港人控廣告不實 律師：雙方同意租約有效

注意細節
租屋的金額雖較買賣房屋小，但仍要睜大眼，以免徒增困擾。港人袁先生向《蘋果》投訴，因來北市工作，急尋能短租3個月的套房，在591租屋網找到北市新生北路二段，月租金2萬元的套房，看屋後現場簽約，但事後才驚覺是曾發生火災及命案的「錦新大樓」，要求退租，和房東起糾紛。

袁先生表示，當初該廣告在591租屋網刊登時，地址載明是新生北路二段的1戶11樓的套房，但地圖標示靠近民生東路一段與新生北路二段72巷，和何姓房東相約在捷運中山國小站，實地看屋發現是新生北路二段108號的7樓套房。看屋時，因短租需求，房東將月租金漲至2.5萬元，雙方談妥後簽約於7月16日起生效，袁支付2萬元訂金。

沒收2萬元訂金

「我是香港人，對台北不熟，回家循地址查，才發現那是台灣10大凶宅大樓之一，很嚇人。」袁先生表示簽約後隔天，向房東要求退租，並質疑房東有廣告不實疑慮，刊登廣告的房屋位置與樓層，皆和現場不同，且未說明該大樓背景。
房東何先生則說，網頁有標示網頁地圖和實際位置有落差，而樓層則是誤植，但看屋時帶袁先生在出租戶看過，「袁先生看屋時，表明設備和裝潢很理想，雙方才簽約。」他補充，該套房非凶宅，且袁先生未支付租金尾款，因此仍扣留房屋鑰匙，目前將訂金2萬元作為違約款沒收「違約是扣1個月租金，我已經少扣了。」
律師蔡志雄表示，租屋廣告只是媒介，若和實際情況有出入，房客雖能主張房東廣告不實，但租約是在租賃雙方見面後房客同意下才簽，租約仍具效力。此外，房東必須是職業房東才算是「業者」，適用《消保法》，如對外有招租招牌，有多個物件出租等，個體戶則不適用。

凶宅租賃無規定

行政院消費者保護處副處長吳政學則說，目前凶宅僅買賣才有規範，但租賃無相關規定，通常房東只要說明該戶住宅非凶宅，但有無必要說明整棟大樓狀況，很難認定，可能得從《民法》進行訴訟。
內政部地政司副司長施明賜表示，現行房屋租賃契約範本在2002年修訂，10多年來必須重訂，將於7月24日開會，針對建物現況如在產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形等，是否列入房屋租賃契約範本進行研議，但只房東產權部分討論。

出手快 千萬元以內物件最夯
台灣成香港人移居天堂，自去年香港佔領行動（又稱雨傘運動）後，香港人對台灣好感倍增，內政部移民署統計去年至今年5月，港澳居民居留許可案件超過8千筆。房地產業者透露，近3個月重劃區指標案香港人成交比率近半，每月成交約10戶。

新城國際地產副總經理高展文是道地的香港人，目前公司營運範疇在仲介買房服務與協助港人移民服務，他說：「台灣最吸引香港人的特點，一是可以自由選擇執政黨，二是港人投資移民也只需600萬元台幣，申請條件較其他歐美國家簡易。」因此近年來吸引不少香港人移民台灣，而在台購置房地產，香港人則多偏好淡海新市鎮、新莊副都心及桃園高鐵特定區等重劃區地段。

看一兩次就決定
甲山林廣告副總經理徐永仁指出，近3個月在淡海新市鎮的確出現不少港人看屋，他們除透過移民代辦業者介紹，同時也會自行上網查詢個案資訊，或是透過香港房仲。徐永仁說，「由於跨海看房，香港人一來就鎖定需要的產品類型，通常1、2次看屋就可以決定購買與否。」

鎖定機場捷運線
以甲山林在淡海新市鎮代銷的「海洋都心3」為例，近3個月，每月成交戶數約一半是香港客戶，平均每月成交約10戶，徐永仁指出，2房、總價500萬至1000萬元的物件，成交率最高。
此外「天藝」近3個月也成交8戶香港客，屬高資產族群，並不多見，同樣具有海景或是商場題材的2房物件，香港較台灣房價貴5倍以上，因此港客買房根本毋須思量。
遠雄在新莊副都心的預售案「首品」，近期也有香港客戶，遠雄房屋總經理張麗蓉透露，港客約佔總成交比例15%。「22坪小宅，總價1380萬元、不含車位的物件，最受歡迎。」張麗蓉說，機場捷運線、加上合宜的總價帶，是促使港客快速出手的主因。

認知與台人不同
但香港人密集購買的區段與物件，凸顯其對居住環境的要求、價格的認知，與台灣購屋族，還是有相當差異。《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，淡水、新莊、青埔都是供給量大的區塊，顯見香港人認知中的優質地段，不見得就是台灣人所謂的好地段，「無論哪國人，出手前都還是要充分了解行情，以免買到被墊高的行情。」

台肥（1722）除了北市南港土地外，花蓮土地資產開發也相當積極，位於花蓮市中心3,160坪土地決議與漢來飯店攜手合作，打造當地頂級度假飯店，最慢今年底動工。法人表示，台肥第2季在「無雙」大幅入帳下，初估單季每股稅後純益（EPS）確定站穩1元以上。

台肥南港C3地上權案邁入重啟階段，不過花蓮土地開發也如火如荼進行，3月底公司公告選定花蓮市中心3,160坪土地與漢來飯店攜手開發，並簽署10年委託管理合作意向書，將打造五星級城市休閒度假旅館。

台肥表示，目前該案正進入建築設計，未來興建地上10樓、地下2樓的飯店案，最慢今年底動工，預計2018年底前完工，目標三年內獲利。

除了花蓮市中心土地，台肥也積極活化花蓮舊廠。台肥花蓮舊廠土地達45.86公頃，其中一半規劃為休閒娛樂開發，另一半則打造為海洋深層水園區。台肥指出，為讓民眾了解深層水的好處，特選在7、8月在園區舉行「愛戀夏日音樂會」，每周五、六、日均有音樂會演出，讓民眾能在仲夏，欣賞音樂並體驗深層水的益處。

「營建5虎」上半年獲利表現，可望呈現3下2上的局面，華固（2548）、遠雄建（5522）雙雄，營收和獲利，雙雙逆勢成長；興富發（2542）、皇翔（2545）、長虹（5534）上半年營收暫時低蹲。展望下半年，遠雄、皇翔、興富發Q3?4完工入帳案源還有高峰要衝，長虹力拚新成屋銷售，市場預期下半年房市可望不再死氣沈沈，因此新成屋銷售成績將定江山。

「營建5虎」向來經營績效突出，過去多年來要大賺1個股本，輕而易舉；不過這兩年，好景愈來愈難在，一方面是因為財報已實施IFRSs國際會計準則，入帳法採全部完工入帳法認列，若施工進度未作「勻化」配置，可能好幾個月、好幾季，都沒有新案可完工入帳；另一方面，主要是政策打房，買氣觀望，不少建商心中難免忐忑難安，銷售期拉長動輒6?12個月，新成工餘屋也未必快速消化掉，因此1年要大賺1個股本，不但要很用力、甚至得很拚命才行。

今年上半年依「營建5虎」營收來觀察，遠雄建以150.32億元坐上榜首，興富發108.82億元居次，華固42.75億元，長虹8.14億元，皇翔7.86億元。其中以華固成長近5倍最驚人、皇翔衰退近5成最嚴重。

依營收來推估上半年EPS，法人估計，股本規模較小的華固，有機會繳交出6元以上成績單，傲視「5虎」，全年上看10元，也大幅優於去年同期；興富發、遠雄建上半年可望上探3.5元，皇翔表現不如預期，長虹則今年暫無大案完工。

其中，營建股「股王」和年度「EPS獲利王」興富發，第1季EPS達3.05元，惟第2季暫無大案完工入帳，使得下半年完工高峰期才有機會再噴出。

由於2015年興富發完工新案約600億元，平均銷售率達7成多，加上在手有200億元新完工餘屋，正推出「成屋付款預售化」專案衝刺年底前完銷，因此全年獲利端視下半年銷售成績而定，原本法人估計，今年有機會EPS拚上11~14元，惟房市變化太快，房價鬆動，加上銷售速度放慢、交屋和核發使用執照速度也放慢，因此下半年餘屋能否消化、入帳量是否一如預期，力保獲利1個股本，還要觀察。

至於營建股績優生長虹，今年將由「世紀長虹」和大直只租不售辦公大樓「新時代廣場」完工出租，獨撐大局。法人估計，「世紀長虹」銷售費用提高、侵蝕獲利，不過上半年EPS應有1元水準，全年保守估計有3~4元。(

