市場預測
我國中央銀行今天下午將舉行第四季理監事會議，市場普遍預測，因美國升息因素，央行今天將維持重貼現率1.75%不變，反倒是房市吹寒風，央行很可能會討論是否進一步鬆綁房市管制，挽救房市交易量。

今利率料維持不變
央行對美國今天凌晨公布的利率結論不敢掉以輕心，透過央行紐約辦事處同仁緊盯會議結論，倘若有個「萬一」，即火速回報，做為今天理監事會議的第一重要參考指標。央行今也將宣布明年度M2（廣義貨幣總計數）目標區，金融圈認為，資金環境已相當寬鬆，央行維持與今年相同的2.5%~6.5%，機率最高。
富邦金控經研中心副總羅瑋分析，美國明年通膨壓力相當大，若今年底再不升息，明年利率走揚「會很陡峭」，因此美國會先升息，影響所及，央行此次不須再度降息，以免台美之間利差擴大，影響金融穩定。

明年經濟可望回溫
央行另一不需降息原因，是明年經濟可望溫和復甦。羅瑋指出，今年台灣經濟成長疲弱，主計總處估僅1.06%，基期相對低，且明年歐美景氣不致太差，明年台灣成長率可望高於今年，央行因此沒有降息迫切性。
此外，央行8月曾宣布鬆綁新北市八里、鶯歌、桃園市、蘆竹、中壢、龜山地區房市交易管制，第二戶以上購屋貸款成數不受6成限制，今天是否進一步刪除其他管制地區，備受外界關注。

今年北市買賣移轉棟數 估衰退16％

房市交易凍，台北市受傷最嚴重，根據台北市不動產仲介經紀業公會統計，今年以來退會家數已達九十二家，是近五年來第三慘。公會公關委員張欣民預言，房仲業不僅出現「關店潮」，鼎盛時期號稱十萬房仲從業大軍，推估將有四分之一，約二．五萬從業人員將被迫失業或轉職。

根據台北市地政局資料，今年前十一月北市買賣移轉棟數為兩萬四四○七棟，推估全年僅約二．七萬棟，較去年衰退達十六％；更較二○○六年房市景氣高峰時的六萬八九七六棟，買氣大幅萎縮逾六成。

公會理事長郭子立指出，房仲業者為了生存下去，勢必得降低營運成本，將會出現五現象，包括併店、縮編經營，尤其同一體系房仲業者，會朝將兩到三家店面合併為一家經營；另現有一樓店面的經營模式，將轉往租金成本較低的二樓以上發展；還有兼營或轉向海外房地產，開創更多收入來源。

此外，還會出現轉換加盟招牌，選擇加盟費用較低的連鎖品牌，或自創獨立品牌經營；甚至會有房仲業者乾脆關店，靜待房市景氣伺機東山再起。

業者採併店 調降服務費因應

為了生存，已有大型品牌房仲業者選擇在服務費上讓價。根據現行法規，房仲業者原可向買賣雙方合計收取最高六％的服務費，近來傳出買賣只各收一％的實際交易案例；高檔豪宅成交案例，服務費只收○．五％、甚至不收。

房市景氣持續下探，賣為上策？CCIM（社團法人台灣不動產投資協會）昨在房地產投資策略論壇發布自家不動產投資師對於明年住宅市場看法的問卷調查，竟有超過9成受訪者認為明年房價會持續下探，其中，房價修正幅度以5％至10％的看跌比率最高，甚至建議房市投資客「賣為上策，先跑先贏」。

根據CCIM的房地產簡報資訊，明年住宅房市不論是價量，多數看淡；其中，高達44.1％的受訪者認為，明年房價跌幅大致5％至10％，但也有高達35.3％的受訪者認為，明年房價跌幅將下跌10％至15％。至於認為明年房價仍會上漲的比率僅8.9％，連1成都不到。

瑞普萊坊住宅部經理劉慧華指出，近3年六都房市大多呈現量縮價小跌的局面，北部預售市場推案量與銷售率呈下滑狀況，今年更是大幅下跌，銷售率僅3成，顯示北部住宅市場冷冷清清。

至於明年住宅市場有3項利空因素，CCIM進一步解釋，利空因素分別是國內與國際經濟基本面的影響、跌價心理預期帶來交易低迷，以及房地合一課稅之影響，這些因素將交互影響2016的房市低迷程度與走向。

台灣不動產投資協會理事長邵揚威博士表示，在國內房市疲弱不振，且市場游資積極尋找投資標的情況下，台灣充沛資金不斷往海外不動產市場流出，估計到目前為止，至少有新台幣千億元資金流出，預期這股趨勢明年將持續進行。

房屋仲介業準備過寒冬！不但搶客，連服務費也殺到見骨！據業者透露，某些大型連鎖房仲品牌的佣金服務費，已下殺到「買1％、賣1％」，交易金額較大的案件，甚至殺到0.5「見骨價」；業者不諱言，服務費水準已比金融海嘯時，部分經紀人殺到「買1、賣3」搶客還要慘烈。

台北市仲介公會昨說明2015年台北市房市回顧及2016年市場展望，指出現階段房市買氣冰冷，根據台北市前11月建物買賣移轉登記件數2.44萬件，估計2015全年買賣量可能衰退16％，減到2.6940萬件；比起最高峰時的2006年更大減61％，比腰斬還慘。

台北市不動產仲介經紀業公會理事長郭子立表示，台北市房屋市場大幅萎縮，跟政策面有關。公會公關主委張欣民補充，近幾年政府積極打房，結果卻淪為「打量不打價」，最後仲介經紀人全被打趴成一片，雖然還沒出現倒店潮，但已面臨生死存亡關頭，開始大舉下殺服務費，以搶奪極為有限的客源。

據業者透露，現在不只是客戶買屋猛砍價，連佣金服務費也被狂殺、才有客戶點頭委託、簽約。以往市場熱絡時，坊間服務費收費行情，是「買1.2、賣4」，現在某些大型連鎖房仲品牌的佣金服務費，最近已出現下殺到「買1％、賣1％」的情形。

房仲業者透露，甚至有些交易金額較高或小品牌經紀人，更下殺到0.5％，幾乎做白工、純綷「交朋友」，比金融海嘯時還要慘烈。

長虹建設（5534）今年營運雖然僅有「世紀長虹」撐盤，不過明年在「明日博」、「長虹天璽」及「長虹天馥」交屋下，法人表示，公司獲利有機會重返一個股本。長虹強調，公司未來有700億至800億元個案在手可銷售，接下來四到五年業績無虞。
長虹今年業績在總銷80億元的成屋案「世紀長虹」持續銷售下，前三季稅後純益達3.46億元，每股稅後純益1.26元。長虹表示，去年和今年公司僅有成屋案銷售挹注營運，不過若以手中庫存土地來看，多是以市中心精華土地為主，可推案金額達700億至800億元，未來四到五年業績不是問題。

以明年來說，法人表示，長虹與忠泰合建的「明日博」預計明年完工交屋，其中長虹分回總銷60億元，將有機會入帳。另外，內湖港華街總銷83億元「長虹天璽」，以及三重重陽路三段總銷8億元的「長虹天馥」兩大案也將在明年交屋，三大案可入帳金額約超過150億元，若明年順利交屋貢獻，公司明年獲利將大賺一個資本額。

長虹表示，「明日博」、「長虹天璽」兩大案已完銷，至於會對營運貢獻多少，需視明年的交屋狀況。至於「長虹天馥」，因總銷不大、僅8億元，加上產品定位為40至70坪，去化不會有太大問題。長虹昨（16）日收在44.6元，上漲1元。

除三大案外，長虹指出，明年北投奇岩案「長虹天蔚」仍有八成可以銷售，總銷約16億元、「長虹天薈」則僅剩幾戶店面。總銷逾30億元的「長虹陶都」也將在明年持續銷售，另外「世紀長虹」還有二到三成、約20億元可以銷售，以上四大案都是公司明年可持續銷售的重點個案。

長虹直言，現階段預售、新成屋一手市場的觀望氣氛濃，明年不會推出新的開發案，銷售以在建個案如「長虹天蔚」、「長虹天薈」、「長虹天馥」、「長虹陶都」、「世紀長虹」等五大案為主。

