當「少子化」成社會必然的趨勢，建商也有其因應之道。冠德（2520）指出，未來將不再推豪宅，產品線主攻25~45坪小宅市場，興富發（2542）今年推出建案，僅規劃25~35坪規格；鄉林（5531）也強化「客戶變更」服務，坦承「減少隔間」是最大宗的變更項目。

台灣家戶人口數逐年下降，根據內政部統計，1991年時，家戶人口數平均值約4人（3.94人），當時公寓大廈4房產品蔚為主流，至2011年，家戶平均人口數降為3.29人，去年家戶平均人口數，則已下修為2.77人。冠德建設總經理洪錦欽說：「晚婚、不婚、少子化，儼然是社會潮流，新的建築也必須有所變革。」
以冠德為例，洪錦欽說，未來將不再興建豪宅，將以25~45坪、2~3房產品線為主，換句話說，冠德位於信義計畫區的豪宅案「興雅BCF」，將是該公司最後1筆豪宅案。

每戶下修為2.77人
今年冠德在新北市三重區、新店區共3預售案，全規劃在25~45坪間產品，預計第4季推案。瞄準小宅市場，興富發今年包括中南部的新推案，也將排除大坪數規格，鎖定25~35坪產品。
鄉林建設副總經理林昌智指出，家戶人口數下降，反映在購屋行為，民眾對於空間格局，有「房間數少」、「高複合功能」及「生活休閒化」的偏好。林昌智說：「近來包括『山海滙』、『玉川』，約有4成客戶提出客變要求，包括減少房間數、擴大更衣室或是視聽室等。」鄉林也不排除朝此趨勢，規劃未來建案。

建商都很關心「台灣房市何時落底？」財金文化事業集團董事長謝金河昨（17）日在台中市建築經營協會「大師講座」上指出，台灣房市從高峰反轉下來，「能否止跌，要看成交接手率」，目前處於無量的多空僵局，呼籲政府對房地產政策要重新思考，「房市長期處於低迷，對台灣經濟將是重大傷害」。

同時，他也呼籲新政府改革租稅環境，如暫緩調高遺產稅、重新思考股利併入所得稅等；以及鼓勵台商投資台灣，將是扭轉台灣命運的關鍵。

謝金河昨日以「2016全球經濟大趨勢」為主題應邀演講時指出，中國大陸過去經濟成長率突飛猛進，大量吸走台灣的資金與人才；不過，隨著大陸近年來經濟成長率不再，愈來愈多台商返台投資，原本想進軍大陸的台商也開始重新思考，「台灣固本培源應該從今年開始，新政府要重新找回台灣經濟主體性，鼓勵台商投資台灣，但也要優先改革台灣稅制」。

謝金河表示，日本進入負利率時代、油價跌破30美元，種種不利因素都讓全世界對經濟走勢看法悲觀。他說，未來任何產業都要朝創新價值發展，以房地產為例，「建商要推出具稀有性、差異性、讓人愛不釋手的產品，創造價值」。不過，他強調，春節過後，台灣股市逆勢開紅盤，種種跡象似乎顯示，政黨輪替後氣運已改變、有換手氣的正面意義。

財政部台北國稅局表示，為改善現行不動產交易稅制缺失，健全不動產稅制，自2016年1月1日起，個人交易2016年1月1日以後取得，或2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內的房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(下稱房屋、土地)者，必須按照新制課徵所得稅。

該局說明，新制對於國內個人不動產交易因持有期間不同，適用稅率從15％至45％，但符合下列各項條件，課稅所得400萬元以內者，免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10％課徵所得稅：

1、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
2、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地交易所得優惠稅率規定。

該局舉例說明，李太太2016年9月1日購入Ａ自住房地，成本1,500萬元，於2025年5月30日出售，售價2,600萬元，取得、改良及移轉的費用150萬元，土地漲價總數額150萬元，如符合自住房地租稅優惠適用條件，其應納稅額計算如下：

課稅所得＝成交價額2,600萬元－成本1,500萬元－費用
150萬元－土地漲價總數額150萬元＝800萬元
應納稅額＝(課稅所得額800萬元－免稅額400萬元)×10％
稅率＝40萬元

該局提醒，新制自住房地租稅優惠有關設籍及居住連續滿6年適用條件，係指交易該房地前，個人或其配偶、未成年子女符合於該房屋辦竣戶籍登記、持有並居住該房屋連續滿6年，如僅有其「成年子女」設籍於該房屋，因不符合前開條件，將無法適用自住房地租稅優惠。

非都市土地使用管制規則係依據區域計畫法第15條第1項授權規定，作為實施非都市土地使用管制之依據，並於2001年3月26日新增土地使用分區變更專章，主要為非都市土地申請開發許可之程序規定，其後並就該專章進行部分條文修正共計4次。本次係配合行政院於2014年10月2日同意國家發展委員會所報「打造產業綠色通道－產業用地利用管理制度檢討及改善方案」針對非都市土地辦理使用分區變更案件之水土保持計畫審查時機調整之要求，並連同其他不合時宜及應修正部分，一併納入檢討修正。為利後續執行，內政部營建署5次邀集中央相關部會及直轄市、縣(市)政府研商後終獲共識，修正草案刻正報請內政部法規委員會審查中。

內政部營建署表示，本次非都市土地使用管制規則土地使用分區變更專章修正(草案)方向，主要有4大重點：

一、將非都市土地辦理使用分區變更案件之水土保持計畫審查時點改於土地異動登記之後，解決目前土地異動為可建築用地後，申請人為實施開發建築及相關管線設施埋設，常再有水土保持或整地二次施作之不合理情形，使開發許可後之水土保持或整地排水與開發建築，申請人能整體規劃進場施作。

二、修正開發案於獲准開發許可後限期開發之規定，避免發生土地異動登記後申請人遲不進場開發，反待價而沽衍生土地使用無效率問題，爰明定申請人應於取得開發許可後1年內申請整地排水計畫或水土保持計畫，並應於10年內或展延期限內完成開發使用，否則原許可失其效力。

三、明定開發許可廢止或失效後，已異動之土地使用分區及使用地處理規定，特別針對已完成使用或已取得建造執照尚未取得使用執照之土地，為避免原作為土地使用管制之開發計畫因廢止導致欠缺土地使用管制依據，造成土地使用管制問題，故限期1年或展期期限內提出使用分區或使用地變更之申請，否則將依編定前土地使用性質辦理變更或恢復開發許可或開發同意前原土地使用分區及使用地類別。

四、明定經核發開發許可或開發同意案件之開發計畫書圖遺失後處理方式，解決早期因書圖文件保存方式並未電子化，致生已獲准開發許可或開發同意案件之計畫書圖因故遺失後，其土地後續如何進行管制或開發建築等疑義。

內政部營建署表示，此次非都市土地使用管制規則土地使用分區變更專章修正(草案)內容，將使開發許可後之水土保持或整地排水與開發建築能整體規劃進行施作，並針對開發許可廢止或失效後已完成異動登記之土地處理、開發計畫書圖遺失後之補救等實務問題，明定其執行方式規定供直轄市、縣(市)政府有所依循。此外，此次修正開發許可後限期開發規定亦可遏止非都市土地藉由開發許可養地牟利之不當情形。上述修正草案內容將俟內政部法規委員會審查完竣後，儘速辦理法制作業發布實施。

財政部統計處昨（17）日公布105年1月全國賦稅收入統計，總金額達1,331億元，年減0.7％。1月土增稅僅66億元，較去年同期減少42億，大減38.8％，徵起件數年減30.1％，同步創下101年來新低。

統計處副處長許瑞琳表示，1月土增稅收下滑主因，是受到房地合一新制上路前及土地公告現值調整因素影響，民眾趕在去年12月底前完成交易，導致1月土增稅66億元，與去年12月236億元相比有明顯落差。1月徵起件數也從去年12月的逾11萬筆，大幅滑落至4萬6,344件，雙雙改寫近4年新低紀錄。