不受外在變動環境影響，京城建設基於長期經營的考量，「案照推，地照買」，京城董事長蔡天贊表示，即將開賣的農16豪宅大案，推出時將開國際標，成為台中以南的建商第一人，買家則鎖定日本、新加坡、香港與大陸的返國置產台商。

房地合一稅制造成國內房地產市場的干擾，全台房市面臨修正壓力，不過，蔡天贊表示，房市起伏是正常現象，重點是只要兩岸互動良好，房市長期多頭的台灣房地產市場，未來的走勢是不會改變的。

他認為兩岸關係的變動因素才是最關鍵的。正因外在的政經環境，「不是我們能掌握的，因此，沒有人知道修正幅度會是多少？修正期間會有多長？」，而京城能掌握的原則，就是案子照推、土地照買。

「這是30多年來，沒有改變過的原則」，他說，從過去發生我國退出聯合國、SARS、1998亞洲金融風暴、一直到2008年的全球金融海嘯，京城建設同樣繼續買進土地，興建、銷售房子，手上都維持10多個建案，且「當環境愈不好時，我們反而愈好、愈順利」，未來50年也是如此，因為「房子的需求是一定存在的」，更重要的是，京城推案都是先建後售，賣給適合的買家。

他表示，即將推出的農16特區豪宅大案「龍27」（名稱未定，原名帝寶），從內到外，都是精雕細琢，集最好的建材、最好的設計於一身，光是興建成本就比同級大樓多出至少30％，蔡天贊說，每個人看了都說是值得收藏的百年傳家寶。

蔡天贊舉例，三地開發公司董事長鍾嘉村指定8樓4戶全部都要，一位香港台商則是一口氣要了12戶，為了未來的住戶素質，「我還要挑選客戶」，讓入住者具有尊榮感。

也因為潛在買家都屬金字塔頂端的特定對象，此案將開國際標，鎖定日本、新加坡、香港與大陸的台商，蔡天贊指出，這大概是台中以南的建案，首開國際標的案例了。

蔡天贊強調，農16特區具有的區位優勢和生活機能，是無可取代的，而且，土地也越來越稀有，因此，京城未來的推案重心，農16特區跟美術館特區一樣，並列為首選的核心區，其次，才是中都重畫區。

內政部2014年不動產糾紛原因全年度共有1912件糾紛案件，履保公司安新建經統計其中中古屋糾紛約有1618件，而七成案件都可經由履約保證專戶來保障買賣方的權益；如一屋二賣、交屋遲延、產權不清、銷售人捲款潛逃、房屋現況不合、終止委售或買賣契約…等。糾紛數量最多第一名者為『房屋漏水』問題，第二名為各種原因導致的『終止買賣』這兩項原因就占了六成。倘若這些糾紛沒有使用價金履約保證專戶，就會造成因物件瑕疵與各種可能的交易取消，導致買賣方的價款無限期的遲延給付、如其中一方避不見面、另一方追討無門。

一般不動產交易平均耗時約45天，這段過程中若是沒有專業公正的第三方履保公司執行買賣價金的獨立管理，則有可能在漫長交易過程中發生爭議，價金歸屬將難以處理。因此在交易時應請仲介或代書採用安全有信賴的履保公司如安新建經，其可以公正第三方角色保管交易價款安全，依買賣合約代為執行價金收付管理，買賣方將購屋過程中的全數款項包含簽約用印款、完稅款、過戶款由買方分批匯入履保專戶，由履保公司依約支付仲介費、代繳增值稅、代償原貸款、直到交屋後將專戶餘額結清，並依銀行利率加計利息支付。安新建經統計自2012年到2015年以來，近三年的時間已經手協助排解超過535件不動產交易糾紛，保管價金的安全不受糾紛影響而損失，站在買賣雙方的立場來協助交易完成，並以公正第三方的角色維護受害方的權益。安新已有多年專業經驗，並有豐富經驗之流程控管團隊與法務共同協調處理糾紛案件。

案例1：保障賣方權益 公正立場迅速撥款解除爭議
安新建經於6月成功協調一件複雜的不動產糾紛案件，買方石先生於2015年2月進行一筆不動產交易，依約將全數金額匯入安新履保專戶，並由代書完成產權過戶，買賣雙方準備點交事宜，但是，石先生認為物件有瑕疵拒絕點交賣方古小姐之物件，承辦仲介居中協調多次都未能促使雙方完成點交流程，最後，買賣雙方決定到安新建經進行三方見證，若石先生無法舉證物件有瑕疵之證明，則安新照雙方協議結果將尾款撥付給古小姐，買賣雙方當下同意此作法，因此安新發出撥款通知函，通知雙方、代書、仲介，石先生需於3三日內提出瑕疵文件證明，否則由安新依照合約出款給古小姐。當月，石先生向安新多次反應不應該出款給古小姐，但又無有效文件證明物件有瑕疵，全憑個人主觀意識反對交易進行。此時，安新以公正第三方角色依照原協議流程撥尾款600萬給賣方古小姐，讓原本延滯已久的交易重新啟動，安新建經讓賣方順利依約拿回應得尾款，且分文未少。確實保障賣方應有的價款，而不被其中一方所主觀性干涉影響交易進度。

案例2：有了履保專戶 取消交易之價款仍可安全拿回
2015年3月雲林買方張先生向朱先生購買一筆土地，朱先生授權女兒朱小姐簽約完成，透過仲介將簽約款30萬存於安新履保專戶，回家後朱先生的兒子認為不應該由朱小姐來授權代理交易土地，認為此交易不算數，經過代書居中協調後，仍無法有進一步發展。簽約款就一直保留在安新專戶中，最後雙方終於達成協議取消交易，將簽約款還給張先生，安新就結清帳戶加付利息一併還給張先生，本案件才能完成。若沒有履保專戶，買方的簽約款很有可能討不回來，或是耗時拖延很長的時間造成買方的損失。因為有安新的履保專戶，所以張先生才能順利將簽約款含利息索回。

安新建經表示，價金履約保證制度是參考美國ESCROW制度進而評估台灣實際市場情況而研發出最適合台灣不動產價金履約保證制度。安信建經從1996年開始推展此項保證制度，買方依合約將購屋款存入獨立的履保專戶，賣方則將產權文件交付特約地政士保管，交易過程中由安信建經以專業的公正第三人立場，依買賣合約控管資金及流程，並承諾保障買賣雙方交易價款的安全。安新建經傳承安信建經履約保證20年經驗，專業團隊原班人馬全心投入履保服務，最了解買賣雙方需求，承做履保服務為業界經驗最資深團隊。

半年僅2件成交 單價下修4%

政府頻打房，台北市今年單價150萬元以上、20坪內的高價小宅交易慘淡，比起2013年單月成交1~2件，今年上半年僅成交2件，平均單價也下滑至150.9萬元，價量齊跌。
據內政部最新實價登錄，近期北市單價150萬元以上、20坪內頂級小宅市場零交易，最高價物件出現在大安區仁愛路四段的「華美聯合大廈」，4月所交易的17.13坪、總價2188萬元套房，屋齡高達44年，每坪127.73萬元。
觀察今年北市高價小宅交易，比起2013年每月平均交易1~2件、去年成交9件，反觀今年上半年僅剩2件成交，單價也從157.1萬元跌至150.9萬元，下修幅度逾4%。目前上半年僅有信義區的「新世界」15坪小宅、大安區「仁愛A+」10.57坪套房，各以每坪151.1萬元、150.61萬元成交。

自備款高買氣減

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，2013、2014年平均單價150萬元才能進高價小宅前5名，去年冠軍為「仁愛A+」9.7坪套房，甚至單坪高達163萬元，但反觀今年「仁愛A+」單坪已下滑至150萬元，平均單坪130萬元就可入榜前5名，房價、買氣儼然降溫。
全國不動產總經理石吉平分析，目前小宅為主流，但高單價、高總價的小宅因銀行放款謹慎，自備款至少4~5成，交易量銳減，不過他也指出，高價小宅成交單價雖不及往年，但這些產品本屬少數高端人士才會購買，並不代表整體房價下跌。

中壢八德淡水新莊竹北 上半年戶數衝7187戶

區域洗牌
因房屋供給量大，一度成為央行限貸箭靶的「林三淡」，將成過去式。市調業者統計上半年新案推案量，供給量大的區域洗牌為「中八淡新竹」5區，上半年推案戶數7187戶，平均每天釋出40戶到市場上銷售。

據《住展》雜誌統計，上半年北台灣各行政區推案量排行，供給量最大的前5個行政區，分別是中壢、八德、淡水、新莊與竹北。過往備受矚目的三峽、林口區，前者隨著戶籍人口已超過都市計劃人口，重劃區開發已然成熟；後者則因成交變緩，業者自發性遞延推案，新推案量體皆減少許多。

