僅剩1季最後衝刺，營建股前3季以上櫃建商三圓（4416）每股純益（Earnings Per Share，EPS）16.29元表現最佳，榮登獲利王寶座，其次為上市建商華固（2548）、遠雄（5522）、基泰（2538）及潤弘（2597），其中，基泰EPS達4.47元，突破自1996年上市以來表現。

三圓前3季EPS奪冠，董事長王光祥認為，只是剛好以12.2億元出售桃園觀音紡織舊廠，由於土地取得早，估處分利益高達9億元，光是此案，法人估每股貢獻度即達15元。此外，上半年三圓亦認列新店「美麗殿」銷售餘屋收入。

基泰4.47元新高
王光祥指出，目前三圓手上尚有大台北土地庫存，受限於景氣仍差，推案要視明年市況再決定；而正義國宅都更案，則預計明年開工。

基泰前3季EPS達4.47元，創上市以來新高，副總經理張玉貞指出，主要來自內湖「基泰御峰」完工，及基隆大水窟售地金額貢獻。基泰今年新案包括北市吳興街「基泰世貿」及汐止別墅案「都鐸薔薇」，還有「基泰台大」餘屋銷售，但尚未有效貢獻營收。

華固前3季EPS達8.12元，第4季則仰賴桃園青埔「華固天圓」及中國案貢獻；遠雄前3季EPS達5.6元，第4季另有桃園龍岡案認列；潤弘前3季EPS為3.8元，雖擠入前5高，但表現略遜於過往2年。


三圓 躍登營建獲利王
經濟日報

營建股前三季季報昨（16）日全數公布完畢，三圓建設（4416）以每股稅後純益（EPS）16.29元拿下營建股獲利冠軍，營建五虎中華固以EPS達8.12元最優、居類股亞軍，其次是遠雄的5.6元、潤泰新5.53元；興富發集團的潤隆EPS達3.36元，首度超過興富發2.01元表現。
營建股前三季季報中，以三圓建設表現最出色，其中4月以12.2億元處分桃園市觀音區1.54萬坪土地和建物予嘉韡工業及自然人，處分獲利約9億元，推升公司前三季營運大幅跳躍。

累計前三季營收達17.21億元、年減42.3%，惟因處分土地推升毛利率達64.2%，帶動前三季稅後純益達9.09億元，年增78.9%，EPS為16.29元，傲視營建同業。三圓建設昨日收在89.7元，下跌1.3元。

類股獲利居亞軍的，由營建五虎的華固建設拿下，今年前三季在五大案包括，「華固松疆」、「奇妍－晴川」、「奇妍－出雲」、「華固華城」，以及「華固天圓」挹注下，帶動前三季營收達53.63億元、年增2.7倍，稅後純益達22.46億元，一掃去年同期虧損2.02億元陰霾，EPS為8.12元。

遠雄、潤泰新為今年黑馬，以遠雄來說，今年在多案入帳下，前三季營收飆破200億元，稅後純益達46.8億元、年增1.2倍，EPS為5.6元，大幅優於去年同期的2.58元；潤泰新則在「萬花園」貢獻下，前三季營收也達87.88億元，稅後純益66.29億元，EPS達5.53元也刷新紀錄。

基泰今年前三季不僅有來自總銷約36億元「基泰御峰」完工入帳，更有基隆大水窟最後一期約17億元款項入帳，帶動前三季營收達51.68億元，稅後純益達18.78億元，EPS為4.47元。

值得注意的是，以往常勝軍興富發，今年在「成大城」、「華人匯」仍未交屋下，前三季營收僅150.31億元，稅後純益達23.18億元，EPS為2.01元；反觀同集團的潤隆建設在「國賓官邸」入帳下，前三季營收達38.91億元，稅後純益為7億元，EPS達3.36元首度贏過興富發。

屬落後指標 房價早已修正

房市轉空確立！內政部營建署昨發布最新全國住宅價格指數，今年第二季指數僅一一四．四八，跌幅約○．六二％，自二○一二年第三季調查以來，連九季上漲後首次出現下跌；因住宅價格指數屬「落後指標」，中長期來看，國內房市已確定轉向空頭市場。

營建署自二○○九年開始進行住宅價格研究，頭三年是由民間業者提供價格資料，因擔心房價「失真」，所以沒有發布；不過從二○一二年實價登錄上路後，改以實價資料當作研究樣本，其中二○一三年是實價資訊完整的一年，因此以該年當作基期的一百。

房產業者指出，因實價揭露資訊延後反映市價時間約三到六個月，住宅價格指數算是市場「落後指標」。以今年第二季全國住宅價格指數出現首跌，可研判應是早在去年底或是今年第一季，國內房價就已出現修正；預期未來幾季住宅價格指數下探機率將更高。

雙北Q2漲 仍較去年同期跌

根據統計，今年第二季六都住宅價格指數依序是台北市一○六．五六、新北市一一○．一三、桃園市一一七．七三、台中市一二六．六七、台南市一二○．九七及高雄市一二二．一九。相較第一季，台中及台南市均出現下跌，跌幅各約○．一七％、一．二六％，其餘四都較第一季上漲，以桃園市上漲幅度最大，約一．一九％，其餘上漲幅度約○．一四到○．八四％。

調查報告指出，就算雙北市住宅價格指數較前季呈現上漲，但相較去年同期，都呈現下跌，北市跌幅約一．五四％、新北市跌幅約○．四二％。

另桃園市住宅價格指數雖較前季上漲一．一九％，但指數並未突破去年第四季的高點一一八．五九，且從趨勢來看，上季價格首次跌破半年線，表示桃園市住宅價格自上季起就開始下跌。

第二季跌幅最大的台南市，是自第一季住宅價格達高點以來首次下跌；從價格趨勢來看，台南市第二季住宅價格出現跌破半年線跡象，顯示台南市房價短期已開始下跌。

小辭典》住宅價格指數 依實價資料計算

營建署建立住宅價格指數目的，是為了實踐整體住宅政策並作為房市泡沫示警用途；主要是整理全國各直轄市、縣市等房市實價登錄交易價格，計算出住宅價格指數，以2013年當作基期100，並逐季提供住宅價格的變動趨勢資訊。

根據營建署住宅價格指數變動趨勢可發現，六都中新北市住宅價格指數早在去年第三季就首次下跌，台北市則從第四季開始下跌，今年第一季跌勢已擴及到桃園市，第二季再蔓延到台中、台南市；目前僅高雄市還未出現下跌的情況，但漲幅已逐季縮減。

高市未跌 漲幅已縮減

房產業者指出，從台中、台南市第二季住宅價格指數出現下跌來看，國內房市景氣「冷鋒」已從北部開始往南蔓延，高雄市第二季指數漲幅明顯縮小，僅○．八四％，預期未來兩季就會出現走跌，屆時國內房市從北到南都冷颼颼。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，房價跌勢往中南部蔓延，其實早已擋不住了，其它調查報告包括信義房價指數、國泰房價指數等，早都明顯看到降價風潮向外擴散。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，隨著景氣走軟，加上銀行放款緊縮，不少地區已無力再漲、甚至回跌，預估明年房地合一上路後，會有更多屋主出售，屆時賣壓區將出現更大的房價修正。

違規住宅亂象不僅大台北地區盛行，中南部也有這樣的案例，上個月公平會開罰案例除了有高雄市建案在乙工用地，利用「資訊軟體業」項目興建違規透天厝之外，近期公平會又針對3個建案開罰，其中有嘉義市建案「印象西湖」在旅館用地興建豪宅，因廣告不實遭開罰60萬元罰鍰。

近期房市轉空，不少建案也卯足全力希望衝出銷售業績，這也讓廣告不實案例愈來愈多。尤其不少是違反土地使用分區，興建違規住宅，上個月便有高雄市建案在乙種工業用地以「資訊軟體業」申請建照，卻蓋了透天厝銷售。

近期公平會則針對嘉義市東區潭頂路南源建設的「印象西湖」，進行廣告不實開罰，公平會調查發現，該建案廣告使用「當我看遍了嘉義的案子，比較再比較，看房子是我的興趣和職責，因為我必須給家人一個最美又最穩的家，所以我專挑下雨天看房」、「嘉義不缺豪宅，但缺乏突破框架的態度」等住宅用語言。

但該案的土地使用分區為旅館區，申請用途應為旅館類，卻以住宅銷售，遭公平會開罰60萬元。除此之外，新北市五股區水碓生活圈的「幸福我家No.2」也因陽台外推遭開罰；新北市蘆洲區的南港子重劃區「台北大公園」建案，同是陽台外推遭罰10萬元。

房市轉為買房市場，專家預測這波房價下修將走向U型反彈曲線，甚至會是「胖胖的U」，意味著谷底盤旋的時間將不會太短。而許多屋主面對走跌的房價，選擇「轉賣為租」且戰且走，長期持有、沒有資金壓力的屋主甚至認為「留給孩子也行」，沒有非得要賣。

正在找新租屋處的林小姐就發現，最近的租屋市場，不少原本是要出售的房子，屋主因談不到滿意的價格，即使是「差一點點」，也寧可選擇暫時出租。因為沒有資金壓力，屋主認為即使屋齡增加，價值減損也沒關係，至少可以「留給孩子住」，不必委屈求全。

尤其是租屋需求大的雙北蛋黃區，邊出租邊等待房價回升成為許多屋主的選項。以30坪的整層住宅為例，依照好房網的租金行情，台北市大安區租金約33000元、信義區約32000元；新北市板橋區約20000元、新店區約18000~19000元，中永和也差不多在18000~20000元之間，對於長期持有已沒有房貸壓力的屋主來說，都是額外的收入。

