小心包租期結束 報酬率下降

多方評估
收租型建案到底行不行？觀察市場上建商包租期已過的幾個指標案，租金報酬率普遍下降，僅有少數個案如「基泰之星」、「京站」租金報酬率維持一定水準。隨著近期市場上又開始出現收租型建案，專家認為，重稅時代，這類型產品更要小心稅金吃掉租金報酬。

以北市中山區的「六福居」為例，2009年推出時每坪開價85萬元，同時打出「售後回租」方案，包租期3年、租金報酬率保證3.5%。據六福開發財報揭露，「六福居」是在2012年4月交屋，推算包租期甫於上半年結束，以該案現今成交與租金行情計算，目前租金報酬率僅餘2.6%。

課房地合一房屋稅
同樣位於中山區的「基泰之星」，2006年預售時建商規劃代租代管2年，保證租金報酬率3%，2011年建商結束包租期，如今租金報酬率反升至3.6%。優美地產企研室召集人葉立敏認為，應與中山區商務人士租賃需求大，推升租金行情，加上基泰案推出時房價不在高檔有關。

房產專家Sway表示，出租型建案固然前期受到建商「庇蔭」，但仍需注意重稅時代，稅金恐吃掉租金報酬，「一是房屋稅，二是房地合一稅通過後，非自用住宅出售將課高額稅金，都對該類型建案不利。」

非自宅出售稅金高
以近期主打建商包租3年、每年保證租金報酬率3%的預售案「仁愛壹邸」估算未來交屋後的房屋稅，1年約6萬4千元，租金報酬率將僅餘2.6%左右；此外，若建商包租期3年過後，住戶想轉手，因為出租產品不適用自用住宅優惠稅率，未滿10年出售利得，將課20%稅金。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒，區域租賃市場若需求不高，未來等到包租期過，往往就是噩夢的開始，「像仁愛路一段一帶，現今的租金行情低，主要是需求少、出租宅多為屋齡較高的產品，消費者在購入該區出租型建案前，要多方評估。」

徐佳馨分析新竹「豐邑京站廣場」在建商提供包租期期間，雖租金報酬率高達8%，包租期過後因租賃需求、租金水平皆高，目前租金報酬率仍有4.5%，高於周圍市場行情，空置率亦低。
專家認為，要注意該類型產品房價，「像是台中有此類預售案，房價略高出市場行情，要小心建商包租期之後，租金報酬率會立即反應，轉手利潤也不高。」

北台 高市衰退 下半年房價估跌10%

房地合一稅通過至今，房市交易量似有回溫，房仲業者昨公布7月房市表現，全台交易量較上月微增0.4%，北台灣、高雄市交易量略減，但減幅均在1成內，台中市買氣增逾1成最多，全台房價則下修。學者認為，下半年交易將回穩，房價則持續下修5~10%。

據信義房屋統計7月交易量，全台買氣回穩0.4%，北北桃皆較6月衰退，以桃園市、台北市衰退10.8%、9.2%最多，高雄市量縮8.8%，新北市減3.4%，台中市買氣月增10.8%，居全台之冠。

「有止跌回穩跡象」
住商不動產數據也呈現回溫格局，全台交易較上月略增6.7%，除了北市量縮13.5%，其他都會皆量增，桃園市、台中市買氣較上月超過1.5成最多。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅三讀定案，對房市干擾逐漸降低，北北桃、高雄市雖買氣仍衰退，但交易量縮減多在1成內，有止跌回穩跡象。
不過，台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文分析，由於全球金融環境不佳，加以自住買盤預期價跌，目前房市觀望還濃，估下半年交易量雖會止跌，買氣不見得回溫。

中南部房價較親民
信義數據顯示，北市7月平均房價為66.4萬元，雖較上月彈升約4.1%，但研判是受成交區域與產品影響，較去年同期，房價已跌3.6%。新北市房價月增加1%，但房價年下修3.3%，台中市從19.7萬元跌至19.5萬元，月跌0.8%，高雄市每坪均價自16.0萬元漲至16.5萬元，月漲2.9%較去年跌2.3%。
全國不動產董事長葉春智指，中南部房價親民，符合民眾負擔能力，加上自住需求大於炒作投資，價量表現平穩，未普遍發酵，但北台灣因新稅上路預期心態，屋主開價調整，出現降價潮，自住客多開始看屋，預期六都第3季交易量將回升2成。

自住買方可再觀察
彭建文說，市場多看跌房價，但房價過去10年翻漲2~3倍，修正需時間，估下半年出現5~10%修正空間，以每半年微調5%的速度，長期房價可修正2~3成，建議自住買方再多花點時間觀察，挑選更符預算及條件的房子。
首購族林小姐說，現新北市物件開價普遍有下修，但預期愈接近年底、稅改上路後，會再一波跌價，不急著今年購屋。

國立政治大學教授張金鶚在2015年第2季「國泰全國房地產指數」記者會上，對於房地產接下來發展的狀況，提出他的看法，張金鶚指出，房地產市場剛開始反轉，這一次市場結構很特別，過去不景氣其實是從城市外圍開始，從不好的產品開始，這一次是從台北市的蛋黃區，從豪宅開始。這樣的結構往下蔓延，從北部開始慢慢蔓延到中南部，中南部現在還沒有開始明顯感受，可是「這些效果也會慢慢的發酵出來。」張金鶚強調，「觀望、等待，是現在應該有的共識。因為，消費者的等待，會創造房地產業者的最大致命傷。」

張金鶚說，房地合一稅通過之後，其實大家還沒回神，所以2015年第2季的房市發展情況下，「我覺得房地合一稅的影響力還是沒反應出來。」儘管七月份很多報導指稱，個案價格開始下修，不管是開價七五折，或是市區打六折等等，個案下降的幅度好像非常明顯，這些訊息多半是七月份才出現，換句話說，第二季的調查資料，還沒有真正反應出房地合一稅的影響力。

張金鶚指出，個案的降價還沒變成整體情形，對於後勢房價影響還需要觀察。降價其實有很多形式，例如送贈品(家電、裝潢、汽車...)、低自備款等等，但是，這些方式無法反應在「價格感受」上面。所以，事實上這些價格的下修，其實看起來，好像沒有那麼強烈的感覺。

研究房地產價格有所謂的「平均數」分析、「變異數」分析，基本上都是以「平均數」分析來看待整體市場變化與未來發展，但是，當市場出現「變異數」的時候，就要觀察這個「變異數」對於市場逐漸帶來的影響會有多大，是否會因此改變「平均數」的數值，目前市場出現幾個「降價個案」就是「變異數」，要觀察後續對於其他個案是否會產生牽動影響，而影響到「平均數」。

張金鶚舉例說明，「國泰全國房地產指數」把台北市分成高價區、中價區、低價區，根據數據顯示，台北市的高價區一季降價幅度達9.4％，這是很可怕的。他表示，台北市的豪宅不動產持有成本特別高(房屋稅)，這個就是「變異數」分析要去看的事實，而不是用「平均數」分析，當台北市的豪宅因偉持有成本過高，而開始明顯降價之後，對於整體的影響就會慢慢開始產生，這就是「變異數」影響到「平均數」的分析概念。

張金鶚說，房市發展可以看看台北、新北跟桃園年線的價量圖，特別桃園，量的下滑已經非常清楚，價格跟著出現震盪，背後隱含很明顯的量先價行，不過，南北還是有點差別，南部房地產量價還沒有這麼明顯的差異。但是要注意「擴散效果」，從台北、新北、桃園、新竹到台中開始已經有點反應，那台南、高雄也可能會遞延跟進。

張金鶚說道，民眾關心房市降價要入市還是要避市？這個前提是「房市降價到底要降多久，或者是要降多深。」他表示：「坦白說，目前唯一的共識是，現在房地產市場都不好。降價才是王道，但現在是降多少的問題。」成交量縮是很明顯的降價開始，現在的價格跌是才剛開始，會跌多深？跌多久？當然還不知道。在這個情況下問的是要入市還是避市，「如果你認為這個危機是短期的，那就入市吧，因為他短，你有能力撐。若相對這是長期的趨勢，你可能就要稍微避一下。整體來說，現在景氣該開始反轉，我的想法就是--觀望。」

下半年有選舉的不確定因素，一定會繼續衝擊房地產，等於是下半年的房市依舊處於利空狀態中。張金鶚強調，「觀望、等待，是現在應該有的共識。因為，消費者的等待，會創造房地產業者的最大致命傷。」張金鶚表示，下半年房地合一稅的影響力會慢慢出來，在選舉的因素交互干擾下，市場成交量的萎縮會越來越清楚。成交量的萎縮就會帶動價格跟進下挫，這是簡單的經濟學原理。」

張金鶚預期，量價背離的狀況，在2016年之後會慢慢發酵到整體，現在還是個案反應，沒有發展到普遍現象，當「降價個案」滿地開花的時候，房地產的價格進入修正程序就成為必然走勢了。

稅捐機關表示，原經核准自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，地上房屋如果變更為營業或出租使用，其後雖然註銷營業或終止出租，再恢復為自住使用，依規定必須重新提出申請，才可以適用自用住宅稅率課徵地價稅。

例如王先生原按自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，於2010年3月出租或供營業使用，即不符合自用住宅的規定，應自2011年起改按一般用地稅率課徵地價稅，縱王先生在2011年6月15日，又恢復重新供作自用住宅用地使用，依法必須重新提出申請，才可以再適用自用住宅用地稅率。

稅捐機關呼籲，地價稅自用住宅用地的特別稅率為2‰，而一般用地稅率為10‰，並且是採用累進稅率課徵，兩者稅額相差4倍以上。如果您的土地符合自用住宅用地要件，請儘速於地價稅開徵40日前(即9月22日前)提出申請，逾期申請即使符合規定，亦從次年期起適用。業經核准自住土地，適用條件及使用情形未變更，不必每年申請，但使用情形一旦變更，則必須重新申請，請民眾特別留意。

國泰建設協理林清樑在2015年第2季「國泰全國房地產指數」記者會上表示，從業者角度、市場角度、經濟角度去切入房地產市場發展狀況，他指出2015年第2季「國泰全國房地產指數」數據指出，房市成交量，在全台區域裡，大部分都是增加的狀態。「成交量放大，事實上是某種程度代表著需求也相對強烈。」他並強調，把價跟量的關係硬套在房地產市場上，會產生很大的差異性。他指出，用價量這種東西去看房地產市場，鐵定會失真。

