繼承者的福音來了！立法院5月19日三讀通過《地籍清理條例》修正，北市被標售或2次流標囑託國有登記的土地及建物，權利人或其繼承人向市府申請發給土地價金時，可按應繼分申請自己的土地價金，不必等所有繼承人一致同意。

無須所有繼承人蓋章
北市有許多日據、光復初期留下來土地及建物，權屬或權利內容不清，經北市府依《地籍清理條例》自2008年起清查，截至今年4月底，公告土地及建物超過2000筆，其中429筆已由權利人或繼承人重新申請登記，若超過期限尚無人申請更正或繼承登記，自2011年起，市府即分年分批公告代為標售，相關資訊可以上地政局網站「地籍清理專區」查詢。

北市地政局地籍及測量科科長葛澤桓指出，北市目前約有440筆已標售或囑託國有的土地，共約18億土地價金放在保管專戶，待權利人或繼承人來向市府申領，《地籍清理條例》原規定須有全體繼承人共同在申請文件蓋章，才能申請土地價金，修正後改為繼承人可以按應繼分申請自己的土地價金，保障權益。

富旺國際（6219）昨（25）日指出，獲103年度證基會公司治理評鑑評定為上櫃公司前20%，肯定公司在落實治理制度、重視股東權益、營運透明度、風險管理、即時資訊揭露等方面表現。

富旺昨天股價收17.95元、上漲0.05元。

富旺董事長林正雄表示，上半年在中部推出高鐵站特區「世界之翼」、「天藍」、美術館特區「國美天藏」及北屯雙捷特區「米蘭雙星」等四案，總銷合計72億元。另新竹有「湖水灩」、「金富裔」、「富春」等三件透天案，總銷約20億元；總計上半年預售案達92億元。

六都移轉件數 四月大跌19.8％

國內房市陷入急凍。台灣經濟研究院昨表示，儘管三二九檔期是房市傳統旺季，但房市買氣仍無法拉抬；根據統計，四月份六都的建物買賣移轉件數較去年同期大跌十九．八％，成交量急速萎縮，價格也將進一步向下，未來三到五年間，房市將處於修正期。台經院副研究員劉佩真表示，四月份有三二九檔期旺季，雖然從「月增率」來看，六都的成交量增加三．二％，但年增率是衰退十九．八％，這顯示國內房市仍在低檔盤旋，國內房市走弱態勢相當明顯。劉佩真說，從去年下半年起，房市就出現「量縮價微跌」局面，去年全國的房屋成交量下跌十三．八％，到了今年上半年跌幅又明顯擴大，第一季衰退幅度達十八．五五％。劉佩真分析，有兩大因素讓國內房市持續走弱，第一是政府打房政策、稅制改革等，第二是資金已經明顯從房市撤走，轉向其它投資標的。她表示，雖有人認為房地合一立法是「利空出盡」，但未來房價下修空間必然高於稅制，「建議有購屋需求者，可以再等一等」。

房屋稅之課徵係依房屋評定現值按實際使用情形適用不同的稅率，現行基隆市房屋稅徵收率為：「自住或公益出租人出租使用房屋」1.2％，「非自住房屋(即指自住或公益出租外，即包含第4戶(含)以上自住房屋)」1.5％，「供私人醫院、診所及自由職業事務所使用」3％，「營業用房屋」3％，「供人民團體等非營業使用房屋」2％及「依法登記之工廠自有供直接生產使用之房屋」為營業用房屋減半。

基隆市稅務局表示，住家用房屋稅率已區分為自住用及非自住用房屋稅率。依財政部訂頒「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，個人所有之住家用房屋，須同時符合房屋無出租使用，並供本人、配偶及直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等3要件，方屬供自住使用。

所以，房屋出租予他人作住家使用者，因與上開認定標準不符，自2014年7月起須改按非自住用房屋稅率課徵；若出租供營業用者，則按營業用稅率課徵。

房市多空交錯，不少專家建議民眾趁著尚未升息、房地合一稅未上路，及年底大選等變因，積極進場看房。不過民眾精挑細選，可千萬別買到「地雷宅」，專家透露八種銀行貸款不易的物件，要民眾購屋時謹慎判斷。

台灣房市交易低迷，銀行不僅揮別過去八折貸款的優惠，逐漸調低貸款成數，更進一步打算調升房貸利率，Dr. House小資夢想實踐家執行長潘凱文在TVBS《地球黃金線》中透露，民眾挑選房屋時，應避免有八種「很難貸」的物件，才能順利買到心中的理想房。這八種「地雷」分別為小坪數、增建過多、非住宅用地、巷弄過小、鄰居行業不佳、嫌惡設施，以及屋況過差、一樓產品。

潘凱文表示，不少小坪數物件都主打「夾層空間」，但其實銀行並不接受此類二次施工產生的坪效，與「增建過多」都屬非有效坪數，因銀行並不認定這類空間的價值。此外，巷弄寬度低於4米以下，銀行就可能下修二成貸款成數，部分物件位於僅1?2米內的巷弄中的物件，銀行甚至不願受理。

潘凱文進一步說明，雖然一樓物件具有店面效益，因此價格較高，但也有不少民眾只是為了方便撫養長輩而購置一樓房，銀行未必認同一樓的價值，因此貸款成數可能只有六成而已。

紅色子房則向好房網說明，購屋應該「堅守預算」，以目前多為七成房貸為基準換算，務必衡量房屋的預期獲利、持有時間，才不會被過多訊息混淆。房仲則提醒民眾「省貸五訣」，提醒民眾除了貸款成數、利率外，也須考量手續費、鑑價費、代書費等開銷，才能準確分析成本。

民眾買房做足功課，就怕買到「漏水屋」，聽從專家的建議檢視一遍，沒有壁癌、水管有通、窗框沒有水痕，以為萬事俱全，不料交屋隔天才發現，廁所「起水災」，因為馬桶底部整個「裂開了」。

「下雨天正是看房天」，許多民眾把握連日豪雨，紛紛進場看屋，不過一名網友在PTT上發文表示，自己做足功課，以為已充分檢查完畢才確認交屋，不料裝潢第一天進行油漆粉刷工程時，就發現「廁所淹水了」，仔細一看才發現，馬桶底部出現大裂縫，導致自來水滲出。

其實，「漏水」一直是買賣房屋最為頭疼的問題，根據內政部2015年第一季不動產消費糾紛統計，在房屋交易中，排除「其他類」的項目，「房屋漏水」位居交易糾紛榜首，今年1?3月就出現了43件漏水糾紛，民眾若真的碰上漏水問題，只能立刻請專家到場鑑定。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏向好房網說明，許多屋主以為漏水只需「通知」賣方即可，但其實必須在發現後的六個月內提起訴訟才算有效，超過時間賣方可不予理會。陳俊宏表示，倘若漏水的原因為大雨、地震所致，或者因交屋後的裝潢、格局變動而產生，此種情形難以向賣方求償。

台經院昨公布4月營建業營業氣候測驗點為82.87點，雖較3月上升1.96點，但台經院卻仍不改「看衰」房市未來走勢的態度；台經院警示，在六都不動產交易量1年跌了19.8％後，房市「急凍期」現在才真正發威，預期這波修正期恐長達3至5年，下半年六都不動產價格至少再跌5％。

台經院分析，4月營建業營業氣候測驗點上升，主要是受高雄輕軌捷運部分路段將試營運，帶動承包商土木、軌道等相關作業更加積極，加上329檔期的帶動所致。

台經院副研究員劉佩真說，4月在329檔期帶動下，移轉件數出現小幅反彈，較3月增加3.2％，但與去年4月相較，六都成交量跌幅達19.8％，在高房價的雙北地區，今年房價跌幅已達5％，若下半年再跌5％，累計今年跌幅會超過1成。

