房市景氣趨緩 台中市表現領先

市場關注
官方版的住宅價格指數來了！內政部營建署昨首次發布全國及六都住宅價格指數，採用全國實價登錄資料，統計時間從2013年第3季起算，也就是實價登錄上路的時間，今年第1季全國住宅價格指數為115.19，相較於去年第4季，上漲1.71%，和去年同期相比，也上漲7.17%。營建署表示：「房市景氣呈趨緩。」

為加強住宅及不動產相關資訊的建置及發布，並建立長期編制住宅價格指數機制，營建署國民住宅組組長王安強表示，2009年開始研究編制住宅價格指數，一直到2013年出現實價登錄，才將資料由民間資料庫轉為實價資訊，未來會按季發布指數。

整體上漲幅度變小
此次住宅價格指數以2013年為基期100，觀察最新的今年Q1數據，全國住宅價格指數為115.19，相較於去年Q4，上漲1.71%，和去年同期相比，也上漲7.17%。
台北大學公共事務學院不動產與城鄉環境學系教授彭建文表示，整體上漲幅度已變小，北部市況冷清，推估主要是中南部撐場，才讓整體指數上漲。
以六都指數季變動率而言，北部狀況較差，皆呈現微幅下跌狀況，分別是台北市跌0.99%、新北市跌0.76%、桃園市跌1.90%，上述3個直轄市中，僅北市年變動率同樣下跌，跌幅為1.27%，北冷南溫的情況，和日前7月公布的建物買賣移轉棟數差異不大。

中南部後市恐修正
彭建文說：「若景氣持續往下走，全台房市要有一段時間修正，中南部之後勢必也會受影響開始修正，只是反應的時間較慢。」

數據反映前波市況
因實價登錄揭露的速度較慢，營建署昨公布數據只到今年Q1，六都不論是季變動率或年變動率，表現最好的都是台中市，住宅價格指數季成長5.77%，年成長13.17%，領先其他五都。
「蠻意外的！」彭建文說，因為台中量體很大，尤其是縣市合併後，供給量更大，該數據結果可能和房價基期相對低有關，因當地中古屋還有1字頭，是民眾相對能負擔的範圍，且建設和就業環境持續改善，居住有不錯的品質，不過，「預期這樣的上漲趨勢，不會維持太久，Q2的數據出爐後，應該就會持平甚至下修。
住商不動產企研室主任徐佳馨認為，該數據採用實價登錄的資料，已經算很貼近市況了，但數據有點舊，已經是前一波的市況，略失準。

影響全國農業發展的《農業用地興建農舍辦法》修法，已在上月底結束預告流程，內政部正彙整各界建議。
針對農民希望放寬農地農舍贈與非農民的子女，內政部長陳威仁昨回應，不排除調整贈與部分，初步結果最快9月出爐。

繼承者不限農民
內政部營建署昨舉辦「均衡城鄉發展」記者會，內政部部長陳威仁、農委會主委陳保基、多位縣市首長皆出席，但《農業用地興建農舍辦法》修訂仍是關注焦點。
目前該草案預告已結束，陳威仁表示，這次修法，新增農舍起造人及承購人必須是農民，但繼承者可不必是農民，有農民提議，希望贈與對象也能不必是農民，值得研議，不排除進行調整。
何時有定案？他回應：「很快啦，座談會辦完之後，不會拖太久。」

相關交易量急凍
由於修法遲遲未明，影響全台農地農舍交易。
大家房屋根據實價登錄資料，發現宜蘭縣農地今年上半年交易量較去年衰退55.8%、南投縣下滑37.2%，宜蘭縣農地價格仍漲8.0%、南投縣微漲4.3%。
住商機構加盟事業處副總經理劉明哲分析，法規確定前交易量皆急凍，目前宜蘭賣方願降價3成賣農舍，吸引投資買家。全國不動產企研室主任張瀞勻則說，南投農地以自用買方較多，但出價一砍就是5成，賣方不願賠錢出售，交易也凍結。

房地合一稅2016年1月1日即將上路，房市觀望氣息濃厚，然信義代銷近日觀察發現7月新成屋市場較6月份逆勢成長近2成，兩大關鍵原因分別是因為：一、新成屋看得到、摸得到，消費者購買意願較高；二、新成屋多已拿到使照，年底前購入即可登記，適用舊制，持有2年後售出就不會有房地合一稅的問題。目前台北市外圍順銷的換屋產品總價約落在新台幣2,500~3,500萬之間，新北市則因幅員廣大，以總價落在新台幣700~2,000萬區間中的產品最受歡迎。

信義代銷觀察房地合一立法通過後的一手新成屋市況，以建築外觀甫完成又能立即入住的建案能見度最高，如文山區「全陽當代」、三重區「日健悅」、蘆洲區「大渼」、八里區「廷悅昇」，以及淡水區「心居易」等個案來人與成交都有漸增的趨勢。信義代銷經理楊國昌表示：「自住換屋的民眾通常會要求坪數空間寬大舒適，選購一手新成屋，多半會先從台北市的外圍如文山區、北投區、萬華區等區域入手，新北市則有更多的選擇，如鄰近台北市且生活機能又便利的三重區、有度假氛圍且遠離塵囂的淡水區及八里區、強調河岸景觀的中和區華中橋西側重劃區、鄰近微風運河的蘆洲區，以及低總價、高CP值的鶯歌區都是近來熱門標的。」

楊國昌表示，這些一手新成屋的熱銷區段，主要有三大優點「看得到，摸的到，可立即入住」、「價格相對台北市中心低」、「現在購入持有超過2年後未來轉手仍適用舊制」。楊國昌進一步說明，根據賦稅署公布房地合一所得稅申報作業要點所示「房屋、土地取得日之認定，以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準」，也就是說，如果買方希望使用舊制，則必須在2015年底前簽約且完成過戶登記，否則即使12月簽約完成，但是過戶日拖到2016年1月，日後轉售還是必須適用新制申報房地合一所得稅，所以對於想要適用舊制的買方而言，2015年底前購入已經拿到使用執照的新成屋有絕對優勢。楊國昌也提醒消費者善用「重購退稅」即重購自用住宅房屋，價額超過原出售價額，也就是以小換大，不管是財產交易所得或土增稅都可以退回，當作是購置新屋的基金。

最後建議當民眾有自住需求時，應該趁現在買方有更多優惠籌碼時選擇好房子，因為誰也無法精準預料明年價格的變化，以及想要的房子還存不存在市場中。現在選擇一手新成屋相對超值，除了是全新不用等待的房子外，加上目前房市在價格上已有鬆動，價格談判更有空間。

新北市自辦重劃區，經歷了24年，終於整合了近500位地主意見，拆除了200多間廠房，總算於今年2月動工，並力拼於106年3月完工。這類的重劃區房產相較於其他類型房產，有街廓整齊、屋齡較低等優勢，但是也有交通、生活機能不便等缺點，甚至有可能需花20年以上的時間協調與建設，不論自住或投資都必須要有心理準備。

