財政部長張盛和昨日表示，證所稅修法定案以後，賦改會有決議但仍未評估調整的制度，已剩下不多，包括不動產稅制和能源稅，將成下一步稅法檢討重點。據了解，其中《土地稅法》第9條「自用住宅」認定標準恐將從嚴規範，多屋族首當其衝，地價稅負大增。

依地價稅認定，目前自用住宅地價稅稅率為0.2%，非自用住宅稅率則為1%至5.5%，目前稅法上對自用住宅認定原則以「本人、配偶與未成年子女1戶1處」為限，父母和已婚成年子女，可各有一處自用住宅。

稅官舉例表示，若老吳名下有5棟大樓公寓，且有2名已婚成年子女，5棟住宅中，老吳與妻子同設一處住宅可申報為自用住宅，另4棟住宅只要分別以老吳的2名子女與其配偶各自設籍做住宅使用，這5棟都可享有0.2%的自用住宅優惠稅率。

變相懲罰孝親族群
不過財政部內部擬對地價稅中自用住宅從嚴認定，未來老吳的2名子女與其配偶只能同設1戶籍，也就是說原本另外4棟都可享有自用住宅，現在僅能有2棟可適用，另2棟要改成一般稅率繳稅。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，對於某些特定族群，如在家鄉購屋給父母養老，人在異地發展，勢必得先行移轉給父母，以符合資格，若父母百年，子女還得為此繳遺產稅，難獲認同，反而懲罰買屋孝親族群，並不合理。

市場傳出，大陸知名地產開發商萬通集團董事長馮倫看好兩岸投保協議簽定後將有更多陸企來台，看中信義計畫區前景，有意在此尋覓整棟或數層樓的空間，打造「China Center」商務中心。

萬通是第1位在台推案的大陸房地產開發商， 去年在台北推出首筆建案「萬通台北2011」。據悉，馮侖認為兩岸投保協議簽訂後，陸企登台發展將帶動強勁的商辦需求，因此相中台北市信義計畫區。外界解讀，該項舉動是投資商辦前測試市場水溫的做法 ，此訊息對台北商辦市場是一大激勵。

馮侖與萬科集團主席王石被視為大陸兩大地產王，市場一直有「北馮侖、南王石」的說法。馮侖曾說，「好吃的東西當然會再吃」，強調會再投資台灣。據指出，馮侖除持續物色適合興建度假屋的土地之外，商辦是接下來的投資重點。

「China Center」，是指專門提供給陸企使用的商務中心，裡面將隔出各種面積，備有辦公據點所需的軟硬體。陸企只要租用所需的面積即可設點，做為登台發展的第1站；另外也設有交誼中心等，可跟其他在此設點的陸企交流。

一講到房地產，元大寶來投信總經理劉宗聖可說是「老先覺」，透過看房子過程，進一步了解國家經濟景氣。而他在國內看房子，陪老婆回泰國娘家也看房子，出差到日本、香港，甚至東南亞的菲律賓、印尼也習慣去參觀建案。他說，比較各國租金報酬率，到東南亞當寓公會比台灣賺更多。

劉宗聖表示，今年上半年全球股市僅上漲4%，不過REITs指數漲幅卻超過13%，幾乎是股市的3倍以上。但他也坦承，自從2007年次貸危機發生後，REITs基金規模大幅縮減，國內REITs基金規模從數百億元一下子掉到剩數十億元，顯示投資人有了大虧損的經驗後，嚇到不敢投資REITs。根據經驗顯示，REITs指數過去20年平均報酬率為16%，遠遠高於美國S&P 500指數的10.9%，劉宗聖就說，「今年起將是REITs重返榮耀的關鍵時刻。」

他認為，現在全球處於低利率環境，且歐美呈現低成長又有通膨隱憂，REITs具備穩定收租與擁有實質資產特性，正可滿足此時期投資人想投資卻又怕受傷的需求，加上景氣仍有機會緩步回溫，預期各區域REITs將有機會重返2007年高點。

他分析，從2007年的美國次貸危機到2008年金融海嘯，即使近年來發生歐債危機，但不至於重演2008年金融海嘯的情況。以美國S&P500指數都已回到接近2007年高點，高收益債、新興市場債指數則是創下歷史新高，REITs是具備落後景氣循環特色的資產類別，目前距離2007年高點仍有逾30%空間，以過去REITs的多頭循環可持續到Fed啟動升息的末端才結束的經驗看來，預期未來5-6年REITs仍有高點可期。

劉宗聖分析，根據研究顯示，現在印尼、泰國，甚至香港、日本的租金報酬率都比台灣好，香港房子容易出租的原因在於大型建案就在地鐵站上方，且有商場等建設，交通方便、生活機能好，租金幾乎都是「公訂價」。而台灣不管是新房子、舊房子，租金價格差距不大，且很容易被砍價，若沒有管理員也不好出租，租金報酬率自然比較低。

感動客人」是日勝生加賀屋對館內管家的要求，透過管家與客人間的互動與細膩的觀察，日勝生加賀屋的管家通常都能清楚掌握客人度假的動機目的，以及對住宿與餐飲的特別需求，然後提供客人「心裡想要的服務」。

　以「陰膳」為例，日本人出門有時會帶著已往生的親人照片去旅行，日勝生加賀屋的管家一旦發現這類客人時，就會在客人用餐時主動多提供一個座位與一副餐具。這份同理心，自然為日勝生加賀屋得到更多激賞和友誼，也舖陳了下一次為客人服務的商機。

　劉東春經常耳提面命要求同仁，「將雷達打開，了解客人為何而來」。同時，承襲日本加賀屋的傳統，劉東春也要求同事不能對客人說：不知道、不懂、沒有或沒辦法。

　台灣觀光產業競爭激烈，日勝生加賀屋訓練培養的管家自然很容易成為市場同業挖角的目標對象，殊不知，客人在日勝生加賀屋感受的非凡體驗，除了靠管家服務，精心的硬體規畫，也是顧客滿意關鍵。

　日勝生加賀屋整幢建築均以江戶時期的日式豪宅「數寄屋」規格設計打造，除了各樓層均有主題並以透明電梯讓客人欣賞工藝之美，飯店的諸多設備亦均「埋伏」著細膩巧思，讓客人完整體驗無微不至的「加賀屋式服務」。

　例如行李推車，一般飯店為方便，用的都是大型推車，客人進房後再由行李員逐樓逐房讓客人指認，相當費時。日勝生加賀屋則是用小型行李車，客人Check In後，隨即由管家幫忙運送，客人行李可以一路跟著自己進房間，非常方便。

　「每一次服務，都是一次學習」，劉東春強調，日勝生加賀屋的同仁都是抱著「一期一會，一生懸命」的態度，兢兢業業為客人服務，同時並「將客訴視為財富」，因為一旦客人都懶得抱怨了，那損失就絕對無法彌補了。

日本房屋在台銷售受到歡迎之後，除個人投資者之外，想享有固定收益的企業也有意投資日本市房，中信房屋上周五（10日）與日本亞洲空間正式簽約，將銷售東京地區不動產物件，中信房屋副總劉天仁表示，投資日本不動產租金毛收益率有5％至8％，目前已有總銷20多億日圓的整棟住宅案，已與台灣買家進入最後洽談階段，有機會成為首件成功的案例。

　近期國內多家房仲業者，不約而同將觸角伸向海外日本不動產市場，劉天仁表示，房仲業向海外市場發展時機「早不如巧」，必須看環境、能力及淵源三要素具備後，才有利海外發展。

　中信房屋先前調查610位近年內有購屋計畫受訪者發現，有高達46.3％的民眾，有意願或已經進行跨國投資房地產；其中，有近6成的民眾最屬意中國大陸，另外，有3成民眾對日本感興趣。

　中信房屋去年開始，陸續與日本4至5家不動產業者合作，上周五再度與日本亞洲空間簽約，將銷售東京地區不動產物件。劉天仁透露，目前已有總銷20多億日圓的整棟住宅案，與台灣買家洽談3、4個月，目前進入最後成熟階段，有機會成為首件成功的案例。

　劉天仁指出，投資海外不動產要注意，房價起伏很大時是投機市場而非投資市場，在日本目前房地產仍處相對低檔，但投資日本不動產主要是看5％至8％的租金毛收益率，不能太期待有房屋增值效益。

　此外，他說，投資日本不動產住宅或店面產品，主要視投資金額大小而定，但不管是何種產品，最重要還是要看收益率高低，產品種類反而不是考量重點。中信房屋早已具有銷售日本房物的經驗，加上有中信銀行在日本的據點可提供房屋貸款等業務，對企業主具吸引力。

中國大陸國家統計局預計將於周六(18日)公布7月份70個大中城市的房價報告，而受到大陸人民銀行先前兩次降息與6月份房價上升的影響，市場普遍預期7月份的房價將持續上漲。但如果房價反彈的幅度過大，大陸官方將可能推出進一步的房市調控措施。

市場人士表示，人行在6月與7月連續兩次降息，雖然人行在降息時強調個人住房貸款利率浮動區間不做調整，但降息已經使得市場的資金成本大幅降低，大舉拉動房市買氣，推動房價上揚。根據大陸指數研究院的統計，7月份百大城市的新建住宅平均價格為每平方公尺8,717元人民幣（下同），雖然已經是連續4個月比去年同期下滑，但卻比今年6月份的房價上升0.33％，而且房價上升的城市數量高達70個，房價反彈的情況相當明顯。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，近期房價的確面臨重新上漲的壓力，如果官方不推出新的調控措施，下半年反彈的預期則將會進一步擴大。據了解，大陸國務院曾在7月底時派出8個督察組，對北京、天津、上海、廣東、重慶等16個省市的房地產調控政策進行督察，被市場視為政府房市調控不放鬆的象徵，但也暗示大陸官方已預期房價將出現反彈，所以提早出手預防。

房地產業內人士則認為，近期房地產上漲預期強烈，國務院派出督察組的消息將有助於扭轉市場預期，但由於傳統「金九銀十」的房市旺季即將到來，在官方推出實際的調控措施之前，民眾購房的剛性需求將對房價形成很強的支撐力。

國建昨（10）日宣布以新台幣17.63億元，買下上海嘉定區一整棟商場及一樓店面，國建協理陳仁澤表示，該棟商場及店面將重新改裝定位，預計明年第3季重新招商，而這也是國建首度跨足大陸商用不動產市場。

國建昨天與上海格林風范地產簽約，買下上海嘉定區一整棟商場及一樓店面，該商場為地上4層樓加地下1樓，總面積為1.35萬坪，一樓店面總面積為1,500坪。陳澤仁表示，此次交易為公司首度跨足大陸商用不動產市場，主要因看好大陸內需市場。

總太地產昨（12）日發布最新房市調查報告，面對經濟不景氣及實價登錄上路，有六成五受訪者認為，下半年是進場購屋好時機，有六成購屋者需求的坪數在34至42坪，顯示首購產品仍是市場主力。總太地產此次線上調查共收到近500封有效問卷，年齡層以25至40歲為主，男、女各一半。為答謝填寫問卷的民眾，總太地產昨天舉辦「小資開始衝！好康好禮大方送！」活動，獎品包括電動自行車、iPad2等。

總太地產發言人翁毓羚表示，這次問卷調查發現，首購族對產品的需求仍是希望交通便利、臨公園、學區的好地段，購屋價格約500萬至800萬元，並對建築品質要求很高，願意每坪房價多花多5,000至1萬元，希望建商提升品質。面對實價登錄後的房市，首購族仍樂觀看待下半年房市，近六成受訪者能接受建商推出不二價政策，避免在價格上的不公平。

總太地產去年11月以17.09億元標下台中市北屯區太原段、太順段4筆約9,414坪土地，首先推出「青境悅來」預售案，規劃34至47坪，每坪單價15萬至18萬元，總銷32億元，目前潛銷詢問度高，預計第4季公開。今年以來，新光段個案銷售成績亮麗，吸引總太、聚合發、鉅虹、順天、太子、惠宇等建商進駐，目前每坪房價約14萬至16萬元。

明年起，內政部營建署的住宅補貼，將增加「簡易修繕」住宅費用及「自建住宅」貸款利息兩項。簡易修繕每戶最高補助三萬元；自建住宅則可享最高二百廿萬元、最長廿年的低利優惠貸款。

營建署官員說，住宅法年底實施，政府須辦理自建、自購、修繕住宅等貸款利息補貼；租屋、簡易修繕住宅等費用補貼。

目前內政部辦理的「住宅補貼方案」與「青年安心成家方案」，就包括自購住宅有最高二百萬至二百廿萬元的零利或低利貸款優惠；修繕住宅有最高八十萬的低利貸款；弱勢族群可申請每月四千元租金補貼。

營建署另擬「簡易修繕」及「自建住宅」的補貼辦法草案，預計年底與住宅法同步實施。

官員指出，簡易修繕設備項目包括：屋頂防水、排水及隔熱；外牆防水及面材整修；衛生、照明、無障礙設施等設備。但為避免濫用，申請修繕的設施，不得為公寓大廈的公共設施。

申請條件為：家庭成員僅持有一戶屋齡超過十年的住宅，及家庭年所得在一定得標準以下（如北市為一百四十八萬元以下）。而卅年以上的老舊住宅可增加評點權重。

自建住宅貸款利息補貼，則為最高二百廿萬元、最長廿年的低利貸款（弱勢戶的利率約為零點八四二％，一般戶約為一點四一七％）。申請條件為，家庭成員均無自有住宅，或申請人兩年內自建住宅並已辦理貸款者，且家庭年所得同樣在一定標準以下。

官員說，目前這兩項的補助名額尚未確定，但每項約在五千至一萬戶，且補貼不會斷，每年將擇期讓民眾申請。

台灣房市自從去年政府實施奢侈稅，加上整體經濟景氣下滑，房仲和學者都直言，下半年大台北郊區中古屋至少跌2成，房市景氣將逐漸走向谷底。

東森房屋董事長王應傑表示，台灣房市最繁榮的景氣已經過了，正走向U字型谷底，但真正的谷底卻還沒來；下半年大台北市郊、重劃區新成屋較多的區段，以及炒作都更區域，都面臨價格下修壓力，「下半年房價至少跌2成，明年就會更明顯的看到房市下滑。」

他表示，房市多頭走了8年，2009年就該到了頂點反轉，但政府降低贈與稅，台商資金回流，才又多走3年多頭，但全球經濟差，台灣經濟陷保2困境，「現在無論是進場還是出場，都不是最好的時機，最好保守看待。」

