因為央行的放鬆房貸限制區、降息半碼，加上美元走強讓外僑回台置產更划算，吸引僑胞與國內置產需求民眾進場，房市在2015下半年出現最佳進場時機，他們主要尋找有感房價的區段，「保值抗跌」成為當前購屋的重要依據，全新的「類重劃區」購屋概念逆勢崛起。

代銷業者分析，年底這波購屋買盤避開與景氣聯動性高的重劃區，專挑機能成熟、交通便利、行情穩定、有景觀條件、價格有感、規畫適中的「類重劃區」進場。像是紅樹林捷運站水岸住宅群、新店市公所站五峰重劃區這類有別於傳統重劃區的「類重劃區」，因為開發面積有限與推案量稀有、在成熟的生活圈內矗立全新的建築聚落、置產客比重高等因素，使得房價走勢雖然緩漲但相對穩健，成為少數逆勢熱銷的區域。

特別是捷運沿線住宅一直是購屋人最愛，具房價抗跌指標，也成為年底央行鬆綁、降息、美元走強的三大房市利基現象下，購屋族群的首選。特別在將購屋CP值列入優先考量項目的趨勢下，擁有捷運交通優勢、自然景觀環境、價格合理親民的區段，加上機能最早成熟且直接串連信義計畫區與淡水水岸景觀的捷運紅線沿線各站，是當前購屋市場中最被看好的區段，潛質加保值，長線一定增值。

根據行政院的申訴資料統計，近3年的室內裝修消費糾紛，相關申訴案件達近千件，消費者常被一時購屋的喜悅沖昏了頭，而忽略裝潢也必須先作功課，永慶房產集團居家服務中心將於10/17、11/14舉辦兩場「避免裝修偷工減料大解密」講座，從分享裝潢建材小知識到3秒鐘看懂裝修報價單，幫助消費者將錢花在刀口上，避免糾紛發生，愉悅入住舒適且優質的居家空間。

根據內政部所揭露實價登錄資料統計，2015年1~8月台北市以公寓交易佔比30％為最高，而新北市則以5-20年大樓32％為最多人購買的產品，因此買房後隨之而來的，就是對居家裝修的高度需求。永慶房產集團居家服務中心經理何政熹表示：「根據永慶房產集團居家服務中心統計，2015年1~9月詢問熱度最高的兩項服務為：局部裝修和全室設計裝修，佔比分別為38％和29％其中全室裝修詢問熱度更較2014年成長12％。」

何政熹進一步說明：「選擇全室裝修的客戶，以購買屋齡15年以上的公寓或大樓居多，因考量到長期自住的需求，因此多數會選擇重新裝修，只要透過裝修要訣的掌握，就能輕鬆享受有如入住新成屋的居家空間。」

因應農曆七月之後，就是傳統裝修的旺季，身為消費者和設計師之間的諮詢顧問，永慶居家服務中心將於10/17和11/14舉辦兩場「避免裝修偷工減料大解密」講座，由居家服務中心經理何政熹主講，將分享裝修建材和工程上的專業知識，從泥做、木做、油漆工程到水電配置，還將透過實際演練，教導與會者看懂裝修報價單。現場還有設計師面對面的免費諮詢服務。

何政熹經理進一步表示：「報價單是裝修工程溝通的第一步，看懂裝修報價單，不但可以預防糾紛的產生，還能有效降低裝修預算！由於9月份舉辦的兩場講座，消費者反應熱烈，因此在10月和11月再舉辦兩場，邀請想在農曆春節前完成裝修工程的消費者，把握機會。」

內政部營建署表示，都市計畫法台灣省施行細則(以下簡稱本細則)本次修正係為配合相關政策及實務執行需求，因應各直轄市都市計畫法施行細則(或自治條例)之制定及配合經濟部產業用地政策革新方案，重新檢討本細則相關規定。

營建署表示，本次修正重點，為落實政府資料開放強化網路公民參與機制，將都市計畫公開展覽日期、地點連同舉辦說明會之日期、地點刊登當地新聞紙三日、當地政府公報及網際網路。另為使都市計畫整體開發具體可行，規定擬定或變更主要計畫或細部計畫，如以市地重劃、區段徵收或都市更新方式辦理者，應檢附當地主管機關認可之可行性評估相關證明文件。

另內政部營建署表示，為配合經濟部產業用地政策革新方案建議作法，及防堵工業區土地以一般商業設施之名義申請卻變相使用之情事發生，以避免產業用地流失，參酌都市計畫法各直轄市施行細則相關規定，將「一般商業設施」刪除。惟仍保留原「大型展示中心或商務中心」(移列工業發展有關設施)及「運動設施」、「銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構」、「倉儲批發業」、「旅館」(移列公共服務設施及公用事業設施)等，以服務工業區周邊廠商。

又為配合申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法修訂，於保護區及農業區之使用項目增訂自然保育設施及綠能設施；並配合農業產銷需要，修正農業區經目的事業主管機關核准作為農業產銷必要設施之加工廠予以放寬。

另為明確規範住宅區之使用以保護居住環境，於住宅區增訂「夜店」為禁止使用項目；並將保護區建蔽率修正為百分之十，以減輕對環境之衝擊。

內政部營建署表示，本修正草案業依都市計畫法第85條規定於2015年8月28日函報行政院備案，俟同意備案後循法制作業程序發布施行。

公寓大廈管理組織申請報備處理原則(以下簡稱處理原則)自1996年3月22日發布後，分別經歷1996年11月22日、2005年1月11日、2005年10月7日等3次修正，最後1次修正迄今已逾9年，期間社會大眾與地方政府反映公寓大廈管理組織未報備效力、公設點交時點、管理委員報備需要、報備程序作業標準等事項尚有未盡完善事項，爰配合修正本處理原則，並於2015年6月15日修正發布，自2015年7月1日生效。因修正本處理原則新增線上申辦，營建署前於2014年12月3日至10日舉辦宣導講習，分台北、台中、高雄等計4場次，共有510餘人參加。

惟因各直轄市、縣(市)政府或各鄉(鎮、市、區)公所受理報備時，對修正規定仍有疑義，各公寓大廈管理委員會(或各公寓大廈管理服務人員協會)亦迭就電子報備資訊系統線上申報實務提出各式操作介面改善建議事項，營建署爰再次邀集相關機關、單位於2015年8月25日召開研討會，共有第一線操作及受理人員130餘人參加，該次研討會邀請台灣物業設施管理協會顏秘書長世禮說明本處理原則修正條文意涵，及中華民國公共工程資訊學會廖經理啟煌講解系統線上報備之操作介面與操作流程，藉由講座提供經驗或技術，同時進行詢答討論方式進行討論，氣氛熱絡，透過研討對話，釐清疑義，指導執行方式或改善操作介面、報備流程，以確實執行本處理原則修正後規定。

因出席及反映意見踴躍，並作成結論將再召開第2次研討會，並將該研討會時各機關、單位提送之意見逐一回應，登載於營建署網站(首頁→最新消息→業務新訊→分類『建築管理組』)，供各界或相關人員參考。

營建署訂於2015年10月16日再邀集未及於前次參加之實務執行人員參與第2次研討會，期再廣納各實務操作人員、單位意見交流，並使報備工作更順利。

你是首購族嗎？首購族除了需要注意利率高低，還有許多在看房前就得先做好的功課，缺一個步驟恐怕都不行！不少專家就詳細的說明了首購族看房時最該注意的6個步驟，像是不動產說明書，也是不可忘記的事情。

