每年11月是地價稅的開徵期，而其徵收所屬期間為當年的1月1日至12月31日，並以8月31日為納稅義務基準日，也就是說8月31日當天地政機關登記土地所有權人，即為當年全年度地價稅的納稅義務人，因此，買賣土地時，最好在契約中計算出雙方持有時間比率，並由當年度的納稅義務人負責預收另一方應繳的地價稅，但契約中約定當年地價稅由何人繳納或分攤方式，係屬買賣雙方的私權行為，不能因而更改地價稅的納稅義務人。

財政部南區國稅局表示，房地合一課稅新制將自2016年1月1日起施行，為使納稅義務人瞭解新制，該局除規劃多元方式的宣導外，更本於愛心辦稅的服務理念，在所屬分局、稽徵所密集開辦講習會，請民眾把握機會踴躍參加。

該局說，為了滿足民眾的不同課程需求，所舉辦房地合一課稅新制講習會，特別以客製化的方式製作不同的課程，將講習會場次區分為專業場次與一般場次，專業場次的講習對象為會計師、記帳士、房仲業者及地政士等不動產相關業者；一般場次的講習對象則為一般民眾、營利事業單位、地政事務所及地方稅稽徵機關的人員，藉分眾講習的方式，提高租稅宣導的效果。

該局指出，民眾如果因工作繁忙未能配合講習會的上課時間，也可利用該局2015年特別推出的「行動e教室」服務，只要透過YouTube影音平台，即可同步參與講習課程，民眾免出門、免奔波，影音講師宅送到家，課程結束後，還可不受時間空間限制，隨時上影音平台複習。民眾只要點選該局網站的「行動e教室專區」，或加入該局LINE「講習會快訊群組」或Facebook粉絲團，即可隨時獲得講習會「直播」訊息，歡迎民眾多加利用！

市場需求急凍，加上中央銀行降息效應，銀行房貸平均利率明年可望全面跌破2％，其中，各大行庫先前與央行有共同默契的「鐵板價」1.84％，在降息效應的影響下，行庫主管預估會降至1.77％，將成為國銀競逐房貸業務的最新「破盤底價」。

根據5大行庫在台北市、新北市的房貸業務占比，台銀、土銀兩大國營銀行大約3成，合庫則超過4成，一銀、華銀同屬「三商銀」體系的銀行，則有一半以上的比重來自雙北市精華區。

除了一般房貸利率將出現新的破盤底價，政策性優惠貸款「青年安心成家方案」將先行一步降價，前2年利率已確定從目前的1.72％，降至1.65％，首購族也因而先收降息之利。

央行上月降息，本月底各大行庫將調降房貸基準利率，選擇「月調」的客戶，將可優先收房貸降息之效；而根據5大行庫內部的最新平均利率統計，各大行庫的平均利率，大致落於2∼2.16％之間，其中，大部分的行庫，利率介於2∼2.07％。

行庫主管表示，由於房市需求急速萎縮，現在多家行庫合計新案、舊案在內的全體房貸平均利率已不到2.05％，本月底各大行庫將一口氣調降基準利率7點，屆時房貸的平均利率水準將全面破2％，也將成為未來房貸戶向銀行議價的新標竿。

銀行主管也認為，由於明年投資客將受房地合一稅的效應而縮手，過去投資客是很多國銀房貸業務的主力，一旦縮手將導致這些銀行房貸業務量大減，取而代之的是自住型客戶對建商的售價、銀行的利率議價空間反而會因此雙雙放大，加上央行降息效應，「明年房市恐將轉成自住戶的買方市場」。

二代健保補充保費拉高下限，不只包租公、股票族受惠，連房仲、代銷也有小確幸，專家以此次2萬元免稅門檻試算，只要「獎金分次發放」就可達到省稅效果，而且完全合法。

健保補充費放寬免稅門檻，由過去的5千元提高至2萬元，讓包租公、股票族笑呵呵，初步估計將有342萬人「完全受惠」、114萬人「部分受惠」，成為近期稅制的大利多。

知名投資客帥過頭試算，政府這項利多政策也讓房仲業有了小確幸，帥過頭在其Youtube直播頻道中說明，若一間房子的成交收入50萬元，讓開發、行銷對分獎金各分25萬元業績，以行情抽45％計算，即可推出能拿到約11萬元的獎金，過去因為滿5千就必須繳稅，分批給獎金太過麻煩，現在額度大幅調高就該有新的省稅方式。

以上述案例推算，過去須繳交2％約2,250元稅金給政府，但現在只要將11萬元拆成5~6次發放，就達到省稅的效果，分批給獎金「合法又省錢」。帥過頭認為，補充保費調整放寬是選舉的大利多，未來可能會進一步調降資本利得稅、放寬信用管制，一系列政策改變將影響的人數絕對超過342萬人。

健保署長黃三桂向中央社透露，其實健保在2013年收取補充保費後，財務狀況空前穩定，只是此次調整後政府將因此短收42億元，初步推算將於2017年出現財務短絀的情形，未來不排除再次調整健保費率。

隨著科技越來越進步，政府開始運用大數據整合資源，繼台北市推出了犯罪、淹水與性侵熱點地圖之後，未來財政部將建置「財政雲端服務網」，將稅務與國產、關務及國庫四大資料庫整合，利用大數據的威力，進行查稅工作，除了可以揪出一些「賺很大」卻沒繳稅的「肥咖」之外，屆時所有違法建造的住宅、工廠、農舍也將無所遁形。

舉例來說，過去土地、房屋眾多但人力有限，假設想要知道農地是否有違法使用的情況，端看是否有規劃某塊土地的查稅工作，或是靠被動檢舉才查的到。財政部財稅資訊中心主任蘇俊榮向聯合報表示，通常政府是利用Google Earth的3D影像查稅，先鎖定可疑對象再實施查稅，但是精準度低，只比大海撈針稍好一點。未來運用大數據威力，將稅務、國產及地理資訊圖都整合在一起，可交叉比對歷年狀況，就可以看出房屋到底是自住還是營業用？工廠是否還有繼續營運？農地還有沒有持續耕作等，都會一目了然。

日前根據房仲雜誌統計，從2012年到2015年6月份，光北台灣的工業住宅就有將近5000戶，儘管政府祭出各種罰款、加稅手段，都無法有效的打擊違法工業宅持續增建、買賣；在北市長柯文哲拆違建政策雷厲風行的狀況下，難免仍有漏網之魚。

未來透過財政部雲端數位化的查稅工作，所有房屋、土地利用的歷年相關稅務、財務資訊都將被整合在一起，屆時所有違法住宅、工廠或在農地裡「種豪宅」的情事將「攤在陽光下」、無所遁形。

全台買氣大衰退，預售屋、新成屋交易規模銳減至少3成，讓部分業者決定延後推案，待總統大選後重整旗鼓，不過張金鶚卻持保留態度，認為總統大選後「房市的不景氣才剛開始」，整體經濟不樂觀。

房市吹冷風，實價登錄統計顯示，今年上半年的買賣交易規模年減32.4％，預計全年度交易金額不會超過3兆元，與過去動輒3.8兆~4.8兆元的榮景相去甚遠。

部分業者看準今年景氣萎靡，決定延後推案檔期備戰，台中不動產開發公會理事長魏嘉銘向工商時報透露，由於目前房市已在最谷底，因此許多建商早就決定等總統選舉結束再推案，「明年一定比今年更好」，2016年的329檔期可望出現推案小高潮。

不過政大地政系教授張金鶚卻遲保留態度，認為明年房地合一新制上路、土地公告地價再次調整，依舊是房市利空的重大因素。張金鶚在其臉書說明，由於明年選後一定會進行官員的替換，因此仍有許多不確定因素，若再考量民眾的所得依舊沒有提升、兩岸關係仍充滿不確定因素，「房市的不景氣才剛剛開始」。

張金鶚預言，雖然沒有人能知道房市的收縮期將持續多久，但至少「連跌5年起跳」，除非政府出手救市，不然「怎麼飆上來，就怎麼收縮下去」，連跌7年也算保守。

總件數與底價創近3年新高 臨路店面佔3成

景氣寒冬
房市景氣冷、高資產族群成為這波低壓中的犧牲者，法拍業者統計近3年高總價物件法拍市場，發現雙北市總件數與底價，創近3年新高，其中尤以新北市件數增加逾6成、底價總額暴增1倍，最驚人。

