財長張盛和日前拋出500坪以下國有地禁售令評估鬆綁，國產局昨（3）日表示，因須彙集學界專家等意見，內部仍在評估可行性，不排除朝有條件解禁方向規劃，並在本月呈送行政院決議。

　台北市和新北市500坪以下國有地的解禁方向，國產局初步定調以開放抵稅地、畸零地或地形不完整用地為主。

　國產局指出，針對標售令解禁評估，國產局已進行各項清查與統計調查，結果最快本周出爐；包括台北市500坪以下國有地面積、筆數與價值，占全國土地百分比，及禁售後雙北市房價的變化、標售國有地與房市熱絡的關聯性等，均在調查報告之列。

　另國產局副局長邊子樹表示，與地方政府、目的事業主管機關的合作開發計劃，年底前將有五案簽約，將吸引民間投資14.7億元，活化各項國有資產，不僅可創造近千人次的就業機會，預估總產值上看35.29億元。

　其中，國產局將與雲林縣西螺鎮公所，合作打造雲林縣的「京站」。官員指出，西螺轉運站在重新翻修後，將規劃商業空間、新的景觀地標，並結合延平老街等西螺觀光景點，預估效益可達7,680萬元。

　邊子樹表示，合作開發計劃將採分期分區方式推行，各地方政府的產業開發方案若已成熟，國產局將列為優先；其次，五都閒置已久的500坪以上國有地，將就可建築土地先行釋出。五都以外國有土地，列為第二期計劃陸續推動。

　另4件國產活化計畫，3案與新北市政府合作，其中城林段與員仁段土地，規劃引進低汙染、低用水量新興產業，預計9月底簽約；金山區土地規劃為溫泉旅館暨藝文展覽空間；與台中市政府合作的西屯區國安段土地，將開發公有市場。

想要改造老屋，租給旅客，得先依法取得旅館、民宿經營資格，否則就違法了。

台南市觀光旅遊局長陳俊安指出，民宿管理法規將區域限定在非都會區，但台南的老屋改建案例，幾乎都集中在舊城區，中央法規應與時俱進調整。基於金門有在都市計畫區內經營民宿的先例，將向中央爭取比照金門模式，在特定區域開放民宿專區。

相對之下，宜蘭經驗就值得台南參考。宜蘭工商旅遊處觀光行銷科長李長珊說，民宿管理辦法規定民宿可設在原住民地區、偏遠地區、休閒農業區、休閒農場等地區，宜蘭在九十六年十月公告，將宜蘭市以外的十一個鄉鎮都劃為偏遠地區，農舍就地合法、非都市土地就可設民宿了。

台南與京都相似 日本經驗可借鏡

日本京都是另一個參考對象。旅日作家劉黎兒表示，日本許多住商合一的町家或民家等傳統木造建築與老街，曾面臨文化消失的危機，京都政府二○○七年制定新景觀政策，編列預算支援町家保存景觀，另有稅制優待。一般町家則在非營利組織協助下，變身為旅館、民宿、咖啡屋、畫廊或藝品店等。

老宅空間最怕樓梯或防火巷不符合消防法規範。老宅專家顏世樺指出，京都採購小輛消防車、在巷弄間設計消防栓，是台南可以學習的地方。劉黎兒說，京都為了保存老房子原樣，二○○二年放寬必須使用耐火材料或防火規定，靠著社區內的嚴格規定以及自主防災活動等消防規定因應，並不定期舉行防火、防災訓練，確保安全。

京城（2524）：興富發砸重金在高雄購地的效應逐漸發酵，高雄大型建商京城建設（2524），昨天公告處分位於高雄美術館區旁的土地700坪，每坪預計售價120萬元，以成本每坪50萬元計算，估計可望獲利4.9億元，每股獲利貢獻1.3元，法人估計京城今年每股獲利將可挑戰4.5元。

京城是現在高雄土地持有數量數一數二的大建商，手中光是土地庫存就有1萬1140坪，還不含在建中的5005坪，其中光在美術館附近的土地就有3000多坪，佔庫存量的3成。由於美術館第1排土地單價每坪已高達230萬元，京城庫存土地將水漲船高。

此外，京城目前可售的成屋還有52億元，下半年還有70億元的新成屋可完工推出，所以今年有逾120億元的成屋，賣1戶就可認1戶營收；另外，京城今年已經推出預售案「巨蛋」，總銷34億元，之前公開銷售情況還不錯，目前已售逾30戶。

京城昨天公告處分土地，並非看壞市場行情，主要是調節土地庫存。其實京城認為，高雄目前市況很熱絡，價格越墊越高，因此下半年還有91億元的案量要公開，包括「花賞」、「微風之塔」、「湖立方」、「曼陀羅」等，其中僅「微風之塔」為預售案。

京城認為，高雄公共建設持續啟動，將在2014年開始陸續完工，加上大台北房地產受壓抑，因此高雄房地產市場將受到較多的關注，也會較其他市場活絡。

長期關懷土地正義的政治大學地政學系教授徐世榮批評，區段徵收是不公平、不合理的政策，美其名是政府與人民合建，實際上卻是強奪財產、剝奪人權。

徐世榮指出，區段徵收是政府強勢主導的土地開發，其本質是政府強迫土地所有權人一定要參與的合建事業，未經與地主溝通，被迫參加的民眾只有兩個選擇，一是領錢，二是申領抵價地，土地未達最小面積者，只能領錢走人。由於區段徵收大多是農地變更為市地，農地的公告現值頗低，經權利變換後的土地總價格，由政府決定，嚴重脫離市價，地主能領取的補償金額相對偏低。

徐世榮進一步表示，民眾所能領取的抵價地，必須等日後抽籤決定，不知道坐落位置在哪裡，也不曉得實質究竟能領取多少面積，過程中，民眾沒有拒絕的權利，倘若法規及政策不修改，未來執行區段徵收開發案時，恐持續引發社會衝突。

徐世榮質疑，行政院於一九九○年頒佈一道行政命令，要求「凡都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地時，一律採區段徵收方式開發。」此行政命令成為地方政府的尚方寶劍，此後往往以「都市計畫擴大或新訂」為由，進行浮濫土地徵收，剝奪憲法保障的財產權、生存權與工作權。

徐世榮說，土地徵收制度約從一百年前開始，當時從歐洲德國等地引進，但歐洲國家實行後，發現問題重重，早在二十世紀初就已停止，現在全世界的民主國家只剩下台灣仍沿用，值得檢討深思。

新北市政府執行二重疏洪道附近兩側市地重劃案，目前多數住戶已拆遷完畢，不過，民眾抱怨，房舍拆除後，周遭全部斷電，入夜後一片漆黑，樹影幢幢，由於正值農曆七月，難免讓人心裡「毛毛的」；加上開學後，附近有夜校生出入，許多學生直呼「很恐怖」，盼儘速改善。

地政局專門委員吳堂安回應，完成拆遷的土地，已加上圍籬或紐澤西護欄阻隔，二重疏洪道右岸全長九千四百公尺，左岸全長八千一百公尺，扣除尚未拆遷的房屋，目前統計圍籬超過五成。由於先前曾接獲相關反映，已請包商在圍籬上方加裝臨時性照明設施，加強夜間亮度，原先路燈及監視器則維持正常運作。

二重里里長葉德根說，雖然部份土地圍起圍籬管制，但在中山橋下、疏洪東路一帶，鄰近頂崁街、大有街的房舍，多數完成拆遷，某些小巷弄內因住家用電被剪斷，晚上行經該路段，確實變得比以前暗，附近有穀保家商、清傳高商等學校，夜校學生落單回家，恐產生安全疑慮。他認為，馬路是公有的，應該加裝路燈，讓用路人都能使用。

吳堂安表示，因照明設施必須設置於圍籬上，已經圍起的路段，要求承包商加強夜間照明，目前剩餘約一成住戶，尚未完成搬遷，原定五月二十六日為最後期限，期間工務局陸續針對有爭議的地上物實施「復估」作業，致工程延宕，預計九月中旬勸離所有住戶，九月底所有工地將圍起圍籬，進行整地。

黃姓夜校生說，以前放學她都會沿著疏洪東路走回家，現在晚上變得烏漆抹黑，遠方樹影搖曳，相當嚇人，除非和同學結伴而行，否則絕不敢自己一個人路過。

潤泰集團昨（3）日高層人事大搬風，潤泰創新董事長由原總經理簡滄圳升任、總經理一職則由原潤弘精密總經理李志宏接手。新任潤泰新董事長簡滄圳表示，會持續投入住宅開發、加碼商用不動產，接下來同步進行16筆建案，有營造背景的李志宏加持，將更有利於公司拼業績。

