台中大增37% 六都僅台南月減3.9%

數據改善
房市交易回暖！11月建物買賣移轉棟數昨出爐，相較於10月數據，六都僅台南市月衰退3.9%，至於年增率，除了新北市衰退12.1%，其餘都會區則有回溫趨勢，台北市比去年同期增加約10.8% 。學者認為，回溫應是交屋潮所致，仍看空房市。

據各縣市地政局統計，台北市11月建物買賣移轉2533棟、新北市3897棟、桃園市3418棟、台中市3867棟、台南市1606棟、高雄市2814棟。

搶年底前交屋可省稅
整體而言，除新北市微增0.9%，台南市微幅衰退3.9%，其餘四都月增率都超過1成，最高則是台中市月增37%。
「這樣的現象，不會改變我對房地產的看法，不代表景氣。」淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，建物買賣移轉棟數涵蓋新成屋和中古屋，可能是建商趕著交屋，對於仲介業的幫助還是有限，明年1月1日公告現值調整後，地價稅會增加，建商怕負擔變大，當然想盡早交屋，農曆年要來了，大家想住新房好過年。

北市11月交易量和去年同期相比，年增率達10.8%，但莊孟翰並未樂觀看待房市後勢，他表示：「台北市去年房屋稅提高後，大幅影響成交量，今年同期若有回溫，只是相對增加，不是真正回溫。」新北市是年增率唯一衰退12.1%的縣市，全國不動產大台北區資深經理林于欣指出，主因在新屋過戶量體增加，中古屋買賣持平。

台中房價下修逾1成
至於桃園市，蘆竹區月增幅達1.4倍，全國不動產南崁加盟店店長王立君分析，8月13日央行放寬蘆竹區選擇性信用管制，明顯鼓舞桃園交易量，預期這波交易熱潮會延續至年底，現階段成交行情，大多低於實價登錄正常交易價格5~10%。

台中市月增率37%居冠，較10月的2823棟增加1044棟，全國不動產台中長青加盟店店長王鈞儀指出，台中房市交易量回溫，生活機能較佳的區域，價格持平，但生活機能尚未成熟的，價格則下修1成以上，高雄市月增率也達17.8%，交易量較熱的楠梓區、鳳山區、三民區，皆為生活機能完整的地區。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，年底剛性需求出籠，屋主讓利價格下修明顯刺激買氣，11月六都移轉棟能較上月表現均大幅成長，若此態勢繼續延續，12月移轉棟數有機會再增加。

當房市一片淒慘，許多建案癡癡等客戶，但在台南市永康大橋重劃區，興富發集團潤隆建設大樓預售案「真愛」上周末舉辦月售300戶辦桌慶功宴，席開30桌宴請已購客。房仲指出，該案開價較同區大樓每坪便宜2~4萬元，低價策略銷售獲得客戶青睞。

低價策略銷售獲青睞
該案位於永康區東橋8街，是近來房市交易熱絡的大橋重劃區，基地面積4539坪、658戶，規劃2200坪綠地空間。專案經理杜昀容指出，每坪開價15.8~18.5萬元，還推出頭期款15萬元吸客，「從10月中下旬至11月中下旬已銷售300戶，因此席開30桌邀請300位已購客吃辦桌！」

大橋重劃區位於永康區中華路，近大橋車站。區內有大橋國小、大橋國中、台南高工與南台科技大學，文教氣息濃厚。區段因法規限制，道路寬度至少10米，街廓整齊街景一致。重劃開發至今僅10餘年，過去推案多為大型造鎮別墅社區如「大橋首富NO.1」、「大橋郡」與「活力城」等。

房市買氣回溫！十一月六都買賣移轉棟數，除台南市衰退外，其餘五都均較上月增長，台北市及高雄市增幅逾一成，桃園市成長逾兩成，台中市更大增近四成。房仲業分析，應是房地合一課稅於明年起上路，加上土地公告現值將調整，年底前交屋潮湧現。

十一月台中買賣移轉棟數月增超過一千棟，除了房市走出谷底回溫之外，交屋潮也可能是帶動該區域房屋移轉的因素之一。至於北北桃地區，北市移轉棟數重回好久不見的二五○○棟以上水準，桃園則回升到三○○○棟以上，高雄也回升到二八○○棟以上。

房地合一課稅明年上路影響

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，十一月五都買賣移轉棟數明顯增長，應是與建案趕交屋和景氣回溫有關聯，尤其房地合一課稅將於明年元旦上路，加上土地公告現值也將調漲，因此建商若進度趕得及，多希望在年前完成交屋。

另外，雙北房價已經歷超過一年的修正期，價格逐漸尋找到底部支撐，且從仲介十一月的店頭交易來看，也有旺季出現小陽春的現象，房市交易正逐漸回到正軌。

全國不動產企研室主任張瀞勻則認為，今年以來受到政府管制、房地合一課稅即將上路影響，造成買方觀望、賣方恐慌，雙方又對價格認知差距過大，加上經濟表現不佳，導致一至九月房市買氣委靡不振；但第四季是傳統年底購屋旺季，且新稅制將於明年起實施，必須在年底前過戶登記才能享受舊制輕稅，短期投資客不得不調降出售底價，以減輕資金周轉壓力。

今年一至十月全國買賣移轉棟數合計二十二．一萬棟，以五都十一月買賣移轉棟數明顯成長來看，加上年底前的交屋潮湧現，推估今年全國買賣移轉棟數可能在二十七萬棟上下。

房地產代銷業明年普遍採代銷案減量經營的策略，惟大型房地產代銷業紛紛加碼自地自建自銷案，如代銷業龍頭海悅廣告將正式揮軍不動產開發業、推出位於新北市板橋的處女作「海悅希華」；創意家行銷也成立創達建設，在10月推出北市「華山33」，並持續在北市物色適當土地。

儘管房市前景能見度低，但近來揮軍上游不動產開發的代銷業者有增無減，由於可充份掌握第一線買方對房價、地段、產品的實際需求，因此跨足建商之後，採取自地自建自售策略，反而比較容易訴求建案品質，以博得買方青睞。

近幾年來，代銷業鼻祖台北房屋旗下很多子弟兵，陸續都從代銷業向上游延伸、跨足不動產開發商，像甲桂林廣告董事長張裕能轉投資大隱開發、甲山林廣告董事長祝文宇擁有甲山林建設、愛山林建設等；近年還有桃園在地知名代銷宏特廣告、新理想廣告等紛紛跨足建築業，購地推案；如今代銷業龍頭海悅廣告，由大股東轉投資希華建設投資興建、海悅國際開發代銷的板橋「海悅希華」，為埔墘地區罕見的高級住宅案，年底可望正式登場。

海悅廣告總經理王俊傑表示，「海悅希華」是海悅廣告首度跨足房地產開發商的第一個處女作，現在家俱還要重新調整，還沒正式上市推出。第二筆自地自建自銷案也是在新北市，位於鶯歌，則還在規畫和請照中。

海悅廣告首筆自地自地自銷案「海悅希華」，基地223坪，總銷約4.5億元，訴求「在台灣沒有人這樣蓋房子」，以擁有20幾年豪宅代銷經驗的團隊打造「超級好宅」，主力坪數規畫63、80、和90坪，雖然樓層是7層樓僅12戶，但建材卻給得很「阿沙力」！水泥用到超高磅數4000-5000psi等級、樓板厚度就20公分厚、耐震結構採豪宅等級0.3g，外牆一般房子蓋1層、但「海悅希華」用到3層，還提供一般住宅大樓沒有的3.2米24人份巨型電梯，讓需要搬運大型鋼琴、藝術品和家俱的住戶，都不必傷腦筋去調度吊車來搬運。

