對價格修正仍有期待 僅17%看好當前是進場點

國泰調查
國泰金控（2882）昨日公布，今年4月國民經濟信心調查結果，其中民眾買房意願創下2013年9月以來的32個月新高。國泰金經濟研究處協理陳欽奇表示，今年3月央行第3度降息，加上鬆綁房市管制措施，讓民眾購屋意願提升，惟認為當前是買房時機比例仍僅17%，買房意願能否轉為實際購屋，進而提升房屋交易量，仍須時間檢驗。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，今年329檔期確實因為央行放寬而出現看屋潮，預計第2季交易狀況也應該優於第1季，不過由於市場對價格修正仍抱有預期心理，預售市場中也以開價合理的產品為主，交易量增但「旺市不旺價」的調性，應是短期不動產交易市場的主旋律。

賣方讓價意願攀高
徐佳馨表示，買賣價格落差仍在，但現階段是賣方想要早點獲利了結，因此讓價意願較高。
至於景氣方面，陳欽奇分析，全球經濟情勢已逐漸轉佳，經濟向上的趨勢也開始顯現，特別是近3個月來的各項指標，都陸續好轉，美國、中國的3月PMI（製造業採購經理人指數）都已回升至50的擴張程度，指數明顯改善，連台灣的3月的PMI也好轉，特別是國人對景氣展望樂觀指數，已經連續7個月改善，本月反彈至-11.5，景氣現況樂觀指數也同步反彈至-25.7，雙雙創下近9個月新高。

陳欽奇說，雖然目前國內經濟成長力道疲弱，景氣還處於低緩，但經濟信心持續改善，可以更樂觀期待「第2季景氣回溫」。

在台股投資方面，受到美國3月暫緩升息、歐洲央行擴大寬鬆等利多因素，推升全球風險性資產價格，連帶台股也同步上漲，指數重回8700點左右。

國泰金指出，在低利率的環境下，國人的風險偏好持續上升到-10.2，續創2015年8月以來新高，但民眾的股市樂觀指數，仍舊小幅下滑至-22.4，顯示國人對於台股走勢轉趨保守，短期恐使台股偏向震盪。

63%民眾最看好美元
4月調查的時事題以國人投資外幣為主，其中投資佔31.4%、儲蓄佔26.3%，兩者合計約57.7%。另外觀光而持有外幣比例也高達40.8%。
而投資的外幣中有63.2%的民眾最看好美元；人民幣經過2015下半年以來較明顯的貶值後，僅21%的民眾看好；至於看好日圓及歐元的比例都不到10%。
國泰金表示，4月國民經濟信心調查是4月1日~7日進行，以國泰人壽官方網站會員及國泰世華銀行客戶發出電子郵件問卷，成功回收共2萬1208份的有效問卷。

國泰金4月國民經濟信心調查重點
議題╱調查結果
◎景氣現況與展望
●景氣現況樂觀指數-25.7，民眾對整體經濟信心持續改善
●景氣展望樂觀指數-11.5，已連續7個月改善
●兩指數的分數，雙雙創下近9個月新高
●預期Q2景氣可回溫
◎買賣房意願
●買房意願指數-37，創下2013年9月的新高。主要是受惠於3月央行放寬房市管制措施，加上經濟信心向上趨勢，使民眾買房意願持續改善
●賣房意願指數-55.4
◎股市樂觀指數
股市樂觀指數-22.4，對台股走勢轉趨保守
◎外幣投資
●國人持有外幣的原因，以旅遊佔40.8%最高，其次是投資31.4%、儲蓄26.3%、留學1.5%
●最看好的外幣投資，以美元63.2%最高、人民幣21%、日圓7.1%、歐元5.3%、南非幣3.4%
資料來源：國泰金

央行鬆綁信用管制、房市買氣回溫，中台灣最大的地產代銷業者-萬群地產開發，今年全台代銷案量超過500億元，其中，麗寶集團囊括8成，包括基隆市信義區「微笑台北」案，總銷130億元；以及台中市北區「微笑世紀」案，總銷200億元。

萬群地產開發總經理謝坤成表示，從央行解除選擇性的信用管制措施後，可明顯發現房市買氣回籠，以及2月6日南台灣地牛翻身、日本熊本連續強震，民眾更注重居住安全，也「震」出換屋的買氣，萬群對於下半年房市充滿樂觀與信心。

謝坤成強調，麗寶集團布局全台房市，單是台中市就有北區雙十路「麗寶微笑世紀」案、烏日高鐵特區案、東區干城案、嶺東特區等。

位於台中市北區中友一中生活圈、7,000坪造鎮建案「麗寶微笑世紀」，規劃分5期推案，總戶數2,000戶。由於鎖定小資族與小家庭，主力坪數規畫22至60坪，有1+1房、2房、3房可選擇，每坪單價在28萬元，強調年輕家庭自備30萬元起就能買2房、3房，入住熱鬧的中友一中商圈。

其中，「雲品特區」日前公開銷售與動土；先建後售的「四季特區」已完工，目前銷售已達5成，已購客戶群有不少是小資族、小家庭、甚至三代同堂。「麗寶微笑世紀」案也是北區市中心難得一見的超級大案，吸引區域客購屋。

謝坤成表示，「雲品特區」正式公開、全面動工，對麗寶集團董事長吳寶田而言，別具意義。彰化出生的吳寶田，是從基層打拚而起的實業家，深知每個努力工作者的背後，是想要安心成家的心願，他也將對中部的在地情感投注於「麗寶微笑世紀」造鎮計畫，希望小資族都能買得起房子。

為找回舊客戶和粉絲的向心力，麗寶集團以辦桌方式，運用人際行銷擴大市場，日前在「麗寶微笑世紀」造鎮基地舉辦「2016感恩春酒會」、席開150桌，宴請已購客戶、粉絲搏感情，還有多名歌手歡唱膾炙人口的歌曲，炒熱全場氣氛。

受到FinTech（金融科技）浪潮衝擊與科技業訂單減少影響，兩大行業今年跳槽當房仲比例增加。根據房仲業首季求職履歷轉職背景統計，來自金融業轉職人數比去年同期增加3成、科技業也增加2成。其中，金融業以銀行理專、櫃台行員跳槽較多；科技業則是面板、太陽能業轉職較多。房仲業表示，下一步擬朝證券業挖角。

