上櫃建商富裔實業（6264）訂11月6日舉辦臨時股東會，擬討論減資彌補虧損事項，累計1~8月營收僅1674.4萬元，較去年同期減逾8成，引起市場關注，對此，董事長祝文定表示，營建事業現傾向保守，不排除減資後再增資，以擴展旅館事業。

擴展旅館事業
祝文定2010年3月入主網通廠德士通，去年更名富裔實業，旗下包括國礎建設、富裔實業等建設公司，今年主要認列北市延吉街的「大安富裔館」，富裔實業總經理劉建文說，年底或明年初還有即將完工的「富裔河」，此案富裔可分回金額約10多億元，「富裔館規劃為旅館，目前仍在變更程序，採單層銷售，將採售後回租，陸續有客戶接洽。」

11月臨時股東會，祝文定說主在調整營運體質，對股東權益不會有影響，「一部分也是要將入主德士通之前的累虧去掉，之後不排除再增資，擴大旅館相關行業營業項目。」依照富裔規劃，此次減資比率約37.23%，期望減資後每股淨值可超過10元。

98歲奶奶決定上訴 餘生爭取居住權

買地爭議
新店碧潭瑠公圳一帶的木磚老屋，帶著日治時代韻味，98歲老奶奶陳罔市，早期向瑠公農田水利會借地建屋，世代居住70年，水利會4年前將土地賣給新店地主李茂財，老奶奶遭告敗訴須拆屋還地，恐無家可歸，老奶奶決定上訴，用盡餘生爭取居住權。

高齡98歲老奶奶陳罔市，1945年隨先生蔡金木在瑠公圳道旁借地建屋60坪，世代居住已70年，雖土地所有權屬瑠公農田水利會，但已取得新北市工務局核發的合法房屋使用執照，歷年繳納房屋稅，並曾在1965年、2001年多次向水利會提出購地申請，皆遭拒絕。
但這塊地後來賣給新地主李茂財，老奶奶與相依為命的外孫女賴碧珍遭告侵占土地，上月28日法院一審判決老奶奶得「拆屋還地」。

有合法房屋證明
採訪當日，來到老奶奶陳罔市的家，在孫女攙扶下，她走在庭院輕唱最愛的歌曲《身騎白馬》，惆悵望著每一磚瓦、花草，原本開朗的她在得知敗訴後，變得沉默不語，健康似乎也走下坡。
外孫女賴碧珍繼承房子而成了被告，2年來每月出庭2次，她難過說，「過去一直都持續向水利會申請買地，但水利會表明機關用地不賣不租，要我們住下去沒關係，為什麼2011年突然把地賣掉，還是鄰居講的，這對住在這70年的我們不公平吧。」

默許借地70年的水利會，為何急於賣地？瑠公農田水利會辦人員僅回應，因附近有地主提出申請興建房子需求，當時有貼出公開標售公告，已盡告知義務。

2度買地皆遭拒
這塊近60坪的土地，由經營電器行的崟豐實業董事長李茂財成為新地主，岑豐辦公大樓就在老奶奶家後方，他以妻子、姪子等家族8人名義，分成北宜段135、137及138地號共兩案提告，一審判地主可假執行775萬元拆屋，老奶奶若要暫緩拆除，得提出反擔保金2325萬元。
賴碧珍紅著眼眶說，「曾接到威脅電話：『妳慘了，我775萬元就可以拆你房子，看妳怎麼辦！』，我不要任何錢，只希望外婆在這裡終老。」她質疑地主長期投資土地，庭訊也說要收回土地合併自建，碧潭周邊很多建案，都想把瑠公圳變成豪宅後花園。

要申請古蹟建築
李茂財表示徵地是為擴大公司辦公室，打官司前就曾多次協調，願給1450萬元讓老奶奶自行安置，但協調不成，現在勝訴了仍願以1450萬元調解促老奶奶搬離。
另一案將於10月1日開庭，老奶奶委任律師葉恕宏指出，為保留居住權，正向新北市府申請成為古蹟建築，而依《農田水利會財產處理辦法》，水利會也應公開標售土地，主動通知建物所有權人有「優先購買權」，二審將傳喚水利會提出證明。

要成為正牌的房仲，至少得完成30小時訓練，也須通過專業訓練機構舉辦的測驗，成績合格者才能獲得營業員證照。近年房仲人員激增，不少機構欲分食訓練費大餅，卻濫發證照，日前內政部公告廢止台中市仲介從業人員職業工會的訓練資格，更稱近7年就查獲9間不合格的機構，將持續稽核。

不及格改成及格
被廢止資格的台中市仲介從業人員職業工會，低調不願表示意見。
內政部地政司表示，台中市仲介職業工會把不及格的測驗卷改成及格，還發放「不動產經紀營業員訓練證明書」出去，依據「不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法」，構成廢止資格。

曠課睡覺沒在管
地政司副司長施明賜表示，目前有3種機構可培訓仲介、頒發證照，分別是有不動產相關科系之大專院校、仲介或代銷公會、以及不動產相關之非營利機構或團體，最常出問題的往往是第3種，弊端包含訓練時數不實、測驗不實、沒開課也發證明書。政府除了不定期抽查，近3年還開始進行遠端監控，透過網路觀察上課情形，施明賜說：「今年已經查到2案，還有幾個案子也還在處理。」

台中市仲介公會理事長林金雄表示，不動產營業員的訓練，本來就應交給真正專業的機構來做，早期內政部任意開放，任由良莠不齊的機構分食大餅，「不僅上課不盡確實，學員曠課、睡覺也都沒在管，還照樣核發證照。」他認為現在內政部管理從嚴，對提升仲介整體素質是好事。

優良不動產認證廢除 省萬元

內政部日前預告廢止「優良不動產經紀業認證收費標準」，廢除過去受理申請優良不動產經紀業認證時，申請人應繳納包含資格審查費、實地審查費、證書費、標章費等。吉家網不動產董事長李同榮表示，認證1家店要花1萬多元，品牌房仲旗下店頭多，費用會是負擔，廢除也OK，不然，大家不跟進也形同虛設。
據「優良不動產經紀業認證收費標準」，不動產經紀業者申請時，須繳納規費，包含：資格審查費4000元、通過資格審查後，再依實地審查的營業處統計，每個營業處得繳6000元、通過實地審查後，申請發認證書，每張得付1000元，若補發、換發，每張得要500元。

可申請GSP認證
另外還有標章費，依營業處所數申請發給標章貼紙，每張100元。
因該認證非強制，「業者覺得自己夠優良就申請，但因手續較複雜，且每個營業處要1萬多元的認證費，業者對該制度接受度不高。」內政部地政司業務科指，且現行有經濟部的GSP優良服務業認證，已把不動產經紀業納入，還有合法經紀業的標章，該認證不用付費，才研議廢除「優良不動產經紀業認證收費標準」，9月23日起已廢止。

有民眾詢問，工廠房屋在什麼情況下可以節省房屋稅呢？地方稅務局表示，經合法登記的工廠供直接生產使用的自有房屋，房屋稅可按營業用稅率減半徵收。

但是，地方稅務局提醒，如果是沒有取得使用執照的增建廠房或雖取得使用執照但未經主管機關核准的廠房面積，雖然與原有廠房在同一基地且在同一圍牆內，尚難認屬合法登記之工廠，無法適用房屋稅減半之規定。

稅務局指出，凡符合房屋稅減半課徵之工廠，請檢附相關證明文件向稅務局申報以便及早獲得減徵。由於廠房的面積較廣，影響房屋稅稅額甚鉅，掌握申報時點，也是節稅的重點。

嫌惡設施買賣糾紛屢見不鮮，為保障民眾權益，2015年10月1日起新版不動產說明書將上路。未來將新增「嫌惡設施」資訊，擴大重要環境設施解釋範圍。然而嫌惡設施是否真的為民眾無法忍受的環境瑕疵？據21世紀不動產嫌惡設施購屋調查統計，有近99％民眾認為區段環境將是未來購屋時考量主因，嫌惡設施更直接影響購屋意願。

新版不動產說明書將記載建物周邊半徑300公尺範圍內之重要環境設施，其中包括「傳統嫌惡設施」如飛機場、變電所、高壓電塔、墓地、加油站、寺廟、殯儀館、火化場與納骨塔、垃圾場、瓦斯行、葬儀社等，除此之外如傳統市場、超級市場、學校、警察局、行政機關、體育場、醫院等項目也都被列入「應告知設施」，以利買賣交易制度健全，減少房屋交易糾紛。

然而上述項目是否皆為嫌惡設施？21世紀不動產副總經理曹若琪表示，嫌惡設施並非法律名詞，如何認定並無一定標準，利弊因人而異，但卻大幅影響民眾購屋意願。21世紀不動產針對25歲以上民眾進行問卷，時間從2015年9月3日至9月16日，共計回收有效問卷2,558份。調查結果發現，近99％民眾表示區段環境將直接影響購屋意願。

