鳳山區交屋143件 高雄第1

年底是建商交屋高峰期，今年10月全台使照高達1.3萬戶，創2008年1月以來的單月新高，預估今年全年可望超過去年的9.2萬戶，寫下2009年來新大量。

據內政部統計處資料，今年1∼10月累計核發住宅使用執照約7.6萬戶，六都表現以新北市、桃園市與台中市戶數最多，新北市前10月核發使照1.36萬戶，桃園市核發1.23萬戶，台中市1.17萬戶，南部二都緊追在後，高雄市7665戶、台南市5733戶，反觀台北市僅4634戶，位居六都之末，平均每月每個行政區核發使照數量不到40戶。

趕年底交屋避稅
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，年底是交屋高峰期，尤其明年1月1日房地合一新制上路、公告土地現值調升，民眾希望新制前交屋、開發商避免跨年度土地增值稅增加，導致10月使照數爆量。
若觀察高雄市行政區使照核發量，據高雄市府建管處資料，今年截至10月統計，住宅類使照核發量前5名以鳳山區143件、仁武區126件、大寮區123件、鳥松區118及楠梓區114件最多。

主攻首購低總價
京城建設發言人周敬恆表示，今年高雄使照核發量相較去年持平，使照核發最多的5區多是以首購客群為主，前4名皆為高雄市邊緣地帶，皆屬以前高雄縣範圍，價格帶多較市中心親民，反而鼓山、左營區等豪宅區域，觀察各建商多傾向慢慢蓋，不急著完工。
周敬恆說，現在市場以自住當道，推案策略多以首購青睞的低總價、低單價及中小坪數為主，目前京城建設交屋量主力在楠梓區所推「樂活」、「水森林」，案體量約200∼300戶，平均單價20萬元以下，後年上半年也將在鳥松區推出住宅大樓案推出，估計300多戶，針對首購設計2∼4房，明年也不排除在仁武區、鳳山區布局。

楠梓大樓推案多
高雄市代銷公會理事長戴嘉聖表示，高雄建商大部分採先建後售，預售案多為北部建商南下推案，觀察楠梓及鳳山區還是大樓推案量最大的地區，但沒有銷售特別突出的建案。
戴嘉聖表示，仁武區量大主因是透天產品，1戶就1張執照，仁武區交屋量以全誠建設「遠見翡麗」最多，銷售超過7成，其次為泰郡建設「閱讀」，也銷售9成，兩案交屋戶數都超過150戶。

中華工程（2515）積極投入都市更新事業，都更首案「延壽國宅」M區海砂屋都更預計今年底前取得使用執照，都更案僅花費四年八個月完成，明年農曆年前後將展開分回16戶的銷售，同時積極整合另外K、I、J三區，以及投入南港重陽路海砂屋公寓的整合。

中工開發部協理林俊堯指出，全台有10餘萬戶海砂屋，台北市有2,772戶海砂屋列管，其中知名海砂屋社區「延壽國宅」當年發包的四標中，丙標M、K、I、J、N、O六區中均為海砂屋社區，中工取得其中四區擔任都更實施者，另N、O二區為將作建設取得。其中，中工進行的M區，預計於本月底前取得使用執照，原住戶分回的30戶明年可望交屋。

財政部台北國稅局表示，所有權人於購入房地後，始知該房屋之氯離子或輻射含量逾國家檢測標準值(即俗稱海砂屋或輻射屋)，經法院訴訟、和解或調解委員會調解解除契約未成立，且以相當於其購入成本出售該房地，免徵特種貨物及勞務稅(下稱奢侈稅)。

該局說明，考量所有權人於不知情狀況下購入海砂屋或輻射屋，且積極與賣方交涉解除買賣契約未果，嗣以不超過原購入成本之價格銷售該房地，對所有權人而言，與一般因物有瑕疵解除合約之情形類似，應無短期投機或蓄意安排之疑慮，故財政部於2015年10月12日發布台財稅字第10404035420號令認定上開情形係屬奢侈稅條例第5條第1項第12款規定之「確屬非短期投機」，免徵奢侈稅。

該局舉例說明，甲君經由X公司居間仲介，與乙君簽約以新台幣(下同)1000萬元購入A屋及其坐落基地，嗣於裝修過程中發現A屋之氯離子含量逾國家檢測標準值，經向乙君主張解除買賣契約遭拒，甲君轉向地方司法機關聲請調解，惟調解仍未成立，為求儘快減輕自身損害，甲君遂依X公司提供之購屋保障協議，以購入原價出售持有未滿2年之A屋及其坐落基地予X公司，依上開財政部令釋規定，甲君出售A屋及其坐落基地，係符合奢侈稅條例第5條第1項第12款規定之「確屬非短期投機」情形，免徵奢侈稅。

納稅義務人提供土地或已辦妥建物所有權登記的房屋作為繳稅擔保時，土地及房屋的估價原則本來只有參考土地公告現值及房屋現值，財政部在2014年11月間重新調整了估價原則，新增8項估價標準，讓土地及房屋估價更具彈性及合理性，亦更符合市場狀況。

財政部國稅局表示，修正後的土地、房屋估價方式，原則上，土地是按公告土地現值加2成並減除抵押權估價，房屋則是按稅捐機關核計之房屋現值加2成並減除抵押權估價。但是，納稅義務人若主動提示下列足供認定該土地、房屋時價資料及證明文件，經稅捐機關查明屬實者，得予核實認定：

1.報章雜誌所載市場價格。
2.各直轄市、縣(市)同業間帳載房地之加權平均售價。
3.不動產估價師之估價資料。
4.銀行貸款評定之房屋及土地款價格。
5.大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
6.法院拍賣或國有財產署等出售公有房地之價格。
7.其他公允客觀之不動產時價資料。
8.時價資料同時有數種者，得以其平均數為時價。

國稅局特別提醒納稅義務人注意，提供繳稅擔保的擔保品，除了要先留意是否符合稅捐稽徵法第11條之1相當擔保品之種類及估價規定外，同時也需考量完納稅捐之計畫及期限，因為應納稅捐必須全部繳清後，稅捐稽徵機關才能將擔保品返還納稅義務人；另外值得留意的是，如逾期未完納稅捐，稅捐稽徵機關亦得就擔保品辦理強制執行。

房市景氣寒冬來臨，2015年的房屋買賣移轉件數，預估不到27萬棟，降到民國90年以來的最低紀錄。連帶影響，房仲營業員也面臨失業危機。學者認為，財政部的稅改制度，已經嚴重衝擊房地產業的正常發展。

房地產市場遇到寒冬，房屋仲介業的不動產經紀營業員，今年來減少了1700人！同一時間，主計總處公布，台灣的非典型就業人口，也就是兼差族和臨時工的人數，創下歷史新高的78萬1000人！看似無關的兩項統計數字，其實正訴說著房仲營業員的悲歌。

台經院副研究員劉佩真：「很多仲介業者，目前都有紛紛轉行，或者是有兼差這樣的情況，所以我想這是造成這一波房仲人數有減少，在非典型就業人數卻有增加，所以我覺得這兩個是有相關的一些關聯。」

吳忠政是個好例子，原本也是房仲超級業務員，卻連續3個月沒有業績，讓他從原本的兼差，甚至轉行當起水電工。

前房仲業務員吳忠政：「這樣的工作辛苦一點，但收入比較穩定。」

從房屋買賣移轉件數作觀察，2010年有40萬7000件，2012年降為33萬件，原本以為已經是低點，結果2015年預估只有27萬件，房仲業當然首當其衝。為什麼出現這麼大的變化？學者和業者都把矛頭指向財政部。

台經院副研究員劉佩真：「國內房地產市場受到稅改的影響其實蠻大的；其實整個房地合一稅，他的因素是干擾整個房市交易重要的元凶。」

前房仲業務員吳忻宇：「房地產目前現在的不景氣，最主要原因是前陣子政府打房；二方面是因為現在的GDP，現在越來越低了，造成人心惶恐。」

吳忻宇現在的身份是火鍋店老闆，過去是個專賣豪宅的房仲業務員，促使他轉行的原因之一，是發現房仲業的僱主，根本不再幫自己的員工投保勞健保。

前房仲業務員吳忻宇：「現在房仲界為了開源節流，它從本來有基本的底薪，現在變成高抽成，無底薪，然後請員工到仲介工會自己去投勞健保這樣子。」

自行投保勞健保，代表僱主和房仲業務員之間不存在聘僱關係，只有承攬關係，僱主可以減少提撥退休金，員工卻變相失去保障。

資深股民阿土伯：「公平正義害死人了，現在變成共貧，大家都一樣變沒錢，共貧，共貧正義。」

不動產仲介同業公會榮譽理事長李同榮：「不是政府每天都在作空喊話說，房價跌不夠，所以你們再等！那大家誰願意出來買房子？整個景氣蕭條到，所有週邊產業，包括裝潢、水電，大家失業率一堆。」

