房地合一稅通過，不少民眾趕下半年進場，房屋業者公布第2季民調，發現想買「成屋」的民眾提升至75%，想買預售屋的民眾則僅剩23%。專家認為，成屋將是全台下半年主力買盤，交易量估計增2~3成。

全台預售屋需求下滑
永慶房屋民調比較Q1、Q2的民眾有意購屋的產品，想買成屋全台佔比，從Q1的71%增至75%，預售屋需求則下滑3個百分點，僅剩23%。高雄市成屋需求從70%增加至86%，增加16個百分點，是成屋需求最高的都會區，其次桃園市自66%上升至74%，成長8個百分點；台中市、台南市則增加4個百分點，雙北市皆佔76%，季增3個百分點。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，預售產品若於明後年交屋，僅能適用稅賦較重的房地合一新制，加上去年雙北、宜蘭、高雄調升房屋稅基，包含去年7月1日後交屋的新屋及未來交屋的預售產品，房屋稅、契稅皆明顯大增，六都預售需求下滑，而豪宅佔比也僅剩台北市1%，其他5都皆掛零，顯見政策壓力沉重。

六都成屋需求增加，全國不動產經理許智堯分析，高雄市、桃園市相對房價基期低、重大建設多，成屋需求量成長快速；台中市、台南市目前多為自住客，偏好公設少的成屋，進場速度稍慢，但有回溫跡象，至於雙北市則因房價偏高，回溫相對慢。他估計，目前持滿2年屋主為避稅，多獲利了結，全台下半年成屋交易將成長2~3成，價格盤整5~10%。


自由時報
預售屋未來稅負重 75%民眾首選成屋

房仲調查第2季購屋趨勢，發現有38%受訪民眾認為下半年是購屋時機點，欲購屋民眾則有高達75%以成屋為首選。六大都會區中又以高雄市民眾欲購買成屋的比重最高，高達86%，為六都之最。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，明、後年交屋的預售屋勢必會遇上房地合一稅，未來稅負較沉重，加上去年雙北、宜蘭、高雄調升房屋稅基，其中還包括去年7月1日後交屋的新屋及未來交屋的預售屋，房屋稅及契稅等購買持有負擔都將明顯大增，因此目前市場對這類預售及新屋的需求不斷下滑，中古屋則有越來越受到市場青睞的狀況。

比較本季與上季的進場購屋類型發現，全台成屋需求第1季約71%，第2季則稍微提升4%，來到75%。若從六都來看，六都的成屋需求占比有3-16%不等的提升，其中高雄市成屋需求佔比為86%，為六都最高，相較於上季提升16%，同時也是六都成屋需求成長最多的縣市。而桃園市成屋需求與上季相較成長8%，是增加幅度第2高的都會區。綜觀而言，六都本季成屋的需求不只站穩7成，有的還向8成挑戰，成屋需求穩健增加。

黃舒衛指出，除預售屋出現買盤流失的現象，比較特殊的是，今年的房屋稅加稅風暴讓地上權住宅恐怕連基本盤都難保。地上權產品在台北市、桃園市、高雄市雖是小眾市場，上季還有3%的選購意願，但這季卻已全軍覆沒，值得政策主管機關及建商、屋主參考。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，在持有與移轉成本大大加重下，豪宅市場買氣也相對趨弱，加上國稅局積極查核，更是雪上加霜。今年北市中山區交易量增，除來自新成屋交屋外，中山區新豪宅相對低價與低調的優勢，反而在市場清淡時異軍突起。

宏盛建設（2534）昨（24）日股東會，董座林祖郁一開始就為去年虧損跟小股東致歉，他表示宏盛手中握有預售、新成屋銷售金額約300億元，其中總銷上看200億元的宏盛金融中心，潛在買方表態，希望今年底前賣出，明年才有臉見股東。

宏盛昨日股東會承認去年營收達9.73億元，稅後虧損2.37億元，每股稅後虧損0.4元，會中並通過從法定盈餘公積、資本公積每股配發0.4元現金股利。

林祖郁也在今日股東會上對去年公司虧損對小股東表示歉意。

他並指出，雖然公司今年沒有新的案子推出，不過現在手上預售、成屋案合計共300億元可銷售，接下來公司會積極賣屋，希望明年能帶給股東亮麗的成績。

至於今年業績表現，林祖郁說，「宏盛學－至達」已在去年第4季完工，仍有四戶、總銷合計約1億元上下可銷售。另外，總銷逾50億元的「宏盛陽明」銷售達三成，將在本季完工交屋。最後總銷上看200億元的「宏盛金融中心」（捷四案）也有潛在買方積極表態中。

林祖郁強調，依今年元大人壽以每坪成交價破千萬元標下南京東路土地來看，市場上確實有買方願意出高價買地，只是買方認為標的物是否有其價值而已。他強調，現在有多組潛在買方洽談「宏盛金融中心」全棟買下，包括規劃做自用、飯店或商辦的客戶都有。

對於政策，林祖郁表示，政府左手打壓房價，右手國有地標地又創高價，自相矛盾；對於剛通過的房地合一稅，林祖郁指出，新制剛過市場還在觀望中，認為今年買氣將會減少，不過價格則持平表現；對於這波景氣往下修正要多久，他指稱「沒師傅」，誰都不敢講。

宏盛建設目前手中還有各兩戶「仁愛帝寶」、「信義帝寶」；明年預計有總銷逾16億元、銷售達七成的「宏盛帝境」完工，總銷逾50億元「宏盛新世界I」已完銷，因此明年確定有60億元營收在手，未來四年業績無虞。

房地產景氣眾說紛紜，宏盛董事長林祖郁昨天表示，房市總有景氣循環，但這波要向下多久，「沒師傅」（指沒人說得準）。不過因土地成本沒降、容積率又被政府限縮、公告現值也增加，這些成本都反映在房價裡，所以房價很難有降價空間。

他話鋒一轉，嚴批政府一方面高喊居住正義，另一方面不斷增加房地產相關稅目，而且國有地、聯開案分到的住宅拿出來標售，定價又這麼高，房價要怎麼下跌，根本就是政策自相矛盾。

他還說，宏盛建設跟宏泰人壽共同投資興建的「宏盛國際金融中心」，當初土地是兩家公司共同持有，政府無持份，只因捷運出口從地上通過，卻強制要聯合開發，否則要強制徵收土地，而且興建完成後，整棟樓讓政府自己選喜歡的單位，卻選了1年，一直到今年初產權才完成登記，拖到房市景氣從好變成不好，否則說不定早就賣掉了。

另外，林祖郁對於部分建商看淡「林三淡」（林口、三峽、淡水）房市後市不以為然，雖然宏盛在淡水有很多推案，但他說淡水天然環境好，而且很多首購族需要房子，1坪20幾萬元的房子在台北要去哪裡找，淡水的住戶會分批入住，請股東不要擔心銷售的問題。

林祖郁說，目前宏盛在手成屋及預售屋金額合計約300億元，成屋及預售各占一半，今年業績主要看成屋銷售情況以及「宏盛國際金融中心」能否銷售；明年則有已售7成、總銷16億元的新莊「宏盛帝境」，以及幾近完銷、總銷50億元的「宏盛新世界」第1期可以入帳；後年則有銷售7成、總銷110億元的「宏盛新世界」第2期、得意山莊─微風區總銷12億元、目前已售3成可以入帳，業績來源無虞。


工商時報
宏盛國際金融中心開價200億 可議價

建築業的「土地公」宏盛建設（2534），面對這一波房地產景氣大多頭進入高檔震盪階段，也決心「撩落去」、拚業績。宏盛國際金融大樓開價200億元，正洽特定法人，整棟求售，不過現在宏盛首度鬆口，200億元是開價、還是有議價空間。

宏盛董事長林祖郁昨天表示，宏盛今年目標是銷售手中300億元待售餘屋，力拼2015年打破連三年虧損局面、目標虧轉盈。

宏盛昨（24）日召開股東會，林祖郁表示，房地合一稅立法完成後，有助於新成屋銷售，宏盛今年目標是衝刺約300億元的餘屋，其中150億元為新成屋、150億元為預售和在建新案。

宏盛財務經理李宗平表示，手中150億新成屋包括宏盛國際金融中心在內，宏盛和宏泰人壽合作開發，宏盛佔6成，開價200億元估計、約佔120億元，第一優先整棟銷售。已有特定買家洽購，宏盛會給一點議價空間。

林祖郁表示，宏盛國際金融中心和市府拔河很久，103年完成權配、並取得產權，對外銷售，如果不是權配拖延，早就整棟賣掉。現在市場已經變化，有人想買整棟、有人想買多樓層，希望年底前有機會順利處分。