政府打房政策奏效；以雙北2000萬元房子為例，年前和年尾出價，約可省個200萬，這也是為什麼買方還持續觀望的原因。
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房地合一稅政院拍板通過，就算房產傳統旺季520檔期，北台灣有1700億元案量撐腰，但代銷業者顯然陷入苦撐局面，海悅（2348）4月財報，營收便較去年同期大減60%，總經理王俊傑坦言：「接下來數字會更難看。」

王俊傑表示，海悅已減量經營，過去代銷案量約2000億元，現減少到1200億元，各案準備長線作戰，「從預售賣到成屋、甚至成屋後，橫跨3個年度都有可能。」海悅下半年大案僅有土城的「大同莊園」新案公開。

射箭的多 買房的少
為吸引來人，部分接待中心化身遊樂場，4月起在淡水開放的射箭場，甲山林廣告開放旗下3淡水案場可索券預約射箭體驗，每周末都有300位民眾參與。但甲山林副總經理徐永仁說，3案場中成交狀況最好的「海洋都心」，每周來人賞屋僅25~30組、成交6~10戶，很多民眾顯然樂於射箭，卻對看屋、買房興趣缺缺。
璟都建設副總經理鄭明哲透露，桃園中路重劃區的接待中心，從5月中起連續5周舉辦活動，「目的僅是讓民眾了解中路重劃區，因建照還沒核發，也無法正式銷售。」

根據北市實價揭露資訊，台北市新興十大豪宅-「國美大真」共揭露10戶，其中2015總價2.3億，總坪數179.37坪，移轉樓層為11層，扣除車位單價每坪168.9萬，是目前該社區實價揭露新高。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，被評為台北市新興十大豪宅的「國美大真」，總戶數20戶，總樓高11層樓高，為靜巷一層兩戶的建案，由於是知名建設在大直的唯一代表作，加上建案戶數少，於20113，開價每坪160萬。根據實價資訊，目前該社區住宅均價136.8萬至168.9萬，對於高樓層戶每坪上看160萬以上，因屬新成屋交易行情。

彙整大直知名豪宅實價資訊，2014代官山揭露一戶，總價1.9億，扣除車位每坪單價232.7萬，是目前大直水岸高價宅的行情指標，其次為帝景水花園，實價共揭露三戶，扣除車位每坪210.1萬~214.2萬。

劉怡蓉分析，大直高價住宅，是繼大安、信義兩區，最受矚目的高價住宅市場。其中豪宅區集中在基隆河截彎取直後的重劃區，因為有美麗華商圈、內湖科學園區、故宮博物院圍繞，交通上則有多線聯外網絡以及捷運文湖線經過，甚而距離松山機場僅有兩站，更方便台商兩岸往返。且該重劃區已開發多年，可開發新案不多，供不應求亦是行情攀升原因！即便2014適逢國內不動產高價市場寒流，該區住宅大樓均價近乎每坪80萬，近一年房價成長2％，抗跌性可見一斑。

台灣人太愛吃，近期業者打造商圈，都不得不順應這股潮流！從百貨、商場業者紛紛把美食視為主力，或觀察即便在店家已相當密集的捷運商圈周邊，仍不斷有新商家前仆後繼地進入展店，都可看出業者的樂觀程度；彷彿只要祭出美食，商圈就沒有分餅的問題，反而可以一起把餅做大，吸引消費者跨商消費。「吃」的風潮也影響了產品規劃：例如甚至將美食街概念轉化、取代一般路邊店，而以店中店型式，加上日、韓新鮮品牌的引進，以「新團體」互相幫襯的「組合戰」，取代原本美食街到處可見的品牌。

信義全球資產彙整、比較近期三家近鄰捷運、皆位於熱門商圈的美食商場，包括五月中才開幕、位於中山捷運站的「FAVtory」，和在站前商圈、以引進香港平價米其林餐廳「添好運」受到矚目的「HOYII北車站」，以及位於新埔商圈、為與知名建案「新巨蛋」共構的商場「三猿廣場」。比較後發現，三家美食概念廣場，在競爭策略上，不約而同以店中店、多品牌美食聯營概念規劃。

餐飲店中店並非新的模式，信義商圈Neo19、頂好商圈Bistro98大樓，就是早期大型餐飲店中店知名案例。信義全球資產經理王維宏表示，早在2001年，信義商圈的Neo19就以複合式的主題商場為主軸，以各國料理的主題餐廳為主，並輔助搭配健身房等規畫，「休閒」的定位明確。引進店家不是旗艦店，就是本區獨家餐廳，餐飲獨特性帶來強大聚客效果。

而以甫開幕的「FAVtory」來看，其面積176坪，開幕前原為服飾集團比其的複合式服裝店，曾以獨家設計師品牌+雜貨+咖啡輕食的方式經營過好一段時間；近期轉型，將美食街概念「檯面化」：在由兩家店面合併的一層樓空間中，引入14家以日韓風格為主的餐飲小店。比較特別的是，「FAVtory」招商鎖定尚未在百貨美食街設點的店家，另外還將觀光夜市中的「明星級素人料理」鹽酥雞、紅豆餅引進，餐點價格帶則在單點100元左右、套餐200元內即可吃到，平價消費吸引週邊逛街、上班族群，也為美食店中店，帶來規劃上的新概念。

同樣以店中店模式營運，「HOYII北車站」所在站前商圈，則有包括微風台北車站、新光三越站前店、希爾頓地下樓層美食商場，和台北轉運站內的京站時尚廣場美食街等，美食強敵環伺。不過，業者看好周邊旅客、觀光客，和專程來逛街、看電影的龐大逛街客群，認為在現有1,100的空間中，仍能以像代理「添好運」這樣，或經營獨特品牌作出區隔，市場空間仍大，現有引進品牌多以國人喜愛的日式風格料理為主。至於客群包括當棟。周邊住戶，和捷運通勤族的三猿廣場，則以連鎖餐飲品牌為主，另引入了超市和嬰兒食品店等機能，強化對住戶的服務。

信義全球資產經理王維宏指出，「FAVtory」和「HOYII北車站」，同樣是主打美食，並都引入10數家品牌，但面積卻有超過六倍的差距，在立地條件(面積)上的不同，也讓兩家美食商場機能上有所差異：前者面積小，因此客單價較低，大部份店家提供餐點屬於即食、可帶走的，提高周轉率；後者則多為餐廳形式，店家擁有獨立座位區，公共空間大，延長消費者停留時間，但也較能拉高客單價。

新北市政府違章建築拆除大隊全面清查被外界形容為「天空之城」的違建以來，目前已查獲全市有17處、拆除3處，其餘14處正在陸續拆除中，預計2015年5月30日前可以全部拆除完畢。

拆除大隊於4月中旬接獲民眾檢舉，指稱新莊民本街及板橋漢生東路分別出現懸掛在兩棟建築物之間做通道的「天空之城」違建，拆除大隊在第一時間獲悉後，立即派員到場了解，並張貼拆除通知單完成違建認定，兩件違建分別於5月5日及8日強制拆除完畢。

拆除大隊指出，天空之城違建，因民眾私架懸空建築，結構未經專業技師計算，易因結構不穩而崩塌，影響其他住戶安全。爲維護公共安全，拆除大隊於5月初起，針對全市類似天空之城違建陸續派員巡查，至目前為止，已查獲17處、拆除3處，其他14處預計5月30日前全部拆除完畢。

