電價調漲造成通膨預期，甚至推升房價、房租上漲。但根據房仲全聯會最新調查，雖有高達八成受訪者認為未來一年房價、房租會上漲，但不打算在今年買房比例卻達五十四．六％，顛覆過去置產可抗通膨的觀念；房仲全聯會理事長王瑞祺直言，國內房價已偏高，多數民眾更怕被套牢，這對房市來說將是警訊。

這項「電價調漲對房價的影響」調查顯示，高達八成民眾預期電價將推升未來一年的房價、房租，漲幅落在五％至十％間的占比最高，各約四十六．六％、五十三．七％；但今年將啟動購屋計畫者僅三十五．五％，不打算買房者約五十四．六％，其他比例認為還不知道。

對比上一季總統大選結果出爐後，高達五十二．四％受訪者會啟動購屋計畫，此次電價調漲，購屋意願反而下滑。王瑞祺分析，受訪者多預期房價持續看漲，但購屋態度反而轉向觀望、甚至出現相當程度下滑，原因很可能是房價過高，已遠超多數民眾的負擔能力，相較於通膨，民眾更擔心買房會被套在高點，才會出現看漲房價、卻不想買房的矛盾現象。

另調查欲購屋民眾若適用新青安購屋貸款，將選擇多少年限？結果發現以三十年期占比最高、約三十一％，第二高是二十年期、約二十七％，四十年期約二十．二％，三十五年期約四．四％；也就是欲購屋民眾中，每十位就有超過五．五位會選擇三十年期以上的房貸還款年限。

新北指標大案「META PARK」，由台日不動產雙強－國泰建設與三井不動產集團攜手合作，挾雙品牌光環、捷運地標、大基地、大尺度開發等優勢，2024年1月公開後，人氣、買氣雙雙開出紅盤，二期「METRO PARK」於2024年5月6日舉行開工動土典禮，中和捷運地標蓄勢待發，即將接棒登場。

「METRO PARK」基地緊鄰「META PARK」，靠近環狀線中原站，規劃28~52坪格局，以SC鋼骨結構打造兩棟31~32層建築，加上一期的兩棟摩天大樓，未來落成後，四棟超高樓層建築量體，將成為中原站旁最醒目的捷運地標。

台日建築結晶 中和世紀之作

該案開發規模龐大，兩期基地面積總和達到5400坪，負責銷售此案的海悅廣告表示，大型住宅開發案的規劃與建造，需要投入相當大的心力，這次國泰建設與三井不動產集團兩大龍頭共同合作，傾注雙方最好的資源與深厚建築實力，合力將本案整體開發尺度推向國際高度，立基的起步點足足「高人一等」，放眼區域內的其它個案，實在難以超越。

國泰建設深耕台灣60年，穩健、務實的大樹企業精神，穩坐國人心中第一建築品牌形象，獨步全台的「四大保證」，方正、宜居的國泰格局，更是擄獲超過5萬6千戶國泰粉絲肯定；而享譽日本的三井不動產集團，累積厚實的經驗與品牌力，近幾年積極布局台灣，包含商業設施、住宅、精品飯店、outlet等大型開發案，皆有亮眼表現。

在兩大強勢建築品牌「台日混血」DNA加持下，自開案以來市場關注度與網路討論聲量始終居高不下，二期「METRO PARK」接棒在即，自然也是備受各界期待。

國際級建築團隊 擘劃嶄新日系質感聚落

延續一期高規格開發尺度，二期同樣由國際級大師組成建築團隊：台北101舵手－李祖原聯合建築師事務所操刀建築規劃；公設空間由與日本百年「日建集團」系出同門的日本日建設計負責，其他如永峻工程顧問、聿善景觀設計、袁宗南燈光設計等，也都是業界頂尖。

值得一提的是，二期臨路面同樣規劃大尺寸退縮的林蔭步道與沿街廣場，待兩期社區完整開發時，將成功打造出大型聚落質感，街廓相連合體，也將成為一條兼具時尚潮流與閒適氛圍的繁華商業廊帶，帶動當地區域發展，也為中和地區民眾開啟嶄新生活視野。未來走在大尺度退縮的林蔭步道上，就好像置身在優雅的日本街區，感受綠意與愜意同步蔓延。

提要
科技業設廠效應 長線外資重返房市 Q1取得建物總面積逾1.1萬坪 半數在高雄

外國人投資台灣不動產大回溫，住商機構彙整內政部數據顯示，外國人2024年第1季在台取得290棟建物，是2022年以來同期新高，土地、建物取得面積也較去年大增不少。外國人今年第1季取得建物總面積約1.16萬坪，其中高雄市就達6,040坪，占全台約51.7%，等於外國人取得建物面積超過一半在高雄。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，雖然房地合一稅制、《平均地權條例》修法等衝擊下，影響部分外資置產意願，不過隨著政府頻向國際大廠招手，電子業話題發燒，長線外資已有重返房市的跡象。

根據內政部統計，外國人今年第1季中，在台共取得674筆土地、290棟建物，其中土地筆數為2017年以來同期低點，但建物棟數卻是2022年以來同期最高。

另外，有別於交易量各有增減，外國人置產的面積卻成長不少，其中土地與建物面積分別達5萬5,708坪、1萬1,687坪，與去年同期相比，漲幅高達80.8％、114.3%。

徐佳馨分析，過去在台置產外資多為台商背景僑外資，近年政策限制之下，讓外資短期炒作的大門已關，但台灣經濟表現強勁，國際大廠如GOOGLE、輝達（NVIDIA）來台投資，陸續加碼台灣，反應在不動產市場，在整體景氣一面向好情況下，增加外國人轉入不動產市場的意願。

觀察六都數據可發現，外國人在台取得不動產各有偏好，其中取得土地大量集中在新北市、桃園市，而建物則以雙北物件為主。但值得注意的是，外國人2024年第1季取得建物面積共達1萬1,687坪，其中高雄市就達6,040坪，換言之，當季全台約51.7%建物面積都集中於高雄。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，雙北匯聚台灣政經資源，向來都是外國人購置建物的首選。不過，外資購置土地偏好地價相對低，且具捷運或機場等交通優勢的桃園市、新北，使兩者成為土地交易冠軍與亞軍，另兩地會受外資青睞，推估也與設廠等需求有關。

賴志昶指出，外國人購置高雄建物雖僅約35棟，但外國人取得的建物面積卻占全台逾半數，也和高雄近期招商積極、外國投資族群青睞大型商用不動產有關係。

4月通膨率低於2%警戒線，就連重要民生物資價格都轉跌。不過主計總處表示，4月房租類漲2.34%，是15個月來最大漲幅，且房租類漲勢自2022年7月突破2%以來，至今續居高檔，漲勢未見收斂，後續須密切關注。

主計總處綜合統計處專委曹志弘分析，房租類漲勢遲遲無法收斂，主要有三大原因。一是疫後需求復甦和俄烏戰爭，推升國內物價使房東生活成本增加；二是住宅維修費漲幅擴大，推升房東維修成本；三是利率抬升，房東房屋持有成本增加。

根據主計總處資料，4月居住類漲2.07%，主因電費、住宅維修費及房租分別上漲4.48％、2.61%及2.34％。

曹志弘提到，4月物價調查七大類中影響較大者，還有醫療保健類漲3.52%，主因部分醫療院所調漲掛號費，以及2023年7月起實施「健保部分負擔調整方案」，調高健保門診藥品與急診部分負擔，使得4月醫療費用上漲5.34%，為近18年來最大漲幅。

此外4月外食費年增2.93%，為近二年半來最小漲幅，也是近期首度跌破3%，月增率連二月回到長期平均水準，但曹志弘提醒，電價才剛調漲，接下來幾個月仍要密切關注電價調漲對外食費變化的衝擊和影響。

《平均地權條例》修法自去年7月上路後，私法人購屋採許可制，截至今年3月底，九個月以來私法人申請購買住宅件數共588件、許可數為424件，通過率為72.1％。

依規定，私法人只有六種情況可申請購買住宅，第一是宿舍，第二是供居住使用的出租經營，第三是合建、實施或參與都市更新、都市危險及老舊建築物重建，第四是指定衛生福利機構場所，第五是合作社買入住宅供社員使用；第六是其他經中央主管機關公告情況。