由於權利金、薪資等所得扣減稅款增加，及節能補助等短期刺激經濟措施，帶動國內消費增加，1月綜所稅、營業稅各增加16億元，關稅部分也有13億元增長。

貨物稅部分，1月實徵淨額達135億元，小增0.5％。元月進口車交易市場活絡，使得車輛類稅收成長22.4％，其中進口車貨物稅收成長近1倍，國產車則比去年同期減少了9億元。營所稅衰幅最大，主因去年同期補繳稅款基期高所致。

許瑞琳指出，今年稅收目標為2兆949億元，較去年稅收總額少400億元。不過在去年GDP成長率不保1、主計總處下修今年經濟成長等因素干擾下，預估營所稅及綜所稅多少會受到影響，今年土增稅收預期目標也下調至976億。

針對南台震災及土壤液化問題，是否會擔心進一步影響未來土增稅徵收情況，許瑞琳表示，目前仍未做相關評估，需要再觀察。但許瑞琳說，從1月稅收金額來看，已超過預期目標，是好的開始，後續要達成全年稅收目標，還要更努力。

另統計處公布104年全年實徵淨額，經修正後，去年總稅收為2兆1,349億元，超徵金額達1,877億元，創下歷史新高，且連兩年超徵逾千億。

去年各行庫房貸呈現整體小幅下滑趨勢，彰化銀行則逆向思考，認為今年並不看淡房市，預計該行房貸業務今年可有1∼3％的成長目標，相較其他行庫預估房貸業務零成長或小幅下滑，顯得格外樂觀。

彰銀指出，主要是以三大支柱來帶動房貸業務，第一是「以自用型客戶為目標客群」，加強辦理無自用住宅貸款，以降低資本計提的壓力。

第二是「承辦各項政策性房貸」，配合政府政策，協助民眾減輕利息負擔並落實政府「住者有其屋」的政策；第三則是「加強辦理財型房貸」，由於今年上半年房市未有明顯的復甦訊號，因此房貸業務仍以理財型房貸為主。

包括彰銀在內，多數銀行主管認為，在台南強震過後，買方更會重視防震的重要性，對於中古屋換房買氣提升仍有些許助益，對今年房市並不悲觀。

華南銀行去年12月底房貸餘額3,928億元，較前年底衰退0.1％，主要是房價呈緩步下滑，自住客持觀望心態，買賣雙方無共識交集。華銀預計，今年房貸餘額預計與去年持平，大約僅成長0.05％。

臺銀認為，隨政府實施各項房市調控措施及房地合一稅制完成立法，房市將逐漸回歸理性與基本面，自住（首購、換屋）型與長期置產型需求成為市場主力，預期今年房貸餘額應持平，較無成長空間。

土地銀行內部評估，房市進入盤整期，交易量能明顯萎縮，整體房價已處高點，市場普遍預期房市將反轉向下，房價也面臨修正，為衡酌房貸授信風險及利率下跌趨勢，今年房貸餘額預計持平。

合庫金控董事長廖燦昌指出，今年房市景氣不會很冷，而是慢慢降溫，而且是「溫和降溫」，不會像霸王寒流一樣猛烈降溫，且不會下雪，但房市降溫，也連帶影響房貸餘額，合庫現在每月房貸攤還約100億元，只要每月新增房貸未達100億元，房貸餘額就會衰退，因此小幅衰退可能難免。

但他也強調，會持續找尋優質、自用客戶，像是青年安心成家購屋優惠貸款就是其中之一。

去年購屋比達近4成

小資成家
在0206震災過後，老屋耐震力成為民眾最關心的議題，房仲業者分析去年實價登錄數字發現，寸土寸金的台北市，屋齡10年以內的購屋比近4成，為最大宗；其中以屋齡31~40年的物件，均價最低，台北市電梯大樓與公寓價差至少2成來看，小資族想在台北市圓成家夢，只得屈就高屋齡公寓。

根據2015年實價登錄所揭露的成交價量，台北市依照各屋齡區間，交易量佔比最大的是10年內的新古屋，購買比例約39.9%，而屋齡31年以上老屋交易量佔比約3成，其中24%的人，選擇購買屋齡31~40年的物件。

大樓公寓價差2成
台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，31~40年房屋均價每坪55.6萬元，為各屋齡區間中最便宜的價格帶，因此獲得購屋族青睞。
入主台北市，若口袋不夠深，除了「挑舊避挑新」，專家建議還是得從公寓產品著眼。太平洋房屋分析台北市電梯大樓與公寓的價差發現，電梯大樓平均價格高出公寓約2成，其中，像是南港、內湖區，價差更達3成以上。
太平洋房屋副總經理章克勤指出，南港、內湖近年在南港軟體園區、內湖科技園區帶動下，拉高區域新成屋行情，但位處邊陲的地段，像是研究院路二段、福德街等，因為街廓老舊，又沒有新利多加持，甚至可以找到總價千萬元以下的公寓。

新北逾6成買大樓
反觀新北市，屋齡20年以內房屋交易量佔比達75%，該屋齡房價約在每坪29.7~32.7萬元間，僅北市房價的一半；也因房價較低，買10年以內新古屋的佔比高達5成以上。
新北市部分如三峽、林口、五股、新莊等區，在新興重劃區拉高區段行情的影響下，出現電梯大樓行情高出公寓約3成以上的現象；但從實價登錄房屋類型的交易比例來看，新北市卻仍有高達6成6的民眾，選擇購買大樓。
張旭嵐說：「購屋者偏好新古屋，除考量外觀和建築設計，結構的安全性也是主因。」

台南大地震震出對老舊住宅的疑慮，統計雙北市104年住宅交易狀況發現，受限房價預算考量，北市屋齡20年以上住宅占整體成交比率高達46％，其中又以屋齡31~40年占比24％最高，且51年以上老宅因具都更及土地效益，單價居然超過百萬元；而新北市屋齡20年以下住宅交易占比最高達75％。

雖然屋齡和耐震並非絕對相關，但因921地震後，政府修定建築法規，提高防震係數的要求，因此10年內的房屋在結構上的耐震性相對較佳。

台灣房屋智庫統計104年實價住宅交易狀況發現，北市屋齡10年內住宅占比近4成最高，但屋齡20年以上住宅占整體成交比率高達46％，其中又以屋齡31~40年占比24％最多。值得注意的是，北市屋齡51年以上老屋，雖交易占比僅1.4％，但平均成交單價卻高達133.6萬元，幾乎是10年內新古屋的2倍。

在新北市方面，因房價相較北市便宜，屋齡20年以下住宅交易占比最高達75％，其中，屋齡10年內占比達54.1％，屋齡11~20年交易占比為21％。

在住宅交易型態方面，太平洋房屋統計，雙北市買方偏愛電梯大樓與CP值較高的公寓，其中，電梯大樓北市占比53.5％、新北市占比66.2％，公寓成交占比則分別為29.4％及23.6％。太平洋房屋副總章克勤表示，房價便宜是公寓脫穎而出的主因，尤其在台北市，公寓與電梯大樓的價差高達17.5％。

根據實價登錄資料，北市南港、內湖、信義區的公寓和電梯大樓價差均逾2成，南港區及內湖區的差距最大，公寓每坪單價42.8萬、43.2萬，電梯大樓每坪則要56.9萬，價差24.8％及24.1％，而信義、大同與萬華區的價差也分別有22％、18.3％及17.7％。

桃園市長鄭文燦2016年2月17日主持市政會議時表示，過年期間發生美濃大地震釀成台南市的災情，令人悲痛。每次災害搶救過後都是經驗，必須要從經驗中記取教訓，而不是只得到口水。因此，桃園市政府將針對救災SOP、老屋健檢、土壤液化及水保措施等四項業務進行檢討改進，以保障市民安全。

鄭文燦指出，在防救災方面，為了提高桃園市防災等級，市府將進行桃園市防救災策略檢討，並改善震災、火災、水災、颱風等各種災害類型的防救災策略及救災救援的SOP(標準作業程序)。災防意識非常重要，桃園市防救災策略必須讓大家知悉。

