台肥董事長李復興昨（15）日說，旗下肥料、土地開發、海外布局3大事業火力全開，尤其是土地開發將是遍地開花，斥資百億元的南港C2觀光飯店開發案確定9月中公開招標，屆時將成為全台最大的五星級飯店。
台肥的土地開發涵蓋台北、高雄、新竹、花蓮等地，特別是南港將會是焦點地區。

目前全台最多房間數的五星級飯店為台北君悅大飯店，李復興說，占地達7,051坪的南港C2土地將打造全台最大的五星級飯店，房間數為800至1,000間，由獲得普立茲獎的日本知名建築師丹下健三親自操刀，興建國際級飯店和商辦大樓，全案最快2017年完工，屆時將成為南港的地標，也可為營運增添新成長動能。

南港C2土地開發案，預計總樓地板面積達6萬坪，招標廠商條件，第1、實收資本額須在2億元以上；第2、單一品牌飯店量體要達300間以上，不過，兩個品牌以上飯店業者不在此限中；第3、近3年年平均營業額要10億元以上。9月中釋出公開招標案後，最快10月選出優質廠商。

除了南港土地資產外，台肥在高雄前鎮區也握有近5萬坪土地，李復興說，該案目前進行都市計畫審議中、為商業特區，扣除捐地，實際使用土地約3萬坪，由於該案緊鄰愛河、碼頭，規劃打造地標型觀光飯店和購物中心，屆時台肥在南北台灣均有不動產代表作。

李復興說，新竹部分，公司捐出最精華土地給世博台灣館落腳，未來台肥將配合台灣館的概念共構完整的商業發展基地。未來區域內還將擁有商辦大樓、商場、住宅等，為新竹新興休閒複合區。

花蓮46公頃土地部分，台肥利用地下662公尺的海洋深層水為主軸，打造休閒度假園區，目前園區已完成SPA、水療區，未來還會有結合Long Stay概念的度假村，和花蓮的好山、好水相互輝映，吸引國際觀光客停駐。李復興強調，現在是台肥上下一心、最團結的時候，有信心在任內帶領台肥多元發展、邁向新局。

華園（2702）受惠於暑假網路訂房及商務客源大增，8月住房率挺升，前半個月平均達64%，優於上月平均的59%，加上對部分陸客團恢復旺季價格，本月營收有機會站上高峰。華園昨（15）日股價下跌0.1元，收盤價19.9元。

據了解，以陸客為主力客源的華園，在暑假期間一向是營運淡季　但今年狀況特別好，淡季不淡，上月交出營收1,900萬元，月增35%、年增21%，逼近旺季水準。

華園主管表示，從7月住房業績來看，今年陸客未因南台灣天氣炎熱而有所減少，依據交通部觀光局統計日平均來台人數近6,000人，高於去年同期，反應在陸客團進住率比去年好。

尤其是該飯店近期強打網路訂單業務及爭取商務客群，頗有斬獲，以前者為例，由以往的每月300間增至500間，至於商務客也由1天訂房2、3間的情況，大幅提高至10間左右，甚至曾攀升至15間的高水準。推升整體住房率至59%，明顯優於6月。

針對本月客房業績，華園訂下目標，希望網路訂位房間數能越過500間，其次，在與企業公司簽約數量已達上千家水準下，同時大力開發商務客群。而依前半個月實際住房率攀升至64%，高出上月5%估算，本月營收有實力重新站上2,000萬元。另外，高雄市觀光局正加緊開發日本觀光客市場，已與旅行社敲定自下個月起至11月底為止，將有1,700名日客到來，華園方面正爭取該些團體進住，藉此挹注營運進一步提升。

馬政府總誇稱其執政後，台商積極返台投資，光這兩年多來就超過新台幣千億元，但主計總處公布的民間投資數據卻是不增反減、固定資本形成淨額也是一路下滑，且失業率居高不下、實質薪資持續倒退十四年。對比不少台商在豪宅市場賺很大，這才發現所謂台商鮭魚返鄉潮恐多是買房買地、不是蓋廠投資。

根據經濟部宣稱其掌握的台商回台投資金額，前年達四○九億元、去年增至四六九億元，今年前七月更達三四六億元，短短兩年多就有上千億元返台投資。

既然台商積極返鄉投資，理應具體呈現在機械設備的購買與廠房興建等固定資本項目上，但主計總處公佈的民間投資數字卻不減反增，已連續四年衰退；固定資本形成淨額更是一路下滑，二○一○年更僅剩二○○四年時的六成多。

固定資本形成淨額下跌，就代表淨投資減少，也預警往後的就業與薪資市場將陷入不景氣。

相較外資來台投資需經投審會審核與批准，台商返台投資資金可自行運用，不見得會用在當初宣稱的投資項目上，從種種數字來看，令人不得不質疑，台商掀鮭魚返鄉潮，恐多是回來買房買地、不是蓋廠投資。

當這些鮭魚返鄉並未增加升斗小民就業機會與薪資水平，反而投入置產炒房，造成，民眾被剝削感更深，憑什麼要老百姓跟著馬政府敲鑼打鼓歡迎這些台商返台投資。

房屋交易實價登錄8月開始上路，未來是否會演進為實價課稅，備受關注。財長張盛和表示，實價課稅事涉修憲，難度很高，不過，透過逐年調整公告現值，使其接近實價，也是可行。未來願意如實調整公告現值的地方政府，財政部擬撥付更多中央對地方補助款，以提供調高稅基的誘因。

張盛和表示，我國土地稅制獨步全球，憲法第143條明訂土地漲價應歸公，須繳納土地增值稅，要推動土地實價課稅，須先面對修憲的問題，要改變有先天上的難度。

張盛和表示，不動產實價課稅要先釐清，是對房地產「持有」還是「移轉」實價課稅。若是自用住宅，根本沒有買賣，何來實價? 若調高自用住宅稅率，對於長期持有者也不公平，同時影響層面將遍及全民，仍須從長計議。

他指出，實價課稅不一定是指所得稅，土地公告現值也是「設算」的實價，若能透過逐年調高土地公告現值，使其接近實價，也是可行方式；另外，可先就一年內的不動產短期買賣著手，或是檢討豪宅評價機制，提高豪宅稅率，還可兼具抑制房市炒作的作用。

張盛和強調，財產稅應朝向調高稅基方向努力，地方政府對於不動產的評價方式，也應更有彈性；以新北市為例，就首創評定房屋坐落地段率，一年增加6億元稅收，值得其他縣市學習。

為使地方政府有意願調高公告地價，財政部將運用統籌分配稅款和補助款等誘因，促使地方政府利用實價登錄資料，逐漸調高非自用不動產持有稅的稅基，也就是將地價稅的公告地價、房屋稅的房屋評定現值朝向接近市價方向調整。

張盛和強調，實價課稅待實價登錄上路滿一年，房地產交易價格逐漸透明化後，再行檢討較為適宜。

財政部長張盛和昨（15）日完整描述當前稅務施政的方向。他指出，減稅刺激景氣的工具已經用完，未來減稅不易；稅制改革風向雖偏向追求公平，但增稅仍需觀察時機，營業稅率暫時不宜調高，能源稅則要擇機開徵，房市穩定後，奢侈稅可以考慮有條件退場。

這是完成開徵證所稅任務後，張盛和首度接受媒體專訪。他說，外界最擔心開徵證所稅後，引發大戶查稅效應，但查稅不是好玩的事，辦稅也沒有裁量權，只要所得是真實的，股市投資人不需要擔心，財政部不會碰觸查資金流向的問題。以下是訪談重點：

問：證所稅明年要開徵，市場擔心查稅，資金曝光，影響正常交易，開徵證所稅有無行政裁量的空間，會不會有課稅爭議？

答：辦稅沒有裁量權，法令一定要健全且要讓每個人都知道。開徵證所稅包括成本、所得計算方式都非常清楚，加上券商已保留交易資料，稅捐機關可裁量地方不多。我瞭解市場擔心開徵證所稅，因為很多交易採取融資，大戶怕查稅就是怕資金流程曝光。但對稅捐機關來說，這不是好玩的事，查稅也要注意效益，如果成本、售價都是真實的，可以核實課稅，就不必再向下查稅。上市、櫃以及興櫃、IPO股票交易，都不必擔心查稅的問題。

問：奢侈稅施行滿周年了，實價登錄也已在8月1日實施，財政部有沒有考慮檢討奢侈稅或讓它退場？

答：奢侈稅主要是對持有未滿2年的不動產交易課稅，目的是要穩定市場及抑制投機炒作，現在第1輪（指未滿2年）都還沒課完，明年屆滿2年後，將視實價登錄的情形、市場是不是平穩等條件，如果都達成奢侈稅原始課徵目的，奢侈稅並非不能考慮退場。

但是，奢侈稅的課徵，也是為解決土地公告現值1年調整一次、產生同年度移轉案件沒有增值稅可課的缺失，因此若要退場，就必須能夠彌補這個漏洞才行。例如，公告現值1年調整一次間隔太長，可不可以改成半年一次，調整次數愈頻繁，課稅就會愈公平。不過，必須要與內政部溝通，但只要講得出道理，我想也是可行的。

