宏大國際資產最新統計，在AI概念股帶動科技大廠擴廠，加上電商、物流業績成長，以及建商搶攻商辦、廠辦市場，帶動今年商用不動產交易量達1,721億元、創歷史新高。2025年商辦、廠辦在市場供給擴大、交易量將同步放大，且工業地產表現持續強勁。

宏大國際資產總經理陳益盛分析，商用不動產交易金額、開發持續成長，主因有三，首先是台商回流投資、科技業獲利擴大，增加投資。第二是網購消費盛行，電商、物流業加速拓點。最後是建商等投資人看好商用不動產市場，投資商辦、工業不動產，推升今年商用不動產交易金額衝上1,721億元，寫下新高紀錄。

宏大國際資產統計，今年十大商用不動產交易案多數屬自用需求，六件是商用不動產類型，其他四件屬土地或都更類型標的；今年前三大交易總金額均突破百億元，台積電砸171億元購入南科廠房最大筆，其次是台壽保以137億元買下桃園航空城產專區土地，第三是樸永、海悅等開發商以131億元購買大同旗下芙蓉大樓部分樓層。

受惠台商回流、科技業擴廠，工業不動產需求擴大且交易最熱絡，總計今年工業地產交易金額逼近千億元、達964.1億元，廠辦類交易達315.4億元，兩者合計達1,279億元，都創新高。


今年商用不動產交易 創天量
科技業擴廠、物流成長、自用需求殷切三大趨勢帶動，交易量達1,721億元，明年續看旺
工商時報

2024年商用不動產市場旺一整年，宏大國際資產統計，受AI概念股帶動科技業大擴廠、物流大成長、自用需求殷切三大趨勢帶動，今年商用不動產交易量達1,721億元，創史上新高，其中工業地產及廠辦成交量達1,279.5億元，創史上最大量，占比達7成。展望2025年，預期廠辦、商辦看旺，成交量可望持續放大。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，台積電、輝達、超微等AI大廠訂單持續暴增，帶動高科技業積極購地擴廠，加上電商、物流產業持續成長，且建商看好企業自用廠辦、商辦市場，三大因素推升下，今年全台商用不動產交易金額達1,721億元創新高。

其中金額前三高的交易案都突破百億元，包括台積電砸171億元購入南科廠房，台壽保以137.49億元購買桃園航空城產專區土地，樸永及海悅等以131億元購買芙蓉大樓部分持分。

陳益盛指出，在商用不動產的五大產品類型中，近年仍以工業不動產最炙手可熱，今年已逼近千億元大關，達964.1億元，刷新史上最大量；加計廠辦類315.4億元，合計達1,279.5億元，也歷史新高，占比達7成。

此外，往年投資商辦大樓為主的壽險業，近年也看好工業不動產，陸續卡位廠辦、物流中心等，以獲取較高租金報酬率，國泰一號REITs也決議，將新增投資廠辦、物流中心或數據中心。

展望2025年，陳益盛認為，廠辦、商辦成交量將明顯放大。主要是明年起將有商辦、廠辦大樓陸續完工，逐漸補足需求缺口。

飯店方面，因國際觀光客來台人數減半，加上住宿費用提高，超出國人期望，導致國旅欲振乏力，飯店業慘淡經營，市場不看好，投資人即使有意購買，也多著眼於日後都更重建。

零售店面方面，成交案仍屬於少數，僅統一購買原信義誠品商場部分樓層，計畫擴大統一的零售百貨腹地，做為統一時代百貨二館之用。原因除民間消費力仍不足外，網購替代實體通路、大型購物中心遍地開花替代街邊店，加上零售店面租金報酬率偏低，導致店面交易降溫。

台中市2025年公告土地現值昨（17）日出爐，根據地價及標準地價評議委員會評議結果，全市平均上漲3.69%，為連續五年調漲。值得注意的是，全台百貨店王台中新光三越，第19度蟬聯台中「地王」。

台中市不動產開發公會理事長林正雄表示，台中市近幾年房價穩定上揚，今年前三季房價指數較去年同期上漲12.83%，與全國平均12.47%相近。此次公告土地現值調漲3.69%，算是合理反映市場真實價格變動情形。

台中市地價及標準地價評議委員會昨天召開評議會，審議台中市明年公告土地現值調整案，評議結果全市公告土地現值平均上漲3.69%，調整後台中市公告土地現值占市價百分比為90.83%。

各行政區中，除部分新興開發區如北屯區、南區及南屯區，轄內有新興市地重劃區及區段徵收區，公告土地現值分別調漲7.86%、7.66%及6.92%外，其餘行政區多為持平或微幅上漲，幅度介於1.06%至3.86%間。

各界矚目的台中市「地王」，仍由西屯區惠國段93地號的台中新光三越百貨連續19年蟬聯，2025年公告土地現值每平方公尺為71.4萬元，換算每坪約236.03萬元，相較今年的每坪232.72萬元，漲幅約1.42%。台中新光三越去年營收達258億元、年增5.3%，續創歷史新高，並第13度蟬聯全台百貨「店王」。

台中市地政局長吳存金指出，公告土地現值內政部政策目標為達市價九成，每年調整作為課徵土地增值稅的依據。

針對第13期大慶市地重劃區、第14期美和庄市地重劃、長春自辦市地重劃及豐富專案區段徵收區等開發區範圍內土地，因陸續開發完成、辦理配地等作業，建商持續推案，為合理反映各開發區建設投資挹注，採逐年均衡方式調整。

其餘行政區經作業機關透過分析實價登錄資訊，目前市價無顯著波動，委員會專家學者討論後，公告土地現值多為持平或微幅上漲，幅度介於1.06%至3.86%間。

地政局說，公告土地現值調整結果，市府將於完成行政程序後，明年1月1日辦理公告作業。台中市不動產開發公會統計，2024年台中房地產市場預估共推出2萬4,440戶、年增11%；推案總銷金額5,796.2億元，較2023年全年4825.3億元，增加近千億元，年增幅達20％，總銷金額也來到歷史新高。

今年單月解約率均低於1％

近一年多來預售屋交易量雖盛極而衰，不過預售屋解約率並未隨之提升，信義房屋統計，今年以來預售屋單月解約率都在0.6％以下，雖然中央銀行第七波選擇性管制措施上路衝擊房市，但去年以來買進的短期都還有沒有貸款壓力，加上解約代價甚高，市場並未出現解約潮。

統計顯示，近一年多來全台預售屋交易每個月解約率不到1％，解約率最高時間點落在去年6～8月平均地權條例修正案上路前後，約0.8％，隨後景氣加溫，解約率降至約0.4％低水位。

近來房貸緊縮衝擊市場信心，不購買預售屋案件的解約率仍維持在0.3％～0.5％低檔水準，相當於每200件預售屋交易才有不到1件解約。雖然日後解約狀況可能陸續出現，但今年以來買進的預售案並未出現大量解約潮。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，過去兩年房價出現明顯漲幅，二、三年前預售買家還是會想盡辦法交屋，或能夠換約就先換約出場，避免貸款出問題違約被收違約金、過去一段時間的房價增值也無法落袋，因此過去一年多來解約率都在1％以下。

曾敬德表示，即使目前交易量大幅萎縮，但房價未出現明顯跌勢，解約狀況並不常見；一旦房屋跌價金額超過已繳價金，非自用型買方才可能考慮出場，產生較明顯的解約出場潮。

去年7月平均地權條例上路前後解約率衝高，主要是平均地權條例上路前，市場出現觀望買盤趕入場狀況，當時可以考慮的時間較短，導致日後解約件數相對偏高。而央行信用管制還是會對投資型、即將交屋的民眾造成衝擊，未來一段時間要持續觀察。

據聯徵中心數據，比較七大都會區10年來房貸平均鑑價估值變化，其中以新竹縣房價漲幅最為驚人，當地購屋人若晚10年買房，平均得多付926.9萬元；反過來說，10年前新竹購屋人則因房屋增值，享有增值利益。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，2015年恰逢上一波房市空頭，之後歷經疫情、新青安等因素，致使房價漲至近年新高，兩相比較之下，七大都會區居民若晚10年買房，皆得多付百萬元以上。

賴志昶指出，新竹縣市受惠於科學園區議題，高科技人才持續移入，惟區域周邊開發日趨飽和，當地住房剛需難以滿足之下，致使房價飆漲幅度驚人。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，2015年為上一波房市空頭，而今年第3季以前則是近期市場多頭之最高峰，兩相比較自然差異顯著，今年面臨央行多次房市管控措施，下半年交易量冷凍，各界關注之房價走勢預估漲勢將受限，惟是否今年第4季或明年起房價出現修正，仍需進一步觀察。


新竹縣晚十年買房 價格翻倍
工商時報

住商機構根據聯徵中心數據，比較七大都會區10年來房貸平均鑑價估值變化，其中以新竹縣房價漲幅最為驚人，當地購屋人若晚10年買房，平均得多付926.9萬元，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，2015年恰逢上一波房市空頭，之後歷經疫情、新青安等因素，致使房價漲至近年新高，兩相比較之下，七大都會區居民若晚10年買房，皆得多付數百萬元。