調查指出，在新版不動產說明書編列「傳統嫌惡設施」項目中，有35％的民眾購屋時最無法接受「殯儀館、火化場與納骨塔」、其次為「公墓或私人墓地」占比31％、再來則是影響生命安全的「高壓電及變電所」占比9％，國人講究風水禁忌，顯然造成心理干擾的嫌惡設施比健康干擾影響更甚，成為現今購屋者一大篩選指標。

至於購屋議價空間，近68％民眾認為若房屋周邊有嫌惡設施，議價空間成數應達2~3成。也有民眾認為，嫌惡設施是購屋考量要素最大忌諱，就算議價空間再高、房價再低，也不會犧牲生活品質而購買。

曹若琪表示，就公司觀察若房屋周邊有嫌惡設施，平均成交價低於周邊區段1.5~3成不等，但若為不忌諱的購屋者可善用做為議價籌碼，撿便宜入場。然而嫌惡設施宅屬冷門物件，銀行放款評估相對保守，貸款成數會比一般物件低2~3成，入手前必須多準備自備款。



然而除「傳統嫌惡設施」，像是傳統市場、超級市場、學校、警察局、行政機關、體育場、醫院等也都將被列入應告知設施中！調查顯示，影響民眾購屋意願最大的重要設施以「傳統市場」及「學校」並列第一，占比皆為36％、再來則是「醫院」占比9％，且88％民眾對上述設施周邊房屋房價看漲、僅8％的民眾看跌、3％則持保留態度。

曹若琪表示，購屋時周邊設施是福是禍，見仁見智，但隨時代變遷，過去受人喜愛的公共民間設施，有可能變成不受歡迎的嫌惡設施。例如爭議最大的傳統市場，雖提供商圈便利，但現代上班族多選在超市購物，傳統市場非首選，且對於周邊住家而言，會有噪音和衛生問題疑慮。



而少子化時代來臨，許多購屋者為單身族為不婚族。家庭結構如有孩子，鄰近學校，購屋時必然是一大利多。但對於無子家庭而言，學校周邊既吵鬧，上下課更會引起交通不便，反成扣分項目。

曹若琪提醒，新版不動產說明書上路後，讓買賣雙方更有保障，房仲業者及購屋民眾要更加注意自己權利與義務，購屋前仍須謹慎觀察屋況及評估保值抗跌性，即使嫌惡設施宅入手便宜，但轉手時若滯銷或房價暴跌，則得不償失。

財團法人或財團法人所興辦並經立案之私立幼兒園，其登記為該財團法人所有供園舍及辦公使用之房屋可免徵房屋稅！

地方稅務局表示，幼兒園如屬經教育部認定屬學前教育階段之教育機構，私立幼兒園所有之房屋可按照房屋稅條例第15條第1項第1款有關私立學校規定免徵房屋稅。

稅務局進一步說明，房屋稅條例規定私有房屋如屬經立案之私立學校及學術研究機構，完成財團法人登記者，其供校舍或辦公使用之自有房屋可免徵房屋稅。故依照幼兒教育及照顧法設置之幼兒園，如屬財團法人或財團法人所興辦並經立案者，其登記為財團法人所有供園舍及辦公使用之房屋可比照私立學校申請免徵房屋稅。但如非屬財團法人之幼兒園則無免稅之適用，仍應按非住家非營業用稅率課徵房屋稅。

稅務局提醒民眾，幼兒園如符合免稅要件者，請儘速檢附相關證明文件向該局申請免徵房屋稅！

麥特廣告公司為新店「敦揚」建案設計文案廣告，強調敦揚是台北夢想的家，廣告有房間格局和家具圖像，未標明敦揚是將只能當辦公室的社區中心用地蓋成房屋銷售，將來有遭拆除的風險，被公平會依廣告不實開罰50萬元，麥特不服提行政訴公抗罰，日前被法院判決敗訴。

一名王姓購屋者向公平會檢舉，敦揚建案位在新店山坡地保育區丙種建築用地，該地屬於福國安康社區整體開發計畫中的社區中心，只能當辦公室不能蓋住宅。建商卻將這塊地蓋成住宅銷售，廣告沒有註明上述資料，售屋人員也未告知，致他誤以為是一般住宅，簽約購屋看了房屋使用執照才知道有被下令拆除的風險，要求解未果，引發糾紛。

公平交易委員會調查認為，悅揚建設委託麥特廣告製作廣告傳單，內容稱「如果每天回家都能經過一座花園，那該是一種難得的幸運」、「千金難買的幸福」、「在台北在東區，你想出走又想回家那這裡就是夢想的家」，附有客廳、餐廳、衛浴等住宅格局以及家具照片，沒有註明這是山坡地保育區丙種建築用地，只能蓋辦公室，不能蓋住宅，確有誤導購屋者誤認為一般住宅而購屋，依廣告不實，罰款50萬元。

麥特則主張，敦揚建案是賣成屋，不是賣預售屋，購屋者現場看屋況，了解建材及實際格局，不會被廣告內容誤導而購屋；敦揚雖是辦公室，沒有法規定不能在辦公室裡放沙發、床鋪和衛浴間供休息，公平會的看法太草率。廣告只是吸引購屋者看屋的動機之一，不是能否成交的關鍵。

台北高等行政法院審理認定，關鍵是麥特的廣告沒有標示或點明建案是丙種建築用地，不能做為一般房屋使用，買屋後有可能遭建築管理機關勒令拆除、改建或停止使用、恢復原狀等風險，認定麥特的廣告不實，公平會對麥特開罰50萬元合法合理，日前判決麥特廣告敗訴。本案可上訴。

「不動產說明書」新制10月1日上路後，買賣過程全面透明化，未來在買賣不動產說明書將會增列是否為凶宅、工業住宅等現況說明，揭露更多物件資訊，全面透明化買賣過程。房仲業指出，除資訊更透明，賣方要是隱瞞影響交易的重要項目，除可能面臨解約或是減少價金，也可能吃上詐欺的刑事官司。

近幾年房地產交易市場熱絡，買賣間的消費糾紛也隨之增加，太平洋房屋整理出近3年的房地產消費糾紛件數發現，前3名分別為房屋漏水問題、隱瞞重要資訊及終止委售或買賣契約。為維護消費者權益，內政部修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」並從10月1日起實施。

太平洋房屋法務室資深協理蔣美龍表示，這次新版不動產說明書修正，最受矚目的是新增之凶宅調查，依內政部不動產說明書應記載及不得記載事項，所謂「凶宅」指建物專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。

新規定加重經紀人調查義務的同時，也要屋主善盡告知義務。

住商不動產加盟行政處協理吳光華指出，該說明書只針對經紀業調查責任，並非對賣方的出賣義務規範，因此房仲必須要善盡調查責任，不然將以消保法懲處，但賣方要是有影響到交易的重要項目隱瞞，例如凶宅、海砂、輻射等，沒有告知，未來除可能面臨解約或是減少價金，也可能吃上詐欺官司。

蔣美龍說，由於房地產交易金額龐大，將影響上百萬、上千萬甚至上億元，攸關消費者的權益，而且交易資訊愈透明，也可以避免買賣房產糾紛。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，因修訂後不動產說明書應記載事項增訂應記載受託銷售的不動產周邊重要環境設施，未來購屋者可以更明確了解居家生活氛圍。

雙北路段機能取勝 部分單價比行情高5成

影響有限
強颱杜鵑挾豐厚雨量侵台，北市府水利處原本憂心公布「降雨淹水模擬圖」會影響房價，28日晚上才公開於北市府平台，不過「淹水區會嚴重影響房價嗎？」，比對經濟部水利署公布這次颱風雙北淹水警戒4區各路段房價，並不是警戒區就是低房價，淡水中正東路二段房價竟高出區域行情近5成。

針對這次颱風被列一級淹水警戒區的北市文山區、新北市汐止區、新店區及淡水區，分析各警戒區路段近1年實價行情，淡水中正東路二段平均單價35.1萬元，高於行政區23.7萬元達48.3%最多；其次，北市文山區保儀路平均單價62.3萬元，高於行政區平均44.2萬元逾4成，新店中興路單價47萬高出行政區均價近3成。

中正東路二段價高
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，淹水往往僅發生在颱風或梅雨季，對房價影響較小，機能影響還是較大，如北市文山區保儀路、興德路因周邊有傳統市場，機能強房價亮眼，新店中興路、淡水中正東路二段也因機能強而保值。
東森房屋淡水加盟店店東沈雅純分析，中正東路二段地勢低易淹水，杜鵑強颱淹至膝蓋，但此路段鄰紅樹林保育區，無法隨意建房，以無敵景觀著名，多大樓、豪宅，1樓大廳多有防水設計，影響小。
沈雅純說，像大隱「海納川」、「藍海」及預售新案「豐盈海」主打景觀豪宅，室內175~200坪，單坪開價60萬起跳，觀察成屋房價，豪宅單坪45萬元以上，大樓單價30~35萬元，推升路段房價。