儘管房市相對低迷，永慶房產集團旗下4個房仲品牌，憑藉跨品牌成功經驗複製和合作模式發揮效益，在《工商時報》「2015臺灣服務業大評鑑」房仲類前5名當中，集團旗下的永慶房屋、台慶不動產、有巢氏房屋和永慶不動產就包辦4名，成為最大贏家！

其中，永慶房屋連續3年獲得房仲類第1名，成立未滿3年的台慶不動產，則異軍突起拿下第2名的肯定，永慶集團4大房仲品牌擠進前5名的殊榮，刷新房仲業得獎紀錄，更成為台灣房仲業的服務新標竿。

根據臺灣服務業大評鑑稽查發現，永慶勝出原因在於永慶房屋服務具專業、熱忱，在與顧客互動過程中能仔細聆聽客戶需求，帶看過程中非常注意小細節；另外，除詳細介紹物件各項優點外，還會主動告知物件缺點不會隱瞞，讓顧客在安心的基礎下做最好的評估。

永慶房產集團總經理廖本勝表示，2013年永慶房屋首次奪冠，背後是來自於1萬次的演練努力而成；2014年再次獲得第1名肯定，是因為不斷的稽核；今年3度獲獎不只蟬聯冠軍，永慶集團更囊括前5名中的4個名額，這代表著服務已經融入集團文化，成為永慶人的DNA，而這也可從永慶第一線的經紀人和秘書，連續3年都獲得服務尖兵獎的肯定獲得證明。

他指出，集團自成立以來，永慶站在消費者立場，透過科技工具創新房仲服務模式，更培養房仲經

紀人的專業及觀察能力，讓經紀人不只是買賣房子，而是提供專業諮詢與精準配對的房產顧問。

廖本勝說，去年永慶推「房仲科技3.0」服務，透過各式行動載具、電腦或房仲門市提供全通路服務，搭配經紀人專業觀察探索及雲端系統的智慧分析，協助精準配對。

而「My屋最速配」系統則將物件標籤化、系統化，從大環境的周遭如交通到社區的公共設施，及房子的公設比、採光等，都一一標籤，結合經紀人所探索出的需求，更精準快速比對出適合的物件，讓客戶省下20％的看屋時間。

他進一步指出，隨著網路的發達，現在的消費者面臨的困擾是資訊多卻過於片段，實價登錄資訊雖透明但不夠完整，剛通過的房地合一稅資訊紛亂；為此，永慶今年將新推「社區行情導覽」功能，彙整實價登錄與永慶最新成交資訊，協助消費者掌握更全面且精準的資訊，讓買賣決策更清楚。

此外，永慶房仲網6月中推出「一次搞懂房地合一稅」服務，透過易懂的影片、時時更新資訊，讓民眾可一目了然，更創房仲之先推出「房稅專家面對面」現場直播，讓民眾連線發問，由專家親自即時解答，6月10日首場推出，短短1小時，創下近3,000人次上線觀看。

廖本勝表示，永慶集團旗下4品牌能名列前5名，加盟品牌間的交流學習，也是讓跨品牌合作發揮綜效的主因之一。

永慶集團的加盟副品牌約有50％店東，是來自集團內原有品牌的店東再擴點，或是內部員工自行創業，這些新店東的品牌認同度原本就高，加上店與店之間也彼此熟悉，逐步形成一個區域聯盟，讓集團內跨品牌合作更為順暢。

廖本勝認為，不同其他加盟品牌單一門市單打獨鬥，永慶重視團隊合作、共享成長，不僅建立永慶不動產、有巢氏、台慶不動產跨品牌聯賣制度，同時也鼓勵服務的相互觀摩，透過跨店跨品牌的參訪觀摩，共同追求服務品質的提升。

永慶 逆勢加薪最高11％

永慶集團秉持，想要有滿意的客戶，就要先有幸福的員工！所以，不畏房市景氣低迷，今年6月大動作宣布集團總部行政體系人員依績效表現調薪，平均調幅5％、績優員工最高達11％，跌破市場眼鏡。

永慶集團認為，越是不景氣，越要惜才、留才、育才，當市場進行盤整時，組織應把握時機進行優化，強化競爭力與向心力；回顧集團成立27年來面臨4波景氣考驗，都能以優秀人才結合新科技的創新服務突破重圍，再創巔峰。

永慶表示，集團投入相當大的心力，對第一線房仲經紀人員進行長時間培育，面對平均年齡27歲的經紀人，沒有太多人生閱歷，又需要探索並整合買賣雙方的需求，永慶從能力、觀念和制度下手，結合科技工具，打造i智慧行動服務平台，幫助新人快速上手。

此外，不僅提供新進經紀人優於業界的薪資保障，前9個月保障月薪5萬元及360小時教育訓練，還有學長姐帶領的「師徒達人制」，積極培養新進人員成為房產顧問。

為協助永慶人均衡生活，永慶也提供多元的社團或球類活動；另在協助客戶圓成家夢的同時，永慶也積極協助經紀人完成3年買屋、5年五子登科的夢想，提供每人每年最高250萬元的購屋基金；根據統計，在永慶年資3年以上的經紀人，幾乎每2人中就有1人已完成購屋的夢想。

總統2015年6月24日公布建立房地合一課徵所得稅制度之「所得稅法」部分條文修正案及「特種貨物及勞務稅條例」第6條之1修正案，將自2016年1月1日起施行，新稅制有關營利事業部分大致與現制相同，至個人部分，其重點如下：

一、課稅範圍
(一)2016年1月1日以後取得之房地。
(二)2014年1月1日之次日以後取得之房地，且持有期間在2年以內。至繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

二、稅基(課稅所得)
以房地收入減除成本、費用所計算之所得額，再減除依土地稅法計算之土地漲價總數額之餘額做為稅基。

三、稅率(中華民國境內居住者適用)
　(一)持有1年以內房地交易所得稅稅率訂為45％；另持有超過1年而在2年以內者，稅率訂為35％。
　(二)持有超過2年在10年以內房地交易所得稅稅率訂為20％；持有期間超過10年稅率訂為15％。
　(三)個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素，出售持有期間在2年以內之房屋、土地，及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內興建完成並銷售該房屋、土地者，其所得適用20％稅率。
(四)繼承或受遺贈取得之房屋、土地，繼承人或受遺贈人出售該房屋、土地，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

四、自用住宅優惠
(一)減免稅優惠
1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。
2.課稅所得在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10％稅率課徵。
3.6年內以適用1次為限。
4.繼承或受遺贈取得之房屋、土地，繼承人或受遺贈人出售該房屋、土地，得將被繼承人或遺贈人持有且符合自用住宅條件之期間合併計算。
(二)重購優惠
1.個人重購自用住宅，小屋換大屋(以金額區分)得全額退稅或扣抵，至大屋換小屋亦得按出售價格比例退稅或扣抵。
2.於重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。

五、配套措施
(一)增加之稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出。
(二)特種貨物及勞務稅不動產部分自2016年1月1日停徵。
(三)土地增值稅維持現制，漲價總數額自房地交易所得中減除。



財政部說明，本次房地合一課徵所得稅制度之建立，可使不動產稅制合理透明，所增加稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出，逐步落實居住正義、改善貧富差距，合理配置社會資源，是我國稅制改革上之重要里程碑，適度回應社會上對租稅公平及縮小貧富差距之呼聲，落實有所得就要課稅之精神。

財政部指出，房地合一課稅制度將自2016年1月1日起施行，該部已成立「推動房地合一稅制改革作業小組」，並訂定執行計畫，明定各應辦事項之期程及分工，小組下設法規組、稽徵作業組、訓練及宣導組及資訊組，將儘速研訂相關子法規、作業手冊及申報書表，並加強宣導，俾利新制上路。

「溺水屋」這個詞已經好一陣子沒在台灣房市聽見了，因為這10多年房市多頭，大多人已經被灌輸，不動產是增值的理財好工具，尤其聽見某地區房價又創新高、鄰里哪位大媽買了房子賺了多少錢，但是，現在房市轉空頭，最怕就是出現「溺水屋」，當房價已經跌價低於貸款金額，要賣屋解套可以，卻還得「掏出一筆現金」才能交屋。

《房市黑皮書》作者郭鴻屯就表示，921地震後，台中的房地產進入恐慌性賣盤，當時有不少屋主發現房價已經下跌低於剩餘須繳納的貸款金額，換句話說，已經是「溺水屋」的狀況，擔心房價繼續下跌，每月扛貸款就像是繳心酸，於是便急售房屋。