立法院昨（16）日三讀通過都市計畫法修正草案，將「社會福利設施」列為都市計畫之公共設施，並需按里鄰單位、居民分布等情形適當配置。立委楊玉欣表示，住宅法、長照服務法等法規雖已完成立法，卻未連帶處理到用地取得問題，修法後可望協助地方廣設社會住宅。

立法院本次修正都市計畫法第42、46條，將「社會福利設施」明確入法，雖然只有六個字，意義卻非常大。楊玉欣分析，再過10年台灣老年人口就占全台20％、約480萬人，國內對於促進老人健康的設施、設備及環境空間，還有高齡化伴隨而來的失能照顧，需求越加迫切，「政府實在應及早做好政策準備」。

其次，獨居老人、身心障礙者、經濟弱勢家庭及青年，都陷入「租不到、租不起」房子的困境，因此廣設社會住宅早已成為台灣社會的高度共識。第三，老人福利法、身障者保護法、長照服務法均已完成立法，並訂定各類社福機構或設施的建置標準，此次住宅法也將「社會住宅」四字明文入法。

但楊玉欣也指出，前述四法均未處理社福設施的「用地取得」問題，實務上，社會福利機構、社會住宅容易因為「鄰避效應」導致民眾反對，因此本次修法將社福設施明確入法，納入都市計畫公共設施的規畫，未來各級主管機關擬定都市計畫時，就必須適度配置社福設施，將可確保老人福利設施、社會住宅的用地取得。

北市公告地價增30趴 每戶稅金增千元

2016年台北市土地公告現值及公告地價出爐，公告現值平均增幅6.23%，地王再度由「台北101大樓」拿下，連3年蟬聯地王寶座，住宅地王依舊是「帝寶」。另外，北市公告地價增幅30.38%，然而公告地價是課徵地價稅的依據，民間團體多希望調升50%，學者批，對於豪宅住戶根本不痛不癢！

帝寶登住宅地王
北市昨公布2016年公告土地現值平均調幅6.23%，台北101大樓公告現值每坪600萬元，比起2015年每坪563萬元，增6.51%，連3年拿下地王；排名第2是新光摩天大樓，每坪589.2萬元，增5.74%。高力國際董事總經理劉學龍分析，信義區以台北101大樓為指標，帶動周邊商辦、百貨商場及觀光旅店進駐，「如果101不是地王，那誰才是地王！」
住宅區段地王仍是帝寶，2016公告現值445.6萬元，增18.87%，緊追在後是信義聯勤，每坪380.8萬元居次，增幅達31.21%。

每3年調整的公告地價增幅更達30.38%，台北市地政局長李得全表示，近3年北市土地現值調幅達33.07%，雖調整標準不得小於近3年累積，地價評議委員會考量民眾負擔，故未一次調足，最後評定平均增幅30.38%，符合自用住宅用地條件的民眾，北市平均每戶地價稅增加約1100元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，公告地價與公告土地現值調漲，代表未來北市地主或屋主，每年繳交的地價稅與交易時的土增稅會增加，以精華路段公寓、透天、商用不動產、地上權產品影響最大。

「現值漲6趴太低」
政大地政系教授張金鶚批評，公告地價是課徵地價稅的依據，地價稅是地方財政重要來源，也能避免囤房、炒作地價，民間團體多希望政府以公告地價大幅調升50%為目標，這次調幅未達內政部標準，區段化不夠細緻，對豪宅戶根本不痛不癢，且公告土地現值僅漲6.23%，是近6年最低的一次，很不理想！

年底進入委售高峰 成交潮將再起

成交低迷
豪宅成交低迷，據最新一波實價登錄，雙北億元級豪宅僅14件，台北市住宅最高總價、最高單價均由「宜華國際」奪得，總價逾3億元、每坪204萬元，新北市則以板橋區「馥華雲鼎」總價1億2100萬元、每坪81.2萬元最高。專家分析，年底是高資產族群委售高峰，預料將有一波豪宅成交潮。

最新公布的實價登錄資料，包含今年10月中至10月底登記的交易案，億級豪宅皆僅14件，雙北住宅最高總價與最高單價均為北市中山區植福路286巷的「宜華國際」，本次揭露6筆，單價、總價最高為今年9月交易的19樓物件，面積177.51坪，總價3億460萬元，3個車位以每個410萬元拆算，每坪約204.2萬元。

買方觀望 屋主料讓利
相較今年7月揭露的「宜華國際」39樓高樓層物件，總價4億3595萬元，成交單價每坪290.6萬元，此次單價落差超過80萬元。
此波揭露總價第2名為「尚華仁愛」，去年8月所成交的14樓物件，總價2億800萬元，每坪約172.0萬元。永慶房產集團業管部協理鍾穎麟表示，「宜華國際」7月所揭露的高樓層個案，已是此社區今年成交揭露最高標的，但座向、景觀差異等條件不同，交易單價差別不小，觀察近期高總價住宅買方觀望、屋主誠意讓利下，預期在年底前，仍會有一波高資產族群節稅、獲利了結的售屋需求。

相較Q3 價格修正1成
21世紀不動產信義101加盟店店長常美華表示，信義區豪宅成交冷清近2個月觀察市面委售量增加不少，相較Q3，成交價也修正1成，價格難再漲。信義區多高價位大樓產品，常美華指出，10月、11月成交量，確實有比上季較好，若比較去年同期，還是萎縮5成以上，價跌至少1成，總價多落在2000~3000萬元。
此波揭露總價第3、第4名為預售交屋的「璞真」、「德杰FLORA」，第5為新北市板橋「馥華雲鼎」。
全國不動產大台北區資深經理林于欣分析，今年豪宅市場受到政策管制，在持有、交易成本增加之下，貸款又受到管制，使得買方觀望，銷售時間較一般住宅長，新北市板橋的「馥華雲鼎」生活機能、學區完整，又近捷運站，今年仍有零星交易，單價維持水準。

瑞普萊坊國內外住宅部經理劉慧華昨（16）日在CCIM國際不動產投資協會「2015不動產投資論壇」表示，「台北市三箭」已打趴台北市房市！豪宅稅、新制房屋稅、提高房屋標準單價這三隻利箭，讓台北市房屋稅新舊制間的差異最高達30倍之譜。目前北部都會區房價普遍回跌到2012年水準，展望2016年，預期還會有5~10％下修空間。

劉慧華昨天在「2016台灣住宅市場投資展望」講座中表示，最近3年台灣六都大多呈現量縮價小跌局面，北部都會區預售市場推案量逐年萎縮、銷售率逐年下滑，今年平均只有3成，顯示北部住宅市場冷冷清清。

劉慧華表示，尤其台北市，是業界公認的「重災區」，主要關鍵在於台北市陸續射出打房「三箭」：豪宅稅、新制房屋稅、提高房屋標準單價，有些路段的路段率調高到動輒300~320％，總計99條路被調高平均約9％路段率，非自住房屋稅率也提高到2.4~3.6％，算下來房屋稅較原本的調高幅度、最高達30倍，造成市場急凍。

劉慧華指出，「台北市三箭」一射出，黃金地段的住宅、多屋族、新屋、高級住宅、私人診所、別墅，這六大類「苦主」受衝擊最大。

根據台灣CCIM不動產研究小組研究顯示，政策頻頻打房，買方觀望造成房市低迷，海外房地產市場的投資趨勢也快速崛起，保守估計，2015年海外不動產成交總額可望首度突破1千億大關。

展望2016年住宅市場，CCIM認為，必須留意有幾隻「黑天鵝」，包括：國內與國際經濟基本面的影響（占78％），跌價心理預期帶來交易低迷（占75％），房地合一實價課稅的影響（占60％），這些因素將牽動2016房市走向。

CCIM協會206位取得國際不動產投資師認證資格的專家最新票選結果顯示，44.1％預估2016年住宅價格會有5~10％下跌幅度、35.3％認為會下跌10~15％；至於成交量，有23.5％預期會萎縮10~15％，佔比最多。

