實價登錄本月上路，除買賣房屋要登錄外，經由房仲出租房屋，也要登錄租金價格，不少房東擔心租屋行為曝光，紛紛改成自行出租，使房仲委租量大減，據房仲業者統計，本月1~10日全台委託房仲租屋量比7月同期少了約2成，其中又以台北市的萎縮程度最大，比7月同期少6.6成。

住商不動產調查全台主要都會區5~8月租屋委託量發現，實價登錄實施後全台平均委租量瞬凍，和5月實價登錄議題發酵前比較，大幅縮減5.7成，其中雙北市與台中萎縮幅度最高，均較5月同期減少近6成。

避課稅「自己來」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，不少房東擔心實價登錄，會讓租金收入曝光、最後被課稅，因此出租紛紛改成「自己來」，造成本月租屋委託大幅下滑。東森房屋新店建國加盟店店長李培誠也表示，很多房東為避免被課稅，都變成自行出租，確實讓整體委租量比上月減少了5成。
不過住商不動產台中七期朝富店店長陳俊雄說，尚未明顯感受到委租量下滑，「還是很多房東並不清楚經由房仲出租要登錄租金」。


網路刊登增1成
因房東自行出租不須登錄，台灣搜房價格中心執行長廖秀敏表示，8月以來，全台房東網路刊登量較上月增加1成左右，主要集中在雙北市，不過也可能是房東希望趕在鬼月前將房屋出租，才導致刊登數量增加。

下周大型商辦標售案

　戴德梁行董事總經理顏炳立、仲量聯行董事總經理趙正義、第一太平戴維斯總經理高銘頂昨（13）日不約而同表示，儘管政策持續打房、打建商、打豪宅、打壽險，但兩岸和平紅利、投保協議簽定效應，有機會讓台灣商辦有天價可期。

　顏炳立與高銘頂表示，8月20日（下周一）元大金控有3棟大樓標售，底價50.8億元；另外，被不動產市場和金融業稱為「823戰役」的下周四，宏遠證券大樓也將公開標售，底價58.8億元。這4棟商辦大樓，底價逾109億元，有信心脫標。

　顏炳立指出，雖說壽險業出手「衝勁」會收斂一些，但此話還言之過早。接下來重頭戲，黑松微風廣場旁土地9月底標售，底價57億8,888萬元，將被視為測試保險局出手打壽險業效應的風向球。高銘頂也認為，儘管政策打房、打壽險一波波出手，但未來天價仍有機會重現市場。

　至於價格方面，高銘頂分析，壽險業大買家競逐的實力雖被削弱，但壽險業購置不動產的需求，依然強勁；且除了壽險業，市場Players還有傳產、台商和中實大戶等黑馬。

　下周除有戴德梁行代理標售元大3棟商辦大樓、第一太平戴維斯代理標售宏遠大樓外；太子汽車敦南大樓也將在823，以底價114.13億元進行第二次法院拍賣。這5棟商業辦公大樓，總底價約達223億元，若保險局公布新規定，那麼下周5棟大樓公開標售案，將面臨第一波市場考驗。

　顏炳立表示，戴德梁行代理標售元大金子公司元大寶來證券及元大國際資產管理，將在20日公開標售西門町英雄廣場大樓部分樓層、內湖遠見科技大樓部分樓層、建國北路三商美邦人壽大樓全棟，3棟綁成1標，總底價50.8億元，迄今領標組數已有「2位數」、逾10餘組。顏炳立說，目前研判元大3棟大樓的成功標售的機率很大，投報率達2.16％，雖然壽險被戴上「緊箍咒」、出手將不致「激情」演出，但依然會加碼收購優質不動產。

　至於宏遠證券大樓，高銘頂表示由於位於信義路四段、租金報酬率有2.3％，有信心順利標出，目前已有10餘組領標，壽險、建商、外資都有。

潤泰創新（9945）近日簽下合建分屋契約，插旗台北市北投區的奇岩，面積約514坪，潤泰新預計投入6.15億元，全案預計先建後售，在2014年底或2015年初推案。

奇岩一帶近來有不少上市櫃建商卡位、醞釀推案，據悉，除潤泰創新之外，已在此區布局的建商還有華固、遠雄、宏普等。

潤泰創新評估，房市景氣雖然變化大，但台北市需求仍穩定，因此持續尋覓可推案來源。潤泰創新7月營收8.2億元，較6月成長，年增率也有4.7%，股價昨漲0.6元收49.2元。

潤泰創新總經理簡滄圳表示，此次合建的標的是北投區三合段31地號的土地，使用分區為第3種住宅區，潤泰創新與5位私人地主簽合建契約，未來分回的建坪約1,200坪。

因國際會計準則IFRS將上路、未來建案入帳僅能用全部完工法，加上潤泰創新對自家工法有信心，建案完工後賣相更好，全案因而規劃先建後售，簡滄圳透露，希望明年第3季能開工，2014年底或2015年初時可完工推出。

簡滄圳分析，如今房市投資客全面退潮，但自住買盤仍在，尤其是大台北地區的首購、換屋需求都很穩定，此次簽下的合建案，產品因而定位為中坪數的換屋產品，每戶約在50坪至60坪之間。

雖然營建本業的入帳來源並不多，但潤泰創新轉投資高鑫零售、南山人壽等事業，業績都穩定成長。

　總太（3056）今年在台中市主攻首購宅，包括台中南區、總銷約16億元的「總太春上」案及北屯區部子段「青境悅來」案，今年總推案量約50億元；總太繼台中市南區「總太春上」接近完銷後，第四季將接著於北屯區推出「青境悅來」預售案，總銷金額32億元，目前潛銷詢問度高，預約看屋人數已超過百組。

　由於第3季起進入入帳高峰期，可望推升營收大幅走高。

　總太8月20日除權息，每股將配發3元股利，包括現金股利1元與股票股利2元。

　位於台中南區的「總太春上」案，總戶數近200戶，基地面對綠園道第一排，規劃37至51坪產品，每坪單價在18萬至20萬元，推出後市場反應熱烈、現已接近完銷，日前已動工興建。位於台中部子段的「青境悅來」，規劃34至47坪、3房及4房產品，每坪平均單價約在15至18萬元之間。

　總太發言人翁毓羚表示，生活圈4號道通車後，台中市部子段、新光段成為首購熱門推案區，總太去年11月以17.09億元，標下台中市太原段、太順段4筆土地約9,414坪，未來將分期推案，「青境悅來」屬於第一期推案。

　法人表示，總太在廍子段的9,414坪建地，預估總銷金額近百億元，成為總太未來3到5年的主要營收與獲利來源。

　總太前7月營收為7.11億元，年增近30％。法人表示，總太今年預計入帳個案，包括總銷20億元、位於台中7期的「天匯」案、總銷26億元的台中「國美」案及總銷5億元的台中8期「觀景」案。

由於金管會規劃將正常授信的損失準備，提存比率由現行的○．五％拉高至一％，此舉將大幅提升銀行的資金成本，明年起不到二％的房貸利率恐成絕響。

大型公股行庫主管表示，金管會要求增提放款準備後，以銀行平均資金成本來看，房貸利率至少要二％以上才合理，民營銀行若仍照中央銀行規定的下限一．八四％搶生意，幾乎都會賠本。

合庫開第一槍 各銀行將跟進

近期已有銀行吹起房貸升息風，全台市占率第二大的合庫，由於房貸餘額逼近銀行法定上限，因此，除了政策性房貸外，首購族一般專案房貸利率直接拉到二．四七％起跳，非首購更達二．八％，等於自動「升息」一至兩碼（一碼為○．二五個百分點）。

對此，中央銀行官員表示，尊重各銀行的房貸政策，只要不殺價競爭，都樂觀其成。

未來首段利率 恐不低於2％

全台房貸市占率達四十％的五大銀行（台銀、土銀、合庫、一銀、華銀），剔除合庫後，其餘四家銀行三階段房貸專案，前一年大都享有不到二％的利率水準，但隨著資金成本上揚，未來可能連首段利率都會由二％起跳。

事實上，民眾要申請各階段專案房貸的最低利率，各銀行都有一定篩選標準，包括負債比、還款能力、職業等，最好負債比低於六十％，又是醫師、律師、會計師等，通過機會才高。

行庫主管表示，過去銀行殺價搶房貸的情況，明年在金管會要求增提準備的情況下，比較不會再見到了；即使央行暫緩升息，但房貸升息風早就蠢蠢欲動，雖然房貸基準利率不變，但預期會進一步提高加碼幅度。