政府政策，牽一髮而動全身。非典型就業人數創新高，無薪假人數超過5000人，10月失業率不降反升，這些令人憂心的數據，其實都是政府施政作為造成的結果。

「還有幾個15年可等？」 希望寄託公權力

原地打轉
「不要等到我出手，你那12.9億元就甚麼都沒有！」台北市長柯文哲上月初對永春社區警察宿舍都更案（以下簡稱永春案）不同意戶，公開喊話，喚起民眾對永春案的注意。柯文哲的話，讓等待15年的同意戶燃起一絲希望，他們說：「只是想回家，這條路卻太漫長。」

永春案位於北市精華地段忠孝東路上，此案自2000年劃定都更範圍，已歷經15年，縱使總戶數130戶中、有126戶簽署同意，但因4戶不同意戶條件未能談攏，使此案在原地打轉，還傳出不同意戶向建商索取價款12.9億元。

條件談不攏4戶反對
據統計，當年領有警察宿舍的原始住戶中，超過70歲的長者佔6成，該宿舍當年規劃坪數僅有13~20坪，長期的水電壓不足，加上屋齡漸增，使居住環境急迫需要改善。83歲的胡媽媽說：「簽下同意書那年，我不到70歲，我還有幾個15年可以等待？」

胡媽媽因先生當年因有警職在身，才配得1間13坪的宿舍，2009年遷出後，借住對街的女兒家中，兩老日日看著窗外那片老家廢墟，胡伯伯總愛問：「房子要蓋了嗎？」胡媽媽說，當時真的好煩，但自從胡伯伯10月底突然失智後，再也說不出話，「或許是老天最好的安排，至少他再沒有牽掛。」
胡媽媽言談透露對不同意戶的不滿：「甚麼想法都沒有，只想回家。100多戶的人沒房子住，那4戶講人權，誰來關心我們的人權？」

「誰關心我們的人權」
76歲楊媽媽，丈夫在都更案推動前就已離世。2006年，楊家人搬出宿舍後，楊媽媽開始推著菜籃車、紙箱，到虎林街的黃昏市場擺攤賣菜，她背倚著老家從前的位置，中間隔著一片鐵皮圍籬，忍受周圍攤商的冷嘲熱諷，仍堅持每天報到，因為那個家，是她丈夫留給她最重要的遺物。

胡家、楊家，僅是百餘戶都更同意戶中的一小段故事，更有同意戶老人家遷出後在兒女家中輪住，居無定所。他們原本單純以為，同意後就能換個新家，卻只能在一次次協調會中，聽著哪家鄰居等不到新家，走了。這片被柯文哲形容像被「空襲過」的地方，何時才能脫胎換骨？居民們將最後希望，寄託公權力：「不管誰來做，我們只要回家就好。」

北市推動都更 研擬民辦轉公辦

永春社區警察宿舍都更案與正義國宅案，2案皆在2000年劃定都更範圍，被視為台北市都更2大毒瘤，惟正義國宅將於明年動工，永春案卻仍混沌。據台北市政府統計已核定民辦都更案共228件，其中79件未動工，逾3600戶居民簽署「更新同意書」，卻仍無家可歸。

符合條件才可轉公辦
對此，北市府將2016年訂為「都更元年」，將積極推動公辦都更機制，也研擬民辦都更轉公辦細則。永春案實施者森業營造建設開發部經理李政道表示，市府提出3類型民辦案，可優先轉軌，而永春案恰巧符合其中「已取得拆除執照之都更案，因故無法執行拆除工程者」條件。

李政道說：「此案延宕15年，森業營造自2006年起，支付搬遷者房屋補貼租金，迄今超過2億元，若政府能解套，森業樂觀其成。」永春案都更同意戶自救會會長劉德玢則表示：「不管是民辦還公辦，我們只希望趕快回家。」
台北市都發局總工程司張立立指出，民轉公細則正在研擬，「以永春案為例，除符合3大條件之1，府方會評估此案是否合乎公共利益、公共安全與緊急需要等原則，才可核定是否轉公辦。」張立立強調，明年會率先成立都更協調機制平台，將來不論是實施者或住戶，都可提出問題，委請協調委員會溝通。

同意戶憂心認為，「11月市長一怒，帶給大家無比希望，但是否僅是雷聲大雨點小，仍須持續關注。」

桃園市長鄭文燦2015年12月5日出席「緣來幸福 許在大園」仁壽宮安座遶境活動時表示，今年9月出訪日本時，參訪成田機場附近的廟宇「新勝寺」，新勝寺的周邊就是商圈，十分繁榮；而大園有桃園機場，仁壽宮附近也有大園商圈。大園與成田的條件背景與相似，同時有國際機場、廟宇以及商圈，兩個城市的發展有值得相互參考之處。

鄭文燦表示，由於桃園國際機場坐落大園區，國內外觀光客在此進出，是以吸引了桃禧、諾富特、城市商旅等大型飯店進駐；而大園仁壽宮形象商圈鄰近機場，具有台灣商圈特色，可以思考如何吸引觀光客在離開台灣前，前來商圈消費，例如協調旅行社安排大園參訪行程。

鄭文燦表示，市府經發局已輔導大園在地業者成立「大園形象商圈發展協會」，成功凝聚商圈店家共識，有助於商圈永續自主營運，未來將持續辦理座談會、教育訓練；針對「專家到店輔導」專案，則選了10店家，透過專家的輔導方式，塑造成為商圈名人、名店、名品，慢慢累積商圈特色，未來大園的觀光客也會大量增加。

鄭文燦說，桃園航空城計畫目前24場預備聽證會已辦完，2016年4月之前也會完成正式聽證，全程透明公開、形成共識。2016年5月新政府成立後，首先就要決定桃園航空城計畫是否拍板定案。

鄭文燦重申，松山機場遷建的前提是桃園航空城計畫定案，不能因為台北天空「解嚴」，卻造成桃園天空「戒嚴」，要待航空城定案後，討論松機遷建問題才有意義。航空城計畫會帶動商業、企業進來大園，2016年機場捷運即將要通車，將來大園會變成一個新的都市。他強調，會盡全力在任內，讓大園的航空城計畫「美夢成真」。

包括立法委員廖正井、桃園市議員游吾和、徐其萬、陳賴素美、桃園市副市長王明德、經濟發展局長張昌財、民政局長湯蕙禎及大園區長呂水田等人均出席活動。

為營造更安全的生活環境，增進社區居民的健康生活，台北市內湖、文山、南港、大同、信義等5個安全社區，5年來結合轄內產、官、學、民等各界的力量組成推動團體，運用公私部門及社區資源，主動發掘並改善社區環境中的安全問題，推動各項安全促進方案，並向國際安全社區認證中心申請再認證，展現台北市政府追求「安心台北」的目標在社區逐步落實。

台北市政府衛生局黃世傑局長表示，內湖區和中正區先後在2010年和2013年通過再認證，2015年台北市除文山、南港、大同及信義區申請國際安全社區再認證外，內湖安全社區距前次通過再認證已屆5年，2015年依循規定並率全國先例申請第3次認證，展現永續營造社區安全的行動力。

台北市推動安全社區係由下而上以行政區為單位，由衛生局委託台灣事故傷害預防與安全促進學會白璐理事長帶領的專業輔導團隊，依據安全社區七大準則，以社區特色及事故傷害呈現的問題為基礎，透過公私部門跨領域的推動團體，研提與執行各項安全促進方案，無論在居家、學校、交通、公共場域安全及蓄意性傷害防制等議題都相當用心投入，推動成效斐然。

「台北市文山安全社區暨健康城市促進會」為形塑安全的觀光休閒環境，利用文山區豐富的生態環境及健走步道，建置首座結合科技(QR code)、安全(AED)與健康(消耗熱量)等元素之指南宮千階親山步道。步道沿線建置了17座健康標示導覽牌，民眾可依3種運動強度選擇適合自己的路段健走，另完成指南宮員工急救教育訓練，也獲得衛生福利部安心場所認證。里長及社區健走隊組成踏查小組，除每週例行性健走外，並協助維護步道環境清潔與安全，獲得當地民眾高度肯定。

學生通學安全是當前重要的議題，「台北市南港社區安全與健康促進會」促成地理位置相鄰之玉成國小、成德國小及成德國中3所學校組成「後山埤學區交通導護網」，維護學生上下學的安全。而誠正國中因位處南港路、市民大道、研究院路等交通要塞匯集點，透過家長會及社區民眾組成校園巡護隊與社區導護隊，於上課前及下課後協助校園安全巡視，並落實維護社區、學校周邊、鄰里公園的安全，發現異狀馬上通報，充分運用社區資源守護學生，打造友善校園安全網絡。