最新一波2015年10月16-30日辦妥登記的實價登錄資料公布，永慶房產集團業管部協理鍾穎麟表示，這波公開的資料中，高總價豪宅仍低迷，億級豪宅僅揭露14件。亮點個案部分，北市住宅最高總價與最高單價均為中山區植福路286巷的「宜華國際」，本次共有6筆揭露，其中單價、總價最高的是位於19樓的物件，面積177.51坪，總價3億460萬，附三個車位，若以每個車位價格410萬拆算，每坪單價約204.2萬。

鍾穎麟說明，2015年7月才揭露一筆位於39樓高樓層的成交資料，總價新台幣4億3595萬，成交單價每坪290.6萬，此案應為2015年度成交揭露單價最高的標的，但座向、景觀差異等個別條件不同，也讓交易單價差別不小，而近期高總價住宅買方觀望、屋主誠意讓利，的確使豪宅市場價格難漲，預期在年底前，仍會有一波高資產族群節稅、獲利了結的售屋需求。


信義區仁愛路四段的都市更新指標案「尚華仁愛」
此外，本次還有信義區仁愛路四段的都市更新指標案「尚華仁愛」揭露，交易年月為2015年8月，是位於高樓層的14樓，總價2億800萬元，附2個車位，車位價以400萬拆算，每坪單價約172.0萬；而大安區敦化南路二段11巷的「璞真」本次也再度揭露，交易時間在2013年2月，總價2億386萬，坪數為163.39坪，分拆車位後每坪單價146.4萬。

另外，商用不動產交易部分，本次有內湖區瑞光路的「長虹NASDAQ科技大樓」揭露，交易時間為2015年8月，位於8樓，面積386.72坪，總價2億4788萬，單價為64.1萬，是本次商用不動產最高單、總價交易案件。


板橋區縣民大道一段的「馥華雲鼎」
新北市部分，繼11月揭露後，位於板橋區縣民大道一段的「馥華雲鼎」再度揭露，本次揭露1筆，位於27樓高樓層，面積157.31坪，總價1億2100萬，分拆車位後單價為81.2萬，鍾穎麟指出，這個社區截至目前為止共揭露13筆，單價最高的是2015年8月交易的25樓，總價1億3000萬，單價84.0萬，本次揭露的27樓為該社區第三高。

此外，房市入寒冬，買氣不振，不僅高總價產品交易驟減，連廠辦、辦公商業大樓等商用不動產交易也冷颼颼，觀察近兩年台北市交易狀況可以發現，2015年1-10月北市商用不動產交易金額僅274.3億，較2014年同期的454.0億，大幅減少39.6％，若以市中心與市郊來看，市中心衰退幅度較大，減幅高達52.2％，而市郊僅下滑23.2％，交易相對平穩。

鍾穎麟說明，近兩年在壽險業不動產收益率2.875％的限制下，位於市中心的A級辦公室收益率大都無法達標，讓壽險業難以出手，也讓商用不動產市場交易陷入低迷，這也是市中心大幅衰退的主因，至於市郊區的B級辦公室、廠辦，在買賣價格相對便宜的狀況下，一般企業自用、購置後出租等需求仍在，雖交易狀況不若以往熱絡，但相對穩定許多。

至於市郊有哪些行政區是商用不動產的交易熱區呢？觀察2015年1-10月台北市市郊商用不動產交易狀況，以內湖區以101.9億元居冠，其次則是北投區23.4億元，而南港區則以11.9億元位居第三，鍾穎麟表示，北投區商用不動產多集中於捷運紅線周邊，奇岩、石牌兩站交易較為熱絡，不過，是以點狀的分布為主，至於內湖與南港，則有內科與南軟加持，加上汐科，可謂是「科技金三角」，有產業群聚效應，市場需求較穩定，且在交通便利、生活機能逐步完成的狀況下，吸引企業進駐。

鍾穎麟補充，在11月底金管會鬆綁壽險業投資不動產門檻後，壽險業不動產收益率降至2.555％，雖降幅有限，不過對於B級辦公室、內科與南軟一帶的廠辦而言，也算是寒冬中的一股暖流，若價格彈性空間增加，交易量回穩機會大。

台北市地政局2015年12月16日公告今年度公告現值與公告地價調幅，全市平均漲幅6.23％，公告地價平均漲幅為30.38％，「地王」仍舊由台北101大樓拿下，2016年公告現值每坪高達600萬元，連3年蟬聯全國地王；住宅區段地價第1名，則是仁愛路三段「帝寶」一帶，2015年現值每坪374.8萬元，2016年調整為445.6萬元。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，公告現值調整相對趨緩，但影響每年的公告地價漲幅驚人，預估在新制度影響下，土地持份較高的豪宅、透天、公寓產品，以及計算地租的地上權，持有成本都會有感增加。

根據北市府地政局的說法，北市近3年土地現值累積調幅達33.07％，但考慮到民眾負擔，經地價評議委員會考量，故未一次調足，最後評定2016年全市公告地價為平均漲幅為30.38％。行政區部分則以大安區、松山區及信義區、南港區、中山區調幅最多，分別為36.19％、35.02％、34.11％、31.44％及31.77％。換言之，若以地價稅公式概算，這些領先調幅的區域，地價稅可能會增加三成以上。

不過，徐佳馨分析，相較於土地持有人，地上權人應該會更加心痛，按照目前地租收取規定，即使非自用繳交依公告地價的2％到10％為地租，遠高於有土地所有權的一般屋主地價稅一般稅率是千分之十到千分之五點五，採累進方式課徵的地價稅，因此調高公告地價，地上權屋主會更傷荷包，甚至於因為成本太高，將直接挑戰未來政府地上權開發案。

徐佳馨指出，若以目前狀況來看，由於自用地價稅與非自用地價稅相差五倍以上，因此未來若要節稅，自用客戶將會更為有利。也提醒擁有不動產的屋主，如果土地原來是適用一般稅率，記得要在9月22日前向稅捐處提出申請，如果超過期限，就只能從下一個年度開始適用。

台北市地政局2015年12月16日公布2016年土地公告現值與公告地價漲幅，全市土地公告現值平均漲幅6.23％，公告地價高達30.38％，過去一年因房市景氣低迷，交易量減少約2成，雖有公共建設投入、低利環境以及可開發土地稀有等因素下，公告現值調漲幅度趨緩，僅6.23％，為2011年來的新低。

不過，永慶房產集團業管部協理鍾穎麟表示，未來公告土地現值與公告地價的調漲，仍會以貼近市場正常交易價格為目標，其中公告地價已採近3年公告土地現值漲幅累計為調整衡酌原則，一次調漲30.38％，創1987年以來調幅歷史次高！

鍾穎麟認為，大台北都會區的房產價值隨交易稅與持有稅基的調升，房產成本也隨之加重，對於多屋族賣壓勢必加深，建議多屋族審酌房產成本問題，即早做好資產規劃配置。台北都會區房產價值也將更具支撐，長期來看自住或換屋族群影響較小。

根據最新2016年第一季永慶房屋購屋趨勢調查顯示，受訪者認為未來一季房價小幅下跌3％~10％的比重達52％，認為未來一年小幅看跌3％~10％房價的達41％，鍾穎麟指出，預估2016年房市仍有近一成價格修正的可能，建議自住需求的買方，可參酌實價登錄行情與房仲最新成交行情資訊，有機會購得實惠好屋。

北市全區段地價漲幅最大者，為南港車站BOT開發案，因商場開幕、飯店與辦公大樓規畫興建，與2016年高鐵南港站通車，公告土地現值調漲高達41％。鍾穎麟說明，南港區近年有需多重大交通與土地開發，受惠東區門戶計畫的啟動，南軟資訊園區、中信金融園區、生技產業園區等高產值產業陸續進駐，未來南港站將匯集捷運、鐵路、高鐵與北台灣公路運輸樞紐，將帶動南港區、東湖地區以及汐止等區的房市發展。

北市地政局表示，配合地價區段劃分細緻化合理化，土地將分為高級住宅、都市更新、新興開發、重大公共建設、精華商圈與一般地區等六大區域，舉例來說，高級住宅公告土地現值平均漲幅為13％，是全市平均漲幅的2倍。鍾穎麟提醒，土地稅基調整趨向調高豪宅與精華區的為目標，建議有閒置資產的屋主，審視持有成本與當前房市行情，回歸健全合理價格機制，即早處分享有自由資金，或轉換至更穩健的資產標的為佳。