林清樑以房地產從業者角度來分析全台房地產狀況指出，他認為2015年第2季數據，的確看到價格上的變動，但是他強調：「台北豪宅市場與台北房地產市場，不能畫上等號。台北房地產市場也不能跟中南部房市或其他市場畫上等號。」

林清樑說，台北豪宅產品有其特殊性，但是，當一些外在環境變動，或稅務、經濟上的問題，會讓豪宅擁有者在整體財務、稅務考量下有所取捨或調整，可能會造成豪宅部分價格產生波動。還有一個重點，林清樑表示，「國泰全國房地產指數」整理研究對象是新的個案，沒有對於已推舊的個案再去做個別追蹤。所以，我們要看台北市豪宅個案價格變動的地點在什麼位置，如果僅僅是北市外圍豪宅價格變動，台北市中心豪宅價格「紋風不動」不可以就此判定豪宅價格出現下挫，「房地產業者判斷景氣與價格變化，這些區段條件因素都會加進其中，一起考量的。」

林清樑強調，2015年第2季「國泰全國房地產指數」數據指出，房市成交量，在全台區域裡，大部分都是增加的狀態。這些數據是由市場上所有業者共同創造出來的數據，沒有辦法單一控制的，不可能建築業者在第1季大家溝通好，第2季大量推案讓成交量往上跑，所以「成交量放大，事實上是某種程度代表著需求也相對強烈。」這個成交量或許是代表民間的真正需求。「成交量代表實際上是有人去買房子，我想這個就是代表民間的需求，這個才是真的。」林清樑這麼表示著，

最近這一兩年來，市場常常會用「價量」同時去看房地產的市場，林清樑不以為然的表示，「把價跟量的關係硬套在房地產市場上，會產生很大的差異性。」他指出，「股票是開放市場，跟房地產的封閉型市場，其實是不一樣的。」舉個例子，假設台北市的空地通通都開發完了，已經沒有新的個案出現了，那你說他的成交量，會很大嗎？應該不會吧。但是價格呢？會因為你的量縮了，所以價格往下掉嗎？我想也不會。所以，「用價量這種東西去看房地產市場，鐵定會失真。」也就是2014年很多專家或學者看不懂價量對比的房地產市場，其實就是這麼簡單一個道理。

至於下半年整個房地產，有選舉因素攪局，大多數民眾認為可能會有不利發展，林清樑舉實際案例說明，他指出，2014年是11月選舉，國泰建設2014年10月在土城推了「國泰金城」，銷售成績一樣相當好。國泰建設講究永續經營，所以對於一些非經濟的因素，尤其是政治因素等等，通常會把他當做是一個短期波動，房地產到最後還是會進入長期發展。所以，房地產業會認真看待這些非經濟因素的影響與短期衝擊，但是不會把他當做是一個主要的因素。

至於民眾關心的建商要不要降價？林清樑有個很簡單的說法，他指出，其實，建商是很單純的動物，他就是把成本(土地成本、營建成本、管銷成本、金融成本)加上合理利潤就是售價，這中間只要有一個環節降價，建商當然會反應，建商蓋房子是以「賣掉為前提」，不是蓋起來囤積資產的。以土地成本來說(這個是最大成本)，地主哪一個有佛心願意降價？地主不肯降價，要建商犧牲利潤降價，「我不曉得這個部份到底有多大的彈性。」林清樑很坦白的表示。

林清樑嘆口氣表示，如果你真的希望建商價格下降，就必須認清以下的事實，土地成本沒有辦法降價，那營建成本勢必得調降，所以，可能在往後的一兩年，不會看建商採用華麗建材，而是用比較樸實的建材，這樣才有降價的機會。但是，如果往後一兩年之內，看到的建材還是跟現在那麼富麗、華麗的話，消費者恐怕就得擔心，建商給這麼華麗的房子，又出現降價的行情，你反而應該要擔心，他到底省到哪裡去了，這個真的是需要特別去注意。

財政部台北國稅局表示，個人間租賃房屋出租人收取租金，係屬所得稅法第14條第1項第5類規定之租賃收入，應依法確實申報。若出租人有另收取押金，亦須按郵政儲金一年期定期儲金固定利率設算租賃收入一併申報。

該局舉例說明，甲君將房屋出租供他人使用，租賃期間2014年1月1日至2014年12月31日，每月租金10萬元，另收取押金20萬元，經計算甲君2014年度租賃收入為1,202,740元(10萬x12+20萬x1.37％=1,202,740)。

國稅局表示，因出租房屋予個人之租賃收入，無法於國稅局結算申報期間所提供之所得清單及稅額試算通知書等資料中查得，辦理個人綜合所得稅結算申報時，甲君應就該筆租賃收入1,202,740元減除必要損耗及費用，或財政部頒定之費用標準43％後，自行以餘額列報租賃所得。若未依規定申報者，除補繳稅款外，尚須依所得稅法第110條規定處所漏稅額3倍或2倍以下之罰鍰。

該局呼籲，個人間租賃房屋出租人收取租金，有短漏報租賃所得情事者，凡屬未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件，納稅義務人自動向戶籍所轄稽徵機關辦理補申報並補繳所漏稅款，可依稅捐稽徵法第48條之1規定加計利息免罰，倘未申報，經該局查獲有短漏報情事者，將依規定補稅處罰，攸關自身權益，納稅義務人千萬別心存僥倖，以免因小失大。

地方財庫空虛，掀未來6年地價稅漲潮。房仲業者認為，公告地價3年調整一次，預期明年將出現一波驚人調漲，部分縣市就算不敢1次漲足，也會在6到9年持續墊高稅基，但不管如何，便宜地價稅「恐怕已回不去了」。

隨著苗栗縣爆出首樁地方財政危機，地方政府為加強自有財源，預料明年將調漲地方稅救財政，最近財政部已發出公文，要求各縣市政府在2019年之前，針對房屋稅稅基的房屋標準單價，應逐步提高到至少市價40到50％。

這波地方稅起漲潮，預計將吹到地價稅。房仲業者說，作為計算地價稅稅基的公告地價，近幾次調幅本身就不大，再加作為參考指標的公告現值，近3年平均累計漲幅多達38％，反觀公告地價仍遠低於市價，有明顯的調漲空間，加上明年正好是調整年度，恐將大幅墊高地價稅。

房仲業者說，影響程度最大應是土地持份高的公寓、透天厝與素地，但針對自住民眾倒是不用過於擔心，只要符合條件，自用住宅用地只需繳千分之2的優惠稅率，就算地價稅基調高，增加的稅額仍有限。

另有房仲業主管說，觀察明年公告地價調整，台北市出手大幅調漲的機率最高，其餘地方縣市尤其中南部雖然想調，但多少還是有顧慮，甚至聽說有些中南部土地的公告地價甚至高於市價，討論時不得不考慮到特殊因素。

法拍屋市場向來是觀察房市重要指標之一，房仲發現，從今年4月起，台北市法拍屋數量遞增，新北市遞減，顯示新北房市交易狀況不差，淪入法拍市場數量遞減。

中信房屋副總經理劉天仁表示，當景氣低迷或房價不佳時，會導致房地產交易量維持在較低水準，但與此同時，房市中的「反向指標」，也就是法拍市場就會相對熱絡。

台北市今年4月的法拍移轉棟數為24件，5月增為34件，6月則幾近翻倍達64件；反觀新北市，4月的法拍移轉棟數50件，5月減少為40件，6月再減半剩20件。

劉天仁分析，房地合一稅明年元旦正式實施，實施前的這段舊制時間是最佳購屋時機，新北市法拍移轉棟數快速下滑代表市場交易不差，脫手物件不必移到法拍市場就能銷售，在目前整體房市低迷的狀況下，只要賣方願意讓價，成交的機會自然變大。

台北市的法拍移轉棟數不減反增，顯示台北市買賣雙方對價格認定仍有分歧，許多屋主不願降價求售，而買方卻認為房價偏高，不願加價買進。

劉天仁認為，民眾普遍都認為房屋能夠保值，漲多跌少，即使房價下跌，只要不急著脫手，總有反彈的一天。雖然未來台灣房價下跌是多數人共同預期，不過顯然許多賣方依然不願降價求售，這也是目前台灣房市陷入膠著主因。

劉天仁說，在民眾認定未來房價勢必下跌的預期心理下，現階段買方加價進場的意願並不高，而從市況分析，解決台灣房地產市場交易膠著的重點仍在賣方手上。

隱身在台北市萬華區中，由鐵皮屋構成的桂林路57巷，被周圍居民視為市容毒瘤，巷外高掛的自製門牌，在北市地籍圖上「查無此號」，但它曾是知名的「賊仔市」聚落，吸引電影《艋舺》取景。

吸引電影艋舺取景
萬華區福音里里長王文塗說，桂林路57巷自光復時期的1945年，開始有老兵聚居賣軍用品，攤商聚集愈來愈多，市集擴及永福街、康定路一帶，販賣品多是二手日用品、家電，甚至出現贓貨，因此成為老萬華人口中的「賊仔市」
隨人民生活水準提高，買便宜二手貨的人減少，區域從300多家攤商、沒落到僅剩10餘家，當初臨時用鐵皮搭起的小攤，佔地70年，甚至傳承第2代，儼然已是地主。

台北市建成地政事務所測量課表示，該巷土地查為公私共有，部分已查無持有人，現有鐵皮屋皆為非法建物。查閱該巷土地公告現值，一度在2000年下調，至2006年緩升，2014年調升12%最多，業者認為，應與康定路、桂林路有新建案出現，推升區域行情有關。

中信房屋萬大店經理陳彥豪指出，周圍少有物件釋出，主要都是居住已久的老居民，礙於小環境欠佳，也鮮少有人指名置產。里長王文塗則希望政府相關單位能介入重整該巷，「畢竟它也曾代表台灣某一段歷史軌跡。」

年底完工 隱身高樓間 化身景點

隱身在竹北高樓群，紅磚三合院建築格外顯眼，竹北汾陽堂保留傳統合院巧思，找來知名古蹟修復專家，運用建築強化材料「碳纖網」使結構完整。新竹縣政府還結合社區營造團隊，提供遊客導覽，讓傳統建築蛻變為觀光景點。