根據《寬頻房訊》的統計數字，台北市8千萬元以上、新北市5千萬元以上高總價物件法拍總件數為42件、一拍底價總額78.85億元，創近3年新高。其中，新北市高總價物件共有20件，拍賣總底價37.28億元，較相對處於低點的2013年，件數成長67%、金額成長106%。

房價修正嚴重區域
新北市高總價物件法拍案例，包括北市議員吳志剛已停拍的「藍海」社區、落跑名媛吳麗玲流標的「巴黎十六區」及「新都廳」。
《寬頻房訊》發言人徐華辰表示，新北市案件量增加，顯示該區在這波房價修正中，屬於較嚴重的區域，尤其如新莊、蘆洲等新興重劃區，榮景時，吸引不少投資人進場，一旦房價向下修正，若遇上財務周轉不靈，或過去習慣用高槓桿投資的屋主，恐只得落到斷頭或法拍的下場。

台北市高總價物件遭法拍的高總價物件中，吳麗玲的「元大一品苑」、「寶徠花園廣場」，一拍底價即約4.5億元；而中山北路一段的4層樓郭元益婚紗館，拍賣總底價超過4億元最高，但已停拍。
除此之外，臨路店面則佔據今年高總價物件法拍件數，約3成比例。當中不乏大安區復興南路一段，或是信義區基隆路、吳興街等路段的1樓店面，一拍底價超過1億元、甚至達2億元。

好物件料流入法拍
永慶房屋店面事業部發言人鄭朝鶴說：「這些物件多處於精華地段，部分甚至帶有租約，顯見其仍具投資報酬率。」以一般交易市場來看，高總價店面交易量少，起因於釋出量少，「只要有出租，就不會有急售壓力。店面法拍的案例，應與持有人財務有關，與景氣興衰關聯性小。」

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，北市高總價物件法拍件數較前2年，僅多出1件，但一拍拍賣總底價卻下滑過1成以上，主因在於景氣不佳時，地段及賣相不佳的物件，會率先被出清，評估價值低，因此造成總金額下滑，「若景氣長期冰凍，不排除會有一級物件流入法拍市場。」。

已遭櫃買中心公告將於11月26日下櫃的長鴻營造（5506），公司背負包括高鐵雲林站、高捷輕軌、北大安置住宅、北投士林科技園區專案住宅及基隆火車站都更站區等重大公共工程，工程受長鴻跳票而陷入停擺。

長鴻指除了北大安置住宅，其它將以「監督付款」方式持續施工。

長鴻委託重和國際法律事務所與下游承包商協商復工事宜，上周已陸續與高鐵雲林站、高捷輕軌及北大安置住宅等項目，相關業主、下游承包商達成共識。

待新北市城鄉局同意
高捷部分，協議請領的工程款，以債權讓與方式，讓協力廠商向高雄捷運局請款，未來則以監督付款方式，繼續施工；北大安置住宅採行方式亦同，但尚未經業主新北市城鄉局同意。
本周長鴻將陸續與北投士林科技園區、及基隆火車站兩工程下游包商進行協調，律師宋重和說：「以讓工程繼續施工為優先。」

今年房市吹寒風，據房仲調查今年前3季家戶購屋比，以北市最低、僅1.88％，平均每100戶不到2戶買房，相較於去年的2.92％，今年則每100戶減少1戶買房；此外，六都今年前3季家戶購屋比均呈現衰退。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，桃園市雖然下滑最多，但也是今年前3季家戶購屋比最高的區域，平均每100戶就有3.46戶購屋，推測應是桃園市去年在航空城話題下締造高交易量；今年雖然航空城計畫可能生變，但桃園市房價相對較低，交通建設話題性支撐，加上生活機能豐富，還是吸引購屋民眾在此置產。

其實，台灣房地產目前進入修正期，買賣雙方對價格期待有落差，交易量驟跌。大家房屋副總經理劉明哲指出，現階段交易量無法突破，主要在於買賣雙方對房價認知差異大，台北市房價高、門檻高，置產者固然較少；新北市話題不如去年多，故下滑了1.72％；台中市仍有交通建設支撐，今年家戶購屋比3.19％；而台南、高雄受整體房市影響小，衰退幅度較小，現階段皆以自住戶為主，台南家戶購屋比2.06％、高雄2.30％，表現較穩定。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從統計數據來看，家戶購屋比較高的地方包括桃園與台中地區，主要是兩地人口結構年輕，且有低單、低總價的房屋可選，房價較北部親民。

郎美囡指出，政府接連打房政策，以及學界、民間團體呼籲房價應有修正，買方對價格下跌的期待過高；但整體房價降幅有限，房價跌不進買方的預期範圍，交易量難以展開。

為解決大台北地區民生用水問題，在立委李應元居間安排下，2015年10月19日邀請台北市長柯文哲、經濟部次長楊偉甫、台北市議會民進黨團召集人吳思瑤等人，至翡翠水庫現勘，並聽取北水處興建專管計畫簡報。柯文哲強調，中央不僅應正視大台北地區民眾民生用水問題，更要根本解決新店溪上游整治問題。

柯文哲表示，關於翡翠水庫問題，台北市政府內部已經討論了很多遍，郝前市長說他任內8年沒停過水，是因為他任內沒發生需要停水狀況，但在未來可見時間內，由於崩塌的地方太多，許多土已經沖倒河川裡面，因此只要雨量一大，跑到河川的土就會順勢而下，水就會變濁，目前自來水場在濁度12,000度以下有處理能力，但他去看過，要加一大堆藥，也要清淤，成本也很高，而超過12000度，又超過水場的處理能力，所以就面臨二個選擇，要喝濁水？還是停水？所以北水處目前已訂出SOP，濁度超過12,000度就停水。

柯文哲說，以前稍微下一下，水濁很快就過去了，現在動不動就超過10幾個小時，淨水場儲水也僅能撐幾個小時，並不是故意給市民麻煩要停水，就算想處理也超過處理能力。因此這些因素考量下來後，勢必興建專管，但這又牽涉到環評、工法和經費分攤問題，都不是北市府可單獨解決的，而且更重要的是新店溪上游的整治和水土保持需要面對，這些都超過台北市範圍，涉及跨部會和跨地方政府，需要中央政府出面做根本解決。

北水處長陳錦祥在簡報時說明東札孔溪崩塌存在已久，形成時間已不可考。2004年七二水災後經水土保持局判釋，部分地區有增加現象，2008年9月薔蜜颱風東札孔溪崩塌規模擴大，造成原水濁度首次飆破1萬度，而除崩塌規模擴大因素外，近兩次的「蘇迪勒」、「杜鵑」颱風原水濁水破紀錄，研判主要是因為短延時的強降雨所致。

陳錦祥指出，依中央資料顯示，崩塌地已由南勢溪上游擴大至烏來地區，遇雨即濁情形短期內無法避免，因此北水處先前曾擬定四個取水方案，包括大漢溪水源支援新店溪水源、台北盆地地下水源、伏流水源和直潭二原延伸段工程，前面三個方案僅能算是備援之用，主要解決方案還是興建直潭二原延伸段工程。

陳錦祥表示，原本在2006年提出的直潭二原延伸段工程方案，經費達32億元、期程長達10年，且因管線長度長，用地權屬複雜，環評範圍也大，因此再檢討修正後，目前修正方案所需經費減至20億元，期程7年(環評4年、施工3年)，用地權屬爭議小，環評範圍也較小，可以爭取簡化程序。

陳錦祥也提到，該修正方案經與中央協商後，初步達成三個共識，即(1)專管先行評估及後續推動相關事宜，惟後續經費待決。(2)若環評法規許可，由中央協助免環評或簡化環評程序，俾利縮短作業期程。(3)計畫聚焦於防制高水濁度處理工作，剔除不必要工作項目。

媒體聯訪時，有媒體詢問在專管未蓋好前的因應措施？柯文哲表示，就算做專管，預計也要7年，即使中央幫忙，壓到5年內都還蠻困難的，表示還是要有短期和中期的應變計畫，事實上杜鵑颱風後還有改進方案，自來水處還再做改進計畫。

