房市進入「拐點」？黑松公司微風二期57.8,888億元標案，今（28）日正式開標，決標價是否挑戰70億元心理關卡，攸關建商對2013年住宅價格的看法；惟市場肯定黑松土地鐵定脫標，應可望為「928」房市檔期開出好采頭。

　戴德梁行協理賴一毅表示，黑松微風二期土地現做停車場，面積1,345坪，使用分區為住3、住3-1，容積率為225％、建蔽率為45％；依底價57.8,888億元、每坪底價430萬元來換算，每單位容積底價為191.11萬元。市場估計，應有每坪上看500萬元的市場價值。

　戴德梁行董事總經理顏炳立有信心指出，黑松土地可望改寫歷史，一定會再度畫出市場的驚歎號。

　惟市場近日來對於黑松土地標售案，已出現雜音和歧見。華固建設總經理洪嘉昇明確表示，評估之後決定不標，他有五個理由，首先，市場已經進入「拐點」，大家對未來房價看法已紛歧；第二，市民大道沿線已被列入特定區計畫範圍，但屬狹長形狀的黑松土地，臨市民大道一側較窄，未來究竟能否適用都更獎勵，是個變數。

　第三，這塊地為素地，未來能否全部或部分適用都更獎勵？建商也很難評估。第四，底價57.8,888億並不算低，就算得標，也得推出高總價豪宅才符合投資報酬，開發風險相對高。

　第五，標售時機碰上土建融被限縮，建商是否敢拼高價，各家心態也不一。

　興富發副總經理廖昭雄也表示，「興富發不會去標。」因為土地成本貴、附近區域房價不易創價。

　高力國際董事總經理劉學龍表示，決標價高不高？競標組數激烈不激烈？應可反應出建商對明年住宅房價榮枯的信心指標。

　據悉領標組數約30組，有壽險、建商、飯店業者、購物中心百貨業者等。微風廖家已表態，出價約70億元競標；市場預期，不排除有2至3家合資競標，以降低風險、資源互補。

保險局緊盯壽險資金買素地

　不要助漲房地產炒勢，金管會「不鼓勵」壽險資金投資素地。保險局副局長陳開元昨（27）日表示，希望壽險資金投資不動產要有「即時收益」，且要注意社會形象及觀感，保險局將跟進任何一筆不動產投資，「你買，我就要盯。」

　黑松微風廣場旁停車場土地今天將標售，底價57.8億元，除了口袋夠深的建商，能買這塊土地且能投入後續開發成本的壽險業不多，而國壽及中壽已表明會符合政策方向，儘可能只買商辦。

　陳開元昨天對如何防堵壽險資金助長國內不動產泡沫疑慮表示，金管會一向鼓勵壽險資金投入國內公共建設，且已與壽險公會、公共工程會聯繫，已找到100多件案源，供壽險業研究，只要符合相關法令及投報率，都鼓勵壽險資金投資。

　針對壽險業投資不動產，陳開元分析，目前平均占可運用資金4％，且是為分散資產、長期投資商用不動產為主，是可長可久的投資。

　他說，保險局已在8月28日發函，提高不動產投報率門檻到2.125％，強調投資素地須帶有建照、6個月內動工，或完整可單獨開發，9個月內申請建照的案子。

　陳開元強調，投資素地雖不違規，但保險局不鼓勵投資素地，若是參與政府活化資產，可對國家整體經濟及都市發展有幫助，保險局才樂見投入。

油電、物價漲，但今年1~7月上班族薪資卻較去年同期下滑1.8%，使租屋族壓力提高，據網路業者統計，台北市、新北市獨立套房租金分別較去年增加3.4%與4.3%，使租金佔薪資比增加1.6~1.8個百分點。

雙北壓力都提高
行政院主計總處24日公布今年1~7月實質平均薪資為4萬4360元，較去年同期減1.8%，好房網協理鄭惠文表示，物價指數與租金持續上漲，但薪資卻下滑，導致租屋壓力提高。

好房網統計發現，台北市獨立套房租平均月租金為1萬5492元，較去年增3.4%，租金與實質平均薪資佔比提高到34.9%，較去年同期多出1.8個百分點。新北市租金相對便宜，但套房月租金佔薪資26.9%，較去年同期高出1.6個百分點。

崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳說，原則上租金不宜超過月收入25~33%，但雙北市房價高、租金也高，要將租金控制在月收入的25~33%以下並不容易。

　聲寶（1604）集團總裁陳盛沺為活化聲寶兩岸資產，下達聲寶得提出台灣土城與林口兩地工廠開發評估報告。陳盛沺表示，聲寶聚焦家電本業，資產活化可增加營運資金。土城廠4千多坪除非每坪百萬元售出，否則傾向與業者合作開發，最快明年提出地目變更申請。

　聲寶多年前賣出發跡的板橋廠土地後，一度打算出售土城廠土地，後來隨著板南線永寧站開通，房地產行情水漲船高，聲寶決定喊卡。不過聲寶集團總裁陳盛沺出席內部經營主管會議時，正式提出希望聲寶經營團隊針對林口及土城廠進行地目變更及開發，提出評估報告，其中林口廠規劃除保留工廠外，也打算興建企業總部及商辦大樓。

　陳盛沺說，全省土地約6萬坪：聲寶林口廠4.5萬坪、土城廠4千多坪、東源物流佔地1萬多坪。

　土城廠目前有人喊價每坪40萬元要買，但陳盛沺認為，除非每坪開價百萬元，聲寶就會賣，否則現傾向與業者合作開發，目前規畫明年中申請地目變更。

　而林口廠年產數萬台冰箱及洗衣機很浪費，況且未來幾年，機場捷運線開通後，林口未來發展前景非常好，也打算進行開發。

　陳盛沺進一步說，聲寶及瑞智（4532）兩家公司在大陸虎門東莞設廠，佔地百畝(聲寶東莞廠29,000平方米、瑞智34,000平方米)，也打算聯合附近幾家廠與大陸建商合作開發，但因有捐贈問題，獲利還未能確定，預估可賺人民幣幾億元。

　聲寶（1604）、大同（2371）、東元（1504）及三洋電（1614）四家老牌家電大廠，早年為建置完整行銷通路及倉儲，全省有豐厚土地資產。

　但是隨著市場開放，韓國LG、SAMSUNG、日本SHARP及SONY等進口廠牌大舉攻城掠地，國內家電業近幾年競相縮減生產規模，甚至將部分生產線外移大陸或越南，為了活化土地資產，聲寶、大同、東元及三洋電都有開發動作。

許多台商、僑胞在台灣設有戶籍，僅逢年過節回台幾天，但依現行法規屬於「中華民國境內居住者」，必須要申報海外所得。明年起，財政部「居住者」的定義放寬了。 財政部昨天宣布，明年起，「在台設有戶籍、且住滿卅一天」，才算境內居住者，否則不必再申報海外所得，其在台所得的稅率也只需按百分之廿就源扣繳。 財政部長張盛和說，重新定義「居住者」原則後，將可解決久居海外且生活及經濟重心不在國內的台商或僑民課稅困擾。

現行所得稅法對於「居住者」，是以在我國境內有沒有住所，或是否經常居住來認定。但因標準不明確，導致各地區國稅局常以納稅人在一課稅年度設有戶籍且有居住事實，就認定為居住者，即使在台灣只住一天就算，經常引起台商和僑民的抗議。 財政部昨天宣布修正放寬「中華民國境內居住者」的認定：個人於一課稅年度內在中華民國設有戶籍、且在中華民國境內居住合計滿卅一天；或居住合計在一天以上、未滿卅一天，其「生活及經濟重心」在中華民國境內者，才算境內居住者。

至於「生活及經濟重心」的認定，財政部舉例，如父母子女在台灣長期居住、享有勞健保、或擔任某公司股東者，即使居住不滿卅一天，也會被財政部認定是居住者。 財政部長張盛和表示，稅法對於經常居住者沒有明確規定，許多僑胞和台商在雙十國慶或過年回台短期居住幾天，就被認定是居住者，不但綜合所得稅結算申報須適用最高百分之四十的稅率，海外所得也要納入最低稅負計算。

許多台商和僑胞抱怨，這項規定不合理。張盛和說，「僑胞的心聲，我們都聽到了」，參考美國作法，財政部將居住者放寬認定至居住滿卅一天的人。 未來這類僑民僅須就中華民國來源所得就源扣繳或申報納稅，其海外薪資、財產交易所得等海外收入，也不須辦理最低稅負申報。

奢侈稅退場? 張盛和：絕無此事 工商時報
部分媒體日前報導房市穩定後，奢侈稅將有條件退場，財政部長張盛和昨（27）日鄭重澄清，表示「絕無此事」，奢侈稅上路至今未滿2年，現在談退場是言之過早。奢侈稅自去年6月開徵，加上實價登錄在今年8月1日上路，外界關注攸關房市交易的奢侈稅，財政部是否有檢討的打算。 張盛和表示，為穩定市場及抑制投機炒作，奢侈稅主要是對持有未滿2年的不動產交易課稅，現在上路才1年多，「第一輪都還沒課完，現在談退場太早了」。他指出，奢侈稅明年屆滿2年後，將視實價登錄情形、房地產市場交易是否平穩等條件，檢討奢侈稅是否達成政策目標。

張盛和強調，奢侈稅實施滿2年後，若達成房地產價格不飆漲、市場已無投機性交易價格的政策目標，加上擬訂相關配套措施，才會重新檢討，現在談退場言之過早。 至於相關配套措施為何？張盛和指出，奢侈稅是為解決土地公告現值1年調整1次、產生同年度移轉案件不課增值稅的缺失，奢侈稅如果要退場，就必須能彌補現行法令的漏洞。例如，公告現值調整期間由1年1次，縮短為半年1次等。

代銷業龍頭海悅計畫透過私募現增入股力廣科技（2348），反遭有心人士拉抬股價，提高入主成本。海悅董事長黃希文昨（27）日坦承，此事已跟當初想的不一樣，「若一直談下去，可能什麼都沒有」，對公司各層下達封口令。海悅大股東昨透露，從來沒入主他家公司的經驗，沒想到會演變成這樣，不排除取消此合作案。力廣股價在本月6日尚未公告應募對象時，當日收盤價為0.86元，經過15天的漲停鎖死，昨日收盤價2.19元，股價上漲1.5倍。

海悅董事長黃希文多年前即對公司內部畫出願景，計畫要朝上市櫃公司發展，今年碰到經營不善的力廣，希望引進策略投資人，雙方一拍即合。 市場人士透露，私募定價可洽固定價格，但此次力廣辦理的私募現增普通股，是採用普通股平均價，在力廣（7）日公告特定應募對象後，有心人士操控股價，力廣股價連續15日漲停，拉高海悅的入主成本，為借殼上市計畫案添變數。