「台北市信義安全與健康協進會」以提升經濟或資源較匱乏弱勢族群居家安全為主題，結合在地里長、連結社區人力物力資源，2011至2014年共完成831戶弱勢族群環境檢核及改善，協助2017戶獨居長者居家止滑墊貼置，防止再次跌倒事故發生。透過公私部門轉介服務，持續倡導並完成1,730戶住宅安裝火災警報器及28戶居家環境修繕服務，優化居家環境確保生命安全。賡續強化居家安全體驗館功能，除知識性宣導外另提供體驗環境導覽，提升民眾居家安全識能。

傳統與創新並進的寧夏夜市總是吸引觀光人潮，「台北市大同安全與健康促進會」為提升民眾及觀光客安全，與40家有鍋爐設備的攤商推動張貼「小心燙手」中文、英文及日文3種語言標誌，提醒攤商與民眾注意鍋爐高溫避免燙傷。結合區內公私部門每年舉辦防災演練2次，自2015年起加強為每季辦理；設置自動體外心臟電擊去顫器，並辦理店家急救教育訓練，成為全台首家取得安心場所認證的夜市，讓市民及觀光客享用美食之餘也逛得安心。

「台北市內湖社區安全與健康協進會」致力推廣學生自行車騎乘安全，落實交通安全向下紮根的理念，結合台北市監理處於區內5所國中與4所國小推行自行車考照，已累積688名學生獲得合格自行車駕照。透過生動有趣的教學與實際操作練習，讓學生瞭解交通規則和騎乘技能，通過筆試及路考者就能取得自行車駕照，並藉由此活動推廣AED+CPR急救訓練，希冀提高騎乘自行車安全，減少意外事故發生！

安全社區的核心價值是秉持不斷追求更安全的生活與環境，最重要的是社區夥伴參與及付出，靠著社區充沛的合作力量，讓全世界都看見台北。期盼更多社區民眾加入，共同打造安心居住、幸福健康的生活環境。

備受矚目的台北大學特定區聯外道路，2015年12月5日起開放通車！新北市政府於12月4日晚間舉行完工通車典禮，並為此聯外道路最重要的橋梁三角湧大橋進行光雕點燈儀式，光彩奪目絢麗耀眼的的三角湧大橋，在新北市府副市長侯友宜和各界民眾數百人的共同見證之下點亮，剎那間躍升成三峽地區新地標。

新北市政府鑑於台北大學社區特定區近來蓬勃發展，對外聯絡道路主要仰賴縣道110線(復興路)、鄉道北85線(三樹路)及台3線(介壽路)，往返三峽、鶯歌、土城、板橋等地區，造成三峽復興路嚴重塞車，因此市府施作台北大學特定區聯外道路，不但增加附近交通便利，已完成命名的三角湧大橋，也符合防洪標準，橋上人行兼自行車道更提供用路人較寬廣之視野效果、提昇三峽河河岸景觀、提供民眾休閒遊憩及賞景的空間，充分健全三峽河兩岸自行車路網，促進地方繁榮與發展。

新北市政府於12月4日晚間7時舉行台北大學特定區聯外道路通車典禮，由副市長侯友宜主持，侯友宜表示，本道路完工後，台北大學特定區的市民再也不必遠繞復興路，可直接穿越聯絡道，銜接介壽路快速進入土城及板橋市區。且三峽橫溪地區的民眾也可藉由本道路直接通往大學路、學府路進入鶯歌市區，避開三鶯交流道之瓶頸路段，有效分離通過性與地區性車流、提高復興路服務水準，大大節省對外通聯之時間。

侯友宜說，本案於改制前的台北縣政府時代著手規劃，由三峽鎮公所規劃，後於2009年移交工務局續辦，工務局接辦後考量防洪因素，再修正為「河中不落墩」方式設計三角湧大橋，於2013年11月30日開工，2015年11月11日完工。承蒙立委和地方民意代表鼎力合作之下，爭取相關工程預算，交通部公路總局同意將本案納入「生活圈道路交通系統建設計畫」專案，依規定分攤比例補助本案，市府感謝各界支持促成，造福地方並順利完工。

工務局指出，本工程西起三樹路與大學路口，往東延伸跨越三峽河，經佳興路後與台3線(介壽路)銜接，寬度30公尺，全長1.457公里，最大特色就是新建一座橫跨三峽河的無落墩橋梁，是全台第二長的不落墩鋼拱橋。除可增加通水斷面，並滿足200年防洪頻率，有效達到防洪的目的。市府採納在地民意依三峽地區原名，命名為「三角湧大橋」。橋梁精心設計以W造型呈現鋼拱橋梁之整體幾何外觀，二側小肋拱象徵蝶翼，造型有別於一般傳統橋梁，另於橋上設置LED路燈及夜間光雕，為結合在地元素創造當地特色景緻，光雕每晚均會展出不同的主題，並搭配節慶推出特殊主題，讓橋梁不再只是一座冰冷的結構體，而是富涵人文藝術氛圍、極具欣賞價值的三峽新地標。

工務局強調，為配合「捷運三鶯線」興建，本工程於設計及施工階段已預留共構界面，以減少未來二次施工，有利於後續捷運計畫推動。此外，目前興建中之三鶯二橋完竣後，更可結合本聯外道路串聯鶯歌、樹林及三峽等地區，未來交通順暢，區域發展榮景可期。

適逢年底傳統購屋旺季，以及在房地合一上路前，最後輕稅期的帶動下，2015年Q4買氣小幅成長，永慶房產集團研究發展中心以2015年房地合一稅立法底定的第二季當作比較基期，根據永慶房產集團成交資料庫顯示，雙北市2015年Q4公寓在所有住宅產品中有明顯成長的趨勢。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，2015年Q4在台北市中心購買公寓比例增至26％，增幅7％最多，而台北市郊區與新北市一線生活圈則雙雙突破3成，顯示在房地合一稅定案後，公寓更加受購屋族青睞。

分析2015年雙北市Q2與Q4購屋產品比例變化，在2015年6月5日房地合一稅定案後，買屋族嗅到未來新稅制的稅額將大幅增加，紛紛趕在年底前進場購屋，而在這股購屋潮中，選擇購買公寓的占比則在各種產品中逆勢成長，以台北市來看，2015年Q2購買公寓占所有房屋產品中的24％，在6月5日公布房地合一稅2016年正式上路後，2015年Q4購買公寓占所有房屋產品的比例上升4個百分點來到28％，直逼3成。

其中，台北市中心在2015年Q2公寓型住宅只占所有產品中的19％，而到了2015年Q4，購買公寓的比例上升至26％，上升7％為雙北市之最；另外，台北市郊區購買公寓占所有房型的比例則是小幅成長，從2015年Q2的27％，小幅上升3個百分點至2015年Q4的30％，占比來到3成。黃舒衛分析，對於想住進蛋黃區的購屋者來說，公寓總價親民，相對好入手，尤其2015年購屋在未來出售時，比在2016年房地合一新稅時期購屋轉售時更達省稅效果，因此帶動北市中心的公寓成為熱門產品。

除了台北市，在新北市購買公寓的占比也有亮眼表現，從2015年Q2的26％上揚至2016年Q4的32％，不但上升6％僅次台北市中心，在新北市購買公寓的占比突破3成來到3成2，居雙北市之冠。黃舒衛表示，房地合一稅2016年即將上路，2015年購屋可適用分離課稅舊制，公寓因房屋評定現值低、土地持分大、房地比低，於未來可產生高比例節稅效果，因此公寓在重稅時代來臨前更是成為購屋者的首選。

觀察2015年Q4購買雙北市公寓的總價帶，黃舒衛說明，台北市以總價1000-1500萬為主流，占比約46％，其中，台北市中心又以總價1000-2000萬為大宗，總共占66％，最熱銷的地區有信義區、中山區與中正區，而台北市郊區則以總價1000-1500萬為多數，占比約54％，其中士林區、文山區與內湖區的公寓最熱門。

另外，新北市的公寓多集中在總價800-1200萬的產品，約有54％的占比，區域則以板橋區、永和區與新店區最受歡迎。黃舒衛表示，公寓總價較低，對於有購屋需求的買方相對好入手，再加上公寓多座落在台北早期開發之地區，生活機能與交通道路相對完善，在房地合一上路前購買更顯得划算又省稅。