高雄市政府地政局昨舉辦第4季土地標售，現場約70位民眾，分成15標15筆土地，共吸引16筆標單，僅5筆標脫，標脫率33%。近美術館特區的三民區中都濕地公園周邊4筆僅1筆標脫，精華區土地買氣冷清。

中都濕地公園位於美術館特區旁，美術館推案開價多站穩3字頭，為高雄豪宅聚落。周邊土地過去包括京城建設董事長蔡天贊、堅山建設與京城建設董娘蔡薛美雲都曾進場。

明年房市逐漸明朗

此次中都濕地公園4筆土地待標，底價每坪50.2~85.2萬元，最終僅地號42號標脫。該地面積131.5坪，位於同盟三路正對愛河河岸，使用分區住4用地，標售底價為1億1218萬元，吸引2筆標單，由高雄汽車客運股份有限公司以總價1億1634萬5588元得標，換算得標價每坪約88.4萬元，溢價3.7%。

永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，此次標出土地每坪88.4萬元並不貴，愛河河岸沿線具景觀的中古屋，成交已站穩3字頭房價。最熱門標的為前鎮區草衙段70.22坪土地，該地底價673.2萬元，吸引7封標單搶標，最終以總價750.1萬元標出。高市地政局長黃進雄指出，明年房地合一實施與大選後房市逐漸明朗，未來包括精華區與面積200坪內土地都可能拿出來標售。

12月15日，淘寶網與中國華融資產管理股份有限公司在北京聯合宣佈，規模達515億元不良資產正式上線淘寶拍賣會資產處置平臺。目前，淘寶拍賣是中國不良資產處置規模最大、效率最高的網路平臺。

記者當天在發佈會現場獲悉，推介的資產已經上線淘寶網“不良資產處置平臺”進行資產招商，招商期為90天。中國華融此次委託淘寶進行債權資產處置的物件超過兩千戶，推介債權資產分佈在全國24個省市，涉及製造業、建築業、批發和零售業等眾多行業。

淘寶行銷產品事業部總經理盧維興表示：“傳統企業觸網，使得不良資產處置整個過程變得資訊更加對稱、交易更加透明、處置更加高效，也讓更多有能力的投資者能夠參與到不良資產處置中，委託人和競買人都能通過平臺獲得更大的價值。”據介紹，未來淘寶將導入包括但不限於律所、產交所、拍賣行等在內的服務商，將不良資產交易所涉及到的各個環節整合、打造成一個完整的鏈條。

12月14日，中共中央政治局召開會議分析研究2016年經濟工作。會議指出，要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。

“農業人口市民化進程，除了能在一定程度上鼓勵相關人口加快去庫存外，還能加速新型城鎮化建設，可以說是一舉兩得的政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，如果市場需求得到積極釋放，這將成為後續投資與供應持續煥發活力的有效保障。

對於即將到來的2016年，嚴躍進預計，非限購城市首套房首付比例有望降至兩成。稅收方面，也有望迎來更大的優惠政策落地。

今年11月末全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。其中，住宅待售面積增加439萬平方米，再創新高。庫存持續走高對房地產投資也產生了直接的負面影響。

資料顯示，今年前11個月，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比前10個月回落0.7個百分點。


對此，中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，從11月份的房地產投資資料來看，形勢繼續不容樂觀，未來仍需刺激政策落地。

“在當前經濟增速放緩且面臨轉型之際，房地產行業的支柱作用再度被強化。外需低迷使得出口增長乏力，拉動經濟的另外兩駕馬車——投資和消費將發揮更大的動力。而房地產市場無論是對投資還是對消費增長貢獻占比都不容忽視，因此，住房消費受到政策的全面鼓勵。”張大偉說。

《證券日報》記者通過梳理發現，今年在整體宏觀環境壓力仍存的背景下，政府出臺一系列寬鬆政策促進房地產市場健康發展。包括降息降准、公積金政策多次調整以及42個城市取消限購令等政策“組合拳”，讓房地產市場在年末迎來回暖行情。

L型經濟狀態下，2016中國樓市前瞻

——分化嚴重，一線飆漲

中國經濟進入L型狀態

經濟學家最近預計，中國至少要到2018年才能扭轉下行趨勢，即至少明後兩年還要持續經濟增速調整。彭博新聞社最近調查12位元經濟學家的預測結果顯示，6人都預計2018年會是中國經濟走勢的轉捩點，另有5人預計要到2019年或者更久之後才會轉向。這意味著，中國政府要保住“十三五”經濟增長底線還面臨挑戰。上月中國國家主席習近平表示，從到2020年GDP翻一番的目標看，2016年至2020年經濟年均增長至少要達到6.5%。

中國統計局公佈的今年第三季度GDP同比增速為6.9%，前兩季度均為7%。三季度增速創2009年一季度以來新低，增速仍高於此前分析師預期。一些投資者對資料仍有懷疑。此前華爾街見聞文章提到，有研究人士指出，在9月固定資產投資和工業產出資料雙雙大幅放緩的背景下，三季度GDP超預期令人意外。

上述調查還顯示，經濟學家認為，中國的PPI和固定資產投資也還會經歷一段低谷。約64%的受訪者預計，已經連續45個月增長下滑的PPI要到2018年才能止跌回升。42%的受訪者預計，固定資產投資到2018年才會恢復升勢，另有同樣比例的受訪者預計得到2019年。

全球經濟與金融分析機構Roubini Global Economics LLC駐新加坡的經濟學家Daili Wang表示，其對中國經濟走勢拐點的預測是基於2018年推行市場改革，反復是衡量改革反對力量的晴雨錶，2017-18年的中央政治局委員換屆應該是鞏固當前領導者力量的臨門一腳。

與這些經濟學家相比，國內分析人士並沒有更樂觀，也預計中國經濟增速換擋會持續相當一段時間。國泰君安證券首席宏觀分析師任澤平本月初發表前瞻研判認為，未來中國經濟是L型，L型會有三到五年，目前還沒到談復蘇的時候。任澤平也在本月初提及，政策方面尚未滿足需要的政治經濟條件。其認為，現在中國已經進入政策落地試點期，當然離大規模的攻堅期還需要政治經濟條件，大致在明年，最晚2017年開始出現。屆時將決定未來五到十年，甚至三十年的制度基礎。

和經濟的持續低迷相比，中國樓市呈現出冰火兩重的分化景象。而地產行業在十年間一直是中國經濟的支柱行業。或許冰火兩重的地產現象，會對經濟低迷產生局部提振作用。

2015年樓市，分化嚴重

2015的中國樓市，分化現象極為嚴重。從資料上看，1-10月，全國新建商品住宅銷售面積同比增長7.9%，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市新房銷售面積的漲幅高達52%，而同期40大重點城市漲幅為23%。這僅僅體現了優質城市的房地產市場在復蘇，而對廣大三四線城市，人口甚至出現了負增長，對中央要求的去庫存，即便有銀行信貸政策和行政手段干預，大形勢依然沒有轉機。而北京、上海、深圳，由於新房庫存壓力小而人口增長快，供小於求而使得量價齊漲。

本輪大城市樓市回暖，而一線城市房價繼續飆升，是政策刺激的結果。2014年出現了2008年以來第一次銷量下滑，因此在政策層面出現了限購令解除、二套房貸款鬆動，連續降息的手段。2015年3月初的政府工作報告中，提出“支持居民自住和改善性住房需求”，去掉了“抑制投機投資性需求”的表述。表明了中央既鼓勵住房消費，又不提抑制投機投資。這種態度僅僅在2009年出現過。

3月底“330新政”出臺，降低二套房首付比例至四成，同時把二手房營業稅免征時間從5年下調至2年。“330新政”對一線城市，供求關係依然有利於賣方的北京上海一線城市有顯著利好，而對三四線城市影響甚微，甚至讓消費能力的人繼續離開三四線城市，而紮堆到一線城市的核心區域，大大推高了北京、上海、深圳核心區的房價，在這些城市，單價10萬元甚至20萬以上的房產項目已經不是新聞。二手房市場反應更加靈敏，以深圳表現最為例，11月二手房價的同比漲幅已經超過50%。而京滬深三地今年二手住宅成交量預計能達到去年的2倍。

