台南市近三年來躍升國內房市熱區，台南市政府21日公布2022年公告土地現值年增3.01％，公告地價則比2020年上漲3.55％，其中新光三越中山店第五度蟬聯台南市地王，以公告土地現值計算每坪約111萬元，「地后」則是位於西門路一段的新光三越新天地店，公告現值每坪約103萬元。

台南市長黃偉哲表示，台南市近年來各項重大建設、及土地開發區，陸續完工，包括永康新設鹽行國中暨附近地區區段徵收、永康物流及轉運專區市地重劃區、新營長勝營區市地重劃區、麻豆工業區市地重劃區、台南都會區北外環道路、以及大台南會展中心等，增闢多處公共設施及交通路網、提升台南市居住環境品質。

加上南科與沙崙智慧綠能科學城，經濟雙引擎，帶動台南市科技產業發展，使台南市不動產交易熱絡，房地產市場蓬勃發展，須合理調整公告現值及公告地價，以適度反映市場交易價格的變動。

台南地政局長陳淑美指出，台南市2022年公告土地現值及公告地價，經地價及標準地價評議委員會評定通過，公告土地現上漲3.01％，其中，非開發區公告現值調整2.07％，開發區專案調整公告現值34.66％。

陳淑美表示，公告現值漲幅較大的地區分別為永康區的5.98％、歸仁區4.78％、善化區4.68％、以及新市區4.19％等，調幅較高的區段，主要為市地重劃或區段徵收等整體開發地區，或南科與歸仁高鐵特區。

其中，以永康區鹽行國中區段徵收區漲幅138.05％、安南區佃西一自辦市地重劃區漲幅100％、永康物流及轉運專區市地重劃區漲幅34.84％、七股科技工業區漲福27.27％、永康砲校區段徵收區（第一期）漲幅26.43％、麻豆工業區市地重劃區漲幅24.40％為最多。

陳淑美表示，台南市年公告地價比2020平均上漲3.55％，全市一般土地平均公告地價調幅為2.06％，一般民眾自用住宅用地稅負增加不多，而主要新開發完成的整體開發地區，公告地價平均漲幅為95.57％，反應公共建設完善、環境改善、土地使用分區變更帶來的價值提升與地方繁榮的效應。

台南市地王仍是新光三越中山店，公告土地現值每平方公尺33.6萬元（每坪約111萬元），第五度蟬連台南市地王，地后則是位於西門路一段的新光三越新天地店，公告現值為每平方公尺31.2萬元（每坪約103萬元），另，住宅區公告現值最高在北門路一段（民族路一段地下道旁），公告現值每平方公尺24.86萬元（每坪約82萬元）。

全台房價漲翻天，根據永慶調查，七都（含新竹）近一年來漲勢明顯，除新北外漲幅均超過一成，新竹、台南、高雄均逾二成，房價漲勢最可觀的新竹，較上波景氣高點高出46％，全台73個行政區房價年漲幅逾一成。

永慶業務總經理葉凌棋認為，2022年房市仍是緩漲格局，市場超額供給、貨幣緊縮、房市政策，將是房市三大變數。

根據永慶房產發布的第一季房市前瞻報告，全台七大都會區第四季房價，均較上季上漲了3％~9％，其中又以新竹、台南、高雄逾6％最多；與2020年同期相較，一年來此三都會區房價漲幅逾22％，與三年前相較，新竹、台南漲幅更逾四成。

以個別行政區來看，高雄前金、台南安南、苗栗頭份年漲幅均逾四成，另外有12個行區一年來漲幅逾30％、19區漲幅逾20％、39區漲幅逾10％，葉凌棋直言，今年房價漲幅是過去幾年來最強勁，以前房市景氣循環是雙北領漲，這一波外圍帶動雙北回升，雙北市房價漲幅逾一成的行政區業並不多見，相較下多為雙北以外有重劃區及產業題材的區域，房價漲勢格外強勁。

葉凌棋表示，貨幣緊縮、房市政策，與市場超額供給，將是明年房市的三大變數，全球通膨壓力恐加速貨幣緊縮，中央及地方政府齊心打炒房，將會改變市場對房價上漲的預期，加上今年住宅使照核發年增11％，住宅建照核發可望連續二年逾16萬戶，以目前建商買地未縮手來看，明年建照核發也會超過16萬戶，這三年大量的供給壓力未除，尤其台南推案熱絡，人口僅高雄六成，但建照核發戶數卻高於高雄，超額供給的壓力最大。

永慶調查顯示，71％消費者看漲明年第一季房價，為金融海嘯13年來新高，另有73％消費者認為明年的通膨率上升，66％優先選擇布局不動產。

葉凌棋強調，國內經濟穩定復甦，市場資金潮挹注，明年經濟前景值得期待，房市基本面仍看好，不過諸多變數影響下，預期2020年房市呈「量平價緩漲」格局，全年交易量估在34.5~45.5萬棟之間，較2021年持平至小增3％。

受惠2021年房市價量齊揚，宏盛（2534）前三季新成屋去化順暢，業績好轉，稅後純益達6.04億元、EPS為1.19元、已雙雙賺贏2020全年。2022年「帝璽」第一季完工、汐止總銷達27億元新案將完工，先建後售，營運動能轉強；2023年新店「心中央」完工，2024年北投石牌大案完工銷售，市場預期未來三年宏盛業績可望邁向高檔。

宏盛近年購地正逐步加碼商用不動產，南港玉成段土地將規劃為商辦大樓，再加上南京東路「宏盛國際金融中心」頂級辦公大樓已接近滿租，卡位台北市已滿手好牌。

展望未來，宏盛表示，宏盛與長虹（5534）合作開發的台北市高級住宅案「帝璽」，預計2022年第一季完工交屋，總銷約40.5億元，目前已銷售33.22億元，為明年上半年最主要貢獻業績的主力大案。

另外新北市汐止「智1案」，估計合建分總銷金額約27億元，宏盛表示，依工程進度估計，明年第四季可望完工、銷售，加入貢獻的行列。

宏盛表示，除明年完工交屋將明顯放大外 ，新店「宏盛心中央」新案，預計2023年第四季完工交屋，可售金額達33.7億元，2024年則有台北市北投的石牌百億大案，目前已動工興建中，宏盛可分回約至少70.66億元，每坪規劃坪數約23坪~30坪，預計2024年第四季完工，目前尚未確定採邊建邊售或先建後售。

市場估計，2022~2024年宏盛可望有170億元新案陸續完工交屋，業績可望維持高水位無虞。

為杜絕建商養地囤地風氣，中央銀行自今（21）日起陸續找大型行庫主管來行「喝咖啡」，目的是蒐集銀行辦理購地貸款時，如何進行貸後管理等資訊，央行官員表示，在充分蒐集資訊並聽取業者意見後，未來將針對購地貸款，祭出更嚴格的規範，像是未如期動工，銀行就得拉高利率、收回貸款等。

央行官員透露，在充分與銀行溝通、並進行資料整理後，未來確實有機會更進一步，把建商貸後未如期興建的相關規範訂得更加清楚。業界認為，央行的目的很明顯，就是要抓住藉銀行融資養地囤地的建商，透過緊縮貸款，逼它們加速興建、增加房市的供給量。

央行官員指出，今日確實有找少數行庫來開會、接下來還會找其他行庫來會商，會議內容是楊總裁上周提到過，購地貸款須切結「一定期間」內動工興建，至於「一定期間」如何進行貸後管理，就銀行實務上受理的情況交換意見，並詢問銀行是否碰到比較特別的案件，以致無法在一定期間內動工，銀行會採取什麼措施等。

