市場持續盤整 專家：今年恐僅27萬棟

買方觀望
10月建物買賣移轉棟數昨公布，6都會區交易量和9月相較，除台北市與高雄市負成長，其餘4都皆回溫。統計1~10月移轉量，房仲業者分析，6都皆為近10年新低，業者估全年移轉量約27萬棟左右，2014年全台建物買賣移轉棟數32.1萬棟，2013年則是37.2萬件。

據6都地政局統計，10月建物買賣移轉棟數和上月比較，北市、高雄市分別跌7.4%、8.6%，新北市、桃園市、台中市及台南市則回溫6.9~19.8%，其中新北月增19.8%最高，若和去年同期比較，6都皆赤字，衰退最少的台南跌1.8%，台中跌31.1%最嚴重。

北高上月移轉量減
「6都今年1~10月交易量，呈現近10年來歷年同期新低，台中與桃園均是2006年來，首見2字頭低水位。」台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出。

北大公共事務學院不動產與城鄉環境學系教授彭建文說，928是傳統旺季，還有鬼月效應遞延，10月量比9月多很正常，1~10月量創新低，是因大選和房地合一新制，且大家期待房價下修，但央行放寬選擇性信用管制加利率調降，買賣方持續拉鋸。

彭建文分析，目前房市並不是沒買盤，只是大家都想撿便宜，買方想買低，賣方不想賣太低，造成觀望，預估今年是窒息量，「但今年應是最低量了。」明年大選後，市況會明朗些。民眾陳小姐表示，最近有房子要賣，不是不能讓價，但買方殺太大，要花更多時間議價。

北市桃園價格鬆動
北、桃都有屋主價格開始鬆動，全國不動產大台北區資深經理林于欣說，10月實際買氣增2成，屋主開始降底價，桃園市以中壢、桃園及平鎮交易較熱。全國不動產中壢中原加盟店店長吳佳鴻說，底價讓價1成，長期持有屋主因買進成本低，降1成還有可觀獲利，「有降價就有成交。」
月增率而言，台中和台南都有逾10%成長，僅高雄市衰退，但台中較去年跌3成，高雄跌2成。房仲業者說，南部房市開始受到影響，近期買氣確實較冷。


自由時報
10月六都房市買氣 僅北高衰退

六都地政局昨陸續發布10月買賣移轉棟數，僅北、高兩市出現衰退，減幅約7.4％、8.6％，其餘四都均呈現成長；其中以新北市成長幅度最大，增幅近2成。即便六都10月買賣移轉棟數合計1萬5761棟，相較9月增加約5.9％，卻較去年同期衰退16％。

根據六都地政局發布10月買賣移轉棟數，台北市為2241棟、新北市為3862棟、桃園市為2774棟、台中市為2823棟、台南市為1672棟、高雄市則為2389棟；相較9月，除北、高出現衰退外，新北市、桃園市、台中市及台南市分別增加約19.8％、6.9％、10.0％及14.7％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年不動產交易狀況低迷，全年全國移轉棟數推估將創下2001年以後的新低紀錄；目前統計1至9月全國買賣移轉棟數約20萬棟，若以10月買氣與年底前可能出現的交屋潮推估，全年全國買賣移轉棟數將出現27萬棟保衛戰。

全國不動產企研室主任張瀞勻認為，今年以來，受到政策影響及價格認知差距過大，房市買氣持續下探谷底，9月更受民俗月、股災及颱風水災餘波影響，交易量跌至谷底；不過，隨著10月看屋人潮及買氣明顯好轉，推估整體交易量已出現打底態勢。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為，10月六都買賣移轉棟數仍處低檔，即便其中四都房市買氣相較9月量增，但六都總交易量與去年同期相比仍衰退16％；加上部分量增為新屋交屋潮影響，顯示10月實際買氣與9月相當，尚未有明顯增溫現象。尤其是10月北北桃三都會區買賣移轉棟數，皆創1999年以來同期新低紀錄，凸顯北台灣房市買氣仍處寒冬期。

曾敬德表示，經歷一波房價修正後，房價甚至回檔到兩年前水位，再加上房仲店頭的成交資料與不動產的買賣移轉棟數，雙北市其實出現止跌訊號。雖然短期交易量能出現底部止穩訊號，但目前市場氣氛仍偏觀望，加上自住民眾買氣仍保守來看，未來可能出現觸底後緩和回升的格局。

「落跑名媛」吳麗玲名下有3名宅本周拍賣，包括台北市信義區「寶徠花園廣場」、新北市板橋區「巴黎十六區」、「新都廳」，總底價超過3億元。

房仲：拍出機率低
周三將金拍第2拍的「巴黎十六區」、「新都廳」，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，拍賣價格趨近市價，拍出機率不高。至於周四法拍第1拍的「寶徠花園廣場」，底價約1.94億元，帶有租約，租期至2018年8月31日止，月租金僅8萬元，寬頻房訊發言人徐華辰說：「價格太貴、租金報酬率低、拍出後不點交，估拍出機率低。」

六都公布2015年10月建物買賣移轉棟數，新北市、台南市、台中市、桃園市比起前月有所回升，分別成長19.83％、14.68％、9.97％、6.86％，來到3862棟、1672棟、2823棟與2774棟；台北市與高雄市則分別月減7.36％、8.64％，為2241棟、2389棟。不過，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，除了台南市以外，其餘五都均呈現近10年來歷年同期新低，台中與桃園均是2006年來首見2字頭的低水位，新北市也是首度跌破4,000棟；且以過往移轉量數據觀察，1-10月交易量約佔一整年的八成，對於全年移轉量已可見分曉，而六都1-10月總移轉量全創近10年1-10月新低，相比2014年整體年減18.24％，高雄、桃園為2006年迄今首次跌破30,000棟，新北市則首見3字頭，盤整未除之姿不言可喻。而若以六都交易量2014年約佔全台七成五估算，今年全台移轉棟數總數大約落在27萬棟。

陳炳辰表示，九月底央行宣布降息，迄今滿一個月，眼下看來對於房市振興效果有限，加上大選屆至、總經表現不佳，干擾因素再現，不過明年房地合一實價課稅啟動，預計民眾為趕在12月底前完成交屋，11月有機會出現量能回春。

雙北市文山、淡水移轉量奪冠，五股區交易量突飛猛進

雙北市方面，陳炳辰觀察，台北市10月的總移轉棟數為2241棟，比起前月減幅7.36％，新北市則為3862棟，比起前月增19.83％，惟兩者都是近十年10月最低的交易紀錄！

而行政區排名上，台北市不出所料還是文山區、內湖區，以及中山區包辦前三名，各有275棟、257棟、254棟，其中文山區月增幅46.28％，年增幅持平，該區本屬台北市親民房價區，買賣量長期以來都有支撐，加上此次新案交屋潮，量能自然湧現。

新北市前三名為淡水、新莊、板橋，分別是387棟、380棟，與377棟，三區月成長表現佳，其中淡水區月成長有26.47％，在交屋潮、捷運機能、房價親民等綜合因素下，使淡水移轉量起飛。另外值得注意的是五股區出現286棟交易量，應為洲子洋重劃區多筆新案交屋所致，加上打出建商降價名號，讓五股區突飛猛進的交易量，推升新北市移轉量能。

桃園市中壢、桃園分居冠亞軍，平鎮量能平穩

桃園市方面，陳炳辰分析，10月買賣移轉棟數是2774棟，月增6.86％，再比近十年10月的桃園交易情形，2015年跌破3000棟大關，仍呈現較差的紀錄。排名前三名行政區仍為三大熱區－中壢區、桃園區與平鎮區－交易量分別是647棟、532棟、457棟，其中中壢區、平鎮區年、月增幅都有成長，除了交屋潮因素，平鎮區在價格相較親民、公教買盤穩定、生活機能佳等優勢下，使該區買氣熱絡。

