奢稅滿2年解套 屋價料開高，甫步入2013年，觀察2012年5都議價空間與銷售天數變化，北部議價空間拉大、中南部未有明顯改變；銷售天數除新北與台中在第4季增快之外，其他3都皆趨緩。由於今年6月是奢侈稅實施滿2年，避開課徵的物件應會開高價釋出，專家估計議價空間將先增大再下降，開價將逐漸貼近實價。據住商不動產統計2012年5都各季的中古屋議價空間與銷售天數變化，自去年實價登錄上路後，各地議價空間變化呈現兩樣情，台北、新北市因實價揭露，第4季議價空間大幅成長，台北市從14.37％增至19.59％，新北市從16.26％成長至20.28％，各增加5.22、4.02個百分點。中南部因開價與實價差距不大，台中、台南議價空間各下跌1.92、1.77個百分點，高雄微幅增加0.29個百分點。

北市購屋觀望濃，雙北市去年第3季議價空間曾下降1.5~2.84個百分點，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，實價登錄上路前讓市場很不確定，許多屋主想快速銷售便主動降價，當時網路下殺物件數量增2成，因此雙北市第3季議價空間才會下降。觀察去年的銷售天數，新北市第3季大幅增加11.9天達92.3天。中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，因新北市供給量大，實價登錄使購屋族期待價格下降而觀望，當時市場成交量萎縮1~2成，但至第4季實價揭露後，發現價格差距未如想像大，銷售天數則縮知為71天、市場漸穩定。台北市因開價與成交價差距過大，因此購屋族觀望濃，使前3季平均穩定維持在70多天的銷售天數，第4季增至83.33天。至於中南部因房市熱、價格上揚，銷售天數也在第4季逐漸增加。

今年房價將持平，展望2013年，因應第一波奢侈稅實施屆滿2年，避開課徵的物件將準備銷售，徐佳馨認為多數屋主會先開高價，因此預計今年上半年議價空間約增10％，待下半年磨合期過後，議價空間將逐漸下降約15％；而以國外實價登錄經驗來觀看台灣房市中長期發展，未來開價與實價差距將會逐漸趨近至5％，至於今年房價將持平，但供給量大區域價格約下修5~10％。

台灣房價年年高漲，租金報酬率一路下滑，連商用不動產也相對偏低，信義計劃區平均僅2.25％的報酬率在全球各大城市墊底，且自金管會祭出壽險業者投資不動產緊箍咒後，商用不動產與土地交易瞬間凍結，業者表示，資金將往南部移動，北市價格下修5~10％。根據CCIM社團法人台灣不動產投資協會統計全球主要城市A級辦公室平均租金，台灣信義計劃區租金報酬率僅2.25％，在全球各大城市中墊底，目前以紐約曼哈頓報酬率達4.2％最高、倫敦4.0％居次，不過月租金行情則以每坪1萬4564元居冠。

北市下滑至2％，高力國際統計台北市各商圈平均A級辦公室租金收益，台北市為2.5％，為全球最低，高力國際董事總經理劉學龍表示，台灣近10年來商用不動產漲幅驚人，以北市Ａ級辦公室為例，10年前每坪約40萬元，現在每坪至少百萬元，但平均報酬率從5.5％一路下滑至現在的2％。 仲量聯行總經理趙正義認為，半年內交易量將大幅縮減，預估北市商用不動產與土地價格下修5~10％。

實價揭露見效 增投資意願，12月房市交易量回溫，農曆春節前為傳統購屋旺季，隨實價資訊陸續公布，購屋人觀望心態逐漸解除，加上擔心通膨致資金縮水，投資房地產意願提升，12月全台交易量微增5%，但房價變化不大，各地漲跌不同，幅度多在3%內。住商不動產、信義房屋、永慶房產集團與台灣房屋昨天同時公布12月全台不動產交易狀況，統計結果略有出入，但是整體房屋交易量確實增加。

桃園升格拉買氣，住商不動產統計，12月全台成交量較11月增5%，住商不動產企研室主任徐佳馨分析，8月實價上路後買方觀望，但10月中實價首波揭露後，成交資料庫增加，有助判斷真實房價，民眾開始進場購屋。徐佳馨指出，考量明年公告現值拉高，為省下土地增值稅，不少屋主願在12月降價出售，買方有機會撿便宜，全台買氣略回升。信義房屋與永慶房產集團統計發現，雙北市12月交易量皆較11月增加，信義房屋企研室專案經理曾敬德說，雙北市首購族當道，接近年關購屋人更願進場買屋，使雙北市12月交易量增約2成。高雄市與桃園縣重大建設利多延燒，加上不少建商搶推案，帶動區域房市買氣，12月交易量增加不少。台灣房屋桃園區總經理古兆憲說，桃園縣下半年受「桃園航空城計劃」、「捷運機場線將通車」與「桃園縣將升格」等利多消息帶動，買氣漸回復。

千萬元宅獲青睞，全台房市交易量回升，房價表現卻不同，根據永慶房產集團統計，12月台北市、新北市、台中市與高雄市中古屋每坪均價分別為56.2、34.5、11.7與11.4萬元，除台中市較11月下修2.5%外，其餘皆微增，幅度在2.5~3.3%。徐佳馨表示，雙北市房價高，許多自住型購屋族受到預算限制，傾向買2房住宅，或至外圍低價區域購屋，如台北市北投、文山區，新北市中和、汐止區等，台北市與新北市分別以總價2000萬元與1000萬元內的住宅接受度較高。台股走揚添信心，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，近期因貨幣寬鬆政策持續，歐美與台灣股市都走揚，民眾對明年景氣信心增加，投資者願意將資金投入房市，加上實價登錄已有3波資料開放查詢，觀望心態逐漸解除，12月豪宅交易比率已增，拉高平均房價。

房市走過去年的愁雲慘霧，展望二○一三年，學界與業界看法多空分歧，民眾想在「小龍年」買到長期有「錢」景的小窩，應如何下手？整合國內五大房仲票選「六都最看好行政區」結果，後市展望最佳的六區分別由台北南港、新北三鶯、桃園八德、台中北屯、台南永康及高雄左營拿下。 信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，從南港、三鶯、北屯等區出線可知，相對低價、具重大交通建設及腹地較大區域，新的一年最被看好！不過區域整體房市表現仍受預售市場牽動。

「台北市高總價產品在實價登錄，成交資訊逐漸透明後，短期投資套利空間將會縮減！」中信房屋副總經理劉天仁指出，口袋深的買方購屋由「增值」轉為「保值」，惟新北外環如三鶯或中南部房價，未來還有五％至二成漲幅。 在桃園機場捷運及桃園航空城兩大題材加持下，桃園部分新案單價已直逼三字頭，劉天仁認為，目前買新屋應在每坪二字頭（廿萬）內搜尋，中古屋單價則以一字頭附近最安全。

同樣被業界看好的高雄左營，台灣房屋智庫智庫執行長劉怡蓉說，左營站精華區段是華夏路一帶，早期以透天厝交易居多，隨房價水漲船高，近二年大樓建案增多，更有建商看好房市後續發展，蓋起住宅大樓，在三鐵共構利多支撐下，房價後續看漲。 「明年房價會續跌一至一成五！」政大教授張金鶚建議，購屋最好跟著自住買盤與公共建設走，台北市最好選擇外圍平價區，如文山、南港、內湖；新北的中、永和相對安全。 對於過去一年房巿火紅的桃園與高雄，未來表現是否依舊被看好？張金鶚不諱言，兩地房價還有被炒作的空間，但桃園須擔心有炒過頭的風險。

內政部推動「以房養老」試辦計畫邁入最後籌備階段，一月底可望啟動。符合資格的六十五歲以上長者，只要登記年齡、性別及名下不動產市價行情，即可得知每月可領取的給付金額；根據初步試算，終身月領的金額約一萬六千元起跳，這次試辦計畫共開放全台共一百個名額。

內政部社會司副司長陳素春表示，「以房養老」是提供長者在經濟安全方面一項「補充性」選擇，只要是六十五歲以上、無繼承人的長者，若自有房產不超過各縣市公告中低收入戶不動產公告現值的門檻，都可以向內政部提出申請，是否參加端視長輩個人意願。

以往年底都是營建股的入帳旺季，2012年也不例外，尤其2013年開始正式實施IFRS（國際財務報導準則），營建股多數建案將只能使用全部完工法認列營收，所以2012年是營建股使用完工比例法認列營收的最後一年，12月更是最後一個月，因此不少營建股許多工地盡量趕工，一旦能達到完工比例法入帳門檻，12月營收將可因此大增。尤其營建股2013年投資難度將大為增加，主要是許多營建股以前已經認列營收獲利的建案，如果在今年完工，又可以根據IFRS規定，依全部完工法重複認列一次營收獲利，雖然已經認列過的年度，要回溯打銷已認列的金額，但過去的財報投資人不會特別注意，只會突然誤認2013年營建股少數公司獲利突然暴增，但其中有些都是以前認列過的個案，獲利一次入帳，因此必須先釐清哪些是曾入帳的個案及金額，扣除這些虛胖的獲利，才能回歸今年營運的原貌。

但短期而言，營建股12月仍有入帳行情，且根據最新的12月房市交易情況，交投似乎有所回溫，因此元月的上半月，預期營建股應該還有表現，將以12月主要個案達入帳門檻的國揚（2505）、日勝生（2547）為主。其中國揚高雄豪宅案「國硯」確定已達到完工比例法入帳門檻，法人指出，若「國硯」可以在12月入帳，有機會挹注國揚單月營收高達20~30億元。由於「國硯」案總銷逾百億元，國揚可分回70億元，而該案原本的銷售進度在75%，離可入帳的門檻78%只有一步之遙，但根據法人圈的消息指出，「國硯」12月有進一步的銷售進度，確定銷售率達到入帳門檻，而以該案目前的工程進度約50%，國揚的收款金額應該也已達到入帳的條件，因此要在12月入帳機會頗高。

法人指出，若「國硯」在最後一個月可以入帳，則國揚全年營收將挑戰40億元，年增率達1.6倍，每股稅後盈餘則上看2元，將較2011年度的0.76元大增，也將是國揚10幾年來的最佳成績。 另外12月營收可望暴衝的還有日勝生，由於日勝生浮洲合宜住宅銷售頗佳，工程進度也已達入帳門檻，預期日勝生將可認列全案營收500億元的8~9%，因此日勝生12月營收將超過40億元。營建股短多尚未熄火，上市股王長虹（5534）股價2012年底還原權值還創下歷史新高，且量能未失控，因此元月上旬營建股短多仍可期。

國內鋼鐵、建築兩大產業領導企業中鋼（2002）與遠雄新年度傳出重大合作，遠雄可望選用中鋼發展的純鈦板做台北大巨蛋屋頂，台北大巨蛋從材料、技術、設計都是台灣自主設計，複製成功模式後可爭取大陸千億元的「孵蛋」商機。 上市建商主管說，台北大巨蛋已進入實質施工，之前遠雄幾乎選定進口鍍鋅板做為台北大巨蛋屋頂主材料，中鋼純鈦板因具有質輕、耐腐蝕、高度防火等特質後來居上，這也是國內大型巨蛋工程選材上的重要突破。

中鋼技術副總經理王錫欽昨（1）日證實說，全案還需要最後確認，有必要時中鋼董事長鄒若齊與遠雄董事長趙藤雄可親自溝通，希望在新年度順利促成國內鋼鐵與建築兩大產業的領導企業合作，預計農曆年前敲定。中鋼上個交易日股價收盤27.35元，上漲0.05元。 市場人士指出，台北大巨蛋屋頂採用純鈦板總量約230公噸，日本純鈦板材每公噸可賣到新台幣200萬元，依此計總量4.5億元以上，交易金額雖然不算太大，但產業意義深遠。

業者說，中鋼初次進入鈦金屬領導，品質向日本貨看齊，價格則深具競爭力，鈦板的測試與檢驗都已獲得認可，大陸常州的中鋼精材廠枕戈待旦準備出貨供應，台北大巨蛋將是中鋼鈦領域的第1筆重要訂單。 對遠雄而言，其建築設計、規劃的品質與成熟度具口碑，如果屋頂捨進口鍍鋅板改用中鋼精材生產的鈦板，則整個台北大巨蛋都是台灣產業自主興建，此一成功模式可複製到大陸開創新商機。 上市建商主管說，目前大陸重要城市陸續提出「孵蛋」計劃，未來10年大陸興建巨蛋的腳步加速，商機超過1,000億元。