原潤泰創新董事長劉忠賢退休，並轉調集團重要投資公司匯弘投資擔任董事長，替集團總裁尹衍樑管理各項轉投資事務。此次人事調整是潤泰集團近年來少見的高層人事異動。

潤泰集團是國內重量級集團，在港台擁有超過4家掛牌公司，跨足產業多元，包括紡織、量販流通、營建、生技、金融等，集團營收規模超過3,000億元。潤泰新則是集團最重要的營建公司。簡滄圳說，接下來潤泰創新同時啟動南港案、松山案、植物園案等，將投入300億至400億元的營造資本，李志宏擅長營建管理與營造工程，應有互補加乘效用。

至於劉忠賢轉任潤泰集團最主要的投資公司匯弘投資，未來將為集團總裁尹衍樑打點各項轉投資事業、協調集團旗下各公司之運作與合作互補。

劉忠賢過往雖擔任潤泰創新董事長，但因深受尹衍樑信賴，工作範圍並不限於房地產開發，而是深入集團各領域，包括高鑫零售在香港掛牌、潤泰攜手寶成入主南山人壽等重大事件，其實劉忠賢都參與其中，也扮演關鍵角色。

據悉，為讓劉忠賢有更大的發揮空間，此次由潤泰新辦理退休、轉至匯弘投資，潤弘精密總經理一職由原潤弘精密機電事業處總經理董世寧升任。

簡滄圳至潤泰集團服務23年，曾歷練工程管理部門、室內設計部門，5年前升任潤泰創新總經理；他曾至日本留學、也接觸過零售事業，對建築美學跟生活型態趨勢觀察甚深，書卷氣很濃，在營建業老闆中非常另類。

萬華一枝獨秀 交易量狂增123％
台北市政府昨公布8月建物買賣移轉棟數，8月買賣共3317棟，較上月減少898棟，跌幅21.3％，回到今年3、4月左右水準，12個行政區中，扣除有新建案交屋的萬華區外，其餘11個行政區交易量都較7月下滑7~55％不等。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，8月買賣移轉棟數反映6月下旬至7月的交易熱度，由於8月起實價登錄正式上路，許多買方轉趨觀望，因此北市12個行政區除萬華區外，皆呈現交易量負成長狀態。士林區、大安區有50％以上跌幅，主要是因為北市精華區賣方「惜售」，買方追價力道不足，造成交易量下滑。

中山區排名第2

台北市地政局發言人易立民表示，8月建物買賣移轉棟數共3317棟，交易量前3名區域分別是萬華區540棟、中山區443棟、內湖區418棟。
萬華區為北市8月建物買賣移轉棟數第1名，較7月增加298棟，成長123％，其他區下跌7~55％。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，萬華區逆勢出現500戶以上交易量，主要是受到西寧南路「阿曼」及漢口街二段「W House」等建案共約200戶交屋量影響。

首購新婚族為主

信義房屋萬華萬大店店長胡德昱說，萬華區以自住需求為主，最近不少之前自住觀望、沉寂的買氣出來了，讓成交量增加，「最近5成買方都是首購、新婚，甚至換屋族。」
面對房市交易量下修2成，市場態度轉趨觀望，東森房屋不動產趨勢中心副總經理黃淑苓表示，實價登錄實施前2、3個月，因民眾期待房價下降，因此轉為觀望態度，和前年奢侈稅剛實施時一樣，但等1、2個月後，若發現房價未下降，就會進行原來的購屋計劃。


房市料量平價跌

黃淑苓認為，以往第4季是買屋旺季，但受出口衰退影響，加上未來整體經濟情況並不樂觀，房市並無其它利多因素，大台北區將會「量平價微跌」。
黃舒衛說，在未來交易價格資訊將逐漸透明的情況下，買方對合理價格的期待將大幅提升，買方市場的優勢也將愈明顯，建議有意售屋的屋主應斟酌市況，盡速調整價格，否則市場盤整期恐拉長。

　宏泰集團董事長林堉璘難得在公開場合露臉，昨（3）日出席集團旗下群益金鼎證券新舊任董事長交接典禮，被大批媒體圍著問房地產和景氣問題。他認為，不論是房市、景氣，現在都已經差不多落底了，宏泰看好淡水、石牌等房市，計畫在此地區推案。

　林堉璘為宏泰集團大家長，而宏泰集團號稱是台北信義計劃區的地王，在一地難求的信義計劃區養了不少建地，身價高到難以計量。由於近年來林堉璘鮮少在公開場合出現，因此，昨天在群益金鼎證券董事長交接典禮上現身，反而比擔任主角的二位新、舊任董事長更吸引媒體的目光。他告訴媒體說，其實到處都是機會，有時候買到好的地點，是要靠點緣份的。

　林堉璘表示，由於台北市中心頂尖的房地產及土地很有限，而土地又是建築業重要的資產，宏泰集團一直持續都有在涉獵房地產，也將會針對不同的需求，推出不同價位的產品。目前有意推案的地區包括石牌、淡水，主要考慮淡水和石牌地區沒有工廠、只有文化，適合興建高級住宅，而且不像台北市中心一地難求。

　林堉璘說，不論是房市或是景氣，現在都已經差不多到谷底了，房市現在已經差不多是可以進場的時候了，尤其是自用型住宅部份，想進場者可以先慢慢看，不用操之過急。買東西要看自己的需求，像考慮上下班便利與否等因素，不一定非要買在什麼特定的地方不可。若是要進行房地產投資的話，則要隨時留意政府的政策方向。

　對於景氣面，林堉璘認為，行政院主計總處將今年GDP成長率下修到1.66％，也差不多到谷底了，再壞下去的話，民眾可能會受不了；而政府有許多政策可以救經濟景氣，但要採行什麼策略，則還要看政府的態度而定。在國際財經上，林堉璘則認為美國聯邦準備理事會（FED）應該不會再推出QE3。

　宏泰建設總經理林鴻南，昨日也出席群益金鼎新舊董事長交接典禮，他表示，宏泰建設是將在淡水和石牌兩地推案沒錯，而宏泰未來也將持續在營建和金融兩大領域上務實經營，不會考慮跨足其他行業。另外，對於群益金鼎的期許，林鴻南說：持續提高獲利能力是首要任務；由於有些股東投資成本很高，必須不斷提高獲利率，才能回報股東。

　受到實價登錄上路影響，不少交易都趕在8月以前完成，造成台北市8月買賣移轉棟數月衰退21％；其中，房價相對較高的大安、士林、南港、松山區，月減少幅度皆達4成以上，反觀房價較低的北投、萬華、大同區，有穩定的首購自住客層，整體表現相對平穩。

　台北市地政局昨（3）日公布，8月北市建物買賣移轉棟數共3,317棟，較7月減少898棟，月減21％。8月台北市各行政區賣座王，由萬華區以540棟奪下，中山區443棟、內湖區418棟，分居2、3名，北市12個行政區除萬華區成長123％外，其餘皆比7月下跌。

　台北市相對高價的區域，包括大安區、松山區、士林區，月減幅分別達52％、41％及55％，主要受到高房價與實價登錄等影響，趕在實價登錄之前，7月完成相關的交易程序，造成8月的買賣移轉棟數出現明顯量縮。

　信義房屋企研室經理曾敬德表示，自奢侈稅上路以來，市場上交易量出現明顯縮減，台北市僅有今年7月因實價登錄的影響，單月買賣移轉棟數超過4,000棟，其他月份都少於4,000棟，整體交易動能比起奢侈稅前減少了2?3成；奢侈稅上路後，台北市單月3,000多棟的買賣移轉量能，逐漸成為常態。

　住商不動產企研室主任徐佳馨則認為，8月北市表現差強人意，又回到3,000棟水準。綜觀後勢，證所稅與實價登錄效應已經發酵完畢，對於自住客而言，市場信心穩步上揚，量體逐漸打底，價格也因無重大利多難以大幅上揚，預估整體買氣應到第4季才會有較穩健的表現。

元大金控旗下子公司元大國際資產，將於9月13日經桃園地方法院第2次拍賣桃園縣龍潭鄉藍鷹高爾夫球場，這是一個18洞球道的合法高爾夫球場，屬於遊憩用地，底價12億多元。

擁有該物件產權的元大國際資產公司表示，該案在9月2日才一拍，底價15億3000多萬元，但是無人投標，立即進入第2拍，第2拍底價為新台幣12億4692萬6000元，該土地面積約14萬4286.27坪、建物面積約2319.76坪，換算下來，一坪土地才8萬多元，擔保品涵蓋全部18洞球道，是市場上稀有的擔保品物件。

新北市政府城鄉局辦理「變更蘆洲都市計畫（第三次通盤檢討）」，全區總面積約六百八十公頃，其中，蘆洲北側及南側共兩百二十公頃農業區，將變更為商業及住宅用地，民眾不滿農地以「區段徵收」而非「市地重劃」方式開發，致權益受損，目前有五百人連署抗議，不排除下一步走上街頭。

城鄉發展局都市計畫科長許仁成解釋，蘆洲都市計畫自民國六十年發佈，期間辦理過兩次通盤檢討，目前蘆洲人口數已達近二十萬人，超過原定計畫人口數十七萬人，公共設施不敷使用，此外，北側與南側農業區因廢耕情況嚴重，鐵皮違章建築遍佈，環境品質低落，影響蘆洲整體發展，因此需實施第三次通盤檢討。