問：從中央到地方，財政狀況都很拮据，在稅收成長或調整財政結構上，有設下KPI的達成目標嗎？

答：應該說，我有為施政方向，訂定優先順序。首先，不管中央或地方的債務上限，都不可以再調整。調高債限容易被汙名化，也會有道德風險，我不認為各級政府的舉債上限應該再調高。以中央政府來說，累積債務餘額占GDP的比重目前約36%，距離上限還有4個百分點，我視之為「緩衝區」，舉債的存糧。也就是說，以一年14兆元的GDP換算，剩餘可舉債金額等於只有5,000餘億元，若1年舉債2,000億元，2年就用完了，一旦有天災該怎麼辦？ 我希望債務上限要維持在占GDP的36%到37%水位，如果可以，還要再降，決算有盈餘就要還債。

現實的問題是國家要運轉，不能多舉債、錢卻不夠用，此時就要靠有效的財務策略因應。例如無效率的支出要降低，經常門的支出必須當省則省；資本門支出要增加，那是投資，有刺激經濟的效果，但所有資本門支出必須考慮必要性，益本比須大於1才值得做，西班牙就是蓋了太多無效益的公共建設，財政才會出狀況。

不動產「實價登錄」8月1日上路以來，全國累計登錄案件只有3,000多件，比例僅占交易數量一成，顯示市場觀望氣氛濃厚。

不過內政部次長簡太郎昨（15）日再次強調，實價登錄不代表要實價課稅，民眾不必過度擔心。

台中市地政局長曾國鈞則表示，實價登錄實施後，所有買賣案件依規定均須辦理登錄，目前登錄情形明顯偏低，地政單位將會通知來申辦權狀的民眾，1個月內必須完成登錄，否則就會視情節開罰，金額3萬至15萬元不等。

簡太郎昨天到台中市西區中興地政事務所視察實價登錄辦理情形，他指出，實價登錄上路，需要地政士、業者、不動產經紀業及地政機關共同配合，目前全國累計登錄案件超過3,000件，其中五都登錄件數比較高，理論上30天內辦理登錄即可。

內政部地政司副司長王靚琇指出，不動產實價登錄8月1日上路後，至8月15日止，全台買賣案件已登錄有2,886件、租賃案件269件，合計登錄案件為3,155件。

台中副市長蕭家淇不諱言，實價登錄上路後，不動產買賣交易件數有減少趨勢，實價課稅議題，對市場確實是很大的衝擊。實價課稅需要全盤性考量，不宜貿然實施，以台中市而言，房屋自有率達80%，實價課稅對普羅大眾影響太大。

對此，簡太郎呼籲民眾不必擔心實價課稅的問題，他強調，實價課稅需要經過修法的程序，還要有配套措施才能實施。

王靚琇也說，目前來辦理登錄者大多是了解登錄作業方式的地政士，所以制度上路初期尚稱順暢，各地方地政事務所收到登錄資料後，須進行登錄實價查核，預計最快10月就能將資料上網供民眾免費查詢。

內政部並鼓勵申報人直接以自然人憑證或工商憑證，透過網際網路方式，至內政部已開發完成的「不動產成交案件實際資訊申報登錄系統」辦理申報。

士林地方法院昨拍賣房地產，其中屬商界名人蔡辰男等人所持有的汐止「良友高爾夫球練習場」，第1拍即被英業達集團創辦人葉國一以10億元拍定，高出底價近6億元；此外，昨亦第3次拍賣「紅富海」吸金集團首腦黃圓映姊妹的13筆房地產，其中2戶各逾億元的陽明山豪宅「過院來」均拍出。

將變更為建地開發

葉國一今年5月涉嫌以假人頭炒房，賺取數億元差價而遭列詐欺被告，近來更不斷處分資產，皆連出售台南開元路土地、華國飯店與太子汽車三重廠土地等，但昨大手筆標下汐止區佔地9萬多坪的「良友高爾夫球練習場」，引發市場譁然。
「良友高爾夫球練習場」昨第1拍底價4億元，葉國一以10億元拍下，華國飯店總經理廖裕輝透露，該案全部是用債權授讓，等於是買下蔡辰洋的債權，由於該案有大面積的山林保育地，未來預計將球場的地目變更為建地，進行開發與規劃。

台新資產購2豪宅

士林區2戶「過院來」是去年由苗栗檢調單位所偵破的「紅富海」非法吸金集團首腦黃圓映、黃鎂銀姊妹所有，為5樓電梯別墅，底價分別為1.05億元、1.15億元，由台新資產分別以1億899萬元及1億1568萬拍下，換算每坪單價為49及51萬，約是市場上行情的6.5折。

財政部長張盛和昨（15）日接受本報專訪時表示，為避免土地供給減少，助漲房價，台北市及新北市500坪以下國有地不得出售政策將檢討解禁；對於國票金、開發金等「政府無主導權的公股機構」，財政部將釋出股權。
據瞭解，配合政策調整，國產局已函請建築公會提供意見，並全面清查雙北地區500坪以下土地。

官員說，資料是變動的，目前估計總面積約15公頃。

至於公股金融機構的整併問題，張盛和說，財政部將「說媒」，推動公股金控「旗下子公司」合併，尤其是一些虧損、規模小的子公司，包括壽險公司在內，應一併進行評估。

全面禁止標售大台北地區國有地禁令已長達2年多，張盛和昨天指出，上周已指示國產局檢討，應該很快會有結果。一旦解禁，對不動產價格走向備受關注。

張盛和上任後昨天首度接受媒體專訪，對於國有地及公股事業等國家資產管理，提出具體政策方向與策略。

他說，雙北（台北市及新北市）地區500坪以下國有地，現在是不能賣，已請國產局檢討這項政策的利弊得失。

他說，從供需面來看，全國62%土地都是國有，既然土地多數在政府手中，若不釋出，土地供給變少，價格不就會飆漲了。上周國產局標售4筆地上權均超出底價兩倍，現在連地上權都搶了，有必要檢討這項政策利弊。

他也強調，檢討後，好的地段也不一要標，也要留起來當金雞母；有些地段可配合都更等，創造社會更大的利益，就可以賣。

在公股釋股政策方面，張盛和說，沒有政策性任務、財政部又無主導權的，可以釋股，讓民間經營。包括國票金、元大金、開發金及台壽保等。

其中較受關注的是國票金，因本屆改選時曾引發兩大民股爭奪，公股也一度加碼介入，未來公股一旦釋出，經營權動向格外受關注。

不甩央行限縮豪宅貸款，知名台商依然大手筆買進豪宅。頂新集團魏家繼三年前砸下十三億元、買下九戶亞洲十大豪宅「帝寶」後，再次出手獵進豪宅，正在交屋的敦南商圈頂級豪宅「敦南苑」也赫見頂新千金魏妙玲買下一戶。

登記富二代千金魏妙玲名下

仲介業推估，光是謄本上出現頂新魏家持有的帝寶戶數就達十戶，以三年前買進的九戶來推算，當初每坪價格估約一七○萬元，現行情約每坪二五○萬元，也就是說短短三年，頂新魏家光九戶帝寶就賺了約五成價差、近六億元。

「敦南苑」位台北市敦化南路二段八十一巷十八號，基地面積三八五坪、興建地上十六樓、地下四樓，規劃一層一戶，單層面積約一五○坪，預售每坪開價喊到二○○萬元，建商為金鴻莊實業，負責人徐炎堯自己也保留一戶。

根據謄本資料，魏妙玲在預售時買下的是十四樓戶別，若以貸款七成回推，總價二．八億元，拆算每坪單價一五六至一八五萬元。房仲指出，交屋後價格馬上看漲，每坪至少二百萬元。

住商不動產台北遠企店店長吳國源表示，目前敦南商圈中古名宅「藍天凱悅」、「敦南雙星」每坪價格都要一五○萬元，至於屋齡三年內的豪宅「元大栢悅」、「潤泰敦仁」每坪行情二○○萬到二五○萬元。「敦南苑」因位在敦南林蔭大道，豪宅前面又有公園，棟距及隱蔽性佳，吸引不少金字塔頂端的客戶買進，前松下資訊高層也是住戶之一，另外還有兩位日本貴客。

頂新魏家近年來的各項布局都令人相當震撼，起初是買進台北一○一大樓超過三成股權，之後持續搶買豪宅，其中又以三年前砸下十三億元買進九戶帝寶豪宅最轟動，後又陸續買進，目前至少握有十戶帝寶，沒多久，富二代千金也搶進敦南豪宅。

大富翁遊戲 購豪宅展現財力

除搶買豪宅外，頂新集團關係企業頂禾開發更砸重金買進北市精華區土地，其中以四十六．二八億元擊退眾家壽險業者，搶下中華票券大樓一役最為出名，同時也拱出敦南商圈地王；此外，近期還在臨沂街推新建案。

台商富豪搶買豪宅，頂新魏家並非首例，鴻海集團董事長郭台銘也斥資十多億元，買下五戶「信義富邦」及二戶「帝寶」，富豪每次出手置產均備受矚目，而且多數只進不出，豪宅也成為台商競相表現財力的大富翁遊戲。