汐止房價支撐力低
統計中，汐止出現滿多房價低於行政區的路段，汐萬路平均單價15萬元比行政區均價低51.3%，茄苳路平均單價23萬低於行政區房價25.5%，長興街單價18.8萬元低於行政區近4成。東森房屋汐止中興加盟店店長蔡明俊說，汐止蠻久沒淹水，汐萬路較新案僅「蘭亭序」、「捷運年代」，其他多20年成屋，茄苳路因無新案題材、房價支撐力低，長興街靠基隆、欠缺機能。
徐佳馨指出，一旦區域常淹水被標籤化後，會影響買方意願，加上替代性高，若可在附近找到更好房子，部分淹水區房價會更弱勢。

杜鵑颱風過境，各新案接待中心、在建工程回報挺過風雨，其中，毀損最嚴重的是新北市汐止「隱馥玉」鷹架倒塌；而8月蘇迪勒颱風重創的五股區、淡水區，僅甲山林射箭場的大片圍籬被風吹倒。因為意外颱風假，有個案賺到看屋客上門。

做足防颱準備
領受過蘇迪勒威力，代銷業者不敢小覷杜鵑威力，鷹架、帆布、工程機具皆做好防颱準備，將損失降到最低。市場人士透露，原本接待中心林立的淡海新市鎮濱海路，隨市況趨冷，部分建案順勢拆掉毀損接待中心，移至內接待或租店面銷售，省支出。

負責銷售洲子洋地區包括「SKY 1」、「蘇黎世」的新和廣告總監李霖芳說，此次區域接待中心皆完好，眼見無風無雨，昨一早便有看屋客上門，單一案場累積看屋組數約6~7組，也有成交。

板橋浮洲合宜住宅何時可入住？成為近4千戶承購戶最大的疑問。日勝生活科技董事長林榮顯於中秋節發信承購戶，指出鑑定報告未出爐的A3、A6區將分別在10月、12月中旬開放「看屋」；浮洲合宜住宅自救會則表示，日勝生終於聽見承購戶的聲音。

鑑定報告本周公開
林榮顯發給住戶的信函提到，現正進行收尾工程的A3、A6區，將分別在10月及12月中旬，安排承購戶現場「看屋」，承購戶若在「看屋」時發現任何明顯缺失，可立即告知日勝生陪同人員紀錄之，以作為正式驗屋參考。林榮顯也承諾，A3及A6完成收尾工程後，將盡速依規定申請使用執照。

浮洲合宜住宅自救會發言人陳健瑋指出，關於預「看屋」的部分，是自救會在5月時對日勝生提出的建言之一，主要希望藉由這個動作，讓多數為首次購屋、無驗屋經驗的承購戶，可有所準備，「當初A2區神速在13天內完成驗屋，後續便產生一些爭議。這點，至少日勝生有聽進去了。」

自4月底地震過後，地下室部分樓板、樑面出現龜裂後，爭議不斷的浮洲合宜住宅，8月底由營建署及自救會所委託的四大公會，提出A2區鑑定報告；A3、A6區鑑定報告預計本周公開。

台北市稅捐處表示，為防杜假借共有物分割，藉以規避土地增值稅，自2015年10月1日起至10月31日止，將全面清查利用共有物分割逃漏土地增值稅案件，納稅義務人如取巧安排形成土地共有關係，並藉辦理共有物分割，墊高應稅土地的前次移轉現值，將採實質課稅原則核課土地增值稅。

該處進一步表示，對於部分土地所有權人，為規避土地增值稅的負擔，先移轉極小持分土地，以創造土地所有權人共有土地的關係，再利用免徵或不課徵土地增值稅的土地與應稅土地辦理共有物分割，藉此墊高應稅土地的原地價或前次移轉現值，達到移轉應稅土地所有權目的，為了防止納稅義務人利用此方式規避稅負，造成稅收損失，將全面清查該類案件。

清查後發現有利用共有物分割墊高原地價的情形，該處將依實質課稅原則調回分割前的原地價或前次移轉現值，並且通知地政機關更正，以遏止稅捐逃漏並維護租公平。

有鑑於展覽場地硬體設備對國內會展產業之發展極具正面效益，而國內原有場地已不敷需求，除了2008年3月開展的「台北南港展覽館1館」外，也正在積極興建「台北南港展覽館2館」，完成後2個館合計將具有舉辦5,000個攤位大型國際展覽的能力，並可結合週邊園區發揮整合聚落綜效。

台北南港展覽館2館工程由經濟部國際貿易局主辦、委託台灣電力股份有限公司代辦，並參考產業界之建議修正原需求，惟後續推動過程遭遇招標作業不順利、施工廠商技術工人力不足及工安事件等影響，導致進度出現落後情形，目前除了提高各項會議及進度管控層級以即時解決重大困難問題外，也針對工程施工的順序、方法及界面等重新檢討，在兼顧「品質」及「安全」前提下積極趕工，預估2017年底可完工驗收、2018年可正式營運，以提升國內會展產業發展環境。

對於台北南港展覽館2館場地無法提供「2017年台北國際工具機展」使用，政府理解相關業者的期望，貿易局也積極與展覽主辦單位持續溝通，目前傾向依2015年使用場地方式，結合台北南港展覽館1館、世貿一館、世貿三館及圓山爭艷館等場地舉辦，同時，貿易局也將在工程「安全至上」的原則下，儘速完成高品質的台北南港展覽館2館，以回應國內會展產業發展需求。

台北市大龍市場暨國宅社區拆除工程自2015年7月1日開工後，先後完成北側裙樓及西側部分裙樓拆除工程，作為大型吊車及怪手運轉空間。8月25日即從南、北棟屋頂往下逐層拆除，截至9月15日止完成屋頂、12樓至8樓等樓層拆除工程，工程進度超前預期，原預計2015年12月27日竣工可望大幅提早至12月初甚至11月下旬。

台北市大龍市場暨國宅社區經台北市土木技師公會鑑定為高氯離子混凝土建築物，俗稱海砂屋，全棟住戶於6月30日完成遷離，新工處旋即督促施工廠商於7月1日立即進場施工，全程無縫接軌。另市府都發局現正同步辦理後續重建工程之規劃設計及工程招商作業，並與原住戶及市場攤商保持密切聯繫，確保後續重建工程符合期待。市府相關局處正加緊作業全力以2019年中為目標，使原住戶及市場攤商能早日回歸家園。

新工處表示，目前本工程進行高層建物拆除中，施工期間造成周邊住戶及用路人諸多不便，敬請諒解。

台南將交屋建案 也爆委售逾百筆

興富發近期在中南部的發展，可稱得上是「多事之秋」。除尚在潛銷就宣告停賣的台中市預售案「興市政」，包括下半年台南市即將交屋的「成大城」更爆出委售逾百筆的大量。

興富發下半年甫進入潛銷期的台中市預售案「興市政」，基地位於單元二重劃區，初步規劃45坪3房產品，開價每坪47~50萬元，總價2200~2400萬元，總戶數90戶，目標族群瞄準換屋族，同時強打建築大師李天鐸操刀規劃，更由興富發新成立的銷售部門自售。就產品面來看，市場人士認為並無太大問題，但此案卻在潛銷期1~2個月內，宣告停賣。
同在該區推案的業者指出，「興市政」在市政南一路、河南路口的基地，因開挖出古文物，因此被迫停工、進入鑑定程序，可能歷時5~6個月，因此此案才突然喊卡。

基地挖出古文物
興富發建設發言人廖昭雄否認挖出古文物，而原負責「興市政」銷售的專案經理曾鴻裕說，停賣主因是公司對單元二重劃區有其他行銷規劃，「興富發在單元二有2塊基地，未來不排除在原興市政基地上先建統一接待中心，但目前計劃未定。」針對挖出古文物傳言，台中市文化資產處處長張祐創說，因該基地位處惠來遺址劃定範圍內，已請興富發暫停施工做鑑定中。

至於下半年即將交屋的台南市「成大城」，根據永慶房仲網數據顯示，光是該社區近期委售量，就超過70件，周圍房仲透露，實際委售量約110件，「主要是這個社區總戶數破千戶，所以量看起來很驚人。但另一方面，社區詢問度不高，現在普遍行情在每坪17~19萬元間。」但其實在591房屋交易網仍有多筆待售物件開價，幾乎打平當年預售單價，落在14~15萬元。

將祭優惠銷餘屋
廖昭雄認為，面對不景氣，交屋時可能面臨的狀況，公司已做好心理準備。下半年中南部新推案在「興市政」暫時停擺後，重心將放在餘屋銷售。廖昭雄指出，包括台中「國家一號院」、「恆詠」、「百達富裔」、「百達富麗」，及高雄「國王一號院」、「國王城堡」及「藝術城堡」等案，都會祭出優惠行情，讓價空間依個案不同。

高雄市議會2015年9月29日召開第2屆第2次定期大會市長施政報告，陳菊表示，市府不遺餘力推動高雄轉型，包括傳統產業升級、引進新產業，調整產業結構，均衡各區域建設，擴大社會照顧網並縮短城鄉差距；而亞洲首條無架空線輕軌即將上路，希望完備綠能交通，透過交通、治水、綠地等基礎建設，創造友善的生活環境，打造宜居城市，一方面逐年減債，一方面轉型與國際接軌。