一：多看多比較在決定
Sway建議，第一次買房要多比較，有確定好要買哪一區的房子可以先鎖定，從房仲網上選認為適合自己的50間房子，一間一間去看，培養看屋技巧，避免買到地雷。

二：周圍行情都要注意
如果要買預售屋或新成屋，一定要先把周圍所有建案都看過一遍，避免沒看到更便宜或更適合自己的物件而向隅。

三：一定要拿不動產說明書
看房時一定要索取不動產說明書！Sway表示，不動產說明書就是房子的履歷，加上新通過的政策規定，屋主必須清楚註明房子是否有違建或凶宅，只要有不動產說明書就可一目瞭然，若是忘記索取，買到瑕疵房可就怨不得人。

四：每個月必看實價登錄
許多人要買房時往往都會砍價，砍完才發現價格跟實價登錄上一樣，為避免這種情況，Sway建議民眾可以自行上內政部不動產交易網站查實價登錄，而資料兩個禮拜更新一次，說不定可以發現心目中的好房沒有想像中貴。

五：價比多價才不吃虧
下定決心要買房，最重要的就是貸款了！許多房仲跟建商會提供配合銀行，不過可以多比較幾家銀行，找到最優惠的利率。

六：買房前多了解室內設計
買房前要先研究室內設計！Sway建議可以先在腦中模擬、想像自己想要的風格，避免找來的設計師無法滿足需求，也能先多了解房子空間的概念，就能買到好的自住宅。

新版不動產說明書上路，不過「屋主自售」的案件卻不受管轄限制，成為買賣交易的灰色地帶，專家提醒，民眾若承購此類物件，就必須嚴查4項證明文件，以防誤觸違建地雷。

最新版本的不動產說明書上路，包括淹水、凶宅、嫌惡設施等細項規定，全部明文整理於白紙黑字之中，惟透過「屋主自售」的案件無法強制要求，因此民眾若想避免購屋踩地雷，就必須申請4項證明文件自保。

財經專家蔡明彰在東森財經台《57新聞王》說明，民眾若擔心購買到違建，就必須具備「地籍圖謄本」、「建物測量成果圖」、「使用執照竣工圖」，以及「土地使用區分證明」。蔡明彰表示，若想知道是否有違建，可調閱「地籍圖謄本」及「使用執照竣工圖」，若發現使用面積大於權狀面積，就必須警覺可能有夾層、頂加違建在其中。

此外，若前往看屋時發現電梯特別大、周圍小工廠林立，就必須注意是否為屋主二次施工的工業住宅，買方可要求調閱「土地使用區分證明」，以免誤踩工業宅地雷。

房仲客戶服務部專案經理鄭啟新建議買方，若是透過房仲管道購屋，「務必索取不動產說明書」，除了檢查凶宅、淹水、嫌惡設施外，更必須花時間實際試停車位，鄭啟新向中央社說明，「車位大小可測量，但停放條件難以文字化」，索取不動產說明書、審慎購屋，才能保障自身權益。

A3及A6鑑定出爐 沉陷、筋量不足等問題 承購戶促補強

結構不良
板橋浮洲合宜住宅A3及A6區鑑定報告出爐，就在日勝生正就鑑定報告內容研擬後續補強方案的同時，網路傳言承購戶等不下去，已有約1成、415戶承購戶提出退戶。日勝生表示，公司登記退戶量為300戶，仍有多數承購戶，願等待結構修繕作業完成後入住。

據網友爆料，爭議不斷的板橋浮洲合宜住宅，總戶數4009戶，截至10月5日為止，退戶數已達415戶。日勝生發言人周惠玉指出，公司內部最新統計，浮洲合宜宅3區已退戶數約300戶，「退戶潮在4大公會鑑定報告公布後，已逐步和緩。」
日前台北市及台中市結構技師公會公布A3及A6區鑑定報告，再度挑動合宜宅承購戶的不滿情緒，高聲疾呼：「一定要有嚴格補強，才能開放入住。」自救會甚至發起「一人一信給新北市長」的活動，讓官方更重視該宅住的安全。

網友爆料退戶415戶
根據鑑定報告，台北市結構技師公會認為，A3區裂損原因主要為差異沉陷造成；就結構來看，除土壤引起的差異沉陷將影響結構行為，地上層梁、柱及剪力牆，均有主筋或箍筋量配置不足的問題。
台中市結構技師工會則指，該建物自原設計可能就對於基礎土壤沉陷效應，考量不足。
針對A6區的鑑定，兩大公會的報告均顯示，有為數不少之柱、梁、剪力牆配筋量，未能符合需求，但也有部分柱、梁配筋多於需求量，建議日勝生應針對強度不足之柱、梁、剪力牆等構件，進行適當補強，確保結構安全性。

修繕結束前可辦退戶
周惠玉表示，鑑定成果及建議，將於後續結構修繕設計中，納入檢討。日勝生指出，部分構件配筋，多於需求量，因此並無偷工減料之情形。另若承購戶仍有退戶考量，至修繕作業結束前，仍可向日勝生提出辦理。


日勝生:浮洲宅未偷工減料
經濟日報

針對浮洲合宜住宅鑑定報告結果，日勝生昨（7）日對此表示，五大公會報告已表明會有梁版裂縫，是因部分構件配筋設計略有不足所造成，並非結構施工作業中出現偷工減料。公司指出，接下來日勝生將依照審查結果進行修繕負責，目前已積極作業中。

日勝生昨日發表聲明表示，五大技師公會對浮洲合宜宅A2、A3與A6區鑑定結果顯示，浮洲合宜宅全區混凝土鑽心試驗強度、氯離子含量，以及中性化試驗均正常，另外鋼筋配置與設計相符、建築物傾斜測量均正常、地質鑽探結果差異不大，結構材料及施工尚屬合理。

日勝生指出，五大公會鑑定報告中，針對地下室現有梁版裂縫之情形，認為該事件是因部分構件配筋設計略有不足所造成，並非結構施工作業有偷工減料的情形；日勝生強調，接下來浮洲合宜宅的修繕工作，公司將依專業機構審查結果執行辦理，希望一切回歸到尊重專業機構的審查機制，並理性看待。

目前浮洲合宜宅退戶狀況已趨穩定，日勝生表示，公司近期已對承購戶寄發鑑定報告與後續結構修繕作業詳細說明信。


工商時報
浮洲合宜宅 可望展開結構修繕

日勝生公司昨（7）日表示，浮洲合宜宅的五大公會鑑定報告本周全數出爐後，日後的結構修繕將依專業機構審查結果辦理，目前退戶約3百戶、已趨穩定，接下來將規畫及執行三級品管監造施工作業，務使建物結構安全，釋彌全體客戶疑慮。

日勝生昨天表示，為顧及廣大承購戶權益，避免鑑定報告內容被部分人士偏頗解讀，日勝生針對5日台北市、台中市結構技師公會對A3、A6區鑑定報告聲明表示，綜整五大技師公會對浮洲合宜宅A2、A3與A6區鑑定結果，浮洲合宜宅全區混凝土鑽心試驗強度、氯離子含量及中性化試驗均正常、鋼筋配置與設計相符、建築物傾斜測量均正常、地質鑽探結果差異不大，結構材料及施工尚屬合理。