在金融科技浪潮衝擊下，金融業過去受人欽羨的金飯碗光環不再，銀行分行每年以2％速度減少，預估台灣將有近80萬金融從業人員面臨失業危機。永慶房產統計今年首季求職履歷，來自金融業轉職比例比去年同季增加3成，永慶人資處協理李明宗表示：「捨金融轉職房仲愈來愈明顯！」

他指出，金融業轉房仲，以民營銀行的理財專員、櫃台行員較多，其次才是大家認為的保險業務員。早期外資銀行積極擴充時，當時是有不少房仲被挖走轉行，但現在可說是時移勢轉。

李明宗分析，想跳槽的金融業員工，多數是認為金融業壓力越來越大，且科技化有縮減人力趨勢。由於公司今年仍規劃拓點門市，需求人才量大，因此除被動收履歷外，也會主動在人力銀行上搜尋金融業人才，探求轉職意願。由於證券公司業績也不若以往，下一波將瞄準證券業人才挖角。

台灣房屋也發現今年首季徵才中，金融業轉職人員比例比去年增加；台屋還發現，在桃竹地區應徵人員中，科技業轉職人員比例較去年同期增加2成，分析以面板、太陽能產業轉職較多。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐說，主要是科技業不景氣，科技業訂單減少，讓不少科技人才萌生轉職念頭。雖然科技業員工不像金融業較有業務背景，但公司可藉由教育訓練彌補，仍會晉用。對於公司喜歡找金融業背景人才，李明宗說明，因為銀行人員受金管法令規範，行事嚴謹、細心，加上對經濟趨勢、數字有敏感度，普遍比較快上手。

從央行解除選擇性的信用管制措施後，可明顯發現市場的氛圍正在改變，信義房屋統計網路預約看屋的人氣表現，原本從農曆年後回溫的買氣，在土壤液化議題發酵的當周雖小幅萎縮，但就在央行解除選擇性管制措施後，房市人氣回籠，近三周的預約看屋量比一月平均多了6成，與2015年同期相比較則增加1成左右，同時也是近三年來同期統計最高的一次。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去一段時間多數民眾可能認為景氣深不見底，但從央行解除選擇性信用管制措施後，市場解讀打房最嚴峻的時間已經過去，民眾購屋意願明顯增加，而且看屋後的出價意願也明顯提升，但現階段民眾對於未來看法仍是看跌比看漲多，即使買屋意願回升，但仍會希望成交價格要比實價行情划算。


以信義房屋網路預約看屋數字顯示，最近三周預約看屋買氣來到2016年目前為止最高峰。和近年一月份平均水準相比多了6成，而與2015年同期水準相較，則多出1成，同時也是最近三年來同期看屋數字最佳的一年，曾敬德表示，過去一年房地合一政策歷經多次討論，最終在2016年1月1日上路，中間的歷程不僅扭轉民眾對於房價的預期心理，也讓購屋人心態趨於觀望，而這股遞延的自住型買氣，已在329檔期逐步釋放，唯短期內「旺市不旺價」的格局依舊不會改變。

曾敬德表示，除了自住客回籠以外，市中心區域也見到沉寂已久的置產型買方，主要還是目前低利環境與市場缺乏好的投資管道，買方看到市中心有些好的標的，再加上政策打壓導致「政策議價行情」出現，因而買方會有意願趁現在「擇優逢低」入市。

根據內政部統計，2015年底台灣房屋稅籍住宅類數量為833萬8,603宅，超過7成集中於6個直轄市，較2014年同期增加1.0％，5年來增加5.2％。內政部統計指出，住宅平均屋齡為28.3年，其中以桃園市、新竹市與新竹縣較低；全國屋齡介於20~40年者共416萬8,056宅或占50.0％、20年以下者共271萬2,120宅或占32.5％、超過40年者共145萬8,427宅或占17.5％。

2015年住宅平均每宅面積為39.9坪；構造主要以鋼筋混凝土占66.7％為主，惟加強磚造者與磚、木、石造者仍分別占20.4％與8.3％。整體住宅政策係基於憲法保障國民基本人權的精神，結合政府與民間資源，在健全的住宅市場、合宜的居住品質、公平效率的住宅補貼與社會住宅的規劃下，使不同所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化之國民，擁有適居且有尊嚴的居住環境。

內政部為推動不動產交易資訊透明化，讓民眾更加了解住宅及不動產相關資訊，以達到住宅資訊統一發布窗口目的，建置「內政部不動產資訊平台」，整合國內相關住宅及不動產資訊。

住宅供給狀況為住宅資訊的重要指標，本部不動產資訊平台提供「房屋稅籍住宅類數量」作為住宅供給重要指標之一，主要考量地方稅務機關定期擬定房屋稅籍清查計畫，以房屋稅籍資料統計住宅數量較符合國內住宅實際使用現況。以下謹就房屋稅籍住宅概況分析。

一、總宅數：2015年底我國房屋稅籍住宅類數量為833萬8,603宅，較2014年同期增加8萬5,157宅或1.03％，5年來增加41萬4,882宅或5.24％，且超過7成集中於6個直轄市，其中新北市153萬8,591宅占18.45％最多、高雄市102萬2,871宅占12.27％居次、台中市97萬7,329宅占11.72％再居次。

二、按屋齡區分：2015年底房屋稅籍住宅數屋齡介於20~40(含)年占49.99％最多、20年以下者占32.52％次之、超過40年者占17.49％再次之；相較於99年底，20年以下屋齡所占比率減少11.43個百分點，超過40年屋齡所占比率增加6.25個百分點。

(一)各縣市屋齡分配：各縣市屋齡大多集中於30~40(含)年之間，惟新竹縣屋齡主要集中於10年以下(占25.62％)，基隆市、桃園市、新竹市與金門縣屋齡主要集中於10~20(含)年之間，嘉義市、台中市與台南市屋齡主要集中於20~30(含)年之間，連江縣屋齡則主要集中於40~50(含)年之間。此外，澎湖縣屋齡雖主要集中於30~40(含)年，但超過50年屋齡所占比率亦高達24.01％。