台中市北屯區聲勢不減，長期穩坐移轉量能首位

台中市10月的總移轉棟數為2823棟，月增9.97％，但亦是近十年10月台中買賣量能新低，首見二字頭！而行政區排名的冠亞軍，分別是北屯區531棟與西屯區426棟，陳炳辰表示，北屯區在年、月增率上都有三成五的成長，房價因素與四號道路生活圈利多聲勢長期不墜，讓該區房市有撐。

台南市湖美一帶交屋潮，中西區異軍突起　

而台南市的10月移轉棟數為1,672棟，月增14.68％，比2014年同期減少1.76％，為六都中唯一未落入近十年同期新低直轄市，各行政區移轉棟數上，以中西區、永康區為多，各為232棟、202棟，陳炳辰說，永康區長期乃交易熱區，不令人意外，而中西區爆出交易量體，應為湖美一帶新建案交屋因素，不過中西區綜合性的房型聚集，也展現滿足不同購屋需求之區域房市特性。

高雄鳳山、三民、楠梓包辦移轉量能前三名，年月成長走弱不如人意　

至於高雄市是2389棟，月減幅8.64％，落至近十年10月的高雄移轉棟數低點，相比97年金融海嘯時，當時10月移轉量的2543棟再減6個百分點。行政區名列前茅的都是傳統買氣熱區，前三名是鳳山區、三民區、楠梓區，各是335棟、297棟、249棟，惟其年、月成長都走負向，相對之下，苓雅區、鼓山區交易量持平，陳炳辰認為，現今房市稍弱，偏多中高價產品之特定區域價格若出現下修，勢必搶手，遂令像苓雅、鼓山一類區域房市出現一絲暖意。

台北市長柯文哲定下4年蓋2萬戶公共住宅的目標，都發局同步修正承租規定。除了將承租家庭年所得從125萬放寬至144萬左右，也開放在北北基桃以外地區有房產者申請，但房地總價值不得超過876萬元。

都發局近日公告修正《台北市社會住宅出租辦法規定》，根據原規定，承租者本人、配偶，和戶籍內直系親屬、配偶都不能擁有住宅。但過去常有民眾反映，名下房屋遠在中南部，現在北市求學、就業，希望能申請公宅。

考量類似情況，都發局決定放寬規定，只限制不得在台北、新北、基隆和桃園持有住宅。不過，租戶在中南部擁有的房產總價值，須低於北市中低收入家庭的不動產金額，以今年標準來看，即不能超過876萬元。

修正的社宅出租辦法規定，家庭成員個別持有面積未滿40公尺（約12.1坪）、戶籍也不在該處，視為無自有住宅。都發局說，考量民眾因為繼承、共同持有，實際僅擁有幾坪產權，根本不符居住需求，所以放寬相關限制。

柯文哲曾說要提高公宅租戶的收入限制，以免變成「貧民窟」。未來家庭年所得條件將從40％分位點提高至50％分位點，以去年統計來看，所得在144萬元以下的家庭未來都能申請。

為避免民眾簽約放鴿子，這次修法也新增「停權條款」，因故無法簽約可申請延期1次，若再放棄，3年內都不能申請北市公宅。都發局表示，社宅出租辦法修正案現正徵求外界意見，接下來還須送法務局，年底前應可經市政會議通過實施，將從下一批招租的公宅開始適用。

「以租代買」就得承擔房租上漲的壓力！網友分享自己的租屋經驗，發現近2年租金不斷往上調，目前在台北市的房租支出，已可與新北房貸相提並論，「為什麼不買房」。

網友在mobile01分享自己的看房心得，表示自己在台北市租屋近10年，發現近2年來房租不斷攀升，稍微試算一下，在芝山地區承租3房2廳的物件，房租幾乎能支付淡水地區新房的貸款，因此決定起身看屋，無奈喜歡的物件都很難殺，否則真的「為什麼不買！」。

租金愈來愈高昂，恐怕已不是單一個案，而是愈趨普遍的現象，網友余小余也在PTT中分享，自己前往新北市板橋租屋，卻碰到20人一起看屋、房租用「喊價」的奪標戰況，租屋市場火熱可見一斑。

針對租屋、售屋市場兩樣情，財經專家黃世聰提醒，民眾決定租屋、買屋時，必須仔細精算成本。財經專家黃世聰在TVBS《地球黃金線》中分析，其實房屋真正的價格，應該以「房價扣除租金總額」推算，倘若房價扣除20年租金總支出，仍有300?500萬的差距，就代表買方只要多花這筆金額，就能取得不動產的所有權，換言之，倘若租金總額調升，房屋的取得成本也就相對降低，愈趨划算。

少子化浪潮真的要來了，隨著明年大學生仍數將首度跌破25萬人，預計將引發一波私校關門潮，原本將學區出租套房當成金雞母的包租公，一定要慎選學校，否則買到冷門校區附近套房，恐怕只能養蚊子！

1998年受到「虎年」影響，一口氣減少了5萬多人，只有27.8萬新生兒，這波「虎年海嘯」預估將直接衝擊明年大專院校招生，大學新鮮人少了2.7萬人，足以讓30所大學招生人數掛零，教育部更估計到2023年時，將會有40所私校退場、8至12所國立大學整併，恐造成1.4萬名教師失業。

面對這波少子化衝擊，好房網總編輯吳光中表示，「從人口紅利的角度來看，包租公投資套房要慎選大學，否則買到冷門大學旁的套房，恐怕只能養蚊子了！」有房產專家也認為，其實少子化危機早就開始影響學區宅的租賃行情，一些著名私立學校附近的包租公都抱怨，以往學區宅在5?6月租屋熱期很快就會租出去，但是近年有大樓到10月都還租不出去，公寓甚至有空租一學期的情況。

那要如何避免買到危險學區宅呢？教育部於2013年訂定了私立大專院校退場的四個指標，包括學生未滿3000人，且新生註冊率低於6成；積欠教職員薪水達3個月以上；校務評鑑未過，或3分之2系所不合格，有掏空校產或買賣董事席位等違反教育法規事實。只要符合其中一項，限期內無法改善就以解散、整併或轉型的模式退場。

想要購買學區宅當包租公、包租婆的買家，可以從以上徵兆判斷，那些學校未來恐岌岌可危，像是傳出大量解聘老師、對教職員欠薪、招生人數只有個位數、編列大量預算明細卻不清楚等，都是可以參考的「末代學校」指標。大專院若因為退場機制關門大吉，原本構想的大學城學區房，恐怕會變空城。

房產業攜手百貨業首例！創意家行銷將進駐本周四開幕的微風信義，銷售旗下14件代銷案，尤以創意家與微風廣場合資興建的「華山33」案為主軸，預計櫃位展示期先設定1個月，試探水溫。

創意家行銷董事長王明正透露，與微風廖家相識已久，所以促成房產業進駐百貨公司先例：「微風信義主打高端消費，我與微風集團常務董事廖鎮漢都有共識，房產應朝著精品化邁進，所以才有此創意發想。」

主打中山區預售案
櫃點位於4樓，面積約9坪，主打中山區預售案「華山33」。「該案股東除創意家，還有廖鎮漢、和信超媒體執行長黃國倫，3人股份平均。」王明正說，此案總銷約25億元，開價每坪140萬元，成交已達3成。

