新政府將於五月正式就職，而當中新政策也有意調整稅率，將遺贈稅由現行的10％調高，加上目前已經上路的房地合一稅制度，新制土地免資本利得稅的優勢喪失後，將使得直接贈與的節稅優勢大打折扣。根據統計，2016年1月的贈與移轉為5050棟，移轉量已經是近4年同期最低的一次。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去由於土地免資本利得稅的優勢，讓贈與有相當的節稅優勢，不過在房地合一上路之後，直接贈與的節稅方式和先前相比效果就大打折扣，建議想要利用不動產贈與做節稅規劃的民眾，應該以買賣代替直接贈與，避免贈與被視為無償所得，日後出售時產生的大額房地合一稅負。


以一間千萬元的房屋為例，假設直接贈與給小孩，則小孩取得成本認定為建物與土地的公告價格(假設為300萬元)，若在房地合一上路前的舊制就完成贈與，則日後以一千萬元出售(不考慮相關費用)，獲利就有700萬元，假設房地的公告價格比例為3比7，則需要課稅的部分為210萬元，以所得稅率20％概算，約要繳42萬的稅，但房地合一上路後才贈與者，則700萬元都會被視為獲利的部分(不考慮相關費用)，以15％的稅率試算，約要繳105萬元的房地合一稅，兩者相差甚大。

曾敬德建議，房地合一之後若要將不動產贈與給小孩，可以採取贈與頭期現金，用買賣方式讓成交價格盡量接近市價，這樣日後在轉手出售時，才不至於產生成本與價格差距過大的問題，也可以省下大額的房地合一稅負。

經濟部中央地質調查所於2016年3月14日公開8個縣市之土壤液化潛勢，受到社會大眾普遍關切，除了網路查詢流量已累積數百萬人次之外，民眾以電話及電子郵件向該所諮詢案件，首週7天(14至22日)總量近1,700件，案量從第1天滿線，到22日數量明顯減少，大多數民眾已能平靜地聽取地質專家說明，研判民眾之焦慮心情漸漸緩和。


為因應這次土壤液化潛勢公開政策，地質調查所事前評估並演練，以應對可能的地質諮詢熱潮，特別在例常的民眾服務專線外，投入滿載人力，加開地質敏感區免付費專線及分機，共15線，這還不排除有民眾撥打其他分機的可能，全數由專家待命回應民眾需求，並安撫民眾情緒、細心與民眾溝通、告知查詢方法、瞭解查詢困難等等，民眾大都能在經由導引後，自主上網查詢；如果遇到年紀較長者，或確實有查詢困難的民眾，則會適度協助操作。


經地質調查所多日來統計分析顯示，土壤液化潛勢公開首日，民眾因網路塞車阻礙系統速度，急於打電話尋求解答，有些人顯得不安而煩躁，極少數民眾會以掛斷電話做結束，或在電話中抱怨不斷；此現象在3月15至16日，系統增加伺服器後，隨即明顯改善。

民眾電話諮詢平均一通應答約5至10分鐘，電子郵件每件約1至3天回應。分析過去一週民眾諮詢行為，由諮詢日量圖(如附圖一)顯示，首日(3月14日)近600件，逐日趨緩，歷經第1個星期例假日後，到21日(星期一)上班日降至54件，22日(星期二)為42件。


民眾諮詢區域以大台北地區為最多約占67％(台北市42％、新北市25％)，其次為高雄市8％、台南市6％、新竹縣市3％、宜蘭縣2％、屏東縣1％，其餘尚未公開地區約13％(如附圖二)。諮詢民眾男、女統計分別約38％及62％(如附圖三)。

諮詢問題大致分五類，諮詢比例依序為：圖資解釋最多占44％、其次為系統問題占29％、操作流程占17％、配套措施占8％、圖資運用占2％。民眾對本次公開的土壤液化潛勢的資料，詢問最仔細的有：調查分析方法、圖資精確度、圖塊顏色意義、區域調查順序等，顯見民眾對於土壤液化問題在意的程度。


地質調查所同時表示，感謝民眾在這段期間對於查詢系統、電話或電子郵件諮詢時等候的包容，也特別謝謝各界，尤其是地質、地震、地工、災害、建築結構或房仲業界等專家交互平和、專業、理性的討論，讓普羅大眾透過媒體及網路之臉書、line等管道接收各種資訊，後對土壤液化有更深的瞭解而逐漸寬心，也等同全民共同上了一堂環境教育課程，對生活在地質構造複雜的台灣民眾的生命或財產的保障，以及整體經濟或建設的發展而言，影響將是正面多於負面的。

土壤液化潛勢查詢系統目前相當順暢，電話及電子郵件的服務窗口亦持續開放，已建立的土壤液化之常見問答集、懶人包或影音等，仍會持續更新或增補，民眾可多加利用。

近年來全球快速都市化發展，全球交通系統、公共設施與衛生的供給壓力，嚴重影響都市生態系統的負荷量，伴隨著氣候暖化的議題，與面臨全球人口老化等趨勢，城市發展的思考皆由以「永續發展」、「綠色交通」與「大眾運輸導向」為都市發展及規劃之主要目標與策略。

為縮小過去經濟發展與生活、環境建設背離之落差，建立以人為本之優質生活環境，營建署積極推動「市區道路人本環境建設計畫」，建立以人為本之優質生活環境，擴增人行活動空間、改善無障礙環境及連結建構市區自行車道，並形塑保有當地生態景觀、地區文化特色之生態都市。

營建署表示本計畫2016年度續編列預算14.39億元，採競爭型補助方式核定補助地方政府辦理人行無障礙及通學步道環境改善工程、通學型及通勤型之自行車(專用)道建置工程、人行道基本資料調查及建置計畫等補助案件，同時配合行政院均衡城鄉發展方案以及跨域整合機制，針對各直轄市、縣(市)政府轄內需辦理之商圈街廓、觀光景點、通學路徑及交通運輸轉運點等以人行路網加以彼此銜接，並將周邊公園綠地、廣場、河川廊帶系統等開放空間加以納入一併規劃，透過各路段之補助逐步建構完善之人本環境。

隨著地球暖化議題發燒及環境生態意識提升，在近年來，台灣的人行空間的規劃與設計的概念，逐漸體認永續生態的重要性，並以多方向思維方式運用生態設計，減緩都市熱島效應產生，並能有效地降低環境暖化影響，達到建構生態城市的願景。未來本計畫除建設「人本環境」外，將以生態系統為基礎，鼓勵補助案件除盡可能保留現有植栽外，亦均能廣增綠帶、建置生態滯留池、及植生草溝，並於適當地點設置透水性鋪面，建構都市的綠色基盤設施，並創造優質之都市生活，以達成達成「永續發展、健康城市」之總目標。

依據行政院國家發展委員會評估，台灣於1994年65歲以上人口佔總人口比率已超過7％，邁入「高齡化社會」。而2015年為台灣人口轉為負成長，據推估50年後老年人口將比幼年人口高出4倍，面對高齡化趨勢，本計畫將督促縣(市)政府落實通用設計理念，加強人行無障礙環境空間之暢通，全面改善市區道路以符合「人本交通」之願景，讓社會無分年齡、階級每個人都可以擁有獨立自主之活動空間。