(二)平均屋齡：2015年底房屋稅籍住宅數量之平均屋齡為28.29年，其中以桃園市23.56年、新竹市23.72年與新竹縣24.53年較低；而澎湖縣38.82年、連江縣34.80年與雲林縣34.78年則較高，6個直轄市中以台北市31.53年較高。

(三)屋齡中位數：2015年底房屋稅籍住宅數量之屋齡中位數為26.62年，其中以新竹縣21.17年、金門縣21.32年與桃園市21.39年較低；而連江縣40.27年、澎湖縣34.74年與嘉義縣33.01年則較高，6個直轄市中以台北市32.94年較高。

三、按面積區分：房屋稅籍住宅面積以25~35(含)坪者占25.51％最多、15~25(含)坪者占20.80％次之。平均每宅面積為39.90坪，其中以苗栗縣52.27坪、彰化縣51.21坪與南投縣48.97坪較高，新北市29.44坪、台北市29.71坪與基隆市30.56坪較低。

四、按構造區分：因台灣地震發生頻率高，純磚造建築與加強磚造建築已非建築主流，房屋稅籍住宅構造主要以鋼筋混凝土者占66.73％為主，加強磚造者與磚、木、石造者仍分別占20.38％與8.29％。按縣市別觀察，鋼筋混凝土所占比率以新北市87.02％最高、台北市85.37％居次、基隆市80.52％再居次；加強磚造所占比率以金門縣50.53％最高、澎湖縣41.33％居次、宜蘭縣37.84％再居次；磚、木、石造所占比率以連江縣37.78％最高、台東縣28.29％居次、澎湖縣28.17％再居次。

購屋消費糾紛居高不下，其中七成為預售屋糾紛，多因消費者不清楚不動產買賣契約與廣告內容。新北市法制局日前查核6家建商的不動產買賣定型化契約及廣告，其中3家發現缺失。法制局提醒，消費者若有不動產買賣消費爭議，可撥打1950求助。

新北市消保官周繼雄表示，預售屋因只有樣品屋加上圖面及契約文字，比起一般成屋更易引發消費糾紛，此次會同地政局查核預售屋買賣定型化契約，就發現有建商未記載停車位形式規格，未記載房地出售面積及認定標準等缺失。

周繼雄舉例，很多預售屋在2011年以前都沒有清楚標明房地出售面積，有消費者買屋後發現附屬建物並沒有分別計算，導致實際坪數不如預期。另外中和在2006到2007年間，曾有某建案發售時沒有履約保證，後來建商倒閉，消費者繳了錢卻求償無門。

而一般成屋因消費者看得到實體，糾紛較少，但消費者易忽略契約是否有附上建物現況說明書，根據法令，建物現況說明書從2013年5月1日後要求交付，包含中古屋改建、增建、違建或車位形式，都必須明列清楚，但常就有中古屋沒有明列，引發糾紛。

消保官提醒，消費者在購買成屋時，至少應注意契約有無買賣標的範圍、交屋事項、交付建物現況說明書。

而購買預售屋時，也應注意房地出售面積及認定標準、履約保證方式等條款。若消費者有不動產買賣消費爭議，可撥打消費者服務專線1950求助。

捷運宅標售狂掃冷風！繼「美河市」80戶僅標出5戶，捷運關渡站「北方之星」釋出34戶標售也冷爆，昨天僅4戶標出，標脫率11.76%，總得標金額6619萬元，僅高出總底價105萬元，溢價率僅1.61%。
「北方之星」此次標售34戶，有26戶在13樓以下，可登記一般事務所，8戶為14樓以上，坪數29~35坪，標售底價1315萬元起，最高1974萬元，單價45~55萬元。

房仲：周邊機能不佳
昨開標僅4戶標出，其中有3戶為一般事務所，分別在7、8、12樓，皆30.37坪，另1戶為一般住宅16樓，35.34坪，4戶總標售底價約6514萬元，總得標金額約6619萬元，只高出底價105萬元，平均每戶加價26萬元，溢價率1.61%。
北市捷運工程局聯合開發處處長魏國華表示，「北方之星」去年2次標售只賣出9戶，已較去年調整過價格，但因戶數不多，加上景氣不好，參觀人數不多，剩下30戶估計5~6月再第2次公告。
「北方之星」近4年實價行情，均價落在每坪43~54萬元不等，全國不動產關渡加盟店店長盧吉祥分析，主要還是因為民眾觀望、期待價跌，加上此社區地處邊陲，交屋以來，空屋率相對周邊新大樓高，雖有COSTCO商場開幕，但周邊機能不佳，每坪約成交50萬元，估計待下半年房市有機會回溫時，才能帶動標售。

「北方之星」標售小檔案
◎位置：北市北投區大度路三段270巷69號
◎社區規劃：1~13樓為一般事務所、14樓以上為住宅
◎標售戶數及坪數：34戶，約29~35坪
◎標售底價：1315~1974萬元
◎標售結果：共標出4戶，標脫率11.76%。標售底價約6514萬元，總得標金額約6619萬元，溢價率1.61%
◎社區實價行情：2012年均價每坪43.1萬元、2013年均價49.4萬元、2014年均價54.7萬元、2015年均價51.8萬元
資料來源：北市捷運工程局、實價登錄、《蘋果》採訪整理

台北市長柯文哲於2016年4月18日召開中山區第一場里長市政座談會，與該區里長討論在地居民需求，並與相關局處共同商討解決方案。座談會後，柯文哲隨即趕赴市議會，針對大巨蛋案向民進黨團進行專案報告。柯文哲表示，到議會報告的主要目的是聽取議員的想法和意見，回去再做思考，持續的溝通。不過，他強調府會都有一個共識，就是大巨蛋的公共安全不可以妥協，市府會堅持到底。

至於各界高度關切大巨蛋停工迄今的公安問題，都發局長林洲民在會中說明，大巨蛋大底依「台北市建築管理自治條例」第21條規定報備施工，於2015年8月全部完成後，市府即就遠雄提送的浮力資料，邀北市專業技師、建築師公會等專家檢視判斷，認為停工後基地應無上浮力問題，捷運局日前也公布大底安全監測評估結果，並無公安問題。

有議員指出大巨蛋鋼構架鏽蝕情形，林洲民也表示，依照「建築法」第63條規定，承、監造人應持續進行維護安全、防範危險等相關措施，以避免衍生公安疑慮。因此如後續申請復工，施工前的鋼構架整體安全性和品質，市府會要求重新檢測，並做必要處理，確保整體構架的安全，如果因鏽蝕而造成公安之虞，將依同法第89條規定處分。