政治大學地政系教授張金鶚表示，現在就連業者都感受到房市景氣下滑，主因還是在於房地產業者之前炒高房價，但市場供過於求，當資金緊縮時，房價自然崩盤。

因為房市景氣走緩，日本信義房屋、蘇富比國際物業、新東京不動產、大師房屋等也開始瞄準海外市場，大師房屋總經理陳建慶表示，目前游資仍多，但台灣一般中古屋已相對不適合進場投資，才推薦美國、日本海外的房地產給高資產族群，另闢生路。

台灣房市冷清、成交量低迷，不少房仲業者轉往海外發展、朝多角化經營邁進，主力房仲業者包括信義、台灣房屋、住商、大師等，今年都積極耕耘海外市場，多角化經營。

受到全球經濟不佳影響，房市成交量低迷，房仲業者營運困難度提高，不少業者積極拓展海外市場、分散營運風險。日本信義社長林彥宏表示，因應接下來的房市不景氣，公司也調整作戰計畫。

日本信義今年提出兩大營運策略目標，其一，商用不動產部分，將積極與投資銀行或信託銀行合作，像是三井、瑞穗、野村等。其二，住宅市場部分，暨原本的歐力士、大京及三菱地所的合作夥伴，近期也新增東急不動產、森集團等合作公司。

林彥宏指出，日本信義冀望在擴大合作夥伴，和拓展新領域下，帶動業績成長。

台灣房屋暨馬來西亞之後，海外事業布局再下一城、成功打進泰國市場。

台灣房屋海外事業部副總經理張遠順表示，泰國方面已與當地台商建設公司簽訂合作備忘錄，預計銷售酒店式公寓產品，總銷超過30億元。

張遠順強調，台灣房屋目前在馬來西亞收穫最多，到目前為止已接到13個預售、成屋的銷售新案，總銷初估破百億元，產品包括豪宅、商城櫃位銷售、酒店式公寓、別墅等，投資報酬率均有6%以上，吸引不少台灣、中國客戶購買，其中台灣客戶出現一次砸下3.6億元買下整棟商辦大樓的案例、大陸方面也有客戶一次砸下1億人民幣購買不動產的驚人例子。

張遠順表示，今年為台灣房屋海外事業元年，初期以馬來西亞、泰國、新加坡、緬甸等先切入，目前年底前4個國家均有開發案釋出，公司也不排除朝開發商的方向前進，目標成為東協區域不動產開發商。

大師房屋去年9月代理銷售美國「千禧樓」建案，今年初再與日本東急、朗皋2大不動產合作進行「前進東京」專案計畫，將代銷大東京地區房地產。

另外，大師房屋也正積極洽談代理銷售美國波士頓建案，預計10月將有成果。

住商不動產在大陸上海也承接2個樓盤（開發案）銷售，21世紀不動產今年年底前也會成立「跨國網站」及「國際物件轉介平台」，共同銷售12個國家的物件。

房仲業者表示，在國內外景氣不佳下，台灣又有政府打房、奢侈稅、豪宅限貸令籠罩，房市成交量難以有起色，基於分散風險、多角化經營下，讓仲介業者積極布局海外市場。

實價登錄已正式上路，雖然仍有缺失，但有總比沒有好，畢竟我們在不動產資訊透明化路上落後人家許多。只是在資訊透明化的大旗之下，近日有建商大聲宣告建案將推行不二價交易，讓市場又是一陣錯愕，到底買屋、賣屋真的能夠不二價嗎？

很多人談到不二價時，就會拿去超商買東西的經驗，說去超商買罐飲料或是買個便當時，商品標示多少錢，就給多少錢，不會有紛爭，省時又省事，所以房屋當然也可以推行不二價交易。只是喜歡舉反證的我，這時就想到另一種購物經驗，那就是逛百貨公司買東西，百貨公司除了美食街、超市、書局等之外，大多數的商品也都有標示價格，但每個人都有經驗，只要跟店員好好談，多少都會有折扣，那為什麼總價動輒數百萬的房子不能議價呢？

先看看別人怎麼做吧。鄰近的香港預售屋銷售就採不二價，去年中國大陸5月1日起推行的「一房一價」新制，也是希望走到不二價的銷售模式，避免市場投機炒作。但這兩者有一個共同性，就是「明碼」標示、「明碼」銷售，也就是銷售價格「全都露」，購屋民眾想買某一預售屋或新成屋，都可以在政府官方網站及該接待中心一覽無遺的看到每一戶的坪數及定價。

至於該價格是不是就如鐵板不能動呢？實際上還是可以議價的，但至少可以讓買賣雙方資訊不對稱的狀況獲得改善。趁著實價登錄上路，有業者也來湊熱鬧說要推行不二價，實際上是在吃政府及購屋人的豆腐，因為實價登錄制度還不是百分百資訊透明化，甚至說半透明化都還算過譽呢。怎麼說呢？一個不動產的交易過程分為「銷售前」、「銷售中」與「銷售後」，這3個過程的交易資訊完全透明，才是百分百的資訊透明化，目前我們做的實價登錄，只是讓「銷售後」的價格透明化而已，而且只能查到區段化及去識別化之後的資訊，所以我才說連半透明化都還說不上。

至於不動產交易不二價，就是要走到「銷售前」資訊也透明化，也就是要「明碼」標示、「明碼」銷售，業者說建案要推不二價銷售，一來政府現行法令沒有規範，二來業者準備好讓所有房價資訊都攤在陽光下了嗎？如果沒有，也只是說說罷了！當業者願意在接待中心將所有房子的價格都公示時，再來說賣屋不二價吧！

線上唯一　冠德捷世指名度高

三重市發展早，區域內生活機能完善豐富，位於重新路三段的捷運新莊線菜寮站，周邊生活機能優越，加上忠孝橋、中興橋、重新橋、捷運新莊線、機場線的「三橋雙捷運」優勢支撐，成為目前最受矚目的購屋區段，持續吸納人口移入。


百年結婚潮及龍年生育率大增，在自住剛性需求帶動下，北市市郊區換屋族占比提升近四成，尤其依賴大眾運輸系統通勤的生子換屋族群，紛紛湧入第二圈捷運站周邊房市。據房仲業者表示，新莊線沿線中，台北橋站及菜寮站為台北客接受度最高的區域，而考量到通勤需求，也讓捷運共構宅成為這批購屋客的首要選擇。

菜寮站周邊有多座公園環繞，滿足住戶休閒需求。
發展完整　享全能生活圈

捷運菜寮站周邊有三重區公所、體育場、醫院及戶政事務所、簡易法庭等，堪稱三重區行政中心，交通便利性上，經重陽橋、中興橋、台北橋，可進入台北市區，還有捷運新莊線、機場線雙捷運系統，交通運輸便捷。加上本區有多座公園環繞，重新路、中山路口的中山藝術公園，是居民假日休閒好去處，整體生活圈可滿足民眾多重需求。

除此之外，菜寮站學區隸屬集美國小雙語學區，為新北市少數的雙語學區，三民國中也是當地指名度甚高的明星學校，對有小孩的小家庭有購屋引力。從捷運動工、興建到通車，房價至少有5~10%的漲幅，專家預估，日後機場線通車後還會有3~4成的成長空間。

「冠德捷世」　目前唯一共構案　

目前該區小坪數產品購屋需求頗為旺盛，看好區域發展，在業界有捷運共構專家之稱的「冠德建設」（股票代號：2520），在捷運新莊線菜寮站推出第6代共構宅「冠德捷世」，也是市場上目前唯一的捷運共構案。該案為冠德建設的第6個共構宅作品，主力產品為21~32坪、挑高3米6的精品宅，由於規劃方正，空間規劃多元，至今已潛銷4成。

冠德建設業務部經理林松川表示，捷運共構宅產品具有稀有性，賣掉一戶少一戶，且根據以往房市經驗，捷運共構宅因具有地段優勢，已成為房價抗跌保證，成交價多高於區域建案，平均年漲逾10%，增值表現佳。隨著機場捷運線將於102年通車，屆時從菜寮站搭一站即可至三重站連接機場捷運線。有交通利多加持，使得「冠德捷世」成為該區詢問度最高的熱銷個案。


冠德捷世 基本資料

投資興建：冠德建設（股票代號：2520），
單價：65萬元起/坪
基地面積：約441坪
樓層：地上24樓、地下5樓
坪數：21、24、32坪
可售戶數：102戶
類型：捷運共構大樓
預計交屋時間：2014年底
基地位置：捷運新莊線菜寮站
接待中心：捷運新莊線台北橋站（三重區重新路一段108號）
洽詢電話：(02) 2975-8858
資料來源：冠德建設

搶攻小資首購族 建商號稱月付2.7萬

大環境景氣不佳，實價登錄甫上路，市場觀望氣氛濃厚，房市交易冷清，唯首購產品撐起市場買氣，近來更有建商打出只要訂金5萬元、月付2萬7500元的付款方式，小資上班族也負擔得起，亦有首購產品建案推出不二價，將價格公布於接待中心，一目瞭然，省去議價麻煩。

搭上合宜宅議題，首購市場最受矚目，而合宜宅房價雖低，仍需3成、逾百萬元自備款引起不少民怨，八里區結構中建案「伴月灣」號稱雙北市付款最輕鬆建案，主打不需簽約金，僅需訂金5萬元、工程期月付2萬7500~3萬元，完工交付5萬元。

可無息貸款1成

現場專案經理盧茂宏表示，該案銀行貸款8成，再由建設公司無息貸款1成給購屋族，因此僅需自備1成。
因主打不需高額自備款，中信房屋資深法務專員白宗益提醒，民眾仍要衡量自身資金規劃，避免因失業等因素導致突然某個月無法繳付，而有被斷頭的風險。
另北投維多利亞預售案「H24雲端」規劃16~30坪首購產品，每坪38~52萬元，配合實價登錄，將每戶別、車位價格展示於接待中心，沒購屋經驗的首購族不用擔憂如何議價，該案強調採不二價、1塊錢都不能殺，目前已預約6成。
為吸引小資目光，還有三重成屋案直接命名為「小資宅」，現場銷售人員表示，該案僅需自備2成，吸引首購族購屋，無論是看屋或已購民眾，小資首購族皆佔7成，目前該案已售8成，每周吸引40~50組民眾看屋。


再輕鬆也買不起

不過，雖然不少建案主打小資買房，但在北市上班、28歲的貝果說，每個月領死薪水，還要繳房租，就算付款方式再輕鬆也買不起。
而建商看準首購小宅較熱賣，下半年紛紛推出中小坪數產品，如興富發建設將於年底前推出萬華區中小坪數「麒麟飯店案」。
另與宏泰人壽合建「淡海新市鎮案」，該案號稱民間版合宜住宅，每坪約17~18萬元，以1字頭房價搶攻首購族市場。


首購熱將燒1年

甲山林廣告副總經理徐永仁表示，近來確實是首購市場，如淡水「丰悅夏宮」、「公園居」每周皆固定銷售10餘戶，目前已售9成。
金磚動力行銷副總施孝文表示，現在自住客當道，只要交通便利，規劃小坪數產品皆可熱銷，這波首購熱至少會延燒1年。

交通便利，捷運站周邊向來是租屋熱區，但物價高漲之下，不少租屋族選擇租金相對便宜的末端站租屋。據統計，近1年來捷運末端站租屋點閱率有4~23%的漲幅，其中以南勢角站成長23%最多。

末端站俗擱大碗

據好房網統計，近1年雙北市捷運末端站周邊租屋點閱率，以新北市南勢角站成長23％、台北市南港站21％與新北市輔大站18％，成長最多。
好房網協理鄭惠文指出，不少年輕房客省租金，使「低租金」成為近期最熱搜關鍵字，其中南勢角站因生活機能佳，每坪租金僅884 元，不僅點閱率成長居冠，近3個月租金亦有11%的成長。
台灣房屋秀朗加盟店店長蔣慈恩表示，永和區頂溪站分租套房約9500元，隔3站的南勢角站，不僅租金5500~8000元較低，選擇也較多，使不少租屋族群改至南勢角站租屋。

求職季租市增溫

近來為畢業求職旺季，租屋市場也跟著活絡，好房網統計近3個月雙北市租屋點閱率發現，台北市以松山區、內湖區及中正區點閱率成長最多，分別有26.4％、25.7％、21.2％成長，新北市前3高則為土城、新店與新莊區，分別成長28.4％、17.9％、15.8％。
鄭惠文說，土城區獨立套房每坪租金只要807元，雅房每坪655元，成為年輕網友心目中的理想租屋處。

捷運三鶯線日前獲經建會通過可行性研究，預計在9年內完工營運，近期已有建商提前布局。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，原本房價相對低的鶯歌、三峽地區，將可預見有很大漲幅，吸引首購族入住。

經建會委員會議本月6日通過新北市政府所提捷運三鶯線可行性評估，新北市政府表示，市府隨即將該案報請行政院核定，預計明年完成綜合規畫、環境影響評估差異分析等作業，計劃在民國103年先期工程動工、110年完工，將投入462.43億元資金。

市政府指出，捷運三鶯線串聯土城、三峽、鶯歌等地區，並連結至桃園縣八德市交界，將台北市、新北市和桃園縣緊密串聯，未來從台北大學到台北車站僅約半小時。

新北市政府經濟發展局表示，三峽、鶯歌地區的產業結構以觀光產業為主，尤其鶯歌有陶瓷博物館，三鶯線通車後，有助於帶來更多觀光人潮，對觀光產業發展有很大助益。

徐佳馨表示，三峽、鶯歌地區是新北市房價較低的地區，但近年來三峽有造鎮案，帶動價格提升，三鶯線的動工，將使鶯歌房價有較大上漲空間，並使三峽地區房價趨於穩定。

徐佳馨指出，三峽和鶯歌的生活機能已相當成熟，但目前從三峽到捷運永寧站的公車少，交通不便，三鶯線通車後，將會吸引首購族入住，除帶動房價上漲，也會將三鶯地區和大台北的核心生活區更更緊密串聯。

根據台北市民政局統計，去年7月以來1年間台北市增加人口最多的區域是內湖、文山、中山區，人口增加超過3千人。房仲分析，這3個行政區吸引不少首購族進住，不僅新移入人口增加，1年來房價也漲了5~8%，比台北市平均漲幅3.88%，高出2~4個百分點。

台灣房屋統計，截至今年7月，台北市平均房價每坪53.5萬元，比起去年同期平均房價51.5萬元，每坪多出2萬元。

去年7月至今，台北市內湖區人口增加了4486人，是台北市人口增加數最多的行政區；房價也從去年7月每坪47.5萬元漲到現在每坪51.6 萬元，漲幅8.63%。

台灣房屋智庫經理劉志雄表示，科技大廠進駐內科，內科就業機會增加，加上捷運內湖線開通後，交通便利，內湖的房價又比北市均價少2萬元，吸引不少自住者移入內湖。

文山區人口增加3503人，是北市增加數第2高的行政區。劉志雄表示，文山區每坪房價41.4萬元，比北市均價每坪少了近10萬元，加上文教氣息濃厚，自住需求強，與去年同期相比，房價也漲了8.44%。