中鋼「鈦」利害 iPhone5採用，「中鋼（2002）董事長鄒若齊在去年12月的廠慶上說，景氣的隧道盡頭已看到亮光，「但中鋼不靠這個，要自己開燈」，目前看來中鋼鈦金屬產銷可望成為新的一盞明燈。 中鋼投資大陸常州的中鋼精材公司，亟力創造一處特殊合金鋼生產基地，起步產品為鈦金屬與鎳基合金品項，其中鈦線材已經為iPhone5採用，引起產業界注目，另鈦板用量更大，包括製管、製桶與板材等，都是用在特殊環境下，附加價值相當高。

財政部表示，為了配合行政院組織調整，原隸屬行政院公共工程委員會之促參業務，今年起將納入財政部，並成立推動「促參司」繼續推動民間參與公共建設業務，而司長由原行政院公共工程委員會參事曾國基擔任。

促參業務併入財政部後，未來國有土地可望活化，並與地方政府合作更為密切，此外，與國有財產署配合也將更為緊密，可望採BOT、OT等方式導入。

行政院推出經濟動能推升方案，已將促進投資推動建設列為重要施政方針，民間投資額度成為市場經濟景氣振興的重要指標，促參案如台北市信義區A25、南港調車場都更案等金額都約300億元，預計今年可釋出促參商機約達1500億元。

雙北市土地稀少，大型建商紛往南移購地，尤以桃、竹兩區為主。《蘋果》統計近2年上市櫃建商共砸下130億元，取得桃、竹共約4萬坪土地，其中桃園高鐵特區更是建商的主要戰場，宏普建設1周內兩度進場，可見購地之積極。統計2011~2012上市櫃建商購地，桃園有皇翔、宏普插旗八德市，遠雄看好平鎮市，長虹、聯上開發、中華電信旗下子公司光世代、宏普及華固等，則搶進桃園高鐵特區；總計花費87.38億元取得逾2萬坪土地，其中以長虹擁有約6274坪土地最多。

腹地大選地要謹慎，不過，華固建設發言人劉若梅透露，桃園高鐵特區未來發展雖佳，但最近土地漲很高。
遠雄繼八德「艾菲爾」、大溪「大溪地」後，今年將推出總銷逾30億元平鎮「龍岡案」。 宏普除第2季將推出總銷約20億元「八德案」外，去年12月接連買下共逾1500坪的高鐵特區土地，也預計今年一起推出，總銷約30億元。宏普建設發言人林素玲表示，桃園腹地廣大，選地要非常謹慎，以市中心、交通便利及政府重點發展區為主。

看好新竹首購市場，此外，遠雄趕在去年底買下新竹市明湖段約6400土地，積極卡位推案。總計這2年上市櫃建商花42億元，買下1.7萬坪新竹土地，以名軒持有逾8500坪土地最多。名軒開發財務副總經理陳秀惠表示，該筆土地剛完成過戶，短期尚無推案規劃。雙北市以南的房市不錯，尤以首購、自住為主，估計這2~3年首購產品仍吃香，所以看好新竹首購市場，未來會持續往低價區購地推案。

新莊翻1倍漸回軟 首購料撿便宜，房價直漲，即便雙北市外圍，價格也不再親民，據統計，雙北市外圍低價交易熱區近5年平均房價成長逾7成，去年台北與新北市3房平均成交總價逾1400與800萬元，對首購族已顯吃力，仲介業者認為，因為今年房價難有大幅成長，首購族有機會撿便宜。雙北市精華區房價高，不少首購族只好往外圍低價區域尋屋，如台北市文山與北投區去年1~11月建物買賣移轉棟數超越3000棟，新北市新莊、汐止與淡水區更逾5000棟，都是雙北市房價相對低但交易熱絡的區域。

大同區攀升97％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，外圍行政區較偏遠，生活機能較差，房價便宜，但隨交通等公共建設興建與規劃提升房價。據住商不動產統計低價交易熱區，北市北投、文山與大同區去年3房平均成交總價為1413萬元，5年來房價攀升75.8％，大同區5年漲97.1％最多。而新北市淡水、汐止與新莊區，去年平均成交總價為815萬元，近5年漲幅也達70.2％，新莊區5年來房價更是漲103.4％。徐佳馨分析，近年雙北市精華區素地漸少，建商便往外圍買地推案，新屋價格一直往上疊，連帶拉抬中古屋房價；但因整體房價漲，首購族負擔不起，傾向購買房價較低的公寓，反而拉低平均總價，使北投區與新莊區去總價僅較2011年增2.3與2.5％。

「首購族愈來愈辛苦」，21世紀不動產石牌裕民加盟店店長張璨鱗說，北投去年公寓每坪約55萬元，較前年高出2成，前年1050萬元可買3房，去年只夠買2房，已有不少購屋族因房價高而放棄，估短期內房價難再漲。可找屋主自住屋，徐佳馨說，今年房市缺「大漲」動能，但降幅有限，頂多降1成以內，建議首購族可找距離捷運站較遠、或屋主早期購屋自住的待售屋，有機會撿便宜。台灣房屋新莊幸福特許加盟店店長徐嘉瑋說，新莊區因頭前與副都心重劃區新屋開價高，中古屋屋主也想跟著賣高，但實價揭露後部分屋主發現重劃區並無如此行情，姿態便放軟，價格調降5％，去年12月就有屋主將成交底價從1000萬元降到930萬元，預估新的一年因實價揭露筆數增加，會有更多屋主願降價。

房價卡瓶頸「宜半年後進場」，「今年房價已在高點，明年將下修。」學者在2012年底提出這樣看法，連在台灣擁有近千家房仲店的永慶房產集團也有相同的觀察；永慶總經理廖本勝表示，雙北市市中心房價，將有5~10％向下修正空間。根據永慶房產集團統計，今年台北市第4季平均總價為1859萬元，較上季的2018萬元下滑，單價也從第3季每坪60.2萬元，下滑至58.2萬元，中止今年初以來房價持續上漲的趨勢。至於新北市第4季的平均總價為978萬元，雖較第3季成長2.1％，但以單價來看，僅比第3季增0.35％，成長明顯趨緩。

「需求仍穩定」，永慶房產集團總經理廖本勝分析，過去幾年台灣房價一路成長，今年台北市市中心與外圍區民眾可接受的房價總價為2150與1800萬元，新北市中心與外圍區分別為1150與850萬元，但不論總價或單價原則上「已到瓶頸」；他認為多數民眾難以負擔，未來不容易大幅上揚。
「尤其是大安、信義區等雙北市中心，房價已高，未來可能下修。」但廖本勝強調，雙北市房價雖高，需求仍然穩定，且奢侈稅讓物件釋出減少，目前房貸仍維持低利率，資金仍多，因此房價有一定的支撐，即使下修，幅度也在10％以內。

桃園料漲2成，但他預估桃園縣因近來有許多重大利多，且有不少移入人口，預期明年價量將成長1~2成，而中南部因房價基期低，未來房價則有5~10％的上升空間。台灣房屋智庫市場經理劉志雄認為，政府打房措施及全球經濟不佳，是壓抑今年房價成長主因，實價登錄後許多民眾期待房價下修，不像以往會擔心現在不買，以後買不起，因此加價意願較低。東森房屋南門加盟店店東呂奕德就表示，今年下半年起許多民眾認為實價登錄後房價會跌，願意加價者已經較上半年減少約3成。中信房屋和平加盟店店長張明珠也說，以台北市為例，上半年購屋族預算多在3000~4000萬元，但下半年預算2000萬元的中小坪數產品佔約6成。

三峽林口價跌，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，今年房價已在高點，明年將下修，下修幅度會因區域而不同，三峽、林口、淡水與新莊等區供給量大，跌幅也深，建議沒有急需的購屋族可積極看屋，約半年後進場有機會買到便宜房子。

不動產實價揭露以後，首次出現每坪超過200萬元住宅案，根據台北市最新公布的實價資訊，仁愛路三段「仁愛一品」9月成交1戶140.91坪豪宅，含車位價每坪181.4萬元，分開計算車位價格後，房屋每坪高達240萬元，創下實價登錄後的最新天價。今年6月豪宅限貸後，豪宅買賣冷清，8月實價登錄後，多次出現實價遠低於市場行情的膨風現象，但台北市本周更新的實價資訊，卻出現1筆總價2億5560萬元，含車位單價高達181.4萬元。

屋齡4年含車位，根據台北市不動產交易實價查詢服務網資料，該豪宅9月交易，位於大安區仁愛路三段、屋齡4年、含3車位，坪數140.91坪。 依相關資訊推估該筆實價資訊應為「仁愛一品」社區，台灣房屋忠孝SOGO特許加盟店店東施光明說，該社區行情每坪230~250萬元，若以車位400萬元拆算，房價每坪240萬元。據了解，該豪宅由大師房屋成交，但大師房屋不願透露細節，只說「仁愛一品」雖不若「帝寶」具指標性，但地段特別，仍有逾200萬元價值，住戶皆低調。

指名購買釋出少，施光明指出，「仁愛一品」基地較小，不像「帝寶」社區設施豐富，且臨路面寬較「帝寶」小，房價比不上號稱每坪280萬元行情的「帝寶」，不過仍然有許多豪宅客群指名購買，釋出極少。

為打消逾千億的現金負債，台鐵局將優先開發台北市的三塊鑽石地，除了台北機廠外，還包括南港調車場與台北車站特定專用區（E1、E2），三案合計開發利益預計800億元。 台鐵退休金是造成台鐵龐大現金負債的主因，在國家財政窘困下，恐無法由政府編列預算解決，而台鐵局遍及全台的土地資產，若能加以活化利用，不僅可以償債，也可帶來額外收入。 台鐵表示，目前清查全台土地資產，共計4萬743筆土地，總面積達5,141.16公頃，依據各地方政府公告現值計算，資產價值上看5、6千億元；其中，在台北市境內的三塊鑽石地，被台鐵局列為最重要的開發案，農曆年後將有明確進展。

官員指出，面積達5.6公頃的南港調車場，位於忠孝東路六段與南港路三段之間，由於已完成都更程序，只須向北市補交招商文件，最快今年農曆年後可望展開招商作業；區域內將興建商辦大樓及住宅，預計採合建分屋或設定地上權方式開發，活化資產利益至少170億元。 因為古蹟保存議題，被北市府要求暫停開發的台北車站特定專用區，在確定遺跡區域之後，台鐵局將再向北市府提出都市計劃變更，將採低密度開發，有遺跡區域將採回饋捐地，而非遺跡區面積將近4萬坪，可用以興建商辦大樓、觀光飯店以及主題式商場。 台鐵局表示，台北車站特定專用區回饋捐地後，預估獲配容積頗為可觀，可望將部分容積移轉到南港調車場，在三鐵共構的優勢下，可望進行高密度開發，為台鐵創造更大的經濟效益。

台北機廠都更 商機500億，佔地超過17公頃的台北機廠都更案，台鐵將於今年上半年完成都市計劃申請，並啟動招商作業，整體開發案內容包括商辦大樓、觀光飯店、高級住宅區等，開發利益預估逾500億元，將用以清償台鐵逾千億元的現金負債。 由於台北市、新北市500坪以上國有地迄今仍禁售，位於市民大道五段的台北機廠都更案以絕佳區位，並為台北市僅有大型且完整區塊，號稱「第二信義計劃區開發案」，備受外界矚目。資產管理業者表示，市場上已有不少投資者感興趣，一旦釋地招商，預期大型壽險業者、開發商、建商等可望搶進。

台鐵表示，將以大格局的國際標加以規劃，區域內將有商辦大樓、主題式商場、觀光旅館、百貨公司、住宅區等，預計沿著東興街進行開發。台鐵指出，該開發案住宅用地，將與建商以合建分屋方式開發，台鐵至少取回6成成屋，再予以標售，而商辦大樓與觀光飯店的部分，則傾向設定地上權或BOT的方式開發。由於該案區位鄰近信義計劃區，預估開發利益上看500億。 台鐵已向北市府提出都市計劃變更，預計將內部的2座大型火車修復廠房、日式澡堂等歷史建築列為文化古蹟保留下來，回饋給北市府文化局。

