政策打住不打商，2022年商用不動產走勢可望牛氣沖天！「廠辦天王」超營實業董事長楊仁鈞表示，工業地產市場走了十年的多頭，新一波資金潮更帶來科技廠辦市場，價量雙雙衝上新高，明年還看不到「天花板」，未來「第三代廠辦」將快速崛起；不過值得注意的是，部分建商開價嚇死人，讓廠商買不起，問題最嚴重。

素有「內科王」封號的「廠辦天王」楊仁鈞縱橫廠辦近30年，代銷、自建版圖遍及全台13縣市，成交、參與規劃累計近80棟廠辦。他表示，近年供應鏈轉變、台資受惠轉單效應發酵、經濟成長和出口穩步攀升，工業地產旺到史上最高點，雙北市工業土地、科技廠房行情雙雙攀峰，漲風從台北市外溢到新北市，區域市場頻創天價，更吸引多家從未蓋過科技廠辦大樓的建商，開始從住宅市場跨足到廠辦市場。

不過楊仁鈞直言，令人擔心的是，很多建商一窩蜂蓋廠辦，卻還是用20年前的廠辦規格來考察、規劃，一旦將來產業結構改變或市場反轉，「潮水退了才知道誰沒穿褲子」，很多廠辦勢必會被淘汰，即使降價也賣不掉，關鍵在於廠房不合用就是不合用。

楊仁鈞表示，目前「第三代廠辦」正在大崛起，最主要有三大DNA：外觀豪辦化、Lobby五星飯店規格、「廠辦倉三位一體」；其中「廠辦倉三位一體」，難度最高、競爭門檻也最高，也是未來的藍海市場。

據超營實業調查，近年雙北市工業土地、廠辦行情屢創新高，漲幅大於住宅；以工業土地來說，電子業大本營新店，已達每坪110~120萬元，有錢還買不到，三重跳到100萬元大關以上，比五年前50~60萬元已翻倍上漲，土城也高達60~70萬元，比五年前30~45萬元、漲幅近六成~一倍。

廠辦行情方面，目前內科園區已飽和，西湖段近捷運站且生活機能良好產品，每坪已站穩八字頭、文德段七字頭，南港呈條狀分布、租售行情差異較大，北士科已達每坪64~66萬元，新店達45~50萬元為新北市最高，其次為三重約45~48萬元，中和約40~43萬元，土城約40萬元，新莊約35~40萬元，汐止約34~36萬元，近五年平均漲幅都在25~35％之間。

楊仁鈞表示，預期未來二年多頭格局持續，在全球供應鏈重組、廠商接單和擴廠需求殷切、通膨效應、營建成本攀升等因素下，2022年漲幅恐怕還會加大，還看不到「天花板」，但因為已有部分建商開價嚇死人，讓廠商買不起，這個問題最嚴重，若廠商無力追價，則可能外溢到都會外圍。

掌握台商回流、產業升級擴廠潮，遠雄、國揚、長虹、華固、國建、中工、京城、寶徠等八大建商，同步加碼工業地產的開發比重，估計未來五年將釋出至少2,000億元的科技廠辦大樓；其中至少有六大案躋身「百億俱樂部」。

台廠接單旺盛、加上疫情改變全球供應鏈，帶動廠商擴廠需求，工業地產已躍升為今年的大熱門，總體成交量已連續兩年突破千億大關；內政部統計，工業倉儲類不動產在建造執照、開工、使照數量上，也在去年達到最高峰，年增率分別達27.8％、42.88％、8.57％傲視各類不動產。

「廠辦三雄」龍頭遠雄建設，近年積極在南港、桃園、中和、士北科等獵地、簽下合建案，目標將廠辦推案占比提升至三成，並擴大開發大型客戶或客製化廠辦產品，本月正式推出南港「遠雄宜進I、CITY」，手中還有北士科、中和等百億廠辦案正待登場。

長虹重兵部署內湖，更砸下61.39億元揮軍土城，買下黎智英的近1萬坪工業地，未來總銷至少280億元，可望是長虹史上規模最大的廠辦大案，在手合計380億元廠辦案源。

華固持續耕耘內湖、也插旗新莊、南港，南港玉成段大案總銷至少101億元，合計在手廠辦案至少338億元，未來五年可望陸續取得建照或完工。

近幾年才跨足廠辦市場的國揚更是來勢洶洶，今年總銷70億的「國揚矽谷」剛在第一季完工交屋，挾著「廠辦界愛瑪仕」頂級豪辦園區規格，已100％完銷，最近更密集加碼內湖舊宗、土城、三重，加上已卡位的新店案，目前至少已籌備四大廠辦案，估計總銷超過400億元，企圖心最強烈。

中工「土城AI智慧園區」旗艦大案規模達6.7萬坪，估計總銷將達300億元，為新北市下波規模最大廠辦造鎮案。

國建選在南港與利百代合建，預計改建為二棟廠辦大樓，國建可分回其中一棟，未來採只租不售。

京城與三地開發聯手在台南仁德，開發智慧科技園區，總銷將達360億元，明年可望先預售。寶徠和大股東璞園建築團隊則攜手「鎢鋼大王」春保森拉天時鎢鋼合金集團，在桃園龜山開發廠辦園區，據悉將為總銷至少170億元的指標大案，明年有機會取得建照。

疫情帶動產業供應鏈改變、資產保值效益提升，桃竹地區商用不動產市場交投爆近年大量，據商仲業者統計，桃竹今年商用不動產、土地大型交易金額迄今已逾千億元，高出往年600~700億的水準，製造業擴廠需求強勁、壽險業加碼布局收益型資產、建商搶地，三大動能帶動整體交易規模近倍增。

根據第一太平戴維斯統計，桃竹地區今年迄今包含商用不動產及土地，超過3億元的大型交易，總金額已逾千億元，25件交易成交金額超過10億元，近年工業地產持續暢旺的桃園745億元，較過去幾年約500億元規模擴增；過去交易規模較小的新竹縣市達263億元，更較往年倍增。

過去將不動產投資重心放在都會區的保險業，加碼布局桃竹，帶動桃竹商用市場能見度大增，新光、國泰、中壽三大壽險業今年合計在桃竹入手162億元商用不動產、土地。

新壽年初以56億元買下新竹公道五「萊恩廣場」為今年桃竹地區最大手筆交易，中壽今年也以23億元，買下新竹關埔豐邑「雲智匯」商辦。

近年在桃園布局積極的國泰人壽，除去年以近47億買下八德「廣豐新天地」等外，今年更陸續買下蘆竹、大溪、楊梅共逾2.2萬坪土地，總金額約46億元。

這波桃竹工業地產除了製造業、生技、零售、物流等產業自用需求加碼購買廠房、也見外資進場，以及REITs納入投資組合，台灣微軟以24億元買下宏泰電工桃園盧竹廠，將布局Azure數據中心；REITs「樂富一號」45億買下順達龜山A7廠房；過去經營不善企業的閒置廠房，如勝華楊梅廠、太電八德廠等，在這波工業地產熱潮中，也都順利出脫，有買盤接手。