台銀董事長劉燈城則認為，下半年房市應「審慎保守」，預估地點好的區域，房價下修幅度仍有限，但區位差的地段，恐怕不太樂觀，未來將嚴審不動產放款，轉向衝刺中小企業及海外授信。

金管會保險局擬提高保險業投資不動產「最低報酬率」，若政策通過，代表保險業無法再高價標不動產，未來競標不動產時，可能搶不過建商或外資。 依照現行規定，保險業投資不動產，須符合「2年即時運用最低投資報酬率」要求。目前依照公式算出的最低報酬率是1.875%，保險局擬提高到2.125%。 壽險業者解釋，拉高不動產最低投資報酬率，代表保險業競標不動產，無法提高價碼，屆時可能標不過建商，甚至是陸資或外資。且為符合這個投資報酬率標準，保險業可能得提高不動產的租金。 壽險業表示，保險局調整政策時，能否「給大家一條生路」。

國泰金控總經理李長庚說，壽險業的資金要有出路。現在保險業等於無法投資素地，若保險局再拉高不動產投資的最低投報率，未來很多不動產標案，保險業可能標不過外資。 李長庚建議金管會開放保險業投資海外不動產，例如到美國或日本投資，當地的報酬率可能都有5%左右。 目前金管會雖開放金融保險業可赴大陸購買不動產，但是僅限於「自用」，不包括「投資」用途。 新光金控副董事長許澎說，投資不動產，是保險資金運用，風險相對較低的管道，金管會若提高投資不動產的最低報酬率，會讓保險業可投資管道更少。

保險業租屋 多了束縛
金管會保險局今（14）日將邀請保險業者商討不動產投資即時利用處理原則，在出租率擬從60%增至70%等4大規範下，業者擔心未來在投標不動產時可能處於不公平競爭。 壽險業者指出，這項措施上路後可能有兩個影響。首先是出租率偏低的保險公司，為達標可能降價求租，是否因此帶動商辦租金下跌，目前難以評估。

其次可能讓壽險業者處於不公平競爭。倘若某標案的參與者多數為保險公司，因所受規範一致，影響較小；若為保險與非保險都有，過去保險業砸重金搶標的力道，可能轉弱。 保險局發給業者的公文指出，100年2月24日發布的《保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則》，外界對保險業投資不動產情形仍存有疑慮。為加強監理措施，以確保保險業資金運用於不動產投資的妥適性，並提升保險業資金運用效益，擬修正相關規範。據了解，這項規定屬行政命令，今日開完會後，很快就公告實施，最慢不會拖過8月底。

跨年或分年出售預售屋，財政部統一申報財產交易所得的年度，應以交付尾款年度為準；尾款交付日不明時，可向建商辦理換約當日所屬年度，做為報繳稅的年度。

財政部昨（13）日發布最新解釋，個人出售預售屋，買方分別在不同年度支付買賣價款時，賣方申報財產交易所得，應以交付尾款日期所屬年度為所得歸屬年度；尾款交付日期不明時，可改以原始出售該預售屋的建設公司，記載本次預售屋買賣雙方，與該公司辦理預售屋買賣契約的異動日期（即換約日）所屬年度，做為所得歸屬年度。

個人出售預售屋是屬權利交易，依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定，應以交易時的成交價額，減除原始取得成本及相關必要費用的餘額，為財產交易所得。其中，土地交易所得並無免稅優惠，需與房屋合併銷售價格一起計稅。

財政部指出，不動產相關交易相對於一般商品買賣，交易金額往往十分龐大，買方通常採分次支付買賣價款完成交易。因此，如以各該價款交付日做為所得歸屬年度，可能會產生同一筆所得因收款日落在不同年度，出現分年認列損益的情形。

明年起，內政部營建署的住宅補貼，將增加「簡易修繕」住宅費用及「自建住宅」貸款利息兩項。簡易修繕每戶最高補助三萬元；自建住宅則可享最高二百廿萬元、最長廿年的低利優惠貸款。 營建署官員說，住宅法年底實施，政府須辦理自建、自購、修繕住宅等貸款利息補貼；租屋、簡易修繕住宅等費用補貼。

目前內政部辦理的「住宅補貼方案」與「青年安心成家方案」，就包括自購住宅有最高二百萬至二百廿萬元的零利或低利貸款優惠；修繕住宅有最高八十萬的低利貸款；弱勢族群可申請每月四千元租金補貼。 營建署另擬「簡易修繕」及「自建住宅」的補貼辦法草案，預計年底與住宅法同步實施。


官員指出，簡易修繕設備項目包括：屋頂防水、排水及隔熱；外牆防水及面材整修；衛生、照明、無障礙設施等設備。但為避免濫用，申請修繕的設施，不得為公寓大廈的公共設施。 申請條件為：家庭成員僅持有一戶屋齡超過十年的住宅，及家庭年所得在一定得標準以下（如北市為一百四十八萬元以下）。而卅年以上的老舊住宅可增加評點權重。


自建住宅貸款利息補貼，則為最高二百廿萬元、最長廿年的低利貸款（弱勢戶的利率約為零點八四二％，一般戶約為一點四一七％）。申請條件為，家庭成員均無自有住宅，或申請人兩年內自建住宅並已辦理貸款者，且家庭年所得同樣在一定標準以下。 官員說，目前這兩項的補助名額尚未確定，但每項約在五千至一萬戶，且補貼不會斷，每年將擇期讓民眾申請。

「奢侈稅」上路1年多，部分民眾誤以為只要出售「自用住宅」，就可免課奢侈稅。國稅局昨天表示，民眾售屋，必須符合自住、無出租、無營業、遷入戶籍等4項條件，才不用繳納奢侈稅。 國稅局官員表示，最近發現數起奢侈稅案例，民眾出售購買不到2年的自用住宅，卻忘了遷入戶籍，最後必須多繳奢侈稅。

據指出，台商甲君民國99年11月在台南市購屋，名下只有這筆房產，且沒有營業或出租，但因往返大陸，甲君未設籍台南；他去年賣掉台南房子，因未設籍，最後遭國稅局通知課徵奢侈稅。 財政部南區國稅局官員表示，最近接到許多詢問電話，民眾通常知道出售2年內自住房地要符合自住、無出租或營業等條件，才不用繳納奢侈稅，但許多人經常忽略必須在售屋前遷入戶籍。

官員表示，包括奢侈稅和土地稅法，戶籍登記都是認定是否屬自用住宅的「法定形式要件」，即使事後可舉證房屋確實沒有營業或出租，仍無法排除課稅。

金管會檢查局日前專案金檢部分銀行不動產放款，發現有大型行庫「超限」三百億元。官員昨天表示，銀行放款只要資金用途跟不動產有關，都必須受到限額控管。

金管會銀行局局長桂先農表示，他還不了解檢查局的檢查結果，但如果銀行只是放款「超標」，銀行局會要求銀行先增提放款的呆帳準備金；若銀行確有違規情事才會處分。

不過，金管會拿各大行庫承做企業購置不動產「開刀」，立即引起各銀行反彈。銀行主管指出，財政部日前邀集行庫高層座談時，某銀行代表「開砲」，希望財政部能與金管會溝通，避免衝擊企業籌措資金。

銀行法規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款餘額及金融債券發售額加總的百分之卅。

但有銀行在承做企業建築放款時，會將放款資金放在「企業周轉金」項下，避開百分之卅的限制。金管會主張，企業戶向銀行借款的用途，只要是用來興建或購置不動產，都應算在不動產放款，要納入百分之卅的限額控管。

這次金檢不動產放款，用最嚴格規定。金管會檢查局長鍾慧貞指出，去年已發函銀行業，將以「借款資金用途為認定標準」。

為避免壽險業搶樓，金管會保險局擬再設限，將最低投資報酬率門檻拉高至2.125%。不動產業者表示，此舉將衝擊大型不動產標售，壽險業出價上限恐受影響，未來價格恐不易創新高，不過業者強調商用不動產的市場仍在。

近期標售的大型不動產包括北市信義路「三商美邦宏遠大樓」、建國北路「建北大樓」等，總底價逾290億元。

第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂指出，從買氣來看，並不會降低壽險業搶樓之意願，但出價上限將會受到影響，因最低投報率一旦拉高至2.125%，壽險業出價將不像以往那麼積極，但強調並非只有壽險業在搶樓，非壽險業者也積極出價在買樓。