日勝生表示，五大公會鑑定報告，針對地下室現有梁版裂縫主要係因部分構件配筋設計略有不足所造成（但亦有部分構件配筋多於需求量），並非結構施工作業有偷工減料情形。日勝生公司再次籲請各界，尊重專業機構審查機制，日勝生未來修繕工作並將依專業機構審查結果辦理。

日勝生指出，五大技師公會的鑑定成果及建議，將於後續結構補強修繕設計中，納入補強設計檢討，並特聘請第三方專業結構單位（台聯工程顧問負責結構修繕設計與簽證、永峻工程顧問擔任專案顧問），整合五大專業技師公會鑑定報告建議，依據「建築物耐震設計規範及解說（100.1.19版）」，審慎研擬細部修繕方案，並經臺灣大學地震工程研究中心結構外審單位審定後據以施工。此外，也規畫及執行三級品管監造施工作業，消彌全體客戶疑慮。

每人需要多少的居住面積才幸福呢？據行政院主計總處最新公布的國民幸福指數，全台平均每人居住坪數約14.01坪，其房價較高的雙北市平均每人皆僅10坪，在六都排名墊底，似乎不大幸福！

中市16.17坪冠六都
據統計，六都中，台北市平均每人居住坪數10.20坪，新北市更少，僅10.13坪，為六都居住坪數最小，民眾宛如住鴿籠，桃園市平均14.07坪，約多4坪空間。中南部居住面積較大，台中市以平均16.17坪，稱霸六都，其次高雄市、台南市，分別為15.85、15.45坪。

「雙北房價高，在哪買房才適合？」若以每人14.01坪為基準，與今年1~8月實價行情試算，太平洋房屋副總經理章克勤建議，台北市萬華區及北投區平均單價44.1萬元、45.8萬元，總價600~700萬元，是單身族可考慮區域；而頂客族28.02坪，總價可提高至1200~1500萬元，除了北市萬華區及北投區，還有大同區、南港區。

德明財經科技大學副教授花敬群指出，雙北因房價高，有不少人處於最低居住品質，平均1人少於3坪，政府不能只研究數據，更要有政策、補貼解決問題。

房地產景氣低迷。過去高鐵新竹站區的商業區土地吸引眾多業者搶標，這次招標卻無人前來投標而宣告流標，高鐵局計畫明年重新進行規劃，將以10月底收回的高鐵公司30.14公頃附屬商業用地先辦理標租，希望以高鐵各站區精華地來帶動整體投資與開發效益。

高鐵局指出，高鐵新竹車站產業專用區土地面積有1,934.5坪，緊鄰高鐵新竹車站，交通條件優良，可做為複合式商業大樓開發，高鐵局是以設定地上權50年方式引進投資人開發經營，經營良好的話得申請續約一次，以20年為限。

創新的「New SkyRider天空之乘」高架空中綠廊計畫，顛覆了傳統公共工程的策畫與效益，新北市政府城鄉發展局將於2015年10月7日在新北市立圖書館新總館三樓演講廳，以「緊湊城市躍升之路」為名，邀請包含ARUP、AECOM、Aedas與中興工程等4家國際知名工程顧問與規劃專家為New SkyRider的設計提供建議。

城鄉發展局表示，舉辦都市設計研討會邀請ARUP東亞區永續建築總監鄭世有先生、AECOM副總裁亞洲區規劃設計總監李立人先生、Aedas全球董事溫子先先生、中興工程總經理龔誠山先生及中興工程美學中心主任蘇美婷建築師，共同暢談都市發展近年的突破與願景，以及都市設計與環境規劃策略，專家們在會上對於新北市政府推動「New SkyRider天空之乘」表達肯定，推崇New SkyRider是推動綠色運具與低碳生活的最佳方式。


創新的「New SkyRider天空之乘」高架空中綠廊計畫，顛覆了傳統公共工程的策畫與效益(圖:新北市政府)
局長邱敬斌表示，蘆洲北側地區為例就是以都市設計的永續低碳觀點，落實水岸開放空間與縫合新舊市區共存的最佳典範，而New SkyRider路網系統的建立，不僅是結合都市美學的文化、藝術、產業的綠色運具新里程碑，代表的更是一種「新」的城市生活態度，在緊湊城市之間將引領一波新北市對低碳生活的探索與都市遊俠的風潮。

New SkyRider更是目前國際快速自行車道案例中的先驅，ARUP鄭世有總監首先提供了低碳生活的國際觀點，並分享類似系統的實際作法，來鼓勵New SkyRider的新創意；Aedas溫子先董事，從紐約的High Line Park品味美學的都市設計案例談都市發展；AECOM李立人副總裁，則是帶來永續環境規劃與宜居城市生活的實踐作為。

New SkyRider成功地將濱水景觀、都市發展及社區中心綠地系統連結，構成全台灣最完整的都市及水岸自行車道路網，連接包括廣達1,300公頃的河濱綠地和8座人工濕地。此外，並透過跨堤人行自行車橋，重新將都市空間與水岸綠地系統連結。未來新北市民將共同擁有一條快速可達的高架自行車道，城市的生活空間與健康便捷畫上等號，讓市民都能樂於前來悠遊於文化色彩豐富、創意與活力無限的都市空間，成為新北市躍升國際的新名片。

淡水進入台北市中心門戶的紅樹林站，該區周邊房市即以「類重劃區」的概念，創造銷售熱度。

紅樹林站房市純住生活氣息濃厚，主要分為景觀豪宅及一般住宅2大類型，水岸景觀豪宅以中正東路二段上為主，如藍海、海納川等大案，行情挑戰七字頭；一般住宅則位於八勢路、八勢一街、坪頂路等水岸景觀第二排，主要訴求山景與綠海優勢，部分高樓層可擁有水岸景觀，行情約四字頭。

紅樹林站房市以開發地有限、推案戶數有限、生活機能與交通條件完備、房價有水岸第一排豪宅支撐，吸引換屋與首購客群，如訴求擁有溫泉、低密度、高綠覆的預售案「馥人灣」，一周成交三戶，其中不乏港客、華僑來台購屋，七、八月以來成交穩定。

由於「類重劃區」的房價是以成熟的區域環境價格為基礎，所以房市量能受景氣衝擊的力度，較傳統靠未來利多議題炒作出的重劃區來得小，在這波買盤中深受口袋深的投資置產族群青睞。銷售業者指出，「類重劃區」將會取代「重劃區」，成為當前購屋地段價值主流。

交通部高鐵局昨標售高鐵桃園、新竹、台中、台南車站土地共13筆，整體標脫率3成，5封投標單全都競標台中站土地，國壽以底價每平方公尺多1元價格得標，輕鬆拿下烏日區新三和段的1929.56坪住宅用地，成為亮點。

昨僅台中4筆土地標出，桃竹台南皆無人投標，台灣房屋資深分析師陳炳辰表示，這次標售總面積約1.59萬坪，總底價逾50億元，整體溢價率僅0.06%。住商不動產台中高鐵店店長黃淑惠指出，國壽取得的土地，換算後每坪得標單價約28萬元，因土地面積大，低於目前區域單價約35萬元行情。