目前力廣私募案尚未定價，但只要每股定價增加1元，等於要多付出7,000萬元成本，負擔大增。法人指出，力廣目前帳面上無土地資產，海悅入主力廣看中的不是資產價值，最主要希望藉由借殼，縮短掛牌上市時間。 海悅為國內的代銷業龍頭，每年代銷案量達600億元，近年也有意跨足建築業。黃希文多年前曾以個人名義，購進數筆土地，為跨足建築業而準備；但遭遇2008年金融海嘯危機，房市急凍，代銷案量急減，賣地求現度過了危機。

據悉，目前海悅手中沒大筆素地，但轉為跨足都更案，目前以「希華建設」，在北市大安路一段、信義路四段，規劃都更。法人指出，海悅獲利目前仍以代銷業為主，未來若順利借殼上市，仍要面對另一問題，財報編列受景氣波動幅度甚大，投資人是否買單等，都是問題。 力廣日前公告，規劃辦理私募現金增資7千萬股，擬洽應募對象包括，瀚寶投資、相信投資、聖倫投資、鼎悅投資，此4大投資公司最大股東。

海悅借殼上市好事多磨 代銷同業不跟進

房產代銷業海悅廣告為首家可能掛牌上市的業者，但借殼上市之路波折不斷，讓國內其他指標代銷公司對上市一事持保守態度。甲山林董事長祝文宇昨（27）日表示，公司沒有現金需求，未來不會轉向掛牌；甲桂林副董事長曹瑞濱表示，短期沒計畫上市。 甲山林近年不僅在台代銷、推案，並跨足大陸推動建設事業，公司逐步擴大，但針對掛牌一事，顯得興趣缺缺，祝文宇表示，掛牌是為了獲得更多資金，公司的流動資金充沛，並不需要。

曹瑞濱指出，公司要有資產，才能上市，甲桂林目前仍會以代銷本業為主，沒有上市的打算。代銷業者透露，代銷業比建設公司受景氣波動影響更大，加上新會計準則IFRS上路，未來財報編列容易出現營收、獲利暴跌暴漲的可能，上市後是否會受投資人青睞，是個考驗。

六福旅遊集團旗下新品牌「六福居」（Leofoo Residences）在取得旅館執照後，已正式自即日起試營運。有別於「酒店式公寓」的長租經營模式，國內第一個以豪宅規格打造「公寓式酒店」的六福居，不僅適合國內外商務人士長期租用，並可採日租方式提供商務、觀光度假的國內外品味旅人下榻住宿。換言之，繼六福客棧、台北威斯汀六福皇宮，以及墾丁與關西六福莊之後，六福居的誕生，等同是讓原本旗下飯店即涵蓋都會觀光飯店與風景區休閒度假旅館的六福旅遊集團，再添全新高檔飯店品牌，並提供不同目的、身分的來國內外旅人住宿新選擇。

為了慶祝六福旅遊集團旗下新品牌的誕生，更為在市場打響知名度，六福旅遊集團決定自即日起以5,800元起的住宿體驗優惠價，讓國內外旅人實際體驗豪宅式商旅飯店的硬體設施與細緻的軟體服務。坐落於台北市南京東路一段、中山北路與林森東路商圈的六福居，樓高14層，擁有50間景觀套房及1間閱覽室。客房分18坪與25坪兩種坪數，除較現有台北都會觀光飯店的標準客房尺寸大出30％，所有房間並皆採豪宅概念規畫設計，且將等級標準拉高到國際觀光飯店層級，無論消防、隔音、空調、設備配置、用料與施工法，皆與國際觀光大飯店同步要求，既有居家的溫馨舒適氛圍，又兼具豪華觀光飯店的服務機能。

六福居的房型分別為25坪的「公園景觀套房」（Park View Suite）及18坪的「都會景觀套房」（City View Suite），兩種房型內均有客廳、臥室、浴室，以及可以動手烹調料理美食的廚房。「將廚房列入標準配備」的裝潢設計思維，不僅讓下榻的住客得以享有「自家感受」，也強化了六福居的市場競爭力。六福居的兩種景觀套房皆配備有：兩台40吋液晶電視、多功能事務機、免費無線上網、3人組舒適沙發、大型落地衣櫥與置物櫃、歐式廚房設備、餐具、電磁爐、微波爐、家庭用大型冰箱、保險箱、體重計、電熨斗及燙衣板，而大坪數浴室內採4件式乾濕分離設計，並配有奢華浴缸，是六福居套房內的另一「亮點」。

除了寬敞舒適起居空間，六福居25坪的公園景觀套房更有大片落地窗和獨立陽台，房間主人可以走到陽台俯瞰公園綠景與南京東路、中山北路繁華街景。除此，公園景觀客房更設有「全自動洗脫烘衣機」，讓長期住客彈性運用，感受「家」的自在。六福居1樓規畫有一Lounge，這裡既是住客的早餐廳，也等同商務交誼廳。上午，住客可在此享用精緻多元的各式早餐，或可要求服務人員將早餐送入自己下榻的套房內享用。若住客一早安排有行程，體貼的服務人員也會幫客人準備盒餐，讓客人外帶享用。

等同觀光飯店高檔商務行政樓層中附設的專屬貴賓廳，六福居的Lounge到了傍晚時分，也會準備茶點、飲料或水果，讓住客得以像回到自己家般自在享用。兼有完整居家與商務機能的六福居，等於是「每房均設有廚房的全套房式頂級商務飯店」（All Suites Hotel），在競爭激烈的台北都會觀光飯店市場，六福居的貼心規畫設計自能爭取到懂得享受、重視穩私的品味商務人士青睞，並讓台北中山北路、南京東路與林森北路附近的市場同業備感競爭壓力。也因為六福居「公寓式酒店」經營模式極具獨特性，目前在市場並有不可取代性，六福旅遊集團將年度平均房價設在6,500元、首年住房率90％。

賣凶宅不告知，最重可罰一五○萬元。行政院消保處通過成屋買賣定型化契約，增列「凶宅條款」，未來業者售屋須在契約明指是否曾發生凶殺、自殺或一氧化碳中毒等死亡案件，否則可罰六萬到一五○萬元，且可連續罰，要求限期改善。消保處簡任祕書陳星宏說，預計內政部會在一個月內完成公告，公告後的六個月為緩衝期，約明年四月正式上路。

成屋買賣糾紛不斷，過去只有不具強制力的範本，行政院消保處日前通過具法律效力的相關契約規定，業者違反規定造成消費者權益受損，將可依消保法處罰。陳星宏說，除了「凶宅條款」，常見消費糾紛如房屋現狀相關重要資訊，也要白紙黑字寫清楚，包括是否為海砂屋、有無漏水等。另外，是否為政府列管的山坡地社區，也要講明白。

電視或平面廣告經常可見的基地示意圖，未來不得註明「圖片僅供參考」，違反者可依消保法開罰，還可依《公平交易法》廣告不實處分。除此，為避免業者借故遲延交屋，只要延遲原因是可歸責於業者，每延遲一天，要付給買方已支付全部價款的萬分之二單利計算金額，作為賠償金，直至房屋交付為止。配合內政部實價登錄制已於上月實施，這次也增列記載建物現況格局和建物型態（如公寓、透天厝、店面或商辦等），以利義務人申報。

內政部於昨（27）日部務會報審議通過「促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法」修正草案，為吸引民間投入公共服務，明定促參OT（營運-移轉）案件若屬財務計畫不佳者，未來土地租金得酌予減收。地政司副司長王靚琇表示，OT案是委由民間業者提供公共服務，通常具有很高的公益性，而非以營利為主，這項法規修正是付予政府主辦機關酌減租金的法源，以提升業者投入的意願，以利於OT案的招商。

政府近年經常將公共建設委由民間興建經營（BOT），或建好之後委由民間營運（OT），但公共建設未必都能賺錢，有時自償率甚至非常低，難以吸引民間業者參與。內政部官員表示，OT案件並無工程興建，無法以工程興建年期內所有工程建設經費為基礎核算自償率，因此其財務計畫經主辦機關評估欠佳時，無法適用現行租金優惠辦法第2條第4項規定酌予減收租金，影響民間投資意願。

為此，公共工程委員會建議促參OT案件經財務評估欠佳時，土地租金能比照該租金優惠辦法的精神，也能酌予減收。因此本次增訂第2條第5項規定，以促進民間參與OT案件的推動依「促進民間參與公共建設法」規定，該租金優惠辦法由內政部會同財政部訂定，因此修正草案審議通過後，將於近期會同財政部修正發布，以作為民間參與OT案件於財務評估不具可行性時，辦理租金減收之依據。

不要助漲房地產炒勢，金管會「不鼓勵」壽險資金投資素地。保險局副局長陳開元昨（27）日表示，希望壽險資金投資不動產要有「即時收益」，且要注意社會形象及觀感，保險局將跟進任何一筆不動產投資，「你買，我就要盯。」

黑松微風廣場旁停車場土地今天將標售，底價57.8億元，除了口袋夠深的建商，能買這塊土地且能投入後續開發成本的壽險業不多，而國壽及中壽已表明會符合政策方向，儘可能只買商辦。陳開元昨天對如何防堵壽險資金助長國內不動產泡沫疑慮表示，金管會一向鼓勵壽險資金投入國內公共建設，且已與壽險公會、公共工程會聯繫，已找到100多件案源，供壽險業研究，只要符合相關法令及投報率，都鼓勵壽險資金投資。

針對壽險業投資不動產，陳開元分析，目前平均占可運用資金4％，且是為分散資產、長期投資商用不動產為主，是可長可久的投資。他說，保險局已在8月28日發函，提高不動產投報率門檻到2.125％，強調投資素地須帶有建照、6個月內動工，或完整可單獨開發，9個月內申請建照的案子。陳開元強調，投資素地雖不違規，但保險局不鼓勵投資素地，若是參與政府活化資產，可對國家整體經濟及都市發展有幫助，保險局才樂見投入。

防止國內不動產出現泡沫，金管會主委陳裕璋昨（27）日表示，首招就是嚴控銀行對不動產授信，目前整體授信趨勢是下降，若有個別金融機構有不動產授信金額大幅增加，金管會將「個別處理」。

銀行局長桂先農也表示，去年銀行局列管17家銀行，到今年8月底，其房貸授信比去年底減少653億元，建築融資餘額則增加335億元，但合計不動產授信是減少318億元，且17家增提了62億元的備抵呆帳。今年銀行局則列管15家銀行，8月底已針對不動產授信增提11億元，銀行局已要求這15家銀行要持續改善，年底會再重新檢視，這15家銀行大多已不再新增房貸或土建融客戶。金管會去年發函17家銀行，對房貸加計修繕貸款逾其放款的25％、土建融逾15％的銀行，且多數新增房貸是落在98、99年，地點在央行管制13區內，最高增提0.75％的呆帳放款，管制一年後，不動產授信有效下降。