實價登錄正式上路，長期研究房市的一位三商銀主管表示，雙北市議價空間可望大增，建議有買房需求的民眾，對台北市物件直接先砍7折再談，新北市更可以直接下殺6折。

值得注意的是，對於想買大台北地區2戶打通成1戶的民眾，要特別注意「門牌」問題，只有在預售屋時可申請單一門牌，但成屋2個門牌就有2份權狀，即使是首購，銀行也會視為投資客，必須遵守中央銀行的規範，不但利率要加碼，貸款成數還要低於6成。

行庫主管表示，財經部會聯手打擊炒房，投資客退場後，自住客重回市場主力，實價登錄對房市衝擊將更直接，議價空間也會明顯擴大，有意購屋的民眾，一定要勇於出價，台北市可從7折開始談，新北市至少要從6折開始殺。

對於推案量較大的地區，例如三峽、林口、新莊等，行庫主管認為，由於過去漲幅已高，若無基本面支撐，通常怎麼樣上去，就會怎麼樣下來，所以不建議民眾高點進場。

行庫主管指出，想撿便宜的民眾，可從「急售」物件著手，通常比較容易談到好價錢，且地點及稀有性仍是購屋的最高指導原則，房價也會相對抗跌。

桃園縣長吳志揚昨天與交通部長毛治國協商「桃園航空城」範圍，初步決定開發面積為一七六八公頃，所需資金為一千二百億元；這是縣府投入金額最高的開發案，全案報行政院長陳冲同意後，將開始進行說明會，希望年底前送內政部審議，最快於一○七年取得土地。

「桃園航空城」全名為「桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」，總面積範圍為四六八六公頃，區段徵收面積為三一九四公頃。其中，縣府主導開發的地區是機場捷運A11坑口站、A15大園站、A16橫山站三個站區，總共一七六八公頃，所需資金一千二百億元。另一四二六公頃被交通部列入機場第三跑道，交通部自行開發，資金為八百億元。

若一切順利，九月開公聽會，明年起陸續送內政部區域計畫委員會政策環評，通過後送土地徵收委員會進行公益性必要性評估，通過後再進入公展程序。

三站區土地同時進行區段徵收，A11站區部分土地及A15站區土地劃為產業園區，其他全劃為住商用地。

這其中，縣府預計可取得五百廿公頃產業園區用地，而一般農地的地主將來可領回四十％土地，在重劃區內的農地地主可領回四十五％，預估地主們共可領回五百多公頃的住商用地。

城鄉發展局長吳啟民指出，產業園區公共設施只要廿五％，住商用地公共設施為四十％，縣府保留完整產業園區可爭取「自由經濟示範區」是最大籌碼，如倉儲、物流、旅館、金融等行業。

台北市都市發展局昨(15)日標售士林基河國宅、文山區萬美街等4筆商業使用店面，標售結果共標脫3標，標脫率75%，其中第1標為士林區中正路430號，得標總價為6588萬元，換算每坪單價高達100萬元，另外，第3標為士林區基河路130號2樓，由自然人以4億1180萬元搶下，溢價率36.13%，顯現下半年帶有投報的標的深受市場青睞。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，此次都發局標售4筆商業使用店面，僅只有1筆流標，3筆標脫，顯見下半年具投報的店面，仍是不動產市場的寵兒。

其中第3標為士林基河國宅二樓的店鋪，現為摩曼頓運動用品店承租經營，租約到期日為101年10月6日，該標共有3人投標，摩曼頓因為承租方，為符合「優先承購權」，今日也有出席投標，雖標售價格並未為首標，但摩曼頓可依「優先承購權」資格，得按最高得標價格享有優先承購權利，因此，若摩曼頓願意依最高價格承買，可享敗部復活的機會。

另外，第一標為士林區中正路430號，每坪得標單價為100萬元，也是帶有租約的店面產品，目前租約到期日為101年9月17日，劉怡蓉分析，下半年房市最活絡的產品，是帶有投報的標的，該標位於士林區中正路上，店面市場效應驚人，雖該標位置，並非位於商圈繁榮度最高區域，但仍是值得投資的商品。

而同時士林地院(15)日第3次拍賣13筆房地產，所有權人是去年由苗栗檢調單位所偵破的「紅富海」非法吸金集團首腦黃圓映、黃鎂銀姊妹，包括陽明山「過院來」五樓電梯別墅兩戶，石牌捷運站旁璞園景觀名宅「水調歌」兩戶，位於淡水紅樹林站對面的河景商辦「安泰登峰」兩個樓層共8個單位，以及三芝區一獨立別墅連同近千坪土地。

昨日法拍結果「過院來」以及「水調歌」4戶，以及「安泰登峰」21樓及28樓兩個單位都順利拍出；此6筆資產再加上今年4月和7月分屬黃圓映及林鑫溢(黃圓映夫婿)名下所拍出之3戶不動產，紅富海集團不動產法拍共有5.18億元進帳。

8月13日上午，萬科與長春市政府簽署健康養老住宅及文化創意產業專案戰略合作協議，擬投資120億元打造100萬平米健康養老住宅社區及文化創意產業項目。

萬科總裁郁亮表示，萬科選擇在長春投資建設健康養老住宅及文化創意產業專案，是因為看好長春城市發展的潛力，及房地產業的健康發展環境。

郁亮還稱，萬科將本著與城市共同發展的理念，努力為長春經濟社會發展做出更大的貢獻。

據瞭解，萬科至今已進駐長春11年，2001年開始于長春投資開發房地產項目，目前已累計開發建設項目10個，竣工交付住宅面積約90萬平方米，在建住宅面積約80萬平方米，累計實現納稅約11億元。

2011年7月30日，位於廣東惠州的新盤碧桂園•十?銀灘開盤當天實現34億元的銷售收入，不僅讓碧桂園賺得盤滿缽滿，同時更讓巽寮灣－這個位於惠州惠東縣南部、此前尚不為人知的濱海小城躍升為華南房地產市場的熱點區域。

但與意氣風發的碧桂園相比，這塊土地上最早的開發者－金融街（000402.sz）卻顯得落寞。從2005年拿地至今，儘管幾經更名，但這個總投入達200億的超大型濱海項目開發七年至今僅售15億，銷售額尚不足開盤僅一年的碧桂園•十?銀灘，顯而易見，金融街在巽寮灣已經錯失先機。

在金融街巽寮灣滯銷的背後，產品定價過高、固定回報的銷售模式備受質疑。更令人擔憂的是，小小的巽寮灣從今年起將迎來大量地產專案供應，從北方遠道而來的金融街要在強手林立的華南地產商圍剿中殺出血路，前景堪憂。

2005年金融街以2.62億元競得巽寮灣29平方公里規劃用地，目前仍在開發中

200億押寶惠州 開盤四年僅售15億

在乘坐大巴前往巽寮灣的途中，色彩斑斕的樓盤廣告在塵土飛揚的大路上顯得格外耀眼，合正東部灣、富茂威尼斯灣、萬科雙月灣等眾多大型樓盤廣告絡繹不絕，與之相對，從2006年開始入市的巽寮灣首個大型旅遊住宅項目—金融街•巽寮灣卻顯得不太起眼。

“目前我們主推48-206平米精裝公寓，均價12000元/平米，這其中服務式公寓均價為11000-12000元/平米，酒店式公寓均價則為13000元/平米”，在金融街•巽寮灣的銷售中心?，銷售小姐熱情洋溢地告訴記者。

作為惠東首個大型旅遊住宅項目，金融街•巽寮灣位於惠州巽寮旅遊度假區，於2005年10月由金融街以2.62億元競得，規劃用地29平方公里，是整個巽寮灣用地面積最大的房地產項目。專案總體由阿特金斯規劃，分北、中和南三個片區開發，按照最初規劃，整個項目開發週期為8-12年，總投資額達到200億元，將打造成為中國最有影響力濱海專案。

但令人意外的是，作為最早進入巽寮灣的房地產企業，金融街絲毫沒有獲得“先入為主”的優勢。從拿地至今接近7年的時間?，其惠州項目銷售完全踏不上節奏，網易房產查閱了金融街近7年的上市公司年報統計發現，截至2011年12月31日，其惠州公司總營業收入為15.36億元，這?面不僅有地產銷售的貢獻，還包括酒店業務的貢獻。

與之相對，同處於巽寮灣的碧桂園十?銀灘僅在去年便售出4000多套，銷售額超過38億 。而據碧桂園內部人士透露，今年6月十?銀灘二期開盤，當天推出的3500套產品共售出3300套，即日基本售罄，而銷售金額也接近20億元。

實際上，在最敏感的定價策略上，與周邊項目相比，金融街•巽寮灣毫無優勢。以十?銀灘為例，其海景精裝洋房約為7800-8600元/㎡，價格最低的山景精裝洋房僅為4300-4700元/㎡起，售價明顯低於金融街•巽寮灣。在區域相近、主打目標客戶群一致的背景下，金融街•巽寮灣更加顯得曲高和寡，風頭被碧桂園十?銀灘全面掩蓋。

正因如此，今年年初金融街動作頻頻，不僅將其惠州項目由“金融街•金海灣”更名為“金融街•巽寮灣”，同時更一改之前緩推少賣的風格，高調宣稱今年將推出4000套公寓，此外中區遊艇會、水上運動中心、巽寮河餐飲酒吧街、兩家五星級酒店等都將在今年開業，目的是樹立金融街•巽寮灣在稔平半島的霸主地位。