在老屋健檢方面，鄭文燦表示，桃園市政府在2015年已主動推動老屋健檢計畫，由工務局編列1,000萬元預算，負責公有建築健檢，採取主動檢查制度；2016年都發局也編列400萬元預算，負責民間建築，採取申請制度。未來若有預算增加需求，市府將動用第二預備金支應民間的老屋健檢。

在民間建築的老屋健檢推動措施上，若符合「921地震前取得建照」、「屋齡30年以上」或「結構安全有疑慮」等條件，可優先處理。同時，也要顧及住戶對於修復建議和資訊保密的需求，修復建議將提供房屋所有權人參考。此外，應該結合建築師、土木技師、結構技師等公會的專業力量，支付適當費用，但基於公益性質，也不能完全付費，因此要研訂合理方案，讓專業技師團體協助老屋健檢。

關於土壤液化問題，鄭文燦認為，應該進行全國一致的地質調查，由中央統一公布結果並建立相關建築、開發限制等規範。雖然桃園地質穩定，但為讓市民安心，他責成工務局整合過去土壤液化的歷史資料，預擬未來可能受影響的因應方案，以保護人民財產安全。惟這部分屬於行政處理，相關法律規範仍有待中央政策決定。

至於水保問題，鄭文燦說，民眾會擔心山坡地建築物被列為危險建築，事實上，基於不同地質條件和水保措施，山坡地住宅有些具滑動危險、有些則無，市府會採取「水保輔導團」方式執行，優先輔導具滑動紀錄或安全疑慮者，協助山坡地住宅居民找出更妥善的水保措施，並可結合水保技師團體共同執行。

針對淡水區東來大廈海砂屋遲未改建一事，新北市政府工務局表示，本案經鑑定確認係屬海砂屋，市府於2012年同意其拆除重建，並多次出面協調，但卻因住戶意見紛岐無法整合，以致未能改建，據了解本社區正循都更方式改建中。工務局強調，無論海砂屋或危險建築物經鑑定後，協調溝通整合住戶意見，是順利重建的主要因素，因此呼籲各社區住戶為了生命財產安全，儘速凝聚共識完成改建。

淡水區東來大廈於1988年完工，為地上7層、地下2層建築物，共有81戶，社區管委會於2011年提出台灣省土木技師公會出具的海砂屋鑑定證明，向市府申請重建，市府則於2012年審查通過核准其拆除重建。

工務局表示，依據「新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」規定，本案經審核准予拆除重建，每戶可以補助每平方公尺2000元，最高補助上限20萬元。但本案因住戶意見紛岐，迄今無法達成共識間，據悉目前住戶正以都更程序尋求改建中。

工務局表示，新北市自1995年6月起至2016年1月，海砂屋申請報備案件共有74件2970戶，符合補強修復案件共5件161戶。符合拆除重建標準共57件，其中已重建完成者3件111戶，分別是土城「宏福新象B區」、新店「御花園社區」淡水「張姓民眾」。已拆除建築物者共8件66戶，未拆除建物者46件2006戶。其餘12件626目前正在報備申請中。

新北市政府工務局強調，海砂屋建築物嚴重影響民眾生命財產安全，重建過程中除必須審慎鑑定以保障權益外，市府也全力居中協調各方溝通合作，降低爭議，確保所有權人的權益，提供市民安全舒適之生活環境。

房仲統計104年六大都會區住宅交易類型，桃園市以南的買方，最愛電梯大樓及有天有地的透天厝，雙北市買方則是偏愛電梯大樓與CP值較高的公寓。

太平洋房屋副總經理章克勤表示，房價便宜是公寓脫穎而出的主因，尤其在台北市，公寓與電梯大樓的價差高達17.5%。

薪資所得未成長的現況下，想在高房價的雙北市買房子，不少民眾選擇屋齡偏高但價格較低的公寓。

根據實價登錄資料，台北市南港、內湖、信義區公寓和電梯大樓價差均逾2成，南港、內湖區差距最大，公寓各為每坪42.8萬元、43.2萬元，電梯大樓每坪56.9萬元，價差24.8%、24.1%，信義區、大同區與萬華區的價差也分別有22.0%、18.3%及17.7%。

章克勤指出，南港、內湖、信義皆屬台北市近年急速發展的地區，在南港軟體園區、內湖科技園區、信義計劃區等大規模建設的帶動下，拉高了這三區新成屋的房價，反觀位處邊陲的地段，像是研究院路二段、福德街、吳興街等，因為街廓老舊，又沒有新利多加持，甚至可以找到總價千萬元以下的公寓，拉大了與電梯大樓的價差。

而新北市公寓和電梯大樓的價差雖然僅4.7%，但三峽區的公寓每坪單價15.2萬元，電梯大樓每坪22.2萬元，價差高達31.5%，還有林口區、五股區、新莊區及三重區的公寓和電梯大樓價差也都在2成以上。

台中市總工會2016年2月17日舉行新春團拜，台中市長林佳龍出席並向勞工朋友拜晚年。「沒有勞工就沒有頭家！」他強調市府一定跟勞工站在一起，優先關照勞工權益，包含社會住宅、穩定就業獎勵、職訓等，都全力辦理。台中市總工會理事長陳金源也稱讚市府照顧勞工「超有感」，希望市府團隊再接再厲，造福勞工。

總工會新春團拜場面熱鬧，立法院副院長蔡其昌、市府勞工局長黃荷婷、立委黃國書、張廖萬堅、市議員邱素貞、鄭功進、勞動部勞動力發展署中彰投分署長陳瑞嘉、台灣總工會副理事長涂國樑、全國總工會理事長陳瑞等人都到場向勞工朋友拜晚年。

林佳龍表示，他在台中經營10多年，在選上市長之前，陳金源理事長就曾經向他提出興建社會住宅照顧青年與勞工的建議，他特別向總工會宣布進度：目前台中豐原、大里、東區都有社會住宅規劃或興建中，最快2017年就能完工，未來甚至在七期都有社會住宅，讓民眾能住得舒適安心。

提升勞工專業知能與穩定就業方面，林佳龍表示，台中市設有「青年穩定就業獎勵金」，穩定就業滿3個月即發給新台幣1萬元獎勵金，3年最高可獲得2.2萬元；另一方面，市府全力配合中央開辦職訓，提升勞工職場競爭力。

而攸關勞工退休權益的勞保年金改革，市府勞工局長黃荷婷表示，雖然改革權在中央，但是市府會扮演溝通平台，將勞工心聲轉達給中央，期使年金改革更符合民意需求；立委黃國書則保證，他將站在勞工立場全力監督。

此外，全國總工會理事長陳瑞提到，投保薪資上限雖將由4萬3900提高到4萬5800，但退休後依所得替代率換算下來，勞工每個月只能領到約2萬元，希望「掀開天花板」，讓退休勞工擁有更好的生活品質。

永信建設2年多前出售的高雄中正金融大樓，由台北一家從製造業跨足飯店的業者買下後，原本規畫將商辦改為經營商旅，不過，在市場競爭激烈之下，業者近期開價5億元，委託欣元商仲整棟出售。

欣元商仲總經理焦文華表示，位於高雄市中正路與中華路口的「中正金融大樓」，樓高12層，可規畫100~120個房間，作為商旅使用，目前所有權人暫時打消自行經營念頭，暫緩變更、規畫，委由欣元商仲代售、價格約5億元。

焦文華指出，雖然高雄的飯店市場相當競爭，不過，還是有想經營的客戶出價，可惜與賣家的價格「差距介於3千萬~5千萬元，而未能成交」。他說，「中正金融大樓」一樓仍出租給華泰銀行，租約還有2年左右。

