根據2015年7月29日北市實價資訊，大安區仁愛帝寶揭露一戶最新實價，交易年月2015年1月、總價6億3,324萬元，總坪數305.3坪，車位總價2400萬，扣除車位每坪279.7萬，移轉樓層為14樓，為該社區2015年度首次實價資訊。另北市店面實價也出現兩筆亮點交易，同樣是大安區，交易年月2015年3月、一筆位於忠孝東路四段271~300號、總價1億7348萬元、總面積26.69坪、每坪單價649.9萬，拿下北市店面單價排行TOP2；另一筆位於忠孝東路四段216巷40弄1~30號、總價1800萬、總面積3.59坪、每坪單價501.3萬，則是北市店面TOP5。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，仁愛帝寶一直是北市豪宅的房價指標，受到2014年調高房屋評定標準單價的影響，建築完成日在2014年7月以前的指標豪宅反而受寵。根據實價資訊，2015年仁愛帝寶出現最新實價，每坪279.7萬，雖未對該社區創下新高紀錄，但指標豪宅仍然不受房市盤整期影響，依然風雨生信心。

至於兩筆大安區的店面交易，交易年月為2015年3月，一筆位於忠孝東路四段271~300號，推估應為大陸大樓一樓店面，總價1億7,348萬、總面積26.69坪、每坪單價649.9萬，創下實價揭露以來北市店面top2，緊追2014年10月永康街一坪655.1萬店面！台灣房屋忠孝SOGO特許加盟店總經理施光明指出，若以忠孝東路四段商圈來說，大陸大樓店面已超過最熱鬧的延吉街，店面單價約莫在550-650萬，此次揭露價格屬合理範圍，但其具備之捷運國父紀念館站、大巨蛋周遭，延吉街末梢之異國特色餐廳圈等條件，抗跌性仍然看好。

另一闖進Top5之位在忠孝東路四段216巷40弄1~30號店面，則因位處最熱鬧的忠孝東路四段216巷美食小吃商圈，鄰近知名粉圓冰店，出現總面積3.59坪，就要價1800萬，單坪價來到501.3萬，再度讓外界見識該地段店面實力。施光明說，該區乃仁愛路與忠孝東路交叉黃金路段，加上忠孝東路商圈的人潮密集特性，店面行情自然水漲船高，且本次揭露店面走的是小坪數、低總價，也造成單價攀高的結果！而如果此物件在2014年交易，更可能再多個5-7％的水準，立於不敗之金店面不言可喻。

房市看壞，近期屋主賣高價心態鬆動，根據房仲業者針對房產經紀人的問卷調查，願意讓價的屋主比率超過8成，其中7成願意讓價幅度約1成，另有11.6%的屋主願意讓價11-30%，僅17.8%的屋主堅持要賣高於行情的價格。

有巢氏房屋發言人劉炳耀首席顧問表示，根據本次問卷調查資料顯示，欲購屋民眾以自住為主，占比高達約76.4%，顯示自住民眾想要搶在新法實施前的最後黃金輕稅期進場，但在出價意願上，46%的上門看屋民眾仍以比成交行情低11-20%為主要出價依據。

至於屋主委託銷售物件量則有明顯增加1-2成，主要是房地合一加速推動屋主售屋意願相對較積極。讓價空間部分，近7成經紀人反映，屋主認為與實價行情差距修正10%都可接受，顯示賣方心態鬆動，買方可趁此時機大膽出價議價。劉炳耀指出，對於供給量大、投資型買方多的區域，其實相對賣壓也較高，更加速屋主想要出脫的意願，甚至願意讓價空間也較大，以台中太平區為例，房價已較歷史高點下殺24%。

此外，有巢氏房屋總經理孫寶國指出，除屋主願意讓價外，全台建商手中餘屋也在積極出清，目前手中簽約的成屋建案高達20-30個，大約500-600戶，主要集中在新竹、台中與高雄。

針對日前大肆宣傳的「聯賣」制度，其實永慶集團3個加盟品牌早就開始進行。孫寶國指出，因正值房市買氣低落的階段，透過聯賣的成交占比愈高，目前約有4-5成的成交件數都是透過聯賣，算是房市反向指標。

有巢氏房屋2015/7/1~2015/7/5進行「網路線上」問卷調查，主軸在於調查本季於房地合一立法通過後近一個月之內，第一線房仲經紀人實際面對買、賣方的實際需求。有巢氏房屋指出，在房地合一稅制三讀通過後，觀察2015上半年六都買賣移轉棟數雖較20104年同期衰退約19.7％，但6月六都交易棟數已較5月已回升6.3％，顯示民眾購屋信心略有回穩跡象。

自住型買方出籠，出價意願以比實價低11-20％為優先，北區近七成賣方較心急，較實價差距修正10％內可脫手。北區買、賣方增加最多，土城區房價下修2.5％，佔新北最高，桃園平鎮、蘆竹房價降幅近10％。中區買方以自住為主，賣方擔心重稅影響，太平區房價較歷史高點下殺24％，投資客出現拋售，區域賣壓快速升高。南區賣方怕重稅與價跌，六成接受與成交行情房價差距修正10％內，苓雅區、前鎮區房價基期高、房價減速，影響自住買盤。

根據有巢氏房屋問卷調查統計，隨著房地合一稅拍板定案，全台近五成經紀人反映買方來電量/帶看量增加一成以上，超過七成以自住為主；調查中第一線的經紀人認為，目前僅剩17.8％的屋主堅持售屋價要高於成交行情，近七成屋主認為只要價格在成交行情修正10％內即可，甚至有11.6％的屋主願意以低於行情11-30％，只求盡快售出。現階段全台屋主有39.3％認為房地合一實價課稅底定，後續持有稅將不斷加重，想出脫省稅，因此，對剛性需求的民眾來說，現在正是最好進場比價，物件釋出選擇多的購屋黃金期。

有巢氏房屋發言人劉炳耀首席顧問表示：政府持續調控房市，房地合一稅也確定在2016年1月1日實施，由於2015年底前買房可以適用房地分離的舊制，若於2016年後買房，未來交易將僅能適用稅賦較重的房地合一新制，房屋稅及契稅等購買持有負擔都將明顯大增，也間接鼓勵民眾加快腳步進場。

本次有巢氏房屋問卷調查中，以買方來看，全台經紀人反映來電量與帶看量增加近五成，其中購屋動機以自住型客戶需求為最高，高達76.4％，顯示自住買方搶在新法實施前的最後黃金輕稅期進場，但在出價意願上，46％民眾仍以比成交行情房價低11~20％為優先。

而在屋主部分，北區、中區分別有53.8％、48.2％的經紀人反映，屋主委託銷售物件量有明顯增加1-2成，南區以持平狀態較多佔50％，也顯示房地合一對於房價基期較高的區域影響較大，屋主售屋意願相對較積極；在讓價意願上將近七成經紀人，反映屋主認為與實價行情差距修正10％都可接受，顯示賣方心態鬆動，買方可趁此時機大膽出價議價。劉炳耀進一步說明：對於(1)供給量大；(2)投資型買方多的區域，相對賣壓也較高，有意願賣屋的屋主應盡快銷售，入袋為安。

有巢氏房屋北區發言人陳宏勝副總說明，本次問卷中，將近五成北區第一線經紀人反映，買、賣雙方進場跟委託意願有增加一成~二成，積極度有明顯增加，調查也顯示74.7％買方以自住需求最強，賣方委售原因主要為考量持有稅的不斷加重，及預期市場推案潮將造成供給大增、有跌價風險，各佔37.4％跟37.3％最高。

從新北市6月成交行情比較該區歷史最高價紀錄來看，土城區跌幅最高達2.5％，由於土城區附近多為工業廠區，雖然隨著近年土城、頂埔站捷運議題的加持，吸引手頭資金有限的民眾，前往土城購屋。但也因為房價隨捷運議題推升，區域房價抬頭，加上在房地合一稅制確定後，以往推案量大的區域，如中和、新莊區因物件量多，區域賣壓增加，產生比較效應，造成購屋回流到中和、新莊等區，連帶影響到較外圍區域房價。

陳宏勝表示：桃園市平鎮區近中壢、楊梅及龍潭等區，處於桃園地區中心地段，因為房價基期較低，交通有66快速道路支撐還有周邊大型工業區人口挹注，還有桃機捷運綠線，外移人口多；蘆竹鄉南崁，因五楊高架的開通，往來台北更加便利，是大部分北北基民眾往桃園找房時最優先考慮的區域，平鎮、蘆竹6月房價與歷史高價相較，下修6.1％~8.6％，主要跟房地合一通過後，投資客縮手，區域供大過於求，對屋主來說，投資客擔心新稅影響，希望盡早出脫換利，早期持有屋主因取得成本低，趁此時機脫手，也可小賺一筆。

中區超過四成經紀人認為買方增加一成~兩成，其中自住需求買方超過七成，其中部分買方甚至計畫搶進購屋，藉以避開2016年新法上路後的交易重稅；賣方議價心態也開始鬆動，中區經紀人反映，屋主願意讓價比例超過八成，其中有43.6％擔心房地合一實價課稅底定，後續持有稅不斷加重，出脫省稅。