新北市以淡水、林口、新莊區的增加人口最多，各增加了3306、3126、2760人。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，這3個區域近來新成屋多、推案量大，房價也相對較低，因此吸引不少外來人口移入，區域房價連帶成長。

每年5月到7月是大專畢業生求職旺季，也是租屋市場需求量最高的時期。房仲統計近3個月租屋需求，需求量最高的是台北市松山、內湖、中正區，點閱率成長2成以上；不過由於市中心房租貴，捷運末站租金只要市中心的7折，不少年輕族群選擇沿著捷運線往外找屋，省租金。


愈來愈多上班族為了省租金往郊區移動，捷運終點站附近租屋市場愈來愈熱門。 圖?本報資料照片

好房網協理鄭惠文表示，今年5月到7月租屋點閱率成長最多的是台北市松山區，成長幅度26.4%；其次是北市內湖區、中正區，各成長25.7%、21.2%。

鄭惠文分析，雖然市中心的租屋點閱率高，不過愈來愈多年輕人為了省租金，而往郊區移動，尤其又以捷運沿線的區域最為熱門；捷運末站平均比市中心租金少2~3成，租屋需求也成長4%~23%。

以目前通車的各捷運末站來看，淡水站租金最便宜，每坪月租金604元，不過距離台北車站得要花上35分鐘的通勤時間，再加上轉車時間，光是上班來回可能超過2小時，在台北市工作的上班族願意租在淡水的機率較少。

南勢角站距離台北車站車程只要14分鐘，每坪月租金884元，如果租6坪小套房，月租金僅5000元上下，是不少年輕人可以接受的租金範圍。

新北市的租屋熱點還有新莊輔大站周圍，除了有輔仁大學的學生租屋需求外，也有不少上班族看中捷運通車後交通方便、租金便宜，而租在新莊；目前輔大站每坪月租金709元，同屬於租金較低的區塊。

台灣搜房網執行長廖秀敏分析，如果想要省租金，可以沿著捷運末站往外圍找屋，走路10分鐘的距離，就可再省下10%~15%的租金，不失為年輕人省錢租屋的好方法。

避免實價登錄上路後資產曝光，台北市多個指標豪宅「台北信義」、「仁愛吾疆」等，趕在八月起實價登錄上路前出現交屋潮。以「台北信義」為例，以當時買進的預售行情與目前參考市價相較，短短兩、三年，一戶少說賺進七、八千萬元，幾乎是賺了半戶。

「台北信義」是統一集團旗下太子建設在台北市推出的第一個豪宅案，二○○九年第一季開始預售，當時正值金融海嘯後期，房市相當低迷，銷售時的每坪價格僅一一五萬到一三五萬元；由於該案屬信義計畫區絕版豪宅，不少投資客看好其未來增值潛力，便勇敢挺進。

當時太子建設曾透露，即便房市氛圍低迷，仍有豪宅投資團持續買進豪宅，預售時便有豪宅採購團直接開價百億元希望能夠買下整棟「台北信義」，但因看好豪宅後勢發展，建商不希望太快銷售完畢，最終作罷。

趕在八月一日「實價登錄」上路前，「台北信義」出現首波交屋潮，部分住戶名單曝光，多是投顧證券業或是土地資產開發業者，其中常出現在時尚版面的貴婦鑫鼎證券董娘周珊旭也是買主之一。

不只「台北信義」，北市仁愛路空軍總部旁的豪宅案「仁愛吾疆」也是如此。房仲業者透露，從地政資料顯示，鈺創某大股東一口氣擁有四戶、F-宸鴻的投資公司金天齊、永豐餘關係企業代表人等也都出現在交屋名單。

房仲業者估算，以「台北信義」為例，事實上在交屋前已陸續有業主脫手，去年曾經成交到每坪一八○萬元，與當初預售的每坪價格一一五萬到一三五萬元相比，漲幅達三十三％至五十六％不等。

預售每坪百餘萬 現上看兩百萬

若以最基本的坪數一二○坪、每坪一一五萬元的買進價格估算，每戶總價從預售時買進的一．三八億元，到交屋後的每坪行情一八○萬元、總價二．一六億元，增值七八○○萬元，三年時間，賺進超過半戶的價值。

房仲業者指出，「仁愛吾疆」價差較小，但以兩年多前開賣開出每坪一八○萬元的當時全國最高價來估算，每戶坪數約一八○坪、目前每坪市價至少兩百萬元起跳，兩年多時間價差也達三千六百萬元。

信義房屋一○一店執行協理張華雄分析，最近不少豪宅案趕在實價登錄上路前交屋，應該是住戶擔心當初購買的價格被公部門掌握，可能當作日後的課稅依據，加上不少以個人名義買進，多少希望能夠財不露白。

特地選在實價登錄前夕交屋的豪宅「台北信義」，在七月的世貿二館地上權案及大陸建設買下B7地王的兩大利多消息加持下，身價水漲船高。據悉，該案甫交屋便有屋主拋售，每坪開價二五○萬元，比當初預售時價格高出八十五％至一一七％。

根據謄本資料，信義計畫區指標豪宅「台北信義」是七月二十六日交屋，恰巧選在八月一日「實價登錄」前六天，業界猜測應是避免買進價格被掌握，因而選在關鍵時刻交屋。

根據房仲透露，目前出售的戶別，高低樓層均有，以二十樓戶別為例，每坪開價二五○萬元，採多元銷售模式，一種是一二○坪、一三○坪兩種坪數分開銷售，總開價分別為三億元及三．二五億元，但也可以當作合併戶併在一起銷售，單層二五○坪銷售，總價六．二五億元。

目前信義計畫區內，銷售中的豪宅建案僅有「皇翔御琚」，日前傳出有已購住戶委託國際物業業主出售，且未來還打算拿至中國主要城市展銷。

「皇翔御琚」位於北市忠孝東路五段二三六巷，規劃四十八戶，從去年三月交屋至今，共成交八戶，住戶包括震旦國際、廣達副董事長梁次震及其夫人梁秀卿、葉姓民眾等企業名人，目前每坪行情二五○至二七○萬元。

此外，業者指出，未來信義計畫區內預期推出的指標豪宅建案，包括亞太會館改建案、冠德信義案以及B7案，個個都是每坪開價上看三百萬的大案。

昨天午後一場大暴雨，新北市鶯歌區中正一路一間鐵皮小吃店，傳出地基塌陷，塌陷範圍長五公尺、寬四公尺、寬三公尺，所幸無人傷亡，區公所派員察看，拉起警戒線管制，將於今日前往灌漿。

鶯歌區長洪見文指出，昨天下午五點左右，鶯歌區中正一路上的一間鐵皮屋，突然傳出屋內地基塌陷，緊急派人到場查看，發現一樓店面內凹陷了一個大洞，還好當時店面並未營業，沒有人傷亡，倒是地基塌陷發出轟隆一聲巨響，引起鄰居注意，緊急通報一一九處理。

洪見文說，該店後方花圃，日前才因蘇拉颱風侵襲，導致水管破裂，由於店面又蓋在排水溝上方，加上昨天一場暴雨，可能導致地基塌陷，由於塌陷範圍在屋內，需拆除房屋部份空間，才有辦法灌漿，今天才會開始灌漿作業。

雙北市民政局去年7月到今年7月的人口統計，1年之間台北市增加人口最多的區域是內湖、文山、中山，新北市則是淡水、林口、新莊等三個行政區，再與房價比對，這些區域房價明顯有買盤支撐，呈現平穩上升狀態，漲幅約在5%~14%間，皆高於台北市、新北市的房價平均漲幅。

　台灣房屋智庫經理劉志雄表示，一個區域能吸引人口移入，原因有可能是房價低、交通便捷、就業機會多、居住環境優良、生活機能完善，人潮帶來「錢潮」也就代表商機，因此人口持續的成長對於房價也有莫大的助益，是觀察地區房市重要的指標。

　據統計，內湖區這一年來人口增加4486人，高居台北市所有行政區之冠，文山區則增加3503人居次，台灣房屋智庫經理劉志雄分析，內湖區是由於內科就業機會增加，加上捷運文湖線開通，吸引許多人口湧入，也讓近一年來房價漲幅高達8.63%。文山區則是文教氣息濃厚、自住需求強，房價基期也較北市其他行政區域低，人口增加快速，帶動區域房價1年成長8.44%。

中山區則因是商業區，房市交易活絡且周轉期短，建商紛紛推案，拉抬區域內整體房市，且大直河岸景觀豪宅更是吸引許多名人入住，人口不斷擴充，一年增加3,144人，房價漲幅達5.95%。

每年5月到7月是大專畢業生求職旺季，也是租屋市場需求量最高的時期。房仲統計近3個月租屋需求，需求量最高的是台北市松山、內湖、中正區，點閱率成長2成以上；不過由於市中心房租貴，捷運末站租金只要市中心的7折，不少年輕族群選擇沿著捷運線往外找屋，省租金。

愈來愈多上班族為了省租金往郊區移動，捷運終點站附近租屋市場愈來愈熱門。 圖∕本報資料照片
好房網協理鄭惠文表示，今年5月到7月租屋點閱率成長最多的是台北市松山區，成長幅度26.4%；其次是北市內湖區、中正區，各成長25.7%、21.2%。雖然市中心的租屋點閱率高，不過愈來愈多年輕人為了省租金，而往郊區移動，尤其又以捷運沿線的區域最為熱門；捷運末站平均比市中心租金少2~3成，租屋需求也成長4%~23%。

以目前通車的各捷運末站來看，淡水站租金最便宜，每坪月租金604元，不過距離台北車站得要花上35分鐘的通勤時間，再加上轉車時間，光是上班來回可能超過2小時，在台北市工作的上班族願意租在淡水的機率較少。南勢角站距離台北車站車程只要14分鐘，每坪月租金884元，如果租6坪小套房，月租金僅5000元上下，是不少年輕人可以接受的租金範圍。

新北市的租屋熱點還有新莊輔大站周圍，除了有輔仁大學的學生租屋需求外，也有不少上班族看中捷運通車後交通方便、租金便宜，而租在新莊；目前輔大站每坪月租金709元，同屬於租金較低的區塊。台灣搜房網執行長廖秀敏分析，如果想要省租金，可以沿著捷運末站往外圍找屋，走路10分鐘的距離，就可再省下10%~15%的租金，不失為年輕人省錢租屋的好方法。

雙北被合宜宅話題點燃首購產品買氣，台中、高雄也慢慢增加首購佔比，近來台中太平、北屯等總價1000萬元以下建案熱銷；高雄則以單價約15萬元、20~40坪產品最受歡迎。

中市外圍區最夯

台中市不動產代銷公會榮譽理事長、老鷹廣告董事長唐廷照表示，台中原多推70~80坪產品，近來改推40~60坪，尤以台74線環繞的太平、北屯、大里等近台中市第一圈外圍區域最熱銷，總價約800~1000萬元，如新光重劃區「裕國豐順」每坪成交價15萬元，已售9成，準備推出第2、3期。
位「裕國豐順」旁的「淳境」表現也不俗，每坪開價15~18.2萬元，首購買方佔6~7成。
另外，北屯廍子重劃區「六月微風」規劃約25坪、每坪13.5~14.5萬元，甫完銷，已推第2期「三月花見」，已售8成，現場銷售人員表示可望於下個月結案。

主規劃50坪以下

唐廷照分析，此波熱銷個案主力規劃30~50坪，每坪開價17~19萬元、成交14~16萬元，相較於台中市區2字頭房價便宜許多，是未來推案趨勢。
而目前高雄市區中大坪數相較於北台灣，仍算持穩銷售，但首購產品表現更佳。高雄市代銷公會理事長戴嘉聖表示，之前建商競推大坪數產品，中小坪數相對較少，導致需求大過供給，因此相當熱銷，尤以近2月特別明顯。


剛出社會買不起

住高雄鼓山的汪小姐表示，雖然高雄不少首購產品熱銷，吸引購屋欲望，不過剛出社會的小資族群真的沒錢，只好繼續努力存錢。

高雄捷運今年前7月單日運量突破15萬人次，比去年同期13.6萬人次成長13.11%，自通車以來，累計總運量已站上2億人次，預期可望帶動高雄捷運沿線的不動產開發。



住商不動產主管表示，都會捷運系統在全世界各大城市向來都扮演市區房價領航者的角色，房價上揚時，捷運題材的建案受益，房地產走下坡之際，捷運沿線的物件也有抗跌的支撐效果。

由於高雄都會形態特殊，捷運系統開通以來，因運量大幅偏低，造成高雄捷運對房地產的加分效果沒有預期高，目前高雄捷運站出口仍有很多店面張貼著租或售，而且長期以來成交物件不多。

高雄捷運公司指出，今年1月至7月，高捷日運量達15萬人次，較去年13.6萬人次成長13.11%，總運量累積數在7月下旬已突破2億搭乘人次，主要是高捷機電系統安全穩定，加上具國際級的建築特色與公共藝術，結合票價優惠等密集行銷活動，帶動高捷運量持續成長。

住商不動產主管說，高雄捷運運量穩定增長，對港都房地產市場是重要利多，目前比較熱門的區段包括北高雄從左營站到高雄車站之間，相關房屋建案如雨後春筍般冒出；另外，東西向橘線也已有效帶動東高雄鳳山以及大寮房價。

建商表示，今年新一波補漲行程啟動，鳳山被列為指標區域之一，房價上漲幅度從二至三成不等，連較偏遠的大寮也有建商前往造鎮，主攻透天產品為主，整體效果不錯。

高捷公司指出，高捷日前榮獲「2012台灣服務業大評鑑」金牌獎後，今年度行政院交通部「金路獎」評選中，美麗島站及中央公園站更分別榮獲「站場環境維護類」捷運一等站第1名及第2名。高捷主管說，未來高雄捷運仍將強化各項服務，持續吸引遊客，對前景發展樂觀以待。

7家廠商進駐南科工

　台南科技工業區的土地市價化及優惠租售政策實施後，造成新、擴廠企業搶進，日前用地市價獲得廠商們熱烈競標，南科工總計釋出4.68公頃土地，得標金額6.2億元，一舉堆高南科工全區租售率站上70％以上，分析這些廠商進駐後，將讓生物科技、太陽能、汽機車零組件、TFT-LCD等4大產業聚落更茁壯。