今年則以房貸前10大銀行，房貸占所有放款餘額逾30％、非前10大銀行逾40％；建築融資前10大銀行，土建融占放款逾10％，其餘銀行逾15％；不動產擔保放款逾放款70％；購地貸款占總放款餘額超過同業平均的4.9％，且放款標的位於央行管制13區內的比重逾銀行購地放款50％者，抓出15家銀行，以8月底授信餘額為主，最高增提0.8％呆帳準備。

國泰人壽昨（27）日大手筆買下位於台北市敦化南路上的太子敦南大樓，使得國壽旗下位在敦化南北路上的大樓增加至11棟，對此地段不動產具有「喊水會結凍」的影響力，定價權已操在國壽的手上。

從敦化南路往敦化北路，包括柯達敦南飯店、敦南商業大樓、皇家住宅大樓、台北國際大樓（A、B棟）、敦南財經大樓、大陸敦南大樓、太子敦南大樓、銀星大樓、敦南金融大樓（敦南誠品）、台北金融大樓，房東全部都是國壽。國壽很早就開始布局敦南地區不動產，因取得成本便宜，使得這一地區的房租收益率高於其他地區，國壽內部保守的說，至少都有5%以上。

國壽鍾情於敦南一帶的不動產，很大一個原因就是國泰蔡家的「起家厝」就是在敦南誠品現址。蔡家第1代在那裡蓋了4棟小洋房，第2代的蔡辰男、國泰金董事長蔡宏圖、富邦金董事長蔡明忠等堂兄弟，都在這裡長大。後來因為1985年爆發十信事件，這棟大樓被迫拍賣，由新光人壽以25億元得標；去年新壽賣此大樓，國壽以96億元的天價搶回。除了情感因素，敦化南北路得天獨厚的地理人文環境，也難以取代。台北市具有林蔭大道的路只有中山南路、仁愛路與敦化南北路，因為景觀好，是最好的商辦與住宅用地。

國泰人壽昨（27）日以每坪土地單價1,685.8萬元標下太子敦南大樓。該地登上全台地王，許多房仲紛紛發出新聞稿，剖析房市；國壽怕市場過度渲染，引來主管機關關切，甚至解讀成炒樓，下午緊急一一致電許多房仲業者，進行「道德勸說」，希望「低調」處理。

據了解，國壽指稱，富邦人壽以67億元買下新萬國商業廣場大樓，換算每坪地價1733.8萬元，「他們才是地王」，由於國壽買太子敦南大樓也是以收益型為考量，因此「國壽不是地王」。但不動產業者表示，新萬國商業廣場大樓是經過賣方重新整裝，優衣庫已經租用，因此富邦購買是著眼投報率，而非改裝利益，故市場不列入每坪土地單價計算。

基於「同理心」下，各家房仲業者事後均同步更正新聞稿內容，將「地王」字眼拿掉，但仍掩蓋不了國泰人壽成為「地王」鐵的事實。

　國泰人壽昨（27）日以91.385億元，在法拍第三拍，拿下太子敦南大樓，由於只有一組買家，國壽得標價僅高於底標價850萬元，溢價率0.09％，相當於標準層每坪135萬元；若單以土地來看，每坪1,685.8萬元，僅次富邦人壽買西門町萬國大樓的每坪1,733萬元。

　國壽今年積極購買大樓、投資不動產，加計在大陸買下自用大樓，及參與高鐵桃園站產業專區的權利金，國壽今年加碼不動產已近300億元，應算是歷年新高水準，也遠超過其他壽險同業。

　國壽先前就曾與太子汽車集團負責人許勝發多次議價，6月更發出存證信函給20家太子汽車集團的債權銀行，表示願意用91.5~95億元買下太子敦南大樓。

　據悉，由於期間保險局調高租金收益率到2.125％，國壽在評估「不太可能」有其他買家、買不到也有大量不動產增值利益的前提下，本次僅出價91.385億元，結果順利拿下大樓，國壽發言人林昭廷說：「省了3.6億元以上」。

　林昭廷強調，太子敦南大樓共17層樓，目前有7層是太子汽車集團及其關係企業租用，每年租金約6,000萬元，其餘10個樓層在取得後都能積極招租，且每坪租金只要2,400元，全年租金收益率就能達保險局2.125％的要求。

　買下太子敦南大樓後，國壽在敦化南路共擁有10棟大樓，可出租樓地板面積近8萬坪，國壽表示，早就擁有敦南商辦的「租金定價權」，每坪租金幾乎都能在2,400~3,000元間，若加計仁愛路圓環附近與國泰世華銀共有的大樓、敦化北路上的台北金融中心，國壽在敦化南北路上共有12棟大樓。

　林昭廷表示，太子敦南大樓的現狀容積率達680％，比同業購買的太平洋敦南大樓等要高，因此每坪土地價格並不算創新高，且國壽招租能力強，未來仍會投資商用不動產，也會配合政府投資公共建設。

　受惠太子敦南大樓順利標脫，萬泰銀將依比例回收19.5億元，吳素秋指出，原來針對太子敦南大樓提列的備抵約9億元，可望在近月一次回沖，對銀行獲利有一次性貢獻。

新聞分析－經營政策出奇招 蔡宏圖令人驚豔

　國泰人壽明（29）日就要慶祝成立50年，今年國壽的經營、投資都有很大的變化，首先是毅然宣布退出新契約保費市占率排名競賽，不動產競標更屢出奇招，包括寄存證信函、欺敵、自用、拉高租金、協助政府解決問題等多招併用，搶下近300億元不動產，讓市場認為國泰金董事長蔡宏圖相較過去「很不一樣」。

　國壽在經過半世紀後，正嘗試逐步轉型到更年輕、更貼近市場脈動、且更有效率的經營，以往給外界沈穩、守規、不太出人意表的國壽，在蔡宏圖帶領下，逐步讓大象跳起舞來，在歷經次貸、金融海嘯、歐債危機及長期的低利率環境，國壽要重新找出跟其他壽險公司不同、突顯龍頭公司特色的路，也要為下一世代經營層，預留下半個世紀的獲利基礎。

　近來網路上流傳的「戀戀三寶飯」微電影，用一種港式搞笑的方式傳達投資型保單的意念，要不是片中不斷出現的大樹圖樣、國泰金融中心的場景，外界很難想像這是50歲的國壽會推出的作品。

　累積半世紀的投資，國壽帳上增值逾2,000億元的不動產是其金雞母，但在優質不動產買一棟少一棟的情況下，國壽投資團隊更積極攻城掠地，如在買新光敦南大樓、三商美邦宏遠大樓，國壽的出價都出人意表，讓競爭者抓不到以往「乖乖牌」的國壽究竟會出多少錢，在買太子土城廠辦、太子敦南大樓，國壽出手的時機，及居然高調發存證信函，宣示主權的作法，也讓外界大吃一驚。

　因為已擁有全台200棟大樓，國壽擁有多數地區的租金定價權，且掌握大量的房仲、飯店、百貨的合作資源，更有自有飯店品牌、營建等關係企業，國壽開始結合既有資源去打具有絕對優勢的戰爭。

　去打贏面最大的戰爭，國壽今年放棄競爭幾無利潤的儲蓄險，積極調整投資策略，爭取到外匯準備金，且仍在爭取更多政策差異化管理的空間，找回每年獲利且穩居龍頭地位的國壽，應是國壽50歲的生日願望，更是蔡宏圖的願望。

國壽今年砸252億買商辦
【聯合報】

太子敦南大樓昨天以總價91億元3850萬元成交，成為今年商辦交易金額最高的一筆。如以整棟拆掉重蓋的角度來看，土地每坪約1685.8萬，成為敦南商辦的「樓王」。

房地產業者說，儘管金管會雖對壽險業者投資不動產祭出收益率需達2.125%的規定，但壽險業者依舊搶樓不手軟。

全球資產管理公司經理王維宏表示，儘管不景氣，但商用不動產交易依然熱絡，又以國泰人壽最積極，今年接連取得太子汽車土城廠、三商美邦宏遠大樓、桃園高鐵站產專區地上權，及昨天的太子敦南大樓，合計投資金額達252億元，僅次於南山人壽以268億元取得世貿二館的地上權。

他說，太子敦南大樓除商辦用途外，還可改裝成飯店或新建豪宅，且鄰近捷運信義安和站，通車後將帶動敦南商圈的租金與售價。

台灣房屋智庫經理劉志雄指出，目前國壽和富邦集團都積極插旗敦化南北路商圈，國壽布局包括：台北金融中心大樓、新光敦南大樓（更名敦南金融大樓）、銀星大樓、敦南財經大樓、大陸敦南大樓、台北國際大樓、皇家大樓、敦南商業大樓、敦南柯達飯店大樓、國泰世華銀大樓等；富邦人壽也有太平洋敦南大樓、凌雲通商大樓部分樓層、摩天敦南大樓部分樓層。

他說，壽險業目前可運用資金超過12兆元，閒置資金約8000億元，所以對商辦大樓頻頻出手，光是近2個月，壽險購置商用不動產金額就超過260億元。

許勝發搬不搬 恐影響太子敦南點交
【經濟日報】

太子敦南大樓昨（27）日順利拍出，由於走法拍途徑，法院負責部分點交，因此長期居住在大樓頂樓的太子集團許家家長許勝發，將與買家國壽磋商租約續租，還是準備搬出，將是影響國壽買下大樓投資報酬率與點交進度的關鍵變數。

太子敦南大樓是太子集團向銀行融資擔保品，在銀行債權打入壞帳後，由最大債權銀行合庫銀向法院聲請法拍。80多歲的許勝發與家人，過去是以承租方式長住大樓頂樓。昨天大樓順利拍脫，主要債權銀行萬泰銀行樂見此結果，但因法院負責部分點交，萬泰銀也頗為關切許勝發是否會儘速搬出，方便買方處置整棟大樓，或是仍希望與買主另訂租約續住。

　中油昨（27）舉辦「北市龍江路土地招標設定地上權招商說明會」，中油副總陳明輝表示，招商公告期為10月1日到11月6日，期間即可投標，11月6日下午5點結標、7日開標。目前設定50年地上權，底價權利金為台幣8億元，得標者除了支付權利金之外，每年要付地租。

　據悉，為活化閒置土地，中油除龍江路地段之外，2013年還有5個精華地段也將進行地上權招商，引進民間資金投入開發；規劃標的包括新北市板橋油庫3,000多坪、新竹大學路2,000坪、新北市關渡自強路4,000多坪、台北市承德路近民族西路300多坪，以及台北市中崙1,000多坪等。

　中油龍江路地段因處精華黃金地段，吸引40多家國內壽險、建設公司關注，與會人員逾百人，包括國泰人壽、新光人壽、台灣人壽、中國信託及日勝生、華固、昇陽、冠德、太子、元大、基泰建設等業者都派員出席。