老行庫內部最新的研究報告出爐，房市並未如外界預期悲觀，明年房市景氣可望開始逐步回溫。老行庫研究部門指出，目前房市交易還是持續量縮，還要等到成交量放大，代表買方願意接受這樣的價格後，就有機會見到底部，預估明年329檔期就有可能出現回溫。

至於主要原因，老行庫主管指出，是因為明年房地合一稅上路及大選結束，不確定因素逐漸消除；另外，台灣經濟今年雖然是低度成長，但明年可望回到中度成長，未來變數主要還是在全球經濟變化的後續發展情形。

老行庫主管指出，今年房市不好的原因主要是政府政策的影響，如央行的信用管控措施、房地合一稅、購屋者觀望進場時機、房市景氣下滑、經濟景氣未明顯復甦等因素。

房貸龍頭土地銀行認為，房地合一稅敲定後，房市不確定因素消失，買賣雙方觀望氣氛可望退散，有助房市走出低迷，交易將可逐漸回復正軌，且受惠於日出條款，今年底前仍採房地分離舊制稅負，將吸引自住、置產族因節稅誘因而歸隊，帶動買氣回升。

至於明年房地合一稅上路後，第一年因奢侈稅落日，雖可能出現預售屋轉售潮，或是投資客戶觀望現象，惟業者評估衝擊有限，且房地合一差別稅制是實現居住正義及合理課稅的重大改革，有助房市健全穩定發展。

土銀認為，土銀向以自用住宅及優質客群為房貸業務首要承作對象，房地合一稅對土銀的房貸業務授信風險具正面影響。

彰化銀行分析，房地合一稅將實施，未來投資客的交易成本將提高，有助抑制國內房市投機風氣，逐步消除國內房市疑慮。此外，各銀行在風險考量下，也已開始緊縮非自用住宅房貸，但目前在央行尚未升息下，賣方急於求售的壓力相對小。

不到3個月 每坪200萬價格即失守

難擋寒冬
首排河岸景觀豪宅，也難敵房市寒冬。北市大直重劃區知名豪宅「輕井澤」，今年5月成交5樓戶，單價突破200萬元，歡喜加入200萬元豪宅俱樂部，時隔2個多月，高樓戶交易每坪跌至181.6萬元，跌幅達13%。

大直「輕井澤」社區屋齡已12年，今年5月5樓以總價2億7564萬元成交，面積154.16坪，含2個車位約25.7坪，若以車位每個350萬元拆算後，單價約209.2萬元。這次揭露10樓戶，總價2億3988萬元，面積154.01坪也含2個車位約25.7坪，拆算車位後單價約181.6萬元。

屋主自售價打72折
據了解，此筆交易為屋主自售且急於釋出，當初開價250萬元，一釋出很快就被秒殺，並以181.6萬元成交，以開價計算大約打72折，和5月揭露的209.2萬元相較，降了13%。
優美地產企研室召集人葉立敏表示，河景宅價格最主要受景觀和樓層影響，該筆10樓戶具備高樓層、面河景第1排優勢，價格卻低於5樓成交價，估和屋主財務配置有關。

「該筆交易顯示豪宅市場的屋主，開始調節資產。」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為，3個月內就出現跌價交易，未來還會有一波高資產族群節稅、獲利了結的售屋狀況。
從豪宅持有成本來看，代書李佳芬表示，北市「豪宅稅」和建築結構、屋齡、路段率相關，「輕井澤」屬RC結構（鋼筋混凝土），去年路段率由130%調到200%，漲幅達54%，以往房屋稅每年4~5萬元，今年起可能要到20萬元起跳。
她說，若和近期陸續交屋的大直重劃區新豪宅「西華富邦」相較，「西華富邦」路段率180%，但因屋齡新且為SRC結構（鋼骨鋼筋混凝土），房屋稅至少25萬元，「輕井澤」相對便宜。

豪宅屋底價開始降
此外，大直重劃區一帶是北市豪宅指標區，台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源表示，目前豪宅屋主開價調降不多，但底價開始降了，希望給買方有「殺價的快感」，請仲介透露「屋主想賣，儘管出價談」的訊息，有降價換成交的心態，不只是大直在地客看豪宅，最近陸續有部分「蛋白區轉蛋黃區」的自住型買方出現，都想談談價格。

觀察近5年來雙北市人口統計資料，發現戶量逐年降低，北市從2011年戶量有2.65人降至2015年的2.59人，新北市戶量相對多一些，但也從2011年的2.74人逐年減少至2015年的2.63人，表示每戶人口數不到3人，下滑趨勢明顯。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，國內家戶結構的改變，從過去傳統大家庭轉變為都會型小家庭的型態，讓每戶人口數持續下探，而目前年輕人不婚、不生的狀況普遍，台灣生育率為全球第二低，也是戶量持續減少的主因。

而這樣的家庭型態也反映在購屋決策上，根據實價登錄資料統計，比較近2年雙北市交易坪數帶可看出，北市以40坪以下產品為大宗，其中，20-40坪占比由2014年28.9％增加至2015年的44.3％，增幅有15.4個百分點，顯示北市購屋者對於中小坪數接受度提高。

至於新北市，則是以20-40坪為主力，2015年占比48.0％，其次則是40-60坪，占比26.3％，兩者合計高達74.3％，接近七成五，黃舒衛補充，從統計數據可發現，2015年20-40坪中坪數的占比大幅攀升，雖新北40-60平仍有二成以上占比，但與2014年相比已有下滑趨勢，顯示自住撐盤的狀況下，首購與換屋族群在有限的預算考量後，對於中小宅的接受度增加。

黃舒衛說明，在政府一連串管控房市措施後，投資客淡出市場，目前房市已由自住客撐盤，而自住客對於價格、坪數上的選擇相對於投資客務實許多，尤其是首購族，在有限的預算下，選擇中小坪數產品，搭配裝潢布置，即可營造出小宅大坪效的室內空間，至於換屋族，有舊屋在手，以屋換屋讓換屋族負擔相對較輕，不過在民眾薪資收入成長有限下，若希望由小換大，依然需要精算購屋成本，或是轉往郊區購屋。

黃舒衛提醒，目前低利環境不變，房價大跌機率低，而市場待售量大，加上年底前最後一波適用舊制輕稅期即將結束，有購屋需求的民眾不妨多看多比較，此外，青年安心成家優惠貸款展延至2016年，符合條件的首購族群可多加利用。至於換屋族則可趁目前房市已轉向買方市場，房價盤整修正之際，選擇生活機能佳、交通便利的區塊，積極看屋比價，才有機會買到符合自己條件的物件。

依據內政部2015年9月16-30日辦妥登記的實價登錄資料，新北市板橋區縣民大道一段出現一批破億豪宅交屋，其中最高總價為1.3億，拆算車位價格與坪數後，每坪單價竟高達84萬元，成為2015年下半年度最高價，大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，依據實價登錄資訊推測該案應為「馥華雲鼎」，其鄰近商圈、學區及捷運站，地理位置優越，而近年政府打房，豪宅市場首當其衝，受創頗深而交易冷淡，在年底前出現大量豪宅交屋，應是為搶適用舊制，而趕在年底前交屋。

大家房屋新北市區協理趙中康表示，板橋區豪宅價格支撐關鍵在於生活機能性，該案景觀及地理位置佳，區域治安佳又有學區，且鄰近商圈及捷運站，周邊同質性物件不多，可見只要案件質優，依然有買家買單；不過因該案規劃大坪數，總價高的情況下，去化速度較為緩慢。

郎美囡表示，2015年豪宅交易明顯下滑，此時湧現一波豪宅交易，不可不謂是因應2016年房地合一將上路，有稅費考量的買家，皆趕在2015年底前完成登記，故可預見底前勢必有一波交屋潮。

世邦魏理仕台灣分公司2015年11月16日發佈2015年第3季台北市辦公室市場研究調查報告，整體結論認為，第3季全台建物買賣移轉棟數萎縮情況略有改善，惟當前經濟情勢不明且總統大選屆至，預料第4季房市回溫程度有限。

世邦魏理仕台灣分公司表示，內需動能不足，第三季經濟成長轉負，預測數減少1.11個百分點，為6年來首次單季出現衰退。2015年第3季經濟成長轉負，主因出口與民間消費成長幅度低於預期，其中商品出口在國際需求疲弱且原物料價格持續下跌的影響下，較2014年同期減少13.9％。消費氣氛亦轉趨保守，2015年第3季零售業營業額年減1.9％，致使民間消費年增率僅0.9％。所幸季內就業市場仍屬穩定，整體人力需求維持正成長，9月失業率為3.9％，較2014年同期下降。

考量全球景氣復甦緩慢，9月央行理監事會決議將政策利率調降0.125個百分點，為近4年多來首次調整利率。世邦魏理仕認為，此次央行降息幅度小，不動產市場不會隨之波動，價格仍是影響民眾購屋意願的主要因素。2015年第3季全台建物買賣移轉棟數萎縮情況略有改善，惟當前經濟情勢不明且總統大選屆至，預料第4季房市回溫程度有限。