由於巨爵颱風可能侵台，媒體關切北市府有無具體因應計畫？北水處長陳錦祥表示，目前只要濁度在12000度以上就會減水甚至停水，但如果時間不長，其實對用戶用水不會有影響，該處也會適時請翡翠水庫放水做稀釋，並有停水的供水計畫，杜鵑颱風時候已經實施過。此外，對於偏遠和高地地區的復水，也會再做改進。

經濟部次長楊偉甫則補充說明，兩次颱風造成南勢溪濁度飆高問題後，集水區保育勢必加速辦理，水利署以承經濟部之命，召集相關部會討論集水區專案，其中也包括新北市政府，10月底新店溪上游、尤其是南勢溪部分的集水保育實施計畫，就會報到行政院，其中最主要相關費用，相關中央部會會在現有預算中勻支，馬上處理，換句話說，該計畫有分短中長期，短期部分在2016年度預算馬上就用的上，中央已經全力在處理，但任何集水區的保育受到創傷，復原時間如同柯市長說的需要比較長，中央希望在執行過程當中，供水部分能同步進行。

不少國宅等待戶等到頭髮斑白或小孩念完大學還是等不到，市議員李建昌昨質詢披露，北市國宅3566戶，至今尚有9747人排隊等候，甚至延壽P國宅身障戶僅1戶，等了16年仍然租不到，且光是看屋簽約程序就要花6個月至2年不等，痛批市府讓住戶等到天荒地老；北市都發局回應，會修正方式加快承租流動。

出租國宅主要為照顧社會弱勢族群，因租金幾乎為市價3至4折，租期又長，導致租屋戶永遠都在排隊；等候超過千人的依序為中正國宅1983戶、西寧國宅1804戶、懷生國宅1328，依據等候時間最長的，分別是延壽P國宅3戶等16年、延平國宅1戶12年、軍功國宅有1戶等了11年。

審計部台北審計處去年提出，都發局未能掌握死亡和遷出外縣市等已喪失資格者，影響空戶遞補時效及入住周轉率，李建昌要求，都發局應主動出擊，定期與戶政連線，才能加速後續通知承租人權益，他建議，未來公共住宅應制定出一定比例的機制，把國宅等候超過一定年限者，納入公營住宅規畫。

更離譜的是租屋流程，李建昌表示，從經歷鑰匙點交、空屋檢修、通知看屋、最後簽約公證到新租戶交屋入住，過程繁瑣且平均至少都要花2至3個月，進一步調閱資料，還有舊租戶申請退租至新租戶入住日期差超過2年。
另外，李建昌指出，延壽P國宅身障戶因只1戶在配租，身障者承租後不輕易辦理退租，他詳查身障戶別戶數僅108戶，只占全數0.3％嚴重不足，都發局對身障戶比例應提高。

面對質詢，都發局長林洲民說，過去處理國宅過程較消極，但會在10天內提出修正方式，讓國宅承租流動速度加快，在新的「公宅管理中心」尚未成立前，會擬出新的做法提交報告給議員。

房市買氣冷到不行，建商解除都更契約、拿回現金求過冬？根據公開資訊觀測站公告，遠雄建設昨突然公告擬解除「台中市南屯區建功段土地都市更新案」，預計可拿回13億現金。

遠雄建設近年積極布局六都公辦都更案，分別拿下新北市新店、新竹市、台中及台南等6筆都更案。不過，昨日突然公告擬解除台中都更案，除手中少了一個50億元大案外，粗估預計將損失2100萬元的顧問費與利息支出。

其實該案是去年3月初，遠雄建設砸下12.42億元拿下，預計規劃50億元的住宅建案，本來規劃明年預售，卻在預售前夕突然公告擬解除該案契約。

遠雄建設指出，因主辦機關與台中市政府雙方有歧見，導致本都更案無法繼續推動下去，只好研擬同意更新案委託及買賣契約。等到契約解除後，遠雄會將已過戶的土地返還國防部，並可拿回已繳土地價款約12.42億元，以及7000萬元的履約保證金。

看好金字塔頂端族群不受景氣榮枯影響，稅制也已大致底定，建商第4季紛紛進軍7期一級戰區推出豪宅產品。包括北部建商-大陸建設的百億豪宅案「丽格」，以及台中建商-寶鯨建設的「清翫」案，預計11月起陸續進場；而寶輝建設的百億豪宅案「寶輝秋紅谷」，也將於11月完工落成。

台中豪宅第一品牌-聯聚建設，今年第1季在7期新市政中心推出樓高39層、總高度192米、全台中最高的頂級辦公大樓「聯聚中雍大廈」，這也是聯聚在7期的首座百億辦公大樓產品；至於聯聚目前興建中的7期豪宅，則有「聯聚泰和」案；聯聚預計明年推出位於秋紅谷廣場對面的「聯聚瑞和」案。

此外，雙橡園開發將於7期南側推出「1617」新案、喜全建設於7期西側推出「秋紅谷莊園」等新案，預料明年上半年，7期豪宅市場將再度掀起推案風潮。

台中市建築經營協會理事長林正昇指出，明年總統大選後，全台房市將呈現百家爭鳴，北部大坪數豪宅預期會在2016年第1季湧現，每坪單價都飆破300萬元，許多豪宅案紛紛延到選後推案，在景氣低迷時減少代銷費用等支出；而台中大坪數豪宅市場對金字塔客群來說，「購屋時機點並不是那麼重要，喜歡與否才是成交的關鍵」。

台中7期豪宅市場第4季預售新案，將由大陸建設「丽格」預售案打頭陣！位於7期市政中心的「麗格」案，基地面積約1,095坪，規畫60至125坪、地上33層樓、地下6層樓的住商大樓。雖然每坪單價尚未確定，但可確定的是，該案總銷金額達百億元。大陸建設表示，第3季原計畫在台北市信義區推出豪宅案「琢白」，將延後到總統大選後才推案，而台中的「丽格」案確定在第4季進場，推案計畫不變，大陸建設對台中豪宅市場深具信心。「麗格」案也是大陸建設繼「寶格」案之後，在7期的第2個豪宅案。

此外，位於7期南側的寶鯨建設「清翫」案，將於11月進場，規畫坪數在60坪以上，單價約在60到70萬元之間，由劉偉彥建築師設計。

在新成屋部分，寶輝建設位於7期的毛胚新屋「寶輝秋紅谷」，預計11月起陸續交屋，趕上黃金輕稅期的末班車。該案規畫160~320坪產品，每坪單價70至80萬元的毛胚屋，由美國高層建築權威Johnson Fain規畫41樓高，打造全台中最高、最大面積「不著地空中會館」是最大特色。

“不積跬步，無以至千里。”中國版REITs（房地產信託投資基金）雖歷經坎坷，但也孕育著勃勃生機。

10月19日，《每日經濟新聞》記者從中國房地產估價師與房地產經紀人學會瞭解到，該學會日前對外披露了一份由其制定的《房地產投資信託基金物業評估指引（試行）》（中房學〔2015〕4號），這被稱之為當前首個中國版REITs專業物業評估規範性檔。

業內人士表示，這會促進中國REITs的進一步發展，但部分環節仍需分工和獨立，尤其是評估機構的獨立性，也需要決策層去推動。

早在6年前，住建部曾試圖牽頭制定REITs物業評估規範檔，在此期間，還與央行、銀監會、證監會和發改委等部門進行過“批判性、建設性的研討”。研討的目的意在推出《關於房地產投資信託基金物業評估管理有關問題的通知（徵求意見稿）》和《房地產投資信託基金物業評估指導意見（徵求意見稿）》。

不過，上述檔後來卻無疾而終。從本次出臺的《房地產投資信託基金物業評估指引（試行）》來看，該檔由中國房地產估價師與房地產經紀人學會制定。

據瞭解，中國房地產估價師與房地產經紀人學會屬於全國性的房地產估價和經紀行業自律管理組織，由從事房地產估價和經紀活動的專業人士、機構及有關單位組成，現為國際測量師聯合會（FIG）全權團體會員。

第一太平大衛斯估值及專業顧問服務部高級董事黃國鈞告訴《每日經濟新聞》記者，新出臺的REITs物業評估規範意味著中國REITs可能會進一步普遍化，尤其是優質商業地產類REITs。