　龍江路土地招標設定地上權案招商是中油首宗土地活化案，土地面積2,291平方公尺（約693坪），101年公告現值約5.93億元，目前規劃採取設定存續期間50年地上權招標進行招商，50年權利金底價8億元，每年租金按申報地價10％計算，得標者不得轉讓。

　中油指出，龍江路地段為六福皇宮飯店後方停車場，面臨20米龍江路及6米巷道，形狀方整，交通便利且生活機能良好，鄰近南京東路金融商業區，使用分區為第三種住宅區，可作商辦、住宅、旅館及醫院等。

　依宏大不動產估價事務所估價報告，推估開發總樓地板面積（含停車位）4,203.30坪，預估不含權利金之總投資金額約台幣7~9億元。

　中油未來規劃辦理地上權招標土地還有北市承德路、新北市板橋區油庫、新竹市大學路、台北市中崙（不含加油站）、高雄市成功路倉儲用地等、新北市關渡自強路等，推估至少可望為中油帶進137億元收益。

　其中最大面積者屬高雄成功二路舊廠區的1萬2,000坪素地，權利金估計將達57億元；台北市中崙加油站旁空地粗估收益約11億元。

　財政部檢討雙北市5百坪以下國有地是否解禁政策的結果出爐，財政部長張盛和昨天宣示，解禁對財政收益幫助不大，標售恐有助長房市炒作之虞，因此建議維持禁售已將評估結論送交行政院參考。

　張盛和指出，目前房地產狀況仍與98年時沒有兩樣，市場利率仍低，但資金充裕，民間對房價預期仍高，使投資需求強，房市整體環境仍不夠健全，因此財政部建議雙北市5百坪以下國有地維持現狀、繼續禁售，

　「財政部維持禁售是從善如流。」政大地政系教授張金鶚指出，房市是民生大事，政策制訂一定要謹慎小心，若只詢問業者意見必然非常不周全、違背民意，建議政府未來擬定房市政策一定要周延，國有地要妥善活化利用，千萬不可用炒短線方式來救經濟。

　全國建築開發公會理事長王光祥則表示，「沒有水就沒有動力」，政府不賣國有地，就是把房市源頭堵住，讓房市失去動力，房地產不振如何拚經濟，痛批政府說要救經濟都是喊假的。

　「現在說奢侈稅退場還太早」張盛和昨特別澄清，奢侈稅上路還未滿2年，若2年後房市不飆漲、房市投機行為減少、相關配套法令修法等條件都已完成，奢侈稅不是不可以考慮退場，但現在說退場還太早。

　張盛和表示，目前全台5百坪以上國有地法定禁售，至於5百坪以下國有地目前僅雙北市暫時禁售，國產局在檢討評估後，建議不解禁。

　張盛和解釋，若出售雙北市5百坪以下國有地，國庫收益僅40億至80億元，若扣除面積方正、利用率高的土地不出售，僅估算出售畸零地、偏遠地區土地等較難利用的土地，收益不過才約40億元，對財政收入幫助不大。

　張盛和表示，民間價格不透明，但國有地都採公開標售、價格透明，具有指標效果，易被周邊建商、地主藉機炒地皮，「花點小錢就可哄抬周邊土地地價」。因此，標售小面積國有地，恐有助長房市炒作之虞。

新北市購屋預算898萬 創新高
工商時報

　國內購屋M型化現象加劇，中高薪族群想進場、低薪族群轉趨保守，此外，調查目前有購屋意願的民眾發現，北市、桃園、台中為前三大首選區域，新北市則成為購屋預算增加最多的區域，創調查以來新高紀錄。

　中信房屋昨（27）日公布第3季宅指數調查顯示，受訪者對第三季整體經濟感受度不佳，對「物價」與「房價」好感度也較上季降低，其中又以物價感受度較差，已連續兩季取代高房價，蟬聯民怨第一名。

　本次調查中也發現，社會M型化現象明顯反應在購屋行為上，其中，手頭現金達百萬元以上者，欲購屋者比重由38.1％上升至44.2％，為2009年以來最高；但現金只有10至50萬元者，欲購屋比重則由29.3％下降至24.7％。

　此外，有產階級(已有自有房屋)想再買房或換屋，比重由51.2％上升至56.8％，亦為2009年以來新高；租屋族則選擇退場，購屋比重由18.1％下降至16.1％。

　另外，統計民眾有意願購屋區域，台北市雖從上季的63％下滑至第3季的59.1％，但仍是民眾的首選；桃園縣市則由57.8％上升至58.9％，位居第二位；衰退最多的為新竹縣市，比重由61.9％大幅下滑至42.9％，下滑幅度近2成。購屋預算方面，新北市平均總價為898萬元，購屋預算較上季大增136萬元，為調查新高。

　展望第4季，中信房屋劉天仁副總表示，中長期買房保值的需求仍相當強烈，QE3效果會慢慢顯現，2013年第1季會更好。

打房壓不住 新北均價也創35.7萬

國內景氣與房市表現不佳，但據業者統計今年第3季預售屋、新成屋平均行情價，台北市、新北市各以每坪平均76萬、35.7萬元，雙雙創下歷史新高！其中台北市以信義區每坪132.5萬元位居第1、新北市以永和區達51.7萬元居冠。

據《住展》雜誌統計2012年第3季台北市114個、新北市208個預售屋、新成屋平均行情發現，台北市每坪均價76萬，較第2季成長3.83%，新北市每坪35.7萬元，季增2.29%。

永和每坪升破50萬
觀察台北市，除了南港、士林區各較上季跌1.03%、1.38%外，其它行政區皆有0.69~6.3%的漲幅，其中信義區從第2季的125.5萬元成長至132.5萬元，房價穩坐全國房價最高行政區；中正區從95.2萬元漲至101.2萬元，漲幅6.3%最多。
新北市第3季房價除新莊、八里、深坑下跌外，其他區域皆上揚，向來為新北市最貴的永和區，第3季平均房價首度站上5字頭，從每坪49.7萬元來到51.7萬元，直追北市。
新北漲幅最大的為板橋區，從43萬元成長至46.9萬元，漲幅9.07%，其次是被洲子洋重劃區炒熱的五股區，從27.4萬元上揚至29.3萬元，漲幅6.93%。至於賣壓沉重的新莊區每坪下修至47萬元，小幅下降0.42%。
《住展》雜誌研發長倪子仁表示，雙北市第3季房價雙雙攀至新高點，可見央行打房政策影響有限，目前房市呈現「價揚成交趨緩」。

呈「價揚成交趨緩」
景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，「業者統計行情價無法看到真實合約價格，並不代表房價真的創新高，事實上現在除非低總價或特別便宜，否則多數建案都賣得很艱辛。」
金磚動力行銷副總經理施孝文表示，近來市況不佳，市場皆須看個案表現，但這2周買氣有稍回溫，看屋人數漸增加。

中油昨（27）舉辦「北市龍江路土地招標設定地上權招商說明會」，中油副總陳明輝表示，招商公告期為10月1日到11月6日，期間即可投標，11月6日下午5點結標、7日開標。目前設定50年地上權，底價權利金為台幣8億元，得標者除了支付權利金之外，每年要付地租。據悉，為活化閒置土地，中油除龍江路地段之外，2013年還有5個精華地段也將進行地上權招商，引進民間資金投入開發；規劃標的包括新北市板橋油庫3,000多坪、新竹大學路2,000坪、新北市關渡自強路4,000多坪、台北市承德路近民族西路300多坪，以及台北市中崙1,000多坪等。

中油龍江路地段因處精華黃金地段，吸引40多家國內壽險、建設公司關注，與會人員逾百人，包括國泰人壽、新光人壽、台灣人壽、中國信託及日勝生、華固、昇陽、冠德、太子、元大、基泰建設等業者都派員出席。龍江路土地招標設定地上權案招商是中油首宗土地活化案，土地面積2,291平方公尺（約693坪），101年公告現值約5.93億元，目前規劃採取設定存續期間50年地上權招標進行招商，50年權利金底價8億元，每年租金按申報地價10％計算，得標者不得轉讓。

中油指出，龍江路地段為六福皇宮飯店後方停車場，面臨20米龍江路及6米巷道，形狀方整，交通便利且生活機能良好，鄰近南京東路金融商業區，使用分區為第三種住宅區，可作商辦、住宅、旅館及醫院等。依宏大不動產估價事務所估價報告，推估開發總樓地板面積（含停車位）4,203.30坪，預估不含權利金之總投資金額約台幣7?9億元。中油未來規劃辦理地上權招標土地還有北市承德路、新北市板橋區油庫、新竹市大學路、台北市中崙（不含加油站）、高雄市成功路倉儲用地等、新北市關渡自強路等，推估至少可望為中油帶進137億元收益。其中最大面積者屬高雄成功二路舊廠區的1萬2,000坪素地，權利金估計將達57億元；台北市中崙加油站旁空地粗估收益約11億元。

金管會為避免資金炒作不動產，祭出銀行、保險兩端制止策略，保險部分緊盯壽險業買不動產，尤其是素地，是否會影響今（28）日黑松微風廣場旁停車場的土地標售，備受關注。

黑松今日將標售微風廣場旁停車場土地，面積1,345 坪，底價57.88億元，傳出很多壽險公司有興趣。不過，保險局副局長陳開元昨天對此表示，「不鼓勵保險業買素地」；如果買了，保險局將要求做專案報告。

金管會主委陳裕璋昨日赴立院業務報告並備詢，立委賴士葆質詢時詢問金管會要如何控管資金炒作房市？陳裕璋回答說，金管會緊盯銀行的放款集中度風險，尤其是對不動產的放款。

太子敦南大樓昨（27）日順利拍出，由於走法拍途徑，法院負責部分點交，因此長期居住在大樓頂樓的太子集團許家家長許勝發，將與買家國壽磋商租約續租，還是準備搬出，將是影響國壽買下大樓投資報酬率與點交進度的關鍵變數。

太子敦南大樓是太子集團向銀行融資擔保品，在銀行債權打入壞帳後，由最大債權銀行合庫銀向法院聲請法拍。80多歲的許勝發與家人，過去是以承租方式長住大樓頂樓。昨天大樓順利拍脫，主要債權銀行萬泰銀行樂見此結果，但因法院負責部分點交，萬泰銀也頗為關切許勝發是否會儘速搬出，方便買方處置整棟大樓，或是仍希望與買主另訂租約續住

首創置業(2868.HK)宣佈，擬以5.8億元人民幣轉讓數個位於廣東佛山三水區的項目公司股權，以將其產品線和資源集中於京津和長三角地區。

首創置業的聲明稱，此次出售的資產包括佛山的購物中心和住宅綜合體專案，以及奧特萊斯名牌折扣店、酒店和住宅綜合體專案。

公司表示，其目前已在北京房山、天津武清、浙江湖州等地形成"住宅+奧萊"、"住宅+教育"、"住宅+旅遊"等多種產品類型，公司未來將繼續將"住宅+產業"綜合開發作為長期的核心發展模式。