中央銀行23日公布今（2016）年2月本國5大銀行包括台灣銀行、合庫銀行、土地銀行、華南銀行及第一銀行新承做購屋貸款金額新台幣216.96億元，創下2008年3月以來新低，較1月大減151.35億元，而購屋貸款平均利率房也降至1.835%，為56個月以來新低。

央行表示，新承作購屋貸款金額減少，除受到2月適逢農曆過年季節性因素影響之外，也與房地合一課稅上路及景氣不好，導致房市交易疲弱有關。

就6都2月房屋移轉棟數來看，台北市1062棟、新北市1613棟、台中市1408棟、台南市788棟、高雄市1260棟，桃園市1268棟，月減幅度在2成5至4成左右，平均年減幅也接近4成。

至於房貸利率也走跌，央行認為，除受到央行降息影響之外，還有青年安心成家貸款比重增加所致。根據央行統計，2月新增青安貸款58.5億元，佔新增房貸27%，1月青安貸款為78.5億元，僅佔新增房貸的21.3%。

根據央行統計，2月本國5大銀行新承做放款加權平均利率為1.541%，較1月的1.485%上升0.056個百分點，主要因周轉金及資本支出貸款利率上升所致。若不含國庫借款，則2月5大銀行新承做放款加權平均利率為1.593%，較1月的1.614%下降0.021個百分點。

全台房市交易持續停滯，根據最新統計數據，2月份六都房屋買賣棟數都跌破2千，創下10年新低，台北市甚至只成交了1千件左右，是1988年以來的單月新低量！關鍵原因就在於，房價緩步下修，買家觀望態度濃厚，屋主又不肯降價；房仲業為了求生存，有人祭出自砍仲介費、甚至是免費幫忙屋主整理房子增加賣相，還有人乾脆改以仲介租屋為主，只希望對每個月收入，多少能有點補貼。

房仲業者積極介紹，19坪的房子開價708萬，但同樣一間，另外一家連鎖房仲開的價卻是788萬，整整差了80萬，關鍵就在這個標題上，房仲自砍仲介費，只收一成，市場行規，本來賣屋的屋主要付4%仲介費，以這間原本開價788萬的房屋來計算，房仲費要31萬5，房仲自動降仲介費，收1%只要7萬多，將降價反映到賣屋開價上，爭取看房人潮。豁出去拚成交，因為房市真的太慘了，張旭嵐現在低迷因為房地合一稅很多還是不願降房價觀望，房市有多慘。

最新數據顯示，2月份六都房屋買賣，交易量都跌破2千棟，創10年來新低，就連最搶手的台北市，也只成交1,062件，是1988年以來單月新低量，房仲求生存絞盡腦汁，張旭嵐幫忙修護為了賣相佳還有開發潛在客戶以前不想接租現在願意，免費幫忙整理房屋，也有房仲乾脆改經營租屋業務，對每個月收入不無小補，只求度過這波房市寒冬。

土壤液化嚇壞人，增添房市空頭的悲觀論調，不過業者卻抱持相反態度，直指土壤液化其實是項大利多，「反而還會救房市」，無論是預售屋、新成屋、中古屋，都可望從中受惠。

土壤液化竟然會是房市利多？工商時報報導指出，不少民眾因為強震而興起換屋的念頭，再加上老屋健檢遲步、耐震係數等建築安全考量，市場普遍預期329檔期可以激發一波「換屋潮」買氣，不只買氣不會被液化，更能形成一種正面循環。

此外，土壤液化的紅色警戒區雖然房價將微降，卻能有感帶動成交量上升。一名房市專家指出，不少屋主心中明白自家的劣勢，將不會太過堅持價格，願意讓價的機會大增，進而提高買賣成交的機率。

對於買方而言，也可利用「土壤液化」作為議價手段，部分位於紅色警戒區的物件，雖然蒙上液化陰影，但只要結構完整、符合法規，其實不失為搶進蛋黃區的好機會。

至於外界謠傳銀行將針對高度土壤液化區進行房貸控管，金管會也出面澄清，不只既有的房貸利率不會受到影響，土壤液化對於新房貸的影響也十分有限，貸款人的信用狀況、還款來源、資金用途，比土壤液化更為重要。

規劃4年2萬戶 連2年編列34億元住宅基金

施政熱點
新政府將上任，社會住宅成施政熱點，桃園市府昨宣布，4年規劃2萬戶社會住宅，連2年編列34億元住宅基金，首創由民間包租包管的社會住宅，今年4月在蘆竹區試辦100戶，租金定在市價8折以下，另政府自建的3300戶社宅，今年底中路、八德、中壢與蘆竹區等地將動工，2018年可完工。

桃園市空屋約8萬戶，無法活化運用，桃市都發局將在4月推出由民間包租包管的社會住宅，首批100戶挑在租屋需求及租金最高的蘆竹區試辦，先招標物管仲介公司、社福團體或私人單位，篩選出適合的房東，再媒合房客，租金定在市價8折以下，弱勢約6折，差額由政府補助，格局規劃套房與2、3房，以目前行情粗估10坪套房約6400元。

弱勢租金市價6折
蘆竹區已規劃自建社會住宅420戶，桃市都發局局長李憲明表示，考量空閒住宅比例、租金及租屋需求皆高於市平均值，選定此區推出全台首創包租包管計劃，由得標廠商，分別向房東簽訂包租包管的承租契約，與房客簽租賃契約，先試辦100戶，成效若不錯，將推至各行政區。

蘆竹先試辦100戶
台灣房屋南崁區執行長林培雯指出，南崁上班族多，租屋市場活絡，套房月租8000元~1.2萬元，2房1.3~1.6萬元、3房1.8~2.3萬元，目前尚未出租的房屋多半屋況缺乏競爭力，若能透過社會住宅推動去化屋主空屋，租客便宜承租，也可增由租轉買的機會。

除了民間合作的社會住宅，由市府自建的社會住宅在桃園中路區基地推出957戶、八德區1153戶、中壢區770戶與蘆竹區420戶，共3300戶住宅，今年底陸續開工，預計2018年底完工，2019年可入住，租金定在市價8折以下，弱勢約6折。此外，透過都市計劃、都市更新等方式還將提供1700戶。

李憲明說，4年2萬戶基本可達成，但目前社會住宅並未可融資，未來新政府同意社會住宅可採取公營行庫融資，市府逐年編列預算，可降低財務的難度。

而台中市也喊出4年興辦5000戶、8年1萬戶社宅，台中市府都市發展局住宅管理科長陳靖怡表示，目前也預計年底也要推出民間包租包管計劃，先從台中市中區、西區、北區及北屯、西屯區舊市區做起，租金定在市價7折。
不過，建商對社宅相關招標似乎無太大興趣，中悅建設總經理陳再河表示，合建或招標模式在獲利上很難達到共識，故無太大興趣，目前桃園中路、蘆竹等各區建地規劃，仍會傾向走自地自建。

