看的口頭禪。

機構資料顯示，北京二手房市場成交量連續7個月下滑。10月份，北京二手房網簽量今年以來首次跌破萬套，同比下降超過三成。

二手房網簽量跌破萬套

麥田房產資料顯示，10月北京二手房成交9340套，環比下跌25.7%，月成交量創下自2020年4月以來新低。但是，10月下半月和上半月市場熱度分化明顯，10月下半月日均帶看量比上半月多32%。

成交走弱，願意下調掛牌價的房東比例也在增加。麥田房產監測發現，有超過85%的房源下調了掛牌價。

中證君調研發現，由於成交量處於低位，北京二手房業主普遍對買房者資質容忍度較高。

“二手房成交火熱時，很多二手房業主是挑客戶資質的，不喜歡使用公積金貸款的買家。但是，由於現在市場成交整體不佳，挑客戶的業主很少了。”位於大興區天宮院片區的某仲介銷售人員劉洪（化名）對中證君表示。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，臨近年底，市場成交量短期內大幅放大的可能性較低。

新房銷售回暖

中原地產監測資料顯示，9月，北京市場供應新建商品房住宅11556套，是2012年9月後的歷史供應最高紀錄。9、10月新建商品房住宅成交量分別達到5430套和5564套。

從房企披露的銷售資料看，10月銷售環比增速處於高位。

克而瑞公佈的10月百強房企銷售榜單顯示，10月份，TOP100房企全口徑銷售金額為8978億元，環比增長5%，同比下降30%。整體看，10月銷售額雖然同比下滑，但相比9月已有較為明顯的回暖。

中證君走訪北京新房市場發現，很多前期入市的專案，已經由期房轉向現房銷售，不少專案已經有了批量客戶入住。

“促銷活動從7月份開始一直沒有變。為了減少尾盤欠佳戶型滯銷的可能性，項目每個月都拿出十幾套房源進行集中促銷，有好的樓層也有不好的樓層，摻在一起銷售。目前平均每天能賣出去1-2套，這個資料在當下的新房市場已經屬於很高的銷售量。”位於大興區六環外某限競房銷售人員表示。

“但是，別墅、合院專案由期房轉現房銷售，需要辦理期轉現證書，時間大概要半年。這期間無法簽約，所以這些項目銷售量一直很低。”上述銷售人員表示。

人民銀行表示,要堅持穩健的貨幣政策,做好跨周期設計,統籌考慮今明兩年政策銜接,更好支持消費投資恢復,抑制價格過快上漲,堅決遏制金融服務業領域的壟斷和資本無序擴張,維護房地產市場平穩健康發展.

人行黨委召開會議,傳達學習總書記習近平講話和六中全會精神,會議強調,一是精心組織開展學習宣傳教育.引導廣大黨員幹部迅速把思想和行動統一到全會精神上來,推動形成黨史學習教育新熱潮.

*創新貨幣政策工具,促進共同富裕*

二是全面貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想,完整、準確、全面貫徹新發展理念,加強金融支持構建新發展格局.繼續穩妥有序處置高風險金融機構,壓實各方責任,牢牢守住不發生系統性風險的底線.繼續深化金融供給側結構性改革,加快推進實施「十四五」金融發展規劃,建設更高水平的開放型金融新體制,有效應對外部衝擊風險.

三是踐行以人民為中心的發展思想.聚焦發展不平衡不充分問題和經濟社會民生的薄弱環節,創新貨幣政策工具,引導金融機構加大對小微企業、綠色發展、科技創新、鄉村振興、區域協調發展的支持力度,促進共同富裕.加快推動金融法治建設,提升金融服務保障和金融消費權益保護水平,堅決遏制金融服務業領域的壟斷和資本無序擴張,維護房地產市場平穩健康發展.

四是始終堅持黨的全面領導.從嚴管黨治黨,嚴格執行民主集中制,堅持不懈推進正風肅紀反腐,堅決查處金融腐敗和各種違紀違法問題.

大成生化科技(00809)公布,根據執行裁定書,法院已頒令全資附屬哈爾濱大成須透過網絡平台進行司法公開拍賣方式,出售所持黑龍江省賓縣賓西經濟開發區部分土地及物業權益,該土地在首次司法拍賣的起拍價已定為約3.71億元(人民幣．下同)(約4.47億港元),以清償集團另一全資附屬長春大合申索約3.16億元.