民主進步黨新北市議會黨團於2015年11月2日進行市政總質詢。民進黨團幹事長李坤城、議員何博文、周雅玲、林銘仁、鄭宇恩、廖筱清、鍾宏仁、江永昌，共同針對「遠雄土城區住宅社區開發案、朱立倫護航環評放水」一事，提出強烈質疑。副市長侯友宜答覆時表示，「先停止審查，等司法告一段落後再說」。

民進黨團議員表示，位在新北市土城區永寧段569地號等6筆土地、大巒段421-1地號等59筆土地住宅社區開發案，由建商遠雄負責開發，基地面積高達約14公頃，遠雄估計引進1萬2千多人入住。但問題是，此基地本身原本是海山煤礦舊址，超過60％的基地屬於山坡地，還曾經發生過土石流，現在被列為土石流警戒專區。而且基地內還有「土城虎子山遺址」，涉及文化資產保存等問題，現在市府竟然讓遠雄，未來可以開發成住宅區。此開發案是否安全、合理，引起外界高度疑慮。

黨團議員調出市府當初環評會議資料，2011年1月27日市府召開第一階段環評第一次審查會，由前環保局長鄧家基親自主持。當時審查會結論，就是要求針對土石流潛勢溪流、舊礦坑及斷層安全評估、涉及山坡地建築開發等要求進行審慎評估。

市府經過將近半年，第二次審查會會議結論，環評委員認為本案符合環評法施行細則第19條第3款、第4款及第6款之規定，對環境有重大影響，內容包含三點結論：首先，舊礦坑分布、台北斷層經過及土石流潛勢溪流範圍，此基地開發的確會對當地環境及現有居民安全明顯不利。第二點，本開發案之開發量體、引進人口數、車輛數、排水量等，超過當地環境可涵容能力。最後，本開發區調查發現有3種保育類動物，對保育珍貴稀有動物之棲息生存，有明顯不利影響。

為了聽取當地居民意見，市府隨後在2011年12月26日新北市召開第一次範疇界定會議資料，當時永寧住民自救會，向市府陳情，表示此開發案，有五大疑慮。包括：永寧路末端曾發生過走山、此開發基地曾在1998年發生嚴重土石流、目前被列為土石流專區、所在地海山煤礦礦坑，曾在1984年發生重大災變、以及該建案地區下層坑道林立危險性高。

令人奇怪的是，經過市府前後召開八次會議，原本所有爭議的項目，反對開發理由沒有消失的情況下，最後環保局竟然用臨時提案，有條件審核通過開發案。市府通過環評理由，竟然是要求開發商，也就是遠雄必須承諾營運期間發生天然災害導致傷亡財損，遠雄自己負責。

對此，黨團議員痛批，整起開發案在環評過程，市府不但沒有嚴格把關，甚至放水，最後還把責任推給建商。當時擔任新北市副市長的許志堅，難道也涉入其中？而整起開發案背後，市長朱立倫是否也力挺到底？民進黨團議員要求即刻起，市府不但要重新檢討這件開發案、並且將此案件移送廉政署及相關司法機關，進行調查。

侯友宜説，此案環境評估部分為新北市近5年審查所有開發案中，唯一進入第二階段環評的個案，顯見市府及所有環評委員對本案的慎重。侯友宜説，本案歷經3年召開8次環評會議，經送內政部都市計畫委員會審議後，內政部都委會請市府就本案產業政策及住宅定位等內容，補充更多說明，因此先行退回。侯友宜強調，目前新北市對本案已停止審查，將俟建商涉及的司法調查告一段落後，重行審查，若是該終止開發就會終止。

城鄉局長邱敬斌會後說明，遠雄建設的土地開發案，最早地目是礦區，包含有礦坑跟操作區等，1986年已經全部變更為乙種工業區，目前要變更為住宅區，是土城都市計畫通盤檢討中的一案。對於議員要求比造新燕土地案終止變更，邱敬斌解釋，新燕土地案是單獨變更，因違法當時適用的法員而被終止；海山舊址的變更案屬於土城通盤檢討中的一案，若終止變更，會影響整個土城區大大小小約10幾個變更案。

邱敬斌說，變更案已送內政部小組審查，但審查委員對工業區減少的產業政策、發展定位有疑慮，退回市府要求說明；基於侯副市長指示「停止審查」，將暫停補送相關說明，等遠雄涉及的相官司法案件告一段落再議。

此外，議員質疑的環評其實是都市計畫變更中的一環，環保局長劉和然強調，在二階環評時已比照中央地調所提供的斷層等資料，要求避開，目前相關配置已完全避開。

台北市長柯文哲2015年11月2日赴議會進行市政總質詢，議員質詢淡北道路興建必要性一事，柯文哲表示，目前還是以淡海輕軌和淡江大橋建置為優先，其他等蓋完再說。

2014年12月3日，柯文哲拜會新北市長朱立倫，討論未來雙北合作內容。其中針對三環三線、淡北道路，柯文哲表示，有錢就做。現在，柯文哲又改當初的說法，改成等淡海輕軌和淡江大橋蓋完再說。這等於是說，淡北道路在他的任期之內，想要連結進入台北市北投地區，應該是「不可能的事。」

根據2015年11月2日北市實價資訊，大安區最新揭露一筆屋齡40年的三層透天厝，交易年月2015年7月，總價2億7050萬，建物坪數112.29坪，土地坪數70.18坪，換算建坪單價每坪240.9萬；若以地坪計價，土地單價每坪385.4萬。

該筆是大安區2014年至今實價登錄所揭露總價最高的透天厝，也是有實價登錄以來總價第三高的透天厝。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，根據台北市都市更新處網站資訊，透天厝所在的復興段三小段周邊，至少有五~六處已經核准自行劃定都市更新單元，顯示該區域不少物件正規劃進行都更，由於該物件周邊多為40年以上的老房子，因此不排除買方很可能是看上此區有重建的潛力價值。

該棟透天位於四維路44巷內，為狹窄的5米巷弄，並無店面效益，但建坪單價每坪高達240.9萬，張旭嵐分析，該透天厝屬於住四用地，以附近新成屋目前行情每坪130萬回推土地價格，合理土地單價約在400萬左右，買方應是考量土地取得價格385.4萬，還算符合市場行情，因此才會願意以此高價進場。

台灣房屋信義安和捷運店店東廖德欣表示，該區域距捷運大安站僅500公尺，而離仁愛圓環僅400公尺，屬於仁愛國中學區，周邊還有三座鄰里小公園，是交通便利、機能完整，且鬧中取靜的單純住宅區。巷弄內新屋數量少，因此若該區有物件整合成功推案，仍具吸引力。

桃園市長鄭文燦2015年11月2日出席「桃園區南平公園運動中心」興建工程動土典禮時表示，該工程預定400個工作日曆天完成、在2017年6月前完工，將是桃園市運動中心系列中第1個完工的運動中心，相信南平公園運動中心可以提供桃園區市民優質的運動環境。

鄭文燦指出，南平公園運動中心的規格不輸給國民運動中心，國民運動中心6大功能中主要的2個功能都具備，包括游泳池、體適能中心、韻律教室和飛輪教室等。南平公園運動中心是地下2層及地上2層的多功能空間，基地面積7,296平方公尺、2,211坪，總樓板面積1,452坪。地上1層是游泳池；地上2層是體適能中心、韻律教室和飛輪教室；地下1層有沐浴間、更衣室、置物室及停車場；地下2層則作停車場使用。為配合周邊南崁溪意象，建築師規劃為白色的現代感建築搭配彩色透光玻璃，讓建築物與南崁溪的意象完全結合。

