號稱台中捷運綠線聯合開發基地容積最高、面積最大、區位條件最優，且唯一與規劃中的台中捷運藍線共站轉乘的市政府站（G9-1），台中市交通局29日公告招商，G9-1站基地面積逾2,053坪，預估廠商投資金額達60億元以上、總銷金額逾145億元，並訂於2022年2月中旬辦理招商說明。

至於市政府站（G9-2）捷運聯合開發基地，則預計2022年接續推出，希望G9-1及G9-2站捷運聯合開發基地案，成為捷運綠線招標案的「雙響炮」。據了解，G9-1站招標案，包括建商、銀行保險業、大型百貨零售業、大型飯店業、購物中心，及大型財團，均表達高度關注。

該招商條件規定廠商單一實績金額不低於20億元，累積實績金額不低於60億元，並特別規定廠商的公司財務報表所列淨值，不低於18億元，及不低於預估工程費的30％。

台中市交通局長葉昭甫指出，G9-1開發基地容積率高達650％，為七期重劃區最高，加上大眾捷運獎勵容積及開放空間獎勵容積後，總容積初估可達993％以上，基地條件絕對屬台中市首選，預估投資金額達60億元以上。另地下7樓至地上4樓的共構樓層，已由市府先行構築。

葉昭甫表示，近期建商投資台中土地多從大基地下手，最核心的七期新市政專用區大面積基地已非常珍稀，G9-1站土地開發基地面積逾2,053坪，位於七期台灣大道與文心路兩條主要幹道交叉口，除與捷運綠線車站共構外，未來捷運藍線也將在此處共站轉乘。

台中捷運綠線聯合開發基地共有六站、七處土地聯合開發案。其中，台中捷運土地聯合開發部分，市府近二年陸續推出的文心崇德站、文心櫻花站、四維國小站，及南屯站等4站土地開發招商案，皆順利完成簽約，合計投資金額逾70億元。市政府站二處聯合開發基地G9-1、G9-2站，不論開發規模、投資金額及總銷售金額，皆屬台中捷運綠線最大的聯合開發案，備受各方矚目，讓該招標案未演先轟動。

國家住都中心公辦都更案信義區「兒福B1-1基地」，29日舉行開工動土典禮，未來將成為大五分埔連鎖式都市更新的第一案，B1-1完工後，將啟動B2基地都更，藉由先建後拆的方式，讓更新基地內的住戶，不用等待都更完工就可以入住使用， 預計2024年底前完工。

國家住都中心代理董事長花敬群、出資人國美建設董事長盧明德、多位台北市議員等，29日均出席本次開土動工典禮。花敬群表示，這項公辦都更案在規劃時就在考量，如何讓在地營運50多年的老牌優質幼兒園不中斷營運，也要把最好的位置留給幼兒園，未來基地內也會規劃銀髮友善地區，與台北市政府的長照服務做結合。

本案為全台連鎖式都更首案，藉由先建後拆，讓都更基地內之住民，不需等待都更完工，便能就近入住使用。B1-1基地規劃興建地上14層、地下3層建築，預計於2024年底之前完工。兒福B1-1基地於2021年10月28日經台北市政府核定實施，是信義兒福案首案核定後開工的基地，也是大五分埔地區連鎖式都市更新的首案。國家住都中心在「兒福B1-1公辦都更」所分回的房屋，除為在地租屋市場提供新選擇，也將支援周邊鄰里於都更重建期間的中繼或安置居住需求。

國家住都中心指出，台北兒福中心現址位於B2基地，未來B1-1基地完工後，兒福中心的幼兒園將直接進駐，同時啟動B2基地之都更，讓幼兒園得以持續運營，不因都市更新而中斷教學。本案為全台連鎖式都更首案，藉由先建後拆，讓都更基地內之住民，不需等待都更完工，便能就近入住使用。

信義兒福公辦都更案分為三部分實施，B1-1基地採全棟通用設計的全齡好宅，完工後將延續幼兒照顧服務，並規劃戶外空間為五感體驗場域，結合富台公園，連結區塊綠色廊道，打造富含幼教環境與安全住宅空間，讓兒福B1-1成為公辦都更的優良實例。

北市舊有大樓持續拆除重建、又無新建大樓空間釋出，商仲業者統計，第四季北市辦公室總量體不增反減，甚至跌破 100 萬坪，僅 99.5 萬坪，空置率不到 5%、僅約 4.12%、兩項數字均創 10 年新低紀錄；租金方面，台北市整體平均月租金達每月 2377 元，較 2020 年上漲 1.8%，信義區每坪每月租金 3035 元，高出平均值 28%，年增 2.14%。

根據高力國際最新發布的最新統計顯示，2021 年商辦租賃市場依然平穩成長，維持租金漲且空置率跌的趨勢。全年度來看，今年總釋出的新增量體達 2.9 萬坪，在企業自用及預租戶全數遷入下，全年淨去化量達 4 萬坪，各級大樓空置率全面下降。

租金來看，台北市整體平均租金來到每坪每月 2377 元，較 2020 年上漲 1.8%，頂級大樓更來到每坪每月 3419 元，年漲幅 2.73%、A 級大樓租金每坪每月 2455 元，年增率達 1.28%、B 級大樓租金也來到 1969 元，漲幅為 1.51%。

分區租金來看，信義區平均租金為每坪每月 3035 元，高出平均值約 28%，較去年成長 2.14%，且與其他商圈租金差距越來越大。租金成本最低的兩個商圈分別為南京東路四五段與西區，由於這兩區長年缺少新增供給帶動，租金一直以來處於微變動情況，要等待鼎越開發京華城原址案及台北雙子星案釋出之後，才有機會看到較大幅度的拉抬。

展望明年，高力國際辦公樓及工業服務部資深執行董事楊慧明認為，2022 年台北市商辦租賃市場仍對於房東端較有優勢，包括台灣經濟基本面佳，企業營運穩定，這些都有助於維持 2022 年的租賃動能，整體去化預估將有 3 萬坪，而明年將落成的 1.7 萬坪對舒緩市場需求壓力效果不大，

楊慧明表示，2022 年空置率持續下探，平均租金將維持與今年同等約 2% 的漲幅，來到每坪每月 2425 元。不過新冠疫情反覆不確定，仍將使跨國企業對於擴編增租維持謹慎態度，在產業趨勢轉變的帶動下，科技業、電子業、線上相關行業仍將持續主導未來 1-2 年的租賃需求。

另外，觀察內科與南港等兩大產業聚落租金現況，第四季內科空置率約 5.27%，持續處於低點，平均租金持續走揚，每坪每月租金 1,247 元；而南港本季因有經貿園區台肥 C2 大樓落成，空置率雖攀升至 9.99%，租金也受拉抬，達每坪每月 1589 元。進一步討論這兩個目前台北市最主要產業聚落明年的供給預測，預計 2022 年南港將有 3.8 萬坪、內湖將有 6000 坪的新增供給釋出，而趁著目前科技業及電子業承租戶主導市場需求的態勢下，可望帶動南港成為另一個科技產業聚落。

危老激活北市大稻埕商圈，根據最新實價揭露，6月，塔城街一處老舊布匹傳統店面以1.46億元被買走，該透天店面地坪約40.23坪，拆算每坪土地單價約362.9萬元。根據房仲業者調查，大同區是危老熱區，光是大稻埕與周邊街道便累積11宗危老案已核准，土地面積達2千坪。

塔城街透天老店 1.46億賣出
該筆透天店面交易門牌是甘谷街48號，但因基地正好處於臨甘谷街與塔城街交界，加上店面開口在塔城街，因此房產業者認定為塔城街的危老案，土地使用分區為第三種商業區，建蔽率65%、容積率560%，每坪土地成交價已反應未來取得危老的容積獎勵後的價格。

拆算每坪土地362.9萬元
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，大稻埕發展時間較早，早年商貿繁榮，區域內有許多歷史古蹟，同時也是北市茶行、布行、中藥材行、南北乾貨店家聚集之地，近年已發展成為人文觀光商圈，而區域內有許多屬於特定商業區，土地使用強度高，受惠危老改建可以再爭取高額的容積獎勵，統計周邊的危老案至少就有11案已經核准通過，成為北市熱門的危老改建區段。