土地市場方面，受惠房市需求熱潮，除了過去如青埔、A7等熱門重劃區精華土地成為建商鎖標的外，新釋出的重劃區、產業園區土地及地上權，更成為企業加碼的標的，今年釋出的機捷A20區段徵收土地、大園沙崙產業園區、楊梅幼獅青創智慧園區等土地標售、招商，都有建商或企業入手，帶動桃竹土地交易規模達近600億元。

近年台廠受惠資金回流與全球產業鏈重組的轉單潮，擴廠與尋覓新總部的需求旺盛，原本獨佔台北金融外資與科技大廠兩大辦公聚落龍頭的信義計畫區與內科，也因開發飽和而向南港湧現「外溢效應」，且因為南港東側的南軟和展覽館同樣面臨開發飽和問題，所以這波「外溢效應」主要鎖定南港車站到昆陽站這段「南港西軸線」。據統計，南港整體未來八年內將有超過80萬坪新供給釋出，其中南港西軸線上就佔了50萬坪，相當於5倍101量體，成為驅動下一個南港未來的引擎。

商仲業者分析，南港與信義計畫、內湖間緊密不可分割的「地緣經濟」，是大台北其他行政區無可取代的，對內科來說南港西軸線是進入市中心的「內科前一站」，從內科前進南港設點，能省去到內科上班要過橋、出城的堵車問題；對由信義計畫區和敦北南京金融商圈外溢的企業來說，總部設點南港西軸線更具優勢，除了可以享受「信義下一站」的便捷性與高CP值，還能擁抱南港西軸線迸發的「南港2.0」增值潛力。

單坪月租金4000元為標準已經是信義計畫區的行情共識，在商用不動產租金節節高漲，「租不如買」成了企業布局資產的新趨勢。盤點未來信義計畫區所有浮上檯面的開發案，包括世貿三館、信義區公所、富邦A25總部等全部都是「只租不售」的地上權型態，即便來到南港，不論東側的南軟，還是特商區和策略性工業區規畫的南港西軸線，同樣面臨9成以上新供給也都是「只租不售」，致使南港西軸線上結合「辦+廠」雙效總部的預售案「遠雄宜進I-CITY」，能以高CP、高潛力吸引從信義計畫區和內科擴張的企業，搶先布局即將從蛋白加速熟成蛋黃的「南港NEXT」前景。

「遠雄宜進I-CITY」規劃93至全棟1萬坪第七代廠辦總部，據現場銷售人員透露，不少接觸中的企業主客戶對南港近期發展非常「有感」，表示「過去沒特別注意，但現在越看越發現未來性就在眼前。」更特別看好「遠雄宜進I-CITY」所在的南港西軸線將快速連結信義計畫、內科園區，構成產業黃金三角聚落的重要戰略地位。

鼎固控股(2923)2021年12月11日公告與宏璟建設以約14.17億元收購地址位台中西屯區市政路10號的土地，此筆土地坪數約567坪，兩家公司各持分一半，換算土地每坪單價約250萬，鼎固看好台中七期長線發展，這筆不動產開發案初步規劃將推出中型住宅產品。

此地塊位台中七期的新市政中心，擁高綠蔭覆蓋率特質，街廓寬廣，鼎固控股總經理張能耀表示，台中房市受惠市場置產需求與抗通膨效應等強勁基本面支撐，看好住宅需求將持續成長，此次鼎固購買的地塊位七期市政路，未來此路延伸工程將直通中科，成為科技走廊要道，更為加分。

鼎固11日公告台中七期購地案，地號為台中市西屯區惠國段63號土地及建物產權，位市政路上，該地段在台中七期的含金量相當高，市政路除具備舒適生活環境，散步又可到達惠文路，也連接文心路與公益路商圈，並鄰近家樂福超市，有效彌補大七期最缺乏散步即達的生活機能。

鼎固控股擅長依地區特色創造產品競爭優勢、開發住商辦複合式大型造鎮建案，2021年規劃在台中投資開發，總經理張能耀地產開發策略，將秉持城市精華地段為主軸，商用及住宅不動產並重，未來將繼續評估合適的開發機會。

蔡總統今（11）日指出，近幾年都更的效率明顯提高，過去甚至有案件花了幾十年才完成。現在，最快有幾個月就可以核准的案例。危老及都更核准案從2016年平均每年有40案都更案，逐年成長。以今年來說，到11月底，都更和危老案就有807案，從2017到2021年，每年平均有700案，案件數成長近17倍。

蔡總統今出席「第三屆危老+都更博覽會開幕式」時指出，將簡化都更危老計畫審議，讓審查內容和時間更加明確，讓民眾得到合理有效的協助。過去幾年來，政府努力解決危老建築的問題，希望讓民眾的生活更安全、更優質。在這個過程中，也面臨到許多挑戰，包括有些老舊大樓的產權非常複雜，在整合上需要克服更多的困難。

蔡總統說，政府除了透過修正法規，降低都更門檻、提高獎勵，吸引更多業者和民眾參與危老都更，也協助地方政府成立重建輔導團，由專人進入社區，提供民眾法令諮詢，並且協助整合提案。

蔡總統指出，現在都更及危老的政策已經見到成效，接下來，針對明顯危及公安的建物，包括海砂屋和荒廢的住商混合大樓，中央也要與地方政府合作，加速處理。因此，今年5月再次修正都更條例，簡化了政府代拆的程序，並且再次放寬容積獎勵。

此外，蔡總統還提到，中央也與各縣市政府合作，全面盤點欠缺管理機制的老舊危險建物。對於有潛在風險的社區，除了輔導成立管理組織，也協助辦理都更改建，讓居民的生命財產安全更有保障。

中央銀行本周四（16日）將召開今 (2022) 年最後一季理監事會議，包括金融研訓院董事長吳中書、國泰世華銀行首席經濟學家林啟超及永豐金（2890）首席經濟學家黃蔭基等三大經濟學家均預測，央行在本季理監事會議上，再度加碼房市管制措施的機率很高。

市場預期，央行本季將宣布貼放利率「連七凍」、重貼現率維持在1.125%不變，今年經濟成長率與通膨率也可望雙雙上修，至於去年底以來已三度加碼的房市管制，本季是否再出手，成為市場矚目焦點。