遠雄企業團發言人楊舜欽表示，如果有空地空屋可釋出會納入考量，但若是與市府合建的社宅案，會更謹慎投標。

桃園市社會住宅模式
模式╱內容
●民間包租包管社宅
◎今年4月蘆竹區先試辦100戶，招標物管公司、社福團體或房地產公司，篩選出房東，再媒合房客，租金定在市價8折以下、弱勢6折，差額由市府補助
◎包租包管計劃，1年1戶約需5.4萬元，首批先投入540萬元
●政府自建社宅
◎桃園中路、八德、中壢、蘆竹等各處基地，發包興建3300戶，自建社宅1年1戶約需12.8萬元，估計投入4.22億元，今年底將陸續開工，預計2018年底完工、2019年入住。
◎租金定在市價8折以下、弱勢6折
資料來源：桃園市府住宅發展處、《蘋果》採訪整理

桃園市長鄭文燦2016年3月22日晚間前往中壢社福館出席「台鐵桃園段高架化改採地下化可行性研究說明會」時表示，交通部正進行鐵路地下化的初審與複審，市府一方面持續與交通部進行協商，二方面則要持續與居民溝通，請市民支持，期盼鐵路地下化可以早日定案。

鄭文燦指出，早在新市府團隊上任前，鐵路高架化工程就已經延宕50多個月，即將近4年多的時間，所以並非謠傳因爲市長主張地下化，而造成鐵路高架化延宕。鄭文燦進一步指出，站在既有的基礎上，高架化方案改為地下化方案是從「現況轉軌」，包括臨時車站、軌道、計畫時程等，都能與過去高架化的前置作業搭配，工程並非從零開始，也不會浪費之前就投入的成本。

鄭文燦說，市府也針對鐵路地下化進行民調，目前桃園市主要民意七成都支持鐵路地下化，就算預算會多一點點、工期長3年，也在多數市民可接受範圍，因為這是桃園、中壢的百年建設，為了長遠考慮，應在可接受範圍內。

鄭文燦表示，地下化會採TOD大眾運輸導向開發模式，新增「國際路」、「永豐路」、「中原大學」、「平鎮」等4個通勤站，各站沿線配合的都市計畫作業，會在地下化定案之後陸續開發。

鄭文燦強調，原先的鐵路高架化方案，桃園市政府仍需負擔101億元，並非採取高架化就沒有分攤經費，而且這個經費不包括新增平鎮站，若增設平鎮站，經費需增加至少50億元，倘再因工程的延宕，鐵路高架化總經費可能會高達400億元。而在鐵路地下化方案，參酌過去案例，高雄分擔總經費的25％，台南則分擔總經費的12.5％；從這兩案例來看，桃園預估需要負擔到約125億至300億元之間，至於詳細的分擔比例，還需要與未來的行政院協商。

鄭文燦說，從工程技術上來看，桃園站、中壢站鐵路與捷運共構，會採取「鐵路在上、捷運在下」的方式，因此機場捷運延伸到中壢車站，就要再往下降。市府已就這部分，與交通部高鐵局協商，市府也代墊了1億1,000萬元經費，沒有讓高鐵局增加經費，是很負責任的作法。至於機場捷運延伸到中壢車站的進度延宕，是因為高鐵局機電號誌系統無法發包而造成，也和鐵路地下化沒有關係。

鄭文燦指出，鐵路地下化將帶來很多附加效益，包括綠色運輸帶來的通勤人口分散、通勤站沿線的住商區域開發，以及社會住宅設置的公共利益等，都能夠讓交通建設、都市發展及環境保育相輔相成，有利桃園發展的完整性及永續性。鐵路地下化是關鍵中的關鍵，一旦定案，桃園與中壢會變成一個生活圈，中路與內壢會完全發展融合，兩個都市也會變成一個都市，桃園的發展將無可限量，希望市民都能支持這項百年建設。

新北捷運環狀線工程又向前邁進一步！位於新店十四張捷運機廠內「環狀線的心臟」-「161KV主變電設備」已完成安裝，接下來將陸續進行鋪設測試軌道與設置動力、設備變電站等工作，為2016年11月首列由義大利打造環狀線電聯車抵台測試做好準備。

新北市政府捷運工程局表示，捷運環狀線機電系統由義大利「安薩爾多交通號誌系統」與「日立軌道」共同承攬，包括電聯車(EMU)、供電(PWR)、行車監控(OCS)、通訊(COM)、機廠維修設備(DEPOT)及自動收費(AFC)等6大子系統，除自動收費系統，其他子系統將配合供電系統進度依序進場施工。

目前環狀線新店十四張機廠主體工程進度已達86％，位於機廠內的主電站設備(BSS)已完成安裝，捷運工程局表示，主變電站設備是台電供應161 KV電力銜接的第一件供電設備，負責供應各系統測試、營運及維修所需的電力，就好比是環狀線的心臟，接下來將陸續完成動力變電站及設備變電站相關設備安裝及測試，預計8月達成供環狀線原型車測試供電的需求。

捷運工程局長趙紹廉表示，環狀線路線從新店大坪林跨越新店溪，與台六十四線重疊一段後進入中和區，再進入板橋區、新莊區，自2011年土建標開始進場施做，途中經歷跨越台六十四線的夾縫立柱「一線天」、複雜的地下管線與克服道路狹窄而採取「疊式高架橋」等艱鉅挑戰，目前全線路線及車站結構外觀已逐漸成形，首列由義大利打造的環狀線原型車也將於2016年7月在義大利進行出廠檢驗，8月中旬裝船啟運，預計於2016年11月運抵台北港後進行列車整備、試車(磨軌) 測試調整及介面整合等作業，持續朝2018年完工目標邁進。

中央銀行今日將召開首季理監事會議，除了市場一致預期央行將再度降息，根據央行近來向各大行庫訪察「房事」的風向，銀行主管認為，央行再度鬆綁房市管制措施的可能性相當高，尤以林口、淡水、三峽等所謂「林三淡」地區，最可能是本次鬆綁解除管制的地區。

蛋白區 預售跌4成

央行是去年8月中旬曾無預警宣布鬆綁房市信用管制，但自此之後，已長達8個月沒有新動作，各大行庫指出，目前銀行普遍預期建商的新推案已全面萎縮，各地房價也已明顯開始鬆動，連所謂的「蛋黃區」都有近5％的跌幅。

至於新北市的「邊緣」地區，預售屋的房價跌幅甚至最高達到4成，這使得主要行庫預期，央行在今日的理監事會議上，除了降息，對房市管制鬆綁的機率相當高。

去年8月可說是央行在歷時逾3年的房市信用管制措施後，首度宣布鬆綁，範圍不僅包括最晚加入列管陣容的桃園市桃園、蘆竹、中壢、龜山，還包括新北市的八里、鶯歌兩地，至於同一人名下的第3戶房貸、豪宅貸款，以及法人房貸，成數上限全部自5成拉高至6成，在央行鬆綁後，目前的雙北市列管區，則是包括台北市，以及新北市的新店、中和、永和、板橋、土城、新莊、蘆洲、五股、三重、泰山、淡水、三峽、林口、汐止、樹林等列管行政區。