近期熱度超高的桃園房市受惠於人口多、密度高、公共建設陸續完工，吸引投資、自住客進駐，建商也在八德造鎮，供需快速增加，房仲看好八德、內壢房市表現。桃園從2009年金融海嘯後，人口數增加促使購屋需求上升，截至 2012年11月，桃園縣人口已達202萬8628人，人口密度相當高。信義房屋桃園區協理陳世曜分析，2012年桃園房市Q1受到奢侈稅及國內外金融與政策影響，房市交易稍微冷卻，不過從Q2起，各行政區大幅度上升，其中桃園市Q2成屋移轉季增54.6%，中壢市季增67.4%。

陳世曜認為，桃園房市2013年將延續去年熱度，主要是過去桃園多項重大建設在規劃時就已帶動一波區域房市，如今多項建設動工且陸續完成，不僅吸引在地自住客，更讓投資置產客趨之若鶩。陳世曜預估2013年桃園的買屋方向可分為兩大區塊，包括雙北客仍以桃園藝文特區或是南崁為首選，主要是建案多、賣場多、商圈機能與交通連結雙北便利；在地自住者則聚焦在內壢、八德、平鎮等較低價的區域。信義房屋桃園區執行協理林三智指出，八德房價相當平實；平均透天行情地坪尚在2字頭，大樓仍在1字頭，比起桃園多處已達2、3字頭的房市便宜許多，八德房價平實且多為標準坪數3到4房產品，總價不會過高，對首購、換屋族相對容易，現階段不少知名建商大批造鎮，與桃園市僅一區之隔，且交通便利的八德將成為北桃園的新興區域。

林三智說，南桃園的中壢海華特區因機場藍線 A21環北站已完工試車，預計明年可提早通車，加上與高鐵青埔站僅距離三站，多重交通建設題材讓海華特區更加熱絡，新建案已出現 3字頭，預期房價可能再墊高，年輕首購族現在轉往內壢，車程僅十來分鐘，有台鐵高架化工程，房價便宜一半，明年度內壢的房市也相當看好。

佔地超過17公頃的台北機廠都更案，台鐵將於今年上半年完成都市計劃申請，並啟動招商作業，整體開發案內容包括商辦大樓、觀光飯店、高級住宅區等，開發利益預估逾500億元，將用以清償台鐵逾千億元的現金負債。由於台北市、新北市500坪以上國有地迄今仍禁售，位於市民大道五段的台北機廠都更案以絕佳區位，並為台北市僅有大型且完整區塊，號稱「第二信義計劃區開發案」，備受外界矚目。資產管理業者表示，市場上已有不少投資者感興趣，一旦釋地招商，預期大型壽險業者、開發商、建商等可望搶進。

台鐵表示，將以大格局的國際標加以規劃，區域內將有商辦大樓、主題式商場、觀光旅館、百貨公司、住宅區等，預計沿著東興街進行開發。台鐵指出，該開發案住宅用地，將與建商以合建分屋方式開發，台鐵至少取回6成成屋，再予以標售，而商辦大樓與觀光飯店的部分，則傾向設定地上權或BOT的方式開發。由於該案區位鄰近信義計劃區，預估開發利益上看500億。

台鐵已向北市府提出都市計劃變更，預計將內部的2座大型火車修復廠房、日式澡堂等歷史建築列為文化古蹟保留下來，回饋給北市府文化局。

受前年實施奢侈稅及去年實價登錄影響，台中豪宅市場買氣交易冷清，但去年底七期重劃區因「音悅廳」、「聯聚保和大廈」等指標案公開後銷售佳，一併帶動七期買氣，有建商透露，「賣太快了，應會調高售價」。
「聯聚保和大廈」公開3日銷售逾5成，聯聚建設總經理王于娟說，七期市場原本多投資客，奢侈稅後以自住客為主，因買方較重視品牌與口碑，所以銷售不錯。

百坪以下熱銷，目前七期豪宅市場仍以百坪以下產品買氣較熱絡，精銳建設總經理王碧竣透露，受政府打房影響，七期房市沉寂近1年半，買方普遍觀望，近期推出的「音悅廳」因有規劃百坪以下產品，推出不到1個月銷售逾7成，「賣太快了，未來應會調高售價。」「中港一方」也以76坪戶數賣得較好，約佔成交的6~7成。掄元不動產副總經理黃清輝說，景氣很不好，買方對高總價產品抱持觀望，以60~70坪產品較跑得動。

新案吸看屋潮，「中港一方」因銷售成績佳，目前已從開價每坪35~42萬元調高到36~44萬元，預計農曆年後會再調高價格。去年10月公開的「國家1號院」目前銷售逾5成，專案經理洪光燦透露，七期因多高總價產品，較其他區域買氣來得冷，1周平均僅約5組看屋人數，但近2天，該案每日有約5組看屋民眾，主因是新建案「聯聚保和大廈」、「寶輝秋紅谷」推出，吸引看屋人潮，一併帶動該區買氣。

18大換屆後，今年大陸官方施政主軸、被視為拉動大陸內需經濟萬靈丹的「城鎮化建設」，讓敏銳的房地產商嗅到商機，台資建商也積極搶攻城鎮化程度較低的中部市場，包括福容置業、羅源房地產開發都在今年加快進度，已經動工的新案，總銷金額最高已超過百億元（新台幣，下同）。新一波城鎮化建設蘊含巨大政策紅利，主要是把農業人口轉變為城市人口，過程中必引發居住、教育、交通等一系列公共建設需求，現在內需產業明顯抬頭，地位愈來愈重要，先卡位的台資房產公司開始摩拳擦掌搶商機。

福容置業深耕長沙，008年進入長沙的福容置業，可望搭上未來城鎮化建設順風車。福容置業副總經理孫寶城不諱言的指出，長沙是湖南省會，有各項資源優勢，城市建設不遺餘力，加上湖南人均GDP逐年成長，未來鄉村人口逐漸走向都市，所帶動的住房需求非常可。福容置業今年將在河西地區推出的超級大案咸嘉湖路案，占地約3.2萬坪，共有1322戶，預計分5期，將採每2年1期的方式開發，第1期今年即將動工，採預售方式銷售，面積規畫80至160平方米，預估每平方米均價約3.5萬元，總銷將超過75億元。整體規畫上也發揮台灣優勢，引進當地少見的建築設計，南北、東西向動距分別高達110、300米，將打造超大坪數私人庭園；產品的另一大特點為第二門廳概念，在地下停車場設計第二迎賓廳，未來將成市區26樓地標型住宅。孫寶城說：「從本案來看，當地人對台灣建商的施工品質、設計規畫接受度高。」

陸人講究坐北朝南，接下來在河西地區還有1塊占地面積約2萬坪的土地，預計今年將開始拆遷，之後將進一步深耕長沙，開拓中部市場。然而深耕大陸多年的孫寶城觀察，一般台灣建商到大陸投資房地產，都是「台灣經驗、大陸複製」，似乎已成為台灣建築業發展風潮，不過若不融合在地特色，這種做法很容易踢到鐵板。他分析，台灣基地面積小，建築風格大多數走向精緻化，單棟建案裡面會有很多細膩的細節、貼心的設計，不過在長沙，不論規畫如何精緻、奢華，要民眾買單最重要的卻是「座向」。

當地購屋要求除了地段外，尤其是大坪數產品首重「坐北朝南」、「南北通透」，其次是「格局方正」，還要「明廚明衛」，也就是廚房、衛浴一定要開窗。孫寶城分析，大陸房地產均為整體開發，土地面積動輒萬坪起跳，還要分數期建設，同一塊基地上有多棟大樓，排列組合方式多變，還要考量中部居民對房價的接受程度，若以台灣思維規畫戶型而忽視當地需求，就會強力考驗市場接受度。

許福源聯手當地開發商 打造台灣村 ，同樣卡位中部省分的羅源房地產開發董事長、長沙台商協會副會長許福源深耕湖南多年，早在1992年就帶著第一桶金西進到湘潭，從事房地產開發，看好官方將透過城鎮化發展做為拉動內需成長引擎，大膽斥資與當地開發商強強聯手，進軍衡陽打造複合式地產「台灣村」。在台灣以房地產起家、投資嗅覺敏銳的許福源，20年前就到湖南省湘潭市推案，2001年在湘潭最熱鬧的商圈，興建全棟商業大樓，當時的櫃位安排、動線規畫均媲美西門町的萬年大樓，商場分割為服飾、精品店為主的3至10坪小店面，著眼於長期租金收益，如今光是年租金收入已成為公司業績「金雞母」。經營房產有成的許福源卻認為，大陸釋出的開發案量體都很大，競爭對手規模可觀，台資房地產企業在大陸發展，近年愈來愈艱難，不少老牌的台資房地產企業也在轉型求生存，行銷方式、住房規畫都要調整，才能適應大陸快速改變的市場。

他看好城鎮化建設的政策紅利，將來隨著城鎮化的積極推進，農村人口將加速轉為城鎮人口，包括搬遷到各地城鎮，或在原先居住的鄉村，建起大大小小的新城鎮，許福源透過聯手當地房地產企業的方式，開拓市場腳步也更為積極，將在湖南衡陽市打造「台灣村」，採整體開發的概念，進軍複合式地產。台灣村除了有景觀住宅、濱湖別墅等規畫外，並搭配周邊不動產項目諸如精品酒店、台灣特色商業區、高爾夫球場的綜合型不動產開發計畫。其中住宅部分高達1900多戶，分數期開發，商業部分預計最快2014年開始營業。其他規畫中的開發計畫，包括位於衡陽市的九華案，尚在拆遷中，他也認為，台資建商在大陸市場的布局應配合大陸總體發展策略，往西移動，其中城鎮化程度愈低的省分和地區，蘊含的市場潛力愈高，下一波服務業、複合式地產開發將是台商進入湖南的商機。

台中房市在2012年飆漲不少，房仲預估2013年房市，銀行利率仍低、景氣平穩恢復，台中房市仍樂觀，特別是北屯、南屯建案選擇很多。近年台中房價推升，除供需原因外，利率低加上重大公共建設與交通題材促使房價穩定成長，信義房屋台中區協理陳進堂認為，中古屋價漲還是因為建商爭相在市區興建大坪數「類豪宅」，帶動中古屋行情。

陳進堂分析，類豪宅總價與自備款都墊高，自住客在衡量負擔比重後轉往中古屋市場，比價效應連帶提高中古屋行情；雖然有奢侈稅、實價登錄，但是中古屋仍有5%以上漲幅。陳進堂說，台中市西屯和西區，以前十餘年的中古屋大多乏人問津，近年卻十分熱絡，兩年前，10年以上中古大樓每坪約新台幣12萬元、13萬元，現已漲至15萬元上下，5年內新古屋多落在22萬元、23萬元，新成屋每坪則要25萬元到30萬元。陳進堂指出，目前台中主要購屋價款大致分為四類，首購三房入門款，多鎖定在總價400萬元到600萬元間，提升一級約600萬元到1000萬元間；四房換屋款約800萬元到1600萬元，以及1200萬元到2500萬元。過去3、4房是主力產品，不過在土地成本大幅提高後，市區精華地段兩房產品現在也很受歡迎。

展望2013年房市，信義房屋台中區協理廖慶洲與陳進堂都表示樂觀，一致認為銀行利率仍在2%以下，若景氣平穩恢復，房市動能仍在，尤其北屯區人口多，還有10期、11期重劃區，建商推案多，選擇也多，低單價與低總價區域仍有補漲趨勢，首購族將會轉進房價仍在一字頭區域。

兩岸噴塗設備大廠洪達機械集團，看好日月潭風景區是陸客團指定必玩的景點，不惜斥資逾3億元在南投草屯市區打造「福美大飯店」，跨年前甫開幕，今年就已接獲逾3,000間訂房，預期平均住房率可突破8成以上。洪達機械集團董事長兼福美大飯店董事長洪進忠表示，看好陸客帶動的住房商機，陸客團約占福美住房比重的4成，預估今年至少有1.7萬名陸客入住福美，在福美飯店經營上軌道後，不排除持續加碼在南投投資飯店。洪進忠表示，福美大飯店除將搶攻陸客住房商機外，也要搶食草屯的婚宴市場，福美飯店單日同一時段最多可容納100桌婚宴，擁有草屯鎮規模最大的宴會廳。