鄭文燦指出，桃園區人口有42萬5,000人，發展非常快速，除了南平公園運動中心以外，「桃園國民運動中心」設在中山東路及三民路口，目前已經完成工程發包，即將辦理動工典禮。此外，桃園婦女館也設有「體適能中心」，使用率非常高，相信這些場館都能提供桃園區市民優質的運動環境。

鄭文燦指出，在市議員蘇家明擔任桃園公所市長任內，就已經完成南平公園運動中心的工程設計，但當時遇到都市計畫河川區的困難無法解決，新市府上任後，了解本案問題的癥結點，鄭文燦交由都委會通過都市計畫變更，把堤防外的河川區變更為公園用地，讓南平公園運動中心案得以解套。他進一步指出，過去縣府時期有很多這類型的案子，在升格為直轄市以後，秉持區公所與市政府行政一體，會合力把建設依次完成，照顧鄉親。

鄭文燦提到，南平公園運動中心是南崁溪親水公園的中心點，市府規劃讓南崁溪的河岸綠美化及自行車道系統斷點整合，並在此設置公共自行車租賃站，成為南崁溪的鐵馬休息站。另外，跨越南崁溪的莊敬一號橋，將在2016年過年前完工使用，南通橋也即將動工改建，而自行車道斷點整合與河岸綠美化則依次進行。市府規劃在經國路、慈文路的斷點，以斜張橋設計，興建具有景觀意向特色，並橫跨經國二號橋、大檜溪橋的自行車專用S型跨橋「南崁溪印象大橋」，成為南崁溪的新亮點。

鄭文燦說，北區汙水處理廠即將在5年內完成桃園區的接管，只要接管完成，南崁溪會變乾淨；南崁溪整治的各項工程都已經規劃或發包，希望每項工程都能夠按照期程一件一件完成，最短3年後就能給市民一條親水公園步道，一路從桃園走到南崁，讓南崁溪成為桃園的親水公園，讓桃園區成為親水、綠意、運動的好城市。

台北市長柯文哲2015年11月2日赴議會進行市政總質詢，議員關切有關西區門戶計畫相關事宜，柯文哲表示，忠孝橋引橋拆除目前仍朝8天拆除的方向努力中。

此外，對於議員所提西區門戶計畫有關台北西站公車彎及交六用地等問題，柯文哲說，會回去再檢討；至於交八用地上的鐵路警察局及三井舊倉庫歷史建物，都發局長林洲民說，該歷史建物是採取遷移方式來進行保存，另交六用地上的地下街通風口，為了西區門戶的面貌，將配合遷移，未來兩年的工作計畫是逐步排定中。

議員關切救國團租用市有土地租約問題，柯文哲表示，因為地上產權歸屬有待釐清，所以他承諾救國團在本次契約到期後，給予一年緩衝期限處理地上產權問題，也就是說在2017年1月1日之後將由北市府接管。他強調，每次遇到有爭議的事情，就拜託鄧家基副市長出面，這次也一樣，會請鄧家基和救國團在最短時間內，趕快約一約坐下來談判，目標在2個月內和對方協商退場機制。

台中市府地政局針對太平新光地區區段徵收「地點好、區位佳、生活好便利」的配餘土地，將在2015年12月2日辦理標售作業，總計有6筆土地，面積合計約2.45公頃，標售底價每坪20萬元起，投標日期自10月30日起至12月2日上午9時，歡迎踴躍投標。

地政局表示，位於太平區西北隅的太平新光地區區段徵收區，在台74線快速道路全線通車後，串聯南北快速連結到國道系統，運輸機能大幅提升，無論到七期、新市政中心、高鐵台中車站、中部科學園區，僅需約20分鐘即可抵達，且區內規劃住宅區、商業區、國中小、公園、體育場、廣場及停車場等，公共設施完善。

這次地政局辦理的太平新光地區區段徵收配餘地標售作業，共計有6筆土地，面積合計約2.45公頃，土地分別位於旱溪西路、台74號快速道路及祥順路等本市太平區重要交通要道旁，區位、交通及生活機能條件優異，標售底價每坪20萬元起。

地政局指出，有意參與投標的民眾，可在上班時間前往市府地政局、新市政大樓、陽明大樓、台中市中山地政事務所、太平地政事務所及太平區公所等處索取標售手冊、投標單及投標專用信封等標售相關資料。

地政局說明，此次標售投標日期自10月30日起至12月2日上午9時，開標日期為12月2日上午9時30分，開標地點於西區三民路1段158號的台中市中山地政大樓4樓視聽會議室，若民眾對於本次標售作業有任何疑問，可向地政局區段徵收科洽詢，將有專人提供說明，也可至市府地政局網站「土地標售專區」查詢。

據外媒2日消息，歐盟反壟斷事務負責人維斯塔格(Margrethe Vestager)稱，希望確定這樁交易不會導致英國移動通訊服務價格升高、消費者的選擇變少。

歐盟反壟斷監管部門已開始全面調查Telefonica SA以140億美元將英國手機運營商O2出售給和記黃埔有限公司(Hutchison Whampoa Ltd., 簡稱：和記黃埔有限公司)的交易計畫，監管部門警告稱，這樁交易可能會導致英國移動通訊服務價格升高、消費者的選擇變少。

歐盟委員會週五稱，這樁合併交易將誕生出英國最大的移動網路運營商，委員會擔心交易可能會消除一個重要的競爭力量，合併後的實體恐將缺乏動機向其他對手施加重要的競爭壓力。

10月底以來，土地市場熱潮席捲而來。據中原地產研究部統計資料顯示，截至2015年10月31日，全國土地收入前20個城市年內賣地總額達9733億元，與2014年同期的10778億元相比，下降了9.7%。

值得注意的是，排名前5位的城市分別為北京、上海、重慶、廣州和南京，而今年房價漲幅最大的城市深圳供地則同比大幅銳減，前10個月，土地收入腰斬，不足243.5億元，同比下降超過52%；北京則成交1360億元，同比下降約24%；上海成交1154億元，同比上漲6.87%。

《證券日報》記者根據上述資料計算，“京滬廣深”四個一線城市賣地收入占上述20城賣地總收入的35%以上，這從側面上折射出，房企爭相全面退守一、二線城市的決心。

房企全面退守一、二線城市

而2015年以來，20大標杆房企合計在土地市場投入了3010億元拿地，其中一線城市占歷史上首次突破了40%，占比高達44%。

“一線城市和部分二線城市，再度出現地王頻出的現象，房企越發關注一線城市和重點二線城市。” 中原地產首席分析師張大偉向記者表示，在標杆房企玩命拼地影響下，一線城市已經普遍出現地價超過房價的現象。

“近期有一家房企在北京拿了高價商業用地，樓面價達3萬元/平方米以上，但旁邊寫字樓現在就賣3萬多元/平方米，而且消化速度並不理想，這對拿地企業形成很大壓力。”某上市公司高管向《證券日報》記者透露，把地價弄成房價的結果，是只能等待新的開發商再來用高價拿地，從而解套，但這依然對上市公司財務指標有影響。

“北京動輒5萬元/平方米的樓面價，總價超過30億元、50億元很平常，若要保證企業負債率、現金流、利潤增長等指標可控，拼地實力就會減弱。”某一直想在北京拿地的外地開發商高管向本報記者直言，若企業再受制於此前三、四線城市存量資產過高，資產周轉速度相對較慢，在北京拼地將會付出代價。

北京六環內“全城豪宅化”

11月2日，北京市豐台區再度拍出5.6萬元/平方米樓面價，總價83.4億元（歷史上總價排名第三），溢價50%的地塊，華潤華僑城招商聯合體雖把該地塊收入囊中，但樓面價比上週五剛成交的隔壁地塊“南苑鄉A組團”貴了6000元/平方米。