央行官員指出，會中銀行業者表達，土建融案件多元複雜，有時候很難一體適用，所謂的「一定期間」也會因不同個案有所差異，但央行認為，銀行在辦理購地貸款時，客戶會提供興建計畫，計畫裡就有相關時程，什麼時候送建照、預計多久開工，銀行應落實貸後管理，並持續追蹤客戶的進度。

銀行業者透露，建商若未按照規定動工，通常會有幾項理由，像是牽涉到地方政府作業時間、仍在進行環評，或調整興建計畫，希望將兩塊土地合在一起興建等。對於這些理由，央行認為，身為第一線的銀行最清楚情況、要充分審酌，並落實貸後追蹤。

央行官員說，「建商申請購地貸款，允諾在多久內興建，就得按照時程走，除非有特殊原因，就算有原因，銀行也得充分掌握，並盡力督促建商盡快開工。」

此外，央行在上周理監事會議後提出房市管制措施的「Q&A」，針對購地貸款等，已有原則性的規範。舉例而言，央行新增借款人應切結購買土地於一定期間內動工興建，為督促借款人落實切結事項，金融機構應採行的相關配套措施？央行回應：所謂「一定期間」應由金融機構核實評定；金融機構應於授信契約明定，撥貸後未於一定期間動工興建，應加碼計息及或收回貸款等約定；金融機構應落實貸後追蹤管理，包括查核借款人是否於一定期間內動工興建，憑後續執行未依切結事項辦理之不利違約效果。

今年房市交易熱絡，但明年在通膨現象愈趨明顯、全球貨幣縮減啟動升息循環、各國持續提供財政支持需求降溫、貿易量成長放緩的挑戰下，也將改變市場對房價上漲的預期。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，影響房市三大變數為貨幣緊縮、房市政策、市場超額供給，所以房市基本面仍看好，但預期明年將呈現「量平價緩漲」格局，買氣較難有爆發性擴量。

首先，市場普遍預期明年經濟穩定復甦，但全球通膨壓力恐加速貨幣緊縮、啟動升息時程，會讓全球金融市場有大幅震盪風險，連帶影響房市表現。

再來，中央、地方政府齊力打炒房，明年是否祭出更進一步的健全房市政策，將左右明年房市交易量表現。

第三，今年全台1-10月使照量較去年同期成長11%，持續維持高檔，顯示目前市場供給量不小，推估全台全年建照量約16.5萬戶，恐創27年來新高，未來二至三年市場將出現超額供給，賣壓仍重。

葉凌棋表示，市場普遍預期明年經濟穩定復甦，但全球通膨壓力恐加速貨幣緊縮、啟動升息時程，會讓全球金融市場有大幅震盪風險，連帶影響房市表現。此外，為避免房市失控，中央、地方政府齊力打炒房，中央各部會從金管會專案金檢、央行限貸以及內政部禁止預售換約、祭出私法人購置住宅許可制以及建立檢舉獎金制度等，而各縣市政府積極研議囤房稅，政府積極打擊投機炒作，明年是否祭出更進一步的健全房市政策，將左右明年房市交易量表現。

葉凌棋指出，政府「打炒房」不「打房」的目標相當明確，在一連串政策實施後，預期明年將能獲得成效，過去由預售屋帶動的價格飆漲不復見，改變市場對房價上漲的預期，房價漲幅將逐步趨緩，讓房市回歸正軌，房市將朝向健康、穩定的方向前進。

永慶房產集團今天發布2022第一季永慶房屋趨勢前瞻報告，業務總經理葉凌棋表示，國內房市在低利環境與資金潮助攻，加上疫情趨緩，信心回溫，國內外通膨蠢蠢欲動，推升購屋需求穩定成長。觀察今年全台1-10月交易量已達27.9萬棟，預估今年全年交易量在34.5至34.8萬棟之間，創8年來新高。

葉凌棋指出，隨著購屋需求增溫，七大都會區房價都呈現上漲趨勢，以2021Q4房價與去年同期相比，可以發現除了新北市年度漲幅在9.4%外，其餘六大都會區年度漲幅均超過1成，而新竹、台南與高雄甚至漲幅已逾2成；若再從近3年房價漲幅來看，2019至2021年三年期間新竹、台南已上漲超過4成，而桃園、台中、高雄也有3成漲幅。不過其實2019至2020年兩年房價呈現緩漲格局，2021年房價卻明顯飆漲，是政府積極出手打擊炒房的主因。

葉凌棋表示，市場普遍預期明年經濟穩定復甦，但全球通膨壓力恐加速貨幣緊縮、啟動升息時程，會讓全球金融市場有大幅震盪風險，連帶影響房市表現。此外，為避免房市失控，中央、地方政府齊力打炒房，中央各部會從金管會專案金檢、央行限貸以及內政部禁止預售換約、祭出私法人購置住宅許可制以及建立檢舉獎金制度等，而各縣市政府積極研議囤房稅，政府積極打擊投機炒作，明年是否祭出更進一步的健全房市政策，將左右明年房市交易量表現。此外，未來二至三年市場將出現超額供給，賣壓仍重。因此，貨幣緊縮、房市政策以及市場超額供給將是影響2022年房市三大變數。

葉凌棋說，國內經濟穩定復甦，加上市場資金潮挹注，台商回流、民間投資增，明年經濟前景值得期待，房市基本面看好，打房政策明年也可獲得成效，但買氣已難有爆發性擴量，預期2022房市呈「量平價緩漲」格局，較2021年持平或小增。

根據最新實價登錄揭露，高雄市左營區文智路上一整排透天，今年10月，由一名設籍高雄美術館豪宅特區的劉姓投資人，以約6億元總價，一次掃貨通通打包，此筆交易也榮登今年左營區最高總價的房地交易。

據實價記載，此筆房地交易共包含15棟建物、16筆住三土地，其中13棟為屋齡30年的五層樓透天，以及2間屋齡21年的一層樓建物，另有一間未辦理保存登記的房屋，合計154房16廳170衛，總建坪約1244.67坪。

交易亦包含建物一旁及後方空地，全部佔地約781.96坪，如以6億元總價換算地價，每坪成交單價約77萬元。

台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示，這一整排透天原為兩位莊姓屋主分別持有，市場傳出求售已有一段時間，此標的鄰近台鐵左營舊城站，近新莊一路，附近就是高雄美國學校與蓮池潭風景區。

受惠鐵路地下化，打通新莊一路後，更便於通往熱鬧的巨蛋商圈與左營舊城區，從新莊一路銜接至翠華路，南可往美術館特區，北可至高鐵左營站及台積電楠梓設廠預定地，交通便利性大幅提升，整體地段機能佳。

陳揚智也說，此基地占地約781坪，面積寬大地形方正，地上物並符合危老容積獎勵，除了現有地上物可自用或出租，未來如朝重建開發規劃也有利，土地每坪77萬元入手算是相當划算。目前周邊預售成交價，最高已有3字頭的實力，而此生活圈屬於台積電發展受惠區，看準未來潛力，整體價值可望再向上，也吸引買主趁早卡位。

除了此筆交易，左營區今年也有另一筆整排掃貨的交易案例，據實價揭露，今年5月，高雄一間砂石公司，就以1.15億元總價帶租約，打包位於左營大路上共7棟屋齡44年的三層樓透天厝。

