房市持續低迷，近來有投資客公開求饒、宣布「投降」；不過，法拍數據顯示，今年上半年全國法拍物件比去年還少，近期也沒有增多趨勢。法拍業者表示，市場目前仍處在買賣雙方「角力」階段，並沒有「投降」。

房產投資客「帥過頭」黃家進近日接受媒體訪問時表示，政策打房讓他帳面慘賠5000萬元，他高舉雙手向央行總裁彭淮南、財政部長張盛和投降，希望投降輸一半，不要再打了。

投資客是否撐不住，法拍市場是主要觀察指標，根據寬頻房訊統計，今年上半年，全台法拍件數共8.44萬件，比去年8.6萬件，還少了1600多件。從今年各月來看，今年8月全國法拍物件共1.74萬件，也比7月的1.87萬件少了1300件。

以北北桃來看，雙北市雖略有增加，但仍都在相對低檔，北北桃今年上半年共1.6萬件，也和前幾年房市景氣仍好時差不多，目前也沒有明顯增加趨勢。

寬頻房訊表示，北北桃在金融海嘯後，半年法拍待標件數都在2萬件以上，最高達2.8萬件，目前僅有當時五、六成，和2000年左右那時動輒4、5萬件相比，更僅有兩、三成，顯示儘管賣不掉，但目前現在賣方都仍持觀望態度，財力也都仍能撐住。

寬頻分析，房貸利率低是主因，另外股匯雖然一度告急，但政府隨即出手穩住，讓投資人不致出現資金短缺，無力繳納房貸，也是法拍物件沒有增多的一大原因。

「群眾募資平台」近期在台颳起一陣旋風，國內房仲龍頭信義房屋看準此趨勢，也宣布跨足募集平台領域成立「勾勾gogo募集平台」，從社造活動的單純資金贊助者，拓展到社區營造的免費媒合平台，透過群眾募集平台的影響力，讓台灣20年來推動的社造活動走向新里程碑，也開啟了群眾募資的新紀元。

群眾募資平台的概念是從國外興起，發展至今約12年，近年來已快速形成新創團隊集資的重要管道，這種以線上方式聚集眾多小型資金，資助新型企業的緣起，來自2003年美國鋼琴家Brian Camelio推出的ArtistShare平台，剛開始進行對其發行數位錄音的贊助，並成功募集13萬美元。

近幾年也帶動台灣的群募平台如雨後春筍般成立，像是前無名小站董事長林弘全所成立的FlyingV，到近期掀起話題的「金萱字型」及前年太陽花學運時，都是出自該平台的募集廣告。

信義房屋自2004年即投入2億元，開始推動以社區為核心的社會重組工程「社區一家」，在「社區一家」贊助計畫屆滿10年之際，今年3月，信義房屋宣布啟動第二個10年「全民社造行動計畫」，並再投入2億元做為計畫圓夢基金，成為台灣企業提出之單一最大規模的社造活動。

信義房屋表示，在長期與社區接觸的過程中發現，台灣有很多社區資源匱乏，即使空有改造環境或傳承傳統技藝的熱情，卻苦無資源展開行動。

信義房屋除了持續投入物力及志工人力外，有鑑於「群眾募資平台」的興起，遂衍生「勾勾gogo募集平台」的行動構想，積極扮演媒合「供給」和「需求」的平台角色，讓需要資源的個人或團體可以在平台上找到願意伸出援手，或貢獻智慧經驗的幫手。

信義房屋董事長周俊吉表示，勾勾的名稱取自於大家常以「打勾勾、蓋印章」做為彼此的承諾與約定，希望國人集眾智、合眾力，串連更多朋友一起為社區做好事。

而英文gogo想要告訴大家，做好事別遲疑，快上gogo平台，提出需求、或提供支持，就是實踐做好事、讓未來更好的具體行動。

周俊吉進一步指出，社區營造是一個長期工程，也邁入了O2O的時代，跳脫傳統募資平台單向功能，勾勾是以社區營造為核心，同時提供免費雙向媒合與「物資、人力、金錢及知識」4種資源服務。

過去10年的「社區一家」計畫，是從鼓勵人心凝聚延伸到以社區為師的概念，串聯社區互動，勾勾的設立希望透過O2O網路平台的建置，能讓全民擴大參與社造，讓勾勾不只成為台灣社造推動20年來的創新參與模式，也開啟群眾募資的新紀元。

「叮咚叮咚~小姐，請問您有房屋要出售嗎？」、「扣扣扣~先生，最近房屋市場行情很好，您有房屋要賣嗎？」、「您好~我是某某仲介，請問...」，您總是電鈴聲響不停嗎？新北市三重地政事務所提醒，不動產仲介經紀人員不當利用夜間拜訪或連續電話騷擾，受侵擾之民眾可向新北市政府地政局反應或可利用新北市不動產仲介經紀商業同業公會提供之管道申訴，以保障居住品質。

新北市三重地政事務所表示，偶有民眾反應遭不動產業者或不明人士不當利用地籍謄本之住址資料侵擾，質疑地政事務所有個資外洩之虞。該所表示，為兼顧不動產交易安全及個人資料隱私的原則下，自2015年2月2日起原規定任何人皆能申請得第二類土地登記謄本，已不公開所有權人完整姓名資料，民眾並可申請隱匿住址，期冀可減少仲介騷擾糾紛情形，以保障民眾權益及資訊公開原則。

該所邱君萍主任進一步表示，該所為加強宣導不動產交易安全，製作仲介侵擾申訴宣導影片，劇情活潑生動、淺顯易懂，歡迎至該所網頁觀賞。

依據土地稅法第17條規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。可是有些民眾不只擁有一處住宅，且均供自家人居住使用，也有土地所有權人或配偶等分別設立戶籍，但卻只能享有一處優惠稅率，其餘土地仍要按一般稅率繳納地價稅，要如何才能讓自己擁有的住宅都能享有優惠稅率呢？

基隆市稅務局表示，擁有不只一處自用住宅用地的民眾，其中一處可由本人與配偶及未成年之受扶養親屬設籍居住，其餘各處可以提供給直系血親(如：成年子女、父母、祖父母)或直系姻親(如：媳婦、女婿、公婆、岳父母)設籍居住，且全部面積合計在都市土地不超過3公畝(約90坪)、非都市土地不超過7公畝(約210坪)者，那麼地價稅優惠稅率就不會僅以一處為限。

購買法拍屋應依限申報繳納契稅，如漏未報繳契稅，經稽徵機關查得或經人舉發查明屬實者，除應補繳稅額外，並加處以應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。

稅捐機關表示，向法院標購拍賣取得之不動產，拍定人應自法院發給權利移轉證書之日起30日內，填具契稅申報書，檢附權利移轉證書及身分證明文件等資料，直接向房屋所在地的鄉鎮市公所申報即可。

稅捐機關提醒您，未依規定期限申報者，每逾3日加徵應納稅額百分之1怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新台幣1萬5千元。如漏未報繳契稅，經稽徵機關查得或經人舉發查明屬實者，除應補繳稅額外，並加處以應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。

全台各地房市慘淡，但仍有部分縣市的非都會區依然受到民眾的歡迎，如高雄的楠梓及新竹南寮，這些地區因為交通便利及生活機能還有觀光的優勢，加上低價策略，成功在冷清的房市中逆勢成長。

根據工商時報報導，華雄建設董事長劉文城表示，楠梓的建案最大的優點就是交通便利，2分鐘的車程即可上國道1號，與高雄捷運距離也不遠，當初規劃目的就是要用不到市區一半的價格，就能夠在這裡買到豪宅。鎖定購買的族群，主要有路竹科學園區及周邊大學教授等白領階級。

同樣吸引民購買的非都會區還有新竹的南寮，南寮有著名的觀光景點－南寮漁港，在觀光人潮的推動下，加上附近交通建設持續的開通，周邊機能越來越完善，房價也較新竹市中心其他地區親民許多。

永慶不動產南寮加盟店專案經理林建安曾蘋果日報分析，以同樣3房產品而言，南寮地區與新竹市、竹北的房價價差高達上千萬元，買方多屬在地居民及竹科園區的上班族。

元大一品苑降價再拍賣 料看旺4~5年

揚貴顯富
名人住豪宅，風水運勢總是特別受到關注，日前名媛吳麗玲債務波及的名下豪宅「元大一品苑」被拍賣流標，但風水專家分析，該社區未來4~5年運勢看旺；而全台指標豪宅「帝寶」名人住戶多、爭議因此也多，地形和建築位置被指最適合從事慈善或能帶來歡樂的住戶，如藝人小S。

北市知名豪宅社區以帝寶、台北信義、元大一品苑、御之苑、寶徠花園廣場等，因有許多名人入住，話題較熱。「有不少豪宅客對豪宅的價格OK，但會想看過風水再買。」住商不動產企研室主任徐佳馨表示，豪宅客除了稅賦、房價增值空間，風水優勢會是很重要的考量。