有巢氏房屋發言人劉炳耀首席顧問：未來交易將僅能適用稅賦較重的房地合一新制，也間接鼓勵民眾加快腳步進場。有巢氏房屋中區發言人莊志成副總表示，台中市太平區早期以工業區為主，近年來因74號快速道路的全線通車，地價與房價跟著水漲船高，其中新光重劃區位於銜接北屯區的重要位置，價格更是受惠。其中生活機能完善的中山路與樹孝路兩大成熟商圈，近年來吸引眾多建商如太子、德鼎等建商推案，帶動太平區發展，也因為如此，近年區域案量多，吸引投資客搶進，2015年面臨房地合一最後進場時機，不少之前搶進的投資客，希望出脫省稅，心態轉變為回本就好，也讓自住客增加議價空間，成交價格較歷史高價下修不少。

有巢氏房屋北區發言人陳宏勝副總說明，本次問卷中，將近五成北區第一線經紀人反映，買、賣雙方進場跟委託意願有增加一成~二成西屯區房價較歷史高點減速近9％，西屯區範圍涵蓋廣，可分為七期、十二期、逢甲、中科、台中工業區及世貿展覽中心等區域，其中七期是大家熟知的豪宅區域，但因政策影響，豪宅市場急凍，區域成交量有下修趨勢。但因西屯區工作機會多、外來人口移入，中古屋、新成屋交易價格穩定，價格落差在於投資買盤減少及豪宅量縮，才會讓整體房價與歷史高點呈現落差。

南區經紀人反映78％買方以自住需求為主；屋主委售量變化上，過半經紀人反映以持平居多，但目前售屋的屋主有近八成是因為擔心房地合一實價課稅底定，後續持有稅不斷加重以及預期市場因為新稅上路前推案潮將造成供給大增，避開跌價風險。目前在南區，有67.1％的賣方只要價格在與成交行情房價差距修正10％內，有意願售出。

有巢氏房屋中區發言人莊志成副總表示，近年來因74號快速道路的全線通車，地價與房價跟著水漲船高有巢氏房屋莊志成副總表示，過去高雄產業外移造成人口嚴重流失，住宅需求成長不多，導致房價上漲緩慢，但後續因區域重大建設啟動及交通議題、觀光休閒帶動，加上北客南移加溫房價，但自2014年房地合一課稅議題出現，房市呈現觀望，雖2015年6月底定後，就6月買賣移轉棟數來看，六都中僅高雄市屬於慢熱型，市場進入交易低量狀態，市場以買方市場自住為主。

觀察行政區中，以苓雅區及前鎮區降溫最多，跌幅分別為16.6％及5.4％，苓雅區因為產品價差高，近期市場以自住買盤為主，成交產品總價較低，6月平均成交價格與歷史高價差距明顯下修，苓雅區位於高雄中心樞紐位置，東接連鳳山，西邊連接亞洲新灣區，地理位置優越，加上有商業區優勢支撐，以國泰中正廣場來看，儘管屋齡近30年，房價仍維持有22~24萬，因自住買方居多，若以同樣價格可至周邊前鎮區或鳳山區選擇新成屋，因此苓雅區近期成交多為低總價產品。

前鎮區早期主要為加工出口區及重工業，後受到三多SOGO商圈及捷運的加持，加上高雄多功能經貿園區及軟體園區，帶動房價成長；未來還有亞洲新灣區及水岸捷運輕軌於2015年8月下旬第一階段C1站-C4站試營運等交通利多，讓房價呈現兩極化，舊商圈以中山路、民權路為主的獅甲商圈、勞動公園周邊，屋齡十年以上開價僅2字頭，但以中華路及復興路為主，周遭有IKEA、好事多、家樂福，周邊開價已到4字頭，新舊屋價差拉大。市場以自住為主，成交以價低為多，相對拉低區域行情。

受政府抑制房價政策，買賣方觀望影響下，房市交易量明顯下滑，2015年上半年六都買賣移轉棟數，較2014年同期衰退約19.7％；市場預估2015年全年移轉棟數將破30萬棟，可能創下2001年以來的新低量。低交易量也衝擊了部分房仲業者的經營，根據內政部不動產經紀業統計資料，至2015年6月，全台不動產經紀業營業家數共6,957家，非執業中則達4,245家；「非執業中」的家數在上半年增長261家，「執業中」家數僅增加104家；其中「非執業中」增加最多的為新北市，超過70家；台中居次達50家(註1) 。

景氣好時順手生意易做，不景氣時，就是汰劣存優的時候，成立12年的有巢氏房屋運用永慶房產集團資源優勢，落實品牌在地深耕的精神，因應消費者對於物件選擇要多、可「一站滿足」之需求，以及強調區域共榮的合作概念，推動區域品牌聯賣，讓有巢氏房屋在房市低迷的氛圍下穩健成長，加上有巢氏房屋「社區專家」在地深耕的鮮明優勢，也吸引建商積極合作擴大商機。

此外，目前市場以剛性需求為主，有巢氏房屋鮮明的「社區專家」定位與品牌的優勢，在市場激烈的競爭下，更凸顯專業服務品質，2015年上半年也獲得經理人月刊「影響力品牌大調查」房仲服務類優選、工商時報「台灣服務業大評鑑」連鎖房仲業第四名，名列加盟品牌第二名之肯定。

現在市場上以自住買方為主，買方最關心的無非就是1.)物件選擇要多，2.)怕買貴；賣方則是希望物件曝光管道多，能吸引買方，但也怕賣太便宜，因此「聯賣」成為房仲業服務的基本門檻，買方只需要透過單一家店/一個經紀人，就能看到區域內各家的物件，選擇多，賣方同樣的，只要委託一家店/一個經紀人，區域內的各家都能協助找到眾多的買方。

面對市場低迷，中小型房仲開始訴求結盟合作，已有十多年聯賣經驗的有巢氏房屋孫寶國總經理表示：「『聯賣』不是宣傳話術，要建立完整的聯賣制度與系統平台，凝聚『區域共榮』的共識，並落實且極大化，才叫真聯賣，不然僅能說是『物件流通』。孫寶國進一步分享：「我們長期推動聯賣制度，不僅有非常成熟的機制，店東間也很有共識，再加上科技的整合與應用，打造了數位平台，整合物件、成交行情/社區行情等各項資訊，讓所有的小巢，都能快速省時的為客戶進行精準的配對。因此不僅成交速度增加一至兩成，2015年上半年聯賣成交更佔全台有巢氏房屋總業績近四成。」

孫寶國以發展聯賣有成的有巢氏房屋淡水區為例分享，客戶只需與一家有巢氏房屋簽約委託銷售，永慶集團旗下三加盟品牌一同聯賣，且不再與同一屋主重複簽約，不僅節省客戶時間，也加快成交的速度，同時提升三品牌的綜效。

孫寶國強調：聯賣策略的成功關鍵在於，門市的認同投入、成果的共享及加盟總部建立與維護制度，其中最重要的還是各店有共榮的共識且彼此信賴；有巢氏房屋透過很多的溝通及活動來強化店與店之間的凝聚力與信賴感，例如：透過志工服務，2015年截至目前為止：有巢氏房屋已舉辦至少35場公益活動，平均每周就有一場，透過公益活動的籌備與舉辦，不僅回饋鄰里，也能凝聚同仁的情感與向心力。

見證淡水區永慶集團旗下三品牌，共21間店成功聯賣的有巢氏房屋淡水紅樹林加盟店店長陳淑忻分享：剛開始推動區域聯賣確實遇到困難，有些經紀人不願配合、店跟店之間也常有爭議，透過很多的溝通，凝聚各店東的理念與共識，也透過跨店、跨品牌的活動，打破彼此的隔閡建立信賴，再加上加盟總部公正執行爭議裁決，落實規定，才能讓聯賣策略運行，並達到多贏的優勢。陳淑忻進一步分享，聯賣合作最高紀錄，曾經一個月內，區域有60-70件是透過聯賣成交，區域

依據不動產經紀業資訊系統統計資料，2013、2014年代銷業店數數字年增分別近20％、15％，但2015年上半年新增代銷店數年增率已不到5％。今年房地合一稅拍板定案，宣布2016年1月1號之後新法正式上路，不少民眾搶在年底「黃金輕稅期」完成買、賣屋大事，新成屋、中古屋可立即辦理移轉登記，更受消費者青睞。

孫寶國總經理表示：「2015年房地合一稅正式底定，剛性需求出籠，買、賣方心態已較之前積極。不少建商看好房仲具備通路優勢、具有長期經營的客戶能配對，轉與房仲合作，增加銷售通路、縮短去化天數。如富旺建設也廣邀房仲業協助銷售桃園、新竹、台中個案，也是看好房仲通路，透過與房仲通路之結合，期待在不景氣中創造商機」。以有巢氏房屋台中新光環中加盟店吳世淵店東的案例來看，區域共有23家有巢氏房屋通力合作，因為通路優勢，能接觸更多客戶，縮短銷售天數較之前快一倍。

有巢氏房屋將持續展現深耕在地優勢，精準掌握市場主流及客戶需求，在市場景氣浮動下穩定經營發展，孫寶國總經理也提到：歡迎全台具備對社區熟悉、積極、親切又熱心等，符合小巢DNA的人員踴躍加入，成為最在地的社區專家，服務社區。