據聯徵中心數據，今年第三季新竹縣之新增房貸平均鑑價估值，為1,826.8萬元，與10年前同期相比增長926.9萬元，漲幅高達103％，換言之若新竹人晚10年買房，平均得多付一棟房的房價。賴志昶指出，新竹縣市受惠於科學園區議題，高科技人才持續移入，惟區域周邊開發日趨飽和，當地住房剛需難以滿足之下，致使房價飆漲幅度驚人。

七都十年來房價持續高漲，但新增房貸之平均建物面積卻呈現下滑，顯示民眾越買越貴、越買越小的現象加劇；其中，尤以台南市建物面積縮小數據最多，該市2015年平均建物面積為53.2坪，但歷經10年過去，平均建物面積縮小至46坪。賴志昶認為，台南房市過去以透天物件為大宗，惟歷經10年過去，民眾購屋習慣改變，市場環境不管是供給或需求皆以小宅為大宗，加上消費者薪資水準漲幅遠低於房價，致使台南人晚10年購屋，平均每人少買一間約7.2坪套房。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，若細看各大都會區，其中房價基期較高之北市，歷經10年房價僅成長174.4萬元，漲幅約7％，顯示歷年全國房市大致維持穩定上揚，但區域房價漲勢仍是各有高低。另外，2015年為上一波房市空頭，而今年第三季以前則是近期市場多頭之最高峰，兩相比較自然差異顯著，今年面臨央行多次房市管控措施，下半年交易量冷凍，各界關注之房價走勢預估漲勢將受限，惟是否今年第四季或明年起房價出現修正，仍需進一步觀察。

預售屋市場對景氣變動相當敏感，現如今銀行房貸警報未解，第七波打炒房又接踵而來，市場觀望情緒高漲。中信房屋研展室彙整實價登錄，統計六都預售屋平均成交單價，結果顯示，今年第三季，除新北的預售屋季增幅略有擴大外，其他五都的季增幅均呈現減少趨勢。

在房市買氣瞬間降溫，在交易量萎縮下，預售市場的表現也受到明顯衝擊，其中，台北、桃園、台南第三季的預售屋平均房價較第二季還出現小幅回落的情況，顯見現階段房價漲勢已有所收斂。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，銀行房貸審核趨於嚴格，部分銀行甚至通過提高利率、降低成數等方式來以價制量，加重房貸族的負擔。此外，第七波房市信用管制措施上路後，第二戶貸款成數下調為 5 成，第三戶以上及豪宅下調為 3 成，這迫使許多換屋族、投資客不得不拿出更多自備款來補足差額。政策的收緊壓縮了購屋民眾的資金彈性，還一度導致市面解約現象頻頻發生。

就目前交易市況而言，若是去年 7 月 1 日以前購買預售屋的民眾，還可通過換約轉售的方式下車，但對於 7 月 1 日以後進場的民眾，受平均地權條例修正案的限制，恐怕只能選擇認賠解約，並支付最高 15% 的違約金。在這種情況下，民眾購買預售屋的意願自然也會隨之下降。

莊思敏指出，隨著房市進入盤整格局，投資客群大量離場，市場交易回歸自住需求。從區域表現來看，六都中僅新北市的預售屋季增幅仍略有擴大，這主要是因為新北的自住需求相當強勁，除在地居民外，還有許多台北市的外溢客群，加上今年新北市有不少指標建案釋出，也進一步推高了平均行情。

至於第三季預售屋平均房價有小幅回落的台北、桃園和台南，台北因購屋總價較高，民眾對房貸額度的需求也更大，受政策影響自然更為顯著；桃園和台南則是過去幾年房價漲勢迅猛，房市炒作氛圍濃厚，如今隨著房市逐降溫，區域房價也從過熱的狀態回歸理性。

莊思敏指出，以新建案市場來看，雖然由於營建成本、人工成本、購地成本仍在高檔，短期內建商在成交價上應不會有太大讓步，不過，現在已經有部分業者採用「低首付、送家電、送家具」等促銷方式來刺激買氣，吸引購屋族進場，若交易量持續萎縮超過半年，部分僅靠建設題材支撐、生活機能尚未完善、且房價明顯超漲的蛋白區或新興重劃區，不排除率先出現價格鬆動的可能。

台積電（2330）在高雄楠梓的首座晶圓廠，預計12月起移入數百台半導體設備，代表2奈米廠將從建廠轉向生產階段，2奈米製程在南台灣進入新里程碑！工程師將陸續進駐，其他國際材料、設備供應商也紛紛在高雄設廠或設置營運據點，半導體聚落儼然成形，信義房屋專家表示，產業鏈提升，帶動就業經濟成長，相關的生活消費產業也會興盛成長，工程師首選距離園區車程10~15分鐘的楠梓高雄大學特區的2~3房產品。

信義房屋高三區協理周清源表示，高科技產業發展為高雄地區帶來三大質變，第一為基礎設施的整體規劃，包括台積電2奈米廠周邊的道路規劃、基礎設施，甚至高雄鐵路地下化、輕軌等等，都已陸續到位，高科技產業也為城市帶來投資基礎建設的信心。

第二則是高科技產業帶來高端科技人才，不僅外來人口移入，產業升級也能提升本地人才素質，周清源說，過去高雄有中鋼（2002）、中船大型企業為主，許多年輕人若想在家鄉就業，就會學習相關專業，現在科技業進駐，相關工作機會增加，年輕人在學習時會選擇相關專業，技能也能成長提升。

周清源表示，第三是產業進駐後，穩定的工作機會也帶動整體消費產業鏈，其中居住剛需，就帶動房市的消費，而待時間一長，科技業的工程師有家庭者或是日後成家，就會有幼兒園、安親等補教消費，生活採買的相關商家也會應運而生。

進駐楠梓地區的科技業工程師首選車程10-~5分鐘的高雄大學特區，信義房屋楠梓店專員徐暐倫表示，高大特區是新興重劃區，區域內有約75棟社區大樓，大多為屋齡5~6年，少數10年左右的社區大樓，因為街廓道路規劃整齊，生活機能健全，詢問度最高。

徐暐倫表示，依工程師資歷不同，對於房屋有不同的需求，目前來詢問的以年輕工程師居多，單人居住就會選擇兩房帶車位的產品，若是有家庭的工程師，則會選擇三房帶車為產品，也因高大特區的學區完整，從國小到大學一條龍學區，因此有家庭教育需求的工程師，也會優先選擇高大特區。

徐暐倫觀察，第一波進駐的工程師，多在12月底前都已購屋入住，明年農曆年後還有第二波工程師將入駐，屆時將為房市再增添動能；陸續也有科技業的下游廠商、營建工班等，有租賃的需求。

徐暐倫表示，科技業的外來人口紅利對於房市有很大的幫助，楠梓人口數持續攀升，也因剛需促使房市更加穩健，價格也不易有崩跌現象，而在地購屋族群看到楠梓地區商圈發展成熟，也會有移入的意願。

高大特區的預售屋成交單價已有趨近40萬，5年內的社區大樓，平均單價33~37萬，5年以上的社區大樓，平均單價30~33萬，已有家樂福、全聯、星巴克等，麥當勞、日系服飾店也將進駐，生活機能逐漸完善。

受惠中科園區蓬勃發展，帶動科技菁英移居潮，加上特五號快速道路正式通車、華南路銜接特三號道路工程陸續完工，台中海線副都心房市動能強勁！根據最新數據顯示，區域內年收入百萬以上的購屋族群占比已達30％，較去年同期上升7個百分點，反映科技人選擇西進置產的趨勢明顯加速。

根據全向科技房產中心最新調查，海線副都心年收入百萬以上的購屋人數，今年上半年已達237位，年收入百萬以上族群占比從23％攀升至30％；此外，隨著特五號快速道路通車，以及中市府砸13.26億元打造的華南路銜接特三號道路陸續完工，雙路網優勢創造便捷交通網絡，大幅提升科技人西進購屋意願。

布局科技人置產需求，精銳建設2022年以「精銳錦」案進軍海線副都心，在1,378坪的基地上打造地上13層、地下2層雙塔建築，規劃38坪純三房產品；而基地最大特色就是近2,000坪公園預定地第一排、6,097坪校園首排的萬坪綠景視野，及社區本身的800坪大花園，滿足科技菁英對居住環境的高標要求。

「精銳錦」鎖定自住客需求，採超低密度規劃141戶純三房格局，戶戶邊間配置，加上距離沙鹿車站僅700公尺，串連特五號快速道路交通網，提供便捷通勤機能，預售時就吸引不少西南屯區客群跨區購入。

由於該案即將完工落成，尚有預售階段的保留戶，精銳建設聘請設計師進行輕裝修，包含大金空調、天花板、衣櫃、浴櫃、鏡櫃、鞋櫃等，買到即可準備入住，且首波銷售時的已購戶，當前的轉售價格最高已開到46萬元，保值度相當高。