該集團指,有關起拍價相較其約5.3億元(約6.39億港元)的估值折讓30%,乃考慮到當前充滿挑戰的經營環境,長春大合和哈爾濱大成認為於司法拍賣就該土地應用折讓起拍價將有助於拍賣取得正面成果,並降低長春大合因該土地最終未能出售而僅可接收該土地以作清償的機會.該土地為哈爾濱大成生產基地一部分,總面積約39萬平方米,於6月30日總帳面值約2.57億元(約3.09億港元).

佳明集團(01271)公布,截至9月30日止中期盈利約6923萬元,同比跌約1.38%,每股盈利4.9仙,派中期股息每股4仙.

該集團指,扣除投資物業公平值變動影響的基礎溢利為2920萬元,同比下降65%,物業發展方面,青衣明翹滙已售出逾92%單位,錄得已簽約銷售總額約48億元.項目預期將於年底竣工.

該集團指,建築業務收益跌43.4%,至約3億元,因期內啟德建築項目處於完工階段因而確認較低收益所致.於9月底在建建築項目合約毛額價值約16.3億元.數據中心租賃收益升17.6%,至9190萬元,因iTech Tower 2數據中心空間使用率上升帶動.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

勝捷企業(06090)公布,截至9月30日止第三季度收益升20%,至3530萬新元.至於今年首三季收益約9999.3萬新元,同比增長4%.

該集團指,在新加坡,特建工人宿舍分部收益得益於三個取得良好入住率的快速建造宿舍,而今年第一季度末開始投運的兩個客工入職中心,以及其他住宿相關或輔助服務也貢獻收益.在馬來西亞,特建工人宿舍分部收益得益於雪蘭俄的西雅雪州發展機構八打靈再也及西雅巴西古當一幢新宿舍樓的新增床位推動.西雅巴西古當的另一幢420張床位的宿舍樓預計在第四季度投運. 在西雅淡杯的資產提升工程已經峻工,增3600張床位.

該集團指,特建學生公寓部分,來自英國的收益在第三季度同比回升幅度最大.因入住率強勁復甦.對於2021╱2022新學年,目前已預租床位的86%.隨出行限制的放寬,預計在英國接受高等教育的國際學生人數將保持強勁.至於澳大利亞嚴格邊境管制繼續影響第三季度入住率,但隨著增加國際學生來源多樣性並進一步放鬆邊境管制,預計國際學生對當地需求將有所改善.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

內房急求資金解困，近期積極放售資產的中國奧園（03883）蝕讓部分香港物業套現。該公司昨公布，以現金代價9億元向私人投資者伍登輝出售持有半山羅便臣道若干單位的3間項目公司全部股權及股東貸款，出售所得款項淨額擬用於償還貸款融資及作為營運資金；預期確認出售事項的估計虧損約1.77億元。奧園稱，考慮到現時市況，認為出售事項是變現該等物業價值、提高該公司流動性及產生額外營運資金的良好機會。

是次出售的資產涉及羅便臣道63、65、65A及67號燕貽大廈若干單位及車位，佔相關地段不分割份數約86.41%。項目公司於2019年3月向土地審裁處申請強拍燕貽大廈，訴訟程序已排期於明年2月在土地審裁處審理。

燕貽大廈重建為奧園首度進軍香港住宅市場的項目，據其年報資料顯示，該公司持有該址樓面約4900方米。

此外，奧園於香港持有葵涌寫字樓項目AOffice 46奧創中心，總樓面面積約1.09萬方米，部分將分拆銷售，預計提供200個寫字樓單位。

融創賣股共籌73億

此外，融創中國（01918）公布配股計劃，以先舊後新方式配售3.35億股，每股作價15.18元，佔該公司經擴大後股本約6.7%，集資約50.85億元，配股價較上周五收市價17.04元，折讓10.9%。同時，該公司以每股14.75元配售融創服務（01516）約1.58億股，佔融創服務已發行股本約5.1%，涉資約23.31億元，配股價較上周五收市價16.56元，同樣折讓10.9%。兩者合計所得款項淨額73.43億元（約9.42億美元），該公司擬把當中約50%用於償還貸款，其餘約50%作為營運資金。