數十年來購屋買賣糾紛屢見不鮮，台灣永續關懷協會為了宣導正確買房觀念，降低消費者發生購屋糾紛的機會，便提出了5項正確購屋觀念與步驟，包括慎選標的物、認清建築商、進入經濟部商業司查詢公司資料、司法院查詢是否建商有訴訟案等，要民眾善用網路資源避開黑心建商。

現階段建案銷售買氣低迷，有些小型一案建商更出現整案盤出的狀況，賣相不佳的案子，甚至淪為銀拍屋。加上房價若持續鬆動、下修，有些預售案工地可能變成爛尾樓，即便有履約保證，買方仍可能面臨取不回已繳購屋款的風險。

台灣永續關懷協會便提出5項正確挑選預售屋的SOP，並由個行政區地政局進行網路宣導。其中，包括詳閱合約書細項，尤其預售屋買賣有契約審閱期，民眾可將契約書帶回家，對照內政部官方版本內容，避免建商私列不平等條款。

第2、消費者下訂或簽約前務必上經濟部商業司查詢建商負責人、資本額、成立時間等，摸清建商背景；第3、上公平會官網查詢建商是否曾有廣告不實的糾紛；第4、善用司法院網站，以關鍵字查詢建商、負責人名稱，瞭解是否有民事、刑事裁判書內容；第5、直接到google或yahoo關鍵字查詢相關建商新聞，並可上台灣誠信建商網站查詢，多多善用網路資源。

房市交易頻傳「量縮價跌」，業者為了刺激買氣力拚「有感降價」，大打折扣戰，連張金鶚都「十分有感」，專家感嘆，過去房地產景氣好的時候，賣房子只會告訴你「自備款」需要多少，景氣觀望時就以「低總價」來吸客，直到景氣「退無可退」的地步時，賣房子「出價就談」的情形，將愈來愈普遍。

全台房市吹冷風，多筆重劃區物件面臨拋售考驗，「有感降價」取代「膨風價」，連向來有「空頭總司令」之稱的前北市副市長張金鶚都都向聯合報說明，房市「量縮價微跌」的趨勢，已然確立。

包租公律師蔡志雄在其臉書感慨，過去房市火熱多頭之際，建商賣房永遠只會標明「自備款」，就能吸引民眾前往購屋；當房市走入觀望停滯期時，廣告就改寫「總價」吸客；倘若房市走進更差的下跌急凍期，賣方急售「出價」就能談的狀況也會浮出檯面。

但若真的等到「出價」就能談的狀況，是否等同於買房的最佳時機？張金鶚在聯合報撰文提醒，民眾除了要謹慎判斷降價幅度是否合理、未來是否將持續降價外，更必須回歸到「產品」本身是否合用、滿意，不要因為輕易聽銷售業者的片面之詞，勤查實價登錄才能明哲保身。

4月8個行政區交易量增加 5~6月仍不樂觀

暫時回漲
台北市住宅價格指數連跌4個月後，終於止跌回漲，今年4月全市住宅價格指數115.42，較3月漲0.84%。北市地政局昨公布，4月有8個行政區交易量增加，中山區交易量189件，佔全市16.55%最高，中正區交易量較3月增加48.15%，是量增最多的行政區。業者表示，近2個月市況仍差，預估5~6月住宅價格指數不樂觀。

北市4月住宅價格指數微幅回升0.84%，全市交易量較3月增加6.93%，共有8個行政區交易量增加，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，4月時房地合一稅制未定，不過，以往3、4月份有學區設籍需求，或年後才買房的人潮，3月買4月過戶，是年後購屋首波購屋潮，相對帶動4月的交易量，且中正區是傳統明星學校的學區，交易量進步最多。

住宅大樓仍為首選
分析建築型態案件，住宅大樓仍為購屋首選，北市地政局地價科科長曾錫雄表示，交易量增加8.52%，佔整體買賣交易比例54.64%，而公寓交易量減少9.12％，佔整體買賣交易比例21.8%，套房案件交易量大增28.92%最熱絡。顯示相對低總價的套房，仍受市場青睞，小宅仍有一定熱度。

房仲預言長期盤整
此外，以交易總價而言，也有M型化趨勢，總價1000~2000萬元的產品，交易量最多，共419件，總價7000萬元以上案件，交易量減幅達57.14%，幾乎腰斬。至於交易單價，每坪40~60萬元的案件，成交高達404件，交易量最多，破百萬元的成交案件，交易量僅91件。曾錫雄表示，北市老舊房屋多，4月的交易仍以31年以上中古屋為主流，不過，5年內新成屋交易比重增加3.77％，連續3個月出現增加。

徐佳馨表示，其實最近2個月交易量還是萎縮，只是看屋人潮的確增加，但即使出價，也多半是芭樂價，業者還是撐得比較辛苦，房市現在會陷入長期盤整，但大幅度跌價應該還不至於出現，以自住客的立場，「現在買房的最大好處就是不會買在高點，是相對低點，但要絕對低點還是不太容易。」

民眾陳小姐有購屋計劃，她表示，最近在台北市找房，看房子時，有看到短時間內連續降價數次的物件，市況似乎真的偏冷，雖然住宅價格指數略回升，但幅度很小，而且是4月的數字，感覺屋主降價態度愈來愈明顯，對買方而言是好消息。

中國信託位於松壽路的信義總部大樓，將在8月重啟標售程序，預計今年底前完成標售並入帳，未來新買家必須在大樓中興建展演空間，並且負責營運，中信金總經理吳一揆坦言，標售價格將因此下調。

此外，中信金內部也初步決議，位於南港的中國信託金融園區，3棟大樓中尚未使用、原規劃要興建旅館的「C棟」，將作為未來中國信託人壽與台壽保合併後，台壽保員工的辦公場所。

吳一揆表示，「台北的旅館那麼多，C棟將不會興建旅館，未來台壽保總部將出租以活化資產。」

中信銀董事昨日決議，下月重啟信義總部標售案，總經理吳一揆指出，合約中將註明未來的潛在買家，必須負責在建物中興建1座與目前「新舞台」規模相當的展演空間，興建樓層無限制，得標者擁有該展演空間的命名權，但必須負責此展演空間的未來營運。

根據公告顯示，此次信義總部大樓標售，將出售土地所有權持分95%，另5%仍將保留做為中信銀自留開設分行所需。

2年前，中信銀首次標售松壽信義總部時，外傳底價介於220-250億元間，若順利標出，當時預估中信金獲利可高達150億元。不過，2年過去，國內不動產市場熱度已大不如前，加上中信金需承擔「新舞台」的興建成本，市場預估，此次的投標底價勢必較2年前的200餘億元大幅下修，中信金年底可入帳的金額也因此大縮水。

為提供完整透明的不動產交易資訊，讓各界掌握房市脈動趨勢，台北市地政局以交易日期為2015年4月之實價登錄買賣資訊為基礎，結合住宅價格指數，進行不動產價、量動態分析。整體而言，4月全市有8個行政區買賣交易量增加，全市交易量較上月增加6.93％；住宅價格指數115.42，較上月上漲0.84％，中止連續4個月的下跌。地政局表示，總結4月份市場交易狀況發現以下市況，整體交易量中山區最熱、中正區增幅大，住宅大樓比重高、套房產品量大增；高總價、高單價大坪數案件量大減，新成屋交易比重連3個月回升；4月住宅價格指數上漲0.84％，月線雖見反彈，市場走勢仍不明確。

全市交易量較上月增加6.93％，8個行政區交易量增加，其中以中山區交易量共189件，占全市16.55％，中正區增幅最大，較上月增加48.15％。分析建築型態案件，住宅大樓仍為購屋首選，交易量增加8.52％，占整體買賣交易比例54.64％；公寓交易量減少9.12％，占整體買賣交易比例21.8％；套房案件交易量大增28.92％，占整體買賣交易比例18.74％；其他(商辦、店面)交易量增加3.77％，占整體買賣交易比例4.82％。

分析住宅市場買賣交易，交易總價1,000~2,000萬元產品，交易量最多，共419件，總價7,000萬元以上案件，交易量減幅達57.14％。交易單價40~60萬元/坪案件，共404件，交易量最多，單價100萬元/坪以上案件，交易量僅91件，減少幅度為9.9％。交易面積方面，坪數20~40坪之案件為交易主力，坪數80坪以上之案件，交易量最少，且4月減幅33.33％為最大。以屋齡統計，仍以31年以上中古屋為主流，5年內新成屋交易比重增加3.77％，已連續3個月出現增加。

4月全市住宅價格指數115.42，較上月上漲0.84％，在連續下跌4期後，止跌回漲。大樓住宅價格指數122.71，較上月上漲3.41％，為2012年8月指數發布以來的新高點；公寓住宅價格指數108.18，較上月下跌1.4％。全市住宅價格指數在連續4個月下跌後，月線出現上漲0.84％的反彈，惟上漲幅度並不明顯，季線及半年線下滑幅度雖略有趨緩，市場走勢則仍待觀察。

為推動「南機場整宅一期、二期、三期公辦都市更新」，台北市政府於萬華區中華路二段322號成立「南機場地區－社區規劃師工作室」，2015年7月29日正式揭牌，提供服務，期望成為地區意見匯集及共識凝聚的平台。