豪宅客看風水再下手
帝寶今年實價揭露的行情每坪279.8萬元，未突破過去最高的298.2萬元紀錄，徐佳馨表示，因北市豪宅推陳出新，帝寶屋齡相對舊且釋出稀少。帝寶位於北市仁愛路三段，擁有樹海景觀，風水專家鄭雅勻認為，該社區周邊無保護物，位置暴露，地形和建築位置像開枝散葉，適合從事慈善事業或能帶來歡樂的住戶，如藝人小S有好人緣。
緊鄰總統官邸的元大一品苑，上周三遭金拍，單價188萬元賣不掉，近期將再降價求售，蔡上機分析，該社區外觀似官帽，有利官貴，有利政治官職，企業主住戶則宜低調行事。鄭雅勻則說，大樓外觀有點階梯狀，象徵步步高升，住戶慢慢累積實力，便能住得長久。

一品苑有利政治官職
信義區知名的寶徠花園廣場，曾經發生墜樓意外，21世紀不動產信義計劃松勇加盟店經紀人向元貞表示，該社區朝北可看陽明山，但朝南有福地，每坪價格差2~3成，去年前總統陳水扁持有的朝南戶出售，每坪便僅約134萬元。


擺綠樹擋捷運站出口
寶徠花園廣場旁的台北信義，近來有建商保留戶出售，鄭雅勻說，社區後方有捷運站出口，建議社區擺放高約2層樓的綠樹阻擋。
而台塑王文洋家族持有多戶的御之苑，屋齡約12年，戶數僅10多戶，21世紀經紀人向元貞表示，前年交易1戶總價4.2億元，面積168坪，拆算單價約235萬元。蔡上機提到，御之苑外觀方型搭配圓弧型陽臺，有助揚貴顯富。


【台北市知名豪宅小檔案】元大一品苑
地址：中正區愛國西路
屋齡：約5年
座向：南北向
名人住戶：周杰倫、吳麗玲

帝寶
地址：大安區仁愛路三段
屋齡：約10年
座向：南北向
名人住戶：小S、郭台銘家族、頂新魏家、連戰家族、李珍妮

新北市汐止地政事務所統計2015年1至8月汐止區土地及建物買賣登記案件量為2,357件，相較2014年同期3,004件減少約22％，與2013年同期比較更大幅減少約42％，顯示不動產市場交易量持續明顯降溫 。

汐止地政事務所黃信煊主任表示，交易量減少的主因在於市場投資性與投機性的買盤消失，而自住性需求買方觀望意味濃厚，再加上2016年房地合一稅制即將上路，買方在預期跌價心理影響下，與售屋者的市場價格認知出現分歧，以及賣方不願降價求售的影響，不動產市場呈現價穩量縮。

就市場成交價格而言，仍未有明顯鬆動現象，汐止區聯外交通便利，區內有星光景觀橋、汐止區運動中心、高速公路聯絡橋等各項重大工程陸續建設，且房價較鄰近台北市南港及內湖地區便宜一半之比價優勢，成為目前支撐價格的關鍵原因，2015年市場成交價格仍有小幅上漲，但後續交易熱度與價格變化仍待觀察。

黃信煊進一步表示依據實價登錄買賣交易資料統計分析，汐止區交易最熱絡的地區集中在汐止行政中心周邊、新台五路國泰潤泰商圈、建成路國泰醫院一帶、汐止及汐科火車站周邊及社后地區中興路、福德一、二路一帶，2015年汐止區公寓的平均成交價格每坪約22~27萬元，華廈及大樓的平均成交價格每坪約26~32萬元，至於新成屋及預售屋的成交價已有5字頭出現。

整體而言，汐止區2015年不動產市場呈現『價穩量縮』趨勢；黃信煊提醒有意購屋之民眾，該所網站設有『房價E點靈』專區提供汐止區每月成交均價走勢與各主要路段成交均價供大眾參考，民眾亦可上新北市政府不動產買賣交易服務網，查詢相關不動產交易安全資訊，透明資訊審慎評估，才能安心買房，保障交易。

為快速改善高齡社會及行動不便者之生活需求及提昇老舊建築物使用效能，台北市都市更新處自2015年9月9日起公告施行「台北市協助老舊建築物更新增設電梯補助作業規範」。未來6樓以下公寓申請電梯補助，不需要再透過冗長的法定都更審查程序，只要該棟建築所有權人100％同意並領取電梯建築許可，即可提出申請。每案補助總工程費最高50％，且不逾新台幣200萬元；如果電梯規格符合通用設計規範，可提高至300萬元上限。

更新處表示，因應高齡友善城市並落實無障礙生活環境，老舊公寓增設電梯已是未來必然趨勢，為鼓勵老舊公寓加設電梯並提高整合度，更新處創全國首例，訂定台北市協助老舊建築物更新增設電梯補助作業規範，跳脫冗長都更程序，凡是2015年9月29日之後取得電梯建築許可或使用許可之公寓大廈符合資格者即可申請。

另外牆修繕拉皮及居住環境更新改善補助，2015年度自9月14日起受理申請，惟7樓以上建物需先經老屋健檢評估為D、E級及提列建議改善事項後始得提出申請。每案補助總工程費最高45％，且不逾新台幣1000萬元為限。倘住戶有同時申請增設電梯及拉皮補助，則須依都市更新條例規定程序申請。

若市民想更了解補助之詳細內容與差異，可逕向更新處委託輔導團隊財團法人崔媽媽基金會(電話：2365-8140轉231)或更新處(電話：2321-5696轉3011)洽詢，或可上台北市都市更新處網站，於首頁/宣導專區/2015年度都市更新整建維護補助申請專區下載相關申請文件。

全台房市量縮價跌成趨勢，不只蛋殼區價格開始下跌，連北市蛋黃區價格也向下修正7?12％，只是房市即將軟著陸，還沒吸引到自住客的目光，就讓投資客急著喊「回台北市買房」。

自由時報報導，根據實價登錄顯示資料統計，房市領頭羊的台北市價格，自去年第1季至今年第2季，已有3.3％的降幅，其中松山區、大安區更成為不保值的蛋黃區，價格下跌達7.9?12.8％，在降幅排行榜中名列前茅。

不過房價有感鬆動，還沒吸引到自住買盤的目光，已成功釣出沉寂已久的投資客買盤，近2年主攻郊區房產的投資客帥過頭向東森新聞表示，自己看好柯文哲拆新違建、舊違建，將導致北市價格向下修正「一定跌」，直指自己「要到台北市買房子」。

只是投資客真的會「鮭魚返鄉」嗎？房仲企研室主任張瀞勻向聯合報說明，目前新興重劃區因為案量大，的確呈現「敢出價就贏」的局面，但是市區中心是否也能比照辦理，未成定局。

自由時報報導，房仲表示雖然目前議價幅度擴大，但部分自認產品獨特、保值的屋主，讓價意願低落，情願「停售」物件，改為「以租代賣」的方式維持資金平衡，不但影響市面上的物件的委售量，想要出現「破盤價」的機會也不如預期。

市民住的地方，神明可不可以住呢？北市文山區興隆公宅第二區工地裡，矗立著一座30年的廟宇「萬善堂」，日前遭都發局要求盡速搬離，一向拆違建不手軟的台北市長柯文哲，卻說應該先「擲筊」問神明，並且表示「你就要擲筊擲得到，祂不要你也沒辦法！」

興隆國宅第二區基地的前身是安康市場，明義里里長仇世屏向自由時報說明，早年興建安康市場時，挖出數具無名骨骸，當時市府直接把骨骸於萬善堂所在地埋葬，後來才興建了萬善堂，廟內供奉佛祖、土地公、關公等神祇，成為地方重要信仰。在興隆公宅第二區動土後卻要求萬善堂搬離，引起廟公及當地居民不滿。

然而，都發局於TVBS新聞台強調，由於萬善堂並非合法的廟宇，與市府也沒有租賃關係，加上地目變更住宅用地不許有廟宇存在，因此打算將萬善堂遷移至新店另一處公廟。不過，根據該報導，在木柵路的另一頭興隆公宅第一區旁，就有一座地藏王菩薩小廟，就算與嶄新大樓對比，也十分融洽；而且文山區有不少公園也看得見廟宇。

因此，儘管工務局過去的做法是，只要廟宇位於公有地，就一定會強制拆除。不過，這次連拆違建不手軟的柯市長，也認為要先擲筊請示神明的意願，讓「萬善堂」是否拆遷，留下了想像空間。

柯P日前提出台北市應學習日本，買車應有停車位，減少路邊停車格，那麼在高房價的台北市買車位，應該準備多少錢呢？大家房屋企劃研究室整理了2014年至2015年各行政區車位交易行情，全台北市平面均價2014年191.7萬元、2015年197.2萬元，漲幅2.9％，機械式車位2014年111.5萬元、2015年108.1萬元，跌幅3.1％。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，車位價格反應在供需，各區域依車位稀少程度各有表現，如大安區舊社區公寓多，車位少，又屬精華地段，價格最高，平面車位302.5萬元，機械114.3萬元，反觀信義區，經過重新規劃，興建大量停車位，購買車位需求度較低的情況下，價格難以拉抬，甚至有價跌的情形。以車位類型來說，平面車位維護容易、停車限制少，故交易量大、價格高，而機械車位，有限高限重等規定，且機械會折舊、需要維護，價格為平面的六成左右。