內政部此次修法，除針對公司購買宿舍新增三大管制外，針對不動產租賃公司也祭出修法。

官員表示，未來明定公司購入住宅作為出租使用時，經過許可的房屋必須要一併辦理所有權移轉登記。也就是，向內政部申請獲許可戶數、必須要等於實際所有權移轉登記的戶數，申請多少、就要登記多少。

私法人購屋採許可制 建商看豪宅...買氣大傷

去年《平均地權條例》上路，其中私法人購屋採許可制，對豪宅買氣大傷，不過，有立委踢爆有一人公司假借員工宿舍名義購置豪宅，讓內政部再度預告，未來針對私法人購屋，將有三大限制。建商認為，這完全否定共居需要，未來台北市等都會區的豪宅絕對死一片。

房仲專家指出，以台北市豪宅市場來看，過去多筆交易都是以私法人名義購置，其實主要目的都是為了節稅，而去年平均地權條例中限制私法人購屋，因為多了一道門檻，也讓豪宅市場買氣走弱。

內政部再度祭出重手，引來建商公會的不平。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全認為，央行高價住宅的門檻已經訂了十幾年都沒改，以竹北為例，4,000萬的房子就叫豪宅，真是脫離現實。

外國人在台買房趨於熱絡，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，外國人中有不少是回流的台商，透過境外公司在台購置不動產；還有就是香港人，因為區域與文化的相近性，喜好來台置產。

陳炳辰表示，通常買房所謂的外國人有很大部分是設置在國外的法人公司，常見像是英屬維京群島所屬公司，而實際上很大部分還是台灣本地人，也就是所謂僑外資，早期是看準公司買房節稅效益，即使後來受到房地合一稅規範，但買房還是有資產配置功能，加上海外公司較有隱私性，不容易曝光，甚至有很大機率是中資背景，可省去許多審核麻煩，都是以此名義購屋的優勢。

另外，常見的外國人還有香港人，在區域與文化的相近性，加上政經自由度高，且房價相較香港平實，買房上並非比照中國大陸，持有香港身分，也不會受到太多限制，是近年常見的外籍購屋買盤，不少豪宅就時傳買方來自香港。至於其他歐美、東南亞人士較常是以配偶名義購屋，貸款與審核上省去許多麻煩。

陳炳辰說，每個國家在外國人買房方面常見的限制，包括防止炒房的轉手交易時間較長，或稅制難以優惠，也會有購屋數量上限，再來是貸款相較不易，畢竟外國人的信用情形難以掌控，台灣也有類似的規範。

不過，台灣的房產增值性高，運用效益多元，加上排除台北市以外，其他地區房價與他國有比價效益，具有吸引力。

各縣市政府從2014年開始陸續調整房屋標準單價，新房子標準三房每年要繳交的房屋稅，有些都達到2萬元，統計從2019年開始就有將近50萬戶完工，雖然各縣市政府調整時間、幅度都不一致，但屋齡10年內的屋主2024年5月收到房屋稅單，應該都會相當有感。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，在各地方政府陸續調高房屋標準單價後，屋齡10年上下就成為一個輕稅與重稅的分水嶺，舉例來說，竹北屋齡3年左右的標準3房，房屋稅約2萬餘元，林口一間屋齡8年左右的標準3房，房屋稅也約2萬元，不過一間汐止14年的標準3房，房屋稅僅約4200元，當然建築結構、樓層高度、路段率與折舊都會影響房屋稅，但近年影響最大的絕對就是房屋標準單價的調整。

根據財政部統計，各縣市政府的房屋標準單價調整後，台北市較1984年的房屋標準單價增幅最高，平均達到184％，宜蘭縣也調漲142％，新北市平均調漲117％，高雄市平均調漲101％，新竹縣市都是調漲1倍，台中市平均調幅較小僅有84％，桃園市70％，各縣市政府陸續調整的時間都是在2014年以後。

曾敬德表示，調高房屋標準單價影響到的除了每年的房屋稅外，買賣房屋時候買方的契稅也可能受到影響，若是遇到囤房稅2.0，2025年收到稅單會更有感，建議真的很在意房屋稅的民眾，可以挑選屋齡10多年的房子，可能稅費就會少一些。

侯友宜市長2024年5月7日視察三峽國光二期社會住宅，三峽國光一、二期共約2.2公頃基地，為全新北最大基地之社會住宅，二期將提供921戶居住單元， 並引進豐富多樣的公益空間如非營利幼兒園、公共托育、公共托老、庇護工場 、銀光咖啡廳、集會空間等，建築融合智慧建築、綠建築及通用設計等，為市 民打造機能多元、全齡安居的社區型態。

新北市社會住宅優先以大眾捷運系統周邊作為選址基地，而三峽國光二期社宅位於新北捷運三鶯線三峽站旁，未來三鶯線通車後即可搭乘捷運至雙北及桃園，實現一日生活圈的願景。另外，三峽國光二期社宅適用「租金分級」新制，依申請人「所得及是否符合弱勢身份」而訂分為4階，三峽國光二期社宅預計2024年底完工，2025年度開辦招租，2024年下半年度亦有新店民安、中和安邦兩處社宅開辦招租，民眾可至新北住都中心官網洽詢相關資訊。

侯友宜市長表示，為了落實居住正義，建設新北市更優質的居住環境，及 推動「住宅居住正義化」、「住宅負擔合理化」、「居住環境優質化」的社會住宅政策，循住宅法採「只租不售」興辦社會住宅，三峽國光社會住宅以多元機能、全齡安居為首要考量，紓解高房價壓力，保障弱勢族群在都會地區之居住權利，並實現社會住宅「高品質、可負擔」之政策目標。

侯友宜市長此行視察全新北最大基地的三峽國光二期社會住宅，期許成為三峽地區的示範社區，新北市持續透過多元取得策略增量社宅，包括都更分回、容積獎勵捐贈、多元社福、整體開發等方式，未來三峽區包含營運中、興建中 共可提供約1,300戶以上的社宅量能，目標提供市民朋友優質、舒適的居住生活。

高雄捷運系統紅線R20站聯合開發案，7日公布評選結果，由鑲揚及福裕組成的團隊，獲選最優申請人，未來將興建兩棟分別16、24層的住辦、住商大樓，並與捷運R20後勁站出口立體連通，藉由捷運串接科學園區、公園綠地、住宅及行政辦公，實現TOD軌道經濟。

高雄捷運局長吳義隆7日表示，R20站開發基地位於楠梓區加昌路與海專路交叉路口，鄰近高科大楠梓校區、高雄都會公園、楠梓科技園區、南科高雄第三園區及國道交流道，基地具備優異區位條件及享有產業成長所帶動的人口紅利。

他說，獲選最優申請人鑲揚及福裕團隊，特別邀請日本知名建築師隈研吾參與建築設計，並命名為「R20楠梓科技之星」，開發量體為地下5層，地上兩棟分別為16、24層之住辦、住商大樓，並與捷運R20後勁站出口立體連通，藉由捷運串接科學園區、公園綠地、住宅及行政辦公，實現TOD軌道經濟。

吳義隆指出，這是自2010高雄聯開元年以來，首次迎來國際級建築大師的親自操刀，巧妙構思將捷運立體連通設施規劃為空中藝術綠廊道，也期待後續打造高雄新地標的同時也讓世界看見高雄。

捷運局說，該案基地面積約1,658坪、建蔽率60％、容積率420％，開發後，高市府分回的樓地板，將部分作為楠梓第二行政中心，除便利民眾洽公並可提升辦公環境品質；申請人也承諾取得綠建築、智慧建築及耐震標章，以達政府安全規範並進一步追求環境友善，迎合ESG趨勢，實踐綠色永續辦公室。

台灣三大科學園區已成台灣重要的經濟命脈，更明顯帶動區域房市的發展。永慶房產集團觀察2019年至2023年期間，三大科學園區所在行政區與縣市成屋單價漲幅的變化，發現南部科學園區(台南園區)所在行政區的房價漲幅最為突出，其中台南市的安定、新市區5年間漲幅超過八成最狂！而受惠於園區題材效應，新竹縣寶山鄉近5年漲幅也達七成以上。

細看到科學園區所在行政區成屋房價漲幅，安定區五年間漲幅以88.2%居冠，新市區、寶山鄉分別以80.7%和74.5%緊追在後。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，科學園區為台灣科技發展的重要指標，不僅能帶動產業結構的調整，維繫經濟繁榮，也能吸引不少人口遷入，推升當地房市表現，因此科學園區周邊房屋成為最大受益者。