拆除大隊表示，新北市新違建與既存違建之劃分日期為2009年6月25日，除了新違建優先拆除外，既存違建有危害公共安全、交通、衞生及市容觀瞻等情形，也是優先執行拆除對象。之前拆除隊就已針對大型鐵皮屋、垂直增建等違規情節重大的違章建築以專案列管方式執行拆除。拆除大隊呼籲民眾不要心存僥倖搭蓋違建。

新北市政府為促進台灣產業升級，因應產業需要，提供產業創新研發所需的進駐空間；利用市有停車場及商業用地，以促參方式，獎勵民間推動開發｢新莊國際創新園區BOT案｣。

新北市府表示，｢新莊國際創新園區BOT案｣規劃至少70％的樓地板面積作為數位匯流產業所需之營運總部、研發中心及運籌中心等。其他支援設施則包括停車場、產業交流中心、展演空間及商業設施等，均依促參法相關規定設置，預計將可提供200家廠商進駐，創造5,000個就業機會。

在開發｢新莊國際創新園區BOT案｣的同時，為確保市府權益，除提供停車場及數位交流空間的公共設施及回饋方案外，亦積極爭取更高權利金。｢新莊國際創新園區BOT案｣依本業及全部附屬事業之營業收入，以營業收入之2.32％~29.6％收取營運權利金。

在設定地上權50年期間，市府至少有48.5億元權利金與11.2億租金，共計59.7億元收益。佔廠商全部預估營收總額640億的9.3％，亦佔｢新莊國際創新園區BOT案｣招商時土地公告現值81億元的73％，並不低於台灣其他BOT案所收取之金額。

此外，｢新莊國際創新園區BOT案｣更訂有超額權利金收取機制，若廠商發展越好，實際營收遠超過投標時預估營收的120％，將啟動超額權利金加收機制，市府可與廠商共享獲利。

至於｢新莊國際創新園區BOT案｣大家所關心的公共建設內容，公共停車場部分主要在停一用地提供400個公共停車位，佔樓地板面積15％，若加計1300個法定停車位，其停車場比例將更高。數位文創中心則設置於商業用地，商業用地本即可興建旅館，為推動產業數位交流中心的公共設施，要求廠商至少提供1000平方公尺的公共空間(佔5.5％)，提供部分場次供市府及公眾使用。

新北市政府推動｢新莊國際創新園區BOT案｣，絕對依相關規定辦理，不會違法行事，在推展城市經濟過程中，同時確保市府權益，以促進產業升級及創造就業機會。

解決工業用地不足及輔導違章工廠申請合法經營的進度，台中副市長林陵三昨（25）日表示，市府正積極在各地尋找新的工業區用地，未來將提供中小型工廠及違章工廠申請進駐。

台中市都發局代理局長王俊傑表示，市府擬規劃「專業工業區」，讓汙染度較高的業者遷入，低汙染工廠則以就近合法的方式，向中央爭取都市計畫變更。

台中市議員張雅旻、曾朝榮、李天生昨天在議會質詢時指出，台中約有1.6萬家違章工廠，家數占全台近四分之一，但申請臨時工廠登記者不到十分之一，要求市府更重視中小企業土地、環保、稅務等經營困境，善盡輔導之責。

張雅旻表示，市府應全面檢討台中市工業的營運管理與使用率，將閒置土地廠房活化，降低工業區土地及租金價格，讓中小企業「買得起、租得起、進得去」。

台中火車站新站區成形、台糖湖濱區動工、站前商圈活化再生，舊市區全面更新，引爆東區置產新話題，很多建商爭相卡位，近3年房價漲幅約4-5成，近來也因為遷建的建國市場年底啟用，台糖商業區展開招商，預計吸引百億投資額，很多建案搶搭新東區的順風車。

近年來國際集團相繼搶進台中車站特區，東區商機再現，林維、德鼎國際、寶鴻、麗寶機構旗下的名軒、鵬程等開發商提早卡位，已成東區新地王的林維建設，在台糖生態園區陸續推出「湖濱一號」系列的「湖美」、「湖森」、「湖悅」3個建案開紅盤，成功造鎮後趁勝追擊，再推「湖濱雙星」指標個案。

台南市政府為辦理「台南市中國城暨運河星鑽地區區段徵收」作業，於2015年5月22日、5月23日假大涼里活動中心召開4場次協議價購會議，有關部分民眾陳情及新聞媒體於5月23日報導「居民不滿估價過低」情事，台南市府地政局再次說明表示本案係委託專業估價師查估市價，除依「不動產估價技術規則」查估外，另參考依「土地徵收補償市價查估辦法」查估市價，並經綜合評估及考量所有權人權益之合理保障後，作為此次協議價購價格，與市場正常交易價格應尚相符。

地政局表示，協議價購查估之「市價」係指市場正常交易價格，除應考量市場買賣實例或收益實例外，依法規規定影響交易價格之情況(如期待因素影響之交易、人為哄抬之交易等)，則需考量不予採用。本次協議價購之中國城大樓屋齡已逾35年，除權屬複雜外，內部格局、使用狀況亦有不同樣態(如地下室停車場、攤位，一樓店面、透天，及樓上住宅等)。

另依不動產估價技術規則針對區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，故本案中國城大樓內各標的係以其建坪面積為評估基礎，即依各戶之建物面積採建坪單價評估各戶之房屋總價，其所評估之房屋總價為包含建物本身及建物坐落基地所含之土地權利價格。本次協議價購價購已依相關規定綜合評估，並考量民眾財產權之合理保障，協議價購價格並無偏低之情形。

本案於開完4場協議價購會議後，截至目前已收取90份協議價購同意書。地政局再次提醒所有權人如同意參與協議價購，請於2015年6月12日前繳交同意書，如有其他陳述意見者，亦請於上述日期前以書面向本府提出。另於2015年5月25日起至2015年6月12日止，台南市府派駐人員於中西區民主里活動中心(台南市中西區府前路2段233號)提供收件及諮詢服務，所有權人如對協議價購程序或價格仍有不了解之處，歡迎至民主里活動中心就近詢問。

公所將編列預算 價購地上物

救國團賤租國有地爭議燒到宜蘭。國民黨籍宜蘭市民代表林飛身，不滿宜蘭救國團賤價承租市有地，昨提案收回土地，市代會做成決議，要求市公所年底終止租約，公所允諾編列預算價購地上物；救國團宜蘭縣團委會回應，希望留在現址繼續為地方服務。

宜蘭救國團大樓緊鄰宜蘭市公所，坐落在市區精華地段，占地四六七坪，屬市公所機關用地，救國團在民國七十一年無償撥用後，新建地上物，主建築五層樓。

市有土地無償提供給救國團達廿二年，宜蘭市公所經審計單位糾正，九十三年才訂定租賃契約，救國團一年繳交六十九萬元租金，平均每坪一千四百多元，市公所估算，不到市場行情價的一半。宜蘭縣政府地政處表示，該土地每坪公告地價兩萬八千元，市價約十七萬元，年租金六十九萬元真的是「俗擱大碗」。

部分空間常出租當賣場 市代指是營利行為

林飛身說，宜蘭救國團大樓的志清堂，常租給廠商當短期賣場，是營利行為，加上市公所辦公空間不足，沒有理由再賤租給救國團，年底租約到期時，市公所應收回土地，價購地上物，釋出空間給市民使用。

宜蘭市長江聰淵表示，根據雙方租賃契約第八條，市公所有地上物優先承購權，他承諾遵照市代會決議終止租約；宜蘭救國團地上物粗估約兩千萬元，將委託專業單位鑑價，再編列預算價購，希望保留建物加以活化。