觀望氣氛濃，商辦市場價量停滯

世邦魏理仕台灣分公司表示，2015年第3季全台大型商用不動產成交案件僅個位數，交易額共計新台幣95億元，較上年同期縮減80％。分析季內交易活動，自用型買方置產需求維持穩定，廠房及廠辦類型物件占總投資額84％。在整體經濟及不動產市場前景偏向悲觀的氣氛下，投資人大多抱持謹慎態度，形成交易量與價格停滯不前的僵局。值得一提的是，2015年第3季出現2015年來首宗大型商辦交易，正大置地以新台幣10.7億元買下統一國際大樓一個樓層，顯示位於精華地段且甚少釋出的A辦產品對部分投資人仍具有相當的吸引力。

由於成交價格無明顯變動，加以租金漲幅微小，2015年第3季台北平均商辦淨收益率維持在2.35％。未來數月內，數個大型標案陸續登場，且市場有望見到較多的賣方出售名下房產以實現資本利得，此將有助於提升商辦市場交易量，而賣方開價也可能更貼近市場，惟短期內成交價將維持平盤。

季內無新大樓釋出，空置率重回下降趨勢

世邦魏理仕台灣分公司表示，歷經連續兩季均有新大樓完工的情況後，2015年第3季台北辦公室市場無新供給釋出，然由於少數房東調整大樓出租面積，使得市場總供給量略微增加至116.9萬坪，較前季增加2,214坪。第3季租賃活動較先前熱絡，新舊大樓皆可見空置單位逐漸去化，促使2015年第3季平均空置率自上季的12.1％下降至11.3％，終止連4季上升走勢。

在全球經濟復甦仍具不確定性的環境下，許多國內外企業採取較保守的租賃策略，有意進行搬遷的租戶也多以租賃成本不增加為前提，期望在市場上尋得位置優良、價位平實的辦公空間。然而，目前市中心內新建大樓主要為A級商辦，其租金開價水準與租戶預算間存在一定程度的差距，導致大樓去化速度較緩慢。據世邦魏理仕調查，未來一年內台北市場將無新大樓落成，而租賃需求可望維持平穩，預測平均空置率將下降2％。

需求未受不景氣影響，辦公室詢問度上升

世邦魏理仕台灣分公司表示，2015年第3季租戶詢問度上升、搬遷案例增多，帶動總淨去化量較前季大幅成長至10,530坪。第3季A辦市場有數家金融及科技業者因原大樓老舊而選擇搬遷，使得A辦淨去化量創下一年來最佳表現。然多數A辦租戶對租金水準較為敏感，有意支付高額租金以遷往頂級大樓的企業仍屬少數。另一方面，中小企業對B級辦公室的需求維持穩健，面積達500坪以上的單位供不應求，影響部分租戶須提前尋找適合地點，以利後續搬遷計畫的執行。

據觀察，多間大型企業積極評估整合後勤單位辦公處所的可能性，但因非市中心區域內優質辦公室供給十分有限，預料中短期內具備此類需求的租戶將以續租為主。儘管目前台灣經濟數據不佳，租戶因人力縮編而減少承租面積的例子並不常見；未來數月台北辦公室市場去化速度將維持平均水準，且有少數租戶不受景氣影響，展現增租意願。

市況穩定有利租金微幅成長

世邦魏理仕台灣分公司表示，2015年第3季A辦租賃活動有所回升，但考量中短期內需求不會有顯著的成長，A辦房東大多維持先前開價，平均成交租金為2,604元/坪。第3季B辦需求持平，有少數房東為改善大樓空置情況而調降租金，平均租金小幅下降0.2％至1,742元/坪。

A辦市場中，各主要商圈租金與上季相比幾無變化，而租賃活動較頻繁的信義基隆區，A辦租金增幅最大，較前季上升0.4％。展望未來數月，多數A辦房東將維持現有開價，但在新大樓逐漸去化的帶動下，平均A辦租金有望延續溫和成長趨勢。

比較各商圈B辦租金表現，敦化仁愛區因有少數租戶遷出，平均租金較前季下滑0.6％。整體而言，市區B辦詢問度高，房東普遍對未來市況抱持正面看法，目前仍有不少租戶積極尋找面積較大的B辦空間，預料此類物件的議價空間將維持窄小。

新大樓房東去化壓力將逐漸減輕

2015年第3季A、B辦市場無新大樓完工，且淨去化量為正數，空置率均呈下降走勢。A辦空置率因搬遷活動增加，較前季減少至14.5％，B辦市場則因新建大樓去化情況良好，推動平均空置率降為8.8％。

受惠於大型租戶遷入，敦化仁愛區A辦空置率較前季減少1.5個百分點，降幅為各區之冠。目前A辦市場以金融及網通業者較為積極，且部分公司有意擴充辦公室面積。未來一年A辦市場無任何新供給，新落成大樓房東面臨的去化壓力將有所緩解，平均A辦空置率將因租戶陸續遷入新大樓而逐季下降。

季內各商圈B辦空置率均較上季減少，其中小單位租賃交易熱絡的中山北路區，空置率季降1.0％。據觀察，中小型企業因付租能力有限，對B級辦公室的需求長期維持穩定，加上未來數月無新供給釋出，預期B辦空置率將於半年內回落至6％。

士林地院2015年11月16日拍賣今年雙北最貴的法拍物件，位於內湖區五分街屋齡約15年的透天厝，建物面積901坪，土地面積549.3坪，一拍底價11億100萬元。該法拍屋土地屬第三種住宅區，換算地坪單價為200.4萬元，建坪單價為122.2萬元，目前做為私人祠堂使用。一拍開拍結果以無人投標而流標，二拍底價將降為8億8,080萬元，土地底價單價降為160.3萬元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，該物件座落於五分街與東湖路106巷角地，形狀方整，正面內溝溪，環境清幽，住家單純，附近又有綠地，步行至捷運東湖站約8分鐘，居住條件還不錯，隔壁為屋齡8年的「文心漂亮花園」，今年實價成交單價在60~65萬元，東湖地區預售屋價格在70~75萬，以該土地底價估計未來推案價格約在90萬，比市場價格高，加上該法拍物件目前為私人祠堂供俸私人祖先牌位，拍定後不點交，是流標主因。

法拍的透天厝流標，即使是二拍價格，推案價估計也還要75萬，面臨未來房價可能還會持續盤整下修的情況下，該物件可能要到三拍才可能有建商出手。北市現在超過500坪的可建築用地一地難求，但房市風向球轉變，建商紛紛轉為觀望，除非價格十分吸引人，有足夠獲利空間可以承擔風險，才有可能拍出。

北市興隆公共住宅1區上月底公告招租，將於18日截止收件。至昨天為止，已有2200多件申請案，以套房和一房型最搶手；北市民眾中籤率可能僅有10%，非設籍北市的申請人更競爭，中籤率約會落在3%左右。

興隆公宅1區共有272戶，90戶用作安置原安康平宅住戶，其他開放設籍北市或在北市就學、就業民眾申請。有套房型、1房型、2房型和3房型，租金定在市價85折，從6900元至16100元不等。

由於租金極具吸引力，都發局上月底開放參觀7天，就有超過5000人到場，許多都是單身青年。根據都發局網站統計，至昨天為止已收到超過2200件申請，以供北市民眾居住的套房和一房型件數最多、有838件，其次是二房型528件。

但若加入戶數作分析，供北市就學就業者申請的套房和一房型僅9戶，至今已收到265件申請，有機會成為這次最熱門的房型，中籤率可能僅有3%左右。都發局說，興隆公宅18日截止收件，將於27日以電腦公開抽籤，12月簽約，明年1月讓民眾進駐。

苗栗縣政府2015年11月16日表示，以2013年3月31日為基期(100)，本期(2014年10月1日至2015年3月31日)全國都市地價總指數為117.53。苗栗縣本期地價總指數為108.25，較上期上漲2.54％，住宅區、商業區、工業區地價分別較上期上漲2.69％、2.46％、2.03％。

苗栗縣政府表示，苗栗市、苑裡鎮、銅鑼鄉等鄉鎮市因公共建設陸續興建完工及交通建設持續進行，如苗栗市苗栗火車站跨站工程完工、高鐵聯外道及高鐵車站即將完工等，帶動周邊商機，加上觀光休閒產業發展帶動下，地價上漲。其他各鄉鎮多屬自住需求居多，地價無明顯波動。整體而言，本期地價呈上漲情形。

隨著房地產行業由黃金時代進入到白銀時代，兼併重組成為房地產企業增強核心競爭力、優化產業結構和資源配置的重要手段，產權機構房地產項目轉讓也在增多。中國證券報記者從北京產權交易所、上海聯合產權交易所、天津產權交易中心等瞭解到，多個房地產專案正在掛牌轉讓，合計掛牌價格超過40億元。整體來看，這些公司目前盈利情況均不理想，但由於有房地產專案或是土地在手，資產評估價值大幅溢價。

業績多不理想

在北京產權交易所掛牌的房地產公司專案包括港中旅太湖（蘇州）置業有限公司100%股權、武漢鑫瑞隆祥置業有限公司100%股權、太原金郡同達房地產開發有限公司20%股權及19471.87萬元債權、太原金郡同達房地產開發有限公司10%股權及9735.94萬元債權等，掛牌價格分別為36625.62萬元、16861.48萬元、19695.19萬元和9735.94萬元。

上海聯合產權交易所目前正在掛牌的房地產公司項目有武漢藍天房地產開發有限公司100%股權及63163.84萬元債權、上海地產星弘房地產開發有限公司80%股權及80047.19萬元債權，掛牌價格分別為51163萬元和15.1億元。