根據好房雜誌整理出重劃區購屋該注意的事項中，就提到重劃區開發完成後，交通及生活機能將大幅改進，但是要注意在開發完成之前，一定會有一段交通黑暗期，有時可長達10?20年。例如台北市信義計畫區，居民就花了20年忍受施工、交通壅塞及種種生活不便。

另外，也有可能遇上政府政策支票「跳票」，或是當地居民與政府協調過程不順利的風險。像新北市三重區仁義段自辦重劃區，根據自由時報報導，就是在民80年時，台北縣政府發布實施「變更三重市都市計畫第一次通盤檢討」，規定農業區變更住宅區，須以市地重劃方式開發，但是地主認為政府開發條件不合理，全案擱置，並於99年成立自辦重劃籌備會，經歷多年的協調過程，於今年2月才開始動工。

對於還是想在重劃區購屋的民眾，有巢氏房屋發言人劉炳耀就於MyGoNews中表示，這幾年受到市場炒作的影響，不少重劃區房價已過度飆漲，民眾可以選擇尚未被過度炒作的優質潛力重劃區，像是新北泰山「十八甲重劃區」、桃園八德「廣豐重劃區」、台中北屯「11期重劃區」、高雄鳳山「鳳甲重劃區」等，這些重劃區目前仍在低基期，且機能完善，都是相當適合民眾進場卡位的潛力區塊。

在資產配置中，不動產、股票、債券、外匯與原物料等五大類商品一向為主流的分類標準。但近年因市場行情混亂，五大類商品往往齊漲齊跌下，結合不動產、債券、外匯等特色的酒店式公寓，因為行情波動度低、收益率穩與長線增值性高，成為新崛起的資產配置工具。

酒店式公寓是由開發商將飯店的每套客房分割成獨立的產權出售給投資人，並聘請專業的飯店管理公司負責經營與管理。投資人擁有產權後，可以像持有不動產一樣，選擇自己住，也可以像持有債券一樣，透過飯店業者協助來收取固定的租金收益。

最重要的是，酒店式公寓若由知名的連鎖飯店集團來管理，在地段選擇佳、租金收益率穩定下，將是比不動產、黃金更為保值的資產配置標的。甚至還可像持有債券型基金一樣，坐等基金淨值上揚而轉售。

台北市政府2015年8月5日公布「第833號市政統計週報」，市府指出，2015年第1季底台北市住宅計有88.3萬宅，平均屋齡為30.8年，其中超過30年者占57.9％。住宅數以大安區最多、南港區最少，平均屋齡則以萬華區最高、內湖區最低。

依內政部營建署統計，2015年第1季底台北市建物數計106.5萬宅，其中住宅有88.3萬宅，占82.9％，住宅屋齡在10年以下的有9.5萬宅(占10.8％)、11年至30年者有27.7萬宅(占31.3％)、超過30年者則計有51.1萬宅(占57.9％)；所有住宅的平均屋齡為30.8年。

若按行政區觀察，住宅數最多的前三名分別為大安區9.7萬宅(占11％)、中山區9.5萬宅(占10.7％)、士林區9.2萬宅(占10.4％)，最少的則為南港區3.9萬宅(占4.4％)；平均屋齡除了內湖區、南港區、文山區、中山區未達30年外，餘皆超過30年，其中又以萬華區35.2年、大同區34.8年、中正區33.2年為屋齡最高前三名。另住宅平均面積為29.6坪，以士林區33.6坪最大、萬華區23.8坪最小。

根據實價資訊，台北市東區店面揭露兩筆實價資訊，每坪單價逾750萬元，拿下台北市實價揭露店王寶座。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，該兩筆商辦大樓一樓交易，交易年月為2014年6月，坐落在大安區忠孝東路四段211-240號，一筆總價為6億7,462萬元、總面積86.65坪、每坪單價778.5萬；另一筆總價5億6,781萬、總面積75.03坪、每坪單價756.8萬，由於位處捷運忠孝敦化站及國父紀念館站兩站之間，屬忠孝敦化延吉商圈，且往國父紀念館方向延伸，亦有2015年3月揭露的每坪649.9萬店面，這些高價店面，在房市盤整期，展現A級商圈的鍍金實力。

台灣房屋復興南京特許加盟店商仲部副總經理施光明表示，忠孝東路四段211~240號兩間店面交易，可以創下店面新高，主要原因有三。一、該店面目前為鐘錶行及服飾業經營，屬穩定收益型產品。二、該店面投報約1.9％~2.1％，是忠孝東區商圈高價店面產品中投報相對佳的產品。三、以該店面4年前成交價，獲利近3.4億，若扣除利息等相關費用，該店面4年資產增值約1倍。

施光明分析，忠孝東路四段商圈由復興南路起，可被敦化南路與延吉街切成三種獲利區塊，越往國父紀念館方向走，獲利狀況遞減，此次揭露物件位在延吉街旁，每月單坪租金可來到18,000-20,000元，若以本物件所公布的行情計算，投報率大概是1.9％-2.1％。而本區若加上2015年揭露一筆大陸大樓單坪649.9萬銀行店面，以及延吉街一坪501.3萬餐飲店面，忠孝東路四段店面500萬俱樂部儼然成形。

年初傳言要修改農舍辦法之後，農舍交易量明顯下滑，受衝擊較大的包括宜蘭、南投兩地。住商不動產宜蘭羅東店莊智清店東表示，從2015年3月份開始農地交易驟減，目前有賣方願意降價三成賣出農舍，因此吸引到有投資意願的買家，反倒是自用買方，因為政策的不確定性，目前購買農地意願較低。

新版農業用地興建農舍辦法預告期已過，正反意見反應激烈，支持者認為農地炒作嚴重扭曲農地利用方式，農地非農用情況嚴重的區域，如宜蘭假農舍氾濫憂心影響糧食安全，南投農舍變身民宿、休閒豪宅時有所聞，從2015年初傳言要修改農舍辦法，交易量明顯下滑，以受衝擊較大的宜蘭及南投，2014年上半年及2015年上半年農地交易情況，宜蘭縣交易量下跌55.8％，南投縣下滑37.2％，價格方面，宜蘭縣上漲8.0％，南投縣上漲4.3％。

大家房屋企劃研究室研究員郎美囡分析，2015年初內政部放出風聲欲修改法規，限制興建農宅的條件資格，農地交易量急速下滑，較2014年同期幾乎掉五成，但價格並未明顯下降，主要是法規不確定性高，市場觀望氣氛濃厚，大家不敢交易，而在目前市場不好狀態下，仍成功交易的物件，通常基本條件較優良，價格不易鬆動，所以農地市場緊縮，但交易價仍然上揚。