郭鴻屯說，當房子變成溺水屋時，即便房屋順利出售，剩餘貸款金額扣除出售總價，其中的價差是必須現金繳納給銀行，才能順利交屋。他形容，當時不少屋主，出售房屋是皺著眉頭，賣房還要從口袋掏現金，真的非常心痛！

天時地利不動產總經理張欣民也說，不少溺水屋的屋主，乾脆讓房子進入法拍，假若銀行無法順利處理這些資產，也會造成銀行呆帳壓力，而被法拍的屋主也將賠上信用不良的代價。

大同（2371）板橋土城廠兩週前取得建築執照後，第1期大同莊園智慧綠建築住宅建案最近開始「潛銷」，市場預估完售金額可達百億元，預估年底動工興建。雖然大同採完工認列法，要等2018年才有獲利挹注，但股價已連日走揚，昨日收盤價7.07元，上漲0.06元。

大同電力、重電及系統事業今年爭取一些公民營標案，集中在第4季出貨而增添下半年營收動能，惟轉投資華映（2475）、綠能（3519）等公司下半年設法減少虧損或達到損益兩平，大同總經理林郭文艷坦言，大同下半年營運會比上半年，但沒把握今年一定獲利。

大同板橋土城廠占地2.7萬多坪，捐地後1.6萬餘坪，第1期基地4,049坪，預計興建3大棟，總戶數490戶，總樓地板面積至少2萬坪的智慧綠建築住宅建案，最近委託海悅「潛銷」。市場預估，完售銷售金額百億，大同依據IFRS會計準則規定，採完工法認列收益，最快2018年才認列收益，適逢大同成立百年，可增添當年獲利。

北市府2015年6月24日公布實價資料，由於上半年度交易清淡，成交幾無亮點，不過在1億元以上高價住宅產品上卻有些特別現象，以北市2015年1至5月交易量來看，總價逾1億交易共51筆，跟去年同期63筆相比，總量下滑了19％，不過2015年特別集中於中山區，交易筆數達41件，佔總量的8成，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，在持有與移轉成本大大加重下，豪宅市場買氣趨弱，加上國稅局積極查核，更是雪上加霜，2015年中山區交易量增除來自新成屋交屋外，中山區新豪宅相對低價與低調的優勢，反而在市場清淡時異軍突起。


統計主要豪宅四大區，相較於過去動輒單價兩百萬以上的成交，2015年單價最高者僅168.89萬，總價逾1億交易量中，中山區41筆，平均單價125.61萬，大安區8筆，平均單價僅104.25萬，信義區及松山區各僅1筆，單價分別為166.38萬及123.41萬。住商不動產北市區經理錢思明指出，2015年無論何種房屋類型市場都處於冷淡狀態，況且政府打房首攻豪宅，祭出奢侈稅著實讓許多買方不敢出手，豪宅市場近期應難開出新高。

北市豪宅不只受房屋稅加重影響，未來包括地價稅也將出現大幅調整，此外，若不採取實價申報者，按照豪宅稅移轉標準移轉的稅賦也更為沉重，在持有與移轉稅雙殺的狀況下，未來僅有優質豪宅才會獲得買家青睞，換言之，從2005年以來的豪宅風潮，將會加速M型化，某些假豪宅將加速走向崩壞之路。

因應進行中的桃園火車站臨時站及臨時軌工程，桃園市政府正著手進行「桃園火車站周邊交通改善計畫」，桃園市長鄭文燦2015年6月24日表示，鐵路地下化也需要臨時軌道及臨時車站，臨時車站甚至需要使用8年之久，必須用正常車站的標準來設計。鄭文燦表示，在他上任前，2014年底前台鐵的高架化工程已經延宕4年，新市府上任至今僅半年，交通部卻把工期延宕、經費增加的責任推給現在的桃園市政府，這是不負責任的說法。

鄭文燦說，鐵路高架化的工程期程已經延宕4年，原先預計308億預算也是低估，原定2017年完工的目標，早已經跳票，這當然不是上任僅半年的新市府所造成。事實上，在新市府上任之前，台鐵就已經宣布2017年完工不可能完成，若以目前進度與原先規畫期程計算，至少需延至2022年才可能完工，現在轉變為地下化，工期差距不如想像中大。

鄭文燦強調，交通部來函稱因新市府推動鐵路地下化，延宕了都計程序，但事實上，依照台鐵局的都計程序時程表，早已大幅延宕，至2015年1月時，已較原先進度延遲了4年多(50個月)，與新市府推動鐵路地下化的方案無關，如今交通部卻說延宕的23億元成本要桃園市政府吸收，其實是很不負責任的說法。

鄭文燦表示，依據「鐵路立體化建設及周邊土地開發計畫申請與審查作業要點」，以自償性、增加車站數等指標，有一套公式可以核算地方政府的分擔比例，以台南市政府為例，就只分擔了12.5％的經費，未來桃園市政府也會依照該要點，分擔鐵路地下化一部分的經費。

鄭文燦說，交通部後來解釋，來函僅是提醒，沒有法律約束。為了鐵路地下化，市府不會鬥嘴，堅定地與交通部理性溝通，仍然是市政府推動地下化的立場。

鄭文燦表示，臨時火車站，可能要使用8年，一定要以一般正常車站的標準來設計，未來公車轉運也有部分會移到後站發車，民眾的乘車習慣會因此有些許改變，市府會協調台鐵局共同改善新舊車站交通動線，才能同意啟用桃園臨時火車站。

內政部營建署表示，板橋浮洲合宜住宅地下室發現大梁裂縫以來，承購民眾向新北市政府申訴服務中心申訴案件大部分為結構安全鑑定、撥款利息負擔及退場機制，雖經內政部營建署及日勝生活科技股份有限公司(以下簡稱日勝生公司)多次發布新聞稿及聲明稿，為進一步向承購戶說明建築物結構安全鑑定及相關處理情形，營建署特訂於2015年6月28日(星期日)下午2時整假新北市板橋體育館舉辦(新北市政府協辦)「板橋浮洲合宜住宅說明會」暨「親子運動家庭日」活動。


板橋浮洲合宜住宅為政府標售土地，由得標廠商負責規劃、設計、興建、銷售及出租之住宅，惟安全為政府所重視且不能打折的重要項目，內政部營建署感謝新北市政府在事件發生後所作協助及努力，一定與承購戶站在一起要求日勝生公司務必興建一安全無虞之住宅。

內政部營建署為確保建築物結構安全及接受浮洲合宜住宅自救會推薦，業指定新北市土木技師公會、新北市結構技師公會、台北市結構技師公會及臺中市結構技師公會等4大公會辦理建築物結構鑑定事宜，希望儘速完成結構鑑定報告書。

內政部營建署考量建築物安全鑑定作業需2?3個月始能完成，特別要求日勝生公司對於A2區承購戶因延長鑑定期間已撥付房貸所衍生利息必須負擔，俾完善確保承購戶權益。在辦理說明會之同時，並辦理承購戶「親子運動家庭日」活動，提供承購戶間交流互動機會，以聯繫承購戶間情感，一起攜手營造友善、安全及永續的住宅環境。


囿於板橋體育館場地規劃，原則限定1戶1人出席說明會並攜帶「活動通知單正本」及承購人身分證件正本(具有照片者)，若未能出席者則可委託配偶或二等親人出席，惟需出具「委託人身分證件正本(具有照片者)」出席。親子活動僅開放浮洲合宜住宅承購戶眷屬參與，但不限定人數。

有關台北市江南市場施工圍籬懸掛商業廣告造成外界誤認為江南市場將轉為住宅銷售乙事，目前台北市政府市場處已要求BOT廠商立即拆換施工圍籬美化帆布廣告物以杜爭議。

按契約市場處將要求BOT廠商於開幕營運前提出完整旅館經營計畫，並於營運期間不定期查察旅館營業樣態，未來BOT廠商若違反契約擅自改作住宅使用，市場處將視為違約，要求BOT廠商限期改善並處每日處新台幣5萬元罰鍰，直至違約事項改善完畢。

公有中崙市場及江南市場因為建物老舊、高氯離子建築物，台北市政府考量提昇傳統市場競爭力、強化攤商營業及購物人員安全、引進民間經營創意。市府2008年依促進民間參與公共建設法公開招商，且明定非市場樓層得依都市計畫公共設施用地(市場用地)多目標使用辦法規定，地上1~2層作市場，3層以上作商業使用(不得作住宅使用)、契約期間須無償提供足夠市場空間供市府安置原市場攤商，另依契約約定BOT廠商應繳納房屋稅、營業稅、土地租金及權利金，契約期滿無償交還全棟建築物及土地予市府。