根據北市建管處發布的危老核准案件，大同區是北市熱門的行政區，其中危老主要分布在幾個區塊，包括大稻埕商圈、延三夜市周邊、大龍峒商圈、後火車站商圈等，主要都是台北市早期發展的區塊，受惠軸線翻轉西區再生題材，加上危老政策也允許小規模基地改建，而大同區不少又是商業區與舊透天、平房等，在政策鼓勵、房價上漲與建物改建迫切等因素下，帶動大同區成為北市危老改建熱區。

國產（2504）建材實業昨（29）日宣布，國產「南港大型開發案」都更案建造執照已獲台北市政府核准通過，農曆年開始整地進行實質開發。此案為北市南港區前三大都更案，後續要興建26層高樓，預計四年完工後，將成為東區門戶計畫的新亮點。

「南港大型開發案」占地6,500坪，規劃A、B兩重建區段，A區段為國產建材集團完全持有的商辦大樓，B區段是代為實施的台北市政府商辦大樓。農曆年後可開始進行實質開發的A區段，建築基地面積約4,000坪，建築高度100公尺以上，規劃地下五樓、地上26樓。

國產說明，開發案主體結構邀請國際知名的「Foster+Partners」英國福斯特聯合建築師事務所規劃設計，將融入在地文化與生活型態，並且以智慧建築結合綠建築，打造科技美建築地標。

國產指出，開發完成後，可分回4.6萬建坪及約550個停車位。此案位於南港路三段與昆陽街附近，相較南港區其他大型地開發發案，「南港大型開發案」更接近北市中心，距離南港車站開車僅5分鐘，位於北市東區門戶精華軸心地段。

北市府大力推動的東區門戶計畫，總面積440公頃，比信義計畫區大三倍，以南港車站為核心，結合生技產業中心、會展中心、文創產業中心、軟體產業中心、交通轉運中心等五大中心，建立台北新東區願景藍圖。目前東區門戶計畫中已吸引民間十大開發案千億元資金搶進，包括富邦人壽大南港開發案、潤泰「南港之心」、國產「南港大型開發案」、國泰複合式商城等。

國產表示，若論占地面積，「南港大型開發案」是十大開發案中的前三大，由於位於北市重要的東區門戶精華軸心地段，開發價值不斐、潛在利益龐大。

今年富邦人壽曾以每坪376萬元標下大南港案土地，刷新土地市場天價，指標建案「世界明珠」今年初商辦行情每坪達136萬元，住宅大樓每坪成交均價更上看150萬元。法人估計，國產南港都更案總價值高達500億元以上，扣除土地、建造成本等，潛在開發利益超過300億元。市場預估，此都更案未來仍有增值空間。

國產雙題材帶動 潛利大

國產（2504）建材實業受惠兩大題材帶動，未來五年前景看好，公司昨（29）日表示，除「南港大型開發案」都更案未來資產利益龐大，本業則受惠台積電在南台灣的建廠，目前在建工程所需的預拌混凝土，八成是由國產供應，後續還有衛星工廠及房產開發商機。

國產表示，「南港大型開發案」都更案明年農曆年後開工，預計四年完工，潛在資產利益龐大。此外，為籌措都更案所需資金，11月以總價23.5億元處分高雄市「悅誠廣場」房地產持分，獲利14.9億元，貢獻每股純益約1.27元，預計明年第1季入帳。

在預拌混凝土本業方面，國產指出，台積電在南台灣建廠，目前在建工程所需的預拌混凝土，有八成是由國產供應，除台積電之外，國產也看好後續其他衛星工廠的建廠，以及更龐大的房地產開發商機，保守估計，到2024年預拌混凝土的市場需求都很暢旺。

為因應大南方計畫與高雄S廊道半導體建廠需求，並看好2022年科技廠辦建案增加，國產的高雄仁武廠將新增預拌生產線、台南仁德新設的生產線正在規畫，預計明年第4季投產，年產能約60萬立方米。

國產指出，台積電過去於南科四年蓋六座晶圓廠，帶動國產新市廠混凝土出貨量180萬立方米。

新市廠現階段還有四座新晶圓廠等著供料，每座晶圓廠供應量約30萬立方米，四座晶圓廠總需求上看120萬立方米。

如今台積電於高雄設廠，預料國產高雄廠未來一至二年營運呈倍數成長，估計明年預拌混凝土出貨量可衝到700萬立方米，年增7％以上。

全台最大捷運場站開發案「M.Ark 新北捷鑽」即將進行招商，主要開發基地為新北環狀線十四張站暨南機廠土地，預計將開發 25 萬坪量體，民間投資總金額預估達 520 億元，將於明年第一季公告招商。

此一招商案今 (29) 日舉辦說明會，由招商總顧問仲量聯行協助新北市政府舉辦，今天吸引了包括富邦建設、新光人壽、遠雄建設 (5522-TW) 出席。

本次會議由新北市長侯友宜親自出席，招商總顧問仲量聯行董事總經理趙正義表示，十四張站為新北環狀線與安坑輕軌交會站，位居新店溪河畔，基地面積約 4.3 萬坪，規劃開發的 17 棟複合式大樓聚落，北案現況已完成地上一樓及地下二樓的共構空間的興建，這次預估可興建約地上層 30-43 層、地下 2 層，總樓地板面積約 25 萬坪的捷運商辦、住宅及商場等多棟複合式開發大樓。

該大樓具環狀線及安坑輕軌雙捷運優勢，以環狀線連結新店線、安坑輕軌連結安坑地區，塑造大新店生活圈，且藉由快速道路 15 分鐘直達信義計畫區、串聯雙北核心地區，交通便捷將成為雙北重要核心發展區域。

新北捷運局指出，此開發案預計明（2022）年第 1 季公告招商，第 4 季綜合評選最優申請人，順利簽約後可望於 2024 年開工。

台北市土地稀缺，今年在科技大廠產業進駐下，帶動雙北以外地區交易熱潮，交易熱區重新洗牌，新竹市、桃園市、台中市等地逐漸抬頭，持續吸引買方進場，如新光人壽與中國人壽看準科技業穩定承租能力，在新竹購買商辦。

高力國際昨（29）日發布2021年全台商用不動產投資調查報告，今年中南部在基期低、科技大廠進駐下，成為全台交易熱區；雙北市因土地開發逐漸飽和，又無新建大樓釋出，五年前交易占比75%，之後逐年下滑，今年占比更降至51%。

高力國際資本市場投資服務部資深執行董事黃正忠表示，在產業擴張助力下，台中市為投資人積極布局地區，主要是人口紅利、產業擴張、捷運通車三大利多支撐，是磁吸力最強的都會區，今年土地成交總額來到780億元，較去年大增57%。

而新壽今年買進新竹市萊恩廣場，斥資56.4億元；中國人壽花23.25億元買下新竹雲智匯辦公大樓。

展望明年商辦市場，高力國際董事總經理劉學龍表示，市場游資仍充沛，在通膨憂慮加深情況下，資金轉入不動產是多數投資人停泊資金的選項，政府陸續執行房市管制措施，但商用不動產影響程度較小。

2021年的台灣經濟成長帶來企業獲利，再加上寬鬆貨幣政策暫未退場，市場游資充沛，全球電子供應鏈重組持續發威，即便2021年中有受到新冠疫情三級警戒衝擊而影響內需消費，甚至於政府滾動式祭出管制房市措施，但不動產市場仍展現一路飆升的榮景，買氣高居不下。依據高力國際最新發布「2021年終全台商用不動產暨土地投資回顧」調查報告顯示，2021年商用不動產累積交易額達1,480億元，為2007年有統計以來新高，土地交易總額更高達2,924億元，雙雙再創新高點。