一位不願具名的商業地產機構負責人表示，發行REITs，重在對其基礎資產進行科學、獨立與準確評估，這樣才能實現REITs所帶來的穩定回報率。民間專業學術評估機構發佈REITs評估指引無疑是一個推動作用，但仍需要決策層進一步推動。

今年初，住建部出臺了《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，其中提及“大力發展住宅租賃市場是開啟REITs的必有之路”，但並未過多描述如何開啟。

關於中國版的REITs，決策層至今並未發佈新的檔。從去年中信啟航專項資管計畫登陸深交所進行協議轉讓，到前不久鵬華前海萬科公募REITs上市，REITs在實踐層面的探索不斷前行。

黃國鈞說，嚴格意義上，上述REITs產品還不是真正意義上的公募REITs產品，跟國際上的REITs還有很大差距。

被踢出房地產行業第一梯隊的“沒落貴族”金地集團，在二次衝擊600億元銷售目標的催動下，今年拿地、開工均較為積極，對資金的需求也更為強烈。

10月18日晚間，金地集團公告稱，公司債券首期發行結束，實際發行規模為30億元，票面利率為4.18%。同時，金地集團表示，公司計畫發行不超過60億元的公司債已經獲批。

《證券日報》記者根據公司公告和銀河證券公佈的一份研究報告提供的資訊計算，若60億元公司債發行完畢，金地集團債務融資規模將增至約522億元，債務融資加權成本約為6%。若以2015年6月30日資產負債情況為基數，計入此次發行債務後，金地集團資產負債率為67.52%。

更重要的是，與後來者龍湖地產相比，兩者2014年銷售額均為490億元，但龍湖的銷售回款比率高達90%的水準，金地集團的銷售回款率卻嚴重偏低，不得不被迫需要融資性現金流入。

債務融資升至522億元

對於大規模發債原因，金地集團公告顯示，本次募集資金扣除發行費用後,將使用 58.305 億元償還近期到期的銀行貸款,剩餘募集資金將用於補充公司流動資金,滿足公司未來經營發展對流動資金的需求,有助 於公司業務的開展與擴張、市場的開拓及抗風險能力的增強。

事實上，這意味著金地集團此次發行新債基本用於償還舊債務，在補充公司現金流方面助益並不大。

《證券日報》翻閱金地集團公告獲悉，今年上半年，公司主要完成了兩筆融資。4月28日，公司發行第一期中期30億元，利率為4.9%；8月5 日，公司發行第二期中票25億元，發行期限為5年，利率為4.6%。

據銀河證券9月初公佈的一份報告指出，截至2015年6月30日，金地集團債務融資總額為437 億元，債務融資加權平均成本僅為5.9%。這意味著若此次60億元公司債發行完畢，金地集團債務融資總額將升至522億元。而上半年，其在手現金為179億元，略低於短期負債和一年內到期的非流動負債之和 190.8 億元，簽約銷售額則僅為212億元。

“金地集團債務規模可控，淨負債率也較為合理。”有業內人士向《證券日報》記者表示，但上半年預收賬款為256億元，同比下降30%，導致公司將依靠融資性現金流入，這或許是其發行新債償還舊債的主要原因。不過，因目前公司債票面利率普遍較低，也能在一定程度上降低公司的資金成本。

根據克而瑞綜合統計，部分近期發債的企業利率大致在3.5%-8.5%之間，在A股上市房企中，今年已經發行的公司債平均票面利率為5.65%。其中8月份發債的金融街6年期40億元債券票面利率為3.84%，10年期10億元債券票面利率為4.2%。而利率相對較高的陽光城6月發行的一筆13億元債券，票面利率為8%。

而在2014年發行的A股房企公司債平均票面利率則高達7.56%，其中利率最高的是福星股份去年8月發行的一筆16億元公司債，利率高達9.2%。

由此可見，用借新債還舊債的方式置換高息債則是房企發債高潮的背後動力。

有資料顯示，年內已經有超過60家上市房企拋出公司債發行計畫，預期融資高達2500億元以上，目前實際累計融資已超過1500億元，而在2014年全年只有15家房企融資成功，金額只有235億元。據Wind統計資料顯示，僅在第三季度，就有37家房企相繼發佈公司債發行預案，募資規模達1641億元，較第二季度的394億元增長了316.3%。

克而瑞董事長丁祖昱表示，發債潮還在繼續，利率也隨著降息不斷降低。根據現在的發債速度，到年底還會有更多的上市房企加入發債大軍，預計總額將超過3000億元。

在這種融資環境下，金地集團積極發行公司債並不讓業內意外，但對金地集團來說，現在最緊要的問題是加快銷售步伐，降低庫存壓力，補充現金流，才能在規模擴張上發力。

600億元目標或再度夢碎

值得注意的是，即使財務較為穩健，但對於昔日”萬保金招“第一梯隊的一員來說，無論是在銷售規模還是利潤指標方面，金地集團都被甩在了後面。萬科和保利早已跨入千億元房企的行列，而金地集團的營業收入即使在最高峰也未超過500億元。

2015年上半年，儘管淨利潤同比大增230%，但金地集團仍難回第一梯隊。保利地產和萬科地產上半年淨利潤接近50億元，招商地產逾20億元，而金地集團只有個位數，為5.2億元。

對此，有業內人士曾直言，金地集團在 2009 年之後在拿地方面問題較多，拿地節奏控制不當，成本較高。而在產品線上，在上海推出成本高、定價高但不被市場買帳的豪宅，對其業績擴張和現金流造成壓力。

更重要的是，在2014年衝擊600億元銷售目標失敗後，不足10％的同比增長率讓金地集團的去庫存壓力加大，儘管今年樓市有所回暖，但要想實現20%同比增長率，完成600億元銷售額仍較為艱難，其上半年去化率僅為25%，據高華證券測算，若想完成600億元銷售額，金地下半年去化率至少需要提升23%。

不過，在600億元目標的催動下，為了給銷售與結算提供助力，金地集團今年拿地積極，也上調了開工、竣工的面積。

據中銀國際的一份報告分析，今年上半年，金地集團拿地248 萬平方米，權益面積109 萬平方米，權益下降至44%，分別同比增長91%和17%；對應拿地140億元，權益58億元，分別同比增長119%和15%，拿地大幅增長，但權益下降，可見公司目前拿地積極但又謹慎。而7月份至今，金地集團再度花費近50億元在一、二線城市拿地。


此外，上半年，公司將計畫新開工面積和計畫竣工面積由年初459 萬平方米和439 萬平方米分別上調至550萬平方米和472萬平方米，分別同比增長20%和8%，助力全年的銷售和結算；目前新開工完成228 萬平方米，完成計畫的41%。

據金地集團公告顯示， 2015年前9個月，公司實現簽約面積287.4萬平方米，累計簽約金額390.2億元。

但多家機構給出的預測是，2015年，金地集團將實現550億元銷售金額。由此可見，其跨入600億元陣營的目標有可能將再度夢碎。

10月19日，SOHO中國有限公司公佈其於2022年到期的4億美元7.125%的優先票據提出收購要約的最終結果，決定接納購買於新屆滿限期或之前提交本金總額約為1.5億美元的票據。

值得注意的是，更早之前，9月23日晚，SOHO中國發佈了轉讓公司所持海之門50%股權的公告，即上海外灘金融中心(BFC)項目的股權。複星國際以84.93億元的代價收購外灘8-1地王全部股權。9月24日，SOHO中國董事長潘石屹在其微博上稱，“各位股東和投資者：外灘8-1專案終於有了結果，回籠資金50.85億元”。

20多天之後，10月16日，SOHO中國發佈派息公告，大股東潘石屹將可收取11.6億元人民幣。

突然轉讓外灘地王

回籠51億元

9月23日晚間，SOHO中國發佈轉讓上海外灘地王公告。9月24日，潘石屹在其微博中表示，“各位股東和投資者：外灘8-1專案終於有了結果，回籠資金50.85億元。在今天的環境下，我們仍然相信現金為王。”而通過此次交易和後續事項的處理，SOHO中國預計將取得約10億元的稅前收益。