台灣房屋趨勢中心經理李家妮表示，近年市場游資豐沛，地段佳、具開發潛力的標的，容易成為投資人資金停泊選擇之一，尤其高雄近年房市發展熱騰騰，不僅促使買家積極獵取優質標的，以打包式掃貨方式來交易，除了更有利成本議價空間，也能一次取得完整的基地街廓，利於未來投資開發。

就賣家而言，在市況良好的利基下，也讓賣家選擇一口氣釋出整批資產，換取大筆現金入袋。

中央銀行今天邀請主要承做房貸業務的行庫「喝咖啡」，要求銀行嚴查建商購地貸款須於一定期限內動工。根據央行提供的最新版房市信用管制問答，更載明若建商延遲動工，可「加碼計息」或「收回貸款」。
央行16日理監事會祭出第四波選擇性信用管制，總裁楊金龍特別強調對於購地貸款限制趨嚴，購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。

楊金龍表示，央行今年以來金檢超過50次，發現銀行承作購地貸款時，雖然貸款契約載明應於一定期限內動工，否則利率會往上加，實務上，仍有部分銀行沒有按照契約執行；因此這次房市管制特別要求購地貸款加上「切結於一定期間內動工興建」。

根據央行提供的最新版房市信用管制問答，央行明白寫出，借款人應切結購買土地於一定期間內動工興建，而銀行為了督促借款人落實切結事項，應採行相關配套措施。

央行進一步指出，金融機構應於授信契約明定，撥貸後未於一定期間動工興建者，應加碼計息或是收回貸款等約定。

央行也提醒，金融機構應落實貸後追蹤管理，包括查核借款人是否在一定期間內動工興建，以利後續執行未依切結事項辦理的不利違約效果。

此外，央行表示，金融機構對於借款人檢附的具體興建計畫，也應詳細查核該筆土地的建築計畫、財務計畫、還款計畫及其他授信所需考量的內容，以及確實查核借款人檢附的興建計畫是否具體周延並留存相關文件。

雖然中央銀行、內政部祭出連環拳打炒房，仍擊不退房價上漲期望。根據房仲業者調查，看跌明年第1季房價的比率僅7%，看漲則逾7成，為2008年第2季以來新高。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，這次調查時間是在內政部祭出打炒房5大打措施前，可以看出疫情趨緩後，房市轉趨熱絡下，消費者對當時房市相當樂觀。

近6成受訪者︰明年為最佳購屋時機
調查顯示，除新北市看漲比率不到7成（68%）外，其餘五都及新竹地區均超過7成，高雄甚至超過8成。而且，近6成受訪者認為明年是最佳購屋時機，其中逾3成認為買點落在明年上半年。

根據永慶房屋對網路會員所做的房產趨勢調查，高達81%受訪者認為所在區域過去一年房價上漲5%以上，其中又以新竹地區受訪者感受最深，將近一半認為房價上漲超過1成，有35%認為上漲超過5%但不及10%。而且，高達73%普遍感受到物價上漲，並認為明年通膨會較今年嚴重，因此66%受訪者認為抗通膨會首選投資房地產。

至於升息議題，55%受訪者認為明年將會升息，其中44%認為升息時間落在明年第2季，升息幅度為1碼；至於購屋族對升息的承受能力，86%認為連續升息幅度在3碼內還能承受，若升息超過3碼，利率將逾2%，就會感受沉重壓力。

陳賜傑表示，隨著通膨升溫、美國聯準會（Fed）轉鷹，升息循環確定將於明年啟動，而台灣央行也預告明年將升息，由於升息將增加房貸負擔，加上房價高漲，民眾對升息的敏感增加。

中科特區房市持續發燒，根據最新實價揭錄，台中豪宅指標建商寶輝建設最近以14.96億元購入中科民安段14筆共1,327坪土地，地上物包括王品旗下「藝奇」日式料理及老牌幼兒園，換算每坪單價達112.8萬元，創下區域住宅用地成交新高價。

值得注意的是，寶輝購入這塊土地仍在整合中，未來將規劃推出「寶輝VILLAGE」造鎮案的第四期。目前，一、二、三期總銷金額已達210億元，第四期公開後，總銷金額將逼近300億元，總戶數超過500戶，成為中科特區最大的造鎮計畫。

寶輝中科造鎮案「寶輝VILLAGE」第一期「國際莊園」規劃220戶住家，第二期「世紀莊園」規劃160戶住家，銷售順利，單價每坪站上6字頭，也是區域房價的新高。明年將推出第三期「時代廣場」，總銷約80億元。

流動性出現階段性緊張的華夏幸福(3.930, 0.27, 7.38%)基業股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）12月21日公告，近期該公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信託貸款等形式的債務本息金額67.87億元。截至公告披露日，該公司累計未能如期償還債務本息合計1078.05億元。

針對債務未能如期償還，華夏幸福表示，目前其在河北省政府、廊坊市政府及專班的指導下，正在推進《華夏幸福債務重組計畫》有關事項的落地。

此前的12月9日，華夏幸福公告，《債務重組計畫》已獲華夏幸福金融機構債權人委員會表決通過，債委會投通過票的成員持有的債權敞口本金餘額為1030.72億元，占債委會全體成員債權敞口本金餘額比例為80.75%。

華夏幸福表示，按照《債務重組計畫》的安排，該公司將在政府及工作專班的指導下，積極推進與債權人洽談和簽署《債務重組協議》，同步加快資產處置回款工作。召集公司債券持有人會議，對債務重組相關事項進行審議表決。屆時，對於已加入債委會的持有人，原則上應在持有人會議上對《債務重組計畫》投出同意票。根據相關法律法規、規範性檔以及公司章程的規定，積極推進債務重組協議洽談、簽署等《債務重組計畫》有關事項的落地。

根據華夏幸福公告的其2192億元金融債務的清償方案及企業持續經營計畫，2192億元金融債務的清償方案具體分為7個部分，其中依靠出售資產將解決約1070億元，其餘債務通過展期，降息等方式解決。經過資產及業務重組後，華夏幸福將保留孔雀城住宅業務、部分產業新城業務、物業管理業務及其他業務。

12月3日，華夏幸福先後公告了14只債券及3只中期票據的償付方案。一種是現金償付+信託受益權份額抵償+展期清償的方式進行綜合償付；另一種是擬出售公司通過債務置換方式承接，即“置換帶”。

根據公告，選擇綜合償付方案的，將分三個部分償付。一部分是現金償付，即“兌”償付方式：華夏幸福通過出售資產回籠資金，現金償付比例約為30%-40%。

一部分為信託受益權份額抵償，即“抵”清償方式：華夏幸福以持有型物業資產設立信託計畫並以信託受益權份額償付部分債務，償付比例約為10%-20%。信託計畫期限初定為8年；在信託計畫到期前，由受益人大會根據實際情況決議是否對信託計畫期限予以延期，每次延期不超過3年。

剩餘40%-60%的部分由華夏幸福展期償付，即“接”清償方式：債務本金展期至債務重組協議簽署日後8年期滿，如公司債券原到期日晚於上述展期到期日的，則到期日不做調整。展期屆滿後，根據企業後續經營情況，可協商直接清償或繼續展期。債務重組協定簽署後，年利率調整為2.5%，利隨本清。