銀行主管指出，對付房市，央行能採取的措施，就是緊縮貸款戶在銀行的貸款，如果央行的目標鎖定囤地養地的建商，就可能針對土建融下手，例如建商買了土地，未在一年內動工興建，銀行就得收回一定比例的融資，或拉高貸款利率等，如此一來，建商只能減少養地、加速興建，進而達成增加房市供給量、降低囤地養地風氣等目標。

金融研訓院董事長吳中書表示，以房價指數走勢觀察，近幾個月漲幅較陡，尤其特定地區，例如今年漲最兇的新竹地區，部分中南部地區漲幅也很高，綜合各情況，預估央行管制措施再加碼可能性非常高。

除吳中書外，林啟超與黃蔭基在日前舉行的經濟展望會上也預期，央行將加大房市的緊縮力道與範圍。林啟超表示，不清楚央行選擇性信用政策的細節，不過未來一年一定是往這方向走，可能在現有的政策再緊縮，可能是放款管控或貸款成數改變，範圍變更大、變嚴。持相同看法的還有黃蔭基，他預期「央行勢必會再針對房市祭出更多措施」。

展望明年我國利率走勢，林啟超、黃蔭基均認為，國內外通膨「有感」升溫，我國央行將於明年啟動升息，全年將有半碼（0.125個百分點）至1碼的升息空間。

林啟超認為，明年上半年市場會非常注意美國縮減購債及升息的節奏，預估聯準會最快明年6月升息，加上不動產貸款比率過高，我國央行明年下半年也有升息1碼的空間；黃蔭基指出，疫後復甦需求強勁，推升原物料價格，預估聯準會明年下半年將升息2碼，台灣央行明年第4季升息半碼。

桃園市平鎮地區人口大幅成長、通勤族激增，台鐵在平鎮區新富一街興建平鎮臨時站動工，解決民眾搭火車需求，台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧今天表示，桃園近年軌道交通陸續規畫啟動，拉近北北桃一日生活圈距離，成為雙北購屋客潛力區，台鐵平鎮增設一個站，帶動房地產利多，新建案開價奔近3字頭。

因應台鐵桃園、中壢地下化推動捷運化，將增設鳳鳴、中路、桃園醫院、中原、平鎮5站，成為桃園重要通勤節點，平鎮區人口增逾22 萬人，搭台鐵轉運民眾多，台鐵設置平鎮臨時站，預計投入5億元興建，上月動工開發，預計2026年5月通車啟用。

信義房屋平鎮店專案主任彭筱寧表示，平鎮規畫捷運站話題帶動房價預期效應，在4、5年前曾漲一波，如今平鎮臨時站動工，因為車站周邊腹地小，房價暫時跌不下來，房價上漲3成，中古屋來到2字頭以上，買方仍多於賣方，行情看好，甚至今年9月新建案還因此暫不開價，隨北客南下，房價最少2字頭起跳。

江怡慧說，台鐵臨時站帶來的交通利多，房價看漲，由於周邊地區好區位中古屋行情上漲，新建案開價每坪約28、29萬元，逼近3字頭。台灣房屋中壢平鎮店直營店長吳智忠表示，平鎮地鐵話題帶動、新富市場綜合大樓完工啟用，當地新成屋從每坪18、20萬上漲至22、23萬元，漲幅2成，中古屋從每坪15、16萬元漲至17、18萬元，漲幅逾1成，由於平鎮環南路腹地小、建案少，當地房市持續看好。

台灣普遍存在薪資低、房價高的現象，對於年輕人來說，薪資與房價的落差更讓人苦不堪言。一名網友在PTT發文，提到他的好友目前35歲，每個月薪水4.3萬元、實領4萬元，年終獎金至少有一個月，名下有兩間房產，一年收入，加上收租的錢差不多80萬元，原PO好奇，朋友以這樣的年紀對應收入，「這樣可以剛剛好60分及格嗎？」

原PO表示，這個朋友「沒有車、沒有負債、沒有父母、沒有小姑」，好友雖然身上只有5萬元的存款，但是在板橋和新莊各有1間房，加上收租的錢，年收入落在80萬元左右。

貼文曝光後，網友們看到「板橋和新莊各有1間房」的條件後羨慕不已，「2間房不工作都贏」、「新北有房就已經人生勝利組了」、「基本上不管年收入多少，新莊、板橋各1房，基本上已經贏了」、「一個人這樣有80分了吧」、「沒有父母、小姑加分加到爆」。 不

少網友覺得光是有房就超級勝利，房產專家胡偉良曾表示，以現在年輕人的收入水準來看，買房確實不容易，在現今不利的條件下，要跟父母買到一樣的房子，花費硬是高了一倍以上，所以如果有房子能繼承當然比一般人來的輕鬆很多。

胡偉良建議，年輕人必須更務實一點，考量這些可能繼承到的老舊房子的處理方式，或許這是他們當今所需研究的有關房子的新課題，也就是怎麼樣的活化和善用他們父母的老舊房宅。

台灣東部好山好水，同時房價相較於其他區域也相對低廉，不少人就興起了退休後可以到台東買間房子，好好的度過退休生活，不過事情恐怕難以盡如人意。

今年來各區房價都快速上漲，除了熱錢及通貨膨脹的影響外，缺工缺料的現象更是加劇了房價上漲的速度，就連台東也不例外，最新的預售案開價甚至飆到3字頭，實價登錄上也站穩2字頭。

預售大樓「富湛」開價落在每坪24萬至31萬之間，總價帶則落在610萬至1080萬之間，根據內政部資料顯示，最高單價為26.3萬元，換算下來總價720萬只能購入實際坪數17.71坪的小宅外加一個車位，其餘樓層的單價也多半在24萬元以上。

另一個預售華廈建案「齊揚日光」，單價則是落在23萬至24萬之間，不過因為屬於華廈，公設比較低，雖然看似單價差距不大，但是900萬上下的總價能夠買到的實際居住坪數能有34.45坪。

台東房價上漲的速度從內政部買賣契約價格平均單價也能窺見一二，在109年第一季時，平均單價為14.66萬，接下來每一季都有所成長，第三季時漲破每坪15萬，今年第一季為15.83萬，直逼19萬水平，總價平均也接近900萬大關。

台東雖然有人口外流的狀況，但是房價卻沒有因此下跌，統計去年一整年的購屋平均單價每坪14.73萬元，較10年前的每坪8.43萬元，大漲75％，永慶房產集團台東區經管會會長蔡東澄曾表示，台東近年房價出現許多漲幅，原因包括自住需求增加、外地投資客置產，新案每坪成交價等同於台南安南區、高雄市仁武、楠梓等蛋白區房價。