公有中崙及江南市場BOT廠商，原擬經營辦公室出租，後因市府為強化公共利益(市場部分)，要求BOT廠商須配合市場攤商實際營業需求調整市場規劃(如市場營業總面積增加至總容積面積23％)，且2011年以後辦公室需求下降及攤商要求附屬事業應帶動現代化傳統市場商業活動。各項變更階段，BOT廠商均依程序向市府申請建築量體與附屬事業變更(一般事務所變更為一般旅館業)，並經市府核准方取得建照。

市府另考量「建築量體與附屬事業變更」將提高BOT廠商獲利，亦要求BOT廠商秉持促參法獲利共享精神須調增「營運權利金」，以維市府權益。

桃園市長鄭文燦2015年6月24日出席中壢區公所動員月會時表示，區公所及市政府是一體的，區公所是市府的派出機關，等於是市政府的第一線，針對目前六都區公所編制均一致的問題，他會向人事行政總處反映，是否可以把區公所的職等調高，以鼓勵優秀公務員；並要求區公所強化基層工程管理能力及資源規劃能力，以服務市民。他強調，市府計畫老街溪整治，上游做到平鎮伯公潭，下游做到青埔青塘園。

鄭文燦表示，桃園升格後統籌分配稅約30億元，市府用在新的福利及建設上，2015年市府舉債額度110億，相較2014年的112億有減少趨勢，桃園2015年上半年負債從260幾億元降到230幾億元，負債是六都中最少的，因此不會有「債留子孫」及「花錢做福利」的情事發生。在財政方面，桃園是六都中最穩健的城市之一，資本門支出占23％，也是六都中最高的。

鄭文燦提及，未來機場捷運通車後A21環北站將成為轉運站，成為南區搭乘機場捷運的入口點，A20興南站、A21環北站及青埔相關都市計畫會陸續開發推動，後站的體育園區目前也在內政部審議中。2016年「2016台灣燈會」將在中壢青埔站區舉行，將吸引1200萬人次參觀，市府會推出「白天遊中壢、晚上看燈會」的行程，讓2016年燈會成為台灣最大的觀光旅遊盛事，讓中壢成為桃園的亮點及明珠。

鄭文燦強調，有關老街溪整治，目前已初步完成開蓋段，後續要把植栽、照明、步道等工程做好，並將老街溪整治納入經濟部水利署的計畫中，在水利署方面，將辦都市計畫變更取得土地後進行全流域整治；在營建署方面，主要是辦理城市風貌改善，老街溪整治範圍下游4.7公里延伸到青埔，上游4公里到平鎮伯公潭，土地徵收預估超過20億元，都市計畫變更需要500天，要深化老街溪整治，讓老街溪成為新亮點，變成桃園的「清溪川」。

鄭文燦說，中壢的前後站、龍岡、內壢、大崙等各地區都會均衡發展，「該規劃的、該開工的加速進行」，市府及區公所是行動團隊，常態性的工作，區公所有相當的經驗，若有預算不足或遭遇法規上問題，該調整就要予以調整，希望區公所及市府共同努力，將中壢區打造成為13區的模範。

台中市洲際棒球場多功能運動中心(迷你巨蛋)未來將打造為棒球形狀的場館，市長林佳龍2015年6月24日前往瞭解工程興建進度，他表示，未來將配合2019東亞青運進行整體規劃，讓洲際不僅只有棒球場，也結合觀光打造棒球博物館，發展成台中最重要的「棒球運動休閒園區」，他也有信心整體工程在2年內能如期完工。

林佳龍為進一步了解相關工程開發進度，24日前往洲際棒球場視察，並由麗明營造公司處長曹錦山提出施工說明及進度簡報。教育局副局長邱乾國、體育處長房瑞文、北屯區長林啟正、中信人壽總經理莊中慶、麗明營造董事長吳春山、建築設計師連思恩也共同到場意見交流。

「棒球是產業也是文化！」林佳龍強調，洲際棒球場周邊生活機能很好，他建議營造單位可結合觀光打造棒球博物館，進行周邊整體規劃開發，讓民眾來到洲際球場看球賽外，也能從事休閒娛樂活動，未來朝「棒球運動休閒園區」發展。

前市府和午陽資產管理公司簽訂的洲際棒球場ROT合約案10日到期，工程逾期，市府啟動違約處理。林佳龍指出，新市府接手後決定重新定位，穿衣改衣，並在既有的基礎上將建設規畫得更好；他強調，未來的洲際不只是棒球場，目前也在協調，未來可將洲際棒球場與迷你巨蛋納入2019東亞青運開幕與比賽場地；未來更可以進一步邁向國家級運動訓練中心方向努力。

另外，林佳龍提到，棒球場主體應有一支主場球隊，中信人壽承諾入主原契約廠商午資公司後，中信兄弟隊未來也將以洲際為主場，2016年預定有一半以上的主場賽事在洲際舉行，並由中信兄弟隊承接營運管理，希望讓市民與市府獲得最大利益。

吳董事長指出，迷你巨蛋預計將於2016年4月底完工，同年6月底取得使用執照，立體停車場工程則將於2017年3月底完工並取得使用執照；林佳龍也相當有信心整體工程能在2年內能如期完工。

連設計師則指出，目前規劃第二期工程將會有一個購物中心、一棟五星級旅館、一棟平價旅館，他認為，該區地點與交通都相當便利，可與林佳龍的理念相呼應，盼未來完工後可作為洲際棒球場的配套措施，提供外國選手與商務人士使用。

看好「北客東遷」效應，不少建商趕在下半年推出新案搶市。宜蘭房市受到農舍限建影響，加上礁溪房價已高，建商轉移陣地，前進頭城烏石港特區推案，使得下半年當地房市成為宜蘭新焦點，房價甚至追趕礁溪。

現階段宜蘭受到農舍管控和全台房市轉冷影響，表現較冷清，但據市調統計，宜蘭縣上半年平均房價約每坪22萬，較去年同期上漲約一成，是北台灣少數仍然上漲的地區。建商看好烏石港特區，主因是昇恆昌、展悅艾美等業者進駐，且頭城離衝浪勝地蜜月灣僅15分鐘車程，附近又有蘭陽博物館，可眺望龜山島。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，台北到宜蘭在1小時通勤圈範圍內，宜蘭房價又相對便宜，因此吸引台北客置產，受到直線鐵路未來可望通車題材帶動，讓有「山海第一關」稱號的頭城烏石港地區房價逐漸和宜蘭最貴的礁溪地區靠攏。住商不動產企研室主任徐佳馨也說，宜蘭有較好的居住環境，可以鬧中取靜，且平均消費相對低，生活壓力比台北小，自然吸引台北客。

下半年在頭城公開的建案包括晏京建設「山嶼海」、將捷建設「烏石港案」、勝駿建設「OH!1796」等。晏京建設董事長林晏弘說，頭城是宜蘭縣最早開發的地方，有「開蘭第一城」之稱，烏石港具有觀光休閒旅遊特性，看好現代人買房不只是住，更像蒐集名車一樣，因此推出度假住宅；將捷建設的新案和「OH!1796」也都規劃為小坪數休閒住宅。

中國建築（601668）6月24日晚間發佈公告，公司近期獲得7宗房屋建築項目和3宗基礎建設項目，金額合計361.1億元，占2014年度經審計營業收入4.5%。

西安市統計局6月19日發佈的資料顯示，今年1-5月，西安商品房施工面積為10869.28萬㎡。按照人均43.3㎡計算，足夠解決250萬人口的住房問題。

業內分析，西安樓市在短期內仍面臨較大庫存壓力，未來應該平衡不同的購房需求。

1-5月施工面積，接近去年全年水準

“之前知道施工面積不小，沒想到這麼多!”有業內人士表示，統計局6月19日發佈的資料顯示，今年1-5月，西安商品房施工面積為10869.28萬㎡，相比1-4月增長了10.1%。按統計部門在2013年公佈的西安人均住房建築面積43.3㎡計算，足以滿足250余萬人口的住房需求。

華商報記者發現，今年前5月，西安商品房施工面積已接近去年全年水準。2014年，這一數字是11182.18萬㎡。“不排除有一些樓盤施工慢，去年和今年被統計了兩次。”高新一家房產代理公司負責人分析，在2012年前，西安的商品房施工面積還不到1億㎡，這兩年因為供應增加、部分專案的進度放緩，影響到施工面積有所增大。

超過1億㎡的商品房施工面積，是否說明西安商品房的待售量呢?易道顧問機構副總經理張計衛認為，這二者不具有可比性。比如：我們買到的是期房，有可能在銷售備案後還處於在建狀態沒有蓋好，也會被統計進去。

“西安樓市目前的庫存壓力仍然不小。”他說，商品房施工面積不僅包括住宅，還有寫字樓、商業用房等等，和前兩年相比，西安商品房的施工面積處於增長狀態，這間接上也能說明庫存有所增加。

短期內樓市供應壓力不小，未來應平衡不同需求

根據多家房地產行業資料研究機構的統計，目前西安商品房庫存仍然處於3000萬㎡以上的高位，去庫存壓力不小。那麼，面對超過1億㎡的施工面積，西安又是否存在250萬人口的購買需求呢?