淡水續列箭靶區域

房屋供給戶數最多的中壢，上半年首度公開的建案有29個，新增戶數高達1846戶。《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，中壢量體大，主要在轄區內有青埔、過嶺等重劃區推案挹注，加上舊市區推案也不少，所以出現爆炸性供給。
觀察中壢新案銷況，除少部分內壢、過嶺重劃區的1字頭產品熱賣，其餘個案則無特殊表現。何世昌說：「挾著高鐵特定區的議題，青埔重劃區內外的推案量依舊很大，但近期僅有單價22~23萬元的寶佳新案宣告完銷。」
2到4名大量推案區，為八德、淡水、新莊。八德的擴大計劃重劃區、淡水的紅樹林至淡海新市鎮，及新莊的副都心、頭前區塊，皆為冷飯續炒的重劃區題材。

竹北5大熱區加持

淡水連續被列為供給量大的箭靶區域，何世昌認為，主在於輕軌動工、且可開發土地多，業者持續推案使然。就銷況來看，近期在紅樹林代銷3建案的甲桂林廣告協理周智柔透露，單一個案周來人15~18組，周成交1~2戶，表現平平，「但以有水岸題材的個案來看，近1年購買戶中出現1成至1成5是港人，成為特殊現象。」
竹北有縣治1~3期、台科大重劃區與高鐵特定區等5大熱區，拱出高供給量。上市建商總太地產（3056）竹北首案「庸河」，即選在台科大重劃區。總太總經理翁毓羚指出，該案自預售進場銷售迄今已有3年，目前銷售率約6成，銷售期長，是總太始料未及，「但區域還有個案6年賣不到10戶，可見競爭太強，個案若無特色，很難吸引消費者目光。」
為搶竹科消費族群，瞄準該客層網路黏度強，「庸河」更成立數位標售平台，預計今日中午上線，提供部分戶別讓購屋者搶標，試圖跳脫傳統買賣機制，在爆大量的市場中創造另類識別度。

台北市房屋與台灣社會均面臨高齡化的相同問題。根據北市居住服務平台統計，今年第一季北市屋齡超過30年的老屋占比竟高達57.9%，相較2009年第一季的38.4%，大增近5成，其中12個行政區中又以大安區的老屋最多，竟超過6萬戶，占比逾6成。

大安區老宅最多

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，北市老屋以大安、士林、中山區為最多，與房價高、整合改建不易有關，新屋供給量反而低於預期，而在北市調整房屋標準單價，以及全台容積管制後，預估新房子將越來越少，未來老屋將成為北市主流。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，早年第一批4層樓的公寓住宅，就是從市中心區域開始發跡，因此大安區有不少的住宅屋齡超過30年；至於5年內新房子最多的區域，則是發展較晚與具備重劃區特性的區域，出現在文山區與內湖區，數量各約有5千戶左右。

台北市的屋齡老化嚴重，加上近年土地與房屋價格高漲，想在台北市買一間新的房子，要付出的代價相當沉重，因此近年出現沿捷運向外搬遷或是搬遷至新北市外圍新興重劃區的新房子，同時不只是房子的屋齡在增加，屋主也因為年齡老化需要有電梯的社區大樓，因此向外購屋帶動了新北市的房價走揚。

曾敬德指出，老人與老宅是很嚴峻的社會問題，雖然透過都更與舊公寓裝設電梯等方式，可改善住宅老化等問題，但台北市都更因為許多因素窒礙難行，因此目前台北市住宅老化問題，還沒有根本的解決之道。

一甲子磚造透天厝 身價逼帝寶

屋齡近一甲子老舊透天厝，身價竟相當於一戶「帝寶」；根據內政部實價網揭露資訊，台北揭露一筆屋齡將近一甲子的老舊磚造透天厝，身價竟高達3億9397萬元，相當於全國最貴豪宅「帝寶」一戶的總價，簡直是砌金磚。

買家看重土地價值

不只此例，還有屋齡超過30年的加強磚造老舊透天厝總價更高。根據內政部實價網揭露資訊，北市總價最貴透天厝坐落中山區，屋齡超過30年，身價卻高達7.6億元，相當於可買到近2戶「帝寶」。

統計實價網北市12個行政區已揭露透天厝資訊，除南港外，北市其餘行政區均出現身價逾億元的透天厝，其中除信義、內湖區屋齡在10年內外，其餘屋齡均超過30年，萬華區更揭露一筆屋齡將近一甲子的老舊磚造透天厝，身價竟高達3億9397萬元，相當於一戶「帝寶」的總價。

該戶萬華區磚造老舊透天厝是去年4月交易，建坪76.36坪、地坪123.12坪，推測買家應是看重土地價值，假設賣方自取得後，去年出現首次移轉，根據財政部土地增值稅試算網站，估算需繳納的土地增值稅不到800萬元。

身價近4億 土增稅不到8百萬

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，透天厝創出高價交易通常可分為3類，分別是地處精華商圈的店面價值、精華區的都更土地價值及傳統豪墅族群，以北市12個行政區的最高價透天厝來看，其中信義、內湖區的最高價透天厝則屬於傳統豪墅。

根據信義房屋統計去年透天厝交易總計有473件，其中有標示屋齡在15年以下的透天厝，共計有31件；由此來看台北市一年交易屋齡15年以下的透天厝數量相當稀少，主因是高地價與高房價水準，建商大部分都規劃大樓產品對外銷售，少數特定區域如低密度開發區，才比較容易見到透天產品群聚的現象，像是內湖與文山區政大重劃區等。此外，信義計畫區也有少部分豪宅。

今年3月，北市松山區饒河街出現一筆屋齡49年的透天厝交易案，總價竟高達3.6億元；中信房屋行銷企劃部副理江龍名推測，該店面因正處饒河街夜市，除都更價值外，還具有店面效益，才會出現老舊透天厝鑲金磚的成交價格。

台北市稅捐處表示，為查核社會福利事業及私立學校受贈土地免徵土地增值稅案件，有無符合捐贈目的使用等規定，自2015年7月1日起至8月31日止，將會同社會福利事業主管機關或各級學校主管機關及地政機關人員，就該類免徵土地增值稅的土地，全面展開清查作業。

該處表示，依土地稅法第28條之1規定，私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用的土地，符合下列條件者，於移轉時可以申請免徵土地增值稅：(1)受贈人為財團法人、(2)法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有、(3)捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。

該處進一步說明，土地稅法第55條之1已明定受贈土地免稅後如有違規情事，除追補原免徵的土地增值稅款外，並按補稅金額處2倍罰鍰。針對該類免徵土地增值稅案件，每年均進行清查，查核重點如下：(1)土地有無按捐贈目的使用。(2)有無違反各該事業設立宗旨。(3)土地收益是否全部用於各該事業。(4)捐贈人有無以任何方式取得捐贈土地之利益。(5)法人章程有無修正等情形。如經查獲違反規定者，將依上述法令補稅及處罰。

為積極推動南機場公辦都更，以改善該區整宅居住環境，台北市長柯文哲於2015年7月19日邀集南機場整宅公辦都更區忠勤里及新忠里里長、各期整宅社區代表、忠義國小、國語實小、新和國小、南機場臨時攤販集中場自治會，及府內相關局處首長，進行公辦都更推動政策溝通，會中確認，將於2015年12月中，完成地區公辦都更意願調查、都市更新期程分析及規劃，後續開放社區決定是否辦理都更。

柯文哲於會中清楚表示，忠義國小存併，應從台北市國小政策作全體考量，並責成教育局研提學校最適規模。林欽榮副市長指出，公辦都更與中繼住宅合併推動，除了可讓所有權戶於都更期間繼續留在原本的生活圈，亦可協助安置社區弱勢租賃戶，解決私辦都更無法處理的租賃戶議題，是市府協助南機場地區進行都市更新最大誠意的展現。

與會代表對於忠義國小存併與否及推動公辦都更的優先順序有不同意見，但都希望能儘速推動公辦都更，以利改善地區整體居住環境。為謀求地區長期發展最大利益，會中作成四點結論：

一、都市更新處將於7月底前，於南機場公辦都更區設立駐地工作站，實際與居民討論都市更新需求，進行地方意見溝通與蒐集。

二、南機場公辦都更應以全區(南機場一期、二期、三期)整體規劃為原則。
三、為協助南機場社區決定是否辦理都市更新，由都市更新處統籌，在2015年12月中完成：
(一)中繼住宅需求數量調查
(二)地區公辦都更意願調查
(三)都市更新推動期程及實施原則評估
並確定後續公辦都市更新推動標準作業程序，找出地區居民關心的議題及處理原則。
四、忠義國小存併與否，由教育局就全市國小政策作全體考量。