天津產權交易中心目前正在掛牌的項目有天津星華府置業有限公司100%股權、天津星華商置業有限公司100%股權等，掛牌價格分別為10.7億元和2.623億元。

經過計算，上述8個項目涉及7家房地產公司，合計掛牌價格達到41.8億元。此外，這三家產權機構還有一些金額較小的專案，其他產權機構也有房地產項目在掛牌轉讓。

梳理這些項目的共同點發現，這些公司目前的盈利情況多不樂觀。根據掛牌公告，鑫瑞隆祥2014年實現營業收入41528.06萬元，淨利潤10097.26萬元；今年前8月實現營業收入1765.78萬元，淨利潤69.52萬元。鑫瑞隆祥是上述7家公司中唯一一家近兩年實現盈利的公司，其餘6家公司業績均不樂觀。以武漢藍天為例，該公司2011年虧損1200.34萬元，2012年虧損1721.7萬元，2013年上半年虧損488.66萬元。

評估值大幅溢價

根據上海聯合產權交易所掛牌公告，星弘房地產成立於2014年4月，目前上海地產（集團）有限公司持有該公司100%股權。財務資料方面，星弘房地產2014年淨利潤為虧損，今年前10月也為虧損，不過虧損額不大。以2015年10月31日為評估基準日，星弘房地產資產總計帳面值為10.02億元，評估值為18.87億元；淨資產帳面值為99.65萬元，評估值為8.87億元，淨資產評估值大幅溢價。

根據掛牌公告，星弘房地產專案基地位於浦東洋涇社區，東臨近楊浦大橋，位於內環線以內，靠近浦東主要金融辦公和商業圈，西距陸家嘴金融核心區約2公里，北面臨接浦東新區北部濱江段、距黃浦江0.5公里。洋涇社區主要是較為成熟的居住社區，規劃保留了部分科研用地，沿浦東大道規劃部分商業辦公樓宇。根據上海“十二五”規劃，隨著陸家嘴金融核心區的逐步成熟，其範圍將向東線、南線的濱江區域擴張。其中東線濱江區域即為北部濱江段，其規劃定位是集生態辦公、親水休閒、濱水豪宅為一體的綜合化區域。

根據北京產權交易所掛牌公告，以2015年2月28日為評估基準日，鑫瑞隆祥資產總計帳面值為62482.14萬元，評估值為73684.66萬元；淨資產帳面值為5288.07萬元，評估值為16490.59萬元，溢價超過兩倍。不過，鑫瑞隆祥所屬航太興隆國際專案存在總建築面積超規劃建設問題，受讓方後續需對航太興隆國際專案二期規劃進行重新調整報批。此外，鑫瑞隆祥已通過招投標程式，確定了航太興隆國際專案二期（一標段）樁基工程、深基坑工程及總承包工程的中標單位。目前，二期專案處於暫停狀態，受讓方再次啟動航太興隆國際專案二期時，施工單位可能會提出增加二次進場費用、原合同價款漲價等要求，受讓方需承擔相關的風險、費用。

並購整合將繼續

受宏觀經濟放緩影響，房地產企業面臨去庫存壓力，行業優勝劣汰機制愈加明顯，部分房地產企業不得不採取出讓企業或專案股權的方式來保持企業生存發展。

中國指數研究院分析認為，隨著房地產行業發展進入新常態，越來越多的房企開始尋求多元化發展。多元化的戰略調整有利於企業增加資產組合種類，減輕經營風險。針對一些需要進行業務轉型的企業來說，通過行業間的兼併重組利於尋求新的業務增長點。而從一體化的角度來看，企業通過戰略合作、行業整合可以充分利用行業資源，實現優勢互補，進而延長企業價值鏈並擴大企業價值。


總體來看，2015年房地產企業進入全面整合階段，企業並購呈現以下特點：股權收購和項目收購是房企並購的主要模式。一方面，企業通過參股目標企業或與其他機構合作開發的方式控股目標企業，進而獲得較高利潤。另一方面，通過對目標專案的收購可以説明企業獲得開發資源，擴大佈局範圍。企業並購的實質是獲得土地資源和戰略轉型。

進入白銀時代的房地產行業未來行業集中度將不斷提高，樓市的調整導致更多中小房企退出房地產或被收購，房地產行業呈現規模化聚集與並購頻發的局面。未來，隨著行業整合以及企業轉型趨勢的不斷加深，房地產並購市場將持續升溫。

中國指數研究院指出，房地產企業在並購過程中面臨融資、管理、法律和政策等風險，企業應選擇有利的並購時間和標的，減輕並購成本。並購完成後，對資源、財務和管理的高效整合能夠實現雙方資源互補，最大化公司價值。

11月16日，據彭博社報導，萬豪國際同意將以約122億美元（約合777.14億元人民幣）收購喜達屋酒店及度假村集團。

根據萬豪集團週一的一份聲明顯示，若該項交易成功，將形成全球最大酒店集團，該集團擁有110萬個房間、5500個酒店。

10月28日，美國財經媒體CNBC最先爆料稱，知情人士透露，美國老牌酒店集團凱悅（Hyatt Hotels）與喜達屋酒店及度假村（Starwood Hotels&Resorts）就收購喜達屋酒店的事進行商談。消息人士稱，在這項現金和股權協議下，凱悅酒店集團將掌控合併後的公司。

喜達屋酒店集團在此前報告了今年第三季度業績，其第三季度淨收益同比下降了19%。早在今年2月，彭博社報導，喜達屋前首席執行官Frits van Paasschen（中文名陳盛福）由於酒店擴張速度過慢而離職。之後，喜達屋原總監亞當•阿隆（Adam Aron）擔任過渡期臨時首席執行官，並在今年4月表示，喜達屋正考慮包括出售在內的可能選項。

自那時起，先後有消息稱，洲際酒店集團、錦江酒店集團可能收購喜達屋。今年8月，喜達屋獲得對沖基金大鱷約翰•保爾森入股7%，外界猜測喜達屋被收購的事宜將近。而在10月28日，喜達屋宣佈Interval Leisure Group同意以15億美元（約合95.55億元人民幣）價格買下喜達屋旗下的分時度假業務“維斯塔專屬體驗”（Vistana Signature Experiences）。

當北京六環外地塊拍出3.3萬元/平方米的樓面價時，開發商還能高調地聲稱對高價搶來的地有信心嗎？

“2016年北京樓市將產生波動，年底時或將迎來一波低潮。”某機構房地產分析師曾向《證券日報》記者直言，越來越多高淨值人群去海外置業，地王同區域記憶體量市場的高端專案也將對其造成衝擊，北京瘋狂的地價將導致未來上市的項目經營風險加大。

值得注意的是，在這個地王集中出爐的北京冬天裡，土地市場的火熱已經成為常態。據亞豪機構統計，2015年，扣除配建及競建部分，成交地塊中純商住宅的實際樓面價每平方米超過5萬元的住宅用地已經有10宗之多。

更重要的是，亞豪機構截取了自2005年-2014年的10年時間裡，每年北京成交住宅用地中樓面價最高和溢價率最高的地塊，共20宗。除了大龍地產退地的地王外，其餘19宗現在雖均處於正常開發、銷售狀態，但也提示出地王的風險所在。

亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化複利10%的財務成本，北京10年時間的19個地王盤中，只有11個專案的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本。而這11個項目達到盈虧平衡點的時間週期平均為48個月，也就是4年時間。

地王集中營存風險

據亞豪機構統計，上述20宗地王分別位於北京9個行政區。其中朝陽區和順義區各4宗，朝陽區經濟活躍、財富人群集中，順義區則憑藉臨空經濟帶和中央別墅區，雙雙摘得地王桂冠；孕育地王技能位居次席的是傳統教育強區海澱和題材眾多的後起之秀通州，各3宗；另外，豐台區曾誕生2宗地王，西城區、大興區、門頭溝區、平谷區1各有一宗地王。

而這19宗地王中，還曾出現一個特例。2009年11月20日，大龍地產通過拍賣方式以50.5億元競得順義區後沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地，這個數字創造了當時北京市土地出讓總價和樓面價的最高紀錄，而後由於大龍公司逾期未簽訂順義天竺地塊的土地出讓合同，被取消競得資格。

更重要的是，其餘19宗曾經的地王中，除西城區華嘉胡同之外的18宗地塊均以上市，從拿到到首套簽約的平均週期為28個月，相比12個月-18個月的正常節奏，地王盤的上市週期明顯滯後。

亞豪機構稱，最漫長的地塊當屬小巨人李澤鍇旗下的子公司於2006年競得的工體北路4號院地塊，沿襲港派傳統的囤地增值的開發模式，該地塊在靜置3年後，被李澤鍇賣給了瑞安置業，又經歷了2年時間，才於2011年12月份開始銷售，該宗地塊從出讓到入市的時間整整跨過了5年。

對此，郭毅稱，地王以超越市場預期、超越區域當前樓市現狀的價格被房企競得，雖然早期的部分地王位置優越，房企敢於大膽競地，可以說是建立在前瞻預判市場的基礎之上，但卻不得不付出放緩入市節奏，等待樓市成長的代價。特別是地王盤的土地成本高昂，隨著時間的流逝，背負著巨大的財務成本，也令地王盤達到盈虧平衡點的週期被大大拖後。

事實上，《證券日報》記者也注意到，為了消化高價地，開發商付出的代價並不低，甚至導致某些企業改變股權結構，引入大股東，欲依靠大股東背書需求資金支持，轉變戰略投資決策。

