1年緩衝 盼建商趁寬限期推促銷
意見不一

北市建商囤房稅原訂開徵3.6%，但日前柯P宣布建商照取得使用執照後1年內，稅率降至2%，隔年起才恢復3.6%，《蘋果》委託創市際市場研究顧問進行民調，結果有57%民眾支持，有民眾說房子不好賣，希望建商趁寬限期推促銷。

建商囤房稅率高低，外界意見不一，台北市財政局長蘇建榮表示，今年調高房屋稅，原計增18億元稅收，在調整建商房屋稅後約少9000多萬元，他指房屋稅稅率原為1.2%，目前雖降至2%，其實稅率已相對升高。
近6成民眾支持柯P對建商設囤房稅寬限期的，民眾張正皓認為，給建商1年銷售期合理，至少有課，且課的比原本1.2%重，希望北市府未來頒布政策勿說了又改，會影響觀感。

張金鶚憂避稅漏洞

民眾Alan則表示，柯P降稅照顧到建商與市民雙方，目前房市不好，建商沒這麼容易賣房，這1年內推出促銷方案不無可能。
政治大學地政系教授張金鶚對柯P降稅持始終反對意見，對於民調結果，他指出，民眾對建商囤房稅及建商銷售房屋的了解程度是問號，若建商先建後售，給1年緩衝期當然合理，但若建商預售就已拉長銷售期，可避開較高稅率，恐成為避稅漏洞。

華固：應給2年緩衝

「建商蓋房，當然希望很快賣出去，獲利才會累積，資金能周轉。」遠雄副總經理蔡宗易表示，健全房市應通盤檢討，不應先預設「建商一定想囤房」的立場，且銷售期長短得看推案量體大小，只是牽扯到個案就太複雜，建議參考相關法令調整，例如，比照奢侈稅的2年期限。
北市正面臨17年來，房屋交易量最少的處境，華固建設（2548）董事長鍾榮昌認為，以往時機好，1年銷售不成問題，也認以目前市況若先建後售，給2年時間緩衝較適當。

64%認同漲稅抑價

認同建商觀點的民眾Tony說，預設建商蓋一堆房子後，又讓房子折舊不賣不合理，就像手機業者會製造手機，然後都囤貨不賣嗎？若自己是建商，囤地還比較快，價值遠高於房屋。
此次調查也發現，64%民眾認同北市調漲房屋稅非自用者，持有超過3棟以上房屋，即以3.6%稅率課稅，能夠抑制房價。

鴻海集團總裁郭台銘獨鍾信義計畫區豪宅，去年12月再度以億銈投資公司名義，砸下數億元買下「信義富邦-國際館」1樓1戶，累計郭台銘家族已持有該社區共計4戶；值得注意的是，「信義富邦-國際館」從去年底至今年3月，已有3筆交易紀錄，但從未有實價揭露過，房仲業者推估，以目前市況，該戶豪宅總價約在2.5~3億元間。

位於信義計畫區內的知名豪宅「信義富邦-國際館」，郭台銘最早在92年6月，買下松勇路27號2、3樓豪宅各1戶，其中2樓登記在前妻林淑如名下，在林淑如過世後，95年7月2樓該戶繼承至郭守正名下；100年3月，郭台銘又以妻子曾馨瑩名義買下同棟5樓1戶。

「信義富邦-國際館」幾乎很少在市面流通，但該案從去年底至今年3月，卻罕見地出現3筆交易紀錄。

根據謄本資料顯示，最早1筆在去年12月初交易，為松勇路27號1樓，不含車位總面積約149坪，賣方為羅姓自然人，買方則為億銈投資。

根據經濟部商業司公司登記，億銈投資董監事成員就是郭台銘的兒女郭曉玲及郭守正，連同此戶，郭台銘家族已持有該社區共計4戶，且都是位於27號的1、2、3、5樓層。

自100年實價揭露以來，「信義富邦-國際館」共有4筆交易紀錄，但成交價格從未在實價揭露中曝光，北市地政局主管機關表示，該社區確實有交易紀錄，但因登錄價格尚在查證中，因此並未揭露。

當地房仲業者則透露，郭台銘是與原住戶購買，並未透過房仲交易，也未實價揭露，因此並不清楚真正成交價格。

不過，「信義富邦-國際館」在今年3月還有1筆最新交易，為松勇路15號1樓，總面積約152坪，據了解，該戶成交總價約在2.5億元左右，扣除車位後換算每坪單價約170萬元。

以此推估，郭台銘最新添購的1戶，合理總價應落在2.5?3億元左右，但房仲業者也不諱言，以郭台銘的身價行情來看，住戶出售的總價可能會高於市場行情。

投資客出現拋售潮？2年前傳出一公開便週銷300餘戶的「台北晶麒」，近期預售買家掀起一波出售潮，光是591售屋網便有高達66戶出售，甚至不惜打出「周轉不靈，便宜賣屋求兒子學費」等字眼。房地產業者指出，目前房市氛圍轉空，增值空間已看不到，面對未來持有稅負加重以及貸款限縮，部分投資客擔心交屋後可能負擔不起，乾脆趁早出脫。

同一預售案有66戶出售

該預售案目前有66戶在591售屋網刊登出售資訊，每坪出售開價53.01-88.9萬元，而且不少待售戶也使出「賠本求售」、「屋主落價」、「大降價」、「自售斷頭認賠」等誇張用語，其中以打出「周轉不靈，便宜賣屋求兒子學費」戶別的點閱率最高，超過三千次。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，由於預售屋交屋後就得面臨奢侈稅問題，加上去年七月後北市房屋標準單價適用新標準，讓多戶持有者備感壓力，自然願意降價出售，不過在這種出售潮下，價格較低或具有特點的標的，比較容易獲得買方青睞。

根據591售屋網分類，該預售案目前有8戶是降價求售、一戶是急售、29戶是屋主自售，甚至有一戶是員工自售。除網路拋售資訊外，據了解，房仲業也流傳該社區超過50戶求售物件，因此，網路加上房仲推估至少逾百戶求售，該預售案規劃685戶，求售戶數占總住宅戶數至少15％。

該預售案是2013年開始預售，地點坐落前麒麟飯店位址，基地面積約1124坪，興建地上26層、地下7層住宅大樓，規劃住宅685戶及一戶店面，坪數15-58坪，格局為1-4房，當時每坪開價75萬元，總價1100-4500萬元。

房產業者分析，66件代售物戶僅一戶每坪開價是五字頭，50餘戶的每坪開價仍是六、七字頭，不過，五字頭該戶附有一個車位，若扣除車位與價格，每坪仍是六字頭，假設對照該建案當初銷售時每坪主要開價75萬元，推測有部分投資客可能面臨小賠出場。

投資客寧可小賠出場

除該預售案外，最近也傳出近期要交屋的「明日博」以及已經交屋的「松江一號院」均有投資客願意以當初買進的價格平盤求售。

《好房網雜誌》社長倪子仁認為，目前看不到房價上漲的理由，因此，資金壓力較大的投資客便傾向在交屋前便脫手，尤其是套房為主及推案量大的區域，包括新北市淡海新市鎮以及桃園青埔地區等，多數投資客害怕交屋時面臨龐大的資金壓力，乾脆趁早出脫，甚至部分願意小賠出場。

房市整體買氣陷低迷，尤其是雙北市更是慘淡，根據第1季國泰房地產指數資訊，雙北市首季成交指數創金融風暴以來最低紀錄，因此，建商為提振買氣，紛祭出建案促銷戰，而且傳出部分推案量大的重劃區，已有建商不惜血本，祭出補助貸款差額，最高補助年限長達七年。

麗寶建設副總何昭宏指出，目前雙北市建案買氣的確不好，即便看屋人潮仍有一定組數，真正成交的卻很少，尤其是多數看屋民眾連出價都不願意，更遑論如何議價促進成交。

低自備款 促銷戰殺紅眼

因此，近期房市掀起一波建案促銷戰，其中「低自備」方案是最基本門檻，尤其是推案量大的淡海新市鎮、林口、桃園青埔等地區，促銷戰更是殺紅眼。

據悉，新北市淡海新市鎮某建案除單價從二字頭直接降價到一字頭外，更搭配貸款差額最高七年的無息優惠，目的是吸引投資客上門，用補助時間換取買氣回春。房產業者指出，該案原本每坪開價25-26萬元，目前直接降價到每坪18-19萬元，更打出保證8成貸款成數，倘若已購民眾未來貸款成數僅6-7成，則由建商負責貸款不足的1-2成，並採取無息方式，補助差額貸款利息部分最長年限可達7年。

此外，營建獲利王興富發建設也祭出低自備方案，針對旗下北市「中山真藏」、新北市林口「國家1號院」、台中「國家1號院」、高雄「國王城堡」及「藝術城堡」，除「中山真藏」外，其餘建案多數為大坪數成屋建案。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，目前新建案整體買氣的確未見起色，甚至已進入促銷肉搏戰，不惜祭出簽約送出國旅遊、工程期零付款、施工工程期延長到4-5年的建案正逐漸增加，更有強打「月付款」的建案，且月付款額度有愈壓愈低的跡象，甚至有建案已打出「買屋免2-3年管理費」。

至於，他目前看過最直接的促銷方案要屬林口某建案，直接打出「購屋免契稅」以及第一年建商幫忙付房屋稅及地價稅，其中契稅相當於總價的6％，該案打出由建商支付，若加上房屋稅及地價稅，相當於變相降價近一成。

財政部中區國稅局表示，為維護租稅公平，遏止不法逃漏稅捐，近日將針對轄區內個人有出售預售屋(含紅單)或鉅額房屋或出租公寓或套(雅)房案件，列為加強查核對象。

所謂「紅單」，係指預售屋接待中心使用「購屋預約單」，通常在預售屋正式開賣前(稱為潛銷期間)，給付少額訂金取得購屋預約單，就可取得優先承購權，等到預售屋開賣後，建設公司調高房屋售價，有購屋預約單者可用較低價格購得房屋，所以「紅單」需求日增，轉手價差水漲船高。

該局表示，個人購買預售屋(含紅單)或鉅額房屋之時，應妥善保存讓渡書或契約書及買賣相關收支憑證，於出售時依所得稅法規定，以成交價額扣除成本及必要費用後之餘額，於房屋所有權移轉登記日期所屬年度核實申報財產交易所得。