依據內政部實價登錄資料，宜蘭、南投農地交易量皆大幅縮減，價格卻未下滑，宜蘭甚至上漲8.02％，南投上漲4.29％，住商機構加盟事業處副總經理劉明哲分析，凡是政府發出修法消息，在法規確定前交易量皆會急凍，市場上還在觀察未來走向，整體價格應該在法案確定後才有明顯走勢。

另住商不動產宜蘭羅東店莊智清店東表示，從2015年3月份開始農地交易驟減，目前有賣方願意降價三成賣出農舍，因此吸引到有投資意願的買家，反倒是自用買方，因為政策的不確定性，目前購買農地意願較低。

農業用地興建農舍辦法修正案預告結束，政府部門還須開會討論正反意見，預計最快8月會有修法結果，郎美囡認為，法規確定之後，買賣雙方明確了解規定，市場上應會陸續出現因應措施，交易量才會逐漸活絡，建議買家購買農地前務必停、看、聽，除了了解行情外，更要清楚農地規範，以免買到套到。

新北市政府稅捐稽徵處公布2015年最新稅收概況，1至7月土地增值稅申報件數101,138件，較2014年同期申報件數減少32,671件，累計實徵淨額121.49億元，較2014年同期減少34.10億元；同期契稅申報件數37,247件，較2014年減少10,205件，累計實徵淨額13.47億元，較2014年同期增加0.40億元。

新北市政府稅捐稽徵處2015年度地方稅收總預算數568.84億元，1至7月份累計稅收實徵淨額334.64億元，較累計分配預算數334.13億元增加0.51億元，達累計分配預算數之100.15％；與2014年度同期稅收實徵淨額359.61億元相較，減少24.97億元稅收，負成長6.94 ％。

該處表示，2015年截至7月底，除土地增值稅累計實徵淨額121.49億元，較累計分配預算數131.93億元短徵10.44億元外，其他各項稅收均較累計分配預算數增加，其中房屋稅累計實徵淨額104.74億元，較累計分配預算數100.28億元超徵4.46億元為最多；其次為使用牌照稅累計實徵淨額83.81億元，較累計分配預算數79.39億元超徵4.42億元。另與2014年度同期實徵數相較，增加部分以房屋稅增加7.03億元，成長7.19％為最多。

另2015年1至7月份土地增值稅申報件數101,138件，較2014年同期申報件數133,809件減少32,671件，累計實徵淨額121.49億元，較2014年同期實徵淨額155.59億元減少34.10億元；2015年1至7月份契稅申報件數37,247件，較2014 年同期申報件數47,452件減少10,205件，累計實徵淨額13.47億元，較2014年同期實徵淨額13.07億元增加0.40億元。

房市遭受空頭襲擊，漣漪效應已經是現在進行式，尤其多頭時期不少區域房價「染黃」，價格緊追直漲，但如今以台北市來說，2013年底可說是房價最高點，經歷2014年的震盪，如今不少物件降價成交，過去蛋白、蛋黃區分明，如今受到房價緩跌衝擊，價格受到破壞，未來恐怕「蛋花湯效應」將持續。

目前大台北地區房市正處於汰弱留強，精華區因出現破壞性價格，重挫市郊區房價，也讓原本穩固分野的蛋黃、蛋白區出現了變化，現階段價格錯亂期，蛋黃、蛋白可能不小心打亂成為「蛋花湯」。

例如今年第1季便有師大商圈附近頂樓加蓋，以每坪6字頭成交，跌破近年民眾對大安區7、8字頭的印象；同時有不少將落成的預售屋，以3年前買入價格轉手，因此在市區價格修正之下，也衝擊到市郊區地段的買氣。

觀察台北市7月買賣移轉數，松山、南港、信義區的成交量衰退均達4成以上，此3區也較去年衰退3成多，反觀中正、大安區表現穩健，成交量更是逆勢增加31.3％與28.7％。

目前房市確有「趁亂入市」的可能，經濟條件許可的買方，有機會進場挑到區域生活環境好、交通機能佳、屋況不錯的A級物件。只不過，目前政策導向是將地價稅及房屋稅，2項持有稅「全盤面加稅」，此舉也可能加速蛋黃、蛋白區變質，強化「蛋花湯」現象，更讓不少買方縮手。

蛋花湯現象也不只在台北市出現，新北市新興重劃區房價潰堤，頻出現拋售物件，桃竹地區也正面臨餘屋去化壓力，而中南部地區因房價起漲時間點較北市晚，預估2015年仍不算是拋售年，但未來反轉時，蛋黃湯效應卻可能比大台北地區更劇烈。

為推動旗山大樹地區整體發展，高雄市府一年多來積極爭取內政部營建署主辦之「均衡城鄉發展計畫」，日前終於經內政部核定及行政院備查，未來4年可望優先獲得各部會合計8.5億元的建設經費補助，用於提升旗山大樹地區的生活機能與產業發展。高雄市府感謝中央的肯定之餘也呼籲經費能儘速到位，以促進大高雄區域均衡發展。

旗山大樹均衡城鄉計畫-旗山糖廠(圖：高雄市政府)都發局表示，旗山大樹地區位居山線城鄉發展的樞紐，有著豐富的自然與人文資源，符合中央推動「均衡城鄉發展計畫」的提案原則。在陳金德副市長率領各局處分工整合下，研擬了包括產業行銷、景點改造、排水整治、綠色交通等28項子計畫，向中央簡報並反覆修正後，日前中央正式核備整體計畫，未來4年將優先補助辦理相關建設，目前各局處正積極準備更詳細的資料，希望預算儘速核撥下來好建設地方。

李怡德局長說明，市府規劃辦理的旗山老街排水整治、旗尾糖廠再造、大樹九曲堂老宿舍活化、跨台29線自行車道串連…等軟硬體建設，目的在於改善區域的基礎建設與生活品質，後續將整合在地人力與資源，發揚旗山大樹地區農產觀光的軟實力，營造成為高屏溪畔的魅力新廊帶！

7月市場高熱行情持續。8月1日，中國城市住宅價格288指數——二手房價格60指數報告出爐，資料顯示，2015年7月全國二手房住宅價格指數為1086.3點，較6月上升2.1點，這是指數繼今年5月實現止跌反彈後連續3月保持上漲態勢，其中，北上廣深四大一線城市領漲全國。

我們認為，在這波市場回暖中，一線城市房價指數之所以會表現得更為積極，除了行政手段鬆綁、貨幣趨於寬鬆、政策刺激外，積壓已久的需求釋放是主要原因。預計市場8月份將延續7月走勢，整體情況會繼續保持穩定。

火熱持續，全國二手房價三連漲

2015年7月，中國城市住房價格288指數——二手房價格60指數為1086.3點，較上月上升2.1點，環比上漲0.20%，二手房價格指數繼5月份止跌反彈以來連續3月保持上漲態勢。同比下跌1.46%，降幅進一步收窄。