住宅區土地 國壽加碼搶
經濟日報

國泰金昨（7）日公告，子公司國泰人壽標得高鐵台中站附近土地，土地面積約1,929坪，交易金額為5.42億元。國泰人壽表示，未來將作為自用、教育單位使用，所以不受壽險業投資不動產的報酬率與限時興建等規定限制。

市場人士表示，國泰人壽及新光人壽這兩家壽險公司，積極布局高鐵台中站區，國壽昨天出手搶標住宅區土地，加碼意味濃厚，顯示壽險業者在當地已經形成聚落，有助於當地市場開發。

至於商辦的三大指標案的中信銀舊總部大樓，今（8）日是審查資格截止日。

高市府與台糖公司2015年10月7日聯合舉辦「高雄小港特定倉儲轉運專用區」招商說明會，吸引近80位物流、貨運運輸、土地開發、飛機維修、貿易、金融等業者到場，為劃設10多年卻遲遲未能開發的小港特倉區重啟商機，未來預計引進觀光服務、倉儲物流、航空貨運、飛機維修等海空門戶關聯產業，打造南台灣空港新亮點。

小港特倉區佔地48.07公頃，位於國道1號末端、高雄機場北側，兼具機場、國道、捷運等交通優勢，因區塊完整、區位優異，2002年由經濟部加工出口區劃設納管，原預定配合亞太營運中心計畫發展貨櫃轉運、簡易加工、一元化行政服務等機能，以增加台灣於國際間之轉運能量，惜因全區需由加工區整體規劃等開發限制，投資門檻過高，故劃設後雖詢問度甚高，卻始終未有廠商進駐。


近年來市府積極推動亞洲新灣區，針對具潛力但使用效益偏低之土地，主動協助招商引資。為發揮特倉區海空優勢，加速活化利用，市府主動協調行政院於2014年8月同意解編劃出加工出口區範圍外，並透過都計變更解除開發限制，調整區內A、B、C、D四區之開發方式及使用項目，以提高使用彈性，發揮整合機場區域經濟效益，提升海空運產業鏈的國際競爭力。

都發局表示，解編調整後，A、D兩區將採市地重劃開發，其中A區部份，因產權多屬台糖公司，即將於2016年辦理重劃，預計2019年可完成配地開發。而B、C兩區產權100％屬台糖所有，只要業者提出開發計畫，即可與台糖合作開發。後續市府也會協助縮短相關審議時程，預估全區開發完成後可創造至少100億年產值，提供至少4,000個就業機會。

台糖高雄分公司表示，本次招商以B、C兩區為主，可採標租、合作開發或由台糖公司整體規劃後開發，若朝完整區塊與台糖合作開發，較符空港整體經濟發展需求，其土地租金與權利金具議價空間，對業者較為有利，目前已有業者積極與台糖洽談B區之合作開發，預計投入十幾億元分2期開發，也歡迎其他飛機維修、航空貨運、倉儲物流或土地開發商等業者向台糖公司提出開發計畫。


台糖公司、民航局高雄國際航空站、關務署高雄關對於業者詢問特倉區引進飛機維修與機場連結，及未來發展為自由貿易港區等議題，表示樂觀其成，其有利鏈結跨境電子商務，發展保稅倉庫、轉運轉口等，未來業者如有需求，各單位會給予輔導及協助，充分發揮陸海空區域經濟效能。

繼港市合組土地開發公司的創新典範，共同致力亞洲新灣區再造與新港區建設，高市府期與台糖公司再創新的合作模式，聯手擘劃亞洲新灣區空港新亮點，招攬全球優質產業、企業進駐高雄，開創亞洲新灣區經濟圈百年榮景。

9月30日，住建部、財政部、央行聯合發佈《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》，提出拓寬貸款資金籌集管道，有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產證券化業務。專家表示，這意味著萬億元的住房公積金貸款資產迎來盤活的良機，我國房地產資產證券化腳步正在加快。

官方發佈的資料顯示，截至2014年底，住房公積金繳存餘額達37046.83億元。分析人士表示，實行住房公積金貸款資產證券化，將住房公積金管理中心持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，住房公積金的管理者可將這部分變現資金用以發放新的個人住房貸款，可有效緩解公積金運行中存在的使用率偏高、短存長貸的流動性風險，有效拓寬住房公積金管理中心的籌集管道。

據《證券日報》記者瞭解，早在去年10月份，住建部、財政部、央行發佈通知提出在“有條件的城市，要積極探索發展住房公積金個人住房貸款資產證券化業務，緩解各地住房公積金中心的經營壓力”，此後各地紛紛開展資產證券化業務。

今年6月30日，我國首單以個人住房公積金貸款為基礎資產的資產支持證券——“匯富武漢住房公積金貸款1號資產支持專項計畫”成功發行，此期證券發行規模為5億元，其中優先順序證券為4.75億元，次級證券為0.25億元，優先順序證券已在上海證券交易所掛牌交易。有效盤活了住房公積金貸款存量資產。

上交所相關人士此前表示，此專項計畫對應的個人住房公積金貸款市場容量巨大，此類資產將有望成為交易所證券化產品的重要組成部分之一。

住房公積金中心開展資產證券化，既有利於證券化改革穩健推廣，也能促使各住房管理中心建立統一的貸款流程和標準，規範其運營，將極大地促進房地產市場的發展。

日前，住建部和財政部、中國人民銀行聯合下發《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》，明確自10月8日起，對2015年8月末住房公積金資金運用率低於85%的設區城市，要綜合考慮當地房價水準、貸款需求和借款人還款能力，切實提高住房公積金個人住房貸款實際額度，包括全面推行異地貸款業務。

此前，住建部於9月21日發佈了《關於住房公積金異地個人住房貸款有關操作問題的通知》，明確了住房公積金異地個人住房貸款辦理流程，督促各地積極開展異地貸款業務。

“房地產市場在近幾個月內頻頻受到政策關愛。先是中國樓市 限外令 10年來首現鬆動，再是降准、降息、貸款利率再創歷史新低，還有二套房公積金貸款首付比例下調，部分地方政府也為房地產市場的後市發展大開綠燈。” 中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示， 房地產救市政策層出不窮，樓市小微刺激不斷，十月份市場將依然會比較活躍。

資料顯示，8月份全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲1.7%，這是自2014年9月份以來該指標首次轉正。此外，今年前8月，國內商品房銷售面積69675萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-7月份提高1.1個百分點。商品房銷售額48042億元，增長15.3%，增速提高1.9個百分點。

張大偉認為，從統計局公佈的房地產宏觀資料絕對值看，房地產銷售資料8月份相對樂觀，雖然低於6月份，但依然超過了5月份和7月份。 各項政策雖然目的是啟動三、四線市場，但整體來看，三、四線城市的壓力依然較大，房地產市場仍面臨巨大的風險。

據《證券日報》瞭解，已有多個城市提出推進異地互貸政策。今年2月，武漢、長沙、南昌、合肥四省會城市市長共同簽署了《合肥綱要》約定，四市實施住房公積金繳存異地互認和轉移接續。此外，湖南、湖北、甘肅、山東表示將省內推行異地互貸。

業內人士指出，相比放寬貸款條件、調整繳存期限、提高貸款額度、取消多項收費等公積金新政來說，住房公積金異地貸款政策有利於進一步推動樓市去庫存化，尤其是庫存壓力一直處於高位的三四線城市。但就“異地互貸”來講，落實難度仍然較大。