“從西安建設大都市圈的遠景規模看，增加200-400萬人口不是問題。”克而瑞西安公司總經理朱郁分析，目前西安的常住人口800多萬，2020年計畫達到1280萬，這個增量將是非常可觀的。問題是在短期以內，由於前期樓市供應較大、當前需求又相對疲軟，所以凸顯出庫存問題。

“長遠來看，住房的最大問題還不是供需矛盾，而是住房資源的不平衡。”獨立地產評論人李連源認為，一方面是住房資源的佔有不平衡，有的家庭佔有多套房產，還有的則買不起房;另一方面是速度不平衡，有的家庭已經換房多次，有的還是首次置業。他認為，為了平衡不同購房需求，未來還應完善住房保障體系，同時為中低收入人群購房、換房提供便利。

“逢低吸納、逢高套現是李先生的風格。”長和系人士說。

6月23日，在長和系股東大會結束後，李嘉誠對媒體表示，公司並無撤資行動。

此前6月9日，長和系名下電能實業（00006.HK）公告，以每股作價5.26港元，總計約76.8億港元（約合61.4億元人民幣）的價格，向卡達投資局旗下全資子公司Qatar Holding LLC，出售港燈（02638.HK）16.53%的股權。此外，卡達投資局一併向長江基建額外購入3.37%港燈的股權。

李嘉誠稱，由於集團經常進行收購，同時也出售部分資產不足為奇。

對於名下地產公司數年未新增土地儲備，李嘉誠說，長實地產一直有意在中國內地、香港及國外買地，但部分投標未能成功，還有部分專案因超預算令近來土地儲備收穫較少。他說，公司需要衡量“麵粉”以及“麵包”的價格，為股東爭取利益，所以投標價格必須合理並符合商業原則。

但李嘉誠拒絕評論目前地價是否處於不合理區間。

2013年以後，長和系在內地和香港只出不進，累計套現超過500億港元。同時，在歐洲不斷砸下聲勢浩大的並購。

“過去幾年，內地的地價太高，而最近， 天價地 少了很多，這或許是一個適合抄底的時機。畢竟，逢低吸納、逢高套現是李先生的風格。”長和系人士對早報記者表示，重組之後，今年集團有拿地計畫，關注重慶、武漢、成都等城市。

剛剛重新掛牌上市的長江實業地產有限公司（01113.HK）近期宣告，其位於上海陸家嘴的商辦專案世紀匯廣場開始預租。

世紀匯廣場總建築面積約36萬平方米，其中商場面積約14萬平方米，2幢辦公樓面積約13萬平方米。

這是長地在陸家嘴最後的自留商用物業。長地稱，這一專案將用於自持，這一決定源於對專案的看好， “四條軌交同時交會的地鐵上蓋物業，全中國也沒有的。”長地人士稱。

2004年，長和系以1.2萬元/平方米的樓面價中標世紀匯廣場所在的世紀大道2-4地塊。

2013年，李嘉誠把陸家嘴區域辦公樓東方匯經中心OFC賣給了交通銀行，總價高達11.55億美元（約合70.38億元人民幣）。

就在東方匯經OFC不遠處的世紀大道，世紀匯的圍板內，數台大吊車有序作業。世紀匯廣場將於2016年先後交付。


陸家嘴辦公樓處於一樓難求的階段。世邦魏理仕2015年一季度資料顯示，陸家嘴辦公樓租金12.3元/平方米/天，空置率僅為2.2%；竹園辦公樓租金8.3元/平方米/天，空置率僅為0.8%。

長地負責招商的人士透露，世紀匯廣場的商場定位將介於IFC和正大廣場之間。

早報記者瞭解到，長地在上海的核心商用物業還包括南京西路的老牌商場梅龍鎮廣場，緊鄰靜安區“東八塊”的西斯文裡地塊。

資料顯示，長地目前在內地的土地儲備仍有1580萬平方米，而香港土地儲備為80萬平方米。

本輪部分二三城市樓市的回暖，呈現出與過去不同的新特徵。

“長三角、珠三角周邊的不少二三線城市共同面臨的問題是，由於當地產業轉型升級不成功，高端人才流向一線城市，中低端人口返鄉，人口流失問題逐年加劇，致使這些二三線城市樓市後繼增長乏力。”睿信管理諮詢總裁薛迥文告訴記者。

中原地產近期發佈的一份研究報告認為，結合人口發展趨勢及結婚登記資料，2013年成為首置剛需最高點，隨後十年時間首置需求將持續萎縮。

結構性失衡

以珠三角地區較有代表性的東莞、佛山為例，從成交分佈來看，這兩地靠近廣深區域的樓盤，借助外來購房者回暖明顯，但遠離廣深區域的專案，當地購買力則開始出現不足。

中原地產東莞研究總監車德銳告訴記者，靠近深圳的鳳崗鎮往年成交量在東莞只能排在八九位，但今年躍升第一。除了臨近深圳的片區，東莞很多區域仍是不溫不火，尤其是遠離深圳的幾個城區內，首次置業的剛需購房者明顯不足。

碧桂園集團內部人士表示，佛山全面放開限購後，四五月份的成交量上升了40%-50%，但成交主要依靠廣州、佛山交界區域的樓盤。因交通便利，越來越多廣州的上班族選擇在價格更低的廣佛交界處置業。

“東莞城區項目在今年開年後大多面臨找客戶難的問題。”車德銳說，過去幾年中，樓市政策主要傾向於支持剛性需求，這導致市場上90平米以下小戶型供應量大。但現在本地購房者的基本居住需求已經處於飽和狀態，面向剛需的中小戶型出現滯銷。

“此外，由於近年來房價上漲過快，90平米以上的大戶型住宅總價過高，使得大戶型房源成交放緩，因此不少開發商將原有的大戶型分割為小戶型出售，也造成了房源結構供應不均衡。”廣州一本地開發商告訴記者。

在今年3•30政策出臺後，大量改善性需求入市，這使得100-130平米房源的需求量猛增。

“目前剛需產品已出現了供大於求的局面，尤其是保障性住房範疇的不斷擴大，導致部分城市產品結構失衡，因此我們自身的產品線已經開始向改善型調整。”北京一大型全國性房企負責人指出。

以東莞為例，目前東莞首置剛需購買比例仍然占市場主流，但改善性需求則逐年持續上升。以115-145平米的房源為例，這部分房源的成交量在2013年下半年占總成交量的11.6%，2014年上半年則上升至15.8%，今年上半年占比達到16.7%。

而遠離一線城市的二線城市中，樓市的這一矛盾則並不突出。

湖南中原資源中心總經理陳世霞對記者表示，長沙不存在供求結構失衡問題，各種戶型的供應量都比較大。一位長沙開發商稱，成交回升主要在於政策刺激帶來的改善性需求入市，帶動整個市場回暖。

不過，此輪樓市反彈的持續性還有待觀察，來自長沙市住建委的資料顯示，1-5月長沙市新建商品房網簽面積865.99萬平方米，比去年同期增長33.91%。但5月下旬以來，長沙新房市場回暖勢頭並沒有出現預期中的持續攀升，長沙樓市成交量環比連續三周下滑。

人口大拐點的衝擊

“改善性需求釋放是政策放開的結果，只能短期提升成交量，但這無法改變剛需持續縮減的趨勢。”薛迥文對記者說，現在大多數二三線城市面臨的問題是“後繼無人”，一個是因為人口結構發生了變化，另一個是人口增量在減少。

陝西、湖南長沙等多個省市統計局發佈的2014年報告均稱，當地正面臨城市常住人口增加趨慢、老齡化進程進一步加快、人口紅利消失、勞動力不足的問題。

以婚齡人口為例，第六次全國人口普查資料顯示，我國20-39歲年齡的人數在2015年後出現明顯下行趨勢，預計全國新結婚對數將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。而結婚置業則是商品房剛性需求的主要構成之一。