救國團宜蘭縣團委會強調，救國團已轉型為沒有政治色彩的非營利組織，收入有限，該處主要提供社團使用、學生住宿及公益用途，盼續租或購買用地，續在地方扎根服務，將與宜蘭市公所、市代會協商，尋求解套。

中國建築（601668-CN）週一公告稱，公司近期獲得6個房屋建築項目、4個基礎設施項目，項目金額合計283.2億元，占2014年度經審計營業收入的3.5%。

該次獲得6個房屋建築項目分別位於廣西、廣東、河北、雲南，海外項目為衣索比亞商業銀行（CBE）新總部大樓項目。而基礎設施項目為安徽、湖北、福建省的高速公路項目，以及香港過海鐵路隧道建造項目。

5月25日訊，在剛剛結束的“絲路經濟帶高峰論壇”上，大智慧通訊社（微信：DZH_news）從綠地集團方面瞭解到，西安綠地企業家俱樂部成立，並獲得總計200億元的授信。

綠地集團方面表示，該平臺將充分融入“互聯網+”概念助力企業創業、成長。該平臺的發展重點區域，則瞄準“一帶一路”輻射區。

據大智慧通訊社從綠地集團相關業務人士處瞭解到，中國銀行（601988.SH/03988.HK）、農業銀行（601288.SH/01288.HK）、中信銀行（601998.SH/00998.HK）、光大銀行（601818.SH/06818.HK）、浦發銀行（600000.SH）等五大銀行為綠地企業服務平臺授信100億元。

此外，綠地集團旗下上海綠地金融服務資訊有限公司也為綠地企業服務平臺授信100億元。

綠地集團執行副總裁陳軍告訴大智慧通訊社，該平臺旨在緊抓一帶一路發展機遇，成為踐行一帶一路戰略的先行者。


據綠地集團介紹，該平臺將充分融入“互聯網+”概念，對企業的服務將實現線上、線下的充分對接，為企業客戶提供包括“產品定制的開發模式、紅利分享、企業招商、政務搭橋、融資理財、進口消費品直送、海外資產配置”等服務。

在獲得眾多大型商業銀行授信支援的同時，綠地集團還將合作的對象瞄準了眾多大型企業。

據悉，綠地集團通過與IBM、太極、三星、華為等資訊行業領先企業聯手，綠地已經在西北各產品系列中融入智慧辦公、智慧家居、智慧交通、智慧酒店、智慧商業、智慧教育、智慧醫療、智慧金融以及智慧安防等“九大智慧技術”。

蛇口東角頭地塊的地理位置較為優越，該區域房價單價5到7萬左右，以17萬平方米的總用地面積計算地塊價值起碼超80億元。
奪標鹽田體育中心，被市場認為是佳兆業事件的一次大反轉，隨後的一次套現動作，或再次體現郭英成籌錢回歸的心思。

5月24日，市場消息指，繼上個月主動將富昌融資公司結業，並低價賣掉香港豪宅之後，郭英成旗下的富昌金控一直在套現香港達力集團股票。

“平時股票買賣成交頗為稀少的達力集團，此時如此頻繁的交易並不尋常。”對於富昌金控的套利，市場人士如此告訴觀點地產新媒體。

據瞭解，達力集團與佳兆業的“緋聞”可追溯至2013年，彼時市場有消息指，佳兆業將收購達力集團擁有營運權益的深圳蛇口東角頭地塊，並打造一座建築面積近150萬平方米的城市綜合體，專案發展計畫中包含一座堪與迪拜塔比高的建築。

不過，當時該消息以佳兆業出面否認而平息，但後來郭英成家族通過不斷增持股權，潛伏達力集團的消息也不絕於市場。

套現達力集團

也許，郭氏當初持有達力股權就是看中了深圳蛇口東角頭地塊的潛在收益，但如今伴隨著達力集團去年宣佈該地塊營運已到期消息，該地塊未來充滿不確定性的前景應該也是佳兆業收手的原因。

觀點地產新媒體翻閱達力集團早前公佈的2014-2015年中期報告顯示，達力集團持有合營企業權益49%的深圳圳華港灣企業有限公司的經營期於2014年1月屆滿後終止營運，圳華已在結束營運業務，同時圳華合營雙方已決定不延續其經營期。

公告顯示，圳華持有位元處於深圳南山區東角頭的一幅土地，合營雙方曾就不同方面與相關政府部門商議訂定提議草案，當中包括將部分土地用作城市基建發展的土地填海及徵收，連同租戶安置及附帶物的補償，以及增加容積率、某些面積重新分區，以提供最終可分配土地予合營雙方的選項。

公告也坦承，倘若提議未能獲合營雙方同意或未能獲取所需相關官方機構批准，根據達力集團獲得的法律意見，該土地將會最終公開拍賣或根據中國法律以其他適當方法處理，而未來任何盈餘將會依照合營雙方的權益出資比例分派。

公告進一步透露，由於涉及事項的複雜性且須獲取不同官方機構的批准，此安排需時間達成協議，也不能保證就有關圳華事項及或其資產的處理不會引起進一步爭議或訴訟。

不過，達力集團也宣稱將會繼續與圳華中國合營方協商，並與相關政府部門商議訂定處理清算圳華土地及其它資產的方法，從而讓公司及股東獲取最佳利益。

因此，有相關熟悉蛇口東角頭地塊的深圳業內人士向觀點地產新媒體表示，佳兆業當時潛伏達力集團主要是看中這塊地未來的潛在收益。

如今地塊營運期已滿，在招拍掛收益較重新規劃地塊用途補繳地價款收益更大時，地塊歸於達力集團的可能性變得較小，如此一來，富昌金控或選擇退出。

除去上述緣由，有市場分析人士也告訴觀點地產新媒體，或許富昌金控的套利，也是郭英為回歸佳兆業，賣掉部分資產的套現動作。

據上述業內人士透露，蛇口東角頭地塊的地理位置較為優越，在蛇口自貿區掛牌及瘋長的深圳樓市背景下，該區域房價單價5到7萬左右，以17萬平方米的總用地面積計算地塊價值起碼超80億元。

東角頭碼頭風雲

東角頭地塊位於深圳蛇口區域，在80年代初由深圳航運總公司與香港達力集團合資成立深圳市圳華港灣公司作經營碼頭之用。股權方面，深圳市航運集團占合營公司51%的股權，達力集團占合營公司49%股權。

在此之前，圳華公司僅在東角頭地塊從事港口泊位和倉儲設施的開發。1993年12月，東角頭地塊上已建設了三個千噸級泊位和一個客運碼頭。

伴隨蛇口發展，東角頭區域位置價值逐漸顯現，百仕達就曾於2001年以7.8億元拿下與東角頭同屬一區的紅樹林地塊。

或許是因為看到地塊前景，圳華公司曾向深圳市政府遞交了一份申請，請求將東角頭地塊的土地用途由單一的港口開發轉變為多功能港口、居住及商業開發，這一混合型開發在當時預計需要10億到20億港元。

1995年3月，當時的深圳市政府批准了這一申請，圳華公司獲得了約33.66萬平方米的建設許可，包括約1.18萬平方米的碼頭、賓館，約22.77萬平方米的客運碼頭、住宅以及約0.59萬方米的商廈。

同時，為了增加對東角頭地塊的控制，達力集團曾在1999年12月發佈一則公告，宣佈公司通過提供3255萬元的註冊資本，計畫將圳華公司的股權由49%增至80%，並協商收購剩餘的20%股份，但直到2006年1月份，雙方一直未達成決議。