　南區工業區管理處執行長郭阿梅表示，南科工土地市價化及優惠租售政策實施後，廠商申請進駐回響相當熱烈，尤其南科工土地市價化促銷，依原有土地售價51折至56折辦理標售，期能刺激廠商標購土地進駐；該方案推動至今，經過17次工業區土地公告開標作業，計100餘家廠商搶標進駐，標售161筆土地，面積148.64公頃，得標總金額約103.89億元，同步提高就業率。

　日前由工業局所辦理南科工9階段第2次土地標售作業，由燦揚、紅葳科技等7家廠商得標，其中以生物科技、汽車零件製、照明設備產業居多，使原本就以4大產業生物科技、太陽能、汽機車零組件、TFT-LCD為主的南科工聚落及供應鏈更為堅實。

　璨揚公司董事長黃文献指出，民國96年選擇進駐南科工，看中其具備生產、生活、生態及軟硬體環境優質、一元化行政作業服務，如今再選擇在南科工擴廠，其因工業區土地市價化優惠方案誘因較原價打56折，取得土地成本相對下降。

　紅崴科技董事長謝進興表示，南科工有生物科技產業聚落，又有南台灣創新園區工研院在創新研發技術可支持協助，因而選擇進駐南科工。

　旭陞公司董事長謝成龍強調，進駐南科工主因，是看重該地點地理位置交通便利、汽機車零組件上下游產業聚落形成及員工延攬較易。工業局101年再積極推動產學合作，促成崑山科技大學認養南科工，密集與南台灣創新園區的法人研發能量連結，增進對於進駐南科工廠商的服務效能，使廠商軟實力加乘，期能打造廠商密切關係進而良性交流。

歸仁區一八二線中山路因埋設的自來水幹管破裂、滲漏，溢出的自來水沖刷地基，造成嚴重塌陷，雖已緊急搶修，並進行灌漿，強化結構，但昨天回填處周邊又出現新坑洞，且離住戶更近，嚇壞居民，質疑地底掏空問題是否有徹底解決，痛批相關單位罔顧人命。

新坑洞 兩米長，歸仁中山路段在本月九日傳出長約十米的塌陷災情，原以為是豪雨沖刷，緊急開挖後發現，底下直徑五百公釐的自來水幹管也破裂，地基被掏空，因此緊急交通管制，並展開搶修。自來水公司修復幹管後，灌漿回填，基於安全，現場從民族南北街口到大吉街等北側封閉，長約一百五十公尺路段暫時單線雙向通行，但連日來都有降雨，乾涸不易，交通管制持續，當地位在鬧區，時常車流回堵，附近商家生意也大受影響，質疑聲浪四起，昨天再傳塌陷，民怨沸騰。新的坑洞有兩米長，也是地基掏空所致，市議員陳特清率員會勘，要求負責養護的公路局新化工務段，以及自來水公司不能互踢皮球，儘速解決問題。

對向車道 開始下沉，原塌陷處位於內側車道，但新的坑洞幾乎在路肩，距離住戶僅幾步之遙，沿線的翁姓居民擔心災情持續擴大，恐危害樓房的地基安全，嚴重者將造成傾斜或倒塌，連日來都徹夜難眠。嚴姓居民發現，中間分隔島逐漸位移，比原先高度低了約十公分，連對向車道也開始下沉，再不有效改善，嚴重的崩塌災情難免。

公路局：今勘查 水公司：水壓沒異狀，公路局新化工務段長李宗棋回應，塌陷處都已灌漿回填，結構完成補強後即可開放通車，至於路面出現新的坑洞，是否與這次的掏空有關，今天將進行勘查了解。而自來水公司第六區管理處經理周盛華則提到，觀測當地的水壓，並未出現異常狀況，幹管沒有再溢流，他贊成道路開挖、體檢，了解新的塌陷原因。

台南科技工業區的土地市價化及優惠租售政策實施後，造成新、擴廠企業搶進，日前用地市價獲得廠商們熱烈競標，南科工總計釋出4.68公頃土地，得標金額6.2億元，一舉堆高南科工全區租售率站上70％以上，分析這些廠商進駐後，將讓生物科技、太陽能、汽機車零組件、TFT-LCD等4大產業聚落更茁壯。

南區工業區管理處執行長郭阿梅表示，南科工土地市價化及優惠租售政策實施後，廠商申請進駐回響相當熱烈，尤其南科工土地市價化促銷，依原有土地售價51折至56折辦理標售，期能刺激廠商標購土地進駐；該方案推動至今，經過17次工業區土地公告開標作業，計100餘家廠商搶標進駐，標售161筆土地，面積148.64公頃，得標總金額約103.89億元，同步提高就業率。

日前由工業局所辦理南科工9階段第2次土地標售作業，由燦揚、紅葳科技等7家廠商得標，其中以生物科技、汽車零件製、照明設備產業居多，使原本就以4大產業生物科技、太陽能、汽機車零組件、TFT-LCD為主的南科工聚落及供應鏈更為堅實。

璨揚公司董事長黃文献指出，民國96年選擇進駐南科工，看中其具備生產、生活、生態及軟硬體環境優質、一元化行政作業服務，如今再選擇在南科工擴廠，其因工業區土地市價化優惠方案誘因較原價打56折，取得土地成本相對下降。紅崴科技董事長謝進興表示，南科工有生物科技產業聚落，又有南台灣創新園區工研院在創新研發技術可支持協助，因而選擇進駐南科工。

旭陞公司董事長謝成龍強調，進駐南科工主因，是看重該地點地理位置交通便利、汽機車零組件上下游產業聚落形成及員工延攬較易。工業局101年再積極推動產學合作，促成崑山科技大學認養南科工，密集與南台灣創新園區的法人研發能量連結，增進對於進駐南科工廠商的服務效能，使廠商軟實力加乘，期能打造廠商密切關係進而良性交流。

陸資到高雄購買房地產的傳聞已久，因多以境外法人或人頭買進，市場很難求證，目前盛傳三民區一棟熱門地段豪宅，被陸資以10億餘元整棟買下，引起南部市場注意。

房仲業者說，依陸資大手筆的投資性格，買整棟豪宅的可能性很高，目前市場兩派解讀，有人認為台灣房地產規模相對太小，陸資若來台第一首選還是台北都會區，到高雄買房的比例相當低。另一派指出，高雄房價偏低，目前投資具有高報酬誘因，所以陸資對高雄房地產十分有興趣，包括市區中山路、中正路主幹道兩側，以及指標建築85大樓或50層世貿聯合國等都有人詢問。

業者表示，可靠消息傳出，陸資來高雄已經買下多棟的老舊建築，其重點策略就是改建為飯店，一方面掌握不動產投資效益，短期內更可藉由陸客商機賺取觀光財，短中長期的利潤都照顧到，是一舉多得的做法。三民區因近年發展快速，都市規劃良善，又擁景觀與商圈，據傳被陸資看中建物不少，如順利成交，對高雄房地產發展有正面助益。

北京市住建委網簽資料顯示，8月上旬，北京樓市成交量再創調控後同期新高，新建住宅簽約套數為4894套，相比上月上漲幅度12%，同比去年上漲幅度則達到了230%。這也是從今年3月以來，本市新房成交量連續第五個月增長。

二手房住宅方面，本月前9天簽約套數為4056套，相比上月同期的3906套也有微漲，成交量再次創造了限購後的新高，相比3-6月的同期成交量均有明顯上漲。

北京中原市場研究部總監張大偉分析，樓市成交量再次上漲，首先是受個別保障房簽約拉動。降息使購房者入市的積極性再漲。雖然目前房價上漲的幅度不會過大，但市場的確在復蘇。成交量依然集中在剛需項目，中低價、中低總價項目占比非常高，主要成交項目依然集中在郊區。

張大偉預測稱，從上旬的成交量看，全月北京樓市成交量基本平穩，其中二手房可能在1.5萬套左右，新建住宅可能再次突破萬套。8月的成交量因為天氣等原因，總成交量可能比7月有所下滑，但整體市場的成交均價有再次上漲的可能性。

從年初以來，國家稅務總局財產行為稅司司長陳傑一直在馬不停蹄地奔赴海南、北京、遼寧等各省市調研財產行為稅工作，而其中重要的一項內容是瞭解各地房產稅改革的試點或籌備工作進展。

房產稅徵收技術的官方儲備

陳傑是國內增值稅改革的啟動者，也是目前正在進行的房產稅改革的主管官員。

在2011年12月海南三亞召開的“全國部分省市財產行為稅工作座談會”上，陳傑提出，2012年稅收政策改革工作重點之一是在湖北、湖南兩省開展房產稅、城鎮土地稅合併的改革試點，對企業和單位按評估值徵稅。

據悉，與上海、重慶房產稅改革試點主要側重求解如何將房產稅徵收範圍從營業性房產擴大到到非營業性質的住宅類物業上不同，湖北、湖南兩省開展的試點則將側重於如何將房產稅的計稅依據由房產原值或租金改為評估市場價，並將房產稅與城鎮土地使用稅合併。

在此次對房產稅改革工作意義重大的座談會上，陳傑帶領的國稅總局官員及海南等11個省市地稅局分管局領導和相關處室負責人還討論了“全國房地產估價技術應用工作高級專業人才培養計畫”。該計畫的成果，即近期流傳甚廣的“國家稅務總局組織來自全國30多個省市的71名稅務系統工作人員在中國人民大學學習房產稅批量評估技術”的消息，確切地說是中國人民大學公共管理學院與國家稅務總局合作舉辦的房地產估價技術應用工作高級專業人才培訓班，該培訓班5月16日在人大公管學院開學。

估價師崔太平指出，二手房稅收徵收的稅基涉及的“批量評估”，要求給出每一戶的評估價格。這需要採集所在城市的房地產資料庫，根據不同樓盤之間，以及同一樓盤不同樓棟之間，以及同一樓棟不同樓層的各戶之間進行價格差異調整，由電腦自動得出評估結果。

事實上，存量房批量評估技術本身並非針對房產稅改革而推出的新思路，按照國家稅務總局的要求，今年7月1號開始，各地二手房交易稅費的徵收以估價結果為基礎，當事人申報價格高於評估價格的，稅基以申報價格為准，低於評估價格的，以評估價格為稅基。交易過程增加估價環節，催生了批量評估技術，只不過其初衷是為了防止僅以自行申報的交易價格為准，而產生的“陰陽合同”逃稅行為。但這一技術恰恰也對解決此前業界對房產稅按原值徵收是否能達到調節初衷、是否符合公平性原則的爭議有所幫助。

儘管該培訓班的主要學習內容是技術應用與操作，但稅總對該培訓班抱有更高的期望。國家稅務總局教育中心副主任顧小波則希望首期培訓班學員“把自己培養成各省房地產估價技術應用工作的專門人才”。

種種跡象表明，房產稅，這一房地產業界、學術界、政界和社會輿論討論多年而經常傳出“將加快推出”消息的稅種，這次可能是真正的“狼來了”。

試點先行，規避立法懸疑

“其實人大的培訓班僅僅是個改革進展中的例行工作，改革在兩三年前就已起步，現在是在進展過程中，‘十二五’期間應該就會推行。不過，可能會繞過討論多年難以理順思路的全國人大立法工作，不直接對現有的稅法進行調整，而可能會先在一些條件成熟的一、二線重點城市，住房資訊聯網程度高的城區推廣，這樣做相對容易。”一位元接近稅務系統的業內人士表示。

財政部財政科學研究所所長賈康（微博）去年的一次公開表態，也佐證了這位人士的觀點。賈康說，推進房產稅改革，可以抓住“試點”這個字眼，因為在改革進展中試點推行房產稅，不需要立法，“做試點，不是要違背法制化的原則。改革需要試點，但不是先要形成法律，再來確定試點，這兩者不是非此即彼的關係。”

“事實上，房產稅改革之所以會在現階段加快推進，其動機和房地產調控、抑制房價過快增長等並沒有太直接的聯繫，增加稅收才是主要的目的。同時也是為土地增值稅的取消做準備，土地增值稅一取消，房產稅就需要跟進。”上述人士說，房產稅的測算指標可能會“以不減少過去已形成的房產稅收為標準”。也就是說，在一系列減稅措施之後，將以開徵房產稅作為一個增收管道。

陳傑在海南座談會上指出，“2012年社會經濟發展形勢對稅收任務提出了較高的要求，財產行為稅同比增幅可能會全面下降，要把握好財產行為稅改革和2012年全國保經濟增長、保穩定的關係……要注重分析形勢，根據形勢來確定工作任務，不能像鴕鳥一樣，把頭鑽到沙子?面，自顧自。”

上述人士說，“加快推進各地試點，是為了在各地財政收入減收的情況下給地方政府開拓一個增收管道，這樣地方就不用僅指望中央來幫地方對付未來可能面臨的財稅減收危機。”

收房產稅，或將設“稅警”

但是，房產稅的征管，仍然是現階段房產稅改革的難點。“如果要出動警力上門查稅收稅，那就需要協調各地公安部門，會很難辦到。”上述人士預計，未來稅務系統可能會成立稅警部門，此外，有可能從上門徵收方式轉變為通過短信、電話通知，並和工作單位等社會身份相關聯，輔以重點查處的做法。

在各地按照評估價作為二手房交易的計稅依據後，二手房交易稅負有了不同程度的提高。例如在廣州市，以前二手房交易申報的計稅價格多數都低於實際市場價，但試點按照評估價、申報價兩者取其高核定後，核價系統均價要比之前高出10%-20%，某些街道核定均價由近8000元/平方米，調高到10000元/平方米。

但這不算調價幅度最高的，稅務師郭偉表示，有的城市片區出現了核定均價從 8000元 /平方米漲到14000元/平方米的現象。他說，房產稅開徵，需要注意公平問題，“現在的評估思路，是由各地稅務機構來估價。從公平原則來說，稅收評估要多方參與，而不是稅務局說算你多少錢就多少錢，否則是和《征管法》後置法的精神相違背的。”

深圳智慧源管理諮詢公司總經理李明俊認為，“深圳、北京就算開徵，也會和上海、重慶一樣，一定會妥協，照顧各方利益。”他說，目前的上海、重慶兩個試點是不同利益群體博弈下產生的，但難以達到房產稅出臺的初衷，例如將土地出讓金改房產稅，以解決地方政府寅吃卯糧問題。

招商地產10日晚間公佈2012年半年度報告，報告期內，公司實現營業總收入100.8億元，同比增長24.58%；歸屬于上市公司股東的淨利潤12.2億元，同比下降16.89%；基本每股收益0.71元。

8月10日，運營wind資訊的上海萬得資訊集團以8億元摘得黃浦江沿岸E20商辦地塊（E-4-2地塊），高出底價200萬，折合樓板價22240元/平方米，成為下半年上海首幅樓盤價格超2萬元的土地。