另個人出租房屋取得租金時，該租金收入，減除必要損耗及費用(或依財政部訂頒費用標準43％)後之餘額為所得額，應併入取得年度所得申報。

該局2014年查獲納稅義務人甲君於2011年間以1,900萬餘元購置某建設公司位於台北市中正區房地乙戶，並於同年間以3,200萬餘元出售予乙君，經該局查得實際購入、出售契約書及仲介費等必要費用相關資料，乃以出售價格減除甲君原始取得成本及必要費用，再依出售時房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例，核課甲君2011年度財產交易所得260萬餘元，補徵稅額57萬餘元，並依所得稅法第110條規定，按所漏稅額處2倍以下之罰鍰27萬餘元。另同年查獲納稅義務人乙君將其名下3戶房屋隔成套(雅)房，自2010年起出租供學生使用，經該局查得租賃契約書等相關資料，並進一步約詢乙君後，核課乙君2010至2013年度租賃所得計400萬餘元，補徵稅額計18萬餘元，同樣依所得稅法第110條規定，按所漏稅額處2倍以下之罰鍰13萬餘元。

該局刻正透過建商、房屋買賣仲介業、各縣市政府等管道蒐集資料，以瞭解是類交易是否有刻意炒作賺取價差或隱匿出租情事而未申報納稅，並特別籲請納稅義務人如有買賣預售屋(含紅單)或房屋而獲利或出租房屋取得租金，有短漏報財產交易所得或租賃所得者，在未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，自動向戶籍所轄稽徵機關辦理補申報並補繳所漏稅款，可依稅捐稽徵法第48條之1規定加計利息免罰，否則一經該局查獲短漏報情事，除補稅外還要處罰，得不償失。

類似合宜宅概念的地上權住宅，因為無法比照一般住宅的銀行貸款，使得推案建商、有意購屋者、以及金融機構，陷入無法遵循的困境，高雄建商說，銀行公會與金管局如果加速、明確對地上權放款，地上權住宅有機會成為市場主流產品之一，兼顧國土利用、居住正義、建商推案及銀行營收等4贏共榮。

永信建設副總經理顧岳軍說，受到國有土地高於500坪，不得出售的限制，國有財產署在規畫資產活化時，才改為地上權的標售模式，卻因銀行貸款問題，在各界的建議之下，地上權從一開始的不可分割，修正為可分割的地上權，合約期間，也從50年，上調到最高70年。

唯一美中不足的是，銀行貸款問題還沒有最後定案，顧岳軍說，樂見金管局和銀行公會對地上權住宅放款議題的重視，也樂見銀行公會的態度轉向支持，並「對地上權住宅的銀行放款作業，朝向所有權方式處理」，現在缺的是，銀行公會或主管機關白紙黑字的放行令了。

一旦銀行貸款等配套措施完善之後，地上權將是房地產市場未來的主流趨勢，國揚建設協理王翠瑛說，這是一個新的議題，更是政府實踐、推動居住正義的良方，因為，地上權住宅的性質非常類似合宜住宅，售價只有市價的60％到70％，買方卻可以有能力負擔，在區位優良的地段居住。

樑裂引爭議 下周起受理解約
針對板橋浮洲合宜住宅建築物結構安全所引發一連串的爭議，營建署要求日勝生提出完整退場機制後，日勝生昨日舉辦記者會，承諾提供A2、A3、A6合宜戶免扣款無息退戶。
日勝生董事長林榮顯率領一級主管向社會大眾抱歉，他說：「7日已確定組成第三公正單位來針對裂縫發生的原因，及未來該如何處理，進行更深度的審慎評核分析及鑑定。我林榮顯，絕對不會交給各位不安全的住宅。」

「須即刻補強」

會中，日勝生針對A2及A3基地，提出由台灣省土木技師公會所做的鑑定報告，報告中提及地下室之損壞，分布於建築物最外側之主體結構處外圍，研判現階段無安全之顧慮，但須即刻補強，以免裂縫擴大或加深。第2區A6基地，現正辦理鑑定作業，預計15日前完成鑑定。
日勝生集團發言人周惠玉指出，為讓住戶百分之百放心，14日以前也會備齊所有相關資料，會同營建署、住戶代表及其共推的第三公正鑑定單位，參與第2階段之結構安全鑑定。日勝生承諾在住宅30年保固期內，每年將委請第三公正單位辦理結構安全複查。

讓承購戶勘查

至於想解約的住戶，日勝生下周一（11日）起受理解約申請，民眾先以電話預約，結構鑑定報告公開後30日內，完成解約協議書簽署。
周惠玉表示，預定7月底前完成退戶。
營建署都市更新組長王武聰表示，日勝生所提之釋疑與處理方式，皆符合營建署規定。
今、明兩天日勝生將開放第1區（A2及A3基地）與第2區（A6基地）讓承購戶代表進入各區基地勘查存證。

房市冷清，雙北房價逐漸鬆動，但捷運站周邊房價仍屹立不搖。房仲業者統計近1年捷運周邊住宅房價，以淡水線及新店線沿線漲幅最高，新店線小南門站年漲17%奪冠，業者認為，該站可直達多商圈、房價相對精華區低，因此漲幅最多。

雙北郊區漲幅最多

據好房網統計，近1年大台北通車捷運站周邊住宅成交均價，漲幅前10名多位在淡水線及新店線，除小南門站、台北車站外，其餘皆集中雙北市郊區，捷運小南門站年漲近17%最高，房價從每坪68.2萬元漲至79.5萬元，上漲11.3萬元。
其次為淡水站年漲15%，房價從21.4萬元漲至24.7萬元，第3名為大橋頭站、紅樹林站均漲11%。
全國不動產總經理石吉平指出，小南門站周邊多是中古屋，在松山新店線通車後，不管到饒河街商圈或中山新光商圈，一線即到站，房價水準更是相對於雙北市精華區周邊親民，故漲幅最多。
好房網總編輯吳光中分析，現在房市由自住買方撐盤，多半偏好市郊區物件，以時間換取房價，也因此推升周邊住宅行情。

與大安站價差4倍

吳光中指出，像通車較久的淡水線、新店線，漲幅佔比達7成，淡水站、紅樹林站、大橋頭站位郊區，與單價最高的大安站97.3萬元，價差最高達4倍，房價相對低，因此，補漲力道十足，也顯示民眾以時間換取房價的心態日趨明顯。

桃園市政府聯手中華電信爭取經濟部第4代智慧寬頻應用城市補助計畫跨出一大步，市長鄭文燦預期將讓桃園躍升為全台首屈一指的智慧城市，3年內並帶動30億元產值。

鄭文燦表示，桃園將從工業城市轉化為生活城市，第4代（4G）行動通訊科技的應用可作觸媒，為打造智慧城市已整合26個局、處的施政需求，從建置智慧運輸系統開始，再延伸到智慧生活、智慧觀光、智慧商務、智慧治理等服務。

鄭文燦強調，桃園將努力發展成為綠色及智慧城市，並以此觀念發展建設桃園航空城。

鄭文燦說，行政院在2014年6月推出「加速行動寬頻服務及產業發展方案」，其中最重要是經濟部主導的建構4G智慧寬頻應用城市計畫，透過各地方政府與電信業者合作提案來核發補助款，桃園市政府和中華電信合作提案10項34.8億元，已通過8項、9.7億元，均居參與縣市最高。

桃園市政府經濟發展局張昌財指出，經濟部通過的8項計畫包含車輛智慧運輸安全管理監控服務、車載資訊娛樂連往服務、TOD智慧運輸應用、智慧生活、文創觀光、智慧商圈及智慧政府治理等，TOD智慧運輸應用及智慧政府治理更是獨家合作項目。

桃園市政府目前已在圖書館、民眾洽公場所、旅遊服務中心、文化場館及交通樞紐高速鐵路桃園站、桃園火車站、客運站和商圈、夜市、公園等戶外人潮聚集處建置219個「愛桃園無線上網熱點」，未來也將持續增設熱點。

市府團隊對於爭取這項補助信心滿滿，認為行政院長毛治國在副院長任內就曾指示，可結合既有資通訊技術（ICT）優勢，發展台灣智慧城市產業，以桃園航空城作為實驗場域。

張昌財說，未來市府將透過4G技術整合在地商圈、市集以及觀光工廠等資源，以「虛擬地陪」方式發展「行動導購」服務，並規畫在大型商場、商圈等人口聚集出入口建置「互動感知商務看板」，擴大推動、建置「行動商城」，提供更便捷的智慧化商業模式。

經濟部為推動城市智慧化提出4G智慧寬頻應用城市補助計畫，預計2014年至2017年投入50億元，鼓勵電信營運商與地方政府合作爭取，預定5月審查細部計畫。

北投纜車已確定不蓋，北市府並要為此賠3億元。市長柯文哲指出，市府內部討論過，貓纜預計要賠1億元，再蓋北投纜車，賠錢，誰要付。

有人說北纜是BOT案，由廠商負責，但原先廠商蓋北纜，希望能開發陽明山，可是陽明山是保護區，他已決定不能開發，因此廠商對經營北纜的意願也不高了。既然如此，大家就坐下來談出一個退場機制，要找幾家鑑價公司來鑑價，包括已買的設備要如何折價等，雙方律師已在談後續如何處理。

他說，北纜是一個政策轉彎，因他不同意陽明山做大規模開發，在此前提下，廠商開發意願不高，北市府有誠意與廠商談，不希望廠商虧太多，但北市府也不可能全部買單，大家坐下來溝通，找出彼此可接受的數字。

台北捷運愈蓋愈多，所到之處房價都跟著沾光，成為買房的重要指標之一。不過調查卻發現，民眾雖喜愛捷運宅，但「雙捷交會」的站點並不特別受到青睞，其中捷運中山站、東門站更出現「下跌」的趨勢。專家認為，相較於「從無到有」的捷運宅，「雙捷」只能稱為錦上添花，民眾反而願意花錢買偏遠的站點，「以距離換取房價」購屋。

向來是房價支撐的捷運宅也有失靈的時候？《地球黃金線》調查台北捷運沿線房價，發現擁有雙捷運加持的中山站、東門站出現下跌的狀況，其中東門站房價由2013年每坪106萬元下滑至99.1萬元，降幅達7.2%，大幅下降的房價不禁讓人質疑，難道交通建設再升級，反成地雷屋？

房產企劃研究室主人徐佳馨分析，雙捷宅房價可能因近年房市交易清淡，因此成交價格受到少數低價物件影響，拉低了平均成交價；此外，由於中山、東門站原本就已分屬淡水線與新莊線，信義線通車又完工在房價起飛的末段班，因此對於房市交易僅是「錦上添花」，不少屋主期待盡快獲利了結，因此價格上漲力道大不如前。

儘管「雙捷」威力不足，但調查卻發現，捷運末段、平均價格較低的車站周圍漲幅驚人。《好房網》調查發現，目前以小南門站、淡水站、大橋頭、紅樹林、復興崗等站的房價漲幅最大，在房價看空的市場氛圍下，仍能上漲9%~17%，觀察這些站點的共通點，就是皆處於「市郊區」。