高力國際研究部董事梁儀盈認為，產業在台持續的深耕，成為連續3年商用不動產市況往上的最大推力，2021年再度寫下1,480億元的成交新紀錄，其中以半導體及電腦電子設備相關等科技產業需求最旺，合計買進484億元。她也觀察到這波由產業剛性需求帶來的不動產熱潮，使得交易區域洗牌，她舉例5年前的雙北市交易佔比高達75％，但2021年的雙北市佔比已降至55％，而桃園、新竹及高雄等區域則持續吸引買方進場，包括新光人壽與中國人壽2021年則是看準科技業穩定的承租能力，紛紛進軍新竹。在交易產品上，自從全球供應鏈因美中貿易戰、科技戰及新冠疫情而重組以來，明顯提升對於台灣研發或總部使用的廠辦及生產線廠房的需求，交易金額連年成長，2021年更來到934億元，佔整體交易額的63％。

2021年前十大指標投資商用不動產案中都集中在下半年，總計有8件，主要買家為壽險及建商，前者看好穩定的承租能力及租金收益，包括新光人壽與中國人壽進軍新竹市、南山人壽購入三重的藍天電腦總部；後者則看中資產帶來的投資重建商機，最具代表性的即為國美建設與濟盟建設於三級警戒期間合力出手台北市福音大樓，顯見即便在台灣疫情最嚴重的階段，仍未影響投資人進場儲備原料的意願。若以前十大指標自用型案件來看，除了新光人壽與三商美邦為壽險業者，其中有7件成交案都是電子業與科技業積極擴張的實例，包括聯發科及威剛科技皆布局內湖廠辦，甚至於台灣微軟購買桃園蘆竹廠房要興建資料中心。

2021年的土地買氣持續火燙，政府部會雖輪流祭出抑制房市及購地貸款措施，可望降低住宅房市的投機炒作，但仍未能夠撼動投資人進場獵地的企圖心，買氣依然高居不下。2021年全台土地累積交易總額達2,924億元，再度刷新紀錄，其中建商共儲備了2,095億元的土地，而興富發則為2021年度土地原料補充最多的建商，總計買進271億元，第二名為遠雄的123億元、第三名為華固的121億元。如果以交易熱區來看，高力國際資本市場投資服務部資深執行董事黃正忠認為，在產業擴張的助力下，新北市、桃園市及台中市為投資人最積極布局的三個都會區，其中台中市因為人口紅利、產業擴張、捷運通車的三大利多支撐下，成為磁吸力最強的都會區，2021年土地成交總額來到780億元，較2020年大幅成長57％，其中光是七期商圈就吸納了325億元的土地交易量、水湳經貿園區及14期重劃區也都有破百億的土地成交額。

針對2022年的房地產市場表現，高力國際劉學龍董事總經理認為一場長達2年的新冠疫情，美中之間科技戰矛盾使得台灣科技業與半導體業在全球供應鏈中地位更為重要，仍會在2022年度繼續成為支撐商用不動產最大的剛性需求。不過他也提到新冠變種病毒再次反撲，恐延後國際開放邊境及經濟活動的時程，將會是全球經濟最大的變數。

他進一步指出，市場游資仍充沛，而在通膨憂慮加深的情況下，資金轉入不動產仍是多數投資人停泊資金的選項。政府陸續執行的房市管制措施目前主要鎖定住宅市場，商用不動產影響程度較小。再來則是投資台灣三大方案將延長3年，他也認為將可望持續吸引產業在台深耕，支撐工業不動產及土地需求，不過要注意的是，土地貸款趨嚴影響小型建商購買動能，交易熱度恐略下降。

新北市府今日宣布將於明年第1季公告招商環狀線十四張站土地開發案，總開發量體約25萬坪，將結合商場、智慧辦公聚落及水岸住宅，投資興建金額達520億元，屬全台規模最大捷運場站開發，預計可引入上萬人口進駐、提供1.2萬就業機會。市府還為此成立「廉政平台」，透明化土地開發案。

十四張站為新北環狀線與安坑輕軌交會站，位於新店溪河畔，基地面積約4.3萬坪，市府將規畫興建30至43層的17棟複合式開發大樓聚落，為全台最大捷運場站開發案，會有商場、辦公室、住宅，預計可引入1.1萬人口居住，創造1.2萬個就業機會。

新北市捷運局指出，目前的規畫都是投資顧問建議的，若業者有別的想法，市府也不會設限，不過此案量體相當大，還是希望業者能規畫部分商場，刺激地方經濟發展。

捷運局表示，為了帶動地方發展，他們會要求業者在規畫時，至少要設計30%以上的商業區，住宅區比例最多只能規畫70%。另外，這塊基地內有公有地、私有地，其中地主約有200多位，待開發後，將依比例分回等值土地，以減少地主反彈聲浪。

捷運局提到，十四張站土地開發案預計在明年第1季公告招商，第4季綜合評選最優申請人。新北環狀線通車後，透過捷運場站開發，將為運量帶來正面效益，循「點-線-面」的開發層次，串接各站「點」帶動沿「線」發展，再促成大型開發區的「面」，逐漸形塑新北市成為TOD城市。

侯友宜指出，本案與蘆南蘆北整體開發區的銀河灣計畫，一南一北遙相呼應，十四張站投資計畫預期將成為「新北捷鑽」，與銀河灣計畫共同閃耀新北。

新北市長侯友宜表示，他們此次也特別攜手廉政署、新北地檢署、新北市調查處、市府政風處及台灣透明組織協會，成立「廉政平台」，目的在提供投資者一個資訊公開、行政透明的投資環境，並彰顯市府辦理土地開發案公平、公正、公開的決心。

立委注意政府打炒房，部分公股銀行近期有調升購屋貸款利率，關切會不會影響年輕族群首次購屋貸款。對此，財政部長蘇建榮今天表示，會請各公股行庫對於首購的部分儘量從寬處理。
立法院財政委員會今天繼續審查111年度中央政府總預算案有關財政部及所屬歲出預算，蘇建榮列席。

國民黨立委曾銘宗說，媒體披露，部分公股銀行房貸利率從1.31%拉高到1.35%或1.38%。他詢問，「這是行庫自發性，還是財政部長交代。」蘇建榮說，這是自發性，他沒有交代，「我只是要求他們對於那些借錢來炒房地產的要注意」。

曾銘宗追問公股銀行近期調升購屋貸款利率會不會影響年輕族群首次購屋貸款，蘇建榮回應，會請各公股行庫對於首購的部分儘量從寬處理。

2021年樓市銷售額將再破17萬億元 房企加速縮表靜待春日

2021年，房地產行業頗為不易。鏖戰一年，完成年度規模KPI的“雄心壯志”不再，“活下去”才是新的目標。

這一年，清查經營貸、集中供地、房貸排隊、降准等新政接踵而至，全國祭出600多次調控政策；債務違約、利潤下降、回款困難，資產負債表、利潤表、現金流量表三張表，張張都能讓房企掌舵人徹夜難眠；融資艱難、銷售遇冷、拿地乏力、裁員降薪、市值縮水，倒逼開發商必須要在精細化管理上做文章……

雖然走過了“一季度一房難求、二季度集中搶地、三季度銷售驟冷、四季度融資解凍”的坎坷之路，但可以預見的是，2021年全國商品房銷售面積有望再破17億平方米、銷售金額將再度超過17萬億元。

回顧過去一年，隱藏在週期性波動中，種種不規範的經營模式逐漸被“破”，行業風險出清確“立”，看似夜寒且長，但中國城鎮化空間尚在，行業仍有機會，地產商縮表陣痛之後，規模與ROE（淨資產收益率）正相關的未來已至。

樓市虛火褪去韌性未失

 “房住不炒”“因城施策”樓市調控主旋律沒變，集中供地、整治“學區房”炒作、清查經營貸、二手房指導價、限跌令、規範租賃市場建設、房地產稅試點啟動……種種新政為行業發展指引方向。

當2020年8月份祭出的“三道紅線”融資新規落實，站在地產大週期的轉捩點上，重視“規則”的房企不敢再賭，立即將回籠資金調整為第一要務。

 “年初時，集團要求符合拿預售證條件的專案儘快入市，不再為抬升預售價而與相關部門博弈，虧錢也要快出。”某房企西北區域操盤手向《證券日報》記者表示，行銷條線每天都將銷售資料包給集團，KPI考核也不再僅僅是銷售額，對回款節點卡得更緊。隨之而來的是，深圳、杭州、西安等城市學區房一房難求，“萬人搖”、打新熱等現象頻出。而在這一視窗期，供貨系統靈活的房企忙於搶回款“落袋為安”，率先儲備了“糧草”。