此外，曹路房地產則以2400萬元摘得浦東新區曹路基地A-1-7商業地塊，溢價率24%，樓板價8831元每平方米。

7月底，河南省審計廳發佈的一份審計報告上顯示，河南省安陽、鶴壁等6個省轄市的廉租房空置率高達51%，同時審計出4390戶違規享受保障房待遇。河南省住建廳和審計廳在隨後舉行的新聞發佈會上表示，2013年底河南省將全面取消保障房中的經適房建設。

消息一出，輿論譁然。近日，《中國經營報》記者在鶴壁市、鄭州市調查發現，河南省的保障房專案，不管是廉租房還是經適房，普遍存在著變身商業住宅項目的傾向；此外，在保障房分配過程中，也確實存在諸多亂象。

鶴壁：廉租房變50年商品房

鶴壁市是河南省審計廳此次披露的6個地級市之一，該市東郊的黃山社區又是最早開建的廉租房項目。

方靜（化名）和老公在辦理了一整套繁瑣複雜的手續之後，終於在黃山社區申請到一套49平方米的廉租房。不過，此前一段時間，負責黃山社區廉租房分配的廉租辦有關人士卻告訴方靜，現在她的房子必須買下來。這出乎方靜的意料，因為之前瞭解的情況是，該專案的房子只需每月交納100元的租金即可。

8月8日，《中國經營報》記者在黃山社區實地調查確認，這個社區的910套房子租戶不是按照繳納租金享有房屋居住權，而是在地方政府的要求下，要全部將房子買下來。方靜告訴記者，廉租辦動員他們將房子買下來的主要說辭就是，以後可以將房子出售。

最終，方靜和她的老公花了63000元買下了這個社區位於2樓的一套房子。方靜表示，她並不認同政府的建議，只是覺得好像是不買不行，不然好不容易申請到的指標就浪費了。至於當地政府答應給辦的房產證，“到現在還沒有信兒呢”。

負責黃山社區廉租房管理的崔文娜承認，目前的處理方式是“市里統一要求的”，按照每平方米1084元的均價出售這些房子，就相當於是按照此前政府承諾的每月100元的租金，租住50年。

而黃山社區的業主們覺得，他們只是買到了產權50年的房子。他們表示，對於低收入群體來說，讓他們把廉租房買下來違背了專案建設初衷。

記者獲悉，在審計過程中黃山社區910套房子中就查出有200多套存在違規問題。對於違規的緣由，當地廉租辦的人士表示，主要是申請程式許多環節都可以造假。

廉租房的申請程式是，首先在自己戶口所在社區報名，經社區進行調查核實符合條件後，報送社區辦事處進行核實；無誤之後報送片區廉租辦進行核查，主要是對申請對象有無車輛、是否吃低保以及收入情況進行核查，民政局、公安局和車管所配合這些核查；最後，這些由多個部門分別核查的資訊將匯總至鶴壁市廉租辦，進行最終的核查、備案和分配。

申請程式看起來繁雜、嚴謹，但在操作層面很容易出現漏洞。鶴壁市一位不願透漏姓名的廉租辦工作人員告訴記者，打個比方來說，一個年收入3萬元的廉租房申請者在收入證明上填寫年收入8000元，即便到其單位核查，其單位也會照顧申請者利益；何況，逐一審查將耗費大量時間和精力。

鄭州：經適房變商業專案可交易

在鄭州，刁紅霞早就開始籌畫購買經適房，2008年的時候，以2800元每平方米的價格預先向鄭州聯合置業有限公司支付十幾萬元，認購了一套還未開建的101平方米的經濟適用房。

據刁紅霞介紹，直到2011年耶誕節前後，這個名為聯合雅園的經濟房項目才通過了她的認購申請，並且表示要到2012年12月底才能交房。刁紅霞拿著十幾萬元換來的一張收據，望眼欲穿等了4年，房子終於建起來了，但聯合雅園售房部7月底來了電話，要她補錢。

聯合雅園售房部表示，刁紅霞需要按照此前所交房款30%的比例，補交出土地出讓金，這樣她以後就可以處置房子，哪怕“馬上把房子賣掉”。

刁紅霞算了一筆賬，這意味著她是以每平方米4000元的價格買了這套房子，但是這?配套設施極差，交通也不便利，而且樓房品質也不是太好。

“當初我要是買商品房的話，位置比這兒要好得多，那時的價格比現在還便宜，也早就住進去了”，但最後刁紅霞還是覺得補交房款是政府認可的事情，所以還是按照房價30%的額度，給鄭州市財政局的帳戶上打了8萬元現金，並從開發商那?領取到一份鄭州市財政局的《行政事業收費基金及罰沒收入》收據單，作為簽署購房合同並分期付款的依據。

《鄭州市經濟適用住房管理辦法》第三十六條規定，“經濟適用住房產權為有限產權，購房人可以在交納土地收益（含土地出讓金）等相關價款後，取得完全產權”。聯合雅園的業主們認為，雖然補交差價的做法有法律依據，但是在具體執行中，被“一刀切”了。

記者調查得知，在鄭州，聯合雅園、凱天花園等多個經濟適用房社區，業主均被強制性要求繳納補償款。

保障房成雞肋？

記者獲悉，河南省審計廳剛剛發佈的審計報告，主要是針對安陽、鶴壁、焦作、三門峽、商丘、駐馬店6個省轄市從2009年到2010年的保障性安居工程進行專項審計得出的結論；不過，這次帳面上的審計，披露出來的保障房亂象已經讓人觸目驚心。

接受審計的有 171個保障性安居工程項目，共建成廉租房1.6萬套，其中空置8215套，空置率達51.3%；共有4390戶違規享受保障性住房政策相關待遇，其中816戶不符合經濟適用房購置條件，占抽查總數的12.6%；3139戶違規領取補貼708萬元；435戶不符合廉租房分配條件。

河南省住房和城鄉建設廳表示，廉租房空置率高的原因主要有兩個，一是廉租房的配套設施進展緩慢，群眾生活不方便，就不太願意搬過來住；另外由於用地指標少，很多廉租房建在偏遠地區，因交通不便不受青睞。

一位鄭州地產界人士透露，在中央強制要求地方政府建設保障房情況下，政府找開發商合作，而開發商手中並沒有太多資金，即便有資金也沒有太大意願來建設保障房；很多時候，政府會許諾開發商在建設一定量的保障房之後，作為條件，允許開放商在旁邊再建商品房。

記者調查發現，包括聯合雅園和盛世之都在內的多個保障房社區，都是將經濟適用房和商品房一起開發。在具體操作中，商業專案的建設速度總是會快過保障房，因為商業專案會給開發商帶來更多利潤。

另據記者瞭解，許多經適房的申請者通過搖號之外的一些方式，和開發商之間建立一種契約關係——申請者將錢交給開發商，開發商拿著錢再建經適房，再辦手續，然後通過搖號程式，保證這些申請者100%搖中。

雖然河南省住建廳已經公開表示保障房在具體分配和建設中存在腐敗問題，但是在記者採訪過程中，鄭州市房管局監察室一位李姓工作人員卻堅稱，從未發現過違規情況；鶴壁市房管局同樣謹慎表態，該市房管局辦公室主任羅媛媛也表示，鶴壁市保障房不存在違規問題。

河南6市2012年保障房規劃概況

安陽：新建保障住房22851套，其中廉租房4600套，公租房9000套，經適房1100套，棚戶區改造房4081套，限價房4000套。

鶴壁：計畫開工建設保障性住房18451套，竣工18000套。

焦作：計畫開工建設廉租住房1232套、竣工6334套；　公租房7599套，竣工3501套；　經適房594套，竣工1299套；　棚戶區安置房9476套，竣工5218套。

三門峽：計畫新建廉租房1284套，公租房4928套，經適房936套，棚戶區改造2294戶，限價商品房1400套，林區棚戶區改造56戶，墾區棚戶區改造25戶。

商丘：新開建各類保障性住房2.4萬套，竣工保障性住房和棚戶區改造住房1.5萬套。

駐馬店：計畫新開工建設各類保障性住房25751套，實施舊城改造項目15個，城中村改造項目14個，棚戶區改造項目6個。

今年以來，佳兆業（01638，HK）投資步伐動作頻頻，日前500億佈局東戴河旅遊地產，近期公司旗下商業地產更是加速整合。網易財經從佳兆業獲悉，該公司首次涉足的酒店業務將正式進入開工建設階段。

據悉，該物業位於深圳龍崗的大鵬新區，前身為金沙灣大酒店，建築面積達4萬多平方米，曾是深圳東部標誌性的旅遊渡假酒店。但因設施陳舊、管理設計與當地定位更格格不入，專案作為該區域政府更新專案工程之一。

作為以舊改起家的佳兆業，借此佈局商業地產。2009年5月，佳兆業收購了該酒店專案，聯合國際酒店管理公司萬豪國際集團打造的深圳東部濱海頂級度假酒店。有資料顯示，僅收購酒店就將耗資2-3億元。

佳兆業集團主席郭英成對此認為，佳兆業萬豪酒店將正式進入開工建設，是公司拓展頂級酒店領域的重大舉措，進一步助推商業發展。這也是佳兆業首試國際五星級度假酒店的開始。

佳兆業相關負責人透露，將充分利用深圳東部濱海資源優勢，該項目建設成擁有大型商業、中西餐廳、娛樂中心、水療中心、大型宴會廳、多功能會議室等綜合性的旅遊度假項目。

有深圳業內人士指出，當前單純可售型物業開發雖可為企業帶來大量的現金回籠，但對於擴張中企業穩定性不足，增加持有型的物業資產增加未來企業在競爭的抗風險，利潤的新增長點。

網易財經注意到，上市以來佳兆業就開始多元化的擴張步伐，2011年以佳兆業廣場為名的商業地產開始迅速整合，計畫于未來兩至三年內，在全國建設十家佳兆業廣場；此後佈局綏中的東戴河旅遊資源，現在更是涉足酒店業務，實現多元化擴張。

資料顯示，截至2011年，佳兆業商業共持有運營及在建商業面積逾百萬平方米。2012年前7個月，集團實現累計合約銷售額人民幣79億元，按年增長26%。累計合約銷售面積達約1318247平方米，按年增長55%。

近日，北京統計局組織區縣統計局、調查隊對北京工業、建築業、運輸郵電業、批發和零售業、住宿和餐飲業、房地產業進行抽樣調查，有六成受訪企業認為用工成本比一季度上升。

　　調查顯示，調研企業生產經營情況正常，部分生產經營不太好的企業略有改善。在問及企業用工成本時，60%的企業認為用工成本較一季度有所上漲，40%認為與一季度持平。造成企業用工成本上升的因素很多，對於勞動密集型企業，最低工資標準上調和社會保障基數上調是目前用工成本上升的主因之一。

　　在問及企業是否存在招工難時，超四成企業認為存在招工難的問題。分行業看，批發和零售業，住宿和餐飲業招工難問題比較突出，分別有46.4%和80.6%的企業認為存在招工難。

　　市統計局表示，由此可見，北京勞動力資源市場雖供大於求，但結構性矛盾仍然突出，這一矛盾並不是短期內就能根本解決的。這一矛盾表現為一方面低端崗位吸引力有限，收入不高，勞動強度大，招工難；另一方面中高級專業技術人才相對稀缺，企業留住人才的能力有限，造成招工難的現象。

7月下旬，國務院派出8個督查組奔赴16個省市對房地產調控政策落實情況進行專項督查。近日，督查組已督查結束陸續返京，督查結論也隨之浮出水面，16省市中僅廣東江門市挨批，“對江門落實調控政策出現的偏差與不到位之處，督促進行整改”。其餘省市均獲得積極評價。

督查過程

8個督查組奔赴16地

今年以來，各地樓市出現一些異動，住房成交量自3月起持續上漲。“量在價先”，伴隨著成交量的節節攀升，房價也開始逐漸上漲，部分省市甚至出現二手房一月漲價20萬的情形。

房價的上漲讓社會各界質疑調控的成效，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛等人發出警示說，房價的回漲變化給2012年下半年調控增加了複雜性和難度，預計半年後房價存在報復性反彈風險。

房價持續近半年的上漲，也受到中央層面的重視。

7月下旬，國務院先後派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。此次督查的重點為：住房限購措施、差別化住房信貸政策、住房用地供應和管理、稅收政策執行和征管等情況。

地方政府“小心應對”

“知道國務院督查的消息後，各地方政府都有些緊張，因為房價有所上漲是不爭的事實。”知情人士透露，地方住建部門在審批樓盤預售許可時開始變得格外小心，高價樓盤儘量暫時不入市，住建部門也給開發商、二手房仲介打過“招呼”，要求督查期間積極配合。

就在督查組臨行前，廣東省副省長許瑞生還在廣東省房地產市場調控和住房保障工作座談會上表示，今後將強化督查考核，嚴格執行約談問責制度。新建住房價格出現過快上漲勢頭、土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和後期使用監管不力的，都將按照規定對相關負責人進行問責。

北京參與督查座談會的部分專家和二手房仲介人士告訴記者，座談會中，督查組官員只問不答，沒有任何表態，所以讓業界對督查後的進一步行動多有猜測。除了座談會，督查組還採取聽取地方政府彙報，現場走訪保障房和商品房樓盤的方式瞭解房地產市場運行情況。

督查結果

各地調控情況獲肯定

督查過程中地方很擔憂，不過督查結果讓各省市松了一口氣。

記者綜合各地媒體報導發現，督查組每到一個地方，當地媒體都會對督查情況進行報導。8月8日，有媒體報導稱，國務院督查組調研組肯定各地調控結果，首批六省市調控效果過關，六個省市為北京、遼寧（大連）、天津、上海、重慶、四川。

隨後，16省市督查結論發佈。

記者在督查結論中看到，由國土資源部副部長胡存智帶隊的北京督查結論為：北京市落實調控政策效果明顯，房地產市場形勢穩定。而政府態度一欄為：北京下半年將繼續從嚴執行住房限購政策，並透露針對5、6月份樓市量價齊升情況，將臨時採取對企業的約談和告誡，在商品房預售審批過程中進行價格引導和監督。

除北京外，天津、遼寧、吉林、上海、江蘇、浙江、福建、山東、河南、重慶、四川的樓市調控政策執行情況，也得到督查組的肯定。

此外，對於河北、湖北、湖南三省，督查組在總體肯定調控效果的前提下，表示當地房價上漲的壓力仍存在，應密切關注後續房價的走勢，建議從嚴執行調控政策，健全完善制度，堅決落實調控目標。