綜觀台北市車位大部分百萬起跳，內湖區及士林區2015年平面及機械車位皆上揚，內湖區漲幅最大，平面漲26.9％，機械漲40.2％，郎美囡指出，主要應為房屋交易，連同車位一併移轉，拉高車位價格；而2015年低於百萬的僅有大同區及北投區的機械車位，分別為72.6萬及82.3萬，萬華區機械車位雖維持百萬出頭，但跌幅也達到21.7％，原因為2015年交易量少，且交易集中在某幾個路段，故拉低了均價。

此外，一般而言平面車位價格較穩定，但2015年也有許多區域價格下跌不少，例如信義區大跌26.2％，中正區跌10.8％，大同、南港、北投小跌1~7％，主要是平面車位價格較高，但獨立車位買賣的部分，銀行不提供貸款，買方現金壓力大，因此購屋人選擇區域內的替代方案機率較高，如租用公園停車場、學校停車場等，使價格不漲反跌。

台北市不動產大比例為舊型公寓大廈，少有規劃停車位，故須依賴周邊公辦、私設之停車場，或附近大樓釋出之車位，在停車場有限，大樓又常有禁止非該棟住戶進入停車等規定，停車空間不足，都市更新速度牛步，無法妥善增建車位情形下，政府又計畫減少路邊停車格，僧多粥少，未來車位價格及租金可能因此上揚。郎美囡建議，若想要投資停車位，除了價格是考量主因外，要慎選優質區域，才能有保值的作用。

台中東區因為交通建設到位，都會生活圈的擴張帶動地段價值上漲，吸引對於生活環境要求較高的居民，轉向東區低密度、高綠化的居住環境，看好東區未來發展潛力，不少長期投資置產者，以目前較低總價門檻前進東區房地產市場卡位，等待增值。麗寶集團旗下的上市建商名軒開發，看好台中市東區房地產的增值發展潛力，在「台中車站特區」周邊推出1字頭房價的新建案「美好莊園」，鎖定首購及換屋族的產品規劃，正好符合市場需求。

「台中東區補漲」吸引購屋資金

越來越多人覺得七期房價已經高不可攀之際，回過頭來看到台中市政府積極建設舊市區中的東區。房地產業者表示，「台中東區補漲」的概念正在興起，主要原因是過去台中地區房地產發展「由東向西」往七期新市政中心發展，帶動資金「向西行」，也炒高區域房價，當越來越多人覺得七期房價已經高不可攀之際，回過頭來看到台中市政府積極建設舊市區中的東區，在公共建設帶動下，加上原本就擁有不錯的生活機能，房價相對親民許多，吸引購屋資金開始鎖定具有補漲潛力的台中市東區生活圈。這種「軸線翻轉」發展舊市區的架構，台中市政府也正在進行中。

東區將成為台中車站特區的商業核心區

2016年隨著台中新火車站、台中鐵路高架捷運化、李方集團艾美酒店等重大建設陸續完工啟用，預料東區即將成為台中車站特區的商業核心區。台中新市府團隊將舊火車站「再生」計畫列為施政重點，在台鐵高架化完成後，加上建國市場遷址改建、綠空鐵道計畫、台糖湖濱生態城及干城重劃區商場進駐等眾多大型建設進駐，超過600億的鉅資匯聚台中市中區、東區，吸引建築業者進駐推案。2016年隨著台中新火車站、台中鐵路高架捷運化、李方集團艾美酒店等重大建設陸續完工啟用，兩座購物廣場結合大魯閣新時代，預期將吸引龐大人潮往東區匯聚，帶動活絡周邊商圈，預料東區即將成為台中車站特區的商業核心區。

交通改善、比價效應，台中東區房產持續看好

房地產業者表示，台中市七期新市政中心房價炒高之後，反觀價格較便宜中區、東區，買氣持續加溫，顯見低單價、低總價、低自備、高品質的「3低1高」產品仍舊是目前區域的當紅炸子雞。近來不少長線投資客進駐，東區受惠於台中生活圈4號線通車，原本行經台3線約需1小時的車程將大幅縮短為15分鐘，「把台中的東邊、北邊的筋脈打通了三分之二！」房地產業者形容「大台中東邊的交通黑暗期過去，黎明正在綻放！」房地產買氣跟著逐漸走強。

台中車站特區，引領區域房地產新價值

除此之外，台鐵紅線高架5座車站(豐原、潭子、太原、台中、大慶)預計2015年底前第一階段完工通車，除打通原來前後站、活化站區商圈外，預計2017年完工的台中高架新站部分，市府將規畫為中台灣轉運中心，結合鐵路、公路路網，將中區、東區、北區串連為「城中城」。

擁有「美好莊園」，跟著區域增值同享富貴

美好莊園」第一期及第二期邊建邊售方式，每坪開價19萬元起，規畫為自住客適合的3房及4房。在公共建設帶動與民間投資強力介入下，台中市東區的房地產地段價值，已經可以嗅得出補漲動能；麗寶集團旗下的股票上市公司名軒開發就搶先布局台中東區，「美好莊園」第一期及第二期邊建邊售方式，每坪開價19萬元起，規畫為自住客適合的3房及4房，貸款8成，工程0付款。第三期預計2016年推出，總銷超過50億元，也是該區域近期最大量體新案。在整個台中東區醞釀著「補漲」氛圍下，現在低價擁有「美好莊園」，將是期盼未來增值最佳時間點。

高雄市政府即將標售的美術館美術東四路的精華地，位於該街廓基地3大地主之一的京城建設，委託知名的日本設計師安藤忠雄操刀的建案，正式推案，總銷達114億元，也因此一單一個案的貢獻，讓高雄8月份申報開工的推案金額達238.7億元，年增97.35％。

高雄房地產市場在今年5月陷入只有16.5億元的結冰推案量之後，即陸續回升，高雄市不動產開發公會秘書長林佩樺說，到了8月，會員建商申報開工的推案量達238.70億元，比去年同期的120.95億元，年增97.35％。

其中，最大的貢獻來自京城建設在鼓山區，也就是美術館特區美術東四路和美北三路、占地5,000坪的大型建案，總銷約114億元，已占高雄市8月整體推案量的47.76％，另有一個建案則是京城集團關係企業京成建設，在美術館的建案，總銷約17億元。

京城建設經理周敬恆說，占地5,000坪的建案，就是日本設計師安藤忠雄操刀的大樓住宅案，不過，該案不會採取預售模式，即使要賣，最快也只是結構銷售，因此，目前尚未訂定銷售時間表。由於該案正是位於高雄市地政局9月16日要標售土地的街廓範圍內，使得交易行情成為市場討論焦點。

該街廓是由中華路、美明路、美術東四路、以及美術北三路所包圍而成，最大的地主原本是高興昌，後來，高興昌在102年3月11日將5千坪土地，以每坪108萬元，賣給京城建設大股東蔡天贊，後由蔡天贊個人與京城建設合作，在8月份申報開工、推案。

剩下3,062.59坪的高興昌公司，為讓土地能夠緊鄰中華路，在今（104）年7月10日，以每坪125萬元，向私人地主購買248.35坪土地。

至於該街廓第2大面積的土地3,853.91坪，地主就是高雄市政府地政局，此次拿出來在第3季標售，市場人士說，該地土地使用分區屬於特住五，容積率420％，每坪底價101.16萬元，利用率可達12到13倍，以可建樓地板面積，換算每坪成本的話，土地成本每坪約7萬元左右，對於未推案，還是具有競爭性。

沈悶的高雄房地產市場，陸續也有好消息！5年前興建、皆未成交的興居建設楠梓「翠堤」1間透天豪墅，被一位香港客以6,600萬元買下，日前完成交屋；除了高價宅之外，專推低總價宅的龍騰建設，更是在南台灣首購屋市場，橫掃天下，9個多月賣出500間，成為高雄賣屋王。

興居建設董事長林詠盛證實，總共才4戶的「翠堤」透天豪墅，有1戶被香港客戶買走了，由於林詠盛留下1戶自住，因此還剩2戶待售。

除高價宅外，消息來源證實，在高雄和台南專攻2房和3房首購宅的龍騰建設，從今年1月迄今，總共賣出500戶，包括已過戶和正在辦理過戶手續的住宅。據悉，這500戶成交的城市分布，分別是高雄占87％，台南占13％，其中，2房的坪數最小的是22坪，每坪售價都未超過20萬元，換句話說，總價大都在350萬元到420萬元之間。