 “上半年，購房者積極上車，熱點城市成交熱度持續加溫。”第一太平大衛斯華北區市場研究部負責人、助理董事李想向《證券日報》記者介紹，但7月份起，調控不斷加碼，信貸持續收緊、房貸利率上浮、銀行放款時間拉長等收緊政策頻出，市場仿若“一日入冬”，“金九銀十”也慘澹收場，至11月份，樓市基本上已探至穀底。

今年4月27日，廣州打響了一線城市集中供地第一槍，首次試水賣地收入達900億元，此後，22城一年賣三次地的集中供地拉開帷幕。歷時3個月，首輪集中供地收官，土地價款總計1.05萬億元，綜合溢價率14.7%。

忙於搶地的房企卻開始後悔了。5月中旬，濱江集團董事長戚金興曾表示，“最近在杭州集中土地出讓中，共獲取5塊土地，在濱江團隊精幹高效管理下，公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大，要努力做到1%至2%的淨利潤水準。”

戚金興的話道破了部分地產商因在第一輪集中供地中搶地而陷入的窘境，在行業毛利率不斷下行的趨勢下，如此拿地獲利太薄。而第二輪集中供地開啟時，樓市已經轉冷，市場環境大變。由此，22城二次集中供地，30%地塊流拍，平均土地溢價率僅為4%，國企、地方平臺企業成為拿地主力軍，民營房企縮減投資，在土地市場鮮有斬獲。時至今日，第三輪集中供地正在進行中，除杭州有回暖跡象外，房企在其他城市拿地情緒依舊不高。

中原地產研究中心統計資料顯示，截至11月底，2021年年內全國百城賣地金額為4.05萬億元，同比下降7.4%。自三季度購房者觀望情緒漸濃，樓市銷售急轉直下後，“低迷”同樣成為土地市場的主旋律。

在這一場“由火至冰”的反轉大劇中，歷經數輪調整，中國房地產市場虛火褪去，但韌性未失。12月15日，國家統計局發佈資料顯示，2021年前11個月，全國商品房銷售額突破161667億元，同比增長8.5%；銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%。業內人士預計，基於2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米，銷售額為173613億元，今年不僅將再破“雙17”，甚至可能創出新高。

中原地產首席分析師張大偉預計，若維持同比上漲2.5%的水準，2021年全年，中國房地產市場銷售額和銷售面積就有望創下“雙18”的歷史新高，即銷售面積有望達到18億平方米，銷售額有望達到18萬億元。

不過，北京房地產協會秘書長陳志對此持不同意見。他認為，全年商品房銷售額難以突破18萬億元。陳志向《證券日報》記者表示，由於房產交易週期較長，銷售資料一般會滯後於市場表現，當下樓市去化速度仍舊較慢。不過，樓市正回歸常態，市場主體正在被“放活”，預計接下來新房市場將由築底逐漸回穩。

房企加速縮表進程

年均增長萬億元的市場，曾激勵著地產商們跑馬圈地。彼時，大部分房企憑藉“高周轉、高負債、高杠杆”的“三高模式”撬動了規模擴張，杠杆率幾乎決定了規模座次。而在這種規則下，無論股東或投資人，都必然追求收益最大化，追逐加杠杆、擴規模。

在2021年，一切都不一樣了。2020年下半年以來，“三道紅線”、貸款集中管理等新政發力，金融機構削減投入地產行業的金融資源，以至今年成為房地產行業金融側供給改革威力盡顯的一年。出於中長期可持續發展和短期再融資訴求，房企普遍加速縮表進程，房地產轉入風險出清週期。

繼續沉浸在擴表蒙眼狂奔美夢中的某龍頭房企，看錯了趨勢，沒有意識到“政策+市場”的巨變，是一盤自上而下打破開發商依賴高杠杆擴張模式、引導房地產行業健康發展的宏大棋局。如今，這家手握3000億元現金，聲稱無任何財務問題的地產商，已經履行不了擔保義務。

縮表更直接的表現為降債務、控杠杆，以及去金融化。率先感受到切膚之痛的是泰禾集團。作為第一個有公開債務違約的市值曾達千億元房企的掌舵人，從2020年4月26日被列入失信被執行人名單至今，黃其森感慨良多。

 “客觀地講，在擴張過程中，步子邁大了，管理沒能跟上。”黃其森在接受《證券日報》記者採訪時反思到，隨著房地產行業的系統性風險逐漸暴露，金融機構在降低預期，“不同專案採取不同的解決方案，雖然比較難，一步步走。”

在“融資艱難、銷售轉冷”的兩難格局下，步泰禾集團後塵者相繼在2021年出現。“財務狀況惡化及財務風險問題不斷爆發，出現違約的房企中，不乏全國行業排名前列或者區域龍頭公司。”李想稱，行業基本面以及部分房企正經歷著“至暗時刻”。

 “在過去，很多人認為房地產行業的走勢將長期單邊上行。對房企而言，把自身規模做大、加快發展速度，就會不斷變強。但2021年的房地產行業正經歷著20多年未出現的大變革，這種變革已經將對房地產的舊有認知一一打破。”李想表示。

為了活下去，開發商不得不做出改變。根據上市房企半年報，截至2021年6月底，百強上市房企有息負債規模合計4.2萬億元，同比增速轉正為負，達到-0.9%，終結了2018年至2020年杠杆激進擴張的時代。同期，百強上市房企中，綠檔企業增加7家，黃檔企業減少4家，紅檔企業減少3家。

在去杠杆過程中，資產端必然發生變化，投資、開工下降，再疊加前期高地價拿地的情況，導致行業短期業績受到重大衝擊成為必然。

但縮表並不意味著馬上能熬過冬天。10月初，自恆大債務違約後，花樣年等房企接連公告美元債違約，部分內資房企信用評級被不斷下調，面對信用危機襲來，能否解決短期流動性困難是地產商存活的關鍵之戰。11月份以來，回購債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資、甩賣資產、尋求債務展期……上市房企多措並舉籌集資金，以緩解中短期債務壓力和經營困局。

    “企業端目前看到的利好現象更多集中在前期財務穩健的企業，對於風險已暴露或風險較高的企業依然面臨較高的資金壓力。”貝殼研究院高級分析師潘浩對《證券日報》記者表示，即便近期金融政策有所調整，部分房企融資開始解凍，但風險的出清還在進行中。對此，陳志也認為，優質房企綠燈放行，高風險房企紅燈禁止，風險出清將會貫穿明年全年。

最壞時期已經過去？

縮短出清週期抑或財務縮表，仍是部分陷入財務風險的房企要直面的挑戰。“這些房企的‘至暗時刻’仍在繼續，何時能走出困境，這個過程仍待時日。”李想稱，這種巨變當然會伴隨陣痛，但陣痛過後，將會是更為健康穩健的行業未來。

在前不久舉行的“2021年業務交流會”上，最早喊出“活下去”的萬科集團董事局主席郁亮，已表明對房地產行業的看法。他多次提及，要“珍惜錢”“賺小錢”，熬過行業陣痛期。

餘音猶存，轉機似乎正在來臨。11月初，中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會後，招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、美的置業等房企均表示，近期計畫在銀行間市場註冊發行債務融資工具。

12月5日，碧桂園官微披露，擬于近期向交易所申請發行供應鏈ABS產品；同日，金地集團“長城證券-金地集團2021年一期2號資產支持專項計畫”獲准發行，擬於2022年初上市。12月6日，龍光集團宣佈將於近期啟動CMBS、供應鏈ABS等資產支援類證券化產品的發行工作。

記者注意到，進入12月份以來，7天內便有多家民營房企釋放融資計畫，同時，房企多筆ABS融資申請均已得到監管層回應。閉緊的融資大門似有開啟跡象，絲絲帶有暖意的信號，給了部分房企喘息機會。