選擇第二種“置換帶”方式的，可選擇擬出售公司有條件承接其債權，具體承接條件由債權人與相關資產收購方及公司另行協商確定。

值得注意的是，以“置換帶”方式清償的部分債權本金，不再適用第一種清償方式，但剩餘債權本金仍按第一種清償。同時，置換後債務本金期限至債務重組協議簽署日後5年期滿，到期後根據實際情況可協商繼續展期。如該金融債務本金原到期日晚於上述展期到期日的，則到期日不做調整。債務重組協定簽署後，年利率調整為3.85%。

截至12月21日收盤，華夏幸福收於3.93元，漲幅7.38%。

12月21日，金輪天地控股有限公司（下稱“金輪天地”）發佈公告稱，公司與現有票據持有人進行積極討論，以全面解決現有票據的債務問題。

討論涉及的票據分別為2022年到期的12.95%優先票據，本金為1.22億美元；2023年到期的14.25%優先票據，本金為1.785億美元；及2023年到期的16.0%優先票據，本金為1.45億美元。

討論後，金輪天地與債權人就現有票據達成了重組協定，但金輪天地將在此前高票息的基礎上再度提升0.4%與0.1%不等的支持債務重組的相關費用。而此次推高成本的重組協議僅僅是延後了償債時間，解決債務危機的鑰匙仍在公司的經營之中。

5月底已有償付困難跡象

早在今年5月，偏於湖南、江蘇一隅的中小房企金輪天地就公告擬以其2022年票據、2023年票據交換新票據，不超過合計14.5億美元。此舉的目的是為了以舊換新，拉長公司債務久期，緩解短期流動性壓力。

可見，金輪天地的流動金緊張問題早在5月就已經有所抬頭，截止6月底資料顯示，公司帳面的貨幣資金僅有9.76億元，但短期債務卻高達44.62億元，債償缺口巨大。

彼時，為了說服債權人延長債務期限，金輪天地還給予了每1000美元以40美元的額外現金獎勵，徒增了4%的融資成本。而事實上，2022、2023年到期的舊票據的融資成本本就高達12.95%、14.25%，而2023年7月到期的新票據成本則高達16%，再加上4%的獎勵成本，合計年化達18%。

用“飲鴆止渴”來形容金輪天地的這番操作也並不為過。但即使是這麼高的利息回報，也並不是所有的債權人都願意去冒這個風險，仍有部分債權人選擇不以舊換新，想儘快收回本金。而這部分沒有換新的債務就是本次債務重組的導火索。

剩餘4.45億仍無力償還 只能再度重組延後

正如公司帳面的可用資金所展示出來的資金情況，金輪天地上一輪沒有成功延期的美元債仍無力償還，自然也就成為了本次債務重組所需要解決的債務問題之一。

本次重組的討論涉及的票據分別為2022年到期的12.95%優先票據，本金為1.22億美元；2023年到期的14.25%優先票據，本金為1.785億美元；及2023年到期的16.0%優先票據，本金為1.45億美元。共計4.45億美元。

而此次金輪天地幾乎與債權人綁在一條船上了，債權人似乎也沒有更多的辦法。經討論後，金輪天地與債權人就現有票據達成了重組協定，但金輪天地將在此前高票息的基礎上再度提升0.4%與0.1%不等的支持債務重組的相關費用，並要求撤銷債權人擁有的回售權。而此次推高成本的重組協議僅僅是延後了償債時間，解決債務危機的鑰匙仍在公司的經營之中。

盈利疲軟 金輪天地或只能賣資產償債

金輪天地早在1994年就已經成立于南京，不過創業近30年來，金輪天地仍然偏於一隅，僅在江蘇和湖南兩地的南京、蘇州、揚州、長沙、無錫、株洲等6個城市有佈局。相較於過去十多年異軍突起的諸多房企，金輪天地的發展顯得頗為佛系。

公司目前主要以房地產開發為主，收入占比達到八成，輔以少量的商業和酒店經營。官網顯示，公司的商業和酒店均只有4處物業，已開發的房地產專案也僅有33處，體量非常小。

2020年，金輪天地的簽約銷售額僅為40.8億元、32.7萬平方米，目前克而瑞的TOP200的門檻是72億元、37萬平方米。且去年並未在公開市場拿地，而是通過股權比例僅在10%-37%範圍內的合聯營公司新增土地儲備47.94萬平米，看來，金輪天地依然不緊不慢。

截止今年上半年，金輪天地合約銷售額同比增長83.4%同比增長32.18億元，同比大幅增長有部分原因是由於2020年同期季度較低的緣故，而下半年全行業遇冷也為金輪天地的銷售蒙上了一層陰影，尤其是債務出現緊張的房企銷售普遍遇到困難。

實際上即使銷售好，也並不代表盈利好。上半年，金輪天地營收同比增長184.36%的情況下，營業利潤竟是虧損1.14億元，淨利潤虧損0.76億元。毛利率直接降低為1.07%，淨利潤率更是低至-6.2%。而盈利能力驟降的背後是金輪天地銷售均價低迷，金輪天地2017-2020年的銷售均價分別為13656、12226、 12059、12469元/平米， 4年間銷售均價不升反降，而同期全國的房價和地價均在持續上升。

在售價下降，地價上升的兩頭擠壓下，金輪天地的盈利能力和業績均出現了加大幅度的下滑。2017年的毛利率和淨利潤率分別為39%、21.06%，而到了2021年，則分別降至1.07%、-6.2%。ROE也從11.75%降至-1.59%，減少高達13個百分點。

公司2020年財報顯示，4.06億元的經營利潤中，有高達2.33億元的融資成本，加回資本化利息的4.69億元，金輪天地共計支出的利息支出達到7億元，遠超公司的經營利潤，更遠超公司歸母淨利潤。今年中報，包括資本化部分在內的利息支出達到4.45億元，同比增長43.6%，增速遠超利潤。

金輪天地綜合高達融資成本在2019年為7.8%，到2020年就飆升至11.02%，而今年上半年進一步上升至11.8%，公司在金融機構處的風險溢價出現了明顯的惡化。目前的競爭環境，使得金融機構很難對中小房企有所青睞，中小房企已逐漸淪為替金融機構打工的定位。

對於當前的金輪天地來說，或許展期、延後等手段並不能真正解決公司的債務問題，帳面的投資物業，包括酒店和商業，或許難逃出售的命運。

320平方米的複式高層只要15萬元，2萬元就可以擁有一套房產。超低房價是黑龍江鶴崗的城市標籤。

近日，一名廣東小夥轉行做仲介的故事，將鶴崗推上熱搜。據上游新聞報導，2019年10月，廣東小夥鄭前跨越3800公里來到鶴崗定居，經營一家房屋仲介。今年，鄭前大概賣出了100多套房子，平均兩三天賣出一套。

鄭前的帶貨實力，與當地低位運行的房價水準有關。上海易居房地產研究院發佈的《31省份房地產行情報告》顯示，今年前11月，黑龍江商品房成交金額同比增速為-18%，在31省份中排名第29位；房價跌幅為10%，跌幅居31省份之首。

鄭前只是個例。事實上，因人口流出嚴重，老齡化加劇，黑龍江省購房需求明顯下滑，房子賣不動了。

12月20日，黑龍江省政府發佈《省住建廳召開調度會議 部署全力衝刺房地產業增長工作》，稱黑龍江省住建廳召開全省房地產業經濟運行調度會議。會議要求要想辦法促銷售，落實購房補貼政策，提振市場信心。12月21日，該文已從黑龍江省政府官網撤下。

黑龍江出手“救市”折射出三四線城市的去化困境。國家統計局資料顯示，2021年11月，三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