從指數趨勢來看，全國二手房交易價格指數延續上漲勢頭。5月，指數首次反彈止跌，並保持小幅上漲態勢，隨後逐漸企穩。與此同時， 同比跌幅繼續收窄，本月下跌1.46% 。

從城市來看，在監控的60個城市中，共有38個城市價格指數出現環比上漲，比上月上漲城市數量增加6個。其中，深圳、上海和北京、廣州位居環比漲幅前四位。此外，共有22個城市指數環比出現不同程度下跌。其中，陝西西安、浙江寧波跌幅明顯。

克而瑞資訊集團董事長丁祖昱認為，7月市場是在二季度成交井噴、需求大幅消化、供給相對不足、股市跌宕起伏、又無後續政策等多重因素影響之下取得的，基本維持了二季度以來的走勢。預計8月份應將延續7月走勢，整體情況會繼續保持穩定。

價升量穩，北上廣深領漲全國

7月傳統淡季，重點城市樓市雖稍有降溫，但整體市場依然相對火熱，成交總量仍處高位，日光碟比比皆是。二手房市場更是高燒不退。7月，北上廣深四大一線城市二手房價格指數漲幅位居前四，持續領漲全國。資料顯示，從2014年12月止跌開始，四大一線城市二手房價格指數已連續8個月上漲。

北京二手房價格指數為1212.9點，較上月上升7.3點，環比上漲0.61%，同比上漲0.34%。7月北京樓市成交飆升，淡季創年內成交新高。尤其是二手房成交量突破2萬大關，單月網簽量回升至限購前水準。

上海二手房價格指數為1203.7點，較上月上升9.9點，環比上漲0.83%，同比上漲2.21%。7月上海二手房市場交易量繼續突破3萬套，創下歷史同期紀錄。成交均價持續多月上漲後，開始止漲企穩。

廣州二手房價格指數為1203.7點，較上月上升6.8點，環比上漲0.57%，同比下跌0.54%。7月廣州二手房網簽同比增長253% ，已破5000套大關。


深圳二手房價格指數為1305.4點，較上月上升73.6點，環比上漲5.97%，同比上漲12.42%。受銀行信貸收緊以及前期購房需求透支影響，深圳二手房市場已“變天”。7月深圳二手住宅成交16068套，環比微跌4.3%。下半年或進一步降溫，房價漲勢趨緩。

我們認為，在這波市場回暖中，一線城市房價指數之所以會表現得更為積極，除了行政手段鬆綁、貨幣趨於寬鬆、政策刺激外，積壓已久的需求釋放是主要原因。受限購政策、需求回落、銀行信貸收緊等因素影響，一線城市房價將很難再出現暴漲局面，房價將進入常態化的上揚通道。

這也將是遠洋地產繼遠洋綠地雲峰公館後在南京的第二個項目，也是在南京的首個商業項目。此前，遠洋地產與綠地集團合作開發的遠洋綠地雲峰公館，屬於住宅專案。


8月4日市場消息指，遠洋地產與南京中城國際廣場專案的收購洽談工作將於8月18日正式對外公佈。若消息屬實，這也將是遠洋地產繼遠洋綠地雲峰公館之後，在南京操盤的第二個項目。

據瞭解，早在7月中旬市場就傳出消息稱，遠洋地產已經和中城國際廣場完成初步的收購洽談工作，預計近期將公佈具體的收購事宜。當時中城國際廣場相關人士也透露，雙方的合作已經基本敲定，不過具體細節尚未確定。

資料顯示，中城國際廣場是南京勳遠置業有限公司打造的高端商業綜合體。專案位於南京城中太平南路，隸屬於新街口商圈，而該商圈日均客流量達50萬。項目總占地2.14萬平方米，總建築面積14.52萬平方米，共分為南北A、B兩地塊，分為銷售型物業和持有型物業。

消息稱，中城國際廣場被遠洋地產收購後，將定名為南京遠洋國際中心，規劃仍將參照專案原規劃。同時，遠洋將對專案進行操盤，引入該公司的管理經驗。

這也將是遠洋地產繼遠洋綠地雲峰公館後在南京的第二個項目，也是在南京的首個商業項目。此前，遠洋地產與綠地集團合作開發的遠洋綠地雲峰公館，屬於住宅專案。

另據7月8日消息，遠洋地產近日還成功收購天津港濱路專案公司股權。地塊由天津濱海投資集團股份有限公司於2014年4月以“招拍掛”的形式摘得。後經雙方協商，遠洋地產向天津濱海投資集團收購該地塊項目公司55%的股權，專案將由遠洋地產負責操盤，並納入遠洋地產管理體系。

出租公寓的興起，一方面是剛性租賃需求得不到滿足，另一方面是大量閒置房源亟待升級所造成的。2013年時，整個中國租賃市場規模已經達到2.5萬億元。除了風投等資本，傳統的開發商也在進入這一領域。

作為小米雷軍、萬科鬱亮都在關注的房地產細分領域，出租公寓正在獲得越來越多資本的青睞。但最近YOU+國際公寓被爆行銷作假，凸顯出這個正當紅的領域存在的各種隱患和問題。

出租公寓的興起，歸根結底，是源于大量年輕的、創業人群的需求，以及存在各種閒置的房產資源。在互聯網思維的風靡下，這兩者的對接現在才剛剛開始。

除了風投等資本，傳統的開發商也在進入這一領域，萬科高級副總裁、董秘譚華傑對21世紀經濟報導記者透露，萬科旗下的出租公寓產品名為“萬科驛”，其第一個項目是位於廈門的被窩公寓，到今年年底或明年，萬科將有望成為集中式出租公寓市場的老大。

互聯網風潮下的“YOU+們”

8月初，一篇名為《YOU+公寓的騙局》的文章將YOU+公寓再次推到了風口浪尖。

YOU+公寓的實際居住環境，遠低於外界對其重點推廣的精裝Loft。無論是房屋空間、傢俱配置、房屋租金、付款方式還是水電費，其性價比之低，成為了網友的“槽點”。

對此，互聯網行業分析師梁振鵬認為，YOU+公寓之所以會被質疑，很大程度是由於其過分重於行銷，卻沒將用戶體驗的實質做到位。

儘管問題重重，但出租公寓還是如雨後春筍一般發展起來。據21世紀經濟報導記者瞭解，市場上諸如YOU+模式的出租公寓在北上廣等人口眾多的大城市佈局廣泛，如蘑菇公寓、優客逸家、魔方公寓、自如寓等。

這些公寓大多都是急速成長於2013-2014年。2013年賽富投了新派公寓1.6億元，華平投了魔方公寓3000萬美元；2014年，蘑菇公寓、優客逸家、YOU+國際青年社區等長租公寓相繼獲得資本注入。於今年上半年，青客公寓完成了從400萬元、4000萬元到近2億元融資的“三級跳”，魔方公寓則憑藉2億美元的融資成為了行業第一。