陳菊首先指出，高雄債務高主因是中央給高雄資源大幅減少且南北補助不公。縣市合併後，高雄是五都中唯一縣市不同層級的合併，所獲中央統籌分配稅款、一般性補助款、及計畫型補助款，共減少了818億元。而中央補助的資源減少，支出卻沒有變少，中央推動各項社會福利，高雄每年必須負擔老農津貼20億元、公教優惠存款貼補46億元，及比非直轄市更高比例的勞健保保費補助。在勞健保費補助，對於北、高二市有差別待遇，2010到2015年補助台北市358億，補助高雄市不到45億，相差達313億元。

陳菊表示，補助的不公平加深高雄債務，雖如此，市府仍展現還款的誠意，四年來已償還317億元，仍欠款270億，每年須編列64億，財政壓力雖沈重，但市政府樽節開支，透過組織整併、精簡員額、縮減支出、引進民間資金參與公共建設等措施，努力將舉借數額逐年下降，2016年度舉債大幅降低到74億元，較2015年度減少40億元，較2011年合併時減少92億之多，高雄預算員額為五都中唯一負成長的，未來也將檢討非法定義務支出、調整財產稅稅基，讓高雄市的財政愈趨健全。

除改善財政，高雄產業轉型亦有突破性進展，陳菊指出，市府打破小港航空貨運園區的開發限制、解編，於三個月內完成都市計畫變更，台糖同意先以Ａ區的12公頃委託市府重劃，合作開發，全區48公頃預計明年啟動重劃工程，2019年完成重劃，將可創造100億以上年產值，提供至少4000個就業機會。亞洲新灣區的開發也是市府推動高雄轉型重大施政，日前提出市港合資成立港區土地開發公司，公司成立後整合資源、專業、與事權，加速港區土地的轉型發展與新興產業的引入。另外，市府將與中央協調，加速推動205兵工廠遷建，2021年前完成前鎮河的公民營石化儲槽遷移。

陳菊表示，和發產業園區為高雄20年來第一個新生的產業園區，總面積136公頃，鎖定電子及光學製品、金屬製品、電子零組件、機械設備、電子設備、運輸工具等六大產業，預計將有80家廠商進駐，提供1萬個就業機會，投資金額220億元，創造年產值400億元，未來更引進保險資金投資、適用環保標準、廠商須先承租土地，三年內完成建廠開發後才能取得土地所有權，而和發產業園區的土地，標售底價每坪約九萬四千元，遠低於北部四五十萬的價格，對廠商具吸引力，為高雄的產業發展注入新的活水。她亦說，為加速產業升級，也力邀國際企業踴躍投資高雄，日前包括智崴資訊與日本最大的出版商「講談社」、日月光與日商TDK株式會社合資設立日月暘電子公司、日本藤森工業株式會社的子公司台灣賽諾世、台灣日東電工等也都陸續投資高雄或加碼投資。

在文創發展上，駁二藝術特區2014年吸引450萬人次參觀，天下雜誌連續兩年評選為全國藝文特區第一名，目前有20家文創業者進駐，每年創造4億元產值，透過「文創人才駐市計畫」，駁二提供倉庫空間作為短期營運店面，培植在地文創品牌，周邊新增了百家以上的店家，每年創造超過20億元的營業額。同時也引進文創業者與產業資源，7月誠品文化進駐，11月豪華影城與微熱山丘也將開幕，將可提升園區空間的營運效益。

整體觀光旅遊到目前為止，今年到高雄住宿的有393萬人次，全年將達800萬人次。高雄國際機場的航點，至今年九月有357班國際及兩岸航班，比2012年的223班成長了60％，航點也增加到42個，比2012年的30個成長了40％。郵輪遊客也逐年攀升，今年1至8月有46艘次造訪，旅客10萬5千人次，較去年同期成長27％，今年預估有52艘郵輪，遊客人數將達歷年最高。此外，高雄展覽館落成後，舉辦「2014台灣國際遊艇展」創造64億元商機，帶動遊艇和周邊產業蓬勃發展，高雄將持續舉辦大型國際會展，包括亞洲最大的室內遊艇展，以及「全球港灣城市論壇」，創造會展產業及國際觀光效益。

陳菊指出，打造安全永續的宜居生活，是市府最重要的施政方向。「高雄市既有工業管線管理自治條例」的通過讓石化管線有管理的法源依據，既有工業管線業者，須將公司總部設在於高雄市，並提送年度管線維運計畫，市府亦成立專責「管線安全辦公室」，負責輔導管線業者、儲運廠場及公用天然氣事業，推動災防業務，落實管線所有者「自己的管線自己管」的精神。在改善空氣品質方面，今年6月，環保署「高屏地區空氣污染物總量管制計畫」正式上路，市府將嚴格審查固定污染源的排放量，做好總量管制，未來3年將既存污染源的排放量削減5％，並達到總排放量不增加的目標

市府亦積極植樹、開闢綠地，2012年至2015年7月，累計植樹量達55萬多棵，每年減碳量約4萬噸，今年可望再增加55公頃的綠化面積。由於今年年底為中油五輕遷廠的期限，市府將督促中油負起企業責任，積極清除土壤污染，並進行生態復育；另長年飽受污染的大林蒲地區，經民意調查有7成居民願意遷村，市府將啟動「小港沿海六里遷村推動小組」，與中央共同研商，深入了解當地民眾的需求，相關經費的籌措，以及後續土地使用的問題，呼籲中央與地方共同面對，以保障居民的健康與生存權。

為落實「上游保水、中游減洪、下游防洪」，設置了典寶溪等5座滯洪池，新增238萬噸滯洪量，大幅減少岡山、鳳山、三民等區域的淹水情形，陳菊說，今後三年，市府將增設永安、鼓山、鳳山圳、八卦、本安、北屋等6個滯洪池，為大高雄再增加47萬噸的滯洪量。此外，污水下水道不但可提升衛生品質，亦可改善河川水質，目前全市已完成污水管線1176公里，用戶接管率換算新的計算方式為36％。接下來規劃提升鳳山、鳥松、岡山、橋頭、旗美等地區的用戶接管率，預計到2018年，可達42.8％。

陳菊指出，全台首條輕軌即將於高雄上路，輕軌使用電力降低碳排放、軌沿線以植栽綠化，綠覆率達90％以上，機廠建築物也採符合綠建築黃金級標章的設計。高雄市勇奪2014年度交通部評鑑「道路交通秩序與交通安全改進方案」團體成績第一名，今年上半年交通事故死亡人數較去年同期減少26人，降幅達23.6％，顯示市府維護交通安全的決心與努力，未來輕軌加上捷運，是公共運輸系統的骨幹，輕軌捷運將成為現代高雄的新地標。

陳菊說，高雄正與世界接軌、營造永續城市，市府今年參加2015 ICLEI(地方政府永續發展理事會)世界大會，內容涵蓋減少溫室氣體排放等議題，與其他城市共同宣誓「首爾宣言」，日前ICLEI爭取到2017年「世界生態交通盛典」的主辦權，而她本人也擔任生態交通聯盟第二任主席。此外，市府也參與德國波昂的韌性城市大會，簽訂「德班承諾」，高雄成為全台第一個、世界第45個簽訂的城市，為推廣生物多樣性，促使城市生態永續發展。

陳菊表示，高雄轉型是市府與市民共同的目標及願望，市府在有限資源下努力節流、積極開源，而目前正在建設的亞洲新灣區是高雄產業轉型的火車頭，未來包括陸海空三軍眷村爭取成立南區眷村文化保存區、205兵工廠加速遷建、前鎮河公民營石化儲槽的遷移、興達港引進民間資金與經營創意，劃定「海洋產業發展區」、「遊艇觀光商業區」二大區等，都希望與中央政府尋求共識，共創多贏，也呼籲中央應正視高雄人的權益，並慎重考慮財劃法修法，以落實區域均衡與財稅正義，她強調高雄正改善財政體質、逐年減債，朝城市轉型，與國際接軌願景邁進。

9月25日，招商地產交易價值448.8億元的吸收合併方案獲國資委批准。兩天之前，9月23日，華遠地產通過收購股權的橫向整合方式進入一直想進入的天津市場。近日來，地產行業並購整合速度加快，這意味著房地產行業並購重組再現高潮。

事實上，《證券日報》記者跟多位元房企高層交流時獲得了這樣的共識，靠土地升值賺取高利潤的時代已經結束，房企拿地成本越來越高，大型房企也難以避免淨利率不斷下跌的命運。鑒於此，房地產企業正在尋求新的經營模式，合作拿地、通過收購股權獲得土地、甚至收購其它行業填補業態佈局短板等動作均在加速。

《證券日報》記者根據Wind資訊統計資料發現，近三年來，房地產行業並購重組案成倍增長。2013年以來，房地產行業並購案發生565宗（包括已完成與未完成交易），涉及並購金額高達4230.88億元。