高雄中正金融大樓原本的所有權人是上市公司永信建設，在陸續出售2個樓層後，在102年將其餘10個樓層一次賣給台北的一位企業主，當時即傳出將把商辦改為商旅。焦文華說，新的所有權人是台北一家製造業起家的企業，10年開始跨足飯店產業，在台北、台中都有連鎖飯店。

“商改住”被降溫 只是亦莊嗎？

“手中的這套房子，我還是儘早賣掉吧，以免未來再生變。”提起名下這套“商改住”房子的投資，業主姜先生覺得自己當年的眼光有點走樣。2015年12月底，亦莊地區突然出臺規定，商住兩用的二手房暫停辦理過戶，引發了一輪議論。猴年春節前的1月底，過戶重新開放，可買房人的信心還未恢復。北京晚報記者這兩日走訪發現，節後的“商改住”二手房相比節前有點冷。有消息透露，北京未來將可能對商業立項改為住宅賣，採取一定的監管措施。

一個半月沒來看房人

“怎麼沒有人打電話來預約看房了呢？”從丙申猴年的春節假期開始，市民姜先生就忍不住琢磨這個問題。過去，他特別反感經紀人總是不停地打電話“騷擾”他，勸他買房賣房，可如今，他卻第一次期盼能聽到來自仲介的電話鈴聲。

姜先生現在特別想賣掉的這套房，是他3年前投資的一套亦莊區域的“商改住”兩居室，2015年下半年他才剛剛拿到房本。因為想為父母在南方買套養老房，去年12月，姜先生想賣掉這套房，於是就在仲介機構掛了牌，他當時的報價是290萬元。

“那會的房產交易市場還是很不錯的，我掛牌沒多久就有人提出想買我的房子。”他回憶道，就在買房人已經實地看完房、雙方準備相約坐下來談價格時，從經紀人處突然傳來壞消息，說亦莊管委會下發了通知，暫停辦理區域內商住兩用房的過戶手續。姜先生的房子，正是被暫停的範疇。

“不讓過戶，我們怎麼敢把錢交給你呢？這有風險呀。”買房人以此為理由，向姜先生提出要降價50萬元。這一提議，被他當場拒絕。“我又不是小產權房，有產權的缺陷，真讓50萬元，那我這筆投資可就虧本了。”

亦莊“商改住”暫停過戶的消息，很快就傳播了開，整個1月，亦莊地區的商住樓成交都處於停滯狀態。至於原因，無論是相關部門還是仲介機構，誰都沒有給出一個準確的解釋。“論壇上，各種揣測都有，我就這麼忐忐忑忑的過了一個月。”

暫停了過戶辦理，買房人自然也不敢再來約看。直到1月29日，無故暫停的過戶才重新恢復。然而，這卻沒有扭轉這套房子的冷遇。他告訴記者，一直到昨天，整整半個月過去了，他沒有接到一通經紀人打來的約看電話，甚至連詢問房子還賣不賣的電話都沒有。

“我已經想好了，把290萬元的報價降到280萬元，只希望儘早將這套房子出手。”雖然過戶已恢復，可姜先生仍然有點不安，害怕哪一天政策又“朝令夕改”，再出現一次暫停的情況。

節後“商改住”遇冷

“因為怕再節外生枝所以也想儘量出手”的並不止姜先生一人。同樣在亦莊有一套110平方米“商改住”房子的業主王先生昨日也向北京晚報記者表示，自己願意略微降低一些房子的價格，讓房子儘早出手，“現在就連經紀人也鼓勵我早點賣。”

受到這場過戶風波的影響，去年12月份還風風火火的“商改住”市場，今年2月份以來陷入了冷清。“您瞧，我手裡有不少套君安國際的二手房，都是100多平方米的兩居、三居，業主現在誠心出售，報價都是可以談談的，不誠心賣業主是不會降價的。”昨日，區域內的一位元經紀人告訴以看房人名義諮詢的記者，這幾套不限購的“商改住”房源，目前報價都在25000元/平方米，如果算上業主願意讓價的因素，不超過24000元/平方米就可以拿下。

“去年11月時，社區的二手房就至少賣這個價格，3個月過去了，可以說一點兒沒有漲反而有下降。”經紀人說，在其他區域的二手房都漲價的時候，這兒的價格優勢就更加明顯。

對於業主著急出售的原因，經紀人解釋為因為春節假期，看房的人比年前少，所以議價空間增加。不過，對於是不是因為受到之前暫停過戶風波的影響時，經紀人卻避而不談。“您對此有擔心，我們完全理解。那只是臨時的政策，現在完全恢復了。”

然而，記者從仲介機構的網站上，還是窺探到了亦莊“商改住”房源的遇冷境況。在鏈家地產的官方網站上，君安國際社區顯示的在售房源有50套，近90天僅成交了1套，而近30天經紀人也僅帶看過5次。名為力寶廣場的“商改住”社區，顯示的在售房源為63套，近90天成交了0套，而近30天經紀人僅帶看過6次。賣得最好的是林肯公園“商改住”二手房，在售房源166套，近90天也就僅僅成交了31套。

成交過熱引起警惕

2015年，隨著“限購”政策的持續執行和入市新盤的日趨豪宅化，“商改住”樓盤出現了成交熱。

來自亞豪機構的監測資料顯示，2015年北京商住房總成交量為21423套，同比2014年的12477套，上漲了71.69%。其中，通州區成交量最高為5253套，占比24.52%；其次是大興區，總成交3859套，占比18.01%。

成交上漲的同時，商住房成交總額以及成交均價也創下歷史新高。資料顯示，2015年商住房總成交額422.87億元，同比2014年增長了132.69%；成交均價為29365元/平方米，同比上漲32.56%。

“從需求端來說，住宅產品已現高端化趨勢，購房人在海澱、通州、大興等區域買不到普通住宅，只能選擇商住房。另一方面，則是隨著房地產市場的總體回溫，買房人對未來房價預期看好，投資者也明顯增多。這些都是造成市場火熱的原因。”亞豪機構行銷總監郭毅分析。

有分析指出，正是因為成交過熱，引起了主管部門的警惕。“40年或50年立項的商業金融用地，實際土地屬性規劃為寫字樓以及商業專案。政府出讓這些地塊，目的是為區域經濟發展提供助力，而不只是賣房子。更何況， 商改住 之後聚集了大量的居住人群，也不符合北京現在提出的人口疏解目標。”一位房地產業內人士表示。

“商改住”或迎監管

“未來北京各區域政府應該會加大對商住房的控制，亦莊已經明確要將一些民水民電的商住項目整改為商水商電，提高生活成本，降低購房人的積極性。”上述業內人士如是說。“今後，特別是對於新建的商業立項專案，恐怕將從規劃設計環節就管控私自改為住宅的情況。”

實際上，在今年的北京市人代會上，相關領導對於記者提出的“商改住”問題，也表示今後要研究對商住房採取一些監管措施。

開發商轉戰二線城市搶地 房價暴漲行情難現

一線城市地價飆升、商品房泛豪宅化的同時，市場風險也在不斷加大。這迫使不少開發商和購房者調轉目光，轉戰二線城市。

2月16日，經過133輪報價，恆大地產以37.71億元競得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬平方米商住地地塊，樓面價達9359元/平米，溢價率177.28%，逼近周邊在售房價。

這只是近期二線城市土地受到熱捧的縮影。2015年底至2016年初，南京、杭州等二線城市頻頻拍出天價地王。

1月13日，融創中國以9.61億元價格競得佛山市禪港路西側、橫三路兩側商住地，首次進入佛山。融創中國董事長孫宏斌表示，一線城市土地已經偏貴，融創目前的戰略佈局重點在二線城市。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，2015年9月底以來的一系列放鬆房地產調控的政策，使得市場回暖並分化，在一線城市尤其是深圳去年接連暴漲後，許多價格窪地已被填平，2016年房地產市場熱點將集中在二線城市。