“限購限貸放開後，之前被壓抑的需求釋放了，促使杭州成交量回升。”克而瑞華東區副總經理高院生告訴記者，只要成交量起來，投資需求也會隨之帶動起來。但浙江省各城市普遍問題是新增人口不足，核心產業如外貿一直在下滑，創富主體不是新興科技產業。

“比如寧波本地人購房之前幾年被嚴重透支，而外來人口有限，就存在購買乏力問題。”高院生指出。

國泰君安分析師認為，從2014年起，房地產長週期拐點已到，市場短期回暖難改行業長期下滑趨勢。

“在政策刺激下，很多地區的投資性需求再次釋放，掩蓋了人口危機問題，改善性需求在集中釋放後，市場需求後繼不足，真擔心這是市場最後一次瘋狂。”東莞本地一位不願具名的房地產業內人士擔憂，一旦寬鬆的貨幣政策以及股市財富效應退潮，樓市又將是一地雞毛。

“前海REITs這只國內房地產信託基金，是從私募向公募的一次大的飛躍。”6月24日，深交所副總經理林凡在前海公募REITs金融創新高峰論壇上表示。過去幾年，包括中信啟航和蘇寧雲創兩隻私募REITs已在國內交易所掛牌。

6月8日，“鵬華前海萬科封閉式混合型證券投資基金”（下稱“前海REITs”）獲證監會正式批准以個案試點成立，並將登陸深交所掛牌交易，被業內認為是國內首只公募REITs產品。

從另外一個角度，前海REITs將中國公募基金投資範圍從原本的股票、債券、貨幣拓展至“第四類資產”REITs。

6月24日，林凡透露，前海REITs推出以後，有很多基金公司也已經開始找上門尋找相關機會。現在大家的積極性很高。

出爐始末

根據基金招募說明書，前海REITs將以不高於基金總資產50%的比例投資于萬科前海企業公館股權，以獲取商業物業穩定的租金收益機會。此外，鵬華前海萬科REITs還將以不低於50%的基金資產，投資于依法發行或上市的股票、債券和貨幣市場工具等。

事實上，國內首只公募REITs的投資標的原本並非萬科前海企業公館項目。

據前海金融控股有限公司（下稱“前海金控”）資產運營部總經理鄧鋼6月24日透露，從2014年初開始，前海金控計畫以前海的人才公寓（深圳市政府計畫劃撥前海旁邊部分公租房作為人才公寓）作為標的資產來開展REITs的創新和試點，和鵬華基金開展合作，做了很多方案。彼時深圳市政府支持這一REITs試點。但是後來這個公寓在產權的歸屬和劃撥方面需要進行一個規範流程，頗為費時，專案在實際推動過程中受制於此。

此後，方案有所調整。前海局決定從簡單的專案開始做起，先進行REITs試點，於是優質資產前海企業公館專案成為新的選擇。前海局據此做出一個BOT招商方案，條件較為苛刻，預計需投資8億元，運營期8年。“很多企業就不敢下手了，對自己的運營能力還是有所懷疑，最後還是萬科勝出，拿到了這個項目。”鄧鋼表示。

“一直到2014年的8月份，借著深圳市證監局、中國證監會在落實前海金融創新15條政策的東風之下，我們找到了萬科企業公館這麼一個優質的項目。”鵬華基金副總裁高鵬表示，彼時鵬華組織了由鵬華基金、鵬華資產組成的優秀專案小組操作該專案。

2014年12月，上述專案方案基本能夠確定，但還有諸多問題需要摸索解決。“在沒有相關法律規定的情況下，我們和證監會、深圳市證監局不斷摸索，哪些地方可以突破現有的《證券法》和《基金法》的約束。”高鵬回憶。

2015年4月份，證監會對前海REITs進行了完整的受理。6月8日，該產品正式獲批。

而萬科在這一項目中也並不容易。

高鵬提及，前海REITs定價的過程經歷了很長時間。萬科去年發債是4.7%的利率，這個產品的收益率大概是8%，收益率很高。其中部分收益率是所有的參與各方通過這個產品的形式讓渡給投資者的利益。

據萬科相關人士稱，從萬科獲取資金的角度而言，彼時萬科資金充足，因此當時發出一個REITs基金，在萬科內部面臨很大的壓力。但從大方向上萬科堅定認可REITs的出臺，也希望參與進來。

該人士指出，從事過產品結構研究的同事還發現一個問題，萬科在這個項目裡面讓渡的是所有的租金，這就意味著所有的為了提升租金，提升整個項目的經營品質所發生的成本，甚至附著在租金上稅費的增加，都必須由萬科承擔，這個在萬科內部也產生了一定的爭議。“希望未來REITs能向不動產的淨收益延伸，能做成它的經營收入和投入是良性的關係。”

雙重徵稅問題待解

“我們非常相信未來國內的REITs品種會不斷增加，規模會不斷擴大，可能會成為資本市場的一個重要產品。”6月24日，林凡表示。

鄧鋼在6月24日稱，“前海短期的規劃是借著這只前海REITs基金推出的良好基礎和積累上，儘快完成人才公寓公募REITs項目。此外，前海在REITs領域是把立足深港、走向國際作為我們的中長期目標進行發展。”

但是，在大規模發展之前，目前國內REITs仍面臨雙重徵稅的問題。

鄧鋼此前指出，要發展REITs，就要參照發達國家的做法，避免REITs交易結構所需的底層資產轉讓過程中的雙重徵稅，否則就很難保證投資者的收益。


據中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜此前分析，國內現行的稅制下，公司版REITs仍面臨雙重徵稅的問題，既要交25%的企業所得稅，分紅收入後還要交個人所得稅，如加上持有不動產要交5.5%的營業稅和12%的房產稅等，無形中都會加大REITs的運營成本，影響其收益率。多種制度障礙存在，中國房地產信託基金多以債權版的形式出現，但並無實質性的突破。

6月24日，前海開發投資控股有限公司（“前海投控”）副總裁舒東透露，中國公募REITs下一步還有一個很重要的創新可以走，就是雙重徵稅的事情一直沒有突破，而下一步前海投控將爭取政府在這方面的支持。“如果在這方面能突破，就跟國際是真正接軌了。”

　　今年端午假期期間，北京市二手住宅網簽量為268套，與去年端午期間相比上升91.4%，達到2012年以來的最高水準。從成交結構上看，近4周以來近郊區成交量占比持續上升，這在一定程度上拉低了全市成交均價，使得全市成交均價呈現出下降趨勢。

　　本報訊（記者 范輝）端午小長假，北京二手房合計簽約268套，新建住宅簽約808套，整體簽約住宅1076套，同比2014年小長假的394套上漲了173%

　　今年端午假期期間，北京市二手住宅網簽量為268套，與去年端午期間相比上升91.4%，達到2012年以來的最高水準。端午假期恰逢6月第三周週末，根據鏈家地產市場研究部統計，6月第三周，北京市二手住宅成交均價為34542元/平方米，與前一周基本持平。

　　從成交結構上看，近4周以來近郊區成交量占比持續上升，這在一定程度上拉低了全市成交均價，使得全市成交均價呈現出下降趨勢。但從成交均價看，各城區房價總體均較為穩定，並有緩慢上漲趨勢。

　　鏈家地產市場研究部李巧玲認為，今年端午假期市場優於往年主要還是由市場大環境決定的。去年5、6月份正處於市場下行期，無論是成交量還是成交均價都遠不如今年。隨著上半年樓市和貨幣寬鬆政策的陸續出臺，購房者的入市積極性已被調動，改善性需求的廣泛入市也為二手房市場的可持續發展增添了動力。但這還遠遠不夠，李巧玲認為，只要宏觀經濟壓力不減，政策寬鬆還將持續。

　　李巧玲認為，從近期公積金政策看，從調整貸款額度，到調整首付比例、首套認定標準，再到未來可能會落實執行的上調個人繳存上限，都是在一步一步地放寬貸款條件，鼓勵自住性質的購房和換房。預計未來一段時間內二手房市場將持續穩定回暖，不排除有新的刺激政策出臺。

　　在新房市場，端午假期北京新建商品住宅網簽量為808套，與去年同期相比上漲218.1%。扣除保障房、自住房後，純商品住宅成交419套，比去年端午假期上漲69.6%。今年端午假期的市場成交情況明顯好於歷史的兩個低谷時期：2011年與2014年。可以看出，今年新房低谷時期明顯已過，目前市場正處於上升期，且上升速度較快，根據統計，5月和6月份純商品住宅成交的環比上漲速度均保持在三成以上。