據悉，海悅團隊是用預算無上限、不惜成本的手筆來開發「海悅希華」，目前已完工落成，每坪定價可能落在60萬元。

該買房還是租房？長久下來大家熱議不斷，有財經專家表示，現在買房將會毀了你一生！不過也有房產專家表示，真的會買房的人，早就出門看房不會打文章了。不過買房到底是逼自己儲蓄，還是變成一輩子的奴才呢？專家則說，只要現在用存資產的觀念來買屋，10年後就可以感受到差異了。

買房還是租房好？這是許多年輕人遲遲不敢下決定的問題。網友2017t419在mobile01上發問，「有土斯有財」一直是華人的觀念，因此房子就會被拿來當成投資標的，而朋友最近買了房子，要逼自己儲蓄跟工作，但網友認為房子也會折舊，加上工作雖然不會無緣無故被解雇，但老闆不爽要你滾就得馬上滾，不就要一輩子當奴了嗎？買房到底是逼自己儲蓄，還是變成一輩子的奴呢？

網友THE666回應，如果不買房也必需租房，20到30年後，你仍然繼續要付房租，付到死為止，這才是真正的當一輩子的奴。而退休後沒收入了，要拿什麼付房租？退休後的房租這筆錢，說來說去，也是要靠退休之前就要存好的啊。網友NTUpope則分析，以自住來講，買房跟租房並無不同，而以投資來講，租房是現金的營業活動，買房則是現金的投資活動，以買房自住者為房奴、買房出租者是逼自己儲蓄作為結論。

到底該買房還是該租房，已經成為許多人遲遲難下決定的問題。過去也有網友熱議該租房一輩子還是繳房貸一輩子，有網友認為買房就會成為一輩子的房奴，不如選擇租房或租國宅，卻被酸「何不搬去北韓住！」不過也有網友認為，租房子比較快樂，財經專家林奇芬則表示，趁著台灣現在房市冷清、議價空間大，正是可以好好挑屋的時機。若真的遇到物超所值的房子，而且又以自住為主，不需要掛慮房市多空，用存資產的觀念來買屋，10年後就可以感受到差異了。

人人都想買到增值宅，尤其房市多頭期，具有多項利多的增值宅，更是人人搶，不過，所謂坐享增值，勢必是未來要有實質現金獲利，才能具有誘因，因此增值潛力區是否未來真能實現增值或具高度爆發力？這些在買房時都必須仔細評估。

到底能不能增值？指標1—釐清有什麼利多建設

近幾年不少重大建設大興土木，以科學園區來說，在發展初期附近房價基期低，預期未來人口增加，能帶動就業機會與消費，附近勢必會有商圈興起，租賃市場與購屋需求也會增加，因此這便能判別，長線周遭房產會增值。

不過，若是發展飽和的科學園區，周邊不論是商圈、租賃市場等，發展都過了快速成長期，轉而進入「高原期」，那麼這時候「科學園區旁享增值」的銷售人員話術，便輕易地能破解，也就是這階段購屋，未必有機會享受長線增值。

到底能不能增值？指標2—有捷運，但蓋多久？

一條捷運線到底要動工幾次？什麼才叫真正動工？近期傳出三鶯線動工消息、2013年也說淡海輕軌動工，但什麼是動工，消費者你知道嗎？以淡海輕軌來說，目前正在進行車站用地整理及周邊設施調整等先期工程，距離真正開挖軌道還有一段時程，這段期間是否工程預算已經審核通過？後續還得觀察。

就算真的卡位捷運周邊，進場時機也得審慎評估，以台北捷運信義線來說，日前就有房仲調查，除了大安森林公園站、大安站與東門站近3年房價有補漲之外，其餘站點階下跌，其中又以台北101世貿站相較2013年房價則下修達7.66％最顯著，顯示捷運開通前進場，等同為房價高點，並不是最佳卡位時機。

到底能不能增值？指標3—你等得起增值嗎？

不管是卡位捷運宅、公園宅、運動中心宅等，民眾不能只聽利多消息卡位，假若最後只是空包彈，那麼等同錯失增值機會。另一方面，應該評估等待增值的時間成本，例如買在房市上漲階段，任何時間點買，住個幾年賣掉，便能享受增值，即便不賣房，也能利用房屋增貸理財。

但房市轉為空頭，是不是能邊住邊增值未來出售獲利，或有房屋增貸空間等？時間恐怕會拉長7至10年一個房市循環，這樣的增值你等得起嗎？

有關「三峽北大安置住宅新建工程」承攬廠商「長鴻營造股份有限公司」跳票事件，新北市城鄉發展局表示，經過連日來與長鴻營造、協力廠商自救會密集協商，已找到營造廠商有意願「繼受」承接，待完成繼受程序，最快12月中即可陸續進場復工。

「三峽北大安置住宅新建工程」位於三峽區國慶路與三樹路口，是為台北大學特定區開發工程用地區段徵收之安置住宅，預計興建5棟地上14層地下2層396戶，本安置住宅計畫於1997年擬定後由三峽區公所執行，期間因與安置戶溝通協調及意願調查等議題，歷經3任縣長無法有效整合推動，直到2011年朱立倫市長上任後指示本計畫應由市府主導協助積極辦理，並落實對安置戶的承諾，安置住宅工程計畫才得以自2011年起陸續開展推動。

城鄉發展局局長邱敬斌表示，此次長鴻跳票問題乃是廠商之財務問題，又受高雄輕軌捷運工程款延遲給付之影響所致，長鴻於10月1日跳票後，市府立即派駐保全，全面監控工地，並嚴格管制現場材料及工地出入之人員；且為確保協力廠商、安置戶之權益，近期已與協力廠商自救會、長鴻營造及相關廠商密集協商，希望能在最短的時間內復工，減少協力廠商權益的損害，並以如質完工為目標，讓安置戶能夠盡早入住。

新北市板橋地政事務所轄管之板橋及土城區，2015年第3季對外提供查詢之實價登錄房地成交價格與上季持平，其中新板特區因受整體房市萎縮影響，區內成交量減少且本季多高價位之建案成交價格有些許下修，致均價呈現微幅下跌趨勢。

板橋地政事務所主任莊月桂表示，板橋區2015年第3季對外提供查詢之買賣實價登錄案件共計922件，較上季減少636件，減少幅度為40.82％。其中新板特定區計有13件，均價59.5萬元/坪，較上季微幅下跌；住宅區房地案件計312件，均價49.7萬元/坪，較上季微幅上漲；商業區房地案件計56件，均價46.2萬元/坪，與上季持平；工業區房地案件計10件，均價30.3萬元/坪，較上季微幅下跌。本區因生活機能完善，交通運輸系統及商圈皆成熟完整使房價抗跌力強，整體價格穩定持平。

土城區2015年第3季對外提供查詢之買賣實價登錄案件共計503件，較上季增加26件，增加幅度為5.45％。其中住宅區房地案件計242件，均價32.8萬元/坪，與上季持平；商業區房地案件計23件，均價36.9萬元萬元/坪，與上季持平；工業區房地案件計20件，均價29.2萬元/坪，與上季持平。本區因捷運板南線延伸至頂埔站業於2015年7月通車，有效增進交通便利性，即將完工之土城暫緩發展區市地重劃及興建中的土城醫院等因素，使區域房市價格發展穩定。整體而言，本季房地成交價格與上季持平。