市府會竭盡最大的努力推動南機場公辦都市更新，並透過駐點工作室，積極蒐集與回應地區都市更新需求，協助地區匯聚共識，讓地區居民與市府早日共創南機場風華再現。

新北市樹林地政事務所表示，從2014年開始一連串的房地產政策變革如房屋標準單價提高、豪宅稅率課徵及「房地合一課稅」等議題，近期房地產市場呈現低迷的觀望狀態，統計樹三鶯地區2015年上半年買賣登記案件量為2,516件，較2014年同期之3,512件，交易量體明顯緊縮，降幅達28％。惟觀察市場供給面，樹三鶯地區迄今推案量約2,100戶仍較2014年同期1,900戶小幅攀升，且開價創新高來看，表示建商仍看好本區後期房市表現。

樹林地政事務所鄭貴春主任表示，隨著「房地合一課稅」拍板定案，新制確定2016年上路，長期樹三鶯地區市場將重回基本面，分析轄內實價登錄各區近一年成交行情，樹林區、三峽區中古屋每坪約20-26萬元，鶯歌區每坪約14-20萬元；且依新北市政府不動產買賣交易服務網價格統計資料(如下表)。

2015年第一季相較2014年同期：樹林區整體持平，住宅大樓則因北大特區大型推案減少而微幅下跌；三峽區整體呈現上漲趨勢，從產品類型分析，公寓因低總價產品受到消費者青睞致漲幅較大，住宅大樓則因民生街一帶新建河岸住宅陸續交屋拉抬；鶯歌區住宅大樓均價上漲係受鄰近行政區比價效應及鶯歌車站周邊高單價交易量體增加影響，餘呈現持平狀態。綜觀不動產市場景氣概況，樹三鶯地區均價表現持平，除三峽區公寓及鶯歌區住宅大樓漲幅超過一成較為顯著外，呈現「量縮價穩」態勢。

鄭貴春提醒想買屋的民眾，購屋要有「貨比三家不吃虧」之觀念，民眾若想瞭解區域行情，歡迎民眾上該所網站實價登錄專區，或新北市政府不動產買賣交易服務網查詢。另為避免買賣糾紛亦有設置不動產交易安全專區，提供民眾買賣房地產等相關資訊查詢，以維護自身權益。

台中市政府推動一萬戶社會住宅，秉持「三好一公道」：地段好、建物好、機能好且價格公道的原則，選擇各地興建地點，並開放BOT民間投資興建。市長林佳龍表示，要把最好的獻給市民，在社會住宅興建期間，還會推出「一萬戶租金補貼」配套措施，減輕青年勞工朋友負擔。

林佳龍2015年7月17日至太平區育賢段視察社會住宅基地，研考會主委柳嘉峰、都發局代理局長王俊傑、市議員何明杰、李麗華、張玉嬿、新高里長江姿樺、新城里長胡錩宏等人也到場關心。林佳龍感謝太平區各議員不分黨派支持市府推動一萬戶社會住宅政策，讓各地區青年勞工朋友能獲得幫助。

林佳龍指出，太平區育賢段基地屬太平新光區段徵收配餘地，位於74號快速道路2側，1分鐘就可以上快速道路匝道，鄰近學校、醫院、餐廳，周邊公共設施完善，在評估的土地中屬於已成熟地點之一，也是最具代表性的地點之一。未來將朝設定地上權與BOT民間參與方式開發，近期將對外舉行徵求民間投資說明會，挑選具發展潛力基地供民間投資興建，也可減少市府財務負擔。

「把最好的獻給心愛的人，市民就是我最心愛的人！」林佳龍強調，一萬戶社會住宅是當初的競選政見，盼在四年內可達成5,000戶的目標，希望秉持著「三好一公道」：地段好、建物好、機能好且價格公道，所以挑選市府參與區段增收重劃所配餘的土地，已由都發局規劃10處用地，並陸續評估其它用地中。

林佳龍說明，目前進行10處社會住宅規劃基地，包括：豐原安康段、大里光正段、豐原豐南段及北屯太原段等4處已完成初步規劃；東區尚武段、沙鹿南勢坑段及梧棲三民段等3處目前正進行先期規劃；東區東勢子段、太平區永億段、清水區鰲峰段、太平區育賢段、北屯區太祥段、西屯區惠來厝段等6處正進行評估，預計規模將達到4,000戶；其中大里光正段第一期200戶已完成設計發包，委由建築師林志成設計建築，豐原安康段第一期200戶已由建築師姜樂靜完成建築細部設計，預計於2015年發包開工。

此外，王代理局長也表示，內政部與中市府共同推出租金補貼方案，將於20日起受理民眾申請，每戶每月將補助4,000元，盼可達到「一萬戶租金補貼」，歡迎所得百分比在20％以下的市民，至台中市政府都市發展局網站查詢補助相關公告。

高市府2015年度租金補貼自7月20日起受理申請，為使更多弱勢民眾享有租金補貼，市府向營建署爭取增加補助戶數並自籌經費擴大辦理，2015年將比2014年再增加補助4182戶，讓更多符合補助資格的弱勢家庭享有補助，受理期限至8月28日截止，歡迎民眾向市府都發局提出申請。

2015年中央調降租金補助額度，由2014年每戶每月4000元調整為3200元，為了保障弱勢民眾的居住需求，市府自籌經費擴增補助戶數，要讓弱勢家庭在高雄市安心居住。市府都發局提醒民眾，住宅補貼採評點制排定受領補助的優先順序，民眾務必詳讀注意事項並備妥加分證明文件，並在期限內提出申請，不是先搶先贏。

2015年住宅補貼評點，也新增「單親家庭」、「獨居老人」、「75歲以上之申請人」、「極重度身心障礙者」、「重大傷病者」與「低收入戶」等特別加分項目，除原有的身心障礙、特境家庭、受家庭暴力或性侵害家庭等弱勢族群外，將有更多弱勢民眾受惠。

此外，市府也提供624戶最高210萬元的購住宅貸款利息補貼，以及355戶最高80萬元的修繕住宅貸款利息補貼。設籍高雄市年滿20歲以上符合申請資格的民眾，可至都發局或各區公所索取申請書，或於官網查詢下載相關書表，或致電由都發局專人服務。

18日，中國國家統計局公佈的關於6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況的資料顯示，70大中城市房價環比上漲的個數繼續增加，一線城市領漲全國。其中，上海新房價格同比增長10個月以來首現“轉正”。

資料顯示，6月份70大中城市房價環比上漲的個數繼續增加，漲幅略有擴大。6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有27個和42個，分別比上月增加了7個和5個；下降的城市分別有34個和20個，分別比上月減少了9個和8個。

一線城市依然是房價上漲的“領頭羊”。在新建商品住宅價格方面，深圳以7.2%的環比漲幅連續7個月領漲全國；上海以2.4%緊隨其後，北京和廣州以1.6%的環比漲幅並列第三。

同比方面，自今年2－3月，70大中城市新建商品住宅價格全面止漲後，深圳房價在4月份率先出現反彈，此後一直保持“一枝獨秀”態勢。今年6月，上海以0.2%的微弱增長重回新房價格同比正增長序列。這也是上海自2014年8月以來，首次出現新房價格同比上漲。

二手房價格方面，北上廣深四大一線城市同比全面上漲，其他66個城市則仍在一年前水準徘徊。

實際上，隨著市場成交量的穩步上升，中國70城房價在4月份順利完成止跌反彈的過程，終結了此前11個月環比下跌的態勢。中國國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，值得注意的是，自去年5月以來，一線城市首次出現全面上漲。

易居房地產研究院16日發佈的《全國35城住宅庫存》研報指出，截至6月底，其監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26091萬平方米，絕對值相比5月份下滑1萬平方米。目前庫存規模已連續4個月出現下跌，“去庫存”效果明顯。

報告同時顯示，截至2015年6月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3542、18346和4203萬平方米，環比增加分別為－2.0%、0.5%和－0.5%，其中三線城市近一年來庫存首現下降。35個城市新建商品住宅的平均去化週期為15.2個月。一、二、三線35個城市新建商品住宅的去化週期分別為11.6、15.1和20.7個月。

易居智庫研究總監嚴躍進表示，在35個城市中，有18個城市的去化週期出現了環比下跌，說明去庫存壓力在積極釋放。

隨著去庫存效果的逐漸體現、房地產開發貸款融資規模的增加、以及市場成交情況的好轉，房地產市場的重要先行指標之一——土地市場上亦在6月呈現上揚態勢。

上海7塊地140.3億元、蘇州22塊地130億元、重慶8宗地11.8億元、廣州一塊商住地44.2億元、杭州2塊宅地拍出5.6億元……6月伊始，全國重點城市土地市場爭奪激烈。僅6月30日，中國多個城市已上演土地競買盛宴，北京、武漢等地甚至出現房企搶地現象。武漢同日掛牌出讓的3宗地塊以61.22億元的總價出讓，且誕生兩個新“地王”。北京市的兩宗土地順利成交總金額更高達33.8億元。