標杆房企加速並購

根據Wind資訊資料統計，截至9月28日，2015年年內房地產行業並購案宗數為176宗，涉及金額為1600億元，幾乎相當於2014年全年的並購交易價值；2014年並購236宗，涉及並購標的物價值為1768.09億元，同比增長率為104.93%；而2013年並購153宗，涉及金額863億元，同比增長率高達145.09%。

由上述資料可知，2013年以來，房地產行業的並購重組案呈現出成倍增長的趨勢。

《證券日報》記者也注意到，在上述並購交易中，標的方所屬行業雖然房地產行業居多，卻也並不局限於此，銀行、金屬非金屬、特殊金融服務、互聯網軟體與服務、農產品等行業都在標的所屬行業之列。

此外，其中大額並購交易多是涉及地產企業之間的並購重組，包括招商地產、中海地產等央企地產吸收合併重組交易。不過，相對來說，標杆房企通過收購中小房企專案股權並購案較多。

以華遠地產為例，9月23日，華遠地產公告與陽光新業地產全資子公司北京瑞菱陽光商業管理有限公司簽訂協定，收購兩個專案公司51%股權，收購完成後，華遠地產將持有兩個項目公司：天津陽菱光輝房地產開發有限公司和天津菱華陽光房地產開發有限公司100%股權。據記者瞭解，該筆收購屬於協議收購，而並購目的是橫向整合，支付方式為現金支付，涉及金額約為5億元。此外，華遠收購的項目位於天津市津南區辛莊鎮，總建築面積70萬平方米，涵蓋住宅、公寓、商業、辦公等多元化業態。

有接近華遠地產人士向《證券日報》記者透露，該專案可售貨值約45億元，預計開發週期4年-5年，預計9月底銷售中心將開放。

簡言之，這是一個收到手即可馬上銷售入市的項目，實際上，這從側面上也折射出中小房企的艱難命運，而標杆房企在這一併購大潮中將可以掌控更多機會，包括在橫向整合和多元擴張上搶得先機。

正如華遠地產董事會秘書竇志康向《證券日報》記者表示，隨著公司規模擴大，華遠需要進入新的城市去開發新專案。而一直以來，公司都非常關注天津市場，但此前並沒有合適的機會進入，此次收購天津項目可以說是進入天津的好契機。未來，華遠還將與醫療、教育等其他行業形成合作，繼續實施“華遠+”戰略，向全方位綜合服務提供者、運營商轉變。

無疑，地產大並購時代是標杆房企並購擴張的好時機，而且加快了大型房企邁入轉型過渡期的腳步。

並購涉資高達4231億元

《證券日報》記者根據Wind資訊統計資料發現，2013年以來，房地產行業並購案發生565宗（包括已完成與未完成交易），涉及並購金額高達4230.88億元。

這意味著數百家企業涉及地產行業的並購重組案，雖然其中包括尚未全部完成的並購交易，存在一定變數，但2013年以來，每年超過100%的同比增長率卻足以看出房地產行業發生的巨變。

同策諮詢研究部總監張宏偉曾向《證券日報》記者表示，未來幾年房地產市場格局仍然面臨重新洗牌的可能性。尤其是對於部分龍頭房企來講，除了通過傳統的銷售業績“內生式”增長提升規模之外，還可以通過並購等方式進行“外延式”增長。

張宏偉進一步稱，有三類企業成為被收購對象的概率較高。具體為：產品類型偏高端周轉率較慢的企業，其銷售壓力大；前期拿地過於激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業，或盲目多元化擴張，導致房地產主營業務受到影響的企業；還有一部分則是資信不太好貸款受限的中小企業，由於難以獲得銀行貸款，面臨資金壓力。

另有業內人士向《證券日報》記者表示，今後房企轉讓股權動作將激增，並購重組的企業會越來越多，而擁有多種低成本融資管道的標杆房企也在伺機通過收購獲得優質資產或地塊，房地產企業將在大並購時代中加速轉型。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《證券日報》記者採訪時表示，從並購的角度看，隨著宏觀經濟下行壓力的增大，行業間的優勝劣汰機制發揮得淋漓盡致。並購金額同比增幅快速上升，說明部分企業的經營壓力開始增大，尤其房地產企業，在去庫存的壓力下，出讓企業股權和項目股權可以換得收益，平衡業績壓力。

另外，房地產行業掀起並購潮，也從側面反映了企業運營模式正不斷成熟，通過此類模式，能夠促進企業後續戰略層面更加理性，而非一味地追求企業規模的擴大。

傳統的樓市旺季“金九銀十”過半，北京的“金九”卻在平淡中收尾。

來自兩家房地產服務機構的資料顯示，北京9月純商品房成交量環比下跌超過兩成，而原因則被認為與股市下挫及通州限購有關。

北京：入市項目豪宅化

亞豪機構日前提供給《第一財經日報》記者的資料顯示，截至27日，9月北京共成交商品住宅(不含保障房與自住房)5612套，成交面積64.31萬平方米，環比分別減少27%、22%。與此同時，9月商品住宅成交均價卻環比上漲了12%，達到3.1萬元/平方米。另據鏈家網研究院的最新統計資料，9月1日至27日，北京新建純商品住宅(不含保障房與自住房)成交3824套，環比下滑22%，較去年同期上漲18%。

新房市場在7月份達到高點後，連續兩月出現下滑，從上述資料看，北京“金九”的成交明顯低於預期。關於原因，亞豪機構市場總監郭毅對記者分析，一方面，隨著北京純商品住宅用地持續減少，潛在供應減少，大量房企不得不選擇控制供應節奏，因此影響了成交量；另一方面今年股市的快速走低使得樓市購買力也相應下滑，影響了下半年的樓市成交走勢；同時在通州版限購令的影響下，9月1日至27日，通州區商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現成交836套，環比減少52%，從盤踞3個月的行政區成交首位的寶座上退下，被大興與房山所超越。鏈家網研究院李巧玲也認為，“金九”北京樓市的暗淡，與通州限購升級有關，部分潛在需求由於條件不滿足難以入市，致使通州成交占比明顯下滑。據鏈家網研究院統計，9月通州成交占比僅為13.2%，較7、8月分別下滑5個與11個百分點。

雖然市場壓力不小，但很多開發商仍對北京趨之若鶩。以旭輝為例，今年6月份，斷頓已久的土地市場放出大興8幅土地，旭輝率先連拿兩幅，近兩年旭輝更是在競爭白熱化的北京市場摘下十幅地塊。

“北京應該是全國地價最高的，比上海都高，北京最近推出的地，基本上50%以上都是踩著周邊二手房的銷售價去構成新房樓板(價格)，對於土地市場來說，大家比拼的不是實力而是想像力。”旭輝集團北京區域事業部總經理孔鵬日前對記者說，“我感覺這不是一個可持續的狀態，北京2000萬以上的房產一年能賣300~400套，今年到明年的供應，我想不到它會是一個怎麼樣的結果。”

但孔鵬坦言，北京的產品豪宅化的趨勢已經無法逆轉。機構統計的9月供給資料也說明了這種豪宅化趨勢。亞豪機構在報告中稱，9月1日至27日，北京住宅市場共有29個項目入市，相比8月同期減少了7個，扣除自住房後新增供應3910套，環比8月同期減少12%。但供給減少的主要是剛需盤，受到頻頻出現的高價地的影響，北京9月樓市出現高價盤集中入市現象。

上海：房企醞釀漲價

上海的新房市場依舊延續了此前的良好成交情況，整個9月也是房地產傳統的交易旺季，上海市場表現不錯。上海鏈家市場研究部監控資料顯示，截至9月28日，9月上海市商品住宅的供應量為174.6萬平方米，環比上漲125.0%，同比上漲33.2%;成交量為125.5萬平方米，同比上漲62.6%。值得一提的是，本月上海樓市成交均價為30462元/平方米，同比上漲9.6%。

《第一財經日報》記者注意到，上海的商品住宅成交量已經連續6個月超過120萬平方米，遠超過每個月的供應量。多位業內人士認為，隨著供應量的下滑和需求的增加，未來上海的房價上漲壓力很大，目前上海的商品住宅銷售均價已經超過3萬元/平方米。

而各大開發商也在加緊推貨，表現在上海住宅供應量提高，本月上海供求比達到1.4∶1，扭轉了上海長期供小於求的局面，此前8月供求比為0.6∶1。即使這樣，上海的去化週期依舊在9個月左右，市場情況還是非常良好。

其中松江、嘉定、浦東等區域推出的專案比較多，而這些項目的入市也讓二手房市場的購房者開始更多選購一手房。網上房地產資料顯示，上海二手住宅掛牌超過10萬套，中原地產統計發現，由於新盤推盤量比較大，三至六成買家轉投新房市場，導致二手房受冷，新房則交易火爆。

雖然9月供應增加，但是上海房價還在暗漲。從今年8月開始上海一批新增項目入市但卻遲遲未開盤。業內猜測這些項目正在“待價而沽”，甚至做好了漲價的準備。

身為“80後”的王悅酈已經看到了房價的快速上升。今年6月其看上的位於浦東匯南板塊的某樓盤當時報價1.9萬元/平方米，目前已經飆漲到2.2萬元/平方米。旭輝集團總裁林峰此前在接受《第一財經日報》記者採訪時也透露，今年下半年其在上海的樓盤準備漲價5%~10%。