南投縣政府觀光處表示，6年前，南投縣的國內外遊客約1,300萬人次；到了2012年，遊客數上看2,000萬人次，激增50％；其中，國外遊客從6年前的20多萬人次，大幅成長到2012年已突破400萬人次，成長速度驚人。其中，日月潭國家風景區每年吸引數以百萬計的遊客上門，目前周邊籌備中的觀光旅館，包括赤崁頂飯店、錦鏽休閒飯店、埔里牛眠飯店、駿都飯店、水悅山林飯店、仲成大飯店、向日葵、薇絲汀等15家，預估帶進逾120億元的投資額及新增逾2,000間客房。不過，籌設中的新飯店或旅館，地點大都集中於埔里鎮、魚池鄉或國姓鄉，唯獨福美大飯店選擇進駐草屯鎮。

洪進忠表示，草屯是他的故鄉，加上他看好南投觀光產業，決定返鄉併購歇業18年的GOGO百貨，重新拉皮改裝為擁有150間客房的福美大飯店，未來將申請觀光局的四星級認證，以「四星級設備、平價化收費」，主攻陸客團與國旅。洪進忠表示，草屯擁有交通與地理優勢，陸客暢遊南投，吃住大都以日月潭、埔里為據點，未來可直接入住草屯，「草屯周邊景點不少，擁有寶島時代村、台灣工藝研究所、猴探井、微熱山丘等，吸引許多遊客上門」。洪達機械集團專營設計與生產噴塗設備，目前在台中大里及大陸昆山均設廠，昆山廠更是大陸噴塗設備龍頭大廠，主攻手機殼、筆電、自行車、網球拍、眼鏡框等產業，間接客戶包括宏達電、廣達、富士康、宏?等。

高雄亞洲新灣區的港灣建設愈來愈聚焦，民國100年6月22日曾一度流標的台鐵高雄港站都市更新案，也將在102年上半年重新啟動招標作業。為了吸引投資，此次除了調降權利金，並縮小「特文」區域，納入容積獎勵以及「特商」區，增加可建住宅等誘因，總投資額約66億元。

高雄市政府都市發展局表示，基地總面積約6,929坪的台鐵高雄港站都更案，剛好位於2號碼頭後方、緊鄰漁人碼頭餐飲觀光休閒區，屬於高雄亞洲新灣區的重大公共建設廊帶，在時機愈來愈成熟後，102年將重啟招商。 由於100年已經流標一次，都發局做了許多重大修正。都發局長盧維屏說，其中一項是，縮小使用分區「特文一」的範圍，並且新加入「商四」使用分區土地1,224.52坪，允許都市更新投資者興建住宅。

盧維屏指出，更重要的是，已經取得地主國有財產局、內政部營建署的同意，大幅調降權利金，「比以前好了許多」。 除了維持50年地上權的設定之外，這次招標的另一個特色是，納入「權利變換」機制。就是都市更新之後，投資者投入多少開發成本，就可取回等值土地，同時地主台糖和國有財產局在分回住宅產品之外的房、地，則出租給投資開發者，進行經營管理。

連續假期屏東市區車潮湧現，新購物商圈的公園路、仁愛路，機車違停嚴重，交通隊來回拖吊到手軟，有人把車停到對面中醫診所，該診所只好貼出告示，盼發揮愛心，把診所前的車位讓給就醫民眾，不過，昨天連假最後一天，違停問題大幅改善。

業者呼籲善用免費接駁車，環球購物中心屏東店副店長游定豐呼籲消費者，多利用購物中心二樓的機車停車場，或善用免費接駁車，不要違規停放車輛，以免造成週邊住家及店家的不便。汽車從環球購物中心停車場入口，一輛輛排隊等待車位，連對向車都插隊想擠進停車入口，過馬路的行人、機車通通擠在一塊，有人乾脆把機車停在購物大樓四周，交通隊出動拖吊車，來回拖吊沒休息過。屏東市環球購物中心從去年十二月中開幕至今，每逢假日汽車停車場入口，常出現長達一百公尺的車龍，從仁愛路一直排進巷子口，不僅阻礙路口交通，也有汽車擋住斑馬線、慢車道，人車爭道；另不少機車族見車位少、購物中心要收費，在環球附近的路旁見縫就停放，鄰近店家紛紛祭出圍欄、告示牌阻擋停車亂象。

環球強調，購物中心二樓有四百二十個機車位，計次收費，每次二十元，消費滿三百元免費停機車，另地下汽車停車場，也有一百多個停車位，都希望民眾能多利用，至於免費接駁車，停靠屏東夜市民生路段（有特約停車場）、屏東火車站及逢甲路，每半小時一班車，呼籲多加利用。

北京進行4個地塊的現場拍賣，共30.2億元土地出讓金進賬，較起始總金額10.48億元翻了近三倍。除平谷馬坊鎮居住用地設定有最高限價溢價率為46%外，其餘三個以商業為主的地塊均拍出高價，溢價率均超過100%，其中通州梨園地塊溢價率達到491%，創2010年以來北京土地市場溢價率新高。

華遠創下3年來新溢價率

昨日下午3點，北京國土局二樓大廳人滿為患，位於北京平谷馬坊鎮、大興新城、大興生物醫藥基地以及通州梨園鎮的4地塊將順次拍賣。據記者瞭解，當天共有首開、保利、綠地等近20家企業參與競拍。

當天最為激烈的是第四塊競拍的北京市通州區梨園鎮的地塊，該地塊競報企業最多，共有9家，起始價為1.7億元，由於競爭激烈，報價經過200多輪，最終達到10億元關口，主持人不得不停下來，提醒現場開發商，2013年還將有更多更好的土地供應。這一提醒以後，只有華遠地產旗下華和公司報出10.05億元的價格，最終摘得該地塊。網上12輪報價和現場203輪競價，該地塊共經歷了215輪競價，溢價率也達到491%，創下三年溢價率新高；折合樓面價16000元/平米，也創下梨園地區新高。

而拿地後的華遠地產董事長任志強（微博）則在微博上無奈地表示，“扣除保障房地價16000元/平米，被政府逼的無路可走的結果。”

今年北京將新增350公頃用地

隨著昨日四地塊成功拍賣，2012年北京土地市場收官。據北京土地整理儲備中心，2012年北京共成交經營性、工業地塊164宗，共獲得土地出讓金647.92億元，相比2011年的1055.41億元，下跌38.6%。這也是近4年新低，僅高於2008年。

對此，北京中原地產分析師認為，2012年北京土地市場在下半年逐步復蘇，但受到調控影響，實際成交除了9月份外，均比較低迷。

面對開發商強烈的土地需求，昨日，北京市土地整理儲備中心市場部部長雷蕾表示，2013年北京將新增350公頃用地，住宅用地包括密雲溪翁莊鎮（密雲水庫）居住旅遊用地、門頭溝高家園用地、房山閻村等地塊，“用地很多，位置也很好”；商業用地2013年將推朝陽豆各莊2號地，通州台湖商業地塊等，一季度的地還是很多的。

547億！在經過艱難的2012年之後，綠城集團終於在年終交上了一份令人欣慰的答卷，截止2012年12月31日12時，綠城集團2012年的銷售額達到了547億元（其中合同銷售509億元，協議銷售38億元）。與此同時，老宋也兌現了年初時重獎經紀人的承諾，綠城今年的銷售冠軍，一次性領到了稅後500萬元獎金。

昨天下午一點多，綠城房產在官方微博上曬出了“綠城集團2012年度總結表彰大會”的照片，宋衛平、香港九龍倉集團董事局主席吳光正、融創中國董事局主席孫宏斌分別列席，老宋面帶微笑，顯得心情頗好。

好心情來自於好數字。在大會上，綠城公佈了2012年度的銷售額，截止12月31日12時，集團年度銷售額為547億元（其中合同銷售509億元，協議銷售38億元）。

在會上，老宋給集團銷冠王亞偉親自頒獎，並重獎了500萬元（稅後）獎金。“當時是拿一個小推車推上來的，現金100萬，其餘的打到了卡?。”這位銷冠來自濟南海爾綠城全運村專案，在2012年度創造了6.95億元的銷售額，因為生孩子休了產假，2012年3月份才上班。“能和公司一起度過難關，我很感恩。”王亞偉說，濟南樓市受限購影響也很大，不過在5、6月份之後好了起來，“主要是綠城的產品好，才能得到購房者的認可。”

王亞偉還透露，除了這500萬元的獎金之外，她今年的獎金差不多還有100多萬，“想拿這些錢買一套綠城的房子，就準備買全運村，有感情了。”

除了重獎個人之外，來自上海綠城黃浦8號銷售團隊以16.8億元銷售整棟寫字樓，獲得了團隊特別大獎，獎金同樣是500萬元（稅後）。

據記者瞭解，昨天的大會上，老宋給這些銷售精英們一共發出了將近2000萬元的獎金。這也是綠城首次拿出這麼多獎金獎勵銷售團隊，同時也兌現了老宋年初重獎經紀人的承諾。

對綠城而言，500億代表著曾經巔峰的階段。2009年，綠城銷售額首次破500億，達513億元，2010年，銷售額更是達到了568億元，然而之後的2011年，深受樓市調控帶來的影響，綠城的銷售額大幅回落僅至353億元，且一度生命懸危。不過，幾經自救，明顯緩過氣來的綠城，今年的銷售額再度突破500億，僅次於2010年高峰之時。

事實上，截至2012年10月底，綠城早已經提前完成了全年的銷售計畫，綠城房產在其官方微博上表示：2012年雖然險象環生，終又化險為夷，2013年綠城將痛定思痛，更加穩健地發展。

最後一個月，開發商在土地市場進行了最後的衝刺，不過卻總繞不開“央企”和“地王”的話題，在樓市下行之際，那些手握充足資金的開發商擇機出手拿地，借勢擴張。其中，隸屬國資委的中國鐵建(601186)旗下全資子公司中鐵建房地產集團有限公司（中國鐵建地產）便屬此類。作為央企第二梯隊的中鐵建，今年以來，在全國市場拿地4塊，規模20億元左右，雖不及保利、中海拿地規模，但是作為房地產企業“後起之秀”，其在土地市場的激進表現也為全國佈局積累資本。

拿地激進

2012年12月，中鐵建以8億元的成交價格，成功競購中關村科技園昌平園東區二期0303-04地塊，在16.9萬平方米的建築體量中，包括5萬平方米的回遷房和3.5萬平方米的公租房，剩下的商品房面積8.4萬平方米。

“相對而言，商品房的銷售面積較小，後期會考驗開發商的現金能力。”現場參加競購的遠洋地產人士表示。不過在該人士看來，中鐵建目前現金流儲備充足，有能力實現收支平衡。中鐵建房地產集團相關人士表示，此輪拿地按照其成本測算，樓面價不到1萬元，沒有超過預期。“土地和開發成本超過周邊房價的地塊，我們不要。”

成本合理控制，表現在中鐵建今年的4次拿地過程中。11月中旬，中鐵建在上海成功入手的一塊住宅用地成交價達9.6億元，折合樓板價8349元/平方米，溢價率19%，和周邊將近1萬元/平方米的樓面價相比，此地塊贏面較大。

除此之外，今年以來，中鐵建還在杭州江幹區和蕭山區入手2塊土地。“相比其他開發商拿地路徑，中鐵建土地區域都是核心區域，但是樓面價格並不高，應該是 只賺不賠 的買賣。”同策房地產諮詢張宏偉說。

在他看來，當前土地市場不景氣，正是那些手中有錢，土地儲備也不多的開發商“補倉”的好時機。中原集團研究中心資料監測，9月至今，在20個重點監控城市中，央企拿地共計32塊，涉及金額達365.37億元，中鐵建在土地市場表現可圈可點。