好房網總編輯吳光中認為，目前位於雙北市郊區的物件，因具備完善的生活機能，又有捷運解決通勤問題，屬於目前自住族群喜愛的標的，因此相較於市中心高總價宅，此類郊區捷運站周圍的物件較受歡迎，房價上漲幅度較大。

檢舉竟遭公司解僱 信義房屋否認

房仲賣屋竟外洩社區個資，簡直無法無天！《蘋果》接獲劉先生投訴，直指信義房屋台中七期加盟店員工透過公司信箱散布社區名冊，供同仁業務使用，名冊內有所有權人、地址、電話等個資，行徑非常離譜，他向信義總部檢舉，竟然石沉大海，還被惡意解僱。但信義房屋回應，內部並未接獲相關舉報，若同仁確有違反者，最重予以免職。

劉先生為信義房屋台中七期朝富店前員工，他向《蘋果》投訴，去年10月，店內鍾姓員工在公司信箱散布七期社區個資名冊，供同仁業務使用。他表示，鍾姓員工從同業手中獲社區個資，上頭清楚寫著社區住戶所有權人、地址、電話等資訊，公開散布個資，主管知道卻不制止，離譜至極！

9個名流社區受害

劉先生氣憤說，鍾姓員工還表明這些資料是同業朋友向管理員購買，一個社區名冊花費約5萬元，這些社區住的都是政商名流，包括親家霞飛道、由鉅藏玉、聚合發天琴、華太怡然居、太子西雅圖、大塊先生、世紀風華、聚合發經典及由鉅大謙等9社區，共1505戶個資。

稱員工施暴才開除

親家霞飛道社區管委會王經理表示，前日已報警處理，月中開社區大會將告訴住戶這件事，若住戶有疑慮，會請住戶直接向警局檢舉。
劉無奈說：「我看不下去，向信義公司總部檢舉，都未得到回應，前幾天總部還偕同人資到場惡意解僱我，根本就是因此被清算了！」針對此事，記者致電鍾姓房仲，他否認有外洩社區個資此事。
信義房屋總部僅回應，「公司並未接獲相關個資檢舉，平常都有定期宣導《個人資料保護法》，若確有同仁違反規定將給予懲處，嚴重損害客戶權益則免職，但這位同仁是因曾有暴力行為，故遭開除，非清算。」
但房仲公開洩露客戶社區名單，早已違法，台灣房屋加盟部法務游璿樺指出，以此案例來說，房仲公開散布個資，違反《個人資料保護法》第29條、第41條，民事每人每一事件可罰500至2萬元，若影響到多人，最高賠2億元，刑事可處2年以下有期徒刑，併科20萬元以下罰金。

意圖營利可處5年

游璿樺分析，以此案例，無論房仲或管理員，只要有「意圖營利」，最重可處5年以下徒刑或併科100萬元以下罰金。劉先生若因舉報被惡意解僱，可向勞工局檢舉，也可自行蒐證報警或向檢察官刑事告發。

台中七期社區個資洩露爭議

投訴人指控
．信義房屋台中市七期朝富店鍾姓員工在公司信箱散布七期社區個資名冊
信義房屋回應
．對同仁均定期宣導個資法，若有違反者，將依輕重給予懲處
投訴人指控
．鍾姓員工透過同業取得社區名單，以一個社區5萬元代價向管理員購買，包含所有權人、地址、電話等資料
信義房屋回應
．若嚴重損害客戶權益，予以免職
投訴人指控
．投訴人向信義房屋總部檢舉此事，總部卻不回應，還惡意解僱他
信義房屋回應
．未接獲相關檢舉，因該名同仁有暴力行為才開除
資料來源：《蘋果》採訪整理

地上權住宅的銷售，在高雄房地產市場低迷的環境下，因為相對低價，加上購屋族觀念的改變，越來越受歡迎，繼國揚集團「微笑時代」地上權之後，永信建設「R5新世界」地上權開賣一周，成交近10％，讓許多所有權住宅驚嘆。

永信建設副總經理顧岳軍說，住宅概約分為3大類，包括一般的所有權住宅、可分割或不可分割的地上權住宅、以及使用權住宅，最早開賣的美邦建設「美邦ONE MORE」，因為是向教育部租用土地，因此，屬於使用權住宅。

而向國有財產署標購土地的國揚建設集團公司神琳建設，推出的「微笑時代」、以及永信建設的「R5新世界」，則是屬於可分割地上權，顧岳軍說，雖然這是永信建設第一次推出地上權住宅，而且是在高雄房地產市況低迷的時刻，因此推案特別謹慎，還好仍然揮出強棒。

他指出，總戶數402戶的「R5新世界」，開賣一周，即已簽約成交將近10％，反應超乎預期的熱絡，「都可以辦慶功宴了」。

顧岳軍分析，5月初才開賣的「R5新世界」預售案，訂簽5％、以及工程款15％的低自備款，是一大誘因，使得年齡層在30歲左右的自住買家，因負擔減輕而提高購屋意願，而外在的環境，包括每坪售價只有13萬元到18萬元，低於每坪均價20萬元以上的區域房價及鄰近高雄捷運R5站、福誠高中等生活圈。

地上權住宅的區域位置，的確是影響消費者購屋的重要條件之一，國揚建設協理王翠瑛指出，該集團在民權二路市中心推出的「微笑時代」，去（103）年12月開賣之後，迄今已簽約200戶了，購買族群集中在上班族、年齡層較低的首購族、以及部份年齡層高的購屋族，為自己退休住房做準備、或提供兒女自住需求。

王翠瑛說，屬於可分割的地上權住宅建案「微笑時代」，自備款合計30％，包括簽訂款10％、開工5％、以及工程款15％，預定今年第3季開工，106年6月完工。

跟「R5新世界」、「微笑時代」屬於高雄房地產市場僅有的「3大地上權、或使用權」建案的美邦建設「美邦ONE MORE」，是最早開賣的使用權住宅，也因為它位於美術館特區第一排，因而受到矚目，鼎元行銷總經理曾豐榮說，該區第一排行情每坪介於36萬元到50多萬元，而「美邦ONE MORE」每坪介於18到28萬元，提供欲進駐美術館特區的買家，另一個相對低價的選擇。

《京津冀協同發展規劃》出臺在即，京津冀板塊的熱炒勢頭再次燃起，中心商務區（CBD）就是其中之一。

近日，《中國經營報》記者趕赴天津濱海新區，對濱海新區內的CBD建設和發展情況進行了實地調查。

記者在於家堡金融區和響螺灣商務區看到，其目前仍處於大規模施工中，塵土飛揚的工地上，一座座高樓拔地而起，相比鋼筋水泥迅速鑄就的樓宇，區域內的人流卻顯冷清。

而同樣屬於濱海新區功能區之一的濱海高新區內，一座號稱“華北區域第一高樓”的117層大廈正在不斷拔高，這就是不斷被熱炒的“高銀117大廈”，而此專案定位也是中心商務區，目前定價達每平方米4萬元。業內人士對記者置評，如此定位或導致重複建設和惡性競爭，而高定價更多是為了炒區域價值，容易導致“有價無市”的局面。

記者發現，上述專案的定位都是高大上的“國際范兒”，但到目前為止，專案周邊的格調、氛圍與其“國際化”的定位還相差甚遠。

建設規模龐大 去化壓力由來已久

記者在於家堡金融區和響螺灣商務區看到諸多專案仍在建設之中。項目附近空曠，人煙稀少，往來的主要是施工人員。

事實上，響螺灣商務區早在2007年9月就已經開工。“快8年時間了，還沒有發展起來，希望自貿區政策能真正把這邊帶起來。”當地的李師傅對記者說。

于家堡金融區的寶龍城市廣場日前已經封頂並開業，但記者到專案售樓處發現，內部頗為冷清，只有一兩組零散的客戶在現場就坐，沒有感受到這裡作為于家堡金融區門戶位置所應該有的人氣兒。

曾經到過中央商務區考察的匿名人士對記者表示，到商務區的第一直接感受就是高樓多，規劃好，但人氣差。當地的計程車司機也認為這是一個“面子工程”。

濱海新區CBD去化壓力大早已成為老生常談的話題。CRIC提供的資料顯示，從2010年至2015年，塘沽地區辦公物業的供應面積為1034139平方米，成交面積為502032平方米，供過於求明顯。而成交均價2010年至2015年分別為10670元、11375元、11908元、11661元、10462元、8423元，從之前的1萬元以上跌至2015年的8000多元，業內人士置評，庫存壓力大是重要原因。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對記者表示，確實面臨存量過剩的問題。雖然確實也有自貿區等利好消息，但是有很多問題存在，最典型的就是人口導入、產業導入等確實比預計的差。

而去化壓力並沒有減緩“大幹快上”的步伐。記者從中心商務區獲悉，受自貿區建設、京津冀協同發展等眾多利好政策疊加，投資者的信心進一步加強。據悉，截至去年年底，響螺灣區域已有13個專案的17座樓宇竣工，預計今年有8座樓宇竣工。於家堡區域今年年底將有10座樓宇竣工。5月8日，中心商務區管委會向記者提供的資料顯示，1~4月新增企業設立859戶，其中3月1日至4月30日新增註冊595戶；自貿區掛牌(4月21日)以來新增註冊企業129戶。

對於記者採訪中的“去化壓力、人氣不足”等問題，截至發稿，中心商務區管委會未給予回復。

《中國商務中心區發展報告（2014）》（以下簡稱《報告》）指出，CBD規劃面積過大會影響產業集聚。目前世界級的CBD如紐約、倫敦、巴黎等城市的CBD用地規模基本控制在10平方公里以內，中國發展相對成熟的CBD，其用地規模也多數小於10平方公里。然而，2013年中國CBD平均用地面積為17.26平方公里，並且部分CBD的規劃建設並未結合城市自身的發展條件，一味貪大求全，進行粗放式的開發，如目前在建的天津濱海新區CBD為46平方公里，其建設規模已嚴重超出自身需求。

嚴躍進表示，天津CBD的建設規模大，和地方政府的政策導向是有關係的。一是土地出讓層面是比較激進的，造成土地成本約束力比較小，所以很多房企積極拿地。二是地方政府在產業導入方面做過類似承諾，使得很多房企對於後續寫字樓的招租方面是比較有自信的，但實際上是有出入的。