陳金萍說明，在南部科學園區未開發前，安定區發展較為緩慢，但在南科陸續開發後，帶動當地都市規劃，使安定區發展加速。再加上近年來科學園區發展逐漸成熟，提供大量的就業機會，也吸引不少人口移入，提升安定區整體發展與生活水平，連帶促進房價上漲。近5年安定區成屋單價從11.0萬元漲至20.7萬元，漲幅高達88.2%。

至於新市區，除擁有絕大多數的南科園區，再加上市府為加速提供進駐廠商設廠土地，擬定特定區計畫，新市區部分土地也已獲准成為特定開發區，未來發展性可期。新市區的交通便利性十足，中山高、北二高、東西向快速公路、台一省道皆彙集於新市區，為台南市整體交通網的中心。未來靠著高科技產業，新市區有望成為台南的明日之星。近5年新市區成屋單價從13.5萬元漲至24.4萬元，漲幅達80.7%。

而寶山鄉成屋單價5年間漲幅為74.5%，漲幅也相當凌厲。陳金萍指出，新竹縣寶山鄉為新竹房市蛋白區，房價長期位於低檔，不過近期隨著新竹市區發展飽和及台積電設廠效應下，建商推案外擴，讓傳統蛋白、蛋殼區域房價也持續走揚。

“五一”假期過後，千呼萬喚的深圳樓市新政終於出臺。記者走訪時發現，大多數受訪的二手房仲介、房企行銷經理以及購房者都認為，此次深圳樓市新政依然“留有餘地”，前期呼聲最大的“增值稅5年改3年”、非核心區放開限購、優化限售年限等大招仍未出現。

新政的出臺緊緊跟在樓市傳統的“金三銀四”之後，深圳樓市到底有何反應？政策將帶來哪些影響？為此，證券時報記者進行了實地走訪。

二手房仲介很“冷靜”

5月6日，深圳市住建局發佈分區優化住房限購政策，圍繞非深戶籍社保年限、多孩家庭及企事業單位購買商品住房等出臺政策，並且以官方身份首提房企“收舊換新”模式。其中，限購政策分區調整的區域為：鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區。

按照新政，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在上述區域範圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳納年限要求由3年調整為1年。此外，有兩個及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在上述區域內再購買1套住房。

“今天接到不少諮詢政策的電話，但出於政策變動來看房的購房者或者改變掛牌價的業主幾乎沒有，我預計短期內成交量或有一波回升，但長期來看提振效用有限。”一房產仲介黃經理如是表示。記者在龍崗布吉片區採訪時看到，許多二手房仲介門店都將“筍盤”資訊放置在門口，沒有對新政進行大肆宣傳，顯得比較“冷靜”。黃經理甚至對記者表示，“如果不著急買房，還是建議先等等看，而且現在掛牌出售的二手房源數量仍居高不下”。

截至5月1日，根據深圳市房地產資訊平臺公開在售二手房數量統計，全市有效在售二手房源60247套，對比4月1日統計的58122套在售房源環比增長3.7%。

此次深圳分區優化住房限購政策，將深圳樓市分為“核心區”和“非核心區”。美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出，目前深圳新房大部分位於上述“非核心區”區域，因此新政對新房去庫存有較大的幫助。由於二手房市場50%以上的成交量依然集中在原“核心區”區域，預計對二手房市場的影響要小一點。

不過，深圳主流房產仲介平臺開放真實二手房掛盤價和成交價的舉動，引起不少關注。記者在多個主流房產仲介平臺的二手房源詳情頁面看到，已經可以同時展示業主報價以及官方參考價，在此之前，業主報價若高於官方參考價，則僅顯示官方參考價。多位購房者感慨：“終於知道自己社區的真實成交價。”與此同時，購房者普遍認為此舉將有利於增加市場價格的透明度，對未來政策的制定出臺有著非常重大的參考價值。

臨深片區樓市感到壓力

與二手房仲介門店的“冷靜”不同，新房的行銷就顯得較為“興奮”。記者發現，不少處在此次限購政策調整範圍內的新房專案都發佈了最新的行銷資訊，維持與前期相同的折扣力度。

還有房企主打“來了就是深圳人”，將公司旗下位於此次限購放鬆區域的新房進行聯動，推出成交限定禮、特惠房源禮等活動。

不過，有東莞鳳崗的房企行銷負責人對記者表示，深圳分區優化限購政策不僅僅影響當地樓市，而且對於環深的東莞、惠州、中山需求也會產生一定的虹吸效應，尤其對臨深片區樓市的影響會更大，在此背景下，臨深片區樓市將面臨短期內的銷售壓力。

在業內人士看來，此次深圳樓市政策最大亮點在於放鬆公司名義購房限制以及首提房企“收舊換新”模式。記者查詢發現，這是自2018年7月底起深圳暫停企事業單位、社會組織等法人單位（公司）在本市購買商品住房（住宅）後，首次對以公司名義購房限制有所放鬆。在2018年以前，一些沒有購房資格的購房者“以公司名義”進行個人買房，助推當時的市場炒作氛圍。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次恢復企業購房，且沒有套數限制，並與解決職工住房需求結合，是一條很好的政策，但企業購房的稅費、持有成本比較高。在企業購房區域的放開選擇上，還是體現深圳希望通過住房政策調整，引導企業在週邊投資，員工在週邊買房，實現職住平衡、產城融合。

市場信心仍需提振

記者在採訪時，大多數受訪的二手房仲介、房企行銷經理以及購房者都認為，此次政策的效果仍有待觀察，還要看相關政策的落地執行力度，同時也期待更多大招來提振市場信心。

何倩茹指出，整體來說，相對於其他城市，深圳本次政策調整的力度較小。從此前出臺的政策也驗證過，深圳目前缺乏的不是購房資格，而是入市信心。深圳房地產市場只有儘快恢復常態，從增強購房信心方向入手才能更有效。

李宇嘉指出，深圳的樓市新政能夠釋放一部分被行政幹預政策限制的需求，包括多孩家庭到週邊購置大戶型住宅、企業給人才買房、滿足非戶籍人口在深圳購房的願望等。同時，深圳也貫徹了小步快跑、留有餘地、定向疏解的原則，與京滬的策略基本一致。“當然，如果市場繼續疲弱，後續還會有其他政策跟進。關鍵還在需求端購買力的提升，這取決於收入、就業和消費等。”

無錫市風光

據微信公眾號“無錫公積金”5月7日消息，江蘇省無錫市住房公積金管理中心發佈《關於調整住房公積金相關使用政策的通知》，《通知》自2024年5月7日起施行，有效期5年。

《通知》提出，職工家庭在無錫市行政區域購買第二套自住住房申請住房公積金貸款，首付比例不得低於房屋總價的20%，此前二套住房公積金貸款首付比例最低為40%。

職工家庭在無錫市行政區域內購買自住住房，申請公積金貸款的，借款人本人符合貸款條件的，最高貸款額度調整為80萬元；借款人及配偶均符合貸款條件的，最高貸款額度調整為100萬元。

無錫市還提出，生育二孩或三孩的本市戶籍家庭，首次申請公積金貸款購買首套自住住房的，按現行住房公積金個人住房貸款政策，實行貸款額度與借款申請人公積金繳存年限、繳存餘額掛鉤。借款人本人符合貸款條件的，在可貸額度基礎上增加20萬元，但最高貸款額度不得超過100萬元；借款人及配偶均符合貸款條件的，在可貸額度基礎上增加30萬元，但最高貸款額度不得超過130萬元。

檔還要求，簽訂逐月委託還貸協定的職工，在委託還貸期間，委託還貸的保留餘額調整為逐月還貸委託協定簽訂之日前，最近一個月的住房公積金（不含新職工住房補貼）月實繳額的6倍。

償還異地住房貸款的職工及無法辦理住房公積金委託還貸的職工，可每年提取一次住房公積金，用於一次性償還或分次償還住房貸款本息，但同一筆貸款單次提取金額不得超過剩餘貸款本息，累計提取金額不得超過貸款本息。職工辦理櫃面還貸提取後，再次申請辦理還貸提取的，須在上次還貸提取滿一年後。