業界說，龍騰在高雄的推案重心，以楠梓和鳳山的華鳳特區為主，包括「上河漾」、「上河園」等系列，在房地產景氣不是很好的時候，採取「先跑先贏」的策略，快速降低餘屋庫存。

面對地產行業整體盈利水準的下滑，越來越多的房企開始尋求多元化轉型。9月8日，閩系房企陽光城集團(000671.SZ，以下簡稱“陽光城”)發佈公告宣佈，旗下全資子公司陽光城香港擬以不超過人民幣6000萬元的價格，向自然人岳家霖收購其持有的天安中國房地產有限公司50%的股權，正式介入產業地產項目的運營開發。

這是繼陽光城涉足智慧家居、醫療等領域之後的又一跨界佈局。近年來，規模快速擴張的陽光城與大部分成長型房企一樣，面臨著盈利能力下降、負債水準上升的困擾，這家過去三年銷售額翻了十倍的房企在毛利率上卻降了將近20個百分點，資產負債率更是上升超過3倍。啟動多元化的佈局能否幫助陽光城解決這一系列的難題？

多元化佈局

陽光城發佈的公告顯示，該筆交易的主要標的資產是位於廣東清遠的天安智穀項目，天安中國房地產通過下屬子公司間接持有該項目50%的股權。上述專案位於廣東清遠高新區百嘉科技創新園，用地面積為215,189.20平方米及226,022.93平方米，容積率為1.5。

作為天安中國旗下最新的一代產城融合旗艦項目，清遠天安智谷專案已於2014年8月開工奠基。專案計畫總投資50億元，擬以天安集團旗下已運營成功的的深圳雲穀、上海矽谷為參照模式，打造集科研、辦公、商務、交流、生活、生產型服務等綜合業態於一體的產業地產專案。根據天安中國房地產有限公司董事局主席岳家霖透露，建成後的天安智穀項目將可吸引1500~2000家以上優質企業入駐，提供約5萬個高端產業技術及管理崗位，可實現園區年技工貿總產值200億元，年稅收達15億~20億元。

儘管這筆交易的價格只有6000萬元，但收購上述項目意味著陽光城將首次涉獵產業地產專案的運營開發。“公司堅持‘守正出新，房地產+’戰略思路，進入產業地產領域是公司進一步健全業務結構的戰略選擇。”陽光城證券事務代表在回復《中國經營報》記者採訪時表示，陽光城目前已形成了住宅、商業兩大品類，通過與天安中國房地產的合作獲得旗下的項目儲備資源，未來可以進一步提高盈利能力。同時陽光城有望通過產業地產的經驗和資源，進入城市更新和產業運營。

在陽光城的收購公告中，陽光城也強調稱，本次交易有利於公司實施“3+X”（長三角+大福建+京津冀+戰略城市點）的發展戰略，探索產業地產領域，靈活利用並購等手段多元化、有節奏地獲取新的專案資源。而本次交易完成後，公司將增加公司房地產項目儲備資源，有利於提高公司未來房地產項目的盈利能力。

這是陽光城繼涉足智慧家居、醫療等領域之後的又一跨界佈局。從2014年開始，規模快速擴張的陽光城就已經邁出了多元化的步伐：當年3月份，陽光城宣佈與福建星網銳捷通訊股份有限公司設立合資企業，在研究開發智慧社區、智慧家居、雲呼叫服務中心、智慧社區的優勢產品等方面建立戰略合作關係，實現優勢互補，共同應對行業的升級。

同年7月，為了進一步拓展醫療健康產業業務，陽光城又宣佈增設醫療健康事業管理中心等部門，主要負責公司醫療衛生行業及其相關領域(醫療保健業、醫療教育業)的投資、運營，以及接受醫療衛生機構委託從事醫院管理，提供醫院管理諮詢服務等業務。與此同時，陽光城出資2000萬元在上海設立了上海威至博醫療投資管理有限公司，負責陽光城在衛生行業及其相關領域(醫療保健業、醫療教育業)的投資、運營，以及接受醫療衛生機構委託從事醫院管理，提供醫院管理諮詢服務等業務。

進入2015年後，陽光城在“房地產+”的戰略支持下，正式開始進入金融領域。今年5月22日，陽光城宣佈，聯合福建省能源集團等企業共同發起設立海峽人壽保險股份有限公司。陽光城出資1.95億元占海峽人壽註冊資本的13%，成為海峽人壽的前三大股東之一。陽光城認為，參與設立海峽人壽，將有利於公司充分利用兩岸市場有效資源，挖掘金融行業和新興產業的投資機會，培育新的利潤增長點。

“多元化可以說是陽光城的‘二次創業’。”一名長期跟蹤陽光城的券商分析師認為，陽光城在房地產主營業務的基礎上，陸續進入金融、互聯網、醫療、教育、智慧家居等領域，可以幫助其完成企業戰略的全面升級。

資金之考

事實上，房地產企業佈局多元化已經成為當下房企轉型的新趨勢，面對地產行業整體盈利水準的下滑，諸如?大、萬科這樣的龍頭房企都在尋求新的利潤增長點。近年來擴張迅猛的陽光城，雖然已經成功躋身中型房企之列，但其面臨的盈利能力下滑、負債上升等問題也更為迫切。

資料顯示，從2011年至2014年，陽光城地產業務的毛利率處於一個急速下滑的通道中，2011、2012、2013、2014年陽光城房地產主營業務的毛利率分別為49.43%、38.87%、36.29%和31%，四年時間下滑了近20個百分點。

“地價在漲，地價占房價的比重越來越高，融資成本也在漲，房價的漲幅卻趕不上成本的漲幅，行業利潤被持續擠壓。”在2014年的一場行業論壇上，時任陽光城集團總裁的陳凱發言認為，房企利潤下滑並非陽光城一家，而是行業大勢所趨。

也就在2014年，陽光城開始提出“穩增長、調結構、保利潤”的短期戰略目標，明確對利潤率提出了考核。為了穩住利潤率，陽光城一方面大力調整項目佈局，加大在福建和長三角等高成長性區域的投資，另一方面就是佈局多元化，以延長和豐富產品線，尋求新的利潤增長點。

“此次以收購的方式涉足產業地產，相信可以提升集團的利潤空間。”陽光城方面明確表示，這不僅是多元化手段獲取新的專案資源的方式，也是集團提升利潤表現的嘗試。


然而，對於此前並未有產業地產運營經驗的陽光城而言，佈局產業地產的風險也不言而喻。專業的產業地產運營商，需要有強大的產業資源整合能力，即便萬科這樣的行業龍頭，其在產業地產領域的試驗也曾出現過鄭州美銘產業園這樣的不成功案例。在品牌和資金實力上都不佔優勢的陽光城要在產業地產領域取得一番作為，其考驗可想而知。

針對本報有關其未來產業地產的佈局發展規劃和目標，以及此次收購的清遠智穀專案如何運營開發的查詢，陽光城未能作出回復。

值得注意的是，經歷了三年時間高速擴張的陽光城目前在資金鏈條上並沒有太多可供周旋的空間。截至2015年6月底，陽光城的資產負債率依然維持在85%的高位，其財務水準較同等規模地產公司並不具有優勢。面對多元化產業帶來的持續投資資金需求，陽光城也許需要有更多的融資途徑以維持資金鏈的穩定。

雖然樓市回暖跡象明顯，但去庫存的頭等難題並未能讓房企巨頭們喘口氣。

在公佈半年報的A股上市房企中，綠地控股、萬科A、保利地產、招商地產這四家品牌房企以過千億的庫存成為焦點，四家房企庫存總額高達1.8萬億元，在130多家房企共2.81萬億元庫存中佔據近半。

“去庫存的挑戰，加大了房企行業的倒逼壓力，房企尋找適合自己的轉型出路尤為重要。”華南一家上市房企投資者關係部管理層表示。

庫存之痛

在這四家庫存過千億的房企中，綠地控股3435.96億元的庫存“大石”最為沉重。

“自借殼金豐投資後，綠地控股憑藉超3000億元的市值成為全球最大市值房企，但其背負的包袱也很重。”曾在綠地任職的一位元地產人士向記者表示，其中過大規模的土地儲備、開發體量以及轉型過程中所遇到的“消化不良”等問題都是綠地當前面對的“坎”。

綠地是全國房企裡第二大的“地主”，據克而瑞統計，綠地的土地儲備達1.3億平方米，比?大1.5億平方米的儲備量少了0.2億平方米，位居全國第二。

值得關注的是，綠地雖然在去年年底趕超了萬科銷售額，但其今年上半年銷售827億元，相對於其年初定下的2800億元年度銷售目標，僅完成不足3成。

與綠地一樣，並不理想的銷售進度也在加大房企的庫存壓力。保利地產手握2823.51億元庫存，其上半年銷售760億元，完成全年銷售目標的48%，同時，招商地產的庫存雖然僅有1133.86億元，但其上半年銷售業績為205.1億元，年度目標達成率僅為34.2%。四家千億庫存房企中，除了萬科並未設定年度銷售目標外，其餘房企上半年並未完成年度目標的一半。