克而瑞集團董事長丁祖昱表示，地塊溢價率在走高，不僅是北京、上海、廣州等一線城市，連蘇州、南京等二線城市的土地市場也非常火爆。例如，近期蘇州、南京的出現了溢價率超過75%的地塊，且房企爭奪非常激烈。

業內人士認為，地市的火爆說明市場預期發生了逆轉，樓市已經開始全面回暖。隨著房價增幅的擴大，市場將繼續強化看漲預期。

國家統計局18日發佈70個大中城市住宅銷售價格統計資料，6月份房價環比上漲城市個數增加、漲幅略有擴大，同比降幅繼續收窄。

統計顯示，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有27個和42個，分別比上月增加7個和5個；下降的城市分別有34個和20個，分別比上月減少9個和8個。

新建商品住宅價格環比上漲的27個城市中，有20個城市漲幅比上月擴大，漲幅在0.5％以上的城市有6個；二手住宅價格環比上漲的42個城市中，有27個城市漲幅比上月擴大，漲幅在0.5％以上的城市有15個。


國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀數據時表示，分城市看，房價分化依然非常明顯。一線城市需求較旺，成交量增長較多，新建商品住宅及二手住宅價格漲幅遠高於二、三線城市。二線城市房價總體平穩，漲幅仍然較小。三線城市房價仍然下降，降幅繼續收窄。

隨著環比上漲，更多城市同比降幅有所收窄，個別城市同比出現上漲。6月份，新建商品住宅價格同比下降的城市有68個，其中降幅比上月收窄的城市有56個，比5月份增加26個，上漲的城市只有上海和深圳，漲幅分別為0.2％和15.9％。當月二手住宅價格同比下降的城市有66個，其中降幅比上月收窄的城市有51個，比5月份增加13個，上漲的城市有北京、上海、廣州和深圳4個城市。

　　今年被稱為北京頂豪元年，別墅市場也是不斷升溫。

　　不過就京南四環核心區域來說，一直沒有真正的頂豪級別墅產品。朝陽、海澱都有總價上億或單價10萬元以上的頂豪別墅成交，但京南板塊則缺少頂豪產品供應。7月14日，位於北京南四環西紅門板塊的鴻坤•林語墅，推出了單套面積670平方米、實際使用面積近千平米的濱水別墅。根據鴻坤方面透露，方9棟濱水樓王單套總價將是億元級水準。

　　在鴻坤方面看來，近年來，受益於南城規劃利好，特別是新機場選址落定，京南板塊的價值不斷得到重新定義。最近，大興多宗土地五環外六環附近土地都高價成交，也反映出市場對京南板塊的看好。

　　實際上，在京南板塊，鴻坤已經先行一步，深耕多年。林語墅則位於南四環核心板塊，是一個容積率僅為1.02的低密度純別墅社區，為北京四環板塊所罕見。林語墅入市以來一直受到市場關注。今年上半年林語墅認購十餘套，成交額近3億元。

　　對於即將正式推出的濱水樓王，鴻坤方面認為，基於核心區地段的價值屬性和林語墅樓王本身的產品屬性，林語墅樓王都堪稱“孤品”，稀缺價值將奠定其市場地位。

　　另一方面，今年北京豪宅市場的升溫，也讓開發企業和業內看好林語墅樓王作為頂豪產品的市場前景。根據機構統計，2015年北京單價超過10萬元/平方米的頂豪樓盤成交爆發。截至7月12日，頂豪簽約套數達到創紀錄的142套。即便剔除盤古大觀集中簽約的96套，46套的頂豪成交也已經創造了歷史最高紀錄。去年全年，北京頂豪成交套數為26套。

　　從別墅市場看，今年春節後，別墅市場處於不斷升溫中。6月份，北京別墅簽約447套，環比增加29.2%，創造了一年半以來的新高。

2013年底時，政府為了控制房價，住建委還嚴控“4萬元”以上的項目入市，市場也將4萬專案稱為“高價盤”，而目前除了房山之外，朝陽、海澱、昌平、大興等五環外項目都出現了4萬元/平方米以上的項目。
土地市場再熱，大興土地價格已經突破3萬元，促使北京房價再次進入上漲預期通道。記者走訪發現，北京大興、通州、昌平、豐台等五環外的多個項目售價都全面突破了4萬元/平方米，五環的四萬時代或許已經到來。

五環外多項目售價破四萬

“前幾年成交價格4萬元/平米還是高端產品和普通住宅的分界線”亞豪機構總監郭毅對記者表示，由於房價上漲，目前多家機構的高端住宅分界線已經提升到6萬元/平方米。

記者瞭解到，2013年底時，政府為了控制房價，住建委還嚴控“4萬元”以上的項目入市，市場也將4萬專案稱為“高價盤”，而目前除了房山之外，朝陽、海澱、昌平、大興等五環外項目都出現了4萬元/平方米以上的項目。

業內人士指出，北京商品房房價整體都在縮量上漲，未來會越來越像香港。從上半年資料看，2015年上半年北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交量比2014年同期分別減少了10%左右，但商品住宅成交均價為29222元/平方米左右，同比上漲13%。

土地價格推高售價

業內人士指出，過去五年北京新增出讓的土地都在五環外，由於土地價格快速上漲，未來北京進入了純商品房高端化階段。

據業內人士介紹，除了目前在售的專案外，不少2013年、2014年拿地的樓盤，雖然處於五環外，但扣除配建後，其商品房樓面價就達到了4萬元/平米。以位於西五環外的豐台長辛店地塊為例，中長合源置業2014年4月拍下該地塊，扣除該地塊合計要配建的限價房及配建學校，純商品房部分樓面價將超過4萬元/平方米。值得一提的是，中長合源還是該地塊一級開發商中築置業旗下公司，北京土地市場的競爭激烈可見一斑。

中原地產首席分析師張大偉表示，過去幾年，北京供應的商品房住宅土地稀缺，實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平方米左右，折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。

探訪

金隅翡麗藍爵堡

坐享軟體園規模配套

金隅翡麗藍爵堡位於海澱西三旗建材城中路，在奧林匹克森林公園一路向北的延伸線上，毗鄰地鐵8號線、13號線。

“由於上個月27號集中選房，所剩房源並不是很多。疊拼的房源還比較充足，均價在4.6萬-5萬/平方米。”銷售人員向記者介紹。記者從售樓處出發，步行5分鐘左右可到附近公車站，步行10分鐘可到附近新都購物廣場。如果坐8號線地鐵換乘公交較為便捷，乘坐13號線地鐵步行大約15分鐘。值得一提的是位於新都購物廣場對面的金隅軟體園將于明年動工建設，業內人士認為，這也預示著這裡將是海澱未來的重點打造區域。

首開熙悅尚郡

朝青板塊稀缺新盤

首開熙悅尚郡距離朝陽大悅城向東一公里左右，緊鄰東五環邊上。昨日記者以購房者身份來到售樓處，銷售人員向記者介紹，專案剛開盤，成交均價是4.7萬/平方米。“我在附近看了看，購物沒得說，就醫也方便，時不時還可以去興隆公園遛彎。開車挺方便，但是到六號線的距離走路還是有點遠，”售樓現場的馬先生表示。

朝陽大悅城是朝青板塊的核心商業區域，周圍二手房單價在4.5萬-5萬。亞豪機構市場總監郭毅表示：“該區域是以大悅城為核心，隨著入住率的提高和商業配套的成熟，帶來人氣，但是這個區域的特點是，一是沒有地了，二是沒有太多項目。”

西山藝境

贈送面積成亮點

記者近日以購房者身份來到位於門頭溝的西山藝境售樓處，銷售人員介紹：“新品的平墅是今年5月開的盤，205平方米總價在800萬左右；除了平墅項目之外，280平方米的疊拼還將有40平方米贈送面積，總價在1200萬左右；360平方米聯排有200平方米贈送面積，總價在1800萬-2400萬左右。”

售樓處現場有一位居住在石景山的吳女士，她向記者表示，“來這看房就是因為空氣好，三面都是山，還有不少公園。戶型也不錯，家人都挺滿意。附近有奧新天地商城和門頭溝區中醫醫院，雖然配套不是特別齊全吧，但能基本滿足生活。”

華潤西元九裡

大興改善盤7月加推

位於大興黃村北區的華潤西元九裡，是目前黃村北區唯一一個在售住宅項目。據西元九裡的行銷總監高娟介紹，此次東區新品主推230平米洋房，標準層總價在1000萬上下，首層和頂躍在1500萬左右。目前，大興黃村核心區供應日漸稀少，已經逐步形成改善型居住社區的氛圍。

業內人士分析，在近期大興接連拍出高價地的背景下，瀛海的樓面價已經達到3.6萬。而西元九裡位於成熟的黃村北部新城，加上東區新品升級，每平米1萬元的精裝標準，目前的價位確實可以稱之為“買地送房”“性價比標杆”。