林欽榮副市長親自蒞臨揭牌，宣示南機場整宅一期、二期、三期於落成50年後，啟動都市再生，並說明忠義國小整併與公辦都市更新推動將分別依程序進行。南機場一期、二期、三期都市更新將分為七階段作業：1.產權盤整；2.快速行使都市更新的實體規劃;3.安置計畫；4.權利變換原則；5.進行都市更新法定程序，包括：都市計畫審議、都市更新審議、都市設計審議；6.發包興建；7.居民進住。

前述階段一至四將於2015年底同步完成；惟有共識的凝聚及在地化扎根，才能讓公辦都市更新快速且順利的推動。都市發展局林局長洲民以一句：「大家久等了！開始工作！」表達市府在地扎根及全力推動南機場公辦都市更新的決心。

林欽榮會後並與在地議員、里長、社區代表等，實地走訪南機場街區，居民均正面肯定市府推動決心，感受在地特殊的建築型式、社區組成及生活型態，對於南機場夜市特殊的生活文化表示重視，並表達市府會透過社區規劃師工作室，瞭解地區公辦都市更新的公共社福需求，靈活土地利用，協助民間推動地區都市再生。

更新處進一步表示，「南機場整宅公辦都市更新」係以南機場一、二、三期為示範基地，以整體規劃，分期分區方式辦理更新改建，並確保社經弱勢族群安置權益，期以維繫在地社會網絡連結及不影響其社會結構下改善居民生活環境品質，催化都市更新之辦理。南機場地區社區規劃師工作室即日起於平日上午9時30分至下午5時30分，開放服務市民，竭誠歡迎民眾親臨工作室留下您的寶貴意見。

老舊公寓更新專案係台北市政府為協助台北市老舊四、五層樓公寓社區辦理都市更新事業，專案計畫受理期限即將截止，專案計畫期滿將不再延續辦理，若符合專案計畫適用條件的更新基地請自行檢核法定要件確實完備，並於截止前儘速依法提出申請。

都市發展局表示，台北市府2010年7月30日公告老舊公寓更新專案，係為協助台北市老舊四、五層樓公寓社區不易辦理更新者，透過都市計畫專案變更的方式，協助推動都市更新，期使更新後總開發強度儘量滿足更新前後室內面積達一坪換一坪。該專案將受理期限即將截止(公告內容至2015年8月1日止，因適逢星期六，依規定受理至2015年8月3日中午12時止)，期滿不再延續辦理。

有關已受理之申請案，都市更新處仍將持續協助辦理。都市發展局並提醒若符合專案計畫資格者之老舊四、五層樓公寓社區，儘速於期限內依法申請，送件前並請自行檢視報核所需檢附法定要件應齊全，以避免發生因法定要件不符無法辦理補正者，市府依法駁回申請，致後續無法適用該專案之情形。有關同意書簽訂及撤銷注意事項，請依台北市政府受理都市更新審查作業要點規定及台北市政府處理都市更新案撤銷同意作業程序規定辦理，相關規定請至台北市都市更新處網站-下載專區查詢。

倘市民欲瞭解老舊公寓更新專案計畫內容，其電子檔案可於本市都市更新處網站/宣導專區下載，若有相關疑問，也可洽更新處法令諮詢櫃檯(地址：台北市中正區羅斯福路1段8號9樓；法令諮詢專線：2321-5696分機3030或2645)，必竭誠為市民服務。

新北市新莊地政事務所已完成2015年度逾期未辦繼承登記土地及建物列冊管理公告作業，新北市政府地政局將於2015年8月1日起開始列冊管理。經統計該所轄區(新莊、泰山、五股、林口)2015年列冊管理資料，被繼承人共計1,345人、土地計2,138筆、建物計77筆，以2015年土地公告現值計算總價值約新台幣40億元，其中單筆價值最高的土地將近新台幣10億元，本年度(含歷年)列冊管理資料可至該所網站逾期未辦繼承土地列冊專區查詢。

新莊地政事務所林泳玲主任表示，依土地法第73條之1規定，經直轄市、縣市地政機關列冊管理15 年後，繼承人仍未辦理繼承登記者，將移請財政部國有財產署公開標售，呼籲民眾如有祖先遺留不動產，應儘速會同全體合法繼承人，檢附相關證明文件至不動產所轄地政事務所辦理繼承登記；因故不能全體繼承人會同辦理者，也可以由繼承人其中一人或數人，為全體繼承人之利益，代為申辦公同共有登記，以保障自身權益。

林主任貼心提醒，考量一般民眾往往不清楚申辦繼承登記應備文件及相關手續，耗費過多時間成本，甚至為了繁複的流程而感到困擾，該所已將申辦繼承登記所需相關書表文件製作便利包，有需求的民眾可洽該所服務中心或新莊區、泰山區、五股區及林口區等公所小而能地政工作站免費索取。此外，亦可利用該所網站「申辦登記流程及文件地政小幫手」，了解相關資訊。倘有相關疑問，亦歡迎電洽該所服務 中心(電話：02-22779245分機103、105、113、123)，將由專人為您詳盡解說。

近年台北建商積極南下台中佈局，其中吸引北部建商搶進熱區首推勤美、忠泰進駐的草悟道一帶，由於周邊可開發土地少、地價也高，其中北部建商忠泰位於科博館第1排的基地最快明年推案，業者保守估計每坪至少60萬元起跳。

草悟道一帶目前持有土地的北部建商有忠泰與勤美，以最快明年將推案的忠泰來說，基地現正做為停車場使用，位於台灣大道和博館路前角地，正對科博館第1排，更是特地請來國外精品設計師設計大樓外觀。

住商不動產中區協理賴萬研究指出，草悟道周邊主要有科博館與國美館2大熱區，就北部建商來說，科博館一帶有最快明年推案的忠泰，而國美館一帶勤美目前按兵不動，但同樣因為土地取得成本高，若是推案，未來每坪單價也勢必超過60萬元。

目前此區建商推案銷售也相當亮眼，國美館周邊預售即將進場的有緊鄰草悟道與向上國中的慶仁「之間」，預計第3季公開，總銷約10億元，規劃坪數55至75坪，開價約在50萬元左右，目前預約已達5成；興建中的熱銷個案則有鄰近向上市場的太子「青峰錦」每坪單價47至53萬元，目前銷售7成。

科博館一帶據悉也以40至70坪、3到4房的中小坪數產品去化速度最快，熱銷中的個案如鄉林「美術館」與嘉磐「東方嘉磐」，其中嘉磐「東方嘉磐」規劃46至52坪，每坪49至57萬元。

賴萬進一步指出，草悟道周邊向來是自住、換屋族與外來客首選的A級地段，由於土地釋出少，加上該區發展得早，屋齡也普遍偏高，只要一有新案推出多半都有強勁的購屋力道。

台中市建築經營協會理事長林正昇認為，北部建商南下佈局台中代表台中市場較成熟，基於集市效應以及在良性競爭下，市場多元化讓未來消費者購屋時有更多選擇，台中房市勢必更加活絡，相關業者也不必擔心推案量體太大造成房屋銷售上的壓力。

每年五到七月是台灣地區各縣市營造健康及高齡友善城市總體檢的重頭戲，高雄市政府工務局連續兩年榮獲市府單一局處獲獎數最高的殊榮，2015年繼續努力積極參與投入這個年度盛會，在生活、環境、永續、安全、暢行、無礙及特色等7類別提報9案，展現了工務局營造健康及高齡友善城市的雄心與決心。

「台灣健康城市暨高齡友善城市評選」是由衛生福利部及台灣健康城市聯盟聯合主辦，獎項是透過選拔方式宣導台灣各縣市健康及高齡友善城市成果，評選出的各個案件皆是創新且具有3~5年具體成果，且各計畫在執行過程需滿足跨部門合作、市民參與機制及執行完成之後續永續發展政策，而這些政策可作為各縣市政府推動學習的典範進而表揚，以2014年為例，全台參評件數多達518件，經過邀請60位委員分成20組進行初審，再由5位複審委員評定最後獲獎案件，要從選拔中異軍突起，難度很高。

工務局楊明州局長表示，高雄市政府在陳菊市長引領下，積極參與此項評選，2015年提報包含將設置綠能設施轉化綠建築基金，為高雄市永續綠建築發展籌措永續動能，訂定五項全國首創政策的「工業醜小鴨蛻變綠天鵝－高雄厝暨綠建築政策」；創新思維，藉由不同立體綠化提供療癒的高齡者友善休憩環境、有機農作物的城市農園或多樣性的植栽生態花園教學場所等的「養生烏托邦－高雄屋頂農園行動改造行動計畫」；針對興建中工地，以有效之密度與強度之各項作為，管控掌握工地登革熱防治工作，進而確保工地從業作業人員及市民的「蚊子遠離我 高雄更樂活－高雄市工地登革熱防疫網」，鼓勵建築物違建轉光電，總設置容量達98838.612(瓩/kwp)的「城市屋頂收集電，減碳產綠好康建」；加強老舊建築物外牆磁磚掉落、昇降設備及電梯公共安全的「外牆固乎勇－預防空中危機大作戰之建築物加強公安計畫」；營造高齡友善食、住、行、樂，引領全國先驅，專門為人類生命中每個階段設計無障礙旅遊路線的「步步暢行 高齡雄好行」；保存文化歷史、還原盎然生態，創造中都嶄新面貌與價值、發揮環境教育生態復育功能的「相約中都濕地 探索高雄生態奇蹟」；以人為本創造整體通學道、公園、建築物、人行等全面性環境改造的「健康無礙步行城市」；為亞洲新灣區親水空間加值，導入複合式動靜態空間、生態棲地雕塑、無障礙人本環境及海岸星光風情的「亞洲新灣區－港灣綠州 新光公園」等計畫，展現出高雄市政府工務局對於營造健康及高齡友善城市環境的努力與成果。