“儘管通過不斷地刺激促銷，受到房地產銷售大環境的影響，公司在一些區域的銷售速度的確放緩，導致一些項目仍未完成上半年的銷售任務。”招商地產華東區域戰略部門一位元管理層向記者指出。

在這四家房企中，招商地產雖然庫存量排名第四，但庫存總額同比增長24%，增幅最大。

“招商地產在一些區域的擴張和消化的進度都跟不上同行的節奏，比如在廣州區域，基本上就消化一個專案，前一兩年計畫發展的專案遲遲未能上馬，因此錯過不少機遇。”招商地產一位元人士向記者透露。

此外，萬科的3337.02億庫存雖然高位水準，但與其他四家千億庫存房企相比，唯獨其增速出現下降，保持了2014年庫存下降的趨勢。業內分析，這與萬科應對“地產白銀時代”的謹慎態度，並提前做足減速準備有關。

去庫存能力受挑戰

房企巨頭們要在合理週期中消化庫存並非易事。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，房企庫存之高與銷售難度加大有關，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處於調整過程中，以價換量在持續。

以綠地為例，在其巨額土地儲備中，一線城市占12.2%，二線城市占53.6%，三四線城市占34.1%。億翰智庫分析師張化東分析：“如此巨量的土地，開發完至少需要十年以上。”

“不同級別的市場調整正在加速進行，如一些房企將前幾年大量進軍三四線城市的步伐放緩，轉向到一二線城市鋪設戰線，不過這些調整需要考驗企業是否有足夠的資金以及在轉變過程中的運營能力。”一位受訪融資平臺合夥人稱，“資本圈對三四線城市的房地產發展非常謹慎，近乎到了嚴苛的地步，因此資金更青睞能夠較好調整的房企”。

以保利地產為例，業界分析，該房企在一二線城市的項目占比較大，使其在本輪房地產調控中能夠保持優勢，雖然今年其大幅減緩購地進度，但其新拓展項目仍主要集中在一二線城市。

上半年，保利地產在珠三角、長三角、環渤海三個重點核心區域累計實現銷售金額超過530億元，占簽約總金額的比重達到70%。

不過，在一二線城市的土地角逐場上，並非每家房企都能獲得入門券。




另一方面，房企的去庫存能力受到同行庫存容量大以及存貨周轉率競爭激烈的影響。

統計機構根據房企2014年資料顯示，在存貨周轉率排名前10的房企中，幾乎全部是深耕二三線城市的中小房企，如格力地產等。一些中型房企的存貨周轉率也處於高位水準，甚至能高達600%以上。相比而言，大部分大型標杆房企的存貨周轉率幾乎低於行業平均水準，其中保利地產、萬科、招商地產的存貨周轉率在200%左右。

張大偉分析，目前很多房企在加強成本控制以及提高周轉速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發展終究會遇到瓶頸，房企的可持續發展關鍵還在於戰略轉型。

隨著二手房成交價格的上漲，廣州二手房租賃市場也吹起“暖風”。近日，羊城晚報記者採訪瞭解到，8月廣州二手房租賃價格環比上升3%到5%，而同比則上升近一成。其中，越秀區8月以61.4元每平米的租金均價領跑其他區域。

值得注意的是，受地鐵線網覆蓋密度不一影響，不少租客陸續從番禺區遷至白雲區。業內人士為此分析認為，這無疑會推動該區域租金繼續上漲。

越秀月租金居廣州首位

中原地產二手成交資料顯示，8月廣州租賃宗數和租賃面積環比分別上漲4.6%和0.6%。而租金均價約52.9元/平米/月，環比漲幅達到5%，是截止至目前今年租金最高的月份。滿堂紅鏈家市場部的統計資料也顯示，8月份廣州市9區（不含南沙、從化）二手住宅平均租金為50.7元/平米/月，環比上升3.4%，同比上升7.8%。

8月，得益于開學季以及畢業季，越秀、天河兩區在租賃方面表現亮眼，成為全市中心六區中量價齊漲的區域。越秀、天河區宗數環比上月分別漲17.8%和8.2%，租金均價環比也分別上漲了7.9%及4.5%。另外，天河區租賃宗數仍以29.2%的占比成為最熱門的租賃區域，但越秀區則以61.4元/平米/月的租金均價領跑其他五區。

據中原地產中山一路分行高級營業經理龍濤表示，在楊箕一帶，租賃需求十分大，租盤緊俏。其中，不少是孩子在東風東路小學上學的家長過來租房，一家三口通常會選擇租賃兩房或三房的戶型。

同樣，中原地產寺右新馬路分行高級營業經理鄒宇也表示，在五羊新城板塊，8租賃需求量及成交量均有所增長，由於該板塊與珠江新城僅一路之隔，這期間不乏畢業生、珠江新城的白領以及陪讀家長過來租房，他們多傾向于租賃電梯樓。

外省戶籍租客占比超五成

值得一提的是，滿堂紅鏈家的租賃統計資料顯示，今年前八個月，廣東省非廣州市戶籍的租客比例為33.4%，其他省份戶籍的租客比例為54.9%，佔據絕對主導。


滿堂紅鏈家市場部高級經理周峰分析，過去三年，隨著市區特別是金融板塊周邊的住宅租金快速上升，大批工薪族開始從天河、越秀的中心地域向外遷徙，到租金相對較低的板塊尋找合適的房子租住，於是白雲、番禺成為一北一南兩個聚集外地務工族的區域。但由於地鐵線網覆蓋密度不一，番禺特別是南部出現上下班高峰期擠不上地鐵3號線的頻率較多，也就迫使部分租房族再次從南部轉移到北部，這也是今年以來市橋、南村板塊租金出現同比回落的原因。可以肯定，現時白雲區對外地人士的吸引力正逐步提高，平均在30-40元/平方米的板塊租金，比越秀、天河兩區多數板塊低20%左右，租客“北遷”已成為大趨勢，中心區租客進一步分流，必會促使白雲區的小業主存在上調租金的可能性。

萬達全球招商平臺在2015年第九屆萬商會上備受矚目，該平臺也是萬達集團以品牌和服務輸出為模式，向輕資產轉型的重要嘗試。

基於130多座萬達廣場、超過5000家合作品牌的龐大商業規模，以及89個城市、26個省的廣闊區域分佈，萬達全球招商平臺在2015年第九屆萬商會上備受矚目，該平臺也是萬達集團以品牌和服務輸出為模式，向輕資產轉型的重要嘗試。

據介紹，該平臺向全行業免費開放，可以幫助品牌商與購物中心實現最有效率的對接，萬達也可以通過該平臺向全行業輸出在商業管理方面積累的經驗和資源。

“這是萬達商業管理全面資訊化平臺的核心平臺之一，萬達將自己的萬達廣場、品牌資源與經驗彙集在這一招商平臺上，並不斷導入外部購物中心和品牌，並通過對品牌商和購物中心向平臺發送的資訊進行梳理和分析，實現品牌商和購物中心最有效的匹配和對接，為品牌商們解決‘找商場難’的問題，為購物中心解決‘找合適品牌’的難題。”萬達商業相關負責人表示。

據瞭解，目前該招商平臺囊括的購物中心以萬達廣場為基礎，至2015年底已開業萬達廣場數量將達135座，2020年將超過500座。隨著外部購物中心的快速入駐，平臺購物中心總量將超過2000家。

規模成就平臺

“萬達廣場已經開了133個，管理體系非常龐雜，無論是品牌商，還是購物中心運營商，都會遇到資訊不對稱、管理人員冗雜、資源不方便共用等問題，基於這些問題，為了減少溝通成本，甚至要把溝通成本放到最小化，萬達建立了今天的全球招商平臺。”萬達商業相關負責人表示。

“如果我們今天只開了十個萬達廣場，我沒有辦法做一個平臺。但是現在我們有超過100個萬達廣場在運營，所以我們可以做這麼一個招商平臺。”上述人士說道。

統計資料顯示，從2001年到2015年，每一年中國的購物中心增量是300座以上，結果導致招商資源儲備不足，出現空鋪的同時，已經招滿商的、開業的廣場經營壓力也非常大。

為了解決這個問題，招商平臺的建立就顯得十分必要。

“目前萬達商業已經是全世界最大自持有物業的持有者，也是最大的商業管理企業、實體交易平臺，用這個平臺我們已經有一個線下的實體平臺，我們有基礎再來打造這個招商平臺。我們做這個平臺以後，希望能夠把國內外海量的招商資源，通過線上線下快捷融合，來實現品牌商家的無縫對接。”上述負責人介紹稱。

據瞭解，“真實、容易、免費”將成為萬達全球招商平臺的主要特徵，招商平臺以後會非常簡單，你要進購物中心，只需要登陸這個平臺就可以解決問題。

據介紹萬達的全球招商平臺主要通過智慧匹配、一站式的招商服務以及大資料優選和評估三個方面來實現商家簡單快捷地進駐購物中心。

首先是智慧匹配，依託萬達龐大的品牌資源，品牌資源和租賃資源將通過中間的大資料進行分析和智慧匹配，來實現招商服務，幾千個、上萬個品牌資源和幾百個購物中心，這兩方面之間的對等關係，要通過大資料的智慧來匹配。