據中原地產研究中心不完全統計，近一個月，桂林、晉江、蕪湖、荊門、衡陽等20個三四線城市拿出“真金白銀”，發佈穩樓市政策。

黑龍江多項樓市指標全國倒數

此前黑龍江政府網站顯示，黑龍江省房地產業經濟運行調度會議要求，要在滿足本地居民購房的剛性需求和改善性需求方面想辦法、促銷售、見實效，積極組織協會、商會服務房企，為房企搭建平臺，開展線上、域內外商品房促銷活動。其次，要落實各類購房補貼優惠政策，有效激發群眾購房需求，釋放消費潛能。

今年以來，黑龍江省各城市的樓市指標均處於下行階段，各市房地產市場運行情況不容樂觀。

國家統計局資料顯示，今年前11月，黑龍江省商品住宅銷售面積為1048.14萬平方米，同比下降9.5%；商品住宅銷售額為674.08億元，同比下降19.1%。上海易居房地產研究院發佈的《31省份房地產行情報告》顯示，今年前11月，黑龍江省房地產開發投資額同比增速為-4%，在31省份中排名倒數第二；房地產施工面積同比增速為-5%，排名倒數第一。

黑龍江省會城市哈爾濱，房價也進入下行區間。諸葛找房資料顯示，2021年1-11月，哈爾濱新建商品住宅成交28813套，同比下滑43.73%，成交量幾乎腰斬。2021年11月，哈爾濱二手住宅市場均價為10820元/㎡，環比下跌2.43%，已連續兩月下滑。

銷售市場去化乏力，開發商對土地市場興趣索然。中金公司(51.060, 0.62, 1.23%)研究報告顯示，今年前11月，黑龍江土地流拍率超10%，超各省份平均水準；土地出讓金收入增速下滑超過50%。未來，黑龍江拍地下滑趨勢可能更加明顯。


多重壓力疊加，黑龍江省積極促進房地產市場發展。12月21日，諸葛找房資料研究中心分析師梁楠對時代週報記者，黑龍江省房地產業經濟運行調度會議有利於加速樓市去化，促進房企銷售回款，降低房企債務風險。通過購房補貼優惠政策、引導市場預期等鼓勵購房，有助於提升黑龍江省樓市的活躍度，增加購買力，對黑龍江各城市樓市下行局面或將有所緩解。

三四線城市去庫存風險大

黑龍江是全國首個明確“房地產業增長”的省份，但此前已有多個城市釋放積極信號，以發放購房補貼、消費券、人才補助等方式促進樓市成交。

12月10日，福建省晉江市發佈《“十四五”人才發展規劃》和《碩博人才倍增行動方案》。推出一次性安家補助或購房補助機制，將醫療衛生單位、中小學校（含中職學校）、高校和國有企業全日制博士納入補助對象。對簽訂連續5年服務期限的給予一次性高校安家補助最高50萬元。新引進的非醫療衛生單位、中小學校（含中職學校）、高校和國有企業全日制博士給予購房補貼最高100萬元。

12月13日，蕪湖市住建局等五部門聯合發佈《蕪湖市青年英才購房補貼發放實施細則》，對符合條件青年英才給予購房款最高10%的補貼。

12月16日，桂林印發關於《桂林市加大重點行業扶持力度衝刺四季度經濟工作若干獎勵措施的通知》，給予房地產開發企業經營貢獻獎勵。2021年12月1日-12月31日，對五城區單個樓盤銷售面積3000平方米以上的進行排序，排第1位的樓盤發放30萬元消費券。對購房者來說，購買五城區新建商品房也將予以補貼。

三四線城市積極出臺政策，背後原因指向庫存積壓。

國家統計局資料顯示，11月70城新建商品住宅上漲城市數量9個；下跌城市59個，多為三四線城市。一二三線城市的二手住宅銷售價格分別環比下降0.2%、0.4%、0.4%，除一線城市外，二三線城市跌幅均擴大。

《中國百城住宅庫存報告》顯示，截至11月底，三四線的新建商品住宅庫存總量為22487萬平方米，環比增速為2.6%。在所有能級的城市中，三四線城市庫存攀升的態勢最明顯，庫存積壓最嚴重，出現連續37個月庫存規模同比增長的態勢。當前三四線城市庫存，是2016年7月份以來的最高值，創下5年來的新高。從庫存風險的角度看，三四線城市風險最大。

易居研究院認為，三四線城市去庫存壓力最大，且短期難化解。後續三四線城市會出臺各類去庫存政策，以更好啟動購房者的合理住房需求。當前包括江蘇海安等城市啟動改善型購房需求等政策，或引起其他三四線城市仿效。

12月21日，武漢市第三批集中供地開拍，首日推出的33宗地塊全部成交，土地總面積約229.76萬平方米，規劃建築總面積約579.85萬平方米，成交總金額約408.65億元。

武漢市土地交易中心表示，從成交情況來看，今日推出的33宗土地全部成交，反映出當前土地市場呈企穩回暖態勢，企業對武漢市的未來發展充滿信心。根據安排，另外15宗土地安排在12月24日揭牌。

重點專案紛紛落地

33宗土地中，20宗採取網上掛牌出讓的方式，13宗為現場掛牌出讓。網上掛牌的20宗地塊有19宗以底價成交，其中，位於青山區建設五路的一宗停車場地塊競價較激烈，4家企業網上競買60輪後，最終以552萬元/畝的單價成交，項目溢價率117%。

值得注意的是，市場關注3年的武昌灣項目終於塵埃落定。武船地塊的P（2021）178號、P（2021）179號及白沙洲都市工業園機電產業園的P（2021）180號地塊為捆綁出讓，這三宗地塊被武漢城建和里安房地產聯手以165.27億元拿下。

根據土地出讓要求，需要引入不少於1家世界500強企業總部入駐；自持商業建築面積不低於12萬平方米，需引入獲“福布斯全球二十大文化地標”稱號的商業機構運營管理；引入具有遊輪運營資質的企業，結合沿江商業旅遊功能和武昌古城建設，加強水岸資源利用，充分挖掘潛力，形成獨具特色的“輪港城遊”旅遊環線。

公開資料顯示，武昌灣或是里安集團在武漢打造的第三個新天地商業，第一個是位於漢口濱江板塊的武漢天地，第二個是里安聯合中信泰富打造的光谷創新天地項目。

武漢市土地交易中心表示，武船搬遷改造以及光穀中心城電競配套等重點項目紛紛落地，充分體現了武漢實體經濟的強勁發展勢頭。土地市場的穩健運行有力助推了武漢市經濟社會的高品質發展。

釋放市場適度寬鬆信號

11月18日，武漢市自然資源和規劃局發佈了本年度第三批次住宅用地“兩集中”出讓公告。此次除了優化精簡競買規則外，還將深化房地聯合，實施精准供地機制：對新房庫存大、去化週期長的部分區域暫緩供地。

12月15日，武漢房管局發佈了1-11月武漢市房地產市場運行情況。資料顯示，截至11月底，武漢已批准預售尚未網簽的商品住房202039套，面積達2334.65萬平方米，此庫存量已經再次刷新上月199070套紀錄。21世紀經濟報導記者梳理發現，第三批集中供地名單中沒有江漢區、洪山區、新洲區等區域地塊掛牌。

根據國家統計局近日公佈的11月份70個大中城市住房價格指數，武漢市新建商品住房價格同比上漲4.3%，同比漲幅已持續六個月收窄；環比下跌0.8%，這是武漢新房房價連續第2個月環比“下跌”。