事實上，據《證券日報》記者統計，目前豐台已經拍出5.6萬元/平方米、6萬元/平方米、6.2萬元/平方米、7.5萬元/平方米的高價地。

而高價地頻出的土地市場熱度也激發了開發商漲價的熱情。《證券日報》記者獲悉，上周入市的地處海澱區五、六環之間的五礦萬科如園的大師作品壹號21套房源，入市價格高達75000元/平方米，並實現“日光”；另外，使館壹號院項目，僅11月1日一天即實現簽約14套，成交均價101445元/平方米。

亞豪機構副總經理高姍認為，稀缺導致地價不斷快速上升，而地價成本回饋到住宅市場，帶來的是房價預期的不斷上升，從而也拉動的現售產品價格的不斷上升。例如五礦萬科如園項目由上期的60000元/平方米上漲至75000元/平方米，除了知名設計師打造等內因外，更多的是受到其周邊樓面價超4萬元/平方米“地王”的拉動。

高姍進一步稱，而從近期出現地塊狀況分析，三環內已基本無新增宅地，而五環以內的宅地供應目前也多集中在南城區域，其中三、四環之間也屬於稀缺程度較高，樊家村地塊的樓面價甚至高達7.5萬元/平方米；四環至五環屬於次稀缺，預計樓面價多保持在4萬元-6萬元/平方米；五環至六環供應雖然相對較多，但優質地塊也曾拍出4萬元-5萬元/平方米的樓面價；即便是六環以外，實際樓面價也逐漸邁向萬元大關。

據高姍判斷，未來北京單價6萬元/平方米以上的豪宅區域將逐漸從四環內擴展至五環周邊，六環以內新拍出地塊的樓面地價基本上都超過了3萬元/平方米，未來的六環以內新房市場的價格水準將整體抬升。

“在政策發佈後，這個週末購買大戶型的意向客戶明顯增多了，我們當天推出的250套單位上午就全售罄，下午可能還會加推。”近日，在位於廣州市增城區的金地香山湖，售樓人員告訴《每日經濟新聞》記者。

多家券商的統計顯示，由於我國25~44歲的主力購房人口占比不斷萎縮，老齡化和少子化導致房地產市場的持續性需求收縮，行業天花板漸行漸近。市場期盼已久的“全面二孩”政策塵埃落定，無疑能為房地產市場帶來增量購買力，緩解目前供過於求的市場格局。

然而，二孩政策放開到底能為樓市帶來多大的新增需求？什麼類型的城市受益程度更高？哪些開發商能從中受益？

三四線城市受影響更大

在經歷了黃金十年的發展期後，隨著我國人口紅利的消逝，房地產市場的天花板也漸行漸近。

國家統計局的資料顯示，過去近四十年時間裡，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。但從2011年開始，人口結構迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該資料為72.8%。2013年國家統計局在公佈2012年經濟資料時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。勞動人口總量出現轉捩點，這意味著買房的主力軍規模已經在減小了。

如果從購房人群來分析，根據愛建證券的測算，我國25~44歲人口為購房的主力軍，從可查的人口資料看，25~44歲人口在總人口中的比例從2003年的34.36%下降至2014年的32.47%，其絕對數量也在4.4億左右徘徊。隨著我國老齡化和少子化日趨嚴重，不僅經濟發展受到影響，房地產市場的需求也因此收縮。

全面放開二孩後，首當其衝的是增加這部分人口的改善性購房需求。根據衛計委的資料，現階段全國符合政策條件的夫婦約有9000萬對，假定5年內50%的家庭會生育二孩，那麼將新增人口4500萬，每年近900萬。按照人均住房20平方米計算，將新增9億平方米需求，每年將新增1.8億平方米需求。

從中長期來看，根據克而瑞的測算，到2028年底，全國由15~49歲（1980年開始執行計劃生育）人口組成的家庭將達到1.8億戶。這其中，“單獨”家庭約7200萬戶，占比為40%，而“雙非獨”家庭9540萬戶，占比53%，“雙獨”家庭1230萬戶，占比僅有7%，這意味著全面二孩政策將對更長時期後的房地產市場需求產生正面影響。

在樂觀的資料背後也有隱憂，愛建證券分析師左紅英認為，實際購房需求的提升將取決於真實的生育意願和實際增加的新生兒數量。從目前大中城市的情況來看，較高的養育成本大大降低了育齡婦女的生育意願。因此，該政策的實際效果還有待檢驗。

根據人民網此前的民意調研結果顯示，我國“單獨”家庭中願意生育第二胎的比例僅為50.73%。克而瑞的研究顯示，如果比照推算，到了2028年，得益於全面二孩政策新增的人口將在9000萬~9200萬之間，年均700萬人左右，相當於每年新增住房需求1.4億平方米，相對於目前年均12億平方米的全國商品房銷售面積，所帶來的增量市場將是有限的。

中金的研究報告認為，相對于一線城市高昂的養育成本，由於在三四線城市養育兩個孩子的負擔要輕得多，新政策的出臺對這類型城市的影響更大，新生人口的增多將有助於三四線城市商品房的消化。

大戶型將成市場主流

在全面二孩政策落地後，隨著家庭多子化成為趨勢，相對於過去十年以首次置業需求為主的市場格局，改善型需求有望出現大幅回升。

中金的研究報告表示，目前我國三房或以上住宅占中國住房存量的比例不到40%，未來房產銷售將逐漸向大戶型傾斜。隨著我國已經實現每戶1.14套房，首套房購房者比例將出現一定程度下滑，而改善型需求將成為購房主力，家庭住房需求結構也將顛覆現有格局。

“中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以上的大戶型、三房或四房將成為市場需求主流。”克而瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經濟新聞》記者表示，目前首次改善型產品的面積均劃定為144平方米以下，大部分為三居戶型。對於生二胎的家庭來說，也許在擁有兩個孩子以後，首改產品對他們而言將成為剛需，四房則成為市場上真正意義的改善型產品。


從房企戶型功能設計來看，楊科偉認為，以前的一主臥、一次臥、一嬰兒房或者書房的設置將無法滿足市場需求。對於有兩個小孩的家庭來說，配備兩個一樣的次臥或者小孩房將是必須的。對於改善型需求來說，考慮到有兩個小孩後的娛樂功能設置，應該單獨開闢小孩娛樂的空間。正因如此，困擾諸多二線城市的大戶型嚴重積壓的窘境應會得到改觀。

此外，由於想生育二孩的家庭，基本上具備較好的經濟基礎，且因為工作繁忙，老人又年事已高，在照顧兩個孩子方面，他們更願意聘請保姆，因而在今後的產品設計上，更會將保姆房重點列入設計範圍，這也是房企未來在戶型設計時不得不考慮的方向。

正因如此，根據中金的預計，由於改善性需求將成為中國房產市場的一個關鍵推動因素，龍湖、華潤、中海、綠城、融創等擅長改善性產品的房企將成為潛在受益者。

在實體經濟低迷的當下，一線城市和某些二線城市頻繁出現的“地王”不斷刺激著公眾的神經。記者通過實地調查發現，在這些“地王”背後卻有著不為人知的情況。如北京雖然宅地市場火熱，但是商業地產卻接連流拍，有的地塊無人問津，甚至有企業棄購到手的項目；而杭州在頻出“地王”的同時，區域分化現象也非常明顯。總體來看，土地市場已趨於理性，未來可能會平穩發展。