10日，上海易居房地產研究院發佈的最新一期《全國百城住宅庫存報告》顯示，截至11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環比增長2.1%，同比增長2.1%。庫存環比資料出現連續4個月環比正增長現象，而同比則連續36個月保持正增長態勢。當前百城庫存規模為2016年8月份以來的最高值，即創下5年來的新高。

記者昨天從上海市房管局獲悉，上海推出第六次集中批量供應房源。該批房源共涉及57個專案，總建築面積約197萬平方米，共計17487套，備案均價6.2萬元/平方米，分佈在浦東、黃浦、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明13個區。

其中，備案均價在6萬元/平方米以下的項目30個，面積占比約52.2%；10萬元/平方米以上的項目12個，面積占比約15.6%。續盤項目24個，均未漲價；新開樓盤33個，均參照周邊同品質項目備案均價核定。

據媒體報導，今年11月，元宇宙房產交易出現一次爆發。有統計顯示，在11月22日到28日的一周內，四個最主要的元宇宙房地產交易平臺的總交易額接近1.06億美元。據福布斯報導，有建築公司在元宇宙中設計一個專案可以賺近30萬美元。

不太瞭解元宇宙的人問，這個房子能住人嗎？這就問到了要害處了。在多數人的眼裡既然是房子，就應當是實實在在的，看得見、摸得著。什麼也看不見，那叫什麼房子呢？而元宇宙中的房子價格高得嚇人。國外某虛擬遊戲平臺上的一塊虛擬土地，就以430萬美元（約2739萬人民幣）的價格售出，創下了元房產交易價格的新紀錄。

所謂元宇宙“房產”就是元宇宙中的一部分虛擬空間。這種虛擬空間是否真的花了錢就能成為自己的也不好說。如果有一天，誰發明了更加先進的技術，突破這個虛擬空間，衝垮所謂的虛擬空間可能就會出現風險。

為什麼會出現這樣的現象呢？一個被完全虛構出來的東西，卻賣得比現實生活中的真實房產還要貴，難道這些虛擬房產真的能給購買者帶來自己想要的一切嗎？這些只能想像、不能直接感受的東西能夠如此被追捧、被炒作，最根本的因素是2008年全球金融危機爆發以來，全球各國、特別是主要經濟體發行的貨幣實在太多，多到沒有地方可去，所以進入到虛擬世界，成為空虛的行為載體。

從虛擬貨幣到虛擬房產，只是換了個名稱，其本質並沒有明顯區別，只有進入炒作領域，其概念效應才會不斷被放大。要想不斷放大元宇宙概念的效應，就得有足夠的貨幣來支撐。一旦流通中的貨幣量不足，資本的強度不夠，概念的效應就無法得到釋放。因此，虛擬概念能夠火爆的基礎是貨幣，是貨幣能夠支撐這些概念不斷被炒作。

2008年全球金融危機爆發後，各國投放到市場的貨幣，特別是美國等發達經濟體投入到市場的貨幣，已經讓全球市場洪水氾濫，導致資金都在尋找新的出路，自然也就不可避免地有一部分資金會轉化成炒作資金，進入虛假領域，炒作虛擬概念。除了虛擬貨幣外，又出現了一個虛擬空間——元宇宙。

元宇宙的概念，實際始于1992年國外科幻作品《雪崩》，人們在“Metaverse”裡可以擁有自己的虛擬替身。科幻中的場景，三十年後竟然變成了一種現實場景，並被一部分人大肆追捧，成為炒作的載體。尤其是臉書創始人紮克伯格公開聲稱，元宇宙概念是他發明的，就更是讓炒作者找到了炒作的依據。

這沒錯，為什麼紮克伯格如此看重元宇宙呢，因為他更相信元宇宙會成為他財富的另一個聚集平臺。這一切也是需要有強大的貨幣力量做基礎。

說到底，元宇宙概念能夠火爆，就是全球市場的錢沒有更好的去處，全球市場的錢需要找到發洩的地方。而像虛擬貨幣、元宇宙這樣只需要靠想像、不需要靠現實的東西，更容易吸引到投機者進入。只要有人信就行，有人信就會有人炒，有人炒就會更有人信，信和炒這對原本很排斥的概念，卻在虛擬世界裡找到了交匯點，反而形成了更為默契的結合。顯然，這是對實體經濟的極大諷刺，也是對實體經濟的傷害。只是，在強大的貨幣和資本面前，誰又能改變這種格局呢？

12月8日至10日，中央經濟工作會議在北京舉行。

會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

“房住不炒”基調不變

堅持“房住不炒”已滿5年，住房是民生方面的重中之重。

“房住不炒”的定位並不會變，無論後續對於剛需和改善型購房需求如何支持，炒房和投資投機的購房需求已經沒有市場。所以，各地在後續理解政策的時候，即便可以放鬆政策，也要嚴格守住這條紅線。

中指研究院指出，中央堅持“房住不炒”基調不變，相關內容已連續多年在中央經濟工作會議中提及，房地產調控的大方向沒有改變。

除此之外，本次會議提出要“加強預期引導，探索新的發展模式”。當前購房者、開發企業、金融機構等多方市場參與主體預期均存在不穩定性，引導各方的市場預期，有利於合理的購房需求正常釋放，有利於住房建設、城市發展的穩步推進，“穩預期”的重要性更加凸顯。

58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，在堅持“房住不炒”的原則下，對於合理的購房需求進一步強化保障。合理的住房需求不但包括首次置業，還包括首次改善、二次改善等不同層次的需求，以往一些城市和地區對改善型置業存在一定誤傷，下一步預計會有所改善。

同時，強化對保障性住房的推進品質要求，尤其是保障性租賃住房，預計明年在各城市，尤其是大中城市的租賃用地供給層面會強化供應比例和數量要求，對從事租賃運營企業的稅費減免和信貸政策支援等會進一步加大覆蓋範圍。

探索新的發展模式

從“探索新的發展模式”中亦可以看出，房地產行業經過20多年的快速發展後，我國城鎮居民人均住房面積已在40平方米左右，增量市場規模見頂，房企過去“高杠杆、高周轉”發展模式亟待改變，企業通過高杠杆、高負債實現高速發展、快速擴張的模式已接近尾聲，行業正從增量開發到存量運營時代轉變，企業也需要順勢而為，拓展新的業務模式，實現高品質發展。同時，對於地方政府而言，過去依賴房價、地價上漲驅動的“土地財政”模式也亟須轉變。

本次會議重墨提及“要正確認識和把握防範化解重大風險”。2021年個別房企出現債務違約，導致房地產金融風險加大，中央頻繁提及防範化解系統性金融風險，守住系統性金融風險底線。

張波表示，關注房地產行業的健康發展，尤其是房地產開發企業的“健康度”，通過三道紅線等金融政策淘汰一批房企，同時做好房地產預售資金的監管，以保障市場健康平穩運行。

結合本月初相關部門針對個別房企風險處置工作的舉措來看，相關舉措與中央經濟工作會議中“壓實地方、金融監管、行業主管等各方責任，壓實企業自救主體責任”的提法一致。隨著個別房企風險處置工作進入實質階段，行業預期有望進一步改善。

寶龍地產(01238)公布,發行額外於2024年到期的1.5億美元6.25%優先票據,該新票據估計所得款項總額將約1.341億美元,擬將所得款項用作為其1年內將到期的現有中期至長期債務進行再融資.