平均4年才回本

根據前文所示，亞豪機構分析得出的結論是，11個地王專案平均需要4年才到盈虧平衡點，但這並不意味著今年拿到地王的開發商花費4年時間也能夠解套。

郭毅分析，早期地王的地價尚在低點，加之地塊的容積率等規劃指標的管理相對寬鬆，如果高價拿地的是大型房企，依託其領先的產品研發和市場行銷能力，能夠很好地實現快速銷售、回籠資金，因此能夠很快地達到盈虧平衡點。

比如2005年金地摘得的馬駒橋地塊和龍湖摘得的順義後沙峪地塊，分別開發了金地格林小鎮6和龍湖灩瀾山，兩專案於2007年年中先後入市，均在開盤後的數月時間便回收了全部土地成本。

但是，這樣的案例仍在少數，目前，19個地王盤中仍有8個的銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點。這8個項目分別是2011年-2014年這4年時間裡，每一年的單價地王和溢價率地王，換句話說，2011年之後的地王，截至目前仍未解套。

郭毅分析，2011年開始限購，人為設置了購房門檻之後，無論是出於市場利空預期的影響，還是具備資格的購房客群不足，都在造成樓市成交量下行的同時，抑制了房價上漲的速度，而地王盤賴以解套的關鍵點就是房價持續、高速的上漲，在房價沒有上漲到地王盤預期價位時，房企只能選擇延遲推盤，以時間換市場。但是，拖延入市造成的惡果並不僅僅是房企付出了更高的成本，更深遠的影響則是拖累到企業的擴張速度。在北京這個強者恆強的房地產市場中，慢一步則步步慢，甚至會難以在北京立足。

而來自上海易居房地產研究的一組資料顯示，2015年前10個月，全國房地產開發企業土地購置均價占商品房銷售均價的47.6%，處於2011年以來的最高值，占比相比2011年高了10個以上的百分點。

易居研究院研究員謝金龍向記者表示，土地購置價格的漲幅快於商品房銷售價格，土地成本在房地產項目開發經營中的占比進一步增加，增加了地方政府財政收入的同時，降低了房企開發商的專案開發利潤。

而《證券日報》記者在過去兩年中，曾走訪北京、南京、上海等多個地王地塊，解套者有之，但解套的手段並不是依託自身對產品和市場的把握而突圍，更多的是依託新地王的產生而解套。然而，對北京目前的市場而言，過去出現地王即馬上帶動周邊房價一夜瘋長20萬元的現象已經消彌，購房者在全城豪宅化的刺激下，心態愈發理性，何況未來的競品更多，選擇更具多樣化，可見地王們將承受多大的銷售壓力。

對此，郭毅認為，在2015年這個地王成為常態的市場中，麵粉頻頻貴過麵包，地王等待市場機會的時間成本將會更高、入市節奏更加難以掌控、回報週期也愈加漫長。特別是在小片區內紮堆湧現地王，在面臨著區域內部和外部整體市場時，競爭程度正在由激烈上升到慘烈。地王解套難度的加大，只有積極創新產品、增加專案附加值、提升專案性價比的開發商，才有可能突破重圍、破繭成蝶。

上置擬向中民嘉業及其他投資和定向增發420億股，每股面值0.10港元，由8億港元（總股本80億股）增加至50億港元（總股本500億股股份）。中民嘉業及其他投資者有條件認購合共149億股股份，每股認購價0.10港元，總現金代價為14.9億港元。

上半年開始持續至今的上置集團並購案，即將以“白衣騎士”中民嘉業的進駐畫上句號。

11月16日早間，上置集團（1207.HK）宣佈向股東寄發股東通函，確認將於12月初召開股東大會，審議中國民生投資股份有限公司（以下簡稱“中民投”）旗下的中民嘉業投資有限公司（以下簡稱“中民嘉業”）認購上置的定向增發事宜。

根據此通函，中民嘉業將為上置後續發展提供數項關鍵性的支援措施，以期改善上置的財務狀況，使其業務重回正軌。

中民嘉業為中民投全資子公司，主要業務為不動產投資運營，“在一線城市核心地段開發持有優質專案，形成中民投核心資產，在二線城市規劃新區開展城鎮一級土地開發”。

公告披露，上置擬向中民嘉業及其他投資者定向增發420億股，每股面值0.10港元，總股本由80億股增加至500億股。中民嘉業及其一致行動人有條件認購合共149億股股份，每股認購價0.10港元，總現金代價為14.9億港元。

上述認購事項完成後，上置股份結構將發生重大改變，隨之而來的是上置集團董事會改組。

隆安律師事務所合夥人楊坤表示，商業並購案非常複雜，將主要看交易結構安排，中民投能夠快速完成對上置的股權投資，附條件的收購協定起了一定作用。這也是其收購的風險控制的一種方式。

持股72.45%、附條件收購協議

上置此前公告顯示，中民嘉業在簽訂合作諒解備忘錄時就比保利地產更進一步。

例如，中民嘉業同意根據貸款協定向上置提供年利率12%、總額5.6億元的3個月定期貸款，但在簽署協定時，中民嘉業巧妙地設置了一個附加條件：完成股權交割之後，可能獲得中民嘉業延期。

根據11月16日的公告顯示，中民嘉業及其一致行動人認購的149億股，相當於經配發及發行認購股份擴大後上置已發行股本的72.45%。換言之，定增完成之後，中民嘉業及其一致行動人的持股比例為72.45%。

而增發未完成前，上置控股為上置集團股東，目前持有約28.90億股股份，約占上置已發行股本51.01%，定增完成之後，上置控股僅占經發行認購股份擴大後股本14.05%。

根據接近上置董事會相關人士透露，中民嘉業已于達成及訂立認購協定前的三周向上置提供合共人民幣5.60億元的短期貸款。而此次認購所得款項淨額達14.86億港元。

定增資金的注入，將解決上置後續到期的債務問題，使得停工的在建專案可以開工，預售收入得以逐步回籠。據披露，上置將用定增所得的70%用於償還銀行貸款。其餘約30%將用作一般營運資金及房地產項目的未來發展。

此前6月19日，保利地產與上置簽署諒解備忘錄，擬持有上置擴大已發行股本30%以上的股份；但僅兩個月後的8月14日，保利地產與上置共同終止了這份諒解備忘錄。

21世紀經濟報導記者通過多方調查獲悉，早在今年3月、4月間，上置的資金缺口開始顯露，在其積極展開自救的同時，上置也力圖引進新的投資方以緩解資金壓力。

10月底，上置將位於上海市中心核心地段的上置•綠洲雅賓利花園項目60%的股權，以5.48億元售予萬科。

根據公開資料顯示，截至今年6月30日，上置收入同比減少48%至5.36億港元，母公司擁有人應占虧損進一步惡化至2.62億港元。截至8月31日，協力廠商債項的未償還本金總額還有約23.827億元，以及部分關聯人士所提供抵押所產生的或有負債。

所幸的是，上置的債務問題尚未到達佳兆業（1638.HK）那樣的交叉違約風險，只是資本市場向來敏感且勢利。

就在6月9日該公司董事局主席被指定居所監視居住公告翌日，上置股價大跌22%，隨著保利重組上置進程的跌宕起伏，上置的股價接連探底，一度從0.97港元跌至0.2港元左右。直至中民嘉業的投資意向浮出水面後，股價方有所反彈。

綜合業內多名知情人士與分析師看法，上置引入資金方的目的很簡單——解決債務問題，先期介入的保利地產最終選擇退出，或許也與不能滿足上置的短期資金需求有關。

保利地產作為一家純粹的房地產開發商，多以優質項目收購為主要目的，看中的是上置在上海多個項目的土地儲備。但是保利地產作為國企，對於短期資金安排或有其特定的標準。

一個月後的9月15日，中民嘉業與上置簽署了新的諒解備忘錄。根據上置於10月12日發佈的公告顯示，中民嘉業將認購上置經擴大後的60.78%股本，從而實現對上置的絕對控股權。

5.6億短期資金救急上置

一位接近上置集團董事會的知情人士透露，中民嘉業作為一家投資導向的控股平臺公司，更傾向於將上置作為房地產的一個投資平臺，將來通過上置做大做強地產業務板塊，而非僅僅看中目前的專案儲備。

與之相比，儘管保利地產是央企，但大股東的資源還是側重於非地產行業；而中民嘉業並購經驗豐富，其剛於今年5月份通過定增方式，取得香港東南國際集團有限公司（0726.HK）的控股權，後更名為中民築友科技，更公開表明並無意向中民築友科技注入地產專案。市場預期，中民嘉業不排除將在資本市場另行尋求房地產平臺的並購機會。

克而瑞研究中心分析師傅一辰認為，融創（01918.HK）此前收購佳兆業，不僅支付了部分款項而且耗費了半年多的時間，但這次保利並沒有投入資金，上置通過與保利簽訂意向收購協定穩定軍心。上置董事局主席被帶走，必然會對企業的運營、銷售、融資等等方面產生負面影響，而保利地產的介入及時為上置托底，降低了負面影響。同時，上置也贏得了時間。保利地產從意向收購到終止的這兩個月時間內，上置內部可以進行充分有效的溝通，為企業下一步的選擇作出了方向性的決策。

實際上，談判過程中，上置進行了自查工作，發現公司出現重大違規擔保，金額高達24億元人民幣。上置管理層也及時與中民嘉業取得溝通，希望由新投資者提供彌償保證，避免上市公司小股東的損失。這一事項於9月24日上置公告中有著更為詳細的披露：上置對外違規擔保24億元，中民嘉業也對此提供了彌償保證。當然，該彌償保證的前提條件為中民嘉業收購上置的股權交割完成。