此後，圳華公司還在2009年11月19日與深圳市國土局簽訂了“東角頭專案”土地合同，將該地塊的總用地面積調整為約17萬平方米。


不過，根據觀點地產新媒體查閱達力集團持股合營公司49%股權的情況來看，達力集團想進一步把控該地塊的想法並未實現。其實，除達力集團極力爭取東角頭地塊外，專案合營公司另一股東深圳航運集團也有想法。

深圳航運集團早前就披露，將正式涉足城市綜合體建設，東角頭項目將是其第一個城市綜合體專案。據其董事長介紹，目前航運集團在東角頭等重大專案上已取得實質性進展，將爭取在年內進行申報。

據瞭解，目前深圳航運集團已經不是原先的國有性質，現在控股方是香港旭日集團，老闆是香港的知名地產大亨蔡志明。

由此來看，蛇口東角頭地塊的碼頭風雲或將繼續上演。

朗詩與北京北辰及平安不動產附屬公司深圳聯新分別佔有該項目的權益為25%、40%及35%。
5月22日，成都市國土局以拍賣方式出讓五宗地塊，三宗位於成華區，兩宗位於高新區，總出讓面積351.16畝。

這場土地拍賣會只有7家開發商參加，朗詩聯手北辰、平安力挫萬科、龍湖、中建等大腕摘得高新區兩地塊，成華區“准地王”鐵塔廠片區地塊則因報名人數不足流拍。

朗詩操盤成都

朗詩聯合體拿下的地塊為成都高新區大源組團西片區桂溪街道辦事處大源村1組、銅牌村4組兩幅“姐妹”地塊。

通過計算，上述兩地塊的實際出讓總占地面積約為63605.11平方米，平均容積率約為2.49，預計總建築面積158590.8平方米，每平方米土地成本約為人民幣5886元（以建築面積計），總收購價為人民幣9.33億元。

朗詩與北京北辰及平安不動產附屬公司深圳聯新分別佔有該項目的權益為25%、40%及35%。

“此次收購的項目是集團自去年開始全面實施‘資產輕型化，盈利多樣化’經營策略後小股操盤項目的落地。”這就意味著，朗詩的輕資產戰略首次落子成都。

在項目打造方面，朗詩透露，地塊將會統一規劃為改善型產品，並結合成都市本土氣候配置特有的綠色科技，“該地塊緊鄰成都市區地鐵五號線，區域規劃起點高，配套設施完善，具備中高端物業實施條件。”

在被朗詩聯合體成功拿下前，上述“連襟”地塊已亮相過兩次。2014年8月，高新區大源組團3宗地塊便正式亮相，起始價6500元/平方米，但3宗地塊最終都“因故終止”。

2014年12月，上述3宗地塊再次登臺，起拍樓面地價由6500元/平方米下調至5000元/平方米，降幅達23.08%。不過，調價後3宗地塊中仍有2宗流拍。

當時拍出的地塊占地面積2.64萬平方米，土地用途為住宅相容商業，建築面積6.33萬平方米，由成都旭和和自然人以總價3.29億元、樓面價5200元/平方米競得，溢價率4%。

彼時，四川中原地產研究中心研究經理向維在接受觀點地產新媒體採訪時表示，大源板塊作為成都最為火熱的板塊之一，有高新區、天府新區等規劃利好，發展潛力是不容質疑的。去年建發以8410元/平方米高價拿地，也體現了開發商對大源板塊發展前景的看好。

不過，向維強調，在如此多開發商虎視眈眈的情況下，要想脫穎而出絕非易事。一旦進駐大源，註定加入這場激烈的競爭，其中利弊權衡也是開發商有所猶豫的原因所在。

“准地王”流拍

與大源地塊相比，成華區三宗地塊在土拍會中的表現可以說是“黯然失色”。其中，成華區八裡莊路50號被四川戶信名人置業有限公司以2.85億元底價摘得，折合樓面價2200元/平方米。

另外，成華區駟馬橋路11號舊城改造土地及“准地王”鐵塔廠片區地塊均因報名人數不足而流拍。觀點地產新媒體查閱，鐵塔廠片區地塊用地面積123832.9平方米（185.75畝），土地用途為商業相容住宅，起拍樓面地價4360元/平方米，起拍總價高達27億元。

具體來看，地塊一412816平方米，地塊二不大於203145平方米（其中可相容的商業建築面積比例不大於計入容積率建築面積的10%），地塊三不大於4241平方米。

“這塊地本身就是一塊商業性質用地，占比很大，周圍有金色樂府、中糧錦雲等項目可以支撐，但也有操作上比較難的地方。”在早前交流會上，四川中原的相關人員表示。

至於該地塊最終花落誰家，正式開拍前已有各種討論與猜測：“這塊地本身就是關注重點，應該有很多開發商都會來觀摩這塊地，但也不排除某些開發商已經私下洽談。”

甚至有消息傳出，該地塊很有可能就是傳說中“成華萬達”的選址地。分析指出，考慮到成都萬達與成都萬科的“聯姻”，鐵塔廠地塊性質為商業相容住宅，符合雙方“一個開發專案中住宅部分，一個打造專案中商業部分”的優勢互補型合作方式。

眾人翹首等待的結果卻以流拍結束，不能不說出人意料。但從一定程度上來看，27億的高起價及“嚴苛”的出讓條件，或是導致該結果的一大原因。

“這塊地的起價比較高，如果不是萬達肯定也是資金實力較雄厚的開發商才可能拿這塊地。”


近年來，成都城內多次大地塊出讓都是被一些房企大鱷收入囊中。2013年，綠地以29.99億拿下南二環地王，最終打造為GIC專案；2014年4月23日，經93輪叫價，魯能大戰槐樹店26號，以9350元/平方米奪得樓面地價明達玻璃廠地塊；2015年年初，?大則以20.76億元買下川棉廠地塊。

另一方面，據土地出讓要求，競得人須在宗地範圍內二類住宅用地東側臨20米寬規劃道路處，修建套一戶型77套總產權建築面積不低於3696平方米、總套內面積不低於2849平方米的住宅用房作為返遷安置房。這就意味著，在交付至少27億元天價後，可能會面臨拆遷安置的掃尾工作。

在拆遷安置問題外，出讓公告還開發商需要無償建廣場。根據要求：“競得人要設置用地面積不小於4000平米的街頭廣場1處，建成後無償移交成華區政府。”

此前曾一度集體撤出中國內地房地產市場的外資基金，近期似有捲土重來之勢。記者從業內權威人士處獲悉，近期上海多宗寫字樓整棟收購交易幾近落單，意象明確的接盤方多為境外投資機構。在業內人士看來，看好中國內地一線城市未來2、3年物業升值潛力，無疑是促使境外資金重返市場的一個主要動因。

在上海遵義路仙霞路口，2013年剛剛落成、被稱為“LV大廈”的尚嘉中心分外搶眼，乳白色的外牆從側面看像是一隻巨大的“靴子”，這是LVMH集團在中國建造的首個大型商場。今年年初，市場盛傳LVMH旗下基金將出售集團所持的尚嘉中心50%股份，包括項目的另一大股東——澳門賭王何鴻燊旗下澳娛中國集團有限公司在內的多路資本是潛在的收購方。

記者昨日從業內權威人士處獲悉，該專案收購事宜或將在近期敲定。“目前有三個意向買家，全部是境外投資機構，一個來自亞太，另外兩個都來自美國，其中一個意向買家就是大名鼎鼎的黑石基金。”由於交易尚未最終落定，價格目前尚不可知，但基本可以確認的是，此番出售的不僅僅是LVMH持有的50%股權，澳娛中國所持有的剩餘股權亦將全部出售。