該集團指,新票據認購價將為其本金額的87.238%,加上8月10日至本月15日的應計利息,已申請新票據於新交所上市,並與兩批於8和9月發行的優先票據合併及組成單一系列.

國銀租賃(01606)公布,與外貿信託作為受託人於上周五(10日)訂立信託合同,委託對方管理基礎資產,而外貿信託向其分配信託利益即信託受益權.該集團以約23.5億元(人民幣．下同)出售該信託受益權予投資者包括內地商業銀行及其他非銀行金融機構,作價與基礎資產的帳面淨值相同.

該集團指,轉讓交易所得款項淨額將用於補充營運資金或償還銀行債務,將會加快資產的整體流轉量,並提升整體收益.該集團指,基礎資產為與若干承租人訂立的16項融資租賃合同及補充協議.該集團指,所轉讓的信託受益權指優先A1級信託單位、優先A2級信託單位、優先B級信託單位及劣後級信託單位持有的信託受益權,規模分別約為12.85億、6.7億、1.65億和2.3億元.

沿海家園(01124)公布,早於8月須交出土地予內地政府,但基於無心之失,未有適時遵守上市規則之規定及時披露交出土地事宜.該集團指,須向雞西市人民政府交出土地,而雞西市人民政府就土地應付補償金額2.24億元人民幣(約2.69億港元),料錄虧損約3.4億元人民幣(約4.08億港元).

該集團指,倘有關交出土地協議於股東特別大會上被股東否決,都不會對交出土地產生任何影響,因交出土地已於8月18日完成.該集團認為,向內地政府交出土地被視為根據法院命令強制售物業,不構成上市規則第14章項下的「交易」,故有關協議僅作內部入帳.

該集團指,對此致歉及刊發公布提供交易詳情.為免將來發生類似延誤並加強內部監控程序,將審閱及監管法律及監管合規程序及內部監控、向所有董事,高級管理層及相關人員提供類似交易程序培訓等.

順豪控股(00253)公布,以3100萬元向獨立第三方收購持有上水古洞道33號天巒天巒II莫里茲大道洋房19號物業的公司全部股權.

該集團指,該物業目前出租予一名為獨立第三方的租戶,每月租金為4.8萬元,直至2024年4月29日,而該公司過去兩年均虧損,去年度虧損約39萬元,於去年3月31日負債淨值約573.6萬元.該集團指,收購物業呎價約1.68萬元,將由內部資源撥付,鑑於目前市況,認為收購新界東北發展區域中新商業科技園對開的租金收入物業,具資本收益潛力.

皇朝家居(01198)公布,向科學城(廣州)融資租賃注資1億元(人民幣．下同),持股由22.5%升至23.5%,將由內部資源及╱或銀行及其他借款支付.

該集團指,該公司主要業務活動為融資租賃,去年度純利約4600萬元,資產淨值約3.52億元,考慮到該公司財務表現和融資租賃前景,注資進一步開拓該市場.該集團控股股東科學城持有科學城(廣州)融資租賃75%股權.

*擬3000萬人幣購華衍木業控股權,訂備忘*

該集團指,擬斥3000萬元向珠海市華衍木業現有股東收購部分股權及向該公司注資以獲51%股權,與該公司及其股東訂立諒解備忘錄.該集團指,由於該公司從事木門業務,相信可能收購事項將對家居業務起補充作用.

另外,該集團指,與蘇州海博智能系統訂立諒解備忘錄,成立一間專注於研發智能家居技術及系統的合營企業,註冊資本1000萬元,分佔51%及49%股權,合營企業將專注於研發智能家居技術及系統,應用於長者居家護理、數字資產、居家醫療及居家辦公用途等家居產品.

越秀地產(00123)公布,與一家銀行作為貸款人訂立一份融資協議,貸款人提供4.7億元循環貸款融資,貸款期由融資協議日期起計12個月.

該集團指,融資協議規定,倘其控股股東越秀企業持股少於30%權益,或倘越秀企業不能再保持作為單一最大實益擁有股東的地位,或倘越秀企業不能再對其行使管理控制權,即構成違約事件,屆時貸款人可宣布融資所有債項將立即到期應付.目前越秀企業實益擁有約39.78%.

遠東發展（00035）截至今年9月底止半年度，物業發展佔總收益61.9%，其中大部分來自澳洲樓盤。主席邱達昌表示，期望物業銷售佔60%，固定收入佔其餘40%。董事總經理孔祥達補充，按收益計，固定收入已佔近40%，惟現金流仍以售樓為主，期望有更穩定現金流。

孔祥達指出，集團期內推出16個海外樓盤，涉逾9000伙，已銷售過半，未來6個月再推兩個新盤，包括布里斯本約800伙住宅及墨爾本的出租公寓項目。他說，旗下停車場業務佔比不大，低息環境下若資產升值，有機會便會出售成熟項目套現。

港賣樓毛利率較星馬低

邱達昌認為，香港物業發展毛利率較低，只略高於內地，仍低於星馬等，但由於存貨少，有利套現及提供現金流。他強調，未有放棄大灣區市場，尤其在現市況有發展空間，相信等候數個月才出手未遲，不排除屆時趁低吸納的機會更多。對於早前向佳兆業（01638）等收購持有啟德地皮的項目公司，而該項目公司仍要按協議與高銀（00530）分成利潤，邱達昌稱須就此尋求法律建議。

談及本港樓市，邱達昌分析，美國利率應不會大幅上調，港府又增加土地供應，加上北部都會區將開設創科中心，利好市場發展。

擬參與農地發展 合資拓北都

至於北部都會區發展，邱達昌提到，邱家本身熟悉農地發展，現時政府補地價程序加速及有所鬆綁，令遠展也有條件參與農地發展，擬繼續合資發展北部都會區項目，例如與長實（01113）部署多年的元朗豐樂圍發展計劃（遠展佔股25%），雖然佔地逾800萬方呎，但其中500萬方呎屬於濕地，故實際只有200萬至300萬方呎可作發展。