另外，傳統的開發商和仲介代理機構也在佈局這一領域。我愛我家北京公司在7月初開發了出租公寓領域的新業務，世聯行則對上海晟曜資產管理有限公司注資4000萬元形成控股，欲發力於租賃市場。

作為住宅開發的老大，萬科自然也不會錯過這一細分領域。2014年開始，萬科已經在廈門、廣州等地佈局推出針對大學生的小戶型出租公寓，即被窩公寓。

這個市場到底有多大？“目前我國有2.53億流動人口，占人口總量的17.2%，他們中大部分都需要租房，急劇增長的市場需求，預示著出租公寓行業在未來的發展空間。”魔方（中國）生活服務集團商務發展部總經理陳雷說。

從房屋屬性和功能來看，出租公寓的火爆一方面是剛性租賃需求得不到滿足，另一方面是大量閒置房源亟待升級所造成的。根據58同城中國租賃市場報告，2013年時，僅北京、上海和深圳三地的存量房市場規模高達3000億元。而整個中國租賃市場規模已經達到2.5萬億元。

根據經營模式的不同，出租公寓分為分散式公寓和集中式公寓。分散式公寓是從分散的業主手中收集房源，再對其配置統一的家居設備和服務，即將一間套間拆分為幾個單間進行出租。但是政府將此租房模式鑒定為群租房；而集中式公寓房源來自於工業用地，需要批文才能改變物業性質。此前，上海蘑菇公寓就因在拿房階段沒有明確其房源性質，遭到“群租房”認定而被迫將其已改造成型的房屋拆除。

譚華傑介紹，在集中式管理的出租公寓領域，目前最大規模的是北京的未來域，有10000套，魔方公寓1500套，you+是500套左右；一些非集中式的出租公寓可以做到20000套，但這些其實屬於仲介服務領域，不能算在內。

譚華傑透露，萬科的被窩公寓現在在廈門馬上會推廣到8000-9000套，今年還會推廣在廣州的被窩公寓，這樣，萬科年底或明年就會超過未來域，成為集中式出租公寓市場的老大。

出租公寓的費效比奧秘

“未來20年，最核心的客戶是創客。”譚華傑曾在專訪中對21世紀經濟報導記者表示，這是一個屬於創客的時代，抓住創客的需求就是抓住了未來20年的客群和市場。

而對於創客們來說，他們所需要的物業最核心的不是住宅，而是創業者的需求，以及他們的社區。譚華傑說，萬科很多產品比如創業園、出租公寓、度假產品等都是服務於創客的，以後還有很多服務將針對創客。

出租公寓就是迎合創客們需求的一個產品。它與普通出租住宅的區別在於，瞄準年輕群體，不僅做房屋租賃，還需涉及裝修、物業和社交等方面的佈置。

由此，出租公寓的成本和盈利如何平衡是很根本的問題。相關資料顯示，就相同的100間房間而言，經濟型酒店對其投資需達約800萬，而出租公寓只需投資約500萬；同時，經濟型酒店的投資回報週期在5年以上，而出租公寓的回報週期短則1年、長則4年。

看起來誘人，但是出租公寓的投資和回報在賬務計算上有很多奧秘。譚華傑說，萬科的做法是先整體租下一些閒置房源，如農民房、工廠房，然後再改造，這個做法跟如家酒店是一樣的。因為如果自己蓋房子是算不了賬的，出租公寓非常便宜，以廈門被窩公寓為例，租金只要1300元左右。


“做這麼便宜的公寓，你一定要省錢，如果大手大腳的肯定搞不定。”譚華傑透露，萬科內部有一個非常重要的指標叫費效比，意思是收1元的租金，租金裡企業自己會用掉多少錢，為了收1元的租金，管理費會用掉多少錢，這個行業目前整體大概是0.6，即收1元的租金，他們自己的人員、工資、管理、行政費用要花費6毛錢。You+公寓是0.75。而萬科的被窩公寓是0.05。萬科現在對出租公寓業務的要求就是費效比不得高於0.15。

萬科是如何省錢的？譚華傑說，有很多辦法可以讓生態自己實現內部制度的形成，不能什麼都雇人。舉個例子，被窩公寓看門的不是萬科雇的保安，而是門口開小賣店的人，因為只有他肯定是不會離開的，他比保安會更加忠誠地守著這個公寓；另外，公寓裡派發信件、報紙的是環衛工等等。

從行業整體來看，目前出租公寓的盈利僅僅能夠維持公司的基本正常運轉以及專案開發。鏈家自如CEO熊林認為，只有通過良好運營，圍繞租客的起居生活提供更多的附加值，才能把這個市場真正運作好。

七月流火，上海的房地產市場也不例外。一方面，豪宅成交活躍，綜合多家房地產仲介機構資料，房價從4月份至今漲幅已超過10%；另一方面，上海中原研究諮詢部資料顯示，7月土地市場成交降溫，土地（不包括工業）成交面積47.32萬平方米，環比下滑35.36%；成交總價164.65億元，環比下滑29.12%。

7月土地市場供應土地4幅，起始總價33.85億元；而8月預出讓土地五幅，起始總價34.6億元，如果沒有熱門地塊的話，8月土地收入將大概率繼續下滑。在總體供應十分有限的情況下，宅地和帶有宅地性質土地將超出預期價格。

上海中原研究諮詢部高級經理龔敏表示，當前的樓市在城市之間分化明顯，一線城市率先漲價和相對不高的庫存令房企對一線城市土地需求有增無減。

上海樓市7月創6年同期新高

上海樓市近期的火爆業內有目共睹。綜合上海中原地產研究諮詢部與德佑鏈家市場研究部監控資料，7月上海市商品住宅供應量為96.8萬平方米，環比上漲14.7%，同比上漲2.3%；成交量為134.6萬平方米，環比下滑8.9%，同比上漲92.0%。7月份這一成交量和供應量都是6年以來同期最高。

其中中高端項目成交活躍，由於目前中心城區的二手優質房源比較緊缺，購房者所青睞的改善型房源掛牌少，不少購房者因此轉投新房市場，促進了此類產品持續熱銷。甚至有項目開盤便銷售一空。7月新房供應不降反增，市場交易重心或將轉向剛需。

自2010年樓市調控不斷升級以來，上海最近六年的7月商品住宅成交量始終處於低位。而今年7月商品住宅成交、供應量均延續了二季度的火熱行情，一改淡季慣例。

7月商品住宅供應量基本與二季度月均供應量持平。由於今年高端市場交易火爆，開發企業在推盤策略上也做了調整，高端項目入市步伐明顯加快，特別是7月，高端項目供應量已占整體供應的34.5%，相比上半年13.2%的占比大幅上漲兩成。