職工在無錫市行政區域以外城市繳存住房公積金，並且夫妻雙方或其直系親屬（父母、子女）任意一方為無錫市戶籍的，在無錫市購買自住住房時，持繳存地公積金管理中心出具的《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》，可向本市住房公積金管理中心申請辦理公積金異地個人住房貸款。

符合本市住房公積金異地個人住房貸款條件的職工，可按規定向無錫市住房公積金管理中心申請辦理商業性住房貸款轉住房公積金貸款業務或商業性住房貸款轉組合貸款業務。

在手現金增厚，正是星河灣提前兌付債券最直接的底氣。

觀點網在頭部房企尋求發債視窗的當下，星河灣決定提前贖回賬下唯一一筆公開債券。

5月7日，川財證券發佈公告稱，“21海怡01”2024年第一次債券持有人會議已成功舉行。該議案由廣東星河灣房地產（集團）有限公司提出，涉及廣州番禺海怡房地產開發有限公司2021年公開發行的公司債券（面向專業投資者）第一期的未償還本金及應計利息的提前兌付事宜。

債券發行金額11億元，票面利率8.50%，期限5年。

據資料統計，2024年一二季度房地產企業到期債券規模超過1500億元。房地產行業的融資乃至生存模式都已改變，星河灣選擇提前告別一筆昂貴的資金。

最後一支債券

財報顯示，2023年，星河灣地產營收98.29億元，同比增長約23%，但仍不足百億；年內歸母淨利潤1.88億元，同比大幅減少80.7%。

一定程度上，星河灣犧牲了規模與利潤，但至少不為債務所累。

截至2023年末，星河灣地產負債合計543億元，所有者權益174.38億元，總資產717.37億元，負債率為75.69%。

在非流動負債中，長期借款141.84億元，同比增長38.98%，抵押、保證借款40.36億元，質押、保證借款7.22億元，三管齊下的抵押、質押、保證借款94.27億元。

與之對應的是應付債券只有2.34億元，較2023年初的10.96億元減少約8.62億元。

需要注意，就在2023年6月20日，廣州番禺海怡房地產開發有限公司發佈“21海怡01”2023年債券回售實施結果，回售並註銷金額為8.65億元。

從金額來看，“21海怡01”正是星河灣存續的最後一支公開債券，而且即將摘牌。

在流動負債中，合同負債228.89億元，同比增長12.18%，體現銷售有所好轉，未來可結轉規模增加。剔除合同負債後的資產負債率僅為43.79%，距離紅線有足夠安全距離，處於行業較低水準。

另外該公司應付帳款74.49億元，同比增長27.42%，其中大頭為應付工程款64.08億元，同比增長45.44%。

不難發現，星河灣的主要融資管道並非公開發債，而是利用應付帳款增加經營杠杆，通過供應鏈融資，達到變相延長賬齡和改善融資結構目的。

截至2023年12月31日，星河灣貨幣資金58.06億元，同比增長44.35%，其中主要為銀行存款51.27億元，同比增長68.98%，其餘庫存現金和其他貨幣資金略微減少。

同時，星河灣2023年末所有權或使用權受到限制的資產共有153.38億元，除了抵押的存貨、投資性房地產、固定資產和無形資產，以及質押長期股權投資和固定資產售後回租以外，剩下的就是受限貨幣資金，具體有14.4億元，其中包含了7.82億元預售監管資金和5.42億元貸款保證金。

據此，星河灣非受限的貨幣資金也有43.66億元。同時星河灣一年以內到期的非流動負債為10.11億元，同比減少65.39%，非受限現金短債比來到4.32。

在手現金增厚，正是星河灣提前兌付債券最直接的底氣。

2022年1月26日，星河灣集團董事長黃文仔在年度講話時將星河灣的財務狀況歸納為四個字：三無一低。“沒有發美元債、沒有商票、沒有集資，負債較低。”

作為上個世紀起家的廣州“老錢”房企，一方面星河灣並未過度提升杠杆，另一方面借助抵押擔保，也建立了自身的融資路徑。

家族與財富的自贖

回顧星河灣地產2022年財報，其受到關注的地方亦非債務管理，而是錯綜複雜的應收款。

在星河灣地產2022年高達130億元的“其他應收款”裡，產生了約16.19億元壞賬準備， 絕大部分來自關聯企業，而當年的淨利潤也只有9.57億元。

2022年應收款企業前五名分別是廣東煜豐建設、廣州盈峰投資、廣州開發區城市更新局、廣州宏富地產、北京星河灣地產，共產生52億元應收款，其中壞賬計提10.91億元。

除了廣州開發區城市更新局款項性質為押金及保證金，其餘四家與星河灣地產都有千絲萬縷的關係，款項均屬於關聯方往來款。

其中，煜豐建設是煜豐實業子公司，後者法人為黃文仔的女兒黃健慧，主營大家居智慧製造。

盈峰投資的董事長、法定代表人吳帆，通過層層股權穿透，參投星河灣蘿峰專案開發公司。

宏富地產由廣州星河灣實業發展有限公司和星河灣地產分別持股51%和49%，星河灣實業由宏宇企業集團（香港）持股98.31%，巨集宇企業目前狀態顯示已解散。

最大的壞賬來自北京星河灣地產，該公司由黃文仔妻子吳惠珍全資控股，在2022年北京星河灣地產與星河地產集團的15億元關聯交易裡，產生了約6.5億元壞賬。

來到2023年，“其他應收款”一項期末帳面餘額來到134.34億元，其中屬於關聯方往來款的有83.57億元，兩項數值均有上升。

至於壞賬準備，也從16.19億元來到18.74億元。按照預期信用損失一般模型計提壞賬準備，第一階段壞賬準備（未來12個月預期信用損失）為1.69億元，較期初2.17億元出現下降；第二階段壞賬準備（整個存續期預期信用損失）為2.09億元，較期初1.33億元出現上升；第三階段壞賬準備(已發生信用減值)14.95億元，較期初12.69億元出現上升。從模型結構來看，其他應收款的壞賬準備變得更加嚴峻。

按欠款方歸集的期末餘額前五名也並無過多變動，只有盈峰投資的位置換成了廣東麗弘企業管理服務有限公司，後者由吳惠珍持股99%並擔任法人，款項同樣也屬於關聯方往來款。

值得慶倖的是，前五名壞賬準備期末餘額合計7.74億元，較上一年有所降低。

就在今年4 月 10 日，黃健慧辭去星河灣地產的法人和總經理職位，由吳惠珍接替。吳惠珍同時擔任星河灣集團聯席董事長，黃健慧則依然保留星河灣集團總裁一職。

星河灣，作為一家非上市房企，權力與財富仍然在“老錢”家族內部流轉四季。

機構資料顯示，截至目前，全國已有超50城表態支持住房“以舊換新”，主要包括直接收購用作保障房、通過與仲介合作加快舊房出售並購買新房、對相關購房者發放契稅補貼三種方式。

業內人士認為，目前掛牌出售二手房的客戶，不少有改善性換房需求，而賣房難、週期長、折價多等因素成為換房的障礙。推出“以舊換新”政策，可以減少居民換房障礙，推動房地產行業平穩健康發展。

住房“以舊換新”關注度高

近期，上海、深圳等城市出臺住房“以舊換新”相關政策，引發市場高度關注。

上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會聯合倡議，在上海全市發起商品住房“以舊換新”活動。據瞭解，首批參加倡議的房地產開發企業20餘家，房地產經紀機構近10家。首批參加倡議的項目30餘個，主要分佈在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區域。

據瞭解，上海本次“以舊換新”活動，主要針對計畫出售二手住房並購買新房的居民。購房居民先與房地產開發企業達成購買新房意向，再由房地產經紀機構優先推動其舊房交易，舊房成功出售後按約定完成新房交易。參加“以舊換新”活動的房地產開發企業承諾，在一定期限內，舊房未成功出售的，購房居民可以無條件“退房退款”；房地產經紀機構承諾，對購房居民的舊房“全城推、優先賣”。活動期間，上海市房地產行業協會倡議房地產開發企業加大優惠力度，為“以舊換新”居民提供相應的優惠；上海市房地產經紀行業協會倡議房地產經紀機構，為“以舊換新”居民提供專屬優惠服務。