二線城市地王頻出

三四線城市庫存高企，二線城市卻地王頻出。

去年四季度開始，南京、杭州、成都等二線城市出現土地成交熱潮，高總價地、高單價地頻頻刷新紀錄，這種局勢延續到了2016年。

與2014年、2015年北京上海幾乎包攬榜單的態勢截然不同，在克而瑞地產研究2016年1月份單價“TOP10土地樓板價”榜單上，北京和上海僅占五席，其餘席位被南京和杭州所包攬。

南京G68地王以最終樓板價為4.2萬元/平方米的價格佔據榜單頭席，刷新了南京地王新紀錄，而杭州在榜單前十上亦佔據四席。

1月25日，融創以總價30.75億元競得杭州三堡和筧橋宅地，創下杭州樓面價新高。這個價格也接近甚至超過周邊部分樓盤的在售價格，以23268元/平方米的三堡宅地為例，周邊最低的錢江府售價為22851元/平方米。地價創出新高將會帶動周邊樓盤的漲價。

1月份南京、杭州地王頻出，其他二線城市如武漢、合肥、成都、蘇州等城市土地成交也顯著上漲，土拍競爭激烈程度甚至有向一線城市看齊之勢。

以合肥為例，2015年，北京金隅、融創中國、複星地產及葛洲壩地產等房企首次進入合肥市場，北京金隅與融創中國拿下地王地塊，同時招商地產、華夏幸福、龍湖、雅居樂等品牌房企也紛紛表示將進入合肥市場。

二線城市土地市場的火熱與銀行信貸的寬鬆不無關聯，2015年來的這一輪房地產一二線城市復蘇，最主要原因便是信貸的寬鬆。

克而瑞研究中心分析人士楊科偉認為，1月份二線城市單價地王湧現的最大成因，首先是基於城市火熱的成交支持，而城市之間的庫存壓力分化，以及一線城市的土地供應縮減，更是進一步加劇了二線城市的土地爭奪。“杭州、南京作為二線城市中的翹楚，單價地王的刷新，是趨勢上的必然”。

一線城市風險增加

二線城市出現火爆的苗頭，很大程度上是資金在避險，拿地主體開發商在轉戰市場。

中原地產研究部資料顯示，2015年來，20大標杆房企合計在土地市場投入了3517.13億，而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了50%比例，占比高達50.74%。

但目前一線城市的土地市場已蘊含不小的風險。隨著金融、保險、地產等機構大量資金進入了一線城市的土地市場，天價地不斷刷新人們的認知，這導致很多地塊的樓面價已經超越了周邊在售房價。

根據中原地產統計，在去年北京供應的49宗商品房住宅用地中，只有300萬平方米是純商品房住宅，其他面積均建設成為保障房等類型物業。而按照300萬平米商品房住宅部分計算樓面價，實際北京2015年住宅用地平均樓面價已經高達3.8萬左右。但同期，北京實際商品房目前成交均價只在3萬左右，這意味著，按照當前地王的成本售價預期，房價在未來2年需要上漲100%以上。

張大偉認為，一線城市土地價格太高，已經蘊含著較大的風險。尤其是這種資金推動下的地價不冷靜，會導致2016年下半年後出現一個泛豪宅化的趨勢。

亞豪機構總監郭毅也持類似觀點，她認為，北京土地市場失控帶來的豪宅集中供應，將導致市場壓力飆升，相關開發商面臨很大的經營風險。

21世紀經濟報導記者採訪的多位元業內及投資界人士，均對目前一線城市的地價、房價感到擔憂，尤其是在實體經濟如此之弱的背景下，地價、房價的暴漲缺乏有力支撐。

地產公司也意識到了風險，在一線城市的拿地量開始減少。1月份，一線城市土地出讓面積同比下滑七成，全國占比僅為12%，也是近5年以來的最低。

與此同時，二線城市成為了房企的香勃勃。以融創、恆大為例，2015年中以來，除了北京、天津、上海、重慶、杭州之外，融創還進入了成都、南京、武漢、西安、濟南等8個核心二線城市。剛剛進入2016年，融創、恆大便接連佈局佛山等二線城市。

受春節影響，2月份截至目前，十大城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、重慶、廈門、大連）合計居住類住宅土地簽約住宅土地7宗，平均樓面價高達8872元/平米，刷新了最高月度紀錄，同比2015年2月成交土地成交均價漲幅高達190%，整體土地市場成交走高趨勢明顯，二線城市也越來越熱。

二線城市房價會否暴漲？

地價、房價之間存在聯動效應，拍出地王的二線城市，房價會跟隨暴漲嗎？春節期間，隨著一線城市人群的返鄉，二線、三線城市房價成為人們關注的熱點。

一些二線城市已經出現房價上漲的現象。以拍出二線城市地王的南京為例，中國指數研究院（下簡稱“中指院”）百城價格指數資料顯示，南京新房價格自2015年二季度以來持續環比上漲，2016年1月，價格漲至15036元/平方米，環比上漲1.88%，連續20個月環比上漲，同比上漲8.90%。

除了南京、杭州，以合肥、武漢為代表的新興熱點二線城市房地產市場供應合理、需求充足，市場供不應求，銷售火熱，市場去化基本無壓力，房價也在穩步上漲。

2016年開年，合肥樓市多個區域就出現了“搶房熱潮”，1月份合肥住房均價首次“破九”，達到9008元/平方米。

中指院研究認為，在政策繼續寬鬆，降低購房門檻，減輕首付壓力，多方面利好因素刺激下，合肥房價將持續上漲。

不過，一位有多個二線城市開發經驗的廣州大型開發商人士認為，與一線城市不同，二線城市之間分化非常嚴重，市場較熱的只是部分二線城市。而且，絕大部分的二線城市土地供應充足、人口淨流入也遠遠不及一線城市，房價出現像2009年的北京、2015年的深圳那樣的暴漲幾乎不可能。

2016年1月，央行公佈資料顯示，貨幣供應1月份大“放水”，1月住戶中長期貸款（房貸）單月高達4783億，而2009年全年僅1.7萬億，1個月相當於2009年的接近3成。


但整體而言，中原地產、易居房地產研究院均指出，持續多年的貨幣超發，對房價的刺激影響正在越來越弱。如此天量的貨幣刺激，也僅僅拉動了一線城市及部分二線城市，房地產市場的危險信號越來越大。

從2009年的信貸節奏可以看到，在上半年天量放水後，下半年明顯萎縮，這也導致了整體市場的調整。

張大偉表示，雖然總體而言看好二線城市，但二線城市中也有部分城市如南京、廈門、蘇州的市場已經很火，地王頻出，價格接近一線城市，對開發商來說也存在一定的風險。“去年主要是看人口、看成交量、看去化，今年必須要看土地價格。因為即使有市場，但土地價格太高就存在很大風險。”

2016年1月，華夏人壽保險進駐廣州珠江新城保利克洛維。據悉，雙方在簽約基礎上，將在養老產業、網路創新方面進行戰略型嘗試和佈局。這也是繼2015年11月保利地產與太平人壽達成戰略合作後，保利集團在養老產業方面與金融機構再度攜手。

在2012年已經跨越千億銷售門檻的保利，並不急於跑過2000億，而是強調在地產主業做大做強的同時，培育新興產業、挖掘新的利潤增長點。

其中一個重點就是養老。東方證券分析師竺勁認為，在去年提出的5P戰略中，“養老地產是保利目前發展最快、佈局最清晰的戰略方向。”

但保利地產副總經理胡在新並不諱言當下環境中的養老產業尚處在微利階段，保利也並不急於實現盈利，首要考慮的問題應是服務內容和商業模式。

胡在新續稱，十年以後養老產業的需求規模必定很大，五年之內市場會在動盪與徘徊的過程中探索出適宜的定位與模式，趨於成熟。未來五年時間內，保利將在養老產業的固定資產與運營資金投入預計50-60億元。

三位一體全產業鏈

“目前大家的發力點還集中在機構養老。”保利地產董事長宋廣菊曾表示，從實際情況而言，中國的老年人對於傳統的家庭關懷以及情感需求依然是中國養老產業發展不可忽視的因素。