如今已步入2015年的最後一個月，距離房地合一稅正式上路不到一個月，黃舒衛提醒，長期持有稅負較輕，而比起新成屋，公寓更有總價低、持有稅低及公設比低等優勢，不但入手較容易，實際使用坪數也較大，再加上2015年買屋在未來售屋時，相比2016年房地合一新制時期購屋更可以產生高比例節稅效果，種種誘因加總，使得年底的輕稅購屋潮帶動公寓交易量成長，建議有購屋需求的民眾，在年底前積極進場看屋，可優先選擇公寓，並加快腳步在年底12月31日前完成登記，便能圓滿購屋，輕鬆省稅。

新北市政府地政局於日昨公布一○四年十一月房市交易案件量共計四六二四件，成交量較十月減少○.九％。
新北市政府地政局指出，新北市一○四年十一月房市交易量較上月份減少四十一件，其中，三重區、新莊區及板橋區減少量相對較多，分別較十月份減少一四三件（-三三.五％）、一一八件（-二七.三％）及九十六件（-二一.五％）。另以移轉棟數來看，新北市一○四年十一月移轉棟數為三八九七棟，較一○四年十月增加三十五棟（○.九％）。

地政局長康秋桂表示，為利民眾了解新北市房地產買賣交易情形，已將全市各行政區每月買賣成交案量定期公布於新北市不動產買賣交易服務網，民眾可由網內統計分析/不動產統計查詢/不動產買賣統計專區查詢，歡迎各界多加利用。

台中鐵路即將於2015年底高架化，為避免新台中火車站及轉運站的出入受影響，台中市府都市發展局依都市計畫程序，將車站前的「廣6」用地變更為道路用地，另一部分作廣場使用，目前計畫已送內政部審議，盼12月底能發布實施；「廣6」用地變更後，除建國路維持為道路使用外，其餘將闢建為公車轉運站出入車道、人行廣場、景觀綠化設施等公共開放空間，讓新台中火車站有好的門面。

依照交通部「台中都會區鐵路高架捷運化計畫」的規劃，「廣6」用地是鐵路高架化工程完工後新台中火車站的門面，該計畫經行政院核定於2015年12月通車啟用，2017年3月全部完工；為配合鐵路高架化工程期程，由台中市政府辦理廣場用地範圍內私有土地用地徵收，再由交通部鐵路改建工程局辦理工程施工。

都發局表示，為避免影響鐵路高架化後，新台中火車站及轉運站之出入通行功能，市府依都市計畫程序，將車站前的「廣6」用地變更為道路用地，部分作廣場使用，以配合大眾運輸發展，並創造友善的人行徒步空間。

都發局指出，「訂正台中市都市計畫主要計畫(廣6用地為道路用地)案」暨「變更台中市都市計畫(配合台中都會區鐵路高架 捷運化計畫─台中車站地區)細部計畫(部分廣場用地為道路用地兼作廣場使用)案」，自2015年10月23日起公開展覽30天，經台中市都市計畫委員會11月26日第50次會議審議通過，並已於11月30日函送計畫書圖，至內政部進行後續審議。

後續市府將協調內政部都委會儘速排審，盼該案能於12月底發布實施；未來「廣6」用地變更後，除建國路維持作為道路使用外，其餘將闢建為公車轉運站的出入車道、人行廣場、景觀綠化設施等公共開放空間，成為新設台中車站的新門面。

萬科A晚間公告稱，钜盛華及其一致行動人前海人壽保險合計持有公司A股股票2,211,038,918股，占公司現在總股本的20.008%，為公司第一大股東。

萬科A表示，公司認為第一大股東雖然發生變更，但公司目前仍不存在控股股東和實際控制人。

萬科爭奪戰

今年7月和8月份，潮汕姚氏兄弟旗下的前海人壽及一致行動人通過三次舉牌，將持有萬科的份額猛增至15.04%，超過了20年來始終位居萬科第一大股東的華潤。這是險資逢低“掃貨”的跡象，也是潮州商人伺機而動利用資本玩轉地產的典型手法。

去年年初，萬科總裁郁亮在一次會議上首次指出“野蠻人正在成群結隊地來敲門”。《中國企業家》雜誌援引一位接近萬科的深圳地產人士評價：“今年以來萬科高層主要精力就是在跟潮州人鬥。”

今年8月底至9月初，華潤通過兩次增持，萬科約0.4%的股份，使其持股達到了15.29%，超越了寶能系的15.04%，重奪第一大股東之位。據萬科11月19日披露的最新消息，華潤和寶能系的持股比例仍維持該水準不變。

“華潤不會輕易放棄萬科第一大股東之位，多年來，雖然不干預萬科的日常經營，但華潤利用自己的資源對萬科支持多多，而這也是一種投入。”《21世紀經濟報導》援引接近華潤的人士表示。

資金鏈緊張&起死回生

事實上，此番大舉入主萬科的“寶能系”資金鏈並不輕鬆。

11月10日，萬科公告透露，公司于當日收到股東深圳市钜盛華股份有限公司通知，在2015年10月15日至11月9日期間，钜盛華將持有的萬科728,000,000股無限售流通A股質押給鵬華資產管理（深圳）有限公司。按照萬科當日的收盤價14.27元/股計算，钜盛華此次質押的股份價值超過百億。

針對前海人壽及其行動人钜盛華的多番輾轉騰挪，觀點地產新媒體援引幾位分析人士稱，作為一家主營業務並不突出的險資，前海人壽顯然是受困於資金問題，需要不斷變換被萬科股份所捆綁的姿勢。

觀點新媒體稱，自7月10日耗資超80億通過二級市場購入萬科A股5.52億股股份（占萬科現時總股本的5.00%）敲響了萬科城門後，萬科股價連續數月維持在12至13元低迷狀態著實讓前海人壽著急，市場不時傳出“套牢”的預測，百億股權質押則是一大例證。

以前海人壽每股14.97元買入價計算，截至昨日萬科漲停，前海人壽從該筆交易中獲利超18億元。觀點地產新媒體評論稱，“起死回生”後的前海人壽會不會繼續選擇增持萬科股份尚不得而知，但此次博弈的成功不可謂為其後續的動作提供更多的選擇可能性。

萬科暴漲原因浮現钜盛華高舉高打買入

萬科股價在11月30日開始出現明顯異動，在12月1日、12月日更是連續兩個漲停，在上周5個交易日裡暴漲33.10%，從權益披露可以看出钜盛華不計成本的買入是萬科暴漲的主要推手。

本次權益變動前，深圳市钜盛華股份有限公司和一致行動人前海人壽保險股份有限公司合計持有萬科A股1，661，947，917股，占萬科總股本的15.04%。截至2015年12月4日，钜盛華通過資管計畫在深圳證券交易所證券交易系統集中競價交易買入萬科A股股票，占萬科現有總股本的4.969%。本次權益變動後，钜盛華和前海人壽合計持有萬科20.008%的權益。

國務院出臺指導意見,首次將公寓定性為生活性服務業

日前,國務院辦公廳出臺關於《加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》(以下簡稱《意見》),其中提到“積極發展短租公寓、長期公寓等細分業態”,首次把公寓定性為生活性服務業,並將在稅收、融資等方面給予政策支持。業內人士認為,未來公寓管理企業在稅收方面將有可能獲得政策支援實現減免,同時公寓企業還可望憑藉“租約”從金融機構獲得資金或發行債券,這都將促進公寓市場更加規範和有序發展。

公寓首被列入生活性服務業

據悉,《意見》把住宿餐飲服務作為重點發展的生活性服務業之一,明確將“強化服務民生的基本功能,形成以大眾化市場為主題、適應多層次多樣化消費需求的住宿餐飲業發展新格局”,“積極發展短租公寓、長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業態”。其中公寓首次作為生活性服務業被予以定性,也有望獲得系列政策的支援。有業內人士指出,《意見》首次把公寓列入生活性服務業,意味著國家將從政策層面鼓勵公寓業態的發展,促進公寓市場的規範化、有序化發展。近年來,廣州公寓投資市場發展興旺,未來公寓業將成為政策支持的風口,迎來市場的新發展。陽光家緣資料顯示,自5月30日至今的近半年時間,廣州商業物業成交近1.5萬套,平均每月售出2500套房源,這其中絕大部分為公寓產品。而在廣州的各大開發商中,只要是大型綜合體專案,則必定規劃有公寓類產品。商業地產比重高的開發商,如敏捷集團、奧園集團等,更是商住一體公寓、“創客”公寓、濱海、溫泉、文化旅遊等類型度假公寓全面開花。

公寓企業稅賦將大幅下降

更實際的是,公寓作為生活性服務業將有望獲得國家系列的政策支援,其中備受關注的是財稅上的政策支持。《意見》明確“要求財政部、稅務總局會同有關部門適時推進‘營改增’改革,研究將尚未試點的生活性服務行業納入改革範圍。科學設計生活性服務業‘營改增’改革方案,合理設置生活性服務業增值稅稅率。”