此外，另有多家建商瞄準科技人需求，在海線區積極布局。其中，鄰近捷運藍線B4沙鹿站的「富宇臻藏」，以56.14萬元單價寫下近一年區域成交新紀錄；而座落沙鹿北勢商圈的「龍寶和臻邸」，最高單價也達52.11萬元；至於捷運藍線B5竹林國小站旁的「茂洋天玥META」，最高成交單價48.93萬元，顯示區域房市潛力。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，科技人才西進置產趨勢明確，特別是在特三、特五號道路相繼到位後，交通建設的完善更加速這波遷移潮，未來隨著台積電最先進奈米製程擴廠效應發酵，預期將再為海線副都心帶來上萬就業人口，加上完整交通路網優勢，區域房市價值持續被看好。

內政部17日發布2025年元旦起惠民新制措施，包括「300億元中央擴大租金補貼」2025年及2026年延續發放，補貼戶數提升至75萬戶，以及「自動查驗通關系統申請及使用資格」放寬至10歲以上。

內政部表示，此項措施能減輕租屋家庭生活負擔，2025年1月起將持續發放租金補貼，且新年新制將擴大至75萬戶租屋族可望受惠。

國土署的「300億元中央擴大租金補貼」針對一定所得以下、無自有住宅之個人或家庭，提供租金補貼，並為鼓勵婚育及加強關懷弱勢，加碼補貼金額，協助租屋家庭減輕生活負擔。內政部宣布，該政策2025年將續發，且擴大戶數從50萬戶提升至75萬戶，辦理期程將延長至2026年；同時，也修正中央及地方分工業務內容，以簡化審查流程。

政府自2022年7月起推動「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」，提供50萬戶租金補貼，盼減輕年輕人、新婚、育兒及弱勢家庭租屋負擔。為擴大照顧，政府於去年7月續辦，並放寬年滿18歲以上的學生族及租屋民眾申請、隨到隨辦、舊戶直接帶入審查不用重新申請、租約無房東身分證號可申請、放寬房屋認定條件等。為了如期、如數達成總統賴清德宣示「8年百萬租屋家庭支持計畫」的政策目標，將原四年計畫延長至2026年；此外，2025年起再擴大租金補貼戶數至75萬戶，同時簡化申請流程，由地方政府主責審查，中央負責撥款，落實對全國租屋族的照顧。

房仲業者根據民政局資料統計，2024 年高雄各主要行政區中，20-39 歲青年人口，設籍比例最高的前五名行政區，青年人口比例占該區總人口將近 3 成，且占比均高出全市平均值，前五大行政區北高雄就包辦了 4 名，其中又以仁武區占比最高，區域總人口當中有 28.38% 將近 3 成是年輕人。

台灣房屋高雄站前加盟店店東陳揚智表示，區域生活機能便利、交通便捷、經濟活力與就業機會多元，都是吸引青年人口進駐的要素之一，而區域房價門檻親民，更是有利帶動青年客群進場的主要誘因。

陳揚智指出，以人口結構最年輕的五大地區，均屬於蛋白區，同時皆具備產業園區提供豐沛的就業力，因此磁吸不少就業客群進駐，而年輕族群多偏好屋齡新、總價帶親民的房型，這五區皆擁有新興重劃區開發議題，這類蛋白重劃區主打低首付、低總價、高 CP 值的物件供給多元，相對迎合首購或年輕家庭需求，在台積電 (2330-TW) 議題發酵前，這幾大首購熱區新屋均價約 1 字頭就可入手，磁吸不少青年買盤進場。

雖然近年受台積電效應，包含仁武、橋頭、楠梓等區蛋白房價已成蛋黃價，新屋均價已 3 字頭起跳，不過相比市區水位，對年輕客群仍有吸引力，而仁武區又為距離市區最近的蛋白區，離塵不離城，近年包括澄德重劃區、霞海重劃區、仁雄商圈等新大樓案供給旺盛，而中古屋 1 字頭房價還有找得到，房價與機能相宜，更有利吸引年輕客群進場。

另外，統計高雄主要行政區，各區 65 歲以上高齡人口比重最高的行政區，前五名都集中在南高雄，包括前鎮、苓雅、新興、前金及鹽埕區均入榜，各區高齡人口佔區域總人口比例均超過 2 成以上，其中又以鹽埕區高齡人占佔比 27.73% 最高，為高雄市區中人口老化最明顯的區域。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄高齡人口比例高的五大行政區皆屬傳統市區，如苓雅、前金、新興、前鎮皆為高雄主要文教政經區，開發早基礎設施完善、整體機能優渥成熟，為傳統購屋熱區，不少高齡人口為早期落腳深耕，對傳統市區有深厚的情感聯繫，對熟悉生活圈依賴性高，且市區醫療、教育、商業資源集中，相較於新興地區，更能滿足熟齡客群生活需求，且市區不動產價值高，較吸引具購買力、經濟基礎穩定的中高齡客群，人口年齡相對偏高，另一方面，也因市區房價水位高，促使年輕買盤外流至新興重劃區、蛋白區等低總價商圈，市區人口結構也因而趨向老化。

李家妮指出，以鹽埕區來說，商圈發展早、高齡老屋多，多為在地人久居，雖房價水位相較周邊市區親民，但新案供給少，較留不住也帶不來偏好新屋的年輕客群，不過近年開始新案供給量攀升，預期有利改變未來區域人口結構，而針對熟齡人口比例高的商圈，對於就學學區、子女離巢及高齡機能需求性，學區宅、帶電梯小宅、飯店式管理銀髮宅、景觀渡假宅等多成矚目物件。

根據最新發布的「政大永慶科學園區中古屋房價指數」顯示，新竹科學園區近4年房價指數年增幅皆有雙位數漲幅，漲勢相當凌厲。而南科台南園區於2021Q3至2022Q3漲幅也有2成以上的增幅，但自2023年Q3指數年增幅出現下滑，2024Q3指數首現負成長，當地房價是否已達高點，值得持續關注。

永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，科學園區為台灣科技發展的重要基地，大量產業進駐後帶動龐大的人才需求，吸引不少人口湧入，帶動區域房市發展。

受到2020年新冠疫情影響，及中美貿易戰牽動全球經濟，台灣受惠轉單效應，台灣科技產業斬獲豐碩、使科學園區周遭房市除自住買盤之外，獲得投資族群青睞，抬升周邊房市熱潮。

數據顯示，新竹科學園區周遭房市近4年房價指數都有雙位數成長。郭翰分析，竹科為全台最熱的房市區域之一，擁有龐大的就業動能、強勁的剛性需求等優勢，吸引投資、置產買盤挹注。

此外，當地因受限於腹地狹小，導致新增供給有限，使當地精華地段如竹北市及有台積電進駐的寶山鄉，預售新案屢創新高，也帶動周邊中古屋價格。新竹的蛋白區及苗栗北部的竹南鎮、頭份市也受益於竹科外溢買盤，房價齊漲。

觀察近兩年Q3三大科學園區中古屋房價指數的變化，2023年Q3三大科學園區指數漲幅有出現短期回落的現象，郭翰表示，2022～2023年受到全球經濟景氣疲軟的衝擊，且央行開始升息，台灣整體房市有所降溫，台中和高雄園區房價指數年增幅也有降溫的跡象。

至於近1年的Q3表現，台中與高雄園區指數漲幅分別為13.8%與14.2%。郭翰分析，台中園區隨著科技大廠投資及區域、生活機能逐步成熟下，剛性購屋需求持續走高。

高雄園區則受益於台積電設廠的投資，帶動當地的經濟發展，園區周邊土地與房屋價格飆漲，房價有所支撐。達麗建設董事長謝志長就表示，可以預料未來10年後，半導體和AI產業及其產業鍊鏈在擴廠投資之後，周邊住宅和商用不動產會逐漸飽和，預期第二波的軌道經濟會跟著崛起，尤其高鐵早已改變一日生活圈，近年中央政府和高雄市府也大力建設高雄，不論是捷運延伸、加工區變科技園區等，讓高雄從重工業的城市業蛻變成為國際化、高科技產業的城市。

至於台南園區，房價指數漲幅相當猛烈，3年間漲幅達6成。郭翰指出，台積電陸續在善化區、安定區設廠投資，土地和房產需求也應聲而起，房價自然有撐。

然而，近年來台南園區房價急漲，但薪資漲幅卻遠不及房價漲幅，當地房價也從低基期被拉抬至歷史新高點，使消費者難以再追價，因此近一年Q3台南園區指數也開始下跌，減幅為5.9%。

郭翰認為，目前銀行房貸緊縮狀況持續，加上9月央行祭出第七波信用管制打炒房手段，房價可能會有下修的空間，未來幾季的科學園區中古屋房價指數值得持續觀察。

鼎固-KY（2923）看好大陸房市救市措施可望激勵明年需求回升，加上「上海黃浦日月光中心二期」預計明年完工加入租賃陣容，樂觀租金收益明年將攀升。

鼎固總經理張能耀表示，大陸房地產持續面臨挑戰，新政策也持續推出，放寬購屋資格、調整住宅稅收並調降增值稅，將有助於刺激需求。至於鼎固今年的表現，租賃業務表現持平，房地產開發案則以「匯景華庭」項目交屋入帳為主要認列來源，金額約55億元；接下來重點建案為「昆山鼎耀-伯爵大地」，今年已陸續預售。