工務局楊明州局長進一步表示，健康城市的重點就是城市能提供居民健康的環境，讓民眾能有機會自發性進行促進自身的健康的活動，提供近便捷、友善及足夠的運動環境才能普及運動風氣、提升市民運動參與的重要條件，另外透過綠地系統重點式的營造，搭配自行車道線的串連，為民眾建置出全面性的健康環境，增進了人與自然和城市的互動與情感，展現城市的風格與內涵。此外，面對人口快速老化的趨勢，該局也以嚴謹的態度，妥善做好事前規劃，以鼓勵建構專業、優質、友善之無障礙環境，增加長輩及身心障礙者生活的便利性，建構出不僅美且健康宜居友善的幸福城市。

未來該局仍不停歇，營造獨具特色點的建築、綠地、公園，再以四通八達區域交通網絡的道路及友善人本輕動線的自行車道與人行空間，環繞各地打造安全優閒的友善空間，規劃兼顧美學與實用價值，建構健康的居住環境，穩固基礎，落實宜居的承諾，讓高雄成為人與人、心與心連動的最佳城市。

繼李嘉誠早前拋售內地地產項目之後，近期多家港資房企緊跟李嘉誠的步伐，大手筆出售內地物業。

據《羊城晚報》報導，7月25日，里安房地產有限公司(下稱“里安”)宣佈以66億86萬人民幣的價格，將其在上海黃浦區高檔商業區的企業天地1期、2期兩棟寫字樓出售給領匯管理有限公司(下稱“領匯”)，引發業界關注。而此前的7月14日，香港知名富豪劉鑾雄旗下華人置業集團宣佈，以65億港元向?大地產出售位於成都的三個商住物業專案的全部權益。

根據公告，里安房地產此次出售的企業天地1期及2期物業，包括兩座甲級寫字樓和設有地下停車場的連接商場及廣場。里安主席羅康瑞表示，此次交易使得里安的淨資產負債率降低了15.6個百分點，對於資產周轉率而言也是利好。

此次里安拋售內地資產套現66億元，很容易讓人聯想到港資房企近期頻頻拋售內地資產，7月14日，香港知名富豪劉鑾雄旗下華人置業集團宣佈，以65億港元向?大地產出售位於成都的三個商住物業專案的全部權益，這是其在內地的最大的發展專案，該筆交易之後，華人置業在內地的佈局將僅剩重慶的一個物業發展項目，其餘的都是持有型物業。

內地吸引力大減？

華爾街見聞網站曾提及，作為華人首富，李嘉誠最近兩年來頻頻出手，先是拋售內數百億地房產，後是重組旗下和記黃埔與長江實業，並遷冊至海外，一度引發引發“內地地產行業對於港資地產企業的吸引力在降低”的討論。

《羊城晚報》記者還注意到，香港新鴻基地產進入華南市場後，其在內地的發展也不及預期。2014年，其內地銷售完成90億港元，只相當於目標的79%。新鴻基聯席主席郭炳江在2014年的年度業績會上就表示，目前內地的投資已占到總投資的23%，現階段會以先做好手上已有的項目為主，暫時不會在內地新增項目。

另一個以高端商業項目運營為特色的港派地產龍頭?隆地產近兩年在內地的發展也大不如從前。2014年，國內高端消費市場下滑嚴重，定位高端購物廣場的?隆也受到了衝擊，?隆主席陳啟宗慨歎“內地情況艱難，不知何時可能好轉”。

有退有進港企轉型

不過有意思的是，此次收購里安上海物業的也正是港資——領匯管理有限公司。這是領匯繼今年4月收購北京歐美匯購物中心後，首次進軍內地綜合發展物業市場。其公司行政總裁王國龍表示，這項收購是領匯在國內的第二個投資項目。

而里安羅康瑞也表示，里安在內地市場將售、建並舉，不會從內地撤資。“我們其實現在還在看上海有幾個地塊，希望今年之內可以落實。而出售企業天地的錢，不會撤回香港，而是用於投資上海的新項目。這些錢，對於新增的投資規模而言遠遠不夠。”羅康瑞更透露，特別看好創新創業領域，房企在其中會有很大空間。而里安下一步在做一個“創智天地類似的項目，比新天地還要大”。

碧桂園宣佈聯合匯聯金融，以股權收購的方式開發位於深圳市阪田中心片區阪雪崗大道和中興路交匯處的兩個新地塊，該地塊總占地面積合計約2.5萬平方米，總建面約10萬平方米。


7月28日，碧桂園宣佈聯合匯聯金融，以股權收購的方式開發位於深圳市阪田中心片區阪雪崗大道和中興路交匯處的兩個新地塊，該地塊總占地面積合計約2.5萬平方米，總建面約10萬平方米，將發展為集住宅、商業於一體的住區。

相關媒體消息稱，碧桂園此次股權收購進而控制開發的專案原為“阪田街道中興路專案”，該專案直接的開發公司為深圳市茂興置業有限公司。茂興置業的控股股東為深圳市茂興投資有限公司以及匯聯匯有房（深圳）投資管理有限公司，兩者分別持股10%及90%，惠東碧桂園房地產開發有限公司出資1440萬元擁有後者72%的股權，整體的股東變更于7月28日完成。

7月24日，碧桂園集團宣佈已於7月11日正式成立一線城市事業部。據介紹，碧桂園一線城市事業部擁有相對獨立管理許可權，由碧桂園集團聯席總裁朱榮斌直接統領。目前，北京、廣州、深圳等三個城市區域的總經理已經到位。

今年4月29日，碧桂園以6.08億元奪得上海嘉定徐行鎮6.24萬平方米宅地，溢價率62.16%，首次在廣州以外的一線城市實現佈局。

德佑鏈家市場研究部資料顯示，在上半年業績排行榜前20的房企中，綠城中國、恆大地產、保利地產和中海地產上半年的銷售額完成率達到50%以上。統計發現，房企業績目標完成率和二線城市銷售額比重成正比關係，二線城市銷售額比重越大，業績目標的完成率越高。

這20家房企中，發佈固定業績目標值的有16家，在今年上半年的銷售業績中，有25%的房企的目標完成率達到了50%以上，有62.5%的房企目標完成率達到了40%以上。完成50%以上業績目標的房企，今年的銷售業績很有可能能達成。

中國經濟網記者獲悉，上半年，綠城中國在全國共有84個項目在售，其中一線城市有4個，二線城市和三四線城市分別有65個和15個，其銷售金額的占比分別為6.4%、81.9%和11.7%，以二線城市的成交為主。綠城中國目前在一線城市的專案來自於北京和上海，各占2席。?大地產在今年上半年的銷售業績中，共有166個在售項目，一線城市的項目僅有10個，銷售額占比僅為8.3%，而在二線城市的銷售項目有116個，銷售額占比73.8%。中海的格局也類似，在二線城市的銷售額占比最重，達到61.7%。保利地產上半年一共有216個在售專案，其中一線城市有53個，二線城市有135個，三四線城市僅29個項目，保利地產在二線城市的銷售業績為268億元，占比46.8%，接近其銷售業績的五成。

德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，目前房地產市場分化明顯，有效市場縮窄，開發商想要取得高業績還要依靠於二線城市的市場，二線城市仍然是開發商的重點方向，因為相對於一線城市來說，二線城市的市場需求量足夠大，並且發展潛力大，一旦市場好，銷售業績增長和提價的情況會非常普遍。

“對於房企來說，上半年銷售目標完成的越高，下半年的銷售壓力越輕，下半年是銷售的高峰期，上半年業績完成在40%以上的房企都有可能會完成全年的任務目標。”陸騎麟說。

今年以來的一系列降准、降息政策，為房企境內資本市場融資打開了視窗。公司債這一風險較低、靈活程度較高的境內融資管道，成了房企們眼裡的“香餑餑”。截至7月29日，房企公司債發行已達2000億左右。

中國內地房企的融資管道正在發生明顯的變化。

國際匯率風險不斷，海外融資成本優勢不再，另外受年初佳兆業債務違約的影響，房企國際信用評級下降，海外融資門檻升高。

而與此同時，國內融資環境日趨寬鬆，今年以來的一系列降准、降息政策，為房企境內資本市場融資打開了視窗。公司債這一風險較低、靈活程度較高的境內融資管道，成了房企們眼裡的“香餑餑”。截至7月29日，今年房企公司債發行已達2000億左右。

房企發力境內公司債

過去十年來，從富力地產赴港上市開始，海外融資一直是內地房企重要的融資通道之一，其成本一直都比境內資金的使用成本更具優勢。

然而，受去年年底佳兆業債務違約事件影響，房企國際信用評級降低，房企在境外“找錢”難度增加。另外，上半年美元的升值提高了海外融資成本，成本優勢逐漸淡化。

與此同時，國內的融資環境卻日漸寬鬆。2015年1月，證監會表示，上市公司再融資、並購重組涉及房地產業務，國土資源部不再進行事前審查。另外，還發佈《公司債券發行與交易管理辦法》，規定公司債發行主體範圍，擴大至所有公司制法人。