此外，9月的土地市場瘋狂也可以看出開發商對於上海未來市場的看好。《第一財經日報》記者統計發現，上海9月拍出的7幅住宅用地出讓金共計148億，其中多幅土地溢價率均超過100%，更是有金地、保利、濱江等房企強勢拿地。業內判斷這樣的情況會繼續拉高上海房價。

上海中原地產研究諮詢部高級經理盧文曦表示，上海樓市供求兩旺格局已經形成。

10月1日起，重慶市開徵個人住房房產稅，物件是獨棟商品住宅或建面單價超過13192元的住房，以及在此間無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。


昨天，重慶市地稅局發佈公告稱，2015年個人住房房產稅申報繳納將於下月啟動，10月期間，可到個人應稅住房所在地的地稅機關或撥打12366稅務熱線主動申報。徵收區域為主城九區，對於經地稅機關通知申報後仍不申報納稅的市民，地稅機關將依法採取加收每日萬分之五的滯納金、提請阻止出境、媒體曝光、交易限制、銀行扣款等措施追繳稅款，並按規定追究相應的法律責任。

稅務部門解釋稅率稱，納稅人在《暫行辦法》施行前（2011年1月）擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米；“三無人員”第二套普通住房沒有免稅面積。

重慶市於2011年1月開始試行個人住房房產稅徵收的。

近日，上海聯合產權交易所網站顯示，南京臨江禦景房地產開發有限公司100%股權及轉讓方對標的公司約24.07億元債權正在掛牌，轉讓方為南京臨江老城改造建設投資有限公司（以下簡稱南京臨江城改）。

記者調查發現，轉讓方其實是中國中冶的子公司。更為關鍵的是，標的公司旗下9幅地塊也是中冶之前拿下南京“地王”1號地塊的一部分，今年8月剛集中取得，土地款約24.27億元。僅隔了1個月，地還未焐熱，中冶就將之掛牌倒手，資產溢價則高達9.4億元。

地王拆分“第二波”

今年8月份，中國中冶發佈公告稱，公司附屬子公司南京臨江城改將旗下的三角洲置業、寬域置業、喜瑪拉雅置業、大拇指發展、水清木華置業、麗笙置業6家企業100%股權及相關債權，以共計約45.14億元的對價轉讓給了上海證大。

上述交易的敲定，意味著中冶首次拆分南京“地王”1號地塊13幅地塊最終塵埃落定，但這只是開始，外界並不確定中冶下一步會在哪裡動刀。

9月23日，中冶從南京地王1號地塊中再拆分出9幅地塊，掛在了上海聯合產權交易所求接盤，但掛牌期截至10月28日，若無接盤方，以5個工作日一個週期順延，直到徵集到意向受讓方。

不過，中冶方面對意向受讓方也要求較為嚴苛，要求意向受讓方或其關聯公司（屬同一實際控制人）註冊資本不低於15億元、信用等級不低於AA+，具備房地產開發一級資質，應具有單一專案同時擁有商業、辦公物業類型，其中商業建面不小於15萬平方米，辦公建築高度不低於150米的專案開發經驗，也不接受聯合受讓。

此外，中冶方面還要求標的企業在南京市國土局向其交付符合原土地出讓合同約定交付條件的九幅地塊出讓範圍土地後，標的企業應於交地後1年內開工建設，並於5年內完成全部工程建設，達到竣工驗收條件。

公開資料顯示，標的企業轉讓底價約33.67億元，其中100%股權轉讓價為9.6億元，轉讓方對標的企業債權的轉讓價為24.07億元。如競價成交，增值部分屬於股權增值。據瞭解，標的企業成立於今年8月18日，註冊資本2000萬元，唯一出資人為南京臨江城改。實際上，成立一個地產專案公司也是為了方便轉讓。

中冶集團總經理、中國中冶總裁張兆祥在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，上述標的股權及債權轉讓屬於公司整體計畫的一部分。這其實說的就是南京地王分拆計畫。

資產估值大幅提升

公開資料顯示，今年8月28日，標的公司與南京市國土局、南京臨江城改簽訂土地出讓合同補充協定【寧國土資讓合（2015）補38號】，集中取得了南京市鼓樓區江邊路以西1號地塊內9幅地塊，土地價款合計大約24.27億元。

從標的企業財務資料來看，其相關財務資料審計截至今年9月1日，其資產帳面值約24.27億元，評估值約33.67億元，增值額約9.4億元，增值率38.7%；負債價值24.07億元，評估值未變；淨資產2000萬元，評估值約9.6億元，增值率翻了47倍。

對於標的企業突增24.07億元短期借款，張兆祥解釋說，這主要是標的企業的股東向標的企業所借的土地款。此外，上述總資產及淨資產大幅增值，張兆祥也解釋說，這主要是土地增值。

中冶其實玩了一場四兩撥千斤的財技遊戲，標的企業以2000萬元的淨資產撬動了24.07億元的股東短期借款，實現帳面資產評估增值9.4億元，淨資產收益率也高達47倍。

標的企業雖然估值暴增，但也並非毫無瑕疵。公開資料顯示，今年8月31日，標的企業已取得南京市財政局開具的土地出讓金收據，9幅地塊權屬歸標的企業所有，不存在產權爭議，但截至評估結束日，這9幅地塊尚未取得國土使用證。

近期資料顯示，基建投資明顯發力。8月財政支出同比增長26%，財政赤字較去年擴大2078億元至3173億元。與此同時，國家越來越強調“精准發力”，基建投資的結構正在發生變化：城市市政設施和公共服務設施為主的“小基建”，正在取代以“鐵公機”為代表的“大基建”；在區域結構上，中部已經取代佔據中國經濟版圖重要地位的東北和東部，成為新的基建“增長極”。

基建投資發力從1997年亞洲金融危機後就開始了。近20年來，基建投資基本上集中在交通運輸（以“鐵公機”為代表）、水利樞紐、電力供應、物流倉儲等“大基建”方面。一方面，出口導向下的物資運輸，需要高效率、低成本的“大基建”體系；另一方，長期計劃經濟下重化工業過快發展，基建歷史欠帳需要彌補。但是，城市市政設施和公共服務設施為主的“小基建”發展較為滯後。

近年來，中國出口的成本優勢正在褪去，技術優勢還在艱難地孕育中。2014年8月，波士頓諮詢公司發佈的《全球製造業成本變遷報告》顯示，如果美國製造業的成本為100，中國則是96，僅僅比美國低4個點。同時，發達國家重拾製造業，新興國家分流中國製造。因此，出口導向需要向內需導向轉變，這也是發達國家從工業化到城市化轉變的一般順序。

根據世界銀行資料，截至2010年，全球城市化率和工業化率的平均值分別為50.9%和26.1%，二者比值為1.95%，發達國家的比值在2.5-4.5之間，即城市化遠遠快於工業化。中國這一比值僅為1.09，城市化（51%）慢於工業化率（46.8%），如果扣除沒有“當地語系化”的城市非戶籍人口，比值更低。因此，中國內需的潛力非常大，而釋放內需潛力就需要增加市政設施和公共服務設施為主的“小基建”投入。

過去10年，我國“大基建”佈局非常迅猛，投資規模從2004年的1.75萬億元到2014年的11.22萬億元，年均增長率20.42%。特別是進入“十二五”後，基建投資增速提升至25%左右，加碼力度明顯。未來，儘管在“一帶一路”、中西部地區等還有“大基建”的空間，但在“鐵公機”國土平均覆蓋密度超過美國、中西部人口集聚不夠、控制地方財政和債務風險等情況下，“大基建”高峰期或已過去。

我國最大的內需就在於城鎮化。目前，在國內各大城市，軌道交通、地下管網、水電煤氣、通信網路、教育醫療、住房保障等，供給不足，品質不高，成本較高。因此，不管是擴大現有城鎮消費和投資，還是讓2.7億城鎮外來人口“當地語系化”，還是提高城市（鎮）對人口和產業的吸附能力，都需要加大“小基建”建設力度。

目前，由於一線城市房價高、生產生活成本高、空間逼仄、限制土地供給、控制人口流入、環保訴求強烈，新興產業正在醞釀升級，傳統製造業開始向內地轉移，未來走向效率驅動的精細化增長，“小基建”投資空間難擴大。因此，“小基建”投資的空間佈局應集中在人口流入重點、傳統產業移入和集聚重點的二線城市。

一個可喜的跡象是，去年以來，包括杭州、武漢、鄭州、成都等在內的二線重點城市，其經濟增長速度、工業增加值、固定資產投資、人口淨流入、房地產開發投資等指標，都進入了國內各大城市TOP10以內，特別是10%左右的經濟增速遠超一線城市的水準。這些城市或者是區域交通樞紐（武漢和鄭州），或是傳統農業大省省會城市（武漢、鄭州、成都），或者是新興產業發展較為快速的城市（如杭州）。