此外，該公司上半年已取得位於江蘇昆山的奧特萊斯綜合體專案和昆山錦溪的旅遊地產綜合體項目，進一步確立其特色產品線在京津地區、長三角地區的區域優勢.是次轉讓將有利公司集聚優勢資源,在具有比較優勢的重點區域內發展。

103層的西塔於昨日正式開業。“它為天河區增加了一個‘百億’和一個‘十億’”，天河區一名負責人如是調侃。他所指的“百億”和“十億”，是西塔入駐企業所創造的財政收入和稅收收入。

事實上，自2010年10月進入試運營，作為天河CBD“地標”的西塔，一直穩居租金之最。它擁有商場、餐飲、酒店配套和寫字樓，甚至被業內人士稱作“一座立起來的城市”。

租金偏高　招商一度遇挫

高達432米的西塔，是廣州最高的寫字樓，由全球五大地產公司仲量聯行負責管理，並引進四季酒店、友誼商店等商業配套，以及多個奢侈品牌，金融業、商務服務業等企業總部。“他不僅是地標，還代表了CBD的最高水準，所進駐的硬體和軟體，都為珠江新城帶來了新的提升”，天河區中央商務區管委會負責人如是說。

西塔的4層至65層為寫字樓區域，68層至100層是五星級四季酒店。自規劃之始，它將目標客戶鎖定為知名企業，並設有“門檻”。

然而，西塔並非一開始即“寵兒”，寫字樓的招租也曾經歷過一段“尷尬”時刻。當時，國際500強企業普遍考慮到，租金比其他甲級寫字樓明顯偏高，而並未考慮進駐。相反，不少具有一定規模的民營企業則希望借“地標”名氣對企業形象有大的提升，主動積極聯繫進駐。

昨日，西塔業主方一名負責人向南都記者證實了這一情況。在運營初期，專案確實遇到以上情況，隨著專案全球招商工作的逐步開展，專案逐漸招攬來知名的跨國企業。2009年，全球頂級品牌酒店四季酒店正式“下榻”。同年，廣州友誼、世邦魏理仕、仲量聯行等客戶相繼簽訂租賃意向和協議。其中，友誼商店每年租金高達7000多萬元。2010年首期預租，已有數十家世界五百強企業落戶。

試運營兩年　租金冠華南

西塔自2010年十月進入試運營開始，其租金節節攀升。試運營之初，西塔的月租金定位於160-260元/平方米，這一定位已被認定為廣州“最貴”寫字樓。近兩年來，這一紀錄屢次被刷新。

直至今年6月份，其租金已高達320元/平米/月，穩居華南寫字樓月租之最。這一月租已高出天河北中信廣場同期租金1倍，更是在廣州地標“元老”———環市東路63層的基礎上翻了六七番。

第一太平大衛斯第二季度資料顯示，珠江新城平均租金為每月174 .1元/平方米，對比上一季度，環比下降1 .5%，但與上年同期相比，同比上升6 .9%。最高租金為西塔，平均報價為每月235元/平方米。

天河區C B D管委會這名負責人說，當前處於經濟低迷的時期，受到金融風暴影響，不少人對寫字樓租賃和投資都持觀望態度，但在這一形勢下，西塔仍保持了高租金趨勢。他認為，這是業界對西塔的認可。

珠江新城空置率遠高於上海陸家嘴

南都記者在西塔所公佈資訊中發現，於2011年7月投入使用的寫字樓進駐率超過六成，入駐企業包括中國銀行、建設銀行、交通銀行與安聯保險等金融企業，金杜律師事務所與仲量聯行等專業服務類企業，雅居樂集團與合生元等大型民營企業，以及亞太航空、阿爾法特、普洛斯地產等跨國企業。金融和服務業在進駐企業中占近63%比例。

然而，截至目前，西塔空置率仍達35%。這一空置率與整個珠江新城空置率居高不下形成一致。目前，珠江新城寫字樓總面積已達114萬平方米，據第一太平大衛斯今年第二季度調查資料顯示，珠江新城空置率為19 .6%。相比北京金融中心和上海陸家嘴5%左右的空置率，這一資料要高出許多。與此同時，與珠江新城遙相呼應的成熟寫字樓區域天河北，空置率為5%。

對於空置率過高這一現象，天河區一名負責人認為，空置僅是“時間的關係”，西塔本身並未受到市場的影響。在他看來，企業的搬遷，本身需要時間，其次，西塔及珠江新城寫字樓會對入駐企業提出要求，從而保證寫字樓的品質。

在斥資34億元競標月壇地塊成功後，金融街控股再次報價該區域商業金融用地。昨天，月壇南街地塊二招標，金融街控股報出最高價29.5億元。截至昨日，北京月內成交的土地出讓金接近170億，明日將有8塊經營性用地出讓，預計北京9月土地出讓金將超230億。

月壇地塊樓面價一周降近1萬元/平方米

昨天開標的月壇南街地塊二商業金融用地占地1.85萬平方米，規劃建築面積約14.3萬平方米。9月21日競標月壇南街地塊三的3家企業，再次出現在地塊二的爭奪中。

相對於29.3億元的底價，3家企業報價基本“貼底”。

按照金融街控股報價計算，月壇地塊溢價率不到0.7%，樓面價最高20629元/平方米，較幾天前的30429元/平方米，下降近1萬元/平方米。

對於這一降幅，多位業內人士表示，“看不懂”。有業內人士猜測，或許一級開發成本不一樣；還有房企高層推測，在調控期避免出總價或單價地王，大地塊單價可能會低一些，“互相找平”。

9月北京土地出讓金有望破230億

根據北京中原地產統計，截至26日，北京月內成交的土地出讓金合計132.38億。算上昨天招標的兩地塊，本月土地出讓金已經接近170億。

據悉，明日北京還有8塊經營性用地出讓，起價合計62.67億元，這樣9月土地出讓金將達232億以上。在北京土地出讓歷史上，僅有4次單月土地出讓金超過200億元。

本月，北京已經出讓了5塊宅地，萬科、保利、首開、龍湖、北京城建等品牌房企均有斬獲。

對於9月土地集中出讓，北京中原市場研究總監張大偉認為，這和前期大量土地被推遲有關，更為關鍵的是開發商拿地積極性明顯復蘇，土地市場有望繼續升溫。

還有業內人士表示，近期北京暫停多宗土地出讓，但其中商業用地居多，雖然釋放了穩定市場預期的信號，但在近期平抑土地市場溫度的效果可能有限。

相關新聞

外資背景企業三投通州地塊

昨日，鵬瑞利聯合體第三次投標通州運河核心區多功能用地。

9月下旬，擁有新加坡背景的鵬瑞利通州開發有限公司聯合體接連拿下通州核心區兩地塊；昨天，鵬瑞利和北京美融加投資有限公司聯合體再次現身，競標通州運河核心區地塊-14-1多功能用地。

這宗規劃建築面積8.8萬平方米的地塊招標底價7.99億，鵬瑞利和北京美融加投資有限公司報價7.996億元，其他兩家競標企業報價略低。

鵬瑞利中國商用信託為新加坡上市企業。鵬瑞利的創始人潘錫源曾是當年凱德商用的總裁，資本運作高手。一位熟悉潘的業內人士表示，包括凱德在內，不少國外資本很看好中國商業地產發展。鵬瑞利此次強勢進軍通州新城，借助資本市場的力量，值得期待。

如果此次鵬瑞利競標成功，將在通州運河核心區擁有3塊體量合計近28萬平方米的物業，拿地價款合計約25億元。

近日，面對房地產市場令人擔心的上升勢頭，一些地方政府開始採取“點刹”方式來控制回暖。例如9月21日北京叫停十宗土地出讓；9月24日，廣州限制高端住宅的銷售，以免它們拉高平均房價。

調控房價、實現“合理回歸”目標，它的基礎一定是釋放供應，但這種釋放供應很容易狹窄理解成開發商猛推新盤。實際上，釋放供應有兩個層次，一個是鼓勵房地產商低價拿地、低價推盤，形成增量供應的釋放；供應釋放還有一個層面是存量層面，即那些買了很多套房子的人他們也應當看做近似“供應商”，他們購置大量的住房應當看作是跟開發商捂盤庫存類似的“社會庫存”。去庫存化，不能僅僅盯著開發商的新盤供應消化面積，也應當考慮整個社會存量房系統的“去庫存化”，即把這些手頭擁有大量住房的人驅趕進入交易體系，實現某種“去社會庫存化”。

全球通行的作法就是房產稅，實際上中央政府已經確定房地產稅的方向，開徵是大勢所趨，但是建立何種稅收邏輯則沒有定論。在土地產權方面，中國有特殊情況（70年使用權）。這種特殊情況必然要在房地產稅得到充分體現。這種購買有的可以看做是分期消費，有的可以看做是杠杆佔有。如果是分期消費，消費中土地出讓金可以視為包含稅金，那就沒有理由徵稅了。但如果是杠杆佔有，那意味著購買者不是消費行為，而是資產操作行為，它是可以轉嫁出去的，傳給下家，那麼土地出讓金就不能看做是稅金的一部分，而是一種“資產門檻”。顯然，住房購買被看作是分期消費的，也就是自住型和改善型。而是杠杆佔有的，那必然是投機型住房購房。

鑒於此，物業稅的重點就在於，不應該對家庭單元（一對夫妻和孩子）的一套（自住）和二套（改善）進行任何徵稅，而是對三套以上住房的市場價值進行徵稅，而且應當征一個非常高的稅，例如15%以上，意思是，基本上6年就應當將房屋價值剔盡。一套二套三套的認定可以由屋主自己給出1、2、3的序號。

這種方法的好處在於，首先，它考慮了自住、分期消費和土地金的關係；其次，它會快速釋放被多占的大量的社會庫存，這個庫存的釋放要比房地產商新盤大得多，從而提高了市場的有效供應；第三，它會很快控制社會貧富差距的分化，住房是社會貧富差距分化的最主要因素，讓一些人的三套房交易成別人的首套房；第四，它也考慮到了不同地方政府的財政問題。如果對所有住房徵稅，那麼廣東、北京這種財政本身就很充裕的地方增加的稅收也越多，但是這些地方的住房是相對分散的，自住比例相對較高。如果對三套以上征高額的稅，那麼對那些非一線的省會城市和二三線城市有利，這些地方的財政相對較弱，土地出讓金一下滑，就沒有太多的財源補充。因為很多富人在這?添置別墅住宅，或者購房投機，一年也住不上幾次。這些住房應當被釋放出來。

9月24日，廣州市國土房管局通過其官方微博證實，對豪宅集中區域實行限售，以調控全市房價。這一則來自官方的資訊，讓許多城市在暗中執行的限制豪宅交易措施首度浮出水面，也凸顯出地方在房價調控上的無奈。