此前，深圳市房地產業協會同深圳市房地產仲介協會聯合發佈通知，面向市區域內所有計劃出售二手商品住房（舊房）並購買新建商品住房（新房）的居民（換房人）開展為期一年的活動。活動流程包括報名與登記、簽署相關協定、舊房掛牌出售、新房選購與簽約等。

通知提出，房地產開發企業、仲介機構與換房人進行面對面溝通，簽署協議，明確活動細節和各方權益。房地產開發企業對換房人意向購買的新房設定一定期限的“解約保護期”（建議不少於90天），如舊房未售出的，換房人可無條件解除協議，無需承擔違約責任。參與活動的仲介機構對換房人舊房進行評估，制定掛牌價格，並在各大房地產網站和仲介門店進行推廣。換房人在房地產開發企業提供參與活動的住宅專案中挑選新房，並簽署認購合同，鎖定意向房源。

促進置換需求釋放

中指研究院監測資料顯示，截至目前，全國已有超50城表態支持住房“以舊換新”。業內人士預計，2024年將有更多城市出臺配套政策，進一步促進置換需求釋放。

從各地推出的“以舊換新”模式看，主要包括收購、幫賣和補貼三種類型。

其中，“收購”主要指的是開發商或國資平臺收購舊房，售房款用於購買指定新房項目。這種方式是今年以來住房“以舊換新”的主流。“幫賣”指的是房企聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房。“補貼”指的是對出售自有住房並購買新建商品住房的個人或家庭給予一定補貼，並成為一些地方政府促進住房“以舊換新”的重要舉措。

對於出臺“以舊換新”政策的背景，業內人士認為，目前掛牌出售二手房的客戶，不少有改善性換房需求，說明改善性住房需求有很大的擴展空間。同時，賣房難、週期長、折價多等因素成為換房的障礙。推出“以舊換新”政策，可以減少居民換房障礙，推動房地產行業平穩健康發展。

三方聯動推行交易新模式

不少地區推出的“以舊換新”政策包含“收購”“幫賣”“補貼”中的多種形式。

武漢日前發文推行“賣舊買新”交易新模式。2024年12月31日前，對出售自有住房並在6個月內購買新建商品住房，或購買新建商品住房後12個月內出售原自有住房的家庭，由購買新建商品住房所在區財政部門對其出售原自有住房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補助。組織金融機構提供長期低息貸款，支援符合條件的企業收購置換購房家庭的自有住房，用於市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。鼓勵房地產開發企業、房地產經紀機構、購房者三方聯動，實現舊房“先賣”、新房“優買”。各區可制定“賣舊買新”優惠措施支持置換購房家庭購買本轄區新建商品住房。

此前，鄭州市住房保障和房地產管理局等六部門聯合印發《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，通過國有保障房運營公司收購和市場化交易兩種方式，推進鄭州市內八區有改善性住房需求的群眾安全、高效、快速達成換房目的。2024年，鄭州計畫完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。其中，通過鄭州城市發展集團有限公司收購，在試點階段完成“換房”500套，計畫全年完成5000套；通過市場化自由交易，計畫全年完成5000套。凡是在今年通過“以舊換新”換購新建商品住房的群眾，均可享受契稅補貼30%的優惠。

對於“賣舊買新”的具體操作和進展，鄭州城市發展集團有限公司相關負責人告訴中國證券報記者，目前已經有收購的房源，但還在走流程。收購的房源首先需要比較新，另外對房源位置有一定要求。收購後的房源主要用於人才保障房的出租，目前由鄭州城市發展集團有限公司自持。收購舊房和新房預定可以同時進行。收購的房款會直接交給“以舊換新”對應的新房開發商，不會直接給購房者個人。

樓市遇冷，萬科前四月銷售額跌四成，新政能否助其回血？

5月6日，萬科企業股份有限公司發佈2024年4月份銷售情況簡報。4月萬科實現合同銷售面積164.3萬平方米，合同銷售金額人民幣208.9億元，同比減少37.59%。

2024年1-4月的權益總銷售額504億元，全國排名第三，僅次於保利發展和中海地產，同比下降42.2%。

目光放及全國，1-4月份，前100房企累計實現權益銷售金額8157.79億元，同比下降47.97%

而在5月6日同一天，深圳市住房和建設局發佈了《關於進一步優化房地產政策的通知》，即日起分區優化住房限購政策。

重重大山

“信心不足”的房地產大環境，正是萬科無法逃脫的一座五指山。

儘管疫情過後，經濟開始回暖，但房地產市場依舊缺乏信心，持謹慎態度。另一方面，居民債務負擔的迅速加重也對房地產市場構成了顯著壓力。

根據中國人民銀行最新發佈的報告，截至2023年底，居民負債率已飆升至64%，相較於2008年的17%，增長速度驚人。

這種高額的負債水準使得眾多家庭在面臨購房貸款時顯得尤為謹慎，尤其是在當前經濟前景尚不明朗的情境下，許多家庭對進一步舉債購房持保守態度。

據國家統計局最新資料顯示，1-3月，新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。

在應對市場大環境嚴峻挑戰的同時，萬科同樣面臨著不容忽視的內部壓力與挑戰。

從萬科2024年一季度的財報數據可以看出，其貨幣資金在2024年一季度末為830.7億元，去年年底還有998.14億元，三個月消耗167億元。

而萬科的其他應收款為2587億元，長期股權投資和投資性房地產合計為6720億元，其中有一部分可能在未來變現。

萬科在2024年還面臨261億元的債務償還壓力，眼下著力要解決的是5、6 月即將到期的14.5億美元、6億美元債。

債務壓力下，4月26日，國際評級機構穆迪將萬科的信用評級從Ba1下調至Ba3，這無疑會再一次降低市場對萬科的信心，即使萬科對下調評級表示堅決反對。

銷售額下跌、流動性承壓、債務關口逼近、評級下調等不利背景下，打包出售、資產抵押，資產證券化成了萬科盤活的手段。

在4月30日召開的萬科2023年度股東大會上，鬱亮親自宣佈，萬科將退出其它業務，聚焦綜合住區開發、物業管理、租賃住宅三大主業。

他坦言：“我們的資源沒法做到全部業務都能照顧好，所以這時候必須要做取捨。”

今年一季度，萬科實現大宗資產交易回款42億元，其中上海七寶萬科廣場完成50%股權交易，交易金額23.84億元。

值得一提的是，公告披露該商場估值為70.6億元，交易協定價則為52億元，相當於七折出售。

與此同時，3月20日，萬科拿出了上海中區廣場抵押“補血”14億元。4月30日，中金印力消費REIT也在深圳證券交易所掛牌上市，募集資金淨額為32.6億元。5月6日，萬科宣佈已準備資金兌付即將於5月25日到期的14.5億元債券。

在壓力之下，萬科難免需要瘦身以應對挑戰。新政策的鬆綁，或許能為萬科帶來轉折。

政策向榮

就在萬科發佈2024年4月銷售情況的當天，深圳住建局發佈樓市新政，分區優化住房限購政策，多孩戶籍家庭可再購1套房。

該政策提到，南山區、福田區、羅湖區、寶安區（僅新安街道、西鄉街道）被列入核心區；鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區7個區列入非核心區。

非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異），在上述7個非核心區範圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調整為1年；在核心區範圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求仍為3年；限購1套住房。

而有兩個及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，可在7個非核心區範圍內再購買1套住房。

此外，調整企事業單位購買商品住房政策。同時滿足設立年限滿1年、在深圳本市累計繳納稅款金額達100萬元人民幣、員工人數10名及以上條件的企事業單位，可在7個非核心區範圍內購買商品住房，用於解決員工住房等需求。

雖然深圳此次只是在社保上進行了鬆綁，但是一定程度上，有助於加速非核心區域樓市庫存去化。

除了非核心區域“社保鬆綁”，此前的4月23日，深圳宣佈啟動名為“換馨家”的商品房“以舊換新”活動，加快商品住房流通，提升商品住房置換交易便利度，縮短換房週期，滿足居民剛性和改善性住房需求。

與此同時，4月底，北京再一次對房地產政策作出優化，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房且連續5年在京繳納社保或個稅的非京籍居民家庭和單身人士，在五環外新購買1套住房。

根據中原地產研究院統計資料，北京目前大約80%的新建商品房房源成交集中在五環外，該政策非常利好北京郊區新盤，特別是改善型新盤。對於市場來說，當下新建商品房住宅庫存81.4%在五環外，二手房大約70%房源在五環外。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，限購鬆綁後，有望拉動這些區域市場成交，提高市場成交量。