根據公告披露，中民嘉業目前擬引入以下五項策略性措施以支持並保證上置發展，包括注資；改善融資結構；專注一線城市機會；完善上置現有產品及服務與開發國際市場。

例如除了上述根據貸款協定向上置提供年利率12%為數人民幣5.6億元的3個月定期貸款之外，中民嘉業還將為上置提供背對背彌償保證，上述截至8月31日共有23.8億元的因公司原大股東違規擔保形成的或有債務， 如上置無力歸還，中民嘉業作為控股股東可能須承擔所有償還義務。此外，中民嘉業將適時將高品質房地產項目或資產注入本公司，並持續並購專案及改善上置資源配置、信貸評級及市值。

從11月16日公告披露的資訊可見，完成定增之後，隨之而來的將是上置集團董事會改組。

施建由於被罷免執行董事職務後，也不再擔任董事會提名委員會主席職務。根據公告披露，待認購事項完成後，馬大愚、黎根發、施力舟、張永銳及金炳榮均將辭任董事，董事會提議委任賀斌吾、彭心曠、陳超、朱強、趙曉東為執行董事，並建議重選施冰為執行董事。

財務狀況有望得到改善

財報顯示，2015年上半年，上置總營收僅5.41億港元，同比下降約48%，共虧損3.24億港元，原因主要是預售項目未竣工結轉。

相比之下，上置的預收賬款高達33.28億港元，上置董事局主席被“監視居住”以及由此引發財務問題可能對其開工量造成了一定影響。

不過，擁有龐大資產價值的上置，當前最為棘手的是流動性問題。

上置的淨負債率高達193%，手頭現金22.4億港元，其中亦多為受限資金，可周轉的流動資金極少，再加上一年內的短期債務高達78.53億港元，面臨較大的兌付壓力。

21世紀經濟報導記者通過多方管道獲悉，中民嘉業的投資原則是更多關注項目品質和項目融資能力。因此，中民嘉業在幫助上置解決債務問題方面表現得頗為積極。

除了上述拆借資金之外，上置10月12日公告一筆意向定增案：中民嘉業為主的一些投資者將以14.9億港元認購上置149億股股份，認購股份占上置現有已發行股本約263.03%；及經配發及發行認購股份擴大後本公司已發行股本約72.45%。如完成股權交割，則這筆資金將大大緩解上置的債務壓力，並提前緩解後續的專案開發壓力。此外，據接近中民嘉業的知情人士透露，中民嘉業不排除在合適的時機繼續向上置提供資金支援及增信措施，提高上置的融資能力。

實際上，10月12日公告之後，中民嘉業並購上置的“低價”逐步被資本市場所理解：一方面債務問題對上置的影響深遠，另一方面，現時的流動性壓力日增。

表面來看，保利計畫0.25港元/股的認購價格在市場看來已是十分“划算”，中民嘉業似乎又在此基礎上壓低了價格。

然而從外因來看，一方面是在兩次簽署備忘錄的時間節點不同，上置的股價已從0.87港元滑落至0.2-0.3港元區間，最低曾下探0.2港元；另一方面，一直在尋求買家的上置，其自身的資產及財務狀況也可能悄然發生著變化，市場上時有傳聞上置在上海的單個或數個項目正陸續實施轉讓或尋求協議轉讓予協力廠商。而潛在的債務危機也會隨著時間的推移而逐步加深。

據21世紀經濟報導記者調查，從企業自身角度分析，或許還有諸多方面的關係：首先，上置2014年年報並未公佈土地儲備總面積和明細，但從其公佈的待開發專案和已建成的投資物業清單中，便可看出其資產的豐厚；但與上置優質土地相對應的，則是其不甚理想的財務狀況；其次，上置的佈局和資產情況與中民嘉業的發展戰略方向定位更為契合。

“低價並不‘低’”，上述知情人士在接受21世紀經濟報導記者採訪時透露，中民嘉業與上置簽定合作備忘錄裡附帶一些資金支持。例如9月15日的公告可見，中民嘉業以5.6億人民幣拆借資金幫助他們渡過難關，“這相當於救急”。如果這筆資金成本算進去，並購的價格並不低。“收購上置前提是保全上市公司，不會因為出現大的資金缺口而放棄。”

不過，億翰智庫研究總監張化東亦指出，上置總資產比較龐大，這對於中民嘉業此後經營管理是一個挑戰，後期資本金的運用、管理整合等都存在不確定性。但中民投和中民嘉業有雄厚資金實力，而上置的在建項目多，缺少資金周轉，兩者的默契程度甚佳。

光明食品集團所屬農場經營和管理的土地場域總面積約99.4萬畝，分佈於上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區和江蘇省大豐市、安徽省黃山市

日前，海博股份(600708.SH)重大資產重組終於收官，並順利更名“光明地產”。這意味著自2014年6月海博股份公佈重組方案起，歷時近一年半的資產重組工作落下帷幕。更名之後，新的上市平臺光明地產將以房地產開發經營、冷鏈物流、養老健康為主業。

據悉，光明地產不僅是農工商房地產(下稱“農房”)的資產置入，未來還將扮演光明食品集團資源整合者的角色，逐步參與開發、整合和建設集團旗下的相關房地產資源。這意味著上海本地又一家大型國企光明集團手中百億的地產資產終於找到了資本市場的出海口。

光明地產本次重組將發展空間不大的計程車業務及不鏽鋼製造業務置出上市公司以後，注入的房地產開發等業務將成為新上市公司多元業務的核心一環。光明地產希望利用自身在上海的優勢，逐步躍出房地產一次性消費的框架，提升整體的盈利水準。

巨量土地的價值

“農房更大的價值將在上市之後體現，如果晚一年上市，農房的估值可以超過100億。”農房董事長張智剛在一年前曾對外公開表示，當時外界正在質疑其估值80億水分過多。

農房作為上海本地開發商，近年來的銷售表現並不甚理想。根據克而瑞發佈的房企年度銷售TOP100排行榜，農房2014年全年銷售額76.4億元，排名90位;2015年上半年累計銷售42億元，排名全國88位。不過隨著重組完成，資本市場將成為農房與光明集團對接的最好紐帶，借助光明集團手中的資源，農房可獲取大量廉價土地。

農房方面表示，完成上市之後，光明集團在上海擁有的物流用地、工業廠房以及農業經營性用地，將從戰略上以“退二進三”(將低效利用工業用地和淘汰落後產能工業用地改造優化，進行土地變性用於發展第三產業)的模式成為農房擴充土地儲備的重要“糧倉”，通過工業用地二次開發、城市更新等資源方式來進一步支援光明地產的未來發展。

此前有媒體披露，光明食品集團所屬農場經營和管理的土地場域總面積約99.4萬畝，分佈於上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區(原南匯區域內)和江蘇省大豐市、安徽省黃山市。

張智剛也曾透露，農房上市之後，光明集團會發揮自身的資源優勢幫助農房在土地市場獲取資源。

通過梳理不難發現，農房早在幾年前就已經在土地市場進行儲備佈局。根據公開資料，2013年2月至2014年2月間，農房累計增加項目25個。這一土地儲備資料與公司再往前三年的土地儲備總和相同。在這些土地儲備中，上海占13.8%，江蘇占23.4%，浙江占27.8%。然而，到了2015年，農房開始快速地收縮拿地速度。海博股份三季報顯示，2015年1~9月，農房新增儲備面積64.23萬平方米，上年同期為123.86萬平方米，同比下滑48.14%；1~9月，農房新開工面積為127.7萬平方米，上年同期為134.7萬平方米，同比下降5.20%。

“2013年~2014年，全國重要城市的土地價格還未快速上漲，農房在這個時間點“囤貨”，在拿地價格上占得了先機。農房宣佈借殼上市之後，這些存量土地成為了公司做大資產和估值的重要籌碼。在登陸資本市場之後，光明集團的土地資源注入得到了最高效的管道，這也不難理解2015年農房收縮拿地。”上海鏈家市場研究部總監陸騎麟分析稱。

多元化

除了擴大其土地儲備，農房的多元化也將依託光明系的產業鏈優勢展開。

光明地產上市後提出“一體兩翼雙驅動”的新戰略規劃。“一體”指以房地產開發經營平臺為主體，“兩翼”指養老健康產業平臺及冷鏈物流平臺，養老地產業務成為未來農房的新盈利點。

今年7月，農房集團與長江總公司合作開發位於崇明的養生莊園專案，正式進入養老地產領域，該專案規劃用地2000畝。這個位於崇明的養老項目，可以說是光明集團借農房盤活土地資產的重要體現。資料顯示，長江總公司系光明集團旗下企業，其在上海崇明有大量土地儲備，多為閒置工業廠房。因此業內判斷，這部分資產成為農房未來獲取土地資源的重要來源。

光明食品集團副總裁莊國蔚曾對外表示，在上海近幾年的產業結構調整和升級中，集團留下了30多塊待開發土地，土地面積達萬畝，結合存量資源，光明食品集團有意將養老產業和地產資源相結合，嘗試養老商業模式。

對於產業和地產資源的結合，無疑是光明集團聯動自己其他的產業優勢，在銷售養老地產過後給業主提供更多的後續消費服務。這一點也是目前主流的開發商探索的趨勢，包括綠地、萬科、綠城等開發商都在探索養老和地產產業的結合。綠城物業集團總經理楊掌法認為，打通醫院、物業等多方位資源，不只是從銷售房地產獲取利潤才是未來養老地產的發展模式。