對於上述問題，記者多次致電濱海新區新聞處，電話一直處於無人接聽狀態。

華北第一高樓“有價無市”？

記者在走訪調查中發現，位於濱海新區功能區之一的濱海高新區內的“華北區域第一高樓”高銀117大廈也定位為打造國際商務中心，目前還在建設中。

據瞭解，高銀集團旗下高銀地產投資建設的“高銀天下”專案，包括以“高銀金融117大廈”為主的國際商務區、高端住宅“富國高銀”及“天津環亞國際馬球會”，總建築面積接近200萬平方米。

對此，受訪專家們表示，同屬於濱海新區，如此定位存在重複建設，或導致“內耗”。

嚴躍進直言，在濱海新區多個商務區建設的背後，反映的是地方政府狹隘的區域發展思維。每個區域都希望引入產業、建商務區，帶有很強的政績面子。自然背後會帶來庫存積壓，租金難以提升的尷尬。

此前有媒體報導稱，天津濱海高新區將依據位於京津冀樞紐位置的區域優勢，建設天津新中央商務區，以承接北京金融、文化等高端產業的轉移。無論從區域優勢還是從產業基礎上來看，天津濱海高新區已具備打造新中央商務區的先天條件。此外，從硬體設施上來看，天津濱海高新區也已經為打造新中央商務區打下了堅實的基礎。

對此，記者致電並致函天津濱海高新區管委會，新聞處在回復記者的材料中顯示，濱海高新區的定位包含航空航太產業、新能源產業、生物醫藥等新興產業，並不包含中央商務區相關條目。新聞處負責人對於“高銀天下”的相關問題表示，其定位和定價更多是企業行為，並非是政府層面的規定。

而對於項目規劃中的馬球會，中國社科院城環所原所長、北京市“十三五”規劃諮詢專家牛鳳瑞表示，中心商務區周圍弄個跑馬場，挺不可思議的。更多是噱頭，如果未來改造成別的用途，成本是比較低的。中國社科院城市發展與環境研究所研究員單菁菁也認為，馬球會所並不屬於CBD的功能。

嚴躍進表示，對於高銀地產來說，通過馬球運動來拉攏高端置業群體。但考慮到目前反腐等背景，一些潛在的客群是減少的，後續若不走公眾的路線，那麼效果如何有待商榷的。

值得注意的是，目前“高銀天下”在售專案的對外定價達每平方米4萬元，而同期周邊價格約1萬多元。在走訪中，多名當地人對於高定價表示出驚訝和不解，“這麼貴，誰跑這來買啊……”一名張姓師傅說道。

對於“高銀天下”的定位和定價，單菁菁認為，“華北區域第一高樓”是為吸引各方的關注，起到廣告和宣傳的作用。打出CBD更多的是為區域發展打造概念，並不代表在城市定位中就真正屬於CBD。CBD是一個整體的區域，不是由一座高樓來承擔的。高定價則是地產商自己在炒作，打造高端商務樓宇，以獲得更高經濟利益。概念不等於真正的CBD，經濟區域不是經濟樓宇。CBD要有商務配套、多種產業聚集體、多種服務配套以及專門為商務服務的基礎設施配套。最終還是市場起決定作用，117大廈將價格定得這麼高，如果“有價無市”，說明是脫離市場的。

值得一提的是，117大廈地理位置處於西青區，但行政區劃屬於濱海高新區。吊詭的是，查閱“高銀天下”的相關資料發現，在宣傳中有的地方表示屬於西青區，有的地方則顯示屬於濱海高新區，在相關宣傳文章中更多的則是突出“濱海新區”的字眼。對此，嚴躍進認為，117高樓所處的區位是比較尷尬的，突出“濱海新區”，實際上是希望獲得更大的關注，畢竟濱海新區建設背後，確實會提供一些企業入駐和稅費方面的優惠。

就上述問題，記者致函並多次致電高銀地產相關負責人，截至發稿，未獲得具體回復。

被指與“國際范兒”定位相去甚遠

記者發現，上述天津濱海新區中心商務區以及濱海高新區CBD的定位都是“高大上”的“國際范兒”。

中心商務區的響螺灣商務區功能定位為建設外省市、央企駐濱海新區的辦事機構、集團總部和研發中心的承載區，于家堡金融區定位為具備現代化設施和國際化服務功能，國際一流、全國領先、功能完善、服務健全的金融改革和創新基地。濱海高新區的高銀117大廈也是意圖打造國際商務中心。

而記者在實地走訪中發現，鋼筋水泥鑄造的高樓周邊整體氛圍和格調卻與如此“高大上”的定位相差甚遠。業內人士也指出，要實現規劃定位中的“國際范兒”任重而道遠。

單菁菁表示，區域發展有一定過程，包括軟硬環境的塑造。硬體環境更容易打造，中國的固定資產投資、基建投資力度很大，對於濱海新區，既是國家新區，又有自貿區的政策，硬體起來會很快，但是軟體服務需要一個過程，比如對國際化服務的瞭解、跟國際通行規則的接軌、服務型政府的打造等，都需要一定的基礎。北京CBD經過十幾年發展，在相應的軟硬體設施上都下了很大功夫。天津濱海新區CBD要實現定位中的戰略藍圖還有一段路要走。

對於借勢京津冀協同發展來承接北京CBD等高端產業的轉移問題，牛鳳瑞對記者表示，都想承接北京CBD功能外遷，建設總部經濟，但是企業真願意外遷嗎？更多時候還是“一廂情願”。會不會過去，取決於商務環境。要尊重市場，尊重企業的選擇。

上述《報告》中認為，北京CBD的部分功能已經出現疏解和外溢。其中北京CBD需要強化的功能包括：國際資訊交流中心功能、國際高端商務服務中心功能、國際金融中心功能、地區總部功能、國際人才集散功能和文化融匯傳播功能。北京CBD需要疏散的功能包括：部分商務服務配套功能、文化傳媒業務外包功能、批發物流配送功能以及部分總部類專案（如製造業總部）等，在京津冀區域範圍內整合資源，構築面向京津冀的CBD產業鏈。

可見各地希望承接的高端功能正是北京CBD未來要強化的。


單菁菁在接受記者採訪時表示，北京市CBD有獨特優勢，短期內無法替代。外國資本進入中國市場會更願意貼近本地國家的決策中心即首都，貼近資訊來源和管理中心即使館區。中國外交部和基本上所有的使館區都在北京CBD，國外的一些駐華機構像聯合國的機構、非政府組織機構、國際商戶、國際金融機構，都高度集中在北京CBD周邊，已經形成氛圍，開始時是市場選擇，市場選擇到一定程度以後又形成了互相依靠互相依賴的連接關係。北京CBD的功能其他地方不容易替代。

對於未來的發展，嚴躍進告訴記者，“其實濱海新區炒作了很多年了，但效果並不佳。和北京競爭面臨壓力，而即便在天津的城市框架內，也是需要和市區搶資源。有時候企業容易忽悠，而消費者是不容易忽悠的，缺乏消費者進入的市場終究是難以健康穩定發展的。要警惕此類風險，關鍵地方政府要創造更寬鬆的環境，比如積極到北京市場做宣傳，在濱海新區落戶、創業、購房方面提供優惠，這才能帶來人口的導入。”

作為萬科商業地產運作的一個基本思路，“輕資產、重運營”在萬科的商業項目中有著明顯的印記，過去兩年來，萬科與凱雷、領匯、東方藏山等有基金背景的商業房企宣佈達成合作。對此萬科也是寄予厚望，可是一旦涉及具體細節時，合作卻很難推進。5月4日領匯基金宣佈，中止收購萬科深圳一商業專案。

如何利用多種管道使商業資產變輕，是萬科當下亟須解決的問題。4月29日，中國證監會網站披露，萬科與鵬華基金合作的“前海萬科REITs封閉式混合型基金”已於4月22日被證監會受理，如果該REITs成行，萬科將成為國內首家發起公募房地產信託投資基金(REITs)產品的房企，而不再受制於上述基金公司。

據萬科董秘譚華傑透露，該REITs由萬科深圳公司負責，標的是位於前海的萬科企業公館，“這是一個股權型REITs，標的不是資產而是股權，這個項目是一個特殊的BOT項目，資產屬於政府，但目前由我們在運營。”譚華傑表示，未來萬科的商業地產專案會採取多種金融化的方式運營，以減少資金沉澱。

萬科REITs破冰

此次萬科與鵬華基金合作的REITs基金，其標的是位於深圳前海的萬科企業公館項目。該項目是深圳前海管理局創新嘗試，與萬科採用BOT（建造、運營、移交）模式合作開發的一個大型商業園區專案，專案由萬科負責投資建造並運營收取租金，期滿8年之後（至2021年），將無償交還給前海管理局。

規劃顯示，上述專案總占地面積約9萬平方米，項目總建築面積約為6萬平方米，項目容積率約為0.6。整個項目分為特區館區和企業公館區，包含一座約為1萬平方米的特區館、36棟建面積約200~1600平方米不等的企業公館、一座約3300平方米的商務中心、約3000平方米的商業配套以及約6000平方米的半地下停車場。

2014年底，該專案正式落成投入使用，包括中國移動、山東山鋼集團等23家企業客戶入駐了該園區，按照月租約250元/平方米計算，該項目每年的租金收入預計可達1.5億元。

而根據證監會公告的描述，“前海萬科REITs封閉式混合型基金”的基金管理人是鵬華基金，託管人是浦發銀行。4月15日，證監會接收到鵬華基金提交的基金募集申請材料；4月22日，證監會正式決定受理該基金的募集申請。

從該基金名稱標示的“封閉式”“混合型”標籤可以確定，該基金在發行量上有明確規定，發行後不得任意追加，其權益的獲取則是通過租金收入、房地產貸款利息等。

而譚華傑亦透露，該基金的管理人是鵬華基金，具體發行條款也由鵬華基金與投資人約定，具體的細節還沒到披露時間。

顯然，這又是萬科商業地產向輕資產轉型的明顯信號，“這很可能標誌著內地版公募REITs即將破冰，意義重大，過去幾年，內地房企久攻REITs而無果，越秀地產的REITs只能在港交所上市，雖然萬科持有的商業物業不算多，但創新意識很明顯。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對《中國經營報》記者表示。

對此，萬科方面則表示，對於運營週期較長的項目，通過REITs這種金融產品創新，有助於減少資源佔用，盤活資金利用效率，符合公司的發展方向。“公司將繼續以‘金融化、重運營’為發展思路，積極尋求合作，提高為股東創造回報的能力。”

對於未來REITs在國內的發展前景，萬科方面認為，REITs在國外的發展比較成熟，希望通過鵬華前海萬科REITs，讓更多的境內投資者也能熟悉這一金融產品，共同分享行業收益；對行業而言，REITs的出現，為拓寬融資管道提供了更多可能，有助於推動行業健康發展。