5次降息4次降准之後，2015版“930”出臺——對非限購城市首付比例從30%下調至25%。但因為這個政策對限購的一線城市並不適用，“新930”政策也未能改變三四線樓市整體低迷的局面。預計到年底時，全國新建住宅銷售面積年度增幅為6.5%，其中40位重點城市增長20%，而40城市以外的發展中地區年增幅僅為3%。

2016年，大城市全面企穩

高盛投資研究部房地產行業分析師王逸12日在上海出席“高盛2015年大中華區峰會”時表示，房地產投資的持續減速以及土地出讓/新開工的同比下滑支撐了該機構對於2016年房價持穩前景的信心。今年前8個月的新開工面積/銷售面積之比降至6年低點，這應該支撐房地產價格在今年年內以及明年穩步回升。

“近期A股市場震盪、人民幣突然貶值以及經濟走勢疲弱再度導致房地產股遭到拋售，推動我們研究範圍內海外上市股票估值降至週期低點。”王逸稱。

但是，王逸也表示，中國房地產市場目前的供應面收縮已達到創紀錄的水準：住宅土地出讓繼2014年同比下滑34%之後，今年前8個月同比收縮了41%，大約相當於過去五年均值的一半；同樣地，新開工面積繼2014年同比下滑11%之後，今年前8個月收縮了17%。而另一方面，由於降息和政府放鬆了住房抵押貸款限制，今年前8個月交易量同比上升了7%。因此，各線城市的房地產庫存均呈下降走勢。

房地產投資的持續減速以及土地出讓/新開工的同比下滑支撐了2016年房價持穩前景的信心。2015年前8個月中，全國房地產交易量同比上升了7%，而且各線城市均呈普遍回升之勢。年初至今，曾在2014年經歷最大降幅的“一線城市”以及“其他二線城市”均實現了最強勁的交易量復蘇。

另一方面，投資活動在2014年放緩之後依舊非常疲弱。繼2014年雙雙下滑之後，今年前8個月的土地出讓交易量同比下降41%，新開工同比下降17%。因此，今年前8個月的新開工面積/銷售面積之比降至6年低點，高盛認為這應該支撐房地產價格在今年年內以及明年穩步回升。

2016年全國樓市依然會在艱難的去庫存過程中，但顯然，發達城市已率先復蘇。除一線城市的房價保持2015的高漲幅外，二線城市核心區域將會繼續帶動整體房價的上漲。這些城市的共同特點是基本面良好，新房存量低，人口增長穩定且年齡結構合理，二手市場發展成熟。二胎政策對二線城市的利好也將比一線城市明顯。排名前50-60位的重點城市，這些城市樓市已率先企穩，對開發商而言，預期明年大型房企銷售規模有望繼續提升。

一線城市仍將繼續領跑全國樓市，無論是短期還是長遠角度考慮，一線城市由於人口增長提供的穩定住房需求，同時土地供應有限，未來樓市表現仍將好於中小城市。

以一線城市北京為例，2015年北京單價十萬元以上高端住宅成交爆發，簽約套數達到了225套，而在2014年全年，北京僅成交24套。位於西三環邊的葛洲壩龍湖西宸原著項目，屬於典型的一線城市、核心區域、別墅稀缺產品，也是率先銷售證拿到25萬元/平米的豪宅項目。該項目全年簽約額預計達到30億元，是2015年新盤中最為搶眼的地產項目之一。

今年截至目前，北京土地市場成交100宗地塊，合計成交金額高達1920.77億元，突破了2014年全年創造的1916.9億元的歷史年度紀錄。由於土地市場的火熱，讓冬季房產並不安靜。仍以西宸原著為例，這個項目在12月加推了220平米平層產品。由於北京地價的高漲，導致開發商控總價的思路明確，戶型面積在200平米以上的舒適類產品顯得越發稀缺。開發商在冬季加推產品，思路依然是——一線城市，核心區域，稀缺產品，高售價，會有眾多買家青睞，這個特點在2016年會越發突出。

來自三四線城市的業績壓力並沒有讓千億房企碧桂園止步，碧桂園集團宣佈明年在昆明計畫開發6個項目，投資超過400億元，這意味著碧桂園的入昆計畫輾轉6年後才能得以實現。

碧桂園此前在雲南的佈局較少，與其他大舉進軍雲南的房企相比顯得較為審慎。對於大多數房地產商而言，雲南聚集了大量房地產商機，因此不少房企早已注鉅資在當地佈局，但雅居樂等一眾房企的旅遊大盤在騰沖、瑞麗等地銷售遇阻的情況，該區域風險仍然不容小覷。

碧桂園400億進昆

根據昆明當地官方消息顯示，近日昆明市委副書記、代市長王喜良會見了碧桂園集團西南區域總裁潘永卓。雙方就深化政企合作、推動項目進展事宜交換了意見。碧桂園集團明年計畫開發6個專案，投資超過400億元。

潘永卓對外解釋，今年7月，碧桂園集團在昆明設立全資子公司雲南碧桂園投資有限公司，全面統籌雲南區域專案建設。歷時短短3個多月，公司已經與昆明部分房地產企業項目簽訂合作協定，全面運營建設6個房地產項目。這些項目預計春節後開工，明年計畫投資超過400億元。

“碧桂園入昆明的計畫很早就有了，當時計畫建的是大型社區綜合體，但昆明當地所提供的支援以及商機未符合碧桂園的需求，最終合作不了了之。”雲南省國土部門相關人士向記者透露，他指出碧桂園這次進入昆明首先是城中村改造項目，屬於綜合體項目，體量較大，因此政府為了推動這場合作，提供了不少優質的開發資源。

據媒體報導，碧桂園入昆的消息最早始於2008年，當年7月，時任省委常委、市委書記的仇和會見了碧桂園董事局主席楊國強一行，稱碧桂園將在白沙河建設一個包括五星級酒店、商業中心、學校等配套設施在內的新型社區，可惜的是該計畫並沒有進一步推進。

碧桂園進軍雲南的首選之站放棄了昆明，隨後轉向曲靖。

曾參與碧桂園進入雲南計畫的房地產人士蔡先生認為：“昆明專案當時的開發前景對於碧桂園來看如同‘一塊肥肉’，他指出這幾年間碧桂園一直在昆明尋覓更優質的開發專案，而且以大體量的專案為主，但始終未得償所願。”

今年9月22日，昆明西山區投資促進局公佈近期工作進展報告指出，為進一步加快推進城中村改造工作，西山區投資促進局全力引薦碧桂園集團參與處於停滯狀態的29號一期城中村改造，碧桂園與29號一期城中村改造的社會投資人形成了較強的合作意向。

風險城市的隱憂

據碧桂園管理運營團隊一位相關人士透露，作為多年借助三四線城市土地紅利發展起來的房企，碧桂園對於這類城市的房地產開發前景有著更多的考慮，一二線城市的開發地位將會逐步提升，三四線城市的擴張勢頭將會放緩，而作為鞏固碧桂園長期發展戰略的一個重要基礎。

碧桂園本年度中期業績顯示，約20個一二線城市的合同銷售額佔據整個碧桂園上半年合同銷售額的50%，剩下100多個三四線城市的合同銷售額僅占48%。

這意味著，一直深耕三四線城市的戰略在貢獻僅不足半壁江山的業績面前受到較大的挑戰。

對此，碧桂園集團總裁、執行董事莫斌業績發佈會上再度強調，碧桂園要鞏固三四線城市，進軍一二線城市，未來將繼續增強一二線市場縱深擴展。碧桂園集團聯席總裁、執行董事朱榮斌稱，三四線依然是主戰場，我們發揮既有的優勢不會改變。

與此同時，今年碧桂園在土地獲取預算中專門撥出一半以上的款項用於加強一二線城市部署。

隨著集團公司的戰略調整，在昆明這樣的城市，碧桂園的謹慎開發不無道理。

雲南作為旅遊大省，昆明、騰沖等地區吸納不少房企豪擲鉅資進駐。據悉，世紀金源集團斥60億元鉅資，打造總占地面積近3800畝的騰沖世紀城；奧宸地產打造了1100畝純美南加州風格建築的納帕溪山；旅遊地產巨頭雅居樂斥資200億元，在高黎貢山腳下規劃面積超過33000畝的雲南原鄉項目等。