雖然如此，也不得不看到國內尚無成體系的養老產品，企業退出機制不完善。這個行業尚處於客戶的培育初期，有消費觀念和能力的主流客戶群還沒到合適的年齡。“目前更多的企業還在嘗試，基本沒有出現盈利，但是未來必然有這個趨勢。”楊掌法提到。

隨著證監會宣佈完善新股發行制度重啟IPO，除了萬達商業申請回A上市之外，廣州富力地產股份有限公司亦於11月13日披露《首次公開發行A股股票招股說明書》，擬再次重回A股上市。
觀點地產網訊：隨著證監會宣佈完善新股發行制度重啟IPO，除了萬達商業申請回A上市之外，廣州富力地產股份有限公司亦於11月13日披露《首次公開發行A股股票招股說明書》，擬再次重回A股上市。

根據招股書，富力地產本次公開發行新股不超過107,000萬股，每股面值人民幣0.25元；發行價格則結合市場情況和公司實際情況，由公司董事會根據股東大會授權，與主承銷商按照《證券發行與承銷管理辦法》（中國證監會令第98號）規定的發行方式或國家有關部門規定的其他方式協商確定。聯席保薦人（主承銷商）招商證券股份有限公司、中信證券股份有限公司。

另外，富力地產本次擬上市的證券交易所為上海證券交易所或深圳證券交易所。發行後總股本不超過4,292,367,344股，其中，境內上市流通的股份數量（A股）不超過3,277,108,944股，境外上市流通的股份數量（H股）1,015,258,400股。

與今年6月份所披露的回A計畫一樣，本次募集資金總額繼續為350億元。據公告透露，本次募集資金總額扣除發行費用後按輕重緩急投資於以下項目：北京富力通州運河十號項目40億元、上海虹橋項目55億元、天津富力新城專案70億元、北京富力新城專案90億元、梅州富力城項目30億元、哈爾濱富力城項目25億元、南京富力尚悅居項目20億元、無錫富力十號項目10億元、佛山富力廣場專案10億元。

而據觀點地產新媒體查閱招股說明書，富力地產主營業務包括房地產開發與銷售、商業物業租賃及酒店服務，2014年度，公司實現營業收入348.13億元，實現歸屬於母公司的淨利潤為65.54億元。2012-2014年，公司房地產開發與銷售占主營業務收入的比例均超過90%。現為集房地產設計、開發、工程監理、建築施工、銷售、物業管理、房產仲介等業務為一體的全國性大型房地產公司。

而對於重啟A股上市的動作，RET睿意德高級董事王玉珂在接受觀點地產新媒體採訪時表示，“IPO重啟對於計畫上市的企業而言是好事，可不意味著一定百分百成功上市。”他認為，儘管近期A股企穩，但整體市場仍顯脆弱，證監會也不敢貿然放開IPO，目前只有數十個上市的名額。

“IPO是否獲批，還要看公司業務是否符合國家產業發展方向。”他對觀點地產新媒體表示。

據瞭解，富力地產回A之路可謂一波三折。早在2005年在香港上市後，其就曾於2007年高調宣佈回A，彼時富力地產董事長李思廉還表示“富力地產將鐵定在12月底回A股。”

但此後由於資本市場環境的變動，富力地產回A計畫也被一再拖延。至2008年5月，富力地產決定重新向A股發出衝刺，最後卻受累於地產調控而以失敗告終。

時間走到2010年5月，富力地產股東大會通過將發行A股計畫有效期再延長一年的決定，這已是其第三次延期回歸A股。而在2012年，富力地產為回A進行了第四次努力，但最終還是因為終止審查而使回A計畫擱淺。

在今年6月份，富力也宣佈已重新啟動於中國境內建議A股發行並已聘請相關仲介機構開展相關工作。但隨後因為證監會暫停IPO申請而五度延期。

非全海景地 每呎補價料2600元

鐵路項目成近年土地供應重要來源，港鐵（00066）更密密推出將軍澳日出康城項目，繼第8期於上月初批出後，今天就第9期招收意向書，下周一截收。測量師估計，第9期因部分單位景觀將受遮擋，海景單位數目有限，預期補地價會較低，估計每方呎樓面補地價2600至2850元。

日出康城第9期為港鐵今年推出的第3個區內發展項目，據港鐵資料顯示，項目地盤面積13.8萬方呎，可建樓面約112萬方呎，共有3幢住宅大廈，提供不多於1780伙，可於2022年落成；另外，發展商亦需要興建一所幼稚園或幼稚園暨幼兒中心，樓面約8719方呎。港鐵表示，招收意向書後，將會編訂投標者名單，邀請合資格的發展商或財團提交標書。

景觀被6及8期遮擋

用地鄰近包括商場的第7期，位於第6期西面，對面為第8期，部分單位景觀會遭第6及8期遮擋，所以較第6及第8期遜色。

上月批出的第8期，每方呎樓面補地價達2830元，為區內純住項目新高；而有商場的第7期，每方呎樓面地價達3147元。至於新推出的第9期，3幢住宅大廈，只有近海的1幢可享海景，加上現時大市氣氛觀望，以及本月初青衣地流標收場，相信對第9期有一定影響，料補地價難及第8期。

測量師普通估計，該地的每方呎補地價約2600至2850元，補地價金額約29.1億至31.9億元。

理想城市業務發展總監及企業估值部主管張聖典表示，由於日出康城第9期並非全海景地皮，相信補地價金額較第8期為低，預計每方呎樓面補地價約2600元，即項目補地價金額約29.1億元。他說，第9期鄰近包括商場的第7期，相信較受發展商歡迎，預計將收到20多份意向書，發展商可興建每個約600方呎的中型單位，目標為換樓客。

產業測量師張翹楚預計，項目的補地價與第8期相若，每方呎約2850元，補地價金額約31.9億元，主要原因為項目的位置鄰近7期商場及港鐵站，所以估值比較進取。

日出康城共分13期發展，本年初獲城規會通過，把總伙數上限增加4000伙，至2.55萬伙，成為本港住宅供應庫。而今年推出的第7至9期，共佔4460伙。另外，日出康城現時僅1期至3期已完成銷售，涉及約8000伙，即未來仍有約1.75萬伙待售。

本港經濟放緩，樓市陰霾未散，但花旗以五大原因（見表）支持樓價回升，包括供需差距大，土地供應不明確等，預期自9月中至明年3月，樓市將自高位溫和回調7%，但農曆年後成交回升，支持樓價復原，料明年樓價升3%。

薦新地恆地新世界 土儲多

自第四季起，陸續有券商看淡本地樓市走勢，其中德銀上周研究報告預期，美國加息0.25厘，或拖累本港樓價跌33%，為市場最悲觀預測之一。

花旗指，對比市場一致預期樓市下跌5至20%時，其預測明年升市是正面驚喜，對本港發展商未來銷售及樓盤售價復原維持正面看法，傾向擁有大型土儲及可推售新盤的股份，首選新地（00016）、恆地（00012）及新世界（00017）。

不過，該行擴闊地產股股價對資產淨值的折讓估算，因而下調一眾地產股的目標價，下調新地、恆地、新世界的目標價6至14%不等，分別至150.7元、61元及11.2元。

擴折讓估算 削目標價6至14%

花旗認為有五大因素將支持本地樓市回升，包括本港樓市供應仍短缺，料未來3年每年樓市供應僅3.6萬伙，較4.8萬伙需求低，未來土地供應未明確，許多政府已售地皮仍處司法覆核中。

另外，自2011年起投機者和投資者活躍程度低，在市場疲軟下沽售壓力將減少。零售業勞動市場正回穩，本港作為中國金融樞紐角色仍強，可持續產生更多金融職位，穩固的就業市場，企業亦願意加薪，以及預期未來兩年仍維持實際負利率，都有利樓市回溫。

該行指，買樓需求自7月起受遏抑，故相信在農曆新年間花紅及加薪下，需求將重新釋放，由於發展商定價更具彈性，故一手樓銷售將受益。

花旗認為，結構性疲弱將中綫妨礙高端零售收租股表現，商廈市場的正面因素已計入，未來供應增加及經濟增長放緩將影響租金升幅，但偏遠地區的零售收租物業會成為行業亮點。建議買入領展（00823），減持恆隆（00101）、九倉（00004）及太古地產（01972）。

加息前積極推盤 冀吸各路客源

新盤大戰升溫，發展商為求去貨，推出超過10式（見表）優惠吸客，可謂達到「有求必應」的地步，當中高成數一按、定價貼近二手及印花稅回贈，更屬必備3招，對二手市場構成極大壓力。

發展商在加息前積極推盤，為了吸引過往在金管局按揭限制下，被邊緣化的一批購買力，包括首期不足、供樓實力弱的上車客，以及無入息證明的買家，紛紛透過集團旗下財務公司提供「包上會」的高成數一按計劃。

在近兩個月推售的8個新盤中，一半項目提供高成數一按，涉及1,906伙，而情況在餘貨盤方面更加大行其道，比較一年前只有少數新盤採用高成數一按，現時市面上提供有關服務的樓盤多達25個。

元朗4盤 推8成一按參戰

最新加入戰團的包括新世界（00017），剛剛為旗下元朗4盤引入高成數一按，包括柏𣾷、溱柏、蔚林、溱林，最高一按8成，息率首3年P減2厘（P為5厘，實際利率為3厘），其後為P減1厘（實際利率為4厘），惟申請人借貸供款不能超過收入6成。4盤現餘37伙，價單將於本周五起生效。