對此，中國鐵建房地產集團北京豐基置業有限公司副總經理李寶紅認為是“賺了”：“市場情況不好的時候，地肯定要便宜一些，這種時候拿地是很正常的。現在拿地，樓面地價相對要便宜。”

不過，讓李寶紅底氣十足的是，今年中鐵建在房地產業務的表現不菲，公司財報顯示，上半年其銷售金額為55億元，銷售面積為53.5萬平方米，預計全年的銷售額將在90億元左右，但是土地款才20億元，“現金流充足，才能保證土地市場大展身手”。

這一幕似曾相識。三年前的2009年，屆時土地市場正當火爆，中鐵建卻“顆粒無收”交了一份白卷。隨後，2010年，其在北京、成都、杭州等城市一口氣拿下100億元的土地，擴張趨勢引人矚目。目前，其開發項目已遍及北京、杭州、廣州、天津、長春、合肥、長沙、成都、貴陽、西安、南寧、保定、徐州等地，總開發面積超過1416萬平方米。

第二梯隊成員

成立6年來，中鐵建在土地市場的軌跡似乎都和政策調整週期逆向而為。雖然多次出現在招拍掛現場，但卻充當“陪讀”角色，這與其國資委確立的主營房地產的央企背景不無關係。

中鐵建2009年年報顯示，房地產業務實現的營業收入較2008年增長141.11%。而在中國鐵建工程承包業務、勘察設計諮詢業務、工業製造業務三大主營業務中，去年較前年營業收入的增長分別為56.68%、61.5%、67.94%，遠低於房地產業務。

在此背景下，2010年3月，國資委重新確定了16家房地產主業央企，中國鐵建榜上有名。雖有央企背景，但和保利相比，第二梯隊的中鐵建在房地產業務的架構打造並不順利。

2007年，中國鐵建股份公司出資40%，下屬三家子公司中鐵十二局集團、中鐵第四勘察設計院集團和中鐵建設集團有限公司共出資60%，組成中鐵建房地產集團有限公司。當時，公司僅持有“長沙山語城”和“北京官園橋西派國際公寓”兩個專案，開發面積達100萬平方米。2008年3月，中國鐵建將中國鐵建房地產集團吸收為全資子公司，並將其註冊資本金充盈3倍。

雖然動作頻頻，不過與保利、華潤、中海等“16強”相比，中鐵建的房地產業務僅是新秀，2009年的中國鐵建年報顯示，2009年年底，房地產項目僅為11個，在整體盈利中房地產業務僅占3％，目前項目雖已達20多個，並在全國30個城市佈局，但在上半年的銷售額中占比仍落在30名之外。

對此，李寶紅曾坦承：“從房地產角度來說，中鐵建比一些央企比如保利起步要晚，所謂的差距更多是規模上與經驗上的，目前還是先踏實做好每一個項目。”

目前中國鐵建旗下的十四局、二十二局和中鐵建設集團等企業均不同程度地涉足了房地產業務，“但由於國企的體制問題，整合起來仍然比較麻煩。要以中國鐵建地產為核心，合力發展房地產業務，打造地產品牌。沒有搞過房地產的集團公司進入房地產業，千萬要慎重。”中國鐵建董事長李國瑞曾強調，但是並不排除將來並購一些房企退出的業務板塊，擴大房企規模。

進入12月，標杆房企在土地市場上紛紛大展身手，一線城市土地炙手可熱。在土地市場火熱的背後，一線城市的商業地產也出現回暖跡象。

仲量聯行資料顯示，前三季度，北京商業地產專案(商鋪與寫字樓)新增供應量同比減少39%，而成交量卻顯著上升，成交金額364.1億元，同比增長45.6%。不僅如此，上海，廣州等一線城市的商業地產成交量也出現上升趨勢。

“量價齊升”成為三季度以來商業地產的寫照。在這股暖流帶動下，各種業態的品牌商業也開始紛紛回流一二線城市。

21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔在接受《中國經營報》記者採訪時表示，一二線城市的高投資回報率成為他們選擇的主要原因。“特別是對一些大品牌，本身有固定的人群和市場定位，對他們而言，選擇一二線城市更有市場競爭力”。而在三四線城市，投資成本雖低，但投資風險卻很大。

一線城市商鋪供不應求

戴德梁行研究報告指出，今年第三季度一二線城市的甲級寫字樓空置率繼續下行，達2.18%，成為年內新低。

“目前遠洋大廈、遠洋國際中心、北京光華國際中心等寫字樓專案出租率均在90%以上。”遠洋地產總裁李明告訴記者。

據悉，遠洋現有的商業地產已經形成了寫字樓、購物中心、城市綜合體三條產品線，旗下自有商業品牌——未來廣場也將投入使用，良好的出租率為其開啟了新的業態模式。

“目前業態主要集中在一二線的熱點城市、交通幹道、黃金地段，以自持為主，在選擇業態時更看重品牌的定位和市場前景。”李明說。

戴德梁行研究報告指出，今年第三季度一二線城市的甲級寫字樓空置率繼續下行，達2.18%，成為年內新低。如此低的空置率表明市場依舊是“供小於求”，未來市場上，商業地產仍將出現供不應求的局面。

“2012年一線城市商業用地因供應縮減，上半年的成交情況同比有所下降，但是下半年土地市場回暖後，商業項目成交量增加，市場上投資加大，一線寫字樓和商鋪也出現了回升。相比而言，三線城市近幾月來持續出現供過於求的局面，供應大幅放量的局面，預計未來三四線城市商業地產的開展將存在一定的難度，品牌商的依賴度或將降低。”同策房地產諮詢公司張宏偉分析。

國際品牌商青睞一線城市

作為品牌商來說，首選的還是一二線城市，因為一線城市的資源利用更直接，可以大大提高整個鏈條的反應速度，縮減人力、物力在整個供應鏈中的投入。

記者瞭解到，目前城市綜合體中商業地產的業態主要是服裝和餐飲，價格依然是其進入三四線市場的決定性因素。

一般而言，對價格敏感度較高的三四線城市消費群來說，國際品牌的價格仍然偏高。以服裝類為例，目前，三線市場能適應的價格在170?250元之間，但一些品牌的銷售價格至少也在300?400元。“相比三四線城市，雖然一線城市的租金較高，但是利潤也較高，一些大品牌商普遍對一線城市市場的情有獨鐘，不僅如此，相較於三線城市，一線城市的流程管理更系統化，這也成為其吸引大品牌的主要原因。” 易居研究院嚴躍進分析認為。

近年來，一些國際快時尚品牌正加速進入中國。根據2011年的資料，ZARA在我國店鋪共97家，H&M有77家，UNIQLO有123家，這些品牌雖然也進駐了三線城市，“但是作為品牌商來說，首選的還是一二線城市，因為一線城市的資源利用更直接，可以大大提高整個鏈條的反應速度，縮減人力、物力在整個供應鏈中的投入。”嚴躍進說。

與此同時，“立足一二線城市，再向三四線城市輻射也是很多國際品牌的發展路徑。”陽光新業副總裁吳堯表示。

業內人士分析，三線城市的消費習慣與一線城市的消費者仍存在顯著差異，其消費特徵具有更明顯的地域差異化、多元化的特點，並且他們受世界流行趨勢的影響相對較少，對時尚的理解和接受程度也與一線城市消費者有很大差異。“這種差異在品牌商經營中會慢慢突顯，動搖以前因為租金低、政策優惠而下沉到三線市場的決策，在市場回暖之際，也將回歸一線城市。”吳堯說。

此外，嚴躍進也認為，這種差異化對那些因為住宅受限而轉型商業的開發商來說，不能一味的只顧業態轉化，更應關注品牌自身的定位，來選擇合適的消費群體。

優惠政策難擋高回報誘惑

有些大品牌的市場定位本身很高，短期內難以立足，當初進入三線城市可能更多是政策優惠，並未實現市場化。

“一個成熟的綜合體或者購物中心，一般15萬平方米的規模應該有150?200個品牌，同等條件下，在一線城市和在三四線城市投資這些品牌，後期投資回報率大約有5倍差距，而這也成為一些品牌選擇一線城市的主要原因。”吳堯告訴記者。

作為成熟的商業地產運營公司，今年8月，陽光新業以“蛇吞象”方式實現對天津家世界18個商業地產資產包的並購，目前已經在長三角、華北、西南多地展開商業管理服務的輸出。

吳堯認為，雖然他們在三線城市也有布點，但是那?的回報率卻和一線城市有差距。“主要是業態在一線和三線城市的基數不一樣。”

“雖然品牌在市場擁有一定的佔有率，但是長期來說，一線城市更具競爭力，特別是現階段，市場供應量減少，正是價值窪地。”吳堯說。在他看來，三四線城市目前尚屬單中心策略，開發深度不夠，一般是一個中心加一個新城開發，其消費能力和市場需求都有限。有些大品牌的市場定位本身很高，短期內難以立足，當初進入三線城市可能更多是政策優惠，並未實現市場化。

除此之外，今年下半年，光耀東方集團在北京的“光耀東方購物中心”和天津濱海新區CBD中心商務區商業項目陸續推出。光耀東方集團董事長李貴斌認為，整個行業低迷時期是分析項目價值的最好時點。“公司將在華北一二線城市的核心區域審慎選擇，提升專案運營能力，加快並購投資。”

據悉，今年以來，光耀東方集團在京津進行了一系列商業並購，並在其他的一二線城市黃金地段打造了“光耀東方購物中心”等大型商業高端品牌。

儘管大陸國土部大動作將土地問責制付諸行動，陸續約談各城市相關官員，但開發商搶標土地的盛況仍一直持續到2012年的最後一天。去年12月31日，北京進行4個地塊的現場競拍，不僅4個地塊全數高價標出，且平均溢價率逼近300%，1個下午就替北京市府庫賺進30.2億元（人民幣，下同）。北京國土局於12月31日下午3點，進行了2012年最後一場土地拍賣會，不但現場擠進大量人潮，更為北京市政府賺了滿滿荷包。根據《新京報》報導，此次拍賣會共出讓4筆地塊，全數以高價拍出，北京市政府1天內就有30.2億元土地出讓金進帳，較起始總金額10.48億元翻了近3倍。

報導指出，4筆地塊分別位於北京平谷馬坊鎮、大興新城、大興生物醫藥基地與通州梨園鎮，吸引包括首開、保利、綠地等近20家大型房企參與競拍，除了位於平谷馬坊鎮的居住用地，設定有最高限價溢價率46%外，其餘3筆以商業為主的地塊的溢價率均超過100%，其中，通州梨園地塊由華遠地產取得，溢價率高達491%，創下2010年以來北京土地市場溢價率新高。

面對開發商強烈的土地需求，北京市土地整理儲備中心市場部部長雷蕾表示，2013年北京將新增350公頃用地，第1季將推出包括朝陽區豆各莊2號地、通州台湖等多筆精華區商業地塊，「用地很多，位置也很好」。
不過，北京土地市場在下半年才逐步復甦，年度出讓金額收入甚至創下2009年以來近4年新低。根據統計，2012年北京成交經營性、工業地塊164筆，共獲得土地出讓金647.92億元，相較於2011年的1055.41億元下跌38.6%。。

北京2012年末日推出的4筆地塊中，競爭最激烈，同時也是溢價率最高的通州區梨園鎮地塊，最後由華遠地產以10億元（人民幣，下同）、高出底價近5倍的天價取得，然而，即便擊退眾多競爭對手得標，華遠地產董事長任志強卻滿心無奈，拿地後甚至不改「任大砲」本色，在微博上指稱高價拿地是被政府逼得走投無路的結果。

華遠取得的梨園鎮地塊創下2項紀錄，除了溢價率491%為北京近3年土地市場新高，折合樓面土地單價每平方米1萬6000元，也創下梨園地區新高，競拍過程更是激烈，一共有9家企業搶拍，起始價為1.7億元，一共經過網路12輪報價與現場203輪競價，才由華遠地產旗下華和公司報出的10.05億元價格摘得。然而，任志強拿地後卻無絲毫喜悅，甚至在微博上無奈表示，高價拿地是「被政府逼的無路可走的結果。」