昔供過求 今無新推案

至於為何林口、淡水、三峽等所謂的「林三淡」地區鬆綁可能性最高，行庫主管分析，一來是這些地區由於先前供過於求的問題嚴重，現在幾乎已經看不到新推案，而且這些地區的房價已有相當的滑落，央行已經沒有再特別以政策來進行該區房貸管制的必要。

對央行房市鬆綁措施的邏輯，行庫主管認為絕對是「由外而內」，從蛋白區漸進到蛋黃區。

行庫主管同時也指出，由於房市已明顯出現疲弱態勢，因此，即使是央行將部分地區解禁，讓這些「邊緣」地區的第2戶房貸成數不再受限於最高6成，行庫自己在審核時基於房價下跌等風控考量，還不見得敢把成數放到6成以上。

三重惡火奪6命，新北市副市長侯友宜昨呼籲「改建老舊公寓，越早越好！」尤其新北的老公寓坪數小、樓梯窄，內部又用木造隔間，對外只有一個逃生口，公安問題已無法用行政手段改善，都更才是避免悲劇重演的唯一途徑。

侯友宜說，這次事件凸顯防災型都更的急迫性，不管公辦都更或是自辦都更，都要加緊進行，呼籲中央支持新北市提的「一坪換一坪」。

侯友宜也回應蔡英文的「個別房屋都更無法完整展現城市風貌」說法，別因為害怕改變城市景觀，而吝於給新北市的老舊公寓一坪換一坪的機會，應好好考量民眾的安全。

「不都更，增設任何設備都沒用！」侯友宜坦言，老舊公寓就算隔間重新規畫、裝設簡易消防設施，一旦瞬間大火，也無法發揮作用。

這次失火的三重六張街老公寓，屋齡超過50年，唯一的逃生路徑就是窄小樓梯，又被起火點阻斷，3、4樓民眾無法逃生，加上煙囪效應釀成憾事。

侯友宜說，唯一的逃生樓梯不到一米寬，逃生、救火都很困難，煙囪效應讓火煙上竄，警消水線因濃煙阻礙，無法即時灌救，如果中央鬆綁防災型都更的法令，讓民眾能「一坪換一坪」，提高都更誘因，相信可以讓更多老舊公寓完成都更，這就是一大公德。

北市新店聯開宅「美河市」、「碧潭有約」4月起北市捷運局陸續要釋出共3百多戶，其中「美河市」以小坪數為主，最低總價466萬元起，而「碧潭有約」則推大坪數，單價在49~54萬元間。

北市捷運局繼3月初釋出80戶產權後，6月再釋出A棟326戶，坪數在9.5~24坪之間，總價在466萬元。熟悉當地的房仲表示，美河市自102年至今價格約已經下跌1成，近1、2個月的成交均價約在45~50萬之間，捷運局的標售價格符合市場價格，不過，未來幾個月可能會有更低的實價登錄價格出現。

根據永慶房屋統計近期成交資料，近6個月的成交總價在536~5555萬之間，平均單價47萬元。

房仲分析，捷運局6月將釋出的A棟326戶，為6樓、3米6高的小坪數產品，規格上就是小套房、最大的24坪大套房可以隔成2間，與7樓以上6米高的產品有別。

而根據永慶的社區行情資料，「碧潭有約」近6個成交總價在780~4051萬元間，平均單價62萬元。

頂新魏家的頂禾開發公司，位於台北市敦化南路二段的「中華票券大樓」，去年12月悄悄以總價約49億元易主。慧洋海運董事長藍俊昇證實，該公司與大股東百世多麗合資買下敦化南路上的中華票券大樓，將以都更方式興建地上16到18層的集團總部大樓，合作經營包括商務旅館在內的綜合商辦大樓。

魏家成本價46.28億元

頂禾也證實華票大樓已經售出，由於地產部門都會定期盤點資產配置，為了活化資產，才進行資產處分。頂禾是在2011年以46.28億元購進華票大樓，頂禾表示，此次扣掉利息及管理費用大約僅是打平，並無高額獲利。

該案於3月21日完成產權過戶，戴德梁行董事總經理顏炳立昨（23）日表示，這筆交易應該是2016年以來金額最大的一筆交易，台北市唯一的亮點，也是罕見的單一產權純辦公大樓成交的案例，可望打破單季恐怕「掛蛋」的窘境；頂禾是以接近成本價脫手，相對來說，百世多麗也撿到便宜！

將都更為慧洋總部大樓

慧洋在今年1月29日透過董事會通過這項投資案，當日公司尾牙宴上藍俊昇就已透露，目前房地產低檔是投資的最好機會，已選好鄰近公司復興南路科技大樓捷運站的現有辦公地點，將興建集團總部。

由於集團大股東百世多麗公司也計畫於台北市開發商務旅館營運據點，因此董事會決議與該公司合資進行覓地、開發。藍俊昇表示，買價是依照上一次買價加些利息錢成交。

這項投資慧洋計畫佔40％股份，其中商務旅館預計50間客房，辦公樓層除自用也將出租。

每坪地不到1,500萬，便宜

顏炳立表示，華票大樓由買家百世多麗投資公司以49億元接手，換算下來，每坪土地價值約1,489萬元、還不到1,500萬元，就頂禾來說，幾乎沒什麼賺，就脫手大樓。不過就買家百世多麗投資公司來說，應該是撿到便宜、危機入市成功。

不過展望今年全年市場，顏炳立表示，這筆交易畢竟還是「冬天裡面偶見的陽光」，今年開始應該房地產市場會先緩跌3、4年，量如果不出、價不會見底，要先見底、價要先降。因為現在市場只剩下自用型的買家，正如慧洋和四維的百世多麗投資公司會出手買頂禾的華票大樓一樣，所以聰明的賣方，應該是只要求少虧、也要儘快cash out、獲利了結出場。
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內政部營建署辦理「水環境低衝擊開發示範與推動計畫」，目前已進入實作之推廣階段，目前除選定高雄新市鎮綜合示範社區14條4M人行步道工程做為示範區外，並協商內政部土地重劃工程處選定機場捷運A7站地區之廣十八、廣十九用地為水環境低衝擊開發(LID)示範區，並請中興工程顧問股份有限公司及計畫受託單位國立台灣大學研擬LID設施規劃設計事宜，冀望將LID設施(例如：具有保水透水之人行道鋪面、樹箱過濾系統、植生溝、滲透側溝、滲透陰井、雨水桶及雨水花園等)設置於示範區內，並於示範案例設置解說告示牌以利民眾瞭解LID設置內容與效益，成為國內低衝擊開發技術之優良案例及展示區。

低衝擊開發(Low Impact Development)以生態系統為根基，透過貯存、滲透、蒸發及延遲逕流等，以生態系統為根基的暴雨管理方法，減少地表逕流的發生及減少土地開發的環境衝擊。於先前「水環境低衝擊開發設施操作手冊編製與案例評估計畫」階段已舉辦7場成果說明會，廣為宣導，並印製成果完成水環境低衝擊開發設施操作手冊、提出各項LID設施設計流程與單元設計與LID設施單元單位面積保水積分，並製定完成相關輔助分析圖表、模式及評估指標，可提供產、官、學界參考。