“雲南的大盤危機一直在潛伏，而且與該區域的旅遊資源開發進度不對等，對於房企而言，過於大體量的佈局會製造不少的危機。”雲南本地開發商曾先生分析，目前雲南的旅遊資源只開發了不足三成，但房地產大盤佈局卻快速擴張，這一方面充滿著商機，但同時也有不少泡沫，該區域的去化能力較弱，開發商要迅速回籠資金的難度較大。

浙江省社科院社會學研究所范曉光博士曾向媒體分析，海南通過國際旅遊島的概念吸引投資客，而雲南除了旅遊休閒之外只能依靠邊貿等配套設施的搭建來吸引投資客，相對來說，雲南很難在短時間內聚集大量的客源。投入鉅資開發的各大開發商應避免快速開發、快速銷售的傳統房產模式，而是要通過一個完整的產業地產開發週期實現其開發模式的升級。

12月15日，以“跨界整合，求變前進”為主題的中國休閒度假地產高峰論壇在北京舉行，嘉賓共同探討旅遊地產的發展創新模式。　　中新網12月16日電 2015年，是我國休閒旅遊度假地產升溫變革的一年。隨著旅遊度假時代的到來，房地產與旅遊的需求互相疊加，旅遊地產的需求強勁。而在機遇與挑戰中，休閒旅遊度假地產無論從產品、開發模式還是行銷方面，都將面臨著轉型和升級。

　　為此，在CIHAF第17屆住交會舉辦之際，以“跨界整合，求變前進”為主題的中國休閒度假地產高峰論壇在北京舉行。會上，線上旅遊行業大佬、國內旅遊研究機構專家、風投資本家、休閒度假地產企業等，就中國休閒度假地產發展現狀及趨勢，已經中國休閒旅遊地產行業創新模式、品牌行銷戰略等話題展開討論。

　　跨界與整合 旅遊地產內生求變

　　全國房地產已經進入“白銀時代”，但旅遊行業的投資勢頭強勁，全國排名前5位的房地產企業加快佈局旅遊產業，主要投資旅遊綜合體、旅遊度假區、高星級酒店等大型旅遊項目。據中國社科院旅遊研究中心秘書長金准分享，2014年，全國10億元以上的在建旅遊專案有1749個，實際完成投資4402億元，投資額50億元以上的在建旅遊專案有341個，實際完成投資1791億元，投資額100億元以上的旅遊項目有165 個，當年完成投資1013億元。

　　會上嘉賓分析表示，更深入的跨界與整合才是旅遊地產發展的新方向之一。未來應該盤活旅遊地產資源，而不是大量閒置。如繼續走粗放式開發將被市場淘汰，而適應環境、不斷創新的地產才能活下來。

　　而在並購頻繁上演的酒店行業，創新與求變也在悄然發生。據華美酒店顧問機構首席知識官趙煥焱介紹，2014年全國12803家占94.02%的星級酒店虧損59.21億元，超過1999年虧損57億元，成為有記錄來的最大虧損年。而像港中旅維景酒店推出的“一次婚禮，終身服務”、長沙運達喜來登酒店採取客人下飛機後在汽車上辦理入住手續等創新服務與行銷方式，在給傳統酒店帶來新的變化。

　　資本與創新 旅遊休閒產業新生代

　　公開資料顯示，今年上半年，我國旅遊休閒業逆勢上揚，呈現旅遊消費和投資兩旺的良好態勢。旅遊消費總額創歷史新高，旅遊投資繼續保持高速增長，入境旅遊繼續回升。上半年國內旅遊人數達20.24億人次，同比增長9.9%。國內旅遊消費1.65萬億元，增長14.5%。同時，今年前三季度，全國完成旅遊投資5502.9億元，同比增長29%。

　　旅遊不僅是消費熱點，也是投資熱點、出口熱點。據估算，未來三年，中國旅遊直接投資接近3萬億。而且旅遊項目投資的帶動性強，按照1比5的帶動係數，未來三年將帶動15萬億以上的綜合投資。

　　在互聯網大時代下，如何能形成創新點，包括資源分享、市場滲透、資訊融合等，來提高商業思維與模式的轉變，滿足更加多元化的需求才是旅遊地產發展的關鍵。

　　現場，暢遊新媒創始人&CEO李陽表示：“跨界整合、+互聯網是旅遊企業在新常態下行銷傳播的必經之路，360度從心行銷的生態圈會給企業帶來持續的產品銷售動力。”

中國休閒度假產業聯盟成立

　　據悉，本次論壇由國內第一旅遊新媒體暢遊新媒聯合中國房地產報舉辦。本次活動的主辦方暢遊新媒是一家專注於為旅遊行業的全案型新媒體公司、旗下旅界、愛豆旅行、悅住等新媒體平臺彙集了高端的旅行人群、旅遊行業分析人士、旅行達人、旅遊體驗師及活躍度極高的大眾旅遊愛好者 。

　　同時，暢遊新媒牽頭籌備成立中國休閒度假產業聯盟，本聯盟定位為休閒度假產品的投資運營企業的資源分享平臺，參與企業將在行業分析、專案投資、產品設計、運營管理、人才培養等多個方面共同輸出智力、分享資源、協作共贏。聯盟由國內十幾家旅遊企業發起成立，並由暢遊新媒作為秘書單位，以開放的心態接受已經有休閒度假實體專案，並尋求創新與資源整合的企業一起參與。聯盟會不定期形成行業研究報告，並組織研討會和資源對接會，力求推動中國休閒度假產業的發展。(中新網產經)

據報導，受一系列利好政策影響，今年北京樓市明顯回暖，但成交火熱的背後卻是新房供應量日漸萎縮的現實。媒體報導，今年北京商品房住宅供應量僅4萬套，創下十年來最低水準。

資料顯示，截至昨天，如果剔除保障房，北京新建商品房住宅供應量為40085套，只占到去年全年供應量的53%，創下近十年以來最低水準，但成交量卻高於去年。

從市場未來預期看，北京的純商品房住宅供應量也處於下降趨勢。截至昨天，今年北京土地市場共成交47宗商品房住宅用地，總面積為836萬平方米。有分析指出，地塊中包含多種配建，實際商品房住宅用地合計只有280萬平方米，未來能夠供應形成的商品房住宅只有20000多套。由於新建商品房住宅供應量減少，北京樓市將進入存量房階段。

縱觀全國樓市，一方面，“樓市去庫存”正在被前所未有的重視，另一方面，北京上海這樣的一線城市已經進入或者早就已經進入存量房階段，樓市冰火兩重天，區域分化加劇。在這種情況下，相應的政策也不可以“一刀切”，要更有針對性，供需兩端發力、分而治之才是解決之道。

12月14號召開的中央政治局會議，再次重點討論樓市去庫存，以致業內猜測樓市去庫存可能會成為今年中央經濟工作會議重要內容。媒體報導，住建部等部門，已在醞釀多項“樓市去庫存”的技術手段，並將其提交中央經濟工作會議討論。

而在北京上海等一線城市，除了新建商品房住宅供應量日益減少，今年以來凸顯的結構性矛盾也值得關注。資料顯示，北京11月單月的土地成交創歷史記錄，成交土地19宗，成交額高達561億元，10月豐台區拍出的一塊地部分樓面價格高達7.5萬/平方米；上海，11月25號拍出的樓面價達到4.9萬元/平方米，次日又現“地王”……業內人士指出，一線城市未來將出現兩大特點：一是供應減少，二是豪宅化。

在一線城市，大量普通住宅豪宅化，剛需人群無力承擔動輒9、10萬甚至15萬每平方米的價格，在投資投機需求已經基本退出市場的情況下，這部分房源同樣面臨過剩的風險。

樓市的穩定對於我們的經濟轉型調整意義重大，針對樓市區域分化的日趨嚴重，針對不同城市的特點，政策的發力需要更加細分和精准。

關於這個話題，經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭作出評論。

經濟之聲：今年北京上海等一線城市樓市明顯回暖，但成交火熱的背後供應減少也是不爭的事實，同時，下半年房地產市場繞不開的關鍵字是“地王”，在三四線城市庫存持續承壓的同時，一線城市陸續天價成交的地塊也引人關注。供應減少加上豪宅化，您對一線城市樓市的情況如何判斷？