值得一提的是，由於SOHO中國發力佈局SOHO 3Q業務，近期在面對媒體時，潘石屹多次提及上海外灘項目也有佈局SOHO 3Q辦公位的想法，同時還將有用於租賃的舉辦活動的露臺。

不過，直至賣掉上海外灘地王，SOHO中國雖持有該專案50%的股權，但合併報表權一直不在SOHO中國手中。據《證券日報》記者瞭解，在SOHO中國半年報公佈之前，潘石屹就與複星國際就外灘地王轉讓事宜進行了談判，因達成交易時間拖延，所得收益未錄入SOHO中國2015年中報，SOHO中國2015年的中報利潤報表顯得不太好看。

而在把上海外灘地王出讓給複星國際後，SOHO中國現在持有現金額度已接近150億元。

對於該大筆現金的用途，9月25日，SOHO中國即公佈了其於2022年到期的4億美元7.125%的優先票據提出收購要約的公告，支付方式則為現金。

10月19日，SOHO中國公佈關於其於2022年到期的4億美元7.125%的優先票據提出收購要約的結果。據公告顯示，SOHO中國根據要求收購條約，決定接納購買於新屆滿限期或之前提交本金總額為約為1.5億美元的票據，預期將於2015年10月21日或前後進行支付。待清償接納購買的票據後，票據的未償付本金額將為2.5億美元。

要約收購計畫公佈後，10月16日，SOHO中國發佈公告稱，為答謝股東支持，董事會已建議自股份溢價賬中，向股東派發每股0.348元人民幣特別股息。本次派息涉資約18.1億元人民幣，其中大股東兼主席潘石屹將可收取股息11.6億元人民幣。

拿出1.6億元傭金

推“眾包模式”租賃

“手持150億元現金是否會參與孵化投資？”10月15日，面對外界的好奇，潘石屹稱，“再過10天公佈”，但《證券日報》記者早前曾向潘石屹求證獲悉，在其最初的設計中，SOHO中國是不參股投資做孵化的。

事實上，自今年2月面世以來，SOHO 3Q已經成為中國最大的共用空間。從O2O預訂下單，到無底價競拍，到大客戶定制，再到3Q眾包模式，SOHO 3Q一直在以互聯網為平臺進行發展佈局。

而為了完成2017年10萬個座位的擴張規模，沒有租賃團隊的支援，SOHO中國僅靠互聯網平臺出租是不可能完成的。鑒於此，SOHO中國推出“眾包模式”租賃SOHO 3Q，即所有個人和公司都可以加入3Q銷售網路，成為3Q夥伴和3Q聯盟。借助互聯網的力量，3Q夥伴/聯盟通過手機端代客下單，客戶支付成功後，合同租金金額的8%將返還3Q夥伴/聯盟帳戶，傭金閃電到賬。

潘石屹直言，在房屋租賃市場，傭金在8%－12%之間。SOHO中國提供8%的傭金比例，實際上並不高，但SOHO 3Q未來體量巨大，不需要人工結帳。

SOHO中國表示，預計到2015年底，北京上海兩地的3Q工位將會突破10000個，2016年將會突破40000個，SOHO中國為此準備了1.6億元的傭金。

此外，潘石屹還透露，推出“眾包模式”租賃SOHO 3Q，為公司省掉了銷售團隊，而目前參與進來的銷售團隊中有不少是SOHO中國此前的銷售人員。

更為值得注意的是，潘石屹向《證券日報》等記者透露，公司將與“BAT”中的一家互聯網公司結成戰略合作夥伴關係，10月份還將與中國某大型開發商達成合作夥伴協議，包括還將試水將商業購物中心改建成SOHO 3Q計畫，以多種方式集中發力SOHO 3Q業務，甚至輸出SOHO 3Q業務的管理模式，實施輕資產運營計畫。

對於房地產行業來說，土地市場的冷熱在一定程度上預示和決定著未來樓市的走向，開發商在土地市場上的表現則可以表明企業的發展戰略。因此，土地市場對於房地產行業來說，有著晴雨錶的作用。

而從統計局最新公佈的資料顯示，前三季度，房地產開發企業土地購置面積15890萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1月份—8月份擴大1.7個百分點；土地成交價款4916億元，下降27.5%，降幅擴大2.9個百分點。

對此，易居智庫研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時稱，“從土地購置面積的跌幅看，略有擴大，但總體上維持跌幅企穩的判斷。近期全國土地市場之所以沒有預期的好，關鍵在於三、四線城市拖後腿。實際上一、二線城市總體表現不錯，部分城市的高溢價率現象依然很突出。所以後續不妨對於此類資料進行一、二線和三、四線城市的分類分析，只有這樣才能真正釋放積極的信號”。

而據記者瞭解，像北京、上海這樣的一線城市，其土地市場的狀況和全國整體相比可謂大相徑庭。雖然由於出讓地塊數量和面積的大幅下滑，導致總體出讓收入不及去年，但只要有出讓的宅地，勢必引來開發商的哄搶，屢屢出現地塊樓面價超過周邊商品房售價的情況。

不過，雖然京滬兩地的土地市場同樣火爆，但近期兩地的相關部門卻對土地市場做出了截然不同的調整。在北京大幅增加土地供應的情況下，上海則在3天內叫停了5塊土地的出讓工作。那麼兩地迥異的土地政策調整，是否意味著京滬未來樓市走向會出現變化呢。

“上海土地交易之所以收緊，和此前政府的表態有關係。後續部分地塊通過修改，會不斷增加中小戶型的物業類型。但是這不意味著上海土地市場會收緊。後續上海市場依然會出現和北京一樣火熱格局；而北京市場的土地熱，和此前土地交易相對低迷，目前集中放量有關。後續走勢方面，北京市場總體上會延續補庫存的政策導向，土地交易也會呈現量價齊升的態勢”。嚴躍進稱。

北京一個月時間

賣地26宗

根據北京市國土資源局的資料顯示，10月20日到11月19日，這31天的時間裡，北京市待出讓地塊合計達到26個，合計面積為206.27萬平方米，起始價合計為515.33億元。去除純綜合性商業金融服務業用地、商務用地、研發設計用地之外，住宅相關地塊合計為17塊，合計面積為152.9萬平方米，起始價合計為390.98億元。

而今年的1月份—5月份，北京一共新增土地供應僅26宗，這一數量也創造了自2009年以來近7年的同期新低。這也意味著，接下來一個月的時間裡，北京的土地供應量將是年初5個月供應量的總和。亞豪機構的統計也顯示，2015年1月份—9月份，北京僅供應了27宗住宅性質用地，累計供應面積為278.62萬平方米，創自2006年以來的新低。前三季度，北京僅完成全年750公頃商品住宅供地計畫的37%。

對此，亞豪機構資總監郭毅分析指出，開發商手中的商品住宅在經過今年的快速去化後，庫存已大幅削減，年末補充土地儲備的意願大增。國土部門集中推地，一方面滿足房企購地需求，另一方面也通過分流購地需求來化解過於激烈的競地局面，從而達到平抑地價的目的。

北京市國土資源局的官網顯示，截至9月底，北京土地出讓金總額已達1065.29億元，這個數字與2014年同期的1583億元相比，雖然同比減少了32.7%，但已經成交的住宅地塊樓面價持續上漲，漲幅達到11%。

中原地產首席分析師張大偉則對《證券日報》記者表示，“這26宗地正好是在一個月時間內出讓，樓面起始價合計高達515.33億元，按照北京平均溢價率40%計算，成交土地額將突破700億元。雖然是跨月成交，但這700億元的成交，疊加北京已經賣出的1065.29億元土地，接近1800億元，而如果最後40天再有土地成交，北京歷史上將第一次出現土地出讓少的情況下，成交額反而突破2000億元的情況”。

上海緊急叫停

多宗地塊出讓

相比于北京大幅增加入市地塊的做法，上海近期則恰恰相反。

繼10月12日叫停楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊和松江區車墩鎮SJC10022單元13-07號地塊後。10月14日，上海市規劃和國土管理資源局再發公告終止青浦區朱家角鎮閣游路北側D03-09地塊、青浦區趙巷鎮佳迪路東側B5-01地塊以及嘉定區嘉定新城A03-5地塊出讓活動。同時，原定於10月16日召開的2015年秋季閔行區經營性用地招商推介說明會也被取消。