據觀點新媒體不完全統計，自去年到今年的4月底期間，全國已有約35座城市放鬆限購政策，其中成都、合肥、長沙等22座城市全面放鬆限購。

5月6日，綠城中國控股有限公司發佈截至2024年4月30日止四個月的未經審核營運資料。

資料顯示，2024年4月，綠城集團自投專案取得銷售3,683套，銷售面積約47萬平方米，當月銷售金額約145億元，銷售均價約為每平方米30557元。

2024年1-4月，綠城集團取得合同銷售面積約159萬平方米，合同銷售金額約525億元；其中歸屬於綠城集團的權益金額約為371億元。

根據觀點指數“1-4月房地產企業全口徑銷售金額表現”研究報告顯示，目前綠城中國銷售額排行第四。

從資料上看，綠城集團2024年首四月銷售情況較2023年披露的前四月銷售情況相比，銷售面積同比減少31.4%，合約銷售金額同比減少25.8%，4月單月，銷售面積同比減少21.7%，銷售金額同比減少26%，銷售均價每平方米同比減少6%。在多輪政策的加持下，綠城集團的銷售也未能延續2023年較同期銷售上漲的情況，銷售下跌已是全行業面臨的困境。

此外，2024年4月，綠城集團以綠城品牌銷售的代建管理項目取得合同銷售面積約51萬平方米，合同銷售金額約70億元。2024年1-4月，綠城集團代建專案累計取得合同銷售面積約182萬平方米，合同銷售金額約為230億元。

綜合來看，截至2024年4月30日止四個月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約341萬平方米，總合同銷售金額約755億元。

根據觀點指數 “2024年1-4月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，4月份前100房企實現權益總銷售金額2181.32億元，同比下降46.46%，環比下降20.7%。1-4月份，前100房企累計實現權益銷售金額8157.79億元，同比下降47.97%，與上月同比相比收窄0.5個百分點。

而綠城中國1-4月權益銷售金額371億元，同比降幅為16.1%，優於同行平均降幅。

代建挑起重擔

與房地產下滑的銷售資料相比，綠城的代建業務繼續實現同比增長。

其中4月份，代建項目取得的合同銷售面積約51萬平方米，合同銷售金額約70億元，同比分別增長13.3%及4.5%。1-4月，綠城集團代建專案累計取得合同銷售面積約182萬平方米，合同銷售金額約為230億元，同比分別增長34.8%及21.7%。

此消彼長之下，代建項目銷售額占比已經從去年同期的21.4%上升至今年的30.5%，重要位置愈發明顯。

事實上，代建目前是房地產熱門的發展方向，各家房企都在做業務加減法，綠城管理的代建業務更是佔據了先發優勢。

資料顯示，2023年，綠城管理實現合同銷售額1068億元，同比增長22%；新拓代建項目合約總建面3528萬平方米，同比增長25%，新拓代建項目代建費預估103.7億元，同比增長20.5%。

綠城管理的業務主要集中在商業代建、政府代建和其他服務三個領域。2023年三項業務的收入分別為：商業類代建收入23.46億元，占總收入的71%；政府類代建收入7.89億元，占總收入的23.9%；其他業務收入約1.68億元，占總收入的5.1%。

在2023年業績報告會，綠城管理董事會聯席主席郭佳峰介紹到，綠城管理的輕重協同正在起步階段。目前市場萎縮，綠城中國聚焦投資，對城市的選擇要求也比較高，現階段減弱對一些城市的投資。但綠城中國在這部分城市具備人脈等優勢，有利於在當地承接更多更好的代建專案，可以在保留優秀的管理團隊的同時，持續提高所在城市的市場佔有率。

並且綠城集團對於輕重協同越來越重視，除非是有好的專案，才會考慮直接重投，後交給管理團隊，其他的則是以代建、管理運營等輕資產方式參與專案。

例如杭州吉祥裡等項目則是綠城利用人脈優勢，採用由政府投入建造，綠城以輕資產運營管理的方式參與其中。

杭州拿地

雖然房開業務沒有代建業務的增長表現，但為了維持正常經營發展，綠城繼續在深耕的城市獲取新地產項目。

開年以來，綠城在土拍市場多次拿地，大本營杭州，先是在龍年首拍中溢價17.7％，摘得三裡亭地塊，後又以8.66億元摘得世紀城宅地。

繼續重倉杭州已是綠城的慣常動作。

在2023年業績報告中也有資料，截至2023年12月31日，綠城中國於杭州的土儲資產達到了1275億元，上海為620億元。並且在去年新拓的38宗項目中，有超過三分之一的專案位於杭州本地，綠城中國還花費20.72億元接手了合景泰富旗下的三宗杭州項目。

2023年，綠城中國合營企業及聯營公司結轉物業銷售收入合計1125.65億元，增加47.5%，結轉收入的物業銷售均價為每平方米2.35萬元，較2022年上升20.5%。其中杭州江河鳴翠、杭州詠荷郡、上海新湖明珠城等項目的銷售是收入增長的重要動力。

與此同時，綠城今年對杭州之外的其他城市的佈局也有明顯的發力。

綠城在蘇州先以8.28億元落子蘇州獅山，溢價率達到了42.05%，同時以成交樓面價45455元/平方米刷新了蘇州地價紀錄。隨後又斥資30.8億元競得蘇州園區雙湖地塊 樓面價6.5萬元/平米再次刷新蘇州底價紀錄。

在福州綠城又以總價20.31億元拿下熱門的台江區“狀元”地塊，並且在寧波，西安等地的土拍都可以看到綠城強勢競拍的場景。

不過相較以往，綠城的投資力度已有放緩，這也表現在對於新年度的目標預期上。

綠城行政總裁郭佳峰在業績會上表示：“今年的投資工作是比較難做的。我們當然也想求得更好更快的發展，但是綜合分析下來，今年可能市場會面臨比較大的挑戰，所以我們的基本考量，大概會在1000億上下。”

新盤大額成交不絕，華懋薄扶林碧麗軒昨日售出一洋房，成交價高見1.05億；鷹君與港鐵合作發展的何文田站上蓋項目朗賢峯昨日亦連沽9伙，單日套現逾1.59億。

碧麗軒昨日以招標形式售出6號洋房，面積3469方呎，連440方呎平台、300方呎花園及281方呎天台，屬4套房間隔，設私人電梯，成交價1.05億，呎價約30268元。

堅尼地城吉喆將上樓書快推售

上海商業銀行持有的西環吉席街重建項目，昨正式命名為吉喆（THE HIGHLINE），該盤提供173伙，料短期內上樓書，而首批單位將不少於50伙，定價參考區內樓盤，最快月內推售。

負責銷售的美聯住宅部行政總裁布少明表示，吉喆提供173伙，戶型涵蓋開放式至3房，將於短期上載樓書，將盡快於月內正式銷售，料屆時推出時將備受用家及長線投資客關注

美聯高級營業董事楊宜貞稱，該盤提供173伙，面積約206方呎至1012方呎，涵蓋開放式至3房戶，定價將參考同區新盤包括KENNEDY 38。

融創中國(01918)公布，4月銷售金額約124.5億元（人民幣．下同），升約54.5%，銷售面積約26.7萬平方米，每平方米銷售均價約4.7萬元。
　　
該集團指，今年首4個月累計銷售金額約224.5億元，跌約40%，累計合銷售面積約112.5萬平方米，每平方米銷售均價約2萬元。

越秀地產(00123)公布，作為借款人與貸款人訂立一份補充融資協議，藉以修訂該融資之若干條款及條件。根據補充融資協議，該筆5億元的融資之最後到期日修改至明年2月3日。
　　
該集團指，融資協議經補充融資協議補充載有作出持股及管理契諾。倘控股股東越秀企業持股少於30%權益，或倘越秀企業不再是單一最大實益股東地位，或不再對該集團行使有效管理控制權，即構成違約事件。若發生有關違約事件，則貸款人可宣布融資協議所有債項將立即到期應付。目前越秀企業約43.39%股權。

時代中國(01233)公布，今年首四個月，累計合同銷售（連合營項目銷售）金額約為25.81億元人民幣，較去年同期下跌62.8%；簽約建築面積約為19.7萬平方米。
　　
於今年4月，集團合同銷售（連合營項目銷售）金額約為10.55億元人民幣，按年跌29.4%；簽約建築面積約為8.1萬平方米。