緊接著，央行降准釋放1.2萬億元，這對房地產行業意味著銀行貸款額度增加，一二線城市樓市有望止跌企穩。貝殼研究院統計資料顯示，重點百城的二手房銀行放貸週期11月份整體已縮短五天，居民端的房貸問題正在解決，這無疑有利於房企加速資金回籠。

利好信號接踵而至。12月中下旬，央行、銀保監會出臺《關於做好重點房地產企業風險處置專案並購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展並購貸款業務，重點支援優質房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

在中指研究院看來，該《通知》將加快房企風險出清。當房企出現了風險事件或處於流動性危機的邊緣時，及時處置專案資產是一項重要的風險化解手段，可以起到一舉三得的作用：一是幫助出險企業快速回籠資金，降低債務壓力；二是保證專案後續順利建設完工，按期交付；三是並購方可用優惠價格獲取優質項目，提升資產品質和盈利能力。

在潘浩看來，《通知》中“穩妥有序開展房地產並購貸款”的表態，對穩健型房企介入解決風險房企的問題有一定裨益，風險房企有機會通過金融機構、處置資產、引入投資、加速銷售等多方面手段共同解決面臨的風險以及防止風險的進一步擴大。

 “近期，隨著政策的明顯調整和轉折，我個人認為，房地產行業的最壞時刻已經過去了，流動性危機將得到有力控制，房地產行業在很大程度上可以避免此前大家所擔心的硬著陸。”安信證券首席經濟學家高善文在安信證券2022年投資策略會上表示，隨著去杠杆措施的不斷推進，房地產行業高周轉模式已經走到了盡頭，在現有調控條件下，原有模式難以為繼。

在精細化管理上做文章

 “未來房地產市場很可能面臨第三次調整，其標誌是存貨周轉率、杠杆率被迫下降。”高善文進一步表示，下一階段，房地產行業的商業模式將轉向高品質增長、精細控制。

藍綠雙城董事長曹舟南向《證券日報》記者坦言，地產企業利潤水準持續壓縮，將催生土地市場發生重大變化，呈現變數、增量與存量市場共存的狀態。未來銷售規模重不重要？“也重要，但不是最重要。規模和ROE要正相關，如果ROE達不到應有水準，一味追求所謂規模，那是背道而馳。”

天風證券也在一份研報中表示，只有破除激進的粗放模式，才能確立平穩健康的發展觀。

或許，2021年將成為房地產行業新舊發展動能交替的轉捩點，2022年有望成為房地產新週期的起點，歷經行業結構調整、產能出清和政策引導，新一年的到來或將給房地產行業帶來轉機。

對此，天風證券表示，新週期的特點為波動減小、時間拉長、城市分化。從目前的政策表態來看，需求和供給端的支持力度加大，對“失速”的基本面進行托底，但考慮到風險事件的消化和購房信心的恢復需要時間，銷售的恢復較以往時間也要長一些，預計明年二季度企穩。

 “新房的成交量大盤子短時間不會大幅變化，傳統賽道增長速度將收縮，但區域間的發展不平衡依然讓房地產行業有一定的發展空間。”潘浩稱，城市更新、資產運營、租賃保障、養老地產等方面的商業模式都還有很大的探索空間，在告別了高增長預期、放下包袱後，行業將進入新的發展階段。

亦如張大偉所言，除了開源節流、保持流動性、安心賺小錢，房地產商更要轉變思路，著眼於打磨產品品質。接下來是房企大洗牌的時刻，誰的品質更好，才能吸引用戶，在收縮的房地產市場中分一杯羹，贏得下半場競爭門票。

經過了2021年，未來的新房市場規模是否還能持續上漲，尚是問號。但不得不說，後房地產時代的競技場，規模將不再是制勝法寶，金融供給側改革改變的是行業規則和發展模式，擺在房企眼前的是，認清形勢、加速轉變，才有機會熬過冬天。

專家：租金或得到平抑

業內專家認為， 北京此次印發的政策具有前瞻性，能利於嚴格監管、避免套利行為，最終保障租賃產品的呈現和房源有效供給，預計隨著通知要求的嚴格落實，北京租金或可平抑。

12月27日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市發展和改革委員會、北京市財政局、北京市規劃和自然資源委員會四部門聯合印發了《關於進一步規範本市新供住宅專案配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》（以下簡稱“通知”）。

《通知》要求各區新供住宅專案按照一定比例配建公租房和保障性租賃住房房源，同時在後續的配建程式、監督管理流程上提出了嚴格要求。

業內專家認為， 北京此次印發的政策具有前瞻性，能利於嚴格監管、避免套利行為，最終保障租賃產品的呈現和房源有效供給，預計隨著通知要求的嚴格落實，北京租金或可平抑。

按比例配建租賃型產品

《通知》指出，為有效增加公租房和保障性租賃住房供應，多管道籌集房源，各區新供商品住房、安置房（不含“三定三限”）等產權型住宅建設項目（以下統稱“住宅項目”），每年應按照新供住宅項目建築面積的一定比例，配建公租房、保障性租賃住房及相應機動車停車位。

照顧到各區實際情況，《通知》明確各區在確保租賃住房用地年度計畫完成的前提下，可結合地塊情況，採取逐地塊配建、集中配建兩種方式。

不僅如此，在配建方式上也十分靈活。要求因地制宜、因區施策，對於公租房備案家庭解決率高、租賃住房用地年度供應完成率高的區，配建比例可適度降低或不予配建。配建住房原則上採取集中佈局，以整棟、整單元為最小建設單位。配建面積不足整單元最小建設單位的，應落實到成套住房，辦理住房銷售手續前在建設項目中選取。此外，在建築密度、戶型設計、裝配式裝修成品交房等方面也都提到要按實際標準執行。

值得關注的是，《華夏時報》記者通過不完全梳理發現，近期北京陸續發佈或印發的通知、政策、檔等內容，在要求上也均體現出了“靈活”“因區施策”的特點。

貝殼研究院高級分析師黃卉在接受《華夏時報》記者採訪時表示，通知中提出可採用“逐地塊配建、集中配建”的方式，配建住房集中佈局，最小單位可落實到成套住房，都是較為靈活的配建方式。為地產企業提供了靈活的配建方式，便於地產企業根據專案定位需求調整，照顧到地產企業的利益訴求。

明確配建的系列流程

談及12月27日北京印發的《通知》，業內多位專家均向《華夏時報》記者表示，通知明確清晰的配建程式，能為租賃型產品最終的呈現提供好的保障。

事實上，《通知》除了明確新供住宅專案配建公租房、保障性租賃住房的配建範圍和配建要求以外，還提出了配建程式以及監督管理的細則。

配建程式從市規劃自然資源、發展改革部門單列供地計畫開始，包含明確配建要求、土地供應條件、確定回購機構、簽訂配建協定、配建協定履行、工程監督與驗收、房源回購交付、稅收政策、不動產登記、資產管理十餘條內容，貫穿建設全週期。其中，不動產登記一項中還明確要求不動產登記部門應在不動產登記簿房屋性質欄目注記“公共租賃住房”或“保障性租賃住房”。

監督管理中還明確，若回購機構未履行配建協定約定內容且拒不改正的，市住房城鄉建設部門五年內不再確定其承擔回購配建住房工作。黃卉認為，明確清晰的配建程式，為房地產企業提供了從土地供應到資產管理的政策指導，並且通過專案認定的方式進行嚴格監管，避免了專案挪作他用。

合碩機構首席分析師郭毅向《華夏時報》記者表示，《通知》的核心是秉承中央租購並舉的精神，實際落地也是未雨綢繆的一個政策，十分具有前瞻性。在部分租賃型產品可能出現類似問題之前，前置性的做出相對應的約束，從而更好的保障租賃型產品的呈現。

或有利於平抑租金

《華夏時報》記者調查發現，針對北京市此次發佈的《通知》，北京市居民的關注度也頗高，不少市民在多家媒體的相關報導評論區點贊並表示期待。

記者也隨機採訪了幾位在北京市租房居住的市民，他們較為統一的表示道，如果《通知》能夠落地，那未來可能有望以更低的價格租到房子，減輕生活成本，緩解不少生活壓力。

實際上，據此前10月30日新華網的報導，自2011年北京市政府注資成立北京市保障房中心之後，北京市保障房中心已累計建設籌集各類保障房約14.72萬套，其中公租房13.51萬套，安置房1.21萬套，已入住家庭總數8萬餘戶，幫助近20萬居民改善了居住生活條件。

郭毅表示，現如今，在租購並舉的原則之下，北京市印發明確的開發建設目標要求，其實目的仍是為了落實租賃型住房產品。同時在各種條件的約束下，也為未來北京租賃型產品面向市場，創造了一個更好的先決條件。

此外，從政策導向上分析，諸葛找房資料研究中心分析師梁楠向《華夏時報》記者表示，《通知》一定程度上有效增加公租房和保障房房源入市量，對於擴大租賃住房供給、優化城市住房供應結構、緩解住房供需矛盾、穩定市場預期均有一定加持作用，也為推動房地產市場發展良性迴圈提供一定的支撐。

梁楠補充認為，預計接下來，隨著通知要求嚴格落實，北京市各類群體租房困難局面將有所緩解，隨著租賃住房多管道供給，或也有利於平抑租金，促進租賃市場平穩發展。

英皇文化產業(00491)公布,與獨立第三方萬科企業(02202)(深:000002)作為業主就租賃戲院物業訂立租賃協議.