南京房地產建設促進會秘書長張輝表示，儘管公積金異地互貸有利於為工作流動和異地置業、回鄉置業的人群提供貸款支援，以及刺激和挖掘需求，但在具體執行過程中仍是個難題。

房地產市場政策利好消息對A股市場起到積極影響。截至9月30日收盤，房地產板塊上漲0.6%。與此同時，在A股市場上的142只房地產相關個股中，共計76只個股實現了不同程度的上漲，其中，長春經開和深大通分別上漲10.04%、9.99%。

　　中介機構數據顯示，9月北京二手住宅網簽總量環比下跌9.7%，隨著交易量的回落，房價也出現滯漲。業內人士認為，如果沒有更有力的利好政策出臺，北京二手房市場降溫勢頭將延續。

　　成交量連續下降
　　根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，9月北京二手住宅網簽總量為17274套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲90%，但比8月交易量下跌9.7%，北京二手住宅交易量已經連續兩個月出現下跌。房價方面，2015年9月北京區域通過我愛我家達成的二手房交易成交均價為39758元/平米，雖然與去年同期相比房價漲幅達14%，但比8月房價漲幅僅為0.7%。

　　從區縣成交情況來看，65%的二手房交易仍發生在城市核心區，城六區仍是北京二手住宅的主力成交區域，在遠郊和近郊區縣的成交中，近60%的二手住宅交易發生在昌平、大興和通州三區，隨著這三個區域各方面配套設施的加速完善，成交佔比也在逐步提升。

　　從各區縣的成交量對比來看，9月懷柔成為全市交易量漲幅最大的區域，樓市一直火爆的通州在8月中旬“加強版限購令”落地後，交易量明顯回落，成為全市交易量跌幅最大的區域。

　　各區縣房價方面，9月城市核心區（城六區）二手房成交均價為43072元/平米，環比上月微漲0.1%；遠郊和近郊區縣的二手房成交均價為23745元/平米，環比上月下跌1%。其中，備受關注的通州區9月二手房成交均價為22377元/平米，比上月下跌2%。

　　機構數據顯示，截至10月6日，國慶節期間北京二手房住宅簽約套數為55套。2014年同期，二手房住宅簽約38套。整體來看，國慶期間北京二手房市場表現平穩。

　　房價或穩中有降
　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，北京樓市7月中下旬已經出現降溫勢頭。目前，北京二手房市場六七成以上的購房家庭都是改善型人群，雖然近期有公積金調低首付比例等利好政策，但對于購買標的物更偏中高端和中高價位的置業升級改善型購房家庭來説，作用微乎其微。

　　胡景暉表示，目前大部分改善型購房家庭都面臨著賣一買一，或賣二買一的需求，由于限購並未取消，所以大部分改善家庭仍需要先賣掉原有住房後獲得購房資格或回籠購房資金。由于改善需求經過大半年的快速釋放後，一些低總價、低稅費的房源基本消耗殆盡，高總價、高稅費房源逐步增多，在一定程度上阻礙了房源的置換流轉，造成了交易量萎縮。正由于目前大部分賣房人大多是需要改善的買房人，房價逐步趨于穩定。

　　對于通州二手房市場，胡景暉表示，8月中旬落地實施的“加強版限購令”對穩定通州樓市尤其是通州房價起到了立竿見影的效果。隨著滿足購房資格的需求量減少，通州二手房交易量出現大幅回落，部分急需置業升級的改善型購房家庭，也不得不降價，以求盡快回籠資金或取得購房資格。“加強版限購令”的落地，也使得部分購房需求轉向其他遠郊區縣，刺激了通州周邊區縣和其他遠郊區縣二手房交易量的提升。

　　對于北京四季度的二手房市場，胡景暉預計，如果沒有更有力的利好政策出臺，比如適度放松限購、降低交易環節稅費、提高公積金貸款上限等，北京二手房市場的降溫勢頭或在四季度持續。隨著交易量的回落，北京二手房價或穩中有降。