近年來，一線城市與上述二線城市間“人便於行、貨暢其流”的格局基本形成，產業轉移與協同、物流配送效率空前提高。同時，這些城市土地成本低，所在省份均為人口大省，人工成本低，城市生產和生活成本也較低，傳統產業迅速向這些二線城市轉移，具有“天時地利人和”的優勢。

一線城市和東部沿海傳統產業如電子資訊、傢俱建材、整車裝備、紡織服裝等紛紛向這些城市轉移。同時，上述城市結合本地資源優勢發展特色，比如鄭州發展食品加工及冷鏈，武漢高校集中發展光電子資訊，杭州基於阿裡巴巴發展電子商務和大資料等。“就業跟著產業走、人跟著就業走”，產業集中了，人自然就集中了。

2013年《中國各地人口淨流入流出示意圖》上，成都、武漢、杭州和鄭州列第9、11、13和16位。人口、產業集聚是樓市發展的動力，武漢商品房銷售面積2014年位居全國第一；杭州今年上半年商品房銷售面積增長142%，居全國第一；全國最大新區——鄭州鄭東新區逆襲為現代商務區。近幾個月，這幾個城市房價漲幅也進入70個城市的TOP10。


產業和人口集聚以及房地產的發展，帶來城市經濟的集中，武漢、鄭州和成都創造的GDP分別占到全省的37%、21%和33%。今年上半年，上述四個城市GDP分列全國第8、9、11和18位。城市化推進，對於“小基建”投資需求顯著增加。上述城市以軌道交通、地下管網、水電煤氣、通信網路為主的“小基建”投資年均增速在38%-40%，遠超過全國20%左右的增幅。“小基建”發力意在完善城市基礎設施和公共服務設施，城市對人口、產業等資源的吸附能力進一步增長，這是我國未來城鎮化快速推進的重點區域，而這些城市及其輻射範圍將成為我國未來經濟新的“增長極”。

國內第一隻公募房地產信託投資基金將在深交所上市交易，意味著RETIs這類在海外市場作為現金、債券、股票之後的第四大資產，進入了中國內地居民的資產配置。


停滯多年的公募REITs終於破冰。9月24日，時代週報記者從鵬華基金獲悉，國內第一隻公募房地產信託投資基金—鵬華前海萬科REITs基金將於9月30日在深交所上市交易，屆時普通投資者大約用1萬元，即可成為前海綜合性辦公場地—前海企業公館的房東。而在這只產品誕生之前，國內投資者如果想參與RETIs投資則至少需要100萬元。

9月24日，時代週報記者採訪的多個機構人士普遍認為，此次公募REITs的破冰具有重大意義，預計上市後會受到熱捧。“不僅為政府和企業及廣大公眾投資人公私合作關係實現存量資產盤活和新區開發融資新途徑提供了藍本，而且昭示著RETIs這類在海外市場作為現金、債券、股票之後的第四大資產，進入了中國內地居民的資產配置。”鵬華基金副總裁高鵬表示。

招商證券研發中心債券研究主管孫彬彬告訴記者，公募REITs基金的推出降低了投資者投資于商業地產的投資門檻，為投資者提供了股票、債券之外新的資產配置領域。

REITs的國內試水

REITs是一種以發行收益憑證的方式彙集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信託基金。在成熟市場，REITs已被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產。

這類產品自上世紀60年代在美國誕生後，經過多年發展其優勢獲得認可，並從上世紀90年代中後期大規模發展。根據公開資料，截至2014年，全球共27個國家有上市的REITs市場，共有783只REITs產品在公開市場進行交易。目前，全球REITs總市值已經超過1.3萬億美元，2003-2013年市場年均複合增長率15%，總市值占到全球上市房地產市值份額的45%。

據時代週報記者瞭解，REITs快速發展的原因在於其較高的收益率。根據美國REITs行業協會2014年統計資料，過去的35年中，權益型REITs的回報甚至略高於標普500；而REITs規定每年90%可分配收入給份額持有人，大大增加了再投資回報。REITs長期收益率穩居各大類資產收益率榜首。

不僅是國外，REITs在國內的市場空間也十分廣闊。據海通證券測算，如果按照1960年美國REITs發展初期的規模占比看，未來我國發展REITs 初期的規模將達704.88 億元，再比對美國REITs發展歷程，可預計我國未來上市REITs 規模將達7.72 萬億元。

國內機構對REITS產品也是覬覦已久，但由於登記、上市交易和退出機制不完善，以及審批流程複雜、資產評估難，REITs產品一直難以推進。

去年中信證券推行了兩款類REITs產品，一是“中信啟航”專項資產管理計畫，二是中信華夏蘇寧雲創資產支持專項計畫。前者成功實現了在深交所綜合協定交易平臺掛牌轉讓；後者推出了售後返租。

但兩款產品都以私募形式發行，對投資者人數、資金起點均有較高門檻要求。因此交易量和流動性都不樂觀，某種程度上失去了REITs的交易功能。

在國內，鵬華基金是較早介入REITs研究和投資的基金公司，自2011年推出首只QDII版REITs投資基金鵬華美國房地產之後，就一直保持在REITs領域的深耕細作，這無疑將為鵬華前海萬科REITs的後期運作提供了強有力的支援。

據時代週報記者瞭解，2012年開始，鵬華基金就已啟動中國公募REITs基金的設立準備工作，並與深圳市前海管理局開展了廣泛的合作調研。

2014年8月，鵬華基金抽調多部門的業務骨幹成立了REITs專案小組，由該公司副總裁高鵬負責專案組的全盤工作，在完成專案風險評估、盡職調查、方案設計、定價談判、稅務處理和商業談判等一系列工作後，終於成功完成了首單中國公募REITs基金。

根據基金合同介紹，鵬華前海萬科REITs實際上是一隻封閉式混合型發起式證券投資基金，有10年的封閉期，基金封閉運作期屆滿，基金轉為上市開放式基金（LOF）。該基金6月26日開始募集，僅用4天，30億元的份額就售罄，基金已於7月7日宣告合同生效，進入運作期。

規模會不斷擴大

9月16日，鵬華基金曾公告稱，鵬華前海萬科REITs將以9月18日為基準日進行份額折算，以及上市交易規則變更，基金進入上市前的最後準備階段。

根據公告，折算後，持有人持有的基金份額將縮小100倍，基金淨值也同步調整。同時，基金最小買入申報數量變更為100份，二級市場交易門檻為1萬元起。

事實上，在鵬華前海萬科REITs之前，普通投資者對REITs類產品是望塵莫及的。之前國內試水的REITs都以私募形式發行，對投資者人數、資金起點均有較高門檻要求。以去年5月份中信證券推出私募REITs產品—中信啟航為例，參與的門檻分兩檔，分別為500萬元、3000萬元。

據時代週報記者瞭解，鵬華前海萬科REITs基金將以不高於基金合同生效日基金總資產50%的比例投資於目標公司（深圳市萬科前海公館建設管理有限公司及其組織形式變更後的實體）股權，以獲取商業物業穩定的租金收益機會；還將以不低於50% 的基金資產投資于依法發行或上市的股票、債券和貨幣市場工具等，以獲取固定收益類資產和低風險的二級市場權益類資產的投資收益機會。

鵬華基金副總裁高鵬表示，REITs能夠優化房地產企業的資本結構，有效化解當前房地產金融風險。長期以來，我國房地產開發、基礎設施建設嚴重依賴於銀行貸款及理財產品，融資管道單一，風險集中。

鵬華基金方面認為，這有利於拓寬資本市場的廣度與深度，不僅可以為中小投資者提供一個投資於房地產市場的通道，降低房地產投資的進入門檻，而且在不改變產權的前提下提高了房地產資產的流動性和變現能力，更好地滿足企業與居民的投融資需求。


在時代週報記者參與的一次論壇上，深圳證券交易所副總經理林凡表示，作為在海外市場運作成熟的一類資產證券化投資品種，REITs具備收入穩定、高分紅、高流動性、高成長性等特徵，長期以來被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產，是重要的分紅產品，可以增加資產配置的多樣性，一定程度地分散投資風險。

林凡表示，鵬華前海萬科REITs作為首只公募REITs推出後，已經有眾多基金公司主動找上門，積極性很高。“未來國內的REITs品種會不斷增加，規模會不斷擴大，並成為資本市場的一個重要產品。”

石硤尾延坪道地70.2億批出

中資搶地勢頭強勁，第三季地政總署批出的5幅地皮之中，有3幅由中資為主的發展商投得，其中世茂房地產（00813）最新以70.2億元投得石硤尾大窩坪住宅地，每方呎樓面地價約1.11萬元，屬近年中資在港買地最大額的一次。世房擬斥資約120億至150億元發展用地，主打洋房及分層住宅項目，市場估計日後開售呎價將逾2.5萬元。

擬150億發展豪宅

地政總署周二批出的大窩坪延坪道地皮，位於帝景峰西北面，佔地約21.96萬方呎，可建樓面約63.24萬方呎。市場普遍預計地皮可以作豪宅發展，更有市場人士憧憬地皮有望躋身百億地王行列，惟最終地王夢成泡影，由世茂房地產獨資以70.2億元擊敗6個對手，以每方呎樓面地價約1.11萬元奪得地皮。