「反徵收、要重劃」自救會召集人陳文鑾說，主管機關在說明會上，對於變更農地後的細部公共建設，未清楚表達，目前只知道台電佔地五公頃的超高壓變電塔將進駐，質疑市府採「區段徵收」而非「市地重劃」，有圖利特定人士之嫌。

許仁成表示，內政部八十年五月的公文指出，「凡都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地時，一律採區段徵收方式開發」，「新莊知識產業園區」及「台北港特定區」皆是如此，這是「中央政策」，一切依法行政。

從事地政事務有二十年經驗的陳文鑾指出，若採區段徵收，地主僅能分回四十％土地，位置以抽籤決定，勢必改變原來所在地，等於強迫農民離開熟悉已久的故居；反之，市地重劃最多可分得五十五％土地，原地原配，不需搬遷。

陳文鑾質疑，民國八十年頒布的法令，因時代、環境變遷，已不合時宜，政府沿用老舊的行政命令做事，人民心聲卻視而不見。

許仁成表示，目前仍在草案階段，待九月份公開展覽結束後，開放接受民眾書面意見回覆，納入陳情，做為變更都市計畫的參考依據，再經過新北市都市計畫委員會審議，呈內政部核定後，才會定案。

許仁成說，開發後的北側、南側農業區，未來將設置五十％以上公共設施，目前北側規劃有大型水岸公園、捷運北環線機廠、醫院、消防局、警察局、體育場及學校用地，南側則有公園及道路用地，可望提升整體生活環境品質。

民進黨立委吳宜臻表示，政府想錢想瘋了，連祖先的土地都不放過。全台灣有大約8000筆、6611公頃未依時限完成清查造冊的祭祀公業土地，今年6月30日起，政府準備將這些土地公開標售，立委擔心，若政府執意依法標售祖先土地，恐發生「文林苑」一樣把抗議民眾抬走的情況，但受影響的不只一兩戶，而是一兩千戶了。

根據祭祀公業條例第7條規定，各級縣市地政機關自條例施行一年內，清查祭祀公業土地並造冊，送公所公告，三年內辦理申報，若公告期滿申報還是沒有完成，也就是今年6月30日前，政府就可以依法標售這些土地。

截至今年6月30日為止，全台祭祀公業土地清查公告數有6611公頃，完成申報僅766公頃。吳宜臻說，若以新北市土地每坪27.7萬元均價為例試算，標售金額就可能達8000億，十分驚人。

除了祭祀公業外，吳宜臻指出，各縣市鄉鎮的「宮」、「廟」等神明會的土地，也正依據地籍清理條例強制辦理申報，去年底已有神明會土地遭到拍賣。

客家籍的吳宜臻表示，客家人傳統上習慣不分家，如今政府強制將祭祀公業法人化、清查土地，導致客家的傳統美德，反而成為懲罰。她認為，政府標售民間土地，影響比文林苑都更案更深廣，目前依法完成的申報率只有11.5%，她將提案修法延長祭祀公業申請年限。

吳宜臻表示，為了讓在這些組織中的資金流動更透明，清查土地和法人化都是好事，但是短時間內強制申報登記有其困難度，希望用鼓勵的方式完成，她建議申請期限可以適度展延，政府並要加強宣導。

從高雄起家的興富發（2542）重回高雄推案，上周砸下57億元，以子公司齊裕營造名義買下高雄美術館特區最後一塊逾千坪土地。看好近期高雄房市熱絡及換屋需求，興富發董事長鄭欽天昨表示，將調整策略提升高雄推案量，若能如期銷售，預計5年內，年營收可衝破300億元。

北中房市穩 高雄熱

興富發近年年營收維持在180~200億元，其中大台北營收佔60%，約100~150億元，台中佔30%，約80~100億元，高雄僅佔10%，約10~20億元。鄭欽天昨表示，將調整推案策略，台中推案量降至20%，高雄推案量則提升至20%。興富發目前於高雄庫存約8000坪土地，總銷300億元， 5年內推案無虞。目前美術館第1 排成交價每坪約50萬元，以120~200坪換屋型產品為主，齊裕營造預定明年初推「美術館案」，估每坪開價45萬元、規劃大坪數。
對於下半年房市，鄭欽天表示，北中銷售穩定，高雄則非常熱。他說目前台北房市是平價住宅買氣最好的時刻，所以改變銷售產品策略，以「平易」房價為重點，如「圓山1號院」、「中山1號苑」、「國賓官邸」、「日湖百貨案」、「麒麟飯店案」、「政大二期案」等，每坪開價都在100萬元以下，均價60~70萬元，潤隆「政大二期案」規劃20~30坪，每坪開價58萬元起。




興富發 每年拚賺2股本
【經濟日報】

興富發董事長鄭欽天昨（3）日表示，設定目標在5年之內年營收衝上300億元，屆時每年就可賺進2個股本。他強調，推案成長最大動能來自高雄，已掌握逾300億元的案源，還會在高雄持續獵地。

鄭欽天希望未來營收占比中，北台灣建案占五成，中、南部各占25%。他透露，興富發今年的業績因入帳來源略少，會比去年差，但明年恢復成長，且因該公司減資後股本變小，未來每股獲利會更好看，賺1個股本不新鮮，賺2個股本才是目標。

興富發是國內龍頭建商之一，928檔期即將到來，興富發與關係企業潤隆、鄭欽天個人等，集團總推案量達300億至400億元，案量稱霸業界。鄭欽天預期，整體市況將是「北中穩、高雄熱」。

鄭欽天非常看好高雄，持續加碼高雄，除上周砸下近57億元買進美術館特區土地外，也攜手代銷業者甲山林在高鐵左營站外搭建聯合接待中心，展售興富發在高雄所有的建案。

甲山林董事長祝文宇說，美國可能再祭出量化寬鬆，低利情況短期內不變，熱錢多，勢必推升資產價值，他對房市樂觀看待。

高雄最大代銷業者、上揚國際總經理林聰麟說，高雄房市已走出沉悶，近6年來在高雄買屋的人都賺錢，近日房價還頻頻創高。他強調，去年928檔期高雄的案量約200億元，今年倍增至400億元，顯見熱錢多、需求強。

鄭欽天指出，興富發推案策略近日略有調整，在台北轉以「平實好宅」為主，有多案雖在市中心，每坪卻不到百萬元，只要60萬至80萬元，潤隆在政大2期甚至有每坪58萬元起的建案將登場。

台中則強攻商辦市場，主因該區豪宅發展成熟、商辦需求漸強。

高雄百貨與飯店龍頭、國揚集團旗下漢神百貨大樓規劃出售，集團領導人侯西峰已向多家壽險公司表達出售意願，開價高達二百億元。若成交，將創高雄商用大樓最高價。

漢來集團昨晚證實，老闆侯西峰的確有意願要活化資產，但漢來、漢神百貨是賺錢的金雞母，所以唯一要件要「回租」。

由於該大樓的漢神百貨、漢來大飯店是高雄地標，昨天出售消息傳出，震驚高雄房產界。漢神百貨主管表示，本周將有一家壽險公司南下實地視察，預期短期脫手的可能性相當高，有利集團往大陸發展。

資深建築業者說，漢神百貨大樓屋齡十七年，為地下七層、地上四十五層建築，基地面積約二千四百坪，樓地板面積四點八萬坪，漢神百貨與漢來飯店各半。


國揚集團創辦人侯西峰。 本報資料照片

國揚集團開價二百億元，扣除車位部分約七億元，如果單純以土地面積核算，每坪高達八百零四萬元，比日前興富發買下美術館區土地每坪二百卅萬元高近四倍。若以樓地板面積計算，每建坪四十萬元，也高於當地行情價廿五萬元。

市場人士說，日前興富發建設南下高價獵地，漢神百貨大樓又打算天價出售，高雄房市熱鬧滾滾。

建築業者表示，「侯西峰出高價，主要是看好百貨與飯店的價值難以替代」，加上國揚在漢神大樓一百公尺處的新田路上正推出「國硯」高價豪宅，漢神大樓若順利高價脫手，對「國硯」也有加分效果。

相關人士指出，侯西峰並非要結束飯店和百貨營業，大樓出售後，將由漢神百貨和漢來飯店租回。

金融業表示，金管會決定，壽險業投資不動產收益率，必須高於百分之二點一二五，由於漢神百貨與漢來飯店的營運在高雄市場都居於龍頭地位，漢神百貨大樓要求售後回租的條件，對壽險業具吸引力。

資深建商說，漢神百貨大樓是一棟金雞母建築，即使打七折成交，都創高雄商業大樓天價；但國揚經營高雄廿年，漢神百貨與漢來飯店營運都處巔峰之際，為何急於脫手金雞母建築？在市場引為話題。