知名建築師規劃
竹北汾陽堂為1950年代的客家典型農村建築，為當年政府實施三七五減租後留下的常民三合院，採傳統一堂二橫的磚造合院建築，早年屬郭氏宗親族所有，2004年新竹縣政府實施都市更新，徵收該地段為重劃區，特地保留汾陽堂三合院。
在郭氏宗親積極奔走下，郭家汾陽堂在2007年登記為新竹縣歷史古蹟，去年初，新竹縣政府文化局決議重新整修本三合院，縣府經費加上自籌款項約1600萬元開始整建修復，更找來知名古蹟修復專家，也是知名建築師林志成負責汾陽堂三合院空間規劃與工程施作，預計今年底完工。

「好像回到兒時」
汾陽堂壁面彩繪完整、格局嚴謹，因早期物資缺乏，牆面建造僅採半磚（12公分），為補足結構強度，又不破壞原先合院空間美感，林志成排除使用冷冰冰的鋼構，選用最新建築強化材料「碳纖網」，透過碳纖網環繞於天花板瓦面，提升新三合院建築強度。
林志成重現1950年代傳統三合院建築與家具，保留早期廳堂、廚房與主臥擺設，廳堂可見祭祀神龕與郭氏宗親老照片；廚房保留大灶與客家農村簡樸的廚具；主臥放著一張大床，收音機播放的是早期頻道。
林志成笑著說：「我們那個年代只有收音機，站在這裡就好像回到我小時候。」
三合院右橫還規劃兒童閱覽空間，期望學生藉由參訪三合院古厝，能親身置於歷史空間，正身兩側也隔出導覽場域，分別透過影片及老照片介紹郭家歷史，及讓遊客了解老屋轉生的修復過程。

有歷史展示空間
未來汾陽堂將同時提供家族祭祀、歷史展示空間、與兒童閱覽室等用途，並透過新竹縣政府、結合郭氏宗族及社區營造團隊，讓遊客親身參與傳統客家三合院設計、建造與發展歷史，可望成為竹北熱門觀光景點。

汾陽堂小檔案
●地址：新竹縣竹北市斗崙里文興路107號
●創建年代：1957年
●格局：一堂二橫屋規模磚造合院建築物
●修復經費：約1600萬元
●修復特色：使用碳纖網補強結構
●預計開放時間：2015年底
資料來源：《蘋果》採訪整理

根據內政部實價網發布最新資訊，1月時台北101大樓共有4筆租金揭露資訊，其中71層樓每月每坪租金約3402元，租賃面積達1289.09坪，每月總租金達438萬2940元，一舉登上實價揭露以來台北101大樓單月最貴總租金，相當於可購入1戶中南部中古住宅。根據台北101大樓樓層配置圖，71樓的承租戶有法銀巴黎證券投顧與法國巴黎銀行台北分行。

但依內政部實價網租金揭露資訊，已揭露商辦租金單月最貴總租金是同屬信義區的「遠雄金融中心」，揭露資訊是去年9月承租，承租樓層為14樓，每月每坪租金約3140元，租賃面積約1512.5坪，合計每月總租金達475萬2208元（包含28個車位每月租金約12.6萬元）。

翻開內政部實價網揭露資訊，近3年台北101大樓已有27筆租金揭露資訊，每月每坪租金最高為4446元、最便宜為2651元，今年以來揭露的5筆租金，每月每坪均超過3000元。

商辦空置率減 租賃熱不減

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，信義計畫區為國際企業總部進駐首選，根據永慶資產管理調查資料顯示，今年第2季商辦租金每月每坪3247元，辦公空置率為7.5%，較前一季減少5%，租賃相對熱絡。

除台北101大樓外，去年跟今年信義計畫區均有指標商辦落成，包括去年第4季的華南銀行總部落成啟用，釋出6個樓層約2800坪的辦公使用，目前已去化2層；另國泰A3置地廣場也在今年4月取得使用執照，預計將新增2.4萬坪使用面積，兩者租金水準每月每坪都上看3500元。

黃舒衛分析，從去年下半年開始，台北市商辦大樓新增供給量進入豐水期，預計今年新增辦公面積高達17.5萬坪，勢必帶動台北市辦公商圈遷徙潮。其中量體最大個案，為5.7萬坪的南港車站與3.5萬坪的松山車站BOT案，挾相對優惠的租金優勢，將吸引市中心B辦租客往東移。

台北市信義計畫區是全國的金融重鎮，也是最多外資、中資設點的區域，未來5年更陸續有指標商辦大案完工落成，包括國泰置地、南山廣場、A25等。商仲業者指出，屆時新落成商辦的高樓層每月每坪租金開價將直攻5000元大關。

其中正在興建中的南山廣場未來將由仲量聯行負責招租事宜，據悉，高樓層每月每坪租金開價邁向5字頭，希望能夠挑戰台北101大樓，成為全國最高單坪租金的指標大樓。

供給大增 租金要漲難

但世邦魏理仕代理部資深董事陳頌民指出，第2季時信義計畫區的商辦空置率已達15%，預計2018年在各個指標商辦大案全部落成時，空置率將上升至20%，達近8年半以來的新高，回到10年前台北101大樓釋出時的空置率高點，因此並沒有推升租金成長的動力存在，但租金也不至於因空置率而往下修，可能維持平盤微幅往上成長的情況。

他也指出，即便未來多個指標商辦案招租時，開出每月每坪5000元的高租金行情，就算順利達成，其中應包裹著相當程度的免租期與裝潢期，以台北101大樓初期招租時，租約5年便可能有高達8個月的免租期，其中3個月為裝潢期，每年再給1個月的免租期，實際付出租金平均下來，可能沒有表面看上去那樣亮眼。

其實台北市辦公租金原本在2007年開始上漲，沒想到遇到金融海嘯，使得上漲循環硬生生中斷。

信義全球資產經理王維宏表示，在盤整了幾年後，2014年開始慢慢地又有向上攀升的跡象，不過，隨著近期景氣復甦放緩，加上今、明2年新完工大樓釋出，恐怕後續租金上漲的力道可能面臨欲振乏力。

養地當作停車場 信義區車位價反跌

台北市長柯文哲拋出買車須自備車位震撼彈，但根據房仲統計去年跟今年北市停車位成交價，卻發現僅萬華跟北投區上漲超過2成，反觀信義與大同區卻出現跌價，跌幅各約7.8%與19.5%。業者分析，信義區因地主養地當停車場，停車位供給量大，可能是停車位跌價的原因。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，整體房市下修，但各行政區卻在停車位價格表現上「各自表述」，關鍵應在於供需，以信義區為例，政府興建大量公有停車空間，讓停車便利性提高，民眾自然願意以租代買，也讓漫天喊價沒有空間，信義區的停車位跌價幅度約7.8%。

根據統計資料，北市停車位都在百萬之譜，但因為總價低，過去也有不少人以投資停車空間為業，賺取租金收益，而在各行政區表現上，停車空間少、價格較低的萬華與北投，漲幅最為驚人，其中北投漲幅高達29.8%。徐佳馨指出，車位價格低，容易出現驚人漲幅，加上舊市區對車位需求大，一位難求的狀況下，自然能有所表現。

反觀跌價區域，大同區由於價格低，造成幅度反應明顯，近年來不少公有停車空間釋出，應該也是修正的因素。信義區的價跌頗值得玩味，推論除與信義計畫區車主多自行配備停車位有關外，包括公部門與養地地主提供大量停車空間，也是停車位跌價的重要因素。

在最高價表現上，可看到全市出現5.6%的修正，其中不乏中正、中山等精華區域。徐佳馨認為，理論上應該會因為供需關係而出現價漲，不過，多數獨立車位由於銀行不貸款，因此現金壓力不小，當車位價格超過車主所能忍受的範圍，車主寧可去找更便宜的停車方案，甚至以租代買，或是採取其他方式代步，也讓天價車位高處不勝寒。

淡海新市鎮即將進入捷運輕軌施工的「交通黑暗期」，新北市還有多處類似交通系統公共工程施工路段，也一併步入交通動線擁塞，為了提升區域內交通動線以及交通視野，新北市政府交通局針對環狀線、萬大線及淡海線於新北市新店、中和、板橋、新莊及淡水等區共計94處路口施工圍籬，改以混凝土紐澤西護欄佈設為立體槽化區，可大幅提昇路口的通視性，已完成81處改善，交通局仍將請施工單位配合施工狀況，適時檢討退縮施工圍籬增加行車空間，並趲趕捷運主體工程進度，使民眾早日享受捷運系統所帶來之便利。

為提昇新北市各捷運工區交岔路口轉彎通行時交通安全，新北市政府交通局特將設於交岔路口之施工圍籬改以混凝土紐澤西護欄佈設為立體槽化區，可大幅減少每個施工路口的視覺阻礙，大幅提昇路口的通視性，對於行人的安全視距可倍增至20公尺以上，使駕駛人的反應減速時間提升至4秒，再配合人性化路口設計，預期將大大改善行人通行安全。

目前新北市境內施工之捷運工程，依照行政院頒佈「營建工程空氣污染防制設施管理辦法」規定，於路口設置高2公尺，上部1.2公尺為鏤空金屬格網之施工圍籬，交通局長王聲威多次勘查後發現，由於鏤空金屬格網在路口市民行走穿越道或車輛轉彎時仍有視線阻礙，為提昇交通安全減少事故，新北市府交通局特別參考勞動部所頒「營造安全衛生設施標準」與捷運環狀線工程主辦機關台北市政府捷運工程局協調，並邀集新北市府環境保護局及勞動檢查處通盤檢討後，全面將原有施工圍籬改以80公分混凝土紐澤西護欄佈設為立體槽化區，消除了圍籬視線阻礙，大幅提昇路口通行安全，此外，未來陸續全面施工之三鶯線及安坑線捷運工程，也將要求比照辦理。

王聲威表示，本次針對環狀線、萬大線及淡海線於新北市新店、中和、板橋、新莊及淡水等區共計94處路口，已完成81處改善，並籲請用路人行經施工區域時依序前進，注意車前路況，俾利施工期間交通順暢及安全；交通局仍將請施工單位配合施工狀況，適時檢討退縮施工圍籬增加行車空間，並趲趕捷運主體工程進度，使民眾早日享受捷運系統所帶來之便利。

商用不動產的租賃市場，近年愈來愈熱門，霖園集團三公子－蔡鎮宇擁有的寶豐隆開發公司招租近3年的內湖「V-PARK」園區3棟大樓，終於開胡了！市場傳出成功租賃案的成交喜訊。據傳，雄獅旅遊呷意其中1棟，並簽下整棟租賃合約，做為企業總部大樓，每坪月租站穩1,000元大關、甚至1,100元以上，優於市場預期。