其他按揭及財務安排，包括部分長樓花期項目容許分期支付首期，除了迴避按揭成數限制外，亦能幫助首期不足的上車客；即使是換樓客也可享受過渡性貸款。

其次，新盤透過價格戰、貼近二手定價，務求搶走二手購買力。美聯物業早前統計發現，近3年新盤較鄰近二手屋苑溢價僅5.7%，更預期今季新盤供應集中的區份，發展商為保競爭力會以吸引價推盤，料今季新盤或現「負溢價」，幅度達3%至5%，為03年沙士後罕見。

設計特殊折扣 配套完善

除了直接以貼二手價推盤外，發展商另一招數則是推印花稅等折扣優惠。政府透過「辣招」提高印花稅，打擊投資者及內地客，而近年大多數新盤均設印花稅回贈，希望在重新吸引這批買家入市的同時，亦能夠向一般買家營造「抵買」感覺，刺激銷情。

同時，發展商為吸引特定客源，甚至設計特殊的折扣安排，近日嘉里（00683）屯門滿名山為集團員工設4%折扣，也是擴闊客源的方式之一。

在一般按揭、財務及樓價優惠外，發展商亦巧盡心思提供一系列配套，例如提供全屋傢俬裝修，方便投資者收樓後即時放租。

另外亦有「先住後付」安排，則方便換樓客在買入單位後，有半年至1年時間將原有單位交吉及放售。

業界人士指出，未來數月有多個大型新盤推售，呼籲置業人士入市須量力而為，尤其選擇高成數一按計劃，必須考慮優惠期後供樓負擔急增帶來的影響。

二手淡靜氣氛令買家卻步，10月公屋及居屋綠表市場錄得80宗成交，較9月105宗大減24%，而11月截至15日暫錄8宗。代理認為最差時期已過，料下月數字略為回升。

房委會資料顯示，10月公屋及居屋綠表市場成交僅80宗，11月上半月亦得8宗。祥益地產總裁汪敦敬指，最新紀錄反映9月情況，當時屬最壞水平，市場處不合常理情況。綠表市場買家主要為草根及基層家庭，市場氣氛影響他們入市心理，故交投量下跌。不過，300萬至400萬元細銀碼單位放盤量增加，估計下月數字略為回升。

此外，愛蝶灣3座低層A室3房戶減價近半成，以未補地價460萬元易手，實用面積呎價7,770元，原叫價480萬元。

東旭苑低層 累減82萬沽

另筲箕灣居屋東旭苑C座低層08室3房戶累減82萬元沽出。長城物業區域經理李志偉表示，單位享內園景，實用面積650平方呎，前業主9月中開價600萬元，10月降價至580萬元，其後擴大減幅至518萬元（未補地價）即獲承接，實用面積呎價7,969元，累減14%。

萬達商業(3699)正籌謀A股上市，上市前夕的萬達近日還被捲入一場編造王健林不實信息風波，萬達集團已向法院提起訴訟，要求索賠1,000萬元（人民幣，下同）。

昨日，萬達集團向北京市法院提起訴訟，起訴一自媒體冒用萬達集團董事長王健林名義發佈不實信息，索賠1,000萬元。事情起因為某家微信公眾號，在雙十一過後，冒用王健林名義發佈題為「王健林：淘寶不死，中國不富，活了電商，死了實體」的文章，並在微信朋友圈推廣傳播，後又經其他多家自媒體轉賬，一度引發市場嘩然，造成極壞影響。

萬達昨日在官方微信上發佈聲明，稱在索賠千萬元的同時要求對方公開賠禮道歉，消除影響。萬達表示，成年人要對自己的言行負責，新媒體再自由也要有底線。

招股書曝股權變化

據日前掛在證監會官網上的萬達招股說明書的申報稿顯示，公司計劃發行不超過2.5億股A股，擬募集資金或達120億元，所募集資金用於南京仙林萬達茂、濟南高新萬達廣場等五個項目。招股方案中還顯示了股東人員變化情況和多起股權轉讓。尤其引人注意的是，建銀國際、泛海投資、巨人投資、北京五穀豐、秦川大地等不再持有萬達商業的股份。其中，盧志強旗下泛海投資將持有的3,600萬股萬達商業，以及史玉柱旗下巨人投資將持有的3,600萬股份，都在去年相繼轉讓給了張大中；建銀國際將其持有的1,100萬股萬達商業轉讓給雨潤集團董事長祝義財；招股書還顯示，影星章子怡的母親李涿生截至6月30日持有1,800萬股，價值7.2億元。

中原地產研究部昨日指出，10月新界鄉村屋宇二手買賣合約登記錄得121宗，總值4.43億元，較9月下跌20.9%及19.3%，齊創十九個月新低。反映二手樓市持續調整，樓價回軟，買家的入市信心減弱，影響村屋交投淡靜。

在新界區五個傳統村屋林立區份中，10月元朗區的二手村屋買賣宗數跌幅最多，錄得40宗及1.19億元，按月下跌32.2%及42.0%。屯門區的買賣錄10宗及3,996.8萬元，宗數下跌23.1%，但金額微升3.0%。西貢區的買賣錄14宗及5,675.5萬元，下跌22.2%及19.3%。沙田區買賣宗數錄3宗，與9月持平，金額錄895.0萬元，下跌31.4%。不過，大埔區二手村屋買賣錄得升幅，10月錄36宗及1.56億元，增加9.1%及18.8%。

日經新聞報導，美國通用電氣（GE）4月10日宣佈將出售總額約為265億美元的房地産及相關金融資産。美國投資公司黑石集團（Blackstone）將從通用電氣收購大部分房地産，而美國銀行業巨頭富國銀行則將收購部分與房産相關的金融資産。通過這一舉措，通用電氣將推動「去金融化」的經營改革，加快回歸製造業的步伐。

出售的房地産預計將包括辦公室等多個類別。

通用電氣之前提出了在2016年前，使金融業務佔營業利潤的比率縮小至25％（2014年為超過40％）的方針。而在4月10日又明確了到2018年，使這一比例縮小至10％以下的目標。

這次出售房産也是金融子公司——GE Capital壓縮業務的一個環節，將促進「去金融化」的經營改革。通用電氣首席執行官傑夫•伊梅爾特在4月10日發表的聲明中稱：「（這次出售房産）是GE為提高競爭優勢而邁出的一大步。與産業領域的增長戰略一致。」今後，該公司的金融業務將只保留工業設備租賃和融資等主業的輔助業務。

通用電氣的金融業務在2008年的金融危機中受挫，曾一度陷入資金籌措困難的窘境，一度不得不減少分紅。

澳洲新南威爾斯州政府預計2017年底開通北岸快捷公車路線，公車僅需27公里路程抵達雪梨市區，將可抒解尖峰時刻交通困境。新州政府預計2017年底開始運行雙層B-Line巴士往返Mona Vale跟雪梨市區間，車班間每10分鐘一班，高峰時間將以5分鐘發車一班，快捷公車全線僅停留9站，並於公車站附近興建900個停車位，增加公車運載能力。新州市市長表示，此北岸決捷公車興建，將有助於抒解北岸25萬人口之通勤問題，並減少鐵路尖峰時刻承載量及乘客通勤時間。渠並表示，新州政府另將持續以10年時間研究興建連接北岸至雪梨市區道路隧道之可行性，新的海底隧道亦將有助於解決交通擁塞問題。

澳洲《每日電訊報》報導，當地經紀人稱，中央海岸的房地產市場已經開始出現減速跡象，火熱的市場正在回到“正常的”水平。

在“千載難逢的”利率創新低、買家信心猛增的狀況結束後，經紀人們預計，當地房價將繼續保持強勁勢頭，不過賣掉房子得多花一些時間。

“買家決策的速度變慢了，已經不會因為擔心錯過而看到什麼就買什麼，”Domain Property Group的中央海岸主管羅伊（David Roy）說道，“過去12個月內出現的焦急情緒可能已經消失了，不過依然還有不少買家在找房子。我們從未見過房價在這麼短的時間內跳漲這麼多。房價到了某個階段就會進行修正。，過我並不認為會大幅跳水，或者說泡沫被擠破。”

McGrath中央海岸總經理伍德科克（Jaimie Woodcock）贊同羅伊的觀點，表示高端房產銷售業績創新高的一個月過去後，他們在Terrigal、Gosford、Ettalong Beach和Long Jetty的四個辦公室上週末安排公開看房的場次依然挺多的。“我們在一個月內賣了16套超過100萬的房子，創下15年來最高的月度紀錄。目前，買家和賣家的立場有點兒不一樣。不過，市場上依然充滿能量。我認為現在的關鍵信息就是，賣家應該傾聽市場的聲音，而不是主宰市場走向。”

不過，在中央海岸的北端，以前賣家在房市繁榮中獲得的收益可以說是最大的，但峰值一過，買家的數量就在下降了。

Raine & Horne Charmhaven主管索倫森（Andrew Sorensen）表示，他們雖然還看得到投資者的身影，但已經沒有以前那麼多了。房價漲得太多，租金收益率已經開始減少，買家開始小心翼翼地做研究，冷靜決策。

雖然悉尼的拍賣會清盤率對房市來說是個不錯的指數，但在中央海岸就不一樣了。中央海岸的房屋主要通過私下協議出售，每週的拍賣會場次不算多。

索倫森表示，中央海岸的清盤率波動比較大，而真正的指標是房屋上市到出售的平均時間。

目前，中央海岸房屋從上市到出售平均需要51天，部分熱門城區只需20到30天。在2014年11月，所需天數為58天；2013年11月為93天，2012年11月則需要104天。