此外，高雄市寒軒集團的高雄商旅，最近也有壽險公司表達購買意願，但書也是請寒軒集團「回租」，寒軒董事長崔鐵柱不同意賣。

　甲山林集團董事長祝文宇昨（3）日表示，看好台灣將成為全球有錢華人置產的集居地，甲山林正式插旗高雄2塊地，跨足南台灣的投資興建市場。

　祝文宇指出，未來，甲山林集團的代銷事業也會擴大在高雄的案源，將和興富發建設合作，把美術館前「新地王」推向國際市場，向海外客源招手。

　祝文宇昨天和興富發建設董事長鄭欽天連袂現身高雄「國王1號院」接待中心，透露甲山林集團的甲山林建設投資興建事業，已正式插旗高雄，主要是在鄭欽天建議之下，才驚覺高雄市場潛力驚人，以甲山林廣告首度揮軍高雄的代銷案「國王城堡」來說，迄今台北客、高雄客，已各占5成，房價和地價也悄悄大漲。

　祝文宇指出，甲山林建設迄今也正式買下高雄市2塊土地，分別在美術館農16附近、建國路，每坪取得成本約100萬元出頭，目前都正在請照中。代銷案方面，興富發上周買進的美術館前第一排土地，將考慮行銷海外市場，因為投資台灣不動產的下波重心，高雄可望冒出頭，成為大黑馬。

　祝文宇表示，據研判美國推出QE3可望過關，如果真的實施，那麼全球維持低利環境可望再延續，亞洲資產勢必成為全球布局的焦點；台灣不動產市場在這波歐美經濟衰退之際，已吸引不少外資法人收購商用不動產，撿便宜的心態濃厚。

　他有信心，台灣不動產市場會是下波「全球有錢華人的集居地」，而台灣下波起漲點就在高雄；台北部分潛力地段，也會是全球資金下波布局的重心。

　祝文宇指出，甲山林手中代銷案已規劃南港輪胎1,000億元超級指標案，在2012年底或明年初，正式取得建照後，展開海外行銷，目標市場包括香港、中國大陸、美國等華人圈；另外，高雄將會全球展銷興富發美術館豪宅案。

高雄房地產市場近來異常熱鬧，除興富發高價購進土地外，漢神百貨大樓200億元天價求售、京城建設董事長蔡天贊1周內賣出2筆高價土地，2大房產集團急著「出貨」，是否隱藏不尋常訊息，引起熱烈討論。

業者表示，上周興富發以每坪230萬元向京城董事長蔡天贊個人買進大面積土地，市場從表面解讀，認為高雄土地將再墊高。但熟悉「蔡董仔」、對土地靈敏嗅覺的業內人士，看到的是「逢高出脫」的操作手法。資深建商表示，蔡天贊向來有「土地公」稱號，買地、看地眼光精準不在話下，加上京城有錢、有興建能力，如果土地有開發價值，留著自己蓋賺更多，如今急著出售所謂何來？南部房產界已經議論紛紛。

高雄房地產市場近來交投熱絡，京城建設董事長蔡天贊最近一周內高價賣出兩筆高雄美術館特區土地，國揚集團旗下的漢神百貨大樓也以二百億元天價求售。京城與國揚兩大集團急著「出貨」，是否隱藏不尋常的訊息？

資深建商說，上周興富發建設才以每坪二百卅萬元高價，向蔡天贊個人買進高美館前的大面積土地，市場解讀高雄土地價格將再墊高；但對土地嗅覺靈敏的業內人士表示，這是「逢高出脫」的操作手法。

尤其蔡天贊昨天又將一筆高美館特區土地高價賣給龍騰建設，等於一周內脫手三千餘坪土地，與蔡天贊長期來「惜地如金」的風格大不相同。

資深建商表示，蔡天贊向來有「土地公」稱號，買地、看地眼光精準不在話下，加上京城集團有錢、有興建能力，如果土地有開發價值，留著自己蓋，賺的一定更多，如今為何急著出售？

另一方面，同為房地產起家的國揚集團領導人侯西峰，快馬加鞭出售漢神百貨大樓，根據百貨主管說法，國揚集團是要籌資往大陸發展。但建商表示，蔡天贊與侯西峰不約而同把金雞母賣掉，令人費解。資深建商指出，房地產與股票市場向來是一體兩面，當股市大戶逢高開始倒貨時，投資人該積極承接還是自求多福？值得深思。

上半年廣州土地市場清淡，賣地收入僅完成兩成，而下半年土地市場必然將加大推地速度。今日，廣州市國土資源和房屋管理局（以下簡稱廣州國土局）平價成功出讓四宗地塊，其中三宗地塊以底價出讓，一宗僅溢價38%出讓，收金共計6.59億元。

網易財經注意到，儘管政府加大推地速度，但開發商對於地塊競拍仍持謹慎態度，市場回暖不盡人意。今日競拍的開發商中，諸如萬科、保利等龍頭房企難見其身影，大型房企中僅有碧桂園一家參與競拍。

根據廣州房管局公告顯示，今日開拍的地塊分別是廣州天河廣氮地塊、荔灣舊龍溪路高爾夫球場地塊，花都獅嶺、花都新華街建設北路地塊以及番禺南村鎮萬博商業區地塊五宗地。

天河廣氮地塊因故中止掛牌出讓程式，開發商在其餘四宗地塊競爭。網易財經注意到，此次推出地塊，僅花都兩幅地塊是居住用地及商業金融兼居住用地，其餘兩幅都屬於商業金融地塊。

競拍之前，僅花都新華街建設北路的地塊有四個人參與競拍，其他三宗僅一家報價。最終，荔灣區舊龍溪路原芳村高爾夫球場地塊由廣東邦華集團有限公司以起始價11674萬元獲得，樓面均價3085元/平方米，其中可建設用地面積15767平方米。

番禺區萬博板塊的商業地塊由廣州聚川投資有限公司奪得，總價16075萬元，樓面價4833元/平方米。

花都獅嶺地塊以總價7724萬元由廣州家和企業集團有限公司、熊文輝個人聯合體拿下，樓面地價2520元/平方米。

本次拍賣較為關注的是花都新華街建設北路地塊，最終廣都房地產有限公司及熊文輝聯合體拿下，總價30500萬元，溢價8472萬，溢價率約38%。

然而上述地塊，根據出讓要求，宗地範圍內套型建築面積90平方米以下住房面積占宗地開發建設總面積的比例不低於56%。另外，國土局將設定公證保密的最高限制地價，當報價達到最高限制地價後，競買方式轉為競配建公共租賃住房的套數，凡接受最高限制地價的競買人均可參與競配建，競價階梯為10套公共租賃住房，每套建築面積平均30平方米。

今年以來，廣州土地市場甚為冷清。根據日前廣州人大常委會議報告顯示，今年上半年廣州國有土地出讓金收入94.58億元，同比下降42.2%，減收69.05億元，僅完成年度預算的21.37%。

截止8月30日，廣州土地市場在8月就掛牌出讓9宗經營性地塊，其中4宗為宅地，5宗為商業地，出讓總面積達到42萬平方米，掛牌總價約32億，大部分計畫於9月份出讓。

融創中國董事長孫宏斌在其中期業績會上也指出，目前來看開發商的資金面還是比較緊張，不會進行大幅的漲價，預計今年金九銀十也不會那麼火爆。而在土地方面由於財政等因素，預計政府下半年將會加速推地，土地市場會好一些。

奧園集團董事局主席郭梓文剛剛在8月22日的中期業績發佈會上表示，調控之下是拿地及收購的好時機。僅過8日，奧園就在土地市場上有所行動。

8月30日，奧園以近7.08億元競得湖南株洲神農城3號地塊，刷新了今年株洲商住用地成交總價記錄。

根據出讓公告，該地塊位於株洲市天元區16區，總用地面積為18萬平方米，淨出讓土地面積為15.73萬平方米，地塊規劃為住宅用地相容20%商業，容積率大於1且小於2.5，建築密度不大於25%，綠化率不小於35%，保證金為3億元。

押寶株洲

據瞭解，該地塊將被株洲奧園打造成為一個商住項目，即奧園•神農養生城。該專案計畫總投資逾20億元，最多5年時間開發完畢。

專案將建成一個包括高層空中花園洋房和多層花園洋房、小戶型公寓在內的住宅社區；商業部分會包括Shopping Mall、商業街和養生會館、寫字樓在內的高端商業綜合體。

實際上，奧園對於拿下神農城3號地塊已“蓄謀已久”。

“株洲奧園成立之初，我們就有意拿下神農城3號地塊。”株洲奧園副總經理楊迪宇稱，神農城3號地塊是神農城片區的唯一一宗直面神農湖景的大型商住用地，屬絕版地塊。

然而，對於奧園而言，這並不是其第一次在株洲拿地。7月20日時，奧園曾發佈公告稱以1.94億元購入株洲兩地塊各70%的股權，這是奧園首次進入湖南。

資料顯示，地塊一屬於株洲天郡房地產開發公司，收購價1.09億元，占地5.7萬平方米。地塊二屬於株洲城投房地產開發有限公司，收購代價為0.85億元，占地1.696萬平方米。