莊主任提醒，本所網站不動產資訊專區亦提供轄區重大工程、整體開發計畫、地價動態、轄區買賣件數、建使照統計量及頂埔捷運站周邊 住宅區成交行情等多元豐富的參考資訊，歡迎民眾多加利用。

基隆市政府2015年12月1日在市務會議中通過修正「公共工程拆遷補償救濟自治條例」草案，將送議會審議後公布施行，市長林右昌表示，修正重點包括明確定義合法建築物，以及補償單價基數的調整，修正後的草案比較符合實際狀況，並且顧及市民的權益，希望讓市府日後推動公共工程時更加順利。

林右昌表示，市府有鑑於辦理公共工程拆遷補償救濟時，有些癥結需要突破及改進，因此特別要求都市發展處針對拆遷補償救濟自治條例重新研議。他指出，修正後的拆遷補償救濟自治條例草案，對於合法建築物有明確定義，包括一、依建築法領有使用執照之建築物；二、都市計畫發佈前之建築物；三、有建築改良物所有權狀之建築物；四、實施都市計畫以外地區建築物管理辦法發佈(1973年12月24日)以前之建築物，或1983年2月15日實施區域計畫地區建築物管理辦法前之建築物。

林右昌還表示，過去拆遷補償救濟自治條例的補償單價是以2006年物價年指數作為基數，草案中也修正為以2015年6月營建工程物價總指數年指數作為基數，如查估當年年指數變動調整增加10％時，補償單價自行調整。

林右昌說，修正後的草案以2015年6月的營建工程物價總指數年指數作為基數，並以年指數變動10％作為調整基準，增加對市場現況的敏感度，比較符合實際狀況，希望能夠儘量貼近事實，也能照顧市民應有的權益，讓市府在推動公共工程時更加順利，不會因一些爭議而延滯。

新竹縣芎林都市計畫自2009年開辦迄今，已進入最終結算階段，工程預計於2015年底完成，土地登記作業並於11月27日完成，土地所有權人自2015年12月1日起已可以向竹東地政事務所，辦理土地所有權狀換發作業。

芎林區段徵收開發總費用約13億元，配餘地面積約2.08公頃，共計47筆。芎林區段徵收區的都市計畫住宅區建蔽率及容積率僅50％及150％，考量區域長期發展特性，芎林區段徵收區還是要透過都市計畫通盤檢討方式調升基準容積，提高土地的使用價值。

在都市計畫尚未辦理通盤檢討時，土地所有權人仍可於申請建築時，於建築設計時留設開放空間，經審查符合規定者，得增加樓地板面積合計之最大值，實施容積地區依「建築技術規則」建築設計施工編第286條第1款核計允許額外增加之樓地板面積，不得超過都市計畫法定容積之30％。

為響應國際節能減碳及因應電價上漲，在竹北地區已率先推動綠建築容積獎勵，綠建築容積獎勵範圍為竹北都市計畫區以及新竹高鐵特定區，未來芎林都市計畫增訂土地使用分區管制規定，增訂綠建築獎勵規定，土地所有權人於申請綠建築設計取得綠建築候選證書並通過綠建築分級評估者，可增加6％至12％之基準容積。

建築基地符合各種獎勵條件，得同時適用之，自2014年起，依「都市計畫法台灣省施行細則」規定，容積獎勵的累計總上限為20％。另外土地所有權人申請建築地下室供室內停車空間面積、法定防空避難設備面積、機械房、變電室、蓄水池等類似用途部分，可以免計入容積。

根據業者調查，目前北台灣有愈來愈多的新屋建案開始降價吸引消費者，以求提升買氣，從近期大台北地區銷售中的指標個案來看，部分建案已較先前開價調降1∼2成，專家分析，現階段容易降價的個案，多屬預售過、完工後的建案、或是餘屋量大的區塊。

《好房網》調研中心調查，目前大台北地區降價個案中，以位於板橋區的「勤樸富邑」調降的幅度最多，達23%，該案2015年初平均開價每坪75萬元，現已調為每坪58萬元，每坪單價相差17萬元之多。

林口區也有2個指標新成屋建案調降開價，包含「世界心」和「竹城長崎」，兩者分別調降開價11%、14%，各為每坪40萬元和31萬元。

21世紀不動產林口三井加盟店店長葉欣琪表示，林口區的新成屋房價依距離捷運林口站（A9站）遠近而有所不同，距捷運站步行10分鐘內的個案，每坪約35萬元、超過步行距離10分鐘的個案則每坪28萬元∼32萬元。「竹城長崎」距捷運站步行超過10分鐘，該案目前開價已經貼近當地近期的成交行情。

從實價登錄統計的板橋區新成屋行情來看，雖然2015年第3季的最新數據為每坪61萬3,000元，看起來還在往上成長，但台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，其中有部分是因2∼3年前預售屋完工交屋登錄所致，也就是說實價登錄出現的是先前預售的價格。

目前的現狀，除了「勤樸富邑」開價降幅達23%之外，根據台灣房屋捷運亞東特許加盟店店長吳柏儒的觀察，板橋區各建案均已有向下修正開價，「預售屋、新成屋、新古屋、中古屋彼此競爭，更甚者，同社區還有建商餘屋出清、屋主轉讓的競爭關係。」價格競爭已逐漸浮上檯面，而其中以建商的降價空間跟降價意願較大。

特別是過去的推案熱區─新板特區，今年有非常多屋主將剛交屋或準備交屋的物件拋售，但開出來的價格差異很大，有些屋主堅持價格，比如豪宅型的產品，目前喊價每坪65萬元∼75萬元都有，「不過，就是賣不賣得掉的問題⋯⋯現在比較是『有行無市』的狀況。」吳柏儒說。

葉欣琪則以該店面承接的林口預售屋轉讓情形舉例，今年年中房地合一稅辦法明朗化後，委售量即明顯增加2成，雖然屋主開價不見得比市價低，但議價空間從過去的1成以內，擴大到1成5∼2成，多數最後都是平盤或甚至賠錢出售，不過去化天數仍長，過去約1個月就能轉手，現在拉長到起碼要半年。顯示出來的市況就是供給量增加、但需求減少。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，現階段調降價格明顯的建案有幾個共通點：首先，財務壓力大的建商推案降價意願較高；再者，以餘屋重推的個案降價較明顯。

何世昌說明，過去不少曾經是預售的個案，因預售時未百分百銷售，故完工後，以新成屋的姿態繼續推案，但因目前市況不佳買氣下滑，業者為了盡快出清餘屋回收現金，加上已經交屋，對已購客比較沒有交代的壓力，所以願意將價格向下調整。

從區域來看，目前餘屋量大的區域其新成屋的房價皆已下修。何世昌也說，如台北市的北投區、新北市的淡水區，是購屋人可以找便宜的地區。

比如位於北投奇岩重劃區內的「國美大奇」，在《好房網》的調查中，該案目前開價每坪約70萬元。優美地產北投捷運光明特許加盟店店長李麗卿表示，原先重劃區內有遠雄、華固、宏盛等建商的個案，每坪開價都在85萬元以上，「國美大奇」的價格可說是每坪直降逾15萬元，但是去年開始，重劃區的買氣早就直直下降，當然會反映在價格上。

李麗卿甚至不諱言的說，有些客戶想要委託他們賣重劃區內的個案，但是「就算簽了（委售合約）也沒什麼人要看。」因為整體北投區的預售屋供給量在2012年、2013年達到高峰，現在完工釋出，演變為供給量大、價格卻不夠親民，觀望的人還是居多。