最近商用不動產的租賃市場，屢傳捷報，繼全球人壽簽下潤泰創新位於松山車站辦公大樓的1.2萬坪，作為未來的企業總部之後，寶豐隆開發公司的內湖地標「V-PARK」，也傳出大型租賃案件拍板成交的喜訊，讓廠辦市場信心大振。

「V-PARK」位於台北市內湖潭美段石潭路153∼163號，距離捷運昆陽站約10分鐘公車車程，華固建設當初規劃興建時，就是以五星級科技廠辦園區的規格打造，總計3棟；寶豐隆開發於2012年9月，以每坪約40.8萬元、總價90.96億元，向華固建設買下「V-PARK」3棟廠辦大樓，每坪取得成本約45萬元。

寶豐隆接手「V-PARK」後，3棟招租計畫略有不同，A棟傾向整棟出租，B棟單層出租，C棟拆成小面積出租，每坪租金自1,100∼1,500元不等。樓下店面部分，B1∼1樓考慮規劃成餐廳或美食街出租。

據業者透露，雄獅旅遊近年來品牌形象和業務規模都成長相當快，企業總部是位於新光人壽內湖瑞湖街111號的瑞湖大樓，但後來遊戲橘子在今（2015）年1月份，以23.88億元買下這棟新壽瑞湖大樓、作為企業總部大樓；雄獅另外物色未來的企業總部大樓，最近「呷意」寶豐隆的「V-PARK」園區，日前已簽下一整棟。

據商用不動產市場人士透露，寶豐隆在2014年10月，曾委託全球資產管理公司代理銷售其中的A棟，開價54.2億元，全棟為地上10樓、地下4層的廠辦大樓，建坪約7,500坪，標準層辦公室面積約759∼768坪，由於碰上九合一選舉的市場觀望氣氛，並未成交。

業者表示，寶豐隆這筆大型租賃案件成交資訊，8月向台北市政府登錄實價資訊後，估計10月份即可正式揭露租金行情和承租戶資訊。

為促進台中海線地區發展，台中市府經濟發展局規劃多項施政計畫，包括海空雙港計畫、市港合作等政策，希望台中港與清泉崗機場成為對外發展門戶，同時將透過投資台灣港務國際物流公司，踏出推動市港合作的第一步，盼實現海線雙港副都心的市政願景，帶動海線整體繁榮發展。

有關海空雙港計畫，市府經發局長呂曜志表示，台中港去年貿易值逾新台幣2千億元，是全國營運績效最好的貿易港；而清泉崗機場4小時內可飛抵北京、東京、曼谷等東亞主要城市。市府已提出「台中市海空雙港發展計畫」，規劃台中港為產業的「全球運籌中心」、清泉崗機場為「中、桃航太零組件製造維修雙核心」，要把台中港區－梧棲－沙鹿副都心－清泉崗國際空港，發展成新興產業創新區域。

呂局長指出，若要實現海線副都心，與台中港建立合作平台，是非常重要的策略之一，市府已在2015年6月12日與台灣港務股份有限公司簽署「台中市港合作意向書」，將在議會的支持下，投資台灣港務國際物流公司新台幣2,500萬元，提出多項優先投資，為推動市港合作踏出最重要的第一步，盼實現「貨從雙港出，客從雙港入」的目標，促進海線繁榮發展。

呂局長進一步表示，除海空雙港計畫與市港合作外，未來將透過更多元的產業發展及招商計畫，例如招商引入大型購物中心，讓海線居民有購物及休閒購物中心去處，具體實現海線雙港副都心的目標。

為提升石化氣爆災區重建效益，高雄市石化氣爆民間捐款管理會於2015年7月13日召開委員會議，通過補助氣爆區建築屋頂設置太陽光電板設施計畫。透過災區設置太陽光電設施，有助於推升災區繁榮。另不少重度燒燙傷患需要全天冷氣陪伴，盼綠能供電節能減碳，補助方案近日即將公告，歡迎有意願裝設民眾留意相關資訊。

工務局局長楊明州表示，市長陳菊要把高雄從重工業發展的環境成本承擔者，變身為景觀美學、生態宜居及文化創意著稱的宜居城市，該局在2012年啟動綠光屋頂計畫，計畫推動近4年已完成設置79,416峰瓩，相當於80座世運主展館的太陽光電，帶動超過80億以上的光電產值。依照經濟部能源局統計2014年底高雄市光電設置同意數有463件占全國13.47％，設置容量為19,315峰瓩，佔全國設置容量8.38％。

工務局局長楊明州說，石化氣爆重建進入建築物整建階段，部分氣爆影響範圍內民眾表示希望透過整建裝設太陽光電，能夠創能減碳也可讓違法鐵皮屋頂改建為合法光電屋頂。該局並放寬補助對象，將因氣爆傷害領有重大傷病卡或身心障礙證明的傷者納入補助，補助經費預計動用八一石化氣爆事件民間捐款專戶補助，待完成動支程序後即將公告，希望接下來的重建工作是新價值的提升，不只是復舊。

工務局表示，每一申請案最高補助金額以新台幣50萬元為限，另申請人為領得使用執照1年以上，且戶數達10戶以上之公寓大廈者，每一申請案最高補助金額以新台幣80萬元為限。目前補助規定與經費動支都在加緊進行中，相關補助事項與經費需依照正式公告內容，請有意申請補助市民儘速申請。

工務局說，為有效解決市民裝設太陽能光電設備相關疑慮，每星期二上午10點至12點由中華民國太陽光電發電系統同業公會派員駐點於該局建築管理處五樓提供市民諮詢。如有意願裝設太陽光電，或鐵皮屋違建要改變為合法的太陽光電棚，都歡迎市民與該局建築管理處太陽光電窗口聯繫，請洽陳小姐(電話：3368333轉5348)或建管處第五課(電話：3368333轉2421)。

７月以來，廈門樓市一反五六月份的成交大熱態勢，一度回歸平靜。在沉寂了半個多月後，７月最後一周，廈門樓市迎來今年下半年第一波樓盤集中開盤，創下熱銷佳績，甚至出現千人排隊買房的場景，攪熱淡季樓市。

“我們推出１８０多套房源，折後均價每平方米約１．７６萬元。開盤即熱銷約八成房源。”某樓盤負責人說。

戴德梁行房地產顧問有限公司廈門公司總經理潘育敏分析認為，今年上半年接連推出的利好資訊，無疑對促進樓市回暖起到關鍵作用。市場供應量的加大，也有效刺激需求釋放。

對於８月份的市場行情，業內表示，隨著二季度樓市需求的有效釋放，開發商面臨新一輪蓄客週期，受傳統淡季影響，８月不會有太大的推盤量，房企養精蓄銳備戰“金九銀十”。

在7月底召開的京津冀協同發展工作推動會議上，嚴防北京周邊地區盲目炒作房價作為明確要做的事件之一被重點提出，給這些地區的開發商敲響了警鐘。

房價快速上漲拖累產業發展 “環北京”區域樓市困局

北京周邊樓市正享受著京津冀一體化帶來的區域價值紅利。

從5月份開始至今，受多個利好消息影響，燕郊、大廠、固安等北京周邊區縣出現房價大幅上漲，個別項目在5月到7月的短短兩個月內，房價上漲了近6000元/平米。

但這一價格“福利”卻給當地的產業發展帶來隱憂。

“近年來，我們的招商工作難度正在加大。”北京周邊區域的政府相關人士向《華夏時報》記者透露，由於房地產住宅市場利潤空間較大，燕郊、大廠等地在土地開發中主要以開發住宅產品為主，而產業園區、產業用地的建設由於招商難、利潤低等原因，被一度放緩，很多規劃中的開發區並沒有建設起來。

這一情況也開始引起決策層關注。在7月底召開的京津冀協同發展工作推動會議上，嚴防北京周邊地區盲目炒作房價作為明確要做的事件之一被重點提出，給這些地區的開發商敲響了警鐘。

房價上漲難持續

從5月中旬開始，北京周邊區域房價進入快速上漲階段。

“今年到目前為止，夏威夷·藍灣賣出的最高價是一套小戶型，單價達到17500元?平米，這也是燕郊住宅簽約的最高單價，目前本期房源已經售罄。”燕郊興達集團一位元管理人士對記者表示。

除了夏威夷·藍灣之外，天洋城4代也是燕郊本次房價快速上漲的代表項目。該專案目前最高產品單價已經達到17000元/平米，上漲了約6000元/平米。

與去年相比，北京周邊個別項目的價格漲幅已經翻倍。燕郊理想新城一直是燕郊同類住宅項目中價格最低的，去年該樓盤均價7000元/平米-8000元/平米，但目前的最新價格已經達到14500元/平米。

“現在市場行情這麼好，很多樓盤都沒有房源出售或者存量很少，我們也沒有必要繼續以前的低價策略了。”理想新城專案某管理人士對記者表示。

據記者調查，從5月至今，燕郊房價的平均漲幅在2000元-3000元/平米之間，均價已經達到13000元/平米；大廠的均價也已經站到10000元/平米的水準，而固安6月份多個專案的成交均價上浮了1500元/平米左右，達到8500元/平米。

“受北京6號線延伸至燕郊等交通配套設施改善的影響，燕郊房價還會上漲。”三河市某政府內部人士表示，當地政府對房價上漲幅度一直都設有管理標準，從當地人均收入等方面來看，目前燕郊的房價在可接受範圍內。

“事實上，當地開發商已被燕郊政府部門約談過好幾次，要求控制房價漲幅水準。此外，很多喊出高房價的項目，實際上都是當期預售的尾盤，房源量比較少。”燕郊北部某開發商對記者表示，到今年下半年或年底，如果沒有新政策利好，燕郊房價會有一定的回檔。

“燕郊房地產市場長期向好，但這種短時間內房價暴漲的邏輯，不符合市場規律，健康的房地產市場應該是伴隨著當地產業經濟的發展來逐漸發展，而不應提前透支房價。”上述開發商進一步補充道。

產業發展迷途

事實上，由於近年來燕郊、大廠等北京周邊區域房價上漲迅速，當地的產業發展也選擇了偏向房地產住宅市場，產業經濟發展增幅放緩。

“燕郊經濟技術開發區的規劃是北京周邊區域中最早的，至2010年被提升為國家級高新區，”上述三河市政府內部人士介紹說，燕郊整體招商標準是不接受高污染、高耗能、高排放的三高企業，在規劃上，燕郊北部區域最初的發展方向是高科技產業園區。