融創指出，控股股東、主席孫宏斌出於對該公司的長遠信心和長期支持，把自有資金4.5億美元提供予融創使用（無息借款形式），以支持該公司經營發展。早前有傳融創下月到期的私募債務融資工具涉及本金達6.2億美元（約48.36億港元）。

上月有傳內地監管部門要求恆大（03333）主席許家印動用個人身家去償還公司債務，惟未曾傳出當局有否對孫宏斌提出類似要求。

花樣年（01777）未能及時償還10月4日到期的2.05億美元票據，要與相關債權人磋商償付安排，希望可重續或延長借款，以避免違約。彭博報道，花樣年提出於周五（19日）召開2019年公司債券（第一期）2021年度第二次持有人會議，議案包括利息遞延支付方案，以及刪除有關違約責任的兩條約定。

建議刪違約責任條款

花樣年提議，「19花樣年」2021年7月5日至2022年7月4日的利息部分延期支付，其中20%於2022年7月5日按期支付，2023年7月5日支付剩餘80%。花樣年提議刪除違約責任條款中「其他因發行人自身違約和/或違規行為而對本次債券本息償付產生重大不利影響的情形」的約定，並提議刪除違約責任條款中「其他因甲方自身違約和/或違規行為而對本次債券本息償付產生重大不利影響的情形」的約定。

瑞銀亞債基金經理離職

另外，恆大（03333）債務危機令不少債券投資者損手，彭博報道，恆大債券主要買家之一的瑞銀證實，該行亞洲債券基金經理迪羅斯（Ross Dilkes）已經離職，但沒有透露離職原因。迪羅斯於瑞銀工作約16年，由他主管的基金，對恆大等內房有大量敞口，包括一隻規模30億美元的亞洲固定收益基金，持有該行對恆大的大部分敞口。

彭博數據顯示，迪羅斯的基金今年以來累跌約18%，其約一半資產與房地產有關；而自9月以來，隨着恆大債務危機引發市場對內房行業的擔憂，該基金規模縮水約5億美元。瑞銀是恆大債券的頭五大持有人之一，截至9月底，瑞銀持有約2.74億美元恆大債券，其中包括亞洲高收益債券基金等持有的資產。

激戰Wetland Seasons Bay 2期 價單盤搶光

新盤過去周末（13日至14日）兩大焦點盤對壘，兩盤以價單形式合共發售505伙全數沽清，其中會德豐地產九龍東啟德MONACO ONE周六（13日）連招標首輪發售共342伙，以價單形式出售的341伙即日沽清，套現逾35.5億元，帶動該集團今年售樓收益突破300億元，創該集團歷史新高；發展商乘勝追擊，昨日發新價單盡推餘下單位，本周四（18日）「晒冷」發售餘下150伙。

會地今年售樓收益逾300億破頂

新地（00016）天水圍濕地公園路1號發展項目第2期Wetland Seasons Bay亦在上周六進行次輪銷售共172伙，當中164個價單單位亦於當日賣光，該盤經兩輪銷售累沽301伙，套現逾20億元。過去周末新盤共售出逾540伙，按周上升28.6%，帶領本月首兩周一手總成交量已突破1000宗，至逾1280伙。

會德豐地產常務董事黃光耀透露，MONACO ONE周六首輪銷售，價單上341伙全數即日售罄，套現逾35.5億元，平均呎價24777元，同時令該集團今年售樓收益突破300億元，創集團歷史新高。由於向隅客眾多，集團決定盡推餘下單位，因成交呎價較同系GRANDE MONACO有折讓，料新價單有溫和加幅，並安排於本周四進行次輪銷售共150伙。

項目昨日推出4號價單，涉及123伙，包括1房至3房戶，以最高12%折扣計算，折實平均呎價25533元，較3號價單折實平均呎價24801元高出3%，折實售價799.6萬至1788.6萬元。發展商表示，新價單折實計總值約12.2億元，若撇除座向、景觀及樓層等因素，輕微加價2%。至於27個已開價但未有納入首輪銷售的單位，發展商昨天亦重發價單，該批單位提價約1%至4%。