新世界發展（00017）看好北部都會區發展，繼去年12月宣布與潤地（01109）聯手發展區內住宅項目，昨再公布與招商局蛇口工業區控股簽訂合作協議，將共同發展粉嶺北新發展區最大型商住項目，預料提供不少於2000個住宅單位，明年初動工；配合口岸商圈及新興產業基地等發展，可與新田科技城創科產業發揮協同效應。

大型商住項目明年初動工

上述商住項目位於粉嶺北新發展區，佔地約15萬方呎，總可建樓面面積超過100萬方呎；其中，商用樓面逾18萬方呎。地皮已獲《北部都會區行動綱領》納入「口岸商貿及產業區」，是北部都會區內首個進入工程階段的新發展區。

新世界行政總裁鄭志剛表示，新世界再度與央企合作，利用各自優勢發展北部都會區，有助具規模地提升整體發展潛力；新世界在北都擁有1500萬方呎土地儲備，不少位處優質地段，毗連新田科技城。將透過不同途徑，加快釋放農地的價值，積極配合國家規劃，為北都發展注入更多動力。

招商局集團董事長繆建民稱，招商局一直關注北都的發展機會，希望充分發揮和利用集團內外部創科平台，以及多年來在城市和園區綜合開發的資源和經驗，為北都的發展與產業升級貢獻力量。

彭博引述知情人士稱，在2022年底展期境內債後，龍光集團（03380）尋求暫緩兌付境內公開債，並可能再次提出新的債務解決方案。

知情人士表示，龍光集團的代表向部分債券持有人提議，給予整體境內債本息兌付10個月寬限期，至2025年3月。

擬明年初兌付本息

2022年底，龍光境內債的整體展期事項獲得債券投資人表決通過，把存續的所有境內債和ABS展期36至48個月。不過，該公司在去年11月未能按時支付重組後的首筆利息，顯示其流動性壓力並未得到根本性的緩解。

境外債務重組進展方面，龍光上月發布的年報顯示，已於2022年8月停付離岸債，持有其90%以上美元債的票據人士同意支持重組方案。

融創上月銷售額增54%

另外，融創中國（01918）昨天公布，4月合同銷售金額約124.5億元（人民幣．下同），按年增長54.47%；合同銷售面積約26.7萬方米，減少53.81%；合同銷售均價約每方米4.66萬元。

今年首4個月，集團累計實現合同銷售金額約224.5億元，按年下跌39.86%；累計合同銷售面積約112.5萬方米，減少60.02%；合同銷售均價約每方米近2萬元。

滾存待批樓花4月增至1.7萬戶

全面撤辣後，新盤銷情熾熱，發展商加快申請預售樓花。地政總署昨天公布，今年4月接獲6宗全新的預售樓花同意書申請，涉及3603伙，包括長實（01113）九龍東啟德首個發展項目第1期申請售樓紙，共有307伙。撤辣後兩個月，已錄逾8500伙預售樓花新申請，令全港累積待批預售樓花單位增至近1.7萬伙，創近9個月高位。

長實啟德頭炮第1期入紙 共307伙

地政總署透露，4月共有6個項目新申請預售樓花，涉及3603伙，雖較3月的4904伙，減少1301伙或26.5%，仍屬近一年來次高。

在4月新申請的預售樓花同意書中，有5個為私人住宅項目，包括長實在九龍東啟德的「頭炮」項目，位於跑道區的第4E區2號項目第1期，前臨維港海景，提供307伙，預計2027年2月底落成。長實於2021年2月以102.8億元投得上述地皮發展，每方呎樓面地價15861元，屬該集團首度於啟德發展區「插旗」的項目。

另外，永泰地產（00369）夥拍前特首董建華家族成員及前政務司司長唐英年合作的粉嶺粉錦公路663號，也於4月申請預售樓花同意書，涉及765伙，預計落成日期為2027年3月底，樓花期約35個月。上述住宅地皮由永泰地產於2021年6月底以約26.17億元投得，其後以2.62億元把10%股權售予董建華家族成員，另外5%則由前政務司司長唐英年以約1.31億元購入。

永泰粉嶺項目 董建華家族有份

會德豐地產上水古洞項目繼今年3月為第1期申請預售後，第2期亦在上月申請售樓紙，共有324個單位，預計2027年6月初入伙。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，撤辣後樓市復甦，市場信心回穩，因此加快古洞項目的預售申請，估計2025年初推出市場。

至於由萬科香港牽頭的大埔馬窩路19號第2期及第3期，同步在上月申預售，分別提供682及565伙，預計落成日期俱為2026年3月底。第1期今年1月已獲批售樓紙，提供403伙，即三期合共有1650個單位。還有香港房屋協會觀塘安禧街22號，提供960伙，屬資助出售房屋項目。

上月僅房協百和路2期批出

另外，地政總署4月只批出1宗預售申請，為香港房屋協會粉嶺百和路項目第2期，共696伙，預計明年9月落成。同期未有任何私人住宅項目獲批預售，屬2022年2月後首見。

撤辣後兩個月，新申請住宅預售單位共有8507伙，較今年首兩個月急增62倍。全港累積待批預售樓花單位由3月14019伙，增至4月的16926伙，按月增20.7%，創2023年7月17832伙後近9個月新高。美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，撤辣後樓市氣氛向好，發展商積極為旗下項目申請預售樓花，以盡早掌握推盤主導權。

二手造價再度回軟，荃灣愉景新城有頂層3房連天台戶，以851萬元易手，呎價不足1.3萬元，較屋苑同類特色單位上月呎價低近3%。

中原地產分行經理黃逸羲表示，荃灣愉景新城4座頂層連天台戶，實用面積656方呎，3房間隔，附有約495方呎天台，上月底開價870萬元放盤，議價後以851萬元成交，減價19萬元或2.2%，呎價約12973元。原業主於2006年6月以341萬元購入單位，早前已換樓搬出，持貨約18年，賬面獲利510萬元，升值1.5倍。

粉嶺中心銀主盤升值1.7倍

資料顯示，愉景新城同類的1座頂層連天台戶，實用面積653方呎，連約491方呎天台，間隔與最新成交單位相若，上月以872.8萬元賣出，呎價約13366元，即一個月內同類單位呎價下跌2.9%。

中原地產分行經理蔡天賜稱，粉嶺中心H座頂層連天台戶，實用面積366方呎，2房間隔，連天台約245方呎，銀主原開價約478萬元放盤，日前降價58萬元或12.1%，以420萬元易手，呎價約11475元。原業主2009年11月以158萬元購入上址，單位約14年半賬面升值262萬元或1.7倍。

另外，中原地產副區域營業董事伍耀祖說，天水圍嘉湖山莊上月交投偏淡，本月不少業主面對現實，減價吸引買家入市，當中景湖居6座中層H室，實用面積547方呎3房戶，叫價488萬元，放盤3日，即減價20萬元，以468萬元售出，呎價約8556元。原業主於2011年3月以239萬元買入單位，持貨逾13年，賬面獲利229萬元，單位升值95.8%。

業界：內地生將出動覓租盤 料帶旺成交

樓市撤辣逾2個月，租務市場則保持暢旺。4月10大屋苑錄得310宗租務成交，與3月旺市相若。業界人士指出，5月份開始有內地生進入市場租樓，預計5月租務交投進一步走俏。

根據中原地產前綫統計顯示，10大屋苑4月份錄310宗租務成交，與3月份的319宗輕微回調3%。其中，嘉湖山莊租務連續2個月保持活躍，4月共有60宗租務按月升2成，是最活躍的屋苑。

而同期嘉湖山莊僅錄18宗買賣按月急跌76%，代理指出由於撤辣後樓價反彈速度不似預期，加上大批新盤仍減價促銷搶客，故不少原本急於買樓的準買家轉趨保守，決定租樓觀察後市，故4月大型屋苑租務市場持續活躍。

市場消息透露，天水圍嘉湖山莊景湖居9座中層E室，實用面積446平方呎，屬於2房間隔，原本叫價1.1萬元放租，議價後以全包價1.05萬元租出，呎租24元，屬於市價水平。