從成交量來看，11月，武漢新建商品住房網簽銷售15634套，網簽銷售面積172.37萬平方米，環比增長31.02%，同比減少31.36%。

11月，中指研究院武漢監測共計33個項目開盤或加推，推出8041套，開盤首日去化率為27%，已經連續4個月去化率低於30%，也是近5年新低。專案表現為冰火兩重天、區域冷熱不均，形成武漢目前高供給高庫存低去化的局面。

從區域來看，武昌區和光谷片區依然位於武漢銷售成交量的第一、第二。根據房管局統計，11月，武漢市90㎡—120㎡（含120㎡）戶型的新建住房銷量占比最大，達到53.75%；120㎡—144㎡（含144㎡）銷量占比為22.07%；90㎡以下（含90㎡）占比為18.86%；144㎡以上銷量占比為5.31%。

有業內人士告訴 21世紀經濟報導記者，10月以來政策適度糾偏持續進行，市場適度寬鬆信號持續釋放。日前中央經濟工作會議對房地產的表述發生變化，明確在“房住不炒”的調控基調下，強調加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

具體到武漢來看，目前，武漢貝殼交易中心接13家銀行通知，下調首套房貸款利率∶由之前的5.78%（LPR+1.13%）降至5.73%（LPR+1.08%），二套房利率暫無變化。

此外，11月公佈的《武漢市加快推進總部經濟高品質發展的政策措施》中提到，非本市戶籍的總部企業高級管理人員，在本市無自有住房的，其在限購區域購買首套自住住房可不受限購政策限制。同時，武漢城市圈公積金互認互貸全面推進，職工在武漢城市圈任一城市公積金中心繳存住房公積金後，在城市圈其他城市購買首套房時都可申請異地公積金貸款，與本地職工享受同等待遇。

12月21日，中國證券報記者對北京地區新房、二手房市場實地走訪瞭解到，北京近期二手房成交量顯著放大。

據多個片區的仲介透露，其門店12月以來的成交量比8、9、10月份總和還要多。成交量放大的原因，主要和北京地區銀行各家支行對二手房貸款的放款有所放鬆有關。

二手房成交量顯著放大

“我們店12月已經成交了近20套（二手房），是8、9、10月份成交數量的好幾倍。”海澱區某頭部仲介人員楊立（化名）表示，“8月份我們整個店賣了3套房子，9、10月份也都是個位數。12月份，銀行放款速度比前期明顯加快，再加上馬上要跨年，買房者認為2022年初額度會充裕，所以在目前的節點加速上車。”

楊立回憶稱，8月份，他的客戶劉明（化名）當時簽約了海澱區學院路附近一套600萬元左右的兩居室。簽約的時候就知道，各大銀行對二手房貸款收緊了，跟業主也商量好，銀行貸款作為尾款可能會延遲到賬。業主同意後，該客戶當天簽約，審核資質後，客戶順利進行了網簽及銀行面簽環節，並拿到了銀行的批貸函。在面簽的時候，銀行工作人員提醒說，這筆貸款可能要到2021年底或者2022年上半年才放款。

“客戶劉明和作為仲介的我們當時都以為，銀行工作人員故意把時間說得比較寬裕，實際並不會那麼久，所以就簽了銀行貸款合同。”楊立表示，“後來證明，8月份簽約的二手房，目前很多都還沒有放款。我們分析，至今沒有放款的，基本都是小銀行或者大銀行的偏遠小支行。這些銀行的二手房貸款額度較為有限，積壓的貸款合同需要一定時間消化。”

中原地產資料顯示，12月中上旬，北京二手房成交量達到8288套，成交面積為75.03萬平方米；11月全月為11851套，成交面積為107.2萬平方米；10月份全月成交9340套，成交面積為84.33萬平方米。

中原地產首席分析師張大偉表示，隨著年末銀行對於二手房貸款放款有所放鬆，疊加2022年初額度充裕等多重因素影響，很多換房客戶開始出手，北京二手房市場正在企穩。

中原地產資料顯示，2021年3月份，北京二手房成交量達到22172套，位於全年高點，4、5、6、7月份成交量分別為19910套、18838套、18849套和17855套。從8月份開始，北京地區二手房成交量出現明顯下滑。

放款時長影響成交

“銀行放款時間確實會影響成交量和成交速度，因為客戶也會多管道瞭解情況，購房情緒會受影響。如果放款時間不確定，會影響交房時間，直接會影響成交意願。”大興區黃村片區某資深二手房仲介劉欣（化名）表示。

劉欣解釋稱，按照二手房購買流程，合同簽署後，出具資格審查證明材料，就可以網簽了。網簽之後，出具評估報告，就可以去銀行面簽，拿到批貸函，簽署貸款協定。然後交足首付款，首付款會在存管帳戶上凍結。之後，可以做繳稅、過戶流程。銀行放款與否，這些環節都可以做。但是，業主那邊一般要看到銀行貸款下發、尾款到賬，才會交房。房本雖然已經完成過戶，但是業主不交房，房子還是住不成，對於著急入住的客戶來說，存在一定的成本和風險。

“也有客戶覺得，晚點交房無所謂，只要房本更了名，房子就是自己的了。”劉欣說，“房本更名後，會拿到銀行做抵押，直到放款。無非就是房本多在銀行待幾天而已。這部分客戶，放款與否不影響銷售。但業主如果著急用錢，那確實會有影響。”

劉欣所在的店面經理王明（化名）表示：“8月份整個北京二手房貸款都很緊張，但是同期一手房卻沒有明顯變化。很多銀行受理貸款時，會優先給新房放貸。”

對此，多家銀行網點負責房貸的工作人員透露，客戶詢問貸款時，確實會詢問是一手房還是二手房。如果是一手房，還會詢問是哪個開發商。

廖創興企業(00194)公布,將向與惠理集團(00806)各佔50%股權的Clear Miles以各自提供股東貸款5500萬元(澳元．下同)(約3.06億港元)方式出資,讓Clear Miles按每單位1澳元發行價認購信託合共1.1億個單位方式收購澳洲物業25%應佔權益,總代價1.1億元(約6.12億港元),即該集團佔該物業12.5%應佔權益.

該集團指,該物業位於澳洲悉尼中心商業區的1棟商業租賃大樓,設有底層零售店及17層上層辦公大樓,總面積約4.77萬平方米,於11月30日佔用率94%.截至6月30日年度物業淨租金收入約3500萬元(約1.95億港元).於本月1日該物業50%權益市值由獨立估值師估值為4.05億元(約22.52億港元).

該集團指,隨著對澳洲疫情後經濟復甦持樂觀態度,對Clear Miles的投資是加強對國際投資物業組合的良好時機.鑑於租金回報穩定,該集團認為該投資將提供具有吸引力的投資回報連同物業長遠升值,有利於物業開發及投資業務的持續增長.

中交建(01800)(滬:601800)公布,擬夥控股股東共同投資監利市長江大保護生態環境綜合治理一期PPP項目,出資約1.26億元(人民幣．下同),佔39%股權.

該集團指,項目位於湖北省監利市,中標社會資本與玉沙公司共同組建項目公司,項目公司註冊資本1億元,股東出資約3.22億元,負責項目投融資、建設、運營、維護和移交工作.合作期限屆滿後,項目公司將項目所有建構築物、設施設備及全部權益無償移交政府或政府指定機構.項目將採用PPP模式,整體合作期為19年,整體建設期為4年.