而對於上海突然叫停多宗土地的出讓工作，在業內人士看來，和近期上海市領導對於樓市的講話有關。

在10月9日上海區縣、大口黨委書記的季度工作會議上，上海市委書記韓正表示，上海房價已經很高，如果不堅持調控，將影響上海經濟持續平穩健康發展，也會削弱城市的競爭力。韓正還進一步指出，上海市商辦市場供應太大，消化不掉；但同時土地供應不合理，中小套型住宅供需矛盾突出。“要抓緊研究制定約束性措施，土地供應量不變，結構必須調整。”他強調，上海要擺脫房地產依賴症。

實際上，近段時間以來，上海土地市場的火爆程度在全國來說也是首屈一指。

中國指數研究院最新的報告顯示，上海第三季度土地樓面價為1.3萬元/平方米，環比第二季度上漲13.2%；較去年同期上漲了60.8%。其第三季度住宅用地平均溢價率達56%，較去年同期提高了26.8個百分點，位列十大城市溢價率榜首。

而在韓正做出上述表態後不久，雖然上海市相關部門取消了多宗土地的出讓，但還是有土地正常入市，其中一宗的溢價率高達98.4%。

10月14日，上海出讓兩宗商住用地，包括松江區車墩鎮SJC10022單元17-02/17-03號地塊、奉賢區南橋新城12單元10A-01A區域地塊，總成交價12.7億元。

其中，車墩鎮地塊起始價5.3億元，起始樓面價6147.82元/平方米，共有7家開發企業參與角逐，包括金地、碧桂園旭輝聯合體、紅星、k2、新城、恆文、禹洲等房企參與競價。最終金地以6.95億元拿下該地塊，樓面價8062元/平方米，溢價率31.13%。

而在南橋新城地塊的競拍中，中南集團最終以5.73億元擊敗其餘對手，樓面價為1.19萬元/平方米，溢價率高達98.4%。出讓資料顯示，該地塊起始價2.9億元，起始樓面價6000.05元/平方米。

從上述情況也可以看出，如果上海不叫停多宗地塊的出讓，相關土地勢必高溢價成交，從而進一步推動上海房價的上行。

不過，也有業內人士指出，“上海需要拿出對策，解決供需緊張的矛盾，只堵不疏肯定是不行的。目前來看，上海後續部分地塊通過修改，會不斷增加中小戶型的物業類型。但京滬兩地房價的總體趨勢仍將是上漲的”。

10月19日，國家統計局發佈前三季度房地產開發和銷售資料。

前9月，全國房地產開發投資70535億元，同比（與上年同期相比）名義增長2.6%，增速比前8月回落0.9個百分點。

21世紀經濟報導記者查看國家統計局資料發現，這是自2014年初以來，房地產開發投資連續第20個月下滑，且當前的投資增速處於歷史最低。

中國房地產住宅研究會副會長顧雲昌告訴21世紀經濟報導記者，房地產投資增速持續下滑的重要原因在於高樓市庫存，在銷售回暖，去庫存加快的背景下，房地產投資也將逐漸築底上行。

房地產深度調整

“以往房地產開發投資占比全國固定資產投資均在20%以上，且增長速度遠超過全國固定資產投資。”北京中原地產首席分析師張大偉介紹。

而根據國家統計局10月19日發佈的資料，前9月，全國固定資產投資（不含農戶）394531億元，同比名義增長10.3%（扣除價格因素實際增長12%），增速比1-8月份回落0.6個百分點。這其中，房地產投資增速降至2.6%，較前期回落0.9個百分點。

房地產投資前端資料，房地產的拿地、新開工、竣工等資料均在下滑，在張大偉看來，其中的重要原因在於當前樓市仍處於去化階段。

樓市的高庫存也直接拖累到經濟增速，根據國家統計局資料，中國三季度GDP同比增速降至6.9%，創2009年一季度以來最低季度增速，且為六年半以來首度跌破7%。

和房地產投資降至歷史最低相比，基建投資成為支撐固定資產投資增長的一大亮點，前9月，基礎設施投資（不含電力）69705億元，同比增長18.1%，增速比1-8月份回落0.3個百分點。

值得一提的是，房地產投資占比固定資產投資也降至歷史低位，為17.9%。

基建投資占比固定資產投資也為17.7%。也就是說，房地產投資和基建投資占比固定資產投資的比例將近持平。

面對房地產的深度調整，基建投資成為2015年穩增長的重要抓手，加快項目審批、地方債務置換等系列措施陸續出臺。

國家發改委投資司司長許昆林10月19日也在接受媒體採訪時表述，前9月基建設施對整體投資的貢獻率達29%，比去年同期上升7.1個百分點，起到了“穩定器”的關鍵作用。

銷售回暖庫存持續下降

高庫存雖然拖累房地產投資增速下滑，但在一系列的持續利好政策下，房地產的銷售回暖明顯。

根據國家統計局資料，前9月商品房銷售面積82908萬平方米，同比增長7.5%，增速比1-8月份提高0.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長8.2%，增速比前八月上漲0.2個百分點。商品房銷售額56745億元，增長15.3%，增速與1-8月份持平。

張大偉介紹，過去，房地產銷售在回暖3-6個月後就可以傳輸至投資端。全國樓市自二季度就明顯轉暖。

“和以往相比，樓市的回暖從銷售端傳輸至投資端所需要的時間更長，其中的一個重要原因在於樓市的高庫存，並未明顯逆轉供求關係。”張大偉介紹。

國家統計局資料另顯示，截至9月末，商品房待售面積66510萬平方米。按照前9月樓市的銷售速度，不算上拿地、新開工、施工面積，當前的庫存需要7個多月的時間才能銷售殆盡。

雖然供求關係未變，但在持續的利好政策下，房地產銷售端在持續增長，與此同時，供應端在持續下滑，前9月，住宅新開工面積下降13.5%，住宅竣工面積下降12.7%，土地購置面積下降33.8%，土地成交價款下降27.5%。

一增一減下，房地產的庫存也在持續下降。前9月，全國住宅待售面積減少了387萬平方米。

顧雲昌認為，在樓市的持續回暖，庫存持續去化的背景下，房地產投資增速將在四季度觸底。

在中房協名譽副會長朱中一看來，雖然不少地方的房地產開發投資增速和土地購置面積持續下滑，房地產的區域、階段、結構性問題仍然突出，但從銷售和市場情況來看，2015年，穩定住房銷售、穩定市場的目標已然可以實現。

下半年北京土地市場熱度依舊不減，在未來一個月裡，北京市土地供應將大幅增加。

這些地塊能否喂飽嗷嗷待哺的開發企業，集中推地能否平抑不斷攀升的房價，又會對企業推盤節奏產生哪些影響？《每日經濟新聞》記者就此展開了調查。

成交價有望達800億

10月19日，北京市國土資源局再次掛牌3宗土地，包括北京市昌平區小湯山鎮(未來科技城北區)CP05-0801-0011、0013、0015、0017地塊F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地（配建“人才公共租賃住房”）；北京市昌平區小湯山鎮(未來科技城北區)CP05-0801-0018、0020、0021地塊F2公建混合住宅用地、F3其他類多功能用地（配建“人才公共租賃住房”）；以及北京市石景山區蘋果園交通樞紐M、N地塊B4綜合性商業金融服務業用地。

剛掛牌的這3宗土地，疊加前期已經待售的26宗土地，從2015年10月20日，至2015年11月23日，一個月左右時間內，北京將出讓29宗經營性土地。中原地產提供的統計資料顯示，這29宗土地合計起價達到了576.94億元，其中有7宗土地的起價就超過了30億元，最高的北京市豐台區南苑鄉槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊,北京市豐台區南苑鄉槐房村和新宮村1404-657、659、1401-607地塊起價分別達到了55.6億元、57.3億元。