有熟知公寓行業情況的財務人士指出,此前國家明確酒店業將納入“營改增”,但並沒有提及公寓,這次公寓納入生活性服務業後,未來有望同樣可以獲得“營改增”政策的支持。他表示,雖然同為服務業,但公寓業此前納稅是參照營業稅及附加的標準徵收,公寓企業的稅賦高達17%以上。如果實現“營改增”以後,稅賦預計普遍能下降2%以上,如果作為一般納稅人的公寓企業,通過增值稅抵扣後,整體稅賦甚至可以降至3%左右。

“公寓管理公司稅賦成本降低,對投資公寓的市民來說則意味著收益將增加”,有業內人士表示,現在公寓管理公司與業主簽訂的代管代租協定,往往是公寓出租總營業額扣除8%-9%的稅費、雜費後,再與業主平分收益,這8%-9%的費用相當一部分是企業的稅費,如果公寓管理公司稅賦下降,而公寓管理公司之間競爭也頗為激烈,為了吸引業主放出盤源,公寓管理公司8%-9%的扣除費用也有望下降,業主的收益則會增加。

公寓專案開發商對此也表示歡迎。敏捷華美國際銷售負責人表示,由於項目距離長隆旅遊度假區北門僅20米,吸引大批投資者購買公寓用於投資出租。“目前已經有200多戶業主與酒店管理公司簽訂了代租運營協定,期待以後業主能獲得更高的收益。”

融資管道拓寬將進一步刺激公寓投資

除了財稅政策的利好外,《意見》也明確“支援符合條件的生活性服務業企業上市融資和發行債券。鼓勵金融機構拓寬對生活性服務業企業貸款的抵質押品種類和範圍”,“積極穩妥擴大消費信貸,將消費金融公司試點推廣至全國。”

據瞭解,公寓管理公司企業往往需要大量現金流的周轉,如淡季公司運營成本和租金支出的維持,但大部分公寓管理公司因為沒有實體可以抵押,很難從傳統銀行處獲得貸款。有業內人士指出,該次拓寬抵押品種和範圍,未來公寓企業可望憑藉“租約”從金融機構獲得資金或發行債券。有房地產專家表示,目前旅遊度假區的度假式公寓投資備受市場歡迎,不少公寓管理公司與度假式公寓業主簽訂代租代管協定,取得公寓房源統一出租,實惠的價格加上良好的居住環境,這些公寓極受遊客青睞。而隨著公寓管理公司融資管道的拓寬,一批優質的公寓管理公司得以迅速擴張,有望加快公寓投資市場的良性發展,進一步刺激公寓投資市場。

業界觀點

“國務院的這個政策出臺對於公寓經營者是一個非常利好的資訊,公寓經營一直游離在酒店業經營範疇外,有了新政策的指引、行業的規範後,該行業的前景一定會是無限光明的,希望政策能儘快落實到全國各地區。”

——廣州市諾盟酒店企業管理有限公司總經理劉黔

“國家政策明朗化後,大家對公寓經營的未來都充滿幹勁。政策的支持,能夠加快集團對於國內公寓市場的拓展,有利於集團上市目標的達成,使公寓投資者得到理想的投資回報。”

——一呆集團華南區域專案總監

外媒稱，根據渣打銀行的分析，中國自2010年以來經濟增長的放慢有一半原因是該國住房建設的大幅下降，而2016年這種影響勢必會更加嚴重。

據英國《金融時報》網站12月2日報導，香港和新加坡住房市場的情況甚至更糟。這家把業務重點放在新興市場的銀行預測，今後兩到三年香港的房地產價格將下降10%-20%，而已經出現下跌的新加坡房價很可能將繼續下降5%-10%。

渣打銀行負責專題研究的資深經濟學家埃納姆•艾哈邁德說：“中國動盪的房地產行業可能是目前世界經濟中唯一最為重要的部門。在新房過剩和房價下跌的情況下住房建設大幅減少，從而拖累全國GDP增長率，並在全球範圍內對大宗商品市場產生影響。”

艾哈邁德表示：“預期中的(美元)升息正在威脅著新加坡和香港的住房市場，而對香港房地產市場存在泡沫的擔憂令市場雪上加霜。新加坡的房價已經見頂，現在香港房價也很可能會見頂。”

報導說，渣打銀行估計，房地產及相關行業(例如對住房原材料水泥、鋼材、玻璃和銅的需求)在2011年曾為中國GDP增長貢獻了3個百分點，但今年這一貢獻僅為1.1個百分點。在同期經濟增長率從10.6%放慢到6.9%的情況下，這意味著房地產市場的困難是導致經濟增長放慢的一半原因。

艾哈邁德認為，房地產業在2016年將帶來更為嚴重的影響，其對經濟增長的貢獻將降至0到1個百分點之間，不過他預測中國經濟中其他行業活躍度的上升將使GDP的總體增長率維持在7%左右。

報導稱，儘管相對于工資水準，像深圳、北京和上海等大城市的房價已經上升到了令人驚愕的程度，但渣打銀行並不認為中國內地正在遭遇普遍化的房價泡沫。另一方面，艾哈邁德表示，現成的土地供應能力導致了住房建設的泡沫，從而造成嚴重的供過於求，尤其是在三、四線城市——其中許多城市曾在2011至2013年間出現過住房建設的熱潮。

從那時以後，新開工的住房建設下降了28%，但渣打銀行估計，未出售住房的存量在900萬套，而另外還有被作為投資的4000萬-5000萬套住房處於閒置中。渣打銀行認為，在這一背景下，在市場隨著過剩的存量住房得到消化而趨於穩定之前，新開工的住房建設將進一步小幅下降。

報導稱，不過就長遠來看，艾哈邁德的看法顯得比較樂觀。考慮到持續的城市化、收入不斷上升以及戶口制度的可能放寬，他認為到2030年住房需求將增加1.75億套，從而使新建大約1.5億套住房成為可能。

中國人民銀行貨幣政策委員會委員樊綱表示，房地產暴利時代已過去，目前內地樓市泡沫不大，多數城市收入與樓價比例已歸於正常範圍。他又稱，股市波動大，建議散戶別自己操刀。

《重慶晚報》引述樊綱在一個研討會上表示，居民收入與當地樓價比例回歸正常範圍後，房地產業也進入正常的投資回報。雖然目前樓市泡沫可能不大，但也要注意風險。他稱，目前只有商業地產有風險，因為中央近年沒有調控商業地產，商業地產也沒有遇到限購。對於中國經濟，他相信「軟着陸」能夠實現。

指炒股小道消息害人

至於今年暴升暴跌的中國股市，樊綱自言不炒股，建議一般散戶也別自己炒股，改為交給機構幫忙投資。他解釋，個人炒股很多時候是打聽小道消息，小道消息對股民來說是非常害人，股市波動也非常大。

對於人民幣獲納入國際貨幣基金組織（IMF）SDR貨幣籃子，樊綱表示，人民幣「入籃」對中國企業而言，今後在國際市場通過發行人民幣債券的機會可能較多；對於投資者來說，可能有愈來愈多海外人民幣理財產品可以選擇。

11月份全國二手房價呈平穩回升態勢。 近日，克而瑞發佈的中國城市住房價格指數顯示，2015年11月份，全國二手房住宅價格指數為1092.7點，較10月上升1.6點。 這是受監測城市房價指數連續兩月環比、同比雙漲。 其中，北上廣深四大一線城市領漲全國。 克而瑞方面分析認為，目前全國房地產市場整體供大於求。 全面二孩、戶籍制度改革等短期內對樓市推動作用不明顯，房價大幅上行的可能性不大。 但隨著土地市場火熱和庫存量減少，一線城市二手房市場依然看漲。 從年內的趨勢來看，11月份全國二手房交易價格指數漲幅平穩回升。 今年5月，環比指數反彈止跌，並保持小幅上漲態勢，8月漲幅回落，持續收窄直至11月漲幅回升。 與此同時，同比指數從今年3月負增長來，跌幅逐漸收窄，10月止跌，11月上漲0.44%。 克而瑞分析師丁祖昱表示，從中央財經領導小組會議內容和高層表態分析，業內對未來房地產政策保持樂觀。 但鑒於目前全國房地產市場整體供大於求，全面二孩、戶籍制度改革等短期內對樓市推動不明顯。 值得注意的是，臨近年末，全國房價漲跌幅依然保持不均衡的狀態：一線城市和部分二線城市房價一直小幅上揚；多數三、四線城市住宅去化問題較大、全面回暖可能性不高。 據克而瑞監測，11月房地產市場整體成交高位回落，重點城市市場供應止跌回升，一線城市熱度依舊。 60城房價指數顯示，北上廣深四大一線城市房價指數同比環比皆領漲全國。 四個一線城市中，上海、北京和廣州環比分別上漲1.63%、1.55%和1.43%，居環比漲幅前三位，深圳環比上漲0.69%。 從同比資料來看，深圳、上海、北京和廣州漲幅居全國前四位，分別為24.42%、7.66%、6.34%和4.69%。 「鑒於土地市場火爆、供不應求明顯、市場進入存量房時代，一線城市房價上漲動力十足，未來房價將繼續處於上行區間」。 克而瑞方面進一步分析指出，首先，從土地市場來看，一線和部分熱門二線城市地王記錄頻頻被刷新，土地成交樓板價屢創新高，看漲已經成為業內共識。 其次，一線城市近期成交持續高位運行，供不應求態勢初顯，未來房價將繼續上行。 再次，北上廣將率先進入存量房時代，二手房銷量超過新房。 因此，綜合各類因素，未來二手房價格上漲是大概率事件。