輕資產的阻礙

早在試水REITs之前，萬科已經在輕資產上有諸多嘗試：2014年8月，萬科曾與世界最大的投資公司凱雷投資集團簽署商業地產戰略合作平臺意向書，該平臺擬收購萬科擁有的9個商業物業並長期持有，兩者分別持股80%和20%，未來以資產證券化的方式退出；同年11月，萬科與領匯基金、麥格理達成初步意向，擬將深圳龍崗萬科商場和北京金隅萬科廣場的大部分股權售予後者；又一個月之後，深圳東方藏山資產管理有限公司與萬科聯手宣佈進行商業資產管理的合作，東方藏山將以收購物業產權和股權形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區商業物業。

“萬科商業地產的總資產很多，想要持續健康發展下去，輕資產是最好的選擇，通過聯營合營公司實現萬科的權益利潤並收取相應管理費用，可以讓萬科的商業資產輕起來。”曾執掌萬科商業地產業務的萬科原執行副總裁毛大慶不止一次公開表示，萬科從一開始決定做商業地產之後就確定了輕資產的模式。

然而，商業專案要實現輕資產運營並非易事，對於萬科這支商業地產新兵而言更是如此。近日，領匯基金與萬科的合作就遇到了不小的挑戰：領匯宣佈暫停收購深圳龍崗萬科城專案。

5月4日，領匯基金正式宣佈，就早前公佈的向萬科收購龍崗萬科廣場的協定，因雙方在部分條款上暫時未能達成共識，決定暫停商討有關收購計畫。該筆交易在2014年11月達成意向之後，已經進行了多次續期，但最終領匯基金還是放棄了。

按照原定的協議，領匯原本打算收購龍崗萬科商場連同若干臨街商鋪以及停車位80%權益，龍崗萬科廣場是萬科2013年12月21日正式開業的商業專案，其中的購物中心面積約有15萬平方米。

譚華傑向記者證實，交易未能談妥是因為雙方在交易方式上存在分歧，“他們希望產權交易，讓我們把專案賣給他們，而我們希望股權交易，將持有這個產業的公司股權賣給他們。從我們的角度來說，我們並不希望把項目賣掉。”譚華傑表示。

雖然交易未能達成並非萬科商業專案的素質存在問題，但從領匯的角度來看，收購專案公司股權可能會存在未能在盡職調查中發現的潛在風險，“比如你在外面借了很多錢，或你有一個什麼合同，未來對標的公司有潛在威脅等等，雖然這些問題我們實際上是沒有的，但這是領匯基金內部的要求，對於股權交易這種方式，他們一般不採用。”譚華傑表示，雙方未能達成交易並不會影響雙方進一步的合作，雙方仍會尋找其他合作機會。


這是萬科在引入商業地產合作夥伴方面首次遇到這樣的問題，譚華傑對此表示很遺憾，“不只是領匯，跟凱雷合作可能也會遇到類似的問題，到底是轉讓股權好還是轉讓資產好？我們都希望轉讓股權，合作方可能希望轉讓資產，他們覺得股權這種方式風險高，但轉讓產權，我們覺得稅收成本太高。”

事實上，在引入合作夥伴方面，萬科一直堅持的底線是保留自主經營權和萬科的商業品牌，對於商業地產基金而言，要滿足萬科的條件並不容易。

譚華傑認為，要解決上述難題，可能還需要通過改革國內不動產相關制度來解決，“類似這種長期收租金的持有型物業，在銷售過程中是不是要收那麼高的稅負，這個問題值得探討。”

在國內不動產相關制度改革舉步維艱的大背景下，萬科商業地產的輕資產路線顯然還有諸多難題有待解決，即便公募REITs產品能實現突破，萬科在輕資產模式依然任重道遠。

5月5日，《中國經營報》記者在位於河北滄州高鐵站附近的北京路上發現，一座座高檔寫字樓正在建設中。隨後，記者走訪了滄州市西部新城，發現這裡房地產開發建設也是如火如荼，然而，即便是白天上下班的高峰期，這裡依舊人煙稀少。5月5日和5月6日晚間，記者兩度走訪滄州西部新城中心地段的一些已經交付的房地產專案，發現相當一部分社區樓亮燈率相當低，不足30%，而在該區域的不少寬闊的馬路上，人跡罕至。而同樣在該區域，專案體量為30萬平方米的滄州榮盛國際購物廣場已經開業半年有餘，5月7日，記者來到該購物廣場，發現這裡門庭冷落，不少商鋪都還在虛以待位招商中。

當地一位元要求匿名的知情人士告訴記者：“滄州市西部新城建設目前來看，更多的是房地產開發的盛宴，有消息顯示滄州市地方政府為開發西部新城負債率很高，政府通過不斷推地賣地獲得新的財政收入。”

“不僅如此，在滄州高鐵站附近的北京路上一座座高檔寫字樓拔地而起，這20多座寫字樓投資數額巨大，開發密集，然而實際上滄州當地並沒有那麼多的寫字樓需求，從目前這些專案認籌售賣的情況來看，這裡的寫字樓空置率會非常高，極有可能是政府的‘臉面工程’。”上述人士表示。

對於滄州西部新城建設開發情況以及政府負債率等一系列問題，本報記者致電致函滄州市運河區政府外宣部門的相關負責人，截至記者發稿時，未收到回復。

泡沫初顯 西部新城現“睡城”魅影

在滄州城市發展的一些宣傳材料和標語中，“滄州向西看”無疑是當地人耳熟能詳的一句話。目前滄州西部新城區有“滄州體育館”“會展中心”“獅城公園”京滬高速鐵路滄州西站等重點專案，規劃建設市民服務中心、企業總部和金融總部，“一中心兩總部”以及滄州體育館、武術館、雜技館、圖書館、博物館和城鄉規劃館“一場五館”。

但在當地計程車司機眼中，這裡的一些生活配套設施都還沒跟進，即便來這裡買房子的老百姓選擇在這裡入住的也少。

5月6日晚間，記者從滄州市開元大道出發，實地走訪滄州西部新城部分代表性專案入住情況。晚上八點半鐘左右，記者站在開元大道與禦河路交口處的金鼎大廈26樓俯瞰，發現該區域已經交付使用的樓盤中不少社區亮燈率不足三成。記者隨後沿著開元大道向南方向前行，發現由當地本土企業天成房地產開發有限公司開發的社區中已經交付使用的亮燈率都不高。滄州本地房地產資深業內人士王維（化名）表示，天成公司在滄州西部新城開發的很多樓盤專案屬於改善型需求的樓盤，其消費群體一方面可能來自於當地的中小企業主，一方面來自於滄州下面的區縣，他們本身在地方縣城或者其他區域有房子住，加上滄州西部新城雖然開發建設形勢迅猛，但實際上很多商業配套和便利的生活設施還是沒跟上。所以很多該區域的買房者也未必會選擇居住於此。

當地一位市民對滄州大開大建的房地產專案開發表示出了擔憂：“滄州的房蓋得太多了，市內也沒有支柱產業，怎麼會吸引那麼多人呢？”

當地一位元不願具名的知情人士告訴記者：“據瞭解目前滄州土地大都是毛地出讓，這樣政府方面可以快速獲取土地出讓帶來的財政收入。開發商在拿地之後還要自行進行拆遷再進行專案開發建設，這對於不熟悉滄州當地環境的外來房企來說無疑是巨大的挑戰。”

作為近兩年開始大開大建的滄州市西部新城，在城市人口導入方面並不理想。位於滄州西部新城的榮盛國際購物廣場於2014年10月份開業，滄州榮盛國際購物廣場是榮盛發展戰略佈局全國的第一個商業項目，項目體量30萬平方米，近8萬平方米主力店集群、超2萬平方米次主力店集群、逾3萬平方米品牌店集群、2萬平方米餐飲店集群。作為該區域具有代表性的商業綜合體，目前該購物廣場招商運營並不樂觀。記者于5月7日來到位於開元大道和黃河西路交匯處的購物廣場，儘管開業已經半年有餘，但該商業綜合體空鋪率卻很高，幾乎每層都有空置的商鋪。而已經入駐的商鋪運營情況也並不樂觀，在商鋪五樓一家餐飲店老闆看來，“來這裡消費的人群不多，店鋪可以說是門可羅雀”。甚至有些商鋪都動了轉讓的念頭。

不僅如此，另有當地市民反映，榮盛國際購物廣場預售面積與實際面積縮水了3000多平方米，增加了公攤面積，存在消費欺詐問題。

對於購物廣場項目縮水3000平方米的問題，榮盛發展董秘陳金海表示，對於購物廣場30萬平方米的體量，最終交付面積有點誤差是正常範圍。住宅的交付面積控制在3%以內都是正常的。目前項目整體招商已經達到70%,去年10月份開業至今半年有餘招商達到七成還是很不錯的。因為畢竟滄州市區只有60萬人口，這樣的招商成果已經很不錯了。

而記者從相關資料瞭解到，此前其旗下項目榮盛蘭亭苑被傳出沒拿到預售許可證就進行銷售的情況，而滄州榮盛錦繡天地社區也存在強制交房等問題。對此，陳金海告訴記者：“根據滄州公司方面負責人回饋的結果來看，不存在沒拿到預售證進行銷售的行為，也不存在強制交房的現象。業主之所以有維權行為主要應該是因為市場下行情況下，一些業主承壓能力較弱，從而進行變相維權。”

高端寫字樓紮堆或存空置隱患

在當地資深房地產業內人士王維看來，位於滄州高鐵站滄州西站附近的一排排開發建設的高檔寫字樓或存在空置隱憂。

5月6日，記者來到位於滄州西站附近的北京路上，只見一棟棟至少20層的高檔寫字樓林立，除了為數不多的幾棟竣工之外，其他的寫字樓正在緊鑼密鼓地建設中。而在為數不多已經竣工的寫字樓中，目前企業入駐情況也並不樂觀。

記者隨便撥通幾家該區域的寫字樓銷售熱線發現，目前不少寫字樓認籌情況慘澹，不少開發企業也搞起了大幅度的折扣促銷吸引消費群。在熟悉當地城市發展的人士看來，這些高端寫字樓有賠本賺吆喝之嫌。

記者走近其中幾處高端寫字樓後發現，該區域相應配套匱乏，人流稀少。但在該區域有代表性的寫字樓宣傳中卻非常惹眼——天成·財富中心座落於滄州CBD——北京路上，集商貿行政、綜合服務、文化會展、體育教育、商業文化功能於一體。未來，將成為整幅國畫中具有禮儀、景觀、地標性的“長安街”，極具發展意義。