租賃投資性不動產方面，張能耀表示，鼎固擁有重慶「渝中解放碑日月光中心商場」、上海「嘉定日月光中心商場」、上海「黃浦日月光中心」辦公及商場、閔行「春申麗園」騎樓及地下商場、上海「嘉定出租」大樓、靜安「御華山」商場等。其中三大日月光中心商場出租率約70％～84％。

在建中投資性不動產為「上海黃浦日月光中心二期」，預計明年完工加入招租陣容。張能耀表示，目前商店前期預租已展開，辦公也開始招租，總體需求還是比較淡，所以對於黃浦日月光中心二期，鼎固還是比較謹慎樂觀。

在台灣方面，張能耀表示，台北市「天母傑仕堡」目前商場店面出租率已100％，住宅則已租90％。台中市兩塊地包括洲際路2,494.5坪、市政路283.53坪，仍開發中。觀察台灣房市，短期受政策調整影響，但長期將回歸市場機制，鼎固看好優質物件還是會有需求。

鼎固今年前三季合併營收76.35億元、年增2.57％，稅後純益2.53億元，每股稅後純益（EPS）為0.15元，優於去年同期的0.06元。

時隔4年，萬科在廣州土拍市場再次出手。

不過，有業內人士認為，短期來看房企仍保持投資聚焦、精准投資戰略，土拍分化現象仍將延續。

萬科的“重倉之城”

12月17日，廣州出讓番禺區4宗涉宅用地，總建設用地面積87888平方米，起始出讓總價33.78億元。最終，這4宗地全部出讓成功。其中，萬科以底價28.8億元競得番禺區南站板塊3宗宅地，成交樓面價折合每平方米11409元—13614元。在市場人士看來，目前該地塊周邊在售專案均價約每平方米35000元—40000元，預計萬科項目後續入市後有一定的價格優勢。

市場公開資訊顯示，萬科上一次在廣州土拍市場落子還是2020年。2020年12月，萬科以63.07億元的價格斬獲廣州增城區新塘鎮東江大道東側地塊。

不過，有市場觀點認為，萬科這次拿地成為其“重回”廣州的信號。對此，中指研究院華南分院分析師楊永俊表示，早在2011年萬科就與包含本次拍得的地塊所在的廣州番禺區石壁一村、石壁四村的多種地塊簽訂合作開發協議，由萬科負責土地整理、規劃、前期工程建設和後續開發，後續由於開發調整等多種原因，部分地塊暫停開發並閒置。直至2023年底地塊被相關部門收儲並調規，于2024年底重新以招拍掛形式重新推向土拍市場。本次萬科競得的宅地位於廣州南站板塊，有望促進廣州南站周邊區域的“站城一體”發展，進一步強化廣州南站核心交通樞紐的功能。

其實，廣州一直是萬科的“重倉之城”。2022年，廣州市政府與萬科集團簽署戰略合作框架協議，雙方在城市更新、城市物業智慧服務、養老服務、文旅產業等方面加強合作，並建立常態化溝通聯絡機制，推動合作事項落實。

在競得廣州番禺區地塊之前，萬科已新增了幾個開發專案。萬科管理層在2024年半年度業績會上表示，將持續優化資產結構，聚焦核心業務，對有潛力的專案積極爭取。不過，有業內人士認為，萬科在近四年時間未在廣州拿地，這一方面與萬科自身安排有關，另一方面或與其需要逐步“消化”在廣州的其他專案有關。現階段，萬科的主要任務仍然是加快銷售和資產處置。

據萬科公佈的資料，今年11月公司實現銷售面積163.3萬平方米，銷售金額201.3億元；2024年1—11月，公司累計實現銷售金額2226.8億元。

土拍分化現象仍將延續

近段時間以來，熱門城市的土拍市場也頗為搶眼，多個城市也在近期加大了土地供應，拿出“壓箱底”好地。儘管在目前熱點城市的土拍市場上，拿地企業仍集中在央國企和地方國資，但民營房企也開始關注機會。12月5日，龍湖和綠城先後競得廣州番禺區洛浦街新光快速路東側BA0104082地塊和海珠區AH101303地塊，這是今年廣州土拍市場首次由民企競得宅地。

深圳一家大型民營房企的投拓部負責人告訴記者，公司重回土地市場或許還需要時間，但已經開始關注重點一線城市和樓市表現較好的二線城市，會積極尋找機會。

中指研究院的資料顯示，2024年1-11月全國300城住宅用地供求規模、土地出讓金累計同比降幅均在三成左右。拿地企業方面，今年前11個月央國企、地方國資仍是主力，22城住宅用地央國企、地方國資拿地金額合計占比達77%，民企信心仍偏弱，拿地金額占比不足兩成。短期來看，房企仍保持投資聚焦、精准投資戰略，熱點城市優質地塊熱度尚在。在銷售端逐漸企穩下，核心城市土拍或繼續溫和修復。對於多數城市，9月底增量政策帶動作用尚未傳導至土拍端，房企拿地信心仍偏弱，土拍分化現象仍將延續。

12月17日，上海市統計局發佈統計資料，2024年1-11月，上海市房地產開發投資比去年同期增長5.4%。

具體而言，商品房施工面積16196.18萬平方米，下降1.9%。其中，住宅施工面積7508.03萬平方米，下降3.3%。

商品房新開工面積1968.50萬平方米，下降6.1%。其中，住宅新開工面積1106.35萬平方米，下降7.1%。

商品房竣工面積1202.47萬平方米，下降26.9%。其中，住宅竣工面積619.05萬平方米，下降36.4%。

商品房銷售面積1469.86萬平方米，下降4.8%。其中，住宅銷售面積1221.57萬平方米，下降3.5%。

58安居客研究院研究總監陸騎麟指出，根據資料分析，上海的房地產市場表現顯著優於全國平均水準，尤其是在商品住宅成交面積方面，前11個月僅下降3.5%，這一跌幅遠低於全國16%的平均水準。不僅新房市場表現強於全國趨勢，二手房交易量也實現了大幅反彈。截至12月17日，上海市二手房交易量已突破20萬套大關，預計全年成交量將達到21萬套，與2023年相比增長了20%，這一成績在四大一線城市中尤為突出。

新房市場的成交也延續熱度，11月成交向上攀升。據上海鏈家的監控資料顯示，11月份，上海全市共成交新建商品房6694套，環比增長27%，同比增長27%；成交金額577億元，環比增長23%，同比增長46%；前11個月共計成交套數51036套。

從價格而言，根據國家統計局資料，上海新房價格自2022年6月份以來環比持續正增長，環比已連續上漲30個月，並且自今年3月份至10月環比連續8個月領漲；11月，上海新房價格環比上漲0.6%，穩居全國前三。二手房價格方面，11月上海環比上漲0.4%，已經連續兩個月止跌回穩。

陸騎麟認為，上海樓市能夠取得亮眼的成績與今年上海出臺的一系列樓市政策密切相關。一方面，限購政策的持續放寬，有效激發了長期在上海工作並有落戶意願的購房者的入市熱情；另一方面，普通住宅標準的放寬和稅費免征年限的縮短，大幅降低了購房成本，從而激發了部分置換型購房需求。更重要的是，上海作為經濟中心城市的地位，吸引了大量人才湧入，為上海的住房需求提供了堅實的支撐。

12月16日，廣州富力地產股份有限公司附屬公司怡略有限公司(以下簡稱“怡略”)發佈公告，宣佈擬對三隻美元債進行重組。

公告稱，富力地產及其顧問一直就其離岸債務的擬議重組與利益相關方進行對話，旨在達成一個能公平對待所有利益相關方的解決方案。在議債務涵蓋公司及其子公司、發行人以及富力地產(香港)有限公司(“富力香港”，與公司和發行人統稱“交易公司”)自主指定的票據及其他金融債務。

怡略表示，考慮到當前的市場狀況和公司的預期現金流，在與部分離岸債權人進行討論後，公司準備了一份重組支援協定(“RSA”)，由支援重組的債權人(即“同意債權人”)和交易公司等各方簽署。該重組預計將通過英國法院或其他適用法律管轄區的重組計畫(由交易公司全權決定)實施，或者在發行人和公司認為有必要的情況下，通過任何其他徵詢股東同意的公司行動、法律程式或其他旨在實施重組的程式或步驟實施。

此次重組將涉及以下內容：以重組對價為條件，全面解除重組債權人的債權；所有納入重組範圍的債務將被註銷，與納入重組範圍的債務有關的所有擔保和擔保物(如有)將被解除和剔除。

每個重組方案債權人的重組對價將包括以下一個或多個選項中的一種或多種，根據重組方案債權人的選擇：

方案1：在該計畫債權人的選擇下，現金支付該計畫債權人所選擇的債權本金的5%。

方案2：在該計畫債權人的選擇下，獲得相當於計畫債權人債權本金金額40%的高級票據，外加相當於計畫債權人債權本金金額10%的強制性可轉換債券(將在港交所發行上市），獲得相當於計畫債權人債權本金金額50%的高級票據(如果可轉債發行未獲批准);