仲量聯行總經理趙正義則表示，最低投報率門檻提高，對於商用不動產的價格將有所影響，認為這是金管會對於資金充裕緩控之手段，未來商用不動產將不易創造出很高的價格。

宏大不動產估價師執行長郭國任表示，目前商用不動產賣方信心極高，開出的價格，投報率都在2%上下，只比金管會規定的壽險業買樓最低投報率1.875%高出一些，一旦金管提高到2.125%，勢必造成壽險業者進場困難。

一旦金管會正式實施，目前已公告要標售的商用不動產，很可能調整底價，以免流標；而如果真有業主如此操作，因兩岸簽訂投保協議而氣勢高漲的商用不動產勢必受挫。當然賣方仍可能不調整底價，如期標售試試看，但如果出現一連串流標，商用不動產將直接面臨價格下修。

實價登錄上路10多天，信義房屋企研室經理蘇啟榮今天接受媒體訪問時表示，實價登錄不影響房市供需狀況，因此房價並不會因此產生太大變化，他認為第3季房市呈「溫溫的市況」，928檔期將成為下半年房市指標，不排除建商將採潛銷方式試水溫，選在最適當的時機再推案。

蘇啟榮指出，自從去年奢侈稅上路以來，市場便缺乏指標性大案，近期受矚目的元利信義聯勤個案，也需等到4年後完工，整個豪宅市場買氣是中間偏弱，尤其實價登錄後，市場追逐高資產的現象也趨緩；他認為，第3季房市將屬於溫溫的市況，近期台股量能回升、但鬼月又即將報到，多空因素交雜下，短期房市表現大多還是跟全球景氣連動。

蘇啟榮認為，近期市場最關注的是928檔期表現，將成為下半年房市指標，包括來客量、來人量、和廣告量，都是參考值，現階段由於建商口袋夠深，擁有資金調度的能力，許多推案建商還是可以「等」，預估將採取「潛銷」方式先試水溫，選在最適當的時機出手推案；他預估928檔期相較329檔期若表現較好，下半年房市將呈樂觀；若表現與329持平，也算是不錯表現，比329差則顯現市場持續低迷。

而實價登錄後，10月開放查詢房價行情，蘇啟榮提醒民眾，若觀察房價有下修現象，僅是因為市場減少漫天喊價的狀況，並非房價跌了，而是實價登錄後，呈現原先市場正常的交易行情。

自兩岸開放自由行後，港資、陸資對台灣A級商圈店面興趣高昂，北市東區、西門町、士林夜市最夯。近來傳出士林夜市旁、前身為金雞廣場的豪宅案「圓山1號院」，其規劃要價共約28億元的8間透天店面，由港資一口氣打包買走，財力雄厚驚人，興富發建設承認售出，但對買方身分三緘其口。

士林夜市為台北著名觀光勝地之一，人潮絡繹不絕，店面租金與行情近年也水漲船高，其中原位基河路的金雞廣場，前年被興富發以總價35.5億元買下，改建為豪宅案「圓山1號院」，該案預計今年928檔期正式公開，因總銷金額高達110億元，是北台灣下半年重點大案。


報酬率可達8%

據悉，「圓山1號院」最受矚目的黃金店面，共規劃8間透天店面，已被某港資相中，全數打包買走，總價約28億元。據了解，因陸客最愛的士林夜市雖有各種美食小吃，卻缺少精品店、免稅商店，因此未來該店面有可能朝此規劃，搶攻陸客市場。對此，興富發副總經理廖昭雄說，「圓山1號院」建照已取得，近期將公開，「8間連棟店面已全部賣出，由1組買方全買下來，但不便透露買方身分、金額與未來店面規劃」。

海悅廣告協理郭正安說，「圓山1號院」基地面積1370坪，住家規劃80~100坪，預計每坪開價130~150萬元，其中店面佔地約300坪，規劃8間2層樓半的透天店面，每間地坪約40坪、建坪100坪，每間價格約3.5億元，由於買方是直接向建設公司買下，並未透過海悅廣告，因此細節不太清楚。太平洋房屋士林店經理蕭世綸說，士林夜市店面少有買賣，由於相當熱門，投資客多會直接向屋主搶購，且不少透天店面，除樓下做店面外，樓上再隔成套房出租，報酬率可有6~8%，相當吸引投資客，近來就聽說許多陸、港資欲收購店面。

大型店面最夯

仲量聯行總經理趙正義說，自由行開放後外資最有興趣的商圈為東區、西門町，詢問度相當高，已有數家買方表達尋找大型店面與商場投資意願。第一太平戴維斯協理田揚名也說，港資、陸資多欲尋找500坪以上大型店面，尤其對整棟商辦改做飯店，或買下1、2樓等整排店面做百貨零售業最有興趣，據了解，目前就有港資欲買店面引進錶商。

市場傳出，大陸知名地產開發商萬通集團董事長馮倫看好兩岸投保協議簽定後將有更多陸企來台，看中信義計畫區前景，有意在此尋覓整棟或數層樓的空間，打造「China Center」商務中心。

萬通是第1位在台推案的大陸房地產開發商， 去年在台北推出首筆建案「萬通台北2011」。據悉，馮侖認為兩岸投保協議簽訂後，陸企登台發展將帶動強勁的商辦需求，因此相中台北市信義計畫區。外界解讀，該項舉動是投資商辦前測試市場水溫的做法 ，此訊息對台北商辦市場是一大激勵。


馮侖與萬科集團主席王石被視為大陸兩大地產王，市場一直有「北馮侖、南王石」的說法。馮侖曾說，「好吃的東西當然會再吃」，強調會再投資台灣。據指出，馮侖除持續物色適合興建度假屋的土地之外，商辦是接下來的投資重點。


「China Center」，是指專門提供給陸企使用的商務中心，裡面將隔出各種面積，備有辦公據點所需的軟硬體。陸企只要租用所需的面積即可設點，做為登台發展的第1站；另外也設有交誼中心等，可跟其他在此設點的陸企交流。


萬通在紐約已有一個「China Center」，就在世貿雙子星原址重建的「世界貿易中心1號」（One World Trade Center ）內。據了解，馮侖認為「China Center」除了做為陸企總部，還有展現大陸經濟實力的意味，如今陸企登台的需求愈來愈強勁，正是推動的時機。


信義計畫區素地難尋，而且空地多規劃興建豪宅產品，未來幾乎沒有新的商辦大樓會釋出。知情人士透露，萬通可能會向既有的商辦大樓承租部分樓層，改裝成「China Center 」。目前信義計畫區內的商辦空置率仍超過一成。


「萬通台北2011」位於新北市淡水小坪頂，馮侖在此打造兩棟29層樓高的住宅，全案共有276戶，目前已售逾百戶，每坪成交價在50萬元至60萬元間。


馮侖並非直接投資此案，而是透過新加坡萬通投資公司、100%轉投資台灣萬通國際開發；新加坡萬通投資的資金來自全球，北京萬通持股29%。未來「China Center」也規劃透過此模式投資。

　新竹市政府5月自台鐵局接下新竹火車站後站都更案實施者後，即展開各項推行作業，初步決定第1期開發將興建3棟18層樓建築，逐步打造「新竹都會時尚中心」，招商作業預計將在今年底展開。

　新竹火車站後站都更案占地面積約6.76公頃，市府除了將打造都會時尚中心，更希望透過前後站立體連通系統，未來將前後站商業休閒文化發展圈串連在一起，帶動後站地區活化再生。

　市府都發處長翁義芳表示，台鐵局換手由市府擔任後站都更案實施者後，不但可獲取實施者簽約金稍作財務彌補，並可推動流程的快速進展，為全案帶入新境界，讓市府能透過公聽會的召開，蒐集全數67戶權益人意向。

　初步蒐集資料尚有12戶持不同意態度，翁義芳以台北文林苑都更案經驗表示，若涉單一地號權屬，將傾向排除劃定的方向推動，近日將再召開說明會向權益人說明。期能取得各種意見聲音的最大共識，劃定實施範圍後，即刻展開實質招商開發作業。

　翁義芳說明，新竹火車站後站都更案第1期開發將興建3棟18層樓之新穎建築，逐步打造涵蓋金融、辦公、商務、會展、觀光飯店、百貨、餐飲與文化的「新竹都會時尚中心」，加上國道客運轉運站的興建，讓都更案效益快速浮現。

捷運淡水延伸線工程昨（13）日進行環境影響專案小組初審會議，環評委員決議補件再審。新北市政府表示，若環評順利通過，預計在民國107、110年分2階段通車，可望帶動當地觀光產業發展，預計130年時，淡水區人口將由現在的13萬人增至30萬人。