因此在“9073”養老服務體系中，居家和社區養老將是企業下一個掘金方向。宋廣菊說，“我們認為，機構養老的專業服務體系，未來可以向社區進行延伸，形成專業和客戶的良性互動。”

保利地產自2012年開始籌備首家養老機構“和熹會”，2015年正式進軍社區居家養老領域並開始全國佈局，在社區中設立的“和熹健康生活館”同時也是居家養老的基站，並採用O2O運作模式，研發線上健康養老雲平臺，對所有的客戶資源進行大資料管理。

“未來我們可以利用這些大資料資源，與我們的養老機構、甚至其他外部機構合作。”宋廣菊解釋道。

到2015年，保利已經完成養老全產業鏈佈局。包括實現居家、社區、機構養老三位一體，以及一縱一橫戰略落地。

胡在新介紹道，“保利體系內項目是保利養老的依託。同時，也會市場化地選擇具備運營價值的項目。擴張方式是多元的，合作共營或品牌管理輸出等，各種模式都可以探討。無論是哪種方式運營的合作，和熹會的服務都是一致的。”

具體到布點，則以一線城市為主，二線老齡化程度較高的城市為輔；優先考慮核心城市的核心區域，其次考慮交通、資源好的相近區域。

在2015年11月的老博會上，保利地產作為首任輪值主席單位，邀請了來自東南亞和日本、美國等國家的公司前來交流。胡在新告訴記者，保利正準備成立海外研究中心。“我們已與國際上部分行業領袖做過不同層次的接觸和探討，考慮建立合作關係，同時推進國內、國外兩個市場的發展。未來五年時間內，保利將在養老產業的固定資產與運營資金投入預計50-60億元。”

借力金融擴規模

養老產業目前在國內都是微利行業。

在竺勁看來，“總體上，老年產業是一個撿芝麻的行業，只有把很多業務都撿起來，才有希望賺錢。”

保利地產內部曾經算過一筆賬：從投資來看，若按單個養老床位20萬的投資估算，要實現100個養老機構、2萬張養老床位的運營，僅前期投資就要40億元。前後加起來的資金投入量並不亞于房地產開發專案，但回收期卻遠長於後者。

引入金融資本促成規模化發展，變得尤為迫切。

“產業基金在當前投入和培育階段特別（被）需要。”2015年11月，宋廣菊在保利地產與太平人壽達成戰略合作的會議上如是說。

近期，華夏人壽保險進駐廣州珠江新城保利克洛維。據悉，雙方在簽約基礎上，將在養老產業、網路創新方面進行戰略型嘗試和佈局。

“壽險資金和養老社區有天然的耦合度”，胡在新說道，“我們的策略是輕重資產要分開，投資和服務分離。專門設立的養投公司將用做投資，運營就交給和熹會。”保利創新產業投資公司未來也會在養老領域挖掘有價值的投資標的。

保利地產計畫利用5年左右的時間實現逐步盈虧平衡，進入穩健運營階段；用10年左右的時間達到發達國家的盈利水準，打通金融通道，爭取實現上市。

“真正產業收費的專案多分佈在有人員成本、產品成本的服務專案中，但現在最重要的還是把服務需求、服務內容與商業模式探索出來。”胡在新總結道：養老盈利貢獻主要還是體現在專業的服務費用（如護理、康復、醫療等服務內容）上。

養老產業的

“青銅時代”

保利地產將養老產業市場稱作處在“青銅時代”，也可被視為百家爭鳴的時代。但在五年之後，模式差異會決定一家企業的養老產業是否能夠繼續存活。

“養老產業必將迎來一個快速發展的黃金五年。”宋廣菊稱，“未來五年，與保障和改善民生息息相關的養老產業，肯定會得到各級政府更多的資源和政策傾斜。”

巧合的是，在老博會舉辦的當月末，就有國務院辦公廳轉發九部委通知，涉及推進醫養結合的規範制定與人才培養規劃，鼓勵社會力量興辦相關機構等。

而當前，缺乏政策支持的養老產業仍面臨諸多障礙。

最根本的是國內缺乏長期照護制度和養老介護保險立法。“我們的同事曾去日本學習，發現當地養老產業發達，養老介護保險是支撐整個產業的重要制度安排。”胡在新表示。

此外在國內，推進養老產業還缺乏補貼與政策支持。由於前期投入大且回報週期長，在養老項目運營初期難免面臨虧損困境。而養老產業用地以商住用地為主，地價和租金成本較高，亦是一種負荷。

雖然養老機構並不能完全代替醫院，卻也逐步承擔了醫院的部分職能。因此打通有資質的相關機構的醫保通道也能為老人減輕負擔。

長期來看，保利地產預計，養老產業在十年後將有十萬億級市場，到2030年在GDP中的占比將會更高。在美國，包括養老在內的大健康產業所在GDP比率在17%以上，而目前國內還沒超過6%，成長空間可期。

　　儘管央行和銀監會2月1日聯合發佈通知，再次降低非限購城市房貸“門檻”，但能否改變國內房地產市場區域分化的態勢仍是兩說。相關人士指出，房地產去庫存壓力現階段更集中在一部分二線和三四線城市，應加強研究針對這部分城市去庫存的措施和促進消費的政策，依靠市場力量加快房企角色轉型和結構調整。

　　國內樓市出現區域分化

　　2015年底，昆明市國土資源局發佈了《關於禁止欠繳土地出讓價款用地單位參加新一輪土地競買活動的通告》，共有34家企業欠繳土地出讓價款。實際上，2014年10月，該局曾發佈過類似通告，當時涉及25家房企，拖欠土地出讓金總額40多億元。

　　短短一年間，昆明拖欠土地款的房企越來越多，金額也越來越大。“昆明房地產市場去年幾個指標的走勢並不樂觀，成交量(含套數和面積)和價格雙雙下滑，雖然成交量在個別區間(周或月)環比雖有所回升，但下行大勢非常明顯，房價更是到了近年來的一個低谷。”昆明某房企置業顧問高然說，去年的新增投資量也呈下降趨勢。

　　“與一線城市和部分二線城市回暖不同，‘繼續回落、下降’是昆明房價去年的主基調，不少房企選擇降價走量，但年終資料還是不怎麼漂亮。”昆明某地產公司銷售人員極力向記者推介樓盤年底活動時這樣總結2015年。“連續舉辦了十多年的昆明秋季房交會去年意外停辦，也反映出昆明市場疲軟，很多企業缺錢，壓力大。”

　　國家統計局近日發佈的去年12月份70個大中城市的房價顯示，同比下降的城市有49個。一線城市和部分熱點二線城市房價環比漲幅明顯高於其他城市，三線城市房價同比平均仍在下降。自2014年6月以來，昆明市房價呈現連跌之勢，而昆明的成交面積及成交套數還是沒有明顯放大。

　　“國內房地產市場2015年出現明顯分化，北京、上海、廣州、深圳等一線和熱點二線城市商品房銷售迅速回暖，但其餘二線和三四線城市銷售仍然不旺。昆明大致介於二線和三線城市之間，銷售變化不大，同時雲南州市城市的房地產市場持續低迷。”雲南省住建部門一位專家說。

　　統計部門關於已竣工商品房待售面積的資料顯示：截至2015年11月末，全國有6.96億平方米；雲南有1913.98萬平方米，占全國的2.7%；昆明市有753.03萬平方米，占全省的39.3%。“如果以2015年月均商品房銷售面積進行測算，全國、雲南和昆明市已竣工商品房待售面積消化週期均較前幾年均有所延長，雲南去庫存的壓力還要略高於全國平均水準。”上述專家說。

　　雲南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研認為目前樓市的分化雖然不見得是冰火兩重天，但確實存在，主要體現在兩方面：一個是區域差異下大城市與中小城市的分化，另一個是大城市和中小城市內部不同區域的分化。其中部分二線和三四線城市又承受了更大的壓力，商鋪、寫字樓等非住宅類商品房去化問題的中結構性矛盾更為突出。