江門落實政策不到位

廣東省在總體調控效果受到肯定的同時，江門市的調控效果受批評。

督查結果稱，“廣州限購限貸政策執行情況較好，樓市較穩定。對江門落實調控政策出現的偏差與不到位之處，督促進行整改”。

馬上就訪

房產稅試點城市或增加

多名業內人士在接受記者採訪時稱，此番督查在房價上漲之際進行，更多的是發揮威懾作用。不過，如果房價仍然上漲，不排除會出臺新一輪調控政策。業內人士預計，如果發佈新一輪調控政策，可能是提高二手房交易稅或者增加房產稅試點城市。

中國房地產學會副會長陳國強（微博）在接受採訪時表示，調控政策做加法，既可能是增加新的措施，也可能是加大既有政策的執行力度。

北京中原地產市場研究總監張大偉向記者表示，如果房價仍上漲，不排除在金九銀十之前出臺房地產新政。

財政部財政科學研究所所長賈康（微博）日前對媒體表示，最高決策層重要會議和管理部門的重要改革文件中都有清晰的表述，要適時擴大房產稅試點範圍。很多業內專家也認同，未來房產稅很有可能成為限購政策的接續政策。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉昨天表示，進一步推廣房產稅試點可以快速增加出租出售的房源供應，平抑房價和租金，能夠充實地方財政，降低地方政府通過高價地獲取財政收入的意願，平抑地價，還可以替代目前爭議較大的“限貸限購”政策，避免行政手段對市場的長期過度干預。

中國建築於8月12日發佈了2012年1-7月經營情況簡報，從公佈的各項指標可以看出，進入下半年後，公司各項核心經營指標仍保持著穩健提升的態勢。

1-7月，公司建築業務新簽訂單增長持續，已累計新簽合同額5,776億元，同比增長18.5%；累計施工面積52,960萬平方米，同比增長24.8%；新開工面積11,245萬平方米，同比增長0.3%；累計竣工面積1,910萬平方米，同比增長10.9%。進入7月後，施工面積、竣工面積依然保持著較高的增長速度。

受益於行業回暖，公司地產業務繼續發力：1-7月累計實現銷售額678億元，同比增長19.6%，公司目前較為良好的地產銷售對其業績增長提供了有力保障；實現銷售面積533萬平方米，比上年同期增長25.7%。而土地儲備方面，公司1-7月新購置土地儲備431萬平方米，目前土地儲備達6,624萬平方米，對其地產業務擴張的支撐力度在繼續增強。

除了行業龍頭萬科，中國房地產行業的“千億俱樂部”成員很可能會在2012年增加至三家，中海地產和保利地產正在全力衝擊。這意味著萬科保持兩年之久的千億規模優勢逐漸喪失，更多房企巨頭在房地產調控中依然保持著快速的規模增長。

中海淨利超萬科

當萬科為國內房地產企業設立年銷售額千億元的門檻時，中海地產則以淨利潤超百億樹立起自己的行業標杆地位。

8月10日，中海地產在香港發佈的半年報顯示，該公司上半年實現營業收入增長10%至252.8億港元，實現房地產業務利潤增長12.2%至122.3億港元，其中歸屬股東利潤增長17.7%至83.8億港元，折合人民幣約68.7億元。

根據萬科此前發佈的半年報，萬科2012年上半年實現營業收入307.2億元和淨利潤37.3億元，同比分別增長53.7%和25.1%，這意味著中海地產的上半年淨利潤總額接近萬科的兩倍，位居行業第一位。

在銷售方面，中海地產上半年實現銷售額651.5億港元，折合人民幣約534億元，同比增長高達25%，創下歷史新高。中海地產董事局主席孔慶平當日在業績會上公開表示，由於上半年銷售理想，公司將全年銷售目標由年初的800億港元調升至1000億港元。加上7月份101億港元的銷售額，中海地產今年1至7月累計銷售額已達752.5億港元，相當於已完成原來800億售樓目標的94%。從財務指標來看，中海地產的高利潤額依然受益於其較高的利潤率，上半年該公司毛利率高達48.38%，超過萬科26.5%的毛利率。

另一家高毛利率的開發商招商地產亦在同日發佈半年報，上半年招商地產實現營收100.81億元，同比增長24.58%，房地產開發毛利率達52.60%。

但在營業收入增長的同時，招商地產上半年淨利潤卻大幅下滑，主要是因為期內未資本化財務費用的增加及上半年結算專案中合作項目較多、少數股東淨利潤占比較大。

招商地產半年報顯示，中報期末的財務費用與期初相比增長332%至1.68億元。而中報期末的少數股東損益中與期初相比則增長39%至4.88億元。

中海保利衝擊千億

按照上半年中海地產每平方米13523元人民幣銷售均價推算，全年960萬平方米的新開工面積有望實現1300億元人民幣的銷售金額。但最終銷售金額的大小，仍然要取決於推盤去化速度和銷售均價的變化。

相對於中海地產而言，保利衝擊千億規模的勝算更大一籌。在2011年，保利地產實現銷售金額732.42億元，排在萬科1215.4億元銷售金額之後，銷售規模在房地產行業中排名第二位，中海地產以714億元人民幣銷售額排名第三。

根據業績快報，1至7月，保利地產累計實現簽約銷售面積和銷售金額515萬平方米和594億元，同比增32.9%和33.4%，已完成年初800億銷售目標的74%。

國泰君安調研報告預測，上半年保利地產新推貨量為470萬平方米，按照年初1000萬平方米推盤計畫計算，下半年推貨量將達到530萬平方米。

但該報告稱，由於目前保利地產已推未售存貨僅為200萬平方米左右，不排除公司下半年會調高推盤量，即使按照60%的保守去化率計算，下半年實現438億元銷售金額，全年銷售破千億可能性很大，又一千億級房企即將誕生。

萬科董事會秘書譚華傑稱，上半年公司推盤量不大，明顯低於去年同期，全年新推盤資源主要集中在下半年特別是在四季度，9月份之後預計推盤會有明顯增加，只要市場環境不發生太大的不利變化，全年銷售超越去年1215億元是大概率事件。

中投證券預測，萬科下半年新推盤或將超上半年50%，全年銷售額增長10%至20%可期。按此推算，萬科全年銷售金額有望達到1300億至1450億元規模。

多位溫州炒房者、房產人士近日在接受記者採訪時認為，之前十多年叱吒全國市場的“溫州炒房團”，在本輪房地產調控中有可能全軍覆沒。

“賣還是不賣？我現在騎虎難下，賣掉虧損更大，不賣血流不止。”望著這排華麗的房屋，有著七八年炒房經歷的張鳴，在兩年時間?有如從天堂墜入地獄。

在這輪被稱為“史上最嚴厲”的房地產調控中，張鳴如今不但血本無歸，甚至還要欠上一屁股的債務。

在周邊朋友中，張鳴還算不錯，至少還能撐著。他的幾個炒房朋友，幾千萬資產一夜之間被銀行、債權人瓜分，如今身無分文，有些不得不“跑路”。

多位溫州炒房者、房產人士近日在接受記者採訪時認為，之前十多年叱吒全國市場的“溫州炒房團”，在本輪房地產調控中有可能全軍覆沒。

以溫州為例，新建商品房比最高價時已下跌百分之三四十，再加上過高比例融資的財務成本，溫州炒房者即便現在把房子賣出去，也已經資不抵債。

八成炒房者資不抵債

2010年4月，張鳴以單價8.1萬多元/平方米，總價近3800萬元，一次性付款方式，預訂了溫州某樓盤一個建築面積達400多平方米的1~4層排屋，並付了500萬元購房定金。

2010年下半年，“限購令”等政策出臺，但溫州房地產依然狂熱，並於11月底出現樓面價高達3.7萬元/平方米的全國地王。

其間，張鳴預感政策極大轉向，立即向開發商提出退房，並希望退回500萬元的購房定金，但並未得到開發商允許。由於未一次性付清購房款，開發商把張鳴告到法院。經法院調解，開發商願降價近700萬出售給張鳴。在擇選中，張鳴以3100多萬元買下這排屋。

“這3100萬全部來自周邊親戚朋友。”張鳴說，親戚朋友多以房產、企業等作抵押從銀行融資而來，也有從民間融資而來，“他們給我月息一兩分，賺取一點利率差價。”

房地產宏觀調控，以及去年溫州發生的民間借貸危機，使得溫州房價大幅下滑。據溫州多位仲介人士反映，目前溫州新房價格比2010年下半年房價最高位時，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已對折。張鳴該排屋價格，也下降了三成以上。

張鳴該排屋為期房，三證不齊，且為3個產權組合，再加上市場成交萎靡，2000萬都難以成交。張鳴說，就算2000萬元賣掉，也完全不夠“連本帶息”4000萬的購房成本。“我現在不想賣房，賣掉也抵不上債務，反而大家湧過來要我還債，不賣還有個房子。”“如果當時500萬定金不要了，我也就虧個500萬元，最起碼比現在虧損2000萬元要好很多。”

張鳴說，他們所用的炒房資金，70%來自銀行或社會融資，現在下跌百分之三四十，再加上融資利息成本百分之一二十，即便現在把房子賣掉，還有百分之一二十的資金缺口。

“虧的多，賺的少。現在，80%的人（炒房者）還套在?面，資產被掏空且已經資不抵債，只有兩成溫州炒房者全身而退。”溫州資深炒房者陳先生認為，融資比重過大，財務成本很高，儘管之前房價翻番，但炒房者在頻繁交易中，所得利潤比較有限。

一旦套牢，房價下跌三四成，再加上利息等財務成本，炒房者大多資不抵債。2010年，陳先生賣掉除杭州、溫州共兩套自住外的所有房產，帶上孩子、老婆移居杭州。

七成炒房資金來自借款

據本報記者調查，2009年初，在防通脹氣氛中，溫州房價先於全國開始飆漲，且一直持續到2010年底。其間，溫州炒房者幾乎陷入瘋狂狀態，期房外加價幾百萬元司空見慣。

在2009~2010年這輪房價高漲中，溫州炒房客主要由50%的企業主、20%的專業炒家，還有30%的官員和跟風者組成。溫州某仲介部門主管謝先生認為，企業主占比百分之三四十，專業炒家占比百分之一二十，其他為官員和跟風者。

對此，多數炒家和仲介人士說法不一，也難以給出詳細資料及比例，但有一點可以確定，企業主、專業炒家無疑是這輪炒房的“主力軍”。

高峰時，有些炒房者一年至少交易幾十套。七八年來，儘管經歷多次房地產調控，但對溫州炒房者影響不是很大。張鳴說，以前房價比較低，一套房子交易少的賺一二十萬，多的賺三五十萬。

這與本世紀初，由媒體、仲介等組織的“溫州炒房團”，其成員組成已經發生很大的變化。當時，房價基數比較低，又加上銀行貸款比較寬鬆，大多握有幾十萬、上百萬元的溫州人，都會去全國各地買幾套房子，出現了“全民炒房”的盛況。

但真正的“分水嶺”出現在2010~2011年期間，“限購令”等房地產調控政策迭出，張鳴等眾多高位介入的溫州炒房者開始套牢。

由於房價快速上漲，炒房動用資金量大，一般投資人已經難以撬動。本報記者調查發現，之前溫州高利率的民間借貸資金，一部分通過企業、炒房者流入房地產市場。一位房產仲介人士說，開發商高息融資建房，炒家高息借款炒房，已經成為業界公開的秘密。

去年7月，一份中國人民銀行溫州市支行監測報告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產市場。據保守估計，溫州直接或間接進入房地產市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產作為抵押保全品。

在張鳴看來，企業主炒房，與“產業不景氣”有極大關係。他說，自己以前辦企業，虧空得很厲害，“反正是搞什麼企業都虧錢”。其中，高利率讓企業難以承受，某商業銀行甚至出現最高月息1.2分多，民間借貸月息三四分也頗為平常，企業不可能把這個融資資金投入生產。

於是，把企業作為融資平臺，以此獲得大量銀行貸款，轉而投資房地產、高利貸等領域，溫州甚至出現“大企業造樓、小企業炒房”等比較普遍的現象。

據統計，在“2010溫州市百強企業”中，40多家製造業企業，無一不涉足了房地產開發，包括鞋革、服裝等知名企業。

參與人員之多，且融資比例之高，是近幾年溫州炒房者的主要特點。其中一些社會融資，來自房產抵押貸款等，現在炒家無力還本付息，房東只能背負沉重債務。

高比例融資，過度房產炒作，在房產調控、民間借貸危機中，溫州炒房者的恐懼隨之而來。

除了炒作本地樓市外，之前溫州炒房者還在全國各地買房，其中以杭州、上海等地為重點，其房源占比較大。張鳴說，一線城市房產調控，房產“煞車”，30%的溫州炒房者已經退出市場；剩下來的一半炒房者，在房價下跌、融資成本重負下，變賣房產也已經資不抵債。最後百分之二三十的炒房者，資金鏈估計也只能撐到今年年底。

“捲土重來”只是傳說

最近有傳言說，溫州炒房客捲土重來，深圳等沿海城市成看房熱門。“現在問題都解決不了，不可能去買房。”對此，張鳴、陳先生均認為，這極有可能是開發商，借用溫州炒房客名義，人為炒作提振樓盤銷售信心。

對此，泰和房產總經理林育、平安易居總經理姜毅、哥倫布房產總經理陳平等溫州行銷機構負責人在接受本報記者採訪時也認為，這一輪房地產調控及溫州民間借貸危機等，對溫州炒房客打擊很大，所謂其捲土重來“炒作成分過大”。

多位元一線仲介人士向本報記者反映，最近幾個月，溫州房產交易量上升，主要為剛性需求和改善性需求，一般建築面積在120平方米之內。

日出房產仲介小李說，他上半年已交易十多套中小戶型房子，沒有一套為投資買房。“小戶型房源稀缺，成交比較好，價格有所上漲。而大戶型房子紮堆，成交萎靡，價格在繼續下降。”

“現在去買房，我們有心也沒力。”張鳴說，目前溫州大多數炒房者被深套，沒有多餘資金再去外地買房。多位元炒家、房產仲介人士向本報記者表示，現在上海、北京、杭州等外地買房的溫州人，大多數為子女讀書、養老度假、經商等剛性需求。或許幾年後，這些房子在完成使命後會被賣掉，但他們並非以炒房為目的。

上述多位元仲介人士向本報記者反映，大量溫州炒房客已經完全敗退，且三五年時間?很難恢復元氣。

他們認為，實體企業狀況不佳，上半年六成溫州規模以上工業企業出現減產或停產，實業資本進入房地產動力銳減；資金運作成本高，交易及融資成本在15%左右，如果房價上漲未超過15%以上，投資就意味著保本或虧損。