按照北京目前土地市場平均溢價率40%計算：這29宗地的最後成交有望達到了800億元左右。在這29宗用地中，有19宗居住用地，合計地塊的建築規模為356萬平方米。

剛改類產品或成稀缺品

這些土地集中入市的話，是否會緩解北京目前的供需，平抑不斷攀升的房價？

百世金谷實業有限公司總經理劉文軍在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，1~8月份，房地產開發企業投資增幅在下降，而此階段北京市的房價依然領漲，所以需要出手平抑房價，最簡單的手段就是增加供應。當市場集中推出這麼多地塊，購房者就會認為房價會下跌，一定時間內的銷售就會出現短暫性的抑制。這時，開發企業就會出現分化，有實力的開發商，會接著扛價。而沒實力的開發企業，會在年底之前跑量降價，因為要在年底前償還各種貸款。但是長期來看，北京不存在房價下行空間。

中原地產的統計資料顯示：今年截至三季度，北京土地市場成交25宗商品房住宅用地，雖然從25宗土地總面積看合計高達427萬平方米，但因為多種配建，實際商品房住宅用地合計只有104萬平方米，按照商品房平均單套120平方米計算，未來能夠供應形成的商品房住宅只有8600套。北京2015年來，供需結構已經失衡，從2015年截至9月中旬，合計供應商品房住宅只有26882套，而成交則達到了37216套，高端化趨勢越來越明顯。

珠江禦景灣專案行銷副總張慧告訴記者，土地市場的集中放量，暫不會影響公司的銷售節奏，仍會按照既定方案去推盤。地價的上漲，使目前北京市場上的產品以高端盤和自住房為主，一些客戶也是被高端化，一些剛改類產品（120~140平方米）反而成稀缺。房企拿地時，做這類戶型，或是一種機會。

樓市二手市場勢逆轉，業主不再心雄，減價及蝕讓個案此起彼落，多個二線屋苑近日均錄得低市價成交，當中北角健威花園情況最誇張，最新成交價僅520萬元，「樓上平過樓下單位」，樓價在3個月內便宜138萬元，幅度逾兩成。今年「97蟹貨」賺多蝕少的火炭駿景園，出現年內屋苑最大宗「97蟹貨」蝕讓個案，原業主減價125萬元，賬面損手「一球」離場。

北角健威易手跌價兩成

世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，健威花園E座低層2室，實用面積456方呎，原業主開價538萬元，放盤3日累減18萬元（約3.3%），獲區內用家以520萬元承接。翻查資料，今年7月，健威花園E座極低層2室以658萬元成交，即同類單位3個月跌價21%，樓價相差138萬元。據悉，原業主賬面仍勁賺498.3萬元，持貨35年升值23倍。

資料顯示，今年健威花園同面積及同景觀單位造價介乎525萬至658萬元。近期低市價成交陸續浮現，世紀21康聯客戶經理康向斌表示，觀塘麗港城15座高層G室，單位於8月初開價686萬元放售，累減94萬元（約13.7%），近日終以592萬元沽出，低市價4.5%，原業主持貨7年升值80.5%。

駿景園「97貨」蝕一球沽

個別業主減價之餘，更要損手離場。駿景園新近錄得一宗「97蟹貨」減價125萬元，賬面損手「一球」離場。利嘉閣分行經理鄭勁松表示，駿景園8座極高層G室，今年7月以1220萬元放盤，最終累劈125萬元（約10.2%），剛以1095萬元易手。原業主於1997年7月以1195萬元購入，賬面已輸100萬元，計及使費，損手金額約155萬元。沙田第一城本月四度「失守」400萬元關口，美聯物業營業經理吳嘉權表示，屋苑本月暫有7宗二手買賣，4宗低於400萬元，成交價375萬至399萬元。

另外，中原副區域營業經理林家傑表示，荔枝角美孚新邨百老匯街99號中層B室，實用面積918方呎，今年6月以1150萬元放售，近日以880萬元成交，累減270萬元，實呎低於1萬元，僅9586元。

對於二手市場出現減價及蝕讓潮，紀惠集團行政總裁湯文亮表示，樓市未到爆煲時候，樓價只是重返合理水平，料未來兩個月整體樓價再跌一成，個別單位跌幅達15%至20%，估計農曆新年後樓市有望出現「小陽春」。

湯文亮：樓市未爆煲

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，樓市步入調整期，惟相信樓價不會大跌，市場或會陸續有零星業主因個人原因以低價出售物業，但劈價情況不會成為常態。理大建築及房地產學系教授許智文認為，二手市場已進入「尋底」階段，部分業主要減價沽貨，相信短期內情況持續，未來3個月樓價或有3%至5%的跌幅，但應不會大幅下滑。他指細價樓近年升勢較顯著，加上近月一手市場推售多個細價盤，搶去二手購買力，料細價樓沽壓較為明顯。

業主讓步 租金同回落

二手樓價下跌，拖累租金亦同步回落，業主為求盡早租出單位，不惜減至低於市價水平。土瓜灣傲雲峰有業主在兩周內將租金減價3000元（約17.1%），以月租1.45萬元租出單位，較同類單位月租低9.4%。將軍澳新都城及屯門瓏門同樣出現低市價5%租賃成交。

香港置業分行營業經理侯倩表示，近日促成傲雲峰7座高層H室租務成交，實用面積482方呎，屬兩房間隔，業主在兩周前放租叫價1.75萬元，因見近期區內放租盤量增加，加上樓市氣氛轉淡，為免單位丟空增加成本，故願意接受租客還價，最終降價3000元（約17.1%），以月租1.45萬元達成租約，呎租約30元。對上一宗同類型兩房單位月租約1.6萬元，是次成交較市價低9.4%。

利嘉閣地產分行經理劉浩勤指出，新都城2期10座中層G室，業主原於9月中以1.5萬元放租，日前減租1200元後，因見租客願一次過支付一年租金而再減800元，以月租1.3萬元，低市價5%成交。他透露，近日屋苑放租盤趨增，數量較上月的10餘宗多三成，令到有約10個業主主動減租約10%。利嘉閣地產分行經理黃振宇表示，瓏門5座高層E室，業主一星期前開始放租，叫價1.6萬元，經客人還價及代理商談後，以1.47萬元低市價5%租出。

利嘉閣料減幅達一成

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，租金下調主要是跟隨二手樓價調整，加上部分業主因樓價走軟選擇轉賣為租，令市場的供應增多，對租務市場構成壓力。同時，部分地區如有新盤入伙，租盤供應大增亦會對租金構成壓力；他預料短期內租金跌幅將較樓價為大，減幅達一成才可見承接。

全年成交量料逾1.7萬單位 新盤無懼樓市吹淡風。近期多個一手盤盡量散貨，趕在新界西北區搶客戰爆發前開賣，大部分取得不俗銷情，令本月至今新盤累售逾500伙，惟受制於元朗多個大型項目售樓紙未見批出，估計全月一手成交難突破千宗。惟據一手住宅物業銷售資訊網顯示，今年來發展商積極推盤，迄今沽出1.25萬伙，突破去年全年成績。由於第四季供應仍然充裕，季內一手成交料達5000宗以上，可望推動全年成交量至逾1.7萬伙。

本月交投約少於千宗

預計月內推售的多個元朗大盤包括長實（01113）世宙、嘉華（00173）與信置（00083）合作發展的朗屏8號，售樓紙一直未見批出，在一手條例下，兩大盤難望趕及月內開售。而據一手住宅物業銷售資訊網顯示，本月至今一手成交暫錄得逾440伙，連同恆地（00012）主席李兆基的尖沙咀凱譽，一手成交截至昨天僅錄得約500宗，較上月同期逾1500宗大跌67%。本月餘下時間仍有新盤如佐敦AVA62、大角咀利奧坊．曉岸等推售，但單位數目有限，相信本月新盤整體成交極大機會再次回落至1000宗以下。

下半年樓市偏淡，僅9月錄得約1900宗成交，其他月份宗數均在1000伙以下。雖然如此，據資訊網顯示，年初至今共錄得1.25萬宗成交，已突破去年全年1.23萬宗的紀錄。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，元朗大型新盤或將延至下月發售，未來供應仍然充裕，在大型樓盤壓縮至2個月內銷售下，相信聖誕節亦要「打盤」，本季一手成交料5000宗以上，全年將逾1.7萬宗，超逾去年成績。

凱譽單日售17戶

新盤周一單日最少錄得24宗成交，以凱譽銷情最佳，單日沽17伙，累沽53伙，市場稱項目最快周二提價發售。而恆地的利奧坊．曉岸截至周一累收620票，以首張價單100伙計，超購5.2倍，仍有待發出銷售安排。