恆地（00012）旗下西半山堅道單幢項目CAINE HILL上周開價後，過去周六（11日）首度開放示範單位供參觀及進行收票，暫收約200票，超購3倍。九龍建業（00034）將軍澳海茵莊園加推新價單共200伙後，亦於過去周末起收票，市場消息稱暫錄近500票，超購1.5倍。

CAINE HILL過去周末首度開放示範單位後，過去兩天累積錄得逾1500人次參觀，反應不俗，發展商同步進行收票，市場稱截至昨晚7時累收約200票，以首張價單50伙計算，超購約3倍。位於堅道73號的CAINE HILL提供187伙，實用面積169至446方呎，預計2023年3月底落成入伙，首張價單50伙，折實平均呎價28780元。

海茵莊園2000人參觀 年輕客為主

海茵莊園上周二（7日）加推全新4號價單，涉及200伙，過去周六起接受認購登記，市場稱首天已錄得約270票，周日陸續有市民參觀示範單位及入票。發展商透露，該盤過去兩天共錄得約2000人到場參觀，以年輕人士為主，亦有在同區擬租轉買及有意購入單位收租的投資者，到場了解最新的一按付款計劃。

市場消息指出，海茵莊園截至昨晚累積入票升至近500張，以新價單共200伙計，超購1.5倍。位於石角路1號的海茵莊園提供1556伙，實用面積183至866方呎，預計2022年8月底落成入伙。該項目最快今天公布銷售安排，料周末進行新一輪銷售。

新盤過去周末（11日至12日）以恆隆地產（00101）旗下九龍灣單幢項目皓日銷售最矚目，過去周六（11日）首輪推售共100伙，兩天共售出80伙，發展商部署加推應市。過去兩天本港新盤市場共錄得約120宗成交，較前一個周末（4日至5日）僅18宗，按周大升5.7倍，並由皓日力撐，佔過去兩天銷情約67%。

皓日過去周六首輪銷售揀樓，盡推首張價單100伙發售。發展商當天晚上指出，皓日為該區逾30年以來首個發售新盤，市場反應理想，即日售出78伙，套現約6.98億元，正積極研究短期內加推單位滿足市場需求。該盤昨天再沽兩伙，即整個周末共售出80伙。位於牛頭角道11號的皓日提供294伙，實用面積289至898方呎，預計2023年10月2日落成入伙。

新盤過去周末共錄得約120宗成交，單是皓日已佔整體銷情的67%，較前一個周末僅錄得18宗，按周大升5.7倍。

信置賣11戶套1.15億

皓日銷情佳，帶動九龍東新盤交投。由恆地（00012）發展的九龍東啟德THE HENLEY III周末兩天共沽9伙；會德豐地產亦於周六售出觀塘藍田站KOKO HILLS 8伙；連同九龍東其他新盤成交，過去周末單是九龍東新盤已合共錄得約99宗成交，佔整體一手銷情約82.5%。

較多成交的新盤還有信置（00083）與會德豐地產牽頭發展的西南九龍長沙灣維港滙發展項目第2期維港滙II，周末兩天共售出10個單位。另外，信置旗下西貢逸瓏園以1380萬元賣出最後一個3房戶。信置周末共售11伙，套現近1.15億元。

工商物業市場憧憬通關在即，投資氣氛暢旺。美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年首11個月工廈買賣註冊共錄得3512宗，比去年同期升93.6%；註冊金額398.4億元，按年上揚1.7倍。

美聯工商舖資料研究部資料顯示，11月工廈註冊量最新報275宗，按月漲1.5%；金額25.9億元，按月下跌3.7%。

沙田火炭石門贏大市

反映指標工廈走勢的美聯工商物業售價指數（MII）11月最新報384.7點，按月升0.9%；今年首11個月則累漲6.3%。

以該行統計的10個分區比較，今年首11個月以沙田、火炭及石門區最標青，售價暴漲11%；其次為錄得10%升幅的長沙灣，兩區表現均大幅拋離大市。屯門區是11月唯一錄得按月跌幅的地區，按月微降0.1%，但今年1月至11月則漲8.1%。

物流及貨倉需求激增

美聯工商董事陳偉志表示，政府正積極與內地商討爭取中港免檢疫通關，「港康碼」亦已接受市民申請，市場憧憬通關在即，工廈市場投資氣氛暢旺，同時不少用家對物流及貨倉的需求大增，作為自用及投資首選，而政府積極配合北部都會區發展。規劃署上月就沙田小瀝源及上水兩個工業地帶，向城規會建議改劃為住宅及商貿地帶，亦帶動用家和投資者對該兩區工廈的查詢量上升。

陳偉志預期，待中港落實通關後，市場氣氛進一步轉活，明年工廈註冊宗數及金額料穩定上升。

新盤連環登場，十大二手屋苑的交投步伐受影響。中原地產統計的十大屋苑，過去周末（11日至12日）錄得11宗成交，按周減少兩宗或15.4%，但仍是連續第五個周末企穩雙位數水平。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，一手新盤熱銷，亦有新盤趁聖誕節前登場，搶去不少鄰近地區的二手客源，令十大屋苑交投回落，個別業主則擴大議價幅度和減價吸客。

業界期望聖誕後再發力

利嘉閣地產統計的十大指標屋苑，交投量亦按周減少兩宗，至10宗水平。該行總裁廖偉強認為，市場仍等待中港正式通關，暫缺利好消息，二手市況膠着，相信待聖誕節過後，以及市場有大型新盤推出，方能進一步刺激二手交投量。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，過去周末九龍區有全新盤推售，反應理想，吸納了部分二手客源。由於接連有新盤應市，料二手交投表現將相對靠穩，過去兩天該行統計的十大藍籌屋苑錄得14宗買賣，按周持平，連續9個周末錄得雙位數水平。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽說，該行統計的十大二手指標藍籌屋苑，過去兩天錄得12宗成交，按周飆一倍。

新地（00016）旗下元朗大型項目The YOHO Hub開售在即，附近的YOHO系列YOHO Town錄得一宗高價成交個案，一個中層2房單位以838萬元易手，創該屋苑的2房戶造價新高。

市場消息指出，YOHO Town 8座中層C室，實用面積461方呎，2房間隔，剛以838萬元易手，創YOHO Town兩房單位新高價，呎價約18178元。原業主在2018年以698萬元購入，持貨約3年，賬面獲利140萬元或20.1%。