本版采寫/新京報記者 自曾暉 見習記者 孔炩傑
大興通州等五環外多項目售價突破4萬 地價推高房價
正文 財經網微評論（0人評論） 本文來源於新京報　2015-07-17 10:14:00 我要評論（0） share快成為第一個分享的人吧！
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2013年底時，政府為了控制房價，住建委還嚴控“4萬元”以上的項目入市，市場也將4萬專案稱為“高價盤”，而目前除了房山之外，朝陽、海澱、昌平、大興等五環外項目都出現了4萬元/平方米以上的項目。
土地市場再熱，大興土地價格已經突破3萬元，促使北京房價再次進入上漲預期通道。記者走訪發現，北京大興、通州、昌平、豐台等五環外的多個項目售價都全面突破了4萬元/平方米，五環的四萬時代或許已經到來。

五環外多項目售價破四萬

“前幾年成交價格4萬元/平米還是高端產品和普通住宅的分界線”亞豪機構總監郭毅對記者表示，由於房價上漲，目前多家機構的高端住宅分界線已經提升到6萬元/平方米。

記者瞭解到，2013年底時，政府為了控制房價，住建委還嚴控“4萬元”以上的項目入市，市場也將4萬專案稱為“高價盤”，而目前除了房山之外，朝陽、海澱、昌平、大興等五環外項目都出現了4萬元/平方米以上的項目。

業內人士指出，北京商品房房價整體都在縮量上漲，未來會越來越像香港。從上半年資料看，2015年上半年北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交量比2014年同期分別減少了10%左右，但商品住宅成交均價為29222元/平方米左右，同比上漲13%。

土地價格推高售價

業內人士指出，過去五年北京新增出讓的土地都在五環外，由於土地價格快速上漲，未來北京進入了純商品房高端化階段。

據業內人士介紹，除了目前在售的專案外，不少2013年、2014年拿地的樓盤，雖然處於五環外，但扣除配建後，其商品房樓面價就達到了4萬元/平米。以位於西五環外的豐台長辛店地塊為例，中長合源置業2014年4月拍下該地塊，扣除該地塊合計要配建的限價房及配建學校，純商品房部分樓面價將超過4萬元/平方米。值得一提的是，中長合源還是該地塊一級開發商中築置業旗下公司，北京土地市場的競爭激烈可見一斑。

中原地產首席分析師張大偉表示，過去幾年，北京供應的商品房住宅土地稀缺，實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平方米左右，折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。

探訪

金隅翡麗藍爵堡

坐享軟體園規模配套

金隅翡麗藍爵堡位於海澱西三旗建材城中路，在奧林匹克森林公園一路向北的延伸線上，毗鄰地鐵8號線、13號線。

“由於上個月27號集中選房，所剩房源並不是很多。疊拼的房源還比較充足，均價在4.6萬-5萬/平方米。”銷售人員向記者介紹。記者從售樓處出發，步行5分鐘左右可到附近公車站，步行10分鐘可到附近新都購物廣場。如果坐8號線地鐵換乘公交較為便捷，乘坐13號線地鐵步行大約15分鐘。值得一提的是位於新都購物廣場對面的金隅軟體園將于明年動工建設，業內人士認為，這也預示著這裡將是海澱未來的重點打造區域。

首開熙悅尚郡

朝青板塊稀缺新盤

首開熙悅尚郡距離朝陽大悅城向東一公里左右，緊鄰東五環邊上。昨日記者以購房者身份來到售樓處，銷售人員向記者介紹，專案剛開盤，成交均價是4.7萬/平方米。“我在附近看了看，購物沒得說，就醫也方便，時不時還可以去興隆公園遛彎。開車挺方便，但是到六號線的距離走路還是有點遠，”售樓現場的馬先生表示。

朝陽大悅城是朝青板塊的核心商業區域，周圍二手房單價在4.5萬-5萬。亞豪機構市場總監郭毅表示：“該區域是以大悅城為核心，隨著入住率的提高和商業配套的成熟，帶來人氣，但是這個區域的特點是，一是沒有地了，二是沒有太多項目。”

西山藝境

贈送面積成亮點

記者近日以購房者身份來到位於門頭溝的西山藝境售樓處，銷售人員介紹：“新品的平墅是今年5月開的盤，205平方米總價在800萬左右；除了平墅項目之外，280平方米的疊拼還將有40平方米贈送面積，總價在1200萬左右；360平方米聯排有200平方米贈送面積，總價在1800萬-2400萬左右。”

售樓處現場有一位居住在石景山的吳女士，她向記者表示，“來這看房就是因為空氣好，三面都是山，還有不少公園。戶型也不錯，家人都挺滿意。附近有奧新天地商城和門頭溝區中醫醫院，雖然配套不是特別齊全吧，但能基本滿足生活。”

華潤西元九裡

大興改善盤7月加推

位於大興黃村北區的華潤西元九裡，是目前黃村北區唯一一個在售住宅項目。據西元九裡的行銷總監高娟介紹，此次東區新品主推230平米洋房，標準層總價在1000萬上下，首層和頂躍在1500萬左右。目前，大興黃村核心區供應日漸稀少，已經逐步形成改善型居住社區的氛圍。

業內人士分析，在近期大興接連拍出高價地的背景下，瀛海的樓面價已經達到3.6萬。而西元九裡位於成熟的黃村北部新城，加上東區新品升級，每平米1萬元的精裝標準，目前的價位確實可以稱之為“買地送房”“性價比標杆”。

本版采寫/新京報記者 自曾暉 見習記者 孔炩傑

7月10日，華潤置地有限公司公佈，截至2015年6月30日止一個月，公司及其附屬公司共實現合同銷售金額約人民幣82.4億元；合同銷售建築面積約69.08萬平方米；投資物業實現租金收入約5.52億港元。

截至今年6月，華潤置地已實現合同銷售金額約370億元，較去年的255.6億元上漲45%。但按照其業績會上公佈的全年780億元銷售目標，目前完成47%。

除了搶眼的業績外，華潤置地上半年近200億元的融資和181億元的拿地金額也使其成為眾人關注的要點。

銷售與融資

對於此份成績單，華潤置地比較滿意。其內部某知情人士對《中國經營報》記者透露，在該公司上半年的銷售業績構成上，深圳大區表現較為搶眼，達到85.1億元，占比23%；江蘇等其他八個大區也能達到十幾個百分點的銷售貢獻率。

其中，華潤置地旗下位於深圳的旗艦項目華潤城第三期於6月20日開盤，推出761套85~230平方米房源，售價定為6萬元/平方米，較2014年首次開盤漲幅達1.25萬元。最終推售房源在5個小時內售罄。此外，深圳華潤城、銀湖藍山兩個項目也錄得47.77億元的成交金額。

“近年來逐漸加強佈局力度的北京大區也貢獻了5%的銷售，這個區域下半年會繼續有新項目供應，屆時銷售額會大幅上升。”上述知情人士續稱。

和業績一樣亮眼的還有華潤置地上半年的融資成果。據不完全統計，僅今年上半年，華潤置地融資額高達近兩百億元人民幣。

其中，5月12日華潤置地發行三筆合共121億元人民幣的境外票據。

僅一日後（5月13日），華潤置地宣佈其今年以來的第二筆資本市場融資計畫，進行2015年以來香港資本市場最大的房地產公司配股交易。

公告顯示，華潤置地將通過“先舊後新”的方式，以每股25.25港元的價格向資本市場配售4億股股票集資。配股價格較5月11日收市價格每股27.15港元折讓7%，集資所得淨額約為101億港元。

和前一筆121億元人民幣規模的融資用途沒有太大出入。此次認購收取合共約101億港元的總所得款項淨額，將作為華潤置地認購所得款項淨額用作集團未來收購土地儲備、開發成本及一般營運資金用途。

事實上，早於2014年，華潤置地就已在融資路上發足狂奔。2014年全年，該集團綜合借貸額折合港幣860.64億元。並據統計，在2014年前8月，華潤置地以239.61億元的融資金額位居萬科、保利、中海等10家標杆房企融資規模之首。

值得注意的是，華潤置地作為國企紅籌股，截至2014年年末手持現金及銀行結存折合402.89億港元，手頭現金足夠支付短期債務。總有息負債比率只有44.6%，淨有息負債股東權益（包括少數股東權益）比率僅為42.7%，比例較2013年底的39.2%有所上升，但仍處於房地產行業的低位。

對此，記者致電華潤置地投資者關係部，其回應稱：“公司大規模發債只是希望優化財務結構，維持較高的評級。”

而另一瞭解該公司的分析師表示，華潤置地未來2~3年對商業地產開發會保持在比較高的速度，特別是在2016~2017年，會有很多商場準備開始營運，初期資金回籠沒那麼快，因此提前進行股權融資。