資深投資者盧華家族發展的AVA62周二首度發售的64伙，市場人士指出，項目累收約130票，超購達一倍；新世界（00017）旗下，元朗柏𣾷重陽節假日，將進行第2輪發售共61伙，項目累收逾百票。

長沙灣青薈首現撻訂個案，單位為16樓D室，以成交價483.3萬元計算，買家遭殺訂24.2萬元。

舊樓市場近月轉活躍。部分大業主申請強拍的項目之中，小業主態度漸漸軟化，願意出售物業。其中恆地（00012）已申請強拍的北角馬寶道1A及1B號舊樓，僅餘的最後一伙，近月亦已順利由大業主收購，意味有關強拍申請毋須再進行，並屬於恆地今年下半年第二個毋須強拍而統一業權的舊樓項目。

恆地今年8月底向土地審裁處申請強拍馬寶道1A及1B號，樓齡約61年，恆地本身已收集該地段87.5%業權，僅餘1A號一個單位未能購入，故申請強拍。

最後一伙千五萬賣

土地註冊處資料顯示，在恆地申請強拍不足1個月，僅餘未能收購的單位業主，已和恆地旗下負責併購該地段的利雄發展簽訂買賣合約，以1500萬元沽售物業，意味1A和1B號全部業權由恆地取得，物業總收購價2.21億元。

事實上，根據恆地委託的測量師，向土地審裁處提交的估值報告，是次易手的單位，現值僅671萬元，故成交價較估值高達1.24倍，實用呎價2.11萬元，更較同區的二手屋苑如港濤軒和港運城等，高2.4%至22%。

是次乃恆地繼7月統一香港仔田灣街業權後，該集團下半年第2個在強拍前統一業權的地盤。不過，在馬寶道收購計劃而言，現時僅屬「階段性勝利」，恆地目前仍就毗鄰的用地進行併購。

本月市場屢有大額投資物業推出發售，亦有旺區的酒店放售，其中旺角Casa全幢酒店，新近委託物業顧問推出招標，12月4日截標，市場估值約9.2億元。

該物業位於彌敦道487至489號，樓高14層，總樓面約3.72萬方呎，地下為舖位，面積約3103方呎，酒店部分提供162個房間，將以現狀及連租約出售。

第一太平戴維斯負責招標事宜，其投資部副資深董事溫武忠表示，該項目是九龍彌敦道目前僅有整幢的出售物業，酒店入住率逾80%，估計回報逾3厘。

土地註冊處資料顯示，原業主以公司名義在2007年購入，總作價約1.59億元，及後改建為酒店，並取名Casa酒店。

2300伙供應添變數 發展商：投地價反映風險

環團入稟司法覆核大埔3幅綠化地改劃，成功獲法院接納，成首宗獲批許可的個案，令2,300伙住宅供應現變數。受影響的山塘路住宅地下月截標，有發展商指出價會反映風險。

政府：將續增土地供應

政府發言人回覆指，地政總署經徵詢法律意見後，山塘路地皮已於10月16日招標，由於已進入司法程序，現階段不宜公開討論該司法覆核個案。同時，強調增加土地供應為本屆政府重中之重的工作，亦是社會期望，責任在完成相關法定及行政程序後推出土地。

不過，環保觸覺指，有關司法覆核申請已經獲法院批出許可，反映官司有一定勝算，估計至少排期至明年中才開審，認為期間政府不應該繼續招標地皮。

雖然政府近年推地不時遭到環保團體以司法覆核挑戰，不過過往入稟個案均未獲法庭接納，對於賣地程序影響不大，而今次大埔綠化地的個案則屬於首次成功獲批許可的個案。

山塘路地下月截標 約1800伙

3幅受影響大埔地合共涉及2,310伙，當中將截標山塘路地皮規模最大，地盤面積約42.9萬平方呎，可建樓面面積約115.3萬平方呎，提供約1,650至1,800伙。至於另外兩幅露輝路地規模較細，共涉49.7萬平方呎樓面，提供約660伙供應。

其中荔枝山山塘路地皮已經在上周展開招標，將於下月27日截標。據了解，司法覆核申請人已經透過律師去信地政總署要求停止招標，並要求對方下周三前回覆，否則將採取進一步的法律行動，包括申請禁制令。

延遲或撤回招標 機會不大

發展商則普遍不擔心有關爭議會影響發展。麗新（00191）副總裁潘銳民認為，政府推地會考慮風險，事前會有一番研究，考慮有一定可行性才推出。而嘉華國際（00173）總經理（香港地產）溫偉明指，雖然政府在賣地章程內加入負責條款，發展商普遍相信一旦官司敗訴，當局會與發展商協議解決事件，不過當中涉及的風險則反映在出價上。

至於到底官司對地價影響有多大，業界未有一定共識，但相信最主要涉及發展商投地的資金成本、時間成本等，估計對地皮影響少於10%。理想城市集團企業估值部主管張聖典則相信，官司對發展商出價的影響有限，因此維持估值約51億元，樓面地價約4,500元。

另第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，司法覆核的對象只是城規會的決定，過往同類的情況，即使申請人勝訴，最終法院也只是發還予城規會重審，屆時城規會仍然可以維持改劃決定，相信對項目建築進度影響不大。

美聯工商舖資料研究部昨日綜合土地註冊處資料指出，9月市場僅錄74宗商廈買賣登記，按月大跌42%外，數值創近17個月新低；涉及註冊總值約16億元，按月亦急挫20%，金額亦屬近16個月最少。至於大手買賣方面，上月共有3宗逾億元註冊成交，按月微增１宗；註冊總值約6.67億元，按月增加11%，較貴重成交包括價值合共約5.5億元的九龍灣國際交易中心11及12樓全層登記個案。而今年首三季市場則合共錄得1,340宗商廈註冊，總值約254.53億元，按年同期分別增加46%及30%。

乙廈指數持續上揚

近月甲廈售價稍見回軟，上月「美聯商業指標甲廈指數」(MCAI)報258點，按月微跌0.4%；不過乙級商廈售價則持續上揚，上月「美聯商業指標乙廈指數」(MCBI)報291點，按月上升1.4%。回顧上月港島、九龍及新界三區註冊量全面報跌，其中新界區僅錄4宗註冊，按月銳減67%，跌幅最嚴重；註冊總值約0.27億元，按月急跌78%。九龍區錄38宗註冊，涉及總值約8.96億元，量值分別按月下跌46%及28%。至於港島區，上月錄32宗註冊，按月減少27%，總值則約6.77億元，按月反增7%。

美聯商業董事翁鴻祥認為，短期內交投氣氛較為薄弱，估計今月商廈註冊量持續疏落，料僅於現水平窄幅上落。鑑於部分投資工具近月表現較為反覆，以致一些投資散戶轉投入場門檻較低且回報較穩定的車位，估計車位將繼續受到市場的青睞。

美國住宅建商10月信心指數上升至房市榮景結束以來高點。

國家住宅建商協會(NAHB) 10月房市指數上升3點至64，創2005年10月以來高點。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，10月房市指數為62。該指數高於50被視為良好。

NAHB說，衡量未來六個月銷售預期指數上升7點至75，衡量目前銷售情況指數上升3點至70。

看屋流量指數持穩於47。

朝日新聞網報導，從事大廈開發的三菱地所RESIDENCE近日發表，將在京都市上京區的鴨川沿岸建設總戶數為85戶的華廈。最高價售價將計劃以一戶7億日圓(約合新台幣1億9千萬元)以上販售。據了解是該公司「自1995年以後，西日本地區買賣分讓(包含土地權狀之建物)大廈的最高價格。」

約5000平方公尺的建地，原本是財務省京都財務事務所的所在地，由該公司在2013年、以63億日圓(約合新台幣17億元)得標買下。售價超過7億日圓的物件，為面向鴨川、位於4層樓建築的頂樓，面積約為287平方公尺。據說，可眺望每年夏天在京都所舉辦的「五山送火」的「大文字」民俗活動。

此外，預估半數以上物件售價都將超過1億日圓(約合新台幣2700萬元)，預料購買戶數的6成，將作為渡假勝地使用，櫃檯也設置可以英文對應。而該建物將於11月中旬開始販售，預計2017年6月交屋。