環保署昨天召開「捷運淡水延伸線工程環境影響說明書」專案小組初審會議，環評委員認為，該開發計畫在景觀視覺模擬、環境監測計畫和綠建築等部分資訊不夠明確，要求補件再審。若開發計畫經專案小組審查通過，就會送交環評大會審議，通過後即可動工。

開發單位新北市政府交通局表示，捷運淡水延伸線共投入153億元經費，是國內第1個輕軌捷運線，分為綠山線、藍海線，前者主要是建立淡海新市鎮連外道路網絡，後者則以帶動觀光產業為導向。若環評順利，預計明年動工，第一階段綠山線和部分藍海線將在107年完工通車；第2階段藍海線110年通車。

「家電四雄」的大同（2371）、聲寶土地資產可觀。大同板橋廠2.8萬坪土地進入環評最終階段，預計明年著手開發。聲寶則保留實力，土城廠5,000坪、林口廠4萬坪土地暫無異動，以生產家電產品為主。

大同指出，這幾年來土地開發的案子持續推出，板橋廠的開發案目前進入環評的最終階段，如果順利通過，第1批以住宅為主，要看下半年的房市情況再推案，大同將採取時間伸縮，在適當的時機才會推出。

大同表示，在板橋廠會有住宅、商辦大樓，並規劃進行物業管理，配合財務規劃，在龐大的土地上仍然保有土地資產，不希望全部賣出。今後在活化土地資產會將部分土地、大樓留著，出租作為收入的來源，再搭配買地進來開發，就像其他的建設公司一樣，有多元的周轉方式。

10日，武漢軌道交通2號線一期洪山廣場站商鋪物業租賃權舉行公開拍賣，總面積達3200餘平方米的22處地鐵商鋪租賃費共拍得5831萬元，其中一鋪位月租費更拍到675元/平米的價格。但這只是武漢地鐵物業的冰山一角，伴隨武漢地鐵2號線的開通，武漢地鐵集團將成為江城最大的黃金鋪王。

“香港模式”武漢生根

在武漢軌道交通1號線漢西一路站綜合樓，有酒店、辦公寫字樓，也有商業店鋪，該綜合樓於2010年實現整體招租，標誌著武漢“地鐵+物業”綜合開發專案正式“破冰”。武漢地鐵2號線將繼續沿用這種從香港借鑒而來的“地鐵+物業”綜合開發模式。

武漢地鐵集團土地綜合開發事業總部副總經理張遠飛說，武漢地鐵2號線的物業分為“大物業”和“小物業”兩種。“大物業”指站點地面上方蓋的配套綜合樓或地下空間規模超過1萬平方米的空間，這種由地鐵集團土地綜合開發事業總部整體對外招商，中標單位再將其自營或轉租，比如1號線漢西一路站的綜合樓。“小物業”則指站廳層小規模的商業空間，由地鐵集團運營公司對其進行招商，比如1號線部分站點內的良品鋪子等商鋪，還有2號線10日進行的洪山廣場站物業租賃權拍賣。

商鋪租金月入3億

對於武漢地鐵2號線而言，共有8個站共19萬平方米的“大物業”項目，分別位於金銀潭站配套用房、常青花園站配套用房、王家墩東站配套用房、江漢路站地下停車場和小部分配套、洪山廣場站東廣場地下商業和停車兩層、中南路建設廳還建樓的部分、中南一路7層還建樓、傅家坡主變電站配套用房。

“2011年，武漢軌道交通1號線漢西一路站、大智路站、舵落口站、循禮門附近的東民巷文化展示廳4個大物業項目共收益1500萬元，但我們預測，2號線開通後，沿線8個大物業收益將達到1億至3億元。”張遠飛表示，按每平米每個月150元的租金收入計算，19萬平方米就是3億多的收入。

未來還有發展空間

張遠飛還介紹，以南京地鐵的運營經驗來看，其黃金線路沿線租金是按天計算，每平米每天可租30到50元，比武漢貴得多，武漢地鐵2號線商業價值將在未來還有發展空間。

武漢地鐵2號線從漢口三金潭到武昌光穀廣場，串起幾大商圈，被譽為黃金線路，目前幾大物業專案已進入招商的前期準備中，開通前將基本完成招商。屆時，武漢地鐵集團將成為武漢市黃金商業物業大王。

據瞭解，武漢地鐵物業所得全部收入將用於補貼運營虧損，但是否可以實現收支平衡，現在誰也說不準，只有等開通後根據實際情況再看。

在7月份不少房企銷售不佳下，13日恆大地產（03333，HK）公佈7月份業績顯示，7月份?大地產實現合約銷售額82.4億元，合約銷售面積132.6萬平方米。相比6月份而言，銷售額僅0.2億的增長。

6月份?大實現合約銷售82.2億元，實現銷售面積136.4萬平方米。2012年1-7月份?大實現合約銷售額432.8億元，完成全年合約銷售計畫的54.1%；首7個月累計合約銷售面積709.5萬平方米，累計合約銷售均價6100元/平方米。

網易財經注意到，在價格方面7月份?大地產合約銷售均價6213元/平方米，而在6月份，其價格僅為6026元/平方米，環比上漲3%。

據悉，七月份?大新開盤項目2個，在售項目累計達到156個，合約銷售額及銷售均價環比均略有上升。有相關人士表示，?大三季度銷售月月基本保持穩中有升，下半年貨量充足，對於實現全年800億銷售額表現樂觀。

8月12日，創造了上海住宅用地溢價率最高紀錄的常發豪庭國際開盤，銷售均價僅為13000元/平方米。而江蘇常發集團2009年12月購得上述項目的地塊樓板價高達12076元/平方米，溢價率達425%，刷新了上海住宅用地成交溢價率的最高紀錄。

上海市城鄉和建設交通委員會的專案顯示，這一專案僅每棟建築的毛坯造價就達到2400多元/平方米，如果加上綠化、配套及稅費等成本，常發豪庭國際的成本價已經高於售價。中房信研究總監薛建雄認為，這一專案的配套、建安、稅費等成本至少在5000元/平方米。

記者昨日致電該樓盤開發商常發地產上海公司電話，試圖瞭解相關情況，但對方無人接聽。

對於常發地產來說，選擇在眼下開盤，也許並不是最好的時機。

同策諮詢機構統計，目前常發豪庭國際所在嘉定新城板塊7月以來的供求比達到1.85：1。張宏偉說，雖然當地市場需求不少，但供應量和存量都非常龐大，造成了樓盤銷售的壓力。

根據同策統計的資料，該區域今年以來的專案成交均價多在13000~15000元/平方米之間。顯然，常發項目的售價並不佔有優勢。

事實上，從常發地產拍得上述地塊到最終的銷售，已經經歷了兩年半的時間，同期拍地的周邊地塊早已在去年底完成了大部分銷售。

對常發來說，延緩上述地塊的銷售，也許是避免銷售價格跌破成本的方法之一。然而，常發並沒有這麼做。

是什麼原因導致常發沒有繼續拖延開盤時間？

2012博鼇房地年產論壇上一些知名房企企業家的觀點，也許間接地說出了原因。星河灣董事副總裁梁上燕表示，市場到明年3~4月份才會有反彈，而且不會像以前那樣大漲。萬科執行副總裁周衛軍也持類似看法。眾多地產大幾乎有一個一致的觀點——市場的拐點沒有出現，上半年的成交量上升與其說是回暖，不如說是回歸。

業內人士分析，在這樣的情況下，對於常發來說，極早出貨或許才有可能讓虧損降至最低。

8月13日，中鐵信託的優債1260期中南建設專案集合資金信託正在緊鑼密鼓發行。該信託計畫募集資金1億元，用於受讓中南建設（000961.SZ）持有的對其控股子公司南通中南新世界中心開發有限公司的應收債權。

資料顯示，中南建設的主營是土木工程建築和房地產開發，該產品預期收益率可達到8.8%-9.8%。用益信託統計的2012年上半年地產信託發行情況顯示，中鐵信託、新華信託以及交銀信託的發行規模位元列前三位元。