　　業內人士認為，從6月份新建期房專案的入市情況來看，專案的入市量明顯增多，在供應增加以及市場入市情緒上漲的環境下，預計下半年市場成交還將有進一步的上升空間，2014年房企一直面臨的去化壓力也將得到明顯改善。

遠東發展（00035）公布截至2015年3月底止全年業績，純利約9.57億元，按年增長4.65%；每股盈利51仙；派末期息每股13仙，按年增加8.3%。就上個財政年度由強制收購一項新加坡物業所產生之一次性收益約2.59億元作出調整後，2015年財政年度純利上升46.1%，每股盈利為0.51元。期內營業額51.1億元，按年增長25.66%；發展中物業累計預售金額約65億元。

另外，香港興業國際（00480）截至2015年3月底止，全年純利9.1億元，按年增長9.03%；每股盈利67.4仙；派末期息每股7仙，全年派息13仙，按年增加8.3%；期內營業額約54.22億元，增長31.44%。

香港興業純利增長9%

主要投資業務方面，直至2015年3月，香港興業自出售若干香港工業投資物業所得款項約5.14億元；並於今年1月以1.28億元，購入屯門中央廣場一個共有325個停車位的公共停車場。期內，該集團出售香港、泰國及中國若干發展物業的銷售所得款項分別為約20.23億、約2.44億及8480萬元。

各區地價飆升，即使位置較為偏遠的長洲花屏路，亦以約6889萬元由明興水務或有關人士投得，每方呎樓面地價2346元，創區內新高。

地政總署資料顯示，月影控股以6888.88萬元投得用地，以可建樓面約2.94萬方呎計算，每方呎樓面地價約2346元，屬於市場預期的中下游水平。

明興水務6889萬投得

據公司註冊處紀錄，買家公司董事為原偉強，與明興水務副主席兼行政總裁同名，公司註冊地址亦為明興水務的辦事處所在，惟至截稿前仍未獲該公司證實。明興水務在港有豐富的水務工程經驗，去年起亦在湖南長沙發展房地產項目。

是次屬於近8年來長洲首幅批出的用地，對上一幅為卓能集團（00131）在2007年3月投得的水坑西灣用地（現為新趙苑），當時每方呎樓面地價約2159元，是次用地較其高約8.7%，花屏路樓面地價亦遠高於1999年長洲西堤道用地（現為滿瑜居）呎造491元，故是次用地已算區內新高價。

長洲花屏路用地雖然位置遠離碼頭，但除明興水務外，亦吸引3家公司爭奪，包括早前已證實入標的信置（00083），至於賭王四太梁安琪等持有的尚嘉，亦以新福運公司名義入標。

理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，用地的樓面地價可媲美屯門部分用地，反映中標者對用地和樓市前景看好。中原地產測量師黎堅輝認為，用地規模細，有無敵海景，有一定吸引力，估計日後落成物業的實用呎價可達8000元。

張賽娥2.8億賣農地

另外，土地註冊處資料顯示，南華集團董事張賽娥及有關人士持有的西貢大環頭一籃子農地，以2.8億元轉手，新買家以公司名義購入，董事為汪楓。資料顯示，該批用地由張賽娥等透過3家公司自1990至1997年間購入，總地盤面積約5.49萬方呎，屬鄉村式發展和綠化地帶用途，去年5月底的估值為3890萬元。


明 興 水 務 力 壓 三 財 團 長 洲 地 6889 萬 批 出
星島日報

政府推地建屋步伐不減，多幅地皮接連批出，其中長洲花屏路低密度住宅地招標結果昨日揭盅，由明興水務相關人士以六千八百八十九萬元，力壓其餘三家財團奪得，每呎樓面地價二千三百四十六元，貼近市場估值下限，八年來地價僅升約百分之八；市場人士表示，由於可建樓面近三萬方呎，料會建八至十間獨立屋。

　　下季度賣地計畫即將公布，為加緊進度，本月接連批出多幅地皮，繼上周批出屯門大型地皮後，位置較偏遠的長洲花屏路低密渡海景住宅地亦於昨日開標。項目於上周共收四份標書，其中大型發展商僅得信和亦有入標，但終由明興水務相關人士以約六千八百八十九萬元奪得，每呎樓面地價二千三百四十六元。

　　地政總署資料顯示，該地由一家月影控股有限公司投得，據公司註冊處次料顯示，公司董事為張志文，其登記地址與明興水務相同，本報記者昨日致電明興水務查詢，發言人未有否認投得項目，但沒有進一步披露資料；此外，該公司亦曾於去年入標屯門仁政街商住項目，該地最後勁收二十七份標書，最後亦以樓面每呎高價五千三百多元批出，共涉資四億二千萬。

　　理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，雖然項目前臨海景，但由於位置較為偏遠，故作價僅屬普通；另外，項目可建樓面近三萬方呎，因此中標財團用作自用可能性較低，預計將建八至十間獨立屋，料物業未來落成後呎價逾一萬五千多元。

　　長洲花屏路位於長洲南部，大部分單位前臨海景，佔地三萬六千七百零五方呎，以地積比率零點八倍計，可建樓面約二萬九千三百六十四方呎。

中層三房呎造1.4萬

新一批白居二尚未登場，居屋已現瘋搶潮，造價屢創新高，甚至超越不少私樓。鰂魚涌居屋康山花園一個中層戶，以白表價（自由市場，已補地價）830萬元沽出，打破日前大角咀富榮花園817萬元的紀錄，成為全港居屋王。天水圍天盛苑錄得一宗綠表價（第二市場，未補地價）360萬元成交，成為區內新高。

市場消息透露，康山花園2座中層F室，實用面積592方呎，3房間隔，以白表價830萬元成交，打破富榮花園817.27萬元紀錄，重奪全港居屋王，呎價1.4萬元。

呎價看齊南豐新邨

中原地產高級區域營業董事許志凌認為，今次成交價格合理，參照鄰近私樓南豐新邨，呎價亦要1.4萬元。他指出，康山花園地段優越，較同區的太古城及康怡花園更佳，所以接連出現創新高價成交。

現時屋苑放盤約20多伙，受近期新高成交影響，白表平均呎價拉高至約1.4萬元。

康山花園一直盛產居屋王，近日更連環破頂，其中3座高層G室，日前以白表價798萬元成交，創屋苑新高，今次成交把舊紀錄推高4%。

天盛苑綠表360萬同區新高

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉表示，天盛苑盛旭閣中層2室，實用面積650方呎，以綠表價360萬元成交，創天水圍綠表居屋新高，呎價5538元。

據悉，買家為同區公屋戶，擔心新一輪白居二推出後會推高樓價，決定加快步伐入市，並於約三星期內參觀同區14個居屋單位，因喜歡盛旭閣單位附有不俗裝修，決定高價承接。

天盛苑位於西鐵天水圍站旁邊，交通較同區其他居屋方便，造價一直領先同區居屋。

屯門居屋景峰花園亦有新高成交。祥益地產高級營業經理胡志偉表示，5座高層A室，實用面積504方呎，2房間隔，以白表價378萬元成交，創屋苑成交價新高，呎價7500元。

原業主最初開價385萬元，最終減價7萬元由同區上車客承接。目前屋苑約有30個放盤，全屬白表，入場費約310萬元。

另外，土地註冊處的資料顯示，觀塘順緻苑順寧閣頂層10室，實用面積560方呎，以600萬元成交，呎價1.07萬元，創屋苑新高。

零售業增長持續放緩，仲量聯行商舖部主管郭富禮（Tom Gaffney）預計，將有更多新商戶趁奢侈品集團縮減租舖數量之際，搶租銅鑼灣等核心消費區商舖，預期年內街舖租金將下跌10%至15%，但商場租金仍上升最多5%。

商場租金最多升5%

郭富禮表示，內地經濟放緩及來港遊客結構改變，包括消費較少的即日來回或過境的內地旅客比例增多，對奢侈品銷售構成影響，但商場因位置交通方便，加上大業主會不時舉辦活動吸引消費者，令商場零售具支持。