“這個平臺現在主要是以萬達購物中心為主，未來將面向中國的所有購物中心開放。”萬達招商人員介紹道，萬達還將主動把累積的品牌資源庫注入到招商平臺裡面，通過一個完善的品牌評價體系對每一個品牌進行公開公正的評價，然後甄選品牌是否適合購物中心的定位。

而一站式招商服務則為發佈招商資訊、談判進度以及到最後的簽約，建立全流程的監控；最後通過大資料的分析來進行自動的優選和評估，以充分瞭解某一品牌的區域分佈，以及拓展意向、合作意向及經營情況，通過這些大的經營情況來實現智慧的匹配。

11月全面上線

據瞭解，在萬商會上首度亮相後，“全球招商平臺”將於11月全面上線，目前該平臺已經啟動招募。

根據介紹，該平臺上線後，將嚴格按照系統管理運行。

“有意向合作的品牌商無需去找總經理或招商人員，第一步是在網上註冊登記，當你註冊登記以後，我們內部會有一個非常嚴格的評審系統，對這個品牌進行評審。”上述負責人表示。

據瞭解，對此前沒有合作過的品牌商，萬達將專業的團隊現場考察，以確定品牌商的資質，品牌審核後，進入意向評審，評審以後，該系統會自動生成一個評審的意向結論表，自動發送到運營中心、招商中心和綜合業務管理中心，最後來指導該專案的品牌落位。

“品牌落位完成後，我們就進入到租賃管理系統。這個招商平臺會自動一鍵式接入到資產租賃系統。我們招商平臺所有的決定，最終的品牌落位到我們簽訂合同以後，最後直接接入到我們的資產租賃系統。通過我們的資產租賃系統來實現我們從前期招商到後期的運營管理的全鏈條服務。”招商平臺工作人員介紹。

據介紹，11月全面上線後，萬達全球招商平臺將向註冊用戶發佈每一個萬達廣場的招商資訊，包括已經開業萬達廣場的調整時間、計畫調整到期時間，以及店鋪租期預約等等。

上述人員介紹道，發佈以後，每一個品牌只要是符合這個系統，登陸進去以後都能看到萬達廣場的招商資訊。


“此外，我們還會有一個專門的業態招商資訊發佈。比如百貨的調整，KTV的調整，或者某一個區域的調整，可以做專門的業態品類的調整發佈，發佈以後，品牌商可以定向申請做這些品類的招商資訊。”相關負責人表示。

據瞭解，萬達全球招商平臺還將發佈品牌的拓展資訊，跟萬達廣場合作的所有品牌，你的拓展資訊可以在該平臺發佈，凡是與萬達商業聯合發展聯盟裡面的購物中心，全都可以看到。

經過多年運營，萬達集團已經成為國內商業地產運行標杆，萬達廣場早已成為行業效仿學習的對象。在此成就之下，萬達集團不再關門發展，而是將自身品牌資源、運營經驗毫無保留地拿出來，欲通過“全球招商平臺”打造一個全球最豐富、最優質、最具效率的招商平臺，為品牌商及其他開發商牽線搭橋的同時，也將促成現有資源、平臺的價值最大化。

斥資近400億元征戰一二線城市土地市場，拿下五幅高價地塊，今年1~8月，華潤置地表現搶眼。

截至目前，華潤置地已先後斥資近400億元，在北京、上海、廈門等多地拿下高價地塊，激進的拿地策略也引發了市場對其財務風險和業績承壓的質疑。

9月9日，華潤置地向《中國經營報》記者發來一份澄清聲明表示，上半年在土地市場的表現是公司在穩健執行投資策略之時與部分重點城市供地節奏偶合的結果，屬於正常範圍內的土地儲備補充。“今年以來，華潤置地累計跟進專案超過100個，實際參與競買項目共33個，獲取專案共11個，其中總地價較高的5個項目均為與合作夥伴聯合獲取。”華潤置地表示。

不過，高溢價拿地也引發了市場對於未來開發風險增加的擔憂。CRIC研究中心表示，雖然華潤置地均採取合作拿地方式緩解資金壓力、分散開發銷售風險，但高價地甚至是地王在手，總有些“米粉貴過麵包”的危險，對企業未來的開發運營以及盈利都提出了巨大的挑戰。

回歸一二線意圖明顯

基於一線城市升值潛力較大，華潤置地在土地投資方面也顯現出明顯的偏向。

CRIC研究中心分析認為，今年前7月，華潤置地回歸一線城市意向明顯，去年同期一線城市新增土地建築面積僅占1%，今年則跨越式增長到四成。

資料顯示，今年1~8月，華潤置地共取得11幅地塊，總地價近400億元，土地主要分佈於北京、上海等一線城市及福州、武漢等市場前景良好的省會城市。

事實上，早在2010年由於一二線城市嚴格執行限購、限貸政策，華潤置地基於其對市場形勢的判斷，開始加速向三四線城市佈局，縮減了其在一線城市的佈局。

記者梳理發現，僅在2010~2011兩年間，華潤置地斥資近400億元先後進入17個城市，其中13個為省會級以下城市。

業內人士指出，緣於此前對房地產形勢判斷失誤的拖累，華潤置地毛利率也出現持續下滑的局面。公開資料顯示，2011年華潤置地的毛利率為39.5%，隨後2012年底下降至36.9%，2013年則繼續下降到28.2%。

不過，這一戰略隨即得到調整。2013年，在一二線城市的市場熱度全面回暖，三線城市的前景逐漸趨弱的背景下，華潤置地根據行業市場變化及可持續發展戰略制定了“深耕一二線重點城市、擇機佈局部分表現較好的二三線城市”的投資策略，在今年表現尤為明顯。

“華潤置地加碼一線城市的佈局，和其他房企一樣，目的明確，反映了積極的區域佈局策略。”易居智庫中心研究總監嚴躍進表示，有這樣一個策略調整的房企，多半是進行了反思，後續對於一些三四線的項目，可能會加快折價銷售，目的是為了快速回籠資金。更重要的是，部分毛利率低的專案，可能會成為集中突擊去化的內容，以防止後續經營的失誤。

隨著一二線城市專案開發不斷加快，毛利率正處在逐步回升的通道中。華潤置地表示，毛利率承壓下降是行業整體趨勢，華潤置地上半年32.2%的綜合毛利率水準處於行業較高水準，且較去年同期的30.4%有較顯著的改善，體現了公司整體運營效率及成本管理能力的提升。

根據華潤置地2015中期業績公告，上半年華潤置地佈局全國53個城市，總土地儲備計容建築面積達4215萬平方米，其中開發物業3647萬平方米，投資物業568萬平方米。華潤置地稱，土地儲備總量能滿足未來三至五年的發展需求。

激進的拿地策略也引發了市場對其財務風險激化、業績承壓的擔憂。根據最新資料，截至今年6月底，華潤置地總的有息負債是923億元，其中人民幣的負債是386億元，占42%；境外部分的港幣、美元負債是537億元，占58%。

不過，華潤置地回復本報記者稱“財務政策穩健，資產負債表健康”，負債率方面總有息負債率、淨有息負債率分別為42.3%和39.4%與同期相比穩中有降，維持行業較低水準。

華潤置地表示，簽約額表現優於行業平均水準及市場預期。資料顯示，今年1~6月實現簽約額人民幣370億元，按年增長45%，目標完成率47%；1~7月實現簽約額人民幣487億元，按年增長43%，目標完成率63%，“公司有信心在年內完成人民幣780億元的簽約額目標。”

“整體來講，華潤置地仍然會積極地高度關注一線城市和省會城市，還有一些有產業支撐的城市，尤其是符合華潤置地長期投資方向的城市的土地情況，並積極地參與。”在8月24日華潤置地2015年中期業績會上，華潤置地執行董事、副總裁唐勇表示，我們也觀察到了有些城市的土地拍出了相當高的價格，這隱藏了很多的風險，所以華潤置地在目前這個市場情況下還是會保持一個理智的狀態。另外從公司風險層面看，華潤置地仍然會保持一個健康的財務結構，會控制負債比例。

合作拿地緩解資金壓力

值得注意的是，華潤置地在一線城市的拿地成本頗高。資料顯示，今年前7月成交總價已微超去年全年水準，但新增土地規模僅為去年的31%，整體成交均價大幅飆升至11679元/平方米，同比漲幅高達289%。

有媒體統計稱，今年華潤置地已在全國土地市場接連拿下五個地王專案，涉及北京、上海、福州、武漢等多個城市，並兩度刷新上海地王紀錄。

比如，1月在北京豐台區競得三幅宅地，其中亞林西居住區一期兩幅地塊樓板價在25000元/平方米上下，另一幅白盆窯地塊樓板價超20000元/平方米；3月、6月在上海接連拿下閘北“地王”，樓板價更是高達34871元/平方米和38062元/平方米。