7月商品住宅的成交量僅次於5、6月份，為年內第三高。成交價格也得以突破，7月成交價超過6月，創下歷史新高，且為近五年來漲幅最大的一個月。

得益於政策對改善型置業的支持，今年中高端專案逐漸取代剛需產品，成為當前市場的交易主力。從7月成交量榜單前十項目來看，低於2萬元/平方米的專案已經絕跡，2-3萬元/平方米的項目僅有3個，其餘均為成交均價超過3萬元/平方米的中高端項目，在前十項目中占比高達七成。在6月前十項目中，中高端項目占比六成；而在去年7月成交量前十榜單中，成交均價超過3萬元/平方米的項目僅有1個，交易主力多是1-2萬元/平方米的剛需盤。可見中高端項目的熱賣是導致7月成交均價上揚的主要原因。

德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟表示：自“330新政”實施以來，上海新房市場成交價格已連續四個月呈現上漲趨勢，且平均漲幅高達5.6%。雖然新房市場交易已連續4個月保持高流量，月均成交量高達137萬方，但近4個月月均供應量僅為97萬方，供求懸殊較為明顯。預計開發企業在下半年的推盤力度會有所加強。

土地市場供需失衡

上海中原研究諮詢部資料顯示，7月上海樓市供求比0.8：1，繼續保持去庫存節奏，截至7月底，新房庫存下降到1226萬平方米，去化週期下降到11.5個月。庫存去化週期不斷減少，後市將醞釀新一輪漲價。

龔敏進而指出，今年1月到7月，上海一手住宅均價漲幅已達20%。7月土地供應低迷，8月預出讓地塊很有限，土地市場始終處於供不應求狀態，給市場帶來房價進一步上漲預期，結合土地供應有限，地價也必然會高於預期價格。總體來看，土地供求量的大幅落差是造成土地價格不斷上揚的關鍵，而當前房價的增長則會進一步助推地價上揚。

然而，佑威房地產研究中心主任、佑威機構執行董事黃志堅卻指出，在二季度高成交之下，7月成交依然如此火爆，樓市不“歇夏”，說明買氣“高漲”，買家或繼續看好上海樓市的炒作空間。

此外，上海商品住宅新房的庫存量目前高達1300萬平方米，依然在歷史高位。黃志堅表示，二季度至今的巨量成交會給消費者帶來房價開始暴漲的心理暗示，並造成一部分專案暢銷，甚至供不應求，產生漲價的動力和行為；但股市的教訓猶在，瘋狂總將難以持續，推高的量價一旦大幅下跌，後患也會很大。21世紀經濟報導記者調查獲悉，上海一些豪宅集中板塊，包括陸家嘴、董家渡已經出現業主虧本出售的案例；例如綠城黃浦灣，去年7月一名買家買入一套283平方米帶精裝修的房子，現在儘管市價為2800萬元左右，業主卻以1900萬元放盤出售。

黃志堅也提醒道，在樓市上政府是沒有辦法為民接盤的，這一點投資、投機者特別需要警覺，開發商也需要謹慎樂觀，不為一時所惑。

一名業內分析人士指出，今年新推盤大多數為2013年拿的地塊。綜合多家機構的統計資料，2013年上海經營性用地（不包含動遷安置用地）出讓收入高達2043.7億元，出讓面積859萬平方米，分別較2012年上漲177%和70%，土地出讓金額創下歷史新高。當年曾有房企表示，由於2012年開始樓市持續火爆，房企庫存下降得很厲害，拿地是自然而然的事情。

因此，上述業內人士分析，儘管近期中高端市場成交活躍、價格上漲明顯，但是目前樓市庫存高企，上海土地庫存日漸枯竭，土地市場供需不平衡的態勢已經相當突出了。

“我卡裡有四個億，去刷吧。”一位企業主對他的置業顧問說。

“2000萬全款直接付，我只需要市區最核心地段的大公寓。”一個80後神秘買家低調地在上海完成了這筆交易。

這是近期北京、上海豪宅客群裡的兩個例子。這些訴求各異的富豪面目模糊，卻真實地存在于這些財富聚集的城市。在上海，一套總價8380萬元的巨鹿路老洋房成交，高達26.76萬元/平方米的單價更令人咋舌。

同策諮詢日前的一份報告顯示，全國頂級豪宅(單套總價超過5000萬)市場容量在2010年至2014年表現平穩，年均去化128套，2015年僅上半年就猛增至230套，相當於2014年全年的1.6倍。

《第一財經日報》記者多方採訪獲悉，隨著資源不斷聚集，僅九個城市能夠擁有頂級豪宅，而這些城市還在不斷聚集來自中國乃至全球的豪宅買家。

北京、上海財富聚集效應

在中國，頂級豪宅僅分佈於九個城市：北京、上海、廣州、深圳、廈門、杭州、南京、海口、三亞。

海口、三亞擁有非常優質的旅遊資源，度假型高端別墅吸引了來自國內各地的豪宅買家，而杭州、南京、廈門一直是傳統的財富聚集城市。而這些城市的財富聚集給這些城市房地產市場帶來了巨大的活力。

同策諮詢資料顯示，2010年至2015年上半年全國頂級豪宅共計成交871套，分城市看，北京達372套，上海成交334套，成交總量占全國的80%。被仲量聯行定義為“超一線”城市的北京、上海正在不斷聚集中國的富豪。

值得一提的是，到了2015年上半年，北京、上海合計成交數量占比擴大至84%，聚集效應還在不斷提高。

同策諮詢研究部分析師許之靜指出，北京、上海頂級豪宅集中度較高，這不僅有宏觀經濟、財富水準推動的長期因素影響，還有2015年股市利好，京滬兩地股民獲利居前的短期因素所致。

胡潤研究院資料顯示，2014年北京和上海兩地的超高淨值人群(個人總資產超過5億元人民幣的人群)數量分別達2854人和2307人，分別占全國的16.8%和13.6%。

許之靜觀察發現，2015年股市的波動也帶來大批量資金投入到豪宅市場，2015年前四個月，上海、北京股民人均炒股獲利15.64萬元和8.02萬元，居全國前兩位。而這個資料只是人均值，對於那些金字塔頂端的客戶而言，他們一次出手獲得的回報可能就是一個天價。

一位來自福建的豪宅買家趙勇(化名)告訴記者，上海是金融中心，考慮到未來子女需要有更好的資源和發展，全家勢必遷移上海，而購置豪宅就成為了考慮的條件。

賣家惜售

由於沿海經濟領先城市經濟增長，快速驅動收入增長，“富豪”人群不斷增加，資產配置需求強勁，因此沿海地區的城市富豪也需要在自己的家鄉進行資產配置。

許之靜指出，人均GDP超過1萬美元標誌著城市的發展進入“發達”階段。上述城市除三亞和海口兩個沿海旅遊城市外，含一線城市在內的其他7個城市的人均GDP均已達此標準。