金融街•巽寮灣項目打出高額回報的宣傳吸引購房者


高固定回報 一個美麗的陷阱

“購買了我們的酒店式公寓之後，前三年公寓將交由金融街管理，業主每年都能獲得固定的回報，其中第一年的回報將直接從認購價扣除，第二、第三年的回報每年遞增10%，直接打到業主的銀行帳戶上,業主每年還能獲得30天的免費入住時間”，銷售小姐向記者介紹。

據瞭解，金融街•巽寮灣目前全新推出的海公園產品主打“中國分時度假模式”概念，號稱將產權、權益度假、現金回報三者結合。以一套總價約70萬元的單位為例，金融街給予業主的首年月固定回報為1818元/平米，租金回報率約為3.1%。到了第三年，月回報將提高至2200元/平米，租金回報率將提高至3.7%。

“投資金融街•巽寮灣酒店式公寓，買家不僅能享受旅遊地產巨大的升值潛力，每年還能取得固定的投資回報”，銷售小姐信心十足地告訴記者。

但在中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁看來，這種提供固定回報的產權式酒店概念並不新鮮，背後也暗藏風險。

“產權式酒店的售價往往較高，為了吸引買家，開發商用投資者的購房款來支付頭幾年租金回報，製造出良好的投資回報假像，實際只是羊毛還是出在羊身上”，宋丁告訴記者。

他表示，早年在三亞就出現過很多這種產權式公寓，開賣的時候開發商都答應給予較高的回報，有些甚至達到6-8%以吸引投資者購買，但兩三年之後，酒店經營陷入困境，很多酒店甚至是虧本經營，買家自然拿不到租金，這樣的情況在國內很普遍，大部分酒店式公寓的承諾都是無法兌現的。

在記者的再三追問下，銷售小姐表示，業主在享受完承諾的頭三年固定回報後，可以選擇與開發商續約，繼續享受固定回報，但購房合同只承諾頭三年的固定回報，三年後的續約細則需要在合同接近完結時才能確定。

“金融街只承諾頭三年的固定回報，三年之後，和不和你合作，給你什麼樣的回報，這些對於業主都是沒有法律保障的”，宋丁認為。

除此之外，中原地產專案部總經理黃韜還表示，像這種產權式酒店，開發商之所以願意將產權分割出售給業主，其背後必然是急於回籠現金，但產權分割並不利於酒店管理，業主各自為政，這對於酒店日後經營會造成極大影響，這也是產權式酒店在國內失敗居多的主要原因。

對此，網易房產多次試圖採訪金融街惠州公司，但直至截稿前，其相關負責人均以開會為由拒絕採訪。


這是金融街•巽寮灣專案最引以為豪的一線海景，不過目前該區域污染嚴重，當地居民更笑稱他們不會在巽寮海邊游泳


濱海資源受污染 巽寮灣旅遊地產前景黯淡

如今的惠州巽寮灣，早已不是金融街拿地時的那片荒地。沿著巽寮灣海岸線由西往東，分佈著碧桂園十?銀灘、合正東部灣、萊蒙國際項目、富茂威尼斯灣、中航項目、中信項目、萬科雙月灣等多個超大體量專案，總建設規模超過5000萬平方米。

根據多家仲介機構的統計資料顯示，2012年巽寮灣新增供應迎來爆發式增長，區域估計會有2.2萬套貨量推出，其中別墅增幅較大，今年將推約5000套，全年銷售價值也預計達到120億左右，這意味著巽寮灣這個兩三年前尚不為人知的濱海小城，將面臨著大量地產專案湧進市場。

“金融街拿地這麼多年，今年才開始大批量推貨，顯然是對巽寮灣區域發展預判失誤”，宋丁認為，整個巽寮灣今年面臨天量供應，金融街要在碧桂園、萬科、富力、中航等華南地產巨頭中突圍而出，難度可想而知。顯而易見，金融界在巽寮灣已經錯失先機。

實際上，項目銷售不佳也導致金融街項目多次出現人事調動，一位曾擔任該專案銷售策劃的代理商工作人員向網易房產透露，金融街惠州公司銷售業績不佳，導致專案負責人走馬燈一樣更換，包括董事長和總經理在內，這3年至少換了5、6人，而每次的領導變更也引發下面的連鎖反應。除此之外，曾為專案做開發顧問和銷售代理的世聯地產也因為在戰略方面與金融街存在分歧，最後從該專案撤出。

“對於金融街而言，巽寮灣區域競爭太激勵了，以銷售最火爆的十?銀灘為例，坊間傳聞碧桂園為其抽調了華南區大半銷售精英，並且大手筆進行投放推廣，才取得如此優秀的戰績，對於大本營遠在北京的金融街而言，難以調動如此龐大的銷售資源，又怎麼挑戰實力雄厚的華南地產商？”熟悉惠東房地產市場的一位元內部人士告訴記者。

除了激烈的競爭，更令人擔憂的是，巽寮灣賴以出名的濱海資源正受到威脅，根據南方都市報報導，由於大亞灣石化區的排汙，目前巽寮灣海區的海水和沙灘受到污染，此前離海岸10公里左右大量生長的海藻目前已經滅絕，當地居民更笑稱他們不會在巽寮海邊游泳，戲言“那些蜂擁來到巽寮海灘游泳的遊客很傻”。

宋丁認為，巽寮灣作為濱海城市，雖然早於2005年規劃為濱海旅遊度假區，但整個區域缺乏長期規劃，經過多年建設依然缺乏旅遊配套，現在幾乎是一個純地產區域，加上其濱海資源受到污染，對於深圳客而言，去海邊渡假與其去巽寮灣還不如留在大梅沙，巽寮灣要做東方馬爾代夫的夢想幾乎不可能實現。

“像金融街巽寮灣這樣的酒店式公寓，要實現長時間良好的投資回報，取決於巽寮灣是否真的能成為國內知名的濱海度假區，吸引大量外來遊客，但從目前的情況來看，巽寮灣的旅遊前景不容樂觀，投資這類型產品必須倍加小心”。

上海今年最大規模的土地推介會于本周舉行。

在8月13日舉辦的 “2012上海市奉賢區城市發展投資推介會”上，奉賢區密集推出了南橋新城、南橋鎮、海灣鎮等11個板塊的5462畝經營性用地。南橋新城一級開發商一位不願具名的負責人向《每日經濟新聞》記者透露，這些土地具體的出讓時間尚不確定。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成告訴記者，從長期來看，上海提出的“轉型驅動，創新發展”的目標將拉動財政收入並優化財政結構。但“遠水解不了近渴”，目前上海財政收入還離不開土地出讓金。

5462畝土地“面市”

對於土地集中出讓是不是出於地方財政考慮的問題，上述相關負責人予以否認。他僅表示，推地的意圖是為了加快市郊新城新鎮的發展。

不過，地方財政通過集中出讓土地獲得的巨大收益卻是不爭的事實。

中指院提供給 《每日經濟新聞》的資料顯示，2010年，奉賢區通過招拍掛方式僅推出了105幅土地，建設用地面積39.8萬平方米。2011年，該區推出了182幅土地，建設用地面積達到44.6萬平方米。

上海市奉賢區統計局發佈的2011奉賢統計年鑒顯示，2010年全區的土地出讓價款為32.1億元；記者計算發現，這相當於該區當年財政收入的25.2%。

奉賢區財政局網站顯示，2011年全區國有土地使用權出讓金收入為74億元，區本級財政收入99.7億元。以此計算，2011年該區土地財政收入占財政總收入比例為41.7%，該比例比上一年提高了16.5個百分點。受土地出讓金提振，2011年奉賢區的財政總收入也從上一年的127.2億元增加到了177.5億元，增長39.5%。

如按奉賢區2011年出讓44.6萬平方米土地和74億元的出讓金來粗略估算，此次推介的5462畝經營性用地的總價值在600億元左右。

上述負責人還透露，南橋新城近期將有5幅近200畝地塊掛牌，地塊性質涉及住宅、商住和商業用地，其中2幅地塊將合併成一幅出讓，以吸引較大的開發商入駐。

上海盤古地產總經理宋海則認為，由於奉賢地理位置相對偏遠，如此大規模的土地集中推介，如果目前還沒有確定意向開發商，其地塊的出讓前景很難預測，除非降低出讓速度。

中房信研究總監薛建雄也預計，土地市場全面回暖尚需時日，這些土地最佳的掛牌上市時間是在明年下半年。

兩因素導致“集中推地”

復旦大學地產運營研究所所長蔡為民告訴 《每日經濟新聞》記者，選擇在目前的時間段集中推地，除了地方財政的需要外，也是市場預期產生巨大變化的結果。

中指院資料顯示，7月全國100個城市住宅均價環比上漲0.33%，自6月止跌後再次環比上漲。此外，根據復旦和同策諮詢聯合發佈的資料顯示，今年7月上海商品住宅成交價24647元/平方米，創歷史均價最高水準。