張炳良提醒 現時入市需注意風險

二手樓市進一步轉差，沙田第一城3房單位，以438萬元易手，屬今年新低價，呎價跌穿萬元關口。面對樓市轉差，運輸及房屋局局長張炳良亦提醒，市民現時入市需注意風險。

呎價僅9712 凶宅同層折讓19%

市場指出，沙田第一城17座低層E室，實用面積451平方呎，屬3房間隔，原叫價480萬元，至近日以438萬元沽出，實用呎價僅9,712元。據悉，單位屬凶宅同層戶，相比於11月份屋苑同面積單位，成交價540萬元，上述凶宅同層戶，比市價賣平約102萬元，折讓幅度達19%。

事實上，沙田第一城17座，最少有4個單位屬凶宅，影響單位造價。現時同座一個位於凶宅同層的兩房戶，實用面積327平方呎，現叫價僅310萬元，較10月份藝人廖啟智，以375萬元沽出的同座低層兩房戶，足足平約65萬元或17%。連同議價空間，不排除造價有機會跌穿300萬元。

九龍站天璽2200萬沽 蝕95萬

另邊廂，市區屋苑呎價亦險守萬元關口，紅磡黃埔花園4期3座頂層戶，實用面積814平方呎，該樓層的電梯不能夠直達，業主終於累減大約70萬元沽出，成交價858萬元，呎價僅10,541元。

其次，藍田麗港城7座中層G室，兩房以518萬元沽創近半年新低，另實用呎價10,019元。

豪宅亦錄蝕讓，有指九龍站天璽星鑽璽中層E室，實用面積842平方呎，以2,200萬元沽出，較原業主2010年時買入價2,180萬元，帳面僅獲利20萬元，扣除佣金及釐印支出，料實蝕約95萬元。

樓市充斥負面因素，運輸及房屋局局長張炳良亦提醒市民入市風險。張指出，過去兩個月無論在交投量方面、價格，甚至租務市場，都看到樓市有向下調整趨勢，香港樓市有時受到外圍經濟影響，最近美國方面加息的可能性加大，會密切監察樓市。

其次，中原集團主席兼總裁施永青，昨日在電視節目亦指出，樓市雖未見恐慌性拋售，但內地經濟下滑等對樓市的不利因素逐漸浮現，形容今年跌市，有別於2008年樓市短期內大跌，跌勢是慢慢浮現，預期市場慢慢改變。

10大屋苑成交淡 短期難突破

事實上，於議息前夕，二手市場觀望氣氛更濃，中原地產指出，過去周末10大屋苑錄4宗成交，較前周再少1宗，連續19周於個位數橫行。元朗新盤推售，以往主導交投的天水圍嘉湖山莊零成交。至於利嘉閣地產錄約3宗，按周無升跌。另美聯物業指錄約4宗，按周少1宗。香港置業統計，錄約6宗成交（不同代理統計之屋苑有別）。

業界人士認為，市場預期美國本月加息，為買家添心理壓力，二手市場短期難望突破，料農曆新年前，樓價有機會下調約半成。

預期加息及中小型單位供應增多等負面消息充斥市場，新界西北的新盤銷情明顯放慢，在過去一個周末3盤開售的539伙中，售出約278伙，佔可售52%。

日前差估署數據顯示，樓價錄得下跌，即時影響新盤銷情。當中在數據公布前後均有賣樓的元朗世宙，銷售比率有明顯差別。

項目上月29日首輪推出560伙，以最高折扣12%計，折實價412.4萬至870萬元，以折實600萬元以下單位為主，佔371伙（66%），首輪即日售出451伙，佔可售單位80%。

上季新盤旺銷 購買力消耗

至於次輪發售的238伙，折實414.9萬至824.9萬元，折實600萬元以下的單位亦有217伙（91%），佔比更多。相隔一周，項目次輪銷售即日售出約143伙，佔推出單位約60%，市場情緒明顯轉冷。至於同區峻巒1A期方面，首輪推售269伙，首日亦只售出約123伙，佔推出單位數的46%，屯門琨崙首輪32伙則沽4伙。

相對7至9月推售的多個大型新盤，例如將軍澳峻瀅II首天推401伙，銷售率100%。9月份東涌東環II首輪推328伙單位，銷售率達100%。反映經過多月的消耗後，市場承接力減退，加上新界西北供應龐大，對日後推出的同區項目，定價相信亦會構成相當壓力，對有意入市的用家更為有利。

市建局深水埗海壇街項目將於明日（8日）截標，由於規模僅得69伙，測量師預期市場反應不會太理想，最多僅獲6至7份標書，以中小型發展商為主，估值低見1.84億元。

提供69伙 料中小財團競投

海壇街205至211A號項目地盤僅4,553平方呎，可建樓面約4萬平方呎，預計僅提供69伙，在早前招標時接獲多達22份意向書，包括新世界（00017）等大型發展商，不過參考去年位置、規模相若的海壇街229A至G號，去年底招標僅得2份標書，市場普遍相信反應不會太理想。

產業測量師張翹楚認為，地盤規模太細，大型發展商參與的效益不多，而且近年市場亦較淡靜，相信競投氣氛會較差，估計入標的會以中、小型發展商為主，料接獲6至7份標書，估值約2億元，樓面地價約5,000元。

現時海壇街項目市場估值介乎1.8億至2億元，樓面地價介乎4,500至5,000元。資料顯示，招標條款規定發展商只可獨資競投，在賣樓收購達5.6億元後須分紅，即每平方呎售價約13,677元以上，就須與市建局分紅。

過去一個周末新盤成交約326伙，其中新地（00016）西營盤眀徳山首輪推售的單位接近沽清，發展商隨即原價加推20伙應市，最快周末售。

加推20伙 全屬1房單位

新地副董事總經理雷霆表示，今批全部為1房單位，並屬原價加推，定價與第2號價單相若，惟個別單位呎價不同，屬反映景觀與樓層的分別，將視乎未來數天的收票情況，再公布銷售安排，最快周末售樓。

項目自上周五起首輪開售，銷情在周六、日持續。綜合成交紀錄冊及市場資訊，至今累計售出76伙，佔可售79伙的96%，套現逾6億元。為補充貨源，項目昨加推20伙，價單定價761.2萬至949.3萬元，價單呎價24,242至28,975元。以最高折扣率6%計算，最平折實715.52萬元，與首輪的719萬元入場相若。

新地代理助理總經理陳漢麟表示，買家中8成來自港島，以西區客佔多，有約10名買家大手購入2伙，最大額涉資2,150萬元，分別購入2房及1房單位。項目即日開始收票，市場暫錄26個登記。

世宙加推150伙 2房主導

新盤市場在周六、日共錄326伙成交，較上周的505伙下跌35%，當中市場焦點盡在元朗區。

其中長實地產（01113）元朗世宙次輪再售出143伙，套現超過7.7億元，發展商周六加推150伙。價單定價由463.1萬至977.2萬元，呎價10,146至15,127元。加推單位主要涵蓋第1座及第2座，2房單位主導，佔141伙，面積介乎426至430平方呎。

加推單位以最高12%折扣計，約6成單位價錢低於500萬元，涉90伙，而入場單位折實價第5座2樓B室，面積428平方呎，折實約407.5萬元，呎價9,521元。

長實高級營業經理何家欣表示，世宙合共售出608伙，佔可售單位約76%，2房（487伙）及3房（121伙）的認購比例與項目相若，項目累積套現約35.8億元。

長實地產執行董事趙國雄透露，集團下一個新盤，較大機會是馬頭角君柏，最快明年1月初推出，但若然未能於月中推出，便會押後至農曆年後推出，而先推元朗娉廷。

另一方面，周六首輪開售269伙的元朗峻巒1A期，綜合官方及市場資訊，合共售出126伙。項目亦錄多宗大手成交，5個買家分別購入4伙、3伙及各兩伙單位，共13伙，最大額逾3,000萬元，涉中層全層4個3房戶。此外，馬頭角迎豐於周末亦售出15伙，累售89伙。