據不完全統計，目前燕郊約有8個產業園區，但燕郊的住宅項目則多達上百個。業內人士認為，過度開發住宅地產，勢必會擠壓產業經濟發展空間，提高產業園區的發展成本。

不過這位人士也表示，由於房價上漲過快，部分接洽招商的物件企業認為入住燕郊的成本較高，配套也不完善，因此近年來的招商工作難度越來越大。

“房價暴漲暴跌對產業運營十分不利，從企業到員工，選擇進駐燕郊都要考慮置業買房，房價過快上漲對企業和個人都會造成成本上升。”上述高層人士分析稱，“此外，房價暴漲還會帶動土地價格上升，對產業園區的開發運營又增加了成本。”

同樣的困局在固安也已出現。

“固安產業園區的建設實際上是很困難的，由於產業經濟發展緩慢、招商困難，資金回流的週期很長，如果僅依靠產業園區的運轉，很可能因為資金鏈斷裂而中止，所以搭配了很多住宅項目來回流現金。”固安某大型開發集團前高管對記者表示。

“同樣一幅地塊，做產業園區與做住宅開發，後者的產值和資金回流速度遠遠超過前者，”燕郊產業園區開發商百世金谷高層告訴記者，從招商到企業進駐，往往要跟進三到五年的時間，運營週期很長，而一個住宅專案從開發到預售估計用兩三年就可以售罄。

目前，燕郊、大廠等地的多個產業園區還在等待進一步的產業轉移政策，除了面臨著自身的招商難外，在借勢京津冀一體化戰略的利好上，還面臨來自其他城市的競爭，如唐山就在近期與各方面專家研究如何介入大北京區域建設。


在內外夾擊的市場環境下，北京周邊區域縣市在打破單一住宅經濟模式、成功轉型產業新城方面，還需要更多的嘗試。

“未來在土地供應上，也會考慮更多的住宅與產業的配套建設，如港中旅·海泉灣就配建了大面積的旅遊度假項目，匯福·悅榕灣也配建有寫字樓和酒店，這在以前的住宅項目中是沒有出現過的。”上述三河市政府內部人士稱。

這位人士還表示，依據燕郊高新區目前常駐60萬-70萬人口的規模，省一級還提出將燕郊作為中等城市進行發展、管理的方案。但由於涉及到京津冀三方，燕郊的定位需要三方協調確定，目前一切還沒有定調。

“前年開盤的時候均價是兩千多萬元一套，現在已經漲到最低四千多萬元了。”7月底，北京某樓盤銷售員告訴《中國經營報》記者，兩年裡該專案一套房子漲價一千多萬元，某知名演員就在該項目買了房子。

記者調查發現，2015年上半年，北京豪宅市場已隨整個樓市回溫進入熱銷狀態，其火熱程度超出市場預期，銷售量、成交價均有所提振，被業內人士稱為“豪宅元年”。

亞豪機構的統計資料顯示，截止到7月20日，北京2000萬元以上每套豪宅成交金額達193.47億元，與去年同期的71.34億元相比，同比增長171%。而單價在5000萬元以上的“頂豪”總成交量為128套，是2014年全年的兩倍。其中，成交破億元的豪宅簽約也已經達到了4套，2015年創新紀錄已成定局。

此情此景正是市場樂見，但火熱背後仍需小心謹慎，冷靜提防“虛火”過剩引風險。“從政策的角度看，北京下半年要提防政策收緊等情況。”業內人士分析稱，豪宅熱的同時，城市房價容易受影響而上升，部分豪宅的價格或呈現虛高的態勢。同時，部分非正規管道資金可能變相流入樓市。

不懼高層警示，頂級豪宅成交量爆棚

日前，中共中央政治局常委、國務院副總理張高麗指出，對重點地區要統一規劃，強化土地供應管控，嚴格城鎮開發邊界，防止在北京周邊地區盲目搞房地產和炒作房價。

為維穩樓市，7月中旬北京市通州區已有多個項目被政府約談，要求不帶頭漲價、捂盤惜售。儘管如此，隨著今年上半年一線城市樓市的整體回溫，北京城的豪宅市場也一路高歌猛進，成交量、成交均價逐月攀升，眾多豪宅項目紛紛借勢入市，房產商更是不惜高溢價與時間賽跑，搶地激戰逐月增發。

易居房地產研究院智庫資料顯示，2015年二季度，一線城市豪宅公寓項目成交均價前十名被上海北京包攬，成交均價基本上都在10萬元/平方米以上。79個項目中，北京占比為34%，項目主要位於朝陽及海澱區，成交單價最高的是海澱區的萬柳書院，均價接近13.5萬元/平方米。

以龍湖西宸原著為例，據悉，6月開售的西宸原著，當月便完成了10億銷售的頂豪成交記錄，成為2015年頂豪銷售的風向標。

對於上半年的成交資料，嚴躍進稱：“豪宅成交熱確實超過市場預期，說明對於目前住房改善的需求是低估的。一方面是信貸政策比較給力，另一方面是看漲預期比較強烈。”

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，究其背後的原因，除了原有被壓抑的豪宅市場需求集中釋放因素之外，今年股市獲利資金進入樓市尤其是豪宅市場成為今年一線城市表現較為搶眼的非常重要的促進因素。

“搶地戰”日趨激烈

從紅五月開始，近三個月內，北京市土地成交幅數、成交建設面積、溢價率等也在逐月攀升。易居房地產研究院智庫提供的資料顯示，5月至7月份，北京土地成交幅數分別是1、4、7，成交建設面積從5月份的近96640平方米升至7月的505067平方米，成交建築面積由5月份的142550平方米升至7月份的1050563平方米，平均溢價率也從35.01%升至47.79%。整體資料雖不及今年第一季度，但整體上呈上漲回溫趨勢。

本報記者從北京市國土局官網查詢獲悉，近三個月成交的12塊地塊中8塊在大興區，2塊在房山，豐台和密雲各一塊。其中在大興地塊激烈搶戰中，位於北京市大興區瀛海鎮區DX08-0002-0304等地塊（原瀛海鎮西區C5組團土地一級開發專案部分地塊）F1住宅混合公建、A33基礎教育用地，經過19次的激烈報價，最終由北京城建興業置地有限公司以228000萬元，50%的溢價率競得。

土地稀缺，引起“搶地戰”。業內人士指出，北京豪宅用地從2013年開始就略有下滑，政府把供地重心轉向了自住型商品住房方面。

北京土地整理儲備中心資料顯示，2013年4月至2015年4月，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建築面積為2046萬平米。剔除配建只1350萬平米為住宅，且其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房，實際商品房住宅用地僅供應了550萬平方米左右。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，按照目前市場供應比例計算，大部分將建設成為中高端物業，以獲得市場溢價，一線城市的商品房因此進入了豪宅化加速期。

業內認為，豪宅市場的飛速擴容，讓多個開發商加快了入市步伐，與此同時，豪宅價格也在不斷地刷新，10萬+、20萬+、甚至40萬+的價格也相繼出現。據中原地產統計，未來一年，北京將有20多個10萬+頂豪出現。

值得關注的是，根據市國土局公佈的資料，記者粗略計算得知，在7月份成交的地塊當中，溢價率最高達70%多。

成交量上升、價格不斷刷新、拿地溢價率也在逐月上漲，部分受訪的消費者擔憂，隨著拿地成本的不斷上升，對房價的上漲是否會產生水漲船高惡性循環？

對此，張宏偉表示地價上漲確實會推動房價上漲，但是有個度，如果由於地價上漲推動房價上漲過快，市場也不會接受。

克而瑞指出，目前，北京市高端專案存量偏高、去庫存週期漫長、價格不斷攀升等問題，2015年高端豪宅專案，最壞也是最可能發生的情況就是：有價而無市。

警惕“虛火”過高引投機客

“您需要買房嗎？”近日，記者經常會接到售樓電話，在表示不需要買房後，又被追問“需要投資嗎？我們這的投資房……”

此情此景正是市場樂見，但業內人士直言，市場火熱背後仍需小心謹慎，冷靜提防“虛火”過剩引風險。 受訪專家稱，豪宅熱的同時，城市房價容易受影響而上升，部分豪宅的價格或呈現虛高的態勢。同時，部分非正規管道資金可能變相流入樓市。

嚴躍進表示，豪宅價格的上升，一方面是其成交戶型偏大，單價較高，在城市房產統計裡面的占比是比較大的，進而會拉動此類城市的房價。豪宅虛高是由於房企隨意調整價格，進而使得此類物業的報價具有隨意性，而地方政府對於這一塊的監督也沒有到位。

“房地產投資的穩健性特徵，將促使各類資金的積極流入。尤其一些來源不明的資金，可能會委託其他購房者積極認購住房。只是用了一個假的認購者的名字，但實際產權擁有者是一些相對低調或隱秘的投資者。尤其在目前一線城市中，按理說是有限購政策的，但依然有部分群體能夠積極入市。”


當然，下半年豪宅市場雖然從市場角度看會比較好，“但從政策的角度看要提防一些收緊的政策，比如信貸政策等。所以購房策略還是應該加快，尤其在股票市場波動的情況下，豪宅的認購中可能會有擁擠現象的出現。 ”

而在張宏偉看來，下半年一線城市豪宅市場可能會因股市下行趨勢而降溫。他認為，在6月底“降息+定向降准”的市場背景下，在央行、證監會等部委主導“救股市”的市場背景下，對於尚有獲利空間的股市投資來講，把控好央行等部委給股民們最後的解套期“視窗期”顯得非常關鍵。股民們在最後的政策“視窗期”賣股套現買房成為投資的最佳選擇。“下半年一線城市豪宅市場可能會因為股市暴跌而降溫，市場投資投機性需求會減少，市場據此而回歸理性，成為剛需、改善型主導的市場。”

在蘇州工業園區信投大廈10樓層的蘇州中南中心投資建設有限公司辦公室，有“國內在建第一高樓”之稱的中南中心項目沙盤高高聳立，不過現實中卻呈現出另一幅圖景：項目工地堆滿渣土，從完成樁基作業後就鮮有施工工人的身影，因此遭到廣泛的停工質疑。