不僅是尚嘉中心，滬上多個標誌性建築的大宗交易亦都進入了最後談判階段，買家幾乎都是境外投資機構。如位於上海核心商圈的南京西路1788項目近期也傳出幾近成交的消息，買家可能是一個外資主權基金，目前談判尚在進行。據記者瞭解，該筆交易的成交價格或將在人民幣60億元左右。此外，早些時候曾傳聞75億甩賣的新天地企業天地一期目前也有3、4個買家在進行深入談判，其中外資背景的收購方占大多數。而九江路上的寶龍大廈近期也再次易主，新主人是美資背景的投資基金AEW，成交單價大約在3萬元左右。

“目前大量外資機構排隊進入中國內地樓市，在他們看來，現在是個入貨的好時機。”有業內人士向記者透露，一向精明的外資機構，在2013年至2014年曾集體撤退，但從今年年初開始，大有捲土重來之勢。其背後的原因，一是由於近期大量外資基金募集成功，正好要找投向；另一方面則是由於外資普遍看好未來2-3年中國內地一線城市物業升值的潛力。“去年上海的大宗物業收購價格確實有所回落，雖然價格調整幅度並不大，但比起此前幾年的始終快速上漲，在外資看來如今是一個出手抄底的好時機。”

另有多位元業內人士向記者表示，以上海為代表的一線城市辦公樓投資市場近年交易量大幅增長，但隨著更多的投資資金追捧辦公樓物業，優質的投資級別辦公樓始終嚴重缺乏。這也是外資機構積極進入一線城市，尤其青睞核心商圈地標性辦公物業投資價值的一個重要原因。

“從歷史經驗來看，股市和樓市始終是聯動的，股市在先，樓市在後，最終股市裡的資金將大量落在房地產市場，推高房價的上漲。”香港信和集團聯席董事田兆源表示，這或許也是此時海外機構率先進場的一個原因。

長富匯銀張保國闡述：一半以上房地產私募基金兩年淘汰邏輯。

“中國一半以上的房地產私募基金企業或將在這兩年被淘汰。”長富匯銀投資基金管理（北京）有限公司董事長兼總裁張保國22日對21世紀經濟報導記者表示。

作為房地產私募基金領域的代表之一，長富匯銀的投資風格非常鮮明。張保國對21世紀經濟報導記者表示，公司目前專注于百強房企配資、棚改和收購核心城市核心區域的核心物業這三個領域。

北京師範大學房地產研究中心主任董藩22日對21世紀經濟報導記者表示，“房地產仍然是最好的投資方式，”他認為未來房地產業發展的主要推動因素包括人口增長、城市化、家庭裂變、生活方式的演化、區際人口的整合等。房地產市場需求的增長遠未結束，雖然三四線城市目前出現結構性過盛，但一二線城市的住房需求遠沒有到頂。

房地產企業也持有類似觀點。融創中國杭州公司董事長陳?六22日表示，房地產的投資回報雖然和過去相比下降了一些，但是相比其他產業還是要更好。“房地產在過去幾年很困難，成交量萎縮，就像前幾年的股市，但這是一次醞釀的機會。以前的存量房比較多，今年要急於突破，所以要走量，價格就會下來，正是一個抄底房地產的好時機。”

風險爆發期

張保國表示，房地產行業目前已從趨勢性市場轉換到結構性市場，地產私募基金要選擇有足夠開發能力、產品設計能力、銷售能力和融資能力的百強企業或者中國一流的房企進行合作。

在張保國看來，2010年是地產金融的元年，當年開始的地產調控導致融資不再容易，催生地產金融的發展。而以前開發商只要能拿到地，獲取資金非常容易。

張保國認為，今明兩年或將是中國房地產私募基金的風險爆發期，今年由於股市的走強導致很多資金從房地產領域撤離至股市，尤其是銀行和信託這兩類機構。

“地產金融發展時間短，快速集聚了很多房地產私募基金企業，這些企業一半以上或將被淘汰。”張保國表示，已經有了很多案例應驗，以前很多基金忽略了基礎資產的審核。因為以前房地產容易賺錢，現在就不一定。這主要取決於基金管理團隊選擇什麼樣的交易對手和投資專案非常重要。地產專案良莠不齊，不好的專案肯定會導致基金兌付風險，對管理人來說就是天大的風險。

針對當前行業發展形勢，長富匯銀自身也進行了相應的業務調整，可以濃縮到以下三個方面：

第一是精選交易對手，如長富匯銀已和融創等全國排名靠前的房地產企業展開合作，這些企業往往具有好的產品研發和銷售能力以及強大的融資能力。長富匯銀與百強房企展開前期拿地、後期開發、並購等方面的配資業務。

第二，只做擅長領域，比如棚改。長富匯銀是最早參與棚改的專業金融機構之一，目前已成為棚改類主題投資基金的標杆型企業，棚改的優勢在於已經形成穩定、成熟的盈利模式，並且有政策的支持；而且，棚改項目大多處於城市的核心區位，擁有良好的銷售回款預期。

第三個，收購核心物業，長富匯銀在全國持有20棟左右的核心物業，租金年回報率可以做到7%以上，將來有望通過REITs實現退出。

從國外來看，美國每年房地產總投資的70%來源於地產基金，而國內的10%都不到。

張保國稱，在中國每年8萬億的房地產融資中，房地產基金的存量不到8000億。地產金融在國內是剛起步，未來發展空間很大。但投資於開發能力弱、產品同質化嚴重、區位偏僻的項目都是風險較大的。

“兩頭大，中間小”

房地產行業從2013年開始調整，2014年被市場普遍認為很困難，但是從基礎資料來看其實不然。

張保國介紹，登記在冊的房地產開發商的數量2013年從8萬家減少到6萬多家，2014年又從6萬多家增加到了8萬家。“誰能想到在2014年這麼困難的時期房地產開發商反而增加？”張保國表示，城鎮化的需求，加上年齡段在20-30歲之間的人群有3.3個億，其購房成家需求都是剛需，跟市場調控與否都沒有太大的關係。

目前地產業內的最大問題是房價會降的預期，但是一線城市量和價都在回升，很快還將會傳導到三四線城市。“升都是大城市先升，降是小城市先降，房地產市場不存在大的系統性風險。”張保國表示。

五牛基金副總裁全宇22日也表示，近期房地產市場一二線城市的基本面很好，市場需求旺盛；上海和北京已經成為全球房地產資產配置很重要的城市，一二線城市的住宅、辦公及一些商品物業都值得投資。

海銀財富總裁韓芳則認為，目前房地產市場出現分化，一二線城市的投資項目依舊有吸引力。隨著“3•30”政策（降低二套房貸款首付比例和二手房滿2年交易免征營業稅）的出臺，改善性住房有望長期受益。


張保國認為，2014年只是區域調整，去年受影響最大的是東部沿海的江浙地區，“東部沿海一個縣城房價均價都到二三萬了，價格應該回歸。”

但是他看好中西部地區，其中中西部分兩種，一種是在最近五六年內新開的新區，沒有外來人口的經濟支撐，房價的前景比較悲觀。

但多數的中西部城市，尤其是三線四線的地級城市，GDP在2000億左右，人口一百萬左右，產業結構完整，特別是處於高鐵沿線的，經濟基本穩定，城市的城區人口只占到總人口的五分之一到十分之一的，這樣的城市在張保國看來房地產問題並不大。“今年的市場是‘兩頭大，中間小’，兩頭是指一線和五線不錯，二三四都一般，但是系統性風險是不存在的。”