高鐵苗栗站首條聯外快捷公車「竹南科學園區-高鐵苗栗站-雪霸國家公園管理處」路線，2015年12月1日配合苗栗站通車同步營運，並自即日起至12月底提供全線免費接駁服務；另有6條公車路線延駛停靠高鐵站，讓商務往來、通勤、觀光旅遊更加便利。

高鐵苗栗站聯外快捷公車啟用典禮，2015年12月1日在高鐵苗栗站1號入口旁公車轉乘區舉行，縣長徐耀昌偕同立委陳超明、徐志榮及多位縣議員、鄉鎮市長共同剪綵，與首發團旅客一起見證苗栗縣公共運輸邁入新紀元。

縣長徐耀昌指出，為迎接高鐵一日生活圈的到來，在兩位立委協助下，苗栗站首條聯外快捷公車正式啟用行駛，每天往返共84班次，取得經營權的金牌客運為慶賀苗栗站啟用，宣布12月底前提供快捷公車免費接駁服務。

徐耀昌說，苗栗縣物產富饒、山水秀麗，高鐵站啟用及快捷公車、轉乘接駁公車上路，民眾到苗栗旅遊觀光更便利，將帶動苗栗觀光旅及產業發展，縣府也推出溫泉季、傳統藝術節活動，期望搭高鐵遊苗栗的行程能「一炮而紅」。

縣府工務處長趙清榮簡報指出， 快捷公車班次、班距行駛模式有3種，包括全線「101竹南科學園區-高鐵苗栗站-雪霸國家公園管理處」，全程共設25站，路線總長51.5公里，以及北段「101A竹南科至高鐵站」、南段「101B雪霸管理處至高鐵站」。

101路線每天往返共4班次，101A、101B均為每天各往返20班次，啟用首月免費搭乘，明年元旦起在高鐵站上車或下車的高鐵旅客可免費搭乘，其他站上下車的乘客，將依公路客運收費標準收取票價。

高鐵苗栗站快捷公車沿途經過竹南、頭份、造橋、後龍、苗栗、公館及大湖等鄉鎮市，以及育達、聯合兩所大學，範圍涵蓋台1線、台6線、台13線等連接政經、商業、文教、觀光及台鐵車站等，提供高鐵旅客至縣內公務、返鄉及觀光運輸服務。

縣府並協調苗栗客運6條既有路線延駛、繞駛至高鐵苗栗站，分別為5803新竹-苗栗、5807A新竹-後龍、5808高鐵苗栗站-苑裡、5814A鐵苗栗站至大甲、5816苗栗-外埔及進入聯大八甲校區的5815高鐵苗栗站-彎瓦，歡迎旅客多加利用搭乘，各車班路線圖及乘車時刻表可到苗栗客運網頁查詢。

午後開盤，房產概念股大漲，萬科A漲停。今天是萬科今年以來首次漲停，創08年以來新高。漲10.02%，報16.58元/股。

消息面上，近日來國家多部門針對房地產行業出臺利好政策，無論是在不實施限購城市中採取首付最低下調至25%，還是提高公積金利用效率，全面推進異地貸款業務，無疑不是在大力支持房地產行業的復蘇。

同時，中央經濟工作會議將在本月中旬前後召開，確定明年經濟的調控基調，並明確財政和貨幣政策搭配。供給側改革將會成為此次中央經濟工作會議的熱點之一。房地產改革成為本次改革的核心。

在政策暖風頻吹下地產股復蘇。在這種市場下，國泰君安認為，未來房地產行業應關注三點投資方向：一是受益於降息降准和再融資的鬆綁影響的龍頭股；二是“一帶一路”及“自貿區”區域的主題機會；三是地產轉型及細分市場帶來的價值提升。

地產藍籌股業績穩定且在市場劇烈波動時相對抗跌。如龍頭房企萬科、保利、龍湖、華潤恆大等均在2014年實現了盈利與周轉的雙平衡，平均盈利和周轉水平均遠領先于行業平均水準，僅萬科和綠地兩家，銷售規模就達到5000億以上，占全國的5.56%，僅前23強就占市場23%份額。而且萬科A在6·15暴跌中，表現非常抗跌。

11月全國房價整體仍呈平穩回升態勢。中國指數研究院發佈的11月百城價格指數顯示,2015年11月,全國100個城市新建住宅平均價格為10899元/平方米,環比上漲0.46%,漲幅較上月擴大0.16個百分點;同比上漲2.93%,漲幅較上月擴大0.86個百分點。百城房價連續4個月環比、同比雙漲。

報告指出,11月百城房價指數環比上漲0.46%,漲幅較上月擴大0.16個百分點。從漲跌城市個數看,41個城市環比上漲,56個城市環比下跌,3個城市持平。與上月相比,本月價格環比上漲的城市數量減少7個,其中漲幅在1.00%以上的城市有8個,較上月減少9個;本月價格環比下跌的城市數量增加4個,其中跌幅在1.00%以上的城市有15個,較上月減少6個。漲幅居前十位的城市依次是:蘇州、深圳、惠州、廊坊、上海、武漢、珠海、南京、北京、寧波。蘇州、深圳環比漲幅超過2.50%。

同比來看,報告顯示,全國100個城市(新建)住宅均價較去年同期上漲2.93%,漲幅較上月擴大0.86個百分點。2015年11月,住宅價格同比2014年11月上漲的城市個數為34個,上漲城市個數較上月增加1個。其中,深圳上漲34.75%,仍居首位;武漢、上海、保定漲幅超過10.00%;北京、珠海等23個城市漲幅介於1.00%-10.00%之間;淄博、長春等7個城市漲幅在1.00%以內。

值得注意的是,北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為20391元/平方米,環比上漲0.99%。十大城市中,僅廣州環比下跌0.33%,其餘九個城市均上漲。深圳上漲2.54%,仍居十大城市首位;上海、武漢、南京漲幅在1.00%-2.00%之間;北京、成都、重慶(主城區)、天津、杭州漲幅在1.00%以內,杭州上漲0.22%,漲幅最小。

同比來看,十大城市住宅價格同比上漲7.63%,漲幅較上月擴大0.98個百分點。十大城市中,重慶(主城區)、成都、廣州同比下跌,其餘七個城市均上漲。深圳上漲34.75%,仍居首位;武漢、上海漲幅超過10.00%;北京、南京、天津漲幅在2.00%-9.00%之間;杭州上漲0.55%,漲幅最小。三個下跌城市跌幅均在4.00%以內,重慶(主城區)跌幅仍最大,為3.99%。

百城住宅均價連續4個月雙漲 深圳同比大漲34.75%

(資料來源:中國指數研究院)

與新房類似,11月份十大城市主城區二手房住宅價格也呈現“雙漲”,均價29415元/平方米,環比上漲1.18%,同比上漲12.12%。

報告指出,11月全國房價整體仍呈平穩回升態勢,環比、同比連續4個月雙漲,本月漲幅繼續擴大。政策方面,中央繼續強調去庫存戰略,為樓市釋放新一輪政策信號,同時,住房公積金管理條例修訂稿出臺徵求意見,公積金提取範圍將更廣泛,樓市信心得到進一步提振;供應方面,年末房企積極推盤加快回款,新增供應量較上月有所增加;需求方面,多重利好政策刺激下一二三線城市成交量均平穩上升,庫存壓力繼續得到緩解。

對於未來房地產市場走勢,中指院相關負責人表示,圍繞中央去庫存戰略導向,更多相關財政、貨幣等支持政策將陸續出臺,樓市“暖冬”可期。價格方面,部分一二線熱點城市受需求熱度及高價土地成交影響,房價上漲壓力依然較大;而多數二三線城市未來隨著庫存壓力緩解,房價有望逐步止跌企穩。