蘇州中南中心投資建設有限公司是江蘇中南建設集團股份有限公司（下稱“中南建設”）具體負責專案開發而設立的子公司。資料顯示，中南中心以塔冠最高點729米的高度成為“國內在建第一高樓”。

中南中心專案停工背後，是開發商中南建設日益緊張的現金流壓力。中金公司研報顯示，“一年以內到期負債及短期借款合計155.5 億元，高於在手現金66.4 億元。”而根據公司2014年年報披露的資料，2014年末公司的資產負債率處於高位達到84.73%，明顯高於同行業可比公司的水準，“較高的資產負債率水準和較低的流動比率削弱了公司舉債的能力，限制了公司未來融資空間，影響公司的業務拓展能力。”

為降低負債水準緩解現金流壓力，今年至今，中南建設先後發佈公告，擬通過非公開發行股票預案、非公開發行公司債券、信託借款等多種途徑籌措資金，涉及金額超過百億元。不過，上述資金的投入方向並不包括中南中心，建設資金如何籌集目前尚不得而知。

“債務沒什麼大問題，正通過資金周轉和股權融資等方式籌措資金。”中南建設董秘智剛在接受《中國經營報》記者採訪時表示，不過其同時坦承，由於審批趨於嚴格，再融資的審核進度可能會比之前的預期稍微慢一點。

停工三月，被指拖欠工人工資

“國內在建第一高樓”中南中心在完成樁基工程施工後即陷入停工窘境經本報報導後，引起了社會公眾和蘇州本地媒體的極大關注，並進行了跟進報導。

規劃資料顯示，蘇州中南中心位於蘇州工業園區金雞湖畔湖西CBD商務區，總建築面積約50萬平方米，地上138層，地下5層，簷口高度598米，以塔冠最高點729米的高度成為“國內在建第一高樓”。

2012年，中南建設公司以計6630萬元的價格拍得位於“蘇州之門”北側一幅1.65萬平方米的地塊，折合樓板價僅為200元/平方米左右。土地規劃用途為商務金融、批發零售、住宿餐飲、城鎮住宅（酒店式公寓），其中酒店式公寓比例≤40%，出讓年限居住70年，商業40年。

“該地塊的成功競得有利於進一步增加本公司土地儲備，增強了公司房地產業的競爭實力和可持續發展能力。”彼時，中南建設公司對專案開發前景充滿期待。

據瞭解，中南中心從2014年1月3日開始施工，2015年4月4日所有樁基全部完成施工。然而，就在專案樁基工程施工完成後不久，專案就被傳出停工的消息。

7月28日，記者再次來到中南中心專案施工現場瞭解情況。與周邊幾個項目的熱火朝天不同，工地現場大門緊閉，除渣土車往外運送渣土外並沒有施工工人的身影，只有工地入口處的崗亭有一位保安值守。

對於停工的質疑，蘇州中南中心投資建設有限公司總經理助理江志華在接受媒體記者採訪時進行了否認，“目前現場實際上還在施工當中，基坑、土地的加固和坑基的收尾工作，前期還要做大量的論證評審和施工準備工作，目前我們整個開發的進度還是正常的。”

不過，否認並未完全消解停工事實的質疑。據“蘇州樓事”報導，中南中心的一位工人表示，“我們原來有幾百號工人在施工，因為開發商沒錢，拖欠我們工資，我們大多數人5月份就已經停工了，現在只有少量的人在做地下工程收尾工作，目前中南中心地下部分已經基本完工了。”

面對項目停工及拖欠工人工資的質疑，蘇州中南中心投資建設有限公司多位工作人員均表示不接受採訪，根據集團總部的最新要求，專案建設情況由中南建設總部對外披露。

7月29日，記者向中南建設董秘智剛求證。其表示，“專案建設的具體情況我並不掌握具體資訊，但工人工資的發放具體由施工方負責，公司和施工方的工程款按合同約定和施工進度結算，我們並不具體負責施工工人的工資發放。”

現金流趨緊，資產負債率處於高位

儘管中南建設否認蘇州中南中心建設停工的問題，但公司資金流緊張已成為不爭的事實。

“公司2014年末淨負債率155.7%，較期初上升5個百分點，仍處於行業高位；一年以內到期負債及短期借款合計155.5億元，高於在手現金66.4億元。”中金公司研報顯示，公司未來還將利用包括股權融資在內的多種融資管道降低負債水準及融資成本。

記者梳理發現，今年至今，中南建設先後發佈公告，擬通過非公開發行股票預案、非公開發行公司債券、信託借款等多種途徑籌措資金，涉及金額超過百億元。

例如，根據公司非公開發行股票預案，擬向特定投資者非公開發行不超過36,535.859萬股人民幣普通股，募集資金54億元。其中，補充建築工程專案營運資金7億元，償還銀行貸款6億元，其餘分別投入到公司位於鹽城、青島和太倉的中南世紀城項目。

“公司持續通過債務融資以滿足業務的發展，2012年末、2013年末及2014年末公司的資產負債率分別為82.86%、84.89%及84.73%，公司資產負債率處於高位，明顯高於同行業可比公司的水準。”中南建設公司表示，較高的資產負債率水準和較低的流動比率削弱了公司舉債的能力，限制了公司未來融資空間，影響公司的業務拓展能力。公司通過發行募集資金償還一定數額的銀行借款，可以降低資產負債率，優化資本結構，提高流動比率，有利於增強公司生產經營的抗風險能力和持續經營能力。

此外，公司還擬將通過擬非公開發行不超過人民幣40億元（含40億元）的公司債券，募集資金用於償還銀行或信託貸款以及補充公司營運資金。

不過，上述超過百億元的融資投入方向並不包括中南中心項目，專案開發建設的後續資金從何而來目前尚不得而知。

當地一位不願具名的業內人士表示，中南建設的資金鏈比較緊張，之前曾到香港為項目融資但未能成功，因此完成了樁基部分之後就陷入停工狀態。但這一說法尚未得到中南建設方面的證實。

“債務沒什麼大問題，正通過資金周轉和股權融資等方式籌措資金。”智剛告訴記者，不過其同時坦承，但由於審批趨於嚴格，再融資的審核進度可能會比之前的預期稍微慢一點。

前期投入過度依賴政府補貼？

記者查閱中南建設2014年年報發現，蘇州中南中心計畫投資總額50億元，2014年共投入資金1.06億元，截止2014年底專案共累計投入資金2.86億元，專案進度僅完成5%。

年報資料還顯示，公司共收到“蘇州園區總部大專案扶持基金”7686萬元，這也意味著，蘇州工業園區政府撥款占到了2014年項目投入資金的73%。

此前，蘇州中南中心投資建設有限公司相關負責人在接受本報記者採訪時表示，現在正在跟政府談判，原先和政府商定的優惠條款現在還沒有兌現。一些國家出臺的政策具體到地方專案上可能不能使用，可能會對公司造成十幾億元的損失，所以現在公司需要用談判將一些新的優惠政策確定下來。“這樣的超高層建築需要的資金量是非常高的，不能靠我們這樣的民營企業憑藉自己能力去開發建設出來。因此肯定是要有相當一部分政府支持的。”而對於具體優惠政策的落實情況和談判細節，中南建設公司和蘇州工業園區管委會均表示不方便對外透露。

對於政府優惠政策沒有兌現的說法，蘇州工業園區管委會一位元負責人在接受本報記者採訪時稱，中南中心專案在建設過程中“有可能在跟政府談判，在談判過程當中不方便對外披露也很正常”。

“我們規劃這個專案的目的也是為了打造蘇州市域GDP，中南建設當時願意接這個項目也是從自身實力和公司的發展戰略來考量。專案建設的具體進度可能會根據公司的資金實力來進行調整。”上述負責人進一步表示，“中南建設公司作為項目建設方，是主要的資訊披露主體，他們如果覺得不方便透露，那我們也沒辦法。”

而智剛則明確表示：“這個我不方便說，跟政府談的一些具體內容不方便透露。”

據瞭解，超高層建築具有建設規模大、投資週期長、資金要求高等弊端，對開發商的實力無疑提出了更高的要求。近幾年，隨著各地摩天大樓的持續升溫，一些地市出於打造城市地標、追求政績的考量，紛紛出臺促進超高層建築發展的優惠政策，通過稅費減免和財政扶持等政策促進超高層建築的落地。


“在超高層建築的優惠政策方面，比較常見的做法包括不限制容積率指標、超過一定高度的建築物減免或返還土地出讓價款，減免城市市政建設配套費、行政事業性收費和政府性基金，合理延長土地出讓價款繳費期限和專案建設週期等。”一位業內人士分析表示，更受開發商歡迎的還是獲得地方政府的政策支持並能低價拿到捆綁的住宅用地，利用住宅的滾動開發為超高層專案提供現金流。比如綠地集團在跟地方政府接洽超高層項目建設時通常採用捆綁住宅用地的方法。

“從中南中心地塊來看，無法通過捆綁住宅用地開發來獲取現金流，如果政府承諾的優惠政府無法落地，對中南建設公司專案的滾動開發、資金鏈的安全確實是個極大的挑戰。”上述人士分析表示。

繼登陸交易所之後，房地產REITs有望進入銀行間市場。

《證券時報》援引一位元銀行投行人士消息稱，該行已接到最新消息，有關部門準備在銀行間市場開展房地產信託投資基金(REITs)業務試點，目前正在讓商業銀行投資銀行部加緊摸底房地產企業相關需求。

該報稱，為儘快鎖定客戶、確保主承銷銀行間市場第一批REITs專案，有關部門要求主承銷商對符合要求的房地產企業進行摸底，瞭解客戶目前所持物業情況及盤活現有物業融資需求，迅速展開前期行銷，投資銀行部將全力配合。

《證券時報》稱，此次對發行REITs的房地產企業做了一定的門檻設置：一是目標房地產企業屬於註冊在北京、上海、深圳等經濟發展程度較高的城市的國有或國有控股企業；二是目標房地產企業持有物業位於經濟較發達、商業物業回報率較高的城市，持有符合法律法規規定、權屬明確的酒店、寫字樓、商鋪、工業廠房等過去能獲取穩定現金流的商業物業；三是目標房地產企業有利用存量商業物業進行融資的需求。

該報援引分析人士稱，設置的房企門檻非常高，不僅對物業資產和房企資金流做了嚴格規定，而且將區域限定在北上深等一線城市，並將非國企和非國有控股的企業排除在外。

此前，我國的交易所REITs已經率先起步。今年6月，中國首只公募REITs鵬華前海萬科封閉式混合型證券投資基金獲批。7月份首期30億元公開發行即受到投資者追捧，其超額認購率達到1.6倍。