從限購到限售

9月24日上午，有消息稱廣州市國土房管局對珠江新城等區域個別樓盤採取限制預售規模措施的情況。

同一日，廣州市國土房管局官方微博回應：“主要是因為最近珠江新城等中心城區個別高端高價住宅專案定價偏高，且經過前期儲客，開盤後出現大量集中網簽，推動全市均價異常上漲，造成市場的不正常波動，誤導市場預期。為使房企和市民準確判斷市場，引導房企在即將到來的國慶黃金周期間積極以價換量，以合理的價格促進銷售，國土局及時對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅專案採取限制預售規模和控制交易節奏的措施。採取上述階段性的行政措施是必要的，也是必需的。”

廣州多數業內人士對國土局的這一限制性措施表現淡定，稱“早已是業內公開的秘密”。一位負責行銷的業內人士透露，早在端午前夕就已經出現了一些限制性措施，例如豪宅的合同備案時間較長。“房子可以賣，但到國土房管局備案時會被暫時放一段時間。”

由於上述措施是針對市場波動的臨時性限制方法，因此廣州市國土房管局未就具體內容，例如被限制專案的標準、限制時間長短等等進行披露。只是有市場消息顯示，近期價格較高的項目網簽和拿預售證都比過去更難了。

對此，廣州市國土房管局相關人士說，限發預售證不是停發，只是實施總量控制，以免高價樓盤集中簽約造成廣州樓市均價扭曲。

事實上，限售並非針對哪個具體樓盤，而是針對全市範圍所有高價樓盤，只不過此類樓盤大多集中于天河、越秀等區域。

廣州市國土房管局相關負責人還對媒體披露：“對於限售範圍的樓盤並沒有具體的量化標準，總體而言，3萬元/平方米的樓盤都可以說得上是高價，但是是否限制其預售規模，要看其推出的貨量。他舉例說，如有樓盤價格為2.8萬元/平方米，但是一下子推出數百套房源，亦在限制預售規模之列。”

不過，也有業內人士稱，所謂的限售政策“言過其實”，“有些項目拿預售證困難、慢、時間久，這種情況是存在的”，但不存在任何硬性限制措施。

調控壓力增加

經緯地產認為，廣州市國土房管局公開承認部分限售措施，此舉在於給國慶樓市提前降溫。“近期市場上出現的回暖信號給限購之後的調控成果造成一定考驗，雖然眼下並不具備房價大幅反彈的條件，但回暖信號正在刺激購房者積極入市，並導致部分開發商醞釀漲價。”

日前，廣州市的房地產運行資料顯示，今年7月，一手房簽約均價14305元/平方米，創下近兩年來的新高，從而引發業界擔憂。尤其值得提及的是，今年年中以來改善型需求大量湧入市場，大戶型以及部分豪宅專案集中批量成交，極大拉高全市均價。

例如豪宅紮堆的珠江新城便出現高價盤集中入市的現象，單價在四五萬元的豪宅比比皆是，最近一個項目更標出12萬元/平方米的天價。

對於市場上出現的這一新變化，廣州市國土房管局表示，根據國土房管局對市場運行態勢分析，近期中心區域高價專案成交增多，導致總成交量中占比提高，造成全市均價結構性上漲。此番限售也是為使房地產開發企業和廣大市民準確判斷市場，引導房地產開發企業在即將到來的國慶黃金周期間，積極以價換量，以合理的價格促進銷售。

不過，業內人士仍舊對限售充滿擔憂，部分認為會進一步推高房價。而經緯地產認為，本次廣州限售對市場的心理預期影響遠大於供求影響，而且時間應該不會太長。

9月26日，越秀集團旗下的越秀房產信託基金（00405.HK，下稱“越秀房產”）披露了涉及總金額36.09億港元的一攬子融資計畫，意在完成一項“蛇吞象”般的資產收購。

此次融資的收購對象，是高達432米的廣州市第一高樓——廣州國際金融中心，該專案於同日全面開業迎客。

受益於融資和資產交易，越秀集團旗下的另一個地產平臺越秀地產（00123.HK）資金量大增，在同一天力克萬科A（000002.SZ）和中海地產（00688.HK），以12.5億元總價奪下廣州開發區一幅地塊。

一方面是內地房企融資管道遇阻，開發商資金壓力不斷累積，另一方面是土地市場供應放量，房企拿地願望大增，房企融資步伐明顯速。

境外融資潮再起

廣州國際金融中心的物業作價約為134.4億元，越秀集團將其從越秀地產手中轉向越秀房產，以更好開展後期物業運營。

不過，目前越秀房產總資產值約73.75 億元，通過資本杠杆完成對廣州國際金融中心的收購成為必然命題。

根據公告，越秀房產此次主要是通過配發新信託單位進行集資，初步擬配售9.045億個單位，集資目標約29.85億港元。

此外，越秀房產還計畫配發3000萬美元基金單位與內地投資者，或遞延基金單位與越秀地產；同時，該公司還擬配售5000萬美元的基金單位。

越秀集團這次規模超過30億港元的龐大融資行動，將國內房地產企業9月份以來境外融資潮推向一個高峰。公開資料顯示，9月以來已有佳兆業（01638.HK）、路勁基建（01098.HK）、金隅股份（02009.HK）等一大批房企發佈了赴港融資公告，涉及資金超百億元人民幣。

9月12日，佳兆業公佈，通過花旗、德意志銀行及滙豐，發行5年期2.5億美元票據，票據息率12.875%，所得款項淨額用作撥支現有及新物業項目，以及再融資集團之現有債務及一般公司用途。

有市場消息稱，佳兆業此次融資已獲得40億美元認購，相當於超購15倍，其中八成認購人為機構投資者。

9月11日，路勁基建也發佈公告，擬發行3.5億美元2017年到期的優先擔保票據，所得款項淨額約為3.423億美元，利息將由9月18日起按年息9.875%計算，所得資金將用於償還現有債項以及投資路勁房地產發展業務。

龍湖地產（00960.HK）在9月18日簽訂配售及認購協議，以11.88港元的價格，以先舊後新的方式配售總共2.6億股份，共計獲得款項約30.89億港元。

花樣年（01777.HK）也擬發行美元優先票據融資，為現有及新增物業項目包括建設費用及土地溢價提供資金。

求生轉向擴張

在上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，目前這一輪融資與土地市場剛剛處於復蘇有關，房企普遍希望通過募資抄底土地市場。

公開資料顯示，龍湖地產8月份的拿地規模大幅飆升，新增土地總建築面積為241.87萬平方米，等同於其在今年上半年的拿地總量。

中原市場研究部總監張大偉也認為，在經歷近兩年的嚴厲調控後，房企對資金鏈的關注明顯加強，多管道融資將有效降低經營風險。同時，近期市場明顯復蘇使得企業銷售好轉，房企開始積極入市拿地，對資金的需求繼續增加。

尤其是目前房企境外融資成本仍相對合理，現在可能是內地房企開始集中進行境外融資的一個重要時機。

以票據年利率相對較高的佳兆業為例，其本次優先票據年利率為12.875%，與2010年首次發行的利率為13.5%的5年期優先票據相比，年利率已有所下降。

佳兆業相關人士也表示，公司並沒有急切的融資需求，目前的資金狀況足夠支撐集團的開發計畫，一直對融資持開放態度，將視融資的成本而定。

目前，內地房企境外融資利息多在10%左右，與此前相比有所回落。金地集團在此前7月19日宣佈，旗下境外公司將發行12億元人民幣三年期無抵押優先順序債券，發行票息9.15%，創A股地產公司境外發債首個成功案例。

而在此前2010年的房企境外融資潮中，碧桂園（02007.HK）、?大地產（03333.HK）、佳兆業、花樣年當時的融資利率分別達到11.37%、13%、13.5%和14%。

在業內人士看來，近期的融資與上半年的房企融資有所不同，最大的區別在於房企融資開始從求生存轉向求發展。

今年上半年，房企在融資遇阻後，通過境外融資籌集生存所必需的資金，而最近隨著樓市銷售有所回暖，房企銷售回籠難度大大減小，自有資金充實，融資主要目的由緩解經營壓力轉變為規模擴張，其中大規模拿地是最明顯的表現。

近日，遠洋地產總裁李明與美國Emeritus集團就中國養老市場行業現狀及戰略合作進行深度溝通，開始搶灘養老地產。按照第六次人口普查資料，我國現有的老齡人口為1.59億。繼萬科之後，遠洋、保利、綠城、首創置業也紛紛開始加速佈局養老地產，期望從中國社會老齡化率升高的現狀中尋找商機。

房企搶灘養老地產

8月13日，萬科與長春市政府簽署戰略合作協定，萬科集團將投資120億元，在長春市多個區域打造總體占地面積100萬平米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。這並非萬科首次涉足養老地產。

無獨有偶，正在熱銷的遠洋天著也推出了養老地產，其中規劃了6000多平米的高端養老專案。9月22日，遠洋地產總裁李明更與美國Emeritus集團董事局主席DAN BATY進行洽談，就中國養老市場行業現狀及戰略合作進行深度溝通。遠洋地產相關人士公開表示，養老地產作為新的戰略業務板塊已正式納入公司開發日程，未來10年當中，遠洋養老地產板塊的發展規模將呈幾何倍數擴大，並成為公司的全新核心業務增長點。

9月10日，綠城中國董事局主席宋衛平公開表示，將試水養老地產。“養老地產的運營難度大，利潤可能只是普通地產的二分之一”，不過，宋衛平非常看好這一領域的未來發展前景。

此外，包括保利、首創置業、華潤置業等房企，也一直在探索養老地產。

快速贏得先機

早在2010年，地產大佬萬科就宣佈在北京房山竇店試點養老地產專案，採用租、售並舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。萬科集團副總裁兼北京公司總經理毛大慶表示，萬科養老地產首先試點的是一線城市，因為這些城市年輕人工作繁忙，沒有時間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。

業內人士指出，隨著地產調控不斷深入，傳統的單一住宅開發模式已經面臨經營困境，房企開始謀求在文化、養老等新型地產業務上的突破，養老地產成為房企關注的新戰場。

不過，中國房地產研究會人居環境委員會副主任、中國房地產業協會老年住區委員會特別顧問開彥認為，到目前為止，各大開發商主體仍是各自為戰的狀態，均是以單個項目來建設和運營，還沒有形成規模，沒有可供全國化複製的成熟商業模式，再加上養老地產前期投資大、投資回報週期長，因此現在企業仍處於摸索過程中。“短期內，養老地產不會成為國內房企的主流。”開彥稱，目前養老地產的軟體並不完善，一些服務機構、服務設施等還差得很遠。