世房發言人表示，該集團熟悉香港市場，過往一直積極投地，惟未能成功，對是次首度獨資奪得本港住宅地皮，感到喜出望外。

發言人指出，初步計劃發展洋房連分層住宅，包括4座18層高分層住宅及3至4排別墅，惟具體單位數目仍有待作實。他估計，除地價外，其他建築成本約50億至80億元，意味項目的總投資額約120億至150億元，世房計劃透過融資和內部資源等支付。

須為覆核官司作評估

該集團表示，現階段會先按賣地章程的要求，做好相關評估等工作，由於項目涉及司法覆核等問題，有需要時發展商亦會配合政府的要求。

延坪道用地屬於今年第二幅批出的龍翔道一帶用地，嘉里建設（00683）今年2月以約23.9億元投得毗鄰豐力樓的筆架山龍翔道用地，樓面地價突破2萬元，惟是次延坪道用地樓面地價則低約46%。事實上，賣地表中仍有一幅位於畢架山花園以東的龍翔道地皮有待推出，佔地約23.47萬方呎，可建樓面估計約34.28萬方呎，若以是次樓面地價估算，價值約38億元。資料顯示，區內二手物業的造價頗參差，實用呎價由1.07萬至2.7萬元。理想城市集團企業估值部主管張聖典估計，延坪道項目日後的住宅單位實用呎價料達2.5萬元。對於是次本港經驗較多的發展商「不敵」中資財團，他估計本地財團較熟悉是次須負責的斜坡和保育責任，令出價較為審慎。

內地風險大轉投港地

產業測量師張翹楚指出，在內地投資房地產的風險較大和住宅需求不穩定，相比香港住宅市場始終有用家需求，令過往在內地發展為主的中資，亦傾向在港進取投地，以累積發展經驗。

積極搶地 東涌酒店響頭炮

世茂集團董事長許榮茂家族在港有不少房地產投資經驗，近年亦積極在港搶地，單計透過上市公司世茂房地產（00813）名義，自2014年起已至少8次入標賣地表用地，結果兩度奪魁，除周二投得石硤尾大窩坪用地外，對上一幅則為去年10月夥拍明發集團（00846）投得的東涌酒店用地。

資料顯示，許榮茂多番涉足本地房地產市場，最矚目可算是2001年透過東建科訊（後來易名為世茂國際），以約2.3億元購入山頂施勳道23號超級豪宅創世紀。

許榮茂近年亦積極循賣地表和鐵路招標等物色入市機會，其中以世茂房地產名義的「斬獲」，乃去年10月以18.3億元投得的東涌酒店項目，用地位於藍天海岸以北的海濱位置，佔地約13.9萬方呎，可建樓面逾61萬方呎，世房持有80%權益。

除了透過上市公司入標外，許榮茂亦多番以私人公司名義在港搶地，去年5月便透過私人公司名義，以約27.08億元，與英皇國際（00163）和明發集團合作投得港島壽臣山道西的用地，近月地皮已獲得屋宇署批則，可建20座洋房。

至於今年2月截標的筆架山龍翔道用地，許榮茂則透過私人公司與英皇國際等合作入標，惟未能成功。

二手市場持續冰封，成交量急挫。根據美聯物業的統計，35大屋苑過去4周僅錄得137宗成交，較沙士時期的225宗大跌近四成。業界預期，第四季為傳統淡季，但因現時成交量已十分低，相信未必會進一步大幅下跌，料繼續在低位徘徊。

末季傳統例淡

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，全港35大屋苑在8月31至9月27日的4周只得137宗成交，按4周計，交投量下跌13.8%，亦較2003年3月31日至4月27日沙士爆發期間的4周的225宗成交，下跌39.1%。至於過去一星期，因周末為中秋節假期，35大屋苑的成交量僅錄31宗，按周下跌8.8%，創31周新低。

樓價升幅過高所致

劉嘉輝指出，過去4周以港島區的跌幅最勁，僅錄得25宗成交，較沙士時的57宗大跌56.1%。他認為，成交量少的主要原因，是過去的樓價升幅過高，令業主叫價進取，以致現時的放盤單位均「有價無市」。劉嘉輝說，由於35大屋苑的樓價升幅過高，買家均傾向尋找3至4線屋苑單位，以至35大屋苑的市場佔有率日漸下降，導致成交量下跌。

至於第四季走勢，劉嘉輝認為，聖誕節為傳統淡季，成交量回升機會不大，但現時的成交量已屬低位，相信未必會持續大幅下跌，預計成交量會低位徘徊。

劉嘉輝說，過去一星期，因周末為中秋節假期，35大屋苑的成交量僅錄31宗，按周下跌8.8%，創31周新低。

此外，利嘉閣地產董事陳大偉指出，上周50指標屋苑二手交投繼續在低位徘徊，全港50個指標屋苑共錄56宗買賣，按周雖輕微回升2%，惟交投仍然連續五周處於70宗或以下的極低水平，並屬86周次低。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年第二季本港一手豪宅已知內地個人買家佔宗數比例16.1%，按季減少3.5個百分點，為2008年第二季以來的7年按季新低；佔金額比例20.2%，按季下跌2.8個百分點，為2013年第二季以來2年按季新低。

投資者減價沽舖，消息指，九龍城超級市場舖位，以約4,200萬元易手，業主減價約24%沽舖。

據港置工商舖林偉文表示，九龍城太子道西388號地下，面積約1,100平方呎，以約4,200萬元成交，呎價約3.8萬元，舖位現由惠康超級市場以每月11萬元承租，回報率約3.1厘。

蔡伯能4000萬 購歌賦街地庫

他指，業主原叫價約5,500萬元，其後降價至4,400萬元，現以4,200萬元成交，累積減幅約24%。翻查資料，原業主於2012年2,300萬元購入舖位，持貨3年沽出獲利約1,900萬元。

另消息指，中環歌賦街29至31號地庫，面積約2,100平方呎，以約4,000萬元易手，呎價約1.9萬元。舖位現由餐廳以每月7.6萬元承租，回報率約2.3厘，新買家為舖位投資者蔡伯能。

另據土地註冊處資料顯示，銅鑼灣羅素街8號7樓全層，面積約4,718平方呎，以9,700萬元易手，呎價約2萬元，據悉，該層樓面去年至今曾撻訂，若與去年1.65億元成交價相比，呎價下跌41%。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處最新資料顯示，今年首8個月市場錄得1,437宗商舖註冊，較去年同期下跌4%，數值創近12年按年同期新低紀錄。至於涉及總值約188.11億元，按年同期下跌6%，金額屬近8年按年同期最少。

回顧各區表現，港九商舖交投報跌，唯新界報升。港島區首8個月錄257宗商舖註冊，按年同期急跌11%，跌幅最嚴重。九龍區註冊宗數下跌7%至504宗。至於新界區則錄676宗註冊，按年反增2%。至於四核心零售區，首8個月僅錄87宗商舖註冊，按年同期銳減33%，其中尖沙咀區及銅鑼灣區註冊宗數按年下跌32%及19%。

大額成交方面，首8個月逾億元註冊成交錄38宗，按年同期增加6%；然而註冊總值則約63.60億元，按年下跌5%。矚目成交包括價值約4.58億元的觀塘裕民大廈一籃子單位及價值合共約4.5億元的觀塘成業街10號一籃子單位買賣。

「十一」欠佳增租售壓力

美聯旺舖董事盧展豪表示，首8個月買賣註冊量創沙士後新低，倘若未來數月市場沒有「拆場」項目支撐，估計商舖交投表現料繼續不太理想。另一邊廂，整體零售氣氛差勁，加上「一周一行」措施及近期人民幣貶值，倘若「十一黃金周」銷情欠佳，舖位市場前景將進一步被看淡，舖位租售價格受壓程度將擴大。

港鐵將軍澳日出康城8期今日截標，中原地產測量師黎堅輝表示，日出康城8期位置臨海，提供最多1,430個單位，具一定吸引力。縱使近日樓市交投氣氛欠佳，也未有影響近日的賣地成績，如屯門青山灣段臨海地以高價批出，九龍大窩坪豪宅地入標反應亦理想，可見發展商投地態度依舊進取，預計項目可接獲逾10份標書。

據了解，港鐵將軍澳日出康城8期補地價金額高達29.5億元，以項目可建樓面約104.41萬方呎計算，其每方呎補地價要2,830 元，為整個日出康城的純住宅項目中最高，較今年初賣出的第6 期高出24.7%。項目位於整個日出康城的西面臨海區域，預計提供最多1,430個單位，預料完工日期為2021年。另消息指，政府今日將公佈下季度賣地計劃。

根據周二公布的S&P/Case-Shiller指數顯示，美國7月房價上漲0.6%。

但經季節性調整後，7月房價下跌0.2%。

美國7月房價較去年同期上漲5%，舊金山上漲10.4%，丹佛市上漲10.3%，漲幅領先。

有14大城市報告，2015年7月結束的一年，房價漲幅擴大。