頻拿高價地

不可否認的是，華潤置地通過不斷發債補充的“現金彈藥”也使得其在土地市場上更有底氣，屢屢拿下高價地，頻頻創造地王。

1月6日，華潤置地近20億元競得濟南市中區三宗宅地。次日，華潤在北京2015年新年第二次土拍會上，聯合首開、平安競得豐台“巨無霸”地塊，成交價達86.25億元，成為北京新晉總價地王。半個月後，華潤置地以底價7.93億元摘下桂林市琴潭區P091地塊，樓面地價1586元/平方米。

進入3月份，華潤置地在土地市場依舊殺伐果斷。3月20日，上海閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03地塊成功出讓，經過3位競買人108輪競價，最終由華潤華髮聯合體70.52億元拿下。隨後4月13日，華潤、華髮還擬就上海閘北地塊斥15億元設項目公司。

6月3日，蘇州華潤置地再次以15.4億元、溢價率94%奪得蘇州地王。拿下蘇州地王的當日下午，華潤華髮聯合體以總價87.95億元、溢價26.87%將上海閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元09-03地塊收入囊中。該成交總價也成功創造當地的總價地王。

對於土地市場上的表現，華潤置地投資者關係部向記者透露稱：“上半年公司權益拿地支出金額合共181.5億元。拿地主要在一二線城市，但如果二三線城市有合適的項目依舊會拿。”

該人士還給記者算了一筆賬：“公司全年預計拿地金額約為350億元，但這包括去年拿地今年支付的土地金額，扣除這部分公司下半年還有40多億元的拿地預算。但拿地預算並不是死的，如果地塊優質，而公司的銷售回款和投資物業的收益也在上升，也會考慮多拿地。”上述人士續稱。

毛利率隱憂

事實上，要確保銷售目標完成780億元的銷售目標，華潤置地也必須致力於產品結構的調整，加大在一二線城市的項目佈局。但頻繁拿下高價地雖然使得華潤置地在銷售上存量頗豐，也為其帶來了日後項目毛利率的隱憂。

縱觀華潤置地近年來的銷售資料不難發現，該公司在業績增速明顯的同時，毛利率卻屢屢下滑。而致使毛利率逐年下跌的原因雖然有行業利潤率下降的大趨勢在，但也與其不恰當的擴張拿地息息相關。

資料顯示，2010年華潤置地斥資190億元，增加660萬平方米土地儲備，新進入揚州、唐山、長春、萬寧、徐州、南昌、泰州、哈爾濱、淄博9個三線城市。2011年，華潤置地再次耗資195億元，新增942萬平方米土地儲備，新進入南京、常州、鹽城、惠州、威海、秦皇島、贛州、日照8個城市，戰略佈局增加到39個城市。

在大規模地進入二三線城市的同時，華潤置地還著手提高周轉率。而這也使得其獲了銷售規模的快速增長，由2011年的291億元增長至2012年的522億元以及2013年的622億元。

但另一方面，華潤置地卻不得不接受毛利率持續下滑的局面，2012年度的毛利率由2011年度的39.5%降至37.6%；2013年的毛利率繼續受此前的三四線擴張影響，大幅削減近十個百分點達到28.2%

為此，2013年因宋林案而在華潤置地就職的董事長吳向東，在進入華潤置地之後的一大動作就是調整拿地策略，提高公司的利潤率。

於是2013年，華潤置地以395.36億元人民幣拿下1009.66萬平方米土地，新增土地量達歷年之最拿地。拿地的城市較之前的三線城市逐漸轉移到上海、廣州、南京、廈門等市場良好的一二線城市。


然而，一二線城市的高價地並非華潤置地提高毛利率的靈藥。經過2013年和2012年的拿地調整後，2014年的毛利率略有改善，卻僅微升至30.6%。

因為在房企的成本由土地成本、建安成本、行銷管理費用及稅金、精裝修費用、財務成本等等構成。倘若地塊拿地成本較高，自然會增加各類顯性和隱性成本，相應的盈利空間在收窄。

而針對日前拿下的數塊高價地塊，華潤置地在回應記者時解釋稱：“公司拿地時會對專案作出評估以保證日後的利潤率。一般IRR（內部收益率，Internal Rateof Return）最低要求在10%~15%，部分一二線城市的IRR則要求在23%~25%之間。”

近期有不少大型商場進行翻新，藉此吸引新客戶及提升租金；惟本港零售市道持續疲弱，零售商當然不甘「肉隨砧板上」，因此，在洽談續租時，往往要求業主減租，甚至以關店計劃作「要挾」；此舉初步果然見成效，有商場雖然不願減租，但又怕流失零售商，惟有稍作妥協，撤銷以往附帶綑綁式的租賃條件，希望留住租戶。

租戶議價能力升

近期大規模翻新的商場，包括旺角新世紀廣場、旺角雅蘭中心、銅鑼灣Fashion Walk及元朗千色匯等，其中新鴻基地產（00016）斥資5億元翻新的新世紀廣場，下月將重新開幕，新地預期租金收入較3至4年前未翻新時增加約25%。至於?地（00012）斥資5000萬元翻新的元朗千色匯商場，呎租預期將較翻新前上調約35%。

消息指出，以往零售商想進駐本地人流最多、最旺的商場，業主均會提出一些附帶租賃條件，就是要零售商同時承租所屬集團旗下、位於其他較偏遠商場的舖位，該類商場「綑綁式租賃」做法相當普遍。不過，因現在零售市道差，商場又不想貿然減租，只好取消該類綑綁式租賃條件。

有黃金首飾零售商表示，暫未遇過「綑綁式租賃」的情況，皆因他們可選擇在街舖開店，不一定要進駐商場，故在選擇開店位置時較有彈性；反而其他類別的零售商或會遇到「綑綁式租賃」。

九龍倉（00004）發言人強調，集團商場的租戶多元化，目前雖然個別品牌的銷售普遍受壓，但部分其他品牌，以至餐飲和戲院等生意仍然錄得增長。集團早於去年已積極準備，不斷引入嶄新品牌，並憑着創新的市場推廣活動，維持商場的群聚效應及營造正面的營商環境，吸引不同顧客群，以應付市場狀況。

股市波動，加上有市區新盤以低市價招徠，拖累二手成交量下跌，美聯物業統計十大屋苑周六及日錄得8宗買賣，按周減少11.1%，連跌3周，創11周新低，預期二手交投將繼續低位徘徊。

交投料續低迷

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，本月樓市經歷股市震動，準買家觀望；同時，房協長沙灣喜薈挾低價搶客，市場聚焦一手，令二手疲弱，十大屋苑半數零成交，二手交投料續低迷。

據中原地產統計，十大屋苑周六及日有7宗成交，為股災後新低，按周減少2宗或22.2%，與上周同樣錄得半數屋苑零成交。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，本月股票市場表現反覆，雖然近日已略見回升，但市場上仍存在很多不明朗因素，令不少準備入市的買家卻步，處於觀望狀態；加上九龍區一手新盤即將推出，定價略低於同區市價，搶去不少二手客源，令二手交投陷於膠着。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，目前市場上無其他特別利淡因素存在，加上二手樓業主叫價強硬，預料市場資金將會進一步被一手新盤吸納，估計未來周六及日十大屋苑成交量會穩步徘徊。

香港置業高級執行董事伍創業表示，短期有不少一手新盤如箭在弦，料成為市場焦點，相信「一手旺、二手價高量穩」的局面將持續一段時間。

香港置業工商舖資料研究部數據顯示，6月錄得171宗商廈買賣登記，按月跌10%；總值升84%，至40.58億元，創兩年高位。其中五大核心商業區有64宗登記，升42%；總值增加逾1.25倍，約23.85億元，屬29個月新高。香港置業商業董事翁鴻祥指出，中央政府提出「一帶一路」發展策略，刺激內地企業紛紛到港設點，預料會帶動商廈交投。

新盤提速 東環II期有機下月推

以低價推售的長沙灣喜薈，收票反應理想，4天勁收近2,650票，超額認購逾12倍。刺激其他新盤部署短期推售，以搶截向隅買家，例如東涌東環II期本周將與代理會晤，有機會下月正式出擊。

房協旗下長沙灣喜薈，上周以低同區樓價推盤，即時成為市場焦點，過去兩天假期吸引大批準買家排隊參觀睇樓，昨日準買家要花上約1個小時的時間等候參觀示範戶，有代理透露，高峰時間，整個參觀過程需時約3小時。

市場焦點 示範戶2.3萬人參觀

據記者現場所見，參觀者當中大部分是一家人一同參觀，中午時間排隊等候參觀示範單位的人龍長逾200米，一連兩日要勞動警察到場維持秩序。其次，昨日地產代理監管局亦派員到場加強監管及了解會否有違規情況。