至於承接奢侈品集團棄租舖位的新商戶，主要從事售賣化妝品、運動及生活品味產品。

他預計，核心消費區尤其是銅鑼灣，新租戶進駐數量將較多，情況並會維持一段長時間。

郭富禮補充，該公司曾為一家英國手製護膚品品牌覓得中環擺花街21號SOHO Square地下至四樓作亞洲最大門市，舖位實用面積6909方呎，將於第四季開幕。

高銀地產（00283）公布，截至3月底止全年，錄得盈利6.55億元，按年倒退23%，不派息。

全年盈利6.55億 不派息

期內，公司營業額按年減少約8成，至5.69億元，主要由於來自富國高銀第一期的住宅確認銷售收入減少82%。

不過，期內公司建議將一幅租賃土地用作開發物業，賺取租金、資本增值，為公司帶來轉撥為投資物業的公平值收益6.4億元。

高銀地產近月股價大幅波動，最新股價較上月中高位大幅回落約68%。若以最新每股盈利18.36仙計，公司現價的歷史市盈率約48.5倍。

東涌二手交投轉旺，東涌物業區域經理李順康表示，本月區內暫錄46宗成交，有望突破1月高位，全月錄50宗的紀錄。當中有4宗成交，樓價涉及逾千萬元，其中水藍天岸1座高層E及F室，實用面積1,094平方呎，以1,290萬元沽，呎價11,792元。

另市場指出，荃灣萬景峯2座中層A室，實用面積1,278平方呎，屬4房間隔，以1,868萬元沽，料創屋苑分層同戶型樓價新高，呎價14,617元。

內地二、三線城市頻現「鬼城」，地產商為吸客各顯招數，包括發展集住宅、商業和商場於一體的綜合項目。勒泰商業地產（0112）旗下唐山勒泰城明年開業，主席兼行政總裁楊龍飛昨透露，正洽談於南京發展類似商業綜合體項目，預計年內獲批，料可帶動收益增長。

佔地316畝唐山勒泰城包括住宅及商場，住宅部分提供逾1,000個單位，目前已預售出300個單位，管理層預計餘下單位下半年可悉數售出，合共套現27億元人民幣。至於商場將作為投資物業，獲取租金收入，上周起招商。

「太古城」年內有望獲批

公司副行政總裁兼執行董事陳迪生昨表示，未來會在武漢、瀋陽、南京、邯鄲發展小「太古城」，其中佔地100餘畝的南京項目已在洽談，購地成本約5億至6億元，年內有望獲批。

商場回本周期動輒數年，公司為迅速打入其他城市，擬下半年或明年初進行股權或債務融資，不排除向大型地產商或保險公司尋求配股，或為部分項目建立眾籌平台。今年資本開支約18億港元。

國內房市冷，近幾年資金轉向海外投資置產，中國第六大房地產開發商的碧桂園看中商機，砸錢在馬來西亞購地造鎮，再與台灣專售海外不動產的業者合作，銷售馬來西亞新山兩棟興建中的住宅大樓。與碧桂園合作的亞太國際地產透露，碧桂園下一步將在台灣找地蓋樓，將是繼萬通集團後，第二家進軍台灣房產業的中國建商。

碧桂園拿500餘戶 來台開買

中國民間最大開發商碧桂園（規模中國第六大，前五大有國企身分），近年積極搶攻海外市場，二○一二年底搶進馬來西亞新山購地，隔年開始銷售預售案，預計興建四十餘棟、九千餘戶的造鎮案。碧桂園馬來西亞區域營銷總經理龔凱民稱，該案一開賣就創造五十億馬幣（約五百億台幣）的銷售熱潮，目前已銷售逾六成。

他指出，台灣民眾在海外置產的實力相當驚人，且有逐年擴大的趨勢，本來也要到台灣設點銷售，但因對民俗風情與法規不熟悉，才選擇與台灣的亞太國際地產合作，其中兩棟約五百餘戶，開放給台灣民眾購買。

將繼萬通後 進軍台灣房產

亞太國際地產總經理秦啟松透露，碧桂園的確想來台灣拓點甚至推出建案，可能成為萬通之後，第二家切入台灣房市的中國地產業者；碧桂園日前曾委託他們找雙台北市的土地，推薦多筆上千坪土地，但碧桂園都覺得太小，目前還在尋找中。

龔凱民說，碧桂園去年營收一二八○億人民幣（約六四三九億台幣），七成集中在廣州，未來將採廣州、中國其他地區、海外市場各三分之一的發展策略；目前在馬來西亞共規劃四個建案，吉隆坡兩個、新山兩個。

但國內房仲業警告，國人海外投資置產沒有表面那麼好康，隱藏多個投資風險，包括許多東南亞國家沒有實價制度，交易資訊相對不透明；持有稅、交易稅、地價稅、增值稅，國內外稅率皆不同，稅務支出恐吃掉投資報酬率；匯率風險高；交易糾紛難解決；以及政經改變風險大等，應三思而後行。

海外置產 有匯損與政策風險

業者推估，二○一○至二○一四年至少有八○○億元資金出走海外置產，推估今年總金額將突破一千億元。不過，業者認為，海外置產最大的不確定因素是匯率與稅負，尤其近年來已有部分國家開始對外國人購買不動產推出加稅或緊縮政策。

第一太平戴維斯資深經理丁玟甄說，目前台灣民眾至海外置產主要分三大區塊，一是日本、二是東南亞、三是英國、澳洲、紐西蘭與加拿大等英語系國家。其中，東南亞地區主要訴求高租金收益率與資產增值的高回報空間；英語系國家則看中增值空間，每年漲幅約七至八％，且國家經濟相對穩定。

日本信義社長何偉宏表示，東京申奧成功及日圓貶值，是吸引台灣民眾前往置產的兩大因素。

根據亞太國際地產統計，近四年台灣民眾到馬來西亞已購入四千餘戶住宅，一戶以總價一千萬元計算，相當於超過四○○億資金。日本信義內部統計顯示，二○一○至二○一四年，台灣民眾至日本置產至少一二二七件，金額逾二○○億。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為，海外置產要特別注意匯率問題，目前澳洲、歐元區、加拿大、馬來西亞、泰國及日本等，都出現匯率貶值的現象，要小心「匯損」風險。

住商不動產副總劉明哲則提醒，除匯率外，也得注意當地對外人投資的態度，更重要的是未來的轉手性，畢竟租金投報率再高，若不能落袋為安，投資終究是空談。

摩天大樓空無一人 「中國曼哈頓」淪鬼城

號稱要打造「中國曼哈頓」的天津濱海新區響螺灣商務區淪為鬼城，迄今街上的摩天大樓裡空無一人，許多建案和設施未完成，美高梅國際酒店集團等外資早已退出開發計畫，但中國開發商碧桂園繼續加速興建有一二○○間客房的鳳凰酒店，押注官方力量可改善前景。

中國官方投資近六百億人民幣計畫興建中國版曼哈頓，二○○七年動工，共有卅九個開發案、擬興建四十八棟大樓，但迄去年止僅完成三分之一，街道冷清，河濱公園新種花草無人欣賞，玻璃鋼鐵大樓無人進駐，整座城市如末日後殭屍電影般情景。

彭博報導，世界各地若出現類似案例，通常債權人僅能討回極少部分的投資、開發商破產、政府支持者認賠出場；但天津市政府還把希望放在新取得的自貿區地位及通往北京的高鐵路線上，藉著本月發行新債一三二億人民幣，欲繼續維持經濟苟延殘喘、不讓房市泡沫破裂。

碧桂園投資人關係部門表示，天津因為自由貿易區的地位，市場情勢正在改善。

儘管響螺灣已淪為鬼城，天津濱海新區內于家堡金融區仍繼續興建大樓，美國加州大學聖地牙哥分校教授史宗瀚表示，這樣才能讓銀行創造假的質押品，以增加地方融資平台公司債務人的信貸額度。

于家堡興建逾一百棟大樓、樓地板面積達一六○○萬平方公尺的計畫，恐淪另一個鬼城。高緯環球北京辦公室總經理羅比利（音譯）表示，該區目前已有幾棟建築完工，加上近期竣工的大樓，閒置率將達六至七成，預期至少要花五年時間才能一一租出去。

說房地產總不免用價位來衡量，最近有一個數字出現即顯示全球最高房租的辦公大樓，落在倫敦。據不動產服務集團世邦魏理仕（CBRE）最新調查顯示，全球租金最高的辦公室位在倫敦西區（West End），每年每平方英尺超過267美元，超越香港和北京。

不過香港中環以每平方英尺254.23美元，依然緊追在倫敦西區之後。排名第3至5名皆是亞洲城市，依次為北京金融街、北京中央商業區和新德里的康諾特廣場（Connaught Place）。上述北京商辦的年租金分別為每平方英尺195.82美元和187.54美元，新德里的年租金為每平方英尺156.96美元。第6至10名分別為香港西九龍、東京千代田區丸之內、倫敦市、莫斯科和紐約曼哈頓中城。