在地產信託預期收益率方面，記者統計發現，經過連續兩輪降息後，絕大部分固定收益類產品收益普遍下行，而地產信託依然堅挺維持在10%的高位。

城頭變幻大王旗

用益信託最近發佈的2012年上半年地產信託的統計資料顯示，在集合房地產信託方面，兩家西部的信託公司成為“領頭羊”。

發行規模最大的信託公司是成都的中鐵信託，共發行了82億元；位於重慶的新華信託發行80億元，緊隨其後的是交銀信託。

從中鐵信託2012年上半年的產品成立公告來看，融資方不乏大型開發商。如金科股份、碧桂園、?大地產、中天城投等。譬如，碧桂園就包括泰州碧桂園鳳凰溫泉酒店項目、碧桂園巢湖南岸鳳凰酒店項目、碧桂園如山湖鳳凰酒店項目、武漢碧桂園鳳凰酒店項目等。

往日在地產信託領域較為兇猛的中融信託，此次排名已經在10名開外。一位信託研究人士分析，原先地產信託餘額規模比較大的機構，在今年以來，有意放慢發行的節奏，而原來地產信託並不多的公司，反而有機會進一步增加市場份額，這與每個公司的經營策略不同相關。

記者從中鐵信託瞭解到，截至2011年底，其地產信託占比超過20%。另外，交銀國際信託的2011年報顯示，房地產信託的金額是122.38億元，占比僅為16.37%。新華信託2011年報顯示，在信託資產運用情況一項中，房地產為287.94億元，占信託資產比例為41.49%。

記者聯繫上新華信託一位辦公室負責人，詢問其最新的地產信託餘額以及占比等詳細情況，但其以不瞭解具體業務經營為由，婉拒採訪。

而中鐵信託對上述排名則有異議。該公司人士表示，截至今年6月末，該公司的房地產信託餘額規模是110億元左右，比去年底略有下降。上半年新發行地產信託金額是30多億元，其中集合信託產品占多數。截至今年6月底，信託資產規模是500多億元，所以房地產信託占信託資產總額不到20%。但該人士並沒有解釋下半年在地產信託產品方面的策略以及風控等。

對此，用益信託研究員徐穎風表示，雙方資料不同的原因主要是統計口徑的差異。“有的信託產品，比如資金用於購物廣場、商業大樓建設的，我們都把它劃為地產信託，而有些信託公司在統計時可能將其分為工商企業信託類別。”他說。

收益維持高位

一位排名靠前的信託公司風控官向記者表示，截至6月末，其所在公司的地產信託餘額保持在140億元左右，餘額較年初新增約10億元。

該人士解釋稱，上半年新成立的地產信託專案中，有部分是原有的專案到期後，符合條件的可繼續融資，但總的來說今年以來新增房地產信託專案並不多。

就總體情況來看，在嚴厲的地產調控之下，上半年地產信託規模占比有了明顯下降。按照中國信託業協會公佈的資料，上半年房地產信託累計新增項目的金額共為1212.70億元，占同期新增信託比例僅為6.45%，與去年同期的2078億元規模相比，減少41.64%。

在新增的房地產信託中，集合信託規模是638.26億元，占比為52.63%。從預期收益率方面看，截至2012年6月，房地產信託為10.04%，並且平均期限是1.62年，與去年相比有一定下降。

在兩次降息之後，地產信託收益率依然在高位，用益信託的統計顯示，自從7月份以來，共有62款地產信託發行，募集金額為107.38億元，平均年化收益率 10.04%。

至於業界較為關心的兌付風險問題，近日銀監會相關人士表示，由於房地產信託規模、占比均呈現下降趨勢等四大原因，雖然個別公司的個別項目存在風險隱患，但引發區域性、系統性風險的可能性不大，並表示今明兩年，集合類房地產信託需兌付的金額，扣除次級後分別為710.02億元和1842.52億元。

“房地產信託每一單依然是要報銀監局審批，所以現在是條件較好的項目才做。”上述信託公司風控官說，今年開始已經進行業務的結構性調整，未來肯定要減輕對房地產業務的依賴。

受中央和地方政策雙重收緊影響，進入8月份以來，樓市回暖勢頭受阻。中原集團研究中心監測資料顯示，近期全國54個大中城市新房周成交量環比連續小幅下滑，8月前9天的整體成交量較7月同期減少5%，市場開始出現疲軟。

根據中原集團研究中心監測資料，一線城市新房成交量與上月基本持平，成交量表現漲跌互現。除了北京成交環比上周有近五成的大幅上升外，上海、廣州、深圳其他三大城市均呈環比回落態勢。其中深圳新房成交套數為773套，環比下降了15.61%，成交價格也環比下跌了11.35%。

根據中國指數研究院資料研發中心發佈的資料，天津、上海、杭州、廣州、重慶和長沙等重點城市，上周成交都呈現不同程度的回落。

相比新房市場，二手住宅市場的行情更不盡如人意。進入8月，二手房市場活躍度較6、7月顯著降低。中原監測的五大城市8月前9天的二手住宅成交量較上月大幅減少約四成。

最直接的表現是開發商銷售業績出現集體下滑，從已公佈7月銷售情況的7家標杆房企來看，整體銷售金額約412億元，儘管同比依然增加33%，但環比6月則大幅減少32%。7月份10家標杆房企新增供應面積環比下降達45%。

7月下旬以來市場出現的上升放緩，主要是受到了中央督查各地調控的政策壓力，以及傳統銷售淡季的雙重影響。7月31日召開的中央政治局會議也明確提出，要堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈。各地方紛紛響應中央調控號召，對市場進行調整嚴控，如珠海鬆綁限購取消、上海收緊外地戶籍人士購房資格、中山市收緊公積金政策、“限購真空”的義烏市政府宣佈調控延續。

這些都給6、7月份以來市場逐步回升的勢頭予以阻擊。

此外，樓市的週期性淡季也是市場回升受阻的重要原因。8月份樓市正值傳統的銷售淡季。房價上漲勢頭有所減緩，房地產開發商也普遍放緩了供應節奏。

受市場回升放緩影響，房地產商去庫存的任務也將遭遇麻煩。雖然近期開發商的庫存量呈現小幅減少之勢，但行業整體的去庫存週期仍在10個月的水準以上，房企去庫存任務依然艱巨。

新浪財經報導，曾數次唱衰大陸房地產業的評級機構標準普爾開始轉變看法。在最新的一份報告中，標普指出大陸房地產業正出現企穩跡象，並稱下半年房價降幅將小於5%。而3個月前，標普預測的是今年大陸房地產平均售價將下降約10%。

標普最新報告稱，許多購房者自2011年退場觀望後，目前正重返市場。由於政府放鬆了信貸限制並降息，房地產銷售正在上升。但由於庫存高企，房地產價格仍面臨一些壓力。開發商可能繼續降價以出清庫存，但降幅會縮小。標普指出，房地產銷售可能正在企穩，但下降的價格意味著未來1到2年內所有開發商的利潤率將下降。2012和201 3年，隨著開發商確認過去12個月疲弱的物業銷售以及利潤率下降的事實，多數開發商的信用比率將削弱。

調整單位組合 徵勾地表地 私人參建

為回應市民對住屋需要的訴求，增建公屋及居屋已成新政府房策重點。

據悉，政府正全方位研究三大方向：包括按近年公屋平均住戶人口持續減少趨勢，調整公屋單位組合，把單位供應量額外增2成；其次是徵用勾地表內長期閒置地皮、空置多年校舍及低使用率社區設施大樓，改建成公屋或居屋；以及借助更多市場力量，加快建屋。

特首梁振英的房策智囊認為，「泵大」公屋供應措施可取，料可在土地供應緊絀的困局下，起到最大紓緩作用。

平均住戶人數 4.4人減至2.9

政府消息人士指，過去10多年公屋住戶人口出現變化，令公屋單位未能「屋盡其用」。據悉，90年代中期公屋家庭，平均住戶人數為4.4人，但近年已減至2.9人（見表），主要原因小家庭日增、更多單身人士申請公屋引致。

公屋數目、相關基建及社區配套，向來按人口訂定，如一個屋邨約2,000個單位，房屋署按每戶4.4人，估算有8,800人居住，便制定合適配套，例如平均每人佔用休憩空間。然而，以現時平均每戶2.9人計算，上述屋邨實際住戶人數僅5,800人，比原本可容納人口少三分一。

1及2人家庭較多 未地盡其用

據悉，其中一個典型例子是慈雲山的公屋群，當年原先規劃約8萬人居住，但建屋後因公屋平均人口減少，令實質居住人口只有5萬多人，未能地盡其用。針對上述問題，加上近年公屋輪候冊累積申請以1及2人家庭佔最多，消息人士稱，政府已責成房屋署，研究調整公屋不同面積單位組合，在不改地積比率及總樓面面積大前提下，增加項目單位供應量。