會德豐地產昨晚上載新的銷售安排，「晒冷」盡推前述150伙於周四次輪銷售。位於沐泰街10號的MONACO ONE提供492伙，實用面積319至1471方呎，預計2023年3月中落成入伙。

濕地公園項目3期明年首季賣

Wetland Seasons Bay過去周六進行次輪銷售，連招標共發售172伙，其中164伙價單上的單位即日沽清。

新地副董事總經理雷霆形容，項目銷情盛況延續，以發價單銷售單位全數沽清，經兩輪銷售後，累售逾300伙，套現逾20億元。項目尚有最後的第3期項目，屬整個濕地公園項目最後一期，料明年首季以現樓形式發售，讓買家可充分體驗項目質素。

新地代理總經理胡致遠指出，該盤兩輪銷售共沽301伙，當中300伙以價單方式發售。呎價最高為1B座10樓C1室，呎價19463元；造價最貴為招標售出的別墅第3座5及6樓複式B室，成交價達1833.7萬元。胡致遠稱，項目第3期共提供384伙，單位類型設有大樓、別墅及洋房單位。

過去周末兩大焦點盤對壘，合計售出505伙。此外，新地周六亦賣出Wetland Seasons Bay第1期7伙，即整個Wetland Seasons Bay發展項目單日共沽171伙。連同前述樓盤，總括過去兩天總計有28個新盤錄得成交，共售出逾540伙，較前周末（6日至7日）約420宗，按周大升28.6%，並為9月初周末（9月4日至5日）錄得約582伙後，近10個周末一手新高銷量。

隨着多個焦點盤連環開售，本月首兩周全港新盤成交量逾1280宗，已達10月全月逾1610宗約八成，由於本月尚有全新樓盤登場，業界預期11月全月一手成交量可達2500宗。

中港通關仍未有進展，市場普遍持觀望態度。美聯工商舖（00459）指出，本港甲級寫字樓（下稱甲廈）租售價維持窄幅上落，今年10月指標甲廈售價按月微升0.2%，租金則按月上揚0.8%。

美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告顯示，10月甲廈售價按月微升0.2%，港島核心區包括中環、上環、金鐘及灣仔等表現持平，尖沙咀區表現最好，按月漲2.3%；九龍東及葵涌區則分別按月升0.1%及0.3%。

租務市場方面，以分散業權的甲廈表現較佳，按月漲0.8%，乙級寫字樓（乙廈）則按月降0.9%。當中較矚目的商廈租賃成交，為運動服裝品牌Nike由九龍灣遷往觀塘國際貿易中心，租用約5.4萬方呎樓面，呎租約32元。此外，中環國際金融中心2期全層亦獲一家中資資產管理公司承租，樓面約2.5萬方呎，呎租約130元。

整體空置率略降至10%

至於空置率，截至10月底為止，甲廈空置率雖然按月下跌0.3個百分點，但仍高企於10%水平。當中以九龍東的空置率最高，達15.5.%；灣仔及銅鑼灣也見9.5%，上環則為9.4%。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，政府最新公布的《施政報告》，提出發展佔地3萬公頃的「北部都會區」，預計落成後可提供65萬個工作職位，配合與內地更頻繁的經濟連繫，寫字樓需求必定增加，有利未來商廈市場。

翁鴻祥稱，灣仔北三幢政府大樓將拆卸，重建為一幢高達52層的綜合商業大樓，有望增加核心區寫字樓供應，同樣有利日後的商廈市場。香港正積極與內地磋商部分通關事宜，將可為投資者帶來信心，進一步帶旺寫字樓後市。

受惠於發展商拆售私人住宅車位，純車位買賣註冊個案按月增加。香港置業引述土地註冊處數據指出，今年10月（主要反映約一個月前市況）共錄得759宗純車位買賣註冊個案，較9月的521宗急升約45.7%。

根據香港置業的資料，今年首10個月的車位註冊量，每月都維持在500宗以上，其中9月錄得521宗的今年低位後，10月即反彈至759宗；造價逾200萬元的車位買賣個案由9月佔比最少，於10月一躍成為主流，9月錄得133宗，比例為25.5%，10月暴增約1.7倍至358宗，並佔當月的成交量約47.2%。造價逾100萬至200萬元的個案，10月有278宗，較9月的246宗增約13%；成交價100萬元或以下的車位成交則由9月的142宗，按月逆市挫約13.4%，至10月的123宗。