儘管已經入冬，但過去的11月，一線城市的樓市氣氛仍然火熱。

在深圳新建商品住宅均價大跨步登上4萬元臺階的引領下，上海、北京的一手住宅均價也創下歷史新高。

上海中原分析師盧文曦認為，從近五年市場走勢來看，樓市到年末供應都有翹尾動作，且都在百萬平方米以上。他預計12月業績承壓的房企會有“補量”動作，而且當前市場交易情緒還在較高溫度，成交和成交均價依然有可能維持在高位。

上海2000萬的中高端項目成交40套

據上海鏈家資料顯示：11月上海新建商品住宅成交量為149.5萬平方米，環比下滑1.0%，同比上漲43.8%；而在中高端項目的推動下，成交均價為34730元/平方米，環比上漲4.7%，同比上漲25.4%。

至此，上海新房市場已連續8個月位居120萬平方米以上高位，成交均價連續7個月位居3萬元/平方米以上，前11月成交量高達1312萬平方米，已超過2013年全年成交量，為近八年來年度成交量最高水準。

上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，11月上海中高端專案成交占比有所擴大，其中單價高於3萬元/平方米的專案成交量占比為40.5%，較10月增長3.8個百分點。成交排名前十項目中，成交均價超過3萬元/平方米的項目達到6個。供求比方面，經過前兩個月供大於求的樓市表現後，11月再度出現逆轉，供求比僅為0.59：1，商品住宅市場呈現供不應求的狀態。

陸騎麟說，11月雖然供應量下滑，但成交依然熱度不減，延續了“金九鑽十”的熱度，為今年“暖冬”行情拉開了序幕。成交量的持續高位，也進一步助推了成交價格的上揚。不少前期入市的高端項目，紛紛選擇在本月或近期開盤。這一方面是今年政策面的持續寬鬆導致樓市熱度持續升溫；另一方面臨近年底，房企紛紛在最後兩個月全力衝刺，為全年業績增色。

上海某港資開發商表示，他們在售的兩個中高端專案，單套房屋總價在2000萬-2200萬元，11月份的銷售非常好，共成交了40套，銷售金額達8億元。“價格較10月份上調了4%~5%。”由於目前已經大大完成了全年的銷售任務，12月份他們將不再加推新房源，留到明年再賣。“預計12月份的市場仍然會比較旺，價格將進一步往上走。”

另據某品牌房企行銷負責人介紹，他們位於世博濱江的項目，總價在3500萬元以上，11月共售出10多套，回籠資金6億元。“全年的銷售任務早已提前完成了，12月份還將繼續銷售，價格會小幅上調。”

上海佑威機構執行董事黃志堅表示，從去化時間上看，目前上海商品公寓總體上僅需要7個月左右，而100平方米以下的商品公寓僅為6個月，均已經呈現出“供不應求”，甚至比較嚴重的問題。維持當下的市場狀況，公寓的價格不是漲不漲的問題，而是應該有會不會瘋長的擔憂。

深圳有小幅回檔的可能

今年以來一直領漲的深圳，成交均價也再創歷史新高。

據美聯物業統計，11月份，深圳新建商品住宅成交均價升至44761元/平方米，環比上漲33.22%，同比上漲68.68%。成交面積為58.4萬平方米，環比上漲7.75%，同比上漲1.63%。

美聯物業深圳董事總經理江少傑認為，四季度裡，央行“雙降”致基準利率降至新低，銀行加大房貸業務投放量、審批速度加快、房貸利率優惠折扣調至低位，而年前向來是個購房的高峰期，信貸面的寬鬆有助於推動市場穩中有升、成交發力。預計一手成交走勢會隨前期供應而有一定幅度的波動，但整體將穩定在較高位，因12月份的供應力度或還將提升，成交有望小幅上行；價格方面，因目前取得預售許可的項目多集中于寶安、龍崗，且中小戶型居多，預計後市均價有小幅回檔的可能。

據北京鏈家資料，扣除保障房和自住房後，11月北京一手純商品住宅成交量4096套，環比上漲11.3%，同比下降13.8%。成交均價32299元/平方米，同比上漲17.1%，環比上漲5.1%，同樣創下歷史新高。“雖然是歷史新高，但也是受成交結構影響的。”北京鏈家分析師李巧玲說。

　　每一個冰川季到來時，都會有一群巨獸倒下，讓一群比它們小的食肉類動物狠狠飽餐一頓。

　　在今年行業並購激烈的二手房市場，以愛屋吉屋為代表的互聯網仲介，就即將迎來這樣一個機會。在即將迎來巨變的二手房市場，愛屋吉屋就計畫憑藉自己的人均開單數和開單金額的優勢獵食那些大面積關門的龍頭仲介。

　　對二手房行業而言，這將是史上最難熬的冬天。

　　二手房的冬天快來了

　　作為房地產行業的三級市場，二手房交易一直是樓市起落的風向標。自今年起，二手房市場呈現出持續活躍的狀態，僅10月份，上海、廣州、深圳二手住宅價格分別同比上漲9.7%、9.9%和36.8%，從交易資料看，目前一二線城市的房產交易正逐漸由新房轉向二手房交易。

　　房屋交易主戰場轉移，並呈現出更強的城市集中度。其中北京、上海、廣州、深圳、廈門、武漢、杭州、南京、成都、天津、重慶、青島等12座主要城市的二手房交易量已經達到了全國二手房交易量的近八成。

　　但以上主要城市的二手房交易量近期卻呈現持續下滑狀態。易居房地產研究院資料顯示，10月一線城市二手房成交面積486萬平方米，環比減少17.8%，除廣州外，上海、深圳、北京3個城市二手房成交量均有明顯下滑，其中深圳降幅達39.6%。

　　僅北京市場，資料顯示，9月北京二手住宅網簽總量為17274套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲90%，但比8月交易量下跌9.7%。目前北京二手住宅交易量已經連續三個月出現下跌。

　　二手房成交量的下滑意味著仲介傭金收入的巨減，這對那些上規模的龍頭仲介，是不小的壓力。即使在今年環境優良的市場下，有很多仲介的經營性現金流也是負的，這主要由於其不斷兼併、不斷開店、卻不計成本所致，僅在上海，有仲介門店數量就較去年擴張六倍。而放眼整個行業，現金流情況可能更遭。有業內人士就直言，仲介的市場份額是用錢砸出來的。

　　門店的擴張，給這些仲介帶來了巨大的成本壓力。在上海，一家仲介門店的平均開支在40萬元以上。即使是今年樓市火爆的月份，龍頭仲介的傭金收入也滿足不了門店的固定開支。

　　而一旦二手房市場出現降溫，龍頭仲介的門店開支壓力勢必更大。因此每逢二手房市場低潮期，龍頭仲介都會關閉門店，節約開支。這已經成為樓市慣例。

　　雖然下滑趨勢已經呈現，但房地產仲介新貴愛屋吉屋的市場份額卻在不斷增長，其以“攪局者”的姿態登場，使原本平淡無奇的二手房市場刮起互聯網風暴，在上海僅用了一個月的時間就從十名之外到做到了業績前三，並且保持至今。如今，這家新成立的公司已經橫掃北京、上海、廣州、天津、武漢、成都六個城市，全線進入前三，這種速度對於其他仲介來說簡直就是噩夢。

　　而比之更可怕的是愛屋吉屋的融資能力，其在一年內完成了四輪融資，前不久又完成了1.5億美元的E輪融資，累計融資金額高達3.5億美元，在資本的寒冬創造融資速度最快的傳奇。