方案3：在該計畫債權人的選擇下，獲得相當於計畫債權人債權本金金額100%的長期票據。

根據該建議，指定資產的部分所得款項淨額將按比例用於回購或贖回同意費票據及高級票據。公司應根據RSA的條款，向截至加入重組協議截止日期（如RSA中所定義，即2025年1月23日倫敦時間下午4:00或公司根據RSA第9.3（b）條選擇的更晚日期和時間）持有有效合格限制性債務工具的所有同意債權人支付或促使支付同意費，形式為以美元計價的高級票據（本金總額為5000萬美元，自重組生效日期起第四年到期）。

12月16日，中國金茂（00817.HK）發佈公告，宣佈通過公開掛牌轉讓方式出售金茂三亞100%股權及海南金茂對金茂三亞的相關債權的潛在主要交易進展。

公告稱，潛在出售事項根據規管出售國有資產的中國法律及法規通過於北交所公開掛牌的方式進行。公開掛牌的公告期已於2024年12月12日結束。通過公開掛牌程式， 已確定海南驪馳諮詢有限公司（“海南驪馳”）成為符合北交所資格要求的潛在出售事項的受讓方。

12月16日，金茂集團及海南金茂（作為出讓方）與海南驪馳（作為受讓方）訂立產權交易合同，據此，海南驪馳同意收購而金茂集團及海南金茂同意出售待售股份及海南金茂同意出讓相關債權，最終轉讓總對價約為18.48億元。而其在2024年8月31日的估值約16.06億元。

資料顯示，金茂三亞成立於2003年8月29日，註冊資本為3億元，公司在出售之前由金茂集團及海南金茂分別持有其39%及61%股權。金茂三亞僅持有金茂三亞希爾頓酒店，該酒店為一家五星級酒店，於2006年開業，擁有492間客房。

財務資料顯示，截至2024年8月31日，金茂三亞希爾頓酒店總資產約5.02億元，總負債約9487萬元，所有者權益約4.07億元，營業收入約1.61億元，淨利潤約4433萬元。

資料顯示，海南驪馳為一家于中國註冊成立的有限責任公司，主要從事企業管理諮詢及技術諮詢。海南驪馳的最終實際擁有人為張躍龍。

12月16日，據海信地產官方微訊號發布消息，12月16日，海信地產競得濟南長嶺山地塊，新增土地儲備15.45萬平方公尺。

地塊為濟南長嶺山片區興港路以南、鳳歧路以西的一宗住宅用地和社區服務設施用地捆綁出售，成交價約15.38億元，其中住宅地塊（CLS0901-3）成交樓面價10077元/平方米，溢價比率45.64%。

地塊位於濟南市歷城區經十路以北、鳳岐路以西、興港路以南，地塊出讓的地塊總面積為63921平方米，地上容積率為2.3，規劃建築面積約為147018.3平方米。起始樓面價約6919元/平方米，總起標價10.17億元。

本計畫配套教育設施（1所18班幼兒園及鳳鳴學校改擴建工程）由濟南城市投資集團有限公司統籌建設，土地競得人需配建包括社區服務站、托兒所、老年日間照顧中心、菜市場及社區養老機構在內的多種公共服務設施，並承擔8,000萬元的教育配套設施費用。

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進入12月，一線城市及重點二線城市樓市持續復蘇，成交量和成交價均進一步企穩。北京、深圳等一線城市二手房掛牌量進一步走低。其中，北京二手房掛牌量降至147326套，前期高點超過17萬套。同時，成都等地樓市成交也出現小高峰。

成交量處於高位

12月16日，深圳市房地產仲介協會發佈的資料顯示，2024年第50周（12月9日至15日），深圳全市二手房成交量達到2169套，環比下降9.2%。深圳市房地產仲介協會表示，儘管二手房周成交量小幅下滑，但成交規模仍處於高位。

從房源方面看，截至12月16日，深圳全市共有68762套有效二手房源在售，周環比減少202套。

從北京二手房市場看，北京市住建委資料顯示，截至12月16日，本月共網簽10783套二手房，同比上漲95.1%，環比上漲17.53%。

北京新房成交方面，中原地產監測資料顯示，截至12月16日，本月共網簽新房2362套，同比上漲7.95%，環比下降4.57%。

從掛牌量看，中國證券報記者從鏈家瞭解到，目前北京二手房掛牌量為147326套，相比前期超過17萬套的高點明顯下降。

在此之前的11月份，北京二手房網簽量達到18763套，創下近20個月新高。

近期，成都等地樓市成交也出現小高峰，引發市場關注。

價格平穩運行

國家統計局最新資料顯示，11月份，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.9%、0.4%和0.5%，廣州下降0.4%。新房方面，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.2%轉為持平。其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.3%，北京和廣州分別下降0.5%和0.3%。

11月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點；二手住宅環比下降0.2%，降幅收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅收窄0.2個百分點；二手住宅環比下降0.5%，降幅收窄0.1個百分點。11月份，在70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有17個，比上月增加10個；二手住宅環比上漲的城市有10個，比上月增加2個。

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，北京市場住宅價格全面止跌，教育資源優質的區域二手房成交熱度相對較高。“從12月以來的二手房市場表現看，重點城市成交量環比上漲較為明顯。”

58安居客研究院院長張波對中國證券報記者表示，一線城市的帶動作用增強，杭州、重慶、成都等熱點二線城市樓市持續復蘇。隨著二手房交易稅費下降，這些城市的置換需求會呈現上揚態勢。“一線城市二手房掛牌時長有所縮短，說明二手房去化速度加快。”

房企積極拿地

隨著樓市企穩，房企拿地積極性有所提高。

12月17日，萬科廣佛公司底價競得廣州南站商務區三宗地塊，總計容建築面積約25萬平方米，除了住宅開發，還需配建幼稚園及九年制學校等。

值得注意的是，在此之前，萬科已四年未在廣州拿地。業內人士認為，萬科需要逐步“消化”其在廣州龐大體量的專案。

萬科廣佛公司相關人士回應中國證券報記者，公司持續看好廣州南站板塊潛能。本次獲取的項目將緩解片區內住宅、教育和商業配套功能的稀缺性。公司會發揮自身大型綜合專案開發優勢建設南站核心區。

事實上，近期多家房企在一線城市大手筆拿地。12月12日，中國海外發展旗下北京中海地產有限公司以110.54億元的底價，競得北京市豐台區萬泉寺村棚戶區改造土地開發專案FT00-0613-0024地塊。這是北京2020年以來首宗不限價地塊，也是北京出讓的第三宗總價超百億元地塊。

近些年，城市更新已經成為地產行業的熱點話題，湧現出大量城市更新項目，隨著時間的推移，早期簽約的城市更新項目已經到了展示成績的時間。

在被華潤萬象生活團隊託管改造一年多後，原晶品購物中心Crystal Galleria於12月15日正式煥新開業，並更名為上海CP靜安，以新的身份重新回到南京路商圈。

從晶品到CP靜安

晶品購物中心坐落于上海市靜安區靜安寺商圈，其前身為歷史悠久的“靜安小亭”地塊，由香港私募地產基金豐泰地產投資集團攜手太古地產共同投資，後通過股權轉讓，豐泰地產拿下了該專案的全部股權。

在晶品購物中心開業前，其周邊500米半徑範圍內已經聚集了梅龍鎮、恒隆廣場、中信泰富和靜安嘉裡中心等商業專案，因此要想在南京路上立足需要另闢蹊徑。

而晶品走的是差異化之路。在該項目之前，南京西路商圈內的商業品牌都是以愛馬仕、LV以及COACH等奢侈品牌為主，目標客群均為高端消費者。

晶品購物中心鎖定的則是年輕一代的消費群體，主力品牌都是UNDER ARMOUR、GUESS、H&M和ADIDAS等相對親民的品牌。並且其在B1修建了一條長約50米左右的地鐵通道，與久光百貨、芮歐百貨、嘉裡中心之間形成一個互通的整體，用於引流。

由此，晶品在南京路商圈站住了腳跟，也成為靜安寺及南京西路商圈商業體量前四的成員之一。

然而隨著時間的推移，主打年輕消費者的晶品面對新一代年輕人時也顯得不那麼年輕了。於是2023年5月11日，豐泰地產投資與華潤萬象生活簽署了關於晶品購物中心的合作協定，華潤萬象生活獲得了近8萬平方米的管理面積。

接管晶品購物中心後，華潤萬象生活對專案在商業定位、業態規劃和招商品牌層面進行全面改造，升級後定位為“高質年輕白領流量場”。

據悉，在業態優化方面，CP靜安打破了傳統的主力店配比模式，將餐飲、零售和體驗業態的比例調整為40%、35%、25%，以社交生活業態為主，緊扣“零壓力購買”的產品邏輯，延續了晶品以年輕時尚的主題和高餐飲占比吸引了大量靜安寺周邊的白領消費者的策略。

在品牌方面，CP靜安累計簽約155個品牌，簽約面積超5.2萬平方米，專注於差異化定位，引入多個首次進駐上海乃至全國的品牌及獨家概念店，包括5家全國首店、18家上海首店、48家區域首店。