大型屋苑拆售帶動

如果以港島、九龍和新界分區比較，新界區佔465宗屬最多，較9月的318宗多約46.2%；港島區有182宗，按月飆逾1.1倍；九龍區則由9月的117宗，按月微減5宗或4.3%，至112宗。

香港置業研究部董事王品弟分析，10月純車位註冊量按月升幅顯著，主要受車位拆售個案帶動。各大屋苑中，以將軍澳日出康城MARINI單月錄得132宗登記最勁，鰂魚涌太古城則以107宗排第二，單計該兩個屋苑共錄239宗純車位買賣個案，佔全月總註冊量約31.5%。王品弟估計，當中不少屬於拆售成交。

近期新盤熱賣帶動樓市氣氛，二手交投明顯反彈。中原地產十大二手屋苑過去兩天（13日至14日）共錄得12宗成交，屬10星期新高，按周升3倍，重上10宗以上水平。

新盤向隅客回流刺激

中原地產統計的十大屋苑，過去兩天錄得12宗成交，其中荔枝角美孚新邨較旺，共有3宗交易；零成交屋苑則按周減少4個，只餘3個屋苑「捧蛋」。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，新盤熱賣帶動整體入市氣氛，加上市場基礎利好因素不變，本港疫情持續穩定，通關有望，買家入市心態普遍相當正面，部分一手向隅客陸續流向二手市場亦刺激交投。

據美聯物業分行統計，過去周末兩天十大屋苑錄得約12宗交易，按周升約9.1%，連續五周錄雙位數成交。

美聯物業住宅部行政總裁布少明說，過去一周有位於新界區及九龍區的全新盤開售，堪稱「貨如輪轉」，可見市場購買力未退，只是早前大幅偏重一手，二手成交一度陷於膠着。布少明補充，從新盤的熾熱銷情及活躍的二手睇樓活動反映，買家入市熱情未減，周日已見向隅客回流二手市場。

綜合利嘉閣地產分行網絡數據，過去兩天十大指標屋苑錄得9宗成交，按周飆4宗或80%。該行總裁廖偉強相信，要待樓市高位爭持情況出現突破，二手交投才有望進一步增加。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽稱，該行統計的十大二手指標藍籌屋苑過去兩天共錄8宗買賣，按周減少兩宗。

二手成交方面，利嘉閣地產首席聯席董事莫永澤指出，該行新近促成上水天巒琉森大道雙號屋成交，實用面積約1818方呎，三房間隔，原叫價約3600萬元，近日減價320萬元或約8.9%，獲一名資深投資者以公司股權轉讓形式（俗稱賣殼）斥資3280萬元購入自用，呎價約18042元。

天巒雙號屋3280萬明賺實蝕

莫永澤指出，原業主2011年以約3211.8萬元購入上址，升值68.2萬元或約2.1%，但若連同代理佣金等計算，賣方或要虧蝕。

香港置業助理分區董事陳子麟稱，九龍灣德福花園M座中層15室，2房間隔，實用面積約532方呎。原業主以約780萬元放盤個半月，減價40萬元，至約740萬元成交，造價低市價約5%，呎價約13910元。據悉，買家由租轉買，原業主於2012年3月以約408.2萬元購入單位，是次轉手賺約331.8萬元，物業升值81.3%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇說，本月首10天暫錄得2594宗整體樓宇買賣登記個案（包括住宅和工商舖等），估計本月全月註冊量約7100宗，按月升13.6%，連續15個月處於6000宗以上水平。本月註冊的個案，涉及總金額暫錄231.85億元，料全月約640億元，按月多約4.3%。

內房流動性危機蔓延，融創中國（01918）公布，擬以每股折讓10.9%配股集資，同時減持融創服務（01516）1.58億股，套現合共約74億元。另外，集團控股股東、董事會主席孫宏斌將出資4.5億美元（折合約35億港元）自有資金，支持集團經營發展。

上周五（12日）有銷售文件顯示，融資中國及融創服務擬配股集資近65億元。根據融資中國及融創服務昨日公布的配售協議，配售的股數較日前傳出更多。

由孫宏斌家族信託持有的融創國際投資控股，擬以每股15.18元配售3.35億配售股份，佔已發行股本約7.19%，認購事項所得款項總額約50.85億元。配售價較上周五收市價17.04元折讓10.9%。