最近一段時間，京城拍出“地王”已經不算新聞。

11月2日，一聯合體以83.4億元價格並配建5.7萬平方米公租房面積的代價，摘得豐台區南苑鄉槐房村和新宮村地塊B組團。據中原地產分析師張大偉測算，地塊樓面價高達5.6萬/平方米。

在“地王”連出，土地增值收益可觀的大背景下，11月1日晚間，廣州東華實業股份有限公司公告宣佈，公司決定終止收購北京豐盛胡同這一通過舊改獲得土地的專案。在宅地需求旺盛的背景下，北京的商業用地卻因乏人問津而流拍。原定於11月2日競拍的另一宗位於房山的商業金融地塊因無人報價最終流拍。

豐台地塊樓面價5.6萬元

掛牌檔顯示，上述豐台區南苑鄉槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊（豐台區城鄉一體化槐房村、新宮村舊村改造項目第一期B組團）二類居住、基礎教育、社會福利、文化設施及公交樞紐用地（配建“公共租賃住房”）土地專案，與上週五成交地塊同位於南苑鄉槐房村和新宮村，土地內須配建建築規模3萬平方米的公共租賃住房，房屋回購價格為7000元/平方米。

高地價帶來的高准入門檻也讓想要拿地的房企不得不組成聯合艦隊前來奪地。據現場媒體報導，中糧+首創+天恆、招商+華僑城、龍湖+首開+保利、綠城+平安+九龍倉、中鐵建+中鐵置業等5家聯合體參與競拍。競拍中，5家聯合體均有舉牌，競拍節奏忽快忽慢，地塊報價在房企你爭我奪之中節節攀高。53輪戰罷，中糧+首創+天恆聯合體出價83.4億元觸頂合理土地價格上限。拍賣轉為公租房面積競報環節，最終經過80輪，包括招商、華僑城聯合體現場報價2.7萬平方米斬獲該地塊，算上3萬平方米的基礎共需配建5.7萬平方米公租房。

亞豪機構市場總監郭毅表示，剩餘13.9萬平方米純商品住宅折合樓面價為5.6萬元/平方米，相比上週五的A地塊，樓面價貴了6000元/平方米。而本宗地塊中配建的產品類型極為複雜，包括郵局、衛生所、電信機房、教育用地、社會福利用地、公交樞紐用地、文化設施用地等，相比A地塊僅有住宅和教育設施兩種類型，B地塊在產品規劃上的難度頗高。

郭毅說，這是今年豐台拍出的第7宗住宅性質用地，此前6宗地塊的純商住宅的樓面價格水準最低也超過4萬元/平方米，最高的樊家村地塊甚至高達7.5萬元/平方米。張大偉分析，地塊總價83.4億元，排名中國土地總價歷史第19名，排名中國住宅土地歷史第14名，均在隔壁大哥後面。總價在北京位於歷史第三。據悉，目前該地塊周邊二手房由於年代久遠，價格相對較低，大多3萬多元/平方米。

商業金融地塊遇冷

昨天原定競拍的另一宗位於房山的商業金融地塊因無人報價最終流拍。郭毅說，由於位置和地塊屬性不同，導致原定昨天出讓的兩宗地塊出現截然不同的命運。“房山整體庫存規模偏大，目前住宅去化週期很漫長，商業地塊市場前景更不容樂觀。”

事實上，北京的商業金融地塊寒流不斷。早在10月20日，東華實業與北京中山國富房地產發展有限公司（以下簡稱中山國富）簽訂《豐盛胡同專案收購合作意向書》，公司有意收購具有開發建設北京市西城區豐盛胡同危改西區D、E地塊權利的北京萬聯中天房地產開發有限公司100%股權，而中山國富作為專案公司唯一指定的項目收購公司北京方圓中地置業有限公司（以下簡稱方圓公司）大股東，目前已全面負責豐盛胡同地塊項目的收購工作。上述擬收購資產的總價預計為77億元。

11月1日晚間，廣州東華實業股份有限公司公告宣佈，公司決定終止收購北京豐盛胡同這一通過舊改獲得土地的專案。東華實業方面表示，鑒於本次擬收購的項目金額較大，牽涉的收購難度也較大，截至目前公司無法明確本次收購具體的時間及計畫安排，為了不影響投資者的公平交易權，維護投資者的合法權益，保證公司股票的正常交易，本公司決定終止該專案的收購。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，這個地塊的收益應該很高，距離金融街和西單商業圈都比較近，但前期投入會比較高。目前商業金融物業方面，北京的供應量總體過剩，開發投入也會比較大，未來會有很多不確定因素。

關於終止收購的原因，東華實業相關人士在接受記者採訪時表示，公告上已經有所披露，欲知詳情請關注本周內召開的投資者說明會公告。

　　曾一度風生水起的房地產信託，受到政策調控和經濟環境等影響，自2012年起，頻頻出現提前兌付情況。最新資料顯示，截止到10月24日，今年信託產品明確公告“提前清算”、“提前結束”或者“提前兌付”的達到176起，其中多個房地產項目赫然在列。

　　從今年初的山東信託旗下“黃金海岸股權投資基金集合資金信託計畫”提前1年有餘進入清算程式，到天津信託發行的“正元投資•信達地產股票收益權投資及回購集合資金信託計畫”提前3個月終止，再到近期中融信託的東農地產項目於10月20日後十個工作日內提前還款2/3的本金和利息，房地產信託不斷出現提前兌付。

　　究其原因，除了樓市自身的低迷，一大因素來自於今年的金融環境。年內接連的降息降准，使得專案方能夠獲得更低利率的貸款而選擇主動清盤。格上理財研究中心研究員王燕娛表示，貨幣寬鬆政策下，市場利率不斷下行，專案方融資管道拓寬，融資成本降低，便選擇主動提前結束信託融資轉而通過其他低息方式融資。

　　而房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場，導致風險事件的暴露數量便也遠高於其他領域信託項目。

　　事實上，自2012年起，提前終止的信託專案幾乎一半與房地產直接或間接有關。不過值得慶倖的是，目前為止，針對有問題的項目，融資方會通過以新還舊、先墊付自有資金再追償、拍賣抵押物等方式來釋放資金壓力，提前兌付並沒有讓投資者收益減少。以上述山東信託產品為例，該提前清算的公告中披露，此產品達到了預期年化收益率10%，按信託合同約定返還了信託利益。

　　業內人士表示，提前兌付是信託公司防範風險的舉措，未來的市場風險誰也不能確定。提前兌付有利於減少專案方成本，是按照約定兌付投資者收益，符合信託合同規定。

　　雖然信託公司按規定履行了兌付，投資者未在該產品專案蒙受資金損失，但提前清算會打亂投資者的投資規劃。王燕娛為北京商報記者舉例分析，比如投資者原本預計投資兩年的產品，到期後需要供子女出國，若提前半年結束，半年時間能對接的高收益理財產品較少，那這筆錢這半年只能做低息理財，這樣就會影響投資者的預期收益。

　　不過對於投資者來說，對提前兌付的態度也隨著市場經濟在轉變。王燕娛表示，在市場低迷時期，投資自然不希望出現產品提前兌付，而若在二級市場火爆時期，比如去年下半年到今年上半年，就有不少信託投資者要求轉讓已購買的信託，變現資金轉投二級市場。

由麗豐（01125）及豐德麗（00571）分佔80%及20%的珠海橫琴麗新文創天地，旗下即將動工的創意文化城第一期，擬開發一所親子學習體驗中心和一所室內互動體驗中心。