事實上，任志強曾在12月25日競拍通州台湖地塊中失利，並在事後接受《每日經濟新聞》訪問時，將砲口指向北京市政府，認為開發商高價拿地應歸責於政府的土地供應出了問題。任志強說：「重慶、武漢等城市（房價）為什麼不漲呢？因為他們的土地供應量是成倍增長的，而北京已連續3年沒有完成土地供應計畫。」任志強表示，今年北京土地供給量到目前為止還不到全年計畫的50%，去年也同樣沒有過半。「為什麼大家都去把台湖的土地拍得那麼高，因為都快餓死了」，「我們也想拿1塊地，但打了半天還是打不過他們（指取得地塊的萬科）。」

佳兆業（1638）公布，12月集團實現合約銷售額約24億元（人民幣．下同），按年增長29%，按月增長9%；合約銷售面積約22.2萬方米，按年增長50%。期內合約銷售均價按月增長36%，至每方米10714元。截至2012年12月31日止年度，集團實現累計合約銷售額約173億元，按年增長13%；並完成2012年全年銷售目標165億元的105%。累計合約銷售面積約257.6萬方米，按年增長18%；合約銷售均價為每方米6730元。

政府出招雖稍稍遏抑樓市熾熱氣氛，但去年樓價仍錄得逾二成的升幅，租金亦受帶動，十大屋苑呎租水平普遍升約二成，其中以美孚新邨和康怡花園升幅最顯著，全年升幅逾三成。

綜合十大屋苑去年租務數據顯示，其中一半屋苑租金升幅全年累升超過20%，其中美孚新邨升幅達33.2%，最新實用面積呎租達29.3元，康怡花園實用面積呎租則約37.5元，升幅約30.4%。

SSD後只升不跌

中原地產區域營業經理湛志強表示，自2010年年底第一輪額外印花稅（SSD）推出後，租金已有升無跌；至雙辣招推出，用家主導下，收租物業成交減少，盤源有限，近日租盤量大跌約三成，目前藍田麗港城只有約70個租務放盤，刺激租金價格上揚，麗港城目前實用呎租約24元，去年升幅約17%，他預料，該屋苑的實用呎租未來半年可見26至29元水平。

不過，部分屋苑轉賣為租的個案增加，令近月租金升幅放緩。中原地產高級分行經理陳彪表示，太古城租金過去一年亦顯著上升，平均建築呎租約31.7元，實用呎租約37元，按年上升17.8%。自辣招推出後，不少業主決定轉賣為租，或租賣兩放，租盤也因此而增多，故近一個月的租金升勢稍為放緩。

日前屋苑北海閣低層C室連優質裝修的單位，獲公司客高價承租，單位實用面積723方呎，建築面積835方呎，以每月3.3萬元租出，實用呎租45.6元，建築呎租39.5元。

另一方面，中原地產分行經理柯勇表示，近日新都城盤源增多，令呎租有下跌壓力，屋苑1期5座中高層H室以1.95萬元放租，實用面積698方呎（建築906方呎），實用呎租28元；據了解，業主原本叫價700萬元放售，但兩個月內缺乏承接，終轉賣為租。

荃灣灣景花園呎價創新高

買賣方面，中原地產助理區域經理余俊文表示，荃灣灣景花園4座中層E室以603萬元易手，實用面積708方呎，建築面積850方呎，實用呎價8517元，創分層單位呎價新高。

市場消息透露，太古城明宮閣低層F室昨天以728萬元易手，建築面積675方呎，實用面積582方呎，建築呎價10785元，實用呎價12509元；原業主在2006年以302萬元購入，易手賬面獲利426萬元，市傳單位由新地（016）代理執行董事周國賢的有關人士持有，惟消息有待證實。

發展商密鑼緊鼓推售全新項目，?地（012）九龍城曉薈今天舉行誓師，並有機會發價單；由於項目主打細單位，每伙涉及金額不高，吸引不少準買家有意入市，迄今已取得逾百張預先入票，按項目單位僅76伙計算，已超額認購。新地（016）今天則續為天晉II進行軟銷，預料公布相關按揭優惠。

曉薈提供76伙，由於主打300至400餘方呎（建築面積．下同）單位，入場費300萬餘萬元起，成為上車客目標，區內代理表示，項目迄今已取得逾百張預先入票，即已獲超額認購，預計今天誓師後有機會發出價單，周六進行揀樓。由於市場「餓盤」，代理相信項目極有機會一次沽清。發展商日前表示，曉薈入場費不低於300萬元，呎價料逾萬元水平。

?地昨天開放位於中環國際金融中心示範單位供?地會會員參觀，下午3時許亦見有市民排隊等待到21樓示範單位參觀，中原地產區域營業經理湛志強表示，昨天為假期，但到場參觀人流保守估計有超過200組、逾500人次。

新地將軍澳天晉II今天則繼續進行軟銷，雖然發展商已向代理發出推廣及銷售委託，惟暫未進行預先收票程序。天晉II首批將推出50伙，絕大部分為面積1200方呎的單位，意向呎價約1.5萬元，每伙涉金額約1800萬元。

新盤新例規管 二手實用計價

踏入2013年，住宅市場面對史無前例的改變，這邊廂，新盤將受一手樓新例規管，發展商有機會誤墮法網；那邊廂，二手樓正式進入實用面積計價的年代，買家將要重新適應。市場勢將因應新例，而受到不同程度的影響。

試行新例 違規負刑責

新盤今年內即將受《一手住宅物業銷售條例》規管，發展商賣樓面對史無前例的改變，一旦違規將負上刑事責任，有發展商已率先在去年底試行新例內容，以盡早適應。

建築面積計價時代將短期內在一手市場劃上句號，發展商賣樓各項細節將受法規，同時加入刑責，整個新盤市場掀新一頁，新例涵蓋以往不受規管的現樓餘貨盤，以及非預售樓花條例項目，而且內容不乏「破天荒」的規定，如每三個月為樓盤更新樓書；單位售價一律以實用面積計算，同時要列明每平方呎及每平方米平均售價等。

原來有不少發展商過去數月已未雨綢繆，在旗下新盤自發性試行新例內容，或者積極準備檢視及更新樓盤資訊，迎接新例執行時間表。

聘律師 任常駐法律顧問

英皇執行董事張炳強表示，為配合新例，發展商賣樓成本必定上升，但該集團旗下餘貨盤不算多，目前未需要因此增加人手，認為新例內容問題不大。他坦言︰「對任何發展商來說，新例實施初期的確需時適應，但大家都是『老手』，即使是中小型發展商，亦可順利解決。」同時透露，過去數月內都曾為旗下剛入伙的樓盤更新樓書。

裕泰興董事總經理羅守耀認為，新例未必會為中小型發展商帶來壓力，以該集團為例，餘貨數量對比其他發展商不算多，即使要為小量餘貨定期更新樓書，可以用「插入小冊子」形式，將有更改的資訊放置入原有的樓書，或同時將舊樓書上不適用的資料刪去，就可節省不必要行政開支。

據了解，除提早試行新例要求之外，更有個別發展商刻意聘請一名熟悉一手住宅銷售條例的律師，專門擔任旗下樓盤銷售的常駐法律顧問，為售樓部團隊提供指引，同時檢視賣樓各項細節是否符合新例。也有發展商計劃增聘測量師及則師等的職位，也主責檢視項目樓書以及更新內容時的技術顧問。

長實（00001）地產投資董事郭子威表示，過去幾年樓書的要求已比往時嚴格，當時集團已增加人手應付所需，明年就毋須另聘人手處理一些新例實行的瑣碎事。目前估計，日後新例落實執行日期前夕，只需要將樓盤資料稍為加以整合，例如顯示單位實用面積的提示標語放大，讓資訊變得更「當眼」更可。



小型代理未提供實用面積(信報)

二手市場昨天起進入新紀元，地產代理監管局去年公布執業通告，要求由1月1日起，地產代理必須向準買家提供實用面積資料；不過，本報記者在多區發現，部分代理行的物業廣告仍未有標明實用面積資訊。

地監局於去年5月發出執業通告，要求地產代理今年起必須提供樓盤的實用面積；如在廣告中同時列明建築面積，則其字體不能小於建築面積。本報記者昨天於沙田及九龍灣區發現一些較大型的地產代理行門外樓盤廣告已同時標明單位建築面積及實用面積等資料，實用面積放置的位置亦清楚看見。

不過，區內一些小型代理行門外的物業廣告則未有標明「面積」屬建築面積抑或實用面積，例如其中一間代理行標示的觀塘林景閣單位放盤，只顯示「林景閣，實用兩房，438萬元，702呎」，未有清楚標示單位面積是否實用面積，隨時違規。

美聯物業聯席區域經理余柏表示，該行於一個月前已加入實用面積資訊，現在建築及實用「雙軌並行」。南坊物業營業經理何萬業表示，該行同樣已加入實用面積資訊，但坦言個人尚未記熟旗下管轄屋苑的實用面積資料，碰到有客人查詢實用面積資訊時，亦須翻查電腦。

雖然執業通告要求提供實用面積資料，惟部分代理則透露，如非客人指明查詢，自己不會主動提供實用面積，「用實用面積報價隨時嚇親個客，我先無咁傻，佢（準買家）唔問我咪唔講」。

地監局執業通告表明，如地產代理未能遵守有關指引，例如在廣告或向客戶表述物業面積時，沒有提供實用面積資料，或會遭到地監局的紀律處分，最嚴重可撤銷牌照。

BSD衝擊 舊樓併購價量料跌，發展商力吸市區地皮，近年來不少舊樓項目被併購，2012年全年土地審裁處接獲57宗申請強制拍賣申請，打破歷史紀錄；惟隨着買家印花稅（BSD）推出，業界人士預計，今年強拍申請將受影響，預期發展商出價或下調5%至15%。

土審處資料顯示，去年共接獲57宗強拍申請，較2011年全年的46宗，增加24%，個案主要集中在上半年，共44宗，其中1月份已接獲11宗申請；下半年發展商申請速度減慢，僅獲13宗。綜觀全年的申請個案，包括不少大型項目，由於大業主把地盤分拆多個號碼提出強拍申請，令申請數量創出近年新高。

降門檻後 兩年申請俱倍增，近年強拍申請大增，部分原因是申請門檻由九成降至八成，令部分項目符合申請資格。資料顯示，政府於2010年4月公布把強制拍賣接受申請的門檻由90%降至80%，此後申請宗數持續上升，由2009年的不足10宗，在2010年門檻降至80%後，當年全年共錄得21宗申請，已大幅上升逾倍；至2011年全年則錄得46宗，亦較2010年上升119%。由於舊樓併購一般以公司名義進行收購，隨着早前推出BSD，業界一度指出舊樓併購行動或完全停頓，舊樓併購市場今年將受影響。

出價或下調5-15%，萊坊執行董事兼估價及地產拓展顧問部主管陳致馨表示，發展商在收購項目花上較長時間，雖然辣招出台，惟部分財團早前已針對一些區域收購了部分舊樓的一定業權份數，相信發展商對這些項目的部署將不會減速，惟未來進行的併購則將受BSD影響，在成本及風險增加下，估計發展商收購的出價或會下調5%至15%。

他認為，舊樓重建於6年內完成獲退回BSD是極不合適的做法，在新制下，發展商或將審慎考慮是否可以集齊八成業權，部分舊樓收購項目或會因此被放棄。對於早年已有不同財團「落釘」的舊樓項目，陳致馨指出，過去發展商會透過協商方法，部分財團或「讓路」予另一財團獨立發展，惟辣招下相信發展商合作收購重建的項目或增加，不過，整體的申請宗數將受新招影響而掉頭回落。

大型項目分拆申請趨增，去年強制拍賣申請個案中，不乏大型項目分拆成多宗申請，業界人士認為，隨着近年申請個案增加，加上政策帶動，財團分拆併購較大型項目個案漸增。資料顯示，2012年約有3個大型強拍項目分拆成多個申請，其中包括紅磡「環五街」項目，九龍建業（034）就分拆成14個申請；紅磡環福街8及10號和環順街7及9號地盤，項目估值4519.3萬元，環福街12及14號和環順街11及13號地盤估值則5096.1萬元。此外，另一財團去年年初起先後就鰂魚涌吉祥大廈提出多宗強拍申請，市傳大業主屬周大福企業或有關人士。