該集團指,所租物業位於深圳市龍崗區萬科廣場5至7樓所有經營戲院部分,作戲院營運及相關業務,租賃期限為15年,使用權資產價值按租賃期限內共約3250萬元人民幣(約3980萬港元).此乃根據香港財務報告準則,按租賃協議於整個租賃期限內租賃付款額現值,並就可退租賃按金於初始確認時公平值以及恢復原狀成本撥備作調整.該集團指,視訂立租賃協議為進一步擴大在內地電影放映網絡的契機,符合整體業務發展方向.

博富臨置業(00225)公布,斥2.88億元向獨立第三方星粵發展收購物業作中長期投資.

該集團指,所購物業為九龍鴉蘭街5B號廣東道1163號中華漆廠大廈1至9樓及屋頂平台,總實用面積約5.53萬平方呎.該集團將物業除1樓外出租予賣方,租期自完成日期起計兩年,每月租金為56萬元.該集團指,有見及物業目前市值與鄰近地區其他類似性質物業目前市值比較,加上當前物業市況及其短期前景,認為此乃收購物業良好機會,且深信其具備中長期資本升值巨大潛力,代價款項將以內部資源撥付.

市場消息透露,食物及衞生局局長陳肇始以1780萬元購入薄扶林碧瑤灣.

區內代理透露,薄扶林碧瑤灣本月暫錄3宗成交登記,其中19座高層A室,實用面積906平方呎,兩房間隔,外望海景,連車位以1780萬易手,呎價約19647元,買家以個人名義登記,為陳肇始(Chan Siu Chee Sophia).原業主2014年以1325萬購入,帳面獲利455萬,物業升值34%.

行政會議主席及議員個人利益登記冊資料顯示,陳肇始在英國持有三項出租物業,分別位於倫敦及格域,在香港中西區亦有一項出租物業,故是次入市需付樓價15%雙倍印花稅,涉款約267萬;而行政會議秘書處亦已於今年12月14日按陳通知登記個人利益,新增是次購入港島南區物業及車位,供自住之用.

恆隆地產(00101)公布,其世界級大型綜合商業項目昆明恆隆廣場,已全面使用可再生能源,成為公司首個發展項目及雲南省首個綜合商業項目在業主和租戶營運的年度耗電量方面均實現淨零碳排放.

恆隆地產副董事兼可持續發展督導委員會主席陳文博表示,是次為昆明恆隆廣場採購100%可再生能源不僅是?隆可持續發展旅程中的一個重要里程碑,亦是邁向於去年宣布的2030年可持續發展目標及指標的重要舉措,充分反映實踐締造優享生活空間願景的決心,及以響應中央政府在2060年前實現碳中和的承諾.恆隆樂見達到此里程碑,將繼續為旗下中國發展項目尋找採用可再生能源的機遇.

中原地產宣布,鑑於恆大．珺瓏灣,未有依期向中原地產繳付佣金,中原地產已入稟向恆大．珺瓏灣發展商追討佣金,合共1.13億元.

恆大．珺瓏灣拖欠中原地產佣金共1.13億,涉及單位520個,所涉及中原地產代理人數逾560名.中原地產已就上述欠款入稟追討,將採取進一步法律行動,不排除向恆大．珺瓏灣發展商申請清盤.

中原地產稱,為了保障客戶權益,及拒絕接受早前恆大．珺瓏灣發展商提出的不平等合作條款,中原地產決定即時停止接受恆大．珺瓏灣的銷售及市場推廣委託.

自明年2月1日起,杭州市施行《杭州市不動產登記若干規定》.其中明確,依法取得宅基地使用權,可以單獨申請宅基地使用權登記.依法利用宅基地建造住房及其附屬設施的,可以申請宅基地使用權及房屋所有權登記.宅基地使用權及房屋所有權登記可以由戶主或者家庭成員共同推舉的戶代表提出申請,權利人以戶主或者戶代表姓名加「戶」表示.戶主或戶代表發生變化的可以申請變更登記.

由運輸及房屋局副局長蘇偉文主持的「支援非政府機構推行過渡性房屋項目的資助計劃」評審委員會今日上午透過視像舉行第十次會議,評審委員會同意資助東華三院建議的啟德沐安街第1B2區過渡性房屋項目.該計劃的總撥款額為2.629億元,預計可提供約478個單位.

另外,評審委會員亦同意資助樂群社會服務處建議的何文田太平道11-19號和勝利道22-24號及中環卑利街72號(空置住宅單位)過渡性房屋項目.計劃的總撥款額為1720萬元,預計可提供約86個單位.

富力地產(02777)公布,該公司已在花旗銀行開設一個托管帳戶,以便利提議的債券要約回購的結算.

富力預計,將在結算日前預留約3億美元資金,包括托管帳戶內資金和手頭現金.

富力又稱,公司將繼續採取積極措施來增強流動性狀況,包括為要約回購預留資金.

資料顯示，11月私人住宅售價指數報391.5，按月跌幅擴大至近1.2%，按年仍升近2.9%。今年樓價累升約3%。

中新社香港12月29日電 (劉辰瑤 趙蕊)香港特區政府差餉物業估價署12月29日公佈的資料顯示，香港11月私人住宅售價指數報391.5，創7個月以來的新低，上一次的低位是今年4月份的391點。

資料顯示，11月私人住宅售價指數報391.5，按月跌幅擴大至近1.2%，按年仍升近2.9%。今年樓價累升約3%。

中小型單位樓價連跌兩個月，11月按月跌近1.2%，大型單位樓價按月轉跌近2.3%。兩者按年升幅分別為2.8%和5.6%。首11個月兩類單位都累計升約3%。

對此，利嘉閣地產研究部主管陳海潮對中新社記者表示，樓市指數現在走勢顯示是連跌了兩個月，最主要是反映過去一段時間股市下跌。他認為，自從第三季以來香港股市就不斷下挫，過去一兩個月也是一直在創新低，影響到整個氣氛，所以樓市也跟著下跌。“我們看到D和E類大型單位跌幅跨度比較大，超過2%，這是11月份的時候。可以看出有些業主在股票市場甩手，所以他們賣房的價格就要壓低一點，從這一點就反映出來了。”

另外，資料還顯示，香港11月私人住宅租金指數報182，按月跌0.7%，按年升近2%，首11個月累升約3%。(完)

樓面呎價6051元 一年貴鄰地35%

一手住宅銷情理想，發展商投地亦趨積極，一幅於上周五（24日）截標的大埔區住宅地，由華懋集團以13.68億元中標，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）6051元，較毗鄰一幅規模較小的住宅地去年10月批出時的樓面呎價4478元，僅一年多時間暴升約35.1%。華懋預告，該地皮將發展成提供分層單位連洋房的住宅項目。

地政總署公布，華懋透過旗下的茂堡有限公司以最高出價13.68億元，擊敗信置（00083）、遠東發展（00035）和嘉華國際（00173）等7個對手，投得位於大埔公路大埔滘段近樟樹灘路的大埔市地段第234號地皮（下稱234號用地）。