資料顯示，YOHO Town對上的2房戶成交價高位由9座高層G室於今年9月以822.8萬元創下，面積相同，即紀錄僅約3個月即被推高約1.8%。

河畔花園凶宅低水35%轉手

有個別凶宅則以遠低於市價易手。市場消息透露，沙田河畔花園D座中層5室，上世紀九十年代曾經發生「歡場屠夫案」，實用面積269方呎，2房間隔，原業主本來叫價308萬元放盤，經議價後減價10萬元或3.2%，以298萬元售出該單位，呎價11078元。相比本月該座面積和座向相同的低層6室以458萬元成交，反映前述凶宅單位的成交價，較市價低約34.9%。

消息指今次售出該凶宅的原業主於2012年以約150萬元買入，並曾經於2015年兩度把該單位推出拍賣，當時開價255萬元，惟未獲承接。事隔6年該單位終售出，更較2015年的開價賣高43萬元或16.9%，原業主持貨約9年，賬面獲利148萬元或約99%。據悉，該單位現時以每月8000元租出，若買家繼續把上址出租，回報率料約3.2厘。

78至84號項目 面向港鐵站高層享海景

港鐵南港島綫效應，刺激財團積極在鴨脷洲大街一帶收購舊樓重建，個別優質項目更掀起收購爭奪戰。例如鴨脷洲大街78至84號3幢舊樓便吸引兩個財團同時收購。

土地註冊處資料顯示，鴨脷洲大街84號興富樓地下A至L號舖，及閣樓部分舖位，面積約2,500平方呎，獲一家海外公司以2.2億元收購，呎價約8.8萬。據悉，該財團同時向住宅提出收購，惟暫未收購達強拍門檻。

興富樓地舖 呎價約8.8萬

消息指近日另一個財加入爭奪，並成功購入兩個單位，其中興富樓高層A室，實用面積343平方呎，收購價754.6萬元，成交呎價達2.2萬元，與同區其他收購中的項目相若。而上址原業主早於2007年以約79萬元購入單位，持貨14年，帳面獲利675.6萬元，升值8.5倍。

領福集團主席高兆霆證實，該公司加入鴨脷洲大街舊樓爭奪戰。他指出，該公司早前已經部署收購鴨脷洲大街78至84號3幢舊樓，其中鴨脷洲大街80至80A號，已經成功購入31%業權，於收購戰中可算佔主導地位。其中，2個住宅單位每個收購價1,238.6萬元，呎價約2.2萬元。

項目共45住宅及27舖位

資料顯示，上述鴨脷洲大街78至84號3幢舊樓，一共有45個住宅單位及27個舖位，樓齡約43年及54年，地盤面積共6,400平方呎，若以地積比9倍計，可重建樓面約5.8萬平方呎。而地盤優點是面向港鐵站出入口，高層單位可望開揚海景，極具重建價值。

另一方面，根據土地註冊處資料顯示，鴨脷洲大街17至23號、平瀾街5B至9號及新市街37至39號多幢舊樓，上月先後錄得59宗買賣登記，成交樓價介乎558萬（住宅）至3,000萬元（舖位），涉資約5.5億元，市場估計背後收購財團為宏安地產 （01243） ，目前已經收購近9成業權。據了解，該批舊樓地盤面積接近7,000平方呎，若以地積比9倍計，可重建樓面約6.3萬平方呎。

華潤置地旗下華潤萬象生活（1209.HK） 舉行上市一周年品牌發布會，公司總裁喻霖康披露，集團目前住宅及其他物業管理業務覆蓋全國92個城市，80%位於一二線城市，在管面積突破1.4億平方米；購物中心運營及物業管理服務業務布局68個城市，在營購物中心69個；寫字樓物業管理面積790萬平方米，在營項目24個。到2025年，物管在管面積預計將達到4億平方米。

喻霖康表示，「十四五」期間，華潤萬象生活將堅持「城市品質生活服務平台」戰略定位，作為華潤置地三大主營業務之一的輕資產管理業務，物管板塊積極向「城市空間運營服務商」轉型，推出全新品牌「萬象服務」，促進與華潤置地戰略承接和協同發展。其中，城市空間運營服務包括社區生活空間、辦公產業空間、城市公共空間三大類，十二種核心場景。

疫情重創零售市道，惟英皇戲院趁勢大展拳腳，旗下銅鑼灣時代廣場戲院近日新開張，英皇集團執行董事楊政龍指，疫市下有危有機，近期疫情放緩，帶動零售及戲院業務，加上鋪租下調，集團趁勢擴充，屬於天時地利人和配合；他亦對樓市走勢感到樂觀，指住宅剛性需求殷切，料明年樓價穩步上揚。

疫市下零售市道受壓，戲院業成為重災區，曾多番被勒令停業，然而，英皇戲院疫市下擴充，楊政龍接受本報訪問時指，疫情去年初萌芽發酵至今，集團旗下院綫業務亦難以獨善其身，生意受一定影響，惟有危亦有機，業主提供租金調整，時代廣場院址月租約96萬，屬於可負擔水平，集團以娛樂「一體化」發展作為主導，戲院業務為企業綜合體（Conglomerate Business）當中的重要一環，一切屬於「天時、地利及人和」的配合。

集團為新戲院豪擲七千萬裝修費用，楊政龍指，除了大型裝修外，亦兼顧細節，座椅引入無綫充電設施，屬本港業內首創，還有，飲食配套亦是「重頭戲」之一，故夥拍著名餐飲品牌NINETYs，令顧客感受前所未有的娛樂新體驗，該食肆擁有專業的廚房配套，提供各式特式食品。

他強調，集團未來仍視乎一系列客觀條件下，抱着積極態度，若業主於租金上作出減免，不排除再度出手，目前，旗下據點亦遍布港九新界，傳統核心區主攻上班族及旅客，民生地段鋪租較廉宜，疫市下消費力亦穩定，可說各有各好。

變種病毒來勢洶洶，現今受防疫措施只允許戲院85%入座率，楊政龍坦言，該措施對生意難免有影響，市場仍存在未知數，但本港疫情走勢穩定，加上消費券等措施刺激，令他對後市感到樂觀，相信有危便有機。

事實上，在集團賣座電影的帶動下，本港電影市道自今年7月起穩步上揚，下半年票房已達至2019年的九成水平。

英皇戲院繼2019年日出康城後，時代廣場為疫市爆發之後、首度開設的新據點，上周四正式開業，令集團於短短四年間坐擁七間戲院，共涉4468個座位，晉身本港三大院綫之一。

對於來年樓價走勢，楊政龍亦表示，現今住宅市場剛性需求殷切，供應卻長期不足，於供求失衡下，對樓市走勢感樂觀，料明年樓價穩步上揚，各類單位將「百花齊放」，並指市場需要各類單位作供應，以支持城市的長期發展。