麗豐昨天收報0.132元，無升跌；豐德麗收報0.73元，升2.8%。

麗豐及豐德麗聯合公告，珠海橫琴公司與iP2 Entertainment及iP2 Asia訂立親子學習體驗中心特許分權等協議，讓公司分授其國家地理學會特許知識產權，以及管理和設計服務，藉以在創意文化城第一期開發一所親子學習體驗中心。iP2將收取門票及其他收入的專利費用，以及收取管理費和其他獎勵費用。

該親子學習體驗中心面積預期約4500方米，包括機動遊戲、餐飲設施、零售商戶、虛擬現實及4D互動體驗等。有關協議自親子學習體驗中心初步開業營運起計為期10年，並可選擇延長多5年。

另設室內互動體驗場

另一方面，珠海橫琴公司與荷里活電影製片及娛樂製作商Lionsgate LBE, Inc.，就開發及經營一所室內互動體驗中心訂立特許協議，Lionsgate將授予特許使用若干知識產權及支援服務，並收取定期專利費。

Lionsgate擁有《飢餓遊戲》系列、《分歧者》系列及《非常盜》等多部電影的知識產權，該等知識產權將在室內互動體驗中心進行開發及應用；預期室內互動體驗中心面積約2.2萬方米，兼具多種互動體驗，並設有餐飲設施和特許零售點。該特許權為期10年，並可選擇延長多10年。

滿名山CAPRI備戰 本月撲2000伙

樓市持續吹淡風，10月新盤靠多個市區蚊型盤撐起，共錄得近1000宗成交，但較9月急跌近五成，其中 恆地（00012）大顯神威，大角咀利奧坊．曉岸取得不俗銷情，連同主席李兆基私人的尖沙咀凱譽半個月沽逾120伙，令全月共售逾400伙，成為10月「賣樓王」。有業界表示，嘉里（00683）屯門滿名山及會德豐地產將軍澳CAPRI預計月內推售，2盤合計提供逾1500伙，新盤成交勢將急增，料全月可達2000宗。

李兆基恆地共套逾30億

恆地10月推出利奧坊．曉岸，並取得不俗銷情，兩度開售共售出232伙，套現逾10億元；同月李兆基私人持有的服務式住宅凱譽解封推售，半個月速沽逾120伙，連同馬鞍山迎海．駿岸及其他樓盤，成為10月賣樓及套現王，共售出逾400伙，估計套現逾30億元。九建（00034）則以紅磡環海．東岸及西環加多近山兩盤共售173伙佔第二位；新世界（00017）推售元朗柏𣾷，沽售逾100伙位列第三。

利奧坊首現撻訂

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，10月新盤由市區單幢樓獨撐大市，最終未能取得逾千宗成績，11月2個大型樓盤滿名山及CAPRI將推出發售，新盤成交將急增，料全月可達2000宗。他說，雖然樓市勁吹淡風，相信購買力仍然存在，在現市況下，未來發展商定價將更趨保守及審慎，樓市是否轉勢，仍有待觀察。

踏入11月，利奧坊．曉岸將繼續銷售餘貨，最快今日加推新一批單位，項目昨天首現撻訂個案，為2座8樓J室，買家遭殺訂約21.5萬元；佐敦AVA62亦首現撻訂，涉及2伙；環海．東岸則新增1宗，累積撻訂個案增至22宗。

柏𣾷同樣新增1宗撻訂，惟昨天即以原價獲買家承接；新世界天后柏傲山則以4523.4萬元售出6座高層A室，為昨天新盤售出一手單位中，金額最大宗的成交，實呎3.78萬元。

永泰地產（00369）及南豐發展的紅磡何文田山畔上周加推新一批單位後，發展商表示，項目推出首4年定息2.75厘及最高樓價85%按揭計劃後，過去周末錄逾1000參觀人流。項目昨天發出銷售安排，連部分貨尾於本周六先到先得形式發售共17伙，折實售價626.3萬元起；華懋等旗下大潭紅山半島亦加推3伙分層戶於周五發售。

進度符預期 未來兩年主要供應

政府提出改劃全港150幅用地，至今近2年時間，已經就63幅用地展開改劃，佔整體比例4成，合共涉及逾7.3萬伙，進度合乎預期，將會成為今明兩年主要供應來源。

政府在2014年施政報告首度提出在全港各區，進行大規模改劃（即更改土地規劃用途）約150幅用地，以便在5年內推出，增加中、短期土地供應。

安達臣礦場 涉9410伙最多

本報記者統計，經過接近2年時間，政府已經就當中63幅用地展開改劃，佔整體比例42%，扣除當中3幅未獲城規會批准用地（共涉1,339伙）後，合共提供72,827伙供應，佔整體22萬伙供應的33%，當中3成單位屬於私樓。

在該批已展開改劃的地皮之中，以安達臣道石礦場、粉嶺皇后山軍營用地規模最大，前者正改劃成一個公私營住宅小區，合共提供9,410伙，當中8成屬於私樓，預計最快2019年可推地；而粉嶺皇后山公營房屋部分，將提供1.2萬伙。

至於成功完成整個改劃程序的用地，則涉及38幅，佔整體比例25%，合共提供約36,837伙，預計將會成為今明兩年主要供應來源。以私人住宅用地為例，大埔荔枝山山塘路用地正招標出售，預計提供1,700至1,800伙。

另何文田常盛街（前車輛扣留中心）亦已納入賣地表內，預計提供910伙，估值高達73.5億元。

前茶果高嶺土礦場 提供2200伙

另外，觀塘前茶果高嶺土礦場用地，已經完成改劃，將會提供2,200伙，並以私人住宅為主，預計政府稍後亦會將當中部分用地納入賣地計劃內。

另一方面，身兼城規會委員的城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，按照情況分析，政府改劃進度仍算合理，在城規會改劃期間亦未算遇到太大的阻攔，預期隨着政府了解城規會的考慮及審批準則因素，相信餘下用地將快改劃。

以地區分布計算，由於深水埗及離島（東涌）僅得一幅用地須改劃，並已完成改劃，所以進度達100%，其餘較多用地須改劃的沙田、大埔及觀塘區進度較為理想，分別有9成及6成用地已展開改劃。

至於中西區、東區、黃大仙及荃灣4區，合共16幅用地須改劃，但至今全數仍未展開改劃，當中西環加惠民道第1及2期，以及鑽石山鳳德道3幅用地，早前曾經諮詢區議會意見但遭地方人士反對。

豪宅換樓的動力疲弱不振，多區的豪宅成交跌至低位，例如山頂及南區上月僅錄得8宗成交，為本年的低位，如九龍塘、何文田一帶上月也錄得27宗交投，較高峰期跌近9成。

豪宅觀望氣氛濃厚，美聯物業助理營業董事方富義表示，山頂及南區10月份僅錄得8宗成交，按月減少27%，亦是本年山頂、南區成交宗數的低位，反映區內富豪換樓動力減弱，至於涉及金額7.4億元，較上月高9%。

一些指標豪宅屋苑亦出現跌價情況，例如大潭陽明山莊高層兩單位，減價2,200萬元，以1.03億元轉售，實呎僅2.23萬元，較市價低15%。

九龍塘何文田屋苑 上月27買賣

中原地產高級區域聯席董事李卓雄指，現時大市觀望氣氛相當濃厚，而且一手市場發展商提供的高成數按揭付款辦法，吸了不少市場購買力，令到豪宅二手進一步轉靜。

九龍區的豪宅屋苑表現亦未見突破，例如傳統豪宅地段九龍塘及何文田區的屋苑，上月僅錄得27宗成交，據區內代理指，此成交宗數為歷史的低位紀錄，在額外印花稅實施前，同區的成交量可達200宗的水平，現時僅及高峰期的十分之一。