楊紅旭：一線城市需求旺盛，但土地資源稀缺，有限的宅地供應多數偏向於豪宅化，這樣就會導致未來一線城市的房價依然強勢。從中長期來看，價格還會繼續上漲，而且豪宅所占的比重會進一步上升。這樣就使市場兩極分化，一方面高端市場的比例增加，另一方面中低端的項目會減少。一部分中低端的需求可能要跑到遠郊或者購買政府保障類的產品，另外一部分鋼需中小戶型追求者將會進入到二手房市場。所以，新房趨於高端化，價格也趨於上漲，這是一線城市樓市的量價走勢。

經濟之聲：一線城市這種高端化未來會不會也會面臨過剩的風險？

楊紅旭：長期來看是沒有必要擔心的。市場有一個自我調節的機制，當供應量持續增加之後，其中有的專案就賺不到錢、甚至虧損。但是短期來看確實有隱憂，比如北京，過去2年，尤其是今年下半年，高價地特別多，四環、五環樓面價達到5萬元左右，甚至以上。有人測算，北京市未來幾年將有50個項目的單價達到10萬+的水準。這麼多豪宅專案同時入市，而北京市場的高端需求有限，會使這類項目的銷售週期進一步拉長，企業想賺錢的難度係數是比較大的，或者賣的比較慢、或者賣不動，盈利的前景並不容樂觀。但是，因為很多企業在三四線城市沒法拿地，它只能在一線城市搶地，這也是區域分化帶來的一種扭曲的市場格局和結果。

經濟之聲：未來針對一線城市的樓市政策應該包括哪些內容？

楊紅旭：三四線城市庫存高，可能還會有新政出來，進一步刺激需求。但是一線城市價格比較高，尤其是今年深圳價格狂漲6、7成，上海漲了30%，北京漲了10%-15%了。在這種情況下，一線城市的限購不會放鬆，房貸優惠也不會有很多。在未來一段時間新出臺的政策當中，不會包含一線城市，一線城市繼續保持目前的偏緊的調控態勢。

經濟之聲：再來關注部分二線、主要是三、四線城市的情況，這些城市的去庫存成為近期關注的最大熱點之一。在供給側改革的背景下，明年針對這些城市去庫存、穩定市場的政策還有可能會從哪些方面發力？

楊紅旭：第一，少建安置房、保障房，讓地方政府爭取收購一些存量房用作安置和保障。第二，針對農民工市民化，地方政府應該在戶籍制度改革、住房制度改革、宅基地流轉等方面加快改革力度，使這些農民工能夠更好的、更有條件去中小城市購房、落戶。第三，還要看一些短期政策，我認為信貸還可以進一步放鬆，還有進一步加快公積金證券化的推進進程，另外財稅還可以進一步放鬆和降低成本。

美聯太古城六年來首開新舖

樓市前景不明朗，成為代理行逆市搶租一線舖的良機。美聯物業鰂魚涌太古城華山閣分行昨天開張，為該行6年來再度在太古城開新舖，市場估計月租約12萬元，較高峰期便宜40%。美聯集團（01200）表示，未來將爭取新盤供應重鎮及龍頭屋苑優質位置搶舖。至於美聯的對手中原地產亦集中在新落成屋苑「插旗」，以搶奪市場佔有率，其中今季中標的兩個東涌昇薈舖位，每個月租達20萬元。

月租低高峰期40%

時隔6年，美聯物業昨天在太古城再度開舖，新舖位於華山閣P16號，建築面積約1000方呎，該行住宅部行政總裁布少明表示，新舖位置優越，要等行家退場才可以承租，笑言「都等咗個位十年八年」，而集團未來將在龍頭屋苑的優質位置搶舖，直言現時樓市逆轉，為搶租優質舖位的好機會。

除在龍頭屋苑增設分店外，布少明指出，明年新盤持續主導市場，美聯將在新供應及入伙盤較多的地區，如將軍澳、元朗、屯門及東涌等增加據點，但會縮減部分地點不理想及租金高的舖位。他透露，現時有兩個舖位的租金仍在洽談中，如未能成功「傾掂數」減租，則打算縮減該兩個舖位。

美聯兩公司發盈警

消息透露，美聯新租用的太古城舖位，月租約12萬元，有代理指出，該舖位在2013年高峰期月租可達20萬元，今次美聯的租金較高峰期便宜40%。消息指出，該舖位的舊租戶為世紀21。美聯物業董事歐沚軒表示，在加息壓力下，港島區樓價將跟隨大市調整，短期調整幅度僅為個位數。

美聯集團和美聯工商舖（00459）昨晚先後發出盈警，其中美聯集團預計全年業績按年比較將會由盈轉虧，該行指出，本港住宅市場交投量下降，加上中港代理市場競爭激烈，令經營成本增加，該集團今年首11個月錄得約7500萬元虧損，預計全年將會錄得虧損，去年全年純利則為6400萬元。美聯工商舖則表示，去年錄得3970萬元純利，惟今年全年則可能近乎收支平衡甚至處於潛在虧損狀況。

中原攻新落成屋苑

至於另一地產代理龍頭中原地產，未來亦會在新落成的屋苑開舖，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，集團明年將持續擴充，不會「放過」新落成的屋苑，今季新簽有10間新分行，強調「唔會輸蝕」，繼續搶市場佔有率，但在市況未明朗下，集團會「以靜制動」，不會盲目開舖。他透露，其中5個舖位在新界區，包括1個粉嶺龍頭舖及昇薈2個舖，該3個舖位月租都達20萬元。


美聯盈警 首11月蝕7500萬
(經濟)

美聯集團（01200）發盈警，料今年全年業績將轉盈為虧。美聯表示，至今年首11個月累計虧損7,500萬元，料全年業績將錄虧損，去年全年則錄得6,400萬元盈利。據美聯中期業績公告，公司上半年盈利逾3,200萬元。

美聯解釋，今年虧損受累於香港住宅物業市場銷售活動交投量下跌，及中港物業代理行業競爭激烈，令經營成本增加。

受美國加息消息影響，二手市觀望情緒濃厚，市場僅錄零星成交，其中馬灣珀麗灣1房單位以400萬元易手，重回1年前水平。

優質海景戶 大減60萬

美聯物業分行經理曾金強透露，馬灣珀麗灣12月暫錄約7宗成交，其中17座高層K室，實用面積378平方呎，屬於1房間隔，而且可望開揚海景及青馬橋景，屬於優質單位之列，業主原本叫價460萬元放盤，有見近日樓市氣氛轉弱，加上難得有實客出價洽購，於大幅減價60萬元，以400萬元易手，呎價約10,582元，與去年底造價相若。

將軍澳城中駅 呎售11290

其次，將軍澳城中10座低層A室，實用面積651平方呎，屬於3房間隔，業主放盤多時，8月份高峰期叫價805萬元，惟近期二手轉靜，業主接連減價70萬元，昨日以735萬元易手，呎價11,290元，重返今年首季水平。

另外，受兩大新盤貼市價推影響，元朗區連錄數宗二手減價個案，其中尚悅11座中層F室，實用面積356平方呎，業主於2012年以約355萬元購入，原叫價420萬元放盤，近日減至382萬元易手，持貨3年帳面獲利約27萬元，扣除釐印費及代理佣金等雜項支出，實質微利離場。

另外，市場消息透露，一名上車客原本計劃以340萬元，洽購嘉湖山莊兩房單位，惟預計銀行加息在即，擔心未能通過壓力測試，因而臨場押後入市決定。

政府近年推地，屢屢遭到市場司法覆核影響，明日截標的屯門第56區掃管笏路住宅地亦不例外。中原測量師行執行董事張競達表示，地皮正面對司法覆核，加上中標發展商須負責斜坡維修保養、保育等，不明朗因素增加，影響發展商入標意慾，尤其是中小型發展商，未必願意和可以承受相關風險，亦不排除政府會推遲截標。