未來「水環境低衝擊開發示範與推動計畫」將整合該署內各單位的建議及整合產、官、學界意見，將LID設施落實於國內都市計畫規劃與都市設計，期透過LID設施實際案例操作與長期監測，據以檢討該署相關法規及政策，並透過編製LID認證課程教材與認證機制、加強宣導及案例諮詢之方式，具體研提相關法規增修及配套措施之建議，希冀國內工程界將低衝擊開發的理念，應用於國內的各項開發工程的規劃原則，降低因氣候變遷所產生暴雨帶來之災害，以達到人與自然環境和諧共存的目標。

萬達商業全年核心利潤170億元人民幣，上年為148億元人民幣。全年淨利潤300億元人民幣；全年營收1242億元人民幣。

按照毛大慶的規劃，今年優客工廠還將開業35個專案，遍及國內十幾個城市，規模約在12萬平米左右，達到25000個工位，到時將有約3000家創業企業在優客工廠辦公、孵化並快速成長。

“按照這個規劃，我們一年的發展速度，已經抵得上WeWork過去6年的發展成果。”毛大慶告訴記者，若明年優客工廠再簽約50個專案，應該能達到美國WeWork目前的發展水準，他的後來居上計畫也基本宣告成功。

但令他沒想到的是，遠在太平洋彼岸的WeWork近期突然決定進入中國市場，似乎一下子打亂了毛大慶的追趕計畫。

3月14日，由原萬科高級副總裁毛大慶創建的共用辦公企業——優客工廠完成了A+輪約2億元人民幣股權融資，估值接近40元億人民幣。而在2天前，美國共用辦公公司WeWork則成功融資4.3億美元，估值高達160億美元。

“在估值方面，我們還是存在不小的差距，但我希望優客工廠能夠儘快後來居上。”毛大慶在諾亞財富舉辦的第三屆中國（上海）財智灣區論壇舉行間隙，接受21世紀經濟報導記者專訪時坦言。

一年前，他從萬科離職，踏上了自主創業征途，創建了優客工廠。

起初，很多業內人士認為，毛大慶在玩轉自己的新房產生意——在共用經濟理念的名義下，吸引眾多創業企業入駐優客工廠商業地產專案，實現可觀的租金收入。

“其實，這裡存在很多誤解。優客工廠的使命，是提供一個聯合辦公與企業孵化空間，最終培育出更多的獨角獸企業。”他說，所謂獨角獸企業，主要是成立時間較短、估值卻超過10億美元的新興技術企業。

毛大慶也坦言，自己的創業征途，並不輕鬆。一方面是國內資本湧入共創空間這個新興領域，由於行業缺乏權威的評估標準，導致共創空間業務模式千奇百怪，怪像頻現；另一方面則是WeWork等境外共用辦公新貴企業虎視眈眈，正借助資本優勢紛紛進入中國搶先市場先機。

“坦白說，我不懼怕競爭，反而更希望和高手過招，共同推動共創空間這個新生行業更好地發展。”他直言。

70%WeWork+30% rocket space的商業模式

毛大慶回憶說，在他創建優客工廠初期，有個問題一直纏繞在自己腦海裡，就是優客工廠究竟是怎麼樣的公司。

事實上，圍繞這個問題，不同行業人士也是眾說紛紜。

在房地產業內人士看來，毛大慶就是在做商業地產項目。但與傳統商業地產運作不同的是，毛大慶更善於抓住共用經濟的概念，吸引眾多創業企業入駐，創造更客觀的租金收益。

在不少創業者眼裡，優客工廠無非起到孵化器功能。它除了提供創業企業所需的辦公場地，還通過聯合辦公運作模式，創造了一個創業者、風險投資機構、各類仲介服務機構人士時時聚會的人脈社交平臺，更全面地推動創業企業快速成長。

在風險投資人士看來，毛大慶則是一個資本運作的高手。隨著太平洋彼岸的WeWork商業模式的迅速崛起，他憑藉自身在房地產領域的廣闊資源網路，創建一個中國版的WeWork，足以吸引大量風險投資，並實現上市獲得巨額財富。

“我想澄清的是，優客工廠真正的商業模式，既不是商業地產，也不是純粹的孵化器，更不是中國版的WeWork。概括而言，優客工廠是70%WeWork，以及30%rocket space的結合體。”他表示。

他解釋說，之所以借鑒了70%WeWork運作模式，是共用聯合辦公模式，不僅僅針對創業企業，眾多自由職業者與小微企業都可以入駐，優客工廠會對每個入駐者提供財務、稅務、法務、人力資源關係等服務。但優客工廠與WeWork也有不同，比如在開放工位元與獨立辦公室的配置比例方面，相比WeWork在美國的開放工位數量要高於獨立辦公室工位，優客工廠盡可能將開放工位和獨立辦公室工位的比例設為1︰1。

毛大慶的規劃

“主要是考慮到中美兩國共用聯合辦公有著不同的文化差異，尤其是中國正處於萬眾創新，萬民創業的新發展階段，新創企業數量不會低於美國。”毛大慶指出。而他更看重的，是優客工廠所擁有的30%rocket space特質。

在美國，rocket space被視為頂尖的企業孵化器。不少獨家獸級別的新興技術企業都是從rocket space孵化出來的。究其原因，rocket space一方面對入駐的創業企業有著極高的審核要求，需要創業企業拿出足以令人信服的廣闊發展前景與技術創新優勢，另一方面rocket space為所有入駐企業配置行業最優秀的創業諮詢、風險投資、財務、人力資源機構提供各項服務，説明他們儘快成長。

正是基於這種相容WeWork與rocket space的商業模式，毛大慶將優客工廠的盈利模式分成四大塊，一是傳統的商業樓盤房租收入，約占總收益的30%-40%，二是促成企業吸引風險投資的諮詢服務費用；三是自己發起創業投資基金，收取相應的管理費與超額利潤分紅，四是優客工廠自有資金也會參與一些優質項目的跟投，獲得相應的投資收益。

如今，他每天除了尋找新的辦公場地擴大優客工廠佈局，還花費大量時間密集約見各行業創業團隊，吸引其中的佼佼者入駐。

截至去年底，優客工廠已經開業了7個項目，分佈在4個城市，總經營面積達到約2萬平方米，提供了3000個工位。

按照毛大慶的規劃，今年優客工廠還將開業35個專案，遍及國內十幾個城市，規模約在12萬平米，達到25000個工位，到時將有約3000家創業企業在優客工廠辦公、孵化並快速成長。

“按照這個規劃，我們一年的發展速度，已經抵得上WeWork過去6年的發展成果。”毛大慶告訴記者，若明年優客工廠再簽約50個專案，應該能達到美國WeWork目前的發展水準，他的後來居上計畫也基本宣告成功。

但令他沒想到的是，遠在太平洋彼岸的WeWork近期突然決定進入中國市場，似乎一下子打亂了毛大慶的追趕計畫。

WeWork進入中國的挑戰

面對WeWork這個強勁競爭對手的上門“挑戰”，毛大慶顯得相當灑脫。

“坦白說，我歡迎WeWork來到中國，這不僅僅是基於我和WeWork創始人是很好的朋友，更在於大家可以一起推動這個新生產業更健康更快地發展。”他透露。

近期，他聽說不少業內人士覺得WeWork在中國可能面臨水土不服，但他的判斷恰恰相反。因為他知道一個秘密，WeWork創始人早年在中國寧波做了幾年外貿生意，對中國經濟發展與商業文化模式非常瞭解。