蔡為民指出，近期新房銷售市場回暖，不但讓目前這個時間節點成為市場預期止跌回升的拐點，也讓開發商的資金面大為改善，不少開發商也正在謀劃繼續加倉拿地。

同策諮詢研究總監張宏偉進一步指出，“十二五”期間上海市規劃有九大新城新鎮，這些新城目前均處在土地出讓的視窗期，因此這次奉賢集中推地，意在搶佔招商引資先機。

事實上，不僅僅是上海奉賢，全國土地市場都顯出回暖跡象。中原監測的13個重點城市資料顯示，7月份居住用地供應與6月份供應 （6月為年內最高位）基本持平，較今年前六個月平均水準大幅增加近五成。7月，居住用地成交面積環比增加102%，居住用地出讓金環比增加101%，占總出讓金73%。

上海樓市供應量已現下滑趨勢。

據上海搜房資料監控中心統計，上周（8月6日-8月12日）滬房地產市場量價齊跌，周成交不足15萬平方米，為近4個月以來最低值。同期住宅新增供應9.5萬平方米，環比下滑25.0%。上海搜房網資料監控中心分析師湯正魏認為，隨著近期有關調控新政的傳言以及樓市成交明顯下滑，開發商不敢貿然推盤。

德佑地產研究主任陸騎麟指出，上周成交量的大幅下跌與8月以來的有效供應不足有關，中高端公寓和別墅佔據了很大的供應份額，剛需樓盤卻供應較少。8月獲取預售證的樓盤中，除了保利悅庭，其餘樓盤都成交寥寥，上周成交量排名前十的樓盤竟無一例外都是8月以前獲取預售證的樓盤。隨著“滬六條”的出臺，以及新調控政策落地的傳言甚囂塵上，目前市場的觀望氣氛再度加重，開發商近期漲價的步伐有所減緩，後期打折樓盤或將再次出現。8月很可能將成為傳統的金九銀十前的調整期，成交量預計將相比7月出現進一步下跌。

供應量下滑另一重要指標就是存銷比。同策諮詢研究報告，在建項目不竣工以及銷售的比值呈趨勢性上漲，2011年該值分別為5.42和4，平均超過2008年的水準。在建專案和竣工以及銷售情況的對比來看，新開工、竣工面積累計同比仍然呈現下降趨勢。其中新開工量從今年4月開始一直呈現負增長，新開工增長情況將呈現“U”字形，底部就在6月。

上半年上海市商品住宅新增供應367.3萬平方米，同比下滑 26.14%，商品住宅整體呈現供不應求。此外，同質住房價格指數也顯示進一步攀高。

來自同策諮詢的研究資料顯示，預計2012年上海新增供應面積大致為1891萬平方米，缺口為435萬平方米。同策諮詢認為，供應過少是由於開工工放緩、開發商捂盤引起，開發商由於在2009、2010年拿地成本較高，如若在現狀推盤得不償失，因此捂盤伺機的開發商相對較多，造成了今年商品住宅供應量大幅縮水。

同策諮詢研究中心總監張宏偉指出，上海市未來的土地計畫供應會逐年減少。據 《上海市土地利用總體規劃（2006-2020年）大綱》，2010年-2020年上海市計畫土地供應量只剩151.04百萬平方米。

調控強度未減，中海外（00688.HK）今年上半年卻實現創紀錄的651.5億港元銷售額，其中，在內地房地產銷售為590.8億港元，同比增加24.7%。

在過去10多年的房地產市場中，中海外是逆週期發展的房企表率。今年上半年，毛利率和淨利潤方面，中海也並不像萬科、保利等房企那樣，因為降價走量而導致毛利和淨利下滑。其上半年毛利率高達48%以上，淨利潤達到83.8億港元，遠高於萬科、保利等同陣營房企。

中海董事局主席孔慶平在中報業績發佈會上表示，由於上半年銷售理想，公司全年銷售目標將由年初的800億港元調升至1000億港元，他表示對下半年的業績“充滿信心”。

滙豐環球研究認為，中國海外的銷售執行能力強勁，是集團上半年業績超預期的重要原因，也因此促使集團提升銷售目標25%至1000億元，表現跑贏行業。

此外，集團有強勁優勢，邊際利潤得以保持，歸因低債務成本、嚴謹的銷售及行政成本控制。瑞銀指出，中海外銷售及一般行政開支對銷售比率僅3.8%，較去年全年水準降低10個點子，並為同業最低。

中報顯示，得益於香港與內地不同的會計準則，中海上半年因持有型物業重估帶來的淨利達到20億港元。然而，即使扣除此項，中海63億港元的淨利也遠超萬科的37億人民幣。

摩根大通表示，中國海外27％淨利潤率遠高於行業平均水準。高盛進一步分析，這與上半年推售專案的結構有關。中海外上半年平均銷售價格較高（按年升12%），大多數預訂的內地項目，都是由中海外於2004-2008年收購，平均土地成本比僅占售價20%，比率較2010-2011年收購的成本低。

孔慶平稱，由於加大追收銷售資金回籠力度，上半年銷售回收資金達309.8億港元，最終使得綜合淨借貸比率從去年的32.7%下降至6月底的32.1%。據孔慶平在年初的業績會上介紹，今年中海外有278.8億港元的土地支出，以及264億港元的建安支出，加上其他一些經營性支出，全年資本開支為600億。

截至中報，中海外完成資本支出約為227.9億港元。而中海外股東資金增加至779.5億港元，集團銀行貸款為358.7億港元，應付擔保票據為158.2億港元，持有現金為266.4億港元，未提用貸款額度約為100.8億港元，足以應付下半年約370億的資本開支。

銷售雖然大幅增長，但上半年中海外的投資策略仍顯保守。中報顯示，中海外上半年只在佛山、成都和香港各買入一塊地皮，加上聯營公司中海宏洋新增一塊，合共新增樓面面積為272萬平方米。截至6月底，中海外土地儲備的樓面面積為3436萬平方米（實際權益為3022萬平方米）。

對此孔慶平表示，上半年確定投資跟現金收入掛鈎的基本要求，上半年買的土地比較少，離年初制定的增加700萬平米以上土儲仍有很大距離。下半年公司會多去尋找購買土地的機會，“從現在到明年上半年都是比較恰當的買地時機，可以去增加土地儲備，年初計畫用250億元來買地的金額暫時也不會改變。”他對記者說。

滙豐環球研究認為，中海外上半年僅用去收購預算18%，估計下半年在補充土儲方面更為積極。其資產負債狀況為行內最強健，6月止淨負債率為32%，手頭現金達266億，有充足彈藥完成收購目標。

對於當前的樓市及未來的政策走向，孔慶平認為，國家對房地產市場的調控仍沒有明顯方向性改變，仍維持年初對市場的基本判斷，即整個行業還是面臨巨大的挑戰，最嚴峻的情況仍然沒有過去。

“有一些政策是屬於短期性政策，不可能長期運行下去。未來盡可能用能夠和市場機制相結合的方式，去代替純粹用行政手段抑制房價的辦法。”孔慶平預測，鑒於目前的經濟形勢，中央會採取一些措施來增強市場流動性。最可行的辦法是降低存款準備金率，因為現在存款準備金率比例還是非常高的，仍高達20%；接下來也還是有減息的可能。

“中國第一地王”的身份，一直困擾著北辰實業（601588.SH）。近5年的時間?，北辰實業似乎一直在為5年前的決策“償債”。其付出的代價是資金過多沉澱在長沙專案中，全國化進程放緩，市場佔有率降低。

截至8月13日收盤，兩市共有70只個股，股價跌破淨資產，北辰實業赫然在列。不久前，北辰實業公佈的中期業績顯示，2012年上半年，北辰實業實現收入26.74億元，比去年同期上升8.29%，經營利潤為8.57億元，比去年同期下降33.28%，公司權益持有人應占利潤為4.94億元，比去年同期下降34.66%。

“在整個調控中，大多數房地產開發商都是一樣的，在一線城市受的影響會比較大，而在二三線以剛需產品為主的影響則比較小。”8月9日香港中期業績會上，北辰實業董事長賀江川如是說。

北辰實業的項目主要分佈在北京和長沙兩地。湘財證券指出，根據測算，北辰約25億元以上的銷售量將集中于長沙北辰三角洲項目。今年主要銷售的是E5區和D2區的住宅，以及A1區的高端辦公。總體項目測算，住宅的毛利率水準一般，盈利點在商辦部分。根據同檔次辦公比較，專案的辦公部分會達到12000/平方米以上的銷售單價；而商鋪可達35000元/平方米。

北京專案是銷售業績的變數。據瞭解，北京碧海方舟項目大約有20餘棟別墅，由於地理位置優越，預計售價接近10萬元/平方米左右。另據瞭解，碧海方舟二期專案全部 22 棟別墅已實現 100%認購。截至 6 月 30 日，該專案已完成簽約 8 棟，合同金額人民幣 5.3 億元。按工程進度，碧海方舟專案不能提供 2012 年結轉業績。

湘財證券指出，北辰香麓專案已基本全部竣工，專案依山傍水，多為大戶型，主要面向的是改善型需求的客戶，目前受限貸限購政策影響，銷售情況一般。

根據北辰實業2011年年報中顯示，截至報告期末，公司庫存高達179億元，其中長沙北辰三角洲項目就占去115億元庫存。中航證券有限公司研究員在一份報告中指出，北辰在北京及長沙的幾個項目上，壓了至少300億元的銷售收入。這將令北辰實業原有的全國擴張計畫進展緩慢。