在政策放鬆後的下半年裡，公司債的發行速度加快，在房企融資中扮演著越來越重要的角色。

據中信證券研究部提供的相關資料顯示，于2015年發行的公司債中，已上市的地產企業公司債有13種。另外，於2015年6月之後啟動發行的、目前待上市的地產企業公司債則有14種。于2014年發行的地產企業公司債只有12種。于2014年之前發行，目前仍在上市交易的，只有8種。

根據中國指數研究院上周發佈的報告顯示，上半年房企境內公司債券的發行熱度持續提升，發債規模井噴。上半年有54家房企發佈債券融資預案，涉資1800億元，28家企業債務融資完成實施，融資總額549億元。若加上7月份新增的萬達、龍湖等發行公司債，年內房企公司債融資總額超過2000億。與此同時，房企海外債券的發行金額則下降了四分之一。

大幅降低房企融資成本

對於境外“找錢難”的房企而言，在境內發行公司債可以大幅降低其融資過程中的匯率風險，同時，也大幅降低融資成本。

這是建立在房企上升的信用評級之上的。隨著去年下半年房地產行業復蘇，房企的公司債評級今年大幅提升。?大地產的境內主體獲得AAA評級，作為民營企業，這在幾年前難以想像。

業內人士分析認為，公司債今年火爆的主要原因是境內債務融資成本大幅下降，對民企來說，公司債的平均融資成本在5%上下，比起傳統融資路徑來說優勢巨大。

據中信證券研究部提供的資料，今年公司債發行利率整體下降，且遠遠低於同期銀行貸款利率。2015年之前發行並上市的5年期地產企業公司債，平均發行票面利率為6.95%；2015年後發行，目前已經上市的5年期地產企業公司債，平均發行票面利率為5.46%。目前待上市5年期地產企業公司債，平均發行票面利率為6.01%。

?大地產在短短不到一個月的時間裡，發行了兩次公司債。6月18日，在境內發行200億元公司債的首期5年期50億元，利率5.38%，是創造了?大歷史上利率最低的一次長期債。隨後在7月7日，?大又完成了第二批總規模為150億元的境內公司債發行。據悉，這批公司債分為兩個品種：一是人民幣68億元，利率為5.3%，為期四年；二是人民幣82億元，利率為6.98%，為期七年。

無獨有偶，7月27日，龍湖地產完成發行第二期共計40億元人民幣的境內公司債券。票面利率分別為3.93%，4.2%，雙雙創下今年以來同年期房地產行業境內公開發債利率新低，相當於同期銀行貸款利率7.2折。

龍湖有關人士稱，這樣低的利率，一方面是基於龍湖境內外信用評級均為民企最高。

另一方面，也和龍湖的發行策略密不可分。本次證監會授予龍湖80億發債額度，目前公司已分兩期發行三個品種，共60億，這是公司“小步快跑”策略使然，盡可能抓住市場視窗期的變化，將利率水準降至最低。

中信證券分析師陳聰指出，公司債對於房企來說好處多多，公司債的週期一般都在3年以上，符合開發企業資金使用習慣。而傳統的融資手段，無論是開發貸款和信託，都往往短於2年。


和抵押貸款相比，公司債無須抵押品，其發行靈活程度更高；和境外信用負債相比，公司債在境內稅收籌畫方面有更大優勢，且沒有匯率風險（未來人民幣單邊升值的時代或將結束）。

對於房企來說，雖然公開發行的公司債本身有淨資產40%的規模約束，但境內債券市場有其他的選擇（例如非公開發行的公司債和銀行間市場品種）。房企可能調整債務結構，並不會以淨資產40%為限。

此外，公司債加速發行，將造成房企的負債長期化，資金成本下降，不同房企（尤其是國企和民企）之間資金成本差距縮小，能取得廉價美元債務的境外紅籌公司競爭優勢下降。

一個是總投資500億元的佛山舊改項目，一個是在上海起步投資就達到271億元的商業綜合體。面對兩個投資額都相當龐大的項目，新鴻基地產（00016.HK）近期做出了優化選擇。

經過兩次股權轉讓，新鴻基地產將佛山項目的股權降至一半，而將對內地投資的重倉押到了上海徐家匯地王項目上。

按新鴻基在內地的投資計畫，公司在內地計畫持有多個包括位於一線城市黃金地段的地標綜合體。另一方面，該公司有待出售的物業1494億港元（約合1196億元人民幣），有大量物業有待變現。

重心移至上海

佛山“瀧景”是新鴻基在華南最重要的項目，總建築面積達280萬平方米，預計總投資達500億元。2009年前後新鴻基分兩次，以總價81.6億元的價格獲得這一超大體量的舊改項目。

但日前這一專案卻變數橫生。

合景泰富（01813.HK）近日公告稱，公司以18.6億港元（約合14.8億元人民幣）的價格，從新鴻基地產手中收購了廣東省佛山“瀧景”三成的股權。此前合景泰富於2010年3月以16.3億元獲得了這一項目20%的股權。經過兩次減持，新鴻基在佛山的項目股權比例降至50%。

“賣項目並非外界理解的所謂逃離內地。此次交易有利於公司將資源集中於一線城市。”新鴻基方面如是解釋。

新鴻基將重心押在了上海。

2013年9月，新鴻基擊敗九龍倉聯合體，以217.7億元的代價奪得上海徐家匯地王。據瞭解，徐家匯中心整個項目由四幅地塊組成，總建築面積約70萬平方米，整個專案的設計圖已接近最後階段。

但經過兩年時間，這一專案大多仍處於地下施工階段，僅徐家匯中心位於華山路的一號地塊已展開地鐵上蓋建築工程。

“僅僅是土地出讓金這一項，新鴻基每個月都要支出不小的財務成本。”盛世太平投資一位高層表示。

“公司將聚焦上海項目，調撥更多的資源全力發展徐家匯中心這個更具潛力的大型項目。”新鴻基在7月28日給記者的回復中表示，徐家匯中心將是公司在內地未來幾年投資的重心。

為開發在滬項目，新鴻基在今年1月和5月已經為其展開直接或間接的兩次融資，其中包括100億港元的五年期銀團貸款和12億元人民幣的五年期融資。

值得注意的是，港交所最新資料顯示，新鴻基地產主要股東HSBC Trustee (Guernsey) 於7月中旬斥資7545萬港元（約合6043萬人民幣）增持新鴻基66萬股。業界認為，此舉可能是為新鴻基後續的融資做伏筆。

尚未恢復元氣

對這個總資產超過4600億元的龐大商業帝國來說，去年新鴻基全年119億港元（約合95億元人民幣）的銷售額並不高。而內地去年只有55億港元（約合44億元人民幣）的銷售業績，在地產界看來也並非理想。

一位不願具名的分析師稱，如果此前沒有涉入貪腐案，按新鴻基的公司管理能力以及資本市場對其的大力支持，新鴻基完全有能力和實力進行多項選擇，同時開發上海和佛山專案。

“新鴻基現在做出取捨，也從一個側面反映出公司正在恢復元氣的過程中，因此對重大投資會儘量避免不必要的風險。”上述分析師說。

上海一家房產機構高層表示，在公司運營穩定的基礎上，新鴻基有能力獲得更高的杠杆，撬動更多便宜的資金。但經過一番動盪，資本市場對新鴻基的評級較之前略有下調。“對新鴻基來說，此時使用較大的杠杆投資也非明智之選，因此會在過往業績的基礎上進行適量的投資和開發。”

從財務情況看，該公司的負債率雖然與內房股相比較低，然而債務總額卻相當龐大。

據新鴻基2014年年報披露，公司負債總額為827.7億港元（約合662億元人民幣）。其中一年內要償清的債務為109億港元（約合87億元人民幣），2至5年償清的債務322億港元（約合265億元人民幣）。


在494億港元（約合395億元人民幣）的流動負債中，去年僅用於利息的支出就高達12.7億港元（約合10億元人民幣），包括發行債券、股票等融資的費用支出。

“雖然港資房企資產負債率較內房股要低，但因為盤子大，負債額也較大。轉讓佛山項目，應該也是出於資金安全的考慮，不希望使用太多高息的借貸資金。因為一旦公司業績不佳，加之公司的財務成本上升，整體的運營壓力也會進一步加大。”億翰智庫分析師張化東認為。

作為新鴻基在內地最重要的項目，出於降低整體風險的考慮，上海徐家匯中心將採取分期開發、分期逐步散售的方式，來降低資金和運營成本。

“如果進展順利，一號地塊的辦公樓年內有望進行銷售，並獲得一定的銷售回籠資金。”新鴻基方面透露。

“公寓產品開盤單價在3萬元以上，具體未定。”複地中心一位相關負責人透露。複地中心位於通州運河板塊，隨著通州副中心行政區域概念落定，該板塊價格也在節節攀升。

除了規劃利好，市場的需求也表現旺盛。根據亞豪機構統計，2015年7月（截止到7月27日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交8047套，相比6月全月成交量還多出137套，並且創造了17個月來的月度新高。自住與投資需求雙雙托市。