年底傳統樓巿淡季至，今年情況反常﹗甫踏入12月即爆發一手大混戰，發展商短兵相接，搶客戰進入高潮。

當下巿場購買力仍在，相信本月一手交投有機會與11月睇齊，惟受到後巿看跌、息魔趨近等低氣壓籠罩，二手買賣雙方「睇定點」氣氛再趨濃厚，料春節前「一手動、二手靜」格局難現突破。

二手現減風 開價跌1成

當下二手減風有轉盛趨勢，個別業主開價較早前續回落半成至一成，當中以中小型單位減幅較大，惟中型單位及豪宅業主持貨力較強，減幅與巿場預期存在一定距離。

整體而言，受一手風繼續吹影響，預期二手樓巿「膠着」狀態沒完沒了，拆局取決於當局會否從善如流，為樓巿適度「減辣」，如放寬按揭成數規定，讓二手樓巿「鬆一鬆」，否則二手寒氣或延續至新春後。

反觀一手巿場「衝勁」十足，預期即將登場的全新項目，發展商將以「現實價」與「加碼優惠」刺激買家「胃口」，保持不俗銷路，預期全年一手註冊可錄逾1.7萬宗，超越去年全年約1.6萬宗水平。

上車客主導 細單位熱賣

而從近期新盤銷情可見，巿場對一至兩房單位的購買力較強，反映上車客仍然主導巿場。臨近年底，發展商推出大型單位與豪宅吸納換樓客。惟該類客源始終受金管局收緊按揭成數及二手巿場冷鋒等利淡因素所礙，巿場換樓意慾難免受影響，預期三至四房單位的銷售壓力較大。

以大單位為主打的豪宅，定價將不及早前進取，與同區二手溢價或有所收窄，當中發展商提供樓價8至9成一按，亦將成豪宅銷售常態。

年底加息 預料影響有限

展望2016年繼續由一手撑場，明年2.6萬伙隨時上架，達近年新高水平，相信發展商無意放慢售樓步伐，一旦獲批預售樓花，將盡快推出發售。

預期年底前加息一次對巿場的影響有限，倘明年利率與經濟情況變化不大，料巿場仍有力消化兩萬個單位供應。

元朗世宙峻巒吸逾八成客源

差餉物業估價署上周五公布私樓租售價齊回軟， 過去2天推售的新盤首當其衝，5盤推售共599伙，沽出約50%，連同其他新盤計，一手市場2日共售出約313伙，按周跌近40%。元朗兩盤首次對撼仍為過去周末焦點所在；長實地產（01113）世宙上周六共售出143伙，新地（00016）峻巒同日則沽出121伙；售出的伙數以世宙優勝，套現金額則以峻巒較多，銷售可謂不相伯仲。

業界表示，差估署數據令樓市再添不利因素，買家入市轉趨審慎，令周末新盤整體銷情亦受到拖累，估計發展商未來會進一步透過增加優惠和加佣等方法促銷。

長實五度加推涉150伙

世宙二度開售，累售608伙，套現約35.8億元。 長實上周六晚上第五度加推，涉150伙，定價計平均呎價1.3萬元，折實約1.16萬元，包括141伙2房及9伙3房單位，即供折扣計算，售價由407.5萬至859.9萬元。項目累積推出1008伙，佔整體90%。

長實執行董事趙國雄表示，樓市輕微上落對集團推盤未有構成影響，整體樓市表現符合集團年初預期，對整體銷售情況表示滿意。旗下馬頭角君柏已取得售樓紙，籌備下月初推盤，惟視乎進度而定；同系元朗娉廷，則可能搶先登場。

事實上，過去兩日共有5個樓盤進行新一輪銷售，其中華懋屯門琨崙上周六首度推售32伙，共沽4伙；恆地（00012）土瓜灣迎豐2天共售出15伙，令該樓盤累售單位增至89伙；信置（00083）大埔白石角逸瓏灣II則售出1伙；連同世宙和峻巒過去兩日售出的單位，5盤共售出287伙，佔發售單位599伙不足50%。整體一手市場過去兩日共錄得約313宗成交， 按周減少近40%。

眀徳山加推20伙一房

此外，新地西營盤眀徳山上周五首度推售，即成股災後最佳單幢盤，發展商昨天加推20伙一房戶，售價由761.2萬至949.3萬元，定價計平均呎價2.66萬元，按財智靈活付款計劃，計及折扣優惠及印花稅現金回贈，平均呎價2.43萬元。

新地副董事總經理雷霆表示，眀徳山首度開售已賣逾93%，套現逾6億元，新一批屬原價加推，定價與上一張價單相若，市值約1.7億元，最快周內發售。新地代理助理總經理陳漢麟表示，首批推售單位的買家中，包括10組大手客，最大宗斥資2150萬元購入1伙2房及1伙1房。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，新盤過去2天銷情明顯受到差估署上周五公布的數據影響，買家入市更趨審慎，相信樓市跌勢已明顯出現，短期樓價將回落，第四季至今樓價已有2%至3%調整，料至今年底，整體跌幅將擴大至約5%。他預期，發展商未來雖然不會劈價推售新盤，但會加強以加佣和增加優惠等方式促銷。

受到中資需求銳減、銀行緊縮貸款和提高房貸利率、當地買家不進場等衝擊，澳洲最大城市雪梨11月份房價創5年來最大單月跌幅，房屋仲介業者甚至須說服賣方降價高達一成，來促成房屋順利脫手。削價求售、房價走勢反轉等跡象顯示，雪梨房市過去3年多的攀漲榮景恐將告一段落。

房市榮景 恐告一段落

在雪梨西北郊區工作的Gilmour & Orley房仲業者卡爾表示，近兩個月來房市景氣顯著發生變化，一方面，他必須設法讓賣方瞭解到，只有降價，才能完成至少六宗房屋買賣交易；另方面需求和買氣急凍，3個月前，可當場看房子的地點一開放，往往吸引多達30組客人前來，現在看房人氣銳減5分之4、只剩下約六組潛在買家。

卡爾在離雪梨中心商業區約30公里的丘陵區（Hills）仲介房屋，他表示，現在房市缺乏國際買家，尤其是那些推動房價飆漲、具有中國背景的買主銳減，當地居民的購屋需求雖在，卻對價格很敏感，「賣方必須接受10%減價」，才有成交可能。

相較於4個月前，卡爾在刊登委託代售房屋的第一週就能夠賣掉房子，現在要等上1個半月才有機會賣掉。

房地產研究機構CoreLogic近日公布的數據顯示，雪梨11月份房價較前月下跌1.4%，為2010年12月以來最大跌幅，也是今年5月以來首見下滑；同時，澳洲各區域首府城市房價平均跌幅約1.5%，墨爾本跌幅最高、達3.5%。

雪梨房價 3年飆漲44%

房價下跌是雪梨不動產市場開始冷卻的一項指標。過去3年來，澳洲人口最多的雪梨房價飆漲44%，成為世界上住宅最貴、價格最難以負擔的城市之一，原因包括：房貸利率接近50年來低點，以及主要來自中國等外國籍投資客的購買潮湧入。

為了打擊外國人違法購屋，澳洲政府的購屋新規於12月1日正式上路。依照澳洲法令，外資只能購買新屋、不能涉及中古屋，違法購屋的外國人將被處以3年以下有期徒刑或罰金，個人將面臨13萬550澳元罰金，企業罰金將高達67.5萬澳元。

銀行收傘 提高房貸利率

澳洲銀行業也開始收傘，緊縮貸款和提高房貸利率，導致雪梨及其他主要城市上月房價開始修正。CoreLogic研究部門主管勞里斯（Tim Lawless）表示，房貸利率自外於央行現金利率而單獨提高，是促成澳洲房市下滑的因素；各行各業房貸付款的標準更加緊縮，雪梨、墨爾本住宅負擔過高，同樣衝擊到市場需求。

在人民幣8月間突然貶值震撼、中國國內經濟持續趨緩後，推動從舊金山到雪梨等全球不動產市場2011年來漲勢的中國買家，現在變得小心翼翼，對澳洲房市的需求正在萎縮。瑞士信貸11月初曾估計，中國人對全球房地產的胃納恐減少30%。