2007年北辰與首開股份旗下公司組成聯合體以92億元總價競得“長沙地王”地塊後，首開選擇了退出。此後5年，首開完成了全國化佈局，2011年銷售額位列北京市場前三。而北辰則逐漸背上地王的包袱。由於可結算項目有限，北辰的業績亦隨著市場波動。

2010年度，北辰營業額為人民幣55.6億，同比上升13.53%；2011年，北辰實現收入39.7億元，同比下滑28.7%。

在北辰的產品結構中，有大量的優質物業。目前，北辰旗下的大多數持有物業已度過爬坡期。北京寫字樓市場租金上漲，北辰投資物業收入快速增長。2012年上半年，北辰投資物業收入達到9.6億元，同比增長22.9%。儘管資金鏈不會被地王拖垮，但北辰的發展速度已被迫放緩。

2012年上半年，北辰資產負債率是58%，淨負債率是51%。“在負債結構方面，北辰一直控制在比較健康的水準，而在風險可控情況下，我們也會適當增加負債比率，加快公司發展。”賀江川說。

賀江川透露，目前北辰旗下最貴的海方舟別墅項目價格是9.9萬元/平方米，而長沙項目平均價格是8000元/平方米。“如果政府調控措施力度比較大，可能會採取針對性的價格策略。”賀江川公開表示。

另據瞭解，北辰正在跟北京政府彙報溝通，在北京爭取一個城市綜合體專案。該專案位於國家會議中心的北面，主要是為北京承辦京交會（北京國際服務貿易交易大會）做準備。國家會議中心展覽場地只有4萬多平方米，而京交會的需求達10萬平方米。北辰希望在國家會議中心附近進行展館的擴建，規模約5-6萬平方米。由於擴建展館會帶來相應的配套設施建設，從而將形成一個綜合體項目。

接獲澳門政府正式通知決定收回御海．南灣土地的華人置業（127），昨天於中期業績中表態，擬就收回土地的決定提出上訴，惟公司未在業績中作出任何減值準備，亦未有與御海．南灣買家安排退款，只表示一旦確定遭收回土地，將考慮取消交易及退回訂金。會計界人士表示，華置目前面臨巨額資產撇賬、退還訂金及來自買家與建築商訴訟等大量風險，涉及金額或逾百億元。

華置昨天表示，有意就收回土地決定向澳門法院提出反對或上訴，目前正在諮詢法律顧問。該公司指出，就澳門政府可能收回土地，集團資產項目中有多個項目將受到影響；其中包括持作出售的發展中物業存貨、預付款、按金及其他應收款、其他固定資產及物業銷售按金等，合共金額近30億元，意味一旦上訴失敗，華置可能需要在資產中撇賬近30億元。

買家建築商索償最嚴重

事實上，雖然澳門政府已決定收地，昨天更公布御海．南灣的買家即日起可向財政局申請退還印花稅款，但華置在向買家退款上仍然未有安排，只表示一旦落實遭政府收地，可能會考慮與買家取消合約及退回訂金。澳門立法會議員區錦新表示，由於華置土地交易涉及可能行賄，即使土地遭政府收回，發展商有必要負起一切賠償責任。

不過，華置面對最大的風險，可能是來自買家及建築商的索償。信永中和（香港）會計師事務所副管理合夥人盧華基表示，應收款和固定資產等項目只會影響資產負債表，但訴訟索償將成為集團或然負債，而且金額難以估計。華置早於6月15日接獲澳門土地工務運輸局發出預先聽證通知，意味於6月底的中期業績期前已知悉，有關土地或會被澳門政府收回。

華置至今未曾對外披露御海．南灣建築合約總金額，惟根據公告，目前集團在項目建築合約的資本承擔約28.04億元，倘若最終決定全面終止項目發展，建築商可能提出申索而引發巨額賠償，同時集團已預售的302個單位，錄得約38.25億元預售金額，也可能因交易終止而招致索償。

有不願具名會計界人士表示，假設交易取消，買家提出申索，其索賠金額除原有訂金外，可能加入持有樓花期間樓價升幅，以及其他可能出現的損失；至於建築商方面，由於原定合約未能完成，以及期間因未能進行其他工程，其索賠金額可能更加龐大，估計華置因為收回土地出現的或然負債或逾百億元。

值得留意的是，歐文龍案發展至今，只有由通緝犯林偉持有的主教山土地遭政府收回，惟林偉仍然在逃，故從未有政府就回收土地退回土地金案例存在。

美聯澳門行政總裁張一輝表示，項目的買家購入單位時，一般考慮其升值的潛力，目前樓價已較購入單位時升逾一成；加上市場上難以購得同類的單位，故對事件感到失望。他表示，該行處理的成交個案預料涉30至60個單位，買家購入單位時所支付的金額不多於樓價15%，所涉的資金不多。他指出，尚未聽到發展商向買家提出退款安排的消息，惟相信安排不差。




半年少賺8.7% 蝕讓證券套13.75億

華置（127）昨天公布中期業績，受上半年物業銷售收入大幅減少逾八成影響，純利倒退8.7%，至41.58億元；每股盈利2.18元；中期息維持每股派1仙。值得留意的是，華置以證券市場波動為由，上半年突然蝕讓所持全部上市證券投資，套現約13.75億元。

物業銷售急降

截至今年6月底止上半年，華置錄得物業發展銷售收入約3166.7萬元，較去年同期減少82.1%；至於與其他發展商合作項目，如西九龍帝峯．皇殿、司徒拔道肇輝臺、何文田君頤峰，以及香港仔興偉中心，上半年貢獻收入同樣下跌，使集團攤佔聯營公司收入倒退約85.9%，至1.52億元。不過，受惠新港中心及The ONE租金水平上升，華置上半年租金收入增長16.17%，至6.77億元。

華置預期，下半年物業發展業務將錄得重大銷售收入及確認純利；其中包括旗下灣仔項目壹環、西九龍御金．國峯、成都華置．都匯華庭第一期及成都華置．西錦城第二期，截至6月底止，估計約18.399億元銷售按金將於今年底入賬。

證券投資方面，華置表示，鑑於上半年證券市場波動，已出售所持全部上市證券投資，只保留債券及部分非上市投資，套現金額約13.75億元，並因此錄得1130萬元變現虧損，惟因債券價值上升，集團所持證券賬面值反較去年12月底止上升19.9%至68.83億元。

由於出售所持證券套現，華置截至今年6月底止手頭現金微增12.5%，至48.02億元；淨債務與股本權益比率由去年底的46%，下降至42.4%。

海怡樓王5日漲80萬 特首關注樓市升溫

樓市火熱，8月上半月10大屋苑成交較上月同期倍增，鰂魚涌太古城交投更飈8倍，呎價半月增5%，帶動各屋苑現跳價成交，南區海怡半島5日內樓王造價跳升逾80萬元；特首梁振英對近期樓市昨亦表示關注。

梁振英昨出席奧運會香港代表團祝捷會後，主動談及樓市問題。他指，注意最近有報道和評論說，本港樓市有升溫迹象，強調政府除中長期措施外，短期會增加土地供應，當局會採取措施，遏抑任何可能出現的投機活動，亦會防止樓市過度借貸。他又稱，港府也會增加市場透明度，短期會多管齊下，確保樓市可健康平穩發展。

特首︰多管齊下 保平穩發展

二手成交瞬間反彈。太古城本月首15日已錄47宗成交，呎價達10,800元，量價均較上月同期漲8.4倍及5%，呎價更創屋苑高位。最新成交的雅蓮閣中層H室，1,237平方呎，望未來郵輪碼頭海景，以1,700萬元成交，呎價13,743元，為本月新高造價。

中原太古城金星閣分行首席分區營業經理張光耀指，同類面積單位一周前以1,588萬元成交，一周後跳升7%，雖海景有別，但同屬頭排海景戶，反映買家追捧優質戶，不惜以高價承接。

鴨脷洲海怡半島也出現同類跳價成交。同屬樓王，景觀、樓層相若，5日間跳價逾80萬元成交。海怡半島16座中層E室，1,093平方呎，成交價1,180萬元，呎價10,796元，較同類單位漲9%。據悉，16座的樓王，放盤僅兩日，第二日始給買家睇樓，高峰同場出現9組買家，最終還價20萬元獲承接。

至於，長沙灣四小龍有不少業主反價封盤，500萬元以下交吉盤成搶手貨。香港置業昇悅居分行高級經理鍾嘉欣稱，昇悅居3座高層E室，605平方呎，以498萬元易手，呎價8,231元，屬內園景新高呎價。原業主叫價480萬元，因多組客人同時議價，買家追價18萬元，才能擊退其他準買家。屋苑同類園景戶，本月成交呎價7,500至7,600元，海景約8,300元；在缺盤下，園景戶成交呎價追貼海景。

豐景園215萬售 連SSD賺49萬

祥益地產高級營業經理胡志偉透露，屯門豐景園本月交投暢旺，暫錄12宗成交。其中4座低層2室，489平方呎，以215.5萬元易手，呎價4,407元，創園景戶呎價新高。據知，原業主去年1月以151.8萬元購入，是次帳面獲利63.7萬元，惟持貨不足2年，須繳付5%的SSD（約10.8萬元），扣除雜項支出，實質獲利49萬元。