同時啟動針對外立面和室內局部樓層（LG2/L7）的翻新改造，新增了裸眼3D大屏來吸引年輕人。

商業客在CP靜安正式開業後也是實地參觀了整個項目。即便是在工作日，CP靜安仍然吸引了很多年輕流量，並且在多層設有寵物友好空間也符合當下年輕人的喜好。

不過在品牌分佈方面，CP靜安將不同的業態混合在了一層，顯得有些混亂，例如在書店旁邊開KTV，IP零售挨著電腦品牌，並且醫美、按摩、健身、美甲美髮等各種業態相互雜糅充斥在CP靜安的中層空間之中，且各業態不只一家門店，這種情況在多層小面積組成的購物中心中屬實少見。

據開業的資料顯示，目前CP靜安的簽約面積是5.2萬平方米，而當時華潤萬象是獲得8萬平方米的管理面積，因此現在仍還有2萬多平的空閒面積等待簽約，或許是較大的招商壓力使得華潤萬象生活不得不引入更多重複業態充入購物中心之中。至於效果如何，還需要時間來檢驗。

上海輕資產版圖

早在2020年的業績會上，華潤萬象生活就定下目標，稱未來五年公司總體物業管理面積要達到4億平方米，協力廠商外拓面積要達到50%；商業方面則希望協力廠商外拓至少50個購物中心。

之後兩年，華潤萬象生活便將目標進度條完成一半，但在商業最繁華的上海，該公司的輕資產外拓動作卻顯得較為遲緩，僅簽約2個專案，其中包含華潤萬象生活在上海已入市的另一個輕資產項目——浦江歡樂頌，即上海新田商業項目。

該項目由華潤萬象生活攜手華潤資本獲取，隨後華潤資產與華潤萬象生活達成合作，宣佈其私募項目新田360廣場（華僑城店）由華潤萬象生活進行輕資產輸出管理，這也是萬象生活上市以來首個協同華潤資產以基金模式市場化拓展的專案，並更名為“歡樂頌”。

經過華潤萬象生活的改造， 據瞭解，歡樂頌今年上半年實現客流同比增長15%，單日客流屢創新高，最高同比增長89%。目前，歡樂頌全場開業率為93%，品牌數量從70家增至188家，引進首店42家。

而到2023年，華潤萬象生活在上海的動作迎來了一波高潮。當時從5月11日至6月8日在28天時間裡，華潤萬象生活完成了三個輕資產項目的簽約。其中第一個便是晶品購物中心的改造。

隨後在5月31日，華潤萬象生活與浦東開發集團達成合作，從上海浦東新區龍陽四街坊商業項目中獲得了近10萬平方米的商業體量。

6月8日，華潤萬象生活再與上海國華置業集團簽署關於國華廣場的合作協定，再次獲得約6萬平方米的購物中心體量。

從專案具體情況來看，三個專案均位於所在版塊的核心商圈。龍陽四街坊商業專案位於浦東新區花木龍陽商圈，為浦東開發集團打造的龍陽超級TOD新樞紐專案，總建築面積55萬平方米。除去專案規劃中的甲級寫字樓，低密度總部辦公空間以及高端酒店和住宅，華潤萬象生活獲得了全部的10萬平方米的商業管理空間。

而且早在2021年，華潤萬象生活就與浦東開發集團就浦東足球場地區核心商業專案資產管理輸出簽約，也是同樣獲得了10萬平方米的商業管理面積。目前，華潤萬象生活與浦東開發集團合作的兩個項目尚未入市。

與國華置業簽約的國華廣場專案就位於楊浦區，根據規劃，該專案未來將成為“五角場”商圈升級版圖的新中心。項目前身於2020年就已經入市，其中包括甲級寫字樓、長租公寓、購物中心三大業態，華潤萬象生活接管的就是購物中心G-MALL部分。

在華潤萬象生活接管前，G-MALL一直處於不溫不火的狀態，並且已經開始出現商戶撤離的現象。接管後，華潤萬象生活弱化了G-MALL的購物屬性，轉而強調生活和社交屬性，這一策略的轉變救活了國華廣場。

據營運資料顯示，截至今年五月，國華廣場商戶汰換完成40%，簽約品牌達到50家，百萬級店鋪數量比去年同期增加了150%，出租率大幅提升30%，其中A棟出租率已達90%，預計年底整體出租率將超95%。

今日，四川省成都市成交4宗涉宅地塊，包括市區3宗、成都東部新區1宗，總成交額20.13億元(人民幣．下同)。

4宗地塊涉及雙流區(2宗)、新津區(1宗)及東部新區(1宗)，土地出讓面積共173264.03平方米，總規劃建面208740平方米，起始總價約20.10億元。其中，雙流區怡心街道45畝地塊溢價成交，成交樓面地價每平方米12050元；其餘地塊均底價成交。

雙流區成交的2宗地塊均為回流地塊，此次重新上架，樓面地價有所下調，均由每平方米12300元下調為12000元。

成交總價最高的地塊是編號SLG-(07)-2024-009地塊，位於雙流區怡心街道高峰社區3組，土地用途為二類城鎮住宅用地，用地面積56695.98平方米，規劃建築面積85043平方米，容積率1.5，起拍樓面價每平方米12000元，折合起始總價10.21億元。該地塊最終由成都興城人居地產投資集團股份有限公司與成都空港興城置業有限公司底價競得。

12月17日，長沙出讓2宗涉宅地塊，分別位於天心區及望城區，總建設用地面積約7.25萬平方米，總規劃建面約23.7萬平方米，總起始價14.64億元。根據中研究院，最後分別被運達房地產、福天興業投資集團底價摘得。

其中，長沙市067號地塊位於天心區南湖路南側，為居住用地、商業服務業設施用地，被湖南運達房地產開發有限公司底價摘得，成交總價約10.69億元。

長沙市068號地塊則被湖南福郡置業有限公司以約3.94億元底價拿下，地塊位於望城區，同樣為居住用地、商業服務業設施用地，出讓面積約4.67萬平方米。天眼查股權穿透顯示，湖南福郡置業有限公司為福天興業投資集團旗下公司。

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信置（00083）明年將有兩個大型發展項目入伙，全屬鐵路盤，包括將軍澳日出康城第11期凱柏峰發展項目，以及元朗錦上路站的柏瓏發展項目，合共涉及3400個住宅單位。信置執行董事田兆源指出，每個項目均配備頂級會所，希望每位住戶住得舒適。

日出康城第11期凱柏峰I、凱柏峰II及凱柏峰III，合共提供1880伙，預計2025年3月起分期入伙；而柏瓏I及柏瓏II則預期明年第一季開始分期入伙，涉及1520伙。田兆源說，該集團將把交樓質素做到最好，希望住戶住得舒服，亦會提供頂級會所，冀能打造舒適的居住環境。

凱柏峰會所連園林面積超過7萬方呎，是區內首個意式別墅會所，提供約21項設施，包括健身室及游泳池等。屋苑亦栽種多種意大利北部加爾達湖（Lake Garda）常見的植物，包括檸檬樹及紫菀等，猶如意式庭院。

柏瓏會所設四大主題區域

柏瓏會所規模更大，雙會所面積逾3.7萬方呎，花園及遊樂空間更超過26萬方呎，相當於4個標準足球場。會所分為四大主題區域，包括主會所、健體會所、湖畔園林及湖畔宴會屋。最矚目為湖畔宴會屋，面積逾3000方呎，有室內及室外用餐區及燒烤區等。

政府積極完善置業階梯，並協助年輕一代圓置業夢，近期舉措包括在10月公布的新一份《施政報告》中，建議在公私營住宅供應比例不變的前提下，提高公營房屋之中的資助出售房屋供應比例。信置（00083）執行董事田兆源支持此建議，並認為公私營房屋屬不同市場，料對私人住宅市場影響有限。

根據政府的構思，未來住宅供應在公營和私營房屋方面維持「七三比」；而針對公營房屋層面，當中「出租公屋和綠置居」及「資助出售房屋」的比例，由「七三比」調整至「六四比」，令未來可用作出售的公營房屋例如居屋等數量勢將增加。

更多人以港為家 促進社會和諧

田兆源認為，公營和私人住宅市場不同，預期此舉對私樓市場影響有限，並認為政府透露增加資助出售房屋比例等措施，可讓更多人以香港為家，更加努力工作，同時改善市民的生活環境，從而令社會更和諧。

蝕讓潮蔓延市區豪宅新盤

樓市蝕讓潮持續蔓延，更有市區大碼豪宅新盤的買家，入市不足兩年即蝕讓放售手頭單位。薄扶林碧麗軒一個分層複式示範單位，新近連一個車位以9500萬元放售，叫價除較業主近兩年前一手購入價低1300萬元或12%外，若成功按叫價沽出，將成為今年首宗買入新盤不足兩年，即勁蝕逾千萬元的個案。