會後聯訪時，柯文哲表示，到民進黨團報告，主要目的是這種很重大的事件，行政部門還是要聽取議會的一些意見，因此會先收集每個議員的想法和意見，回去再思考看看，後續還會繼續溝通。

媒體詢問會議中議員主要反應了哪些問題？柯文哲指出，大巨蛋案本來就是蠻複雜的案子，所以各種意見當然都有，不過事實上有一點是大家的共識，也就是要一個公共安全的大巨蛋，不管它是蓋在那邊。

柯文哲強調，就如許多議員說的，大家的任期都有限，但一個東西在那邊幾十年，所以公共安全市政府不可以妥協，「這個我們會堅持的」。是否談到賠償部分？柯文哲說，賠償部分還沒談到，主要還是聽聽大家意見，但對於公共安全的堅持，大家是有共識的。柯文哲表示，公共安全有一個標準，就不管是誰來接手、誰來蓋，標準都是一樣，台北市政府對於公共安全的標準會更清楚的說明。柯文哲指出，市府朝解約的方向進行，這麼重大的案子不會一次解決，錢的部分還沒談到。

新北市政府領先全國啟動「行動工務局」服務列車，進行房屋健檢近二個月來，已會同專業技師看完1037案件，其中175案應進行後續補救措施，希望有效降低市民居安疑慮。市府為提供更完善的服務，自2016年4月18日起在市府東側2樓工務局使用管理科設置服務窗口，結合房屋健檢及土壤液化諮詢平台，為民眾建築物把關的服務不間斷。

新北市政府工務局表示，自2月15日起啟動「行動工務局」服務列車提供民眾諮詢服務以來，共計受理1054件房屋健檢，及533件土壤液化申請案。2個月內，市府同仁及專業技師動員高達2000人次以上，會勘超過1000件案件，親自到府為民眾房屋健檢，解決民眾居安疑慮。

工務局長朱惕之特別邀協助市府為民服務的新北市建築師公會、新北市結構技師公會、臺灣省結構技師公會、新北市土木技師公會、臺灣省土木技師公會、中華民國大地技師公會等專業技師代表，於4月18日公開向各界說明這段期間協助民眾諮詢的情形。

朱局長表示，經專業技師現場評估後發現，其中有175案建議應進一步評估，但市府認為在中央政策宣布之前，將先行運用都更基金補助耐震初評作業；至於應立即修復補強的案件，如果為海砂屋，民眾能自行整合完成者，建議可採取｢新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點｣，辦理修復補強或拆除重建不但可以縮短時程，市府將指派都更推動師，依住戶意願協助都更整建業務。

另外，市府為讓民眾更明瞭的房屋健檢及土壤液化相關訊息，也自行研製「懶人包」提供至網站服務專區供民眾參閱，獲得民眾高度認同及肯定，並配合中央耐震評估方案公布實施前，持續啟動「行動工務局」為全體市民居住安全把關。

工務局表示，老屋健檢及土壤液化諮詢有效降低民眾對自身建築物安全疑慮外，日後也將加強宣導以提高民眾於平時自主檢視建築物合法及安全使用的正確觀念，以共同維護全市建築物的公共安全。如有任何疑問，歡迎電洽市府服務熱線1999或29603456轉分機8945專線詢問。

俗話說「嫌貨才是買貨人」，用在房地產交易再適合不過！經常被網友嫌棄塞車、天氣冷的「林三淡」撐起半邊天，調查顯示，這3區為今年第1季交易最頻繁的行政區，比傳統的蛋黃區還要旺。

嫌淡水塞車、林口霧太大嗎？當你還在猶豫、訕笑時，其他人早就成為「有房一族」了。經濟日報指出，今年第1季買賣移轉件數，竟然以林口、淡水、五股、三峽最為頻繁，其中又以林口表現最為亮眼，每百戶中就有1.06戶交易，成為雙北市冠軍。

林口從鬼城蛻變銷售冠軍，關鍵原因指向生活機能已逐步到位，房仲林口三井加盟店長葉欣琪接受聯合報採訪時透露，其實不少外來客、首購族親自到林口後發現「其實生活機能不錯」，再加上都市規劃完善，3月份後來客人數比過去多出1成以上，明顯止跌。

同樣亮眼的淡水地區，雖然面臨供給量偏多的考驗，但根據優美地產統計，其實淡水的「兩房」產品交易熱絡，更是新北市中兩房交易量最大的行政區，光是2015年就成交了989戶，交易占比接近整體3成，顯示親民的房價仍是吸引買氣的重點。

儘管「小資宅」闖出一片天，但仍有不少網友認為這些平價區「實在不能住人」，認為淡水天氣太過濕冷，「難怪房價都漲不動」，不過也有網友反譏「難道天氣愈好，房價就愈高嗎」，認為若是自住需求，其實淡水真的是不錯的選擇。

陸客變少，也讓東區的黃金店面租金下跌，而西門町商圈的店租則是持續成長，不僅外國大品牌搶著在西門展店，電動車gogoro也將在西門進駐。不過日前卻傳出，原本要取代誠品116進駐西門町的H&M，卻因房租太貴，打算和房東重談契約，讓拉皮拉到一半停工的外牆超像鬼樓。

北市商圈人潮由東區移轉至西區，西門町因吸引國內外觀光客大量聚集，店租不斷調漲，根據媒體報導，光是去年就漲了50%，讓許多商家不堪租金負荷，而撤出西門町，經營多年的誠品116也在去年年底吹熄燈號，讓許多民眾好感傷，而原店址將由國際時尚名牌H&M接手，改裝工程也持續進行，不過被發現裝修工程在3月初停工，有消息傳出是因H&M覺得租金太貴。

三立新聞報導，原先誠品的月租金約為800萬元，H&M是1200萬元，而中國時報報導，H&M在2月開始動工進行內、外部改裝，原本預計8至9月完工後可以開幕，不過今年初月租金被媒體報導後，讓H&M驚覺太貴，希望能跟房東中影公司重新洽談契約，因此暫停施工，讓整棟大樓被形容如同廢墟。