亞豪機構副總經理任啟鑫表示，目前市場當中的剛性以及改善型自住需求已經完全被調動起來，一方面是基於政策條件的不斷放鬆，減稅、降息等直接降低了購房者的支出成本；另一方面未來北京純商住宅豪宅化的傾向已成為市場共識，因此部分中低端購房群體不得不加快購房節奏。這兩方面的刺激下，自住性購房需求加速釋放。

而除此之外，股市的風雲變換也使得投資類需求出現抬頭趨勢，今年股市曾快速站上高點，而後又重新低位徘徊，前期獲利股民紛紛套現而出，尋求穩健升值的投資途徑，因此大量改善兼具保值增值需求的購房者再次殺入樓市。

隨著地價上漲，北京房價也開始水漲船高。從7月成交特徵可以看出，單價20000-30000元/平方米的中低價位住宅產品成交佔據市場主導，占比30%；而單價30000-60000元/平方米的中高端住宅產品成交緊隨其後，占比27%。從成交面積來看，70-90平方米的中小戶型與90-120平方米的改善型戶型占比分別為30%、26%，佔據市場主導。

7月入市專案當中，首開國風美唐、首開•香溪郡、富力運河十號、V7九間堂等多個專案均實現“日光”，目前市場需求仍較為踴躍。

然而，成交量大漲背景下，供應量卻令人堪憂。鏈家地產提供的資料顯示，從供應端來看，2015年二季度新增期房市場有45個項目入市，不包含自住房的話，供應住宅套數為12122套，同比下降50.2%，而同期的純商品住宅成交達15268套，供需差額3000餘套。7月份（1-26日）純商品住宅（不含保障房、自住房）成交量為6436套，期房供應量（不含自住房）僅為3767套，預計後續，供需矛盾會更加突出。


7月份的供應量也在減少。根據亞豪機構資料統計顯示，2015年7月（截止到7月27日），北京商品住宅市場共有25個項目開盤入市，新增住宅產品6113套，預售許可面積61.3萬平方米。而在這其中兩個自住房項目貢獻了2409套住宅產品，扣除這一影響，7月北京純商住宅供應為3704套，環比減少27%。

鏈家市場研究部李巧玲擔心，供需的不平衡除了直接影響到成交量外，還會倒逼價格上漲。再加上近期市場較熱，項目去化快，房企的漲價預期將會越來越強。

而北京房地產市場存在一個現實情況是，2015年計畫上市，定價在10萬元以上的豪宅項目共有25個左右，截至7月份僅有3個專案實現開盤銷售，業內預計，基於資金成本的壓力，其他項目在下半年將逐漸加快入市步伐。而該類產品佔據了北京樓市供應量的較大比例。這將構成房價上漲難以改變的結構性因素。

狄波拉陳淑芬同購瀚然高層

樓市向好，豪宅開始「追落後」，連名人明星亦蜂擁入市，成交不絕於耳，太古地產（01972）旗下西半山樓盤更成為入市焦點，繼珒然獲風水師蘇民峰斥資逾半億購入1伙後，同系毗鄰的瀚然亦獲影帝謝霆鋒母親狄波拉及本港著名藝人經理人陳淑芬雙雙斥資近半億各購1伙。

此外，剛下嫁富商的藝人林夏薇亦傳購入西貢匡湖居，為樓市增添一份星味。

林夏薇3368萬購匡湖居

土地註冊處資料顯示，狄波拉購入的瀚然高層A室，實用1306方呎，成交價4845萬元，實呎3.71萬元，單位以私人名義李嬙（Lee Cheung Deborah）購入。翻查資料，狄波拉原名李敏儀，又名李嬙。曾是張學友、已故歌手張國榮及梅艷芳經理人的陳淑芬，以私人名義斥資3383.8萬元購入瀚然高層B室，實用976方呎，實呎3.47萬元，據悉，狄波拉與陳淑芬於同一日購入瀚然單位。

註冊處資料又顯示，匡湖居4期雙號屋以3368萬元易手，新買家以私人名義林夏薇購入，與剛下嫁富商，即藝人林峯堂妺相同；更有市場人士直指兩者為同一人。

無獨有偶，匡湖居1期單號屋昨天亦以2500萬元易手，原業主為有「鞋王」之稱的富商鄧劍群及其前「三奶」李姿霆聯名持有，物業於2003年以613.8萬元購入，是次易手賬面獲利1886.2萬元。

天鑄沽兩伙實呎4.73萬破頂

今年樓市一片好景，明星名人入市態度亦顯得積極，更「大有大買、細有細買」，「大買」包括本港一代艷星葉子楣早前購入沙田玖瓏山2伙、歌星陳偉霆斥資2651萬元購入天后柏傲山；大潭紅山半島獲英皇娛樂酒店（00296）行政總裁余永焯斥資9300萬元連掃3伙、紀惠集團行政總裁湯文亮的女兒湯振玲以8572.5萬元連掃4伙；「細買」則有高海寧及林芊妤分別購入油塘PENINSULA EAST及將軍澳緻藍天單位。

明星名人入市，豪宅亦屢創新高，新地何文田天鑄昨天連沽2伙，其中6座25樓A室，實用2018方呎，昨天以9555萬元售出，實呎4.73萬元，金額及呎價連續第二天破頂。發展商昨天亦乘勢加推3伙7座A室於周日（8月2日）發售，定價2394.56萬至3412.76萬元。

新世界（00017）元朗溱柏再錄大碼成交，樓盤5座27樓A室頂層相連戶，以1774.2萬元連車位售出，實呎1.32萬元，樓盤僅餘2伙同類單位，整體累售1618伙，套現逾82億元。

買家增負擔 投資者回報跌

近年樓價高企不下，新盤管理費也跟隨樓價急升，市民更感百上加斤。有豪宅管理費每呎14元，即使上車盤動輒每呎也超過5元，佔每月供款約10%，直接加重市民負擔。

就新盤而言，由於樓花期間不用繳交管理費，買家往往到入伙時才感受到管理費的壓力，故業界提醒買家切勿過度借貸，以免入伙時不勝負荷。

同系項目管理費 2年加逾2成

新盤管理費近年加幅有多厲害，可以從房協旗下長沙灣「大四喜」數據可見一斑。兩年前推售的喜雅，實用面積管理費每呎3.1元，去年喜盈每呎3.7元，今年的喜薈每呎3.8元，升幅逾23%。其次，將軍澳日出康城1、2期，於2008年開始推售，現時每呎管理費約2.3元，今年初推售的緻藍天無論管理公司、戶型及規模與日出康城1、2期相若，但管理費則逾3.3元，比1、2期高43%。

山頂傲璇最貴 每呎需約14元

本報記者統計全港逾40個發售中或剛入伙的新盤，現時新盤實用面積管理費，每呎介乎3至5.8元不等，平均每平方呎約4元。而美孚新邨、嘉湖山莊等傳統十大屋苑，管理費每呎介乎1.6至2.6元不等，兩者相差數以倍計。

而全港管理費最貴的是山頂傲璇，每呎管理費約14元，以其地下複式為例，早前以4.98億元售出，實用面積5,188平方呎，管理費每月72,632元，約相等於一個樓價2,830萬元的豪宅單位的供款（以5成按揭計）。

管理費佔租金1成 回報率沖淡

即使是上車新盤，例如西營盤薈臻每呎管理費5.8元，將軍澳嘉悅、帝景灣每呎管理費逾4元，以嘉悅1座低層C室為例，面積372平方呎，管理費約1,674元，以成交價467萬元計，若買家造7成按揭分20年攤還，每月供約16,785元，管理費佔供款1成。

管理費高企，除了用家受苦外，投資者的影響更加貼身，因為個別屋苑管理費超過租金的1成。以馬鞍山迎海1、2期為例，現時呎租約33至35元，管理費每呎3.7元。其次，西南九龍THE AUSTIN本月錄到約30宗租務，呎租約49元，管理費每呎約5.5元。

投資者租金回報直接被管理費沖淡，以大埔嵐山為例，9座中層A室，實用面積195平方呎，剛以7,500元租出，呎租38元，算是極理想的租金水平。業主去年以203萬元購入，帳面回報約4.4厘，可是扣除管理費709.8元（每呎3.64元計）後，租金回報削至4厘。有資深投資者坦言，由於管理費過高，會盡量避免選購樓齡在10年內的新盤投資。

對於近年新樓管理費飈升，皇家特許測量師學會設施管理及管理諮詢專業委員會主席梁進源認為，與最低工資立法後，勞工成本佔管理費由3成提高到45%至50%有關，而現時新盤不少設泳池等設施亦增加保養及維修開支，反映在管理費上。他預期，隨着工資持續上升，加上佔管理成本的兩成的電費亦有所增加，相信未來幾年管理費仍繼續上升。

中國證監會要求所有上市公司制定維護股價穩定的方案，眾多內房企近日亦響應號召，進行了股份增持、回購計劃。雖然此舉令該板塊的股價普遍上漲，但不少分析擔憂內房企原本已經債務高企，此番再動用大量資金維穩股價，將造成用於償付債券持有人的現金隨之減少。