其實，近年關於先推交易所REITs還是銀行間REITs一直頗有爭議。出於風險考慮，監管層比較偏向於在銀行間市場面向機構投資者發行REITs，但成熟市場則是以交易所公開發行為主流。“現在交易所的公募REITs已經出現，銀行間市場REITs自然也會加速。”一位元券商金融產品設計總監表示。




2014年9月30日，央行就曾發佈《中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，除了調整首套房的認定標準，央行還提到，要擴大市場化融資管道，支援符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具，積極穩妥開展房地產投資信託基金（REITs）試點。

作為房地產證券化的重要手段，REITs特點有三：一是收益主要來源於租金收入和房地產升值；二是收益的大部分將用於分紅；三是REITs長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低。

在海外成熟市場，REITs已被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產，發展潛力廣闊。而在國內，REITs市場尚處萌芽期，公募基金涉足REITs投資領域此前主要通過海外資本市場進行。

太古地產與陸家嘴子公司上海前灘實業發展達成框架協定，擬於上海浦東新區前灘聯合發展一個零售項目，預計總樓面面積約為124,000平方米。


7月31日，太古地產中國控股有限公司與陸家嘴公司子公司上海前灘實業發展達成框架協議，表明雙方擬於上海浦東新區前灘聯合發展一個零售項目，預計該項目總樓面面積約為124000平方米。

根據協定，前灘實業擬成立項目公司，專案公司將持有25-01地塊，並開發前灘中心綜合體專案購物中心；待若干先決條件獲達成後，太古地產中國擬成為項目公司50%股權的股東，雙方通過專案公司合作開發25-01地塊上的專案。

據悉，前灘25-01地塊商業項目位於前灘國際商務區中心位置，將毗連彙聚三條地鐵線的換乘車站。

太古地產行政總裁白德利表示：該專案是繼興業太古匯後，太古地產於上海發展的第二個項目，也是於長遠發展潛力十足的浦東的首個項目。

另外，在《合作框架協定》簽署後，太古地產中國同意向前灘實業支付人民幣2億元誠意金，後續交易安排將按照中國法律、法規以及《合作框架協議》之規定執行。

7月15日，香港興業國際集團有限公司與太古地產有限公司聯合宣佈，雙方於上海合作發展的大型綜合專案正式命名為“興業太古匯”，項目前稱為“大中裡項目”。


據介紹，興業太古匯坐落於上海浦西靜安區主要購物大道之一的南京西路，總樓面面積約32.12萬平方米，包括一個購物商場、兩座辦公樓、三家酒店和服務式公寓。

香港興業國際副主席兼董事總經理查懋成指出，香港興業國際於2002年購入大中裡地段，作為此項目的創始合夥人，我們於2006年邀請太古地產成為合作夥伴。經過多年的共同努力，我們很高興公佈項目正式命名為興業太古匯。

而太古地產行政總裁白德利表示，我們很高興命名太古地產在上海的首個項目為興業太古匯，有信心興業太古匯將成為上海又一全新休閒好去處及優質商業地標。

中國房地產市場持續回暖。中指院最新資料顯示，7月百城房價連續第三個月環比上漲。其中，深圳樓市高溫不退，環比大漲近10%，同比大漲逾25%，領漲全國。

據中國指數研究院發佈的百城住宅價格指數：


7月百城（新建）住宅均價10685元/平方米，環比上漲0.54%，已連續上漲3個月。

同比來看，百城住宅均價比2014年7月下跌1.38%，跌幅較上月收窄1.32個百分點。

具體來看，7月份，百城住宅價格環比上漲的城市個數為46個，較上月減少7個。漲幅居前十位的城市依次是深圳、湛江、東莞、武漢、北京、宜昌、保定、吉林、惠州、上海。其中，居首位的深圳上漲9.73%。住宅價格環比下跌的城市個數為53個，較上月增加7個。跌幅居前十位的城市分別為日照、東營、昆明、贛州、蕪湖、南寧、聊城、鹽城、秦皇島、紹興。其中，日照跌幅超過2.00%。

天鑄開售三伙沽清擬加推

發展商推盤態度轉積極，多個新盤將於本月內開賣，勢掀搶客戰，部分準買家亦靜觀其變再決定入市策略，加上市場未有新盤推售，過去周六及日只錄得12宗一手成交，按周下跌97%。

市場消息指出，一手成交過去兩天共有12宗，較上周末的368宗下跌96.7%，即使扣除上周新盤喜薈開售共沽出347伙，新盤成交仍按周下跌42.9%。期內較多成交有新地（00016）何文田天鑄，昨天開售3伙全數沽出，包括7座26樓A室，實用面積1066方呎，折實價3310.37萬元，呎價3.11萬元。發展商表示，項目獲不俗市場反應，將於短期內加推單位。

北角DIVA錄撻訂

長實地產（01113）旗下紅磡維港．星岸亦將於短期內開價，長實地產投資董事郭子威表示，項目於過去周六錄得逾30組內地客前來睇樓，主要來自深圳，普遍有興趣大手購入相連單位。他指出，原本預期項目準買家集中於紅磡，惟經粗略估計後，九龍區客佔不超過40%。

同系北角DIVA則錄得撻訂個案，據成交紀錄冊顯示，單位為36樓D室，成交價1125.8萬元。發展商過去周六重發價單，定價為1329.9萬元，並只提供3.75%稅務回贈，折實1280萬元，周三（8月5日）發售。

指標屋苑僅9買賣

另外，?地（00012）營業（一）部高級副總經理黎德祥表示，馬鞍山迎海第4期迎海．駿岸即將推出，部分住宅單位前臨保育園林、烏溪沙海灘、吐露港或馬鞍山海濱一帶。

二手市場方面，據美聯物業統計， 十大屋苑過去兩天共錄得9宗成交，按周下跌40%。而中原地產統計十大屋苑兩天僅8宗成交，按周勁減53.3%，成交主要來自天水圍嘉湖山莊。中原區域營業經理王樹明表示，由於7月嘉湖山莊成交量放緩，較6月下跌一半至36宗，積聚不少購買力，加上天水圍樓價一直較其他地區便宜，吸引不少外區客，令過去周六及日成交量回升。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，新盤成交量雖然下跌，但本月有多個新盤排隊登場，買家選擇多，相信會「睇定啲」，加上發展商開價吸引，預期未來新盤成交將持續上升；反觀現時二手業主心態大多強硬，議價幅度不多，對比新盤開價貼市及多優惠，預料二手買賣難以突圍。

香港房屋協會長沙灣喜漾收票情況理想，四天累收近3500張票，超額18.4倍。房協指出，項目自開放示範單位以來反應不俗，共錄近1.8萬人次參觀。該項目將於本周四截票，周六開售。

喜漾昨天單日共收近600張票，就昨天現場所見，位於項目售樓處外的人龍明顯較之前短，但當中仍有不少家庭客前來參觀。

喜薈向隅客多

此外，由於項目地點不俗，所以亦吸引投資者有意買入單位收租。

排隊的準買家中有不少亦為同區喜薈的向隅客，有曾入票喜薈的準買家表示，現時樓價較貴，本身租住同區單位，已習慣區內的生活環境，打算買入同區單位自住，早前同系的喜薈亦有入票但未有中籤，所以今次打算再入票。

另一位喜薈向隅客亦指出，本身打算換樓，若如今次中籤，將購買樓價800萬至900萬元的3房單位。

此外，有投資者表示，計劃以600萬元購入兩房單位收租，由於本身已有物業，所以今次買入單位須繳付辣招稅，但他坦言在香港要買樓才有安全感，所以即使樓價貴亦沒有辦法。

中原地產今年上半年錄得理想業績，亞太區業務佣金收益逾17億港元。為表揚及答謝前綫營業員，於上周五筵開39席及舉行頒獎禮，逾500精英及管理層出席。

亞太區逾17億 筵開39席

席間頒發了上半年度最多單數獎、傑出地產代理、分行經理、區域經理及董事等獎項，同時亦頒「優先達標」獎項，即上半年已成功達至公司定下目標128萬元佣金之精英，及營業額逾千萬元的分行經理，2015年上半年達標128萬元或以上佣金的精英共238位，千萬元分行經理7位。今年上半年最多單數冠軍共促成71單成交，平均每月促成成交逾11單。

當日各精英獲頒獎鼓勵外，亦一同享用豐富盛宴，狂歡過後又要努力為下半年業績馳騁。

業界：加息期將至 料豪宅價年內僅升5%

豪宅樓價升勢凌厲，估值亦跟隨急升，業主紛將持有的豪宅變成「提款機」加按套現，適逢加息期將至，這類加按豪宅承受的壓力大增，業內料下半年的豪宅升幅將放緩至5%。

本報翻查最近兩個月的土地註冊處紀錄，發現有不少豪宅業主就將物業加按套現，情況更蔓延至超級豪宅市場，個別豪宅高達三按、四按。

其中由資深投資者謝振宇持有的山頂倚巒單號屋，物業本身已有三次按揭紀錄，直至6月，謝氏向財務公司靄華信貸加按3,000萬元，累積總共有四按紀錄。

山頂倚巒單號屋 加按3千萬

代理稱，該物業已在市場放盤多時，最新叫價2.8億元，日前有傳該單位劈價3,000萬元，以2.5億元售出，洋房面積3,101平方呎，呎價逾8萬元；但由於物業早於2009年以1.75億元購入，故謝氏仍有7,500萬元的帳面利潤。

其他豪宅物業亦有類似的情況，其中大潭輝百閣A座低層A室，原業主早於2001年以1,160萬元購入，但據滙豐網上最新估價顯示，單位估值已經達4,092萬元，期內單位樓價升值2.5倍。

業主在6月份向高名財務將單位再度加按，累積按揭達到四次，而最新一次的按揭金額，亦有1,500萬元，佔估值37%（之前的三次按揭金額未有顯示）。

跑馬地樂景園的低層單位，於2010年以5,800萬元購入，當時業主並未向銀行承造按揭，單位最新估值升至7,633萬元，惟近月業主承按5,490萬元，佔最新估值逾7成，明顯超出金管局對一般銀行的按揭指引。