更關鍵的是，儘管信貸加大、通脹壓力猶存，但“限購令”等調控政策繼續執行，房價不可能出現大跌或大漲，炒房者對房地產投資前景已經不看好。

二手兩天44成交 創14周新高

二手市場持續升溫，過去兩天十大屋苑錄44宗成交，按周升22%，創14周新高，且樓價屢創新高，豪宅、中小型住宅，甚至居屋呎價齊破頂（見表）。九龍站凱旋門「大宅門」呎造5.5萬元，打破九龍區標準單位呎價紀錄。

中原地產統計，十大屋苑於剛過去的周六、日兩天，錄44宗成交，較上周同期的36宗，按周升22%，連升三周，並是今年第6高成交量的周六、日。而美聯物業統計，兩天15大藍籌屋苑錄得約60宗買賣成交，按周升約20%。

凱旋門大宅門呎價54827

各類型物業呎價齊破頂，其中九龍站凱旋門摩天閣高層A室，又稱「大宅門」，屬4房戶，面積2,517平方呎，消息透露，剛以約1.38億元易手，平均呎價達54,827元，除創該屋苑呎價歷史新高外，更打破九龍區分層戶呎價紀錄。

土地註冊處資料顯示，該「大宅門」原業主在07年透過基富企業有限公司名義入市，當時作價5,663.3萬元，現帳面大幅獲利8,136.7萬元，賺幅逾1.4倍。

基富企業由兩位內地人擔任董事，包括陳欽（Chen Qin）及林霄（Lin Xiao），持內地護照。有傳兩人是來自福建的投資者，在內地經營家具業務。事實上，他們曾在去年12月同樣透過基富企業以8,781.7萬元，購入上水天巒一幢大屋。

海怡錄首宗SSD成交個案

多個屋苑亦現高價，鴨脷洲海怡半島錄得首宗連SSD（額外印花稅）成交，成交價亦創出新高。美聯物業海怡西翼分行助理聯席董事梁文輝稱，海怡半島7座高層H室，931平方呎，向西北望貝沙灣海景，屬市場優質盤，賣方為海外回流人士，於去年5月以815萬元購入，原打算作家人回港時新居所，因此再花約50萬元粉飾全屋。

惟賣方的家人近期將回港定居的計劃擱置，遂於1個月前，把單位在市場以950萬元放盤，最終由另一名的買家以925萬元承接，呎價9,936元，為屋苑同類呎價新高，賣方帳面獲利為110萬元，不過因單位未過兩年的轉售期，故需繳付樓價5%SSD，即約46.25萬元，及連同其他使費開支約47.96，扣除總支出約94.21萬元，實際獲利不足16萬元，如將內籠50萬元的裝修費一併計算，賣方更要損手離場。

淘大連環破頂呎價見7992

九龍細價樓淘大花園造價連環破頂，日前屋苑有連天台戶以呎價逾8,000元沽出後，買家入市步伐加快。香港置業營業經理植光遠表示，本周末淘大花園至少3個高層海景優質戶，獲市場以高價承接，分層單位呎價由7,749至7,992元不等，均屬屋苑呎價高位。其中屋苑K座高層3室，面積484平方呎，買家鍾情單位享海景，故以386.8萬元承接單位，平均呎價7,992元，屬屋苑呎價次高、分層呎價新高價。

政府開拓佔地近800公頃（約8,611萬平方呎）的新界東北新發展區，計劃斥400億元進行收地，惹來地產建設商會反對，批評政府收地計劃不公平，並隨時會有法律挑戰，或令5.38萬伙住宅供應無法落實。

政府曾約見發展商

消息人士透露，政府最近就新界東北新發展區的收地問題，約見香港地產建設商會進行諮詢意見，出席的發展商包括長實（00001）、?地（00012）、新地（00016）、新世界發展（00017）、會德豐（00020）及信置（00083）等，當中不少已在發展區內購入大量農地，計劃用作低密度及洋房等物業發展，故一致反對新的收地安排。

函政府維持公私營合作

有在區內收購農地多年的發展商批評，政府在過去5年進行第一及第二階段諮詢，一直提出考慮以公私營合作發展模式開拓新界東北新發展區，吸引很多發展商投資收購區內用地，但最近在未諮詢公眾前，便突然改變以傳統新市鎮發展模式，認為新安排對發展商不公平。

據了解，香港地產建設商將會在短期內，去信政府表達業界意見，要求政府維持以公私營合作的發展模式，不接受政府在收地之後再以一個較高的地價出售土地作私人發展，認為對原本的土地業權人不公平，亦違反了尊重私人產權的核心價值，擔心政府在收地會遭到法律挑戰，令開拓新發展區的計劃無法如期實施。

城大建築科技學部高級講師潘永祥指出，政府在最後諮詢階段才放棄公私營合作發展模式，確實有「賣豬仔」之嫌，認為若果堅持自行收地發展，將會遇到一定的反對阻力。

學者倡個別彈性處理

他估計，以現時的市場反應，政府收地再發展的傳統新市鎮發展模式，未必會比公私營合作發展模式為快，建議政府可個別彈性處理已由私人收購的用地，以加快區內的土地供應。

新界東北新發展區佔地近800公頃，屬中期重要的住宅用地供應，範圍包括古洞北、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺，合共可提供近5.4萬伙單位，其中私人住宅佔57%，首批人口可於2022年遷入，整個新市鎮發展計劃可於2031年完成。

若撇除鄉村帶、保育帶、綠化帶及河道等範圍後，實際可供發展用地約530公頃，但逾50%用地由私人擁有，政府預算要動用400億公帑收地，其中包括?地與基匯資本等已就古洞北新發展區內一幅用地。發展商已向城規會申請興建167幢兩層高洋房，預計項目可於2016年分階段落成，比政府在2017年收地的完工期還要早。



發展倘受阻 影響中長期供應

新界東北新發展區佔地可建5.38萬伙住宅，佔政府未來中長期2,400公頃用地供應達33%，屬重要的土地供應來源，故發展計劃一旦受阻，將影響中長期供應穩定，削弱政府討價能力。

據政府的中期供應計劃，有超過90%新增用地位於新界區，其中以新界東北新發展區用地供應最多，其次則為洪水橋新展區計劃，合共涉及790公頃用地。

發展商洪水橋持6成地

洪水橋新展區內有逾60%用地由私人發展商所持有，故政府過往曾計劃以公私營合作發展，但在政府最近公布的首階段技術報告內，卻未有提及容許私人發展商參與的建議，估計有意參考新界東北新發展區的市場反應，再作落實以公私營合作發展，還是以傳統收地模式發展。

但由於該兩個新發展區屬重要的中、長期的土地供應，若果以傳統收地模式發展，區內的用地將會被凍結發展，以進行徵收土地的工作，一旦遇到土地業權人提出法律挑戰，整個發展區的供應計劃亦會受到影響。

政府推出居屋新措施，有買家擔心遲買會買貴，已令居屋屋苑呎價頻頻創新高，情況更蔓延至私樓。上周五荃灣灣畔地皮以理想價成交，進一步刺激部分買家加快入市，區內已見個別反價成交個案，有代理行報告指出，過去兩天十大屋苑成交錄得44宗，創近14周新高，其中美孚兩日有七宗成交，而淘大花園於剛過去的周末有單位以呎價7992元易手，為不足一個月內再創屋苑分層單位歷史新高，較舊有紀錄高出近10%。

淘大呎價月內兩破頂

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，本月二手屋苑主導市場，交投表現明顯較上月暢旺，市民置業信心大增。據中原統計數據顯示，過去兩天十大屋苑成交錄得44宗，按周再升22.2%，連升三周更創下14周新高。美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興稱，上周五荃灣地皮以高於市場預期價成交，買家入巿決心進一步增強，拍板步伐加快，追價力度亦明顯增強。

過去兩天，細價樓屋苑表現尤其理想，天水圍嘉湖山莊錄得8宗成交，沙田第一城亦錄得4宗；市區細價樓屋苑美孚新邨更錄得7宗成交，至於太古城和麗港城等屋苑，成交量亦介乎2至5宗不等。

事實上，近日市場氣氛漸趨活躍，多個屋苑頻錄高價成交。美聯營業經理胡善?表示，牛頭角淘大花園K座高層3室，以386.8萬元成交，呎價7992元創分層單位歷史新高，資料顯示，屋苑上月中下旬，位於P座高層8室以272萬元成交，面積371方呎，呎價7332元，當時已創屋苑分層戶新高，為淘大花園不足一個月再現新高，新呎價較舊有紀錄高出9%。

15%太古城業主封盤

此外，中原助理分區營業經理趙鴻運表示，鰂魚涌太古城屋苑業主叫價強硬，約有15%業主更惜貨封盤，過去兩天錄得4宗成交，包括?星閣低層H室，成交價1010萬元，呎價11981元創同類型新高。

利嘉閣分行經理關騰達指出，東涌映灣園12座高層C室，最新以425萬元易手，呎價5674元創兩房單位歷史新高。

他指出，區內屋苑近期漸錄反價及加價放盤個案，加幅約3%；其中藍天海岸一個兩房單位，業主由400萬元反價至450萬元，反價幅度達12.5%，相信業主提價與盤源漸少有關。

不少大型屋苑雖然錄得高價成交，但部分細價藍籌屋苑過去兩天成交減慢；沙田第一城兩天錄得4宗成交。利嘉閣區域經理黃景豪稱，由於近期不少盤源已被市場消化，準買家在市場的選擇買少見少，促使天水圍嘉湖山莊過去兩天交投有放緩迹象。

爵悅庭錄反價成交

上周荃灣灣畔地以每方呎地價4309元批出，區內雖未有大規模逆轉，但亦加強業主及買家信心，令區內屋苑續錄得反價及追價成交個案。

美聯物業助理區域經理莫子淦表示，受地皮以理想價成交影響，荃灣區屋苑睇樓增加，買家入市速度加快，並錄得反價成交個案；其中爵悅庭南爵軒高層A室，原叫價440萬元，終以460萬元易手；此外，同區亦有租客近日加快入市決定，剛以407萬元購入北爵軒一單位。

香港置業高級執行董事伍創業表示，目前部分藍籌屋苑的成交呎價重拾上升動力，在盤源買少見少的情況下，激發市場上衍生更多新高成交，相信在購買力釋放下，本港短期樓價預料上升。

京成交連升5月 地王效應發酵

在國務院督查組對16個省市的樓市調控給予肯定和積極評價聲中，北京、廣州、深圳等大城市的樓市繼續量價齊升。其中，北京樓市成交量連續5個月上升。官方新華網的文章稱，樓價上漲壓力增大，調控任務艱巨。

國務院7月下旬派出8個督查組，赴包括北京、上海、廣東等16個省市，對樓市調控政策落實情況進行專項督查。據內地媒體報道，督查組已督查結束返京，16省市之中，僅廣東省的江門市捱批，被指落實調控政策出現的偏差與不到位之處，但其餘省市的調控均獲得積極評價。

僅江門市捱轟 住建部慎批盤

內地《京華時報》引述知情人士透露，在知道國務院督查的消息後，地方住建部門在審批樓盤預售許可時變得格外小心，高價樓盤盡量暫時不入市，住建部門也給開發商、二手房中介打過「招呼」，要求督查期間積極配合。

督查結果讓各省市暫時鬆了一口氣。不過，分析指，如果樓價繼續上漲，不排除中央還會推出新一輪調控政策，例如提高二手樓交易稅、增加房產稅試點城市。

督查組指北京落實調控政策「效果明顯，樓市穩定」，但數據顯示，北京樓市成交量和樓價持續上升。北京市住建委網簽數據顯示，8月上旬，北京樓市成交量再創調控後同期新高，新建住宅簽約套數為4,894套，相比上月同期上漲12%，比去年同期則暴升2.3倍。這也是北京新樓成交量連續第五個月上升。值得注意的是，北京7月新地王效應持續發酵，北京不少區新樓盤醞釀加價開盤。

在樓市督察組赴深圳檢查工作結束後，深圳市規劃國土委的統計數據顯示，深圳一手樓成交面積8月首周環比上漲26.9%，一手樓成交均價迫近2.3萬元人民幣/平方米，為今年來的一周成交新高。而獲得督察給予「充分肯定」的上海市，房地產中介的數據顯示，7月上海樓價環比6月上漲2.22%，比去年同期則上漲了11.56%。

分析指，7、8月份是樓市淡季，但今年淡季不淡，因此，8月樓市表現可能影響「金九銀十」（傳統銷售旺季9月和10月）的狀況，並影響下半年的調控走向。

新華網︰樓價上漲壓力增強

新華網稱，數據顯示一些城市樓價上漲壓力有所增強。文章引述業內人士稱，樓價尚缺乏大幅反彈的「底氣」，但調控不容有絲毫放鬆。另外，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵認為，若投資導向及制度缺陷等根源性問題不解決，樓價反彈必然會出現。



發 改 委 ： 樓 價 下 半 年 勢 反 彈(星島)

內地兩度減息後，樓價已出現反彈?象，地方政府與中央的博弈也持續升溫。對此，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵表示，若投資導向和制度缺陷等根本問題不解決，房價反彈還是必然會出現的。另外，財政部轄下財政科學研究所所長賈康亦指出，在銀根放鬆和「穩增長」的政策環境之下，下半年房地產回暖還會持續。

　　李鐵在一公開場合時表示，只要內地居民的投資選擇仍然有限，限購令就無法遏止居民的置業熱情。他說，用行政手段來控制房地產市場不能解決體制問題，意味着房價不可避免將出現反彈。

　　另外，賈康周六出席博鰲房地產論壇時指出，在下半年銀根放鬆和「穩增長」的政策環境下，房地產回暖會持續，並強調，稅制改革大方向已趨於清晰，要適時擴大房產稅試點範圍。市傳深圳、湖南、湖北可能成為試點省市。

　　國民經濟研究所所長樊綱亦於同一個場合表示，房地產調控的當務之急不是每天重複要抑制房價，而是盡快以經濟手段替換行政手段，用制度替換政策。即是用稅收、利率、信貸等政策來替換「限購」等行政指令，否則不利於樓市持續健康發展，也不利於宏觀經濟平穩增長。

　　自今年3月以後，內地住房成交量持續上升。港人置業熱點之一的深圳，二手樓成交量連續5個月按月上升；7月新建住宅成交3286套，成交量按月上升6.51%。北京新建住房的成交量也連續5個月再創調控以來同期新高，據北京市住房及建設委員會的數據，8月上旬新建住房成交已達4894套，較7月上旬再增12%，較去年同期則勁增230%。另外8月前9天二手房成交也達4056套，刷新限購令以來的新高。