豪宅市道也隨大市向下，連價值逾億元的貴重物業亦面臨「身價」下滑的情況。據代理表示，碧麗軒錄得首宗二手放售個案，為低座地下及1樓一個複式戶，實用面積2646方呎，4房間隔，該單位是屋苑洋房以外，面積最大的分層複式戶，亦曾屬發展商的示範單位，設有177方呎平台及361方呎花園，現連同一個車位以9500萬元放售，每方呎叫價35903元。

內地業主意向9500萬 恐損手12%

據了解，上述蝕讓放售單位的業主為一名具內地背景人士，去年3月才斥1.08億元購入上址及一個車位，當時入市價既較該單位及車位2022年5月的撻訂價1.02億元，高600萬元或5.9%，更貴過項目個別洋房，如該盤一幢雙號屋今年5月連雙車位以1.05億元售出，前述碧麗軒複式戶購入價較之貴300萬元或2.9%，惟按業主現時開價計，對比近兩年前入市金額已低1300萬元，意味離場賬面恐損手12%。

睇樓須提前預約

翻查資料，今年住宅市場不乏新盤買家入市兩年內即損手離場的個案，惟賬面虧損金額均不逾1000萬元。較近期一宗如屯門NOVO LAND第2A期5座中層F室開放式戶，實用面積245方呎，原業主去年6月以352.58萬元一手買入，日前以288.88萬元沽出，僅逾1年多賬面蝕63.7萬元或18.1%，如前述碧麗軒單位最終以一口價售出，料將成為今年首宗買入新盤不足兩年即勁蝕逾千萬元的個案。

代理又補充，是次蝕賣的碧麗軒單位雖可安排睇樓，但必須提前預約，而且一切賣樓交接事宜均由業主委託的秘書代為處理。

另一邊廂，消息指出，紀惠集團行政總裁湯文亮女兒湯振玲持有的大潭紅山半島共4個住宅單位及8個車位，近期降價共2320萬元或18.5%，至總價1.02億元放售，每伙減幅17.2%及20.1%，叫價降至2300萬及2800萬元，每方呎叫價22705及27641元。

上述4伙均位於3座，其中減幅較大為3座中層A室，實用面積1013方呎，原連雙車位叫價2880萬元，現減至2300萬元，每方呎叫價22705元，已屬市場水平。據悉，湯振玲2015年以8572.5萬元購入上述4伙住宅連車位，潛在賺幅1627.5萬元或19%。

細價樓繼續錄得蝕讓，消息稱，何文田加多利軒中層G室1房戶，實用面積248方呎，以360萬元易手，呎價14516元。原業主2016年以524.38萬元買入，賬面貶值164.38萬元或31.3%。

現樓新盤趁勢加推，路勁地產牽頭發展的屯門管翠路新盤凱和山，昨天加推70伙，折實平均呎價10502元，較上周二（10日）公布的對上一張價單折實平均呎價9972元高約5.3%；計及不申請一按可獲成交價8%現金回贈後，最新一批單位平均呎價降至9662元，本周六（21日）起發售97伙。

周六起發售97單位

凱和山上周二減價推出3號價單共70伙，折實平均呎價9972元，較去年9月首批單位折實平均呎價11088元低約一成，連回贈後平均呎價降至9175元。該批單位本周一（16日）開售，路勁銷售及市場推廣總監顏景鳳表示，項目即日沽出67伙，佔本輪推售單位約96%，對項目銷情充滿信心，故昨天原價加推4號價單。

項目4號價單共70伙，實用面積291至691方呎，定價421.8萬至987.1萬元，呎價12191至15496元；折實售價312.13萬至730.44萬元，折實呎價9022至11467元，折實平均呎價10502元，較對上一張價單折實均價高約5.3%；連現金回贈後整批單位平均呎價降至9662元。

逸璟．龍灣連平台戶兩年貶41%

凱和山同時更新1號及2號價單，指定27個單位額外有8.1%特別折扣優惠。該盤昨天已上載新一份銷售安排，本周六起發售97伙。已屆現樓的凱和山位於管翠路18號，提供693個單位，實用面積291至3419方呎，2023年9月開售至今累售210伙，套現約10億元。

中國中冶（01618）旗下中冶置業發展的深井青龍頭逸璟．龍灣，1座1樓D1室，實用面積868方呎，連120方呎平台，原定2022年4月以1454.1萬元售出，可享「先住後付」優惠，惟買家2023年5月撻訂離場。該單位昨天連一個車位以860萬元重新售出，較兩年半前成交價低約40.9%，呎價9908元。

莎莎國際（00178）主席郭少明幼子郭浩泉等人創辦的房地產基金麒豐資本，旗下新蒲崗新式工廈東傲，有中低層連平台特色戶的撻訂貨劈價逾千萬重售，最近成交價2000萬元，賣平約41%。

成交價2000萬 每呎5942元

資料顯示，七寶街1號東傲10樓6室，建築面積約3366方呎，連約198方呎平台，原於2021年12月以3385.8萬元售出，呎價10059元，不過有關交易在今年6月取消。

上述單位於本月初以2000萬元重售，呎價急跌至5942元，最新成交價較3年前低1385.8萬元，跌價40.9%。

由麒豐資本發展的觀塘鴻圖道32號商廈泓傲錄一手成交，為10樓5室，建築面積約799方呎，成交價約439.45萬元，呎價約5500元，為該廈拆售以來呎價新低，並為首宗呎價低於6000元的買賣。

此外，香港中東經貿協會創會會長沈運龍旗下古珀行珠寶的相關公司，以5270萬元售出紅磡鶴園東街4號恒藝珠寶大廈1樓8至12室，連1個車位，建築面積約12607方呎，呎價約4180元。

原業主於2011年8月斥資4500萬元買入恒藝珠寶大廈1樓8至14室連1個車位，其中13至14室已於2012年以1487.6萬元沽售，連同今次成交在內，合共套現6757.6萬元，賬面升值2257.6萬元或50.2%。

資料顯示，荃灣馬角街2號華興工業大廈地下A及B室，建築面積約7700方呎，成交價3700萬元，呎價約4805元。原業主2007年6月以1400萬元入市，賬面獲利2300萬元或1.6倍。

今年私人住宅動工進度有所放緩。根據屋宇署最新資料月報顯示，10月全港沒有私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），是今年內第三次出現此情況；今年首10個月累計動工量僅4539伙，為2014年首10個月錄得4481伙以來10年最少。

首10月僅4539伙 十年最少

利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，10月是繼6月和8月後，今年第三度出現零動工，動工進度再度停滯。今年首10個月累計動工量較去年同期的8909伙，按年減少約49.1%。

依照利嘉閣地產研究部綜合屋宇署數據，去年全年有12018伙動工，意味今年最後兩個月要有7479伙動工，全年動工量才能追上去年水平。以全年計算，近年動工量低位是2010年，該年全年有5397伙動工，今年須再多約858伙動工，才可追上2010年全年水平。

2024落成量恐難達標

據美聯物業研究中心綜合屋宇署資料，10月私人住宅落成量為3715伙，屬近3年（33個月）最多。最多單位落成的是九龍東啟德承豐道18號，佔2060伙。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，今年首10個月共有14636伙落成，截至本月15日，當中有約7673伙或約52.4%單位已售出。不過，差餉物業估價署（差估署）預測今年全年落成量達22267伙，現時只達標約65.7%。

劉嘉輝指出，這意味11月和12月需要超過7600個單位落成才可以達標，預計今年達成機會不大。

上車屋苑2天錄4宗損手個案，最新粉嶺碧湖花園2房以388萬元沽出，持貨1年蝕62萬元或貶值14%。

二手交投呈悶局，惟蝕讓個案持續，粉嶺碧湖花園1座中層E室，實用面積400平方呎，2房間隔，叫價400萬元，議價後以388萬元沽出，減價12萬元，實用呎價9,700元。新買家為同區客，據了解，原業主於2023年9月以450萬元購入單位，持貨約1年多帳面蝕約62萬元或貶值14%。

二手交投雖放緩，惟馬鞍山夾屋雅景臺逆市造好，12月至今暫錄5宗成交，旺過同區指標屋苑新港城，最新成交為2座高層E室，實用面積606平方呎，叫價600萬元，現以570萬元沽出，減價30萬元，呎價9,406元。原業主於2014年11月以550萬元購入，持貨10年帳面獲利20萬元。

深井碧堤半島高層 668萬拍出

另外，富誠地產鑽石山宏景花園分行駱承德表示，鑽石山鳳德邨硃鳳樓高層20室，實用面積489平方呎，單位為開放式自由間隔，可間3房，叫價310萬元（未補地價），放盤2天零議價310萬元沽出，呎價6,339元。新買家為同區客，原業主於1998年一手約以28萬元（綠表）向房署購入，持貨26年帳面賺282萬元，升值約10倍。

此外，環亞拍賣昨日拍出5項銀主盤，其中深井碧堤半島3座高層D室，面積約808平方呎，開價638萬元，最後獲搶高約4.7%至668萬元沽出，呎價約8,267元。成交價較銀行估價約794萬元，低出約16%。