豪宅平均價 全年升約1成

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓認為，由於本年豪宅樓價有不俗升幅，業主將物業加按的比例亦有所增加，不排除有部分業主加按套現，留作備用資金，投放至股票市場，她指情況就連中小型住宅亦屬普遍，但豪宅涉及金額則更大。

中原地產高級營業董事何兆棠稱，今年豪宅平均樓價升約1成，相信下半年豪宅樓價升幅將會放緩至5%。

由保利置業（0119）和綠地集團合力興建的上海保利綠地廣場正式啟動，項目商辦部分即將推出市場。

商辦部分即將推出

保利綠地廣場建築面積為32萬平米，是擁有雙軌交覆蓋兼集辦公、住宅、商業一體的綜合項目。項目位於上海楊浦區，商辦部分接近22萬平米，為B1-B4及A1-A2共6棟辦公樓和C1-C7共7棟商業樓，整個項目配有3萬平米商業規劃，地下商業8,000平米，多層連廊聯結各辦公樓與商業單元，並配有1,600個車位。

保利置業集團（上海）投資公司董事長趙國昂指，上海正在建立具世界級影響力的科研創新文化中心，楊浦區或是最佳承載平台，上海保利綠地廣場是為「四大新動力」產業企業度身訂做的辦公項目，保利亦將致力於將此塑造成財智引擎。位於楊浦的上海財智灣區─東外灘大連路總部研發集聚區已有SIEMENS、IBM、矽谷銀行等國際頂尖高科技和資本企業進駐，並有5個國家級大學科技園、10個專業化科技園區、3,500家創業型科技企業，是上海最大的科技孵化器，同時亦是內地精英人才的高地。

銅鑼灣近期陸續出現業主放軟態度減叫租的個案，租金減叫幅度高至四成。本報記者最新觀察所得，該區吉舖數量較去年底增加達兩成，至27個。陸續有業主放軟態度減租求客，務求「袋住先」，好過「無錢袋」。不過同時有業主企硬不減租，部分舖位丟空多時仍無人問租，致令吉舖再度湧現。更有個別業主雄心抬價，令業主及商戶拉鋸局面延續。

怡和街大舖一拆二減租60%

銅鑼灣一帶至為顯眼的大單邊吉舖，要數位於怡和街2至6號的英光大廈地下5號舖及1樓，去年底，原租客csl.決定不續租，舖位丟空至今已逾半年。該物業總樓面逾4,000呎，原月租達150萬元。csl.遷出後業主一度叫租200萬元，惟乏人問津。消息指，及至日前業主擬將舖位分拆兩部分放租，地下及閣樓部分叫租約80萬元，至於1樓則叫租10萬元，兩舖合計叫租僅及原租金的六成。

由永隆銀行持有的銅鑼灣渣甸街43A至45號地舖，早前由於業務重整，將原先的自用舖放租，意向月租約48萬元。該舖直至最近才獲時裝店以約28萬元承租，較起初叫價大幅回落42%，折合呎租156元。

白沙道大單邊舖叫租增67%

不過另一方面，仍有業主雄心萬丈抬高叫租。位於白沙道15號，面向恩平道的大單邊舖，面積達2,600方呎，原租客為德國高級鐘錶品牌，及至上月不再續租。消息指，原租金為150萬元，業主最新叫租高至250萬元，加幅達67%。

第一太平戴維斯最新研究顯示，零售市場現正步入「冬季」，預期零售、酒店入住率、客房收益及街舖租金將下調。該行指出，地理位置和租戶類別是影響街舖租金的主要因素，但不能一概而論。現時有個別例子顯示租金下調20%至30%，另外有一些商戶的續約租金下調了15%至20%。本年第二季租金較第一季下調5.5%，與去年同期相比黃金地段街舖租金下調約19.5%。

第一太平續指，中環和銅鑼灣的租金已看到調整，在本地消費帶動下，發展較具彈性的行業如餐飲業能為該區商舖帶來相較其他行業或較偏遠商場罕見的動力。

路透報導，由於外國觀光客大量湧入，讓日本旅館業者的接納能力逼近飽和，而在日本蓋旅館的成本驚人，開發商因此大動腦筋，將辦公大樓改裝成旅館，以增加客房供應量。

拜日圓貶值和日本放寬亞洲部份國家民眾取得簽證之賜，去年湧入日本的外國觀光客高達1340萬人，創紀錄最高。日本政府希望2020年東京奧運舉辦那年，能吸引2000萬名外國觀光客入境，提振日本經濟。

東京旅館業者共有近十萬個客房，大量湧入的外國觀光客已使他們的接納能力逼近飽和。根據旅館業研究公司STR Global的研究，未來3年東京預計僅增加7600個客房。

東京客房數增加慢

東京客房數量增速緩慢，主要因為土地價格和營建成本上漲。因此，解決客房數量不足的速成方法就是，將辦公大樓改裝成旅館，提供小巧高雅的客房，每晚房價低於30美元，不到一般廉價商業旅館房價的一半。

房地產開發商Sankei Building經理佐佐木優佳里（Yukari Sasaki）表示：「把辦公大樓改裝成旅館，是因應客房需求增加的理想方式。從頭開始蓋一棟旅館，所需成本太高。」

改裝費用比新建低

隸屬於富士媒體控股公司的Sankei，將東京秋葉原一棟35年的辦公大樓，用不到一年的時間改裝成旅館，僅花費不到800萬美元。這棟名為Grids的旅館，上下雙層床每人每晚索價3300日圓（約27美元），舖有榻榻米的尊榮客房，每晚索價最高5000日圓。相較之下，東京低級商業旅館的平均房價已較一年前上漲11.7%至9500日圓。

仲量聯行東京分公司總經理智彥澤柳（Tomohiko Sawayanagi）表示：「這種旅館的市場需求仍小，但在旅館需求強勁的大城市，成長的潛力無窮。」

產業人士指出，隨著更多新辦公大樓興建，老舊和空間較小的辦公大樓也越來越不具吸引力，這類房產最適合改裝成旅館。

東京房地產投資機構B-lot副總經理Yuji Sakawa表示：「有些辦公大樓改裝成旅館時，可創造更大的報酬，因我們能預期將有更多外國觀光客湧入日本。」

去年B-lot將鄰近東京的築地魚市場的一棟28年辦公大樓，改裝成一間名為First Cabin的旅館，每晚花5500日圓，就能住到一間有單人床的商務客房，再花1000日圓，就能租到擺行李箱的空間。

今年3月B-lot把First Cabin以19.7億日圓賣給香港房地產投資機構新龍國際集團（SIS International Holdings），目前正在把東京新宿區一棟30年的辦公大樓改裝成旅館。

目前這類改裝旅館的最大競爭者是出租住宿網站Airbnb，旗下擁有數千個登記住宅，儘管可能與日本現行法律牴觸。

日本現行法律對短期出租的管制非常嚴厲：若無執照、旅館式的櫃檯及符合規定房間大小，屋主不得出租房屋。但安倍政府為了刺激經濟成長，已指定一些特別區，將放鬆管制，允許屋主短期出租房屋。

中華民國前第一夫人宋美齡位於美國紐約市近郊長島的一處豪宅上周掛牌出售，開價1180萬美元(約9145萬港幣)(約3億7385萬元新台幣)。開賣首日就吸引了7名「準」買家上門諮詢。據地產經紀介紹，目前上門或者致電諮詢的基本上都是華人買家。

香港《明報》援引新華國際報導，此次宋美齡故居拍賣，頗受華人買家追捧。其故居於1998年易手之後，新主人曾公開拍賣其室內用品，一時間數萬華人湧入該地區，造成長島高速公路長達10公里的路段大塞車。現在的戶主是一對退休老人，開價1180萬美元，年稅就約9.6萬美元。

宋美齡在長島的故居原佔地面積約15萬平方米(約161.4萬方呎)，1998年以280萬美元的價格賣給紐約一家開發商。開發商接手後將這座莊園一分為三，重新改建裝修。目前待售的這一部分佔地面積約5萬平方米(約53.8萬呎)，是三者中面積最小的，保留了莊園內的馬車房和宋美齡留下的竹林，2002年新建一幢面積約1800平方米(約1.94萬方呎)的三層小樓。

小樓為實心鋼樑結構，漂亮的旋轉樓梯通往二樓。內部有電梯、9個臥室、9個帶浴室的衛生間和4個不帶浴室的衛生間。室內有影院、酒吧、休息室、健身房、桑拿浴室、6個壁爐和6個車位。戶外則有一個恆溫游泳池以及一個三桿的小高爾夫球場。

宋氏家族1949年買下這?的莊園，宋美齡自上世紀50年代起到美國時經常在此居住，1975年後在此定居，1998年移居紐約曼克頓中央公園旁邊公寓，於2003年10月24日在紐約逝世，享年106歲。

越南股市及房地產市場飆漲，正隱約出現「泡沫」的疑慮。由於預期跨太平洋夥伴（TPP）協定即將敲定，加上美、越雙方下重修舊好，使市場對越南經濟前景樂觀。今年預估經濟成長率可達6.5%，成為東南亞成長最快的國家。

今年是越、美停戰40周年，也是關係正常化20周年。越南共產黨總書記阮富仲7月赴美訪問，討論TPP協定進程，而他也是第一位訪美的越共總書記。

放寬外人擁有越南房地產的限制，是越南吸引美國投資的重要步驟。依據7月1日生效的新政策，外人持有房地產的期限可長達100年。

越南中等及富裕的民眾紛紛湧向高級房地產市場。胡志明市中心興建中的高級公寓，預料完工後至少將上漲30%。美國CBRE房地產服務公司指出，胡志明市核心住宅今年第2季每平方公尺的售價，比去年第4季上漲30-40%；從今年初以來，住宅的需求量比供給量超出20-30%。

越南股市也出現泡沫信號。胡志明市股票交易所VN指數7月初受到阮富仲訪美的激勵，股價一飛沖天，7月14日漲到638.69點，直逼去年9月3日所創的金融海嘯以來最高峰640.75點。

目前外資最高能持有越南企業49%的股權，但9月1日起除了銀行股及其他需有政府參與的企業外，外人持股比例將不再受此限制，這主要是預期TPP即將簽署，及東協經濟共同體將於今年底成立，越南須大幅開放投資之故。

國營企業漲勢最凶，但成交量偏低。另外房地產股Vingroup 今年來已上漲20%，乳品股Vinamilk的漲勢也不遑多讓。分析師指出，VN指數遲早會突破700點。