據近期滄州當地媒體的報導，總投資35.42億元的北京路21個企業總部專案已完成投資21.76億元，其中渤海大廈、中國銀行大樓已竣工交付使用；管業大廈、天成·財富中心等項目正進行內外裝修。

而近期滄州市市長王大虎在視察該區域天成財富中心寫字樓中指出，實施北京路企業總部專案是提升滄州市城市品位、壯大中心城市經濟實力的重要舉措，也是各企業展示綜合實力、擴大社會影響力的重要視窗。

而在當地百姓眼中，這些看上去高大上的寫字樓無疑是“臉面工程。”“滄州城市的發展水準和格局決定了這座城市沒有那麼多企業有高端寫字樓的需求，因為滄州當地更多的是以一些中小企業工廠辦公為主。據我瞭解，其實很多房企當初是被政府要求進行高檔寫字樓開發的，因為高鐵站下來就可以看到一排排有當地的寫字樓，無疑是臉面工程。”王維表示。

“在我看來，滄州西部新城開建如此多的高端寫字樓未來出售或者租賃的市場渺茫，一方面西部新城開發的配套還遠遠沒跟上，另一方面這個地區真的沒有那麼多有寫字樓需求的企業。在我看來，這些重複開建的一座座寫字樓未來十年能消化掉都算是樂觀的。”上述人士表示。


對於滄州西部新城的發展現狀，河北省房地產協會的一位元業內人士告訴記者：“滄州作為三線城市近幾年在房地產方面的擴張是非常迅速的，從需求層面來說，目前滄州的城市人口聚合能力並不強大，甚至當地人口還會被京津地區虹吸過去。儘管一些官方資料顯示滄州房地產存銷比比較良好，實際上還有一個隱性庫存，像滄州有些專案，開發商拿到土地因為拆遷等問題遲遲沒得到開發或者是開發了還沒拿到預售證，我們知道這裡面的隱性庫存量還是相當巨大的。目前新城開發多半是失敗的，但當然也要允許一個消化週期。另外，在土地出讓上還是應該有點把控，城市應該是一個聚集型的，而非發散型的，否則資源不容易集中。”

對於京津冀一體化發展有過頗多研究成果的方塘智庫創始人葉一劍指出：“對於滄州這樣的三線城市來說，如何做好與京津地區的產業承接，迎接京津冀一體化帶來的紅利是當前比較迫切的。京津冀一體化三地協同發展不是房地產化，而是真正的要做到產城合一。

中糧地產(000031.SZ)日前發佈的業績報告顯示，公司一季度營業收入約為6.49億元，同比下滑33.22%；歸屬于上市公司股東的淨 利潤約為7193萬元，同比增長7.29%。但扣除非經性損益，中糧地產歸屬于上市公司股東的淨利潤約為-8491萬元，同比下滑幅度高達 237.14%。

記者以投資人身份向中糧地產董秘辦人士諮詢時，該人士表示，“營收減少主要是本期商品房銷售結算收入較上期減少，最近兩年房地產形勢都不是很好，今年營業收入希望與去年持平，沒有增加的計畫。”

實際上，近年來中糧地產第一季度的淨利潤普遍欠佳。公告顯示，2012年、2013年的第一季度，中糧地產扣非後的淨利潤分別為虧損約6149 萬元和2718萬元，並且都曾出售股票等金融資產以補充現金流。這其中只有2014年第一季度比較例外，扣非後仍然實現淨利6191萬元。

但中糧地產今年第一季度營收下滑卻是七年來首次。此外，該公司近幾年扣除非經性損益後的盈利狀況波動較大。

“中糧地產在一線、二線城市都有專案佈局，但產品線比較散，關鍵是沒有形成自己的主打產品。”蘭德諮詢總裁宋延慶認為，房企要用產品帶動業績，產品線不宜過散，一般而言做出三條主要的產品線就足夠了。

公開資料顯示，目前中糧地產以中糧鴻雲、中糧錦雲、中糧祥雲、中糧瀾山等作為主打項目，中糧禦嶺灣等為豪宅、別墅項目，中糧錦雲等項目則偏向剛需。

“橫向比較來看，中糧地產並未借助前幾年較好的機會迅速擴張規模，其發展速度相比其他房企而言不是很快，這也與控股股東中糧集團的關注度相關， 此前中糧集團更關注大悅城資產的分拆上市。”一位資深業內人士告訴《華夏時報》記者，該公司未來在整體產品線以及債務結構等方面亟須調整。

在一季度營業收入及扣除非經性損益後的淨利潤雙雙下滑的情況下，中糧地產在4月底連遭控股股東中糧集團減持。

4月24日至4月28日，中糧集團通過二級市場減持公司無限售流通股2760萬股，減持股份數量占公司總股本的1.52%。5月3日，中糧地產 公告稱，公司近日收到控股股東出具的通知，控股股東于4月29 日通過二級市場累計減持其所持有的公司無限售條件流通股合計2000萬股，減持股份數量占公司總股本的1.10%。

“此舉是否變相為中糧地產儲備現金流，目前難以確定。”上述資深業內人士表示。

事實上，中糧地產在籌集資金方面拿出的舉措並不少。中糧地產計畫在2015年度為旗下深圳、天津、南京、成都、瀋陽等8家控股子公司提供總計72.2億元的擔保額度。據瞭解，這8家子公司在去年有7家公司虧損。

除為專案擔保引入資金外，中糧地產還通過申請發行公司債券與中期票據引入資金。

據中糧地產方面介紹，“2014年公司成功為北京中糧瑞府、深圳雲景國際、成都中糧鴻雲等專案引入股權合作方，項目層面引入投資者，股權融資規模逐年擴大。”


據《地產金融視界》統計資料，截至2015年一季度末，中糧地產的貨幣資金減少至54.48億元，而短期借款和一年內到期的非流動負債則高達82.18億元。截至報告期末，中糧地產公司總負債率為76.71%。

分析人士認為，中糧地產前幾年拿下的北京孫河“地王”專案遲遲未能帶來收益，給公司現金流造成較大壓力；此外，中糧地產在成都、深圳等城市也有較多豪宅、別墅項目，這類項目一般去化週期都比較慢，對現金流的考驗較大。

東方財富網資料顯示，中糧地產目前總體市值規模約186億元。“這一規模在上市房企中屬於中等偏下位置。”宋延慶表示。

房地產業告別黃金年代，行業利潤率持續下滑，賺錢越來越難，這儼然已成為共識。而這也促使各大房企開始進行內部改革。最近動作頻頻的保利地產，先以董事長宋廣菊的一句“保利是個P”公佈自己的新方向，隨後緊鑼密鼓地公佈其商用物業近期計畫以及一季度業績。

在這些接連的動作中，依稀可見保利的突圍方向似乎正是養老地產和商業地產，但這兩個長產業鏈的環節，一直是公認的難題。

一季度銷售下滑30.5%

4月30日，保利地產公佈的2015年一季度業績顯示，該公司實現簽約金額195.05億元、簽約面積158.17萬平方米，同比分別減少30.5%和27.4%；實現認購金額239.24億元、認購面積218.04萬平方米，同比分別減少23.9%和13.8%。

與此同時，保利地產實現營業收入133.07億元，歸屬上市公司股東的淨利潤12.93億元，同比分別增長44.10%和58.63%；毛利率為42.35%，同比提高8.22個百分點。

在銷售下降的同時，保利地產在一季度新開工與拿地仍趨於保守，公司新開工面積422.5萬平米，同比僅小幅上升1.5%。拿地也較審慎，期內共拓展9個新專案，全口徑土地投資70億元，同比下滑47%，土地投資/銷售金額的比為36%。新增土地建面249.4萬平方米，平均樓面價2779元/平方米。

對於一季度銷售業績下降三成，保利地產方面表示，一季度業績下滑的主要原因是，受假期等因素影響，公司整體新推貨量不足，全新開盤項目和集中推貨的項目占比較低。因此，預計二季度伴隨推貨節奏的加快及全新開盤項目數量的提升，公司未來銷售業績將逐步改善。

對於接下來的銷售計畫，保利地產董秘黃海曾在股東會議上向投資者透露，保利全年推貨將集中去庫存，如果市場趨好，可能全年總推貨值達2000億元門檻，推貨彈性很大。而推貨窗口期上半年是五六月份，下半年則是九十月份。

雖然全年總推貨值可能高達2000億元，但擺在保利地產面前的庫存卻不是個樂觀的數字。截至2014年底，保利地產的庫存規模已經達到2672億元，相較於2013年底約2399億元增長了273億元，增幅為11.38%，庫存餘額是其2014年合同銷售額的2倍，是所有龍頭企業中庫存壓力最大的房企。同期碧桂園的存貨水準只有1000億元左右，而萬科的存貨估計也不會超過其同期銷售額的1.5倍。

“在房地產白銀時代，過多的存貨，將不是財富而是負擔，魯莽的投資，將不是機會而是風險。”在去年底的萬科投資者交流會上，萬科總裁郁亮曾發出這樣的警示，其認為“現金回款才是真正的銷售”。毫無疑問，今年的庫存將是懸在包括保利在內的地產商頭上的達摩克利斯之劍。

養老與商業的突圍

顯然已經意識到單純的“賣房”角色不足以支撐企業長遠發展，保利地產除了去庫存的想法之外，也開始著手埋下住宅地產之外的業績增長點。

4月底，保利地產董事長宋廣菊的一句“保利是個P”帶出了該公司近期的發展5P戰略。據悉，該5P戰略聚焦養老地產、全生命週期綠色建築、社區O2O、保利地產APP、海外地產五方面。其中，基於全國245個社區5000萬平方米物業基礎上的“若比鄰”商業品牌打造社區O2O即將推出，保利地產APP計畫6月推出。

繼“5P戰略”發佈之後，保利地產還在4月23日進一步發佈其商辦平臺。該商辦平臺覆蓋了北京保利旗下保利國際廣場、保利大都匯等所有商辦物業，平臺通過對公司資源進行全方位整合，進而形成聯動保障的“資產長城戰略平臺”。

值得注意的是，在保利地產大張旗鼓的商業和養老計畫下，這兩類型物業的規模都不大。單以養老地產為例，保利地產在2012啟動其首個北京養老地產專案，2014年10月該公司第二個養老公寓上海“西塘-和熹會”也投入使用。目前，保利地產在各地建設了6個養老地產項目。

事實上，保利地產並非首個介入養老地產的開發商。早在2010年，萬科宣佈將推行住宅產業化、商業地產、養老地產三大戰略。隨即，萬科就在北京房山竇店試點了養老地產專案“萬科幸福匯”，採用租售並舉的模式，為其養老地產開發鋪路。除萬科外，中鐵、萊蒙、越秀等房企以及泰康人壽等保險行業先後進入了養老地產。