“在這個行業還並未成熟、盈利模式並未清晰的時候，競爭就已經異常激烈，快速推進是贏得主動權的唯一武器。”李明公開表示。

新盤銷情理想，多家發展商除趁中秋國慶長假期加推單位以盡吸市場購買力外，亦紛紛公布長假期後的銷售部署，新盤混戰局面已漸形成，其中「迎瓏」大戰再度掀起高潮，市場期待已久的瓏門兩房戶，新地（016）昨天終推出首批84伙，平均呎價8148元，未有出現日前呎價低逾7000元情況，但售價跌破500萬元，入場費458.2萬元，市場預期將掀起購買潮。有學者認為，由於QE3等多項利好消息登場，催谷買家入市步伐，估計新盤熱賣情況最少持續2至3周。

新地副董事總經理雷霆表示，瓏門逐漸成為市場焦點，本周將為推售高潮，集團推出84伙兩房單位，連同日前加推的三房戶一併於國慶黃金周開售，相信銷情將非常熱烈，但假期間將先推三房單位，項目至今已售出350伙，套現約30億元。新地代理助理總經理胡致遠表示，是次推出兩房戶屬原價推售，估計黃金周推售兩房戶及三房戶共約200伙，共可套現逾10億元，一個單位日前以呎價1.32萬元沽出，再創新高。

曉尚或今發價單

白石角海鑽剛批售樓後已急不及待部署推盤，信置（083）營業部總經理田兆源昨天表示，目前已有逾100組客預約參觀，20%為內地客，最快假期後開價；二期溋玥亦考慮假期後進一步加價，幅度料1%至3%。

?地（012）落禾沙迎海累售450伙，套現27億元，集團營業部總經理林達民說，同系大埔道曉尚最快今天發價單，預期下周中開售，分層意向呎價約1.3萬至1.4萬元，頂層特色戶2萬元，料入場費低於400萬元。

多個九龍區新盤也趁黃金周推售，市場消息指出，部分準買家以洽購Kadoorie Hill向嘉多利山方向單位，一本地客則有意大手購入17樓全層，估計涉資約1.3億元。

華懋亦趁黃金周推出九龍城豪門特色戶，售樓部經理吳崇武表示，察覺目前樓市太癲，市場游資太多，息口亦低，重推豪門特色戶並沒有加價，只按原價發售，並加入優惠。集團下月18日推售同區御門．前，11月中則料推售屯門青發里琨崙，大埔項目已命名富．盈門，計劃明年農曆新年後推售。

長實（001）營業經理封海倫表示，九龍塘珏堡26伙獲預留，平均呎價約1.8萬元，套現近10億元，昨天開始陸續落實成交，並推出餘下5伙，呎價1.8萬至2萬元起，預計5伙可再套現近2億元。市場消息指出，項目7樓H室以2萬元售出，即項目僅餘4伙。

金朝陽（878）集團執行董事陳慧苓表示，曦巒過去一周累沽39伙，平均呎價約2.1萬元，套現約4.8億元，昨天亦加推8伙，平均呎價19511元，並部署短期推出平台特色戶。

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，近期多項利好消息包括QE3等出籠，明顯刺激買家入市意欲，令早前積聚的購買力進一步釋放，發展商趁近期銷情理想，也趁勢加快推盤計劃，近期新盤蜂擁而出，相信情況最少會持續2至3周，但由於新盤定價較二手高，相信未有完全吸走二手市場購買力。

首創置業（2868）公布，以5.8億元人民幣轉讓旗下位於廣東佛山三水區的數個項目公司股權。首創是次把佛山的購物中心和住宅綜合體項目轉讓予Rich Century Development Limited；另把奧特萊斯名品折扣店、酒店和住宅綜合體項目轉讓予Fidel International Limited。

二手市場繼續錄得高價成交，鰂魚涌康山花園一個中層戶，最新以自由市場價每方呎8799元易手，約一周內兩度刷新全港最高呎價居屋的紀錄；同區康蕙花園亦錄得屋苑呎價新高個案。

美聯高級區域經理黎國權表示，康山花園7座中層H室在零議價下以自由市場價516.5萬元售出，屬兩房設計，面積587方呎，呎價8799元；買家為用家，原業主於2005年以157萬元購入單位，易手賬面獲利359.5萬元。

康蕙花園單月兩破頂

資料顯示，上述成交是約一周內第二次打破全港居屋呎價紀錄的個案，原本紀錄由康山2座一個兩房單位於上周四創下，售價456萬元，呎價8752元，新成交令呎價紀錄再拉高約0.5%。

黎國權指出，鰂魚涌區多個屋苑價升量跌，業主叫價進取積極，令屋苑盤源緊張；同區康蕙花園1座極高層F室以630萬元成交，面積675方呎，呎價9333元。據了解，上述呎價也突破屋苑1座高層A室月初以692萬元成交時創出的呎價8906元紀錄。

事實上，除康山花園及康蕙花園外，區內交投活躍的康怡花園近日亦錄同類單位高價成交紀錄。

市場消息指出，康怡花園N座2406室最新以590萬元成交，面積588方呎，呎價10034元，屬兩房單位的高價成交。

荃灣中心樓價破紀錄

另一方面，多個屋苑近期均錄得業主短線放盤即成功轉手個案，其中荃灣中心放盤5天便以創新高呎價成交。

中原地產分行經理丘漢偉表示，漢陽樓12座高層H室，面積404方呎，原業主放盤5天便以258萬元售出，呎價6386元，破屋苑呎價及樓價紀錄。原業主在2007年7月107萬元購入，現沽出賬面獲利151萬元。

沙田第一城則錄得放盤3天反價沽貨個案。

美聯首席高級營業經理黃錦瀚表示，屋苑29座高層G室以325萬元成交，呎價8228元，與早前44座高層G室的呎價紀錄相同。他指出，原業主在3天前放盤，原本叫價310萬元，後提升至330萬元，終於在議價後獲上車客以325萬元。

房委會油塘全新旗艦商場大本型即將啟業，出租率已達98%，平均租金也達到原來預期的每方米420元（即呎租約39元）；房委會表示，商場明天起將試業，預計12月正式開幕。

大本型接近油塘鐵路站上蓋，樓高8層，總樓面約48萬方呎，可租用面積近25萬方呎，提供約150個舖位。房委會商業樓宇小組委員會主席蔡涯棉表示，項目約30%屬食肆，另設小型零售地帶，讓小商戶出售自家原創品牌貨品，同一層也提供樓面予社企，現已有3家社企提交建議書。

項目平均呎租約39元，倘與東九龍一些私營商場比較，呎租可低近一半；不過，蔡涯棉指出，私人發展商營運的商場，即使位於旺區，初期開幕時也將較注重其租戶組合是否符合項目的中長線發展；此外，房委會就大本型招租時，採取雙軌計分制，將考慮準租戶的發展計劃，租金非最重要。

房屋署副署長（屋邨管理）李國榮表示，除基本租金外，商場與以往房委會旗下商用物業不同，大本型將引入營業額分成，分成比例不便透露，但強調貼近市場。

李國榮指出，項目在5月已取得入伙紙，目前正進行多項優化工程，包括改善空中花園的設計和將接近鐵路入口的廣場位置設計成一個聚腳點等，預料工程可在11月底前完工。

項目部分租戶將隨商場試業開幕，就大本型現場所見，個別商舖已接近開業階段，不少商舖屬於大型連鎖店。蔡涯棉指出，引入大型連鎖店屬必要，若沒有連鎖店經營，商場難以帶動小商戶的生意額。

提高地積比 料8千伙擴至過萬

政府積極就市區未發展用地，研提高發展密度，除啟德外，消息指，當局正循兩方面，擬就安達臣道石礦場增加房屋供應，包括提高住宅地積比率，以及減省休憩廣場及綠化地帶面積，料單位數目可由8,000伙增至過萬伙。

消息人士稱，當局亦留意到有公眾希望增加發展區地積比率、密度，以提供更多公私營房屋供應，故此有關建議亦在修訂計劃考慮內，除增加現時住宅用地之地積比率外，其他可行方法包括縮減位於中央的休憩廣場，或者石礦公園、綠化地帶面積，以騰出更多用地，撥作住宅發展。

或減休憩廣場綠化面積

根據諮詢文件顯示，用地大約17公頃屬於石礦公園，假若當中1至2公頃用地撥歸作住宅發展，以地積比率5倍計算，已經可以增加900至1,800個實用面積600平方呎的中小型單位，令區內供應增加至逾萬伙。

據了解，由於公眾意見仍然整理當中，故此會否應意見增加密度，至今仍未有定案，關鍵在於交通影響等技術評估能否過關。

例如，安達臣道石礦場項目現時很多通風、交通及排污等技術評估，都是根據現時2.3萬人口的規劃進行，如果要提高地積比，難免要重做有關評估，才知道能否成事，尤其在交通規劃上難度頗大。

蔡涯棉：大幅調升機微

曾經倡議提高礦場地積比率至7倍的長策會成員蔡涯棉亦稱，過往的確有所低估用地的交通難度，因此相信用地能夠大幅調升地積比率的可行性不大。但他強調，無論啟德還是安達臣道都是市區珍貴的大型「熟地」，故此應盡量善用。

同時，該研究計劃剛於日前完成第二階段諮詢，而規劃署期間共接獲300份公眾意見，有關意見仍在整理階段，會綜合各方意見作出調整，並在適當時間公布。

據了解，項目在完成諮詢，公布最終方案後，會開始進行合共11個月的城規會程序。與此同時，土木工程拓展署亦展開大約16個月的工程可行性研究，而石礦場的修復工程要待2016年才結束，故此現時尚有不少時間作詳細研究。

安達臣道石礦場可供發展的平台面積約40公頃，屬未來市區最大土地供應之一，當中11.9公頃劃為住宅，地積比率介乎3.5至6倍不等，將會提供8,650伙公私營房屋供應，當中私人住宅佔8成、而資助房屋則佔2成。



放寬密度 環團居民阻力大

政府銳意放寬市區的發展密度限制，以滿足持續增長的住屋需求。但由於將來落成的住宅物業高度及單位數量等，會比現時的水平增加，令區內的交通及居住環境受到影響，將掀起環團及居民等另一批反對阻力。

據了解，觀塘區議會交通及運輸委員會，已經多次要求相關的政府部門落區解釋發展計劃，昨天規劃署官員應邀出席會議，接受區議員提出的質詢，要求改善區內的交通配套設施。

觀塘區議員何啟明表示，由於現時政府提出的改善方案，只是興建天橋及增設交通燈等措施，而6號幹綫亦要待2020年才落成通車，故預期區內的交通及基建等配套設施，未必能夠應付安達臣道石礦場新增加的居住人口。

須解決區內交通負荷問題

他續稱，居民並非反對安達臣石礦場發展計劃，但前提是必須解決區內的交通負荷等問題，建議政府可考慮在區內興建港鐵或輕鐵等大型交通運輸設施，以疏導將來新增的居住人口。

事實上，安達臣石礦場首階段諮詢研究時，設計人口介乎2.2萬至3萬人，但正因交通網絡的負擔難題，故此最終以中下限的2.3萬人口定案，故現時提高發展密度的建議，將會面對不少反對阻力，尤其是牽涉到縮減公園等休憩用地，以增加可建住宅用地的建議，亦將會引起不少環境團體提出反對。