中國中鐵(00390)(滬:601390)公布,近期中標35項重大項目,涉約857.18億元(人民幣．下同),佔中國會計準則下2020年
營業收入的8.82%.

該集團指,在4項中標鐵路工程方面,中標新建珠海至肇慶高鐵江門至珠三角樞紐機場段站前工程施工總價承包涉37.58億元,中標市政及其他工程方面,東莞市虎門鎮新聯村「三舊」改造工程涉約72億元,而重慶軌道交通27號線工程施工總承包涉57億元.

瑞安房地產(00272)公布,合資公司今日以總對價約170.31億元人民幣(相當於約208.46億港元)(包括稅款)成功競得位於中國湖北省武漢市武昌區該地塊的土地使用權.

集團指,成立合資公司僅為收購事項及開發若干位於武漢市武昌區的土地,並由武漢臻瑞 (集團之間接全資附屬公司)及武漢地產各自擁有50%.

據介紹,該地塊由三幅地塊組成,總佔地面積為33.2萬平方米.

國際信貸評級機構標準普爾宣布,將世茂集團(00813)的長期發行人信用評級從「BB+」下調至「B+」,優先無抵押票據長期發行評級亦從「BB」降至「B」,而展望仍為「負面」.

標普表示,這反映出在融資渠道疲軟和銷售放緩之際,標普認為,世茂的流動性仍將面臨壓力,但該公司應該能夠利用內部資源來管理短期內到期的債務.

標普表示,在監管環境趨緊以及行業持續低迷的情況下,世茂集團的融資渠道減弱,這將對其流動性構成壓力.標普預計,由於銷售額和利潤率下降,這家內地房地產開發商的槓桿率將在未來兩年惡化.

早前世茂集團（00813）為籌措資金還債，向旗下世茂服務（00873）出售資產套現，惹起市場質疑，上交所更向其附屬世茂股份（600823.SH）發問詢函。世茂股份昨公布問詢函的回覆，強調作價公允，不涉及通過轉移優質資產向關連方輸送利益。

世茂股份表示，是次交易作價約16.54億元（人民幣．下同），其2020年模擬合併淨利潤為9124.41萬元，靜態市盈率18.12倍，與市場中同類交易的估值相比，交易作價客觀、公允，充分反映標的資產的市場價值，因此交易並不涉通過轉移優質資產向關聯方輸送利益，不存在損害上市公司利益和中小股東合法權益的情形。

該公司提到，這次出售標的資產，是實施業務調整、整合資源、深度聚焦優勢主業的重要舉措，有利於保障核心業務的持續穩健經營，符合長遠發展戰略，認為交易具有必要性。

佳兆業兌付理財品本息

標普昨宣布，把世茂集團的長期主體信用評級從「BB+」下調至「B+」；優先無抵押債券的長期債項評級從「BB」降至「B」，維持評級展望為「負面」。標普認為，內房融資管道收窄及銷售放緩，世茂集團的流動性將持續受壓，但相信可利用內部資源，應對近期債務到期問題。該行估計，世茂未來兩年銷售額與利潤率趨降，槓桿狀況亦會轉弱。

另外，內地媒體報道，由錦恆財富發行、佳兆業（01638）擔保的錦恆財富產品第二期本息已於周一完成兌付。錦恆財富產品於今年11月初開始逾期，產品總本金及利息合計127.88億元。根據佳兆業早前公布的《錦恆財富產品兌付方案》，針對投資者到期的本金，到期當月兌付10%，此後每3個月兌付10%；針對投資者利息，本金到期前不付息，本金到期的當月兌付10%，此後每三個月兌付10%。

據中原(工商舖)統計,今年工商舖市場暫時錄得約6690宗買賣成交,涉及總金額約1416.97億元,較去年分別上升約56%及83%,同時對比2019年升約35%及25%,反映工商舖交投量穩步上揚,預計最關鍵的通關可望在明年初通行,最重要中外企業要員可自由往來本港,加快吸納優質物業及落實交易;同時施政報告公布多項政策都對工商舖有正面作用,預計明年交投量將升至7500宗水平,成交額升至1550億元,租金升幅約10%.

至於租務市場方面,租賃市場同見回升趨勢,今年暫時錄得約5069宗舖位租賃成交,按年升約5%,計及整個12月將會超越中原有紀錄(1999年)以來新高的2017約5070宗,充分反映舖租市道氣氛暢旺;而總成交金額則暫錄得約5﹒62億元,比去年上升約18%,同時亦較2019年為高.

中原(工商舖)商舖部董事黃偉基預料,舖位市場將會轉勢回升,未來舖價調整空間會慢慢收窄,預測2022年舖位市況會持續旺勢,租務成交可望再創高峰至5500宗,而買賣宗數會有2000宗,涉及金額約500億元,而全年舖位價格可望會平穩向上至10%.

中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示,今年暫錄得約1096宗寫字樓買賣成交,總成交金額約374.94億元,按年分別上升約43%及29%;宗數為2019社會事件及2020新冠肺炎後首度破千宗水平.租賃市場方面,2021年暫時有約6541宗寫字樓租務成交,對比去年增加約24%;總成交金額則錄得約6.95億元,上升約23%.

惠理集團（00806）及廖創興企業（00194）宣布，惠理旗下房地產基金VP AP Real Estate及廖企附屬，向雙方各佔50%權益的Clear Miles提供3.06億元股東貸款，Clear Miles將斥6.12億元認購AM Kent Street Property Trust合共1.1億個基金單位，以收購澳洲悉尼肯特街309至321號商業租賃大廈的25%股權。

這項交易預計於明年3月底完成，惟須獲得澳洲外商投資審閱委員會批准。該寫字樓樓面面積約4.77萬方米，出租率達94%，今年6月底止淨租金回報達1.95億元。

股市疲弱觸發部分樓市投資者先行沽貨獲利，西營盤高樂花園有投資者業主連賣2伙，套現1591萬元。馬灣珀麗灣也有2房單位相應減至628萬元售出，平市價4%。

消息稱，高樂花園3座中層H室，實用面積340方呎，2房間隔，原業主以800萬元放售逾3個月，新近降至以791萬元沽出，呎價23265元；同屋苑相同面積的2座高層H室，也以800萬元易手，呎價23529元，兩伙造價均屬市價，原業主共套現1591萬元。

據知，上述2個單位由同一投資者持有，2010年斥共646萬元購入，是次一併沽出，賬面賺945萬元或1.5倍。

位於干諾道西155號的高樂花園，較矚目的交易為中聯辦2015年起先後掃入該屋苑多個單位。

第一城移民盤造價低水10%

另外，中原地產高級資深分區營業經理溫詩雁表示，珀麗灣也有業主減價求售，為19座低層A室2房戶，實用面積552方呎，上月已將叫價由680萬元降至630萬元，有見近日股市調整，以及擔心節日將至拖慢二手交投，最後願進一步減至628萬元售出單位，呎價11377元，對比市價平約4%。原業主2007年以216萬元買入，樓價仍升值412萬元或1.9倍。

沙田第一城亦錄低市價交易，美聯物業首席聯席區域經理翁凱傑說，23座高層H室，實用面積327方呎，2房間隔，以558萬元賣出，呎價17064元，造價低市價一成。據傳原業主因移民才急售單位，以最新造價計，對比1995年購入價143萬元，仍高415萬元或2.9倍。

為增加房屋供應，部分政府已預留作住宅發展的土地，再向城規會申請放寬發展密度和高度限制。最新一宗涉及已納入賣地表的灣仔皇后大道東地皮，地政總署建議放寬地積比率和高度限制，估計可興建1幢29層（另設2層地庫）的商住樓宇，提供191個住宅單位，較放寬發展限制前增加32伙。