在上海，截至2015年6月底，上海頂級豪宅存量376套，按照2010年至2015年年均60套的去化速度計算，上海頂級豪宅存銷比為6.27年。但由於低容積率土地的不可獲批，以及中心區域土地的日益稀缺，頂級豪宅已經成為稀缺品，而這就加劇了這些豪宅的增值價值。

上海龍湖地產內部知情人士告訴《第一財經日報》記者，金字塔頂端的買家通常對資源有一定的佔有欲望，景觀設計、綠蔭跑道、視野開闊都是買家考慮的點，而這些條件的核心就是不可複製。

正是由於這樣的不可複製，北京泰禾中國院子曾出現過買家開價數億但是賣家拒絕銷售的情況，對於這些豪宅賣家而言已然有點“恃寵而驕”。

“很多頂級豪宅在開始建造之前就已經有了潛在買家，這些豪宅完全是圈層行銷，很多時候賣不賣、怎麼賣都是看老闆和客戶的關係。”一位從事豪宅行銷的開發商告訴記者。

2015年下半年，上海豪宅還將面臨“貼身肉搏”。里安翠湖天地、華僑城蘇河灣、九龍倉濱江18號等豪宅也將入市，豪宅市場是否繼續火爆，這個還需要市場來檢驗。

蘇州市國土資源局發佈公告，對2宗位於姑蘇區勞動路南的地塊組織進行公開網上掛牌出讓，出讓土地面積共計約23.13萬平方米，兩地塊總起始價約近46億元。
觀點地產網訊：8月4日，蘇州市國土資源局發佈公告，對2宗位於姑蘇區勞動路南的地塊組織公開網上掛牌出讓，出讓土地面積共計約23.13萬平方米，兩地塊總起始價約近46億元。

出讓的兩塊土地為蘇地2015-WG-19號、蘇地2015-WG-20號地塊。

其中，蘇地2015-WG-19號地塊位於姑蘇區勞動路南、胥台路東，起報單價為19862元每平方米，需交保證金49000萬元，加價幅度為2000萬元；該宗地由兩幅地塊組成，地塊一用途為城鎮住宅用地，面積為68268.4平方米，容積率小於等於2.3；地塊二用途為批發零售和城鎮住宅用地，面積為55044.9平方米，容積率小於等於2.5。

蘇地2015-WG-20號地塊位於姑蘇區勞動路南、桐涇南路西，起報單價為19770元每平方米，需交保證金42700萬元，加價幅度為2000萬元；該宗地同樣由兩幅地塊組成，兩地塊均作為城鎮住宅用地，地塊一面積為55288平方米，容積率小於等於2.3；地塊二面積為52691.7平方米，容積率小於等於2.5。

據公告，此次土地出讓採取在互聯網上掛牌和現場拍賣競價相結合的方式進行，出讓公告發佈時間為2015年8月4日至2015年8月23日，掛牌截止時間為2015年9月7日上午10點。

另悉，蘇州市會議中心7月30日對18宗市區地塊首次進行公開網上掛牌出讓，包括6宗純住宅用地和12宗商服用地。

市區重建局（市建局）將在下周初向大角咀槐樹街需求主導重建項目的業主提出收購建議，以「7年樓」政策訂定的自住物業收購價為每方呎實用面積（下同）13614元，較兩年前同區的收購價高約23.5%，並創該局收購價新高。有市建局非執行董事指出，項目的收購價反映近年的樓市升勢，並相信若樓價走勢不變，收購價有機會再創新高。

槐樹街項目為需求主導

槐樹街項目為第三輪需求主導計劃中最後一個啟動的項目，市建局表示，其自住物業的收購呎價為13614元；該局下周初將向受影響的78個物業業主發出有條件收購價，須在75日內獲得每個地段不少於八成業權的業主接納建議，才可正式啟動重建工程。

是次市建局提出的收購價，打破2013年中旺角新填地街/山東街項目的11832元收購價紀錄，較其超出約15%，若以同區比較，更較大角咀福澤街項目在2013年9月定出的11020元，高約23.5%。

對於收購價創新高，有受影響的居民認為可算是好消息，惟擔心難在同區買樓。事實上，即使受影響居民日後考慮購買啟德煥然壹居的樓換樓單位，項目在7月的「八折價」約1.18萬元，即十足呎價約1.48萬元，以此計算，自住業主即使接受收購價，亦未必可以買到相同面積的煥然壹居單位。

對於2年內收購價急升，市建局非執行董事潘永祥指出，市建局釐定收購價一直依既定機制由測量師參考區內成交而釐定，收購價反映過去2年樓價的升勢。他相信，樓價若一直處於升軌，收購價有機會再創新高。

利嘉閣地產研究部指出，上月錄得4521宗二手住宅買賣登記，按月升約1%，創近5個月新高，總值286.64億元，按月跌5%。以物業價值分類，1000萬至1999萬元組別錄得363宗，升13%；500萬元至699萬元則有1050宗，升11%。其餘6個組別均下跌。

上月港島區登記宗數有925宗，按月升6%；新界區2473宗升3%。相反，九龍區僅1123宗，跌8%。該行補充，因業主持貨力強，議價空間少，窒礙交投，加上多個新盤推出，預料8月二手住宅登記宗數約有4000宗。

惟按季升幅放緩 萊坊：料加息影響輕微

萊坊統計全球豪宅樓價，本港按年漲6.6%，排名第11位，對比去年同期數字轉跌為升，惟按季則升幅放緩。該行料加息將對豪宅影響輕微。

萊坊昨日公布2015年第二季的《全球豪宅指數》報告，報告追蹤35個全球城市的豪宅樓價，連續錄得22個季度上升，但增幅由去年的5.2%收窄至今年的2.5%。

加拿大溫哥華居首 漲15%

截至本年第二季，加拿大溫哥華、美國邁阿密及澳洲悉尼，分別佔據全年豪宅樓價升幅最大的首三位，分別按年漲15%、13.9%及12.5%。亞洲地區升勢最凌厲的城市為印度班加羅爾，排名第4錄10.3%，日本東京則錄得升幅為9.8%，緊隨其後。

受惠上半年中港股市暢旺，不少富豪及換樓客套股換樓，令到本港豪宅亦錄得不俗升幅，報告指本港豪宅樓價按年升幅亦有6.6%，排名第11位。翻查萊坊去年同期發表的數據顯示，當時本港豪宅樓價按年跌2.9%，反映過去一年豪宅樓價轉跌為升。如果按季計算，本年第二季本港豪宅按季微升0.8%，較今年首季的升幅0.9%出現放緩情況。