不過中影公司則向媒體表示，月租金800萬元已是16年前的承租價格，H&M並沒有要停工，預計9/1開幕。西門町商圈持續帶動觀光人潮， 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄則向蘋果日報分析，未來1年，租金還會有上漲1~2成的空間。

浙江廣廈4月18日晚公告稱，擬向廣廈房地產開發集團有限公司轉讓所持浙江雍竺實業有限公司51%股權以及浙江廣廈東金投資有限公司100%股權，房開集團將以債權支付和現金支付進行本次交易對價的支付。本次交易不會導致實際控制人變更。

根據公告，雍竺實業51%股權及東金投資100%股權定價分別為52971.22萬元及58015.15萬元，合計110986.37萬元。

本次出售資產交易對方廣廈房開為上市公司控股股東廣廈控股的全資子公司，與上市公司存在關聯關係。本次重大資產出售構成關聯交易。

本次交易對價的支付將採取債權支付和現金支付的方式進行，其中債權支付的比例不低於55%，現金支付比例不高於45%，同等情況下債權支付優先。

公告表示，本次交易完成後，上市公司通過縮減房地產業務規模，有利於上市公司向文化影視等新興行業轉型，提升上市公司的市場競爭力及盈利能力，為產業轉型打下基礎。

地產上市公司一直是各路機構關注的重點,去年的舉牌熱更使得地產板塊熱度上升。梳理年報等資料發現,截至去年四季度,具有轉型概念的房企被機構增持較多;保險資金投資地產公司方面,民營險資成為主力。

基金偏愛轉型股

Wind資料顯示,截至4月18日,兩市共有87家上市地產公司公佈年報,結合基金等機構的年報資料,2015年四季度被機構增持的上市房企主要集中於具有轉型概念的房企。除銀億股份等公司被大股東增持外,保利地產、新湖中寶、萬科A、陽光城、招商蛇口、泛海控股獲機構增持規模居前,分別為6.62億股、5.51億股、4.39億股、4.3億股、3.27億股、1.05億股。

被基金增持方面,保利地產、招商蛇口、華僑城A、華髮股份、榮盛發展和新湖中寶獲基金增持力度較大,分別被增持4.29億股、1.48億股、1.47億股、1億股、9764萬股和8784萬股。從持股比例看,萬方發展、神州長城、中茵股份、華髮股份和大港股份的基金持股比例居前,分別為19.86%、18.84%、17.43%、17%和15.31%。這顯示出具備轉型概念的地產公司受到基金青睞。

以中茵股份為例,基金去年三季度持股占流通股比例僅為0.86%,第四季度大幅上升至17.43%。工銀瑞信、富國和中郵基金旗下多檔基金四季度大舉買進。2015年中茵股份業績表現差強人意,公司預計全年虧損1.2億-1.5億元。不過,公司此前曾多次謀劃轉型,公司去年12月發佈的定增預案顯示,公司擬全面退出房地產業務,進入智慧移動通訊終端設計製造領域。由於存在轉型預期,去年四季度中茵股份股價上漲72%。

有增亦有減。被減持規模居前的公司包括萬科A、財信發展和*ST中企。由於寶能系大舉吸籌,萬科A股價大力攀升至歷史高點,公募基金借機高位離場。資料顯示,去年四季度,萬科A被基金共計減持1.73億股,占流通股比例1.78%。減持規模超過500萬股的基金共有9只,其中南方成分精選混合型證券投資基金一舉減持超過2000萬股。

基金集體撤離頗有看點的還有財信發展。去年四季度,基金持股比例從11.42%降至0.06%,幾乎已全部撤出。不過,去年12月公司公佈高送轉預案並成為兩市首個公佈全年高送轉預案的公司後,12月單月公司股價漲幅達110%。

民營險資大力出擊

近年來險資成為資本市場重要投資方之一,而房地產公司一直是險資關注的對象。從目前公佈的年報來看,險資現身19家房地產公司大股東行列。其中,民營險資多點出擊,成為險資投資主力。

除被安邦和前海人壽大舉增持的萬科A外,保利地產、新湖中寶、香江控股、北京城建、城投控股和西藏城投被險資增持規模也居前。

年報顯示,安邦財險通過其傳統保險產品於2015年四季度增持保利地產4.05億股,占流通股比例為3.76%,一舉進入保利地產前十大股東。事實上,從2014年起,安邦就開始通過二級市場大舉佈局房地產行業,先後成為金融街、華業地產、金地集團和遠洋地產等公司的大股東。房地產行業人士指出,地產股具備藍籌、高股息率等特性,這使其成為險資投資的熱點。

泰康人壽、國華人壽、中華聯合保險對上市房企的投資也較為活躍,分別重點佈局香江控股、新湖中寶、西藏城投、城投控股等公司。

國有保險公司則整體步調謹慎,目前投資規模較大的是中國人壽,2015年四季度通過其分紅險和普通險產品共計增持北京城建2260萬股,占流通股比例為1.6%。

社保基金穩健佈局

社保基金的投資風格相對穩健,從目前的動向來看,具備熱門概念和業績穩健的公司是社保基金佈局的重點。四季度社保增持規模居前的上市房企分別是招商蛇口、蘇寧環球、北京城建、華夏幸福和中體產業,分別增持1.4億股、2897萬股、2893萬股、1908萬股和1893萬股。



蘇寧環球2015年淨利增長達18.05%,同時公司積極佈局影視投資。華夏幸福是京津冀一體化重點標的,2015年淨利同比增長超過30%。中體產業2015年業績儘管表現不佳,但其體育改革預期仍使其成為社保基金關注的對象。

被險資大幅增持的北京城建也在同期獲得了社保基金的入駐。去年四季度北京城建獲全國社保基金118組合和401組合進駐,共計2600萬股;社保基金413組合四季度增持292.8萬股。

社保基金總體減持力度較小。目前減持規模較大的是城投控股,社保基金414組合四季度減持了1700萬股。

本報訊 4月18日，房掌櫃在新三板正式掛牌，搶先成為國內資本市場首個全國佈局的房地產互聯網平臺。

房掌櫃是一家全國性的綜合型房地產交易平臺，旗下擁有房地產門戶網站、移動互聯網APP、房地產電商平臺、燎原直銷、社區二手門店及其它網路技術開發業務，以及未來將要開展的社區O2O金融服務，致力於打造“360度房地產交易服務鏈”。