華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興對投得該用地感到十分高興，強調華懋對香港未來充滿信心，會繼續找尋適合的項目。

將建低密度洋房及分層戶

該集團執行董事兼地產業務董事總經理區慶麟補充，234號用地屬於近年難得一遇的大型私人住宅地皮，適合多元化發展，華懋計劃興建低密度獨立屋及分層單位。區慶麟形容，該項目毗鄰大埔公路，背山面海，能夠營造宜居及舒適的住屋環境，相信日後建成的發展項目，對市場有一定吸引力。

華懋剛投得的234號用地，佔地約15.07萬方呎，地積比率約1.5倍，可建樓面面積約22.61萬方呎，以中標價計算，樓面呎價約6051元，屬於新地（00016）2019年2月以樓面呎價6646元摘下同區大埔白石角優景里與博研路交界住宅地以來，樓面呎價最貴的大埔賣地表住宅地。

事實上，位於234號用地北鄰的大埔市地段第241號地皮（下稱241號用地），去年10月由雅居樂（03383）陳氏家族成員以私人名義投得時，樓面呎價僅4478元，即一年多同區地皮造價漲約35.1%。

集團今年斥100億增土儲

資料顯示，華懋今年5月至今已增加3幅地皮儲備，最矚目的是今年5月夥拍「銅鑼灣大地主」希慎興業（00014），豪擲197.78億元投得可建樓面面積約107.64萬方呎的銅鑼灣加路連山道商業地王，華懋持有40%業權。該集團同月亦透過強制拍賣，以7.74億元統一佐敦德興街舊樓業權。以該集團的權益攤佔計算，華懋今年最少斥資約100億元買地。

中原地產測量師張競達認為，234號用地所在的位置清靜，居住環境舒適，中標價較市場預期為高，反映其規模不大，投資金額不高，加上市況向好，即使日後發展時需要考慮地皮鄰近的私人土地，亦不減發展商興趣。

香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典直言，234號用地的範圍涉及數幅私人地，發展商設計和開則時需要花心思，其樓面呎價較毗鄰的241號用地高，顯示華懋對該項目「睇得好好，志在必得」。

市場人士估計，234號用地的地價連建築費等計算，總投資額動輒約24.9億元，每方呎樓面發展成本約1.1萬元。參考代理數據，現時鄰近的二手屋苑如鹿茵山莊和新翠山莊等，近月的二手成交呎價約1萬至1.6萬元，估計234號用地日後的私人住宅開售呎價介乎約1.5萬至1.8萬元。

差餉物業估價署公布，今年11月整體私人住宅售價指數報391.5，屬今年4月錄得391以來的7個月低位，按月挫1.19%，連跌兩個月共1.68%，令今年首11個月的樓價累計漲幅收窄至3.05%。

差估署最新公布的《香港物業報告每月補編》初步數據，私人住宅整體售價指數於今年9月以398.2登上歷史高位，10月起連跌兩個月共1.68%，其中11月單月挫1.19%，屬於2020年2月單月下跌1.66%以來，近21個月以來最大跌幅。不過，今年9月至11月的樓價數據為臨時數字，有機會再作修訂。

若以面積分類，大單位表現拖累大市，實用面積1722方呎或以上的E類單位跌勢最急，單月挫2.74%，最新報309，首11個月合計累跌1.5%，是唯一一類住宅單位今年首11個月累計錄得跌幅；實用面積1076至1721方呎的D類單位，按月也挫2.08%至333.7，但首11個月計則有4.44%升幅，屬各類物業中表現最佳。

E類大單位按月挫2.74%最傷

中小型單位表現相對平穩，其中實用面積753至1075方呎的C類單位，最新報340，按月降1.11%，屬各類物業中跌幅最小，首11個月計則尚有3.31%漲幅。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮分析，港股今年第四季進一步下挫，拖累物業市場造價，其中豪宅跑輸中小型單位，反映部分豪宅業主或受股市影響，需要平售手上物業以解決資金需要，由於港股續試低位和變種病毒令新冠肺炎疫情存在不明朗因素，明年1月公布的今年12月樓價指數料再跌約0.5%，2021年全年升幅收窄至約2.5%。

至於整體租金指數於11月報182，按月降0.71%，連挫兩個月共1.03%，今年租金累積升幅約3.06%，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，中港仍未通關，削弱租賃市場的外來需求，租金缺乏上升動力，惟隨着失業率持續下降，租金與樓價有望同樣穩步向上。

市區缺乏地皮供應，部分發展商積極透過舊樓併購增加土儲，樂風集團夥拍其他投資者斥資7.5億元購入佐敦南京街11至21號逾八成業權，計劃申請強拍以統一業權，重建為甲級商廈。

樂風夥投資者購逾八成業權

樂風集團公布，夥拍由博領資產管理及石壁投資牽頭的財團，完成收購南京街11至21號大部分業權，樂風集團創辦人及主席周佩賢表示，由於已達申請強拍門檻的業權份數，餘下尚未收購的單位將向土地審裁處申請強拍出售，估計項目的總收購價約8.3億元。

上址由8個獨立地段組成，包括4幢舊樓，地盤面積約7250方呎，地皮規劃為商業用途，可以最高地積比率12倍重建約8.7萬方呎樓面，以總收購價約8.3億元計，每方呎樓面地價約9540元。

石壁投資董事總經理區偉志稱，同區已有逾13年沒有全新商廈項目落成，相信該區對於全新甲廈有一定需求，預計整個項目總投資額將超過13億元。

第一太平戴維斯最新發表的2021年第四季香港寫字樓租賃市場報告指出，雖然市場仍見有客戶承租甲廈樓面，但明年市況很大程度上取決於中資企業的需求。

今年第四季甲廈租賃需求主要來自加密貨幣、藝術品經銷商及共享工作空間營運商，中資企業的租賃活動相對淡靜。整體甲廈租金在今年第四季下跌1.3%，全年則降5.4%，但與2020年的16.6%年度跌幅相比，跌幅明顯收窄。

第一太平戴維斯九龍商業樓宇租務部副資深董事姚偉明表示，與內地通關的程度，以及個別中資開發商為減省開支而退租的規模會有多大，將成為影響2022年甲廈租賃需求的兩大變數。由於需求未明朗，加上未來兩年的供應量大，租金勢將下滑，預計明年下調10%至15%。

農曆新年未到，但部分地區二手交投已提前陷入收爐悶局。東涌本月迄今成交大縮至僅錄30宗，是今年各月份同期最靜。區內有約兩成業主見市況慘淡，隨即減價至低於市價吸客，映灣園有極高層3房戶叫價大削至910萬元求售，平市價約3.1%，更較發鈔銀行網上估價低4.4%至4.8%。

中原地產副區域營業經理張少勛稱，東涌現有約400個放盤，佔約兩成單位業主本月曾經減價，該批單位削價之後，叫價均低市價約1%至3%，以映灣園的個案佔最多，因該屋苑有約100個放盤，盤量冠絕全區，迫使業主軟化；其中8座極高層3房戶，實用面積729方呎，業主今年10月開價960萬元，期間態度一直企硬，近日突然降價至910萬元，低市價29萬元（3.1%）；較中銀香港（02388）網上估價952萬元平4.4%，相比滙豐及渣打的網上估價956萬元更低4.8%。

二手淡靜 周末睇樓量減

張少勛坦言，近期上述減價個案中不少屬投資者，也有小量為移民盤及早前計劃先買後賣的換樓業主，尤其後者更開始擔心出現「高買低賣」的情況，因此減價力度相對較大，「比起之前『大支野』，心態明顯係弱咗。」

他補充，東涌踏入12月以來，每逢周六日「旗下成條Team七個同事加埋都係得一兩組（睇樓客）」，而上月或之前但凡周六日平均每位同事都最少有一組客，加上普遍準買家目前傾向低市價至少5%才有意入市，反之區內業主叫價均未降至相關水平，交投呈膠着，本月至今僅錄得約30宗成交，為今年各月份同期最靜。