　　“十一”黃金周前，央行和銀監會發布通知，非限購城市首套房商貸首付比例最低降至25％。住建部、財政部和央行聯合發布通知，提出全面推行公積金異地貸款業務，並將于10月8日起執行。此時，恰逢2014年“930”樓市政策出臺一周年，以及今年“330”樓市政策出臺半年。
　　在樓市政策持續接力的情況下，房地産市場回暖明顯，分化加劇。“新華視點”記者十一期間在多個城市房地産市場採訪發現，三四線城市樓市仍然“慘淡經營”；一線樓市成交量趨緩，價格上漲明顯，部分房企開始捂盤惜售，有樓盤“待價而沽”。
　　一線樓市房企底氣十足“捂盤惜售”　三四線樓市“慘淡經營”
　　“由于房源緊張，國慶期間幾乎是五六個客戶搶一套房。”北京一家大型房企的銷售人員告訴記者。
　　在北京，開發商對提升樓盤“熱度”底氣十足，部分開發商“捂盤惜售”。在今年頻出區域地王的北京朝陽區孫河地塊和東壩地塊，“首開瑯樾”“利錦府”等熱門項目均以一座樓為單位分期開盤。在朝陽區臨近望京的一個現房項目，新開盤的一棟樓只賣兩個單元。據了解，該項目加推的房源較年初開盤均價漲幅超過10％。
　　在素有長三角樓市風向標之稱的上海“十一”房展會上，人氣異常火爆。開幕不到兩個小時，觀展人數就已破千。由于成交持續火爆，“拒絕讓利”和“待價而沽”成為開發商的關鍵詞。多數參展商明確表示，樓盤沒有任何折扣，甚至大部分樓盤連定價都沒有。
　　浙江一家大型房企表示，“9月份以來我們的房源十分緊俏，大家對新推項目的售價很有信心，所以不會讓利。”金地集團的銷售人員説，“最近房價波動較大，樓盤雖説馬上就推，但具體價格還是要開盤前才能定。”
　　二手房市場上，房價預期反轉跡象更為明顯。與去年市場遇冷、龍頭房産中介帶頭縮店裁員截然相反，4月以來中介實體門店數量驟增。記者發現，在北京、上海住宅較為密集區域，每條街幾乎都會增加2－3家門店。鏈家地産在上海僅半年時間，門店就從200余家迅速擴張至800余家。
　　與房企在一線城市的底氣十足相比，三四線城市的房地産市場卻不容樂觀。記者假期在安徽蕪湖走訪發現，蕪湖市的多數樓盤均啟動了大力度促銷，如中建地産旗下的“中建500米”項目推出“5000我元抵2萬元”活動。盡管如此，多數售樓中心“慘淡經營”。位于蕪湖汽車南站附近的“新亞特花園”、市中心的“錦天天和苑”等樓盤售樓中心均門可羅雀。蕪湖市中心區域的房産中介更是所剩無幾，有的店面甚至僅剩招牌、等待轉讓。
　　一線城市熱度不減 量跌價升
　　雖然十一期間一線城市房地産市場熱度不減，但與此前預期相比，表現出量跌價升的趨勢。
　　某研究機構的統計顯示，今年9月份，上海、廣州新建商品住宅的銷售面積和銷售額較8月份環比增長均不到10％；而北京9月份新建商品住宅面積和銷售額較8月份環比下降兩成左右。根據北京市住建委公布的數據，“十一”前六天，北京新建商品住宅網簽套數僅為353套，較去年同期下降了四分之一。
　　與此同時，一線樓市價格卻繼續走高。中國指數研究院10月1日發布《2015年9月中國房地産指數係統百城價格指數報告》顯示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅價格同比分別上漲28.5％、11.27％和5.63％。
　　在量跌價升的背後，一線樓市呈現出剛需盤銷售單價的上升和新盤高端化、豪宅化的趨勢。
　　專家認為，一方面，新盤特別是中低價位剛需盤供應減少，進一步刺激了一線樓市的漲價預期。據網易房産數據中心的統計，今年年中以來，北京門頭溝、大興和石景山等原先剛需盤集中的區域，新建住宅的平均單價都已經突破3萬元。
　　記者在北京、上海多個項目看到，目前即使新盤入市，高價盤的佔比也越來越大。截至9月中旬，北京單價超過10萬元的豪宅簽約套數創下歷史新高。
　　另一方面，住宅類土地供應稀缺，房企在一線城市不惜高價拿地，土地價格飆升，帶動新建住宅價格繼續抬頭，並通過價格傳導效應向外圍擴散。今年以來，一線城市頻出區域地王，八九月間，北京、上海、福州、蘇州、成都等城市，均出現住宅用地樓面地價溢價超過50％的土地出讓。
　　業內人士認為，為追求更高利潤，勢必會出現一些高端項目，同時拉動周邊價格的上漲，但是這種狀態能否延續下去有待市場檢驗。
　　不少城市去庫存壓力有待釋放
　　中國房地産行業協會原副會長朱中一認為，“930”和“330”樓市新政在政策層面顯著拉動了改善型需求，促進全國樓市整體成交量上漲。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵後，住房消費在市場化機制的主導作用下正逐步釋放。
　　雖然同享優惠政策，但一二三四線城市樓市分化卻在加劇。絕大多數三四線城市的房價水平仍不及一年之前。上海財經大學不動産研究所執行所長陳傑教授認為，在新政策下發後壓力釋放有限。
　　專家認為，在當前房地産市場總體弱復蘇的局面下，城市間房地産市場發展已顯現出信貸、人口和投資的“虹吸效應”。
　　－－貸款資源高度集中于重點城市。從各地貸款數據上看，“930”和“330”政策並非全國普惠。一位銀行監管部門官員介紹，“目前房地産信貸資源高度集中，全國六大城市的貸款余額約佔全國整體水平的30％左右。”
　　－－購房人口持續導入重點城市。易居中國執行總裁丁祖昱認為，目前大量三線城市人口處于流出狀態，一二線城市人口持續流入。“一線城市擁有發達的産業，可以吸引大量外來人口，從而形成持續強勁的住房需求；二線城市的房地産市場發展則根據供求情況明顯分化；三四線城市整體房地産市場普遍較為暗淡，排名靠後的城市多為人口流出現象顯著、人均可支配收入較低的城市。”
　　－－開發性資金向一二線城市集聚。中原地産首席分析師張大偉認為，為規避三四線城市庫存過剩的風險，眾多房企聚集一二線城市拿地，房地産投資資金快速轉向一二線城市市場。
　　專家認為，不同的政策導向顯示出未來房地産市場調控的差異化將成常態。9月30日，央行再度發文調整非限購城市的首付款比例，以及推行公積金異地貸款，也意在降低非限購城市的去庫存壓力。
　　中國人民大學研究稱，從長期來看，三四線城市過高的庫存未來主要依靠城市化和改善型住房需求消化。目前的房地産調控政策正改變當前簡單寬松的導向，針對不同區域採取不同的治理：一線城市適度控制，防止價格過度上漲，同時給予三四線城市住房消費政策扶持。

　　我國許多城市在做空間規劃時大多“以自我為中心”，缺乏城市規劃的“區域”理念，導致城市規劃貪大求全、無視長遠，不能很好地考慮自身在更大區域范圍中的定位，結果導致城市經濟和人口發展到一定規模後，空間受限，“城市病”逐漸顯現。

　　這是記者從近日在京發布的《城市藍皮書：中國城市發展報告No.8》(下稱“報告”)中獲悉的，發布會由中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社共同舉辦。

　　報告指出，當前我國許多城市規劃缺乏長期性。以沿海某市為例，新中國成立以來，該市平均每8年就要進行一次城市規劃的修編。新中國成立後到改革開放前，該市分別于1957年、1959年、1964年、1974年進行了四次城市規劃的編制工作，但這四次規劃或者沒有成文，或者雖已成文，但沒有得到上級政府批準，加上歷史或其他原因，規劃沒能得到及時修編完善和較好實施，使得城市配套不完善，基礎設施嚴重滯後和不足。改革開放以來，該市城市規劃修訂頻率更為頻繁，僅“十二五”期間，該市就對城市總體規劃進行了三次編制或修訂。

　　報告認為，城市規劃頻繁修訂與我國當前的城鎮化快速發展、土地財政和政府領導的頻繁變動有很大關係。我國當前正處于城鎮化快速推進的時期，城市經濟的快速增長和人口規模的不斷膨脹，使一些特大城市人口規模超過了城市資源、生態環境、基礎設施等的承載能力，城市發展與人口、資源和環境之間的矛盾日益突出，城市人口超飽和、建築空間擁擠、綠化面積減少、交通阻塞、城市抗災能力差等“城市病”凸顯。

　　“‘建了拆、拆了建’、‘一屆政府一個規劃’和‘一年一小變，三年一大變’的現象非常普遍，嚴重影響發展規劃對經濟社會發展的宏觀調控和指導，甚至出現無序建設、重復建設等，浪費了大量的人力、物力和財力，對政府的公信力、城市的競爭力及市民生活都産生了諸多的負面影響”。報告如是説。

　　對此，報告建議，明確城市規劃的法律地位，在城市發展中堅持規劃先行、依規建設，確保城市發展的長期性和穩定性。按照主體功能區劃要求。推動城市發展由産城分離、職住失衡向産城融合、職住平衡轉型，逐步改變目前城市發展中普遍出現的“圈地式”、“攤大餅”、“臥城”、“鬼城”等現象。

市場對樓市前景看法趨審慎，未有影響大型發展商吸納土地的計劃，闊別將軍澳日出康城近8年的長實地產（01113），昨擊敗5名對手，投得日出康城8期，成為該集團重組後投地第一擊。長實計劃斥資100億元發展該臨海地皮，強調投地並非為了回應撤資的說法，而是視乎發展潛力；市場預期，項目日後的開售呎價，將高於同區屋苑近期造價，動輒逾1.15萬元。

港鐵（00066）日出康城8期位於日出康城的西部臨海地段，接近康城站A出口，佔地約17.9萬方呎，可建樓面約104.41萬方呎。長實地產執行董事吳佳慶說，該地八成位置面向海景，預計總投資額達100億元，會以2至3房單位為主。

樓面補地價貴絕同區

該地皮補地價金額逾29.55億元，每方呎樓面地價2830元，屬於日出康城樓面補地價最高的純住宅地盤，較長實於2004至2007年投得的第1至3期（樓面地價約1541至2418元）高出約17%至84%。至於今次出價是否進取，吳佳慶指地價高反映地皮位置好，對樓市有信心。