近年來，房地產電商成為房地產交易鏈中不可忽視的重要組成部分。越來越多的房地產門戶開始“觸電”轉型，不少房地產網站從資訊類平臺轉變成交易類平臺，搜房網的“去媒體化”，就是其中典型的代表。房掌櫃作為一家以原創資訊差異化競爭而迅速成長起來的房地產互聯網，也是第一批積極介入房地產電商交易的互聯網平臺。

據悉，房掌櫃創始人兼董事長張毅，在房掌櫃直接和間接控股超過60%的股權，為公司的實際控制人，創辦房掌櫃前就職于萬科地產行銷管理部。

劍指850億元銷售目標的綠城中國，今年提升利潤的砝碼之一是杭州的天價豪宅。

4月17日，杭州最貴豪宅移至拱宸區，綠城中國開發的江南裡摘得桂冠。據記者瞭解，綠城•江南裡，去年11月份首次開盤，目前成交均93741元 平方米，超越雲棲玫瑰園的77811元 平方米，成為杭州新晉的“第一天價樓盤”。

這個僅75套房的杭州天價豪宅項目，未來會直接叫板“京滬”樓市，預計單價將衝擊15萬元 平方米。

更重要的是，總價2600萬元至6000萬元的別墅，在這個實體經濟不好的時代，卻並不愁賣。至於接盤者，據綠城中國人士透露，“隱貴”。

隱形地王變身天價豪宅

《證券日報》記者瞭解到，綠城•江南裡位於運河邊世界遺產保護區內，占地面積3.4萬平方米，總建築面積5.1萬平方米，總計75套江南院子。

這些，是外界隨處可查的資訊。很多人不知道的是，江南裡專案地塊才是杭州隱形的地王。3月23日，綠城中國以4.5萬元 平方米的樓面價，摘得杭州市中心潮鳴地塊，並刷新杭州的樓面價記錄。然而，江南裡地塊的實際樓面價其實比潮鳴地塊還高。

或許因為這塊地與京杭大運河最南端起點拱宸橋最近的距離僅百米，珍貴且不可再有，據說綠城中國聯席主席宋衛平對江南裡的營造提出了非常高的要求，“第一次規劃方案彙報了不到10分鐘，就被他給轟出來了”。

據多年跟隨宋衛平的總建築師王宇虹透露，宋衛平可以不管資金，不管利潤，但會管勾縫劑的顏色。

眾所周知，一個獨立的住宅項目，5種戶型設計或許就可以“HOLD”住整個專案，標準化的產品不僅複製性強，更重要的是工期快，專案周轉速度快，資金沉澱少，利潤會隨之升高，但在綠城的高端產品線中，儘管一個項目只有120多套房，也可能會做出60款戶型。

而江南裡有75戶人家，面積從260平方米-690平方米不等，但有40多個戶型。這或許是“隱貴”認可江南裡的一個理由。江南裡項目副總經理林伶說，“我們幾乎沒有銷售壓力”。

據綠城中國內部人士透露，該專案目前僅剩不足10套房源，不是不好賣，而是不好買。2015年，在沒有樣板區開放的情況下，江南裡一期46套院子開盤被搶空，一周內網簽8億元。如今，二期未開先熱，29席院子已有22組意向客戶認籌。

轉型綜合服務商

據說，對於江南裡，宋衛平反復強調的一件事是，“做好生活服務”。事實上，這也是綠城中國經歷了破產危機，股權之爭，中交成為第一大股東之後的轉型方向。

綠城中國行政總裁曹舟南曾透露，到2017年，綠城中國力爭完成1000億元銷售規模的目標。但對目前的綠城來說，由於清理三、四線城市庫存帶來的利潤下滑問題，或許更為急迫。



鑒於此，曹舟南稱，2016年綠城將向“理想生活綜合服務商”戰略轉型，以“提高毛利率”、“提升盈利水準”為根本，繼續堅持以市場為導向，以行銷為龍頭，以品質為核心，推進既定的“服務平臺化、開發專業化、地產金融化”戰略轉型，堅持綠城核心價值理念，致力於打造房地產全產業鏈、市值更高的混合所有特色企業。

“我有50多萬業主住在不動產裡，未來，綠城轉型方向之一就是希望把這些不動產變成 動產 ”，綠城集團執行總經理杜平表示，舉例來說，如果今年或者明年花500萬元買綠城的房子，住在裡面，每年房子將產生10萬元-12萬元的收益，這就是綠城未來向資產證券化的轉型。同時，綠城的業主之間也可以互相提供服務，以此實現服務的平臺化。

房地產行業的杠杆依然在走高。

截至4月18日，《證券日報》記者根據Wind資訊統計資料發現，按照申銀萬國房地產行業分類，滬深兩市有87家上市房企公佈2015年年報，其負債合計為2.34萬億元，與2014年的1.93萬億元相比，上漲了約4100億元，同比上漲21%。

值得注意的是，在上述87家上市公司公佈業績的房企中，超過六成房企總負債同比增長率為正，而近四成房企資產負債率超過70%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，僅從上市公司角度來看，資產負債率梯隊變化幅度並不大，整體負債規模雖增加，但資產規模也在增加。不過，從整個房地產行業來看，杠杆仍在加大，尤其在二套房貸款比例降低、開發商、協力廠商機構提供的首付貸等交易規模增加後，金融風險有所提高。

負債規模上升

根據Wind資訊統計資料顯示，在上述87家上市房企中，33家資產負債率超過70%，11家超過80%；2014年同期，在A股142家上市房企中，63家資產負債率超過70%，占比為44%。

其中，《證券日報》記者注意到，資產負債率超過80%的有11家，占比接近13%；在70%-80%的有12家，占比接近14%；在60%-70%之間的有20家，占比約23%；50%-60%之間的有14家，占比為16%。

從具體企業來看，萬科A以4750億元負債暫居首位，與去年同期的3925億元相比，同比上升825億元，但其資產負債率為77%，與去年持平；資產負債率榜首者為魯商置業，為93%。