雖然資料顯示，《中國老齡產業發展報告（2014）》稱，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8%增長到33%。老齡金融業和老齡房地產業將是增長的兩大亮點。到2025年和2034年，中國老齡人口將分別突破3億和4億，中國將擁有全球最大的老齡房地產業市場。

但是，即便是最早進入養老地產的萬科，也曾公開對媒體表示：“如果用養老地產這個思維想養老這個事情，那是錯誤的。萬科的養老項目房子賣出去了，但買的人都不是老年人”。

而多位業內人士也不約而同地指出，除了國內養老地產投資熱潮外，與投資熱潮相反的是國內養老消費能力目前尚未形成氣候。

倘若以目前購買養老專案的需求及結構分佈來看，70%高淨值人群目前正處於40~60歲。伴隨這群人逐步老齡化，養老產業的黃金時代將有望在2035年左右到來。因此，甚至有人悲觀地預測：“由於產業投資早於消費能力崛起前進入市場，未來五年內或有一批有部分盲目進場的養老產業公司瀕臨倒閉。對於產業鏈公司來說，不斷清晰化養老產業的盈利模式和完善養老產業的結構設計是現階段最需要重視的問題。”

據調查，當前養老地產主流的盈利模式主要是會員制、押金制、租售並舉制等幾種模式。在這些模式之下，養老地產高額的開放成本和長期的運營成本根本無法回收，基本上處於“全行業”虧損的狀態。而保利地產在2012年就已啟動的北京“和熹會”目前入住率僅為7成，運營近3年後方基本實現收支平衡。

持有型商業的痛

與此同時，保利地產另一個想要突圍的持有商業也有其心中難以言說的痛。

早在2002年，保利地產就開啟了商業地產之路。在保利地產當時制定的“十二五”規劃中，將“商業地產與住宅地產相結合”作為公司“三個結合”核心戰略之一，把商業提升到與住宅並行的戰略高度，並在當時計畫於“十二五”期間商業地產年經營收入達到20億元以上。

然而，商業地產發展並不如保利最初想的那般迅猛，截至去年年底，保利地產營業收入1091億元，商業地產僅為10.03億元，占比不足百分之一。

其中，保利正持有運營中的購物中心僅有佛山保利水城和廣州保利中環廣場兩個，全年營收僅1.8億元。保利廣州中環廣場的總建築面積為5.9萬平方米，出租率由此前的99%降至96%，2014年全年經營收入為10311萬元；佛山保利水城項目的總建築面積為11.6萬平方米，出租率為99%，全年經營收入為8327萬元。酒店則僅有佛山保利洲際酒店、成都保利公園皇冠假日酒店、廣州保利山莊酒店、陽江海陵島保利皇冠假日酒店、重慶皇冠假日酒店和廣州科學城皇冠假日酒店6家酒店，全年酒店經營收入3.25億元。

即便持有商業的基數如此低，保利地產對此領域依舊不願放棄，屢屢公開提起其開發計畫。2014年12月9日消息，保利商業副總經理方長斌在接受訪問時透露，公司將立足以往獲取的商業用地，按照26個月開業一個購物中心的速度，2015年至2018年每年將開業2~3個購物中心，到2018年，保利地產將新開業11個購物中心。

方長斌列舉的未來4年即將開業的11個項目包含：浙江慈溪保利濱湖天地、上海徐匯濱江項目、合肥瑤海項目、石家莊保利花園、長沙縣項目、中山保利國際廣場、江門濱江新城項目，湛江原點廣場專案、韶關芙蓉新城專案、廣州保利克洛維專案和廣州琶洲地塊三專案。上述持有型集中式商業總建築面積約為82.5萬平方米，均由保利商投公司統一招商管理。

“未來公司將結合市場需求形成自主品牌的酒店、商場的產品系列；在培育成熟、經營收益率達到一定標準後，通過REITs等工具實現證券化，引進創新和激勵機制等。”保利地產副總經理劉平如是稱。

值得注意的是，與現在不少新推出的購物中心動輒都是20萬平方米甚至以上的大規模相比，保利地產規劃的購物中心規模在8萬平方米左右，均為面積小、體量小的小盤。

雖然在中國的商業地產有過剩的危機以及電商興起的情況下，保利地產選擇體量小的項目可以有效地降低風險。但實際上，小的專案難以形成規模效應、對商業品牌的塑造並沒有太大的幫助。


“倘若保利地產真的想要在商業運營能力上有所突破的話，具有代表性的大體量的商場必不可少。”一位專門從事地產研究的人士稱，“地產商是習慣于賺快錢的，房子蓋好了賣出去，生意就算做完了，而養老地產和商業地產的產業鏈比住宅要長，建完房子只是完成了一部分，更關鍵的是後續的運營和管理。”

“開發商變成了管理者，賣房子的變成了護工和運營者，這將會是不小的挑戰。”對此，方長斌亦坦承：“從戰略的角度上看，保利商業地產開發量的加大，已經成為能與住宅開發並駕齊驅的另一個主營業務之一。但從經營資料上來看，保利的商業地產還需加大馬力才能與住宅開發並駕齊驅。”

不動產登記政策的制定者近期明確：不動產登記工作不與房地產稅掛鉤，而突出其保護不動產權利人合法權的核心功能，要加快推進該項工作的全面推開。

經濟觀察網記者從多個權威管道獲悉，不動產登記政策的制定者近期明確：不動產登記工作不與房地產稅掛鉤，而突出其保護不動產權利人合法權的核心功能，要加快推進該項工作的全面推開。

即將出臺的《不動產登記暫行條例細則》（以下簡稱細則）已經在上述思路下做出調整。這已經是其修訂的第五個版本，從最初一版的193條細則調整至目前的171條細則。

一直以來，不動產登記工作被視為徵收房地產稅的基礎。按照房地產稅立法路徑：搭建房地合一的不動產登記資訊平臺——啟動個人稅號（“納稅人識別號”）——起草房地產稅立法——為穩定稅負進行減稅——2017年兩會審議，上述工作以串聯推進，並聯執行。

2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》（以下簡稱條例）開始施行。《條例》第二十五條中明確，國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關資訊互通共用。

在此基礎上，財政部和國土部一直在研究將個人稅號植入到不動產登記資訊平臺之中。

而在最新的不動產登記工作思路下，不動產資訊和稅收征管部門之間的資訊互聯工作被擱置。分析人士認為，不動產登記不掛鉤房地產稅，目的是為了恢復不動產登記的基本職能——有效保護不動產權利人的合法財產權。


2007年《物權法》頒佈時即提出建立統一不動產登記制度，中共十八屆三中全會提出的“完善產權保護制度”、“賦予農民更多財產權”、“健全自然資源資產制度”等基礎性工作。今年3月，《不動產登記暫行條例》正式施行。

然而，因涉及到房地產稅徵收、以人查房等因素，不動產登記的進一步落實工作推進緩慢，這次高層明確不動產登記不要掛鉤房地產稅，顯然對加快不動產登記工作具有積極作用。

經濟觀察網獲悉：負責指導、監督該項工作的國土資源部目前已經要求各級地方政府迅速開展不動產產權產籍調查，摸清全國範圍內各類不動產“家底”。

5月9日，深圳某剛需樓盤一開盤便吸引了近4000人“搶房”的消息，撩撥著購房者的心。

“豪客”們也開始體驗到這種“搶房”的苦惱，只不過他們搶的是豪宅，一出手就是上千萬。

不久前，位於深圳蛇口片區的某豪宅項目突擊開盤，單價最高達20萬元/平方米，其推出的房源很快售罄。

種種跡象表明，深圳的豪宅市場已經重啟。根據深圳中原研究中心的監測，4月深圳一手豪宅項目總成交量明顯回升，成交面積環比增長36%，同比暴增288%。有意思的是，越來越多的香港人加入到了深圳豪宅的購買行列。

一手豪宅成交同比漲近3倍

“3•30新政”不僅快速催熱了深圳的剛需市場，也帶動了豪宅市場的復蘇。

深圳中原研究中心提供給《第一財經日報》記者的資料顯示，4月，深圳成交的一手豪宅專案雖然仍為前期活躍的19個項目，但總成交量卻有明顯回升，共成交268套，合計5.33萬平方米，面積環比增加36%，比去年4月大增288%。

其中，住宅類豪宅共成交4.65萬平方米，環比增加28%，在深圳總體住宅成交量的比重由3月的8.4%上升至11.5%。

在二手房和新房市場的火熱帶動下，開發商推售豪宅的量也有明顯的增加。4月，深圳共有3個項目開盤或加推，分別為觀瀾的萬科九龍山別墅、蛇口的招商海上世界雙璽和後海的曦灣天馥，共有200套、4.76萬平方米豪宅入市。

“由於國土局備案資料的滯後性，4月成交資料反映的主要為開春至4月上旬的成交。”深圳中原研究中心經理王飛表示。

事實上，與春節後快速活躍起來的剛需市場相比，深圳豪宅市場的復蘇略微遜色。

根據深圳中原研究中心的監測，3月，深圳住宅類豪宅成交占深圳總體住宅成交量的比重僅為8.4%，還較2月下滑了3.5個百分點。

不過，單就豪宅市場本身而言，3月的成交量還是有所回升，一手豪宅共成交221套，合計3.91萬平方米，環比增長67%。

進入到4月下旬，豪宅市場開始迅速升溫。

4月21日，廣東自貿區掛牌。當天夜間，位於深圳蛇口片區的招商海上世界雙璽突然通知意向客戶：項目剛獲得預售證，第二天一早開盤。

4月22日，該項目所推房源很快售罄。本報記者在深圳規土委官網查詢發現，該項目已備案的房源中，單價最高達20萬元/平方米，最高總價超1億元，大部分房源總價都在2000萬元以上。

一位“豪客”為買該專案房源，早已賣出多套房，騰出資金準備一次性付款。但在開盤當天，他看中的戶型和樓層卻被別人搶走了。

隨著流動性的寬鬆和資金的聚集，深圳豪宅市場中高端豪宅成交占比正逐漸上升。

根據深圳中原研究中心統計，4月深圳800萬以上豪宅成交在豪宅總量的占比高達53%，環比上升15個百分點；千萬豪宅占比37%;1500萬以上的高端豪宅占比22%。

而深圳豪宅市場升溫並非個案。德佑鏈家研究部監控的資料顯示，4月，上海市一手高端住宅(成交均價5萬元/平方米以上)成交823套，環比上漲108.4%，同比大漲183.8%；成交均價為6.89萬元/平方米。而且一豪宅項目，以38萬元/平方米的價格成為上海最貴樓盤。