恆大兩周回購股份涉資近50億

恆大地產（3333）昨天公佈，該公司昨日以每股5.18至5.45元的價格回購1.03億股H股，涉資約5.5億元。實際上，據傳媒報道指，恆大於昨日之前的12天，已斥資43億元回購公司股份。該股昨日收報5.43元升2.07%。但同一時間，該公司發行的美元債券卻從年內高點回落。據彭博報道，其票面利率8.75%，2018年到期的債券已下跌至95.3左右，而之前7月20日曾達到96.5，為2014年8月以來的最高點。

彭博匯編數據顯示，恆大今年7月8日發售了150億元人民幣債券、6月19日發行了50億元人民幣債券，所得款項主要用於償還公司債務，其餘用於補充公司的一般營運資金。不過，恆大回購股份的力度亦不遑多讓，6月份時已經獲得批准回購總股本10%的股票，同時又擬在9月份舉行的臨時股東大會上，尋求獲得一項新的授權，回購不超過總股本10%的股份。

部分資金或來自配股發債所得

國泰君安基金管理公司駐香港的副總裁Guo Rui表示，回購股份展示了恆大明顯傾向於對股東友好，但對債券持有人則是負面消息，因公 司動用了現金來降低股本基數，因而增加了負債率。RHB OSK Securities駐香港分析師何志忠認為，恆大股份回購的部分資金可能來自於5月份股票配售或之前的債券發行所得資金，因為核心業務的凈現金流水平預期與上年相差不大。

分析指出，內房企已經開始將重點從降低債務水平轉變到維護公司股價，雖然中央政府一直鼓勵企業削減槓桿，部分公司現在卻在進行相反操作，因這些公司尋求重振現有股東的信心。除恆大之外，內地另一大地產商萬科本月也批准了在100億元人民幣額度內回購公司A股股份的計劃；一名保利地產的董事本月也回購了股份。

方興地產（0817）昨日宣佈，建議更改公司名稱，由「方興地產（中國）有限公司」更改為「中國金茂控股集團有限公司」，新名稱須待香港公司註冊處批准，並於股東特別大會通過特別決議案後方可作實。

稱易名有助統一品牌

董事會認為「金茂」商標已被認定為中國馳名商標，啟用新的公司名稱有助於統一品牌戰略，促進公司的市場競爭力並進一步提升公眾對公司的認知度，符合公司及股東的整體最佳利益。方興地產開發的若干物業均已使用「金茂」品牌，目前已經在14個城市擁有逾30個以「金茂」命名的商業、寫字樓及住宅項目。

置業18縮分行 中原增獎金留人

內地Q房網進駐香港，中小型代理行受到直接衝擊。置業18營業董事鄭勇坦言公司正在精簡架構，短期內會結束2間分行，分行精簡後只餘5間，不過節省租金後，會增聘人手。龍頭大行亦嚴陣以待，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指，集團要增加獎金挽留代理，下半年料繼續調升獎金，並指樓市若再受壓，業界將要面對倒閉潮。

市場消息指，置業18旺角海富商場分行遭法院頒令拍賣店內傢具、電腦及影印機等寫字樓設備。

鄭勇直言，現時一手銷售一般只由大型代理行代理，中小型代理行較少可以參與，而即使能夠參與，亦必須面對現實，因財力及資訊網絡都不夠大型代理行雄厚，抽籤的中籤機會難免打折扣。而最近內地代理行來香港發展，大幅扯高行業的佣金與底薪後，更加令行業競爭白熱化，該行因此須要精簡架構去面對這場挑戰。

中資南下 競爭白熱化

事實上，自政府2010年推出額外印花稅（SSD）後，規定若2年內轉售住宅物業要付稅，市場二手成交已不斷萎縮，及後2012年10月更將SSD加強，將期限延長至3年，3年內將住宅物業轉手，要付至少10%重稅，直接收緊二手市場的盤源流轉速度，二手交投不斷下滑，中小型代理行的生存空間亦不斷收窄。

省租金聘人手補空缺

鄭勇指，除旺角海富商場分行外，置業18短期內亦會結束馬鞍山一間分行，即短期內一共結束2間分行營業，公司分行精簡後只餘5間。翻查資料，該行高峰期分行數目有約10多至20間，主要位於大角咀及馬鞍山。 節省租金後，該行會增聘人手。據悉，置業18年初時人手約有70人，但受到大行「搶人戰」衝擊，不少代理蟬過別枝，目前只餘下約40人。

有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場，這邊廂中小型代理行縮小規模，那邊廂卻有代理行進行擴張。Q房網香港董事總經理陳坤興昨日指，自3月來港發展後，已開設逾40間分行，聘請約500名代理，為吸引現職代理跳槽，公司以較高的底薪及佣金成數請人，期望年底前分行增至最少70間。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑昨指，公司上半年雖然有約120名代理自然流失，但期內亦增聘逾千名代理，預計下半年繼續增聘人手。他指，受樓市辣招影響，行業仍處於水深火熱中，代理底薪仍低，但承認隨?更多新代理公司加入競爭，集團要透過增加獎金挽留，預計下半年繼續調升獎金。

陳永傑：或面對新倒閉潮

陳永傑指，代理行業一向是最受外圍市況及政策所影響，若美國一如預期年底開始加息，樓市成交量肯定會再受壓，屆時地產代理公司將要面對新一波倒閉潮。

美聯物業方面，年初曾表示全年計劃加800人及開15間分行，但上半年已經超額完成，人手增加1,100人，分行加15間。公司早前揚言，下半年只要新盤持續熱銷，分行及人手都會「無上限」擴充，無一個固定目標，主要配合市況。若以每間分行一年投資額1,000萬元計算，下半年的擴充成本將超過1億元。

西貢村屋有價有市，曾於該區收地，並於新界有村屋發展經驗的倪錫強，土地註冊處顯示，他剛斥資9,000萬元，向6名小業主購入西貢龍尾6個地段，佔地約7,500方呎至8,000方呎。

據城規會資料，該6個地段位處「鄉村式發展」及「綠化地帶」，現時建有6幢村屋，該6名小業主1996年分別以25萬元購入村屋地，合共150萬元，以此推算，未計建築費前，6個地段於19年間賬面升值足足59倍。

Investa擁有30億澳元的物業資產，包括在悉尼和墨爾本等城市的寫字樓等，同時還擁有60億澳元物業資產的管理合同。


7月28日，據外媒消息，摩根士丹利於週一表示已達成一項協定，將旗下澳洲房地產業務Investa Property Group售予中國主權財富基金——中國投資有限責任公司。

摩根士丹利未在上述聲明中披露相關售價資訊，但據直接瞭解該出售事宜的消息人士此前4月份向媒體透露，上述交易可能為摩根士丹利帶來超過30億澳元(21.9億美元)收益，彼時此次出售已吸引20多個競標方。

上述消息人士還稱，其中近一半的競標來自亞洲，包括中國最大的民營企業複星國際，和中投公司一起被認為是領先的競標方。

據瞭解，此次交易由摩根士丹利和瑞銀集團(UBS)承辦，還吸引了來自美國、南非以及澳洲的競標，同時還需獲得澳洲外國投資審查委員會(FIRB)的批准。

相關資料顯示，Investa擁有30億澳元的物業資產，包括在悉尼和墨爾本等城市的寫字樓等，同時還擁有60億澳元物業資產的管理合同。


早前7月21日，遠東發展有限公司刊發公告稱，公司全資附屬公司FEC Australia、Echo與周大福組成的財團獲得昆士蘭州選為承辦當地一項目的首選中標者。該專案包括於澳洲昆士蘭布里斯本Queen’s Wharf發展娛樂區域及綜合度假村以及發展住宅。

據瞭解，該財團由FEC Australia、Echo與周大福於2014年6月共同成立，當時成立的目的也正是為了競標上述專案。

於2014年10月28日，該財團的參與方簽訂財團投標協定，及就該專案(包括綜合度假村部分及住宅部分，總面積約為9.4公頃，涵蓋位於布里斯本海濱黃金地段的三座由約2,000個單位組成的住宅大樓、5間世界級酒店(包括由Echo擁有的麗思卡爾頓酒店)、高檔餐飲及商業商鋪以及一間賭場)向昆士蘭州呈交標書。

國家不動產協會(NAR)周三說，美國6月成屋銷售簽約指數下降，自5月的逾九年高點回檔。

6月成屋銷售簽約指數下降1.8%至110.3，為六個月來首度下降，5月為112.3，顯示短期交易可能減緩。

接受道瓊斯通訊社調查的分析師平均預估，6月成屋銷售簽約指數上升1%。

成屋銷售簽約後，通常於二個月內完成交易。

該指數100代表2001年平均簽約水平。

面對澳大利亞房價上漲和房源緊張的局面，澳大利亞某建築公司日前推出全澳首套“可變形”公寓，以滿足城區小戶型住戶多變的需求。

據澳華網引述《每日郵報》報道，這套公寓單元由可移動的牆壁組成，包括可下拉或收起的床，能讓臥室和客廳自由切換，從而實現利用空間的最大化。房間裡的壁櫥設計可用作廚房和臥室的隔斷，也可整件移走，使臥室空間增大數平方米。

公司總監克裡斯·赫頓表示，智能設計幫助住戶充分利用空間，白天增大工作空間，夜晚則可盡情享受更大的娛樂空間。這類公寓最早在美國紐約出現，澳大利亞的第一套“可變形”公寓將于9月份在墨爾本上市銷售，售價介于41.5萬至45.5萬澳元。