市場透露，東涌藍天海岸6座高層A、B室，2,217呎，以1,520萬元易手，呎價6,856元。代理指同類單位上月造價1,400萬元，1個月升9%。

中原地產助理區域營業經理方翰達指，大埔中心12座高層A室，693平方呎，以458萬元沽出，呎價6,609元，創屋苑呎價新高。

針對恆大地產（03333）未繳清廣州地王出讓金，因而被沒收9,000萬元（人民幣，下同）訂金的傳聞，有媒體引述廣州市國土局人士闢謠，指?大已按照流程如期、全額、一次性付清該地塊超過13億元的土地出讓金。

盡管如此，麥格理發表報告指，對?大7月銷售感到失望，並預計公司需要打折促銷，以達致全年合約銷售目標。該行仍維持「優於大市」的評級，目標價5.05元，但?大昨跌8.1%至3.06元。

政府為增加短期住宅供應，早前申請改劃4幅屯門工業及社區用地，並於明天在城規會審議。規劃署認為，申請可善用長期被空置的土地，故未有提出反對，料明天獲開綠燈的機會高，將可釋放約2,000伙單位。

4地改劃 增2千私樓供應

規劃署指出，改劃被長期預留但未有明確發展計劃的「政府、機構或社區」用地，是開拓土地資源及加快住宅供應的方式，並強調土地屬本港珍貴資源，亦有需要增加住宅供應，以滿足社會及經濟需求。

在4幅獲建議改劃作住宅發展的用地當中，以屯門建豐街與震寰路九龍巴士廠用地規模最大，申請由現時的「工業」用地改劃為「綜合發展區」，料可提供近84萬平方呎住宅樓面，可興建約1,680伙實用面積500平方呎的中小型住宅單位。

對於有屯門區議員批評改劃土地諮詢不足及有官商勾結之嫌，規劃署回應指，修訂建議是完全基於地區規劃考慮及規劃優點，並已按規劃程序作出公眾諮詢。

至於其餘3幅用地均為「政府、機構或社區」用地，包括屯門湖安街一幅獲預留作社區會堂用地，規劃署指出，由於屯門第44區聯合綜合大樓已於去年落成，認為可填補有關的社區設施及滿足區內的人口需要。

繼有兩幅坪洲用地獲試勾後，上月再有一幅大嶼山用地獲試勾被拒，地價落後的離島住宅用地成發展商勾地的新目標。

地政總署昨天公布，7月份錄得一宗勾地被拒申請，若連同6月份兩幅坪洲用地在內，已連續有3幅離島用地獲市場申請試勾被拒。據資料顯示，截至7月為止，今年合共有5幅住宅用地獲申請試勾，其中4幅屬離島住宅用地。

今次試勾的用地位於大嶼山長沙嶼南道，佔地約1.54萬平方呎，總可建樓面面積僅6,191平方呎，不可興建多於5伙樓高兩層的住宅單位。

有測量師指出，由於該用地位置比早前太古投得的兩幅長沙住宅地更加臨海，故樓面呎價有機會高於5,500元，估值則涉及約3,100萬元。除太古之外，信置（00083）及香港興業（00480）亦在大嶼山持有土地儲備，故相信對該用地亦具有一定的興趣。

大嶼山地臨海 呎價料逾5千

事實上，受惠大嶼山將有港珠澳大橋等基建落成，加上區內的地價亦相對落成，故不少離島用地已成為大、中小型發展商爭奪的目標。

另外，新世界發展（00017）旗下北角新東方台，已完成37.4億元補地價，以總可建樓面面積39.6萬平方呎計算，樓面呎價約9,454元。

天水圍居屋單日4成交

自政府公布新居屋政策後，綠表市場即成為焦點，天水圍居屋近日單日錄得4宗成交，天盛苑及天富苑更同錄綠表價新高，消息人士指出，天盛苑一高層戶以228萬元成交，造價直逼同區私樓。

祥益地產分行經理蕭嘉偉表示，近日天水圍區居屋交投增加，日前單日錄得4宗成交，分別位於天佑苑、天愛苑、天盛苑及天富苑，其中天盛苑及天富苑分別有高層單位以綠表價228萬及183萬元成交，分別創出屋苑綠表價新高。其中天盛苑Q座高層以228萬元易手，呎價2673元；原業主在2000年以103.9萬元購入，易手賬面獲利124.1萬元；天富苑單位原業主則於2004年以85萬元購入，亦獲利近百萬元離場。

實際上，天水圍居二市場近月連錄高價成交，造價亦直逼私樓。資料顯示，嘉湖山莊樂湖居8座中層E室以238萬元成交，平均呎價4061元，成交價僅較前述天盛苑個案高10萬元。蕭嘉偉分析，近月同區屋苑盤源漸減，業主叫價趨「硬淨」，現在同區私樓入場呎價亦已升至4000元水平，比較之下，即使買家在居二市場以新高呎價（2000餘元）成交，兩類物業呎價仍有相當距離，故相信為促成區內居屋頻錄高價成交的原因之一。

業界人士指出，雖然新居屋政策細節尚未公布，但用家已聚焦居屋二手市場，在一輪搶購潮下，低價盤買少見少，部分居屋買家則流入私宅「上車」，其中老牌居屋九龍灣麗晶花園呎價也逼近高位；土地註冊處資料顯示，麗晶花園5座中層D室三房戶剛以自由市場價388萬元易手，面積621方呎，呎價6248元，創屋苑1997年後呎價新高。

此外，買家心急入市，出現「鬥快」或「鬥價」搶盤個案。美聯分行營業經理周志強表示，粉嶺牽晴間8座高層B室，面積978方呎，近日以約530萬元成交，呎價5419元；買家為同區換樓客，見單位優質罕有，因同時有另一組客人對單位有興趣，為免向隅，加快決定搶先購入。

中原地產分行經理梁曉陽指出，馬灣珀麗灣13座高層B室，業主周二黃昏時放盤，放盤僅4小時，晚上已拍板成交，面積742方呎，涉資480萬元。

信置（083）今年推出多個項目，至今已售約1500伙，套現逾150億元，主要涉及御金．國峯、奧柏．御峯及天賦海灣等。

信置營業部總經理田兆源指出，年初至今集團售樓收益逾150億元，已屬近年的新高，去年全年售樓收益則約100億元。

他表示，旗下白石角溋玥．天賦海灣本月售出30伙，最快月底開放連裝修的三房示範單位；最近有買家斥3426萬元連購兩個逾2000方呎單位。該盤即日推出二按優惠，最多承造樓價兩成，首兩年息率為最優惠利率（P，5厘）減2.25厘，期後為P加1厘，售價為樓價減1%。

?地迎海冀暑假後開盤

同系御金．國峯和奧柏．御峯分別尚餘5和7伙，銀湖．天峰則餘16伙，後者新近售出一個複式單位，面積2425方呎，呎價12070元；何文田雅麗居昨天亦連沽兩個複式單位，其中2座高層B室以2580萬元易手，呎價1.1萬元。

另一方面，?地（012）營業部總經理林達民表示，旗下烏溪沙迎海仍待批預售樓花同意書，期望暑假後開盤，售價將參考同區全海景物業，早前項目於將軍澳路演錄得7000人登記；同系大埔道曉尚擬下月推售。

雖然近日二手市場連錄高價成交，但林達民預料，下半年市道表現平穩。

至於?地及新世界發展（017）合作發展的元朗大棠項目，據了解，發展商短期內將公布物業名稱，項目以中小型單位為主，面積500至700方呎的單位佔80%，市場人士估計，項目呎價約7000元水平。

地政總署昨公布，6至7月期間，該署一共達成3宗大型的補地價協議，合共涉資金額高達117億元，連同今年上半年計算，今年至今已錄得補地價收入達122.64億元，翻查資料，去年首3季補地價合共為108.97億元。即今年首7個月的收入已高過去年首三季的12.5%。

　地政總署公布，6至7月期間達成的補地價，包括新世界夥拍協成行合作發展的天后新東方台及皇龍道大型豪宅發展項目，補地價達37.4877億元，交易涉及的住宅樓面約396,546方呎，以此計算每呎補地價約9,454元。東方台項目為新世界較早前已公布明年推售的4個港島新盤之一，消息指今次補價涉及補高空及增建樓面。

海運大廈續租補地價79億

　另外，會德豐及九倉與政府就海運大廈達成的續租補地價79億元，亦於6月中在該署註冊，成為今年暫時最大宗的單一補地價個案。由老牌家族持有的南區香島道34號，上月亦批出6,037萬元補地價。僅上述3個項目，涉及的補價金額已高達117億元，佔今年至今補地價總額的95.4%。

　業內人士指，去年的補地價總金額為177.37億元，今年尚有5個月的時間「追數」，而且不少項目已批出補地價但未載入紀錄，如會德豐油塘貨倉重建項目的5.5億元，估計今年的補地價金額最終會超過去年。另外，地政總署上月錄得1宗「零拒勾」，位於大嶼山長沙嶼南道的「蚊型」住宅地，獲發展商試勾但遭拒。地皮可建樓面只得6,192方呎，單位數目不可超過5伙。