啟德發展密度 「正重新思考」

為增加市區房屋供應，政府正重新檢視過往規劃密度偏低的發展區及地皮，發展局局長陳茂波承認，正考慮調整啟德發展區的用地鋪排及密度，同時檢視現行勾地表用地的地積比率。

啟德發展區佔地達323公頃，當中僅一成、即34.69公頃土地預留作住宅用途，提供予9萬人居住，其餘4成用地則留作休憩用地，以及政府、機構或社區用地。

發展局局長陳茂波昨日接受訪問則稱，由於本港缺乏住宅土地供應，故此正重新思考啟德用地的發展密度及規劃安排。

陳茂波稱，啟德發展區的發展密度，或者用地的鋪排分布，確有空間重新思考，但暫時未有定案，亦暫時未有指標，到底要增加啟德用地多少吸納量，最終仍要視乎交通配套及基建，不過啟德用地會興建郵輪碼頭，故此附近不適宜興建過多住宅。

檢視勾地表用地地積比

對於有消息稱當局會擱置興建體育場館，改成房屋發展，陳茂波回應稱，相信持份者會有不同意見及建議，而當局未有深入討論。

同時，現行勾地表內不少用地密度均屬偏低，陳茂波稱，過去數年，香港追求生活質素，不喜歡屏風樓，但現時面對樓宇供應不足，若果規劃及發展密度太低，將難以應付土地需求，因此當局正在重新檢視勾地表用地的發展密度，考慮是否有空間可以調高。

發展局局長陳茂波表示，政府對新界東北新發展區的發展模式持開放態度，不會拒絕公私營合作的建議，坦言政府收地會有訴訟風險，令住宅供應計劃受阻，並重提第1階段時提出的8項公私營合作方案，認為有很大演繹空間。

收地或掀訴訟 阻住宅供應

陳茂波昨接受電台訪問時指，政府現時仍傾向以傳統模式（政府收地），開拓新界東北新發展區，但由於在第3階段公眾諮詢期間，收到有意見指區內有超過一半土地由私人持有，故認為不應該拒絕公私營合作建議，強調大前提是區內房屋能按計劃及有秩序地發展。

他坦言政府收地會有訴訟風險，一旦進入司法程序，新發展區計劃或會被延誤幾年，故現階段不宜妄下判斷，會繼續以開放態度聆聽公眾意見，正尋求一個市民不感官商勾結、利益輸送，而又能夠把事情辦好的方案，並重提第1階段諮詢時的8項公私營合作方案。

另外，政務司司長林鄭月娥昨出席午宴致辭時表示，希望批評新發展區計劃的人士，能夠以事實為基礎，強調計劃已經多次諮詢及討論，而自己每一次都有出席立法會講解計劃，最近一次為今年6月中，但諷刺的是當時並沒有人提出反對意見。她直言，如果政府只顧民望，可輕易擱置計劃，但相信這結果是市民不願見到的，而希望有一個負責任及有遠見的政府。她預計，如果發展計劃順利，最快亦要待2019年才會有首幅用地推出市場發展。

新一屆土地及建設諮詢委員昨舉行就任後首次會議，委員普遍認同有急切需要提供更多可用土地。

越秀地產（00123）宣布，其擁有95.48%權益的附屬公司，將斥資12.5億元（人民幣，下同），通過公開掛牌方式，購入位於廣東省廣州市的蘿崗區地塊，平均土地成本為每平方米大約5,500元。

越房發行10.92億基金單位

越秀房託（00405）、越秀地產昨日雙雙復牌，越地升1.58%，收報1.93元；越房升1.39%，收報3.66元。

越秀房託公布，將透過提取新銀行融資、配售基金單位及遞延基金單位，支付向越秀地產收購廣州國際金融中心（IFC）的88.5億元人民幣代價。越房將發行9.046億個配售基金單位，每單位作價3.3港元，另按相同發行價向人保資產管理發行1.17億個基金單位，合計發行10.92億個單位，佔已發行基金單位總數的102.5%，或佔擴大已發行基金單位總數的39.8%。

債務轉讓事項代價其中約24億元，將透過按遞延基金單位初步發行，每個基金單位4港元。新銀行融資本金總額最多為29.8億港元，年期為三年，年利率為香港銀行同業拆息加2.8厘。

將軍澳及馬鞍山落禾沙限量地今招標，合共最少可供1,040伙住宅，平均面積分別約805及近1,280平方呎，預算合共可為庫房帶來48億至56億元收入。落禾沙地因平均單位面積逾1,200平方呎，具備打造為豪宅的條件，估值約22.5億至28.1億元，樓面呎價約4,000至5,000元。

旺角「波鞋街」重建項目招標日前揭盅，由新世界發展（00017）奪得，預料日後地段將更暢旺，而周邊地段舖位，近期租售活動亦活躍。

日前市建局的洗衣街、奶路臣街及花園街交界，俗稱波鞋街招標項目，由新世界投得，其住宅部分將提供290伙，當中一半單位為實用面積500平方呎以下細單位，另商舖樓面約5.3萬平方呎，假若商舖部分作三層包括地舖的零售發展，以地舖及其他零售樓層市值呎價約20萬及10萬元推算，單計商舖部分市值經已高逾70億元。事實上，新世界於旺角、尖沙咀等地區擁有豐富發展經驗，料可令波鞋街項目發展理想。

美聯工商舖董事盧展豪指出，波鞋街招標項目已醞釀一段日子，市場預期項目落實後，料把地段零售氣氛推高，地段發展更理想。

旺角電腦中心 3層13億放

要數波鞋街附近的大手成交，為由禹銘或有關人士合組財團，於本年6月向新加坡基金以10.18億元購入旺角奶路臣街旺角電腦中心，物業成交期為本年11月，物業地下入口大堂，和1至3樓，共有逾75間商舖，總樓面約23,338平方呎，租戶絕大部分售賣電腦及相關產品，物業租金收入為377萬元，目前回報率逾4厘。據了解，業主有意摸貨獲利離場，即於市場放售，意向價約13億元。消息稱，有投資者出價約12.5億元洽購。

周大福租3舖 月租逾400萬

至於租務方面，除了傳統體育用品店落戶附近的奶路臣街及花園街外，零售品牌亦搶佔附近西洋菜南街，最活躍的為連鎖珠寶店周大福（01929），於兩個月內一口氣租下同地段3舖位，包括西洋菜街52至54號地下及1樓，地舖面積約1,800平方呎，一樓面積約1,200平方呎，總樓面達3,000平方呎，月租約180萬元，呎租約600元，較原租客由莎莎化?品月租約100萬元，高出8成。另外，較早前周大福已租用板長壽司鄭威濤旗下西洋菜街34至36號地舖，面積約1,300平方呎，月租約150萬元，呎租逾1,000元，以及彌敦道636號銀行中心地下A舖，面積約875平方呎，月租約85萬元，呎租近千元。

盧展豪表示，本年波鞋街附近的地段，街舖租金及售價，按年均有10至15%增長，他指，即使地段人流暢旺，惟花園街體育用品店所租用的舖位，業主多不願放售，因此舖位買賣成交較少。他預期，因地段發展將更成熟，料舖租售價仍向好。

翁鴻祥表示，本年至今工商舖物業類別中，商廈升幅嚴重落後大市，僅錄5%至8%的增長，相對有三成增長的商舖市道，追落後空間相當多，加上隨著本地經濟回勇，入市意慾趨濃，第三季接連錄得多宗全幢以及大額成交個案，當中包括上環中遠大廈以平均呎價約2.3萬成交；另位於中環干諾道中50號全幢，更以呎價約2.78萬元破紀錄成交。

　資金充斥市場，加上未來新供應短缺，核心區商廈彌足珍貴，市場持續熱捧下，今年港島區整體甲廈呎價更可望飆升至22,400元的「破頂價」。

　香港置業區域營業董事郭漢釗表示，港島區精選五大低水商廈分別為北角港運大廈、中環中保集團大廈、灣仔東亞銀行港灣中心、上環信德中心招商局大廈以及金鐘力寶中心。其中北角港運大廈呎價最具競爭力，現時平均意向呎價約9,000元，全年升幅可達兩成半。另外，個別傳統甲廈亦相對高峰期高位有明顯差距，以金鐘力寶中心為例，現時平均意向呎價約1.85萬元，相對2011年中旬曾以平均呎價約2.5萬元成交，差距多達三成半。

歐洲無限買債，美國推出QE3，環球各國齊齊放水力谷經濟，為資本市場帶來無限游資，對香港商廈後市充分發揮支持作用，刺激投資者回歸商廈市場，內地資金入市亦明顯增加。再加上低利率維持至2015年，未來商廈供應仍然緊絀情況下，市場追捧呎價落後大市的甲廈市場，而涉資較少的乙廈可望乘勝追擊。受惠於東九龍概念催化，香港置業預計，該區商廈後市可望看升兩成。

香港置業區域營業董事黃璜表示，受惠新落成商廈以及基建概念，東九龍區商廈發展看高一線，並進一步帶動九龍區商廈呎價再創新高，預期今年平均呎價可望升至11,860元，刷新高紀錄，而且極具競爭力的呎價料更吸引各界入市。

港置：康宏廣場呎價低水

　黃璜續指，九龍及新界區精選五大低水商廈分別為觀塘俊匯中心、屯門中央廣場、尖沙咀力寶太陽廣場、港晶中心以及康宏廣場。尖沙咀區內共有三幢傳統甲廈入圍，其中康宏廣場於9月份意向呎價約11,500元，相對2009年曾以平均呎價約1.52萬成交，差幅多達三成；而近期受惠於新住宅項目帶動下的屯門，投資價值更屬各區之冠，現時平均呎價僅約3,000元，相對九龍以及港島核心區商廈動輒萬元以上，極具吸納價值，故預期九龍區內未來可望有一成以上增幅。

　香港置業至尊商業董事翁鴻祥分析指，第三季成交量持續凌厲，且有利寫字樓物業中、長線造好的因素延續，第四季買賣氣氛可望重拾升溫。QE3出台，低息環境延續，龐大資金充斥市場，各界紛尋找理想投資工具，加上甲廈呎價自去年中旬後表現平穩，以上利好消息有助重拾升溫；而乙廈交投因涉資較細，料投資者入市更趨活躍。

租金升幅料跑贏呎價

　翁鴻祥預計，從現時持續暢旺的市況觀察，第四季寫字樓的售價將會與第三季相若，而鑑於不少長線投資者的持貨力強，成交價下調空間不大，估計售價會橫行；至於租賃市場，預料第四季維持活躍，升幅跑贏呎價，預計本年全年甲、乙廈租金可維持8%升幅。