去年4月份，土地審裁處新增的其中6宗強拍申請，全數均位於大角咀嘉善街8至30A號，上址為一排6層高舊樓，6個申請均由?地（012）提出，持有業權介乎83.34%至95.83%不等，測量師估值約4.7億元。業界人士認為，在新政策下，財團併購大型項目的風險及成本將增加，估計大型項目分拆併購及與其他發展商合作將成趨勢。

地政總署持續推地，兩幅中低密度住宅用地將在本周五截標，預料可成為2013年首批售出的住宅官地。業界人士估計，沙田九肚用地將與去年批出的兩幅區內用地相若，樓面地價9000至逾1萬元，可望為庫房帶來12.8億至逾14億元收入。

沙田九肚第56A區（B1地盤）是區內第四幅推出的住宅用地，用地位於永泰地產（369）與萬泰牽頭財團去年8月份奪得的B3及B4地盤以北，屬於麗坪路的末段，可建樓面約14.2萬方呎。測量師估計，用地的估值介乎12.8億至14億元不等；利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，去年推出的買家印花稅削弱物業承接力，用地作價預期低於毗鄰兩幅去年批出的用地，樓面地價料約9000元，估值約12.8億元。

同日截標的西貢沙角尾用地則位於西貢市中心以北，西靠大網仔路，東面則貼近美福街迴旋處，其中貼近大網仔路的部分涉及渠務用途，餘下地盤的四邊則設有5至15米的非建築地帶。用地設有最少240伙的限量要求，可建樓面逾24.9萬方呎，業界人士預計，用地每方呎樓面地價介乎4500至逾6900元不等。

豪擲3500萬 免繳BSD逾500萬

港府去年10月26日宣布推出雙辣招前，有內地官方機構成功避過新招稅項入市。本報記者發現，中國商務部去年10月政府出招前一周，豪擲近3,500萬元，連掃西灣河嘉亨灣3單位，可免繳買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）逾500萬元。

政府推出BSD以針對境外資金流入本港樓市，但有內地官方人士「趁早」買樓。本報記者發現，中國商務部就成功在BSD於2012年10月27日生效前大手入市，涉及樓價總額達3,438萬元。

若以BSD徵稅15%計算，涉及金額約515.7萬元，若新買家在兩年內轉售，節省稅項則更多。

去年10月中簽臨約 BSD未生效

據土地註冊處資料顯示，3個嘉亨灣單位，分布在1座低層B室，實用面積673平方呎（建築面積923平方呎），成交價1,150萬元；6座低層A室，實用面積675平方呎（建築面積934平方呎），成交價1,128萬元；以及6座極高層A室，實用面積675平方呎（建築面積934平方呎），成交價1,160萬元。而登記買家均為Ministry Of Commerce Of The People's Republic Of China（中華人民共和國商務部）。

雖然3個單位於去年11月22至27日期間才出現成交註冊，惟翻查處方資料，發現3宗交易的買賣合約簽署日期同為去年11月2日。而交易註冊摘要文件更顯示，其中1座低層B室，買賣雙方已在去年10月19日（即港府宣布出招前一星期）已簽署臨時買賣合約；換言之，商務部是次「趁早」入市，成功倖免於本港稅網。

該份交易註冊摘要文件亦顯示，買方簽署代表姓名為楊益，與中聯辦經濟部貿易處副部長同名，但未能證實為同一人，以其身份證號碼「R」字頭推測，這位「楊益」並非本港出生。

至於另外兩個單位的成交註冊，直到上周為止，仍處於「暫緩註冊」階段，故未能查閱交易註冊摘要內容。

交易神秘 3賣方均賺數百萬

不過，3個單位的買賣合約均在同一天簽署（11月2日），按一般物業交易慣例，其臨時買賣合約理應在大約兩星期前定立，相信該3個單位應同樣於去年10月中已告易手。

另外，該3個單位交易詳情相當神秘，可能由於買方背景敏感，區內代理行高層對有關交易均不知情，或守口如瓶。

據知，是次易手的嘉亨灣3個單位，原業主分別在2006至2008年購入物業，造價介乎650萬至775萬元不等；是次售予中國商務部，3名業主均獲利數百萬元。其中兩伙業主相信是本地人；而6座極高層A室的賣方，則為一名王姓，英文名字顯示為普通話拼音，故疑似內地人。



最多省688萬稅 可購兩房

中國商務部在出招前購入3伙嘉亨灣，涉資近3,500萬元，成功倖免於去年10月底推出的買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）及加強版額外印花稅（SSD），估計最多可省回近700萬元稅款，足可多購一個嘉亨灣單位。

新SSD多徵5%稅率

該3個由商務部「趁早」購入的單位，造價合共3,438萬元，假如在出招後才成交，首先須繳付15%的BSD，即515.7萬元。

另外，單位若在購入後兩年內轉讓，雖然仍受舊有SSD限制，但稅率則可減少5個百分點。假如商務部出招後才購入單位，又再於半年後以原價沽出，涉及SSD則為樓價20%。

新舊制差額172萬

即使現時實際情況下可能涉及15%的SSD，兩者仍相差5個百分點，即約171.9萬元。

換言之，要計算成功省稅金額，應為樓價的15%（BSD）加5%（新舊制SSD差額），在兩個稅項推出前入市，是次商務部已省回稅款約687.6萬元。

按目前嘉亨灣樓價計算，足可購入一個實用面積逾520平方呎（建築面積近700平方呎）的兩房低至中層單位。

高價交投頻現 昇悅居呎價破頂

踏入2013年，二手樓統一採用實用面積計價，暫未見對市場有明顯影響，元旦日太古城更連錄兩宗成交。另高價成交頻現，昇悅居呎價創新高，有2房單位造價及呎價雙破頂。

太古城去年12月下旬交投轉旺，新一年交投保持凌厲，美聯物業首席高級營業經理吳肇基表示，元旦日太古城錄得兩宗成交個案，交投氣氛不俗，其中明宮閣低層F室，實用面積582平方呎（建築面積675呎），連租約以728萬元沽出，實用呎價12,509元（建築呎價10,785元），原業主06年以302萬元購入單位，6年獲利426萬元離場。

泓景臺中高層 605萬高價沽

二手業主叫價繼續企硬，個別屋苑錄高價成交。利嘉閣高級經理王建輝表示，長沙灣昇悅居3座高層A室，享海景，屬罕有放盤，實用面積515呎（建築面積658呎），近日以648萬元成交，實用面積呎價12,583元（建築面積呎價9,848元）。單位的造價為2房戶中最高，呎價則是屋苑新高。

同時比鄰泓景臺7座中高層G室，實用面積524呎（建築面積684呎），成交價為605萬元，實用面積呎價11,546元（建築面積呎價8,845元），屬同類單位高價成交。

另有用家趁除夕夜趕入市，世紀21物業經理曾惠玲指，將軍澳居屋廣明苑C座高層14室，實用面積426方平方呎（建築面積569平方呎），獲用家在除夕夜晚斥318萬元入市，實用面積呎價7,465元（建築呎價5,589元）。

青華苑備裝修 實用呎售7145

而電梯未能直達的單位，亦以好價沽出。市場指沙田好運中心榆林閣高層F室，單位實用面積333平方呎（建築面積420呎），該樓層升降機未能直接到達，仍獲投資者以300萬元承接，創出同類單位造價新高，實用呎價9,009元（建築呎價7,143元）。

另由於綠悠雅苑帶動，青衣區居屋續受捧。利嘉閣分行經理吳景揚指，青華苑A座高層11室，備雅致裝修，實用面積415呎（建築面積561呎），近日以296.5萬元成交，實用面積呎價7,145元（建築面積呎價5,285元），為屋苑新高呎價。

泛海吸11伙 新買家銀彈奪兩戶

上環荷李活大樓於近年由泛海國際（00129）或有關人士收購一成半業權後，近日卻遇到另一個財團插手，於政府推出買家印花稅（BSD）後，以每伙1,300萬元收購兩伙，令收購過程再起波折。

位於荷李活道186至190號的荷李活大樓，明年樓齡將屆50年，頗具重建概念，早於07年開始已獲海弘發展有限公司進行收購，至今已收購11伙，料涉款3,098萬元，估計佔該舊樓16%業權，未達業權8成強拍條款下的「落釘門檻」。

兩伙各1300萬 BSD後出手

由於上述海弘發展的註冊董事，為一名律師陳仕鴻，而陳氏於今年7月前一直擔任泛海國際非執行董事。故此市場估計，該荷李活大樓有機會被泛海收購。

然而，去年11月起，該舊樓遭另一財團收購，而且每伙收購價高達1,300萬元，已收購兩伙，例如荷李活大樓1樓H室，由祥昌有限公司以1,300萬元購入，較11年成交的4樓F室收購價高出近1.5倍，該公司董事為徐綺敏、莫偉傑等人。

同時，由於該批單位於政府推出BSD後成交，但新買家卻選擇以註冊有限公司購入單位，如非財團收購則須繳交15% BSD稅，故此應為另一間發展商、財團插手進行收購，令到整個項目收購過程再起波折。

美麗臺先例 最終合作發展

事實上，過往個別舊樓收購項目，亦曾出現多間發展商插手爭奪業權，其中一個經典例子為?地（00012）與新世界（00017）爭奪西半山美麗臺，最終兩家發展商選擇合作發展。

屋宇署去年11月批出10份住宅或商住建築圖則，其中5份為上年度批出的住宅用地，包括新地（00016）37.7億元投得的東涌第55A區限呎地，可興建11幢分層住宅及1幢商業項目，總樓面接近140萬平方呎。

東涌限呎地 建2020戶，據資料顯示，該11幢分層住宅包括5幢樓高28層至30層，其餘6幢住宅樓高只有兩層，但根據限呎條例，將來落成的單位不少於2,020伙，以住宅樓面涉及約136.7萬平方呎，單位實用面積限制須介乎485至646平方呎。至於會德豐地產今年初投得的將軍澳66B2區限量地，則獲批建4幢樓高28層住宅，其中兩幢設有商場及康樂設施，最少落成量為590伙，住宅樓面涉及約44.4萬平方呎。

另外，屋宇署月內亦發出11份入伙紙，包括長實（00001）旗下九龍塘珏堡，「發水」比例只有7.8%，獲豁免計算入總樓面的面積僅3,713平方呎，全部均來自環保設施。而英皇旗下淺水灣商場The Pulse亦已獲批入伙紙，「發水」比例近50%，獲豁免計算入總樓面的面積約7.28萬平方呎。首11月1.4萬伙施工，去年首11個月已施工的住宅項目達1.41萬伙，比前年全年錄得的1.1萬伙，高出約28%。

踏入2013年元旦日，假期氣氛濃厚，相比去年同期有新盤大角咀御金．國?跨年開售，今年元旦日一手盤銷情只屬一般，僅售出6伙，主要集中於元朗尚悅。 消息指出，?基及新世界合作的元朗尚悅昨日售出6伙，全部為本港客，買家以20多歲的年青上車客為主，多選購建築面積560方呎的細單位，相信與置安心效應有關。

多個新盤月內推售 客源被鎖，此外，多個新盤如曉薈、天晉2期等計劃於月內推售，不少客源亦被鎖住，?基地產於九龍城單幢樓曉薈最快於日內開價，本周末開售，入場費約300萬元，昨日發展商開放於中環國際金融中心的示範單位予?地會會員參觀，香港置業姚偉南表示，昨日參觀者以區內用家為主，由於項目主打開放式及1房戶，市傳有個別投資者有意買入2伙作收租用。至於新地於將軍澳天晉2期昨日於將軍澳中心設置展覽廳，中原李玉祥表示，昨日約有逾千名參觀者到場了解樓盤資料，大部分為區內客，約有10%至20%為區外客。

二手平穩 將軍澳錄3宗成交， 二手交投仍於低位徘徊，美聯新界區董事布少明表示，昨日二手交投保持平穩，中原李玉祥指出，將軍澳昨日只有3宗成交，其中東港城第2座高層C室，實用面積460方呎，以455萬元易手，呎價9,891元；新都城2期第6座H室，實用面積538方呎，以538萬元易手，呎價1萬元；首都第6座中層RD室，實用面積704方呎，以555萬元易手，呎價7,883元。