據政府內部評估，盡用人口差距帶來的建屋空間，可額外增建3成單位，現時訂定「泵大」2成單位的目標，好處是顧及對社區及基建配套的影響，減少地區反對。

另政府要加快公屋及居屋供應，正考慮更多借助市場力量的措施，如探討恢復私人參建居屋、撥地予房協建類似居屋的住宅發售計劃、或以外判合約方式，把項目交由私人建築商興建。

房委會方面，消息指將研究縮短內部程序，如把房署建築項目的內部會議程序縮減。

梁房策智囊、前房屋署副署長鄔滿海認為，因應公屋人口結構變化趨勢，增加可建單位數目，完全是體現人口變化情況。

房委會委員蔡涯棉支持政府抽調勾地表內長期閒置地皮轉建公屋或居屋，並指可採取借用方式，當房委會獲政府批撥建屋土地，可把合適地皮交還政府抵銷，以免影響勾地表地皮數目。

理大應用社會科學系助理教授鍾劍華稱，現時勾地表內有逾40幅土地，相信本年度只有小部分被勾出，故政府有條件抽調部分轉為公營房屋用途。



未來3年 少於1.5萬公屋供應

今年首季公屋輪候冊累積申請，已破紀錄近19萬宗，惟未來3年新落成公屋供應，低於政策承諾的指標。據悉，政府倘要「泵大」公屋供應，只能靠5年計劃的最後兩年供應「追落後」。

追落後 靠5年計劃最後兩年

根據房委會資料，由2012/13至2016/17年度的5年內，預計有7.55萬個公屋單位落成，平均每年1.51萬伙，僅高於平均每年1.5萬伙的指標；但實際上，未來3年房委會每年預測供應量均少於1.5萬伙（見表）。

現有建屋項目「泵大」供應，應會在2015/16及2016/17年度的項目中實施。

特首梁振英在競選政綱中，曾提出將公屋5年計劃中最後一、兩年落成單位，提早於第3年興建，以便該年度建屋量由1.5萬個增至3.5萬個，現時當局正進行有關安排，是否落實仍屬未知之數。

政府消息人士指，倘可解決政治壓力問題，房委可採取更進取措施，如把可供3人或以上單位，編配年輕單身人士合住一段時間，待有新的細單位供應，再向他們編配獨立公屋，惟此舉在現有運作架構下，未必容易做到。

啟德公屋落成 助重建舊邨

另外，消息人士稱，不少舊公屋屋邨未有地盡其用，倘重建可增建單位，但最大困難是沒有重建調遷資源配合，故明年陸續入伙的啟德發展區的公屋，可為重建周邊舊屋邨帶來契機，相信房委會將有新的重建屋邨項目出台。




重訂規劃程序 加快釋放土地

要人盡其才、地盡其利誠非易事，香港現時土地規劃機制，未能配合經濟發展需要，引致不少具潛力拓展商貿地皮，多年來牢牢套上沉重枷鎖。據悉，政府高層擬探討重訂城市規劃程序的可行性，冀能長遠扭轉多年停滯不前的困局。

改用途繁複 礙經濟發展

消息人士指，香港作為國際金融及商業服務城市，需要有更多土地發展酒店、甲級商廈及IPO等活動，故土地重整極為重要：「廣東道、銅鑼灣等商業區已太擠迫，硬件根本不足夠，要積極覓地，才可大力推動香港產業及服務業。」

據悉，物色及提供更多房屋土地，只是香港可持續發展的其中一環，當局認為，需要更高層次統領全港土地供應規劃工作，但首要目標是重訂規劃程序，藉此加快釋放更多土地發展潛力。

消息人士舉例，如不少市區的工廈，丟空多年淪為貨倉，其實可改變為商貿或其他用途，可惜現時申請程序繁複、及缺乏誘因，政府有必要為長遠整體規劃，對此等限制進行「大手術」。

消息人士警告，約10年前新加坡GDP只及香港的一半，今天已超越本港，倘再停滯不前，很快亦可能被深圳趕過，故特首梁振英當選後不久，已展開一系列評估研究，以便未來土地重新分配，可以更聚焦。

市區工廈淪貨倉 浪費優勢

理大應用社會科學系助理教授鍾劍華認為，現時本港土地規劃，已追不上經濟發展形勢，荃灣、葵涌及新蒲崗等區的工廈，其實具備條件轉作商貿用途，卻受規劃限制而變為貨倉，浪費基建及交通網絡優勢。

他認為，政府有必要重整全港規劃程序及相關法例，但相信會是一項冗長及極度艱辛的工作。

太古地產（01972）上周五（10日）公布業績，大股東英國太古集團旋即閃電配股抽水。市場消息透露，英國太古擬最多減持2.88億股舊股，最多套現達63.19億元，金額相等去年基本盈利的一半。

配售舊股 折讓最多10%

據銷售文件披露，英國太古擬以每股21.47至21.94元，即較昨收市價23.85元折讓8%至10%，減持2.34億股太古地產股份，涉資51.34億元。

若反應理想，可額外再減持5,400萬股，令總套現金額最多達63.19億，相等於太古地產2011年全年基本純利129.32億元的49%。該公司今年上半年基本純利為24.43億元，按年升3.8%。

英國太古透過太古公司（00019）間接持有太古地產82%，同時直接及透過兩間全資附屬公司Taikoo Limited及香港太古集團合共持有4.509億股或7.71%太古地產。

完成減持後，其直接持股量將降至2.78%。是次配股設90天禁售期。

太古分拆地產業務上市一波三折，09年遇到金融海嘯，擱置百億元集資計劃。今年1月太古地產捲土重來，但以介紹形式上市，不涉及發新股集資。

太古地產昨收市報23.85元，升1.1%。

樓王驚見索價555萬 每呎9143元

細價樓當旺，九龍灣淘大花園上周連環破頂，入場費一周內升高12%，現已接近270萬元。其效應漸浮現，最少有兩成業主反價，加幅平均5%，更有放售單位由加價改成以洽購形式放售；而屋苑目前鎖匙盤僅6伙。

業主心態強 放售改洽購

淘大花園經過上周連環錄得高價成交後，旋即引發加價潮，最少兩成業主加價，平均加幅約5%，部分心態轉強的業主，加價形式可謂無奇不有，代理透露︰「A座有位業主之前叫價350萬元，上星期加到360萬元，之後乾脆無價囉！要By offer囉！（即洽購形式放售）」

業內人士指，一般只有逾5,000萬元的豪宅才會以此形式放賣，因業主一般善價而沽。

另有連SSD（額外印花稅）放盤加價，消息稱，I座一個連5% SSD的放盤，叫價於上周已由395萬加至410萬元，業主原答應可繳付全數SSD，但近日改變主意，叫價維持410萬元，但要求轉售後SSD由買賣雙方平分。

租售鎖匙盤 僅得15個

代理指，本月至今屋苑已錄得26宗成交，較上月同期的8宗高逾兩倍，令現時屋苑的盤源大幅收窄。有代理坦言︰「現時放售的『鎖匙盤』僅得6個，就算計埋放租的匙盤，都得15個，未試過咁少！」以往連租約賣盤會讓買家到同類單位睇樓，但現時鎖匙盤不足，代理會游說業主批准買家到已租出的單位睇樓，否則便只能靠睇相。

目前屋苑加價如潮，市價盤火速被吸納，屋苑現時平均呎價已達7,800元，入場費大幅調升，由本月初的240萬元，急升至現時的268萬元，升幅約12%。業主叫價態度進取，市場指，有一個新放售的S座「樓王」單位，面積607平方呎，連租約索價555萬元，呎價達9,143元。

極低層也渴市 314萬易手

淘大花園造價愈升愈有，連極低層單位造價亦逾300萬元。市場指，F座極低層3室，面積482平方呎，望近樓景，由於盤源罕有下，仍獲買家以314萬元購入，呎價6,515元。

原業主於2010年3月份以191萬元購入單位，現轉手帳面獲利逾6成。據了解，屋苑一般極低層單位造價只約300萬元左右，即是次造價較市價高約5%。

恆大地產（03333）7月合約銷售82.4億元（人民幣，下同），按月微增0.2%。

今年首7月，公司累計實現合約銷售432.8億元，完成全年目標54.1%。



?大7月銷售增長不足1%(信報)