港人“盯上”深圳豪宅

炒房客往往是房地產市場中最為敏銳的一個群體，他們已經提前將目標鎖定在了豪宅板塊。

有著十多年炒房經驗的林偉(化名)今年年初剛入手了一套複式海景房。在他看來，深圳樓市最近一輪漲價潮主要集中在剛需盤，而大戶型、豪宅近兩年都滯漲，在改善型需求的帶動下，大戶型將會有更多上漲動力。

值得注意的是，深圳豪宅的買家中出現了越來越多的香港人。

美聯物業深圳福田及龍阪區營業董事梁文輝表示，近日寶安及福田、布吉部分千萬豪宅均被港客買走。

據美聯物業統計，受香港樓價走高影響，香港人來深圳置業的熱情高漲。今年一季度，港人來深購房人數同比增長近三倍。除口岸、地鐵物業等外，千萬總價的豪宅將成為其置業新動向。

就在4月26日，位於深圳龍華新區地鐵4號線龍勝地鐵站的某樓盤開盤，由於該樓盤是港鐵集團開發，往來香港方便，吸引了大批港人組團搶房。

“是什麼逼迫港人來深置業呢?歸根究底，是香港高企不下的樓價。深圳龍華線地鐵樓價3.5萬元/平方米，而香港東鐵線則高達10萬元/平方米，如此懸殊的價差，自然吸引了部分香港人來深置業。”梁文輝分析，目前香港的樓價已經到了一個很高的水準，不僅首付比例提高了，還需加上二套房印花稅的措施，香港的置業成本可謂是一路攀高，致使很多香港人想買樓卻望樓生怯。

相比之下，內地不僅出臺“3•30新政”降低首付，還降息降准，購房成本不斷降低。

梁文輝說，香港人對豪宅情有獨鍾，而深圳市中心區域的豪宅價格漲幅較小，港人來深購置豪宅，其購買目的更多也是看好深圳未來的成長和發展前景。

進入5月，豪宅市場的供應也將進一步放量。根據深圳中原研究中心的監測，5月預計有近10個項目為豪宅。其中，位於寶安尖崗山片區的新世界名鐫的開發商就是來自香港的新世界中國，可能會吸引更多的港人。

在內地樓市政策陸續放寬下，市道開始回暖，大型房企明顯受惠。恆大地產（03333）繼續逆市做出銷售佳績，4月物業合約銷售金額151.2億元（人民幣．下同），按年增長8.9%，按月增長10.3%。

達標率最高內房

期內物業銷售均價每方米7156元，按年升4.1%。累計首4個月，物業合約銷售金額456.6億元，增長2.9%，完成全年銷售目標1500億元的30.4%，為目前目標完成度最高的本港上市內房股份。

相較之下，萬達商業（03699）首4個月合同銷售額雖達271.7億元，按年增長18.8%，情況不俗；由於萬達全年銷售目標為1680億元，至今完成度僅16.2%，往後銷售業績壓力相對較大。

龍湖地產（00960）首4個月合同銷售金額108.2億元，按年減少14.2%，全年目標540億元的完成度為20%。

綠城中國（03900）首4個月合同銷售金額164億元，完成全年銷售目標600億元的27.3%。


恆 大 銷 售 151 億 創 單 月 新 高
星島日報

內地樓市新政實施後，市場持續回暖，龍頭房企銷售報捷。?大地產（3333）4月銷售創新高，物業合約銷售金額為151.2億元（人民幣，下同），刷新歷來單月銷售最高紀錄，按年增長8.9%，首4個月已經完成全年銷售目標逾30%。

　　恆大4月銷售較去年同期增長8.9%，較3月則增長10.3%。期內量價齊升，合約銷售面積為211.3萬平方米，按年增長4.6%，按月增長16.5%；物業銷售均價為每平方米7156元，較去年同期增長4.1%。

　　今年首4個月，?大累計物業合約銷售金額為456.6億元，按年增長2.9%，完成全年銷售目標30.4%，目標完成率全國第一。期內累計合約銷售面積為615.1萬平方米，按年增長6.4%。

　　今年以來，恆大地產已經有三個月實現銷售金額突破百億元。市場人士指出，房地產企業定位實際需求、高性價比的產品，並採取隨行就市的營銷策略，就可把握住政策和市場的雙重機遇。

上車客按9成 高追屯門市廣場

過去周末二手交投未見起色，惟造價續創新高，沙田第一城3房戶以破頂價906.8萬元易手，上車客9成按揭高追屯門市廣場。新一輪新盤戰將爆發，料二手交投仍會受壓。

各區代理指，買家仍視新盤為入市首選，加上天雨關係，過去兩天周末睇樓量，均較對上一周差，個別分行每天只有兩、三組買家預約睇樓，而且向業主還價意慾不高，令10大屋苑過去兩天成交宗數，仍於低位徘徊。

沙田第一城3房 呎價11072元

中原地產指出，該行錄得約11宗成交，按周跌8.3%，3個屋苑零成交。事實上該行成交數字，過去14個周末均低於20宗水平。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，發展商接連推盤，政府加辣後抑壓二手交投，二手難免價升量跌，短期內10大屋苑周末成交量，仍會維持於15至18宗水平。

至於利嘉閣地產表示錄16宗成交，按周上升14%。美聯物業分行統計錄約11宗成交，按周增7宗回升約57.1%。香港置業指錄約7宗成交，較前周兩宗增2.5倍（各代理行統計屋苑有別）。

雖然二手交投量未見回升，但細價屋苑樓價持續破頂，例如沙田第一城過去周末錄3宗成交，其中14座高層A室，屬3房連套房間隔，實用面積819平方呎，望河景，以906.8萬元沽出，實用呎價11,072元，屬於屋苑造價最貴單位。

原業主於2011年以586.8萬元購入單位，持貨4年帳面獲利約320萬元。

屯門市廣場 11621元呎新高

另外祥益地產高級營業經理袁思賢透露，屯門市廣場2座高層G室，實用面積327平方呎，成交價380萬元，實用呎價11,621元屬屋苑呎價新高紀錄。

據悉，買家為上車客，計劃承造9成按揭。原業主於2013年以270萬元入市，單位兩年間升值41%。由於持貨未夠3年，交易涉及樓價1成，即38萬元額外印花稅，扣稅後帳面賺72萬元。

葵涌嘉翠園 兩房首破400萬元

買家流向二綫屋苑尋寶，葵涌嘉翠園兩房戶獲3組買家出價，終以415萬元新高價沽，屬屋苑造價首次突破400萬大關的單位。

中原地產高級分區營業經理許偉業指，上述單位為1座低層H室，實用面積465平方呎，呎價8,925元。

業界人士指，多個新盤正醞釀出售，包括將軍澳峻瀅II，以及何文田天鑄等，二手買家將進一步被吸走，惟小業主不願意平賣單位，二手價升量跌情況仍會持續。

香港置業工商舖資料研究部及土地註冊處最新數據顯示，4月工商舖市場錄得657宗買賣登記，按月急跌26%；註冊金額按月逆市微增約1%至約89.04億元。此外，上月逾億元物業註冊量亦跌25%至12宗，惟註冊金額卻升0.2%，與大市相若。

上月工廈市場共錄339宗買賣登記，按月急跌36%，跑輸大市；註冊金額卻逆市微增3%至約30.61億元。按金額分析，價值介乎5,000萬至1億元的工廈物業僅錄1宗登記，按月跌67%，跌幅最大；註冊金額約9,800萬元，按月跌59%。但期內逾億元登記共錄4宗，按月增1倍；註冊金額約9.34億元，按月增81%。當中包括價值約4.18億元的葵涌陶比工業大廈全幢及價值約1.8億元的大角咀惠立工業大廈全幢登記個案等。

至於商舖市場，上月共錄138宗成交，按月減少29%；註冊金額約21.99億元，按月跌11%。按金額分析，價值500萬元或以下的商舖登記僅錄78宗，按月挫39%；註冊金額約1.83億元，按月跌38%。

商廈登記逆市增10%

商廈交投最為亮麗，上月錄180宗登記，增加10%；註冊金額約36.44億元，增8%。當中，價值介乎1,000萬至2,000萬元註冊33宗，按月增57%；註冊金額約4.82億元，增86%。惟逾億元成交卻月跌50%至僅4宗水平，註冊額約17.06億元，按月跌12%。

香港置業工商舖行政總裁黃漢成表示，整體註冊金額逆市錄得升幅，反映大額物業對市場仍具吸引力，全幢物業更備受追捧，料趨勢將持續。此外，股市大升支持下，部分資金料將流入工商舖市場，交投步伐有望加快。

新城發展（1030）昨日宣布考慮重組兩間附屬公司，分別是江蘇新城地產及持有58.86%江蘇新城地產股權的新城控股。據重組計劃，新城控股將發行A股予江蘇新城地產的全體股東，並以換股方式吸收合併江蘇新城地產，每股江蘇新城地產B股將可換0.827股新城控股A股。

集團表示，B股於證券市場缺少流通性，令江蘇新城地產難以進入中國資本市場，亦無法令其按有利條款獲得融資，而A股市場的流通性近年已大幅增加，所以A股發行人可以更有利取得融資。

內地出台利好樓市政策後，更多城市出台鬆綁政策。最近記者從廣東省江門住建局證實，江門從5月開始，正式取消執行多年、限制包括港人在內的境外人士在江門購房的措施。此外，部門還將對公積金、信貸等政策做進一步調整。業界解讀，江門此舉或會提升整體市場的購買需求。

江門從2011年8月開始執行「限外」政策。根據國家相關部門聯合下發的通知，除法律法規另有規定的以外，港澳台居民和華僑以及在境內工作超過一年的境外個人（不含港澳台居民和華僑）在境內只能購買一套用於自住的住房。在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

江門市住建局局長馬克烈對此稱，江門是僑鄉，擁有龐大華僑群體，這部分人群回鄉購買改善性住房的需求較為旺盛。據了解，江門台山和恩平一直是華僑返鄉置業的熱點區域，當地不少樓盤也是專門針對華僑置業進行營銷。但去年以來，台山和恩平一直受到較高庫存和成交下滑的困擾，樓市整體疲軟的情況比較明顯。

放寬政策料陸續有來

「限外令」取消後，江門相關樓盤都充滿期待，有業界人士認為，不少僑胞在江門有改善住房的需求，預計這個群體的購買力會提升5%至6%。馬克烈表示，下一步江門將繼續降低住房公積金個人住房貸款首付款比例，提高住房公積金最高貸款額度，並放寬提取住房公積金用於租房的條件。