綠悠雅苑帶動 青衣二手轉熱 ，受綠悠雅苑推出帶動，青衣區二手市況轉熱，尤其中細價屋苑睇樓氣氛持續熾熱。中原地產陳輝麟表示，藍澄灣1座低層G室，建築面積680平方呎，實用面積485平方呎，成交價392.8萬元，建築呎價5,776元，實用呎價8,098元。買家為外區用家。據悉，原業主於09年8月以215萬元買入上址，持貨三年多，現轉手帳面獲利177.8萬元，單位升值83%。

天水圍天富苑158萬居二沽出 ，祥益地產黃肇雯表示，天水圍天富苑M座中層3室，實用面積506呎，建築面積665呎，日前獲一名外區上車客垂青，遂決定以158萬(居二市場價)購入，實用呎價為3,123元，建築呎價2,376元，屬稍高於市場價成交。是次該單位原業主於01年5月以約68.6萬(居二市場價)購入，獲外區上車客承接，轉手賬面獲利約達89.4萬元。

碧海藍天3座高層E室，建築面積680平方呎，實用面積510呎，望全海景，成交價639萬元，建築呎價約9,397元，實用呎價約12,529元。香港置業李日光表示，目前屋苑同則單位放盤相當緊絀，故買家在睇樓2次後決定承接單位。據悉，原業主於05年4月以約365萬元購入上址，是次轉售賬面賺約274萬元，物業升值約75%。

奧運站柏景灣中層減近5%易手 ，市場亦有個別業主心急減價離場。香港置業文愛玲表示，奧運站柏景灣10座中層A室，建築面積722平方呎，實用面積578呎，望海景。單位屬市場較罕有放盤，原先叫價820萬元，及後減價40萬元，減幅4.8%，至780萬元成交，建築呎價為10,803元，實用呎價為13,494元。而祥益地產黃慶德表示，屯門新屯門中心9座低層H室，實用面積597呎，建築面積750呎，日前獲一名區內換樓客垂青，加上原業主即場減價10萬，減幅3%，買家遂以308萬購入，實用呎價為5,159元，建築呎價為4,107元，屬市場價成交。

投資資金湧入非住宅市場，令其成交暢旺，故去年12月份(截至12月28日)整體物業(包括一、二手住宅、一手公營房屋、工商舖及車位)買賣註冊宗數暫錄8,704宗，料全月數字將9,000宗左右水平，按月回落約2成及創5個月低位，按月跌幅較預期為小。

香港置業高級執行董事伍創業表示，鑑於政府於去年底10月尾推出兩項稅收措施之下，預期其後之物業成交將因而大幅下跌；但由於部分買家轉移非住宅物業，上月非住宅物業註冊表現非常突出；以類別劃分本月至今之整體物業註冊，非住宅物業註冊佔最多之外，更逆市錄升幅，暫錄5,557宗，為96年有紀錄以來新高；佔整體物業註冊近65%之外，相比11月份更逆市升27%，屬唯一錄升幅之類別；其次為二手住宅註冊，暫錄2,877宗，僅佔整體物業註冊33%，按月回落逾5成(即53%)；而一手住宅註冊佔最少部分，僅暫錄207宗，佔3%，按月跌幅更達775%。

住宅註冊方面，伍氏謂，12月份一、二手住宅註冊暫錄3,147宗，預期全月數字將不足3,500宗，屆時按月回落逾5成之外，將與08年11月3,368宗的紀錄低位相若，為08年金融海嘯後新低之外，更有機會創96年以來有紀錄第二低位。

內房2012年排名揭盅，恆大（3333）蟬聯銷售面積冠軍，全年共銷售1536萬平方米，按年增加26%。以銷售金額計，則由萬科繼續居首；綠地和保利地產則首次躋身「千億軍團」。此外，佳兆業（1638）昨日公布，2012年全年合約銷售額173億元（人民幣，下同），按年增13%，較目標金額165億元超額5%。

伴隨2012年下半年內地樓市轉暖，房企整體情況漸入佳境，首10位的入圍門檻也明顯提升，銷售額為460億元；銷售面積為411萬平方米，按年增達46%。 恆大再度蟬聯銷售面積冠軍，內地樓市在2012年多方調控的背景下，其銷售面積仍較上一年大增26%至1536萬平方米；銷售金額923億元，增14.23%。分析指，?大2012年逐漸從規模擴張過渡至求穩，全年沒有出現全國普遍減價。另外，碧桂園（2007）、華潤置地（1109）以及世茂房產（813）也躋身銷售面積首10位，銷售面積分別為764萬平方米、467萬平方米以及411萬平方米。

萬科則繼續成為房企銷售額冠軍，全年銷售金額按年增加17.2%至1418億元；銷售面積1299萬平方米，按年增22.54%。值得注意的是，銷售金額「千億軍團」今年已不再被萬科獨佔，綠地和保利全年銷售額首次超千億，分別達1078億元和1018億元。

仲代銷建案 投資客轉國際，受實價登錄影響，台灣房市持續低迷，海外不動產異軍突起，國內4大仲介業者代銷36件海外住宅案，明年第1季至少再推出6個海外建案，並以3~6％相對高的報酬率吸引投資客。業者表示，年底游資豐沛，今年下半年海外業績成長逾3成，甚至高報酬物件成長達3~4倍，將持續推出海外不動產。代銷海外不動產的業者有台灣房屋國際資產中心、信義房屋不動產株式會社、大師國際不動產與第一太平戴維斯，以銷售美國、英國、日本、澳洲、馬來西亞等住宅、商辦為主，據第一太平戴維斯統計，台灣住宅租金報酬率約2％，豪宅市場更低至1.4~1.8％，加上打房因素，投資客轉往國際，讓下半年海外市場熱絡。第一太平戴維斯副總經理邱奕平表示，自金管會祭出壽險業者投資緊箍咒後，不動產投資市場急凍，影響投資者心態，加上年前游資豐沛，因此接洽代銷國外豪宅，農曆年前再推出報酬率3.5~4％的新加坡豪宅與1個報酬率6％的日本六本木住宅。

日本市場投資率增，邱奕平說，因日幣有貶值、利差空間，這兩年台灣至日本投資增高，最看好日本投資市場。
大師房屋海外事業處處長蔡詠綸指出，今年下半年海外投資熱，光是12月業績與前2季相較即成長3~4倍。大師房屋總經理陳建慶說，看好國外投資熱，因此今年發展重心已移往海外不動產，日前在W Hotel邀請30組身價上億元VIP客戶舉辦美國波士頓投資派對，銷售總價2000萬元小豪宅產品，許多豪宅客甚至連波士頓都沒去過，當日即售出16戶。陳建慶指出，除了頂級派對，也不定期舉辦各國投資說明會，2周前澳洲布里斯本不動產投資座談會中，銷售總價1200萬元、16~26坪、保證報酬率6％的高級住宅，也是當場即售出1戶，預計1月中再舉辦東京投資說明會。

馬來西亞月銷40戶，台灣房屋國際資產中心發言人林廣彥則說，台灣房屋自去年第3季代銷馬來西亞住宅後，平均月銷約30戶，下半年掀起海外投資熱，自9月開始每月可售逾40戶、成長3成。林廣彥指出，馬來西亞雙子星周邊住宅房價僅台灣1/3、總價約1000多萬元，但報酬率有6％，相當受投資客歡迎，預計明年2月推出市中心新建案。

開放壽險業投資海外不動產，最快本月即有答案。據了解，金管會主委陳裕璋已指示保險局加速研議，在元旦假期後，保險局長曾玉瓊即會找壽險業者開會討論配套措施，首階段可能先開放投資美國、新加坡的不動產。 金管會已要求大型壽險公司於元旦後提交相關海外不動產投資研究報告，評估各地市場的不動產價格透明度、相關法規嚴謹度、投資報酬率及可能防弊措施。 金管會官員透露，首階段先朝市場相對成熟、不動產買賣有登記制、具鑑價制度等地區先考慮開放。

若金管會開放壽險業投資海外不動產，且投資上限可提高到可運用資金3％，則整體壽險業有近3,900億元的額度可用，且投資報酬率應都在3％以上，甚至可近5％。至於國內不動產，金管會高層仍認為需「時間」再觀察，原本保險業2012年底前最好不要交易不動產的「默契」，可能再延長到農曆年後，或今年4月。 由於不樂見壽險資金在國內高價獵地、買樓，陳裕璋也指示保險局要加速檢討開放國外不動產投資，對於壽險公會提議的開放投資各國不動產可成立特殊目的公司（SPV）、投資海外不動產上限由淨值10％提高到可運用資金3％，金管會官員說：「都是朝開放的方向研究。」

保險局預定元旦假期後，即會先找壽險業者開會討論開放方向及相關配套措施，其中陳裕璋要求投資國外不動產的價格及租金必須透明、金管會可以監理，如美國洛杉磯相對大樓租金透明，且壽險業投資當地不動產可委託物業管理公司代管，成為制度化投資，也有助壽險資金尋求較高報酬率。 同時，對於某些壽險公司大股東已以個人名義或投資公司名義，在國外某些地方置產、買大樓者，保險局也要求業者提出「防弊方式」，避免大股東倒貨給壽險公司。 有關開放投資大陸不動產方面，金管會表示，也在這波研議開放範圍，只要是價格及報酬率合理，能有效監理，都可以考慮開放。

壽險業最哈日本、越南不動產，投資海外不動產，壽險業者最愛大陸及日本。壽險業者透露，大陸和日本投資報酬率都在4?5％，尤其是日本更有5％以上；也有壽險公司想投資越南不動產，認為投報率更高，但當地欠缺不動產鑑價師，金管會接受的可能性較低。 至於美國不動產也有壽險公司有興趣，認為投資報酬率也有4?5％以上，但業者指出，當地法令是否准許金融集團投資不動產，仍有待更進一步釐清。

壽險業者也希望確定何時才可開始買賣國內不動產。據悉，從2012年11月中旬金管會祭出金6條及全面暫停買賣不動產「默契」至今，壽險業者已鎖定或談定要投資的不動產，卻因此暫緩或告吹的金額逾250億元，還有個案幾乎已要簽約，後來因為不能買，賣方已轉售他人。 市場人士透露，有些個案原本要在去年底前拍板，買賣契約幾乎都要簽署，後來被其他產業買走，新買家價格打了九折，顯見金管會新政策，已讓商辦不僅交易量下滑，近期成交價也已開始往下。 壽險業者表示，現在就看國外不動產開放速度是否能加快，同時希望開放真正能投資，且報酬率較高的市場，目前金管會政策除了買大陸自用不動產時可設特殊目的公司（SPV），投資其他地區的不動產目前尚未開放。 業者說，但如美國、日本等地區，若不成立SPV，以外資方式直接投資不動產，稅率將大幅提高，直接吃掉報酬率。

投資海外不動產，壽險業者最愛大陸及日本。壽險業者透露，大陸和日本投資報酬率都在4?5％，尤其是日本更有5％以上；也有壽險公司想投資越南不動產，認為投報率更高，但當地欠缺不動產鑑價師，金管會接受的可能性較低。至於美國不動產也有壽險公司有興趣，認為投資報酬率也有4?5％以上，但業者指出，當地法令是否准許金融集團投資不動產，仍有待更進一步釐清。

壽險業者也希望確定何時才可開始買賣國內不動產。據悉，從2012年11月中旬金管會祭出金6條及全面暫停買賣不動產「默契」至今，壽險業者已鎖定或談定要投資的不動產，卻因此暫緩或告吹的金額逾250億元，還有個案幾乎已要簽約，後來因為不能買，賣方已轉售他人。市場人士透露，有些個案原本要在去年底前拍板，買賣契約幾乎都要簽署，後來被其他產業買走，新買家價格打了九折，顯見金管會新政策，已讓商辦不僅交易量下滑，近期成交價也已開始往下。

壽險業者表示，現在就看國外不動產開放速度是否能加快，同時希望開放真正能投資，且報酬率較高的市場，目前金管會政策除了買大陸自用不動產時可設特殊目的公司（SPV），投資其他地區的不動產目前尚未開放。業者說，但如美國、日本等地區，若不成立SPV，以外資方式直接投資不動產，稅率將大幅提高，直接吃掉報酬率。