好運中心放盤降價30萬

沙田亦乍現低市價放盤，美聯物業首席助理聯席董事陳國良表示，鄰近港鐵沙田站的7個市中心主要屋苑（沙田中心、偉華中心、好運中心、希爾頓中心、新城市廣場、沙田廣場及蔚景園），已有最少3個減價盤叫價低於市價，包括好運中心D2座桂林閣中層F室，實用面積334方呎，原則1房改2房，屬望城門河景的一線單位，原以市價610萬元放售，最新降至580萬元，低市價30萬元（4.9%）。他相信，愈臨近農曆新年，愈多業主減價至低於市價放售。

新世界發展（00017）大圍站上蓋項目柏傲莊上周再有大廈驗出混凝土樣本強度未達標，但毋須再如柏傲莊第三期兩座大樓須重建。

雖然新世界發展上周股價未受柏傲莊消息影響，代表大股東鄭家純家族權益的「鄭裕彤家族控股」由12月23日起密密增持新世界發展，據聯交所最新申報，鄭裕彤家族28日再斥1,216萬元增持新世界發展，為鄭裕彤家族連續第三個交易日加碼增持。簡單統計，鄭裕彤家族三日累計增持120萬股新世界發展，涉資3,591.6萬元。

連續3日增持 共涉120萬股

鄭裕彤家族於12月28日以均價每股30.4元增持40萬股，涉資1,216萬元。完成增持後，鄭裕彤家族持股由45.17%增至45.18%。鄭裕彤家族於12月23日以均價每股29.704元場內買入50萬股，涉資1,485萬元，再於12月24日再以均價每股29.68元場內買30萬股，涉資891萬元。

新世界於今年7月通報，柏傲莊III第1座及第8座因混凝土未達設計要求而重建，鄭家純同月曾多次私人增持新世界發展。

旺角洗衣街111至121號地下C（115）舖，建築面積約960平方呎，以2,750萬元成交。舖位由蛋糕店租用，月租約4.8萬元，回報率約2厘。

據悉，新買家為盛滙商舖基金，以公司股份轉讓形式轉手。盛滙商舖基金李根興表示，打算中長綫持有，等通關及政府進一步落實對面的水務署重建計劃後再出售。

原業主於2016年，以3,600萬元購入舖位，早前以約4,000萬元放售，現減價1成沽出。持貨5年轉手，蝕850萬元離場。

豪宅市場今年疫市反彈，年內逾2000萬成交量達4336宗，按年升80%，創有紀錄新高，而一手豪宅更屢破亞洲紀錄，年內山頂MOUNT NICHOLSON及中半山21 BORRETT ROAD先後奪得「亞洲樓王」寶座，呎價分別高達14.08萬及13.6萬。業界指，豪宅交投暢旺，主要由於市場憧憬快將通關在即，富豪趁低吸納豪宅，預料明年豪宅樓價可升逾一成。

今年豪宅交投表現理想，全港逾2000萬成交量多達約4336宗，較去年2405宗，升80.3%，創下有紀錄新高，比對上18年高位4189宗再升3.5%。其中，年內逾2000萬一手成交錄2028宗，比去年934宗增近1.2倍，創3年新高；至於年內二手則錄2308宗逾2000萬成交，較去年1471宗多約57%，創自97年2028宗以來的歷史新高。

一手按年升近1.2倍

同樣地，今年大額超級豪宅交投熾熱，成交量同樣破頂，今年全港共錄226宗逾億元成交，創紀錄新高，比去年141宗多60.28%。其中全年一手過億元成交錄129宗，創歷年之冠，比去年74宗增74.3%；而億元二手住宅登記同樣創歷史新高，今年共錄97宗，較去年67宗多44.8%。

逾億成交創紀錄新高

至於金額方面，2021年逾2000萬成交共涉資約1940.4338億，較去年1203.3億急增61.3%，再創歷史新高，打破2018年舊紀錄1926.7億。年內逾2000萬一手成交涉資約921.625億，比去年512.83億增近80%，創3年新高；至於年內二手逾2000萬成交則涉資約1018.8088億，較去年690.47億多約47.6%，創自2018年798.59億以來的歷史新高。

除此之外，年內過億一手成交涉資約316.75億，比去年175.18億升約80.8%；至於年內二手逾億元成交則涉資約276.93億，較去年213.12億多約29.94%。今年一、二手過億成交合共涉資593.67億，對比去年388.29億，大增近53%。

MOUNT NICHOLSON每呎逾14萬

全球量化寬鬆令資金持續湧入豪宅市場，加上疫情相對穩定，內地與港亦通關在即，促使今年本港豪宅屢次締造「亞洲樓王」。山頂超級豪宅MOUNT NICHOLSON第3期於11月初透過招標，獲同一組買家一口氣斥資逾12億，購入16樓C及D室，其中16樓D室面積4544方呎，以6.39796億連3個車位成交，呎價高達14.08萬元，售價創項目單一分層新高之餘，呎價亦創項目新高，更重奪亞洲分層住宅樓王寶座。

至於16樓C室，面積4186方呎，則以5.60924億售出，呎價亦達13.4萬元，成為亞洲分層住宅呎價第三高。

長實旗下中半山豪宅新盤21 BORRETT ROAD，於今年2月招標售出第1期23樓1室，面積3378方呎，連3個車位以逾4.594億成交，呎價達13.6萬元，一度力壓MOUNT NICHOLSON的12樓C室於2017年11月以呎價13.2萬成交的舊紀錄，成為亞洲分層樓王，目前則為亞洲分層住宅呎價第二高。

戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩指，樓價持續上升，促使2000萬成交急增；另外受惠新界交通發展、加上「北部都會區」概念，今年市場錄得大量新界豪宅成交，甚至有不少經常往返內地與港的豪客為方便出入，購入新界北的過億超級豪宅，不再單純考慮山頂或九龍等傳統豪宅區，預計如能落實通關，明年超級豪宅樓價可升逾一成。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，今年豪宅市場大旺，主要由於過往2000萬以上板塊升幅落後，買家趁低位入市；另外市場憧憬通關在即，亦吸引不少超級富豪及新香港人「偷步」入市。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，今年豪宅成交量破頂，主要由於不少傳統老牌家族因社會氣氛改變，而將手持多年的超級豪宅轉讓，部分超級富豪遂趁機吸納。今年上半年豪宅買家主要為「新香港人」，趁內地與港尚未通關而購入豪宅投資。

看好傳統豪宅區

陳永傑續指，今年疫情之下豪宅市場照樣暢旺，預料變種病毒對市場影響輕微；而隨通關及內地放寬調控措施的機會大增，明年豪宅樓價可升14%，跑贏大市，特別看好傳統豪宅區如山頂南區及九龍塘等。

他又指，今年因「轉角市」故成交量急增，唯明年隨樓價上升，市場未必再有平價放盤，明年全年豪宅成交量可能只有今年一半。

內房債務處置持續進行中，中國奧園（3883）發布公告稱，接獲由花旗銀行及Nine Masts Investment Fund針對集團及其子公司的傳訊令狀和申索背書，涉及一筆金額逾1.31億美元(約10.2億港元)的債務連同應計利息及費用；另外富力地產（2777）擬預留3億美元資金償付此前提出的7.25億美元債要約回購方案。

奧園股價昨日收報1.49元，再跳水近一成；富力收報3.21元，下跌4.18%。

富力擬留三億美元 支付回購債

奧園表示，是次申索源自一份信貸協議項下的違約事件，涵蓋其於本月2日公告中披露的若干未還款事件。目前，奧園作為其子公司擔保人，正尋求財務及法律顧問的意見，並與相關債權人溝通，以尋求在可行情況下盡快落實公平對待債權人的補救方案，保護集團債權人及其他持份者的權益。

奧園表示，根據目前的可得資料及對申索的初步評估，其結果不會對集團業務、業績、或財務狀況構成重大不利影響。集團將就申索的任何重大進展另行通告，並繼續密切留意其於2021年12月2日的公告中所載未還款事件的進展。

富力方面，公司曾於本月中旬對明年1月到期的兩筆債項提出要約回購方案，並於昨日表示預留的3億美元資金部分已在第三方託管賬戶中，部分為現金。