“去年秋天，我們還見面聊了很久，主要關於中國共創空間與聯合辦公模式的發展前景與瓶頸，還有如何用互聯網思維完善聯合辦公+孵化器模式的生態圈，臨別時我還贈送他兩本書。”毛大慶指出。如果WeWork來到中國，自己能和這樣的行業高手過招，也感覺其樂無窮。

但他也提醒自己，關鍵是優客工廠自己能否成為一個高手，因為只有高手之間不斷過招，才能推動整個行業的進步。

“就我個人感覺，優客工廠在某些方面未必處於劣勢。”他認為，WeWork商業模式能獲得如此高的估值，與WeWork創始人童年經歷所衍生的創業理念息息相關。

WeWork創始人的童年，是在以色列部隊大院度過的，當時眾多小夥伴在一起合作玩遊戲，分享彼此的觀念與開心事，奠定了他對聯合辦公運作模式的不斷完善，有著很深入的理解與認知；而他自己童年也曾在街道度過，也有過相似的社區生活體驗，也能將自己的所感所悟融入到聯合辦公+孵化器的運作模式裡，最終創建出更多獨角獸企業。

“當然，我和WeWork創始人是很好的朋友，我們都希望這個行業市場蛋糕能越做越大，因為在一個不斷增長的市場裡，大家可以減少惡性競爭，形成良性競爭格局助推行業更好地發展。”他坦言。

本期高頻資料顯示：3月中旬主要工業原材料價格結束此前連續上漲後回落；房地產成交面積雖增長放緩，但整體市場持續火熱，銷售回暖使投資回穩，1~2月新屋開工面積兩年來首次同比正增長。2月房屋新開工面積累計同比增速為13.7%。

新房交易熱度持續回暖，但漲幅較上期開始回落。3月中旬30個大中城市商品房旬度成交面積指數上漲32.17%，其中一、二、三線城市指數分別上漲27.51%、31.69%、37.49%。二手房交易持續回暖，但一、二線城市增速較上期已開始回落。3月中旬16城二手房旬度成交面積指數上漲30.57%，其中一、二、三線城市交易面積指數分別上漲18.55%、33.08%與65.13%。

中國出口集裝箱綜合運價指數持續下降。上海航運交易所發佈的中國出口集裝箱綜合運價指數由735.66（3月4日）降至670.11（3月18日）。2月規模以上港口完成集裝箱輸送量1427.28萬噸，同比下跌0.04%，為2010年來首次下跌。

截至3月18日央行當周公開市場貨幣淨投放金額為850億元，環比上升了2900億元。市場整體流動性充沛，除隔夜回購利率外市場利率均繼續走低。中國沿海散貨運價走出低谷，但仍然在歷史低位徘徊，國內集裝箱貨運價格則持續走低，另外2月規模以上港口完成集裝箱輸送量6年來首次負增長，航運與進出口情況依然不容樂觀。

2月份新增社會融資總額7802億元，同比下降42.5%，累計同比增加23.3%；其中新增人民幣貸款項同比減少29.1%，累計同比增加28.0%，為8105億元。同期廣義貨幣（M2）同比增幅小幅減少至13.3%。

3月中旬銀行間市場隔夜回購利率上漲5個基點至2.00%，7天回購利率下降1個基點至2.31%。

鋼鐵的消費中，基建和房地產超過50%，機械和汽車接近25%，所以鋼鐵的供求和價格資料是觀測固定資產投資和消費的重要指標（鋼坯價格滯後一旬）。鋼坯價格在年內高位價格震盪。3月中旬唐山鋼坯價格於旬中下探至1770元後回升至1910元，旬內下跌5%。粗鋼產量持續減少。

光大控股（００１６５）首席執行官陳爽在全年業績記者會表示，集團上月與母公司合資收購灣仔大新金融中心，是希望整個光大集團有穩定及長期的香港基地，預料將有一半以上的光大系公司在該商廈內辦公。集團及旗下公司對寫字樓需求旺盛，因此，大新金融中心以自用為主，餘下部分會考慮出租，而該大廈現時出租率幾乎１００％，集團會在交吉後慢慢遷入，亦不急於將寫字樓出租。
此外，他又提及，現在基金管理業務成熟，今年將會有分拆上市，併購基金方面，他只會有四個基金及三大發展方向，包括海銀基金、以色列基金、全球併購基金及基礎設施基金，集中在發展早期高科技項目、成熟科技項目及高現金流資產項目三方面。
人民幣匯價方面，他預料，人民幣短期內不會大幅貶值，因中國有維持匯率穩定的決心和保持國際法速度可控，他料人民幣匯率今年將在雙向波動，但波幅不大。

新疆維吾爾自治區住房和城鄉建設廳副廳長戴玉珍表示，為應對房地產市場發展放緩，今年將採取五大措施化解房地產庫存。包括今年繼續實施去年出台的契稅財政補貼政策，並將補貼範圍擴大至所有新建商品房和二手房。提高保障房與商品房轉換比例，提高棚戶區改造貨幣化安置比重，多管道籌集公租房房源，把符合公租房條件的庫存商品房轉為公租房。
住房公積金方面，新疆將進一步放寬貸款條件和貸款標準，積極發展異地貸款和二手房貸款業務。針對農業轉移人口，新疆將引導、鼓勵農業轉移人口在城鎮落戶和購租房，通過財政補貼、稅費減免、納入公積金繳存範圍等方式，加大對農業轉移人口購租房支持力度。發展跨界地產，今年將利用存量房探索發展國家支持的旅遊、養老、醫療、文化、體育等跨界地產，消化商品房庫存。

呎價1.24萬 貼二手推售

發展商急散貨，以新地（00016）態度最積極，今年已推出的3個全新項目，均以低價發售，其中將軍澳臨海項目海天晉昨日開價，首批126伙平均呎價1.44萬元，計算折扣及回贈後降至1.24萬元，較近年同區推售新盤低約10%至16%，貼近區內二手市價。

最平單位付22萬入場

發展商再度採用去年同系西環眀徳山抵押貸款方案，即買家只須繳付樓價5%，以最低價單位計，僅約22萬元便可入場做業主，亦是今年首個付5%樓價可入市的新盤。

海天晉首批126伙，定價486.9萬至1498.4萬元，按即供付款（財智現金付款計劃），基本樓價8%折扣、從價印花稅及至親家庭優惠1%現金回贈後，平均呎價由1.44萬元降至1.24萬元。

新地副董事總經理雷霆以「優質開心價」形容海天晉首張價單，並表示此批單位市值約9億元，粗略計算即供連回贈總折扣約13%至14%，折實平均呎價為1.24萬元，與鄰近新盤有一定折讓，亦貼近同系天晉二手市價。他強調定價與近期市況無關，未來將有提價空間。