這也引發了市場擔憂。CRIC研究中心報告稱，一線占比加大，拉高拿地成本，地王或成“燙手山芋”。雖然華潤置地均採取合作拿地方式緩解資金壓力、分散開發降低風險，但高價地甚至是地王在手，總有些“米粉貴過麵包”的危險，對企業未來的開發運營以及盈利都提出了巨大的挑戰。

對此，華潤置地稱，上半年在土地市場的表現是公司在穩健執行投資策略之時與部分重點城市供地節奏偶合的結果。今年，華潤置地關注的重點城市集中供應了部分優質地塊，公司在深入可行性研究之後，與合作夥伴聯合競得幾宗總地價略高的地塊，但樓面地價仍在可行性研究範圍之內。

“今年以來，華潤置地累計跟進專案超過100個，實際參與競買項目共33個，獲取專案共11個，其中總地價較高的5個項目均為與合作夥伴聯合獲取。”華潤置地表示，“截至8月底，華潤置地合同權益地價約220.2億元。權益地價相比華潤置地2015年780億元的簽約目標而言，僅占28%，這在行業內屬於正常範圍內的土地儲備補充。”


針對局部城市土地競拍市場可能過熱的預判，並已放棄參與競買北京孫河、東壩、石榴莊等高總價地塊。華潤置地表示，據公開資料統計，2015年以來，全國土地成交總價最高為廣州海珠區廣紙片區地塊，總價為88.9億元；樓面單價最高的為深圳福田區深南香蜜立交西北側地塊，樓面單價為7.77萬元/平方米。“無論是土地成交總價還是樓面單價，華潤置地單獨或聯合參與獲取的地塊都排名靠後。”

嚴躍進分析認為，“在短短時間內拿下5個地王項目，這個是後續的經營風險點。雖然從其本身來看，可能資金壓力不大，但若後續此類地塊項目有競爭性的項目，那麼高地價上的項目競爭優勢就無從可談。”

9月11日，廈門公開拍賣集美新城板塊一宗地塊，土地面積11.39萬平方米。最終經過近兩個小時的競價，最終地塊被世茂以總價39.22億元競得，折合樓面價1.04萬元/平方米，溢價率76.19%。

資料顯示，集美區2014JP04地塊位於集美新城杏林灣路與集美大道交叉口南側，緊鄰IOI棕櫚城，土地面積11.39萬平方米，建築面積37.85萬平方米，土地用途為城鎮住宅、批發零售用地、商務金融用地，起始價22.26億元，樓面價為5881.73元/平米。

地塊吸引了保利、IOI、住宅、萬科、中駿、禹洲、世茂在內的七家房企。IOI首先叫價，隨後萬科、世茂、保利、住宅、中駿等房企相繼加入競拍。由於競價增加幅度400萬元，房企們舉牌也幾乎不作考慮。

其中，禹洲表現積極，先後加價1000萬元，將地塊總價推高至28億元。世茂毫不示弱，也相繼加價5000萬元，地塊總價隨即升至30.56億元。

到了競拍的後半段，現在基本只剩下世茂、IOI、住宅在舉牌，總價從34.38億元升至37.5億元。此時萬科再次殺入，先後數次叫價，不過在37.94億元左右選擇放棄。

最後，在住宅、世茂的較量中，世茂以總價39.22億元贏得勝利，地塊折合樓面價1.04萬元/平方米，溢價率76.19%。

另於9月7日上午，廈門公開出讓海滄區兩宗地塊，兩地塊均由廈門海滄投資集團有限公司拿下，其中地塊h2015P04成交價為3.75億，而h2015P03成交價為底價4.42億。

近日多個新盤開售，加上市場觀望美國聯儲局議息結果，二手成交繼續低位徘徊。美聯物業統計十大屋苑，周六及日錄得6宗成交，按周無升跌。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，股市跌勢喘定，但後市走向未明，加上發展商繼續促銷新盤，推盤攻勢更升級，但二手業主減價情況不多，所以整體氣氛仍偏淡，預料至年底樓市仍由新盤主導。

二手料續淡靜

利嘉閣地產統計的十大屋苑，周六及日錄得9宗成交，按周無升跌。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，在新盤強攻下，二手客源被吸走，二手市場將繼續處於淡靜局面。

不過，中原地產統計的十大屋苑，周六及日僅得5宗成交，按周跌4宗，跌幅逾四成。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，細銀碼單位仍受上車客及新盤向隅客支持。而自8月股災爆發，加上外圍經濟前景不明朗等因素，買家入市信心不足，市場由以往不時出現創新高成交，轉為頻錄低市價成交，二手成交量持續低迷。

舖位租金持續受壓，令業主願意放售手上舖位，最近逾億元的舖位放盤亦見增加，由資深投資者「藥房張」張偉強持有的柴灣高威閣1樓舖位，以1.3億元放售。地產業界認為，現時很多舖位業主均睇淡未來舖租前景，加上現時舖位已升值不少，所以願意減價放售「止賺離場」。

美聯旺舖區域營業董事游院玲表示，獲委託出售高威閣1樓舖位，建築面積1.4萬方呎，業主意向價1.3億元連租約放售，折合呎價9286元。她指出，現時該舖位分別由中式餐飲及超級市場租用，每月租金收入共約30.5萬元。

睇淡前景 止賺離場

翻查資料，最近有多個逾億元的舖位於市場放售，包括銅鑼灣波斯富街66號地舖，業主意向價由4億元，調低至3.5億元；鰂魚涌英皇道惠安苑地舖連兩個車位，以2.1億元放售；由培新集團持有的尖沙咀漆咸道南鐵路大廈地下B號鋪，市傳以2.5億元獲財團洽購至尾聲。

中原（工商舖）營運總監潘志明表示，近月舖位租金受壓，業主亦睇淡未來的舖位租金，認為會持續下調，租金回報有限，加上業主持貨多年，舖位升值不少，所以願意減價放售「止賺離場」。

被視「地王」的石硤尾延坪道地皮，將於本周五截標，受地皮斜坡問題及市況轉差等因素影響，市場估值低見56.9億元，樓面地價約9,000元，但仍然有望成為今年批出最大金額地皮。

市況轉差 財團出價料審慎

位於帝景峰北面的延坪道地皮，面積約22萬平方呎，由於屬市區罕有豪宅地皮，且發展規模亦較大，可建樓面約63.2萬平方呎，一直是今年賣地計劃的焦點，估值一度達百億元，問鼎地王寶座。

不過，由於地皮賣地章程列明，中標發展商須保養項目後方逾200萬平方呎的天然斜坡，增加項目發展難度及風險，加上近期在股災下，市況明顯轉弱。

綜合市場測量師對項目估值，已經降至56.9億至94.9億元，樓面地價介乎9,000至1.5萬元。

需保養斜坡 增不明朗因素

當中理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，斜坡問題是項目最值得關注的地方之一，例如政府事前公開地皮天然山坡風險的研究報告，提及一部分的維修及保養工程，也強調發展商仍然須自行進行詳細的地質勘探，為長遠保養「包底」，除了在成本上增加不明朗因素，亦增加發展所需的時間。

與此同時，延坪道地皮地積比率2.88倍，屬中密度發展，張聖典認為，在發展密度、景觀等，均有別於嘉里（00683）高價投得筆架山龍翔道地皮，所以估值僅56.9億元，樓面地價約9,000元。

另一方面，戴德梁行大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚較為樂觀，認為同區多年來缺乏新供應，預計中標發展商在項目加入洋房元素，所以相信仍然是各大發展商競投目標，估值約75.9億元，樓面地價約1.2萬元。

踏入9月秋季，開發商憧憬的「金九銀十」商機也隨之來臨。但在內地經濟疲弱、A股暴跌導致財富縮水，加上「抗戰閱兵」小長假因素的影響下，今年的「金九」開局表現異常慘淡。北京、上海和深圳這三大一線城市，9月首個星期的樓市成交量環比暴跌3-5成不等，創下最近半年的新低紀錄。不過由於內地政府推出多項利好措施力挺樓市，開發商對整個「金九銀十」的前景仍持審慎樂觀看法。

北京：均價升15% 成交減38%

9月3日舉行抗戰勝利70周年大閱兵，舉國為之歡騰。北京人向來關心國家大事，對「閱兵」的熱情也遠比其他城市居民更高。與之成為鮮明對比的是，北京的樓市成交卻出奇淡靜。

據內地權威機構鏈家市場研究部統計，9月首周（8.31-9.6），北京的新建商品住宅成交量為1,208套，較此前一周環比下降48.1%。純商品住宅成交（不含保障房、自住房）743套，環比下滑52.5%，重回今年4月份的水平。二手市場方面，住宅共成交2,737套，環比下降40.1%；其中9月2日和3日更出現「零成交」的罕見場面。