奧園兩月之間，連拿株洲三幅地，自然也引起了業內人士的關注。

廣州知名房地產專家韓世同認為，奧園之前一直固守珠三角區域，曾錯過很多好的發展機會。而這次進軍湖南株洲拿地，可以理解為是一種好的現象。

不過，以株洲作為進入湖南的切入城市，目前來看未必是一個好的選擇。韓世同稱，株洲作為工業城市，無論從發展空間還是知名度上都有很大局限。

“其實，這是奧園的一種押寶行為。”韓世同分析。

其續稱，就像奧園之前押寶廣州南沙一樣。我們都可以看到，南沙也是好多年才開始漸漸發展。

積極拿地

事實上，一向戰略佈局稍顯保守的奧園今年以來在土地市場上的表現也頗為積極。

6月25日奧園公佈，公司及昌泰分別收購東莞市伏嘉物業投資公司的全部已發行股本的70%及30%，涉35萬元及15萬元。

根據協定，奧園及昌泰須取得有關批註後七個營業日，以股東貸款及增加目標公司股本方式，按照各自於伏嘉物業投資股權比例，向其注資共不少於2.22億元。伏嘉物業投資擬取得位於東莞厚街鎮大逕村總面積為5.18萬平方米土地。

除此之外，1月29日，奧園在重慶以2.18億元摘得九龍坡區大楊石組團的一幅商業及住宅地塊。

公告顯示，該地塊總占地面積約1.85萬平方米，總建築面積約9.1萬平方米，平均樓面成本2400元/平米。

目前，奧園在重慶已開發了重慶奧園•金域和重慶奧園•康城兩個項目。

據統計，截至8月，土地方面，奧園今年已投入約13億元，總面積逾38萬平方米。而去年全年，奧園在土地方面的投入僅為10億元左右，所購土地也都集中在廣東省內。

9月2日，富力公佈按照已簽署的銷售協定，其2012年8月份的協議銷售額為約28.17億元，銷售面積達約255,700平方米，比去年同期分別增加40%和69%，較上月亦分別增加19%和17%。

其中，銷售最好的是北京及周邊地區，總共錄得銷售10.87億元，而廣州和天津則分別完成銷售6.94億元和3.48億元。

資料顯示，富力7月銷售額為23.7億元，銷售面積達約21.82萬平方米。

截至2012年8月底，富力錄得總銷售收入約198.33億元(按照已簽署的銷售協定)，總銷售面積達約1,673,900平方米，分別較去年同期上升7%和40%。

富力方面稱，於8月26日最新開售的大型住宅項目香河富力新城，深獲買家青睞，推售短短約一星期，已錄得強勁的銷售收入。香河富力新城的首批開售單價約5000元/平米，切合首次置業及升級換樓的買家需求。

富力地產董事長助理陳志濠先生表示：“集團旗下針對首次置業及換樓買家的需求而開發的住宅專案表現持續穩定。即將進入行業的傳統旺季‘金九銀十’，富力地產將按計劃陸續推出多個優質房地產及商業物業專案，滿足消費者不同的要求。集團將繼續提供多元化的產品組合以迎合市場需要，包括針對首次置業及換樓客戶的住宅需求，同時亦為商業客戶，提供優質的商業物業產品及服務。”

9月3日，中國指數研究院報告顯示，8月全國100 個城市（新建）住宅平均價格為8738 元/平方米，環比7月上漲0.24%，自2012 年6月止跌後連續3個月環比上漲，其中63個城市環比上漲，37個城市環比下跌。面對8月份的回調，市場人士也對樓市能否出現“金九銀十”分歧巨大。

百城住宅均價連漲3月

據統計，與上月相比，8月環比下跌的城市個數增加7個，跌幅在1%以上的有5個城市；漲幅在1%以上的有10個，較上月減少12個。

同比來看，全國100個城市住宅均價連續5個月下跌，跌幅為1.60%，比上月縮小0.17個百分點。其中，北京、上海等十大城市住宅均價為15539元/平方米，環比上月上漲0.45%，與去年同期相比下跌1.49%，連續8個月同比下跌，跌幅繼續縮小。

另外，按100個城市住宅價格的中位數計算，全國住宅價格中位數為5775 元/平方米，環比下跌0.43%。

“總體來看，在成交量平穩運行的促進下，8月100個城市的住宅平均價格自6月止跌後連續3個月環比上漲，同比跌幅繼續縮小。”中指院報告說。

報告認為，國務院在7月底派出督查組對全國16個省市房地產市場進行督促檢查，發改委也表示嚴防房價反彈，在政策的監督和約束下，8 月百城住宅均價環比漲幅收窄，表明絕大多數開發企業定價理性，全國價格總體較為平穩。

但報告同時指出，“需要注意的是，8月十大城市主城區二手住宅價格漲幅有所擴大，表明小業主對未來信心較高，再加上主城區新建項目較少，因而二手房價格較為堅挺。未來一段時間，不同城市、不同區域和不同物業的價格走勢可能繼續分化。”

業內激辯“金九銀十”

面對8月份市場的微調，業界對於樓市能否出現“金九銀十”存在很大分歧。

“8月依然為今年年內的成交高點，‘金九銀十’樓市成交量價再現上漲已成為大概率事件。”北京中原地產張大偉說。

他認為，雖然8月全國典型的54個城市新建住宅簽約套數為262416套，環比7月的278162套出現了5.7%的下調，但依然高於6月份。造成8月份樓市微調有三大原因，其一，供應量下滑，即大部分熱點城市的開發商認為在上半年以價換量中，犧牲了很大的利潤，在最近資金緩解以後，都不同程度減緩了供應節奏。其次，調控政策的再影響。第三，部分之前性價比較高的項目明顯提價影響了購房者的積極性。

對此，鏈家地產市場研究部常清卻持相反觀點。“隨著督查組回京，市場上對於未來政策的猜測也眾說紛紜，雖然取消預售制是捕風捉影，房產稅方案也沒有最終確定，但堅持調控不放鬆是目前監管層一致釋放出來的信號。而樓市政策在經過幾個月的發酵後，接下來很可能會進入實質性階段。”常清認為，政策預期升溫，9、10月樓市難大漲。

早在2003年，國土部下達 《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，嚴格限制別墅用地的供應，如今9年過去了，各地的實際執行情況如何？僅以上海為例，別墅或“類別墅項目”的供應卻只增不減。

記者調查發現，除個別年份外，這9年間每年新增的別墅項目供應都達到180萬平方米左右，即使在60%的別墅樓盤成交不超過10套的今年，別墅的供應量也達到了79萬平方米。

在 “限墅令”後的造別墅熱潮下，上海別墅價格並沒有體現出“稀缺效應”。

同策諮詢機構的研究資料顯示，2006年至2011年間，上海各類別墅成交均價僅由2006年的13403元/平方米，上漲至去年的3萬元出頭，這一漲幅並未超出上海商品房價的平均漲幅。

《每日經濟新聞》記者調查發現，開發商目前發展別墅類專案的做法有很多，除了在原有的別墅用地開發別墅樓盤外，還在只能開發高層住宅的住宅用地、商業房產的開發用地以及工業用地中開發具有別墅形態的房地產專案。正是使用了上述原規劃不建別墅的地塊，開發了別墅形態的房屋，才使上海的別墅供應量源源不斷。

在這些開發商中，來自香港的上市地產公司新鴻基地產、上置集團等又是其中的代表。雖然他們並不承認其開發的產品是“別墅”，但是卻多具備別墅的形態，同時似乎是有意無意地以“別墅”或“類別墅”的名義對外推廣，由此讓上海的新建 “別墅”或“類別墅”項目供應大幅增長。

中國房地產資料研究院執行院長陳晟說，某種意義上說，開發商在非別墅地塊造“別墅”的做法，違背增加普通住宅供應的房地產調控政策方向。

新鴻基：連體住宅不是別墅

當國土部下達“限墅令”時，誰都未曾預料，也許有一天容積率2以上的住宅項目也可以造出別墅。2005年6月,新鴻基地產（00016，HK）以31.85億元競得上海濰坊新村住宅地塊。根據當時的報導，上述地塊的容積率高達2.2。

誰也未曾料到上述地塊居然也能開發出具有別墅形態的物業。根據多家媒體於2009年的報導透露，新鴻基方面曾表示，位於上海黃浦江的專案有十餘棟頂級別墅，每棟總價一億元以上。

然而，新鴻基方面昨天（9月3日）卻否認了所開發的產品是別墅，強調其是“連體住宅”，目前連體住宅未領取預售許可證，也沒有定價。

但是，業內人士卻告訴《每日經濟新聞》記者，連體住宅廣義上也是“別墅”的一種。只是業內為了將連體住宅與獨棟別墅相區別，將其稱為“類別墅”。實際上，是別墅大類中的一個類型。