　　三四線城市“底子弱”壓力更大

　　業內人士分析，除經濟下行壓力大、房地產供應快於銷售增速等共性因素，部分二線和三四線城市房地產行業同質化競爭、“土地財政”依賴程度高、經濟基礎相對薄弱、人口流入低於預期等，是其商品房庫存出現階段性總量偏高、去庫存週期延長的主要原因。相比之下，一線城市對此的抗壓性要強一些。

　　一是宏觀經濟形勢影響，商品房供應快於銷售增速。2010年以來，為遏制部分城市房價過快問題，國家實施了增加商品房供應和抑制投機投資性需求的差別化信貸、稅收等綜合性政策措施，昆明市於2011年實施了限購政策。而2014年以來，國內經濟下行壓力加大與上述政策效應疊加，商品房供應快速增加，銷售增速卻逐步放緩，市場供求關係已發生明顯變化。

　　“現階段的供應過剩和需求放緩一定程度上是以往‘大一統’式房地產政策弊端的顯現，導致供需的剪刀差越來越大。”周大研說，部分城市的購房需求甚至有一半以上被以前一些一刀切的政策所打壓了，與此同時供應卻是明顯放大。

　　二是部分城市支撐薄弱，消費市場觀望情緒濃重。一方面，此前一些房地產政策鬆綁的實施在一定程度上或會加重市場觀望情緒，持幣待購的購房者會認為這是市場妥協的表現，後市仍然還會有價格上的優惠。另一方面，由於出臺房產稅等呼聲、不動產登記制度實施等方面輿論的影響，城鎮居民的購房意願和市場預期也發生了明顯變化。

　　周大研指出，北上廣等城市由於城市規模效應、社會服務資源優勢以及人口持續流入，房地產市場支撐有力。而一些二線和三、四線城市，由於經濟基礎較弱，加之經濟下行，人口流入低於預期，地方政府干預房地產市場的效果較弱，存量房高企。

　　三是市場同質化競爭嚴重，市場泡沫太多。雲南和邦潤達投資有限責任公司董事長周國繁同時指出，一些城市庫存高企一定程度上是房地產行業畸形競爭和發展的結果，部分大中型房企漠視實際需求，盲目量產，導致產品同質化，庫存量大，且小企業又一直在抄襲大中型企業的模式，導致供給端出了問題。

　　四是一些城市房地產“大躍進”的後遺症正在顯現。周大研說，部分城市的房地產是“大躍進”開發，企業盲目跟風，少了科學研究的過程，導致問題不斷積累。以昆明市為例，樓市與大規模城中村改造緊密聯繫，並由此進入商業地產供應的井噴期，也形成了昆明商品房供應的主力。“昆明城中村改造雖然目前已收緊，但造成了大量泡沫，給昆明樓市乃至整個城市留下的難題需要很多年去消化。”

　　儘管2月1日的政策出臺再次降低非限購城市房貸“門檻”，意在刺激市場需求化解過剩庫存，但效果仍有待市場觀察。“目前全國市場分化明顯，預計對於該政策各地執行力度不一。”中原地產首席分析師張大偉說，一線城市限購，不執行新首付政策，但對心理預期影響較大。預計積極回應的主要是二線城市。三四線城市銀行放貸謹慎，執行可能性並不大。

　　推動存量消化和開發須政企雙管齊下

　　一些業內人士表示，房地產庫存去化問題是房地產市場發展中形成的階段性問題。全國房地產市場區域分化凸顯，說明在抓好國家政策的貫徹落實外，還須做好各地方的政策措施的研究儲備，結合中小城市實際細化針對性的舉措。同時還要積極引導房地產行業及時調整轉型，加速房地產存量消化和存量開發。

　　一是加大促進購房消費的政策供給和落實。雲南省住建部門的有關人士指出，主要方式包括通過金融、戶籍、住宅標準等政策寬鬆，促進購房消費和轉移庫存。要繼續降准降息，繼續降低商業貸款首付；要推動戶籍改革，比如昆明市呈貢區人口較少，存量房較多，則可以考慮在呈貢實施購房落戶政策；要調整普通住宅界定標準，以降低交易稅費，提高房地產市場消費信心，促進改善性住房消費；地方政府要考慮實施購房補貼政策，同時基於昆明的實際情況，鼓勵城中村項目和三舊改造項目進行貨幣化安置，以購代建，實現回遷戶、政府、企業之間的共贏。

　　“關於房地產行業的稅費之多，抬高了房地產開發的成本，束縛房地產市場除剛性需求之外的投資需求和改善性需求。”周大研說，推進存量消化需要政府下決心在稅費政策上有所突破。

　　二是積極引導房地產角色轉變。在一些業內觀察人士看來，以往房企只會循環往復找錢、拿地、賣房，這樣的模式已經不合時宜。要更加注重引導房地產與其他產業的配套、結合，提供個性化定制服務等。“比如一些房企嘗試根據客戶的需求進行產品生產，以滿足不同客戶不同需求的C2B項目定制就是一種方向。”周國繁說。

　　雲南省住建部門的這位專家也強調，應當充分利用好雲南得天獨厚的“宜居”資源，改善省內市場需求，開拓外向型市場需求，優化房地產投資，促進產業轉型、產品升級、配套完善。支援新型房地產項目開發建設，比如養老地產、體育地產、旅遊地產等。房地產將更多扮演產業載體的角色。

　　三是加快房地產企業整合、升級，淨化市場。高然認為，中小城市要合理控制房地產開發投資的規模，通過土地供應環節優化和市場資源配置兩個手段，引導有實力的房企進入市場，將優勢資源更多地集中到真正有實力的品牌房企。利用市場的力量促使長期經營不善的中小房企儘快重組或轉型升級。

中國新建高樓數量已連續8年全球第一。圖為高樓林立的廣州天河區。

高樓協會(Council on Tall Buildings and Urban Habitat)發佈的年度報告顯示，中國以建成62座的驚人紀錄，連續第8年蟬聯全球新建高樓年度數目榜冠軍，遠超其他國家。而在全球新建高樓最多的城市裡，印尼的雅加達以7座排在第一，中國江蘇南京、廣西南寧及深圳以每城5座緊隨其後。

香港《文匯報》援引中通社報導，在高樓協會發佈這份報告的時候，中國還有300座高樓正在建設中。報告認為，儘管中國房地產市場從2013年以來增速減緩，但蓋樓的勢頭還在持續。預計2016年，最高的10座樓中有6座仍建在中國。

《人民日報》海外版日前撰文分析，熱衷興建摩天大樓，是近年來中國房地產市場過熱的表現之一，也是一個城市建立地標性建築、表現地方政績的手段。由於地方債壓力很大程度上可以靠房地產業發展，又有政府作推手，開發商往往可以順利拿到土地資源及高額融資。

經濟學家宋清輝指出，盲目建設摩天大樓確實有可能會將中國經濟拖向深淵，但是若在建設之前進行充分的市場調研和項目策劃，建設摩天大樓總體而言可能利大於弊。中國不少成功轉型的城市，核心CBD的遷移往往都是由摩天大樓推動的。

本港樓價轉勢掉頭向下，地產業界人士紛呼籲政府「減辣」，修訂針對樓市的逆周期措施。新世界發展（00017）主席鄭家純預測今年樓價會再下調約10%，若果如是，政府便應考慮逐步撤銷原意不希望樓價升得太急的「辣招」。

中原集團主席施永青則認為，本港樓價已百分百確定轉勢，政府是時候撤招，「（樓市）而家發緊冷仲食退燒藥」？

港府重申暫無意撤招

運輸及房屋局發言人回覆本報查詢時重申，現階段政府無意「減辣」。金管局總裁陳德霖日前表示，近期樓市交投低迷，樓價回落，惟樓市走勢需要繼續觀察，若確認樓市下行周期形成，金管局會逐步放寬銀行按揭方面的逆周期措施。