今次房協限制每一人可以入一票，但有消息指，個別家庭為提升成功機會，大包圍入10票，希望為即將結婚的兒子入市，料為本項目的最大手入票。

房協表示，項目開放示範單位4日以來，參觀示位人次達約2.3萬，並收逾2,650票，以周六發售200伙計算，超額逾12倍。

恆地筲箕灣盤 隨時上載樓書

另一方面，市場估計，喜薈會有大量的向隅買家回流市場，其他發展商亦看準這一點，亦計劃部署推出中小盤以圖搶截這批向隔買家的購買力。

另外，據消息指，新地（00016）正加緊部署推出已取得售樓紙的東涌東環II期（932單位），而周內將與區內代理會晤，料將介紹項目的基本資料以及推售部署，由於同系的何文田天鑄己達樓花期銷售目標，故新地亦極有機會在8月份轉推東環II期。

至於恆地（00012）筲箕灣成安街項目，標準戶全屬開放式及1房單位，面積由200呎至300餘平方呎，較早前已與代理會晤介紹項目資料，將隨時上載樓書；至於九建（00034）香港仔登峰南岸，亦有機會隨時上載樓書，主打300平方呎的1房單位，市場推算這些項目涉及的銀碼均會與喜薈相若，料約在400至500萬元的水平便可入場，相信亦可吸納喜薈的向隅買家。

此外，綜合市場及成交紀錄冊顯示，過去兩天假期市場合共錄得34宗成交，較上一個周末反彈36%，但仍屬於低位徘徊，因為過去兩天仍主要銷售餘貨為主。

新盤兩天34成交 按周增36%

華懋集團銷售部總監吳崇武稱，大潭紅山半島上周六成功售出10伙，如由本年2月份重推計算，項目已售出78伙及111個車位，套現近23億元，平均呎價約2.12萬元。

居屋市場受大市不穩氣氛影響，藍田康雅苑業主見有實客議價，願意大幅減價43萬元，以445萬元於綠表市場沽出3房戶，減幅雖大，實用呎價6,857元，仍創屋苑綠表市場呎價新高紀錄。

649呎雅裝 445萬易手

上述成交為康雅苑，分3座而建，樓齡22年，剛易手單位為C座低層9室，實用面積649平方呎，建築面積889呎，為3房2廳間隔。最大賣點是向東南，望開揚及部分海景，內籠備有雅裝。原業主93年一手購入，作價108萬元。

上址於今年5月於綠表市場放售，叫價進取，達600萬元；其後6月初雖調低至488萬元，但仍高於市場承接水平。但業主表示遇上實客會有議價空間。

獲減43萬 公屋客承接

及至近日，有觀塘區公屋客到區內揀選3房戶，到上述單位睇樓後感到滿意便與業主議價，由於入市決心堅定，業主亦爽快作出回應，最後並作出大讓步，劈價43萬元，於綠表市場以445萬元成交。

上址實用面積平均呎價6,857元，建築面積呎價5,006元。世紀21聯誠董事謝寶昭表示，同屋苑對上一宗綠表市場呎價高位為6,605元，為A座極高層11室，實用面積598平方呎，於今年5月以395萬元成交。兩宗成交相差兩個月，樓價則再向上攀升4%。

原業主持貨22年，現止賺離場，帳面獲利337萬元，物業期間升值逾3倍。

屋苑分3座大廈並列而建，供應逾1,800戶，實用面積由400餘至600餘呎，分2至3房戶型。由於市場缺盤嚴重，屋苑單月只錄1至2宗成交，上述易手個案亦為本月首宗。據悉，屋苑現時只有5個單位放賣，當中有3個屬於綠表市場，而同類型3房單位，最平綠表市場叫價達455萬元。

東協國家近年掀起投資熱潮，台商前仆後繼前進設廠，年輕人也遠赴異鄉打拼，加上國人海外置產需求，帶起一波台灣資金潮投入包括新加坡、馬來西亞、柬埔寨等國，其中基礎建設快速發展、房價水平較低的柬埔寨，相對更符合追逐高投報收益的投資人期待，只是背後存在的風險也應一併考量。

今年美元持續走強，直接影響以美元計價的海外置產國家，21世紀不動產指出，柬埔寨為東協少有的美元全面流通國，且人口紅利高、有重大建設及外資進入，現已有投資者斥資30億打造111層樓高的雙子摩天樓。金邊近年平均房價上漲高達17％，高過台北市漲幅，房屋投報率平均有7％?10％水準，比台北市多出7.5倍，當地每坪約新台幣19萬?29萬，其中15坪?30坪的中型酒店式公寓最受歡迎，成為迅速竄起的當紅產品。

目前約有5萬外國人常駐金邊，除台灣人外，大部份來自中國、韓國、日本、美國、新加坡、馬來西亞和菲律賓，他們多是長期定居的工作者及投資人。長富國際地產總經理鄭哲昇說，目前金邊大約有40個建案銷售中，蛋黃區市中心的房價每坪約新台幣25萬?35萬，A級公寓租金行情每坪2000?2500元。

柬埔寨房產稅務內容相對簡單，外國人買賣房屋時，買方需繳納建物評定現值4％的契稅，及約600?1000美元的過戶律師費，賣方需繳納建物評定現值10％及土地評定現值4％的資本利得稅；持有期間，每年需支付0.1％的房屋稅及地價稅（稅基均為評定現值），還有14％的租賃所得稅。此外購屋時需支付總價2％的仲介服務費及日後代租代管費用，目前政府當局並無任何打房政策。

雖然柬埔寨歡迎外國人置產，但投資人需特別注意，當地房產分為永久產權及有年效的產權，也就是永久土地房產證及99年土地租約；21世紀不動產說明，前者類似台灣的所有權狀，是永久權且政府掛保證，後者則是開發商給的權狀，不是由國家核發，萬一遇到開發商一屋多賣就有大問題，屋主較無保障，政府更有權收回權狀，因此務必要先釐清購屋區域是屬於哪一種產權。

鄭哲昇指出，雖然包括國泰、一銀、合庫、兆豐、玉山、上海等台灣銀行業者都已進駐柬埔寨，但當地貸款利率為7％?8％，建議有意購屋的民眾在台申辦貸款負擔較輕。目前國內已有多家業者代銷金邊建案，糾紛逐漸增多，他也提醒，投資人要注意建商背景、慎選地段、避開價格高過區域行情的建案，重要的是，接下來2017、2018年金邊將面臨數千戶以上的交屋潮，選擇配備齊全、條件佳的建案將來較容易出租。

彭博社報導，美國最新公布的6月新屋開工年率上揚9.8%至117萬戶、創2007年以來次高，高於市場預期的111萬戶；營建許可上揚7.4%至134萬戶、創2007年7月以來新高，超越市場預期的115萬戶。5月新屋開工年率自104萬戶上修至107萬戶。

擁有獨棟自有住宅向來是「美國夢」不可或缺的一環。2015年6月獨棟新屋開工年率自5月的691,000戶下滑0.9%至685,000戶、創3月以來新低。其中，美國東北部、西部新屋開工年率跌幅分別達27.3%、7.1%。

另一方面，公寓式住宅(瞄準租屋市場)開工年率(見下圖)自5月的37萬戶跳升28.6%至47.6萬戶、創1987年11月以來新高。

美國建商為何大舉押寶租屋市場？紐約時報報導，哈佛大學住宅聯合研究中心6月24日公布，美國自有住宅率已連跌8年，自2004年的逾69%下滑至今年第1季的63.7%。統計顯示，2004年以來美國每年平均新增77萬戶租屋族，使得2004-14年成為自1980年代末期以來最為火熱的租屋世代。美國房屋租金去年上漲3.2%、較整體物價上漲幅度高出一倍以上。

哈佛大學住宅聯合研究中心報告顯示，租屋族超過30%的所得用於支付租金、逼近歷史高檔。聯準會(FED)主席葉倫(Janet Yellen)6月17日在記者會上提到美國節節攀高的房租時表示，那可能是因為年輕人基於房價的波動歷史以及自身的就業狀況而不願購屋，因此才會導致公寓出租需求高漲。

美國6月排除住房相關成本不計的消費者物價指數(見下圖)年減1.2%、連續第7個月呈現負值，創2008年12月至2009年10月以來最長紀錄。

美國國家建築開發業協會(NAHB)7月3日公布，木工等基本技術勞工短缺情況相當嚴重，2015年調查顯示高達69%的受訪建商表示面臨某種程度的木工人手短缺。

美國獨棟住宅四分之三的工程是由轉包商包辦。今年的調查顯示，高達74%的建商抱怨找不到轉包商。

官方公布的數據顯示，美國東北部獨棟新屋開工年率6月降至4萬戶、創今年2月以來新低。美國西部獨棟新屋開工年率降至15.7萬戶、創今年3月以來新低。