雪梨房地產拍賣出清率已連續9週下滑，CoreLogic另項新數據顯示，拍賣成功率跌至56.3%，創3年來最低點，遠低於今年4月達90%的比率；迄9月止的一年，雪梨3分之1房屋是透過拍賣方式售出。

數字金融分析公司（Digital Finance Analytics）的主管諾斯表示，若澳洲央行沒有降息，「明年房價預期還會跌5%到10%」，由於薪資成長受到抑制，不足以支撐房市上漲。澳盛銀行集團（ANZ Banking Group）研究報告則認為，明年澳洲房市前景「顯著下滑的風險低」，經濟沒有衰退之下，「強勁的基本需求」將使各大首府城市房價跌幅控制在10%以內。

核心提示：在截至2015年3月的一年時間裡，中國買家花費了286億美元在美國置業，是兩年前的年成交額的兩倍還要多。

外媒稱，在倫敦，中國投資者買下富裕街區的高端公寓和金融區的摩天大樓。在加拿大，他們肯在溫哥華掏上100萬美元購買簡樸的平房。在澳大利亞，一家中國主權財富基金一口氣買下了九棟辦公樓，使之躋身該國歷史上最大宗的房地產交易之列。在美國，這股買房熱始於東西兩岸。

據美國《紐約時報》網站11月29日報導，許多買家購房時會考慮子女的教育問題，在好的學區或靠近大學的地方置業。在上層人士中間，富人希望得到綠卡，於是同開發商一起利用聯邦政府的一個專案來快速獲取居留權。

報導說，中國買家搶購曼哈頓的豪華共管公寓和矽谷的大型豪宅，抬升了大城市的房價。眼下，這一趨勢延伸到了美國中部——那裡的房價較為溫和，也有升值的空間。儘管中國經濟處於波動之中，但這股洶湧的資金流很可能會持續下去。雖然貨幣貶值和股災嚴重影響了中國的海外購買力，由此帶來的不確定性卻又使不少中國民眾與企業急於在家鄉之外的地方投資。

今年，中國家庭首次成為在美國置業的最大海外群體。購入新房的大買家在幫助支撐中西部的地方經濟。不過在三藩市和曼哈頓等人口稠密的地區，隨著需求超過了供應及競購戰的打響，他們也在影響人們對住宅價格的承受力。

報導稱，儘管中國人購買的住宅僅占美國整體銷售的一小部分，但他們在較為高端的市場上發揮了與其數量不符的巨大影響，超過100萬美元的房產中，有十四分之一是中國人購買的。

埃裡克•杜（Eric Du，音）是來自北京的管理與投資顧問 ，他的動力是家人和自身財富的未來。過去兩年間，他在芝加哥以北的伊利諾州買下了一棟聯排別墅——事先並未實地看房——外加兩棟獨立居所，均以現金購入。

他計畫自己住一棟，讓孩子有機會呼吸更清新的空氣，可以去比在家鄉更好的學校學習。

據全美國房地產經紀人協會統計，在截至2015年3月的一年時間裡，中國買家花費了286億美元在美國置業，是兩年前的年成交額的兩倍還要多。據大型房地產經紀公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle）估計，中國在海外購置商業地產的成交額去年增加了49%。

中國企業正在購買通用汽車大樓和華爾道夫-阿斯托里亞酒店（Waldorf Astoria）等標誌性美國地產專案的部分所有權。這種情況讓人想起80年代日本企業以溢價大幅投資美國商業地產的情形。

繁榮的郊區

對於需要辦理抵押貸款的典型美國購房者而言，中國資金流入，使得本就房少價升的購房市場，競爭更加激烈。據美國房地產經紀人協會統計，大多數中國買家（69%）的購房交易完全以現金支付。

報導稱，這類競拍的價格往往可以飆升到賣家心目中的最高價位，而且他們只需要兩三天就可以完成一筆交易。就算是在百萬富翁雲集的矽谷，能以現金交易的中國買家也會讓財富還是期權不能變現的科技創業者相形見絀。

地方政府收入可以因房地產稅收收入走高而變得更加充裕。中國買家的這一興趣正在改變德克薩斯州的人口分佈。隨著來自亞洲的置業人口增加，原先一直占比最大的外來人口——墨西哥買家的比例正被拉平。

“我去過洛杉磯和三藩市，感覺好像回到了中國。得州空間大，非常開闊，我很喜歡這裡。”1990年代後期以學生身份從北京移居達拉斯地區的查理•嶽（Charlie Yue）說，“如果跟北京或上海的高房價相比，這裡的房子很划算。”

報導稱，教育是中國家庭買房子時考慮的一個特別重要的因素。儘管中國大學錄取人數急劇飆升，但頂級學校入學名額依然有限。擴招名額幾乎都集中在口碑並不好的大學或職業院校。如果家庭能夠負擔得起，無法進入知名大學的學生，往往會申請美國的學校。從大學的層面看，國際教育協會（Institute of International Education）的資料顯示，中國人目前占美國國際學生總數的31%。

他們的父母往往會在大學所在城鎮購房。在中國房地產網站“居外網”（Juwai.com）上，密蘇里州聖路易斯的房產資訊——房屋均價約為80萬美元——吸引了不少中國內地買家的關注。該公司聯合首席執行官西蒙•亨利（Simon Henry）表示，原因很可能是中國學生的湧入。

關注投資

2009年，美國經濟衰退的狀況開始好轉之後，中國投資者進行的海外房地產投機活動開始增多。中美兩個市場不同步，因此創造出投資機會。當時美國房價處在恢復階段，而中國房地產市場的繁榮正在褪去。

報導稱，有數以百萬計的中國人想在財產被任意沒收的風險性更低、政治更穩定的地方，存放自己的資金。他們有些是想隱藏其財產的真實規模，有些是為使自己的資產形式更多樣。

在美國進行投資還有另一項好處：可以拿綠卡。

中國投資者尤其熱衷利用名為EB–5的聯邦簽證計畫。依據該計畫，海外公民給一個至少會創造10個工作崗位的美國專案投資50萬到100萬美元，就可以在大約兩年內獲得美國綠卡。截至目前，美國今年86%的EB–5簽證都發給了中國人。

全球不動產仲介及顧問公司萊坊2015年12月4日發表亞洲辦公室指數報告，報告中指出日本東京的A級辦公室表現優異，租金年漲幅達到約17.5％，其次是泰國曼谷，年漲幅也有約7％，香港的租金年漲幅也有約6％，位居第三。至於台北市的A級辦公室過去一年來的平均租金年漲幅僅微幅上揚2.4％，租金發展平穩。

瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，近二年台北市的A級辦公室漲幅主要原因除了房東調整租金外，新建辦公室的完工也帶動了整體租金平均，不過未來信義計畫區尚有「南山廣場」等A級辦公室新供給，承租戶將可以有更多的選擇，辦公室租賃市場也將面臨更多的競爭，但因跨國企業及優質企業，以及需要大坪數辦公室面積的企業，會考慮新落成的辦公大樓，將會促使辦公室的去化加速。

曾東茂認為，近年來商用不動產買賣市場成交量萎縮，但企業對辦公室需求不減，以租代買成為現在的趨勢，也加速台北市A級辦公室的去化情形。2015年完工的潤泰松山車站大樓及潤泰南港大樓在辦公室租賃市場開出漂亮成績；才剛落成的國泰置地廣場也陸續有租戶進駐，雖然A級辦公室的空置率目前有10.24％，但需求強勁，預期A級辦公室將會持續去化。

日本東京的情況與台灣不同，因為缺少A級辦公室的新供給，讓承租人更加的積極，帶動了辦公室租金的上揚，不僅是年租金上漲了約17.5％，季租金也大幅上揚了約6.8％；至於香港，雖然租金已經到達約每坪每月新台幣1.9萬元，是台灣的約7.3倍(2015年第三季台北市A級辦公室租金約每坪每月新台幣2,611元)，但受到缺乏辦公室新供給，加上中國大陸的金融機構持續前進香港需要大量的A級辦公室，促使企業加價搶租，帶動辦公室租金成長，年租金上漲了約6％，季成長也有約4.3％。

瑞普萊坊整理2015年第三季亞洲辦公室指數報告重點指出：(1)萊坊亞太地區辦公室平均空置率輕微上升約0.1個百分比，A級辦公室租金指數漲幅約1.4％。(2)東京連續兩季錄得最高的A級辦公室租金增長。(3)展望將來，預計在未來12個月，亞太地區城市的A級辦公室市場租金將上升或維持平穩。

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt表示：「對於辦公室租戶而言，2016年將會是充滿機會的一年。過去的辦公室租金上漲激起建築潮，令亞太區優質辦公室市場將迎來大量新增供應。這為租戶提供了改善工作環境的機會，藉此吸引和留住人才。」