對於政府早前提出北部都會區，他指出，土地亦長期供不應求，集團看俏北都發展，若區內發展項目「計得掂數」，集團會積極參與投資，但他強調，北都概念旨在增加本港未來房屋供應，但現今政府審批土地程序過於繁複及耗時，未能有效增加土地供應，亦建議當局簡化補地價程序，以紓緩本港樓價高踞不下的困局。

對於集團土地儲備方面，楊政龍坦言，作為發展商其實相當被動，土地供應離不開官地競投或於私人市場收購，但近年官地競投激烈，除本港大型發展外，內房亦加入戰團，地價亦屢創新高，但集團亦會積極參與競投，並指會以全方位方式增加土儲，包括收購舊樓及參與一鐵一局等項目。

「80後」的楊政龍，2009年加入英皇集團，他說，父親楊受成鼓勵他多作嘗試，無論地產、電影製作及戲院業務管理，都給他意見和心得，要求他從經驗及嶄新嘗試當中，作出平衡。憑着年輕幹勁，多年來，他亦不斷為旗下地產項目引進新思維。

楊氏說，不同業務，面對不同環境及團隊，收穫不一樣，有些意念互相刺激，迸發新火花，地產行業成熟穩定，他刻意將之變得年輕跳脫，首個活化工廈屯門建發里4號，除了加入食肆零售外，更成為全港首個外牆設有攀石設施的商廈，亦是新界西北首個Tesla V3 Supercharging超級充電站。該廈亦為成立期少於五年的初創企業，提供優惠租金。

而在旗下灣仔英皇集團中心總部，成立共享工作空間Mustard Seed，以市值半價租金，鼓勵年輕人創業。

楊政龍又說，旗下商場出租率高達九成，他津津樂道，淺水灣the pulse，在優美海灘旁邊，一手打造集購物、露天餐飲食肆、成為全港首個灘畔購物商場。

住宅供不應求，英皇善用舊樓，在拆卸前的空擋期，暫借他人作安樂窩，將上環高陞大樓22伙，以象徵式1元租金，租予新家園協會「共．融舍」，為期1年半，由該會分租予有逼切需要的基層人士，特別是單親家庭和少數族裔，讓他們擁有過渡性居所。

楊政龍認真的說，他與父親在同一層寫字樓工作，父親叮囑他真誠待人，強調「先學識做人，才能好好做事」，身為領導者，要準時有交代，知人善任，人才是最寶貴資源，正如父親的傳記，書名為「爭氣」，他時刻勉勵楊政龍爭氣，做任何事，即使小小一件事，都要用心，都要力爭完美。

大圍經濟從疫境中逐漸恢復，帶動營商環境改善。陽光房地產基金（435）行政總裁兼執行董事吳兆基表示，受疫情影響，部分寫字樓空置率較高，租金短期可能受壓，因此公司會對寫字樓項目更加審慎，更關注其出價和回報；而民生類零售項目較為穩健，相信最差時候已經過去，零售項目或能從低谷反彈。

吳兆基稱，現時無論食肆還是超市生意都有提振，譬如公司旗下位於將軍澳的食肆鋪位，即使空出亦有相當多租客競投；但除了食肆外，仍希望開關後能帶動包括化妝品、藥房、參茸海味等在內的零售租戶回歸。

雖然疫情令旅遊業相關零售受到衝擊，但吳兆基留意到，本港高階消費恢復情況不錯。他指，珠寶、金鋪等生意在今年第二季顯著復甦，第三季勢頭相當強勁，或是因為有不少婚禮等慶典推遲至今年舉行。

政府曾於8月及10月分別發放兩輪電子消費券刺激本土消費，陽光房地產基金亦順勢於旗下電子購物平台Eshop上，舉辦商場優惠券疊加政府消費券的「折上折」活動，所產生的效益在暑假尤其明顯，期間帶動人流量顯著上漲。吳兆基指，第二輪消費券力度相對較小，公司在此期間產生的效益微降，但因疫情封關，香港市民旅遊消費投入到本地市場中，整體情況依然樂觀。

吳兆基透露，公司於2019年底已經推行網上購物平台，整體概念是希望有些折扣直接回饋消費者，主要由公司推出優惠券和商鋪合作。上水中心購物商場、將軍澳新都城中心一期等的商戶都會參與優惠券推廣活動，當中涉及餐飲食肆、參茸海味、珠寶黃金等不同類型商戶。

他表示，Eshop購物平台目前主要應用於公司主打的上水及將軍澳購物商場內，但若效益不錯，有機會將該模式推廣推廣至其他零售物業，同時公司亦有一些消費部門在元朗或其他區域的寫字樓附近，需要根據具體情況來調整網店模式。

公司於20至21財年物業組合整體租金錄得輕微下調，吳兆基回應指，為應對政策變動、疫情不明朗、租賃合約周期性等因素影響，公司陸續推出租務寬減政策，可能會對租金收益有所影響，但影響正在減少，期望到明年大環境轉好下，收益能從低位回升。

吳兆基補充，目前公司上市已有15年，經營策略是通過非核心區域，發展寫字樓物業和零售物業等平衡組合，策略防禦性較高，同時證監會規則調整，為公司提供新發展空間，未來不排除發展物業重建等項目。

對於陽光房地產基金的可持續發展安排，投資及投資者關係總監葉美鈴（見圖）表示，公司已制定可持續發展框架，並明確列出直至2030年的可持續發展願景，公司在可持續發展融資方面獲得銀行的正面反饋。除環保節能減排及認證外，接下來亦希望適當優化ESG策略，囊括更多有關指標，堅持在服務社會和員工培訓方面作出貢獻。

葉美鈴透露，公司制定的ESG框架涵蓋土地、人力、夥伴關係及鄰近社區等四大支柱，旗下亦設定12個重點領域，變相為資源部署作出排序，目前公司已經訂立21個短中長期目標。

可持續性貸款方面，她稱，銀行會提供檢測指標，比如耗電量、空氣質素、健康培訓是否足夠等，而公司亦努力達到各項指標的要求。截至今年6月30日，公司已完成約15億元的可持續發展貸款，希望到下一財年能將該數字增加一倍。

公司旗下的主要物業大新金融中心於2011年獲得建築環保評估協會頒發的最高綠建環評鉑金級評級，除此之外，陽光房地產基金亦正嘗試為不同的物業爭取綠色認證。葉美鈴表示，為維持商場的空氣質素，公司使用物業技術監測pm2.5等，同時通過舉辦講座將健康安全的理念推廣予租戶，軟件硬件相互配合，冀提升ESG貢獻。