投資者低市價 連沽九龍站5伙

至於新晉豪宅區九龍站上月則錄得12宗買賣，較9月份的6宗雖然有大幅增長，但其實數字仍屬低位徘徊，其中有一名投資者看淡後市，上月在區內連環沽出5個單位，均屬於低市價的成交。

李卓雄提到，其實市場有不少買家正在物色筍盤，等候機會入市，例如低市價1至2成的盤源，很快便會獲得承接，但這類平盤實在不多，所以大市的氣氛維持拉鋸狀態，相信豪宅交投淡靜的情況至少維持至年底。

大額買賣增，招商局以7.5億元，沽出上環德輔道西兩商廈項目，低意向價約20%。

多層樓面近8萬呎 低意向20%

早前招商局委託測量師行，標售上環德輔道西9號及德輔道西1號兩項目，上星期截標，據悉兩項物業成功售出，合共涉資約7.5億元，較業主意向價約9.3億元，低約20%。

較大額為上環德輔道西9號多層，以6.1億元易手，涉及物業18樓至22樓及27樓至29樓寫字樓，總面積約64,420平方呎，並連同7個車位，合共涉資約6.1億元，呎價約9,469元。消息指，新買家為外資基金，購入物業作長綫投資。

另一項物業為德輔道西1號5樓至10樓、12樓至17樓、19樓及27樓連頂層閣樓，共13層寫字樓。每層面積約1,088平方呎，總面積約14,653平方呎，成交價約1.4億元，呎價約1萬元，由本地投資者承接。

另美聯旺舖營業董事許諾謙表示，新蒲崗仁愛街48號地下A號，面積約900平方呎，以約1,900萬元承接，呎價約2.1萬元，上址現時獲西餐廳以約4.25萬元租用，租金回報約2.7厘。

雖然住宅交投淡靜，但地產代理人士卻攀新高。地產代理監管局最新公佈，本港地產代理個人牌照持牌人數連升11個月，截至10月底高達37,272人，按月再升0.36%，創下歷史新高，打破2013年4月的高位37,173人，意味著8個代理爭一成交。在整體物業成交量節節下跌的市況下，業界憂慮僧多粥少，代理搵食更艱難。

根據土地註冊處數據所得，10月份全港共錄4,480宗樓宇買賣登記，按月驟減18%，登記量創下去年3月以來的19個月新低。而按目前持牌人數推算，即8至9個人搶一「刁（deal）」，競爭更趨劇烈。

據地監局數據，截至10月底，地產代理牌照總數40,505個，其中個人牌照37,272個，地產代理(公司)牌照3,233個，同創新高。在現時37,272個個人牌照中，持營業員牌照（S 牌）有20,107個，按月升0.18%，連升11個月。至於地產代理牌照（E 牌）上月有17,165個，按月0.6%，升幅較上月為多。

市淡靠抽佣搵食難維生

代理人數爆燈，然而買賣雙方膠著，藉抽佣維生的代理行業可謂苦不堪言。多間代理行近期接受傳媒訪問均稱「難撈」，目前已放緩、甚至停止擴張步伐，有些甚至採取自然流失策略。今年6月更有來自內地的「過江龍」Q房網加入戰團，令競爭更趨劇烈。

多個新盤推出暫「吊命」

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑昨天表示，10月份初步點算，來自住宅的佣金收入錄1.52億元，形容是「衝破保本線」。他續指，本月將有多個新盤傾巢而出，配合發展商以高成數按揭計劃吸客，相信本月能創出好業績，該行更訂下每個盤的市佔率均逾半的目標。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，雖然本月內或有逾千伙的大型新盤出籠，惟暫仍未有落實開售日期，大型新盤或將出現空窗期，料難趕及落入11月份的登記數字。此外，預期二手住宅及工商舖物業市場觀望氣氛仍然濃厚，買家入市步伐繼續放慢，不排除11月份整體樓宇買賣登記量將進一步萎縮，初步估計會再跌15%，料僅達3,800宗水平。

瑞銀（UBS）全球房地產泡沫指數發現，自1998年以來，按照實際價格計算，全球許多主要城市的房價已經翻了一倍多，目前的價格大體上高於全球金融危機（GFC）爆發之前的水平。

瑞銀把大多數主要城市房價列為“估價過高”類別，“住宅房地產泡沫風險最大的是倫敦和香港”。

下一個是雪梨，過去12-18個月裡，該城市的房價迅猛增長，它的房市“被大幅高估”，風險比溫哥華、舊金山和阿姆斯特丹更高。

雪梨的得分為1.38，僅次於香港和倫敦，這兩座城市的“房市泡沫”得分最高，讀值為1.5。

該指數關注了世界上15個知名金融中心，巴黎、東京和紐約的房價估值相對雪梨而言較為公允。該報告沒有對澳洲其他城市作出分析。

瑞銀首席投資辦公室財富管理分支（UBS CIO WM）的全球房地產主管Claudio Saputelli說道，“近幾年來，樂觀的預期、有利的經濟基​​本面和來自海外的資本流入使得特定城市的估價猛增。寬鬆的貨幣政策阻礙房市走向正常化，助長局部泡沫風險增長。”

雖然雪梨房價被高估了，但基於房屋或公寓面積，有幾個主要金融中心城市的房價收入比更令人擔憂。

來自UBS CIO WM的經濟專家Matthias Holzhey表示，“在香港、倫敦、巴黎、新加坡、紐約和東京，房價與當地收入的脫鉤程度最大。在這些城市，購買一套60平方米的公寓已經超出了甚至在高技能服務行業工作的大部分人的預算。”

雪梨相對較大的房產面積使得它在房價收入比方面表現更好。

據澳洲Domain房地產網報導，珀斯以東100公里處的Northam鎮，名列租金收益率排行榜的前十名，根據研究機構Residex的9月份的《最佳租金報告》。

「西澳或許正在下跌，但那得看你到哪?去看，」 Residex的市場分析師歐文（Eliza Owen）說。她稱，把那些依賴於礦產業的地方排除在外，所謂依賴礦業，指的是一成以上的人口在礦產行業就業。那麼其餘的地方是不一樣的。

Northam有很強的農業基礎。它是一個地區的中心，有很多的服務業，有很好的醫院，一直在招聘醫護人員。這裡設有很多省級和國家級的政府部門。

歐文表示，Northam之所以能名列前茅，不僅是因為其租金回報率略高於6%，而且房價也對投資者來說，也仍然比較低廉。

她說：「高租金回報率的地區往往是房價較低、增值不多的地區。」

Northam過去的房價是下降的。但據Residex的預計，未來八年，房價平均每年將上漲7%。

Northam的租金回報率遠遠高於全澳的水平。澳洲全國的獨立房的租金回報率是3%，公寓房是4%。

紐省位於臥龍崗（Wollongong）以西50公里處的Hill Top區，與Northam的情況有點類似。租金回報率較高，為5.8%。這裡是一個生活成本低的鄉村小鎮，許多人住在這裡，通勤到臥龍崗上班。當地的房地產代理稱，這裡的房子通常馬上就能租出去，出租房空置時間不超過一星期。

悉尼的Fairfield區，租金回報率5.29%，排名也很高。這裡主要是因為臨近利物浦（Liverpool）的市中心而受益。

昆省東南部的租金回報率也很高，其中布里斯本的一些區租金回報率在6%至8%。布里斯本的Heritage Park租金回報率在8%以上，這裡對家庭有很大的吸引力，特點是地塊大。

昆省東南部房價增長很有潛力，據McGrath房地產公司總裁麥格拉思（John McGrath）說:「一旦昆省經濟條件改善而悉尼房價下跌，昆省東南部房地產市場將會起飛。」