新地代理助理總經理陳漢麟表示，是次海天晉在買賣的不同階段，為買家特別是換樓客提供財務上的幫助，包括70%從價印花稅現金回贈及過渡性貸款，另提供樓價15%及35%的「至尊無敵King's Key」免息前期貸款及延續貸款，另有樓價80%一按及25%二按計劃，此外「至親家庭優惠」1%現金回贈，除買家的家人曾購天晉系單位適用外，現居於天晉屋苑的租客亦合乎資格。

海天晉示範單位今日正式開放及收票，視乎情況將盡快發出銷售安排。

免息貸款須物業抵押

是次發展商推出的免息前期貸款及延續貸款方案，於去年推售西環眀徳山時首次推出，須以已供斷的物業作抵押，惟買家只須繳付樓價5%即可入市，以項目最平單位售價486.9萬元為例，扣除基本樓價8%折扣後降至447.95萬元，僅5%首期約22.4萬元，便可入市做業主。不過，由於有樓市持續向下之勢，若樓價一旦跌逾5%，入市的買家隨時未入伙便淪為負資產。

新地以折實呎價1.24萬元推售海天晉首批單位，較近年推售位於毗鄰的帝景灣及CAPRI，平均成交呎價1.37萬至1.47萬元，低9.5%至15.6%。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，同區天晉I及II期平均呎價約1.25萬元，海天晉開價貼近同區二手，加上項目位處臨海地段，不少單位享有海景，短期內勢凍結區內購買力，令本已淡靜的二手市場陷入冰封狀態。

雅居樂（03383）公布去年純利13.9億元（人民幣．下同），大跌67.6%；若扣除物業重估及滙兌損益，核心盈利則跌四成至24.29億元。集團擬派末期息每股14.5港仙，按年跌42%；不過，集團為慶祝在港上市10周年，決定派特別息25港仙，使全年派息增加至39.5港仙，維持去年水平。

派特息維持股息水平

主席兼總裁陳卓林解釋，去年利潤下跌主要因為滙兌損失，以及為了去貨而減價，部分單位甚至要蝕賣，但大部分質素欠佳的庫存已售出，集團最壞的時刻已經過去，有信心之後盈利可平穩上升，目標2017年純利率可達到10%，較去年的5.4%，提升4.6個百分點。

期內營業額為430億元，上升12.2%；毛利率25.1%，按年下跌7.3個百分點；物業發展確認銷售金額為414.2億元，增加11.8%；每方米均價8642元，跌6.9%。

雅居樂集團今年物業預售目標定為460億元， 陳卓林表示，至今已完成100億元（折合約119.2億港元）預售額，約為目標的21.7%；加上未來中央政策會繼續支持房地產發展，相信今年集團銷售成績將會改善。

首季售樓涉逾百億元

雅居樂運營中心總經理兼主席助理李雪君表示，今年首季物業平均售價已回升，部分項目的售價較去年更升逾兩成，預計今年全年賣樓每方米均價約為1萬元。

陳卓林指出，集團過去兩年投地策略較保守，今年預算用100億元投地，目標包括廣州及上海等地，並計劃首次在北京周邊地區投地；若地皮價格高，不排除會與其他房地產發展商合作。

雅居樂去年錄得逾11億元（折合約13.11億港元）滙兌損失，陳卓林表示，集團今年會陸續清還美元債務，並增加人民幣債務比例以降低融資成本。

首席財務官兼副總裁張森透露，今年初已進行多項融資，包括1月時發行16億元5年期公司債，本月獲上交所批准發行30億元境內債券，現時仍有150億元熊貓債等待審批。今年集團有逾160億元債務，當中53億元已於首季清還。

信德集團（00242）因地產收益減少，截至去年底止全年純利7.45億元，按年大跌83.3%；末期息維持2仙，但今年沒有特別息，再加上年中沒派中期息，令全年股息大減90.7%。

期內營業額44.1億元，按年跌53.8%，應佔合營投資業績收入1.23億元，較2014年的15.8億元大跌92.2%；滙兌損失大增3.4倍，至1.98億元。每股基本盈利為24.5仙。

盈利大跌，主要因期內地產業務溢利大跌，由前年的24.9億元，大跌到去年的3.8億元，跌幅84.5%，拖累集團整體表現。集團表示，隨着中國經濟放緩，市場投資信心轉淡，房地產市場充斥下行風險，再加上利率上升，以及股票市場波動等，均為房地產市場的前景帶來影響。不過，集團在去年出售的澳門濠珀住宅單位，大部分將於2017年入賬。

屯門至南沙最快4月通航

集團續稱，雖然去年港澳兩地的旅遊業呈現疲態，噴射飛航來往港澳的接待客量亦微跌2%，至1400萬人次，但受惠於低油價及產品進一步多元化，航運業務錄得50.8%的增長，至3.56億元。至於屯門至南沙航線，則預料最快可於4月開通。

低下限兩成 同區價14月挫47%

樓價跌勢不止，加上不少地皮涉及多項技術要求，以致地皮造價不斷尋底。上周五獲得7家發展商入標的沙田大埔公路—沙田嶺段小型住宅地，由中型發展商遠東發展（00035）擊敗新地（00016）和信置（00083）等大型發展商，以低市場預期逾21%的2.45億元投得，每方呎樓面地價僅2760元，意味該區地價14個月內急挫47%。

剛以低價批出的用地，位於大埔公路—沙田嶺段的中段，毗鄰住宅項目牡丹園，地皮西鄰為金山郊野公園。地政總署宣布，由遠東發展旗下的添沛公司以最高出價逾2.45億元投得，批租期為50年。

中標者負責斜坡保養

用地上周五截標時，成功吸引7家財團入標，包括新地、信置、嘉華國際（00173），以及中小型發展商泛海國際（00129）和盈信控股（00015）等，意味即使大型財團的出價，亦較遠東發展審慎。

遠東發展高級營業及市務總監方俊表示，項目位處近郊，將興建較大型的單位為主，主打實用面積逾700方呎的3房單位，總投資額約8億至9億元，每方呎樓面投資額約9000元至1萬元。用地毗鄰一幅面積逾50萬方呎的大型斜坡，中標者日後需要負責進行相關的勘探和保養工程，方俊指出，有關成本已反映在地價上。

該地皮佔地約3.55萬方呎，可建樓面僅約8.88萬方呎，屬小型發展項目，以地價計算，每方呎樓面地價約2760元，較市場預算的每方呎樓面地價下限3500元，低逾21%。

資料顯示，位於用地以北的大埔公路—大圍段用地，與是次批出用地僅4分鐘車程，在去年1月初以7.73億元批出，每方呎樓面地價約5221元，以此計算，區內用地的地價相隔約14個月急跌約47%。至於遠東發展2014年4月投得的大圍美田路用地，當時每方呎樓面地價則為3336元，是次批出用地的地價較之還要低約17.3%。

開售每呎料1.1萬

對於再有地皮低價批出，萊坊高級董事和估值及諮詢主管林浩文指出，用地造價遠低於預期，反映部分發展商看淡後市，亦對山坡的管理成本有憂慮，並關注小型地皮的發展風險較高。他估計，計入發展成本等因素後，日後開售項目的實用面積呎價逾1.1萬元。