週末的暴雨紅色預警，並沒有澆滅深圳市民的購房熱情，新入市的三個樓盤全部“日光”，銷售總額共計約70億元。“3•30新政”後，深圳樓市似乎結束了築底過程，在去年反彈的基礎上，開始大幅上漲。雖然國家統計局的住宅銷售價格資料顯示，深圳房價僅上漲1.8%，但如果聚焦熱門區域，會發現房價的上漲幅度甚至可以用“非理性”來形容，如半年內新房單價接連突破三萬、四萬的龍華片區。

熱門區域房價破4萬

上述三個樓盤所在的區域，原屬深圳樓市的房價窪地，但在近半年的搶房潮中，這些“中小板”被迅速填平，甚至有反超“藍籌”福田片區的架勢。目前，福田片區的二手房均價為每平方米4萬元。

短期看，龍華片區的上漲行情，始于一宗被拍出的地塊。去年9月30日，央行放鬆限貸政策後，深圳樓市回暖。當年10月，深圳拍出全年唯一一塊住宅用地，樓面地價為每平方米2.5萬元。在當時這一價格十分驚人，這與其周邊二手房的價格相當。

在此鼓舞下，龍華片區迅速釋放了之前市政規劃的利好。《每日經濟新聞》記者發現，幾個新盤現場甚至出現了來自香港的置業者和炒房者。去年11月，中海錦城以均價3.25萬元開盤，龍華新盤房價首次“破3”；今年5月23日，中海錦城又加推項目，將龍華新房帶入4萬元時代。

美聯物業全國研究中心經理何倩茹認為，龍華片區樓價“破4”不奇怪，主要緣於市政規劃。目前，深圳北站商務中心的建設已全面啟動，該片區還聚集了包括九方、星河COCOCity等大型商業綜合體。等到廣深港高鐵全面開通後，深圳北站還將具有口岸功能，30分鐘可直達香港西九龍。

南山西麗片區的情況與龍華類似。2014年以前，入市項目寥寥無幾。自從2010年市政規劃將此定位成深圳矽谷和南山國際知識創新村後，包括萬科、特建發在內的房企紛紛進駐，2014年開始成為深圳住宅供應熱區。

資料顯示供大於求

除了市政規劃，在談及深圳樓價時，供需是繞不開的話題。

一名上市房企高管向《每日經濟新聞》記者表示，一方面深圳土地供應太少，另一方面人口淨流量又持續為正，且常住人口平均年齡僅34歲，所以不少炒房者甚至來到位於深圳與惠州交界處的樓盤大量買房。

從2011年開始，深圳招拍掛管道的住宅土地供應持續走低，已逼近無地可供的地步。根據中國指數研究院的資料顯示，2013年深圳僅出讓三宗，共計13.2萬平方米，較2012年出讓面積縮減超過70%。2014年，更是直接減少到只出讓一宗地，這使得深圳每平方米地價從3618元（2011年）、5109元（2012年）、10649元（2013年）一路上漲到25093元（2014年）。

深圳住宅市場還有來自城市更新（舊改）的專案補充，但是深圳規土委相關負責人表示，一直以來，城市更新用地都側重於戰略性新興產業用地，未來占比會較現在更為明顯。這意味著，住宅用地供應還將會壓縮。

不過，從住宅市場的資料上看，深圳樓市的供需似乎又並沒有那麼緊張。深圳商品住宅銷供比在經過2009年的高點後，整體呈下降態勢。從2010年到2014年的5年間，批准上市面積為2521萬平方米，銷售面積1800萬平方米，批准上市套數約27萬，銷售套數約20萬套，平均供銷比為0.71。

這意味著，至少還有30%的房源成為庫存，深圳供銷比遠低於上海1:1的水準，至少不能算是供不應求。

另外，自從2008年新開工面積（471萬平方米）與竣工面積（444萬平方米）大致持平外，此後深圳的新開工面積一直遠遠大於竣工面積。2013年高點時，甚至達到910萬平方米：196萬平方米。

從上述資料來看，深圳這座城市似乎正處於樓市大供應的前夕。

產業人口聚集效應

在四個一線城市中，深圳房價近期漲幅最大。業內人士認為，這與深圳的產業轉型已渡過最艱難時期不無關係。

中國社科院最新發佈的2015年《城市競爭力藍皮書》稱，在去年中國城市綜合競爭力排名中，深圳首次超越香港，躍居榜首。

上述上市房企高管稱，深圳有些企業是別處找不到的，像平安、華為、騰訊，這些企業的員工不僅年輕，而且購買力強，怎麼可能不買房子？

從“三來一補”的外向型經濟，到如今的總部經濟、科技園創業、前海跨境金融，深圳已開拓了六大戰略性新興產業，2014年互聯網產業、新一代資訊技術產業、文化創意產業均呈現兩位數以上增長。第三產業占GDP的比重達56.5%，創歷史新高。

產業成功轉型，不僅推動了人口聚集，更使得深圳在人均GDP、人均可支配收入、人均存款等指標上均在國內排名第一。

不過，僅基本面向好，也許並不足以支撐像龍華片區跨越式的增長。上述房企高管說，購房者的消費心理也起了作用。何倩茹稱，最近上漲火熱的片區已提前預支了未來幾年的升值潛力。

中原地產統計十大屋苑，周六及周日錄得13宗成交，按周大跌五成。美聯物業統計的十大屋苑周末錄得19宗成交，按周減少8宗；利嘉閣地產的統計則顯示，十大屋苑成交按周跌6宗，至19宗。

新界公屋呎價今年來三度破頂，粉嶺華明邨開放式「迷你戶」，呎價首達1.2萬元大關，創新界已補地價公屋呎價新高，貴過同區私樓呎價逾1成。

147呎178萬沽 呎價貴私樓1成

樓價貴買家惟有愈住愈細，單位面積不足200平方呎公屋迷你戶，呎價突破萬元後，不斷向高位進發。最新華明邨信明樓高層27室，實用面積147平方呎，據悉上周放盤，叫價185萬元，數日後以178萬元（已補地價）沽，呎價12,109元，創新界已補價公屋呎價新高。據悉，原業主2000年以近5萬元（未補地價）購入單位。

上述單位貴為新界公屋王，惟內籠質素只屬一般。據代理提供相片顯示，單位地下鋪有地磚，內設有訂造家具及床。值得一提，是單位設有特製子母門，縮窄門框，以遷就床鋪可擺放門口旁，同時不阻礙大門開關。門口空間較正常細，住客或要側身進出。

區內代理指，華明邨開放式單位少，因銀碼細同時吸引上車客和收租客追捧，盤源快速被市場承接，且造價往往比舊成交單位高，如今年1月同類單位，以170萬元（已補地價）沽出，最新成交較舊紀錄高出8萬元或4.7%。

是次新界公屋王華明邨，呎價更貴過私樓，同區屋苑牽晴間新近呎價約10,300至10,600元；亦較大埔嵐山開放式單位更貴，今年I期7座中層A室，面積180平方呎，以190萬元沽，呎價10,556元，華明邨呎價比新盤同類單位貴15%。

華明邨呎價首破1.2萬元，屬全港公屋呎價次高，距目前全港最貴公屋王鑽石山鳳德邨呎價紀錄12,245元，僅相距1.1%。

華明邨交投轉快，周內連錄兩宗成交，包括信明樓低層4室，實用面積212平方呎，同屬開放式間隔，以190萬元（已補地價）沽出，呎價8,962元。原業主2008年11月以約56萬元（已補地價）入市，7年間升值134萬元或2.4倍。