儘管有年度重點項目「海上威尼斯」開售，但?大（3333）7月份的銷售數據表現依然平平，合約銷售額錄得82.4億元（人民幣．下同），按月增長不足1%，較去年同期減少5%。?大7月只推出了兩個新盤，合約銷售面積132.6萬方米，較6月減少3%，按年減少4%，銷售均價每方米6213元，按月增長3%，主要由位於江蘇啟東的新開售大型項目「海上威尼斯」拉動。

今年首7個月，?大共錄得銷售額約432.8億元，按年減少15%，完成全年800億元銷售目標54%。

新世界（00017）車公廟站溱岸8號最新加推5張價單共30伙，平均呎價為8,642元，一律為逾千呎大單位，市值約4億元。

其中包括3座9至20樓及25樓A室，建築面積1,663呎，定價1,376.1萬至1,461.7萬元；另5座10至20樓及36、39樓的A室，建築面積1,530呎，定價1,181.2萬至1,368.4萬元。

CADOGAN現崇山 續沽1伙

據了解，上述2種單位為首次推出，項目昨加推的亦有數個2座B及G單位；市傳該盤昨沽1伙。

此外，九建（00034）西區CADOGAN早前加推32及33樓B室，建築面積446呎，呎價20,381至20,599元。CADOGAN及嘉里（00683）現崇山昨日皆錄得1宗成交。而長實（00001）峻瀅則沽出3伙，代理估計，該盤現時餘貨只80至90伙，佔整體單位比例約5%。

薈臻12伙 傳獲8千萬洽購

宏安（01222）西區薈臻未開賣就傳出大手洽購，消息稱，有1組買家透過代理洽購3層單位共12伙，涉資達8,000萬元，以3層總樓面約5,400平方呎計，洽購呎價約1.48萬元。該集團助理總經理楊桂玲指，樓盤現時仍未開售，不評論洽購傳聞。

另華懋九龍城御．門前最快下月初推出，項目售樓處設於同區豪門基座商場，據知地產代理早已參觀示範單位，包括2房及3房間隔。

受惠朗豪坊商場租金分成增加，冠君產業信託（2778）公布，中期可分派收入為6.42億元，按年增加12.8%，每基金單位分派11.61仙，上升11%。

期內，花旗銀行廣場出租率微跌至88.7%，行政總裁李澄明表示，歐債危機尚未明朗，預期下半年中環區寫字樓租金仍有下調壓力。集團明年需要再融資約50億元，首先會考慮銀團貸款方式，但不排除用其他方式進行。

花旗銀行廣場出租率微跌

截至今年6月底止，冠君收入總額10.11億元，按年增6.4%，分派總額5.77億元，上升11.4%。期內，中區寫字樓租金因銀行業收縮而持續偏軟，旗下花旗銀行廣場的出租率由年初的90.4%，下降至88.7%，下半年到期的租約佔樓面約5.7%。

李澄明表示，由於中環區的租客以銀行業和中資機構為主，歐債危機尚未明朗，租客的續租態度仍然保守。如果本港離岸人民幣業務發展良好，將對該區寫字樓租務帶來正面影響。

朗豪坊加租最多一倍

至於旺角朗豪坊辦公大樓的出租率則維持穩定，達到98%，商場的舖位近乎全部租出。李澄明表示，朗豪坊商場的平均銷售額於上半年按年上升16%，分成租金收入亦大幅上升，期內加租幅度介乎10%至100%，視乎個別租戶而定，預期下半年租金加幅仍然強勁，成為下半年公司的主要增長動力。

他指出，朗豪坊商場沒有受到內地旅客「自由行」人數減少影響，因為該商場以銷售中價貨為主，租金抗跌力強。

此外，集團已邀請2013年6月到期的可換股債券持有人，將本金額最多達27.5億元的債券轉換成基金單位，令信託於明年需要再融資的金額由81.6億元減少至47.6億元，冀負債率可由24.5%下降至19.9%。

每呎地價逾6100 高同區官地3成

發展商相繼出售非核心資產套現，會德豐地產日前將持有近18年的屯門「蚊型」洋房地皮，以3,000萬元售予台灣商人，樓面地價每平方呎逾6,100元，較年初同區另一幅官地造價高出3成。

屯市一路之隔 綠化地帶

該地皮處青山公路432號，與屯門市廣場第6、7座僅相隔一條青山公路，比鄰大欖郊野公園，面積約1.3萬平方呎，現時屬於「綠化地帶」規劃用途。

土地註冊處顯示，發展商於94年以1,700萬元購入地皮，每平方呎收購價1,305元，之前原業主曾申請將該用地與比鄰地皮一併發展為4至5層高分層住宅，可建樓面達6萬平方呎，惟遭到城規會拒絕。

批建洋房 地積比率0.4倍

因此，會德豐近年已改為興建一幢2層高洋房，地積比率僅0.4倍，總樓面面積約4,863平方呎，並先後獲城規會及屋宇署批准，並將項目放售。會德豐持貨近18年，終獲一名台灣商人以3,000萬元購入，樓面地價達6,169元。

非傳統洋房地 造價理想

高緯環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚認為，該用地位置較為偏遠，並非傳統新界洋房豪宅屋苑所在，加上洋房發展成本較高，相較年初屯門冠發街用地樓面地價亦不過4,635元，因此單以地價計算，是次造價頗為理想。

事實上，會德豐現時仍持有比鄰上述用地的青山公路430號地皮，面積約1.98萬平方呎，亦已獲准發展一幢3層高連地庫的洋房，總樓面面積達7,919平方呎。

在政府持續推地的情況下，發展商為增加投地資本，故此發展商積極拆售非核心物業，例如宏安（01222）早前就拆售天水圍俊宏軒商場40個舖位，意向呎價則由2萬至10多萬不等，全數售出料可套現約13億元。

受惠新開設公司及銀行業的租戶需求，本港第二季寫字樓吸納量轉為強勁，較第一季大幅增加，回升至67萬平方呎水平。

盡管外圍市況持續不明朗及受歐債危機陰霾未散影響，但本港甲級寫字樓需求在第二季轉為強勁。高力國際發表的2012年第二季香港甲級寫字樓市場研究報告指出，第二季甲級寫字樓的淨吸納量大幅上升，由今年首季的負3.9萬平方呎，回升至第二季的67萬平方呎。

吸納量回升，主因非銀行金融業租戶的需求較市場預期強勁，租戶搬遷活動持續，甲級寫字樓整體空置率，於第二季按季下跌30點子至4.7%，低於歷史平均水平的5%。

中環金鐘租金 跌勢收窄

另外，甲級寫字樓租金表現有改善，租金連續三個季度下跌後，整體甲廈租金跌幅由第一季的5.5%，大幅收窄至第二季的0.7%。其中以中環及金鐘的甲級租金跌勢收窄幅度最為明顯，由第一季下跌8.9%，下降至第二季的2%。

高力國際亞洲研究及諮詢行政董事盧永輝表示，由於不少跨國機構要節省開支，令月租叫價超過每平方呎120元的頂級寫字樓，需求見回軟。同時，呎租於80元的中環甲級寫字樓需求轉而熾熱，令中環租金得以靠穩。

中環以外的商業區租金亦見上升，灣仔、銅鑼灣、港島東、尖沙咀及九龍東等主要商業區的甲級寫字樓租金，在第二季按季升1.3%至2.3%。

投資氣氛佳 大額成交增

至於物業買賣方面，第二季度寫字樓投資買賣氣氛良好，大額成交亦增加。當中金額逾3,000萬元的成交，交易總額達107億元，較對上一季大增40%。中環干諾道中50號全幢以48.8億元沽出，是促成成交總額大增的主要因素。

盧永輝預測，未來12個月甲級寫字樓整體租金下跌4%，中環及金鐘由於寫字樓供應有限，估計甲級寫字樓的平均租金跌幅僅3%。

據住建部最新數據顯示，今年前7個月全國城鎮保障性安居工程已新開工580萬套，開工率77%，基本建成360萬套，完成投資6,600億元（人民幣．下同）。

今年前7個月保障房開工量已完成約全年目標的80%，基本建成量已達全年計劃的72%。對比上半年全國保障房建設加速勢頭不減，其中投資增長較前6個月增加1,530億元，基本建成增加100萬套。

保障房建設開始加速

今年中國計劃新開工城鎮保障性安居工程700萬套以上，基本建成500萬套，自5月份以來，保障房建設就開始加速。去年中國已經實現開工建築1,000萬套保障房的目標。

據住建部統計，截至5月底，全國保障房已開工346萬套，開工率為46.4%，基本建成206萬套，完成投資3,895億元。截至6月底，全國城鎮保障性安居工程已開工就增加至470萬套，開工率為63%，基本建成260萬套，完成投資5,070億元。剛剛過去的7月份，保障房建設各項數據都大幅增長。