近月政府推出的土地， 屢以低價批出，美聯測量師行預計，發展商投地態度趨向審慎，市區地皮造價料回到2至3年前水平，新界區下調壓力更大。

美聯測量師行數據顯示，近年政府推出市區用地比例上升，由2012/13年度的10幅用地，增至2016/17年度的12幅；佔可出售用地總數則由約21.3%，大升至41.4%。至於受斜坡維修等影響的地皮比例，則由2013/14年度佔該年度售出用地約14%，增加至2015/16年度的47%，由於斜坡維修成本難以估算，亦令發展風險大增，令地皮價格低於市場預期，甚至流標。

展望2016/17年度，美聯測量師行董事林子彬認為，發展商投地態度趨向審慎，估計將增加地價的下行壓力，其中市區地皮過去數年供應較少，故即使今年比例較高，料地價只回到2至3年前水平；新界區屬供應重鎮，下調壓力更大。

樓市去年見頂回落，二手成交進一步萎縮，拖累美聯集團（01200）去年度業績盈轉虧，勁蝕近億元。美聯集團主席黃建業表示，樓巿出現「溫水煮蛙式」收縮，行業嚴峻競爭史無前例，在極低成交下，市場上逾3.7萬名地產代理，預料今年約有30%捱不過「熊市」被淘汰出局。

黃建業：30%代理今年被淘汰

黃建業指出，去年11月至今年2月連續4個月，　每月二手住宅物業買賣註冊量不足2000宗的超低水平，打破沙士爆發後3個月平均單月約3355宗的紀錄，「災情」屬史上最長及最慘烈。由於現時市場上仍有逾3.7萬名地產代理，在極低成交下，估計年內約30%代理將捱不過「熊市」被淘汰出局。至於樓巿則出現包括價升量跌、購買力乾涸、負溢價情況蔓延巿區樓、現樓貨尾遞增及負資產數量上升等畸形現象。

另外，美聯集團昨天公布截至2015年12月底止全年業績，收益約39億元，較2014年度跌約5.1%；期內錄得約9949萬元虧損，2014年度則有6398萬元盈利；維持不派末期息，與2014年度一樣。

外國遊客數量的不斷增長，推動日本大城市商業地產的強勁需求，去年日本土地價格出現八年來首次上漲。

日本國土交通省週二發佈的資料顯示，2015年日本地價上漲0.1%，這是2008年金融危機以來首次上漲，也是1990年代初日本房地產泡沫破裂以來第三次上漲。對大城市商業地產的強勁需求帶動了這一上漲趨勢。

資料還顯示，日本地價最高的地方是東京銀座(Ginza)一家出售樂器和光碟的店鋪，這裡地價上漲18.6%，至每平方米4010萬日元(約人民幣232萬元)。隨著中國和其他亞洲國家遊客數量的激增，銀座和其他遊客經常光顧的商業區的地價普遍呈兩位數上漲。

在東京，去年商業地價平均上漲2.7%。此外，大阪和名古屋的商業中心地價也獲得類似漲幅。東京的住宅地價也小幅上漲，但仍不足以阻擋全國平均價格的下跌。而在人口迅速流失的大部分農村地區，地價則繼續下跌。

分析人士認為，中國和其他亞洲國家訪日遊客數量不斷增加，刺激了賓館、商店等用地需求，是推高日本商業地價的主要原因。

據上周日本國家旅遊局公佈的估算資料，2月訪日外國遊客的數量達到189.14萬人次，同比增長36.4%，中國大陸遊客以49.89萬人次佔據首位，同比大增38.9%。

此外，日本的寬鬆貨幣政策也是主要推動因素之一。日本央行購買國債等刺激舉措推動長期利率穩步下滑，今年以來在負利率政策推動下這一勢頭更是加快，目前大型銀行的房貸年利率不到0.5%。

0.1%微弱漲幅的背後，是日本樓市泡沫破裂驚心動魄的故事。華爾街見聞此前提及，1985年“廣場協定”簽訂後的10年裡，美元貶值，日元平均每年升值5%以上，無異於給國際資本投資日本的股市和房市一個穩賺不賠的保險。

“廣場協議”後近5年時間裡，股價每年以30%、地價每年以15%的幅度增長，而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。泡沫經濟離實體經濟越來越遠，雖然當時日本人均GNP超過美國，但國內高昂的房價使擁有一套自己的房子變成普通日本國民遙不可及的事。

1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。日本政府意識到危機，從89年中期開始提高貼現率並上調利率。從1989年中期直到1991年7月為止，日本央行一直採用緊縮政策。

貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境，地價短期內慘遭腰斬。

美國商務部週三公布，美國2月新屋銷售上升2.0%至年率51.2萬棟，創12月以來高點。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，2月新屋銷售年率為51.5萬棟。

2月新屋銷售較去年同期下降6.1%。但2015年2月數據偏離真實，2015年全年新屋銷售為50.1萬棟。

美國1月新屋銷售由年率49.4萬棟上修至50.2萬棟。

2月新屋銷售中間價格為301400美元，較1月上升6.2%。

根據2月銷售速度，新屋餘屋可供銷售5.6個月。

彭博社報導，根據 Digital Finance Analytics 的報告，選擇再融資的房貸借貸者的比例從去年初的 10% 已經上漲到 35%。

房價持續走高帶動大量購置房產需求，澳洲的房貸是所有資產類別中成長速度最快的，但在政府打房政策的壓力下，銀行被迫提高借貸成本，令房貸進入兩個月的成長下滑期。

摩根大通分析師 Scott Manning 表示，大銀行必須透過正確的管道找到真正有再融資需求的顧客，才能跟上這波風潮，他預期信用市場的成長率將會在 2016 下半年下修至 5% 左右，根據澳洲央行的資料，澳洲房貸市場的成長率在今年一月降到半年來的最低點 7.2%。

Digital Finance Analytics 針對 26000 個家戶進行調查，發現富裕的高齡家庭及年輕的小家庭對於利率上升最為敏感，只要利率上漲 200 個基點，他們就得承受巨大壓力。

去年十月起澳洲的銀行紛紛調高房貸利率，效果其實非常顯著，雪梨房價在去年第四季出現七年來最大的跌勢，自 2007 年來雪梨的房價成長了 70%，墨爾本房價則是上漲了 50%。

《香港01》報導，英國樓價首次升破30萬鎊，更多人買樓投資。民意調查發現，74%人認為比上一代更難買樓，年青人更要頻密搬家，一直未能安頓下來。

住宅網站Rightmove指出，英格蘭與威爾斯的住宅售價升破30萬鎊（336萬港元），按年升7.6%，10年累積升幅達5成。

當地物業公司負責人Kevin Shaw指出，今年樓價升勢明顯，特別多人趕在印花稅加3個百分點前買樓，用於投資或增置第2個住宅物業。英國4月1日加物業稅，多人趕在此前投資或放售，令倫敦樓價較上月升11%。

關注組織Shelter訪問2000人，50歲以下受訪者中，74%人認為比上一代難以買樓，25至34歲的年青人更要經常搬家，比起長者頻密一倍。Shelter認為英國住屋問題已響起警號，很多人可能會一生都不能安頓下來。