值得一提的是，不少港人投資的新加坡豪宅市場，表現相當差勁，該地豪宅樓價按年下跌15%，連續6個季度為豪宅表現最差城市。

A股波動 推動資金投資房產

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt特別提到，中國內地政治及金融重心北京及上海的樓價，在同期內錄得顯著升幅，主要是由於高資產淨值人士的數量大幅上升推動豪宅需求，而內地股市的波動可能導致更多資金投資房地產市場，從而推動中港一綫城市豪宅的需求。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，早兩年的本港豪宅由於交投受制於辣招下，交投不多，樓價升幅不算大，反而今年上半年中港股市造好，內地客重現本港豪宅市場，令到交投增多，樓價亦相應增加，據該行數據稱，本年首50宗最重大的豪宅成交中，有一半的買家為內地客，如果單計首10宗，更有8成為內地客。

星樓價急挫 有機見底

他相信，就算美國聯儲局下半年有機會加息，只會對中小型住宅的業主有影響，反而豪宅業主的影響有限，因為加息會直接影響前者的供款能力，至於豪宅業主屬於實力的買家，故除非整體的經濟環境突變，否則加息不會影響豪宅的樓價，他認為下半年仍可望有3%至5%的增幅。

新加坡過去一年樓價大幅急挫，林浩文相信會有機會見底，但稱應不會作「V」形反彈，他認為買家可以留意這些區域的投資潛力，其他看好的亞洲地區城市，包括有日本東京、印尼雅加達、峇里及台灣等。

基於期內沒有單項收益入賬，盈大地產（0432）昨公佈，截至今年6月底止6個月內持續經營業務的股東應佔虧損收窄至1.12億元，每股基本虧損7.08仙，不派中期息。去年同期持續經營業務則錄得虧損2.12億元。

盈大地產副主席兼行政總裁李智康表示，集團於印尼雅加達的項目進展順利，地基及地庫牆面工程已經完成，兩層地庫亦已建成，其他部分的工程將按計劃進行，集團的目標是興建一幢甲級辦公室大樓，有信心於2017年投入運作。他表示，集團知悉有多家公司有意租用該幢辦公室大樓樓面，並且已經與一家國際銀行集團簽訂租賃意向書。

他稱，管理層認為現時為加快日本北海道度假村項目進度的適當時機，該集團已與一家五星級酒店管理集團簽訂意向書作為項目第一期規劃工作的一部分。泰國項目的準備工作亦正如期進行。

瑞房(0272)昨天公佈7月份銷售表現，期內合約物業銷售額達4.06億元（人民幣，下同），按年升34.9%，已出售建築面積為11.07萬平米及517個車位。期內平均售價為每平米6.33萬元。

累計今年首7個月，期內合約物業銷售額達102.7億元，按年升2.3倍，已出售總建築面積31.14萬平米，按年升1.07倍。另有1,400個車位於期內售出。截至今年7月底，集團錄得認購物業銷售總額為11.88億元，預計將陸續於未來月份轉成正式合約物業銷售。

興勝創建管理公司董事周嘉峰昨日出席一個活動時表示，集團早前購入的西環高街服務式住宅項目最新命名為One Eleven，計劃進行翻新工程，目前每個單位平均月租約4萬元，翻新後料租金可提升至4.5萬元至4.8萬元，倘連同地舖悉數租出，每月租金收入可達130萬元。以該廈的買入價約2.5億元計算，回報率約6.24厘。該廈涉及22個房間，每伙建築面積790方呎。

至於去年起開售、位於尖沙咀的The Austine PLACE，截至昨日已沽出至少24伙，佔可售單位63%，套現近4.7億元。項目待售的14伙日前公佈對公司客或非本地居民新增優惠。周嘉峰指，在已沽出的單位中，沒有買家採用二按，當中公司客或非本地客佔逾四成，自用及投資買家的比例若六四之比。該廈共提供3個地舖，其中一個已以呎租約100元租出。

明年2住宅盤推出

今年集團鮮有住宅新盤部署，該集團代理銷售的九龍城嘉林邊道11號項目料於明年農曆新年期間推出。據了解，該盤涉及14伙，均為大單位。而由該集團發展的火炭Mount Vienna亦最快明年下半年推出。

至於旗下日前推出的全港新高工廈呎價之大角咀The Bedford，其25樓及26樓亦有抬價3%至5%，意向呎價約8,600元至8,800元。

自2014年起巴西不動產市場即受經濟危機影響，以及巴西幣兌美元匯率劇貶，致房價開始下跌，吸引愈來愈多外國人在巴西買房置產。

昨天公布的巴西不動產價格指數（FipeZap）顯示，今年以來房價已跌5%，尤其是尼特洛伊（Niteroi）、好景市（Belo Horizonte）、古城維拉維爾哈（VilaVelha）、古里提巴（Curitiba）和里約熱內盧。

里約熱內盧的房價雖跌，仍是巴西最貴，每平方公尺平均售價巴西幣1萬631元（約新台幣9萬6600元）。如雷布隆（Leblon）區1棟5房的樓中樓，原售價巴西幣2380萬元，本月降至1950萬元，減幅18%。

里約熱內盧高檔房屋專家艾拉烏喬（FredericoJudice Araujo）指出，前幾年里約房價連番漲40%，現在因巴西經濟不景氣，加上美元匯率不斷升值，市場預測年底可能達1美元兌巴西幣4元，對外國人而言，在巴西置產已然成了一門好生意。

艾拉烏喬表示，今年以來，外國人對里約不動產的需求量已較去年增加22%。

泰國房產金融協會說，房產建商用泰銖回饋和優惠的價格來吸引更多海外投資現金流至住宅項目方面。

協會總裁 Kitti Patpongpibul 表示，數據上無法顯示外國人對於住宅的高需求，主因是他們偏向於向現金交易，而不是透過貸款的方式。

泰國本地人對房產的需求也是十分火熱的，因為在經濟不景氣與低利率的情況下，他們可藉由房地產得到更好的投資報酬。

目前房地產平均的投資報酬率7%遠遠超過存款利率。

從購房者的強烈需求可以反映出今年的工業貸款比去年成長了 10%，結至三月底已經有 2.89 兆泰銖。

新貸款中，包含了 2015 年在抵押貸款融資的6000億泰銖，比去年成長 4.34%。

儘管改善成更嚴格的貸款，整體企業的拒絕率依舊低於 20~30%。

Siam 商業銀行借款與小型企業產品的主管 Pikul Srimahunt 說，SCB 的房貸拒絕率從去年的 20% 升至今年的 23%。

該銀行一般勞工的拒絕率從 15% 升至 17%，個體客戶則從 19% 提升至 34%。

SCB 是有著放款總額 5500 億泰銖的最大貸款銀行，預估今年底將提高為 5700 億泰銖。

該銀行今年放款目標是將上半年的 570 億泰銖擴大至 1200 億泰銖。

SCB 的貸款不良率從三月底的 2.17% 攀升至六月底的 2.24%。

住宅投資項目預估有 9600 億泰銖，其中 6400 億泰銖屬於貸款部分，另外 3200 億泰銖屬於現金支付。

SCB 昨日在 SET 收盤價為 153 泰銖，總成交額為 7.32 億泰銖。