中房信研究總監薛建雄說，類似新鴻基這樣在原本不是別墅用地的高層公寓項目中，開發 “類別墅”產品，對高層住宅的住戶是有一定影響的。尤其是低層區的住戶，會影響景觀、視覺等。

根據薛建雄的介紹，目前類似新鴻基這樣在高容積率的高層住宅項目中造別墅或類別墅的現象非常多，很多“地王”專案都通過造別墅或類別墅，把高昂的土地成本轉移給別墅或類別墅，並以非常高的價格銷售地塊內的這部分產品。

而這些別墅或類別墅未來上市後的銷售前景，是否像開發商所看好的那樣，還是個未知數。別墅背後的超高層住宅業主甚至可以用肉眼眺望到別墅內的景象。欠佳的私密性，讓上海業內對這一類強行在非別墅地塊開發的“別墅”產品有著非常多的擔憂。

但一定程度上，這些非別墅類地塊對別墅整體價格卻有著非常大的衝擊力。陳晟說，上述非別墅類地塊開發的“別墅”產品一定程度上滿足了人們對於低密度住宅的需求，但同時也混淆了其和真正受限制別墅的區別，使後者很難定出高價。

上海置業：商用地上開發“類別墅”

事實上，不僅是非別墅類的住宅地塊可以開發“別墅”，商業類的地塊也能建出形態像“別墅”的產品。

一家自稱受上置名人天地委託的廣告公司，日前向 《每日經濟新聞》記者發了一條新聞稿。根據上述新聞，“上置名人天地將作為皇冠假日酒店的獨棟貴賓樓進行統一經營，這種將高端酒店與獨棟別墅進行‘捆綁’銷售的形式，使置業者即可以享受五星酒店配套的高級設施與星級服務”。

然而，讓人不解的是，根據上海市公安局、上海市工商局等部門的規定，住宅是不可以用來經營酒店的。如果上置名人天地是獨棟別墅，就意味著它可能是住宅，按照規定，這一項目就不能用來經營酒店。

根據百度百科的資料，上置名人天地是全中國為數不多的36洞珍藏版高爾夫別墅。然而，開發商卻告訴《每日經濟新聞》記者，上述上置名人天地並不是住宅，而是商用物業。記者通過網上房地產查詢也發現，上述項目的物業性質是商業，而不是住宅。

然而，在商業用地中建造具有“別墅”形態的物業，卻存在違規的嫌疑。上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平說，別墅顧名思義就是住宅。將商業物業開發成“別墅”形態，並以“別墅”名義對外銷售，有違規的嫌疑。根據新浪樂居等網站上該專案的銷售資訊，在物業類型上標注為“別墅，townhouse”,不過上述銷售資訊未獲得上置方面證實是否由其發佈或由其代理商發佈。

目前，開發商上置集團否認上述項目是“別墅”的說法，稱其專案資料從未對外宣傳過是“別墅”，只是物業形態上和“別墅”相似。銷售方雖未否認確有發佈過上述新聞稿，並承認確實曾試圖將上置名人天地 “包裝”為“別墅”，但卻強調，在目前各種廣告宣傳中，並未將上置名人天地包裝為“別墅”。

有一點可以肯定的是，上海目前被開發成別墅形態的商用物業不在少數，很多項目以辦公別墅的名義對外銷售。同策諮詢機構的資料顯示，2007年以來，容積率可以開發成獨棟別墅的商業地塊一共成交了11幅，而自2010年以來，可以開發成獨棟、聯排、雙拼混合的別墅類商用物業的地塊有50餘幅。

中國指數研究院昨（3）日公布數據顯示，8月全國100個城市（新建）住宅平均價格為每平方公尺8,738元人民幣（下同），比7月上漲0.24％，是自2012年6月止跌後連續第3個月上漲。
　　未避免7月百城價格上漲0.33％的過熱情況再度發生，大陸國務院在7月底派出督察組對全大陸16個省市房地產市場進行督促檢查，發改委也表示嚴防房價反彈，在政策的監督和約束下，各地政府對打房政策再度上緊發條，連帶8月百城住宅均價月增率漲幅縮小，大陸總體房價較為平穩。

　　中指院數據顯示，與7月相比，8月有63個城市月比上漲，37個城市月比下跌。其中，房價漲幅在1％以上的有10個，和上月相比減少12個。新華網報導，與去年同比來看，全國100個城市住宅均價連續第5個月下跌，跌幅為1.60％。

　　其中，北京、上海等10大城市住宅平均價格為每平方公尺15,539元，比上個月上漲0.45％，與去年同期相比下跌1.49％。另外，全國百城市住宅價格平均為每平方公尺5,775元，月減0.43％。

　　新華社報導分析，8月份大陸樓市承接了7月以來持續回暖態勢，在成交量平穩運行的形勢下，百城住宅平均價格自從6月份止跌後，連續第3個月月增率上漲，且與去年同期相比，跌幅繼續縮小；且十大城市均價月增幅接近全大陸平均水平的2倍。

　　搜房網報導，作為承接「金九銀十」的關鍵月份，8月樓市表現相比前3個月安靜不少。在樓市供應量方面，大陸各大城市均有所放緩，開發商押寶金九銀十的意圖比較明顯。

太古城複式3140萬元易手

樓市瘋狂，太古城再度創出天價。其中銀栢閣頂層相連複式園景單位，剛以3140萬元售出，為屋苑歷來最高成交價單位，呎價1.35萬元，成交價足以與貝沙灣和陽明山莊等豪宅「匹敵」。資深投資者亦趁機「出手」掃入太古城單位收租。

新十招出台令樓市交投氣氛冷卻，但無阻樓價急升。中原地產助理區域營業經理趙鴻運透露，太古城銀栢閣頂層相連複式單位，單位只望園景，原業主已放盤多個月，在去年11月時曾以4500萬元放售，其後因個人財務問題，已多番調低售價，至近日以3140萬元售出，不過，仍刷新屋苑歷史最高成交金額紀錄。

該單位原為兩個複式戶，總面積合共2319方呎，另分別連738及664方呎天台，以成交價計算，呎價13540元。代理指出，「呎價計不算高，但涉及銀碼並非一般人買得起。」據悉，買家是太古城區內的換樓客。

持貨27年升逾16倍

以最新成交單位計算，買家單是首期須支付1570萬元，已幾乎足夠購買屋苑一個海景單位。餘額若分期承造二十年按揭，以按息2.5厘計算，月供逾8.3萬元，還未計算管理費等其他行政開支。市場估計，高收入家庭才能負擔得起。

兩單位在1985年初透過捷威實業有限公司購入，購入價分別為98萬及93.5萬元，持貨27年，升值逾16倍，兩單位在期間曾多次向銀行加按。資料顯示，原業主早前以1080萬元沽出屋苑金楓閣單位，連同前述銀栢閣單位計算，在過去一個月原業主已套現4220萬元。

氣氛觀望造價高企

趙鴻運補充，太古城的買賣已不及上月般暢旺，相信因為上月已消耗一定購買力，樓價升勢亦甚急，加上政府上周公布新十招，買家須時間消化消息，故大市氣氛較為觀望，但造價仍然高企。

樓市興旺，資深投資者再出手掃入太古城單位，香港建設（190）非執行董事尹明山及有關人士，上月透過中港（亞洲）有限公司，以720萬元增持龍山閣低層戶，呎價9137元，現時尹明山等人已持有太古城至少七伙。

老牌屋苑美孚新邨造價同樣高企，美聯物業助理區域營業經理余柏表示，屋苑二期百老匯街30號中層A室，為面積1912方呎的四房「凸海」單位，剛以1650萬元易手，屬屋苑樓價歷來第二高成交，呎價8630元。

市場缺盤令放盤迅即被搶購，美聯物業高級營業經理陳國良稱，沙田偉華中心4座中層兩房單位，放盤一日即以318萬元售出，呎價7626元，創屋苑呎價次高。

近期呎價破頂情況頻現，香港置業高級區域經理黃嘉藍表示，該行剛促成西環泓都3座高層H室以530萬元成交，單位面積401方呎，呎價13217元，創屋苑歷史新高。

內房紛紛計劃「走出去」，去年底率先表態到海外發展的碧桂園（2007），消息指出，集團已計劃投資約21億元（人民幣．下同）在馬來西亞的兩個項目上，其中位於雪蘭莪州的雙文丹項目，預計於明年上半年推售。據了解，投資者若在當地購買房屋便可申請成為馬來西亞公民，故預期來自中國的投資者會佔多數。

碧桂園去年12月公布，夥拍遠東發展（035）主席邱達昌私人企業Mayland（大馬置地）投資大馬房地產市場，冀把集團的房地產版圖拓展到中國以外的東南亞地區。首個項目選址吉隆坡周邊發展區，雪蘭莪州的雙文丹項目，距離吉隆坡中心僅約35公里。

據悉，碧桂園計劃明年上半年率先推售該項目，項目戶型包括獨立別墅、連排別墅，面積介乎190平米至600平米之間。項目自身建有私人會所、戶外游泳池、超市及商業街等。由於現時在馬來西亞購買房屋便可成為當地公民，故集團預期，該項目來自中國的買家將佔重大比重。