另外，融創服務擬以每股14.75元配售1.58億股，佔已發行股本約5.1%，配售事項所得款項總額約23.31億元，配售價較上日收市價16.56元同樣折讓約10.9%。

融創中國表示，配售及認購事項旨在擴大本公司股東基礎，優化資本結構。集團預期，預期上述交易所得款項總額約74.16億元，所得淨額約73.43億元，當中約50%擬用於一般營運資金，另約50%用於償還貸款。

潘銳民：樓價看升5%內

樓價持續企穩，早前投得廣播道及窩打老道兩幅市區地皮的麗新發展 （00488） ，看好本港豪宅市場，麗新發展高級副總裁潘銳民預計，廣播道項目落成後，預計呎價可達約4萬元。

潘銳民表示，廣播道及窩打老道這兩個地段比較獨特，屬於傳統豪宅區。首先，廣播道項目位於九龍塘廣播道79號，項目的地區和位置，屬於傳統豪宅區，集團打算發展過千呎的豪宅，亦會配合高級器材及各種豪宅設計裝修，預計於2024年頭推出市場作樓花推售，並於4年至4.5年後落成，呎價會視乎市況調整，如繼續平穩向上，預計呎價可達4萬元。

而窩打老道項目就位於何文田窩打老道116號，潘銳民認為，當區校網理想，有眾多傳統名校，適合新家庭客，所以會以中型豪宅約500至800平方呎的單位發展。

明年豪宅價 看升逾10%

潘銳民認為，發展豪宅講求環境及配套等多方面的配合，要找到優質地段作豪宅發展的地皮，就更難上加難，有鑑於優質地皮的罕有程度及市場需求，近期樓價亦屢創新高，預計明年豪宅市場會有10%以上升幅。

同時，麗新明白中小型單位市場有剛性需求，估計於明年推出兩個上車盤。首先，就是和市建局合作的觀塘恆安街項目Bal Residence，項目主打1房小型單位，呎數為300至350平方呎，合共提供156伙，適合市區上車客的需求。

而另一個，就是元朗大旗嶺項目，以1房單位為主，面積為200至250平方呎，同時亦提供兩房單位，面積為400至500平方呎，合共提供112伙。此項目相對恆安街項目小一點，適合換樓人士入市。潘銳民認為，分支家庭位的需求很穩定，所以中小型單位在疫情後會平穩向上，短期內不會反彈得太快，始於限制於購買力和經濟，樓價波幅約5%以內。

至於早前，政府研賣地條款加入最細單位面積，以改善市民居住空間。潘銳民回應指，居住空間改善固然好，因為居住空間好，人自然心情好，心情好工作就會更落力，就能帶動經濟發展。

「不過，問題就是，現時經濟環境未能配合其提議，基於樓價及建築費上漲，市民負擔能力就會出現問題，如要設面積下限，市民負擔就要提高，這要在很好的經濟環境之下才能實行，不能一下子就去做，要慢慢調整，所以從根底裡，就是要增加市民的經濟能力。」他說。

二手市場交投暢旺，帶動居屋市場成交，當中天水圍屏欣苑有新盤向隅客以609萬入市。

447呎低層 呎價13624

元朗屏欣苑A座低層16室，實用面積447平方呎，有買家以609萬（已補地價）入市，呎價為13,624元，兩者均創屋苑新高紀錄。

祥益地產高級經理謝利官透露，買家入票欲購同區新盤Wetland Seasons Bay，因籌號後未能認購心儀的單位。此外，買家亦有留意屏欣苑，故此決定入市。

另外，屯門龍門居8座高層H室，實用面積592平方呎，成交價為504.8萬元（未補地價），原業主於2006年以86萬元購入，15年間升值近5倍；富健花園6座高層G室，實用面積592平方呎，成交價475萬元（未補地價），原業主於2005年以80萬元購入，16年間升值近5倍。

此外，大角咀海富苑A座低層10室，實用面積213平方呎，自由市場價以380萬（已補地價）售出，原業主於2014年以265萬元買入，7年間帳面獲利115萬元。