　　競爭武器：“人”效顯著

　　在二手房市場即將降溫時，有的二手房仲介卻希望冬天能早點到來，愛屋吉屋就是其中一家。其希望憑藉自己的經營效率優勢，最大程度分攤固定成本開支，提升利潤水準。

　　二手房經紀行業是一個依靠人海戰術取得成功的行業。經紀人既是仲介公司的效益來源，也是構成成本開支的主要因素。愛屋吉屋去除線下門店，卻在經紀人人均營業額、開單數方面，一直在全國範圍內拔得頭籌。開源、節流，使得愛屋吉屋在經營費效比上達到了極佳的效率水準。

　　愛屋吉屋相比同行的高效率，主要基於兩方面主要因素。

　　第一個因素是，愛屋吉屋大幅降低了同行在內部門店間的“內耗”。傳統二手房龍頭仲介為取得競爭優勢，常常在同一條街上密集佈局四、五家門店，以圖佔據這條街的市場份額。但在同一街區這一小市場上，市場總容量是有限的，並不足以養活這家仲介旗下所有門店。因此，常常會出現門店及閘店間，經紀人與經紀人間的激烈競爭，這就該二手房仲介而言，其實是無謂的“內耗”。

　　由於競爭激烈，同一家門店的同事間甚至都會相互防範，以避免自己受託的房源被其他經紀人“盜取”甚至“搶賣”，間接影響了效率。於公司而言，一套房源由多個經紀人同時在賣，才能以最快速度成交；而于經紀人個人而言，一套房源被同事搶先出售，就意味著其個人傭金受到了擠佔。該模式以“犧牲小我成全大家”來保證全公司業績，卻未從根本上解決經紀人的心理憂慮。

　　愛屋吉屋模式的不同之處在于，經紀人無需考慮房源被同公司其他經紀人搶走的問題。他們銷售的房源是全城公開的，客戶也是由後臺系統分配的，只要服務好這些客戶，只要能説明客戶在最短時間找到最合適的房子，就有可能快速實現成交，並且愛屋吉屋提供的是一對一服務，也就是說，從提供服務到實現成交客戶自始至終只需要面對同一個經紀人，既能充分瞭解客戶需求提升服務品質，也能避免騷擾。

　　除了在房源全城公開和利益分配層面比別家經紀公司更有效率，愛屋吉屋在對經紀人工作效率的管理上，也更勝一籌。愛屋吉屋對公司員工的要求就是熟悉四公里之內的房子，這和傳統仲介門店只熟悉一公里相比，差距就顯現了出來。從效率上來說，一家門店就可以替代該區域內的三家門店。

　　另外，為了統一、便捷地管理經紀人日常工作，愛屋吉屋開發了一套經紀人的客戶管理應用，從帶客看戶數到房源跟進情況，一覽無遺。愛屋吉屋聯合創始人鄧薇表示，這套系統讓愛屋吉屋的經紀人一天的工作量抵得上傳統經紀人一周的工作量。

　　資料顯示，愛屋吉屋的月人均客單量達到0.8套，而傳統仲介龍頭企業的人均客單是0.2套。

　　提升單人效率的行動仍在繼續。根據“優勝劣汰”法則，愛屋吉屋正在強化隊伍建設，淘汰掉一部分表現不佳的經紀人，爭取實現更高的效率，以幫助公司在即將到來的二手房市場的“冬天”打一個大勝仗。

　　明年即能實現盈利

　　據一位知情人士透露，由於龍頭仲介的高速擴張和互聯網仲介帶來的衝擊，很多房地產仲介目前都是虧損經營，而一旦到了二手房的冬天，行業的盈利情況將更為惡化，這對那些想要上市的仲介，可能是非常具有殺傷力的壞消息。

　　但對愛屋吉屋而言，情況卻並非如此殘酷。根據測算，公司明年就可以實現盈利。2015年11月12日，愛屋吉屋完成了E輪融資，總金額1.5億美元。用鄧薇的話說，瘋狂擴張已經結束，接下來是開源節流的時候。

　　鄧薇表示，隨著行業淡季的來臨，下一階段，公司將會投入更多的成本用於人力資源培訓，同時改變經紀人招募制度，由原先的寬進快出變成慢進慢出。對於薪資，也將做出一系列調整。

　　愛屋吉屋將對經紀人實行“監控、全檢、回訪、考試，訓練”的全套服務理念監督。“首先要靠投訴讓員工有服務的意識，然後再去細化流程。”鄧薇說。

　　愛屋吉屋的橫空出世已經使整個仲介行業經歷一次真真切切的革命，對於愛屋吉屋來說，不前進就意味著死亡，對於行業內其他公司來說，剩餘的時間不多了。

　　如果做個形象的比喻，對於上班族來說，他們是在一條穩定的道路上行駛車輛的普通司機，而對於鄧薇這群創業者來說，他們則是一群沒有經驗的賽車手，每一腳油門都必須給到極致，靠經驗和閱歷來完成漂移，時間一久，自然就成了職業賽車手，什麼時候加速，刹車，了然於胸。

　　鄧薇自信地表示，整個房地產市場份額占國家GDP比重最高，因此完全不用擔心房地產仲介市場的整體盤子不夠大，每一筆投資都會有回報。

　　“明年一定要扭虧為盈，未來一定要賺錢。”確實，對於一家創業公司來說，只要保持現金流不斷就能活下去。如果連續三年可以自己造血，那麼上市就指日可待了。

大陸三、四線城市房市庫存居高不下，但一線城市卻地王頻出，根據業內數據顯示，11月單月大陸一線城市土地出讓金已超過1000億元（人民幣，下同）折合台幣約5000億，創下新高，在大型建商爭相布局一線城市房市下，「麵粉比麵包貴」又成常態，業內人士表示，如何消化高地價帶來的成本壓力是下個難題。

土地出讓金是指大陸各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。

根據《每日經濟新聞》報導，進入下半年，一線城市土地市場不斷升溫，中原地產研究中心統計顯示，11月一線城市土地出讓金已經超過1000億元，創下有史以來新高。之前的歷史最高紀錄出現在2014年 11月，為568億元。

多位業內人士表示，大型建商頻繁加大一線城市布局力度，是這些城市地王頻出的主要原因。中原地產研究中心統計資料顯示，截至1 1月30日，20大標竿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地，其中在一線城市的占比高達44%，首次突破40%。

保利地產高層表示，在目前流動性極度寬鬆的情況下，大型建商融資管道暢通，央企、國企與大型民企都手握巨額資金，需要尋找出路，而人口流入強勁的一線城市無疑是最合適的選擇。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，一、二線城市拿地門檻高，中小型建商資金本就不足，融資成本也高，被擠出主流市場將是無奈的選擇。

內地樓市升溫，11月全國100個城市新建住宅價格為每方米10899元（人民幣．下同），按月和按年分別上升0.46%及2.93%，升幅較10月分別擴0.16及0.86個百分點，連續4個月「雙漲」。

中國指數研究院公布，11月中有41個城市住宅價格按月上升，較10月減少7個，升幅最大的城市包括蘇州、深圳、上海、北京等大城市，其中蘇州、深圳按月升幅超過2.5%。住宅價格下跌城市共56個，按月增加4個。

按年比較方面，住宅價格錄得上漲的城市34個，較上月增加一個，其中，深圳每方米均價逾4.11萬元，按年上漲34.75%，仍居首位；武漢、上海、北京分別升13.46%、12.45%及8.11%。