修訂屯門大綱圖獲19份申述

　城規會早前修訂屯門大綱圖，包括將毗鄰屯門站的多幅工業用地改為兩幅綜合發展區（CDA）用途、將新盤星堤以南的兩幅土地由政府用途土地改劃「住宅（乙類）」，以及將湖安街及湖康街交界的一幅政府用途土地改劃「住宅（甲類）」。諮詢期內接獲19份申述，明日將在城規會上審議，但規劃署昨日意見不建議修訂，估計最終將維持原來規劃通過城規會。

由?基、新世界及培新合作發展的烏溪沙新盤迎海，發展商預料，項目短時間可獲批預售，並極有機會於九月開售，定價將參考同區新盤。

　　?基營業部總經理林達民表示，烏溪沙迎海正密切等待政府批出預售，料暑假後開賣，最快為下月，具體時間仍需待預售批出後才能決定。他又指，樓盤定價會貼近市場價，將參考同區新盤定價，惟現階段暫不透露意向價等資訊。至於樓盤示範單位仍在準備中，現時接近完成階段。

　　林達民稱，迎海軟銷工作繼續進行，而早前將軍澳路展銷累積七千名客戶查詢，客戶大部分也留下個人聯絡資料，待樓盤獲批預售後，集團再將進一步資料發給他們。

　　迎海首站推廣展覽設於將軍澳商場，連日來錄得不俗參觀人次，當中有不少家庭客，而項目推廣展覽剛至移師尖沙嘴商場，直至本月二十六日結束。

　　另一邊廂，集團其他不受限售限制的項目亦準備開售。林達民表示，深水埗曉尚料最快下月中推出，單位面積由三百七十至九百方呎，而項目售樓處仍在準備中。定價方面，將參考同區定價。市場代理則指，發展商已發出推廣及銷售委託書，料意向呎價一萬元起步，入場費在四百萬元以內。

　　被問及二手樓價頻錄新高成交，是否樓價升幅過急。他回應指，自○八年開始市民將投資股票市場資金撤離，部分認為「磚頭」保值，故選擇投資物業，大量資金流入樓市，令價錢續錄得升幅，料年內樓市繼續平穩發展。

英國經濟學人資訊社（Economist Intelligence Unit）公布2012年世界最宜居住城市排行榜，加拿大囊括前5名中的3個。

2012年世界最宜居住城市排行榜中，溫哥華名列第3，多倫多名列第4，卡加立（Calgary）第5。

過去10年來，溫哥華每年都被評為世界最宜居住城市第1名，今年滑落至第3名。

2012年世界最宜居住城市榜首為墨爾本，第2名維也納。

經濟學人資訊社今年調查世界140個城市。針對5大類別30個項目進行評分。5大類別為：穩定性、醫療、文化及環境、教育、基建設施。

溫哥華總分為97.3。若不是因為小罪案較多，低收入住宅不足及交通雍塞，分數可能會更高。

多倫多也是因為交通擁擠，低收入住宅不夠，分數受到影響。卡加立則是因為天候不佳，影響評分。

家具零售巨擘宜家家居（IKEA）打算在歐洲興建至少100座平價旅館，這是該公司跨足房地產市場的最新舉措之一。
金融時報報導，擁有IKEA智慧財產權的IKEA集團（Inter IKEA）正在歐洲為「平價設計」旅館尋找落腳處。1名知情主管透露，這些旅館不會掛上IKEA的名字，也不會由這家瑞典公司經營，而是由1家現存的旅館營運商。

另外，IKEA也考慮在歐洲興建學生宿舍。為賺取豐厚報酬，該公司正在尋找把現金投入長期事業的方法。

IKEA集團希望在英國、荷蘭和波蘭等房地產交易熱絡的市場，以及德國等新市場建造這些旅館。IKEA集團房地產部門資深經理穆勒（Harald Muller）向法蘭克福匯報（Frankfurter Allgemeine Zeitung）表示：「我們數周內將公布公司在德國第1家平價旅館的位置。另外，為盡快履行構想，我們也正與旅館營運商洽談。」

平價設計旅館以較低價格提供帶有設計感的設備，是旅館業成長最快的領域之一。該領域其中1個知名業者是慕尼黑的Motel One，該公司在德國有39家旅館、逾8,500個房間，正打算在歐洲拓展，包括在蘇格蘭的愛丁堡興建1座旅館。

創立於1943年的IKEA甚少公布財務資訊。在IKEA集團上周因移轉智慧財產權而首度公開的財務報告中，該公司揭露IKEA的品牌價值為90億歐元（110億美元），躋身全球最有價值品牌之列。

由於IKEA集團公布財務報告使複雜的股權結構較透明化，創辦人坎普拉（Ingvar Kamprad）在「彭博億萬富豪指數」中的財富估計值，因此增加逾14億歐元至近390億美元。

在經歷了2007年-2009年的直線下滑和2009年-2011年的低位盤整後，今年以來美國房地市場呈現出觸底趨穩的態勢。對於仍面臨諸多不確定性的美國經濟來說，這無疑是一劑“定心丸”。

最新數據顯示，截至今年6月底美國成屋銷售年率為437萬套，接近2010年第二季度以來最高水平，此前的4、5月份曾一度達到462萬套；新屋銷量年率為35萬套，較2010年底32.6萬套和2011年底的33.9萬套穩步回升，此前5月份的修正值38.2萬套曾創下32個月新高。

在房屋銷量回暖的同時，市場最為關注的房價指標也呈現出觸底回升的跡象。房地美美國房價指數在第二季度上漲4.8%，創下八年來最大季度增幅；6月份全國房價指數增長1%，為2006年11月以來最大增幅。在截至6月的過去12個月中，美國34個州以及哥倫比亞特區都實現了房價上漲，創下2007年4月以來最好表現。尤為值得注意的是，與2010年受到首次購房者減稅舉措提振而帶來的量價齊升狀況不同，此次房價上漲得到的政府幫助有限。

此外從關鍵的空置率指標來看，目前美國房地市場供需已趨近平衡。今年第二季度美國待租房屋空置率降至8.6%，為2002年第二季度以來最低水平，待售房屋空置率降至2.1%，為2006年第二季度以來最低水平。

就此來看，美國房地市場最差的時期已經過去。作為美國居民家庭資負債表中的核心配置資，房地的表現直接影響家庭的財富規模和消費能力，從而對經濟增長生影響。此外隨房價止跌回升，房屋價值低於抵押貸款總額的房屋數量有望下降，止贖案例會減少，金融機構的房地貸款和衍生品價值可望回升，銀行放貸意願也會增強，這將從另一方面對經濟起到推動作用。由此可見，房地市場對美國經濟而言無異於一個“穩定器”，房地市場的企穩將為美國經濟復甦服下“定心丸”。

不過需要注意的是，樓市復甦很大程度上會受到更廣泛經濟環境的影響。眼下圍繞在歐債危機和美國財政問題上的不確定性令美國經濟面臨下行風險，而全美失業率仍居於8%以上，薪資增長疲弱，消費信心低迷，這都意味有購買或投資新房意願的潛在家庭數目可能下降。不止如此，全美仍然存在數以百萬計的止贖房，“影子庫存”繼續給市場帶來壓力。除非美國就業市場顯著回暖，房稅大幅削減，從根本上有效刺激購房需求，否則房地市場很可能在底部繼續徘徊，難以實現迅速的強勁復甦。

目前美國的城市化率和房屋自有率都已達到較高的水平，因而房地的“黃金時代”未來將難以再現。據全美住宅建築商協會的數據，截至2012年第二季度美國固定住宅投資總值為3600億美元，房地市場相關服務總值為1.676萬億美元，二者合計占美國國內生總值(GDP)的比例為15%，顯著低於17%的歷史平均水平。可見美國房地市場對經濟的貢獻占比已較經濟衰退前有所下降。在可預見的未來，緩步前行的房地市場將很難給經濟帶來更多正面貢獻，不大可能成為拉動美國經濟復甦的引擎。

道瓊斯通訊社披露的歐盟援助西班牙銀行業諒解備忘錄顯示：“西班牙銀行及其股東將在救助措施實施前承擔損失，並確保股權和綜合資本工具完全吸收這些損失。”據西班牙央行數據，西班牙銀行的次級和綜合債券余額共計670億歐元，大部分由個人投資者以理財產品的形式持有。

另據《金融時報》報道，為避免小儲戶由于購買銀行出售的儲蓄產品而承受巨大損失，西班牙政府正在探討一項折中方法，即由儲戶先接受債務減記，之後由銀行全額償還。

由于西班牙處于歐債危機風口浪尖，私人投資者已大幅削減對該國的風險敞口，西班牙銀行業對歐央行的資金依賴顯著增加。據西班牙央行數據，7月該國銀行向歐央行凈借款由6月的3372.1億歐元升至3755.5億歐元。西班牙銀行向歐央行借款總額由6月的3650億歐元增至4021.9億歐元，佔歐元區銀行向歐央行借款總額1.237萬億歐元的33%。截至7月，西班牙銀行向歐央行凈借款已連續第10個月攀升。

西班牙債務危機始于該國房地產泡沫的破裂。由于投資者擔心該國乃至歐元區整體經濟前景，西班牙房地產業持續萎縮。據美國房地產市場研究公司Real Capital Analytics數據，今年5至7月，西班牙商業地產成交量環比下滑超過9成。第二季度，西班牙登記的商業地產交易由一季度的68宗大幅下滑至3宗。