據悉，由於去年開工的1,000萬套保障房在今年會繼續施工，加上今年新開工700萬套，保障房的在建規模將達到一個新高度，資金的需求量較往年也有所提高。但資金並沒有成為攔路虎。

中國建築（03311）為中國最大保障房的承包商。從住建部7月數據中，中國保障房開工率和建成量持續上升，表示承包商完成合約量將會上升。中國建築將於8月22日公布中期業績，2012年新合約（包括保障房）以及盈利增長將成為正面催化劑。中國建築股價處於上升通道中，可考慮買入。瑞銀看中國建築目標價10.85元，而摩根大通則看13元。

嘉湖低層扣SSD仍賺60萬

本港樓價升勢未停，多類型單位呎價更連番破頂。市場消息透露，荔枝角美孚新邨新近一個「凸海」大單位，獲同區換樓客以「天價」1668萬元承接，呎價首度衝破9000元關口，刷新屋苑呎價紀錄，並屬一個月內第二度破頂。

樓價破頂潮持續，成交價令人咋舌。中原地產首席分區營業經理林家傑指出，美孚新邨剛錄得一宗「凸海」大單位成交，涉及8期百老匯街112號高層B室，面積1831方呎，以1668萬元易手，呎價達9110元，創屋苑新高；原業主於2008年以940萬元購入單位，是次易手賬面獲利728萬元或77.4%。

同區換樓客24小時內決定入市

資料顯示，屋苑3期百老匯街高層B室，上月中以呎價8949元易手，當時突破美孚新邨呎價新高，惟紀錄保持不足一個月，便要再度改寫，較舊紀錄再高出1.8%。

林家傑表示，買家為同區換樓客，於24小時內決定入市。實際上，美孚新邨成交不俗，本月至今已錄得25宗成交，與上月水平相若。受到近周樓市頻創新高價帶動，業主叫價亦甚強硬，部分優質單位則仍獲買家高價追捧，平均呎價已升至6400元，按月上升約2%。

其他細價屋苑樓價升勢亦急，中原地產助理區域營業經理黃海指出，嘉湖山莊翠湖居1座低層G室，屬面積705方呎三房單位，剛獲買家以315萬元承接，呎價4468元，創屋苑1997後分層戶新高；原業主於去年3月時以240萬元購入，易手須繳付5%額外印花稅（SSD），扣稅後仍賺59.3萬元。黃海表示，目前嘉湖山莊入場費已升至210萬至220萬元。

利嘉閣地產營業董事何家健指出，沙田第一城3座高層F室獲外國回流客以420萬元購入，屬三房設計，面積544方呎，呎價7721元，為屋苑呎價次高。

市場缺盤，連租約單位亦獲高價承接，沙田第一城42座低層單位連租約以266萬元易手，面積410方呎，呎價6488元；昨天更盛傳屋苑一個395方呎單位獲308萬元洽購，呎價近7800元，挑戰屋苑呎價新高。

富榮誕居屋車位王93.5萬易手

居屋破頂亦未有放緩迹象，中原地產分區經理羅彩娥指出，青衣青泰苑C座中高層8室兩房戶剛以自由市場價289萬元售出，面積516方呎，呎價5601元，刷新青衣區居屋呎價紀錄。

香港置業高級營業經理文愛玲透露，大角咀富榮花園剛錄得一宗車位成交，涉地下31號車位，易手價93.5萬元，貴絕全港居屋車位成交價；原業主僅持貨十個月，賬面賺23.5萬元。

政府推地步伐未停，並三令五申銳意穩定樓市，南豐發展董事總經理蔡宏興指出，現階段看不清未來三至五年樓市，且政府政策調整中，發展商投地出價保守可理解。此外，他並不認同港人港地做法，直指本港作為國際城市推出這措施並不明智。

　　近年南豐在政府賣地場的常客，過去幾年成功在拍賣場上，取得山頂聶歌信山（與九倉合作）及土瓜灣高山道地皮（與永泰地產合作），以及早前入股荃灣七區環宇（與長實及港鐵合作）。另外，最近亦中標獨資取得南區壽臣山青巒超級豪宅項目，蔡宏興接受本報專訪時指出，未來發展不但採用獨資，亦將沿用合資方式參與投資項目。至於最新以近六十億元投得之深灣徑項目，該集團擁有豐富發展經驗，將投資建打造大單位，主要表現出空間感設計，但未來租賣策略仍未定。

　　該集團在山頂擁有大量收租物業，且對投資豪宅市場甚具興趣，蔡宏興分析，支持香港豪宅樓價因素，包括香港基建實力強，而且人才有競爭力；其次，在低息環境持續，歐洲國家現在情況很難會加息，第三，香港朝國際城市發展，且人民幣結算業務有助推國際金融中心地位。

　　事實上，蔡宏興指出，發展商並非喜歡樓價呈太大波動，反而相信樓價平穩較為有利投資。問及有地產商出價競投地皮貼近市價，他解釋，主要是政策變動下，發展商未清晰三至五年期樓市趨勢。

　　蔡宏興又同意，香港需要發展資助房屋，因為在經濟急速發展下，要幫助跟不上社會發展的階層，但是，他並不同意港人港地的構思，主因是政策不應該排外，故做法並不理智。他重申，本港乃國際城市，社會需要有高增長行業，所以不應壓抑高增長行業發展。

　　對於南豐在眾地產商中營運優勢，蔡宏興坦言，以私人公司營運的地產商，在決策方面較快，但策略則較保守，而現時集團內部資金充裕。至於問及今年住宅樓宇動工量料在二萬伙水平，他認為並沒問題，因為該數字仍未高實質於需求，早年供應量不只這水平。他又謂，政府發現發覺核心區樓宇供應不足，故有需要起動九龍政策。

　　對於市民經常上街示威聲討地產霸權，蔡氏表示「傷心」，他認為，現時發展商在推售新盤時，所給予的資訊已非常透明，廣告也表達清晰，買家只要提出查詢，發展商即會提供有關資訊，而日後在實施一手住宅買賣新政策下，以實用面積計算，市民置業更為方便，但最重要一點是，買家入市前必須自行做足功課，一定要睇圖則。

一手成交略回落，發展商限量推售新盤，新世界沙田溱岸8號加推三十伙，呎價七千七百至一萬一千元水平，平均呎價約八千六百四十二元，將於周四開售，包括首度推出的三及五座A室戶型，部分呎價不足八千元水平，成為項目呎價及入場費最低的一批四房單位。

價單顯示，溱岸8號加推的其中二十二伙，乃是首度應市的三及五座A室單位，四房雙套間隔，面積分別是一千五百三十及一千六百餘方呎，部分中低層數呎價不足八千元，入場費一千一百八十一萬二千元起，屬項目開售至今呎價及入場費最低的四房單位。其中，五座十樓A室，每方呎叫價七千七百二十元，若以優惠即供價計算，呎價為只需七千三百三十四元。售價最高一伙，則為三座二十五A室，定價一千四百六十一萬七千元。其餘八個三房戶屬原價加推，均位於項目二座，呎價水平與之前價單相若。二座四十二樓B室單位，面積一千二百二十四方呎，定價一千四百四十一萬元，平均呎價一萬一千七百七十三元，是整份價單中呎價最高單位。

消息指，該盤已經累積售出超過六百零八伙，兩至三房和內園景單位都「賣晒」，令發展商以臨河景觀單位接力，今次新登場的十一個五座A室戶型，約一千五百三十方呎，屬於該盤面積最小的四房單位，加上呎價八千元左右水平，具相當吸引力，料推出後買家反應不俗。市場消息稱，該盤昨售出一伙，乃兩座三十六樓G室，面積一千零八十九方呎，以一千零一十三萬八千元售出，呎價九千三百零九元。

另外，九建西環加多近山加推三伙，平均呎價二萬零七百四十二元，包括三十七樓B室單位，面積四百四十三方呎，售價九百四十一萬三千元，呎價二萬一千二百四十八元。九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，最新推出單位屬原價加推，但已反映樓層因素。嘉里黃大仙現崇山也「添食」一伙，為二座三十九樓C室，單位面積九百八十一方呎，定價一千五百四十八萬元，平均呎價一萬五千七百八十元。此外，永泰西半山No.1加冕臺，發展商指最快下周才起動新銷售部署，但示範單位興建進度理想，有望在本月底亮相開放參觀。