被問及今次投地是否回應撤資傳聞，她強調：「肯定唔會。」指多年來該集團買地只着眼發展潛力。政府多次強調不會「減辣」，吳佳慶則表示，長實投地從未停止，不影響集團對樓市前景的信心，因為一手物業需求「一直都有」。

強調非回應撤資指摘

長實地產近年投得的地皮不算多，2012年起僅投得約5幅，對上一幅為去年底投得市建局的深水埗海壇街項目，料提供至少845伙；至於近年買入的最大規模用地，則是2012年8月投得的西鐵荃灣西站（五區）灣畔用地，總樓面逾223萬方呎，可建約2410伙。

摩根大通亞太股票證券研究部董事總經理梁啟棠表示，日出康城8期的補地價相對其他日出康城項目作價合理，假設港鐵分成20%利潤，按該區樓價走勢，理論上日出康城8期毛利率約28%，屬較高水平，但毛利率多寡最終要視乎港鐵實際的分成比重，認為長實有發展日出康城1至3期的經驗，相信駕輕就熟。由於利潤較高、預期樓價穩定，加上該項目坐擁海景，對長實地產而言「做得過」。此外，投得日出康城8期項目，亦反映長實地產並非完全冷待中港地產市場。

市場資訊顯示，由長實興建的日出康城1至3期，近期二手成交實用呎價約9150至9542元。業界預期，8期住宅日後的實用呎價約1.15萬至1.3萬元水平。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文稱，項目鄰近未來7期的商場，主打中型單位，預計落成後入場費約800萬元，呎價逾1.3萬元。

日出康城年半批出8880伙
港鐵（00066）過去一年半積極回應政府的加快推地部署，將軍澳日出康城屬於土地供應「重鎮」，連同長實（01113）剛投得的日出康城8期，港鐵於期間已先後在區內批出5幅土地，合共提供8880個單位，相等於政府一年私人住宅供應目標1.9萬伙的47%，可望在未來3至4年陸續預售。

港鐵去年先推出可以興建2200伙的日出康城4期，屬於2007年11月批出3期後，約6年半後再推出的區內用地，當時招標反應不算熱烈，僅收到3份標書，最終由新地（00016）投得這幅位於日出康城東南端的地皮。及後港鐵再推5至8期，共涉及約6680伙，其中會德豐地產投得5期和7期兩個地盤，合共提供2850伙，成為日出康城持貨最多的發展商；南豐發展則投得6期，提供2400伙。

雖然新供應陸續登場，產業測量師張翹楚預料該區地價仍有上漲空間，估計本季推出的日出康城9期，每方呎樓面補地價可達3200元水平。


深水埗「蚊型地」 長實遞意向
(經濟)

市建局「蚊型地盤」深水埗海壇街205至211A號項目，昨截收合作發展意向書，共接獲22份，包括去年12月已投得隔鄰海壇街用地的長實地產（01113），欲再下一城。

地盤面積細 接獲22意向書

雖然該地面積細小，但市建局昨接獲22份意向書中，包括多家大型發展商，如長實地產、新世界（00017）及新地（00016）。其中長實去年12月便投得上述用地隔鄰的海壇街、桂林街及北河街項目，可提供約845伙住宅單位。

另外，多間中小型發展商亦參與申請，包括會德豐、德祥（00199）、百利保（00617）及富豪酒店（00078）、英皇國際（00163）、建灝地產、宏安（01222）、泛海國際（00129）、南豐、莊士中國（00298）及遠東發展（00035）等。

其中，去年投得同區海壇街229A至G號地皮的遠東發展、集團地產總經理朱寶林昨表示，集團持有同區地皮，熟悉區內發展，對樓市亦有信心，將有意獨資入標。不過，美聯測量師行董事林子彬指，意向書數量比去年底區內兩項目少，由於項目規模偏小，部分單位需作樓換樓用途，估計入標反應不太熱烈。

經濟前景未明朗，市場上的大額物業放售個案持續增加，昨天共有兩幢商廈推出招標，包括西環華明中心及銅鑼灣合誠大廈，分別於本年11月20日及明年2月18日截標，合共涉資近30億元。

第一太平戴維斯副董事總經理兼投資部主管袁志光表示，獲委託標售皇后大道西華明中心3層商場、6層寫字樓及2層停車場共58個車位，業主意向價15億元。有關物業的建築面積共14.3萬方呎，放售呎價約1.05萬元，將以交吉形式出售。袁志光認為，西環區內重建項目陸續完成，區內人口將會增加，相信對商場物業有一定需求。

銅鑼灣禮頓道合誠大廈全幢亦透過招標方式出售，中原（工商舖）商舖部副區域營業董事何潔釵表示，業主意向價為14.5億元，建築面積共4.7萬方呎，呎價3.1萬元。何潔釵透露，該廈的寫字樓單位已全數租出，每月租金收入共150萬元。如新買家以14.5億元全幢購入，租金回報約1.2厘。

另外，港置至尊旺舖營業董事林偉文表示，西半山堅道海雅閣地下4號舖，剛以1020萬元成交。他指出，業主於本年4月曾以2200萬元放售，半年間累減54%。現時該舖以月租3.4萬元租予洗衣店，租約至明年8月。

已批可建914伙住宅 估計補價約50億

住宅持續供不應求，吸引內地發展商來港投資。爪哇（00251）表示，以14億元沽出火炭坳背灣街工廈地皮，項目已獲批經補地價後興建914伙住宅，新買家為中洲投資。

爪哇日前表示，以14億元售出火炭坳背灣街1至11號工業地皮。物業前身為惠康倉，鄰近港鐵火炭站。

可建4幢住宅及商場

爪哇早年曾多次向城規會申請重建，當中包括港鐵持有的火炭站上蓋，申建2,063伙，而城規會認為項目分兩期發展不符合綜合發展區規劃原意，亦沒有足夠資料顯示有關發展不會對景觀、交通、環境及空氣流通等造成影響，且申請不獲地皮其中一名業主港鐵的支持，2007及2008年遭城規會兩度否決，其後於2011年獲批讓其可先行發展所持有的惠康倉部分。

據爪哇網頁顯示，項目獲批興建4幢住宅物業及購物商場，樓高35至43層，並設有會所等設施，樓面面積逾83萬平方呎，另設超過16萬平方呎商業配套設施，而地基工程已完成。

樓面地價約1400元呎

項目可重建近100萬平方呎樓面，以14億元成交價計，樓面地價約1,400元，而新買家需補地價作重建住宅用途。

據了解，新買家為內地房地產集團中洲投資，該集團曾在深圳、成都等地推售地產項目，過往未曾在港發展，是次屬投資本港項目。

事實上，近期內地房地產集團紛來港投地，如保利置業（00119）上月中以17.3億元高價奪屯門咖啡灣豪宅地，而上星期世茂房地產（00813）近以70.2億元擊敗6組財團，奪得石硤尾大窩坪豪宅地，樓面呎價約1.1萬元，符合市場預期，估計落成實用呎價達2.6萬元。

據測量師指，坳背灣街項目位處港鐵站附近，按目前鄰近港鐵站住宅御龍山二手成交建築呎價約1.5萬元作參考，項目每平方呎地價約5,000元，補地價涉約50億元，連同14億元地皮價，料合共涉約64億元。