太古城平均呎租38 升1.3%

至於租金方面，10大屋苑僅2個屋苑平均呎租下跌，其他8個屋苑維持橫行或錄得升幅，反映整體租金仍維持高位橫行水平。以鰂魚涌太古城為例，4月錄45宗租務成交，平均呎租38元，較3月的37.5元回升1.3%。例如盧山閣高層A室，實用面積518平方呎，屬於2房間隔，4月初以2.5萬元租出，呎租48元，屬於理想租金水平。

前綫代理透露，近日開始有即將來港升學的內地大學生開始出動睇樓，大學校區鄰近的租金開始回升，例如西營盤翰林峰3座中層C室，實用面積194平方呎，屬於開放式間隔，剛以1.75萬元租出，呎租高見90元，業主2018年以604萬元購入，租金回報達3.5厘。

Silicon Hill一房租1.4萬 呎租48

另一方面，剛收樓約1個月的大埔白石角Silicon Hill連錄8宗租務成交，平均呎租約42元。其中，Silicon Hill第3座中層B8室，實用面積291平方呎，屬於1房間隔，業主原本叫價1.7萬元放租，剛以1.4萬元租出，呎租達48元，以2022年購入價591萬元計，租金回報約2.8厘。

南里壹號1房 呎租76.5元

此外，中原地產分區營業經理梁學文表示，西營盤南里壹號高層3室，實用面積268平方呎，1房間隔，享開揚景觀，月租叫價2.1萬元，最終微減500元，以2.05萬元租出，平均實用呎租76.5元。業主則於2014年以665萬元購入單位，持貨約10年，現享3.7厘回報。

新地 （00016） 旗下中半山帝景園，早前拆售旗下原本用以收租的單位。新地副董事總經理雷霆指，帝景園於不足2個月已售出31伙，套現逾17億元，買家以本地客為主。

事實上，2月份政府撤辣後，豪宅市場急速升溫，前綫代理統計4月全月約140宗樓價逾3,000萬元的豪宅單位成交，當中不少為帝景園的單位，例如帝景園3座29樓A、B室，實用面積共3,033平方呎，售價1.2億元，呎價39,565元。資料顯示，帝景園第3座樓高37層，早於1991年入伙，一共提供73個實用面積約1,500平方呎的3房單位，發展商持有收租多年，近年才轉租為售。

薄扶林碧麗軒洋房 1.05億售

至於其他豪宅新盤方面，華懋旗下薄扶林碧麗軒再錄洋房成交，碧麗軒6號洋房，實用面積3,469平方呎，連440平方呎平台、300平方呎花園及281平方呎天台，屬4套房間隔，以招標形式售出，成交價1.05億元，呎價約30,268元。項目共提供21伙大宅，由16戶複式矜罕府邸及5座獨立洋房組成，目前僅餘最後2戶複式府邸及3座洋房可供洽購。

股市回升，一手熱銷帶動入市氣氛，租客及投資者伺機執平盤，荃灣荃威花園獲專業收租客承接。

上述成交為荃威花園J座中層2室，實用面積477平方呎，2房，山景戶，單位上月開價380萬元，本月初調低至350萬元，最終再減25萬元，累減55萬元以325萬元沽出，呎價6,813元。買家為投資者，見息口見頂及樓市好轉，同時現時增持物業的額外成本已大減，決定增持單位收租，睇樓1星期，見上址為屋苑最平放盤而入市，以市值月租1.2萬元計，租金回報可達4.4厘。

租客套股換樓 740萬購觀瀾雅軒

另外，馬鞍山觀瀾雅軒4座中層D室，實用面積601平方呎，早前以788萬元放售，區內租客見近日於股市獲利故決定套現租轉買，議價後以740萬元承接，呎價12,313元，上址造價較銀行網上估價高1%至6%。原業主2008年以333萬元購入，轉手帳面獲利407萬元。

世紀21奇豐助理區域營業董事黎健峯指，馬鞍山嘉華星濤灣1座低層B室，實用面積538平方呎，2房，望海景，原業主於2020年以880萬元購入，1個月前以790萬元放售，現以740萬元成交，呎價13,755元，造價較市價低約3%。原業主持貨4年，轉手帳面虧蝕140萬元，期內單位貶值16%。

晉誠地產高級營業經理李德鴻指，深井浪翠園4期12座中層B室成交，實用面積653平方呎，套3房，外區買家見上址屬屋苑叫價最低，而且樓價較高位回落逾3成，斥540萬元承接，呎價8,270元。原業主於1993年以268.6萬元一手購入，樓價升值逾1倍。

較政府全年預測數量 達標逾2成

據差估署剛更新的《香港物業報告（每月補編）》顯示，今年3月份全港私樓落成量錄1,381伙，較2月的1伙，按月大增1,380倍。累計首季錄4,975伙私宅落成，雖按季增約32.2%，但按年跌約26.8%，並較今年政府預測全年落成量約22,267伙，達標約22%。

觀乎各類單位，中小型單位供應依然佔最多，以單位面積劃分，A類單位（實用面積約431平方呎或以下）落成量佔最多，涉2,352伙，其次為B類單位（實用面積約431至752平方呎）涉2,017伙，排名第3為D類單位（實用面積約1,076至1,721平方呎）錄299伙，C類單位（實用面積約753至1,075平方呎）僅佔174伙，而E類單位（實用面積約1,722平方呎或以上）落成量仍屬最落後，僅佔133伙。

新界區涉4158伙 成供應重鎮

如以地區劃分，截至3月份，今年新界區仍是新盤供應重鎮，涉4,158伙，佔整體約84%，九龍區錄641伙落成，佔約13%，港島區則終止過去連續2個月零私樓落成的局面，3月僅錄176伙落成，佔整體約3.5%。另外，資料顯示，3月份的私人住宅租金回報率介乎2.3至3.3厘，平均租金回報約2.68厘，而A類單位的租金回報依然維持最高。

億京續沽貨，消息指，集團以約1億元，沽出觀塘電訊一代廣場全層舖位。

月租共50萬 回報5.6厘

市場消息稱，觀塘成業街10號電訊一代廣場1樓3舖位，面積約10,635平方呎，以約1.06億元成交，呎價近1萬元。舖位現由數間餐廳租用，月租料合共約50萬元，回報率約5.6厘。據悉，物業由億京發展，商舖部分一直作收租。事實上，近期億京連環沽售餘貨，包括新蒲崗萬迪廣場地舖及樓上單位，以及觀塘多幢甲廈餘貨單位。

另中原（工商舖）工商部區域營業董事盧偉德表示，葵涌大連排道152至160號金龍工業中心4個單位，以1,910萬元成交，其中兩個相連單位位於金龍工業中心3座，單位建築面積合共約2,800平方呎，成交價約950萬元，呎價約3,393元。另外兩個單位則位於1座和3座，建築面積均各為1,400平方呎，成交價各約480萬元，呎價約3,429元，物業回報率預計會約3.8至4.8厘，買家為國基集團主席朱國基。

太古地產（1972）公布今年首季數據，香港整體辦公樓租用率93%，與去年底相同；不過，太古廣場及太古坊租金分別跌17%及13%。太古地產發言人表示，香港整體零售市道受到外遊增加、港元匯率走強及市場展望審慎所影響。在節日外遊趨勢持續下，整體零售氣氛偏軟，預料有關情況將會持續。

商場出租率100% 銷售下跌

商場方面，今年第一季太古廣場購物商場、太古城中心及東薈城名店倉出租率均達100%。不過，太古廣場購物商場零售銷售額跌1.2%，太古城中心的銷售額跌3.2%，而東薈城名店倉的銷售額則升6.5%。

太古地產發言人稱，太古地產旗下香港商場出租率達100%，整體表現保持穩定。零售銷售額於去年經歷強勁增長後，踏入今年第一季度表現平穩。雖然外遊增加對零售業帶來挑戰，但太古城中心人流按年仍然錄得雙位數增長。另外，東薈城名店倉第一季銷售額錄得良好增長，尤見於農曆新年「蝶舞·花見」活動舉行期間，當中來自內地和東南亞的遊客量較多。

不過，面對辦公樓市場供應過剩及需求疲弱，太古地產發言人表示該集團旗下辦公樓組合表現依然堅穩，維持高租用率。太古廣場的租用率維持於90%高位水平，而港島東中心和太古坊一座的租用率則保持在超過90%。太古坊的整體租用率亦優於港島東分區市場的水平。