北京、上海等十大城市新建住宅均價為每方米20391元，按月上漲0.99%，漲幅較上月擴大0.34個百分點；按年則升7.63%，幅度較上月擴大0.98個百分點。

樓市「暖冬」可期

報告指出，樓價上升主因是中央繼續強調去庫存，為樓市釋放新一輪政策訊號，以及就住房公積金修訂徵求意見，相信公積金提取範圍更廣泛，進一步刺激樓市信心。

中指院指出，將有更多圍繞去庫存戰略的財政、貨幣支持政策陸續出台，樓市「暖冬」可期。由於部分一二線城市受需求熾熱及高價土地成交影響，樓價上漲壓力依然較大。多數二三線城市未來隨着庫存壓力緩解，房價有望逐步止跌企穩。

周末4新盤577伙大混戰

年底一向屬樓市傳統淡季，但今年情況反常，剛踏入12月即爆發一手盤大混戰，激烈程度為今年最勁，單是本周六便有4個一手盤同日開賣，涉及單位577個。元朗成為重災區，兩大新盤終於埋身肉搏，新地（00016）的峻巒昨天加推兼公布銷售安排，周六首度開賣269伙，長實（01113）傍晚即出手截擊，同區世宙公布同日開賣238伙，並主力推售市場熱賣的2房戶。

峻巒加推65戶 呎價1.1萬

新地昨天加推峻巒65伙，實用面積488至1019方呎，售價556萬至1850萬元，平均呎價1.24萬元，計及最高10.5%至11%折扣，折實平均呎價1.1萬元，較首度加推106伙平均呎價1.07萬元，高3.1%，但新地代理業務部總經理張卓秀敏表示屬原價加推。

峻巒連同之前公布的價單共299伙，本周六推出其中269伙發售。價單顯示，發展商保留所有特色戶不賣，發售的269伙中，2房佔159伙，明顯針對同區以這類單位較受歡迎，實用面積526至714方呎，平均呎價1.22萬元，折實為1.08萬元。

世宙共發售238單位

長實昨午亦公布加推世宙170伙，平均呎價1.41萬元，折實1.24萬元，並於傍晚上載銷售安排，連同過去周日加推的128伙共298伙，本周六發售其中238伙，2房佔215伙，實用面積425至646方呎，平均呎價1.38萬元，折實1.21萬元，較首度開賣560伙的均價1.23萬元略平。

市場消息指出，世宙累收逾1600票，超額近6倍；峻巒則累收約1345票，超額約4倍。

除元朗兩盤正面交鋒外，華懋的屯門琨崙亦公布周六開賣32伙，實用面積2174至2389方呎，折實售價2717.1萬至3015.17萬元，折實平均呎價1.24萬元。

迎豐加碼60伙實呎平7.2%

至於恆地（00012）亦加入戰團，昨天公布土瓜灣迎豐新一張60伙價單，並安排38伙周六發售，實用面積169至271方呎，折實平均呎價1.45萬元，較對上一批單位均價1.56萬元，低約7.2%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，由於明年隨時有2.5萬個單位可供出售，相信發展商都無意拖慢售樓速度，倘獲批預售樓花，都會盡快推出發售。他認為，年底前加息一次對市場的影響有限，若明年利率和經濟情況變化不大，預料市場仍可消化約2萬個供應。

布少明分析，從近期的新盤銷售情況可見，市場對一至兩房單位的購買力較強，顯示上車客仍主導市場，至於換樓客始終受到金管局定下的按揭成數和二手市場淡靜等影響換樓意欲，預料三至四房單位的銷售壓力將較大。

市區重建局（市建局）資助房屋項目啟德煥然壹居，單身人士入息及資產總值上限終有定案，市建局昨天召開緊急董事會後，拍板通過將單身人士入息上限，由6萬元調低至3.35萬元，資產總值則由300萬元減半，至150萬元。

市建局董事會指出，就煥然壹居的申請資格，考慮到可能涉及的訴訟風險，以及平衡社會人士的住屋訴求後， 董事會決定收緊單身人士申請煥然壹居的條件，月入降至3.35萬元，總資產上限則為150萬元；家庭申請者月入及資產總值則維持不變，分別為每月6萬元及300萬元。

市建局主席蘇慶和表示，由於煥然壹居早前限制只可2人或以上的家庭申請，惟收到投訴及平機會查詢，指有關做法或對單身人士造成不公，所以把單身人士的申請資格與家庭申請者「睇齊」。

只可負擔40單位

至於單身人士的申請資格與家庭申請者不同，會否引起訴訟。市建局執行董事鄭啟華表示，諮詢資深大律師意見後，認為若個人及家庭申請限制均以劃一計算，法律風險比較低，而現時有關結果，是據房委會計算資助房屋人士入息及資產上限的方程式得出。計算有關按揭供款因素後，單身申請者可以負擔項目338伙中的40伙。市建局非執行董事麥美娟認為，把單身人士的入場資格定於入息3.35萬元或以下及資總值不多於150萬元，可以取得平衡，亦可以幫助單身人士置業，特別是夾心階層。市建局非執行董事胡志偉表示，是次調整單身人士的入息和資產限制，由於參考居屋等沿用的機制釐定，屬可接受水平。

二手市場轉淡，租務市場亦受影響，部分業主不惜以低價租出單位。樓市火車頭鰂魚涌太古城，近月不時錄得低價租務成交，其中高山台廬山閣實用面積589方呎的「則王」單位，新近以1.7萬元租出，實用呎租約28.86元，租金屬同類型單位近23個月的低位。

中層月租1.7萬

中原地產高級區域營業經理張光耀指出，廬山閣中層F室兩房則王單位，近日以1.7萬元租出，實用呎租約28.86元。

據悉，該單位今年8月，以2.5萬元放租，10月起先後減價三次，至1.8萬元仍未租出，新近再減價1000元，終由租客以1.7萬元承租。區內代理透露，該單位靠近英皇道，較受交通噪音影響，內櫳亦殘舊，加上其中一個房間改為「子母房」間隔，未必符合所有租客需要，故是次低價租出，可算是個別個案。

美聯物業首席高級營業經理吳肇基指出，若單計算同類的則王單位，是次單位的租金可說是去年1月初以來的低位；事實上，現時同類單位共有28個放租個案，放租叫價介乎1.9萬至2.6萬元不等。他估計，受到聖誕和新年等淡季因素影響，未來太古城的租金仍有回軟空間，惟幅度有限。

另一藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊，亦有低市價租務成交。利嘉閣地產分行經理鄧鎮華指出，嘉湖山莊景湖居8座中層D室，實用面積約544方呎，新近以9600元租出，呎租約17.6元，低市價約9%。

居屋市場方面，市場消息指出，青衣青泰苑A座極高層4室，實用面積645方呎，屬全海景的樓王單位，業主原以1.9萬元放租，新近減至1.55萬元租出，較舊租約1.8萬元低約14%，呎租則約24元。

據房委會成交紀錄顯示，11月綠表公屋及居屋第二市場（綠表）暫僅錄得45宗，較10月的81宗，大幅下跌約45%。其中，香港仔華貴邨高層2房戶以綠表價（未補地價）160萬元沽出，造價跌回去年初水平。

東濤苑3房 累減98萬沽

二手樓價回落，公屋及居屋樓價同步下跌，香港仔華貴邨高層單位，實用面積385平方呎，以綠表價160萬元成交，呎價4,156元。為本年新低，與7月高層同類型單位成交價219萬元相比，平近59萬元。

筲箕灣東濤苑A座高層04室3房海景單位，綠表價650萬元易手，實用面積638平方呎，呎價10,188元，較7月開價748萬元，累減98萬元，減幅達13%。長城物業區域經理李志偉指，單位享開揚海景，區內極少同類型單位放盤，業主看淡後市，才願意大幅減價。李志偉續指公屋及居屋近月交投大減，參考數字不多，對二手樓價影響較淡。