“上市房企積極借債，其實是公司債發行制度放寬的結果，尤其利率比較低。對於房企來說，通過借債來實現新債償舊債、給既有專案補充流動資金等有積極的作用。”嚴躍進向《證券日報》記者表示，從實際情況看，這也會促使房企新一輪戰略擴張節奏的加快。負債規模的增加，財務杠杆的運用，說明有利於後續中長期資金的可持續供給，但也會促使房企償債壓力增加，甚至引發公司內部的財務風險。

另外，在嚴躍進看來，從行業平均值來看，75%的負債率符合房企資金密集型性質。但在持續高負債的模式下，房企的盈利水準並沒有得到提升。

置換高息債

過去一年，公司債發行規模爆棚。2015年，上市房企總計發行公司債約3000億元，與上年相比，暴漲18倍。

對於大規模發行公司債的背後：利率低，置換高息債或是首要因素；其二，由於海外融資成本上升，國內融資成本下降，房企融資紛紛回歸境內，同時可避免匯率風險；第三，公司債期限與房地產專案開發週期相符，運用靈活。

“敢於擴大借貸規模，靠高杆杠運營的房企，實際上在這一波房地產規模擴張中嘗到了甜頭。”一位元房企高管向本報記者透露，“我們公司老闆經營理念比較保守，在行業調整期內，並沒有大幅借債，然後去拿地。現在回頭看，或許錯過了擴張的好時機”。

事實上，今年一季度也延續了去年的發債熱潮。據中國指數研究院監測資料顯示，今年3月份，房企發生融資67筆，累計融資金額合計2213.63億元，金額較上月大幅上漲，漲幅約195.82%。其中，單筆融資不少於20億元的有36筆，融資單筆最高為300億元。

值得一提的是，3月份發行公司債再次成為房企融資的主要途徑，融資34筆，金額達1275.81億元。3月11日，富力地產通過發行公司債融資300億元，成為本月單筆融資之首。

然而，高杆杠運營的背後，資金鏈風險已有所顯現，尤其三、四線城市中的中小房企較為嚴重。在庫存量巨大的三、四線城市中，土地成本是逐年虧損的，加上建安成本、人工成本等必要成本，開發商已無利潤可言，若想增加附加值，換取利潤，則面臨的是無人接盤的市場，降價割肉依然難以脫困。

“未來的房地產市場，股權並購案將再度增加，這是加杆杠帶來的後遺症，也是行業兼併重組的自然發展。”某業內人士向記者直言，然而不可忽視的是，資金成本的侵蝕，土地成本的嚴重超負荷等因素，將導致行業利潤率的提升將越發艱難。

創22個月高 深圳谷起63%

中國政府實施多項政策挽救地產市場，整體樓市持續復甦，據國家統計局公布，3月70個大中城市新建住宅銷售價格按年計已連升6個月，升幅更創下22個月高位；按月計更連漲11個月，且升幅擴大。路透按國統局數據測算，上月內地樓價按年上升4.9%，升幅較2月擴大1.3個百分點；按月計則升1.1%，較2月擴大0.5個百分點。樓價升幅較顯著的地區仍以一二線城市為主，各地區樓市冷熱分化情況依然持續。

熱點二線城跑出

國統局城市司高級統計師劉建偉表示，儘管絕大部分城市樓價均按月上升，但城市之間的升幅差異仍然較大，樓價上升過快的城市主要集中在一線城市，以及部分熱點二線城市，升幅遠高於其他城市，其餘二三線城市樓價走勢相對平穩。

一線城市樓價升幅加快，未有受樓市措施收緊影響，深圳樓價按年大升62.5%，上海亦升30.5%，繼續是過去一年樓價升幅頭兩大城市；北京及廣州樓價分別升17.6%及15.3%。按月比，深圳、上海、北京及廣州樓價分別較2月升3.7%、4.3%、3.3%及2.9%，升幅較2月擴大0.1、1.4、1及1.3個百分點。

南京、廈門、杭州及合肥仍然是樓價升勢較快的熱點二線城市，其中廈門樓價按月升5.4%，為3月樓價按月升幅最大城市；合肥樓價也漲4.6%，南京及杭州則分別升3.5%及2.3%。這4個城市樓價按年均有超過10%升幅，其中南京樓價按年升17.8%，是深圳及上海以外第三大按年升幅城市。按月樓價跌幅最大城市為大理，跌0.7%；按年樓價跌幅最大為湛江，跌2.8%。

新建住宅3月樓價上升的城市增加，按月上升的城市62個，較2月增加15個；按月下跌城市則有8個。樓價按年上升的城市有40個，較2月增加8個，且升幅均擴大；1個城市樓價按年持平，29個城市樓價按年下跌。

54市二手住宅漲

二手住宅價格方面，按月上升的城市54個，增加20個；下降城市13個，持平城市有3個；合肥錄得最高升幅23.6%。按年比，上升城市46個，減少5個；下降城市23個，持平城市1個；深圳升幅最大達60.5%。

據深圳市規劃國土委統計，深圳首季二手樓成交4.6萬伙，創同期新高，而且是歷史第二高。交投按季增長42.4%，按年增長99.3%；成交413.8萬方米，按月增48.3%，按年增97.8%。

《證券時報》引述業內人士稱，深圳3月25日收緊調控措施，加上本月計稅評估價上調，預期第二季樓市將進入政策消化期，置業者入市速度減慢，觀望氣氛轉濃，業主亦會重新權衡報價。

內地樓市有起色，大型內房企業較為受惠。中國海外（00688）公布首季業績，經營業務收入247.2億元，按年增長5%；經營溢利71.1億元，增長3.8%。期內累計完成合約銷售總額393.1億元，增長20.32%，完成全年1800億元銷售目標的21.8%，該公司稱，首季在內地地產市場明顯改善下，取得較為理想的銷售成績。

完成銷售目標22%

截至3月底，手頭現金由去年底的1024.5億元，略為下調至995.4億元，導致綜合淨借貸水平微升至約8%。該公司強調整體財政狀況仍非常良好，中國政府近期加大對地產行業支持，加上預計年內貨幣政策持續寬鬆，內地樓市將受益。昨天內房股普遍下跌，中國海外曾低見24.4元，跌2.6%；收報24.85元，仍跌0.8%，成交額3.35億元。