亞豪機構市場總監郭毅認為，由於9月3日北京房地產交易管理網暫停相關服務，導致住宅成交量跌至階段性低點。以日均成交量計也僅有196套，環比亦出現38%的大幅下滑。他稱，由於「閱兵」限行帶來的交通等各種不便，以及由此帶來的社會關注點的轉移，是造成9月首周成交低位啟航的重要原因。

至於樓價，9月首周的平均成交均價為每平方米35,574元人民幣，環比上漲14.9%。鏈家市場研究部分析員李巧玲表示，目前漲價項目仍在擴圍，且漲價幅度也在增加，但是大部分項目價格的調整範圍處於3%以內，幅度較小。且大部分項目積極推出購房優惠與紅包優惠，若後續供應增加，供需矛盾得到改善，房價的上行速度或將有所放緩。

深圳：股市暴跌 樓市遭殃

上半年領漲全國樓市的深圳，成交也出現了明顯下滑。據深圳中原地產數據披露，9月首周深圳一手住宅成交989套，環比下降近30%；成交面積也跌破10萬平方米，回到了今年4月份的水平，明顯低於今年5-8月周均15萬平方米的成交量。

深圳中原地產指出，從每個月的成交量數據來看，6月份為約1,700套，7月份為約1,400套，8月份為約1,300套，可以明顯看出成交套數呈下降趨勢。相信主要由於證券市場巨幅震盪，導致不少購房者可供變現的金融資產縮水。不少分析人士亦指出，這種「股市暴跌，樓市遭殃」的現象，在有「資本樂土」之稱的深圳體現得尤為明顯，預計整個9月深圳的樓市成交量都難有明顯起色。

廣州的情形也與之類似，9月首周全市新建商品住宅成交量1,459套，環比減少22.7%。面積16.82萬平方米，環比減少24.6%；根據中原地產研究部監測，外圍區仍會是今年「金九銀十」的主力區域，尤其是南沙、番禺、增城三個區域，競爭將相對激烈。但廣州樓價的總體走勢仍是穩定的，大漲的可能性極小，不排除個別特別受歡迎樓盤小幅漲價的可能。

上海：需求透支 樓市退燒

據鏈家地產市場研究部公佈，9月首周上海商品住宅成交面積為21.82萬平方米，環比大幅下滑45.13％，創下近五個月以來單周成交量新低。開發商普遍認為市場情緒比較低落，主要是由於上半年市場需求透支得太厲害導致。

截止到8月底，上海的樓市成交都極其暢旺，綜合戴德梁行華東區綜合住宅服務部和鏈家的統計數據，上半年住宅成交45,619套，總面積563.87萬平方米，同比增長43.63%，創下五年來最好紀錄。7月成交量為134.6萬平方米，同比大漲92％，創下六年新高。8月份成交量為124.6萬平方米，同比繼續大漲90.5%。

不少分析指出，今年上半年持續的樓市高燒，透支了很大一部分購房需求。《上海證券報》引述鏈家地產聯動事業部總經理高勝全表示，上半年尤其是整個二季度，樓市情緒極為高漲，部分股市獲利資金轉投樓市，令改善型需求集中釋放。「可以明顯感覺到購買需求在上半年透支嚴重，導致之後成交量持續萎縮。以環比計，7月成交環比已經縮量兩成，8月繼續萎縮10%至15%」。

價格方面，據不完全統計，上海樓市9月份預計有199個樓盤推出優惠政策，創年內新高，同比上漲三成有餘，其中最大力度的優惠接近93折。不少開發商表示，預計10月更多新盤上市後優惠力度會更大，尤其是10月中旬以後，開發商在年底銷售衝刺的業績壓力下，強銷期內的優惠將更加實際。

香港怡和集團首次進軍上海商業地產，近日怡和旗下香港置地與上海前灘國際商務區投資(集團)有限公司簽訂協議，雙方將投資約200億元（人民幣，下同）共同開發商業項目。據悉，此次合作意義重大，不僅是怡和進入上海的第一個項目，更是寄希望予怡和可將在香港中環創下的輝煌經驗帶入上海。

200億合資建前灘項目

據上海前灘國際商務區投資公司方面表示，怡和作為香港中環的大業主，此前多次尋找進入上海的機會。這次總投資約200億元，合資共建前灘一處面積達21萬平方米的商業項目，包括酒店、出租公寓等，是核心商務區重要的城市綜合體項目，且希望合作方可以長期持有。

怡和近期北上動作頻

另據公開資料顯示，前灘未來會成為上海新的世界級中央商務區，功能定位為金融中心提供服務的跨國企業地區總部集聚地。為開發此處，上海前灘國際商務區投資公司已經和太古集團、美國鐵獅門集團陸續展開合作。

業內人士指，怡和近期北上動作頻頻，來自內地資產的利潤佔比也相當可觀，此前在重慶、北京等地有多個地產項目；另外在內地還有多個酒店項目。除地產以外，今年2月怡和集團旗下牛奶有限公司共出資57億元認購內地一家連鎖超市永輝超市8.13億股，這也是牛奶公司有史以來最大一起收購。

　　今周共有兩場私人拍賣，合共推出三十七項物業，包括有豪宅、中細價樓、鋪位、車位及地皮。黃大仙現崇山高層，開價一千五百八十萬元。至於元朗一幅萬餘呎的地皮，開價一千三百五十萬元。

　　周內拍賣的包括，本周三由忠誠拍賣推出十六項物業，位於九龍黃大仙現崇山高層A單位，面積為九百四十四方呎，開價為一千五百八十萬元。該十六項物業當中，也不乏細價單位，包括荃灣荃灣中心、嘉湖山莊美湖居、九龍城道定安大廈等物業，單位開價介乎三百餘萬元至五百餘萬元。

　　至於黃開基本周三推出二十一項物業拍賣，當中多以細單位為主，包括位於灣仔駱克道四四一號駱克大廈，涉及低層A二室，物業面積為五百零七方呎，開價為五百九十八萬元。

　　另外，同場亦推出多項非住宅物業及車位，包括位於屯門啟民徑四十九號興發大廈低層雙號鋪，物業面積為二百餘方呎，開價為八百六十萬元。其車位位於火炭穗禾路十六號碧霞花園，涉及B一○三號車位，開價為二十八萬八千元。

海外置產襲捲全台，21世紀不動產統計內政部地政司經營國外不動產仲介及代銷業者數量，發現截止2015年8月，全台共計381家業者經營海外不動產項目，較2013年相比上漲157％，數量遽增，但交易安全問題也隨之浮出水面。

海外交易安全進一步受到重視，為保障消費者權益，內政部日前聲明房仲業者從事海外不動產仲介業務，應遵循《不動產經紀業管理條例》、《消費者保護法》及《公平交易法》等國內相關法令規定，提供民眾正確充分的消費資訊。

21世紀不動產副總經理曹若琪表示，目前海外交易糾紛多癥結於廣告內容誇大及與事實不符，除誇大投報率及稅費試算誤差外，物件自身相關資訊是否準確也成為核查的焦點，例：建案位置是否無誤、周邊建設是否屬實等，曹若琪補充，個案不實依管理條例將可裁罰6~30萬，非個案之整體性廣告不實則依公平罰裁罰2500萬元。但政府難以實地核查，基於此象，內政部建議製作海外不動產說明書，現正處爭議階段。

曹若琪提醒，因應此局勢，海外交易安全不可忽視三大環節：品牌的嚴格把關、審核建案是否有保障、出場機制是否健全，環環相扣，缺一不可。

第一環：品牌的嚴格把關，曹若琪說，截止2015年8月份全台登記經營海外不動產項目的業者共計381家，約佔不動產業者總比5％，但實際數字卻有待核實。現不乏有業者與海外建案經銷商接案簽約，便成立國際地產公司亦是代銷中心，利用三角簽拉抬售價，恐有逃漏稅之虞。

為保護消費者自身權益，在入場前除需做足功課，嚴選仲介品牌才是首要關鍵，擁有全球通路的業者更具保障。國際性房仲品牌多透過與各國總部及建商直接合作，拒絕三角約、拒絕墊高價差及國際盤價統一，以利消費者在資訊爆炸的市場中得到最正確的訊息，且若是購屋過程中出現問題，台灣的負責窗口能為客戶即時處理，爭取最大利益，少走彎路。

第二環：審核建案是否有保障，曹若琪補充，海外建商的合法性及財務狀況也十分重要。以柬埔寨為例，投資商品眾多，許多建商未具備各合法執照就開始銷售，能否能如期完工更是一大問題，故選擇擁有成功實績經驗的標竿建商，購屋品質更擁有保障。

第三環：出場機制是否健全，曹若琪強調，無論在哪個國家購屋，退場機制皆須深思：未來接手客戶是誰？誰協助我出場？市面上新案不斷推出，將來我的二手屋有何優勢？21世紀不動產遍佈全球79個國家，擁有6,800個服務據點，各國加盟店都能替客戶銷售當地二手屋。