廣明苑中層 綠表350萬售

將軍澳廣明苑F座中層12室，實用面積539平方呎，單位設裝修，坐向東北，望向單車公園，世紀21（將軍澳）分行經理黃永佳指業主叫價368萬元，因市場環境氣氛最後以綠表價350萬元售，減價18萬元，跌幅約5%。

長城物業區域董事謝志華指小西灣富欣花園8座高層G室，3房戶，享內園景，綠表價458萬元，實用面積592平方呎，呎價7,736元。業主開價470萬元，減幅約3%。

樓市轉勢，但代理行仍持續擴張，地監局公布上月持牌代理人數多達3.74萬人，按月再增132人，再創歷史新高，相對於期內物業成交，達到近8個人搶一張單。

12個月增1926人

地產代理監管局數據顯示，截至11月底持牌代理人數錄3.74萬元，連升12個月，累積增加5.4%，多達1,926人入行，反映近年代理行積極擴充。

近期二手交投淡靜，據中原研究部估計上月二手成交登記僅1,425宗創歷史新低，而整體物業登記亦只有4,700宗，相當於平均每8名代理搶一宗成交。

當中前綫營業員牌照人數增長較快，按月增加98人或0.5%至20,205人；而俗稱中大牌或E牌的代理（個人）牌照增長較慢，按月僅增加34人至約1.72萬人。至於反映代理規模的營業詳情說明書則6,465份，較月增加6間。

利嘉閣地產總裁廖偉強透露，該行上月佣金收入約9,000萬元，維持收支平衡或微利，雖本月底受聖誕節日氣氛影響交投會較差，但因發展商在本月上旬仍積極推盤，料本月佣金收入將與上月相若。至於中原方面，11月佣金收入約1.7億元，按月增加3成。

此外，因應近期車位交投增多，地監局回應公布新的執業通告，包括涉及住宅的車位成交，須取得業主、買家及租客簽署的放盤紙及睇樓紙，而純車位成交亦要確認有否使用限制，例如只限大廈住戶使用等，並須就此提醒買家、租客。

　　市區地皮供應少有，年底前財團申請強拍活動持續，永義國際或相關人士持有，最近密密收購銅鑼灣勿地臣街十一及十三號舊樓，共收逾八成五業權，旋即申請強拍，項目估值逾三億三千五百萬元，而該集團擁有鄰地發展權，今次強拍成功有合併價值。

　　據土地審裁處資料顯示，今次強拍的項目，申請人Chancemore limited，為永義全資的附屬公司，項目乃位於銅鑼灣勿地臣街十一及十三號舊樓，樓齡分別約五十年，該幢舊樓現時總計樓面逾五千九百七十四方呎。

　　是次項目合共有十六個業權，當中，大業主已收購十四個業權，佔總數逾八成五，有兩個業權尚未收購，為兩個十一號兩個單位，現時由另一家公司持有，故永義需合併申請強拍。

　　根據申請人遞交文件顯示，銅鑼灣勿地臣街十一及十三號舊樓，現時同為商業及住宅用途，基座至二樓為非住宅用途，現時為零售店；而上層的三樓至五樓，為住宅用途。該地項目位處銅鑼灣核心地帶，鄰近銅鑼灣時代廣場，故若日後重建作商業用途，料可受惠於該區人流。

　　若經過是次強拍，成功收購十一及十三號舊樓，連同集團於一四年四月統一業權的勿地臣街十五號舊樓，永義國際料屆時將可集中整個地段的業權，重新興建精品式酒店，或銀座式商廈等項目。

　　據悉，勿地臣街十五號同樣樓高五層，其中，永義早前已經成功以約八千一百萬元，集齊一至五樓的住宅單位業權，涉及不可分割份數約八成三，僅餘地鋪未完成收購，而該物業由一名投資者持有，一度叫價三億元，由於雙方一直未能就收購價達成共識，因此永義曾就該項物業，向土地審裁處申請強拍。惟於上年，永義以二億三千六百八十萬元成功購入該地鋪，呎價約三十五萬零八百一十五元，於購入物業後，成功統一勿地臣街十五號全幢舊樓的業權。

外國人在澳洲買房新規定今天正式生效。為打擊外人非法購屋，並加強審核外人購買澳洲農業用地，澳洲政府特別制定完善的新規。

澳洲政府5月宣布，打算對違規購屋的外人加重刑罰。澳洲規定，外人只能買新屋，不能買中古屋。

澳洲房價近年來連番狂飆，特別是雪梨和墨爾本，滿手現金的外人，尤其是中國大陸投資客，瘋炒澳洲房價，更讓澳洲政府引以為憂。

澳洲國庫部長莫里森（Scott Morrison）說：「政府歡迎符合澳洲利益的外資。沒有外資，生產、就業和所得全部都會下滑，但重要的是必須適當監管外資，以確保符合澳洲利益。」

根據新規，違法購屋的外人將被處以3年以下有期徒刑或罰金，若是個人將面臨13萬550澳元（9.7萬美元）罰金，若是企業，罰金將高達67.5萬澳元。

澳洲日報報導，澳盛銀行（ANZ）在最新的房市更新中表示，雖然2016年住宅房地產的價格可能下跌，但由於“沒有重大下跌風險”，跌幅會控制在10%以內。

澳盛高級經濟學家David Cannington和經濟學家Daniel Gradwell共同表示，“雖然2015年下半年房市面臨逆風，但我們看到2016年房市前景沒有重大下跌風險。這並不是說房價不會下跌。它們也許會下跌。”

“不過，由於經濟沒有萎縮，市場對住宅的強勁潛在需求可能將主要州府城市的任何房價跌幅限制在10%以內。”

澳洲的拍賣會清盤率繼續下滑，其中雪梨領跌。該城市的清盤率從4月份90%的高位水平下跌至60%以下。

ANZ說道，總體澳洲市​​場沒有被估價過高，因為工資仍在增長，利率處在歷史最低水平。不過，作為最強勁的房市，雪梨可能“被估價過高”。ANZ稱，“這意味著，由於首付可負擔性將依然較低，那些尋求進入市場的首置業者沒有得到一點寬慰。”

雖然ANZ仍樂觀地認為房市將繼續增長，但任何增長都將是緩和的。它預計，明年新州房價將增長3%，維州增長3.2%，昆州增長2%，澳洲總體房價增長2.8%。雖然因礦業繁榮消失和人口增速下滑而在2015年嚴重下跌，但2016年西澳的房價將反彈，增速預計為2%。

SQM Research預計，2016年雪梨的房價增速為4%-9%，墨爾本為8%-13%，相比之下，ANZ的預計更加溫和。

該銀行補充道，監管限制是房市走軟的主要原因，尤其是澳洲審慎監管局（APRA）遏制投資性借貸的措施。“在自住業主市場中，在（監管機構）要求主要銀行提高它們的資本持有水平後，抵押貸款利率也被上調了。”

ANZ說道，經過兩年的火熱發展後，住房建造活動也將錄得微乎其微的增長。

“房屋短缺情況仍然嚴重，但強勁的建造活動和放緩的人口增速將限制房價增長。”

雖然建造活動正在降溫，但ANZ稱，租金收益將繼續下滑，租房空置率將上升，進一步加重市場對公寓供應過剩的擔憂，尤其是墨爾本和布里斯本。

不過該銀行補充道，外國買家將繼續在澳洲“囤房”，他們對澳洲房產的興趣保持旺盛，尤其是雪梨和墨爾本。