前述灣仔地皮位於皇后大道東269號，現時為教育局呂祺教育服務中心，佔地約1.32萬方呎，規劃上屬於「住宅（戊類）」用途。

地政總署近日向城規會申請，把該用地的住用地積比率由6.5倍放寬至7.8倍，非住用地積比率則維持為1倍，可建樓面面積上限約11.62萬方呎，包括約10.3萬方呎住宅樓面面積，以及約1.32萬方呎非住宅樓面面積。署方亦倡議放寬該用地的高度限制，由100米（主水平基準以上．下同）放寬10%，至110米。

可建商住樓涉191伙

地政總署表示，新方案預計可興建1幢29層（另設2層地庫）的商住樓宇，其中住宅樓層佔25層，共191伙，以平均每戶面積538方呎估算，可增建32伙。

同時，該方案已兼顧地盤限制、區內建築物高度輪廓等對周邊環境的影響等，相關技術評估顯示放寬發展限制不會對交通、空氣質素和噪音等方面造成負面影響。

新冠肺炎疫情緩和，刺激今年工商舖價量齊升，隨着中港兩地快將通關的消息帶動，中原（工商舖）預期，受惠多項利好政策，2022年工商舖市場將迎來三連升勢頭，全年交投量約7500宗，較今年多12.1%；總值約1550億元，按年增長9.4%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，工商舖市場氣氛持續升溫，最關鍵的通關因素亦可望在明年初落實，屆時中外企業要員可自由往來本港，加快吸納優質物業及落實交易；同時，《施政報告》公布多項政策都對工商舖有正面作用，看好工商舖物業潛力。

他指出，北部都會區效應將延續至明年，預料明年工廈及舖位市場受惠最大，特別是新界北等地的工廈。至於舖位市場，估計新界區及非核心區可跑贏大市。

西營盤的舊樓重建活躍，由同一財團申請強拍的西營盤兩個舊樓，最新獲批強拍，涉及總底價約7.48億元。

涉及西營盤第三街項目

兩個獲批申請分別涉及西營盤第三街155號及水街8、8A、10、10A號舊樓，及第三街第145、147及149號舊樓，前者的底價為3.68億元。該項目佔地約3,009平方呎，以最高地積比率9倍發展，涉及總樓面約27,081平方呎。以強拍的底價計，每呎樓面地價約13,589元。而去年中項目估值約1.782億元。

另外，比鄰上述項目的第三街第145、147及149號舊樓，亦批強拍令，底價為3.8億元，項目於去年所錄估值逾1.55億元。

該項目的地盤面積約3,491平方呎，地積比最高以9倍發展，涉及可建總樓面約31,419方呎，若以強拍底價計算，每呎樓面呎價約12,095元。上述兩個項目去年均由為采天控股公司等公司入紙申請強拍。

中金：行業信心正修復 看好板塊龍頭

內地當局鼓勵併購有困難的內房之優質項目，並希望銀行為併購方提供貸款，刺激內房股及物管股昨集體反彈。中金指行業整體信心和預期已在修復進程，看好個別內房股及物管股龍頭。

內房股融創（01918）及新城發展（01030）昨升近一成，旭輝（00884）漲逾6%；物管股融創服務（01516）亦抽升一成，奧園健康（03662），世茂服務（00873）及保利物業（06049），昨升幅介乎6.5%至7.5%。

傳要求銀行 依法貸款助併購

內媒報道，近日人行和銀保監會印發通知，鼓勵大型民企、央企和國企併購有困難的房企之優質項目，並希望大型銀行和股份制銀行積極為併購方提供併購貸款，同時，不要對出現風險和困難的房地產企業抽貸、斷貸。該份通知明確表示，銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務。該份通知又明言，支持優質房企在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房企風險處置項目的兼併收購。

中金認為，當前政策端方向明確、路徑可期，基本面尤其是銷售層面正逐步築底，盡管未來一段時間不排除仍有部分企業出現流動性問題，但行業整體信心和預期已在修復進程。中金又指，後續重點關注政策執行節奏及力度，建議投資者擇機佈局優質龍頭公司。內房H股推薦龍湖（00960）、潤地（01109）、中海外（00688）、碧桂園（02007）、融創中國等。物管股推薦保利物業、中海物業（02669）、碧桂園服務（06098）等。

麒豐資本旗下新蒲崗工廈樓花東傲銷情不俗，新近單位成交呎價達1.19萬元，創區內新指標。

東傲開售兩星期，銷情不俗，近日成交持續，其中項目2206室，面積約923平方呎，以約1,098.3萬元成交，呎價約1.19萬元，打破較早前，項目成交單位呎價1.1萬元，成為項目及新蒲崗工廈新指標。

項目錄大手買賣

另外，項目亦錄大手買賣，涉及23樓1至7室，面積約6,216平方呎，以約6,961.9萬元成交，呎價約1.12萬元。

麒豐資本旗下首個發展項目新蒲崗東傲，本月初正式登場。項目樓高24層，可銷售面積約28萬平方呎，涉及193伙，每層樓面由1萬至1.5萬平方呎，總投資額逾23億元。據了解，目前項目已售出逾4成單位，套現約8億元。

舊樓轉型加快，其中元朗東頭工業區近年正轉型成住宅區，最新有星星地產 （01560） 就宏業西街項目補地價8.18億元作住宅發展，將會提供約335伙。

鄰近西鐵朗屏站的東頭工業區，佔地約200萬平方呎，早在10年前，屬於規劃署建議改劃成住宅發展的7個工業區之一，過去政府透過賣地及興建居屋，先後興建居屋宏富苑，另外批出的限量地則建成新盤映御。

星星宏業西街項目補價

最新則有由星星地產持有的宏業西街21號項目，則將會重建成1幢24層綜合商住樓宇，可建樓面約18.2萬平方呎，將提供約335伙中小型單位，主要提供實用面積約330平方呎的1房戶，佔全盤單位數目一半，實用面積220至250平方呎的開放式戶佔1成，餘下單位則為兩房戶及3房戶。

發展商早前則獲地政總署批出8.18億元補地價，將地契「工轉住，以最高可建樓面約17萬平方呎，每呎樓面補地價約4,800元，連同發展商在2016年以3.4億元購入該地盤的成本，總地價則近11.58億元，每呎樓面地價達逾6,800元。

麗新元朗中心擬建住宅

上述個案有望成為，同區其他工廈重建的先例，例如資本策略 （00497） 及麗新發展 （00488） 購入的麗新元朗中心，現址為兩幢10層高工廈，由發展商在2018年以逾14億元購入，亦計劃重建成2幢住宅大樓，總地積比率5.22倍，可建樓面約39.1萬平方呎，將會提供約828個單位。

事實上，政府推出工廈補地價的「標準金額」先導計劃，容許發展商按照政府公布的「明碼實價」進行補地價，令重建的確定性增加。

按照當中政府公布，元朗區所屬的「新界北」分區，如果屬於「工轉商」補地價大約為每平方呎約929元，而「工轉住」補地價則大約每平方呎約3,252元，金額維持兩年不變。

至於同時，信置 （00083） 於2015年以約16.9億元投得宏業西街及康樂街交界商用地，則會興建15層高商業大樓，涉及樓面約49.8萬平方呎，有75%樓面作為寫字樓用途，其餘25%的樓面則作為零售商舖。