活化工廈政策將於明年3月不再接受申請，截至今年9月，當局已接獲168宗活化申請，而政策帶動工廈租售金額上升，4年來累積升幅分別約172%及63%，預期第四季將有1%至2%升幅。

美聯工商董事陳偉志指出，今年首9個月的市況與去年同期相比，工廈註冊量及註冊金額均錄得升幅，分別按年上升54%及59%，可見市道仍然活躍。

活化將停 發展商趕尾車

美聯工商舖區域營業董事鄒永堅表示，截至今年9月，當局分別接獲共146宗整幢改裝申請及22宗重建申請，總數為168宗，其中以九龍區的申請反應最為活躍，而當局已批出95宗整幢改裝申請和18宗重建申請，總數113宗，獲批率達67%。

而活化政策叫停的消息公布後，不少發展商均希望趕上尾班車，將持有的全幢工廈轉型，目前已有8個發展商入紙申請，其中觀塘鴻圖道60號鴻福大廈為唯一散業權工廈，若成功獲批，該項目將成為首宗散業權工廈活化個案。目前各區均有申請趕尾班車的個案，主要集中於新界區。

自2010年4月政策生效至今，工廈售價及租金持續攀升，整體升幅分別約172%及63%，其中以新界區升幅最大，租售各錄得79%及182%升幅，美聯工商營業董事王嘉祺表示，預期第四季整體將再有1%至2%升幅。

美聯預料，第四季將缺乏全新工廈項目，工廈價量將穩定發展。隨着活化政策即將結束，預計將有更多全幢工廈業主申請活化，而全幢工廈的成交量或會受政策叫停而減少，交投步伐放緩。

發展商求地若渴，即使「蚊型地」亦不放過，市建局深水埗海壇街205至211A號需求主導重建項目昨日截收意向，最終收到22份意向書，反應合符預期。項目規模細少，佔地僅約4,553方呎，日後總樓面預計約40,946方呎，其中住宅樓面約34,122方呎，提供約69伙，另有約6,824方呎商業樓面。

會德豐新地爭蚊型盤

測量師預計，項目每呎樓面地價約5,760元，以重建估值約2.36億元，日後每方呎實用面積售價約1.3萬元至1.4萬元。綜合市場資訊，有份入意向的發展商，包括會德豐、新世界、新地、南豐、英皇、德祥地產、泛海國際、宏安、建灝地產、莊士中國、百利保與富豪聯營等。

遠東發展地產部總經理朱寶林昨日遞交意向書後表示，公司於區內有發展項目，對區內發展熟悉。他又指目前股市已回穩，相信當經濟軟著陸時，樓市會健康發展，對本港樓市有信心。 至於項目部分單位用作「樓換樓」會否減低吸引力，朱寶林指了解相關做法，已習以為常。

英皇國際執行董事張炳強表示，項目規模適合集團發展，加上集團早前在同區亦中標市建局的項目，期望產生協同效應。被問到地皮景觀不太理想及離港鐵站較遠會否影響出價，他指，每個地盤都有獨特的因素，出價會考慮各種因素再作調整。

對於日後入標反應，美聯測量師行董事林子彬表示，項目位處市區，但礙於項目規模小，部分單位又有機會日後作樓換樓之用，變相增加發展成本及影響成本效益。參考市建局去年推出在附近的小型地皮，在接獲27份意向書的情況下，最終仍只有2份入標，再加上近期市場吹淡風的影響下，料最終入標數量不會太熱烈。同時，該行預期發展商出價會較審慎，若以每呎樓面地價約4,000元計算，估計項目地價約為1.638億元。

林子彬又稱，鑑於是次重建項目單位面積受到限制，每個單位平均面積約495方呎，故料興建1房或2房單位為主。

部分樓面或需「樓換樓」

深水埗海壇街205至211A號為市建局推出的第二個需求主導重建項目，估計部分樓面需要保留作「樓換樓」。對上一個於去年11月推出市場，同樣位於深水埗海壇街，地址為229A至G號，地盤同樣「蚊型」，住宅樓面約3.49萬方呎，商業約4,306方呎，提供約69個單位，低層保留5層樓面共15伙作「樓換樓」，由於發展限制多，市場反應並不理想，只收兩份標書，最後由遠東發展中標。

二手樓市交投轉靜，二手居屋亦跟隨大市放緩，第三季註冊宗數及金額雙雙下跌並創新低。據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，第三季二手居屋（包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）註冊量錄1,046宗，比起第二季1,156宗下跌約9.5%，創近7季新低。金額方面，季內二手居屋註冊涉及約40.6億元，按季亦跌約9.2%，為6季以來最少。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，與整體二手住宅市場相比，第三季整體二手住宅註冊量錄10,554宗，金額約693.4億元，分別按季跌約3.5%及約1%。可見二手居屋註冊宗數及金額比起大市按季跌幅更急。

平均金額創季度新高

正當二手居屋宗數及金額齊按季下跌之際，平均每宗金額卻持續向上。據資料顯示，第三季二手居屋平均每宗金額約388.4萬元，創季度紀錄最高。雖然較第二季386.5萬元略高，但惟升勢卻有所放慢。

雖然二手居屋宗數按季減少，但季內註冊量最多的屋苑不少卻錄上升。如季內註冊量最多的屯門兆康苑宗數按季增加約11.1%至30宗，位列第三位的天水圍天富苑微升約4.3%至24宗，排名第五的沙田穗禾苑則大升約31.3%至21宗，而上水彩蒲苑更加急升1倍至18宗。至於位列第二及第四位的九龍灣麗晶花園及天水圍天盛苑亦保持平穩，未有下跌。

然而，上述數字並未代表居屋市場交投向好。事實上，即使季內註冊量最高的兆康苑，於單一季度合共只有30宗，即平均每個月僅得10宗，居屋交投淡靜情況不難想像。

城市居大不易的現狀，在很多城市都適用。但若是以全球城市的角度觀察，紐約可稱為其中之最，因為來自中國、俄羅斯、亞洲、南美及中東的超級富豪在西方國家各大城市大買公寓外，美國紐約更是外國投資人的新寵。

紐約市西57街已贏得「億萬富豪街」稱號，放眼望去是一片玻璃幃幕的摩天大樓，這裡多是外國投資人購置的第二、第三戶住宅，不過一年中大部分的時間卻都是無人居住。

紐約的房地產不但流動性高，且可能增值一倍，因而吸引全球資金湧入紐約。根據全美房地產經紀商協會的數據顯示，外國投資人購買美國房地產的金額由2013年時的680億美元，增加到今年的1,040億美元，其中286億美元來自中國，住宅類房地產價格也迅速回升。

中國放寬資金流動限制，加上國內金融不穩，促使中國富豪跨國置產。但由於香港及新加坡 的房價迭創新高，中國投資人陸續轉往雪梨、東京及溫哥華。業者表示，中國資金已經改變全世界的天空，現在則輪到紐約。

美國今年上半年複合式住宅的投資達1,270億美元，比去年同期增加逾兩倍，主因投資人對公寓的需求「毫不放鬆」，將新增的供給迅速吸光。

富豪競相進入紐約，紐約的房價自是買不起的高天價了。