鄭家純認為樓價大跌的機會不大，「理由係，（樓市）有一定嘅需求；第二，建築成本唔跌得落嚟，一路起樓，成本維持咁高，你點可以叫發展商蝕本賣樓，佢哋都唔肯」。同時，他指政府的政策目標不是期望樓價「起得快跌得快」，故此，若今年樓價跌10%便是「減辣」的適當時機。

他續稱，難言在香港發展樓盤是否已達賺與蝕之間的臨界點，要視乎各間發展商的成本情況而定。樓價下跌令到地價降低，而且中資發展商來港買地，投地競爭有所增加，但發展商會視乎利潤空間出價，「唔會蝕本做」。

鄭家純又認為，歐洲及日本相繼實施負利率，加上歐洲經濟不景，美國的加息步伐受到影響，若加息步伐加快，本港樓市將會受壓。

反映二手住宅走勢的中原城市領先指數（CCL）已由去年9月高位回落10.8%，中原集團主席施永青強調：「現時樓價已百分百確實出現跌勢，政府不應擔憂撤招……發燒食退燒藥，而家發緊冷，唔通仲要食退燒藥？」他認為，現時政府除了要全面撤招外，亦應放寬樓按首期，讓用家可向銀行借錢入市，而非向發展商承造高成數按揭。

施永青：挫三成不驚人

至於樓價走勢，施永青預計，最遲在第二季會由高位下跌15%，屆時CCL會跌至約120，並於此水平爭持。他說：「過往樓價轉勢時都跌三至四成，97年仲跌高達七成。」故即使現時樓價下跌30%，亦不算驚人。

紀惠集團行政總裁湯文亮日前在個人網誌稱：「是否能夠放寬逆周期措施，還要睇一個人，就是樓價指數公司負責人（暗指施永青），如果佢話樓價並沒有出現下行跡象，我唔相信陳德霖會放寬逆周期措施。」

學者預期先放寬首期

經濟學者關焯照表示，政府考慮「減辣」與否，在於宏觀經濟環境情況，例如是否出現經濟增長明顯放緩或失業率急升等，不會只衡量樓價這個單一因素。若就業數據理想，經濟環境沒有大幅轉差，就算樓價跌20%也毋須急於「減辣」。若經濟情況急速惡化，即使樓價只跌5%政府也有可能放鬆措施。

關焯照認為，若樓市供應持續增加，政府為求市場健康發展，日後可能會逐步「減辣」，他不排除金管局會事前推出寬鬆措施，降低置業首期比例限制，估計若上半年內樓價多跌10%，金管局便有可能於下半年出招。

本港樓價持續下挫，加上交投萎縮，地產代理人數及分行數目在去年12月見頂後一直縮減，其中代理人數流失情況有加劇跡象，1月按月只減少99人，但本月上半月已流失259人，行業總人數最新降至3.72萬人，較高位下跌0.95%；分行數目則由高位減少102間（1.57%），至6375間。

分行數目持續下跌

地產代理監管局（地監局）數據顯示，今年以來地產代理人數及分行數目雙雙從高位回落。地監局主席梁永祥昨日表示，持牌代理人數在截至本月15日的個半月內，共減358人；上半月跌幅進一步擴大，半個月減259人。他認為代理牌照有效期為一年，另有兩年時間讓其考慮續牌，不排除有代理選擇現時不領牌，反映業界對短期樓市的看法。

中原：不裁員減舖

此外，反映代理分行數目的營業詳情說明書，1月只有6403份，較去年12月高位減少74份，本月上半月再少28份至6375份，較高位跌1.57%。

面對淡市，1月虧損約4000萬元的中原地產，集團主席施永青昨強調公司不會裁員及減舖，但旗下利嘉閣地產日前已表明會收縮規模。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，公司1月份蝕逾1000萬元，預計2月更會蝕近3000萬元，是十三年來最差，未來將適當收縮分行規模，由現時約210間減至160至170間，現時員工數目已由約3000人減至約2500人。

另外，美聯住宅部行政總裁布少明稱，由去年12月至今，住宅部前線代理已自然流失200多人。

樓價回落，曾有意因應市況減價發售的新一期居屋，房委會經參考近期私樓樓價後，昨天落實維持原價發售，本月29日開始接受申請。地產業界認為，若新一期居屋樓價未隨市況下調，相信會影響準買家的購買意欲。

新一期居屋的售價是採取截至去年9月底的同區成交價格作參考，於去年12月通過市價七折定價。雖然近月私樓樓價回落，但房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝表示，昨天獲取房署最新數據後，相對去年9月兩個將推出的居屋苑與同區的樓價，其中沙田區下調9%，元朗區則下調7%，經過詳細研究後，決定維持新一期居屋的定價不變。

黃遠輝指出，因為樓價調整幅度為可接受範圍內，而且已訂下入息上限，即使未來樓價持續下調，在現時的原有機制下，因時間差距而導致樓價差額，可於補地價中調整，所以不會調低定價，而新一期居屋將於本月29日推售。

業界指下調兩成合理

房委會新一期居屋，元朗屏欣苑單位售價介乎149.69萬至316.36萬元，平均呎價4942元；沙田嘉順苑則介乎244.58萬至327.57萬元，呎價6828元。另外，該批單位將與尚未定價的房協沙田綠怡雅苑一併推出。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，與去年9月相比，私樓樓價至今已下調約20%，他認為居屋的售價亦要按照現時市況下調20%才算合理，預計居屋項目在申請時將有不俗的申請人數，但隨着市況下跌，若未有降低定價，將影響買家的購買意欲。

零售業持續萎縮，高檔品牌調整租舖策略，繼美國手袋商Coach（06388）退租中環旗艦店後，法國著名品牌Hermès除會把中環嘉軒廣場旗艦店遷往太子大廈外，有消息指出，該集團持有及自用的嘉軒廣場舖位，現時正低調放盤，意向價15億元。

旗艦店遷太子大廈

Hermès發言人表示，集團已與香港置地簽訂合約，把旗艦店遷往太子大廈，為該品牌在香港的一項重大投資，亦表示對香港零售市場充滿信心。

綜合市場消息指出，現時由Hermès持有並自用的中環皇后大道中9號嘉軒廣場地下6至9號舖、地庫，建築面積7500方呎，Hermès計劃結束營業，並就出售物業進行檢討，但現時仍未決定會放租或是放售。區內代理指出，Hermès現於市場低調放售該舖位，意向價為15億元，呎價約20萬元。

Hermès早於2002年合共以約1.9億元購入上址舖位，若成功以15億元成交，持貨14年升值近7倍。由於零售業受自由行旅客減少所打擊。首席執行官Axel Dumas指出，去年的巴黎恐襲及香港旅遊業所受的負面影響尚未消退，預計今年整體營業額增長將低於8%的中期目標。

盛傳易手多時的南區赫蘭道2號，土地註冊處資料顯示，該屋地以10.2億元易手，為踏入2016年後最大宗單一住宅交易，新買家以公司名義GOLDEN SEA LTD購入，為海外註冊公司，單是繳付雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）稅項已接近2.4億元，僅次於去年易手的山頂道75號前何東花園。

發展局局長陳茂波表示，過去5年共批准51宗強制售賣土地申請，成交價較地段現有價值高出兩倍。

發展局局長陳茂波昨書面回覆立法會議員何俊仁質詢時表示，土地審裁處過去5年共收到161宗強制售賣土地申請，獲批的51宗個案中，佔50宗以「顧及地段本身的重新發展潛力」所定的底價賣出，成交價較該地段的現有用途價值高出兩倍。

美國商務部週三公布，1月新屋開工下降3.8%至年率110萬棟。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，1月新屋開工年率為117萬棟。

12月新屋開工年率由115萬棟修正為114萬棟。

1月新屋開工許可下降0.2%至年率120萬棟，較去年同期則上升13.5%。

新屋開工於6月觸及近八年高點，但隨後便告下滑。近幾個月，建商信心指數隨消費者信心指數下降。