屯門建生邨598呎 綠表208萬售

至於公屋綠表市場（未補地價），市場連錄多宗高價個案，祥益地產高級營業經理胡志偉指，屯門建生邨樂生樓高層10室，實用面積598平方呎，剛以208萬元易手，呎價3,478元，是屯門首個造價超越200萬元大關綠表公屋。

另同邨樂生樓高層7室，實用面積544平方呎，剛於綠表市場以195萬元沽，呎價3,585元，屬屋苑呎價次高。原業主2010年10月以74萬元購入，是次帳面賺121萬元，升值164%。

香港置業工商舖資料研究部稱， 4月份錄得138宗商舖註冊，按月急跌29%；註冊金額約21.99億元，按月下跌11%。

按價值劃分，4月價值500萬元或以下的細價舖僅錄78宗登記，按月跌39%；期內註冊金額錄約1.83億元，按月減少38%。逾億元買賣交投表現同樣欠佳，上月僅錄4宗註冊，按月大跌33%；期內註冊金額則按月下跌18%至約8.67億元。

細價舖成交佔整體商舖註冊量比率約57%，較3月份佔比約66%比率減少9個百分點，連升兩個月後首度回落；若與去年同期比較，比率更按年急降18個百分點。

香港置業至尊旺舖董事陳偉材表示，由於上月舖位拆售項目數量不多，加上零售市道疲弱，影響用家入市信心，導致整體商舖註冊量創近8個月新低。一線街出現頂租或不再續租情況，反映商戶對商鋪的後市態度審慎，同時為商鋪的租售價格帶來下調壓力，相信減價減租個案將持續增加。

　　自內地政府放鬆按揭政策後，深圳房地產市場熾熱，成交價屢破新高，樓價上漲速度跑贏其他一?城市如北京、上海等。龍光地產財務總監賴卓斌表示看好公司今年10月開始預售的玖龍璽項目，預期未來5個月樓價持續上升，有信心最終突破每平方米4萬元（人民幣，下同），貨價總值100億。

　　賴卓斌解釋，深圳房價急升的根本原因是供應和需求的極度不平衡，一年深圳一手樓宇銷售面積大約450萬平方米，但去年只有龍華區一塊地供應市場，該地總建築面積大約20萬平方米。他續稱，深圳不能逐漸向外發展，限制了有潛力的可發展土地數目。

　　另外，在深圳落戶政策較寬鬆及該區多年輕人下，大學畢業生和不同企業高層都會選擇在深圳置業，帶動市場對鄰近地鐵站項目的需求，現在玖龍璽周邊同級的住宅項目大多從每平方米3萬急升至每平方米4萬。

　　而公司的另一重點發展項目龍光城，賴卓斌表示今年首四個月銷售額遠超預期，其中三月單月的銷售額就達到5億元，目前已調高全年銷售目標。

　　新盤持續主導大市，部分一手樓盤甫一推出即獲不俗承接，故發展商紛削優惠，帶動二手業主叫價強硬，市場錄部分二手加價或反價放盤個案。

　　《星島地產網》就「隨着新盤削減優惠，二手放盤紛紛乘勢加價或反價。你認為市場是否有承接？」為題進行民調，得出結果有約三成六受訪者認為，即使二手業主乘勢加價或反價放盤，市場仍有一定承接力。

　　是次調查共訪問了二百零一名人士，當中有七十三名受訪者，即約三成六人士指出，市民置業需求持續，即使二手業主加價或反價放盤，仍可獲買家入市承接。

　　至於認為二手放盤加價或反價，導致市場承接力不足的有約三成四人，即六十九名受訪者。此外，亦有五十九名受訪者表示，現階段暫難估計二手市場的承接力。

　　業內人士認為，雖然多個一手新盤以貼市價及多項折扣優惠吸客，分薄二手樓盤購買力，惟仍有多項屋苑錄破頂交易個案，故顯示準買家置業需求殷切，市場有一定承接力。

澳洲央行（RBA）打匯有輒了，澳洲銀行業上週承諾配合政策打房，市場解讀這將有利RBA進一步降息壓低澳元匯率。

澳洲房市景氣過熱，一直是RBA的心腹大患，前次幾降息，RBA遭批動作太慢，主要原因即是對房市泡沫有所顧慮。據彭博社報導，雪梨房價過去三年飆漲了約4成。

嘉實XQ全球贏家報價顯示，截至25日10時36分(GMT+8)止，澳元兌美元盤中走平、暫報0.7813，近8個交易日有6日呈現貶值走勢。

儘管如此，澳元目前仍高於長期歷史平均水平，原因在於澳洲公債殖利率相對高於其它先進國家，並對澳元帶來支撐作用。澳元匯價過高被RBA認定是澳洲整體經濟復甦低於期待的主因之一，RBA若想再壓低匯價，也勢必要從利率下手。

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全國不動產看好日本房市目前處於「房價走漲的初升段」，且國內游資仍然相當充沛，今(25)日宣布與日商TOTAL ESTATE合作，成為其再生住宅唯一銷售通路，未來在台日同步銷售，估計第1波可銷售戶數達350戶，總銷金額約新台幣32億元。

全國不動產董事長葉春智表示，國內資金轉向海外投資的市況熱絡，在各國市場中，尤其看好日本房市表現，並預期在2020年東京奧運前，不僅房屋出租投報率高，房屋總價也將穩定上揚，目前來看算相對低點，國人可把握時機，進軍日本房市投資。

全國不動產總經理石吉平解釋，「再生住宅」的概念是「將「還能住的房屋」提升至「想要住的房屋」，近期國人赴日購屋著重在高增值空間的新成屋，然而新成屋房價較高、導致租金投報率相對較低；而中古屋雖然房價較低，乍看租金投報率較高，但隨著物件屋齡提高，建物內外逐漸老舊，房價和租金會隨之下降，因此，再生住宅反而成為另一個優質選擇。

全國不動產分析，過去日本被認為房價只跌不漲，但根據日本國土交通省最新統計，三大都會區東京都、大阪府和名古屋圈的住宅用地、商業用地公告地價連續2年上升0.4-1.8%，且自從日本首相安倍晉三2012年9月上任以來，中古屋成交單價也從每坪新台幣41.3萬元成長至新台幣51.5萬元，漲幅達25%，顯示日本房價初升段已啟動。

全國不動產企研室主任張瀞勻進一步指出，目前東京住宅自有率僅45.8%，等於是有54.2%的居民沒有自有住宅，加上日本企業文化鼓勵員工輪調，且東京房價高、公司多有租金津貼，因此大部分民眾選擇租屋，推動東京租屋市場越來越火熱。

TOTAL ESTATE表示，再生住宅價格約新成屋的70%甚至更低，儘管屋齡30年左右，但具備地處早期開發中心地段優勢，且再生後配置有高級裝潢和家具，比起一般購買中古屋後須自行翻修、平均需耗費1000-1500萬日元來的划算，目前海外投資客主要來自大陸、台灣，同時，日本人也逐漸以再生住宅作為購屋主要選項。

全國不動產強調，再生住宅購買價格較新成屋便宜不少，但租金與新成屋差不多，整體投報率比起新成屋、中古屋都好，是作為海外資產投資的良好選項，估計平均投報率至少3.5-4.5%，若扣除當地包租公司管理費，淨投報率也有近3%的水準。

葉春智強調，比起東協或歐洲市場，全國不動產希望做比台灣更先進國家的海外投資企劃，他坦言，市場上的確存在有詐騙問題，建議投資人在做選擇時，以法治健全的國家為主，投資風險相對低。