另外，早前發出盈警的盛高置地（337）公布，截至6月底止，虧損近5億元，去年同期則錄得純利約1億元，不派息，負債率進一步升至113％水平。期內其他經營開支飆升21倍至1.76億元，主要來自減值虧損及違約成本。主席王偉賢表示，上半年已售出及交付項目總樓面按年減少27％，至約6萬平米，惟預期下半年交付面積可增加。

眾安房產（672）上半年核心利潤則轉虧為盈，至逾900萬元，去年同期則錄得核心虧損2300萬元。公司管理層表示，下半年將有寧波項目竣工並入賬，項目均價達每平米3萬元，預計可拉高全年銷售均價至超過1萬元。首8個月，公司合約銷售額逾10億元，已達全年目標約30％。

越秀地產（123）公布，8月份錄得合約銷售金額約為11.46億元，銷售面積約為10.71萬平米，按年分別大幅上升304％和268％。今年首8個月，累計合約銷售金額約為96.44億元，銷售面積約為76.71萬平米，按年分別大幅上升178％和226％，分別佔今年銷售目標約96％及80％。

新界區兩大新盤對壘如箭在弦，恆地（012）及新世界發展（017）牽頭發展的馬鞍山落禾沙迎海，第一期928伙預計最快今天獲批售樓紙，周內有機會公布首張價單，發展商進一步透露單位定價意向，入場呎價逾8000元，入場費約800餘萬元；另外，屯門瓏門向代理發出銷售委託後，市場已開始預先收票，保守估計票數已達300張。

迎海料今天獲批售

恆地營業部總經理林達民預計，迎海日內可批出售樓紙，售樓紙批出後，將隨即在網頁上載樓書，示範單位最快本周內開放供參觀及發出首批價單，首批單位維持先推面積約1050方呎的三房單位，整體意向呎價在1萬元水平，部分單位呎價不足1萬元，以入場呎價8000餘元計算，入場費800餘萬元。他指出，特色單位有機會包括在首批單位中，但數量及意向呎價有待公布。

林達民指出，項目斥資3億元打造的會所及園林命名為Double Club，面積合共達110萬方呎，室內面積則約14.2萬方呎，會所設計將結合環保元素。

迎海已啟動銷售程序，新地（016）屯門站上蓋瓏門推售計劃亦如火如荼。據悉，發展商今天將開放示範單位供傳媒參觀，日內開放予公眾參觀。

市場消息指出，代理取得發展商銷售委託書後已開始預先收票程序，雖然項目仍有待發出價單，但按發展商日前公布仍以四房的瓏門至尊「打頭陣」，意向呎價約1.3萬元，估計市場票源，連同「水分飛」一併計算，相信已達300張左右。

兩盤共提供逾2000伙

迎海及瓏門均屬下半年推售的最大型項目，分別提供928及1075伙，合計超過2000伙。由於推售計劃及意向呎價接近，兩者對壘，預料爆發今年最大型的新盤搶客戰。

另一方面，中國海外發展（688）九龍城龍苑推售亦步亦趨，市傳持有本票的準買家可優先參觀示範單位，並可即時進行預留。發展商至今未有公布項目推售詳情，市場消息指出，項目意向呎價約2萬元。

宏安（1222）趁兩大新盤「交戰」前夕推出西營盤薈臻搶「頭啖湯」市場人士指出，項目昨天再沽出7伙，並繼續錄得大手入市個案，累售約50伙，發展商昨天再加推8伙，平均呎價14825元，較首批單位輕微調高1.6%；此外，內地早前一系列放寬銀根措施後，資金逐步流入本港，沙田溱岸8號獲內地客以逾2000萬元連掃2伙。

薈臻加推加價1.6%

市場消息指出，薈臻昨天沽出7伙，有買家連購3伙，全部位處高層B及C室，面積392方呎，呎價1.57萬至1.6萬元，合共涉資近1800萬元；另有一位買家斥逾1200萬元購入高層B及C室。

據了解，項目推售三天累積售出約50伙，佔整個項目52%。發展商昨天加推10及18樓兩層共8伙，平均呎價14825元，較首批調升1.6%。

新盤掃貨情況不斷，新世界發展（017）沙田溱岸8號昨天亦獲來自深圳內地客以逾2000萬元連掃2伙3座D室，面積1089方呎，合計涉資逾2000萬元，呎價約9500元，其餘買家則來自九龍區。

溱8累售710伙

溱岸8號單日售出4伙，累售近710伙，套現逾62億元。

同系尖沙咀名鑄62樓C室相連單位昨天上載價單，面積3062方呎，定價1.12億元，呎價36579元，市傳單位已獲中港商人承接。

嘉里建設（683）旗下跑馬地紀雲峰昨天沽出16樓C室，面積1885方呎，成交價3412萬元，呎價1.81萬元。



名 鑄 示 範 屋 1.12 億 售
(星島日報報道)

新世界等旗下尖沙嘴名鑄，項目三千餘方呎示範單位，最新落實以一億一千二百萬元成交，呎價三萬六千多元，買家為中港商人；而系內沙田溱岸8號銷情持續，市場消息指出，該盤昨日連錄四宗成交，均屬於三座逾千方呎大戶，共涉資近四千三百萬元，呎價介乎九千四百至九千六百元。

　　由新世界和市建局合作發展的尖沙嘴名鑄，日前流傳售出六十二樓一伙相連單位，據市場人士最新消息指，該單位已經落實成交，成交價為一億一千二百萬零五千元，買家為中港商人。

　　單位為六十二樓C及D室，發展商早前作示範單位用途，全屋連新裝修，從上周起供買家參觀，在開放不到一周時間後，已獲得一名中港商人承接單位。以單位面積三千零六十二方呎計算，成交呎價達三萬六千五百七十九元。

　　區內代理指出，是次成交的樓下一伙六十一樓C單位，面積相同，上月亦以一億零一百八十萬元售出，平均呎價約三萬三千三百元。

　　另外，新世界及港鐵發展的溱岸8號日前售出四伙，均位於項目第三座，並劃一屬於三房戶，售價由一千餘萬至一千一百多萬元，客源包括九龍區用家，亦有來自深圳的內地客。其中八及九樓兩個D室單位，面積一千零八十九方呎，同以一千零三十萬七千元售出，平均呎價九千四百六十五元。據了解，上述兩伙乃由同一名買家購入，涉及資金超過兩千萬元。

　　四伙中層樓較高的一間三十一樓B室，面積一千二百二十四方呎，成交價一千一百五十九萬七千元；其餘，一千零八十九方呎的十二樓D室，則以一千零四十六萬三千元售出，平均呎價九千六百零八元，屬是次呎價最高一伙。

　　該盤從開售至今，已經累計售出接近七百一十個單位，佔整體九百八十一伙的七成二，合共套現金額逾六十二億元。有代理指出，該盤過去周末內售樓廠錄得不俗參觀人次，主要是來自九龍及沙田區內的換樓客，由於針對客源和戶型有所不同，預料本月推出的其他大型新盤項目，對該盤銷情影響不大。

政府視市區重建為未來的主要住宅供應之一，市區重建局近年除了「主動出擊」外，4月份公布首批「需求主導」重建項目，其中深水埗海壇街229A至G號海生大廈已達八成收購門檻，成為首個落實的項目。市建局預計，項目可在2017至18年度完成重建，較原計劃提早兩年。

市區重建局在新《市區重建策略》下，去年起推出需求主導重建計劃，並在4月啟動首批三個項目，其中海生大廈在啟動後局方未有接獲反對意見，市建局在7月初已向自住業主提出按每方呎實用面積8830元的收購價，昨天截止接納。

次輪申請34份深水埗佔53%

資料顯示，截至上月底，項目已有81.35%業主接納收購建議，並簽署買賣合約。市建局主席張震遠表示，由於計劃已接獲超過80%業主接受收購價，將向發展局局長申請落實有關項目。

海生大廈地盤面積5199方呎，預計可重建為70個中小型住宅單位，局方原本預計，重建項目在2019至2020年度方可落成，現落成時間將可提早兩年。

至於首批需求主導餘下的兩個項目，分別位於海壇街205至211A號及大角咀杉樹街13至31號（只包括單號），張震遠表示，仍須審議所接獲的反對意見後，方可提出收購建議，冀年底前公布收購價。

於上周五截止申請的第二輪需求主導項目，市建局共接獲34份申請書，其中深水埗區佔18份，比例達53%，油尖旺佔11份，九龍城和港島則分別佔4份和1份；涉及的地盤面積最大逾2.15萬方呎。

次輪接獲的申請數目高於首輪的25份，張震遠感到開心，認為模式認受性提高，相信業主較了解申請過程，並有律師或地區組織協助填寫申請書，令申請數目增加和質素提高。市建局將找出完全符合申請條件的項目，在未來數月挑選合適項目納入下年度業務計劃。