中國海外去年5月完成向控股股東中建股份收購資產，早前再宣布收購中信股份（00267）部分地產項目。該公司表示，正全力推動有關收購，收購落實將有利公司持續發展。

樓市低迷數月，今年首季整體住宅（包括一及二手）註冊量按季跌35.9%，當中逾億元豪宅則逆市升47.4%。美聯物業預期，今年豪宅可跑贏大市，當中逾億元超級豪宅交投，更有機會再以破百宗成交創歷史新高。

土地註冊處數據顯示，今年首季一及二手住宅合共錄得6697宗買賣登記，按年跌61.2%，按季則跌35.9%，數字創有紀錄以來逾20年的季度新低。逾2000萬元的住宅物業首季則有264宗註冊，按年跌47.7%，按季跌27.7%，表現優於大市，但仍屬近兩年半低位。不過，逾億元超級豪宅首季有28宗成交，與去年同期相若，按季則升47.4%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，受惠於過去數月一手豪宅持續以貼市價推出，令豪宅市場表現優於大市，估計第二季至今年底，全港一手豪宅新盤連貨尾共有7572伙，有利帶旺豪宅銷情。

受一手新盤帶動，布少明預計，第二季逾2000萬元住宅註冊量將達550宗，反彈逾倍；豪宅全年會有近2600宗成交，當中一手豪宅約佔1500宗，按年升四成。樓價方面，由於整體豪宅市場受中小型物業市道偏弱影響，預計至年尾走勢平穩，升幅甚微；但逾億元超級豪宅因受惠供應罕有，加上人民幣貶值，估計全年價格升約5%，後市看高一線。

近月數個逆市錄得理想銷情的新盤，加推時均有所提價，其中將軍澳海天晉昨加推63伙，個別海景戶累積較早期推出時已加價約半成。

海天晉原價加推 天鑄加價1成

多輪熱銷的新地（00016）海天晉，昨天加推新一批63伙，涵蓋1至4房及特色戶，面積350至1,115平方呎，價單定價492.6萬至3,184.8萬元，價單呎價13,386至28,563元。發展商表示，63伙屬原價加推，以定價計市值逾6億元。

對比上一張價單，今批單位屬原價加推。不過項目多輪銷售均受追捧，對比早期價單，個別熱銷海景戶已略有加價。以新推的5座18樓A室為例，定價1,988.6萬元，較3周前推出的低一層A室定價1,867.8萬元，高約6.5%，計及樓層因素料加價半成。

至於近期加幅最多的項目，可算系內的何文田天鑄第二期，發展商昨天修改價單，透過更改回贈，削減個別單位優惠，變相加價3%。以同一方法計算，個別相鄰單位推出時間相隔一周，折實價就有逾1成差距。

以5座21樓A室及B室為例，兩者景觀、間隔相若，在月初推出B室時，定價為4,016.71萬元，並可享有成交價18.8%稅務回贈，連同其他折扣及回贈，最高優惠為定價25.12%，折實呎價22,856元。但在日前推出相鄰A室時，除定價升至4,405.44萬元外，最高回贈亦降至成交價17.625%（總優惠約24%），折實呎價為25,373元，加幅11%。

至於西九龍浪澄灣及西半山殷然，則修改價單，將未售單位加價，最高加幅2%及4%。

新盤續推，海天晉昨天同時公布銷售安排，推3伙特色戶，於周五（22日）至本月30日以招標形式發售。同系元朗映御至今累售317伙，佔可售單位逾93%，發展商加推30個單位同樣周五發售。

尖沙咀名鑄 千呎相連戶招標

另外招標的還有新世界（00017）尖沙咀名鑄，62樓D室相連單位（1,724平方呎）本周五上午9時至正午12時招標。同系旺角SKYPARK周末連沽3伙，共套現1,475.3萬元，呎價1.5萬至1.6萬元。另系內西營盤臻傲今開放兩個交樓標準單位予傳媒參觀，最快今開價。

西半山殷然今天次輪開售40伙，昨天截票共收逾200個登記，超額4倍。

新盤錄投資者撻訂，在沙田玖瓏山持有多個物業的「街市大王」周起鴻，原有的月瓏閣1座17樓A及B室連兩個車位取消交易料損失314萬元，兩伙日前已重新售予一名大手客。另天瓏閣1座1樓C室及7樓E室昨亦取消交易，4伙撻訂料沒收逾570萬元。尖沙咀匯萃亦錄兩伙撻大訂，料殺訂逾110萬元。

白居二買家持續入市，據房委會數據顯示，3月份全月合共錄得315宗綠表公屋、居屋成交，為過去22個月以來首次突破300宗成交水平。

白居二入市 按月急增49%

3月份綠表市場的成交氣氛相當活躍，全月共錄得315宗，較2月份的212宗急增49%，是繼2014年5月份錄得323宗後新高。成交氣氛暢旺主因是樓價已有一定回落幅度，加上白居二持續入市所致。

其中黃大仙公屋鳳德邨一個低層單位，實用面積531平方呎，以綠表價302萬元成交，為該屋邨成綠表成交價新高，成交實用呎價5,687元。

另一方面，祥益地產營業經理黃肇雯表示，日前天水圍居屋天富苑便錄得白居二買家入市，為屋苑H座低層7室，屬康和式間隔，3房單位，實用面積650平方呎，而且附有企理裝修，於是決定斥276萬元入市，實用面積呎價4,246元，屬市價成交。

根據加拿大房地產協會統計，雖然3月全國房屋銷售量增加，但多倫多及溫哥華兩地房屋銷售量卻不增反降。

聯邦政府針對豪宅新制定的房屋抵押貸款規定3月生效。凡購買50萬加元（約新台幣1260萬9639.93元）以上豪宅的民眾，第一個50萬需付5%首期款，第2個50萬需付10%首期款。超過100萬的豪宅，政府不再提供房屋抵押貸款保險。

3月多倫多房屋銷售量較2月下跌1.8%，溫哥華下跌0.3%。分析家認為，兩地3月房屋銷售量下降與聯邦政府新規定無關，是與求售屋減少及價格過高有關。

加拿大房地產協會主任經濟學家克朗普（GregoryKlump）表示，大多倫多地區及卑詩省低陸平原地區3月開價50至100萬的獨立屋銷售量增加。但這些地區開價在50萬以下的房屋，由於供應量不足，銷售量因此下降。

加拿大3月全國房屋銷售量較2月上升1.5%。