屯門第56區掃管笏路住宅地，地盤面積73,195方呎，可建總樓面為263,503方呎。張競達表示，項目屬中低密度發展，預計主要興建分層單位，景觀料會以山景為主，地皮估值可參考數月前批出的管翠路及掃管笏路兩幅鄰近地皮，預計每呎樓面地價約4,500元，地皮總值約11.8億元。

元朗商貿地發展潛力高

同日截標元朗東頭工業區宏業西街與康業街交界商貿地，佔地約99,524方呎，可建樓面約497,620 方呎。張競達表示，地皮往來西鐵朗屏站僅數分鐘步程，交通方便，現時區內工廈仍主要作傳統工業用途，地廠多從事工業相關行業，如汽車維修等，是次招標地皮具支援區內工業的元素。

他說，目前區內商業元素有限，但近年元朗區不斷發展，陸續有新屋苑、商場落成，帶動人流提升，是次地皮鄰近有多個住宅發展項目，包括近期熱銷的世宙，亦有多個全新盤部署推售，料該帶未來有機會逐步轉型，商業元素增加，地皮的發展潛力可看高一線。估計地皮每呎樓面地價約3,000元，總值約14.9億元。

高銀地產（0283）昨日公佈，董事會獲主席兼公司控股股東潘蘇通告知，他一直在考慮所接獲多間金融機構就有關可能私有化的建議。潘蘇通已告知，已決定不會私有化，並在6個月內不可再提相關要約。因此，自今年3月17日開始有關可能私有化之要約期間於昨日截止。該股自本月8日下午停牌，停牌前曾漲30%，報7.8元，並將繼續停牌。

香港置業資料研究部昨日表示，在一手私樓註冊倍升的情況下，土地註冊處最新資料顯示，整體物業(包括一、二手住宅、一手公營房屋、工商舖及車位)買賣註冊宗數本月暫錄（截至15日）約2,450宗，相比上月同期的約1,872宗暫按月回升約30.9%，預料全月有機會重上逾5,000宗水平，連升2個月。

註冊量大升逾倍

港置高級執行董事伍創業稱，由於11月有多個大型新盤登埸，發展商開價越趨吸引，並提供大量優惠，成功令購買力聚於一手，帶動本月物業註冊量有回升跡象。

該行資料研究部指出，住宅物業註冊明顯較上月同期優勝，暫錄約1,975宗，按月升51.6%。當中，一手私樓註冊量暫錄約1,043宗，較上月同期的約476宗大升119.1%；註冊額更按月急升約188.4%，暫錄約105.2億元，明顯多於上月同期的約36.5億元。

至於二手同錄升幅，註冊暫錄約932宗，與上月同期的約826宗按月暫升12.8%。不過，該行預料二手註冊量之升幅將於本月餘下時間逐步收窄，料數字將與上月相若，故實際二手成交仍然偏淡。

非住宅表現遜大市

不過，非住宅註冊表現則與住宅物業註冊呈相反，暫錄約475宗註冊，按月同期暫跌16.5%。

近年，台灣房地產市場的打房政策，讓手中擁有資金又確信房地產是增值最佳獲利商品的投資者，將資金轉往海外房地產進行投資。

過去大家鎖定的焦點是日本、馬來西亞等地，在房地產業者帶領下，這些區域房市發展的確相當風光，但是，目前這些區域「甜蜜投資滿足點」已趨近飽和，亞洲資金開始將焦點鎖定到各項發展條件都不錯的柬埔寨金邊市。赴柬埔寨投資房地產，已成為近來台灣房產投資的熱門新標的，打著每年至少10％的投資報酬率，加上低稅賦與經濟前景的優越條件，讓許多投資人趨之若鶩地擠進柬埔寨房地產。

官方看好柬埔寨GDP發展，台資企業搶進

亞洲開發銀行2015年3月24日於金邊辦事處召開記者會，會中表示看好柬埔寨景氣成長，並為鄰國及區域國家中，GDP增長速度最快。所公布之《2015東盟發展展望報告》預測2015年柬國經濟成長率可達7.3％，2016年可達7.5％。

作為東協貿易核心的柬埔寨，同時也是東協內投資管制最少的國家，柬國政府不僅歡迎外商投資，還提供31國關稅優惠政策、全面美元流通、人口高紅利以及高達10％以上的房產投報率，都是柬埔寨獨有的投資亮點。對此，國內的金融業者如第一銀、國泰世華、兆豐銀、合庫、台企銀、玉山銀、上海商銀等七大銀行，也早一步進場積極布局。

柬埔寨房產分為(1)永久產權、(2)有年效產權

柬埔寨2010年4月通過《外國人私有房產權法》，外國人購買當地房地產受到法律保障，柬埔寨政府允許外國人憑護照，購買2樓或以上的集合式高樓住宅。要注意的是，柬埔寨房產分為(1)永久產權(free hold)、(2)有年效產權(lease hold)，永久土地房產證類似於台灣的所有權狀，是永久權且政府掛保證；而有年效產權則泛指99年土地租約，這是開發商給的權狀，不是國家發出的，未來，政府有權收回產證，這點需要留意。

5萬外國人常駐，租賃、置產鎖定高檔住宅大樓

據柬埔寨外交部統計，目前約有5萬的外國人常駐金邊，除台灣人外，其餘大部份來自中國、韓國、日本、美國、新加坡、馬來西亞和菲律賓等幾個國家，他們多是長期定居柬埔寨的工作者及投資者，這些經濟實力優渥的買家及租客，大多都選擇購買或承租公寓住宅，此類建物型態成為金邊當地迅速竄起的當紅產品。

這些外派於金邊市的外國人基於地域文化因素，很重視工作之餘的生活環境及居住品質，多會選擇符合他們居住習慣的產品，一到二房擁有良好設施及管理的住宅大樓最受歡迎。根據21世紀不動產的調查，目前位於金邊市中心的住宅大樓，房價年漲幅上看約15％，吸引更多投資者進駐。

「THE VIEW」金邊市蛋黃區，酒店式管理「豪華產品」

和新建設?禮富開發在金邊市推出「THE VIEW」建案，引起市場注意，該公司表示，「THE VIEW」位於金邊市的蛋黃區，近鄰日本永旺集團斥資新台幣60億落成的永旺百貨及六星級索菲特酒店，是金邊市外國人最多的區域。「THE VIEW」產品規劃為一到二房格局，適合低總價的投資哲學。據21世紀不動產實地訪查統計，周邊一般等級住宅租金行情，一房約1500美金(約新台幣5萬)，二房約2500美金(約新台幣8萬)，整體投報率可達10％。

和新建設?禮富開發則指出，相較於區域內的一般建築產品，「THE VIEW」高層建案，在區域內屬於「豪華產品」，酒店式公寓管理讓產品附加價值提升，當然也帶動未來租金的上揚，進而提升租金的投資報酬率。

美國11月新屋開工年率上揚10.5%至117.3萬戶、創9月(120.7萬戶)以來新高，優於市場預期的113.5萬戶；營建許可上揚11.0%至128.9萬戶、創6月(133.7萬戶)以來新高，遠優於市場預期的115.0萬戶。10月新屋開工年率自106萬戶上修至106.2萬戶。

2015年11月獨棟新屋開工年率自10月的714,000戶上揚7.6%至768,000戶、創2008年1月以來新高。其中，美國科技業重鎮西部地區新屋開工年率月升幅達15.1%、表現最優。飽受油價下跌的中西部地區新屋開工年率年減0.9%(月減4.4%)、表現最差。

11月公寓式住宅(瞄準租屋市場)開工年率自10月的33.7萬戶勁升18.1%至39.8萬戶、創9月(45.5萬戶)以來新高。今年6月的51萬戶開工年率創1986年8月(52.7萬戶)以來新高。

美國11月住房相關費用年增率(3.2%)平2007年12月以來最高水準。2015年第2季美國自有住宅率報63.4%、創1967年以來新低，第3季小幅反彈至63.7%。

美國最大住宅營建商D.R. Horton Inc(見圖)16日上漲2.54%，收32.26美元；今年迄漲幅達27.56%、有望創下連續第7年收高的紀錄。美國第二大建商Lennar Corp 16日上漲2.58%、收50.49美元；今年迄漲幅達12.68%、有望創下連續第7年收高的紀錄。