任期屆滿後傾向不再續任

另外，張震遠的市建局主席任期將在明年4月底屆滿。他表示，由於政府一貫有出任公職不可連續超過6年的不明文規定，他本身傾向遵守有關慣例，惟也將視政府和市建局的需要。

政府新供應未有包括市區豪宅地皮，令地價愈造愈高，市場消息指出，九龍塘德雲道7號地皮以3.5億元易手，每方呎樓面地價達5.2萬元，創九龍區新高。

位於九龍塘的德雲道7號地皮，屬「住宅（丙類）1」用途，地皮面積11140方呎，以0.6倍地積比計，可建樓面約6684方呎。消息人士指出，地皮剛以3.5億元易手，呎價達52383元，創九龍區樓面地價新高。上周市場其實已出現大額地皮易手，渣甸山白建時道16號連屋地，被指約6億元易手，每方呎樓面地價達7.18萬元，亦創區內新高。

業界人士表示，政府雖然連番增加供應，惟當中不涉及豪宅貴重地皮，令供應依然緊絀，令買家不惜以高價購地。

資料顯示，德雲道7號地皮由TOP SPRING HOLDING（PLC）LIMITED於2008年以1.15億元購入，公司董事為庾柱林，為大生海味老闆，地皮曾於2009年7月曾向城規申請放寬高限。

據悉，庾柱林今年年初以1.5億元沽出西環德輔道西庾柱林大廈全幢，售後並租回自用。

凱旋門連SSD首獲利

另一方面，九龍站凱旋門則出現首宗額外印花稅（SSD）獲利個案，市傳朝日閣高層D室以1448萬元易手，面積712方呎，呎價2.04萬元；原業主去年8月以1280萬元購入單位，須繳付5%額外印花稅，扣除相關稅項及行政費後，仍獲利約50萬元。

市傳薄扶林貝沙灣2期2座中層B室以2800萬元沽出，面積1688方呎，呎價1.66萬元，原業主2004年以1398萬元購入，賬面獲利1400萬元；跑馬地嘉苑B座中層1室則以約2300萬元成交，呎價1.35萬元。

僅涉740伙 專家：難紓樓價

首10幅獲率先改劃作住宅發展的GIC用地（即政府、機構及社區用地，以下統稱政府用地），以沙田提供的供應量最多，料亦可最快推出市場，合共涉及740伙居屋單位，最早可於2016年起應市。

不過，有測量師指供應量有限，料對紓緩私人住宅樓價的作用不大。

政府已鎖定10幅分布於灣仔、屯門、沙田、馬鞍山，以及西貢等地區的政府用地，作為短期的住宅用地供應，合共涉及約2,140伙單位，其中以沙田的供應最多，預計3幅居屋用地可提供約740伙單位，佔10幅用地的總供應量近35%。

明年開工 最早2016年落成

該3幅沙田住宅用地分別位於第4C區香粉寮街、第4D區碧田街及第31區顯田街，現時已獲劃作「住宅（甲類）」及「住宅（乙類）」用途，故比其他需要改劃土地用途的政府用地，可以更早展開建築工程。

政府預算，有關的建築工程可在2013年年中展開，合共興建3幢樓高28層至33層居屋，相信項目可在2016年底至2017年落成，以容納約2,370名人口。

不過，第一太平戴維斯董事總經理陳超國指出，由於該3幅居屋用地的供應量有限，除非區內還有多幅的住宅供應，否則難起紓緩樓價的作用。他指出，由於普遍買家都不喜歡屋苑附近建有公屋及居屋等資助性房屋，故相信有關用地極其量亦只會對鄰近的私人住宅樓價，構成輕微的減價壓力。

778萬呎GIC地 未知用途

據發展局資料顯示，截至今年6月底為止，政府在沙田區持有295公頃（約3,175萬平方呎）、已劃作住宅用途的空置用地，面積約相等於15.5個維園。至於區內空置的「政府、機構或社區」用地，則合共涉及約72.3公頃（約778萬平方呎）面積，但政府並沒公布有關空置用地的未來發展用途，故最終會否用作興建住宅仍是未知之數。

政府現時可供出售的沙田住宅用地，全部均集中在九肚山，現時只尚餘5幅用地可供出售，地積比率只有1.5倍，將來落成的住宅以低密度分層住宅及洋房發展為主，故區內未來的新增私人住宅供應仍然有限。

私宅用地低密度 售價難下

在已售出的3幅住宅用地當中，除了1幅限量地之外，其餘兩幅住宅用地樓面呎價高達9,551及1.05萬元，將來的開售呎價最少要1.7萬元，反映發展商對區內的豪宅樓價具有相當信心。

眾安房產（00672）上半年盈利按年倒退55%至2,091萬元（人民幣，下同），撇除投資公允價值變動，核心盈利則轉虧為盈至900萬元。董事長兼首席執行官施侃成表示，首8個月合約銷售11億元，但仍有信心可達全年38億元的目標。

施侃成指，本月至下月初將推3個新盤，規模達80億元，有信心達目標，杭州地鐵開通日期延遲，杭州國際辦公中心將推遲開售。

他指土儲達637萬平方米，計劃增加土儲，主要考慮在浙江省經濟發達城市如杭州、寧波及紹興，亦考慮到上海發展。他期望加快發展節奏，達至購地後3個月內開工建設，6個月開展銷售，12個月內收回最初投資資金，加快資金回籠。

持88%業權 連比鄰樓宇涉3萬呎

恆地（00012）近年所收購舊樓，正步入收成期，年內已先後13次提交強拍申請，包括昨日申請強拍九龍城福佬村道兩幢舊樓，現持有近88%業權，將連同比鄰舊樓一併重建，涉及可建樓面達3.1萬平方呎。

土地審裁處今年接納多達49宗強拍申請，當中13宗由?地所提出，佔整體比例近27%，僅次於九建（00034）為旗下紅磡「環字三街」提交14宗申請。

市值4107萬 樓面地價1994

發展商昨日再就九龍城福佬村道79至81號申請強拍，該舊樓佔地約2,423平方呎，現為兩幢樓齡60年、5層高商住舊樓，?地已成功收購87.5%業權，尚餘79號舊樓地舖因業權問題，為政府所持有而未能統一業權，故此提交申請。

根據物業估值報告，兩幢舊樓市值約4,107萬元，以項目可建樓面約2.1萬平方呎計算，樓面地價約1,994元。而發展商已收購比鄰的福佬村道83號舊樓，將擴大地盤至3,630平方呎，可建樓面達30,855平方呎。

大坑重建項目 首夥金朝陽

同時，?地亦與金朝陽（00878）聯手發展大坑禮賢街1至11號項目，為兩間財團首度合作，將興建37層高分層住宅連會所，樓面面積達6.5萬平方呎。

另外，位於上環普慶坊2至8號的寶慶大廈，現為12層高舊樓，近日獲財團斥資3,738萬元收購7伙，每伙收購價介乎373.6萬至629.6萬元不等，收購呎價高見1.3萬元，例如10樓C室，實用面積僅295平方呎，收購價則達373.6萬元，呎價達1.27萬元。

工商舖炒賣氣氛仍熾熱，7月份工商舖摸貨買賣合約登記統計宗數為132宗，屬13個月以來次高。

中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，7月份工業樓宇、商業樓宇及寫字樓摸貨買賣合約登記錄得132宗，是去年6月份錄得184宗後13個月以來次高，低於6月份的304宗56.6%。

共涉7.33億 反映6月市況

金額方面，7月錄得7.33億元，較6月份的15.93億元下降54%。7月份登記宗數及金額均較6月份低，是由於6月份的數字偏高所致。另7月份的工商舖摸貨登記數字，是反映6月間的工商舖摸售市況。

工商舖之中，只有工業類型的摸貨登記宗數及金額同時錄得上升。7月工業類型摸貨錄得80宗及3.07億元登記，均創去年6月份錄得104宗及3.7億元後13個月新高，較6月份的58宗及2.15億元分別上升37.9%及42.3%。

當中7月份最高金額的一宗工業類型的登記個案，為觀塘敬業街59號敬業工廠大廈兩個單位，價值2,290萬元。

寫字樓錄27宗 13月新高

寫字樓的摸貨登記宗數亦錄得上升，但金額則下降。7月份寫字樓摸貨登記錄得27宗，是去年6月錄得46宗後13個月以來宗數最多的其中一個月，較6月份的15宗上升80%。金額方面，7月份寫字樓摸貨登記總值1.38億元，較6月的2.14億元下降35.4%。當中7月份最高金額的一宗寫字樓摸貨登記個案，為中環皇后大道中九號中層兩單位，價值4,250萬元。

商舖類型方面，在7月份商舖摸貨登記錄得25宗及2.88億元，較6月的231宗及11.63億元下降89.2%及75.2%。當中最高金額的一宗商舖摸貨登記個案，為深水埗褔華街146至152號黃金電腦商場4個地舖，價值7,800萬元。