而已在拍賣場拍賣數次的九龍灣麗晶花園2座低層A室，實用面積約447平方呎，開價333萬元，吸引2組客人競投，並搶高至358萬元（自由市場價）出售，呎價約8,009元。深水埗基隆街389號興隆大廈低層，實用面積約590平方呎，開價320萬元，同獲2組客爭購，並以330萬元賣出，呎價約5,593元。

半新盤亦獲承接，鰂魚涌君豪峰中層P室，實用面積約384平方呎，開價570萬元，獲2組客爭購至約607萬元出售，呎價約15,807元。另外，荃灣海濱花園平台C雙層19及19A號車位，原開價90萬元，最後以106萬元沽出。

筍盤被吸納+看好後市 盤源降至3.94萬伙

觀望減息，個別小業主暫緩放盤，全港放盤量連續兩個月跌穿4萬伙，目前約3.9萬個，按月微跌1%；惟上車盤源續升，400萬元以下細價樓放盤4,600個，較去年同期大增53.4%。市場預期，盤源將窄幅徘徊。

據本報統計，中原網站全港放盤量目前約39,411個，較11月的39,793個，按月微跌1%。回顧樓市於2月底全面撤辣，當時市場隨即轉活，曾帶動放盤量一度上升，至6月時約有42,275個，為今年最高位。

其後9月中本港銀行跟隨美國減息調低按揭利率、月底時有中央救市港股向好、10月施政報告放寬樓按、11月再度減息，二手市場交投明顯錄得回升，放盤量連跌6個月，近2個月更回落至3.9萬宗水平。

400萬內放盤 增至4600個

踏入第三季，二手盤源，尤其是市場筍盤被買家積極吸納，導致貨源下降，加上市場氣氛好轉，憧憬本周再次減息，樓價亦趨向穩定，部分業主看好後市，並不急於一窩蜂放盤出售物業，欲觀察樓價進一步上升後再放盤，以求能以更好的價錢售出單位，新放盤盤源補充速度較慢，令整體數量回落。

此外，細價樓400萬元以下放盤，最新報4,600個，升幅雖然收窄，按月升0.1%，但較去年12月2,999個大增53.4%。此外，實用面積每呎叫價1萬元或以下的放盤量，最新亦有4,623個，較10月的4,476個，按月升3.3%；較去年同期的2,443個，增幅更大，達89.2%。

市場指，400萬元或實用呎價1萬元以下的小型單位向來需求較高，而減息周期啟動，細價樓市場率先轉活，帶動放盤量增加；其二，持貨能力較弱的業主因個人財務問題，趁買家入市意慾提升下沽貨套現；其三，在經濟未完全復甦前，買家更傾向選擇較為實惠的單位入市，因而亦間接推動細價物業放盤量偏多。

代理：二手市況料穩中向好

就如沙田第一城最近促成的中層、實用284平方呎細單位成交，業主原叫價410萬元，其後獲買家議價至375萬元沽出，買家屬上車客，見單位造價低於400萬元實屬吸引，立刻承接。翻查屋苑放盤資料，目前約有21個叫價低於400萬元或以下放盤，佔總放盤量約266個的8%。

至於今年實用成交呎價全年低於1萬元的美孚新邨，12月初更因2宗超低價成交，而令實用均價跌穿9,000元，低見8,280元，及至月中交投回穩，實用呎價重回9,200元水平，但仍較11月中的9,500元為低。而屋苑目前約有363個放盤，而叫價低於1萬元多達69個，佔整體近2成。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，今年底至明年初，二手樓市料呈穩中向好的趨勢發展，交投量及樓價將平穩微升，放盤量料維持在約4萬宗水平窄幅浮沉。

面對過去疫情影響，不少發展商積極為旗下酒店變陣，為項目增值，當中長實 （01113） 可謂相當積極，頻為紅磡區酒店申請重建，單計旗下區內改裝及重建項目，涉及總樓面約173萬平方呎。

近年除了恒地 （00012） 踴躍拓展紅磡版圖，長實早年已經在紅磡發展多個指標項目，包括住宅黃埔花園、都會軒、甲廈海濱廣場及酒店等，當中兩所「家庭式酒店」海韻軒及海灣軒，已分別向城規會申請改裝。

海灣軒申改裝被拒

當中海韻軒比鄰理工大學學生宿舍，地盤面積約10.7萬平方呎。長實在去年8月向城規會申請擬將酒店改裝為分層住宅、酒店、商店及服務行業與食肆用途，並擬以地積比率7.18倍發展1,375伙住宅，住用總樓面面積涉約76.8萬平方呎。

項目亦計劃以地積比率約4.22倍發展546間酒店房間，相關總樓面涉約45.2萬平方呎，即整項目總樓面涉約122.1萬平方呎。與2022年提出的舊方案比較，住宅總伙數減9%，酒店房間數目則增約24%。

區內另一臨海酒店海灣軒，亦於去年6月向城規會申請改建約1,665伙住宅，改建後的建築物高度及體積均與現時的相同，以總地積比約5倍計，總樓面約111.5萬平方呎，涉5幢樓高20層的綜合大樓，提供約1,665伙住宅，最低樓層設有零售及餐飲設施，但該方案最終在今年3月遭城規會拒絕，據當時消息指，遭拒主因是申請人所提交的大綱圖及住宅間隔圖相當初步，未必足以解釋重建後較維持現有酒店用途理想。

事實上，酒店過去曾獲屋宇署批出建築圖則，獲准重建為2幢約15層高的雙子式商廈，總樓面面積料涉逾百萬平方呎。

即使海灣軒改裝方案遭拒絕，但如海韻軒的申請最後獲城規會批准，區內將新增逾千伙住宅。

除住宅項目，同系鶴園街13號項目（前身為康力投資大廈）早前則獲批重建為2座31層高的商廈，將採雙塔式設計，以發展為商店、辦公室、食肆等用途，以地積比率近12.8倍計，總樓面佔約50.9萬平方呎。據發展商以往透露，項目料於明年落成。

此外，規劃至少逾20年、由中旅持有的中旅協記貨倉及中旅貨運物流中心（俗稱協記3倉）亦計劃發展成一個綜合商業群，後者已於2020年獲屋宇署批准興建26層高酒店，總樓面涉約22.8萬平方呎，前者的協記1倉及2倉重建為商廈，提供約38萬平方呎樓面。

樓市氣氛持續向好，年初撤辣及連番減息帶動下，新盤供應重鎮之一的啟德區，近期更掀起大手客出手搶貨熱，發展商把握機會趁勢部署加快推盤步伐，最新有兩個已獲批售樓紙的項目，部署明年首季推出，包括Victoria Blossom 1期及天璽．天2期，合共提供近900伙，其樓書及示範單位籌備工作如火如荼進行中，並接近完成，勢成市場焦點，將掀起新一輪推盤戰幔。

長實旗下啟德Victoria Blossom 1期，提供307伙，於今年11月正式獲批預售。長實執行董事趙國雄表示，項目展銷廳將設於紅磡，示範單位正在搭建中，最快有機會明年首季正式推盤應市。

批預售後加快步伐

坐落啟德承豐道16號的Victoria Blossom 1期位於跑道區，前臨維港。發展商曾透露，項目單位戶型料涵蓋1房至3房，其中主打1房及2房單位，並有機會成為明年「頭炮」新盤。項目前迎維多利亞海港，鄰近都會公園及即將開幕的啟德體育園，定價將參考維港兩岸海景新盤。

資料顯示，Victoria Blossom項目分作2期發展，第1期於今年4月入紙申請預售，約7個月後獲批，惟發展商截至上月底仍未為第2期項目申請預售。該項目一共提供約1000伙單位，故估計第2期將提供近700伙。第1期預計於2027年2月底落成，距今約26個月。而Victoria Blossom項目由長實於2021年2月中以102.8億投得，每方呎樓面地價約15861元。

另一個有機會首季開售的新盤為新地旗下啟德天璽．天2期，提供584伙，同樣於上月獲批預售。新地副董事總經理雷霆指，樓書及示範單位已近完成，有機會於明年首季推售。

天璽．天系列共提供1490伙，分布於5座住宅大樓，其中部署來年開售的第2期屬於項目第1座及第2座，料與1期一樣提供1房至4房多元化戶型。發展商曾透露，新一期單位將視乎市況定價，對比已開售的第一期單位有調升空間。項目預計落成日期為明年6月底，若以明年第一季開售計算，不足半年就能入伙，樓花期不算長。

天璽．天1期於今年9月底開始推盤，隨即成為當時市場焦點，受不同種類買家追捧，多次公開發售都能即日沽清銷售單位。其後以招標形式推售高層大單位，亦繼續錄得成交。

內地客掃26伙最矚目

最近啟德區新盤成為市場焦點，早前有大手客豪擲逾1.48億，連環掃入跑道區三個項目合共26伙，包括會德豐地產夥拍恒基、中國海外及新世界合作發展的DOUBLE COAST I，涉及10伙；中國海外旗下維港．雙鑽，涉及10伙；以及嘉華夥拍會德豐地產及中國海外合作發展的啟德海灣，涉及6伙。據悉買家為內地客，看好區內前景，加上現時跑道區呎價屬近年低水平，故大手購入單位。