　　樓價升溫讓外界擔憂樓市的調控成效。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也發出警告，房價的回升令2012年下半年的調控更加困難及複雜，他預計，半年後房價存在報復性反彈的風險。有見及此，國務院7月下旬派出8個督查組奔赴16個省市，並展開樓市調控的專項督查。近日「皇家」調查組已陸續返京，16省市中僅廣東江門被點名批評，要求「對江門落實調控政策出現的偏差與不到位之處，督促進行整改。

SOHO中國（410）三年前斥資近18億元（人民幣．下同）收購的北京天安門南（又稱前門大街）項目，是集團目前唯一投資物業；然而開業至今被指定位不清及欠缺營運管理經驗，出租未如理想。為挽救業務，集團5月中引入另一家管理公司負責商業營運，可惜情況仍未見好轉。本報早前前往該項目視察，發現人流稀少，不少商戶也表示營業額欠佳，令他們經營困難。

據SOHO中國2011年年報顯示，該項目面積約為5.47萬方米。其中，一期位於前門大街，面積約2.28萬方米，已全部建成。二期面積約3.19萬方米，其中約1.41萬方米已經完工，其餘部分在建中。集團預計，二期可於今年全部竣工。竣工部分已經出租經營，目前出租率約74%。

據了解，上述項目現時平均每方米每天租金40元，按該項目最小的商舖約70方米計算，每月租金高達84000元。有商戶向本報透露，前門大街翻新後引入了許多國際品牌名店，而具有北京本土特色的店舖卻愈來愈少，認為遊客到此應該會較喜歡感受北京的文化氣色，多於購買外國品牌，未知是否因而影響人流量，而持續高昂的租金更令他們吃不消。

本報記者曾到現場視察，發現整條街道全是名牌店舖，如時裝品牌Zara、H＆M，周大福及星巴克等；反之，具有北京地道特色的小店卻寥寥可數，部分店舖更是空置。

有房地產分析員表示，項目定位不清晰，導致客流不能帶動消費力，拖累租金收入。他認為，集團一直未有透露該項目的出租情況，惟開業至今已經三年仍未租滿；加上早前引入合作夥伴協助管理，已反映其租務情況的確出現問題。截至去年底，該項目的租金收入僅9109萬元，按年下跌17%。

SOHO中國將於本周四公布中期業績，美林發表報告指出，引入合作夥伴後的前門大街出租情況將備受關注。該行預期，集團中期核心盈利約2.36億元，大跌61%，主要是上半年缺乏物業銷售入賬，其已預售90%的銀河SOHO，料於下半年估計中期息每股0.11元。

碧桂園（02007）宣布，今年首7個月，累計實現合同銷售金額約220.9億元（人民幣，下同），合同銷售建築面積約362萬平方米。截至7月底，碧桂園尚有約39.1億元已認購待簽約金額。

全新項目未接力

將軍澳峻瀅累積沽逾90%，加上未有新盤接力下，市場一直期待的屯門瓏門，至今仍受制於售樓紙未獲批出，發展商主力銷售貨尾單位為主；過去兩天主要新盤僅錄得47宗成交，按周大幅減少近50%，其中仍以峻瀅售銷情最理想，但亦僅得25宗成交，信置（083）旗下多個項目特色戶則頻獲買家洽購。

長實（001）於上周加價加推峻瀅餘下76伙，按三天發價單指引於過去周末正式發售，但受到呎價普遍已升至6000元以上，個別單位呎價更達7000元，令銷情亦受到一定阻力，兩天合共售出26伙。

沙田溱岸8號銷情則保持平穩，兩天共沽出7伙，包括一位印尼籍買家購入2座高層B室，定價計售價1307.9萬元，面積1224方呎，呎價10685元；據了解，項目本月至今已售出24伙，累積沽逾610伙。

信置指旗下一手盤銷情加快

白石角天賦海灣．溋玥過去兩天亦沽出4伙，信置營業部總經理田兆源表示，過去一周旗下多個新盤銷情加快，買家入市意欲亦提升，除溋玥連環沽出單位外，其他項目亦錄得成交，包括大角咀奧柏．御峯以呎價1.1萬元沽出2座高層A室，奧運站柏景灣6座極高層B室複式單位亦獲內地客承接，成交價3283.8萬元售出，面積2256方呎，呎價1.56萬元；總結旗下樓盤過去一周交投，按周上升30%，內地客比例約佔20%。

田兆源表示，系內近期錄得不少「大額」成交，旗下多個項目特色單位亦獲買家洽商，其中溋玥僅餘一伙天池屋，獲10組買家洽購，其中包括內地客，天池屋單位面積3117方呎，意向呎價1.8萬元；西九龍御金．國峯6座38樓A室天池屋亦獲逾5個準買家洽商，意向呎價3.5萬元，若兩單位落實成交，均創項目新高。此外，即將於本月底收樓的九龍塘逸瓏，項目3座9樓A室，面積3012方呎，屬連平台特色戶，亦獲3組準買家洽購，定價8644.5萬元，呎價約2.87萬元。

此外，西環加多近山、壹環及黃大仙現崇山亦分別錄得成交，令過去兩天共錄得47宗一手成交，較前周約90伙，大幅減少近50%。

居屋新政刺激 嘉湖兩周調高6%

近月二手住宅市場受政府新居屋政策帶動日益活躍，當中細價樓交投增幅顯著，造價亦持續攀升，刺激銀行調高本港大型屋苑估價，並以銀碼較細的新界盤升幅最為凌厲；天水圍嘉湖山莊不足兩周、兩度調升銀行估價達6%。

根據滙豐銀行及中銀香港網上估價資料顯示，兩行對天水圍嘉湖山莊的單位估值在7月30日至8月9日，調升了2.8%至4.2%不等。

利嘉閣指罕見 仍有調升空間

其中滙豐銀行在上月30日，曾就嘉湖山莊兩個面積分別500及700餘平方呎單位，估價分別輕微調升約2%及1.7%。不足兩周後，該行在本月9日再度上調兩個單位估價，升幅達3.9%至4.2%，亦即有關單位估值在7月底至今累積升幅高達6%。至於中銀亦就上述單位估價由247萬及217萬元，分別上調3.2%及2.8%至255萬和223萬元，反映兩行對大型屋苑細價盤樓價看好。

利嘉閣按揭聯席董事黃詠欣認為，銀行於不足兩周內調升物業估價兩次，而且幅度達6%屬罕有個案。她指出，由於近月市場成交多，參考數據增加，故銀行於估價上會多作調整。同時，銀行對物業估價仍有調升空間，亦可見銀行對下半年承造按揭取態仍然積極。

太古城海怡 中行估值升3%

嘉湖山莊近月樓價走勢凌厲，屋苑新近平均呎價已升至3,800元的水平，較年初時呎價約3,200元高出18%，跑贏大市。8月份屋苑亦錄得多宗呎價逾4,000元的高價成交，其中屋苑樂湖居3座中層E室，以呎價4,317元沽出，創出98年後兩房單位的呎價新高。

據兩間銀行的網上估價資料指出，兩行對港島區太古城及海怡半島、九龍區黃埔花園估價亦有向上調整。其中滙豐銀行對太古城41座中層A室、27座中層D室及1座中層B室的估價分別平均調高1%，另鴨脷洲海怡半島及黃埔花園估值亦分別獲調高2%。

另外，中銀就鰂魚涌太古城面積678平方呎的1座中層B室單位估價，由573萬上調至595萬元，升幅達3.8%；而該行對海怡半島一800餘平方呎單位估值則上調3%。

市場預期，近日市場細價樓成熱捧對象，多個屋苑傳統上車屋苑如淘大花園、屯門時代廣場等，均創出新高價，料銀行對細價樓的估價，會再有調升空間。

荃灣西站灣畔地皮上周高價成交，帶動整體樓市交投飆升，中原地產數據顯示，十大屋苑過去兩日共錄得44宗成交，按周再升22.2%，創下14周末成交量新高。代理指，樓市氣氛好轉推動買家出手，更有「睇樓4年」的買家按捺不住入市，個別屋苑成交價再現新高。

　長實上周以96.31億元投得荃灣灣畔，較市場預期的上限高7.7%；每呎樓面地價4,309元，比年初華懋投得毗鄰的城畔高37.5%，長實估計每呎發展成本7,000元，市場料日後售價8,500至1.5萬元。消息刺激周末日二手市場轉旺，個別屋苑出現創新高成交，更有「睇樓4年」買家按捺不住入市。

　香港置業黃慶龍表示，奧運站君匯港2座高層D室成交，面積2,146方呎，剛以3,300萬成交，呎價15,377元，創屋苑近月分層新高。買家為自住用家，睇樓4年終於拍板入市。本報翻查資料，君匯港2座高層在4年前，即2008年2至3月，曾有兩宗成交，呎價分別為10,158元及10,452元，換言之，該買家「等了4年」的代價是樓價升五成。

凱旋門呎價料創五萬五

　另消息指，九龍站凱旋門50樓A室「大宅門」以1.38億元洽購至尾聲，單位面積2,517方呎，若成交落實，呎價可達54,827元，創凱旋門呎價新高。

　港島區亦錄得創新高成交，中原趙鴻運表示，?魚涌太古城恆星閣低層H室，面積843呎，成交價1,010萬元，呎價高見11,981元，創同類型單位新高，較3月尾同類型單位隋宮閣高層D室成交價960萬元，呎價高開5.2%。

　有地皮高價售出的荃灣區，受消息帶動，反價封盤就更加此起彼落。美聯史偉森舉例，海濱花園12座中層B室，面積555方呎，業主原叫價295萬元，於地皮消息後即時提高叫價3萬元至298萬元，加價約1%。

　他又指，除反價增加外，5%業主選擇封盤善價而沽，業主的議價幅度亦顯著較之前收窄，最多3%以內，個別業主甚至「零議價」。

愉景新城97貨虧讓

　美聯吳彤補充，供應減少下，荃灣區有買家「爭盤」。她說，荃灣愉景新城7座低層F室成交，面積610方呎，放盤翌日即獲兩組買家洽購，最終成交價341.8萬元，折合每呎約5,603元。原業主於1997年4月以359.4萬元高位購入上述物業，帳面虧損17.6萬元。

　中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，過去兩日十大屋苑錄得44宗成交，僅比5月5日及6日的周末低3宗，創14周成交量新高。各區藍籌屋苑中，以荔枝角美孚新?表現最強，兩日錄得7宗成交，按周增加5宗成交，沙田第一城亦錄得4宗成交，按周增加1倍。

代理看好易升難跌

　至於美聯物業統計的周末十五大屋苑，兩日亦錄得60宗成交，按周急升約20%，為5個星期新高。香港置業高級執行董事伍創業表示，在盤源買少見少的情況下，市場出現更多「新高成交」，相信在購買力釋放下，除非環球經濟再有重大負面消息，否則樓市短期樓價易升難跌。

樓市氣氛向好，新世界今年推售大坑春暉8號及尖沙咀名鑄已分別套現28.3億元及8億元，連同與港鐵合作的沙田「溱岸8號」、車位及與其他發展商的合作項目，合計套現逾90億元，預料全年可套現逾100億元。其中，溱岸8號開售兩個月累售逾600伙 (佔單位總數約85%)，提前達標，套現超過50億元。

　市場消息指，溱岸8號昨天售出3伙3房戶，分別為第1座42樓G室、第3座19樓D室及第5座30樓C室，訂價為905.7萬元、1,072.9萬元及1,186.5萬元。該盤約90%客人選用即供付款方式，反映項目受到用家追捧。內地買家比例持續上升，7月更佔近25%，以廣州及深圳買家為主。

　消息稱，有見市場對溱岸8號4房雙套單位有需求，發展商將考慮加推，面積介乎1,663方呎至1,847方呎。發展商亦將會跟合作伙伴開會商討新一輪推售策略及加推單位數目，項目待售單位總值逾50億元。

台商5912萬購御金天池屋

　另外，土地註冊處資料顯示，信和本月初售出的西九龍御金．國?第2座38樓A室天池屋，成交價5,912.6萬元易手，登記買家為寶順集團控股公司董事鄭順吉，與台灣卓揚五金董事長同名。

本港旅遊業興旺，酒店房間卻不足，吸引財團甚至獨立投資者將手持物業改裝成酒店，尤其九龍灣一帶逐步轉型，改建酒店更加蔚然成風，以迎接日後的「新中環」機遇。城規會剛接獲兩宗改建酒店的申請，其中觀塘偉業街101號D-Tower，業主將現有工廈全幢改裝為21層的環保酒店，提供95個房間。

觀塘D-Tower增建房間

　D-Tower現時的業主為億匯(香港)，董事包括施佩嘉、郭順英、成小澄等，亦為今次的申請人。事實上，地盤去年亦曾經申請改建成酒店，7月並獲有條件下批准，當時提供房間80間。今次申請於樓面上輕微增加至36,615方呎，房間則增至95間，但相對地平均房間面積縮細。

　另外，灣仔王子酒店或有關人士早前斥3.47億元購入的油麻地廟街46至54號賢昆商業大廈，現劃為「住宅(甲類)」用途，剛申請將現有商業大廈改建成1幢17層高酒店，提供117個房間，並申請略為放寬地積比率，現址地盤面積3,719方呎，以10.94倍計，可建40,669方呎。

住宅市場二手樓價屢創新高，綜合市場人士稱，促使部分買家置業信心猶豫不決，轉投租賃市場靜待後市變化。今年首七個月租金累升約百分之九，現租金水平比九七年高出約半成。

美聯高級營業經理李振榮指出，位於西灣河嘉亨灣住宅租金創出今年新高水平，其中，涉及三座高層C室的租務交易，單位面積一千三百二十五方呎，乃由日本公司最新以月租六萬元承租，折合呎租為四十五元。現時，該屋苑同類型的三房大單位租盤較少應市，現市場只有三個放租，故租務成交價亦「企硬」。

利嘉閣聯席董事何家健表示，大屋苑如沙田第一城，最新租務市場活躍，其中，該屋苑四十九座中層A室，單位面積三百九十五方呎，剛以一萬一千八百元租出，折合呎租為三十元；何氏又透露，該單位由兩名內地學生承租，現時屋苑的租務成交，多數由內地學生租客作主導，最近佔整體租客六成比例。沙田第一城現平均租金約為二十二元，本月暫錄得三十宗成交，較上月同期成交量升百分之一至二，七月全月則有八十宗成交。

美聯物業資料研究部高級經理張蓓蕾表示，七月住宅租金按月升約百分之二，同期樓價則平穩發展，帶動租金回報率得輕微回升。在未扣除管理費、差餉及其他費用下，最新七月份租金回報率錄得約四厘二。